►Indhold
Dette afsnit beskriver, hvornår der ved overdragelse af fast ejendom foreligger såkaldt særlige omstændigheder, jf. pkt. 6 i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning og i cirkulære nr. 9792 af 27 september 2021 om ændring af værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.
Afsnittet indeholder:
- Regel
- Styresignal
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Regel
En gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Se BAL § 27, stk. 1, 1. pkt., og afsnit C.A.6.2.1.
Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager. Se BAL § 27, stk. 1, 2. pkt.
Uanset, at en gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen, kan parterne vælge at fastsætte gavens værdi efter BAL § 12 a for aktier og virksomheder, der opfylder betingelserne for nedsat afgift i BAL § 23 a, stk. 1-3. Se BAL § 27, stk. 1, 3. pkt., der har virkning for gaver, der ydes den 1. oktober 2024 eller senere. Se lov nr. 369 af 9. april 2025. Se endvidere afsnit C.A.6.2.1, afsnit C.A.6.2.2 og afsnit C.J.3.
Uanset, at en gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen, kan parterne vælge at fastsætte gavens værdi for fast ejendom svarende til ejendomsværdien ansat efter reglerne i EVL § 11. Se BAL § 27, stk. 1, 4. pkt., der har virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen pr. 1. marts 2021 eller senere efter EVL §§ 5 eller 6. Se endvidere lov nr. 562 af 27. maj 2025.
Værdien af en fast ejendom skal ansættes til handelsværdien på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen ved overdragelse af fast ejendom ved arv. Se BAL § 12 og afsnit C.E.9.2.
Uanset, at en fast ejendom værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på det tidspunktet, der er afgørende for værdiansættelsen ved overdragelse af fast ejendom ved arv, kan boet vælge, at fast ejendom værdiansættes svarende til ejendomsværdien ansat efter reglerne i EVL § 11. Se BAL § 12 c, der har virkning for udlodninger fra dødsboer, hvor der på tidspunktet for udlodningen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen pr. 1. marts 2021 eller senere efter EVL §§ 5 eller 6. Se endvidere lov nr. 562 af 27. maj 2025.
Se også
Afsnit C.A.6.2.1 om værdiansættelse ved gave.
Afsnit C.A.6.2.2 om betingelserne for fastsættelse af gavens værdi efter BAL § 12 a og betingelserne for nedsat afgift i BAL § 23 a.
Afsnit C.E.9.2 om værdiansættelser i boopgørelsen.
Afsnit H.A.2.3.2 om ansættelse af ejendomsværdi efter anmodning.
Afsnit C.J.3 om værdiansættelsesmodellerne, herunder afsnit C.J.3.3 om den skematiske værdiansættelsesmetode.
Styresignal
Styresignalet SKM2025.243.SKTST vedrører den såkaldte 15 pct.-regel i pkt. 6 i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, "værdiansættelsescirkulæret", som er en hjælperegel til værdiansættelse af ejendomme i dødsboer og ved gaveafgiftsberegning.
I styresignalet beskriver Skattestyrelsen, hvornår der foreligger såkaldt særlige omstændigheder, dvs. hvornår skattemyndighederne som følge af særlige omstændigheder ikke er bundet af en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen.
Styresignalet vedrører ligeledes 20 pct.-reglen fsva. offentlige ejendomsvurderinger med vurderingstermin 1. januar 2020, som er meddelt ejendommens ejer.
Indholdsfortegnelse
1. Indledning
2. Baggrund
3. Regelgrundlaget
3.1. Boafgiftsloven
3.2. Dødsboskifteloven
3.3. Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.
3.4. Årsregnskabsloven
3.5. Cirkulære om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning
3.6. Praksis
3.7. Skattedepartementets udtalelser og skatteministerens besvarelse m.m.
4. Skattestyrelsens opfattelse
4.1. Nærmere om begrebet særlige omstændigheder i praksis
4.2. Hvornår foreligger der særlige omstændigheder
4.3. Hvad kan være et holdepunkt
4.4. Størrelsen af prisforskellen mellem overdragelsessummen og handelsværdien
4.5. Den tidsmæssige sammenhæng
4.6 Sammenfatning
1. Indledning
Ved overdragelse af fast ejendom i dødsboer og ved gaveafgiftsberegning, finder cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, herefter "værdiansættelsescirkulæret", anvendelse.
Værdiansættelsescirkulærets punkt 6 indeholder den såkaldte 15 pct.-regel, som er en hjælperegel til værdiansættelse af ejendomme i dødsboer og ved gaveafgiftsberegning. Reglen ændres fremover til en 20 pct.-regel, og reglen har virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af en ejendom er meddelt ejeren en ny offentlig ejendomsvurdering med vurderingstermin 1. januar 2020.
Efter punkt 6 kan en fast ejendom værdiansættes til den senest bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4 A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2 A, +/- 15 pct.
Det fremgår af SKM2016.279.HR, at skattemyndighederne ikke er bundet af en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen, hvis der foreligger såkaldt særlige omstændigheder, hvilket Højesteret bekræftede igen i SKM2021.267.HR. I SKM2022.507.HR, bekræfter Højesteret, at Højesterets fortolkning af 15 pct.-reglen i SKM2016.279.HR også gælder for gaveoverdragelser.
Henset til den særlige status som værdiansættelsescirkulæret har ved værdiansættelse af fast ejendom ved udlæg fra dødsboer og ved gaveoverdragelser omfattet af værdiansættelsescirkulæret, er udgangspunktet således fortsat, at 15 pct.-reglen kan anvendes, men at der vil være tilfælde, hvor de faktiske omstændigheder bevirker, at reglen ikke kan anvendes pga. særlige omstændigheder. Som nærtstående ved gaveoverdragelser anses bl.a. den skattepligtiges ægtefælle, forældre og bedsteforældre samt børn og børnebørn. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med ægte slægtskabsforhold.
Styresignalet indeholder Skattestyrelsens fortolkning af domme mv. om, hvornår der foreligger særlige omstændigheder.
For at statuere særlige omstændigheder skal der foreligge konkrete forhold vedrørende den overdragede ejendom, og disse forhold skal være særlige. Den almindelige prisudvikling er således ikke grundlag for at statuere særlige omstændigheder, da det er det offentlige, som er nærmest til at bære risikoen for, at ejendomsvurderingerne ikke er rigtige.
På baggrund af den eksisterende praksis er det Skattestyrelsens opfattelse, at følgende tre forhold skal indgå i vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder:
- Ét eller flere holdepunkter for, at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi,
- den tidsmæssige sammenhæng til overdragelsen, og
- hvor stor prisforskel der er mellem den offentlige ejendomsvurdering og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-erne.
Hvorvidt der foreligger særlige omstændigheder, beror i det enkelte tilfælde på, om en samlet konkret vurdering af alle tre forhold viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav, og at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen derfor ikke er udtryk for handelsværdien.
Som eksempel herpå kan nævnes SKM2024.479.HR. Af SKM.2024.479.HR fremgår også, at det er den offentlige ejendomsvurdering, der indgår ved vurderingen af prisforskellen, selvom en ejendom måtte være blevet overdraget til den offentlige vurdering tillagt eller fratrukket op til 15 pct. Dette følger også af SKM2024.33.HR.
Styresignalet indeholder i pkt. 4.3 en oplistning af eksempler på holdepunkter, hvor ejendomsvurderingen ikke er udtryk for ejendommens handelsværdi. Oplistningen er ikke udtømmende.
Hvis der foreligger særlige omstændigheder, kan en overdragelse foretaget efter 15 pct.-reglen indebære en gavebeskatning af prisforskellen mellem værdien efter 15 pct.-reglen og handelsværdien. Skattestyrelsen kan endvidere ændre boets værdiansættelse i et dødsbo eller begære sagkyndig vurdering ved skifteretten, hvis der foreligger særlige omstændigheder.
Fravigelsen af 15 pct.-reglen er en helt særlig situation, idet Skatteforvaltningen ønsker at fravige dens egen vurdering. Som Højesteret anfører i SKM2021.267.HR må det offentlige bære risikoen for, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Den kan derfor efter værdiansættelsescirkulæret kun fraviges, når der foreligger særlige, konkrete forhold vedrørende den konkrete ejendom. Der er således tale om en helt anden situation end, når Skattestyrelsen ønsker at fravige skatteyderens egen værdiansættelse af et aktiv. Sidstnævnte situation berøres derfor ikke af dette styresignal.
Retningslinjerne for værdiansættelse ved overdragelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af værdiansættelsescirkulæret, ændres ikke som følge af styresignalet. Ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget. Dette følger af SKM2013.841.HR og Den juridiske vejledning afsnit C.B.3.5.4.3 Fast ejendom. Se fx også SKM2019.74.HR.
Næringsejendomme er ikke omfattet af værdiansættelsescirkulæret. Dette fremgår af SKM2024.365.HR. Styresignalet omfatter derfor ikke næringsejendomme.
Afgørelserne på området for særlige omstændigheder, herunder SKM2016.279.HR, SKM2021.267.HR, SKM2022.507.HR, SKM2024.33.HR og SKM2024.479.HR omhandler kun værdiansættelsescirkulærets punkt 6, andet afsnit og punkt 48.
Derfor vil styresignalet ikke berøre cirkulærets øvrige punkter, herunder punkt 8 og 9. Praksis angående punkt 8 og 9 vil således fortsat gælde. Det vil sige, at 15 pct.-reglen ikke kan finde anvendelse ved faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien (pkt. 8), samt i de tilfælde, hvor der er tale om ejerlejligheder, der er vurderet som udlejet, men som ved overdragelsen enten er fri eller bliver fri for lejemål (pkt. 9).
2. Baggrund
Ved overdragelse af fast ejendom ved gave eller arv skal ejendommens værdi ansættes til handelsværdien på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen, jf. BAL §§ 12 og 27.
Retningslinjer for værdiansættelsen findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.
Cirkulæret fastslår i punkt 2, at aktiver normalt skal ansættes til deres handelsværdi, og at dette forstås som det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i fri handel.
Af cirkulærets pkt. 6, 2. afsnit fremgår, at hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.
Af ændringscirkulæret til værdiansættelsescirkulæret (CIR1Æ nr. 9792 af 27/09/2021) fremgår det af pkt. 6, at hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 20 pct. højere eller lavere end den nævnte ejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af bo- eller gaveafgiften, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
Af cirkulærets pkt. 48 fremgår, at anvisningerne i cirkulæret er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse.
På dødsboområdet fastslog Højesteret i SKM2016.279.HR, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. I den konkrete sag forelå der særlige omstændigheder på baggrund af et arveafkald og optagelse af realkreditlån.
Den daværende skatteminister tilkendegav i sit svar til Folketingets Skatteudvalg, ved SAU alm. del spørgsmål nr. 262 (FT 2018/19), at han ville anmode Skattestyrelsen om at udarbejde et styresignal, hvor Skatteforvaltningen skulle beskrive reglerne vedrørende 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret, herunder hvornår der foreligger særlige omstændigheder.
3. Regelgrundlaget
3.1. Boafgiftsloven
Afgift af dødsboer m.v.
§ 12, stk. 1, 1. punktum:
"Aktiver og passiver i dødsboer skal i boopgørelsen ansættes til deres handelsværdi, på den i boopgørelsen fastsatte opgørelsesdag."
§ 12, stk. 2, 1. og 4. punktum:
"Hvis en værdiansættelse ikke er baseret på en sagkyndig vurdering og told- og skatteforvaltningen finder, at værdiansættelsen ikke svarer til handelsværdien på de i stk. 1 nævnte tidspunkter, kan den ændre værdiansættelsen eller anmode skifteretten om at udmelde en eller flere sagkyndige til at foretage en vurdering efter § 93 i lov om skifte af dødsboer. […] Hvis told- og skatteforvaltningen ændrer værdiansættelsen uden sagkyndig vurdering, kan boet inden 4 uger efter at have modtaget meddelelse om ændringen anmode skifteretten om at udmelde en eller flere sagkyndige til at foretage en vurdering efter § 93 i lov om skifte af dødsboer."
Afgift af gaver
§ 27, stk. 1:
"En gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen."
§ 27, stk. 2, 1. punktum:
" Finder told- og skatteforvaltningen, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien på tidspunktet for gavens modtagelse, kan den ændre værdiansættelsen inden 6 måneder efter anmeldelsens modtagelse. "
Bestemmelserne stammer fra lovforslag L 254 af den 4. maj 1995 til lov nr. 426 af 14. juni 1995. I bemærkningerne til §§ 26-28 fremgår det, at reglerne om beregning af gaveafgift er de samme som ved beregning af boafgiften og tillægsboafgiften, og at der derfor henvises til bemærkningerne til § 12:
"Værdiansættelsesreglerne i § 27 ved beregning af gaveafgift er de samme som ved beregning af boafgiften og tillægsboafgiften. Der henvises derfor til bemærkningerne til § 12."
I de specielle bemærkninger til § 12 anføres indledningsvist, at efter arve- og gaveafgiftslovens § 17 skal et aktivs eller et passivs værdi fastsættes til handelsværdien. Efter forslagets § 12, stk. 1, skal disse regler fortsat være gældende. Derefter henviser bemærkningerne til principperne i værdiansættelsescirkulæret, som fortsat også vil være gældende:
"Efter arve- og gaveafgiftslovens § 17 skal et aktivs eller passivs værdi fastsættes til handelsværdien på skæringsdagen eller på det tidspunkt, hvor det udlægges til en arving. Det foreslås i stk. 1, at disse regler fortsat skal være gældende.
[…]
Principperne i Skattedepartementets cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning og den praksis, der er etableret på området, vil fortsat være gældende efter vedtagelsen af lovforslaget."
3.2. Dødsboskifteloven
§ 93, stk. 1:
"Skifteretten kan efter anmodning bestemme, at handelsværdien af boets aktiver eller passiver skal fastsættes ved sagkyndig vurdering."
Bestemmelsen stammer fra lovforslag L 120 af den 8. december 1995 til lov nr. 383 af 22. maj 1996. I de specielle bemærkninger til § 93, stk. 1, fremgår bl.a. følgende:
"Skifteretten kan afvise en anmodning om sagkyndig vurdering, såfremt den er åbenbart overflødig, f.eks. en anmodning om vurdering af børsnoterede værdipapirer, hvis kursværdi skal fastsættes på grundlag af officielle kursnoteringer."
3.3 Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.
§ 5:
"Inden for en lånegrænse på 80 pct. af ejendommens værdi kan der ydes lån til følgende ejendomskategorier:
1) Ejerboliger til helårsbrug.
[…]"
§ 10.
"Realkreditinstituttet skal ansætte en kontantværdi af ejendommen til brug for låneudmålingen.
Stk. 2. Værdien skal ligge inden for det skønnede beløb, som ejendommen kan handles til på værdiansættelsesdatoen ved en uafhængig transaktion mellem en interesseret køber og en interesseret sælger på normale markedsvilkår, hvor parterne hver især har handlet på et velinformeret grundlag, med forsigtighed og uden tvang (markedsværdi). Forhold, der betinger en særlig høj pris, må ikke indgå i værdiansættelsen.
Stk. 3. Realkreditinstituttet skal ved værdiansættelsen tage hensyn til eventuel risiko for ændringer i markeds- eller strukturforhold.
[…]"
3.4. Årsregnskabsloven
"§ 11
Årsregnskabet og et eventuelt koncernregnskab skal give et retvisende billede af virksomhedens og koncernens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. Ledelsesberetningen skal indeholde en retvisende redegørelse for de forhold, som beretningen omhandler.
[…]
§ 36
Aktiver og forpligtelser skal på tidspunktet for første indregning måles til kostpris. Efter første indregning skal aktiver måles til kostpris og forpligtelser til nettorealisationsværdi, medmindre andet følger af denne lov.
[…]
§ 37
Virksomheden skal efter første indregning løbende regulere finansielle aktiver, jf. dog stk. 2, samt de finansielle forpligtelser, der indgår i en handelsbeholdning eller er afledte finansielle instrumenter, til dagsværdi. Denne måles til den salgsværdi, der kan konstateres for de pågældende aktiver eller forpligtelser på et aktivt marked. Kan salgsværdien ikke umiddelbart konstateres for aktiverne eller forpligtelserne, måles de ud fra markedets salgsværdier på aktivets eller forpligtelsens enkelte bestanddele eller ud fra markedets salgsværdier på lignende aktiver eller forpligtelser. Eksisterer der heller ikke et aktivt marked for disse bestanddele, skal dagsværdien så vidt muligt måles til en tilnærmet salgsværdi ved hjælp af den for aktivet eller forpligtelsen relevante kapitalværdi, hvis denne kan beregnes ved hjælp af almindeligt accepterede værdiansættelsesmodeller og -teknikker. Kan en tilnærmet salgsværdi ikke beregnes, skal aktivet eller forpligtelsen måles til kostpris.
[…]
§ 38
Efter første indregning kan investeringsejendomme løbende reguleres til dagsværdi.
[…]
Stk. 3. § 37, stk. 1, 2.-5. pkt., finder tilsvarende anvendelse på stk. 1 og 2."
3.5 Cirkulære om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning
Værdiansættelsescirkulæret nr. 185 af 17. november 1982 giver vejledende retningslinjer for værdiansættelsen af faste ejendomme:
"2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked.
[…]
3. Hvis en fast ejendom er solgt under bobehandlingen, og salget er sket i det åbne marked, skal værdien beregnes på grundlag af salgssummen, som denne indgår i boet. Salgsomkostninger kan fradrages, og eventuelle sælgerpantebreve ansættes til kursværdi.
[…]
6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4 A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2 A.
Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.
Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.
[…]
8. Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien.
9. Hvis en ejerlejlighed ved den seneste ejendomsvurdering er ansat som en udlejet ejerlejlighed under hensyn til huslejerestriktioner, er den seneste kontantejendomsværdi ikke et brugbart sammenligningsgrundlag, hvis ejerlejligheden ved arveudlægget eller gaveoverdragelsen er overdraget som »fri« ejerlejlighed.
I sådanne tilfælde bør skattemyndigheden foretage supplerende undersøgelser, f.eks. ved at indhente en udtalelse fra statsskattedirektoratet om ejerlejlighedens værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen.
[…]
48. Anvisningerne i dette cirkulære er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse. Særlige spørgsmål kan forelægges for statsskattedirektoratet eller skattedepartementet, jf. pkt. 16 i skattedepartementets cirkulære af 17. juni 1970."
Cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021 om ændring af cirkulære om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning trådte i kraft den 15. oktober 2021, jf. § 2, og har virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen efter ejendomsvurderingslovens §§ 5, 6 eller 11, dvs. ejendomsvurderinger pr. 1. januar 2020 eller senere.
Uddrag fra ændringscirkulæret:
"1. Punkt 2-16 ophæves, og i stedet indsættes:
2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes til deres handelsværdi på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved handelsværdien forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i fri handel.
[…]
3. Hvis en fast ejendom er solgt under bobehandlingen, og salget er sket i fri handel, skal værdien beregnes på grundlag af salgssummen, som denne indgår i boet. Salgsomkostninger kan fradrages, og eventuelle sælgerpantebreve ansættes til kursværdi.
[…]
6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med ejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne meddelte almindelige vurdering, jf. ejendomsvurderingslovens § 5, omvurdering, jf. ejendomsvurderingslovens § 6, eller vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 11.
Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 20 pct. højere eller lavere end den nævnte ejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af bo- eller gaveafgiften, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
Hvis Skatteforvaltningen finder, at værdiansættelsen af en fast ejendom inden for denne ramme i en boopgørelse ikke svarer til handelsværdien, fordi der foreligger særlige omstændigheder, kan Skatteforvaltningen ændre værdiansættelsen eller anmode skifteretten om at udmelde en eller flere sagkyndige til at foretage en vurdering efter § 93 i lov om skifte af dødsboer, jf. boafgiftslovens § 12. Hvis Skatteforvaltningen påtænker at ændre værdiansættelsen, skal Skatteforvaltningen anmode skifteretten om at udmelde sagkyndig vurdering, hvis boet fremsætter begæring herom.
Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 20 pct. over eller under ejendomsværdien, ændres værdiansættelsen, så den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst forhold, som begrunder, at denne fremgangsmåde ikke følges. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest meddelte ansættelse af ejendomsværdien.
[…]
8. Ved efterprøvelsen tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i ejendomsværdien.
9. Skatteforvaltningens ansættelse af ejendommens værdi benævnes den skatte- og afgiftsmæssige værdi.
Denne værdi betragtes som afståelsessum for giveren og anskaffelsessum for gavemodtager i forbindelse med beskatningen af en eventuel fortjeneste på ejendommen efter lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, efter at der er sket omregning til kontantværdi efter lovens § 4.
Endvidere betragtes den skatte- og afgiftsmæssige værdi som anskaffelsessum og som salgssum efter afskrivningsloven, efter at der er sket omregning til kontantværdi efter lovens § 45.
[…]
§ 2
Cirkulæret træder i kraft den 15. oktober 2021 og har virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen efter ejendomsvurderingslovens §§ 5, 6 eller 11."
3.6 Praksis
Højesteretsdomme
SKM2024.479.HR
Højesteret fandt, at værdiansættelse af en investeringsejendom til dagsværdi i et årsregnskab foretaget i overensstemmelse med reglerne i årsregnskabsloven kan begrunde fravigelse af 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret.
Hvorvidt 15 pct.-reglen i det konkrete tilfælde skulle fraviges, måtte bero på en konkret vurdering af navnlig forskellen mellem dagsværdien og den offentlige ejendomsvurdering.
Dagsværdien af investeringsejendommene var i de seneste regnskaber forud for gaveoverdragelsen opgjort i overensstemmelse med årsregnskabslovens regler til i alt 169.750.000 kr. Dagsværdien af investeringsejendommene oversteg dermed den offentlige vurdering på i alt 122.480.000 kr. væsentligt.
På den baggrund tiltrådte Højesteret, at der forelå særlige omstændigheder. Skattemyndighederne skulle derfor ved beregningen af gaveafgift ikke acceptere en overdragelse efter 15 pct.-reglen til i alt 104.108.000 kr. svarende til den offentlige vurdering på i alt 122.480.000 kr. fratrukket 15 pct.
SKM2024.365.HR
Højesteret fandt, at værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982) ikke omfatter næringsejendomme.
SKM2024.33.HR
Højesteret fandt, at en realkreditbelåning i sig selv kan udgøre en særlig omstændighed og begrunde fravigelse af 15 pct.-reglen, hvis belåningen viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Om dette er tilfældet, må bero på en samlet konkret vurdering i det enkelte tilfælde af bl.a. forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering og den tidsmæssige sammenhæng mellem belåningen og overdragelsen af ejendommen.
I tilfælde, hvor der ved overdragelsen af ejendommen er sket overtagelse af realkreditgæld, der væsentligt overstiger den offentlige vurdering, vil dette normalt tale for, at den offentlige vurdering er for lav og dermed for at fravige 15 pct.-reglen.
En af ejendommene var blevet realkreditvurderet omkring en måned før overdragelsen, mens de øvrige tre ejendomme var blevet vurderet ca. 15-25 måneder før overdragelsen. For alle ejendommenes vedkommende var der tale om vurderinger, der væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering. Da børnene i forbindelse med købet af de fire ejendomme overtog en prioritetsgæld i ejendommene, der var væsentligt større end den værdi, der fremgik af de offentlige ejendomsvurderinger, fastslog Højesteret, at der i hvert fald på den baggrund forelå særlige omstændigheder, der kunne begrunde en fravigelse af 15 pct.-reglen.
SKM2022.507.HR
A solgte den 10. maj 2014 en ejendom til sine fem døtre for 1.615.000 kr. svarende til den seneste offentlige vurdering fratrukket 15 pct.
Døtrene var den 2. maj 2014 blevet bekendt med, at kommunen ønskede at overtage ejendommen, og at der var afsat 5 mio. kr. til overtagelsen. Døtrene tilkendegav inden overdragelsen fra moren efter 15 pct.-reglen, at de var enige om at sælge ejendommen til kommunen for 5 mio. kr. på en række nærmere angivne vilkår.
Døtrene videresolgte ejendommen den 21. maj 2014 til kommunen for 5 mio. kr.
Højesteret tiltrådte af de grunde, som var anført i Vestre Landsrets dom SKM2021.345.VLR, at skattemyndighederne havde være berettiget til at fastsætte ejendommens handelsværdi til 5. mio. kr., da der forelå særlige omstændigheder.
Højesteret bemærkede, at det heller ikke efter det, der var fremlagt for Højesteret, var godtgjort, at der på gaveområdet forelå en fast administrativ praksis for, at en værdiansættelse, der ikke afveg mere end 15 pct. fra den kontante ejendomsværdi, altid skulle lægges til grund af skattemyndighederne.
SKM2021.267.HR
Boet efter A havde med henvisning til reglen i pkt. 6, 2. afsnit, i værdiansættelsescirkulæret ved arveudlæg af en ejendom beliggende i København K fastsat udlægsværdien til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct.
Værdiansættelsen var efter Skattestyrelsens opfattelse ikke udtryk for ejendommens reelle handelsværdi, og styrelsen havde derfor anmodet om, at der blev foretaget en sagkyndig vurdering af ejendommens handelsværdi på udlægstidspunktet.
Højesteret udtalte - med henvisning til SKM2016.279.HR - at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
Højesteret udtalte endvidere bl.a., at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Dette gjaldt efter Højesterets opfattelse også, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke var blevet ajourført.
Højesteret fandt, at både den prisstatistik, som Skattestyrelsen havde henvist til, og den af styrelsen beregnede afkastprocent vedrørende den udlagte ejendom reelt var udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet for udlejningsejendomme i området. Der var ikke oplyst særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, som kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering.
Højesteret afviste derfor Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering.
SKM2016.279.HR
Højesteret fandt, at værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, efter sammenhængen med pkt. 48 og på baggrund af Skattedepartementets afgørelser af 24. september og 3. december 1984, skatteministerens besvarelse af 30. april 1990 og forarbejderne til boafgiftsloven indebærer, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
Højesteret bemærkede, at det ikke var godtgjort, at der forelå en fast administrativ praksis for, at et dødsbos værdiansættelse, som ikke afveg mere end 15 pct. fra den kontante ejendomsværdi, altid skulle lægges til grund af skattemyndighederne.
I den konkrete sag forelå der særlige omstændigheder, på baggrund af et arveafkald på 2,1 mio.kr. fra den arving der overtog ejendommene og realkreditbelåning foretaget efter arvingens overtagelse af ejendommene.
Landsretsdomme
SKM2023.54.ØLR
Skattestyrelsen havde anmodet om sagkyndig vurdering af et sommerhus, der blev udlagt efter 15 pct.-reglen for 2.465.000 kr. I modsætning til skifteretten fandt landsretten, at der forelå særlige omstændigheder, hvorfor Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering blev imødekommet. Landsretten begrundede dette med den betydelige prisdifference mellem boets værdiansættelse på 2.465.000 kr. og realkreditinstituttets vurdering af ejendommens værdi på mindst 4.056.000 kr. samt den tidsmæssige nærhed på ca. 19 måneder mellem realkreditbelåningen og udlægget af ejendommen.
SKM2022.3.ØLR
A havde som led i en uafhængig handel erhvervet en udlejningsejendom i september 2015 for 61.750.000 kr. Tre måneder senere blev ejendommen overdraget til A´s børn og børnebørn til 32.300.0000 kr. efter 15 pct.-reglen.
Østre Landsret henviste i afgørelsen bl.a. til SKM2016.279.HR og SKM2021.267.HR og fastslog at skattemyndighederne ikke var forpligtede til at acceptere en værdiansættelse på 32.300.000 kr. svarende til den offentlige ejendomsvurdering med et fradrag på 15 pct., hvis der foreligger særlige omstændigheder.
Henset til de faktiske omstændigheder, hvor den omhandlede ejendom var erhvervet af A i en uafhængig handel for 61.750.000 kr. og tre måneder senere overdraget til A´s børn og børnebørn for 32.300.000 kr., fandt Østre Landsret, at der forelå særlige omstændigheder, der skyldtes særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen.
Østre Landsret fandt endvidere at den reelle handelsværdi ved overdragelsen til A´s børn og børnebørn udgjorde 61.750.000 kr., og at denne værdi skulle lægges til grund ved beregningen af gaveafgift.
Østre Landsret fandt i øvrigt i overensstemmelse med Vestre Landsrets dom, der efterfølgende blev stadfæstet af Højesteret i SKM2022.507.HR, at 15 pct.-reglen skal fortolkes på samme måde uanset, om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning, samt at det ikke var godtgjort, at der foreligger en bindende fast administrativ praksis, som giver ret til altid at anvende 15 pct.-reglen på gaveområdet. En sådan praksis på gaveområdet ville efter Østre Landsrets opfattelse heller ikke harmonere med ordlyden af BAL § 27, stk. 1, eller fremstå begrundet i reale forhold.
SKM2020.185.VLR
Skattestyrelsen havde anmodet om sagkyndig vurdering af en ejerlejlighed, der var udlagt til en arving for 654.500 kr. efter 15 pct.-reglen. Med henvisning til skifterettens grunde tiltrådte landsretten, at der forelå særlige omstændigheder som følge af, at arvingen kort efter udlægget havde optaget et kreditforeningslån, som med en belåning på 80 pct. ville svare til en værdi af ejerlejligheden på 1.365.000 kr., at kvadratmeterprisen ved udlægget afveg 150-185 pct. i forhold til kvadratmeterprisen på sammenlignelige ejerlejligheder, og at der måtte påhvile myndighederne et særligt ansvar for at påse, at den anden arvings interesser ikke blev forbigået, når denne var umyndig.
SKM2019.368.VLR
Få år før dødsfaldet var der foretaget renoveringer på en hotelejendom for ca. 33 mio. kr. I boopgørelsen var en ideel anpart på 50 pct. af ejendommen ansat til 14 mio. kr. (svarende til 50 pct. af den offentlige ejendomsvurdering, som udgjorde 28 mio. kr.).
Skifteretten fandt, at renoveringerne - sammenholdt med, at en beregnet afkastforrentning på baggrund af boets værdi af ejendommen klart oversteg markedets krav til afkast for investeringsejendomme i området - gjorde, at der forelå særlige omstændigheder. Landsretten stadfæstede skifterettens kendelse og tiltrådte, at der forelå særlige omstændigheder.
TFA2013.390.VLD
Et dødsbo fik foretaget to sagkyndige vurderinger af en landbrugsejendom, hvorefter ejendommens værdi fastsattes til et gennemsnit svarende til 1.319.000 kr. Ifølge testamente skulle arvingen A have fortrinsret til at udtage ejendommen til "almindelig vurderingspris minus 25 %". Ejendommen blev herefter udlagt til A til 989.250 kr. SKAT forhøjede værdien til 1.319.000 kr. Da de indhentede vurderinger var bindende sagkyndige vurderinger, var boet endvidere afskåret fra i afgiftsmæssig henseende at anvende værdiansættelsescirkulærets punkt 6.
TFA2000.177.ØLD
Et dødsbos faste ejendom var offentligt vurderet til 1,450 mio. kr. En statsautoriseret ejendomsmægler havde på boets initiativ til brug for salgsovervejelser vurderet den til 1,4 mio. kr. Den var ifølge boopgørelsen udlagt til datteren for 1,25 mio. kr. Skatteforvaltningen forhøjede værdiansættelsen til 1,4 mio. kr. Skifteretten fandt den sagkyndige vurdering bindende, selv om den ikke var iværksat af skifteretten efter dødsboskiftelovens § 53, men af boet under salgsovervejelser. Boet var derfor afskåret fra at anvende værdiansættelsescirkulæret pkt. 6. Landsretten stadfæstede skifterettens afgørelse.
TfS1998.766Ø
Parterne kunne ikke anvende 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret, idet skifteretten udtalte, at det måtte anses for et sagligt hensyn, at en faktisk konstateret videresalgspris inden for kort tid efter skæringsdagen skulle indgå i skønnet over ejendommens handelsværdi. Skødedatoen var den 4/11-1997 og skæringsdagen var den 21/3-1997, dvs. der var en tidsmæssig forskel på ca. 7 ½ måned i sagen. Landsretten tiltrådte de af skifteretten anførte grunde.
Byretsdomme
SKM2025.54.BR (Anket til Vestre Landsret af skatteyderne)
En mor havde solgt en ejerlejlighed til sin datter for 1.300.000 kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering på 1.450.000 kr. fratrukket ca. 10 pct.
Moren havde købt ejendommen godt 26 måneder tidligere for 1.975.000 kr., og datteren videresolgte ejendommen ca. 33 måneder efter overdragelsen i almindelig fri handel for 2.245.000 kr. I forbindelse med familiehandlen optog datteren et realkreditlån på 1.300.000 kr., dvs. at långiver på tidspunktet for familiehandlen vurderede ejendommens værdi til mindst 1.625.000 kr.
Retten fandt på den baggrund, at der forelå sådanne særlige omstændigheder, at skattemyndighederne var berettigede til at ændre værdiansættelsen.
Retten fandt videre, at sagsøgerne ikke havde godtgjort, at der på tidspunktet for familiehandlen forelå en bindende administrativ praksis om, at der i en situation svarende til sagsøgernes altid er krav på at benytte 15 pct-reglen, eller at sagsøgerne som følge af bindende forhåndstilsagn afgivet til andre parter i andre sager har haft en retsbeskyttet forventning om, at ejendommen i afgiftsmæssig henseende kunne overdrages til den aftalte pris.
SKM2024.615.BR (Anket til Østre Landsret af skatteyderne)
I forbindelse med et generationsskifte var en række ejendomme blevet overdraget efter 15 pct.-reglen.
Skatteministeriet fik medhold i, at der forelå særlige omstændigheder ved overdragelsen af 5 af ejendommene.
For 3 af ejendommene lagde retten vægt på, at selskabet havde anvendt en regnskabspraksis, hvor værdien af ejendommene i regnskaberne løbende var blevet opgjort og reguleret til "handelsværdi", og at dette skete med udgangspunkt i en afkastbaseret værdiansættelsesmetode, som er en sædvanlig og almindelig accepteret metode for værdiansættelse af investeringsejendomme. Retten fandt på denne baggrund, at de angivne handelsværdier må anses for at udgøre virksomhedsledelsens vurdering af ejendommenes egentlige markedsværdi på et åbent, aktivt marked, og at denne vurdering blev foretaget i samarbejde med virksomhedens revisor.
For 2 ejendomme lagde retten vægt på, at der var foretaget en realkreditbelåning af ejendommene. Retten lagde til grund, at realkreditinstituttet i forbindelse med lånebevillingen, som var sket henholdsvis ca. 10 og 27 måneder før familieoverdragelsen, havde vurderet, at ejendommene havde handelsværdier, der oversteg de offentlige ejendomsvurderinger med henholdsvis 47 pct. og 116 pct. Henset til den tidsmæssige nærhed mellem låneoptagelserne og de bagvedliggende lovpligtige realkreditvurderinger af ejendommenes værdi, sammenholdt med den ret betydelige forskel, der for begge ejendommes vedkommende var mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering, fandt retten, at der forelå særlige omstændigheder.
Endelig fandt retten, at det heller ikke under denne sag var godtgjort, at der foreligger en sådan fast, bindende administrativ praksis, der medfører, at skattemyndighederne er forpligtet til at acceptere en værdiansættelse efter 15 pct-reglen.
SKM2024.515.BR
En udlejningsejendom blev overdraget fra en mor til tre børn i juni 2020 for 7.012.500 kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 pct.
I udlejningsvirksomhedens årsrapporter, senest i årsrapporten for 2019, indgik ejendommen med en værdi på 13.000.000 kr., og det fremgik om anvendt regnskabspraksis, at grunde og bygninger blev målt til dagsværdi.
Ifølge en formueoversigt, som blev indgivet til skifteretten i februar 2020 i forbindelse med, at faderens bo blev udleveret til uskiftet bo, udgjorde værdi af forretning/virksomhed inkl. fast ejendom 12.530.030 kr., svarende til egenkapitalen ifølge den seneste årsrapport.
Retten fandt, at det måtte have stået parterne i familiehandlen klart, at den offentlige ejendomsværdi sammenholdt med den værdi, de selv havde oplyst i regnskabet, og som var fremkommet i samarbejde med revisor, var for lav. Retten fandt videre, at den i formueoversigten oplyste værdi, også støttede, at parterne måtte have indset, at ejendommen blev overdraget til en værdi, der var for lav.
På den baggrund gav retten Skatteministeriet medhold i, at der forelå særlige omstændigheder.
SKM2024.73.BR
En mor havde solgt en ejerlejlighed til sin søn for 1.950.000 kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering på 1.700.000 kr. med tillæg af knap 15 pct. Ejerlejligheden var købt godt 16 måneder tidligere for 3.850.000 kr.
Byretten fandt, at der forelå særlige omstændigheder, som indebar, at parterne ikke kunne overdrage ejendommen til 1.950.000 kr. efter 15 pct.-reglen. Retten henviste herved til, at den betydelige forskel mellem ejendomsvurderingen og købsprisen i fri handel sammenholdt med den nære tidsmæssige sammenhæng mellem salget i fri handel og den omstridte familiehandel kun godt 16 måneder senere, viste, at ejendomsvurderingen for ejerlejligheden var væsentlig for lav.
Usikkerheden på ejendomsmarkedet som følge af coronasituationen i foråret 2020 kunne ikke føre til andet resultat. Der var endvidere ikke som følge af, at skattemyndighederne i forbindelse med en tidligere ejendomsoverdragelse havde godkendt en værdiansættelse efter 15 pct.-reglen, eller som følge af en generel vejledning på SKAT’s hjemmeside vedrørende indhentelse af bindende svar (flowdiagram), etableret en retsbeskyttet forventning om, at lejligheden kunne overdrages efter 15 pct.-reglen.
Landsskatteretskendelser
SKM2025.82.LSR
Landsskatteretten fandt, at der forelå særlige omstændigheder. Ejendommen var den 14. februar 2020 overdraget til datteren efter 15 pct.-reglen for 1.740.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde 1.800.000 kr. Ved afgørelsen henså Landsskatteretten til, at datteren 8 måneder efter familieoverdragelsen indgik en formidlingsaftale og udbød ejendommen til salg, og at ejendommen 10½ måneder efter overdragelsen blev solgt for 4.595.000 kr. i almindelig fri handel. Det forhold, at klagerens datter ifølge det oplyste valgte at sælge lejligheden, idet hun ville flytte sammen med sin kæreste og hans sønner, og at der således ikke var plads i lejligheden til den sammenbragte familie, kunne ikke føre til et andet resultat.
SKM2023.505.LSR
Landsskatteretten fandt, at der forelå særlige omstændigheder. Landsskatteretten henså til den korte tidsmæssige forskel på et år og fem måneder mellem farens køb på markedsvilkår for 4.450.000 kr. den 7. november 2016 og familieoverdragelsen af ejendommen til datteren den 1. april 2018 for 2.200.000 kr. Ejendomsvurderingen udgjorde 2.550.000 kr. Landsskatteretten henså endvidere til, at prisforskellen mellem farens køb af ejendommen for 4.450.000 kr. og overdragelsessummen på 2.200.000 kr. udgjorde ca. 102 pct. af overdragelsessummen på 2.200.000 kr. Der forelå ikke oplysninger, der sandsynliggjorde, at den betydelige forskel mellem ejendommens handelsværdi på 4.450.000 kr. i november 2016 og videresalgsprisen til datteren den 1. april 2018 på 2.200.000 kr. kunne forklares med prisfald på den pågældende ejendom i den pågældende periode.
SKM2023.268.LSR
Landsskatteretten fandt, at der forelå særlige omstændigheder. Ejendommen var den 1. november 2018 overdraget til en datter efter 15 pct.-reglen til 2.990.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde 2.600.000 kr. I maj måned 2019 havde datteren udbudt ejendommen til salg og efterfølgende i samme måned solgt den i almindelig fri handel for 5.400.000 kr. Ved afgørelsen henså Landsskatteretten tillige til, at datteren pr. 27. december 2018, dvs. lige før overtagelsesdagen den 1. januar 2019, optog et kreditforeningslån, hvor kreditforeningen havde anslået værdien af ejendommen til at udgøre mindst 5.270.000 kr.
SKM2023.195.LSR
Landsskatteretten fandt, at der forelå særlige omstændigheder ved overdragelsen den 1. januar 2018 af en fast ejendom for 6.750.000 kr. efter 15 pct.-reglen. Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde 7.700.000 kr. Sønnen overtog i forbindelse med overdragelsen et kreditforeningslån på 10.020.000 kr., som var optaget i 2015. Retten bemærkede herved, at kreditforeningslånet var overtaget i forbindelse med overdragelsen af ejendommen, og at kreditforeningen havde anslået værdien af ejendommen til at udgøre mindst 12.525.000 kr., som var ca. 85 pct. højere end overdragelsessummen på 6.750.000 kr.
SKM2023.131.LSR
Landsskatteretten fandt, at der ikke forelå særlige omstændigheder ved en overdragelse af en ejendom for 2.370.000 kr. opgjort efter 15 pct.-reglen til en søn 3 år og 1 måned efter køb af ejendommen på markedsvilkår for 5.400.000 kr. svarende til, at handelsprisen var ca. 128 pct. højere end overdragelsessummen. Landsskatteretten lagde vægt på, at der ikke var tale om en kort ejertid, ligesom der ikke sås at være andre særlige omstændigheder. Ejendommen kunne derfor overdrages efter 15 pct.-reglen.
SKM2023.132.LSR (Påklaget til domstolene af skatteyderen, som efterfølgende har hævet sagen)
Landsskatteretten fandt, at der forelå særlige omstændigheder ved en overdragelse af en ejerlejlighed for 1.440.000 kr. opgjort efter 15 pct.-reglen til en søn 3 år efter køb af lejligheden på markedsvilkår for 3.895.000 kr. Ejendomsvurderingen udgjorde 1.600.000 kr. Da der for Landsskatteretten ikke forelå oplysninger, der sandsynliggjorde, at den betydelige prisforskel kunne forklares med prisfald på den pågældende ejendom i den pågældende periode, fandt retten, at skattemyndighederne ikke skulle acceptere en værdiansættelse inden for 15 pct.-reglen.
SKM2023.38.LSR (Stadfæstelse af SKM2021.493.SR)
Landsskatteretten fandt, at der forelå særlige omstændigheder ved en påtænkt overdragelse af en ejerlejlighed for 1.725.000 kr. svarende til ejendomsvurderingen på 1.500.000 kr. + 15 pct. opgjort efter 15 pct.-reglen til en datter ca. 2 år og 4 måneder efter køb af ejendommen på markedsvilkår for 2.998.000 kr., svarende til, at handelsprisen var ca. 74 pct. højere end overdragelsessummen eller godt 42 pct. lavere end købsprisen, som det fremgår af afgørelsen. Formålet med købet af lejligheden var primært af pensionslignende karakter. Landsskatteretten fandt, at skattemyndighederne ikke skulle acceptere en handelsværdi efter 15 pct.-reglen.
SKM2022.548.LSR
Landsskatteretten fandt, at der ikke forelå særlige omstændigheder ved en overdragelse af en ejerlejlighed for 3.000.000 kr. opgjort efter 15 pct.-reglen til en datter ca. 3 år efter køb af ejendommen på markedsvilkår for 5.270.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde 2.750.000 kr. Landsskatteretten lagde vægt på den tidsmæssige forskel samt det forhold, at handelsprisen alene var ca. 75 pct. højere end overdragelsessummen. Ejendommen kunne derfor overdrages efter 15 pct.-reglen.
SKM2007.431.LSR
En far kunne overdrage en ejendom til sin datter til ejendomsvurderingen minus 15 pct., uanset at han ca. et år forinden havde erhvervet den til en højere pris fra 3. mand.
Skatterådet
SKM2021.534.SR
Skatterådet fandt, at der forelå særlige omstændigheder ved en fars påtænkte overdragelse af en ejendom til sin datter efter 15 pct.-reglen. Rådet lagde vægt på prisforskellen mellem en mæglervurdering fra marts 2020 og overdragelsessummen ved overdragelsen til datteren, samt på den tidsmæssige forskel mellem holdepunktet i form af mæglervurderingen og overdragelsen.
Overdragelsessummen opgjort efter 15 pct.-reglen var på 2.805.000 kr., og mæglervurderingen var på 5.500.000 kr. Mæglervurderingen på 5.500.000 kr. var således ca. 96 pct. højere end overdragelsessummen på 2.805.000 kr. Ejerlejlighedens handelsværdi blev af ejendomsmægleren vurderet i marts 2020 dvs. ca. 1 år og 7 måneder forud for den påtænkte overdragelse til datteren.
Skatterådet lagde tillige vægt på spørgers ønske om at kompensere et andet barn for differencen mellem overdragelsessummen og ejerlejlighedens handelsværdi. Ejendommen kunne derfor ikke overdrages efter 15 pct.-reglen.
SKM2021.533.SR
Skatterådet fandt, at der forelå særlige omstændigheder ved en mors overdragelse af en ejendom til sin søn og svigerdatter efter 15 pct.-reglen. Sønnen og svigerdatteren overtog ejendommen efter 15 pct.-reglen den 15. juli 2019 for 2.400.000 kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering. De optog det første af to lån i september 2019. Lånet var på 4.000.000 kr. og indikerede, at ejendommens værdi var vurderet ca. 108 pct. højere end overdragelsessummen.
Rådet lagde vægt på den tidsmæssige forskel mellem tidspunktet for det første lån, som blev optaget i september 2019, og tidspunktet for overdragelsen ved vurderingen. Rådet lagde endvidere vægt på den beløbsmæssige forskel mellem overdragelsessummen, der svarede til den offentlige ejendomsvurdering og holdepunktet i form af det først optagne lån. Rådet lagde i den forbindelse til grund, at renoveringerne ikke var foretaget forud for, at den første del af lånet blev bevilliget. Ejendommen kunne derfor ikke overdrages efter 15 pct.-reglen.
SKM2021.532.SR
Skatterådet fandt, at der ikke forelå særlige omstændigheder ved en fars påtænkte overdragelse af 2/3 af et rækkehus efter 15 pct.-reglen. Sønnen påtænkte i forbindelse med overdragelsen at optage et realkreditlån, hvor størrelsen af lånet indikerede, at ejendommens værdi ville være vurderet ca. 21 pct. højere end overdragelsessummen opgjort efter 15 pct.-reglen. Rådet lagde vægt på, at en prisforskel på 21 pct. mellem overdragelsessummen og holdepunktet i form af realkreditbelåningen, ikke kunne anses som væsentlig, når der ikke var andre holdepunkter. Ejendommen kunne derfor overdrages efter 15 pct.-reglen.
SKM2021.531.SR
Skatterådet fandt, at der ikke forelå særlige omstændigheder ved en påtænkt overdragelse af en ejendom til en søn ca. 3 år og 8 måneder efter moderens køb af ejendommen på markedsvilkår. Handelsprisen var ca. 125 pct. højere end den påtænkte overdragelsessum ved overdragelsen til barnet. Rådet lagde vægt på den tidsmæssige forskel mellem købet fra tredjemand og overdragelsen, samt på prisforskellen mellem købsprisen ved handlen med tredjemand og overdragelsessummen ved overdragelsen til barnet ved vurderingen. Rådet henså til den procentuelle forskel, men også selve beløbets størrelse. Ejendommen kunne derfor overdrages efter 15 pct.-reglen.
SKM2021.530.SR
Skatterådet fandt, at der ikke forelå særlige omstændigheder ved en påtænkt overdragelse af en ejerlejlighed til en datter ca. 3 år og 9 måneder efter moderens køb af ejendommen på markedsvilkår. Handelsprisen var ca. 138 pct. højere end den påtænkte overdragelsessum ved overdragelsen til barnet. Rådet lagde vægt på den tidsmæssige forskel mellem købet fra tredjemand og overdragelsen samt på prisforskellen mellem købsprisen, ved handlen med tredjemand, og overdragelsessummen ved overdragelsen til barnet ved vurderingen. Rådet henså til den procentuelle forskel, men også selve beløbets størrelse. Ejendommen kunne derfor overdrages efter 15 pct.-reglen.
SKM2021.529.SR
Skatterådet fandt, at der forelå særlige omstændigheder ved overdragelse af en ejerlejlighed til en søn ca. 1 år og 10 måneder efter moderens køb af ejendommen på markedsvilkår. Handelsprisen var ca. 91 pct. højere end overdragelsessummen ved overdragelsen til barnet. Rådet lagde i den forbindelse vægt på prisforskellen mellem købsprisen ved handlen med tredjemand og overdragelsessummen ved overdragelsen til barnet, samt på den tidsmæssige forskel mellem købet fra tredjemand og overdragelsen ved vurderingen. Ejendommen kunne derfor ikke overdrages efter 15 pct.-reglen.
SKM2021.503.SR
Skatterådet fandt, at der ikke forelå særlige omstændigheder ved en påtænkt overdragelse af en ejendom, som spørger havde erhvervet i 1971. Ejendommen kunne derfor overdrages efter 15 pct.-reglen. Spørgers søn ville blive begunstiget i form af en skattefri årsgave på 50.000 kr., efter at den pågældende ejendom var overdraget. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentlig oversteg overdragelsessummen. Skatterådet forudsatte ligeledes, at der ikke i forbindelse med overdragelsen af ejendommen ville blive givet andre gaver end én gave på 50.000 kr. til spørgers søn. Denne gave blev ikke anset for at være en væsentlig gave som kunne medføre, at der forelå særlige omstændigheder.
SKM2021.502.SR
Skatterådet fandt, at der forelå særlige omstændigheder ved en påtænkt overdragelse af en ejerlejlighed til en datter ca. 2 år og 2 måneder efter moderens køb af ejendommen på markedsvilkår. Handelsprisen var ca. 57 pct. højere end den påtænkte overdragelsessum ved overdragelsen til barnet. Rådet lagde vægt på prisforskellen mellem købsprisen, ved handlen med tredjemand, og overdragelsessummen ved overdragelsen til barnet samt på den tidsmæssige forskel mellem købet fra tredjemand og overdragelsen ved vurderingen. Ejendommen kunne derfor ikke overdrages efter 15 pct.-reglen.
SKM2021.501.SR
Skatterådet fandt, at der ikke forelå særlige omstændigheder ved en påtænkt overdragelse af en ejerlejlighed, som spørger havde erhvervet i 2006. Ejendommen kunne derfor overdrages efter 15 pct.-reglen. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentligt ville overstige overdragelsessummen. Rådet forudsatte ligeledes, at der ikke blev givet gaver eller arveforskud i væsentligt omfang til andre børn i forbindelse med overdragelsen.
SKM2021.500.SR
Skatterådet fandt, at der ikke forelå særlige omstændigheder ved en påtænkt overdragelse af en ejendom, som spørger havde erhvervet i 1998. Ejendommen kunne derfor overdrages efter 15 pct.-reglen. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentligt oversteg overdragelsessummen.
SKM2021.499.SR
Skatterådet fandt, at der ikke forelå særlige omstændigheder ved en påtænkt overdragelse af en ejerlejlighed, som spørger havde erhvervet i 2010. Ejendommen kunne derfor overdrages efter 15 pct.-reglen. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentligt oversteg overdragelsessummen.
SKM2021.497.SR
Skatterådet fandt, at der ikke forelå særlige omstændigheder ved en påtænkt overdragelse af en udlejningsejendom, som var erhvervet i 1970. Ejendommen kunne derfor overdrages efter 15 pct.-reglen. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentligt ville overstige overdragelsessummen.
SKM2021.496.SR
Skatterådet fandt, at der ikke forelå særlige omstændigheder ved en påtænkt overdragelse af en nedlagt landbrugsejendom, som spørger havde erhvervet i 1960. Ejendommen kunne derfor overdrages efter 15 pct.-reglen. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentligt ville overstige overdragelsessummen. Rådet forudsatte ligeledes, at der ikke ville blive givet gaver eller arveforskud i væsentligt omfang til andre børn i forbindelse med overdragelsen.
SKM2021.495.SR
Skatterådet fandt, at der ikke forelå særlige omstændigheder ved en påtænkt overdragelse af en landbrugsejendom, som spørger havde erhvervet i 1986. Ejendommen kunne derfor overdrages efter 15 pct.-reglen. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentligt ville overstige overdragelsessummen. Rådet forudsatte ligeledes, at der ikke ville blive givet gaver eller arveforskud i væsentligt omfang til andre børn i forbindelse med overdragelsen.
SKM2021.494.SR
Skatterådet fandt, at der ikke forelå særlige omstændigheder ved en påtænkt overdragelse af en ejerlejlighed til en datter ca. 3 år og 2 måneder efter moderens køb af ejendommen på markedsvilkår. Handelsprisen var ca. 54 pct. højere end den påtænkte overdragelsessum ved overdragelsen til barnet. Skatterådet henså til den tidsmæssige forskel mellem købet fra tredjemand og overdragelsen samt til prisforskellen mellem købsprisen, ved handlen med tredjemand, og overdragelsessummen ved overdragelsen til datteren. Ejendommen kunne derfor overdrages efter 15 pct.-reglen.
SKM2021.492.SR
Skatterådet fandt, at der ikke forelå særlige omstændigheder ved en påtænkt overdragelse af en campingplads, som spørger havde erhvervet i 1993. Ejendommen kunne derfor overdrages efter 15 pct.-reglen. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentligt ville overstige overdragelsessummen. Rådet forudsatte ligeledes, at der ikke ville blive givet gaver eller arveforskud i væsentligt omfang til andre børn i forbindelse med overdragelsen.
3.7 Skattedepartementets udtalelser og skatteministerens besvarelse m.m.
Skattedepartementet har i udtalelse af 24. september 1984 (TfS 1984, 418) besvaret spørgsmål vedrørende værdiansættelsescirkulæret således:
"1) Kan skatte- og afgiftsmyndighederne anvende bestemmelserne i kildeskattelovens § 16, stk. 3 og 4, jf. cirkulærets pkt. 12, og lade en ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten, når værdiansættelsen omregnet til kontantværdi efter cirkulærets pkt. 5 højst er 15 pct. højere eller lavere end den foreliggende kontantejendomsværdi, jf. cirkulærets pkt. 6, afsnit 2, men skatte- og afgiftsmyndighederne finder, at kontantejendomsværdien er væsentlig forkert.
...
Såfremt spørgsmål 1 besvares benægtende, ønskes oplyst, hvornår skatte- og afgiftsmyndighederne kan anvende retten til at lade et aktiv (en ejendom) vurdere af personer udmeldt af skifteretten, jf. kildeskattelovens § 16, stk. 3 og 4, lov om afgift af arv og gave §§ 17-19 og cirkulærets pkt. 12.
[...]
Ad spørgsmål 1 ... og tillægsspørgsmålet:
Der er ved udfærdigelsen af det nævnte cirkulære bevidst foretaget en indskrænkning i den adgang, som skatte- og afgiftsmyndighederne i henhold til kildeskattelovens § 16, stk. 3 og 4, har til at lade en fast ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten. Man har for at gøre reglerne om værdiansættelse af faste ejendomme lettere at praktisere både for boet eller parterne i en gaveoverdragelse og for skatte -og afgiftsmyndighederne valgt at anvende den relevante kontantejendomsværdi (jf. herom ad spørgsmål 3) direkte ved efterprøvelse af værdiansættelsen. Det bemærkes herved, at kontantejendomsværdien antages at være udtryk for ejendommens værdi i handel og vandel ved kontant betaling på det for vurderingen afgørende tidspunkt (vurderingsterminen), jf. vurderingslovens § 6, jf. § 10 og § 6 A.
Da det offentlige må anses for at være nærmest til at bære risikoen for, at den af vurderingsmyndighederne fastsatte kontantejendomsværdi eventuelt er for lav, finder skattedepartementet, at skatte- og afgiftsmyndighederne må være afskåret fra at lade en ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten, hvis værdiansættelsen, omregnet til kontantværdi efter reglerne i cirkulærets punkt 5, højst er 15 pct. højere eller lavere end den relevante kontantejendomsværdi, jf. cirkulærets pkt. 6, 2. afsnit.
Spørgsmål 1 må derfor besvares benægtende.
...
Når værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under den relevante kontantejendomsværdi, jf. pkt. 6, 3. afsnit, eller hvor der i øvrigt er sket ændringer i ejendommens faktiske eller retlige status, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien, jf. pkt. 8, kan skatte- og afgiftsmyndighederne lade en ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten.
[...]"
Af Skattedepartementets besvarelse fremgår endvidere
"[...]
Som anført ad spørgsmål 1), finder skattedepartementet ikke, at skatte- og afgiftsmyndigheden kan lade en ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten, når værdiansættelsen omregnet til kontantværdi højst er 15 % højere eller lavere end den relevante kontantejendomsværdi. Dette må gælde, uanset om udlægsmodtageren/gavemodtageren kort tid efter udlægget/gaveoverdragelsen sælger ejendommen til en kontantpris, der er væsentlig højere end værdiansættelsen. Det bemærkes i den forbindelse, at da udlægsmodtageren/gavemodtageren skal anvende udlægsværdien som anskaffelsessum ved det senere salg, jf. § 14, stk. 2, i lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, vil fortjenesten som følge af den "lave" anskaffelsessum typisk blive beskattet ved udlægsmodtagerens/gavemodtagerens salg af ejendommen kort tid efter udlægget/gaveoverdragelsen.
[...]
Har udlægsmodtageren derimod videresolgt ejendommen inden indgivelsen af boopgørelsen, vil oplysningerne om den opnåede kontantpris kunne indgå ved overvejelserne af, om værdiansættelsen eventuelt bør ændres.
[...]"
I Skattedepartementets udtalelse af 3. december 1984 (TfS 1984, 546) besvarede Skattedepartementet følgende spørgsmål
".1) Kan boet forlange, at skatte- og afgiftsmyndighederne ved arveafgiftsberegningen lægger værdiansættelser til grund, der omregnet til kontantværdi efter cirkulærets pkt. 5 højst er 15 pct. højere eller lavere end de relevante kontantejendomsværdier, jf. cirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, selv om ejendommen er udlagt til arvingerne med de højere vurderinger som udlægsværdi.
[...]
Skattedepartements svarede
[...]
Ad spørgsmål 1...:
Udgangspunktet ved arve- eller gaveoverdragelse af fast ejendom er, at ejendommens værdi skal ansættes til værdien i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen, jf. lov om afgift af arv og gave §§ 17-19 og kildeskattelovens § 16. I cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning fastholdes dette udgangspunkt, jf. cirkulærets pkt. 4. Bestemmelserne i cirkulærets pkt. 6, der fastsætter retningslinjer for, inden for hvilke grænser skatte- og afgiftsmyndighederne skal acceptere boets/parternes værdiansættelse, bygger af praktiske grunde på en forudsætning om, at værdien i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen, omregnet til kontantværdi, normalt vil ligge inden for et interval, der afgrænses som den relevante kontantejendomsværdi +/- 15 pct. Når det imidlertid ved en vurdering i medfør af skiftelovens § 48 er konstateret, at denne forudsætning ikke holder, må skatte- og afgiftsmyndighederne efter skattedepartementets opfattelse være berettigede til at ændre værdiansættelsen til den af vurderingsmændene udfundne værdi, hvis en anden værdi er anvendt i boopgørelsen.
Spørgsmål 1 må således besvares benægtende.
[...]"
Skatteministeren besvarede den 30. april 1990 (TfS 1990, 196) spørgsmål fra Folketingets Skatteudvalg vedrørende anvendelse af 15 pct.-reglen i forbindelse med ejendomsoverdragelser således:
"[...]
Spørgsmål 1:
I hvilke relationer i skattelovgivningen anvendes som udgangspunkt hovedreglen om godkendelse af prisfastsættelser inden for +/-15 pct. af ejendomsværdien?
Spørgsmål 2:
Kan ministeren bekræfte, at +/-15 pct.-reglen er ufravigelig i sager med værdiansættelse i overdragelser, hvori der indgår et indberettet gaveelement, hvoraf der betales gaveafgift?
Svar:
Den såkaldte 15 pct.-regel indebærer, at skattemyndighederne normalt vil acceptere den aftalte overdragelsessum ved ejendomsoverdragelser mellem parter, som ikke kan antages at have modsatrettede interesser med hensyn til prisfastsættelsen, hvis overdragelsessummen omregnet til kontantværdi ikke afviger mere end 15 pct. fra den senest bekendtgjorte, årsregulerede kontantejendomsværdi.
15 pct.-reglen er begrundet i, at den offentlige vurdering og efterfølgende årsreguleringer bygger på gennemsnit og derfor er forbundet med en vis usikkerhed. Den overdragelsessum, der aftales mellem parterne i en ejendomsoverdragelse, må derfor inden for visse rammer kunne afvige fra den seneste, årsregulerede kontantværdi, uden at overdragelsessummen nødvendigvis antages at afvige fra den pågældende ejendoms værdi i handel og vandel.
Skattemyndighederne anvender i praksis 15 pct.-reglen først og fremmest ved ejendomsoverdragelser mellem en aktionær og dennes selskab samt ved overdragelser, der sker ved arv eller gave. Herudover kan reglen også finde anvendelse i ansættelsesforhold, dvs. hvor overdragelsen sker mellem en ansat og dennes arbejdsgiver. Der er imidlertid ingen fast afgrænsning af reglens anvendelsesområde, hvilket bl.a. hænger sammen med, at reglen kun er vejledende for skattemyndighederne. Den kan normalt fraviges, hvor det klart ville føre til et urimeligt resultat at anvende reglen.
For så vidt angår overdragelser ved gave, der udløser gaveafgift, fremgår 15 pct.-reglen af punkt 6 i Skattedepartementets cirkulære nr. 185 af 17/11 1982 (værdiansættelsescirkulæret).
Heri anføres, at hvis en ejendom overdrages til en kontantværdi, der er højst 15 pct. højere eller lavere end den senest bekendtgjorte, årsregulerede kontantværdi, skal denne værdi lægges til grund ved beregningen af afgift. Efter praksis gælder det også, selv om den seneste vurdering må antages at være fejlbehæftet, jf. min besvarelse af spørgsmål 3.
Selv om 15 pct.-reglen i relation til overdragelser, der sker ved arv eller gave, således har fået sin mest bastante form, er den dog ikke ufravigelig. Har den pågældende ejendom siden den seneste vurdering undergået faktiske eller retlige ændringer, f.eks. i form af om- eller tilbygning, finder reglen således ikke anvendelse.
Spørgsmål 3:
Der ønskes en gennemgang af den gældende praksis i forhold til indholdet af § 1, stk. 2 og stk. 3 a, og det grundlag denne praksis hviler på.
Svar:
[...]
Skattemyndighederne sammenholder ... den aftalte overdragelsessum med den seneste, årsregulerede kontantejendomsværdi, der formentlig ofte vil være et mere korrekt udtryk for den aktuelle handelsværdi end en ældre vurdering. Som udgangspunkt accepteres den aftalte overdragelsessum, hvis den ikke afviger mere end 15 pct. fra den årsregulerede kontantværdi. Myndighederne er imidlertid ikke generelt bundet af denne retningslinje, hvis den årsregulerede kontantværdi må antages at være fejlbehæftet, eller der af andre årsager er grund til at antage, at den pågældende ejendoms handelsværdi afviger herfra.
Hvis den årsregulerede kontantværdi er for lav som følge af en fejlbehæftet vurdering, og den aftalte overdragelsessum ikke afviger mere end 15 pct. fra kontantværdien, er skattemyndighederne dog efter gældende praksis afskåret fra at ændre værdiansættelsen i tilfælde, hvor overdragelsen sker ved arv eller gave. Begrundelsen herfor er, at det offentlige i disse tilfælde antages at være nærmest til at bære risikoen for en fejlbehæftet vurdering.
[...]"
Skattepolitisk redegørelse, Skatteministeriet, juni 1994 s. 156 ff., afsnit VI.6 (Retssikkerhedsudvalget)
"[…]
Retsstillingen kan formentlig beskrives således, at hvis der foreligger oplysninger, der sandsynliggør, at den foreliggende ejendomsvurdering væsentligt afviger fra handelsværdien, kan myndighederne indhente en konkret vurdering af ejendommen og på grundlag heraf tage stilling til, om der foreligger maskeret udlodning. Det er en betingelse for at indhente en konkret vurdering, at der foreligger særlige oplysninger, der sandsynliggør, at den offentlige vurdering er væsentlig afvigende fra handelsværdien. De situationer, hvor det i praksis navnlig kan komme på tale at indhente en konkret vurdering er følgende:
- Kendskab til købesummer for samme ejendom ved handel mellem uafhængige parter indenfor de seneste år.
- Kendskab til andre vurderinger foretaget af finansieringsinstitutter
- Kendskab til købesummer for ganske tilsvarende ejendomme.
[…]
Skattemyndighederne er ikke bundet af 15 pct.´s reglen, hvis der er indtruffet faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien, jf. cirkulærets pkt. 8. Er der på boets eller parternes foranledning foretaget en vurdering af ejendommen, er det endvidere denne vurdering, der skal lægges til grund. Boet eller parterne kan således ikke efterfølgende vælge at anvende 15 pct.-reglen."
4. Skattestyrelsens opfattelse
4.1 Nærmere om begrebet særlige omstændigheder i praksis
4.1.1 SKM2016.279.HR
SKM2016.279.HR omhandlede et dødsbo, der havde udlagt to faste ejendomme til den ene af to arvinger for værdier, som ikke afveg mere end 15 pct. fra den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Sagen angik, om 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit, var bindende for (daværende) SKAT, således at SKAT var afskåret fra at anmode om en sagkyndig vurdering af de udlagte ejendommes værdi.
Arvingen, der under boets behandling havde fået ejendommene udlagt, havde givet arveafkald for 2,1 mio. kr.
Den ene ejendom havde pr. 1. oktober 2011 en offentlig ejendomsværdi på 2.250.000 kr. Ifølge boopgørelsen havde arvingen overtaget ejendommen til 2.000.000 kr. I august 2013 havde arvingen optaget realkreditlån på 1.920.000 kr. Den maksimale belåningsprocent i realkredit på beboelsesejendomme er 80 pct. Realkreditinstituttet havde altså vurderet ejendommen til mindst 2.400.000 kr.
Den anden ejendom havde pr. 1. oktober 2012 en offentlig ejendomsværdi på 5.050.000 kr. Ejendommen blev overtaget af samme arving for 5.750.000 kr., og var i august 2013 belånt med realkredit på 3.616.000 kr. Den maksimale belåningsprocent på erhvervsejendomme er 60 pct. Realkreditinstituttet havde altså vurderet ejendommen til mindst 6.026.666,67 kr.
Skifteretten fandt, at "hvor begge ejendomme efter overtagelsen i boperioden i forbindelse med optagelse af realkreditlån er blevet "vurderet" til mindsteværdier, der er større end de respektive overtagelsesværdier sammenholdt med, at arvingen, der har udtaget ejendommene, har givet arveafkald på 2.100.000 kr. til fordel for boet, hvorved værdien af ejendommene i boopgørelsen er mindre end den værdi, som arvingerne anvender ved bodelingen, […] [kan] boet ikke […]støtte ret på værdiansættelsescirkulærets bestemmelse om, at ejendommene i boopgørelsen kan ansættes til +/- 15% af den seneste ejendomsvurdering. Som følge af det anførte tages anmodningen fra SKAT om sagkyndig vurdering af ejendommene til følge. "
Skifteretten fandt på den baggrund, at boet ikke kunne støtte ret på værdiansættelsescirkulærets bestemmelse om, at ejendommene i boopgørelsen kan ansættes til +/- 15 pct. af den seneste ejendomsvurdering.
Vestre Landsret fandt ikke, at værdiansættelsescirkulærets bestemmelser gav boet et retskrav på at få godkendt sin værdiansættelse af de to ejendomme. Efter den foreliggende administrative praksis, herunder ministersvarene på spørgsmål om 15 pct.-reglens anvendelse, fandt Landsretten det endvidere ikke godtgjort, at der er en fast administrativ praksis om, at et dødsbos værdiansættelse, som ikke afviger mere end 15 pct. fra den seneste offentlige ejendomsvurdering, skal lægges til grund.
Højesteret frifandt Skatteministeriet.
Følgende fremgår således af Højesterets præmisser:
"Efter boafgiftslovens § 12, stk. 1, ansættes aktiver og passiver i dødsboer til deres handelsværdi. Skattemyndighederne kan efter § 12, stk. 2, ændre boets værdiansættelse eller anmode skifteretten om at udmelde sagkyndige til at foretage vurdering efter dødsboskiftelovens § 93, hvis værdiansættelsen ikke er baseret på en sagkyndig vurdering, og myndighederne finder, at værdiansættelsen ikke svarer til handelsværdien.
For så vidt angår fast ejendom bestemmer punkt 6, 2. afsnit, i værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning), at en værdiansættelse skal lægges til grund ved beregning af arve- og gaveafgiften, hvis boets eller parternes ansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 % højere eller lavere end den kontante ejendomsværdi. Det fremgår af cirkulærets pkt. 48, at anvisningerne i cirkulæret er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse.
Højesteret finder, at værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, efter sammenhængen med pkt. 48 og på baggrund af Skattedepartementets afgørelser af 24. september og 3. december 1984, skatteministerens besvarelse af 30. april 1990 og forarbejderne til boafgiftsloven indebærer, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %'s reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. "
Højesteret bemærkede endvidere med henvisning til de grunde, som landsretten havde anført, at det ikke var godtgjort, at der forelå en fast administrativ praksis for, at et dødsbos værdiansættelse, som ikke afveg mere end 15 pct. fra den kontante ejendomsværdi, altid skulle lægges til grund af skattemyndighederne.
Af de grunde, som skifteretten havde anført, fandt Højesteret endelig, at der forelå særlige omstændigheder.
I SKM2016.279.HR var der således oplyst konkrete forhold, som kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering. Konkret bestod de i den ene arvings optagelse af realkreditlån efter overtagelsen af ejendommen og arveafkald.
4.1.2 SKM2021.267.HR
Højesteret har ved kendelse af 26. april 2021 (SKM2021.267.HR) - med henvisning til SKM2016.279.HR - gentaget, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
Sagen vedrørte et dødsbo, hvor 50 pct. af den ene ud af to udlejningsejendomme blev arveudlagt til afdødes søster, der var enearving. Søsteren ejede i forvejen den resterende del af den udlagte ejendom, der ved udlægget blev værdiansat efter 15 pct.-reglen. Den anden udlejningsejendom blev solgt under bobehandlingen.
Værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen var efter Skattestyrelsens opfattelse ikke udtryk for ejendommens reelle handelsværdi. Styrelsen anmodede derfor skifteretten om, at der skulle foretages en sagkyndig vurdering efter BAL § 12, stk. 2, jf. DSL § 93, stk. 1. Dette skete med henvisning til, at sammenlignelige udlejningsejendomme i samme geografiske område var solgt til priser væsentligt over den offentlige ejendomsvurdering, samt at Skattestyrelsens beregninger vedrørende afkastprocenten på ejendommen viste, at afkastprocenten, når der blev taget udgangspunkt i udlægsværdien, var højere end gennemsnittet for området.
Højesteret henviste til, at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav, jf. bl.a. TfS 1984.418, og udtalte derefter:
"Det forhold, at ejendomsvurderingen er blevet videreført uændret siden 2011/2012, kan i overensstemmelse med skattemyndighedernes tilkendegivelser ikke i sig selv udgøre en særlig omstændighed, der kan begrunde fravigelse af udgangspunktet om anvendelse af 15 %’s-reglen.
[…]
Både den fremlagte prisstatistik og den beregnede afkastprocent er reelt udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet for udlejningsejendomme i området - hvilket det offentlige som nævnt må bære risikoen for - og der er ikke oplyst særlige, konkrete forhold vedrørende denne ejendom, som kan begrunde udmelding af sagkyndig vurdering." [Skattestyrelsens understregning]
Skattestyrelsens anmodning om udmelding af sagkyndig vurdering blev derfor afvist af Højesteret.
For at en værdiansættelse efter 15 pct.-reglen kan tilsidesættes grundet særlige omstændigheder, skal der derfor foreligge særlige konkrete oplysninger om en anden værdiansættelse af den konkrete ejendom end den værdiansættelse, der er foretaget efter 15 pct.-reglen. I sagen var der ingen særlige konkrete oplysninger (holdepunkter) vedrørende ejendommene.
Den almindelige prisudvikling (som påvist ved data om handler i området) og Skattestyrelsens beregninger af afkastprocent for den pågældende udlejningsejendom set i forhold til en "normalforretning" i markedet vil ikke være tilstrækkeligt til, at der foreligger særlige omstændigheder.
En handlet nabolejlighed kan dermed heller ikke udgøre et holdepunkt, da det svarer til at anvende den almindelige prisudvikling som et holdepunkt.
4.1.3 SKM2022.507.HR og SKM2022.3.ØLR
Højesteret har i SKM2022.507.HR taget stilling til, om der kunne statueres særlige omstændigheder i sager om anvendelse af 15 pct.-reglen på gaveområdet.
I sagen var en landbrugsejendom blevet overdraget til ejerens fem børn med 1/5 del til hver, til en købesum på i alt 1.615.mio. kr., svarede til -15 pct. af den offentlige ejendomsvurdering. Børnene videresolgte 11 dage efter ejendommen til kommunen for 5 mio. kr. Døtrene tilkendegav inden overdragelsen fra moren efter 15 pct.-reglen, at de var enige om at sælge ejendommen til kommunen for 5 mio. kr. på en række nærmere angivne vilkår.
Højesteret tiltrådte af de grunde, som var anført i Vestre Landsrets dom SKM2021.345.VLR, at skattemyndighederne havde være berettiget til at fastsætte ejendommens handelsværdi til 5. mio. kr., da der forelå særlige omstændigheder.
Vestre Landsret henviste i dommen bl.a. til, at det fremgår af forarbejderne til boafgiftsloven, at værdiansættelsesreglerne ved gaver efter BAL § 27 er de samme som ved beregning af boafgift efter BAL § 12, og at punkt 5 og 6 i værdiansættelsescirkulæret, der indeholder de nærmere regler for værdiansættelsen af fast ejendom, gælder på samme måde for dødsboer og ved gaveafgiftsberegning, ligesom Skattedepartementets afgørelser af 24. september og 3. december 1984 (TfS 1984.418 og TfS 1984.546) og skatteministerens besvarelse af 30. april 1990 (TfS 1990.196) heller ikke sondrer mellem de to situationer.
Højesteret tiltrådte dermed, at 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, som anført af Vestre Landsret, skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning, og at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
Højesteret bemærkede endvidere, at det heller ikke efter det, der var fremlagt for Højesteret, var godtgjort, at der forelå en fast administrativ praksis for, at en værdiansættelse, der ikke afveg mere end 15 pct. fra den kontante ejendomsværdi, altid skulle lægges til grund af skattemyndighederne på gaveområdet.
I SKM2022.3.ØLR tog Østre Landsret stilling til, om der kunne statueres særlige omstændigheder på baggrund af en faktisk handel forud for familieoverdragelsen. A havde som led i en uafhængig handel erhvervet en udlejningsejendom ved en købsaftale af 16. september 2015 for 61.750.000 kr. med overtagelse den 15. december 2015. Tre måneder senere blev ejendommen ved købsaftale af 17. december 2015 overdraget til A´s børn og børnebørn med overtagelsesdag den 18. december 2015, hvor værdien var fastsat til 32.300.0000 kr. efter 15 pct.-reglen.
Østre Landsret henviste i afgørelsen bl.a. til SKM2016.279.HR og SKM2021.267.HR og fastslog at skattemyndighederne ikke var forpligtede til at acceptere en værdiansættelse på 32.300.000 kr. svarende til den offentlige ejendomsvurdering med et fradrag på 15 pct., hvis der foreligger særlige omstændigheder.
Henset til de faktiske omstændigheder, hvor den omhandlede ejendom var erhvervet af A i en uafhængig handel for 61.750.000 kr. og tre måneder senere overdraget til A´s børn og børnebørn for 32.300.000 kr. fandt Østre Landsret, at der forelå særlige omstændigheder, der skyldtes særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen. Østre Landsret fandt endvidere, at den reelle handelsværdi ved overdragelsen til A´s børn og børnebørn udgjorde 61.750.000 kr. og at denne værdi skulle lægges til grund ved beregningen af gaveafgift.
Østre Landsret fandt i øvrigt i overensstemmelse med Vestre Landsrets dom, der efterfølgende blev stadfæstet af Højesteret i SKM2022.507.HR, at 15 pct.-reglen skal fortolkes på samme måde uanset, om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning, samt at det ikke var godtgjort, at der foreligger en bindende fast administrativ praksis, som giver ret til altid at anvende 15 pct.-reglen på gaveområdet. En sådan praksis på gaveområdet ville efter Østre Landsrets opfattelse heller ikke harmonere med ordlyden af BAL § 27, stk. 1, eller fremstå begrundet i reale forhold.
Højesteret har i SKM2024.33.HR og SKM2024.479.HR desuden truffet afgørelse i overensstemmelse med ovenstående praksis. SKM2024.33.HR behandles nærmere under afsnit 4.3.4 Belåning af ejendommen, mens SKM2024.479.HR behandles nærmere under afsnit 4.3.8 Investerings- eller erhvervsejendomme.
4.2. Hvornår foreligger der særlige omstændigheder
Dette afsnit indeholder en generel beskrivelse af, hvornår der efter Skattestyrelsens opfattelse foreligger særlige omstændigheder.
Som nævnt ovenfor skal skattemyndighederne acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, og der skal i den forbindelse være tale om særlige, konkrete forhold, vedrørende den pågældende faste ejendom.
Af SKM2021.267.HR kan det udledes, at prisudviklingen siden seneste ejendomsvurdering i sig selv ikke kan være en særlig omstændighed.
Om der foreligger særlige omstændigheder, beror på en samlet konkret vurdering, hvori der indgår en række forhold.
Først skal det vurderes, om der er:
- Konkret(e) holdepunkt(er) for, at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi.
Hvis dette er tilfældet, skal der herefter i den konkrete vurdering inddrages:
- Størrelsen af prisforskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-(erne) (jf. nærmere nedenfor afsnit 4.4).
- Den tidsmæssige sammenhæng mellem holdepunktet/-(erne) for en ejendoms reelle værdi og overdragelsen efter 15 pct.-reglen (jf. nærmere nedenfor afsnit 4.5).
Hvis der ikke er et holdepunkt, vil der ikke være særlige omstændigheder.
Det er en samlet vurdering af alle forholdene, som kan medføre, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder, at 15 pct.-reglen ikke kan anvendes. Dette kan afhænge af både den tidsmæssige sammenhæng og prisforskellen mellem det holdepunkt, som viser, at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen ikke er udtryk for handelsværdien, og den offentlige ejendomsvurdering.
Skatterådet har taget stilling til en række sager om overdragelse af forskellige typer af ejendomme, hvor den tidsmæssige forskel i forhold til holdepunktet/-(erne) var meget stor, og der derfor ikke blev statueret særlige omstændigheder. Se SKM2021.492.SR, SKM2021.495.SR, SKM2021.496.SR, SKM2021.497.SR, SKM2021.499.SR, SKM2021.500.SR, SKM2021.501.SR, SKM2021.503.SR.
4.3 Hvad kan være et holdepunkt
Nedenfor gives en række eksempler på holdepunkter for at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi. Eksemplerne er ikke udtømmende.
4.3.1 Faktisk handel af samme ejendom
Det sikreste grundlag for at fastslå den reelle handelsværdi er en faktisk handel af den konkrete ejendom foretaget mellem uafhængige parter. Jo tættere i tid handlen er sket på arveudlægget eller gaveoverdragelsen, jo mere sikkert er holdepunktet.
Det forhold, at en faktisk overdragelse mellem uafhængige parter er udtryk for ejendommens handelsværdi, kommer til udtryk flere steder i værdiansættelsescirkulæret. Der henvises til cirkulærets punkt 2 og 3, hvor det hedder: "værdi i handel og vandel" ("salg i fri handel" iht. CIRK nr. 9792/2021) og "salget er sket i det åbne marked" ("salget er sket i fri handel" iht. CIRK nr. 9792/2021).
En handel i nær tidsmæssig sammenhæng med overdragelsen af en ejendom fra et dødsbo eller en gaveoverdragelse - forudsat at der er en væsentlig prisforskel mellem handelsprisen og ejendomsvurderingen - vil dermed typisk betyde, at Skattestyrelsen ikke vil acceptere en værdiansættelse foretaget efter værdiansættelsescirkulæret.
Se fx SKM2022.3.ØLR, SKM2025.54.BR, SKM2024.73.BR, SKM2023.505.LSR, SKM2023.132.LSR, SKM2023.38.LSR, SKM2021.530.SR, SKM2021.529.SR, SKM2021.502.SR og SKM2021.494.SR, hvor de omhandlede ejendomme var købt på markedsvilkår forud for overdragelserne efter 15 pct.-reglen. Henset til den tidsmæssige sammenhæng og prisforskel i sagerne blev overdragelserne tilsidesat på grund af særlige omstændigheder.
Om de tilfælde, hvor ejendommen handles på markedsvilkår efter overdragelsen efter 15 pct.-reglen, henvises til afsnit 4.5 om den tidsmæssige sammenhæng.
Se også Retssikkerhedsudvalgets redegørelse fra juni 1994 s. 154 ff., hvor udvalget anførte, at værdiansættelsescirkulæret ikke kunne anvendes, hvis parterne havde kendskab til den faktiske værdi.
4.3.2 Salgsforhandlinger m.v., herunder udbud og købstilbud
Et andet holdepunkt for, at ejendomsvurderingen +/- 15 pct. ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi, er salgsforhandlinger.
Det er tilfældet, hvis fx afdøde eller arvinger i et dødsbo forud for dødsfaldet eller i forbindelse med bobehandlingen har indgået i forhandlinger omkring salg af en ejendom. Tilsvarende gælder, hvis der har været salgsforhandlinger forud for en gaveoverdragelse.
Salgsforhandlingerne udgør et grundlag for værdiansættelse af den konkrete ejendom til en pris, som ejendommen ville kunne handles til mellem uafhængige parter. Se SKM2022.507.HR.
4.3.3 Vurderinger af ejendommen
I forhold til dette holdepunkt skal der sondres mellem dødsbosituationer og gavesituationer.
Er der i dødsbosituationen foretaget en sagkyndig vurdering, skal denne anvendes, jf. BAL § 12, stk. 2. Indhentelse af en sagkyndig vurdering - med eller uden involvering af skifteretten - vil således betyde, at boet skal medregne aktivet (eller passivet) i overensstemmelse med vurderingsresultatet.
TFA2000.177.ØLD og TFA2013.390.VLD, som står i TFA - Tidsskrift for Familie- og Arveret -, omhandler betydningen af en sagkyndig vurdering. Af afgørelserne fremgår det, at indhentelse af ejendomsmæglervurderinger fra statsautoriserede ejendomsmæglere medførte, at parterne ikke kunne anvende 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, men skulle lægge den værdi, der fremgik af de sagkyndige vurderinger, til grund i boopgørelsen.
Hvis Skattestyrelsen ønsker indhentet en sagkyndig vurdering, skal der foreligge særlige omstændigheder.
På gaveområdet er der ikke en tilsvarende bestemmelse i boafgiftsloven om sagkyndig vurdering. I gavetilfældene vil det dermed være en konkret vurdering, om der foreligger særlige omstændigheder på grundlag af en indhentet vurdering. En sagkyndig vurdering fx foretaget af en ejendomsmægler vil derfor efter en samlet konkret vurdering, kunne føre til, at der foreligger særlige omstændigheder.
Dette er efter Skattestyrelsens opfattelse i overensstemmelse med Retssikkerhedsudvalgets redegørelse fra 1994. Heraf følger, at der i dødsbo-/gavesituationen kunne ske fravigelse af anvendelse af 15 pct.-reglen, hvis der på parternes eller boets foranledning var foretaget en forudgående vurdering af ejendommen, hvorved parterne eller boet ikke kunne anvende 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret.
Skatterådet har i SKM2021.534.SR taget stilling til, om der forelå særlige omstændigheder ved en fars indhentelse af en sagkyndig vurdering af sin ejerlejligheds handelsværdi inden farens påtænkte gaveoverdragelse af lejligheden til datteren efter 15 pct.-reglen. Mæglervurderingen var ca. 96 pct. højere end overdragelsessummen. Vurderingen blev foretaget 1 år og 7 måneder forud for den påtænkte overdragelse til datteren. Skatterådet fandt, at der forelå særlige omstændigheder.
Det er ligeledes Skattestyrelsens opfattelse, at der kan statueres særlige omstændigheder, hvis der efter en konkret vurdering må anses for at foreligge konkrete særlige oplysninger vedrørende den konkrete ejendom på baggrund af en oplysning i regnskabet om ejendommens dagsværdi, hvor denne værdi baserer sig på en sagkyndig vurdering, se også afsnit 4.3.8 Investerings- eller erhvervsejendomme.
4.3.4 Belåning af ejendommen
En realkreditbelåning kan udgøre et holdepunkt og vise, at ejendomsvurderingen +/- 15 pct. ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.
Et realkreditinstitut er en professionel aktør, som har betydelig erfaring i at vurdere ejendommes værdi, og som efter lovgivningen maksimalt må yde lån inden for bestemte grænser. Realkreditbelåningen skal ske inden for visse procentgrænser ift. ejendommens handelsværdi.
Det følger af § 5, stk. 1, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., at der inden for en lånegrænse på 80 pct. af en ejendoms værdi kan ydes lån til bl.a. ejerboliger til helårsbrug. Det følger af § 10, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., at et realkreditinstitut skal ansætte en kontantværdi af ejendommen til brug for låneudmålingen, samt at værdien skal ligge inden for det skønnede beløb, som ejendommen kan handles til på værdiansættelsesdatoen ved en uafhængig transaktion mellem en interesseret køber og en interesseret sælger på normale markedsvilkår, hvor parterne hver især har handlet på et velinformeret grundlag, med forsigtighed og uden tvang (markedsværdi).
Det fremgår desuden af § 10, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., at forhold, der betinger en særlig høj pris, ikke må indgå i værdiansættelsen, samt at realkreditinstituttet ved værdiansættelsen skal tage hensyn til en eventuel risiko for ændringer i markeds- eller strukturforhold.
Der er således tale om en vurdering foretaget af en sagkyndig ud fra et forsigtighedsprincip. Denne vurdering kan dermed udgøre et holdepunkt.
Efter Skattestyrelsens opfattelse er dette også i overensstemmelse med Retssikkerhedsudvalgets redegørelse fra 1994, hvoraf som nævnt i ovenstående afsnit om vurderinger af ejendommen, fulgte, at der i dødsbo-/gavesituationen kunne ske fravigelse af anvendelse af 15 pct.-reglen, hvis der på parternes eller boets foranledning var foretaget en forudgående vurdering af ejendommen.
I SKM2024.33.HR fastslog Højesteret, at en realkreditbelåning i sig selv kan udgøre en særlig omstændighed og begrunde fravigelse af 15 pct.-reglen, hvis belåningen viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Højesteret udtalte, at dette beror på en samlet konkret vurdering i det enkelte tilfælde af bl.a. forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering og den tidsmæssige sammenhæng mellem belåningen og overdragelsen af ejendommen.
I tilfælde, hvor der ved overdragelsen af ejendommen er sket overtagelse af realkreditgæld, der væsentligt overstiger den offentlige vurdering, vil dette normalt tale for, at den offentlige vurdering er for lav og dermed for at fravige 15 pct.-reglen.
Den ene af de omhandlede ejendomme var blevet realkreditvurderet med henblik på belåning omkring en måned før overdragelsen, mens de øvrige tre ejendomme var blevet vurderet ca. 15-25 måneder før overdragelsen. For alle ejendommenes vedkommende var der tale om vurderinger, der væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering. Børnene overtog i forbindelse med købet af de fire ejendomme en prioritetsgæld i ejendommene, der var væsentligt større end den værdi, der fremgik af de offentlige ejendomsvurderinger. Højesteret fastslog herefter, at der i hvert fald på den baggrund forelå særlige omstændigheder, der kunne begrunde en fravigelse af 15 pct.-reglen.
I SKM2016.279.HR, SKM2020.185.VLR, SKM2023.54.ØLR og SKM2023.195.LSR blev overdragelsen efter 15 pct.-reglen således også tilsidesat med henvisning til ejendommenes realkreditbelåning.
Af SKM2016.279.HR fremgik, at den maksimale belåningsprocent i realkredit på erhvervsejendomme udgjorde 60 pct. og 80 pct. for beboelsesejendomme, og at ejendommene i forbindelse med optagelse af realkreditlånene var blevet vurderet til mindsteværdier, som var større end de respektive overtagelsesværdier fastsat efter 15 pct.-reglen.
SKM2020.185.VLR omhandlede en anmodning om sagkyndig vurdering på dødsboområdet. Her var en ejendom udlagt til en arving til 654.500 kr. I sagen blev der statueret særlige omstændigheder bl.a. med henvisning til, at der kort efter udlægget var optaget et kreditforeningslån, som svarede til en værdi på 1.365.000 kr.
I SKM2023.54.ØLR havde Skattestyrelsen anmodet om sagkyndig vurdering af et sommerhus, der blev udlagt for 2.465.000 kr. efter 15 pct.-reglen. I modsætning til skifteretten, fandt landsretten, at der forelå særlige omstændigheder, hvorfor Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering blev imødekommet. Landsretten begrundede dette med den betydelige difference på ca. 65 pct. mellem boets værdiansættelse og realkreditinstituttets vurdering af ejendommens værdi på mindst 4.056.000 kr. samt den tidsmæssige nærhed på ca. 19 måneder mellem realkreditbelåningen og udlægget af ejendommen. I sagen udgjorde den offentlige ejendomsvurdering 2.900.000 kr.
I SKM2021.532.SR kom Skatterådet derimod frem til, at der i den konkrete situation ikke forelå særlige omstændigheder på baggrund af en påtænkt realkreditbelåning. I sagen påtænkte en far at overdrage 2/3 af sin ejendom til sin søn til en overdragelsessum på 4.025.000 kr. opgjort efter 15 pct.-reglen. Sønnen påtænkte i forbindelse med overdragelsen at optage et realkreditlån i ejendommen på 3.900.000 kr. Dette ville svare til, at sønnen ville optage et lån, som ville betyde, at ejendommens værdi mindst ville udgøre 4.875.000 kr. Skatterådet mente ikke, at der efter en samlet konkret vurdering forelå særlige omstændigheder. Rådet lagde vægt på, at en prisforskel på 21 pct. mellem overdragelsessummen og holdepunktet i form af realkreditbelåningen ikke kunne anses som væsentlig, når der ikke var andre holdepunkter. I sagen udgjorde 2/3 af den offentlige ejendomsvurdering 3.500.000 kr.
Afgørelserne i SKM2021.532.SR og SKM2023.54.ØLR er truffet, før Højesteret traf afgørelser i SKM2024.479.HR og SKM.2024.479.HR og udtalte, at det er den offentlige ejendomsvurdering, der indgår ved vurderingen af prisforskellen. Prisforskellen i forhold til den offentlige ejendomsvurdering udgjorde i SKM2023.54.ØLR ca. 39 pct., og i SKM2021.532.SR udgjorde den også ca. 39 pct.
I SKM2023.195.LSR statuerede Landsskatteretten, på baggrund af en realkreditbelåning, særlige omstændigheder i forhold til en familieoverdragelse af en fast ejendom den 1. januar 2018 for 6.750.000 kr. efter 15 pct.-reglen. Sønnen overtog i forbindelse med overdragelsen et kreditforeningslån på 10.020.000 kr., som var optaget i 2015. Retten bemærkede herved, at kreditforeningslånet var overtaget i forbindelse med overdragelsen af ejendommen, og at kreditforeningen havde anslået værdien af ejendommen til at udgøre mindst 12.525.000 kr., som var ca. 85 pct. højere end overdragelsessummen på 6.750.000 kr. Det af repræsentanten anførte om, at kreditforeningen ikke havde foretaget en egentlig vurdering af ejendommen, og at det oprindelige lån var optaget i 2015, kunne ikke efter rettens opfattelse føre til et andet resultat.
En realkreditbelåning kan således i sig selv udgøre et holdepunkt, der viser, at der foreligger særlige omstændigheder, som kan begrunde en fravigelse af 15 pct.-reglen.
Om dette er tilfældet, beror på en samlet konkret vurdering i det enkelte tilfælde, hvor bl.a. forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering og den tidsmæssige sammenhæng i forhold til overdragelsen efter 15 pct.-reglen indgår. I den forbindelse indgår også, om der er sket overtagelse af realkreditgæld, der væsentligt overstiger den offentlige vurdering, da dette normalt vil tale for, at den offentlige vurdering er for lav, og dermed for at fravige 15 pct.-reglen.
4.3.5 Arveafkald - forskelle i værdiansættelse i boopgørelsen og ved arvedeling
I SKM2016.279.HR henviste Højesteret til skifterettens begrundelse om, at der konkret forelå særlige omstændigheder, idet værdierne af ejendommene i boopgørelsen var mindre end den værdi, som arvingerne reelt anvendte ved bodelingen. Arvingen, der fik ejendommen til en højere værdi end den i boopgørelsen ansatte værdi, kompenserede således den anden arving for aktivets højere værdi ved at give arveafkald.
Arveafkaldet viser, at ejendommen har en anden og højere værdi end den i boopgørelsen anførte værdi, og det er Skattestyrelsens opfattelse, at den værdi, der anvendes ved arvedelingen, også er den værdi, der skal indgå i boopgørelsen.
4.3.6 Kompensation af øvrige arvinger/familiemedlemmer
På samme måde som med arveafkald vil der kunne foreligge særlige omstændigheder, hvis der i forbindelse med overdragelse af en ejendom i levende live anvendes 15 pct.-reglen, men der til øvrige arvinger sker en kompensation - herunder i form af et arveforskud, gave m.v. - således at de øvrige arvinger modtager et beløb, der helt eller delvist svarer til differencen op til handelsværdien af ejendommen.
Arveforskuddet vil indikere, at de øvrige arvinger kompenseres for et beløb, der sammen med ejendomsvurderingen +/- 15 pct. reelt udgør ejendommens handelsværdi.
Ved vurderingen af at der forelå særlige omstændigheder, lagde Skatterådet i SKM2021.534.SR vægt på, at faren i forlængelse af overdragelsen af lejligheden til datteren ville kompensere sin søn for differencen mellem overdragelsessummen og handelsværdien. På baggrund af kompensationen og en ejendomsmæglers vurdering af ejendommen forelå der særlige omstændigheder.
Se således SKM2021.492.SR, SKM2021.495.SR, SKM2021.496.SR, SKM2021.501.SR, SKM2021.503.SR og SKM2021.531.SR, hvor det var en forudsætning, at eventuelle øvrige børn ikke ville blive kompenseret.
Se dog også SKM2021.503.SR, hvor der ikke forelå særlige omstændigheder. Det var oplyst, at et andet barn ville få en skattefri gave på 50.000 kr., efter at ejendommen var overdraget til datteren. Denne gave blev ikke anset for at være en væsentlig gave som kunne medføre, at der forelå særlige omstændigheder. Skatterådet forudsatte ved vurderingen, at der ikke i forbindelse med overdragelsen af ejendommen ville blive givet andre gaver end én gave på 50.000 kr. til sønnen.
En skævdeling i et testamente til fordel for de arvinger, der ikke har fået overdraget en ejendom efter den seneste ejendomsvurdering +/-15 pct., kan fx ligeledes indikere, at de begunstigede arvinger ved testamentet modtager et beløb, der svarer til differencen op til handelsværdien.
4.3.7 Væsentlige renoveringer
Væsentlige investeringer i renovering og/eller modernisering af en ejendom inden en overdragelse kan udgøre et holdepunkt for, at ejendomsvurderingen +/- 15 pct. ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.
I SKM2019.368.VLR var der få år før dødsfaldet foretaget renoveringer på en hotelejendom for ca. 33 mio. kr. I boopgørelsen var ejendommen, som udgjorde en ideel anpart på 50 pct., ansat til 14 mio. kr. (svarende til 50 pct. af den offentlige ejendomsvurdering, som udgjorde 28 mio. kr.). Skifteretten fandt, at dette, sammenholdt med, at en beregnet afkastforrentning på baggrund af den af boet ansatte værdi af ejendommen, klart oversteg markedets krav til afkast for investeringsejendomme i området, førte til, at der forelå særlige omstændigheder. Landsretten stadfæstede skifterettens kendelse og tiltrådte, at der forelå særlige omstændigheder.
4.3.8 Investerings- eller erhvervsejendomme
For investerings- eller erhvervsejendomme (i det følgende "ejendomme") kan en ejendoms værdiansættelse i årsregnskabet udgøre et holdepunkt for, at ejendomsvurderingen +/- 15 pct. ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.
Hvis en ejendom fx er værdiansat til dagsværdi i et regnskab, kan der foreligge særlige omstændigheder, idet dagsværdien efter årsregnskabsloven skal afspejle den aktuelle handelsværdi af ejendommen.
En ejendoms dagsværdi fastsættes typisk på baggrund af en vurdering fra en professionel vurderingsmand (ejendomsmægler) eller en afkastberegning.
I de tilfælde hvor ejendommens dagsværdi i årsregnskabet er fastsat på baggrund af en professionel vurderingsmands vurdering, vil situationen være at sammenligne med de tilfælde, hvor parterne fx har indhentet en sagkyndig vurdering fra en ejendomsmægler, se afsnit 4.3.3 Vurderinger af ejendommen. I sådanne tilfælde er der tidligere praksis for, at 15 pct.-reglen ikke kan anvendes, jf. SKM2021.534.SR, TFA2000.177.ØLD og TFA2013.390.VLD.
Dagsværdien i et årsregnskab kan fx også være fastsat på baggrund af en afkastberegning og kan således også udgøre et holdepunkt for, at ejendomsvurderingen +/- 15 pct. ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.
Se SKM2024.479.HR hvor det blev fastslået af Højesteret, at værdiansættelse af en investeringsejendom til dagsværdi i et årsregnskab foretaget i overensstemmelse med årsregnskabsloven vil kunne begrunde fravigelse af 15-pct.-reglen. Af dommen fremgår også, at det ifølge forarbejderne til årsregnskabsloven § 11, er virksomhedens ledelse, der har ansvaret for, at dagsværdien måles pålideligt. Da dagsværdien i det seneste regnskab væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering, fandt Højesteret, at der forelå særlige omstændigheder.
Hvis ejendommen er værdiansat under dens reelle handelsværdi, vil den beregnede afkastgrad være højere end den afkastgrad, en tilsvarende investering normalt vil give på markedet for investerings- eller erhvervsejendomme.
I SKM2021.267.HR havde Skattestyrelsen anmodet om, at der blev foretaget en sagkyndig vurdering af ejendommens handelsværdi. Som grundlag for anmodningen til skifteretten havde Skattestyrelsen selv beregnet en afkastgrad og sammenlignet med den almindelige prisudvikling.
Højesteret fandt, at både den prisstatistik, som Skattestyrelsen havde henvist til, og den af styrelsen beregnede afkastprocent reelt var udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet for udlejningsejendomme i området. Der var ikke oplyst særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, som kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering.
I sagen havde ejendommen altid været optaget til den offentlige ejendomsvurdering i årsregnskaberne. Der var således ikke oplyst holdepunkter (særlige konkrete oplysninger) i sagen.
Der kan derimod, som det fremgår ovenfor, foreligge et holdepunkt, hvis ejendommen er værdiansat til dagsværdi i et regnskab, jf. SKM2024.479.HR. Dette var også tilfældet i SKM2024.515.BR samt i SKM2024.615.BR.
I SKM2024.615.BR, der er anket til Østre Landsret, indeholdt regnskaberne aflagt umiddelbart forud for overdragelsen efter 15 pct.-reglen ingen opgjort handelsværdi eller bogført værdi for de omhandlede ejendomme.
Derimod indeholdt tidligere aflagte regnskaber en opgjort handelsværdi for de omhandlede ejendomme. Retten fandt, at den senest opgjorte handelsværdi og bogførte værdi i regnskaberne, der ikke var omfattet af årsregnskabsloven, måtte anses at udgøre virksomhedsledelsens vurdering af ejendommenes egentlige markedsværdi, på et åbent, aktivt marked. Vurderingerne var foretaget i samarbejde med virksomhedens revisor på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmetode. Vurderingerne oversteg for alle de omhandlede ejendomme den offentlige ejendomsvurdering i betragtelig grad. Byretten fandt herefter, at der forelå særlige omstændigheder.
Efter Skattestyrelsens opfattelse, vil der også efter en konkret vurdering kunne foreligge et holdepunkt, hvis en ejendom er værdiansæt til kostprisen i et regnskab. Dette kan eksempelvis være tilfældet, hvis en nyopført ejendom er værdiansat til kostprisen i regnskabet, og ejendommen er blevet overdraget efter 15 pct.-reglen.
Det skal bemærkes, at netop for investerings- eller erhvervsejendomme vil anvendelsen af 15 pct.-reglen ofte kunne betyde, at der realiseres et tab ved overdragelsen af ejendommen, som kan fradrages i øvrige avancer ved salg af ejendomme.
Det er Skattestyrelsens opfattelse, at 15 pct.-reglen ikke skal kunne bruges til at frembringe skattemæssige fradragsberettigede tab. Dette gælder særligt i tilfælde, hvor tab - som uden for næring er kildeartsbegrænset - kan modregnes i andre skattepligtige ejendomsavancer mv.
Det skal endvidere bemærkes, at der med lov nr. 291 af 27. februar 2021 er sket en ændring, der betyder, at erhvervsejendomme fremover kun vurderes ud fra deres grundværdi.
Vurderinger for erhvervs-, landbrugs- og skovbrugsejendomme vil fremover således bestå af en kategorisering, en grundværdi og evt. en boligværdi/stuehusværdi, men ikke en samlet ejendomsværdi.
Det medfører, at det som udgangspunkt ikke vil være muligt at anvende værdiansættelsescirkulæret, når der er meddelt ejere af sådanne ejendomme en ny vurdering pr. 1. marts 2021. Det fremgår imidlertid af EVL § 11, at ejeren mod et gebyr (2.750 kr. i 2010-niveau) kan anmode om, at der ansættes en ejendomsværdi, hvis dette er nødvendigt for ansættelse af bo- eller gaveafgift. Hvis der indhentes en vurdering efter EVL § 11, vil boets eller parternes værdiansættelse, der omregnet til kontantværdi højst er 20 pct. højere eller lavere end denne vurdering, skulle lægges til grund ved beregningen af bo- eller gaveafgiften, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, jf. cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021, § 1 pkt. 6.
Cirkulæret er trådt i kraft den 15. oktober 2021, jf. cirkulærets § 2, og har virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen efter EVL §§ 5, 6 eller 11.
Det skal i denne forbindelse bemærkes, at indtil ejeren af erhvervsejendommen har modtaget en ny vurdering pr. 1. marts 2021, finder værdiansættelsescirkulæret fortsat anvendelse, herunder 15 pct.-reglen, særlige omstændigheder mv.
Endvidere bemærkes, at der med lov nr. 562 af 27. maj 2025 er indført et retskrav på at anvende en ad hoc indhentet ejendomsvurdering til brug for bo- og gaveafgiftsberegning i familiehandler, jf. EVL § 11, stk. 3, hvoraf det fremgår, at den ansatte ejendomsværdi efter EVL § 1, stk. 1, er gældende til brug for værdiansættelsen af ejendommen til brug for de i EVL § 11, stk. 1, nævnte overdragelser, udlodninger og opgørelser m.v., der sker, senest 2 år efter at ansættelsen er meddelt, hvis ikke der siden ansættelsen er indtrådt begivenheder, der opfylder betingelserne for omvurdering, jf. EVL § 6, stk. 1.«
4.4 Størrelsen af prisforskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-erne
Prisforskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering og handelsværdien skal indgå i den samlede vurdering af, om værdiansættelsen af ejendommen efter 15 pct.-reglen er udtryk for den reelle handelsværdi eller ej, og om der derved foreligger særlige omstændigheder. Se fx SKM2024.479.HR, hvor det fremgår, at det er forskellen mellem handelsværdien efter holdepunktet og den offentlige ejendomsvurdering, der indgår i den samlede konkrete vurdering af særlige omstændigheder. Konkret var der tale om en prisforskel på ca. 39 pct.
I beregningen af prisforskellen tages udgangspunkt i, hvor meget handelsprisen (holdepunktet) procentvist er højere end den offentlige ejendomsvurdering, dvs. handelsprisen (holdepunktet) fratrukket den offentlige ejendomsvurdering, divideret med den offentlige ejendomsvurdering x 100:
(handelsværdien - den offentlige ejendomsvurdering) x 100
Den offentlige ejendomsvurdering
At det er den offentlige ejendomsvurdering, der skal anvendes som sammenligningsgrundlag ved beregning af prisforskellen fremgår også af SKM2024.33.HR og SKM2024.73.BR. I SKM2024.33.HR var der tale om prisforskelle på mellem 64 pct. til 120 pct.,
I SKM2024.33.HR udgjorde den offentlige ejendomsvurdering fx på ejendom Y5 3.350.000 kr., og realkreditinstituttet havde ca. 25 måneder forud for overdragelsen vurderet ejendommens handelsværdi til mindst ca. 5.500.000 kr.
Dette svarer til, at den procentvise forskel mellem værdien ud fra realkreditbelåningen på ca. 5.500.000 kr. og den offentlige ejendomsvurdering på 3.350.000 kr. for ejendom Y5 kan beregnes til: (5.500.000 kr. - 3.350.000 kr.): 3.350.000 kr. x 100 = ca. 64 pct.
Baseret på denne regnemetode udgjorde prisforskellen i SKM2016.279.HR, hvor Højesteret fandt, at der forelå særlige omstændigheder, 7 pct. for beboelsesejendommen og 19 pct. for udlejningsejendommen.
Der skal være tale om en væsentlig prisforskel.
Det er Skattestyrelsens opfattelse, at der kan være tale om en væsentlig prisforskel, hvis der er tale om store beløb, uanset om den procentuelle forskel ikke er stor. Se SKM2021.530.SR og SKM2021.531.SR hvor Skatterådet udtalte, at både den procentuelle forskel, men også selve beløbets størrelse sammenholdt med den tidsmæssige forskel var afgørende for, at der ikke forelå særlige omstændigheder.
Der vil imidlertid ikke kunne statueres særlige omstændigheder, hvis prisforskellen eksempelvis kan forklares med, at der er sket et prisfald. Dette var dog ikke tilfældet i SKM2023.132.LSR, hvor Landsskatteretten ikke fandt det sandsynliggjort, at den betydelige forskel mellem ejendommens handelsværdi på 3.895.000 kr. den 20. januar 2018 og videresalgsprisen til sønnen den 18. januar 2021 på 1.440.000 kr., kunne forklares med prisfald på den pågældende ejendom i den pågældende periode. Se også SKM2023.505.LSR, hvor den samme begrundelse blev anvendt.
4.5 Den tidsmæssige sammenhæng
I den samlede konkrete vurdering af, om der foreligger særlige omstændigheder, skal der også tages højde for den tidsmæssige sammenhæng mellem holdepunktet og overdragelsen til en værdi opgjort efter værdiansættelsescirkulæret. Se fx SKM2024.33.HR, hvor den tidsmæssige sammenhæng indgik i den samlede konkrete vurdering af særlige omstændigheder. Konkret var der i sagen tale om en tidsmæssig sammenhæng på mellem 1-25 måneder. Hvis der således er et eller flere holdepunkter for, at ejendomsvurderingen +/- 15 pct. ikke er udtryk for den reelle handelsværdi af ejendommen, og disse holdepunkter er i tilstrækkelig nær tidsmæssig sammenhæng med gaveoverdragelsen eller arveudlægget, kan der dermed foreligge særlige omstændigheder.
Ifølge Højesteret i SKM2021.267.HR skal det offentlige bære risikoen for, at ejendomsvurderingen ikke er korrekt. Det har betydning for vurderingen af den tidsmæssige sammenhæng.
I de tilfælde, hvor der er forløbet en længere periode mellem arveudlægget eller gaveoverdragelsen af ejendommen og et holdepunkt, vil holdepunktet kunne svækkes. Som eksempel kan nævnes en handel med en tredjemand, hvor der er forløbet en lang periode mellem handlen og fx en gaveoverdragelse.
I dette tilfælde kan for eksempel forekomsten af flere holdepunkter dog betyde, at holdepunkterne samlet set er tilstrækkelige til, at der kan foreligge særlige omstændigheder, selvom der ikke er en nær tidsmæssig sammenhæng mellem holdepunkterne og overdragelsen.
Det er Skattestyrelsens opfattelse, at det kan udledes af både skatterådspraksis og landsskatteretspraksis, at den tidsmæssige sammenhæng er af væsentlig betydning, selv når der er tale om store prisforskelle. Se SKM2021.530.SR, SKM2021.531.SR og SKM2023.131.LSR, hvor der ikke blev statueret særlige omstændigheder. I sagerne var der tale om tidsmæssige forskelle på mellem 3 år og 1 måned til 3 år og 9 måneder samt prismæssige forskelle på mellem 98 til 138 pct beregnet ud fra den offentlige ejendomsvurdering. I disse tre sager var der ikke tale om store beløb. Handelspriserne udgjorde således henholdsvis 1.800.000 kr., 3.450.000 kr. og 5.400.000 kr. I SKM2023.132.LSR var den tidsmæssige forskel 3 år mellem farens køb af ejendommen og overdragelsen til sønnen. Den prismæssige forskel var på 143 pct., og der var ikke oplysninger i form af prisfald, der kunne forklare denne betydelige forskel. Ejendommens offentlige ejendomsvurdering udgjorde 1.600.000 kr., og ejendommen var anskaffet for 3.895.000 kr. Landsskatteretten fandt på den baggrund, at der forelå særlige omstændigheder. Skattemyndighederne skulle derfor ikke acceptere en værdiansættelse inden for 15 pct.-reglen. Afgørelsen er påklaget til domstolene af skatteyderen, men efterfølgende hævet af skatteyderen.
Der er hverken i landsskatterettens praksis eller domstolspraksis afgørelser, hvor en overdragelse efter 15 pct.-reglen er tilsidesat, hvor den tidsmæssige forskel har været over 3 år.
Det er Skattestyrelsens opfattelse, at der ved en tidsmæssig forskel på over 3 år ikke vil kunne statueres særlige omstændigheder, medmindre prisforskellen er meget betydelig, eller der er tale om meget store beløb.
Højesteret har i SKM2024.365.HR og SKM2024.479.HR fastslået, at 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret har til formål at sikre forudsigelighed og tryghed ved overdragelse af fast ejendom inden for familien. Det betyder, at der i tilknytning til overdragelsen skal være forhold, som viser, at den offentlige ejendomsvurdering er væsentlig for lav, og at parterne derfor skal bære risikoen herfor. Se SKM2024.33.HR.
I den forbindelse er det Skattestyrelsens opfattelse, at efterfølgende forhold også vil kunne medføre, at der foreligger særlige omstændigheder, hvis de(t) efterfølgende forhold sandsynliggør, at der allerede på tidspunktet for familieoverdragelsen/den endelige boopgørelse forelå et holdepunkt, som viser, at den offentlige ejendomsvurdering er væsentlig for lav.
I SKM2022.507.HR, hvor ejendommen blev videresolgt 11 dage efter overdragelsen efter 15 pct.-reglen, blev der således statueret særlige omstændigheder bl.a. på baggrund af salgsforhandlinger forud for overdragelsen efter 15 pct.-reglen.
I SKM2023.268.LSR blev ejendommen overdraget for 2.990.000 kr. efter 15 pct.-reglen i november 2018. Den offentlige ejendomsvurdering var 2.600.000 kr. I maj måned 2019 blev ejendommen sat til salg og videresolgt for 5.400.000 kr. Prisforskellen i forhold til den offentlige ejendomsvurdering udgjorde således ca. 108 pct. I slutningen af december 2018 var der endvidere optaget et realkreditlån på 4.216.000 kr., svarende til en værdiansættelse af realkreditinstituttet på minimum 5.270.000 kr. På den baggrund fandt Landsskatteretten, at der forelå særlige omstændigheder.
I SKM2021.533.SR kunne Skatterådet ikke bekræfte, at spørger kunne overdrage sin ejendom til sin søn og svigerdatter efter 15 pct.-reglen til en overdragelsessum på 2.400.000 kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering. Sønnen og svigerdatteren overtog ejendommen den 15. juli 2019 og optog det første af to lån i september 2019. Lånet var på 4.000.000 kr. og indikerede, at ejendommens værdi var vurderet ca. 108 pct. højere end overdragelsessummen/den offentlige ejendomsvurdering.
I SKM2025.82.LSR statuerede Landsskatteretten særlige omstændigheder på baggrund af et holdepunkt, der lå 8 måneder efter familieoverdragelsen. Under sagens retsgrundlag beskrives andre afgørelser fra Landsskatteretten, hvor der er statueret særlige omstændigheder på baggrund af holdepunkter, der ligger mellem 6 og 9 måneder efter familieoverdragelsen.
Der verserer på nuværende tidspunkt en konkret retssag, hvor holdepunktet ligger ca. 8 måneder efter familieoverdragelsen efter 15 pct.-reglen. I retssagen har Skatteministeriet på baggrund af SKM2024.365.HR og SKM2024.479.HR og SKM2024.33.HR vurderet, at efterfølgende holdepunkter kan medføre, at der foreligger særlig omstændigheder, hvis skattemyndighederne sandsynliggør, at der allerede på tidspunktet for familiehandlen foreligger et holdepunkt, som viser familien, at den offentlige vurdering er væsentlig for lav.
Det var efter Skatteministeriets opfattelse tilfældet i den konkrete retssag. Skatteministeriet har derfor fastholdt, at der foreligger særlige omstændigheder.
Det er på baggrund heraf Skattestyrelsens opfattelse, at der ikke kan statueres særlige omstændigheder, medmindre det på baggrund af en konkret bevisvurdering kan sandsynliggøres, at der allerede på tidspunktet for overdragelsen efter 15 pct.-reglen foreligger et holdepunkt, som viser familien, at den offentlige vurdering er væsentlig for lav.
Ligger et holdepunkt, eksempelvis optagelse af et realkreditlån eller et videresalg kort tid, dvs. 2-3 måneder, efter en overdragelse efter 15 pct.-reglen, er det dog Skattestyrelsens opfattelse, at dette etablerer en formodning for, at der allerede på tidspunktet for overdragelsen efter 15 pct.-reglen foreligger et holdepunkt, som viser familien, at den offentlige vurdering er væsentlig for lav.
Som det fremgår, er det på baggrund af den verserende retssag Skattestyrelsens opfattelse, at der ikke kan statueres særlige omstændigheder med henvisning til et efterfølgende holdepunkt, medmindre holdepunktet ligger kort tid efter familieoverdragelsen eller en konkret bevisvurdering giver grundlag herfor.
Skattestyrelsen vil derfor som følge heraf vurdere, om der skal udstedes et styresignal om genoptagelse.
Det bemærkes, at der i dødsboer uden videre kan statueres særlige omstændigheder på baggrund af holdepunkter, der ligger efter et evt. arveudlæg efter 15 pct.-reglen, men inden indsendelse af boopgørelse, forudsat et sådant holdepunkt viser, at den offentlige ejendomsvurdering er væsentligt for lav. Se TfS1998.766Ø, SKM2016.279.HR og SKM2020.185.VLR, hvor holdepunktet lå efter arveudlægget men inden indgivelsen af boopgørelsen.
Ligger holdepunktet, eksempelvis et videresalg, efter indsendelse af boopgørelsen, gælder det samme, som når holdepunktet ligger efter en familieoverdragelse. Det betyder bl.a., at hvis holdepunktet, der viser. at den offentlige ejendomsvurdering er væsentligt for lav, ligger længere tid end 2-3 måneder efter indsendelsen af boopgørelsen, vil der evt. kunne statueres særlige omstændigheder på baggrund af en konkret bevisvurdering, jf. ovenfor.
4.6 Sammenfatning
Som nævnt indledningsvist i styresignalet har værdiansættelsescirkulæret en særlig status ved værdiansættelse af fast ejendom mellem nærtstående ved gaveoverdragelser og udlæg fra dødsboer.
Derfor er udgangspunktet, at 15 pct.-reglen kan anvendes, men at der vil være tilfælde, hvor de faktiske omstændigheder bevirker, at reglen ikke kan anvendes pga. særlige omstændigheder. Der skal i den forbindelse foretages en samlet vurdering af, om der foreligger særlige omstændigheder i form af konkrete forhold for den konkrete ejendom, hvor den prismæssige og tidsmæssige forskel indgår.
Om denne konkrete vurdering, se fx SKM2024.33.HR, hvor forskellen mellem de offentlige ejendomsvurderinger og realkreditvurderingerne, der lå ca. 1-25 måneder forud for overdragelsen efter 15 pct.-reglen, var mellem 64 til 120 pct. Dette viste, at den offentlige ejendomsvurdering var væsentligt for lav. Der blev som følge heraf statueret særlige omstændigheder.
Se evt. også SKM2024.73.BR, hvor retten henviste til, at den betydelige forskel mellem ejendomsvurderingen og købsprisen i fri handel (126 pct.) sammenholdt med den nære tidsmæssige sammenhæng mellem købet i fri handel og den omstridte familiehandel kun godt 16 måneder senere, viste, at ejendomsvurderingen for ejerlejligheden var væsentlig for lav.
I SKM2016.279.HR udgjorde holdepunkterne en realkreditvurdering og et arveafkald. Prisdifferencen udgjorde henholdsvis ca. 7 pct. for den ene ejendom og ca. 19 pct. for den anden ejendom. Pt. foreligger der derudover i offentliggjort praksis eksempler på, at der er statueret særlige omstændigheder i tilfælde, hvor den procentuelle forskel har udgjort mellem ca. 36 pct. til 163 pct. Se fx sagerne SKM2024.479.HR, SKM2024.33.HR, SKM2022.507.HR SKM2022.3.ØLR, og SKM2025.54.BR.
Der er ikke i praksis gjort udtømmende op med, hvor stor den prismæssige forskel skal være, for at der kan statueres særlige omstændigheder. Som det følger af ovenstående gengivelse af praksis, kan der eksempelvis ske tilsidesættelse af en værdiansættelse efter 15 pct.-reglen ved en prisforskel på ca. 20 pct.
Ligeledes kan det udledes af praksis, at der kan ske tilsidesættelse af 15 pct.-reglen ved prisforskelle på under 20 pct. I disse tilfælde vil samspillet mellem det prismæssige og tidsmæssige aspekt have stor betydning, således at en lille prisforskel kombineret med en lille tidsmæssig forskel kan føre til, at der kan statueres særlige omstændigheder.
Dette gælder også for så vidt angår de nye ejendomsvurderinger, som udsendes med vurderingstermin 1. januar 2020 - samt efterfølgende ejendomsvurderinger, dvs. ift. 20 pct.-reglen.
Efter Skattestyrelsens opfattelse kan der også statueres særlige omstændigheder på baggrund af en prisforskel, hvis der er tale om store beløb, uanset om den procentuelle forskel ikke er stor, og uanset om der er tale om et længere tidsmæssigt spænd.
Som nævnt ovenfor under pkt. 4.5, er der hverken i landsskatterettens praksis eller domstolspraksis afgørelser, hvor en overdragelse efter 15 pct.-reglen er tilsidesat, hvor den tidsmæssige forskel har været over 3 år. I SKM2023.132.LSR, der blev indbragt for domstolene og efterfølgende hævet af skatteyderen, blev der statueret særlige omstændigheder ved en tidsmæssig forskel på 3 år, og en prisforskel på 143 pct. Landsskatteretten bemærkede, at der var der tale om en betydelig prisforskel.
Det er således Skattestyrelsens opfattelse, at der ved en tidsmæssig forskel på over 3 år ikke vil kunne statueres særlige omstændigheder, medmindre prisforskellen er meget betydelig, eller der er tale om meget store beløb.
Generelt må det antages, at jo tættere på værdiansættelsestidspunktet et holdepunkt ligger, jo mindre må afvigelsen være mellem den offentlige ejendomsvurdering og den værdi, der følger af holdepunktet, for at der kan statueres særlige omstændigheder. Se fx SKM2016.279.HR, hvor der kun var en prisforskel på ca. 7 pct. på den ene ejendom og en kort tidsmæssig forskel.
Hvis der er tale om et eller flere holdepunkter, der tidsmæssigt ligger efter en overdragelse efter 15 pct.-reglen, vil en konkret bevisvurdering kunne medføre, at der foreligger særlige omstændigheder, hvis de(t) efterfølgende forhold sandsynliggør, at der allerede på tidspunktet for overdragelsen efter 15 pct.-reglen forelå et holdepunkt, som viser, at den offentlige ejendomsvurdering er væsentligt for lav.
Er der tale om at et holdepunkt, eksempelvis optagelse af et realkreditlån, ligger kort tid efter en overdragelse efter 15 pct.-reglen, etablerer dette dog efter Skattestyrelsens opfattelse en formodning for, at der allerede på tidspunktet for overdragelsen efter 15 pct.-reglen foreligger et holdepunkt, som viser, at den offentlige vurdering er væsentlig for lav.
I SKM2022.507.HR, SKM2023.268.LSR og SKM2021.533.SR blev der således statueret særlige omstændigheder på baggrund af holdepunkter, der lå kort tid efter overdragelsen efter 15 pct.-reglen.
Ligger et holdepunkt længere tid end 2-3 måneder efter en overdragelse efter 15 pct.-reglen, er det Skattestyrelsens opfattelse, at der kan statueres særlige omstændigheder, hvis det på baggrund af en konkret bevisvurdering kan sandsynliggøres, at der allerede på tidspunktet for overdragelsen efter 15 pct.-reglen foreligger et holdepunkt, som viser familien, at den offentlige vurdering er væsentlig for lav.
I dødsboer, hvor et holdepunkt viser, at den offentlige ejendomsvurdering er væsentlig for lav, kan der uden videre statueres særlige omstændigheder, hvis holdepunktet ligger efter et evt. arveudlæg efter 15 pct.-reglen, men inden indsendelsen af boopgørelsen, se TfS1998.766Ø, SKM2016.279.HR og SKM2020.185.VLR.
Ligger holdepunktet, der viser at den offentlige ejendomsvurdering er væsentlig for lav efter indsendelsen af boopgørelsen, vil der også kunne statueres særlige omstændigheder, jf. ovenfor under pkt. 4.5.
De nye offentlige ejendomsvurderinger
Det følger som nævnt af pkt. 6 i cirkulæret, at det er den senest forud for gaveoverdragelsen offentlige ejendomsvurdering, der skal anvendes ved brug af 15 pct.-reglen (20 pct. for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af en ejendom er meddelt ejeren en ny offentlig ejendomsvurdering med vurderingstermin 1. januar 2020).
Udsendelsen af de nye ejendomsvurderinger vil ikke ændre på adgangen til at statuere særlige omstændigheder. Der vil således kunne ske tilsidesættelse af 15 pct.-reglen, hvis holdepunktet/-(erne) (fx en faktisk handel) ligger efter vurderingsterminen, og der efter en samlet vurdering af både den tidsmæssige og prismæssige forskel kan anses at foreligge særlige omstændigheder. I SKM2024.33.HR fandt Højesteret derudover, at der kunne statueres særlige omstændigheder i en situation, hvor holdepunktet (realkreditbelåningen) lå før den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Det er ikke sig selv en særlig omstændighed, at ejendomsvurderingerne for 2011/2012 har været videreført, indtil de nye vurderinger offentliggøres. Se også SKM2021.267.HR.
Hvis der fx foretages en overdragelse af en ejendom efter 15 pct.-reglen, før de nye vurderinger offentliggøres, og der ikke i øvrigt er holdepunkter, som bevirker, at der foreligger særlige omstændigheder, vil den nye offentlige vurdering, der offentliggøres kort tid efter overdragelsen, ikke i sig selv kunne udgøre et holdepunkt for, at overdragelser, der er foretaget tidligere, ikke er sket til den reelle handelsværdi af ejendommen.
Den deklaration, som Vurderingsstyrelsen udsender inden en endelig ejendomsvurdering til ejeren af en ejendom, således at ejeren partshøres over de væsentlige oplysninger, som Vurderingsstyrelsen vil lægge vægt på i forbindelse med den endelige vurdering, vil heller ikke kunne udgøre et selvstændigt holdepunkt. Deklarationen kan således ikke anses som en endelig ejendomsvurdering. Ligeledes vil prøvevurderinger, som er tilsendt borgere, ikke kunne anses for et selvstændigt holdepunkt, da der alene er tale om prøvevurderinger og dermed ikke endelige ejendomsvurderinger.
Det skal desuden bemærkes, at erhvervsejendomme fremover kun vurderes ud fra deres grundværdi. Det medfører, at det som udgangspunkt ikke vil være muligt at anvende værdiansættelsescirkulæret, når der er meddelt ejere af sådanne ejendomme en ny vurdering pr. 1. marts 2021. Se nærmere herom i afsnit 4.3.8 Investerings- eller erhvervsejendomme, herunder om muligheden for evt. at anvende værdiansættelsescirkulæret ved at indhente en vurdering efter ejendomsvurderingsloven § 11.
Betydningen af gaveanmeldelse
Vedrørende den tidsmæssige sammenhæng bemærkes, at en værdiansættelse i en boopgørelse eller gaveanmeldelse kun kan ændres, såfremt det sker inden for fristreglerne i boafgiftslovens § 12, stk. 2, eller § 27, stk. 2. Efter § 12, stk. 2, (dødsboer) er fristen på 3 måneder, mens fristen efter § 27, stk. 2, (gaver) er på 6 måneder.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Højesteretsdomme |
| SKM2024.479.HR | Sagen angik, om skattemyndighederne ved beregning af gaveafgift skulle acceptere, at en far overdrog kommanditanparter i to K/S’er, hvis væsentligste aktiver bestod af investeringsejendomme, til sine to døtre, på grundlag af en værdiansættelse af investeringsejendommene i overensstemmelse med 15 pct.-reglen. Hovedspørgsmålet var, om det kunne begrunde fravigelse af 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret, at investeringsejendommene var værdiansat til dagsværdi i et årsregnskab. Investeringsejendommene blev ved overdragelsen værdiansat af parterne til i alt 104.108.000 kr. svarende til den offentlige vurdering på i alt 122.480.000 kr. fratrukket 15 pct. Investeringsejendommene var i K/S’ernes regnskaber indregnet til dagsværdi, der i de seneste regnskaber forud for gaveoverdragelsen var opgjort til i alt 169.750.000 kr. Højesteret udtalte, at det følger af højesteretspraksis, jf. senest Højesterets dom af 20. juni 2024 (SKM2024.365.HR), at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Særlige omstændigheder kræver, at der er tale om særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom. Højesteret anførte endvidere, at ifølge årsregnskabslovens § 11, stk. 1, skal et årsregnskab give et retvisende billede af blandt andet virksomhedens aktiver og passiver. Om værdiansættelse af en investeringsejendom i et årsregnskab følger det af lovens § 38, stk. 1, at ejendommen efter første indregning (der skal ske til kostpris) løbende kan reguleres til dagsværdi. Det følger af årsregnskabslovens forarbejder, at ledelsen har ansvaret for, at dagsværdien måles pålideligt. Højesteret udtalte videre, at dagsværdien af en investeringsejendom skal afspejle den aktuelle handelsværdi af ejendommen. Det fremgår således af bilag 1 til årsregnskabsloven, at dagsværdi er defineret som det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter. Højesteret fandt herefter, at værdiansættelse af en investeringsejendom til dagsværdi i et årsregnskab foretaget i overensstemmelse med reglerne i årsregnskabsloven vil kunne begrunde fravigelse af 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret. Hvorvidt 15 pct.-reglen i det konkrete tilfælde skal fraviges, må bero på en konkret vurdering af navnlig forskellen mellem dagsværdien og den offentlige ejendomsvurdering. Højesteret tiltrådte i den konkrete sag, at der foreligger særlige omstændigheder, som indebærer, at skattemyndighederne ikke skal acceptere, at kommanditanparterne blev overdraget på grundlag af en værdiansættelse af investeringsejendommene efter 15 pct.-reglen. Højesteret stadfæstede derfor landsrettens afgørelse. | Tidligere instans SKM2024.363.VLR og SKM2022.412.LSR |
| SKM2024.365.HR | Et ægtepar havde som led i et generationsskifte overdraget 5/6 af deres ejendomsvirksomhed inden for gaveafgiftskredsen. Ægteparret var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, og på tidspunktet for generationsskiftet omfattede ejendomsporteføljen et betydeligt antal ejendomme. I henhold til værdiansættelsescirkulærets 15 pct.-regel værdiansatte de ved overdragelsen ejendommene til ca. 900 mio. kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 pct. Skattestyrelsen fastsatte derimod på grundlag af en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen ejendommenes værdi til i alt ca. 1,54 mia. kr. og traf derfor afgørelse om, at der skulle betales yderligere gaveafgift. Skattestyrelsen begrundede dette med, at næringsejendomme ikke omfattes af 15 pct.-reglen, og Skattestyrelsen tog derfor ikke stilling til, om der for nogle af de enkelte ejendomme forelå særlige omstændigheder, som ville indebære, at 15 pct.-reglen ikke kunne anvendes for nogle enkelte ejendomme. Højesteret anførte, at det fremgår af BAL § 27, stk. 1, at en gaves værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen, samt at det af lovforarbejderne til bestemmelsen fremgår, at principperne i værdiansættelsescirkulæret og den praksis, der er etableret på området, fortsat vil være gældende efter vedtagelsen af lovforslaget. Spørgsmålet var ifølge Højesteret herefter, om henvisningen i forarbejderne til principperne i værdiansættelsescirkulæret og den daværende praksis indeholder det fornødne sikre grundlag for at anvende 15 pct.-reglen også på næringsejendomme med den virkning, at boafgiftslovens bestemmelse om, at en gaves værdi skal fastsættes til handelsværdien, fraviges. Herom udtalte Højesteret, at 15 pct.-reglen må antages at have til formål at sikre forudsigelighed og tryghed ved overdragelse af fast ejendom inden for familien, således at hverken gavegiveren eller gavemodtageren skal bære risikoen for den usikkerhed, der er forbundet med, at den offentlige ejendomsvurdering ikke er i overensstemmelse med ejendommens aktuelle handelsværdi. Da næringsejendomme er anskaffet for med videresalg for øje at opnå en fortjeneste, fandt Højesteret ikke, at de hensyn, som 15 pct.-reglen bygger på, gælder for næringsejendomme. Højesteret anførte herved, at næringsejendomme heller ikke er udtrykkeligt nævnt som omfattet af 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret, som fokuserer på ejendomme omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, der ikke gælder for næringsejendomme, samt at eksemplerne i bilaget til cirkulæret heller ikke angår næringsejendomme. På den baggrund fandt Højesteret, at der ikke forelå det fornødne sikre grundlag for at anvende 15 pct.-reglen på næringsejendomme med den virkning, at boafgiftslovens bestemmelse om, at en gaves værdi skal fastsættes til handelsværdien, fraviges. Skattemyndighederne skulle derfor ved beregningen af gaveafgiften anvende næringsejendommenes handelsværdi. Da der ikke var grundlag for at tilsidesætte Skattestyrelsens værdiansættelse, som var baseret på Vurderingsstyrelsens udtalelse, skulle gaveafgiften således beregnes på baggrund af, at ejendommene havde en værdi på ca. 1,54 mia. kr. På den baggrund fik Skatteministeriet medhold. (Dissens). | Tidligere instans SKM2023.552.VLR og SKM2022.157.LSR. |
| SKM2024.33.HR | Sagen drejede sig om værdiansættelsen af 4 ejendomme, der ved en samlet aftale i juni 2019 blev overdraget fra en skatteyder til hans to børn, A og B, til værdier svarende til ejendommenes offentlige ejendomsvurderinger, i alt 15.850.000 kr. Skattestyrelsen fandt, at overdragelsen ikke kunne ske til de aftalte værdier og fastsatte ifølge en indhentet udtalelse fra Vurderingsstyrelsen i stedet ejendommenes handelsværdi til i alt 26.200.000 kr. Landsskatteretten gav skatteyderen medhold i, at overdragelsen ifølge 15 pct.-reglen kunne ske til de aftalte værdier. Skatteministeriet indbragte sagen for domstolene, og sagen blev grundet dens principielle karakter henvist til behandling i landsretten som 1. instans. Landsretten gav ministeriet medhold, og A og B ankede sagen til Højesteret. Højesteret udtalte, at efter loven fastsættes en gaves værdi til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen. Skattemyndighederne skal imidlertid acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct-reglen i værdiansættelsescirkulæret - hvorefter familieoverdragelser af fast ejendom kan ske til en pris, som fraviger den offentlige ejendomsvurdering med +/- 15 pct. - medmindre der foreligger særlige omstændigheder. I forlængelse heraf fastslog Højesteret, at en realkreditbelåning i sig selv kan udgøre en særlig omstændighed og begrunde fravigelse af 15 pct.-reglen, hvis belåningen viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Om dette er tilfældet, må bero på en samlet konkret vurdering i det enkelte tilfælde af bl.a. forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering og den tidsmæssige sammenhæng mellem belåningen og overdragelsen af ejendommen. I tilfælde, hvor der ved overdragelsen af ejendommen er sket overtagelse af realkreditgæld, der væsentligt overstiger den offentlige vurdering, vil dette normalt tale for, at den offentlige vurdering er for lav og dermed for at fravige 15 pct-reglen. En af ejendommene var blevet realkreditvurderet omkring en måned før overdragelsen, mens de øvrige tre ejendomme var blevet vurderet ca. 15-25 måneder før overdragelsen. For alle ejendommenes vedkommende var der tale om vurderinger, der væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering. Da A og B i forbindelse med købet af de fire ejendomme overtog en prioritetsgæld i ejendommene, der var væsentligt større end den værdi, der fremgik af de offentlige ejendomsvurderinger, fastslog Højesteret, at der i hvert fald på den baggrund forelå særlige omstændigheder, der kunne begrunde en fravigelse af 15 pct.-reglen. Det var herefter Vurderingsstyrelsens vurdering af ejendommenes handelsværdi, som skulle lægges til grund ved beregningen af gaveafgift. På den baggrund stadfæstede Højesteret dommen. | Stadfæstelse af SKM2022.497.VLR. |
| SKM2022.507.HR | Den 10. maj 2014 solgte A sin ejendom til sine fem døtre for 1.615.000 kr. svarende til den seneste offentlige vurdering fratrukket 15 pct. Døtrene, som ifølge aftalen skulle overtage ejendommen den 30. juni 2014, videresolgte den 21. maj 2014 ejendommen til en kommune for 5 mio. kr. med overtagelse den 1. juli 2014. Sagen angik, om skattemyndighederne skulle respektere værdiansættelsen på 1.615.000 kr. på grundlag af 15 pct.’s-reglen i det dagældende værdiansættelsescirkulære (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning). Hvis værdien ikke skulle ansættes efter 15 pct.’s-reglen, var der spørgsmål om bl.a., hvorvidt skattemyndighederne havde krav på renter af krav efter boafgiftsloven og dødsboskatteloven i perioden efter, at Skatteministeriet som følge af Landsskatterettens afgørelse i sagen havde tilbagebetalt den opkrævede gaveafgift og mellemperiodeskat. Højesteret tiltrådte af de grunde, som landsretten havde anført, at skattemyndighederne var berettigede til at fastsætte ejendommens handelsværdi til 5 mio. kr. Det var heller ikke efter det, der var fremlagt for Højesteret, godtgjort, at der forelå en fast administrativ praksis for, at en værdiansættelse, der ikke afviger mere end 15 pct. fra den kontante ejendomsværdi, altid skulle lægges til grund af skattemyndighederne på gaveområdet. Højesteret tiltrådte herudover, at overdragelsen af ejendommen ikke var omfattet af KSL § 33 C om succession ved overdragelse af en erhvervsvirksomhed, og at dette ikke kunne føre til, at ejendommen ansås for overdraget direkte fra A til kommunen. Om spørgsmålet om forrentning af kravet fandt Højesteret ligesom landsretten, at der ikke var hjemmel i boafgiftsloven og dødsboskatteloven til at fravige bestemmelserne sådan, at der ikke skulle betales renter i perioden efter, at skattemyndighederne tilbagebetalte den opkrævede gaveafgift og mellemperiodeskat som følge af, at myndighederne ikke havde fået medhold i Landsskatteretten. Desuden fandt Højesteret, at det ikke var i strid med forvaltningsretlige principper eller andre regler, at skattemyndighederne i forbindelse med tilbagebetalingen afslog at modtage frivillig indbetaling af beløbene med forbehold om tilbagebetaling, hvis domstolene kom til samme resultat som Landsskatteretten. | Tidligere instanser: SKM2021.345.VLR SKM2019.281.LSR. |
| SKM2021.267.HR | Boet efter A havde med henvisning til reglen i pkt. 6, 2. afsnit, i værdiansættelsescirkulæret ved arveudlæg af en ejendom beliggende i København K fastsat udlægsværdien til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct. Værdiansættelsen var efter Skattestyrelsens opfattelse ikke udtryk for ejendommens reelle handelsværdi, og styrelsen havde derfor anmodet om, at der blev foretaget en sagkyndig vurdering af ejendommens handelsværdi på udlægstidspunktet. Højesteret udtalte - med henvisning til Højesterets kendelse af 8. marts 2016 (SKM2016.279.HR) - at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.’s-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Højesteret udtalte endvidere bl.a., at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Dette gælder efter Højesterets opfattelse også, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført. Højesteret fandt, at både den prisstatistik, som Skattestyrelsen havde henvist til, og den af styrelsen beregnede afkastprocent vedrørende den udlagte ejendom reelt var udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet for udlejningsejendomme i området. Der var ikke oplyst særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, som kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering. Højesteret afviste derfor Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering. Landsretten var kommet til et andet resultat. | Tidligere instans SKM2020.67.ØLR. |
| SKM2019.74.HR | Et selskab ønskede at overdrage et sommerhus til selskabets hovedanpartshaver til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering. Der var enighed om, at hovedanpartshaveren og selskabet var interesseforbundne parter omfattet af ligningslovens § 2. Efter administrativ praksis kunne ved bedømmelsen af, om et salg var sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, som udgangspunkt anvendes den seneste offentlige ejendomsvurdering, men hverken skattemyndighederne eller parterne var bundet af denne vurdering, hvis den ikke gav et retvisende udtryk for handelsværdien ved aftalens indgåelse. Det var den part, der gjorde gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke gav et retvisende udtryk for handelsværdien, som havde bevisbyrden fordette. Den offentlige vurdering af sommerhuset var ikke blot baseret på handelspriser i det grundværdiområde, i hvilket sommerhuset var beliggende, og som kun omfattede ejendomme i første række til havet, men inddrog også salgspriser for ejendomme i andre grundværdiområder, som ikke lå i første række. Grundlaget for vurderingen gjorde det dermed i sig selv usikkert, om den offentlige ejendomsvurdering var et retvisende udtryk for handelsprisen. Hertil kom, at de oplysninger vedrørende fire ejendomme i samme grundværdiområde, som SKAT havde lagt vægt på, viste salgs- og udbudspriser med betydeligt højere kvadratmeterpriser end den kvadratmeterpris, som den offentlige ejendomsvurdering medførte, ligesom priserne lå en del højere end den kvadratmeterpris, som fulgte af en vurdering, som SKATs Ejendomsvurdering havde foretaget. De yderligere oplysninger om andre ejendomme, som var fremlagt for domstolene, underbyggede yderligere, at en værdiansættelse baseret på den offentlige ejendomsvurdering, ikke svarede til, hvad handelsprisen for sommerhuset måtte antages at være. Skatteministeriet havde herefter godtgjort, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering ikke var et retvisende udtryk for sommerhusets handelsværdi. En overdragelse til den offentlige ejendomsvurdering var derfor ikke i overensstemmelse med armslængdeprincippet. Da den offentlige ejendomsvurdering ikke var retvisende, havde SKAT været berettiget til skønsmæssigt at ansætte ejendommens handelsværdi. Højesteret fandt, at der ikke af selskabet var godtgjort et grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn over handelsværdien. | |
| SKM2016.279.HR | Et dødsbo havde udlagt to faste ejendomme til den ene af to arvinger for ejendomsværdien minus 15 pct. Den arving, der havde fået ejendommene udlagt, havde givet arveafkald for 2,1 mio. kr. SKATs anmodning til skifteretten om en sagkyndig vurdering af de to ejendommes værdi blev imødekommet, uanset ejendommene var værdiansat i overensstemmelse med cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret). Sagen angik, om 15 pct.'s reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit, var bindende for SKAT, således at SKAT var afskåret fra at anmode om en sagkyndig vurdering af de udlagte ejendommes værdi, fordi boet havde værdiansat ejendommene på en sådan måde, at ejendommenes værdi afveg mindre end 15 pct. fra den seneste offentlige ejendomsvurdering. Efter BAL § 12, stk. 1, skal aktiver og passiver i dødsboer ansættes til deres handelsværdi. Hvis boets værdiansættelse ikke er baseret på en sagkyndig vurdering, og skattemyndighederne finder, at værdiansættelsen ikke svarer til handelsværdien, kan myndighederne efter BAL § 12, stk. 2, selv foretage en vurdering eller - efter DSL § 93 - bede skifteretten om at udmelde en sagkyndig til at foretage vurderingen. Værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit, bestemmer, at boets værdiansættelse af fast ejendom skal lægges til grund ved beregning af arve- og gaveafgiften, hvis boets eller parternes ansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den kontante ejendomsværdi. Det fremgår af cirkulærets punkt 48, at anvisningerne i cirkulæret er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse. Højesteret fandt, at værdiansættelsescirkulærets punkt 6, afsnit 2, i sammenhæng med punkt 48 i cirkulæret og på baggrund af to afgørelser fra Skattedepartementet i 1984, tidligere besvarelser fra skatteministeren om 15 pct.'s reglen samt forarbejderne til boafgiftsloven, førte til, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.‘s reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Af de grunde, som skifteretten havde anført, fandt Højesteret, at der var sådanne særlige omstændigheder, at skattemyndighedernes anmodning om, at de pågældende ejendomme blev vurderet med henblik på fastsættelse af handelsværdien, skulle imødekommes. Med denne begrundelse stadfæstede Højesteret landsrettens kendelse. | Tidligere instans SKM2015.302.VLR. |
| SKM2013.841.HR | Et selskab erhvervede i 2002 en ejerlejlighed for kr. 1.895.871,- med henblik på at udleje den til eneanpartshaverens sønner. Lejemålet var ikke tidsbestemt og blev indgået med sædvanlige opsigelsesbegrænsninger for udlejer. I 2005 solgte selskabet lejligheden til faren for kr. 850.000,-. Lejligheden var på dette tidspunkt fortsat udlejet til sønnerne. Spørgsmålet i sagen var, hvorvidt der ved vurderingen af handelsværdien af lejligheden skulle tages hensyn til lejemålet. I så fald var der enighed om, at værdien udgjorde kr. 850.000,-. Der var også enighed mellem parterne om, at værdien af lejligheden udgjorde kr. 2.600.000,-, hvis der ikke skulle tages hensyn til lejemålet. Højesteret fastslog i modsætning til Landsskatteretten og landsrettens flertal, at udlejningen til sønnerne ikke kunne anses at udgøre en sådan byrde for faren, at lejemålet havde betydning for fastsættelsen af lejlighedens handelsværdi ved salget fra hans selskab til ham. Handelsværdien blev derfor fastsat til lejlighedens handelsværdi på salgstidspunktet, når der ses bort fra lejekontrakten. Konsekvensen heraf var, at selskabet skulle avancebeskattes og ikke havde lidt et fradragsberettiget tab, mens faren skulle udbyttebeskattes efter ligningslovens § 16 A. | |
| SKM2003.318.HR | Ikke grundlag for tilsidesættelse af skattemyndighedernes skøn over handelsværdien af anparter, der var overdraget mellem interesseforbundne parter. | Stadfæstelse af SKM2002.101.ØLR |
| Landsretsdomme |
| SKM2023.54.ØLR | Sagen angik værdiansættelsen af et sommerhus, der blev udlagt af et dødsbo den 25. juni 2020 til en værdi på 2.465.000 kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 pct. Skifteretten havde fundet, at Skattestyrelsens anmodning om en sagkyndig vurdering ikke kunne tages til følge. Skattestyrelsen kærede kendelsen til landsretten, som fandt, at der forelå sådanne særlige, konkrete omstændigheder, at Skattestyrelsens anmodning skulle imødekommes. Landsretten begrundede dette med den betydelige difference mellem boets værdiansættelse på 2.465.000 kr. og den vurdering af ejendommens værdi, som blev foretaget i forbindelse med realkreditbelåningen den 9. november 2018 på mindst 4.056.000 kr., og landsretten henviste i den forbindelse til den tidsmæssige nærhed mellem realkreditbelåningen og udlægget af ejendommen. | |
| SKM2022.3.ØLR | A solgte den 17. december 2015 en ejendom til sine 2 børn og 2 børnebørn for i alt 32.300.000 kr., svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 pct. A havde købt ejendommen fra tredjemand ca. 3 måneder forinden for i alt 61.750.000 kr. med overtagelse den 15. december 2015. SKAT traf afgørelser om, at handelsværdien ved overdragelsen til børn og børnebørn udgjorde 61.750.000 kr., og at de 2 børn og børnebørn skulle gavebeskattes, fordi de havde købt ejendommen til underpris. Landsskatteretten ændrede SKATs afgørelser, idet Landsskatteretten fandt, at værdien skulle fastsættes i overensstemmelse med den aftalte overdragelsessum på 32.300.000 kr. Skatteministeriet indbragte afgørelserne for domstolene, og sagen blev grundet dens principielle karakter henvist til landsretten i 1. instans. Landsretten fandt med henvisning til Vestre Landsrets dom af 23. juni 2021 (SKM2021.345.VLR / UfR 2021.4274 V), at principperne for værdiansættelse af fast ejendom gælder på samme måde for dødsboer og ved gaveafgiftsberegning, jf. herved navnlig værdiansættelsescirkulærets pkt. 5 og 6, og at /- 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning. Landsretten anførte videre, at Højesteret i UfR 2016.2126 HK har fastslået, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter /- 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, og i UfR 2021.2382 HK har fastslået, at der i den forbindelse skal være tale om særlige, konkrete forhold, vedrørende den pågældende faste ejendom. Landsretten fandt, at de sagsøgte ikke havde godtgjort, at der foreligger en bindende fast administrativ praksis, som giver ret til altid at anvende /- 15 pct.-reglen på gaveområdet, og bemærkede i denne forbindelse, at en sådan praksis heller ikke ville harmonere med ordlyden af BAL § 27, stk. 1, eller fremstå begrundet i reale forhold. På den baggrund fandt landsretten, at skattemyndighederne ikke er forpligtet til at acceptere værdiansættelsen på 32.300.000 kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering med et fradrag på 15 pct., hvis der foreligger særlige omstændigheder. Landsretten fandt, at der i en situation som den foreliggende, hvor den omhandlede ejendom som led i en uafhængig handel var erhvervet af A fra tredjemand den 16. september 2015 for 61.750.000 kr. med overtagelse den 15. december 2015, og hvor ejendommen 3 måneder efter denne købsdato ved købsaftale af 17. december 2015 overdrages til A’s børn og børnebørn for 32.300.000 kr., foreligger særlige omstændigheder, der skyldes særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen. Landsretten fandt på den baggrund, at den reelle handelsværdi ved overdragelsen i december 2015 udgjorde 61.750.000 kr., svarende til overdragelsessummen i købsaftalen af 16. september 2015, og at det derfor er denne værdi, som skal lægges til grund ved beregningen af gaveafgift. Endelig fandt landsretten ikke, at der var grundlag for at fastslå, at de sagsøgte på grundlag af et bindende svar fra 2007 i forbindelse med en anden ejendomsoverdragelse i familien eller som følge af skattemyndighedernes generelle vejledning i 2015 om indhentelse af bindende svar, havde opnået en retsbeskyttet forventning om, at ejendommen i december 2015 i gaveafgiftsmæssig henseende kunne overdrages til den offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 pct. På den baggrund tog landsretten Skatteministeriets påstande til følge. | Tidligere SKM2018.551.LSR. |
| SKM2020.185.VLR | Skattestyrelsen havde med hjemmel i DSL § 93, stk. 1, jf. BAL § 12, stk. 2 anmodet skifteretten om sagkyndig vurdering af boets ejerlejlighed. Ejerlejligheden var værdiansat til 85 pct. af den kontante ejendomsvurdering. Som begrundelse for anmodningen om sagkyndig vurdering havde Skattestyrelsen henset til, at der i tæt tidsmæssig sammenhæng var solgt 7 ejerlejligheder i ejendomskomplekset, hvor den gennemsnitlige kvadratmeterpris lå 150-185 pct. højere end den værdi boet havde ansat ejerligheden til i boopgørelsen. Skattestyrelsen havde endvidere henset til, at udlægsmodtager efter udlægget, men inden skæringsdagen, havde optaget kreditforeningslån hvor lånets hovedstol udgjorde knapt 170 pct. mere end den værdi boet havde ansat ejerligheden til. Endelig fandt Skattestyrelsen det uden betydning for anmodningen om sagkyndig vurdering, at en umyndig medarvings værge, havde godkendt arveudlægsværdien af ejerlejligheden. Der forelå derfor særlige omstændigheder, som begrundede en anmodning om sagkyndig vurdering og anmodningen kunne ikke anses som åbenbart overflødig. Boet gjorde heroverfor gældende, at der ikke forelå sådanne særlige omstændigheder, at der var grundlag for at fravige boets værdiansættelse. Den omstændighed, at andre ejendomme i samme kompleks var solgt for væsentligt højere beløb, udgjorde ikke en særlig omstændighed. Overdragelsessummen var godkendt af den anden arvings værge, og den anvendte overdragelsessum var lagt til grund under bodelingen. Skifteretten bemærkede, at værdiansættelsescirkulæret ifølge retspraksis kunne fraviges, hvis der forelå særlige omstændigheder. Skifteretten imødekom Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering, idet skifteretten henså til, at arvingen havde optaget kreditforeningslån samt kvadratmeterprisen afveg 150-185 pct. i forhold til 7 sammenlignelige ejerligheder. Skifteretten henså herudover særligt til, at den anden arving i boet var umyndig, og derfor påhvilede der myndighederne et særligt ansvar for at påse, at den umyndiges interesser ikke blev forbigået. Landsretten tiltrådte, af de grunde som nævnt af skifteretten, at Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering var taget til følge. | |
| SKM2019.368.VLR | Skattestyrelsen havde med hjemmel i DSL § 93, stk. 1, jf. BAL § 12, stk. 2 anmodet skifteretten om sagkyndig vurdering af boets erhvervsejendom (hotelejendom). Hotelejendommen var værdiansat til den kontante ejendomsvurdering. Som begrundelse for anmodningen om sagkyndig vurdering havde Skattestyrelsen anført, at der få år før dødsfaldet var indgået en 15 års uopsigelig forpagtningskontrakt af hotelejendommen, hvor der mellem parterne var aftalt væsentlige renoveringer af ejendommen. Endvidere var den sagkyndige vurdering begrundet med, at en beregnet afkastforrentning på baggrund af den af boet ansatte værdi af ejendommen klart oversteg markedets krav til afkast for investeringsejendomme i området. Boet gjorde for skifteretten gældende, at der ikke forelå sådanne særlige omstændigheder, at det var grundlag for at fravige boets værdiansættelse. Endvidere gjorde boet gældende, at der ikke kunne lægges vægt på afkastet af forrentningen ved vurderingen af, om der forelå særlige omstændigheder. Endelig anførte boet, at de afholdte renoveringsomkostninger, måtte kvalificeres som vedligeholdelsesomkostninger og løsøre, der ikke havde indflydelse på ejendommens værdiansættelse. Skifteretten bemærkede, at skifteretten kun kunne afvise en anmodning om sagkyndig vurdering, såfremt den var åbenbart overflødig. Skifteretten fandt endvidere, at der ikke var grundlag for at udlede af kendelsen i SKM2016.279.HR, at Højesteret havde gjort udtømmende op med, hvornår der forelå særlige omstændigheder. Skifteretten fandt herefter, at boet ikke havde godtgjort, at de afholdte renoveringsudgifter skulle kvalificeres som vedligeholdelsesomkostninger og løsøreinvesteringer. På den baggrund, og da forrentningen af en investering i ejendommen måtte anses at have betydning for ejendommens handelsværdi, fandt skifteretten, at der forelå særlige omstændigheder og anmodningen skulle tages til følge. Landsretten stadfæstede skifterettens kendelse og tiltrådte endvidere, at der forelå særlige omstændigheder. | |
| TFA 2013.390 VLD | Et dødsbo fik foretaget to sagkyndige vurderinger af en landsbrugsejendom, hvorefter ejendommens værdi fastsattes til et gennemsnit svarende til 1.319.000 kr. Ifølge testamente skulle arvingen A have fortrinsret til at udtage ejendommen til »almindelig vurderingspris minus 25 pct.«. Ejendommen blev herefter udlagt til A til 989.250 kr., og der blev indsendt endelig boopgørelse til SKAT i overensstemmelse hermed. SKAT forhøjede værdien til 1.319.000 kr. Boet anmodede om omvurdering. Da anmodningen var fremsat, efter endelig boopgørelse forelå og mere end 4 uger efter den faktiske modtagelse af sagkyndig vurdering, jf. herved BAL § 12, stk. 3, blev anmodningen ikke imødekommet. Arvingernes forventninger til værdiansættelsen kunne ikke føre til andet resultat. Da de indhentede vurderinger var bindende sagkyndige vurderinger, var boet endvidere afskåret fra i afgiftsmæssig henseende at anvende værdiansættelsescirkulærets punkt 6. | |
| TFA 2000.177 ØLD | Dødsbos faste ejendom var offentligt vurderet til 1.450 mio. kr. En statsaut. ejendomsmægler havde på boets initiativ til brug for salgsovervejelser vurderet den til 1.4 mio. kr. Den var ifølge boopgørelsen udlagt til datteren for 1.25 mio. kr. Skatteforvaltningen forhøjede værdiansættelsen til 1.4 mio. kr. Skifteretten fandt den sagkyndige vurdering bindende, selv om den ikke var iværksat af skifteretten efter DSL § 53, men af boet under salgsovervejelser. Boet var afskåret fra at anvende værdiansættelsescirkulæret pkt. 6. Landsretten stadfæstede. | |
| TfS 1998,766 ØLD | Værdiansættelses-cirkulæret blev ikke fulgt, idet en fast ejendom blev ansat til videresalgsprisen kort tid efter skæringsdagen. Der blev indrømmet fradrag for handelsomkostninger. | |
| Byretsdomme |
| SKM2025.381.BR | Sagen angik, om skattemyndighederne skulle acceptere, at en ejendom blev overdraget fra far til datter på grundlag af en værdiansættelse efter 15 pct.-reglen. Faren havde købt ejendommen i november 2018 for 4.065.000 kr., og ejendommen blev i marts 2020 overdraget til datteren for 1.657.500 kr., svarende til den offentlige ejendomsværdi på 1.950.000 kr. fratrukket 15 pct. Skattestyrelsen fandt på den baggrund, at der forelå særlige omstændigheder, som indebærer, at skattemyndighederne ikke skal acceptere en overdragelse efter 15 pct.-reglen. Skattestyrelsen fastsatte på grundlag af en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen skønsmæssigt handelsværdien til 4.095.000 kr. Landsskatteretten fandt derimod, at der ikke forelå særlige omstændigheder. Skatteministeriet indbragte afgørelsen for domstolene, og byretten (3 dommere) fandt, at der forelå særlige omstændigheder. Retten lagde vægt på den væsentlige forskel mellem den offentlige ejendomsvurdering og købsprisen i fri handel i november 2018, sammenholdt med den nære tidsmæssige sammenhæng mellem købet i fri handel og salget til datteren kun godt 16 måneder senere. Retten fandt desuden, at de sagsøgte ikke havde godtgjort, at skønnet over handelsværdien kunne tilsidesættes. Det forhold, at Vurderingsstyrelsen ikke havde foretaget en fysisk besigtigelse fandtes ikke at kunne føre til, at skønnet tilsidesættes. På den baggrund fik Skatteministeriet medhold i de nedlagte påstande om, at der skulle betales gaveafgift. | |
| SKM2025.200.BR | Sagen angik, om der forelå særlige omstændigheder, som indebar, at skattemyndighederne ikke skulle acceptere, at en ejerlejlighed blev overdraget fra mor til datter efter 15 pct.-reglen. Moren havde erhvervet ejendommen i marts 2019 for 4.200.000 kr., og hun overdrog den i november 2020 til datteren for 1.782.500 kr., svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering fratrukket ca. 13 pct. Retten fandt (3 dommere), at der på baggrund af den betydelige difference mellem den offentlige ejendomsvurdering og handelsværdien på overdragelsestidspunktet, sammenholdt med det tidsmæssige forløb, forelå sådanne særlige, konkrete omstændigheder, at skattemyndighederne var berettiget til at ændre værdiansættelsen af ejerlejligheden. Skatteministeriet blev på den baggrund frifundet. | Byrettens dom er anket til Vestre Landsret. |
| SKM2025.54.BR | Sagen drejede sig om, hvorvidt der skal betales gaveafgift i forbindelse med en ejendomshandel, hvor en mor havde solgt en ejerlejlighed til sin datter for 1.300.000 kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering på 1.450.000 kr. fratrukket ca. 10 pct. Moren havde købt ejendommen godt 26 måneder tidligere for 1.975.000 kr., og datteren videresolgte ejendommen ca. 33 måneder efter overdragelsen i almindelig fri handel for 2.245.000 kr. I forbindelse med familiehandlen optog datteren et realkreditlån på 1.300.000 kr., dvs. at långiver på tidspunktet for familiehandlen vurderede ejendommens værdi til mindst 1.625.000 kr. Retten (3 dommere) fandt på den baggrund, at handelsværdien af ejendommen på tidspunktet for familiehandlen var væsentligt højere end den aftalte købesum på 1.300.000 kr., og at der derfor forelå sådanne særlige omstændigheder, at skattemyndighederne var berettigede til at ændre værdiansættelsen. Retten fandt videre, at sagsøgerne ikke havde godtgjort, at der på tidspunktet for familiehandlen forelå en bindende administrativ praksis om, at der i en situation svarende til sagsøgernes altid er krav på at benytte 15 pct.-reglen, eller at sagsøgerne som følge af bindende forhåndstilsagn afgivet til andre parter i andre sager har haft en retsbeskyttet forventning om, at ejendommen i afgiftsmæssig henseende kunne overdrages til den aftalte pris. | Byrettens dom er anket til Vestre Landsret. |
| SKM2024.615.BR | Ved et generationsskifte blev en ejendomsvirksomhed, som bl.a. bestod af 19 udlejningsejendomme, overdraget fra en far til 6 børn. Ejendommene blev i den forbindelse værdiansat til de offentlige vurderinger fratrukket 15 pct. Skattestyrelsen fandt, at der forelå særlige omstændigheder, som indebar, at 15 pct.-reglen ikke kunne anvendes, og styrelsen fastsatte derfor ejendommenes værdi skønsmæssigt på grundlag af en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen. Landsskatteretten gav familien medhold i, at 15 pct.-reglen kunne anvendes. Sagen blev indbragt for domstolene af Skatteministeriet, som gjorde gældende, at der for 5 af de overdragne ejendomme forelå særlige omstændigheder. Byretten (3 dommere) fandt, at der forelå særlige omstændigheder. For 3 af ejendommene lagde retten vægt på, at selskabet havde anvendt en regnskabspraksis, hvor værdien af ejendommene i regnskaberne løbende var blevet opgjort og reguleret til "handelsværdi", og at dette skete med udgangspunkt i en afkastbaseret værdiansættelsesmetode, som er en sædvanlig og almindelig accepteret metode for værdiansættelse af investeringsejendomme. Retten fandt på denne baggrund, at de angivne handelsværdier må anses for at udgøre virksomhedsledelsens vurdering af ejendommenes egentlige markedsværdi på et åbent, aktivt marked, og at denne vurdering blev foretaget i samarbejde med virksomhedens revisor. For 2 ejendomme lagde retten vægt på, at der var foretaget en realkreditbelåning af ejendommene. Retten lagde til grund, at realkreditinstituttet i forbindelse med lånebevilling, som var sket henholdsvis ca. 10 og 27 måneder før familieoverdragelsen, havde vurderet, at ejendommene havde handelsværdier, der oversteg de offentlige ejendomsvurderinger med henholdsvis 47 pct. og 116 pct.. Henset til den tidsmæssige nærhed mellem låneoptagelserne og de bagvedliggende lovpligtige realkreditvurderinger af ejendommenes værdi, sammenholdt med den ret betydelige forskel, der for begge ejendommes vedkommende var mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering, fandt retten, at der forelå særlige omstændigheder. Retten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skønsmæssige vurdering af ejendommenes værdier. Retten henviste herved til, at de sagsøgte ikke ved eksempelvis syn og skøn havde godtgjort, at skønnet hvilede på et fejlagtigt eller mangelfuldt grundlag eller medfører et åbenbart urimeligt resultat. Endelig fandt retten, at det heller ikke under denne sag var godtgjort, at der foreligger en sådan fast, bindende administrativ praksis, der medfører, at skattemyndighederne er forpligtet til at acceptere en værdiansættelse efter 15 pct.-reglen. På den baggrund fik Skatteministeriet medhold. | Byrettens dom er anket til Østre Landsret. |
| SKM2024.515.BR | Sagen angik, om der forelå særlige omstændigheder, som indebar, at skattemyndighederne ikke skulle acceptere, at en udlejningsejendom blev overdraget fra en mor til tre børn i juni 2020 for 7.012.500 kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 pct. I udlejningsvirksomhedens årsrapporter, senest i årsrapporten for 2019, indgik ejendommen med en værdi på 13.000.000 kr., og det fremgik om anvendt regnskabspraksis, at grunde og bygninger blev målt til dagsværdi. Ifølge en formueoversigt, som blev indgivet til skifteretten i februar 2020 i forbindelse med, at faderens bo blev udleveret til uskiftet bo, udgjorde værdi af forretning/virksomhed inkl. fast ejendom 12.530.030 kr., svarende til egenkapitalen ifølge den seneste årsrapport. Landsskatteretten fandt, at skattemyndighederne skulle acceptere den aftalte værdi. Skatteministeriet indbragte sagen for Retten i Esbjerg, der traf afgørelse om, at 3 dommere skulle deltage i sagens behandling. Retten fandt, at det måtte have stået parterne i familiehandlen klart, at den offentlige ejendomsværdi sammenholdt med den værdi, de selv havde oplyst i regnskabet, og som var fremkommet i samarbejde med revisor, var for lav. Retten fandt videre, at den i formueoversigten oplyste værdi også støttede, at parterne måtte have indset, at ejendommen blev overdraget til en værdi, der var for lav. På den baggrund gav retten Skatteministeriet medhold i, at der foreligger særlige omstændigheder, som indebar, at parterne ikke kan overdrage ejendommen til den aftalte pris. Skatteministeriet fik derfor medhold i de nedlagte påstande. Sagen var anket til Vestre Landsret, men anken er efterfølgende hævet. | Byrettens dom var anket til Vestre Landsret, men anken er efterfølgende hævet. |
| SKM2024.417.BR | Sagen angik værdiansættelsen af ejendomme, som var overdraget fra en far til sine børn til en værdi svarende til ejendommenes offentlige vurdering minus 15 pct.. Skattestyrelsen fandt, at overdragelsen ikke kunne ske ifølge 15 pct-reglen, fordi faren var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Skatteankenævn Roskilde gav ved afgørelse af 14. oktober 2022 (j.nr. 22-0039603) parterne medhold, og Skatteministeriet indbragte herefter sagen for domstolene. Efter Højesterets dom af 20. juni 2024 (BS-50037/2023-HJR), offentliggjort som SKM2024.365.HR, tog sagsøgte bekræftende til genmæle, og byretten afsagde på den baggrund dom i overensstemmelse med Skatteministeriets principale påstand. | |
| SKM2024.112.BR | Sagen drejede sig om værdiansættelsen af en ejendom, der var blevet overdraget fra et forældrepar til deres barn til en pris ifølge 15 pct.-reglen. Skattestyrelsen fandt, at overdragelsen ikke kunne ske til den aftalte pris, fordi der forelå særlige omstændigheder som følge af bl.a. realkreditbelåning af ejendommen. Landsskatteretten gav ved afgørelse af 22. marts 2021 (j. nr. 20-0051920) parterne medhold i, at overdragelsen kunne ske ifølge 15 pct.-reglen. Skatteministeriet indbragte Landsskatterettens afgørelse for domstolene, fordi der forelå særlige omstændigheder i form af realkreditbelåning. Sagen blev udsat på Højesterets sag nr. BS-40807/2022-HJR. Højesteret afsagde dom i denne sag den 30. november 2023 (SKM2024.33.HR) om stadfæstelse af landsrettens dom (SKM2022.497.VLR). Efter Højesterets dom tog sagsøgte bekræftende til genmæle over for ministeriets påstand. | |
| SKM2024.73.BR | Sagen drejede sig om, hvorvidt der skulle betales gaveafgift i forbindelse med en ejendomshandel, hvor en mor havde solgt en ejerlejlighed til sin søn for 1.950.000 kr. svarende til den offentlige ejendomsvurdering med tillæg af knap 15 pct. Moderen havde købt ejendommen godt 16 måneder tidligere for 3.850.000 kr., og Skattestyrelsen fandt derfor, at der forelå særlige omstændigheder, som indebar, at overdragelsen til sønnen ikke kunne ske til den aftalte pris. Landsskatteretten fandt derimod, at skattemyndighederne skulle acceptere den aftalte værdi. Skatteministeriet indbragte sagen for Retten i Lyngby, der traf afgørelse om, at 3 dommere skulle deltage i sagens behandling. Retten gav Skatteministeriet medhold i, at der forelå særlige omstændigheder, som indebar, at parterne ikke kunne overdrage ejendommen til den aftalte pris. Retten henviste herved til, at den betydelige forskel mellem ejendomsvurderingen og købsprisen i fri handel sammenholdt med den nære tidsmæssige sammenhæng mellem salget i fri handel og den omstridte familiehandel kun godt 16 måneder senere, viste, at ejendomsvurderingen for ejerlejligheden var væsentlig for lav. Da retten i øvrigt ikke fandt grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skønsmæssige værdiansættelse af ejerlejligheden til 3.950.000 kr. afsagde retten dom i overensstemmelse med Skatteministeriets påstande. | |
| Landsskatteretskendelser |
| SKM2025.388.LSR | Sagen angik, om klageren ved overdragelse af en ejerlejlighed til sin datter kunne ansætte overdragelsessummen til den offentlige ejendomsvurdering - 15 pct., svarende til 1.700.000 kr. Henset til, at klageren købte ejerlejligheden to år og syv måneder inden overdragelsen til sin datter for 4.995.000 kr. sammenholdt med, at klageren den 30. november 2017 optog et realkreditlån i ejendommen på 3.210.000 kr. svarende til, at realkreditinstituttet ved en maksimal belåning på 80 pct. havde anslået værdien af ejendommen til at udgøre mindst 4.012.500 kr., fandt Landsskatteretten, at der forelå sådanne særlige omstændigheder, der skyldtes særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, at værdiansættelsen på den offentlige ejendomsvurdering - 15 pct. kunne tilsidesættes. Landsskatteretten fandt herefter, at det var med rette, at Skattestyrelsen havde fastsat handelsværdien til 5.000.000 kr., svarende til Vurderingsstyrelsens udtalelse om handelsværdien på overdragelsestidspunktet. Sagen angik endvidere, om det var med rette, at Skattestyrelsen havde pålagt renter af gaveafgiften fra den 1. maj 2021, og om klageren i givet fald kunne blive fritaget for betaling af disse renter. Gaven blev givet i forbindelse med overdragelsen af ejerlejligheden i 2020 og skulle i henhold til BAL § 26, stk. 1, være anmeldt senest den 1. maj 2021. Da gaveafgiften ikke var anmeldt og betalt rettidigt, var det med rette, at Skattestyrelsen havde beregnet og opkrævet renter i henhold til BAL § 38, stk. 1. Landsskatteretten fandt herved, at henvisningen i BAL § 38, stk. 1, til OPKL § 7, stk. 2, var en henvisning til størrelsen af renten og ikke en henvisning til, at reglerne i opkrævningsloven generelt fandt anvendelse ved gaveoverdragelser omfattet af boafgiftsloven. Reglerne om fritagelse i OPKL § 8 fandt derfor ikke anvendelse. Som følge heraf fandt Landsskatteretten, at Skattestyrelsens afgørelse ikke led af sagsbehandlingsfejl i form af manglende iagttagelse af vejledningspligten og begrundelsespligten. Landsskatteretten stadfæstede derfor Skattestyrelsens afgørelse. | |
| SKM2025.82.LSR | Sagen angik, om klageren kunne overdrage en ejendom til sin datter for 1.740.000 kr. efter den såkaldte 15 pct.’s regel i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, pkt. 6, 2. afsnit, eller om der forelå sådanne særlige omstændigheder, at skattemyndighederne ikke skulle acceptere en værdiansættelse efter denne regel. Henset til, at klagerens datter 8 måneder efter familieoverdragelsen indgik en formidlingsaftale og udbød ejendommen til salg, og at ejendommen 10½ måneder efter overdragelsen blev solgt for 4.595.000 kr. i almindelig fri handel, fandt Landsskatteretten, at der forelå særlige omstændigheder, der skyldtes særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, hvorfor værdiansættelsen på +/- 15 pct. den offentlige ejendomsvurdering kunne tilsidesættes. Det forhold, at klagerens datter ifølge det oplyste valgte at sælge lejligheden, idet hun ville flytte sammen med sin kæreste og hans sønner, og at der således ikke var plads i lejligheden til den sammenbragte familie, kunne ikke føre til et andet resultat. Sagen angik endvidere, om der ved gaveafgiftsberegningen var hjemmel til fradrag for klagerens udgifter til maling og datterens udgifter til ejendomsmægler i forbindelse med den efterfølgende handel. Landsskatteretten fandt, at der ved gaveafgiftsberegningen ikke var hjemmel til fradrag for klagerens udgifter til maling. Retten henså herved til, at der efter BAL § 29, stk. 2, 1. pkt., alene kunne fratrækkes udgifter til den variable del af tinglysningsafgiften, og at denne allerede var medtaget i gaveafgiftsberegningen. Landsskatteretten fandt endvidere, at der ved gaveafgiftsberegningen ikke var fradrag for udgifter til ejendomsmægler i forbindelse med den efterfølgende handel, da datterens salg til tredjemand ikke var en gaveoverdragelse omfattet af boafgiftsloven. Landsskatteretten stadfæstede derfor Skattestyrelsens afgørelse. | |
| SKM2024.233.LSR | Sagen angik værdiansættelsen af en ejendom i Sverige, som var blevet overdraget som gave. Landsskatteretten fandt, at cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning ikke indeholdt særlige regler om værdiansættelse af udenlandske ejendomme, og at cirkulæret blandt andet henviste til, at den seneste bekendtgjorte vurdering efter vurderingsloven kunne lægges til grund ved gaveafgiftsberegningen. Cirkulæret henviste derimod ikke til ejendomsværdiskatteloven. Henset hertil fandt Landsskatteretten, at gaveafgiftsgrundlaget skulle fastsættes med udgangspunkt i cirkulæret, hvorefter gaveafgiftsgrundlaget udgjorde ejendommens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen af gaven. Landsskatteretten fandt herefter, at ejendommens handelsværdi skulle ansættes skønsmæssigt til 400.000 SEK, idet der ved skønnet blev henset til den svenske offentlige ejendomsvurdering for 2021 på 300.000 SEK, ligesom der blev henset til, at den svenske offentlige vurdering for 2021 alene tilsigtede at udgøre 75 pct. af markedsværdien. Landsskatteretten ændrede Skattestyrelsens afgørelse i overensstemmelse hermed. | |
| SKM2023.505.LSR | Sagen angik, om klageren kunne overdrage en ejendom efter den såkaldte +/- 15 pct.-regel i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, pkt. 6, 2 afsnit, eller om der forelå sådanne særlige omstændigheder, at Skattestyrelsen ikke skulle acceptere en værdiansættelse efter denne regel. Sagen angik endvidere, om der var indtrådt forældelse af Skattestyrelsens krav på betaling af gaveafgift. Landsskatteretten fandt, at der forelå særlige omstændigheder, hvorfor værdiansættelsen på +/- 15 pct. af den offentlige ejendomsvurdering kunne tilsidesættes. Landsskatteretten henviste herved til den korte tidsmæssige periode på et år og fem måneder mellem klagerens køb og videresalg af ejendommen til sin datter og til den betydelige forskel mellem klagerens anskaffelsessum ved købet af ejendommen i 2016 og hans afståelsessum ved videresalget til datteren i 2018. For så vidt angår spørgsmålet om forældelse, fandt Landsskatteretten, at Skattestyrelsen først fik kendskab til kravet på gaveafgift den 3. juni 2022, hvor Skattestyrelsen modtog endeligt skøde samt gældsbrev, og herved fik kendskab til, hvordan overdragelsen var blevet berigtiget. Det var således først på dette tidspunkt, at Skattestyrelsen fik kendskab til, at der forelå en disposition, der udløste gaveafgift, og herved havde tilstrækkelige oplysninger til, at der kunne beregnes gaveafgift. Der var derfor ikke indtrådt forældelse af kravet om betaling af gaveafgift. Landsskatteretten stadfæstede derfor Skattestyrelsens afgørelse. | |
| SKM2023.268.LSR | Handelsværdien af en ejendom overdraget fra far til datter kunne ikke fastsættes inden for +/- 15 pct. af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering i henhold til værdiansættelsescirkulærets pkt. 6. Da klagerens datter i nær tilknytning til familieoverdragelsen udbød ejendommen til salg, og da lejligheden herefter, 6 måneder efter overdragelsen, blev solgt i almindelig fri handel, fandt Landsskatteretten, at der forelå sådanne særlige omstændigheder, at skattemyndighederne ikke skulle acceptere en værdiansættelse inden for 15 pct.-reglen. Ved afgørelsen henså Landsskatteretten tillige til, at klagerens datter lige før overtagelsesdagen optog et kreditforeningslån. Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte Skattestyrelsens afgørelse om, at handelsværdien af ejendommen udgjorde 5.400.000 kr. | |
| SKM2023.195.LSR | Sagen vedrørte spørgsmålet om beregning af gaveafgift i forbindelse med overdragelse af en fast ejendom. I sagen havde klageren pr. 1. januar 2018 overdraget en ejendom sin søn for 6.750.000 kr., svarende til ejendomsvurderingen minus 12,33 pct. Henset til, at klagerens søn i forbindelse med overdragelsen havde overtaget et kreditforeningslån på 10.020.000 kr., fandt Landsskatteretten, at der forelå særlige omstændigheder, hvorfor værdiansættelsen på + / - 15 pct. af den offentlige ejendomsvurdering kunne tilsidesættes. Retten bemærkede herved, at kreditforeningslånet var overtaget i forbindelse med overdragelsen af ejendommen. Da retten fandt, at der forelå særlige omstændigheder, der skyldtes særlige konkrete forhold vedrørende ejendommen, ansås det for med rette, at Skattestyrelsen havde anmodet Vurderingsstyrelsen om en udtalelse om handelsværdien på overdragelsestidspunktet. Landsskatteretten fandt, at handelsværdien ved overdragelsen i 2018 kunne sættes til 12.000.000 kr., svarende til Vurderingsstyrelsens vurdering af handelsværdien på overdragelsestidspunktet, og at det var denne værdi, der skulle lægges til grund ved beregning af gaveafgift. Landsskatteretten stadfæstede derfor Skattestyrelsens afgørelse. | |
| SKM2023.132.LSR | Handelsværdien af en ejendom overdraget fra far til søn kunne ikke fastsættes inden for +/- 15 pct. af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering i henhold til værdiansættelsescirkulærets pkt. 6. Da der for Landsskatteretten ikke forelå oplysninger, der sandsynliggjorde, at den betydelige forskel mellem ejendommens handelsværdi på 3.895.000 kr. den 20. januar 2018 og videresalgsprisen til sønnen 3 år senere, den 18. januar 2021, på 1.440.000 kr., kunne forklares med prisfald på den pågældende ejendom i den pågældende periode, fandt Landsskatteretten, at der forelå sådanne særlige omstændigheder, at skattemyndighederne ikke skulle acceptere en værdiansættelse inden for 15 pct.-reglen. Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte Skattestyrelsens afgørelse om, at handelsværdien af ejendommen ved overdragelsen i januar 2021 udgjorde 4.200.000 kr. Landsskatteretten fandt desuden, at Skattestyrelsen havde overholdt 6 måneders fristen i BAL § 27, stk. 2, ved ændringen af værdiansættelsen af ejendommen. | Afgørelsen var indbragt for byretten, men er efterfølgende hævet. |
| SKM2023.131.LSR | Handelsværdien af en ejendom overdraget fra far til søn kunne fastsættes inden for +/- 15 pct. af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering i henhold til værdiansættelsescirkulæret. Landsskatteretten fandt, at det ikke var en særlig omstændighed, at faren havde erhvervet ejendommen til en højere handelsværdi 3 år og 1 måned forud for overdragelsen til sønnen. Landsskatteretten fandt desuden, at der ud fra en samlet konkret vurdering ikke var andre særlige omstændigheder, der kunne begrunde en fravigelse af +/- 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret. | |
| SKM2023.38.LSR | Sagen angik klage over et bindende svar af 1. september 2021, hvori Skatterådet ikke kunne bekræfte, at en mor kunne sælge en ejerlejlighed til sin datter til den offentlige ejendomsvurdering, der udgjorde 1.500.000 kr., +/- 15 pct., eller 1.725.000 kr., i henhold til værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, punkt 6, uden der skulle betales gaveafgift. Landsskatteretten anførte, at ejerlejligheden var 58 kvadratmeter stor med to terrasser på henholdsvis 10 og 12 kvadratmeter og var beliggende centralt i den pågældende by. Klageren havde købt ejerlejligheden ved en købsaftale af 29. april 2019 for 2.998.000 kr. Denne handel var mellem uafhængige parter, og ejerlejlighedens handelspris udgjorde derfor på daværende tidspunkt dette beløb. Klageren havde oplyst, at hendes formål med købet af ejerlejligheden primært var pensionslignende karakter. Ejerlejligheden havde siden klagerens køb udelukkende været anvendt til udlejning til datteren, og det stillede spørgsmål indebar, at ejerlejligheden skulle overdrages til datteren til en pris, der var godt 42 pct. lavere end klagerens købspris den 29. april 2019. Som følge heraf fandt Landsskatteretten, at der forelå sådanne særlige omstændigheder, at skattemyndighederne ikke skulle acceptere en handelsværdi efter 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret. Landsskatteretten stadfæstede derfor Skatterådets bindende svar. | Skatterådets afgørelse SKM2021.493.SR Særlige omstændigheder Ekstern handel Tidsforskel ca. 2 år og 4 måneder før Procentforskel ca. 74 pct. i forhold til overdragelsessummen Procentforskel ca. 100 pct. i forhold til den offentlige ejendomsvurdering Nominel forskel 1.273.000 kr. i forhold til overdragelsessummen Nominel forskel 1.498.000 kr. i forhold til den offentlige ejendomsvurdering |
| SKM2023.20.LSR | Ved overdragelse af ejendom fra far til datter blev en del af overdragelsessummen berigtiget ved en aftægtsydelse. Landsskatteretten fandt, at der ved fastsættelse af aftægtsydelsen skulle henses til udtalelsen fra huslejenævnet, og at den kapitaliserede værdi af brugsnydelsen skulle opgøres iht. denne.
Landsskatteretten fandt ikke, at ejendommens attraktive beliggenhed kunne anses at være en særlig omstændighed, der medførte, at værdiansættelsescirkulæret ikke fandt anvendelse. Endvidere fandt Landsskatteretten ikke, at der forelå en gældsforpligtelse, der kunne fradrages inden beregning af gaveafgift. | |
| SKM2022.548.LSR | Handelsværdien af en ejendom overdraget fra far til datter kunne fastsættes inden for +/- 15 pct. af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering i henhold til værdiansættelsescirkulæret. Landsskatteretten fandt, at der efter en samlet konkret vurdering ikke forelå særlige omstændigheder. Landsskatteretten lagde i den forbindelse vægt på den tidsmæssige forskel på ca. 3 år mellem købet fra tredjemand og overdragelsen, ligesom Landsskatteretten lagde vægt på, at handelsprisen, ved handlen med tredjemand, alene var ca. 75 pct. højere end overdragelsessummen. | Prisforskellen udgør 92 pct. i forhold til den offentlige vurdering |
| SKM2022.157.LSR | Om nedsat afgift: Landsskatteretten fandt ikke, at værdipapirbeholdningen i den konkrete sag kunne anses som omfattet af reglerne om en nedsat gaveafgift på 6 pct. Landsskatteretten fandt det ikke godtgjort, at selskabet havde gjort brug af obligationsbeholdningen til den løbende drift af virksomheden. Landsskatteretten fandt ikke, at klageren ved fremlæggelse af en oversigt over virksomhedens posteringer for september måned havde godtgjort, at værdipapirbeholdningen var blevet anvendt til den løbende drift af virksomheden og dermed udgjorde en nødvendig driftskapital. Landsskatteretten stadfæstede Skattestyrelsens afgørelse, således at gaveafgiften af værdipapirbeholdningen skulle udgøre 15 pct. | Om næringsejendomme er omfattet af værdiansættelsescirkulæret: Se SKM2024.365.HR, hvor Højesteret fandt, at næringsejendomme ikke er omfattet af værdiansættelsescirkulæret. |
| SKM2018.552.LSR | Fastsættelse af handelsværdien ved en gaveoverdragelse af en landbrugsejendom fandtes at kunne ske efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982) det vil sige til /- 15 pct. af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering. Fastsættelse af nedslag for den latente skat, jf. KSL § 33 C, fandtes at kunne ske til kurs 80. Den talmæssige opgørelse i sagen hjemvistes til SKAT jf. § 12, stk. 4 i Landsskatterettens forretningsorden. | |
| SKM2007.890.LSR | Ved fastsættelsen af den gaveafgiftspligtige værdi ved overdragelse af en del af en fast ejendom fra far til søn kunne anvendes seneste ejendomsværdi fratrukket 15 pct. | |
| SKM2007.431.LSR | En far kunne overdrage en ejendom til sin datter til ejendomsvurderingen fratrukket 15 pct., uanset at han kort forinden havde erhvervet den til en højere pris, fordi det fremgik af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, at denne værdi kunne anvendes i gavesituationer, hvis der ikke var sket faktiske eller retlige ændringer siden vurderingen. | |
| Skatterådet |
| SKM2021.534.SR | Skatterådet kunne ikke bekræfte, at spørger kunne sælge sin ejerlejlighed til datteren for en købesum svarende til den seneste offentlige vurdering fratrukket 15 pct. eller 2.805.000 kr. iht. punkt 6 i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, uden at der skal betales gaveafgift. Skatterådet fandt efter en samlet konkret vurdering, at der forelå særlige omstændigheder. Skatterådet lagde i den forbindelse vægt på prisforskellen mellem en mæglervurdering fra marts 2020 og overdragelsessummen ved overdragelsen til datteren samt på den tidsmæssige forskel mellem holdepunktet i form af mæglervurderingen og overdragelsen. Overdragelsessummen opgjort efter /- 15 pct.-reglen var på 2.805.000 kr., og mæglervurderingen var på 5.500.000 kr. Mæglervurderingen på 5.500.000 kr. var således ca. 96 pct. højere end overdragelsessummen på 2.805.000 kr. Ejerlejlighedens handelsværdi blev af ejendomsmægleren vurderet i marts 2020 dvs. for ca. 1 år og 7 måneder siden. Skatterådet lagde tillige vægt på Spørgers ønske om at kompensere et andet barn for differencen mellem overdragelsessummen og ejerlejlighedens handelsværdi. | Særlige omstændigheder Mæglervurdering Tidsforskel ca. 1 år og 7 måneder før Procentforskel ca.96 pct. i forhold til overdragelsessummen Nominel forskel 2.695.000 kr. i forhold til overdragelsessummen Kompensation til andet barn. |
| SKM2021.533.SR | Skatterådet kunne ikke bekræfte, at spørger kunne overdrage sin ejendom til sin søn og svigerdatter til en overdragelsessum på 2.400.000 kr. opgjort efter 15 pct.-reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, uden at der skulle betales gaveafgift. Sønnen og svigerdatteren overtog ejendommen den 15. juli 2019 og optog det første ud af to realkreditlån i september 2019. Lånets størrelse indikerede, at ejendommens værdi var vurderet ca. 108 pct. højere end overdragelsessummen. Skatterådet tiltrådte Skattestyrelsens indstilling og begrundelse, idet rådet efter en samlet konkret vurdering fandt, at der forelå særlige omstændigheder. Rådet lagde i den forbindelse vægt på den tidsmæssige forskel mellem tidspunktet for det første realkreditlån, som blev optaget i september 2019, og tidspunktet for overdragelsen. Rådet lagde endvidere vægt på den beløbsmæssige forskel mellem overdragelsessummen og holdepunktet i form af det først optagne realkreditlån. Rådet lagde i den forbindelse til grund, at renoveringerne ikke var foretaget forud for, at den første del af lånet blev bevilliget af realkreditinstituttet. | |
| SKM2021.532.SR | Skatterådet kunne bekræfte, at spørger kunne overdrage 2/3 af sin ejendom til sin søn til en overdragelsessum på 4.025.000 kr. opgjort efter /- 15 pct.-reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, uden at der skulle betales gaveafgift. Sønnen påtænkte i forbindelse med overdragelsen at optage et realkreditlån, hvor størrelsen af lånet indikerede, at ejendommens værdi ville være vurderet ca. 21 pct. højere end overdragelsessummen opgjort efter /- 15 pct.-reglen. Skatterådet traf beslutning om, at der efter en samlet konkret vurdering ikke forelå særlige omstændigheder. Skatterådet lagde vægt på, at en prisforskel på 21 pct. mellem overdragelsessummen og holdepunktet i form af realkreditbelåningen ikke kunne anses som væsentlig, når der ikke var andre holdepunkter. | Ikke særlige omstændigheder Lån Ingen tidsforskel Procentforskel ca. 21 pct. i forhold til overdragelsessummen Procentforskel ca. 40 pct. i forhold til den offentlige vurdering |
| SKM2021.531.SR | Skatterådet kunne bekræfte, at spørger kunne overdrage 50 pct. af sin ejendom til sin søn til en overdragelsessum på 50 pct. af 800.000 kr. opgjort efter /- 15 pct.-reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, uden at der skulle betales gaveafgift. Skatterådet fandt, at der efter en samlet konkret vurdering ikke forelå særlige omstændigheder. Skatterådet lagde i den forbindelse vægt på den tidsmæssige forskel mellem købet fra tredjemand og overdragelsen samt på prisforskellen mellem købsprisen ved handlen med tredjemand og overdragelsessummen ved overdragelsen til sønnen. Skatterådet henså til den procentuelle forskel, men også selve beløbets størrelse. Skatterådet forudsatte, at der ikke ville blive givet gaver eller arveforskud i væsentligt omfang til andre børn i forbindelse med overdragelsen. Overdragelsessummen opgjort efter værdiansættelsescirkulæret var på 800.000 kr., og spørger havde købt lejligheden den 1. januar 2018 fra tredjemand for 1.800.000 kr. Handelsprisen på 1.800.000 kr. var således ca. 125 pct. højere end den påtænkte overdragelsessum på 800.000 kr. Spørgers køb på markedsvilkår skete for ca. 3 år og 8 måneder siden. | Ikke særlige omstændigheder Ekstern handel. Tidsforskel ca. 3 år og 8 måneder før. Procentforskel ca. 125 pct. i forhold til overdragelsessummen. Nominel forskel 1.000.000 kr. i forhold til overdragelsessummen. |
| SKM2021.530.SR | Skatterådet kunne bekræfte, at spørger kunne overdrage sin ejendom til sin datter til en overdragelsessum på 1.450.000 kr. opgjort efter /- 15 pct.-reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, uden at der skulle betales gaveafgift. Skatterådet fandt, at der efter en samlet konkret vurdering ikke forelå særlige omstændigheder. Skatterådet lagde i den forbindelse vægt på den tidsmæssige forskel mellem købet fra tredjemand og overdragelsen samt på prisforskellen mellem købsprisen ved handlen med tredjemand og overdragelsessummen ved overdragelsen til datteren. Skatterådet henså til den procentuelle forskel, men også selve beløbets størrelse. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentlig oversteg overdragelsessummen. Overdragelsessummen opgjort efter værdiansættelsescirkulæret var på 1.450.000 kr., og spørger havde købt lejligheden den 1. december 2017 fra tredjemand for 3.450.000 kr. Handelsprisen på 3.450.000 kr. var således ca. 138 pct. højere end den påtænkte overdragelsessum på 1.450.000 kr. Spørgers køb på markedsvilkår skete for ca. 3 år og 9 måneder siden. | Ikke særlige omstændigheder Ekstern handel. Tidsforskel ca. 3 år og 9 måneder før. Procentforskel ca. 138 pct. i forhold til overdragelsessummen. Nominel forskel 2.000.000 kr. i forhold til overdragelsessummen. |
| SKM2021.529.SR | Skatterådet kunne ikke bekræfte, at spørger kunne overdrage sin ejerlejlighed til sin søn til en overdragelsessum på 2.357.500 kr. opgjort efter /- 15 pct.-reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, uden at der skulle betales gaveafgift. Det var på baggrund af en samlet konkret vurdering Skatterådets opfattelse, at der var et holdepunkt for, at overdragelsessummen opgjort efter /- 15 pct.-reglen ikke var udtryk for ejendommens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Skatterådet vurderede, at der forelå særlige omstændigheder. Skatterådet lagde i den forbindelse vægt på prisforskellen mellem købsprisen ved handlen med tredjemand og overdragelsessummen ved overdragelsen til sønnen samt på den tidsmæssige forskel mellem købet fra tredjemand og overdragelsen. Spørger havde den 1. juli 2019 overdraget den pågældende ejerlejlighed til sønnen. Den tidsmæssige sammenhæng mellem holdepunktet for lejlighedens reelle værdi og overdragelsen til en værdi opgjort efter /- 15 pct.-reglen blev derfor beregnet i forhold til det nævnte overdragelsestidspunkt. Skatterådet havde herved henset til, at der var væsentlig forskel på den ønskede overdragelsessum på 2.357.500 kr. opgjort efter/- 15 pct.-reglen, og handelsprisen på 4.495.000 kr., som spørger købte lejligheden for i oktober måned 2017 fra tredjemand. Handelsprisen på 4.495.000 kr. var således ca. 91 pct. højere end overdragelsessummen på 2.357.500 kr. Skatterådet vurderede, at der var en tidsmæssig sammenhæng mellem holdepunktet for ejendommens handelsværdi og overdragelsessummen opgjort efter værdiansættelsescirkulæret, idet spørgers køb på markedsvilkår skete for ca. 1 år og 10 måneder siden set i forhold til tidspunktet for moderens salg af lejligheden til sønnen den 1. juli 2019. Skatterådet kunne endvidere ikke bekræfte, at spørgeren kunne lægge den i spørgsmål 1 nævnte handelspris på 2.357.500 kr. til grund ved opgørelsen af grundlaget for ejendomsavancen. | Særlige omstændigheder Ekstern handel Tidsforskel ca. 1 år og 10 måneder før Procentforskel ca. 91 pct. i forhold til overdragelsessummen Nominel forskel 2.137.500 kr. i forhold til overdragelsessummen |
| SKM2021.503.SR | Skatterådet kunne bekræfte, at spørger kunne overdrage 50 pct. af sin ejendom til sin datter til en overdragelsessum på 50 pct. af 1.400.000 kr. opgjort efter /- 15 pct.-reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, uden at der skal betales gaveafgift. Det var på baggrund af en samlet konkret vurdering Skatterådets opfattelse, at der ikke var holdepunkter for, at overdragelsessummen opgjort efter /- 15 pct.-reglen ikke var udtryk for ejendommens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Der forelå herefter ikke særlige omstændigheder. Spørgers søn ville blive begunstiget i form af en skattefri årsgave på 50.000 kr., efter at den pågældende ejendom var overdraget. Det var Skatterådets opfattelse, at den skattefri årsgave ikke ansås for at være en væsentlig gave, som kunne medføre, at der forelå særlige omstændigheder. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentlig oversteg overdragelsessummen. Skatterådet forudsatte ligeledes, at der ikke i forbindelse med overdragelsen af ejendommen ville blive givet andre gaver end én gave på 50.000 kr. til spørgers søn. | Ikke særlige omstændigheder |
| SKM2021.502.SR | Skatterådet kunne ikke bekræfte, at spørger kunne overdrage sin faste ejendom til sin datter til en overdragelsessum på 1.450.000 kr. opgjort efter /- 15 pct.-reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, uden at der skal betales gaveafgift. Skatterådet vurderede, at der forelå særlige omstændigheder. Skatterådet lagde i den forbindelse vægt på prisforskellen mellem købsprisen ved handlen med tredjemand og overdragelsessummen ved overdragelsen til datteren samt på den tidsmæssige forskel mellem købet fra tredjemand og overdragelsen. Skatterådet havde herved henset til, at der var væsentlig forskel på den ønskede overdragelsessum på 1.450.000 kr. opgjort efter 15 pct.-reglen og handelsprisen på 2.275.000 kr., som spørger købte den faste ejendom for den 15. juli 2019 fra tredjemand. Handelsprisen på 2.275.000 kr. var således ca. 57 pct. højere end overdragelsessummen på 1.450.000 kr. Rådet vurderede, at der var tidsmæssig sammenhæng mellem holdepunktet for ejendommens handelsværdi og overdragelsessummen opgjort efter værdiansættelsescirkulæret, idet spørgers køb på markedsvilkår skete for ca. 2 år og 2 måneder siden. | Særlige omstændigheder Ekstern handel Tidsforskel ca. 2 år og 2 måneder før Procentforskel ca. 57 pct. i forhold til overdragelsessummen Nominel forskel 825.000 kr. i forhold til overdragelsessummen |
| SKM2021.501.SR | Skatterådet kunne bekræfte, at spørger kunne overdrage 50 pct. af sin ejerlejlighed til sin datter for en kontantpris svarende til 50 pct. af 1.062.500 kr., uden at der skulle betales gaveafgift. Det var på baggrund af en samlet konkret vurdering Skatterådets opfattelse, at der ikke var holdepunkter for, at overdragelsessummen opgjort efter /- 15 pct.-reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 ikke var udtryk for ejendommens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Der forelå herefter ikke særlige omstændigheder. Det forhold, at den faste ejendom var undergivet en række renoveringer, førte ikke til et andet resultat. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentligt ville overstige overdragelsessummen. Skatterådet forudsatte ligeledes, at der ikke blev givet gaver eller arveforskud i væsentligt omfang til andre børn i forbindelse med overdragelsen. Skatterådet kunne derudover bekræfte, at overdragelse af den pågældende ejerlejlighed kunne ske til spørgerens datter for en kontantpris svarende til 50 pct. af 1.062.500 kr., uden at overdragelsen medførte ejendomsavancebeskatning for spørger. | Ikke særlige omstændigheder Renoveringer |
| SKM2021.500.SR | Skatterådet kunne bekræfte, at spørger kunne overdrage 50 pct. af halvdelen af vedkommendes ejendom til sin søn til ejendomsvurderingen minus 15 pct. svarende til 50 pct. af 1.445.000 kr., uden at overdragelsen udløste gaveafgift. Det var på baggrund af en samlet konkret vurdering Skatterådets opfattelse, at der ikke var holdepunkter for, at overdragelsessummen opgjort efter /- 15 pct.-reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 ikke var udtryk for ejendommens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Der forelå herefter ikke særlige omstændigheder. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentlig oversteg overdragelsessummen. | Ikke særlige omstændigheder |
| SKM2021.499.SR | Skatterådet kunne bekræfte, at spørger kunne overdrage 50 pct. af sin ejerlejlighed til sin datter til en overdragelsessum på 569.500 kr. opgjort efter /- 15 pct.-reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, uden at der skulle betales gaveafgift. Det var på baggrund af en samlet konkret vurdering Skatterådets opfattelse, at der ikke var holdepunkter for, at overdragelsessummen opgjort efter /- 15 pct.-reglen ikke var udtryk for ejendommens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Der forelå herefter ikke særlige omstændigheder. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentlig oversteg overdragelsessummen. Skatterådet kunne også bekræfte, at spørgeren kunne lægge 50 pct. af en kontant overdragelsessum på 569.500 kr. for ejerlejligheden til grund ved opgørelsen af grundlaget for ejendomsavancebeskatning. | Ikke særlige omstændigheder Lån |
| SKM2021.498.SR | Skatterådet kunne ikke bekræfte, at spørger kunne overdrage 50 pct. af sin ejerlejlighed til sin datter til en overdragelsessum på 850.000 kr. opgjort efter /- 15 pct.-reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, uden at der skulle betales gaveafgift. Det var på baggrund af en samlet konkret vurdering Skatterådets opfattelse, at der var holdepunkter for, at overdragelsessummen opgjort efter /- 15 pct.-reglen ikke var udtryk for ejendommens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Skatterådet vurderede, at der forelå særlige omstændigheder. Skatterådet lagde i den forbindelse vægt på prisforskellen mellem købsprisen ved handlen med tredjemand og overdragelsessummen ved overdragelsen til barnet samt på den tidsmæssige forskel mellem købet fra tredjemand og overdragelsen. Handelsprisen på 1.785.000 kr. var således ca. 110 pct. højere end overdragelsessummen på 850.000 kr. Skatterådet vurderede, at der var tidsmæssig sammenhæng mellem holdepunktet for ejendommens handelsværdi og overdragelsessummen opgjort efter værdiansættelsescirkulæret, idet spørgers køb på markedsvilkår skete for ca. 3 år og 2 måneder siden. Skatterådet kunne endvidere ikke bekræfte, at spørgeren kunne lægge 50 pct. af den i spørgsmål 1 nævnte handelspris til grund ved opgørelsen af grundlaget for ejendomsavancen. | Særlige omstændigheder Ekstern handel. Tidsforskel ca. 3 år og 2 måneder før. Procentforskel ca. 110 pct. i forhold til overdragelsessummen. Nominel forskel 935.000 kr. i forhold til overdragelsessummen. |
| SKM2021.497.SR | Skatterådet bekræftede, at spørger kunne overdrage sin udlejningsejendom for 3.000.000 kr. opgjort efter /- 15 pct.-reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 til sine to døtre med 50 pct. til hver, uden at der skulle betales gaveafgift. Det var på baggrund af en samlet konkret vurdering Skatterådets opfattelse, at der ikke forelå særlige omstændigheder, hvorved udlejningsejendommen kunne overdrages for 3.000.000 kr. til spørgers to døtre med 50 pct. til hver, uden at der skulle betales gaveafgift. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentligt ville overstige overdragelsessummen. | Ikke særlige omstændigheder |
| SKM2021.496.SR | Skatterådet bekræftede, at spørger kunne overdrage sin nedlagte landbrugsejendom til sin søn til en overdragelsessum på 4.772.500 kr. opgjort efter /- 15 pct.-reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, uden at der skulle betales gaveafgift. Det var på baggrund af en samlet konkret vurdering Skatterådets opfattelse, at der ikke forelå særlige omstændigheder ved overdragelsen af ejendommen efter /- 15 pct.-reglen til sønnen, hvorved ejendommen kunne overdrages for overdragelsessummen på 4.772.500 kr. til sønnen, uden at der skulle betales gaveafgift. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentligt ville overstige overdragelsessummen. Skatterådet forudsatte ligeledes, at der ikke ville blive givet gaver eller arveforskud i væsentligt omfang til andre børn i forbindelse med overdragelsen. | Ikke særlige omstændigheder |
| SKM2021.495.SR | Skatterådet bekræftede, at spørger kunne overdrage sin landbrugsejendom til sin datter til en overdragelsessum på 8.000.000 kr. opgjort efter /- 15 pct.-reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, uden at der skulle betales gaveafgift. Det var på baggrund af en samlet konkret vurdering Skatterådets opfattelse, at der ikke forelå særlige omstændigheder ved overdragelsen af ejendommen efter /- 15 pct.-reglen til datteren, hvorved ejendommen kunne overdrages for en kontantomregnet overdragelsessum på 8.000.000 kr., uden at der skulle betales gaveafgift. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentligt ville overstige overdragelsessummen. Skatterådet forudsatte ligeledes, at der ikke ville blive givet gaver eller arveforskud i væsentligt omfang til andre børn i forbindelse med overdragelsen. Skatterådet kunne ikke godkende den af parterne foretagne fordeling af overdragelsessummen på 8.000.000 kr. på stuehus, driftsbygninger og jord. Dette skyldtes, at parternes beregningsmæssige fordeling af overdragelsessummen førte til en væsentlig forkert fastsættelse af værdien af ejendommens enkelte aktiver. | Ikke særlige omstændigheder |
| SKM2021.494.SR | Skatterådet kunne bekræfte, at en ejerlejlighed kunne sælges til datteren til ejendomsvurderingen /- 15 pct.-reglen iht. cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, punkt 6, uden der skulle betales gaveafgift. Skatterådet fandt, at der efter en samlet konkret vurdering ikke forelå særlige omstændigheder henset til den tidsmæssige forskel mellem købet fra tredjemand og overdragelsen samt til prisforskellen mellem købsprisen ved handlen med tredjemand og overdragelsessummen ved overdragelsen til datteren. Overdragelsessummen opgjort efter /- 15 pct.-reglen var på 1.667.500 kr., og handelsprisen, som spørger købte lejligheden for i juni 2018, var på 2.575.000 kr. Handelsprisen på 2.575.000 kr. var ca. 54 pct. højere end overdragelsessummen på 1.667.500 kr. Spørgers køb på markedsvilkår skete for ca. 3 år og 2 måneder siden. | Ikke særlige omstændigheder Ekstern handel Tidsforskel ca. 3 år og 2 måneder før Procentforskel ca. 54 pct. i forhold til overdragelsessummen Nominel forskel 907.500 kr. i forhold til overdragelsessummen |
| SKM2021.492.SR | Skatterådet bekræftede, at spørger kunne overdrage 50 pct. af den pågældende ejendom til datteren og anvende 50 pct. af den seneste offentlige vurdering på 6.350.000 kr. fratrukket 15 pct. som overdragelsessum, uden at der skulle betales gaveafgift. Det var på baggrund af en samlet konkret vurdering Skatterådets opfattelse, at der ikke var holdepunkter for, at overdragelsessummen, opgjort efter /- 15 pct.-reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, ikke var udtryk for ejendommens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Der forelå herefter ikke særlige omstændigheder. Skatterådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentligt vil overstige overdragelsessummen. Rådet forudsatte ligeledes, at der ikke vil blive givet gaver eller arveforskud i væsentligt omfang til andre børn i forbindelse med overdragelsen. | Ikke særlige omstændigheder |
| SKM2014.751.SR | Skatterådet bekræftede, at sammenlagte ejendomme med bl.a. udlejningsboliger kan overdrages med succession efter KSL § 33 C, at værdiansættelsen kunne foretages efter værdiansættelsescirkulæret på baggrund af den senest offentliggjorte ejendomsværdi, og at det var nødvendigt at indhente udstyknings- og/eller værdinedgangserklæring vedrørende stuehuset. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at en beregnet latent skat kunne ansættes til kurs 80. Skatterådet afviste at svare på spørgsmålet om, hvorvidt overdragelsen kunne foretages på baggrund af en senere årsomvurdering af den sammenlagte ejendom. | |
| SKM-meddelelser |
| SKM2025.243.SKTST | Styresignalet vedrører den såkaldte 15 pct.-regel i pkt. 6 i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, "værdiansættelsescirkulæret", som er en hjælperegel til værdiansættelse af ejendomme i dødsboer og ved gaveafgiftsberegning. I styresignalet beskriver Skattestyrelsen, hvornår der foreligger såkaldt særlige omstændigheder, dvs. hvornår skattemyndighederne som følge af særlige omstændigheder ikke er bundet af en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen. Styresignalet vedrører ligeledes 20 pct.-reglen fsva. offentlige ejendomsvurderinger med vurderingstermin 1. januar 2020, som er meddelt ejendommens ejer. | |
| SKM2023.417.SKTST | Styresignalet beskriver en ændring af praksis som følge af Højesterets kendelse, SKM2021.267.HR. Højesteret traf med sin kendelse afgørelse om, at en af Skattestyrelsen beregnet afkastprocent på en fast ejendom, samt den almindelige prisudvikling på markedet for udlejningsejendomme ikke kan anses som særlige omstændigheder, der kan begrunde en udmelding af sagkyndig vurdering og dermed tilsidesættelse af 15 pct.- reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 i cirkulære om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret). Skattestyrelsen har i SKM2021.442.SKTST meddelt, at Skattestyrelsen vil udsende et styresignal om kendelsens betydning for dansk praksis. Styrelsen meddelte samtidig, at forældelsesfristen i forhold til krav på tilbagebetaling af gaveafgift suspenderes fra og med Højesterets kendelse den 26. april 2021. Dette styresignal fastsætter, at den i SKM2021.442.SKTST meddelte suspension ophører 3 måneder efter offentliggørelsen af dette styresignal. | |
| SKM2021.442.SKTST | Højesteret har den 26. april 2021 afsagt en kendelse (SKM2021.267.HR) om særlige omstændigheder ved overdragelse af en udlejningsejendom i et dødsbo efter 15 pct.-reglen i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning. 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret skal fortolkes på samme måde, uanset om der er tale om et dødsbo eller en gaveafgiftsberegning, jf. SKM2021.345.VLR. Højesterets fortolkning i sagen gælder derfor ikke alene på dødsboområdet, men også på gaveområdet. Skattestyrelsen vil udsende et styresignal om kendelsens betydning for praksis, og der vil i dette styresignal endvidere være angivelser af relevante frister, krav til dokumentation mm. Adgangen til genoptagelse af gaveafgift er ikke betinget af, at der er offentliggjort et styresignal. Muligheden for genoptagelse er betinget af, at kravet ikke er forældet. | Se SKM2023.417.SKTST ovenfor. |
◄