Sag BS-6801/2023-ESB

Parter

Skatteministeriet

(v/ advokat Steffen Sværke)

mod

Boet efter A 

(v/ advokat Peter Hansen) 

og 

B 

(v/ advokat Peter Hansen) 

og 

C 

(v/ advokat Peter Hansen) 

og 

D 

(v/ advokat Peter Hansen)

Denne afgørelse er truffet af dommer Mia Grosen Skovbo, dommer Ole Petersen og kst. retsassessor Leo Winther Plougmann.

Retten har modtaget sagen den 8. februar 2023. 

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har den 24. august 2023 i medfør af retsplejelovens § 12, stk. 3, nr. 1, truffet bestemmelse om, at der ved afgørelsen af sagen deltager 3 dommere.

Sagen angår spørgsmålet om, hvorvidt der skal betales gaveafgift i forbindelse med værdiansættelse af en fast ejendom, beliggende Y1-adresse, som A den 30. juni 2020 overdrog til sine tre børn i lige andele til i alt 7.012.500 kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 %.

Sagsøgeren, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om, at B, C og D hver skal betale gaveafgift med 293.406 kr. med tillæg af rente efter boafgiftslovens § 38, stk. 1, for perioden fra den 3. juli 2020, og indtil gaveafgiften betales.

Skatteministeriet har videre nedlagt påstand om, at boet efter A som solidarisk hæftende med B, C og D skal betale gaveafgift med 880.218 kr. med tillæg af rente efter boafgiftslovens § 38, stk. 1, for perioden fra den 3. juli 2020, og indtil gaveafgiften betales.

De sagsøgte, boet efter A, B, C og D, har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært hjemvisning. 

De sagsøgte har ikke haft bemærkninger til opgørelsen af Skatteministeriets påstand eller forretningen heraf. 

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 3.

Oplysningerne i sagen 

Den i sagen omhandlede ejendom, beliggende Y1-adresse, er en udlejningsejendom, som oprindeligt indgik i den personligt ejede virksomhed "Udlejningsejendommen Y1-adresse" (cvr.nr. ...11). 

IA, der var ægtefælle til A og far til de øvrige sagsøgte, afgik ved døden den (red.dato.nr.1.fjernet).

A overtog herefter ægtefællernes delingsformue til uskiftet bo med deres børn, D, C og B.

Ved købsaftale af (red.dato.nr.2.fjernet) overdrog A med overtagelsesdag samme dato ejendommen til børnene i lige sameje på nærmere aftalte vilkår, herunder en købesum fordelt på bygninger og grund på i alt 7.012.500 kr., hvilken pris udgjorde 85 % af den offentlige ejendomsværdi på 8.250.000 kr.  Købesummen blev berigtiget ved henholdsvis gaver fra sælgeren til køberne på 80.000 kr. til hver af de 3 børn og ved, at køberne den (red.dato.nr.2.fjernet) udstedte anfordringsgældsbrev på 6.772.500 kr. til sælgeren. Ved gaveanmeldelser af samme dato indgivet til Skattestyrelsen blev gaveafgiften efter fradrag af tinglysningsafgift angivet til 0 kr.

Der har været fremlagt årsrapporter og skattemæssige specifikationer for virksomheden Udlejningsejendommen Y1-adresse for regnskabsårene (1. januar - 31. december) 2015 til 2018.

IA har i alle de pågældende regnskaber afgivet følgende påtegning:

"…

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Jeg anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og efter min opfattelse giver årsregnskabet et retvisende billede af virksomhedens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat.

…"

I alle regnskaberne har revisor, R1-revision ved statsautoriseret revisor JB, til IA afgivet følgende erklæring om opstilling af årsregnskab og skattemæssige specifikationer:

"Vi har opstillet årsregnskabet og de skattemæssige specifikationer for Udlejningsejendommen Y1-adresse for regnskabsåret …. på grundlag af virksomhedens bogføring og øvrige oplysninger, som De har tilvejebragt.

….

Vi har anvendt vores faglige ekspertise til at assistere Dem med at udarbejde og præsentere årsregnskabet og de skattemæssige specifikationer i overensstemmelse med årsregnskabsloven og gældende skattelovgivning. Vi har overholdt relevante bestemmelser i revisorloven og FSR - danske revisorers Etiske regler for revisorer, herunder principper vedrørende integritet, objektivitet, faglig kompetence og fornøden omhu.

Årsregnskabet og de skattemæssige specifikationer samt nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der er anvendt til opstillingen af årsregnskabet og de skattemæssige specifikationer, er Deres ansvar.

Da en opgave om opstilling af finansielle oplysninger ikke er en erklæringsopgave med sikkerhed, er vi ikke forpligtet til at verificere nøjagtigheden eller fuldstændigheden af de oplysninger, De har givet os til brug for at opstille årsregnskabet og de skattemæssige specifikationer. Vi udtrykker derfor ingen revisions- eller reviewkonklusion om, hvorvidt årsregnskabet og de skattemæssige specifikationer er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabsloven og gældende skattelovgivning.

Som anført i årsregnskabet og de skattemæssige specifikationer er dette udarbejdet og præsenteret på det grundlag, der er foreskrevet i årsregnskabsloven og gældende skattelovgivning med henblik på Deres overholdelse af lovgivningen. Årsregnskabet og de skattemæssige specifikationer er således udarbejdet udelukkende med henblik herpå og kan være uegnet til andre formål."  

Omkring materielle anlægsaktiver i balancen er der i alle årsrapporterne anført "Grunde og bygninger", således at aktivet for 2015 er sat til 9.491.094 kr., mens at det for alle årene 2016 - 2018 er sat til 13.000.000 kr. Det fremgår af årsrapporten for 2016, at der ud fra en kostpris pr. 31. december 2016 på 9.550.741 kr. var sket en opskrivning af ejendommen med 3.449.259 kr., hvorefter den regnskabsmæssige værdi pr. den pågældende dato udgjorde 13.000.000 kr.  

I alle regnskaberne er det om anvendt regnskabspraksis om materielle anlægsaktiver i balancen anført, at de pågældende aktiver "som består af grunde og bygninger, måles til dagsværdi."

Årsrapporten og de skattemæssige specifikationer for 2019 er som følge af IA’s død afgivet af boet efter ham. Indehaverpåtegningen og revisorerklæringen svarer til årsrapporterne for 2015 - 2018, og også i 2019-regnskabet er ejendommen angivet til 13.000.000 kr., målt i dagsværdi.

De sagsøgte har under sagen fremlagt en udateret værdiansættelse for ejendommen for 2019. Denne lyder således:

"

Årets resultat før renter 2019                  1.059.376

Afkastkrav 8 %                                        13.242.200

Værdi 1/1 2019                                         13.000.000

Tilgang i 2019                                                           0

Opskrivning 2019                                                    0

Værdi 31/12-19                                         13.000.000 "

I henhold til en generalfuldmagt indleverede D den 5. februar 2020 på vegne af sin mor en formueoversigt, jf. arvelovens § 22, til skifteretten.

Omkring "Aktiver pr. dødsdagen (handelsværdien)" har han i et punkt om

"Værdi af forretning/virksomhed inkl. fast ejendom" anført et beløb på 12.530.030 kr., hvilket beløb i henhold til årsregnskabet for 2019 udgør virksomhedens egenkapital i balancen pr. 31. december 2019.

Ved afgørelser af 30. oktober 2020 i forhold til hver af de sagsøgte bestemte Skattestyrelsen, at der fra de sagsøgtes side skulle betales gaveafgift svarende til sagsøgerens påstand med 3 x 293.406 kr., i alt 880.218 kr. Det fremgår nærmere af afgørelserne, at det var Skattestyrelsens opfattelse, at værdien på 13.000.000 kr., anført i årsrapporten for 2019, var den reelle handelsværdi, og at der herved forelå særlige omstændigheder, der bevirkede, at ejendommen ikke afgiftsfrit kunne overdrages til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 %.

De sagsøgte indbragte alle Skattestyrelsens afgørelser for Landsskatteretten. Ved afgørelser af 15. november 2022 i forhold til hver af klagerne gav Landsskatteretten dem fuldt medhold. Skattestyrelsens afgørelser blev herefter ændret således, at værdien af den overdragne ejendom blev opgjort til 7.012.500 kr. svarende til købesummen.

Landsskatterettens afgørelser er begrundet således:

"En gave er skattepligtig for modtageren, medmindre den er omfattet af boafgiftslovens § 22. Det følger af statsskattelovens § 4, litra c, og § 5, litra b.

Ved overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre og børn, vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22, således, at reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse. Efter denne bestemmelse skal aktivernes værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen.

Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Af cirkulærets pkt. 2 fremgår det, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af det overdragne aktiv.

Af cirkulærets pkt. 6 fremgår det, at parterne ved overdragelse af fast ejendom kan handle indenfor +/- 15 % af den seneste offentliggjorte kontante ejendomsvurdering. Hvis parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 % højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

Af cirkulærets pkt. 8 fremgår, at:

"Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i

kontantejendomsværdien"

…

Overdragelsen skete til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15%, svarende til 7.012.500 kr.

I årsrapporten for 2019 er ejendommen Y1-adresse indregnet til 13.000.000 kr. (dagsværdi).

Skattemyndighederne skal efter praksis acceptere en værdiansættelse på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige konkrete omstændigheder.

I afgørelse af 4. maj 2022, offentliggjort i SKM2022.412.LSR, fandt

Landsskatteretten, at det forhold, at ejendommene var indregnet

til dagsværdi i selskabernes årsrapporter, ikke var en sådan særlig omstændighed, der kunne begrunde en fravigelse af 15%-reglen, idet dette ikke i tilstrækkelig grad fandtes at godtgøre en højere handelsværdi end det af parterne aftalte.

Det forhold, at ejendommene er indregnet til dagsværdi i årsrapporterne, er efter Landsskatterettens opfattelse ikke en sådan særlig omstændighed, der kan begrunde en fravigelse af udgangspunktet om anvendelse af 15 %-reglen. Der er herved henset til, at de anførte oplysninger ikke i tilstrækkelig grad findes at godtgøre en højere handelsværdi end det af parterne aftalte.

Landsskatteretten ændrer således Skattestyrelsens afgørelse og nedsætter den af Skattestyrelsen opgjorte værdi af den overdragne ejendom til 7.012.500 kr."

Forklaring

D har forklaret, at han oprindeligt er uddannet (red.profession.nr.1.fjernet). Det skal nok passe, at han arbejdede som (red.profession.nr.1.fjernet) fra 1976 til 1981. Han er i dag (red.profession.nr.1´2.fjernet). Han har kendskab til regnskaber og er god til firmaregnskaber, men ikke til private regnskaber. Han kan ikke finde ud af at udfylde sin egen selvangivelse og ringer derfor til sin revisor for at få hjælp til det. Han kan forstå regnskaber og tal og er også lidt bedre til det end den gennemsnitlige dansker.

Hans far var (red.profession.nr.3.fjernet) og opførte ejendommen beliggende Y1-adresse i (red.årstal.nr.2.fjernet) for at drive butik. Faren drev (red.forretning.nr.1.fjernet) fra omkring 1975 frem til starten af 1990’erne. Faren beholdt ejendommen som en investeringsejendom til udlejning. Ejendommen var blevet udvidet i 1978 og 1982 og blev det igen omkring 2015, hvor (red.forretning.nr.2.fjernet) kom til. D var løbende blevet sat ind i driften af ejendommen. Han var med inde over i forbindelse med, at (red.forretning.nr.2.fjernet) kom til, ligesom han også havde deltaget, da (red.supermarked.nr.1.fjernet) blev lejer. Han var dog ikke med inde over beslutningerne. 

Ejendommen er i dag opdelt i flere lejemål. Det er lejemålet med (red.supermarked.nr.1.fjernet), der driver indtægten. (red.supermarked.nr.1.fjernet) har varslet via dagspressen, at de vil flytte. I 2020 vidste han ikke, at (red.supermarked.nr.1.fjernet) overvejede at opsige lejemålet. En opsigelse vil gøre ejendommen usælgelig. Lejeaftalen med (red.supermarked.nr.1.fjernet) var uopsigelig i 10 år, men perioden udløb i 2023, og der er nu 6 måneders opsigelse. (red.supermarked.nr.1.fjernet) har ikke opsagt lejemålet. (red.supermarked.nr.1.fjernet) vil efter hans opfattelse leje den gamle brugs, men de skal dog først have købt fire huse, der ligger foran og spærrer for indsynet til forretningen, med henblik på at rive husene ned. Han tror, at de har købt et af husene. Det er endnu ikke revet ned. 

Baggrunden for at (red.supermarked.nr.1.fjernet) vil flytte, er, at der ikke er ret mange parkeringspladser til butikken, og tilkørselsforholdene er derfor ikke så gode. Der er omkring 40 parkeringspladser, hvoraf 7-8 tilhører (red.forretning.nr.2.fjernet).

Han tror, at det er vanskeligt at udleje til andre, og at det er vanskeligt at udstykke grunden til parcelhuse på grund af grundværdien. De har ikke undersøgt, om det kan lade sig gøre. De vil nok være nødt til at sælge, hvis (red.supermarked.nr.1.fjernet) opsiger lejemålet, og så er han og hans søskende "på den". 

(red.forretning.nr.2.fjernet) og (red.supermarked.nr.1.fjernet) har været gode lejere, idet de har været gode til at betale. De andre lejere har ikke været så gode. Der været to bagere, som er gået konkurs, ligesom der har været en slagter, der heller ikke fungerede så godt. Der findes andre supermarkeder i området, bl.a. en stor (red.supermarked.nr.2.fjernet) i den anden ende af bydelen med mange parkeringspladser.

De har ikke på noget tidspunkt fået foretaget en sagkyndig vurdering af ejendommen. Det er hans far og hans fars revisor, der har lavet beregningen af ejendommens værdi ud fra en afkastgrad. 

De har heller ikke foretaget belåning af ejendommen bortset fra, at de har optaget et realkreditlån på 1,2 mio. kr. for, at hans mor kunne betale skat. 

Han ved ikke, hvorfor regnskabet vedrørende ejendommen er udarbejdet, som det er. Han ved ikke, hvorfor man bruger dagsværdien i regnskabet. Han har nok talt med revisor om dagsværdi. 

Når regnskaberne skulle laves, var det revisor, der tog sig af det. Revisor lavede regnskaberne ud fra bogføringen, som D udførte. Værdiansættelsen af ejendommen til 13 mio. kr. er lavet før, han kom til, og han lavede ikke om på det. Han havde heller ikke forstand på det. De har aldrig talt om eller beskrevet værdien som dagsværdien. De har nok talt om, hvad ejendommen var værd i forbindelse med, at de gennemgik regnskabet. De har spurgt revisor om det, og revisoren sagde, at værdien var aftalt med hans far. 

Foreholdt et notat om beregningen af ejendommens værdi i 2019, ekstraktens side 281, har han forklaret, at han ikke kender noget til det. Han har ikke lavet notatet, og han kan ikke forestille sig, at hans far på det tidspunkt kunne have lavet det, ligesom hans søstre eller hans mor heller ikke kan have lavet det. Det må derfor være revisor, der har lavet det. 

Foreholdt 2019-regnskabets påtegning, andet afsnit, ekstraktens side 161, hvoraf det fremgår, at årsregnskabet er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven, at den valgte regnskabspraksis anses for hensigtsmæssig, og at årsregnskabet efter boets opfattelse giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat, har han forklaret, at det vel var hans opfattelse, at han var ansvarlig for regnskabet, der var retvisende. Det er en standardtekst, og udtrykket "retvisende" indeholder et spænd.

Om opskrivningen af ejendommen i regnskabet for 2016 på ca. 3,4 mio. kr. har han forklaret, han ikke var involveret i det pågældende regnskab. Han kan godt huske, at ejendommen blev opskrevet, og at han spurgte revisor om det, fordi han ikke kunne se meningen med det. Revisoren sagde, at det var noget, revisor havde aftalt med hans far. Det gjorde han ikke yderligere ved. Han kan ikke huske, om det var på et møde med revisor, eller om han blot ringede til revisoren, da han spurgte revisoren om det. Han ved ikke, hvad baggrunden for opskrivningen var, og han ved ikke, om det var revisors eller hans fars idé. Beregningen er i hvert fald lavet af revisoren. 

Han har deltaget i møder med revisor sammen med sin far. Faren kunne på grund af sit helbred ikke deltage i møderne fra omkring 2017-2018.

Om udfyldelse af formueoversigten har han forklaret, at han havde læst blanketten, før han udfyldte oversigten. Han ringede til både skifteretten og til revisoren for at finde ud af, hvad han skulle gøre, og hvad han skulle skrive i blanketten. Han fik at vide, at han skulle tage det tal, der stod i regnskabet. Adspurgt vil han sige, at han synes, at han var omhyggelig med at læse og udfylde blanketten. Han ved ikke, om bilernes værdi, som han har udfyldt med henholdsvis 10.000 kr. og 40.000 kr., var den værdi, som man kunne få for dem ved salg, om de var nedskrevet til den værdi, eller om tallene er taget fra regnskabet. Det kan også være, at han har ansat dem efter, hvor gamle de var. Det kan også være taget fra bilbasen. 

Om blankettens punkt 11 angående værdien af forretning/virksomhed inkl. fast ejendom har han forklaret, at han tog den værdi, der stod i regnskabet. Hvad skulle han ellers gøre? Alt andet ville være svindel. Det kan godt være, at han havde tænkt, at det var handelsværdien af ejendommen. Det var det nok. 

Forevist generalfuldmagten fra juli 2014 fra hans forældre til ham, ekstraktens side 91, har han forklaret, at den er lavet via hans fars revisor, der rådede ham til det. Det var for at komme tingene i forkøbet, men der var på det tidspunkt ikke noget på vej, idet hans forældre var ved deres fulde fem. Hans mor havde ikke økonomisk indsigt, og det var derfor hans far, der tog sig af det. 

Hans far var dement i det sidste år til halvandet før sin død og kunne derfor ikke styre udlejningsvirksomheden, hvorfor han tog over. 

Parternes synspunkter

Skatteministeriet har til støtte for sine påstande i sit sammenfattende processkrift anført:

"…

2. Sagen overordnet 

Det følger af Højesterets praksis, jf. senest Højesterets dom af 30. november 2023 (UfR 2024.880 H, M34), at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (M152)), medmindre der foreligger særlige omstændigheder, jf. nærmere nedenfor afsnit 3.

Sagen angår, om der foreligger særlige omstændigheder, som indebærer, at skattemyndighederne ikke skal acceptere, at A ved aftale af 30. juni 2020 (E178) overdrog ejendommen Y1-adresse, i lige andele til sine tre børn, B, C og D, for i alt 7.012.500 kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering på 8.250.000 kr. fratrukket 15 %. 

Ejendommen havde i en længere årrække indgået i en udlejningsvirksomhed, der var ejet af A’s ægtefælle, IA: Udlejning v/IA (CVR-nr. ...11) (E159). Ejendommen ligger i Y2-bydel og er udlejet til bl.a. dagligvareforretning og apotek (E185). 

IA afgik ved døden den (red.dato.nr.1.fjernet), hvorefter A sad i uskiftet bo indtil sin død den (red.dato.nr.3.fjernet). 

Der foreligger særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, som hver for sig og sammen viser, at ejendommens handelsværdi på tidspunktet for familiehandlen væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering. 

Dette skyldes for det første, at ejendommen i virksomhedens årsrapport for 2019 blev værdisat til en dagsværdi på 13.000.000 kr. (E166), dvs. til en værdi som var 5.987.500 kr. eller ca. 85 % højere end familieprisen (E187).

Det er et lovkrav efter de regnskabsretlige regler, at en dagsværdi skal udtrykke ejendommenes aktuelle markedspris på hver statusdag, jf. om retsgrundlaget nedenfor afsnit 4.1. Og virksomheden har konkret ved anvendelse af dette værdiansættelsesprincip med regulering til dagsværdi gennem en årrække ved aflæggelse af årsregnskaber (op)reguleret ejendommen til den aktuelle handelsværdi, som til stadighed lå væsentligt over den offentlige vurdering, jf. nedenfor afsnit 4.2 om de foreliggende årsrapporter for 2019 og tidligere. 

For det andet blev ejendommen medtaget på grundlag af en værdi på 13.000.000 kr. i den formueoversigt (E174), der i overensstemmelse med arvelovens § 22 blev indgivet til skifteretten den 5. februar 2020 i forbindelse med, at IA’s bo blev udleveret til uskiftet bo. Også i denne forbindelse oplyste og anvendte familien altså en anden og væsentligt højere værdi end den offentlige vurdering fratrukket 15 %, og dette viser også, at vurderingen var for lav, jf. nærmere herom nedenfor afsnit 5. De sagsøgte kunne altså ikke være i tvivl om, at den værdi, som de anvendte ved familiehandlen, var meget lavere end markedsværdien. 

Hver af disse forhold, dvs. dagsværdien i årsrapporten for 2019 og den til skifteretten indgivne formue-oversigt, indebærer, at der foreligger særlige omstændigheder, som medfører, at skattemyndighederne ikke skal acceptere, at ejendommen ved familiehandlen blev overdraget for 7.012.500 kr. 

Når der foreligger særlige omstændigheder, skal ejendommens værdi fastsættes skønsmæssigt. Skattestyrelsen fastsatte handelsværdien til 13.000.000 kr., svarende til dagsværdien i det seneste årsregnskab forud for familieoverdragelsen, og de sagsøgte har ikke ved syn og skøn eller på anden vis løftet deres bevisbyrde for, at skønnet kan tilsidesættes, jf. nedenfor afsnit 6. 

Når ejendommens handelsværdi på 13.000.000 kr. lægges til grund, skal hver af de tre børn svare yderligere gaveafgift med 293.406 kr., jf. boafgiftslovens § 23 (M64), som opgjort i Skattestyrelsens afgørelser (E208, 215 og 217) og for hvilken afgift boet efter A hæfter som gavegiver, jf. boafgifts-lovens § 30 (M66). Opgørelsen af kravet, som forrentes efter boafgiftslovens § 38 (M67), er uomtvistet. 

3. Boafgiftsloven og højesterets afgørelser om 15 %-Reglen 

Det følger af boafgiftslovens §§ 12 og 27 (M63 og M65), at både aktiver i dødsboer og gaver skal værdiansættes til deres handelsværdi.  Højesteret har 4 gange taget stilling til 15 %-reglen, og i den seneste dom af 30. november 2023 (UfR 2024.880 H) anføres - efter gengivelsen af indholdet af boafgiftslovens § 27 - om de hidtidige domme (M40):

"Højesteret har i kendelse af 8. marts 2016 (UfR 2016.2126) fastslået, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning), medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Det følger af Højesterets kendelse af 26. april 2021 (UfR 2021.2382), at "særlige omstændigheder" kræver, at der er tale om særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende faste ejendom. 15 %-reglen skal anvendes på samme måde, uanset om der er tale om beregning af arveafgift eller gaveafgift, jf. herved Højesterets dom af 18. oktober 2022 (UfR 2023.307)." 

Højesterets kendelser/domme fra 2016, 2021, 2022 og 2023 er medtaget M8, M18, M22 og M34 

Hvorvidt der i en sag foreligger særlige omstændigheder, beror efter kriteriets natur på en samlet konkret vurdering i det enkelte tilfælde. 

I UfR 2021.2382 HK (M18) anførte Højesteret, at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Højesteret fandt, at skattemyndighedernes beregninger ud fra generel prisstatistik og lignende, som var foretaget i forbindelse med skattemyndighedernes behandling af sagen, dvs. efter familiehandlen, ikke i sig selv kan medføre, at der foreligger særlige omstændigheder. Der skal således ’noget mere’ til, nemlig et konkret holdepunkt vedrørende selve den pågældende ejendom, som viser, at den reelle handelsværdi afviger væsentligt fra den offentlige vurdering. 

Hvis der på tidspunktet for familiehandlen foreligger et eller flere sådanne holdepunkter for, hvad ejendommens handelsværdi (mindst) må være, og som viser parterne i familiehandlen, at den offentlige ejendomsvurdering afviger væsentligt fra handelsværdien, er der ikke anledning til, at det offentlige skal bære nogen risiko. Risikoen er i så fald afklaret, og der er dermed ikke et sådant indrettelses- eller beskyttelseshensyn for ejeren, at boligejeren skal kunne forlade sig på den offentlige vurdering og herved opnå en beskatning af det overdragne aktiv under markedsværdien. 

Højesterets dom af 30. november 2023 (UfR 2024.880 H, M34) angik, om der forelå særlige omstændigheder ved overdragelse af 4 udlejningsejendomme. Højesteret stadfæstede Vestre Landsrets dom (UfR 2023.335 V, M38) og fastslog herved bl.a., at en realkreditbelåning i sig selv kan begrunde fravigelse af 15 %-reglen, hvis belåningen "viser", at den offentlige ejendomsvurdering er for lav, og at dette må bero på en samlet konkret vurdering i det enkelte tilfælde af bl.a. forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering og den tidsmæssige sammenhæng mellem belåningen og overdragelsen af ejendommen. Højesteret fastslog desuden, at det ikke er afgørende, om belåningen er sket før eller efter den offentlige vurdering. I den konkrete sag lagde Højesteret bl.a. vægt på, at ejendommene var blevet vurderet med henblik på realkreditbelåning, der for 3 af ejendommene blev foretaget ca. 15-25 måneder forud for familieoverdragelsen, og som væsentligt oversteg den offentlige vurdering. 

4.  Den første særlige omstændighed: ejendommens Dagsværdi 

4.1 Årsregnskabsloven - dagsværdien skal udtrykke den aktuelle markedsværdi 

Efter årsregnskabsloven kan aktiver indregnes efter forskellige principper, herunder til kostpris, dvs. det oprindelige vederlag for aktivet, eller til den i sagen anvendte dagsværdi, dvs. den aktuelle markedspris. 

I den foreliggende sag er det centrale, at en virksomhed, som vælger at aflægge regnskab efter det princip, at investeringsejendomme løbende reguleres til deres dagsværdi, dermed ifølge årsregnskabsloven er forpligtet til år efter år at indregne ejendommene til deres aktuelle markedsværdi. 

I det følgende beskrives reglerne nærmere: 

Årsregnskabslovens kapitel 3 indeholder "Grundlæggende krav til årsrapporten" (M83), og det følger herunder af § 11, at et årsregnskab skal give et retvisende billede af virksomhedens aktiver og passiver m.v. 

Det følger desuden af § 12 (M83) om "Kvalitetskrav", at årsregnskabet for at kunne give et sådant retvisende billede skal opfylde nogle nærmere angivne krav, herunder at årsrapporten udarbejdes således, at den støtter regnskabsbrugerne i deres økonomiske beslutninger. 

Det fremgår i den forbindelse af § 12, stk. 2 (M83), at regnskabsbrugerne er personer, virksomheder, organisationer og offentlige myndigheder m.v., hvis økonomiske beslutninger normalt må forventes at blive påvirket af en årsrapport, herunder nuværende og mulige virksomhedsdeltagere, kreditorer, medarbejdere, kunder, alliancepartnere, lokalsamfundet samt tilskudsgivende og fiskale myndigheder. 

Det fremgår videre af § 13 (M83), at årsrapporten skal udarbejdes efter nogle grundlæggende forudsætninger, herunder ifølge stk. 1, nr. 5, at indregning og måling skal ske på et forsigtigt grundlag, og sådan at regnskabsmæssige skøn skal være underbyggede og neutrale. 

Kapitel 7 indeholder bestemmelser om indregning og måling (§§ 33 - 52 a) (M85-M88). 

Det følger herunder af § 33, stk. 1 (M85), at et aktiv skal indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden og aktivets værdi kan måles pålideligt.

Det følger af § 36, stk. 1 (M85), at aktiver og forpligtelser på tidspunktet for første indregning skal måles til kostpris, samt at aktiver efter denne første indregning skal måles til kostpris og forpligtelser til (red.supermarked.nr.2.fjernet)-realisationsværdi, medmindre andet følger af loven. 

For så vidt angår investeringsejendomme gælder noget andet efter loven. Det følger således af § 38, stk. 1 (M86), at investeringsejendomme efter første indregning løbende kan reguleres til dagsværdi. Fremgangsmåden ved indregning til dagsværdi er generelt normeret i § 37, stk. 1, 2.-5. pkt., jf. henvisningen i § 38, stk. 3. 

"Dagsværdien" er i bilag 1 til årsregnskabsloven, pkt. D. 2. (M91), defineret som "det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige  parter", dvs. markedsværdien. 

Årsregnskabslovens § 37, stk. 1, 2.-5. pkt. (M85), fastslår følgende om opgørelsen af dagsværdien: 

"[…] Denne måles til den salgsværdi, der kan konstateres for de pågældende aktiver eller forpligtelser på et aktivt marked. Kan salgsværdien ikke umiddelbart konstateres for aktiverne eller forpligtelserne, måles de ud fra markedets salgsværdier på aktivets eller forpligtelsens enkelte bestanddele eller ud fra markedets salgsværdier på lignende aktiver eller forpligtelser. Eksisterer der heller ikke et aktivt marked for disse bestanddele, skal dagsværdien så vidt muligt måles til en tilnærmet salgsværdi ved hjælp af den for aktivet […] relevante kapitalværdi, hvis denne kan beregnes ved hjælp af almindeligt accepterede værdiansættelsesmodeller og -teknikker. Kan en tilnærmet salgsværdi ikke beregnes, skal aktivet eller forpligtelsen måles til kostpris." (min understregning) 

Bestemmelsen angiver altså et hierarki for principperne for værdiansættelsen. 

For så vidt angår fastsættelse af dagsværdien for investeringsejendomme vil det høre til sjældenhederne, at dagsværdien kan fastsættes ud fra de to førstnævnte metoder, dvs. 1) til den salgsværdi, der kan konstateres på et aktivt marked, eller 2) ved måling ud fra markedets salgsværdier på aktivets enkelte bestanddele eller ud fra markedets salgsværdier på lignende aktiver. 

Når det - som her - drejer sig om fastsættelse af dagsværdien for investeringsejendomme, er det derimod i almindelighed sådan, at dagsværdien fastsættes efter metoden nævnt i tredje række, dvs. på grundlag af almindeligt accepterede værdiansættelsesmodeller og teknikker, jf. herved beskrivelsen i Erhvervsstyrelsens vejledning om måling af investeringsejendomme til dagsværdi. Disse modeller går grundlæggende ud på, at de skønnede fremtidige pengestrømme sættes i forhold til et skønnet forrentningskrav, som afspejler det aktuelle forrentningskrav i markedet, jf. FSR’s Regnskabsvejledning, pkt. 15.3 (M179). Det er de samme modeller, som andre sagkyndige end revisorer, f.eks. ejendomsmæglere, anvender til værdiansættelse af erhvervsejendomme. 

Kun i den situation, at der ikke kan beregnes en tilnærmet salgsværdi "ved hjælp af almindeligt accepterede værdiansættelsesmetoder og teknikker", er man forpligtet til at anvende kostprisen. 

Reguleringer til dagsværdi indregnes direkte på resultatopgørelsen, jf. § 49, stk. 1, 2. pkt. (M87), og påvirker dermed overskud/underskud. 

Med årsregnskabsloven fra 2001 var det ifølge § 38 obligatorisk for virksomheder, der som hovedaktivitet investerer i investeringsejendomme, at regulere disse til dagsværdien (M119). Det er beskrevet i lovforslagets almindelige bemærkningers afsnit 2, litra c (M124), at måling af aktiver efter den gældende lov som udgangspunkt skulle ske til historiske anskaffelses- eller kostpriser, dvs. til de priser, som aktiverne i sin tid er anskaffet eller produceret til, og at måling af aktiver med forslaget herefter som udgangspunkt skal ske til dagsværdi. 

Af bemærkningerne til forslagets § 37 fremgår (M125): 

"Begrebet dagsværdi defineres i bilag 1, D, nr. 2, som det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter. Bortset fra på anskaffelsestidspunktet, vil historiske kostpriser derfor ikke udtrykke dagsværdien. I Norge benyttes synonymt med dagsværdi udtrykket "virkelig verdi" og i internationale regnskabsstandarder "fair value". 

Opgørelsen af dagsværdien er en proces, der tilsigter at finde den reelle salgsværdi af aktiver og forpligtelser. Processen beskrives i stk. 1, 2. - 4. pkt. […] 

Dagsværdi er således ikke et fast målegrundlag, men snarere en målsætning og proces, der gennemføres af virksomheden for at nå frem til det mest relevante og samtidig efter omstændighederne mest pålidelige målegrundlag for aktivet henholdsvis forpligtelsen." 

Ved lovændringen i 2004 (M112) blev § 38 ændret, således at det blev frivilligt for virksomheder, der som hovedaktivitet udøver investeringsvirksomhed, hvorvidt de efter første indregning vil regulere aktiver til dagsværdi. 

Ved en lovændring i 2015 blev § 38, stk. 1, 1. pkt. (M104), affattet således, at "Efter første indregning kan investeringsejendomme løbende reguleres til dagsværdi". Dette indebar bl.a., at muligheden for at anvende dagsværdien ikke var forbeholdt virksomheder, der som hovedaktivitet udøver investeringsvirksomhed.

Af lovforslagets bemærkninger fremgår (M111): 

"Det er ledelsen i virksomheden, som har ansvaret for, at dagsværdien måles pålideligt. Ledelsen kan anvende ekstern bistand fra eksempelvis en valuar i forbindelse med målingen. Dette fritager dog ikke ledelsen for dens selvstændige ansvar for at vurdere dagsværdien og de forudsætninger, som ligger til grund for beregningen. 

For år tilbage blev den offentlige ejendomsvurdering i visse tilfælde anvendt som udtryk for dagsværdien. Praksis har bevæget sig bort fra brugen af den offentlige ejendomsvurdering i forbindelse med udarbejdelsen af årsrapporten. Årsagen er, at den skattemæssige fastsættelse af værdien har et andet formål end udarbejdelse af årsregnskab, at vurderingen udføres på et andet tidspunkt end balancedagen, og at de, som gennemfører den offentlige vurdering, ikke nødvendigvis har en detaljeret viden om alle forhold, som er relevante for målingen af den konkrete ejendom. Disse forhold kan f.eks. omfatte lejekontrakters løbetid, lejens størrelse, lejers soliditet, forventet tomgang og ejendommens vedligeholdelsesstand. Den offentlige vurdering kan således ikke tages som udtryk for en beregning af dagsværdien efter årsregnskabslovens bestemmelser. 

Virksomhederne er ikke forpligtede til at anvende § 38. Anvendelse af bestemmelsen er et frivilligt tilvalg, som dog kan blive meget byrdefuldt. Den enkelte virksomhed skal, inden bestemmelsen anvendes første gang, nøje vurdere, om den har, og ønsker at anvende, de fornødne ressourcer til løbende dagsværdiberegninger af investeringsejendomme." (mine understregninger) 

Som det fremgår, er en virksomhed og dens ledelse - når man vælger at anvende dagsværdien fremfor kostprisen - grundlæggende forpligtet til i regnskabet at fastsætte en pris, der ligger så tæt som muligt på en forventet salgsværdi. Det er ikke et krav, at der indhentes en ekstern vurdering fra en valuar m.v., idet virksomheden altså selv kan forestå fastsættelsen af dagsværdien, men uanset om selve værdiansættelsen foretages eksternt eller internt skal den altså efter årsregnskabsloven grundlæggende sigte mod at udtrykke en forventet salgsværdi. 

Ifølge Erhvervsstyrelsens vejledning om måling af investeringsejendomme til dagsværdi s. 28 (M176) er det styrelsens vurdering, at den "offentlige ejendomsvurdering ikke kan anses som værende udtryk for dagsværdien af investeringsejendommen […]". 

Det fremgår tilsvarende af FSR’s Regnskabsvejledning, pkt. 15.3.10 (M180), at investeringsejendommes offentlige ejendomsværdi kun sjældent vil svare til ejendommens dagsværdi og derfor ikke kan anvendes til bestemmelse af dagsværdien.

Når aktiver måles til dagsværdi i et revideret regnskab, udgør dette et så stærkt bevis for handelsværdien, at værdien kan anvendes ved indskud af selskabskapital i andre værdier end ved kontanter, dvs. ved apportindskud, jf. selskabslovens §§ 35-38, som også gælder ved kapitalforhøjelser, jf. § 160. I sådanne tilfælde er det afgørende for bl.a. kreditorer og eventuelle minoritetsaktionærer, at de angivne værdier svarer til aktivernes markedspris, og udgangspunktet er derfor, at der skal indhentes en vurderingsberetning. Det følger imidlertid af selskabslovens § 38, at en sådan vurderingsberetning kan undlades i to tilfælde, nemlig ved anvendelse af dagsværdien i et revideret regnskab, eller ved indskud af værdipapirer m.v., der handles på et reguleret marked. 

For så vidt angår fravigelse af 15 %-reglen ved særlige omstændigheder, fordrer dette ikke, at der foreligger et så stærkt bevis for, hvad ejendommens markedspris udgør. Her kan væsentligt ’mindre gøre det’. Det afgørende er, om der foreligger et holdepunkt, som viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav, og det er tilfældet, når den regnskabsmæssige værdi afviger væsentligt fra den offentlige vurdering, uanset om regnskabet er revideret eller ej. Hvis dagsværdien afviger fra den offentlige vurdering, kan parterne ikke kræve, at familiehandlen sker ifølge 15 %-reglen, og skattemyndighederne vil herefter være berettiget til at fastsætte værdien skønsmæssigt, jf. nedenfor afsnit 4.2 og 5. Selve den omstændighed, at værdien må fastsættes skønsmæssigt, viser også, at der ikke kun foreligger særlige omstændigheder, når der foreligger et sikkert bevis for, hvad handelsværdien udgør. 

4.2 Den konkrete sag - dagsværdien afviger væsentligt fra den offentlige vurdering 

Der foreligger særlige omstændigheder, som indebærer, at skattemyndighederne ikke skal acceptere, at overdragelsen af udlejningsejendommen fra mor til børn skete ifølge 15 %-reglen, fordi ejendommen i den senest aflagte årsrapport for 2019 (E159) blev værdisat til en dagsværdi, der var væsentligt højere end ejendommens offentlige vurdering (E277). 

Af årsrapporten for 2019, som blev aflagt den 14. januar 2020 (E159), fremgår under indehavers påtegning (E161), at årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven, og at regnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver og passiver m.v. Det fremgår af beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis (E164), at "Materielle anlægsaktiver, som består af grunde og bygninger, måles til dagsværdi." 

Af balancen pr. 31. december 2019 fremgår (E166), at virksomhedens aktiver udgjorde i alt 13.456.751 kr., hvoraf grunde og bygninger udgjorde 13.000.000 kr. (ligesom for året før), og at egenkapitalen udgjorde 12.530.030 kr. 

Det fremgår af note 5, "Materielle anlægsaktiver" (E169), at ejendommens kostpris udgjorde 9.550.741 kr. pr. 1. januar 2019, samt at opskrivninger pr. samme dato udgjorde 3.449.259 kr., dvs. i alt 13.000.000 kr., som også blev angivet som værdien pr. statusdagen 31. december 2019. Virksomheden foretog altså ikke værdiregulering af ejendommen ved op- eller nedskrivning i 2019 - dagsværdien på 13 mio. kr. blev fastholdt. 

Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde 8.250.000 kr. (E277), og ejendommen blev dermed i årsrapporten værdisat til en værdi, som var 4.750.000 kr. eller ca. 58 % højere. 

Ikke desto mindre blev ejendommen ved familiehandlen få måneder senere i juni 2020 overdraget til en pris på 7.012.500 kr. (E186), svarende til den offentlige vurdering fratrukket 15 %. De sagsøgte er altså af den opfattelse, at skattemyndighederne skal acceptere, at ejendommen blev overdraget til en pris på 7.012.500 kr., selvom ejendommen var værdisat i årsrapporten for et beløb, som var 5.987.500 kr. eller ca. 85 % højere. 

De sagsøgtes indsigelse er i den forbindelse, at den regnskabsmæssige værdi ikke udgør et fornødent holdepunkt for handelsværdien, hvorimod de sagsøgte ikke har rejst indsigelse om, at den beløbsmæssige forskel og tidsmæssige afstand skulle kunne begrunde, at der ikke foreligger særlige omstændigheder. 

De sagsøgtes indsigelse er uholdbar. 

Som beskrevet ovenfor afsnit 4.1 følger det af de regnskabsretlige regler, at en dagsværdi skal afspejle den aktuelle handelspris. 

I den foreliggende sag foretog virksomheden en vurdering af den aktuelle handelsværdi ud fra en afkast-baseret metode (E67 og E281), der, som anført ovenfor, er en almindelig anerkendt og anvendt måde at værdisætte en udlejningsejendom på. Når virksomheden har valgt at regulere investeringsejendommen til dens aktuelle handelsværdi (dagsværdien), og når en sådan dagsværdi i den forud for familiehandlen senest aflagte årsrapport afviger væsentligt fra den seneste offentlige ejendomsvurdering, udgør dette et konkret holdepunkt, som viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Der er herefter ikke grund til, at det offentlige skal bære risikoen for, at den offentlige vurdering er for lav. 

Virksomheden havde i øvrigt også i de foregående år indregnet udlejningsejendommen til en dagsværdi, som var væsentligt højere end den offentlige vurdering, og der blev tilmed foretaget betydelige opskrivninger af værdien. Virksomheden har herved i forhold til omverdenen ved regnskabsaflæggelserne anvendt en værdi, der viser en væsentligt højere værdi end ejendommens offentlige vurdering, og som gav anledning til forbedrede årsresultater og øget egenkapital. 

Af den første af de fremlagte årsrapporter, dvs. årsrapporten for 2015 (E99), fremgår, at ejendommen blev værdisat til en dagsværdi på 9.491.094 kr. efter en opskrivning på 1.191.094 kr. i forhold til 2014 (svarende til udgifter afholdt til tilbygning i 2015). Den offentlige ejendomsvurdering var væsentligt lavere, 7.250.000 kr., og virksomheden anvendte altså ikke den offentlige vurdering ved indregning af ejendommens værdi. 

Ifølge årsrapporten for 2016 blev ejendommen værdisat til 13.000.000 kr. efter en opskrivning på 3.449.259 kr. Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde væsentligt mindre, 8.250.000 kr. (E278). De sagsøgte er i den forbindelse opfordret (4) til at redegøre for baggrunden for opskrivningen (E79), og de har hertil anført (E84), at de "ikke har specifik viden om, hvad baggrunden for opskrivningen i 2016-regnskabet var", og at de "formoder, at opskrivningen formentlig blev foretaget for at vise en tilnærmet dagsværdi, uanset at ejendommen ikke havde været genstand for handel mellem to uafhængige parter." 

Det må - i mangel af nærmere oplysninger og dokumentation fra de sagsøgte - lægges til grund, at den betydelige opskrivning i overensstemmelse med årsregnskabslovens regler var baseret på en bedømmelse af ejendommens aktuelle handelsværdi pr. 31. december 2016. 

For 2017 og 2018 udgjorde den offentlige vurdering 8.250.000 kr. (E277), mens ejendommen blev værdisat i årsrapporterne til 13.000.000 kr. (E132 og E149). 

Den foreliggende sag adskiller sig afgørende fra omstændighederne i den sag, der blev afgjort af Højesteret ved kendelsen i 2021 (UfR 2021.2382 HK, M18), hvor de særlige omstændigheder alene støttedes på skattemyndighedernes egne - og efterfølgende - beregninger af handelsværdien. I den foreliggende sag er der derimod tale om en forudgående værdiansættelse foretaget på grundlag af en sædvanlig afkastbaseret model, og som lå til grund for regnskabsaflæggelsen. 

Den foreliggende sag adskiller sig også fra UfR 2023.5236 V (anket - M41), hvor landsrettens flertal fandt, at en næringsdrivende kunne anvende +/- 15 %’s-reglen. Sagen angik ikke en dagsværdiansættelse, og der forelå heller ikke nogen andre særlige, konkrete forhold angående de enkelte af ca. 65 ejendomme, som var overdraget til 5 sønner. Det var derimod ministeriets standpunkt, at en næringsdrivende, som lever af at købe og sælge ejendomme og dermed selv som sagkyndig har fuldt kendskab til handelsprisen, ikke kan overdrage ejendommene ifølge 15 %-reglen, jf. således også dissensen (M46-M47). Dette er fortsat ministeriets standpunkt, og derfor er dommen anket til Højesteret. 

5. Den anden særlige omstændighed: formueoversigten indgivet til skifteretten  

Arvelovens kap. 4 (§§ 17 - 34) (M128-M130) indeholder regler om uskiftet bo, som indebærer, at den længstlevende ægtefælle kan overtage ægtefællernes delingsformue til uskiftet bo med deres fælles livsarvinger, jf. arvelovens § 17 (M128).

Overtagelse af delingsformuen til uskiftet bo har en række retlige konsekvenser og indebærer herunder rettigheder og forpligtelser for den længstlevende. Det er i sagens natur centralt, at der ved udlevering til uskiftet bo skabes et overblik over det uskiftede bos midler. 

Det følger derfor af arvelovens § 22, stk. 1 (M129), at den længstlevende ægtefælle skal indlevere en formueoversigt, som bl.a. omfatter førstafdøde og længstlevendes delingsformue. 

Med "formue" må naturligt forstås den reelle formue. Det må kræve meget klare holdepunkter i bestemmelsens forarbejder, hvis det derimod skulle være muligt at angive formuen (aktivernes værdi) med en anden og væsentligt lavere værdi end den faktiske anslåede værdi (aktivernes handelsværdi). De sagsøgte har ikke påvist nogen holdepunkter herfor, endsige sådanne klare holdepunkter, som må kræves. 

Tværtimod viser forarbejderne, at oversigten skal afspejle formuen, dvs. den reelle forskel mellem aktiver og passiver. Det følger af bemærkningerne til lovforslaget til den nugældende arvelov (L100 2006, M140 og M141), at formueoversigten skal skabe "fuldt overblik" over de økonomiske forhold, og at den navnlig har betydning ved vurderingen af boets skattemæssigt forhold og kan få væsentlig bevismæssig funktion i forbindelse med en vurdering af, om den længstlevende ægtefælle har misbrugt rådigheden over et uskiftet bo. Formueoversigten har således bl.a. betydning for beskatning efter reglerne i dødsboskattelovens afsnit III om uskiftet bo m.v. (§§ 58-71) og for sager om den længstlevende ægtefælles eventuelle misbrug af sin rådighed over det uskiftede bo, jf. arvelovens § 29 (M129). Formueoversigten kan ikke tjene sit formål, hvis der heri angives værdier, som ikke er reelle. 

Ifølge arvelovens § 22, stk. 6, er justitsministeren bemyndiget til at fastsætte nærmere regler om formue-oversigten og om de blanketter, der kan anvendes, og denne bemyndigelse er udnyttet til udstedelse af bekendtgørelse nr. 1554 af 18. december 2007 om formueoversigten i uskiftet bo (M155). 

Ifølge bekendtgørelsens § 1 (M155) skal der indleveres en formueoversigt, der indeholder oplysninger om bl.a. den førstafdøde ægtefælles fællesejemidler. Det fremgår videre af bekendtgørelsens § 2 (M155), at hvis en erhvervsvirksomhed indgår i det uskiftede bo, skal regnskabet for det seneste regnskabsår vedlægges formueoversigten. Af § 3 følger, at formueoversigten skal indleveres i to eksemplarer, og at skifteretten skal sende et eksemplar til skattemyndighederne. Ifølge § 4 skal Domstolsstyrelsen udarbejde en blanket, der kan anvendes ved udarbejdelse af formueoversigten. 

Af Domstolsstyrelsens blanket (E174) fremgår af afsnit I, Afdødes og den længstlevende ægtefælles delingsformue, at der skal angives "Aktiver pr. dødsdagen (handelsværdien)". 

Blanketten giver under punkt 1-17 mulighed for at angive værdien af afdødes og længstlevendes aktiver af forskellig art, f.eks. kontanter, fast ejendom, køretøjer og aktier.

I pkt. 2 skal angives værdi af fast ejendom, og det fremgår, at der skal angives "Seneste offentlige vurdering (dato og beløb)" og skal angives "Handelsværdi". Det er altså forudsat i blanketten, at der ikke - blot - kan angives en ejendoms offentlige vurdering, men at handelsværdien også skal angives. 

I pkt. 11 skal angives "Værdi af forretning/virksomhed inkl. Fast ejendom". 

Til blanketten knytter sig en af Domstolsstyrelsen udarbejdet vejledning om udfyldelse af formueoversigten (E279), hvoraf fremgår: 

"Formueoversigten skal vise, hvilken delingsformue og hvilke fuldstændige særejemidler (fast ejendom, løsøre, penge, indestående i bank, m.v.) du og afdøde ejede på dødsdagen. 

[…] 

Aktiverne skal angives med deres handelsværdi på dødsdagen, det vil sige den pris, man kan forvente at få for dem, hvis man sælger dem." 

I den foreliggende sag afgik IA som nævnt ved døden den (red.dato.nr.1.fjernet) (E173), hvorefter A sad i uskiftet bo frem til sin død den (red.dato.nr.3.fjernet) (E63). 

Ved udleveringen af dødsboet til uskiftet bo den 5. februar 2020 blev der indgivet en formueoversigt til Retten i Esbjerg (E173), som blev underskrevet af sønnen, D, der i 2014 havde fået generalfuldmagt til at bestyre forældrenes formue (E91).

I formueoversigten (E174) var der i pkt. 11, der som nævnt angår værdi af forretning/virksomhed inkl. fast ejendom, angivet 12.530.030 kr. Dette beløb svarer til egenkapitalen ifølge virksomhedens årsrapport for 2019 (E167), hvori ejendommen som beskrevet ovenfor indgik med dagsværdien på 13.000.000 kr. 

Afdødes aktiver blev angivet til i alt 12.995.285 kr. (E175), hvoraf værdien af virksomheden som angivet til 12.530.030 kr. altså udgjorde mere end 96 %. Virksomheden - dvs. ejendommen - var altså helt afgørende for opgørelsen af afdødes formue. 

Som det fremgår, blev der ved indgivelse af formueoversigten til skifteretten kort før familiehandlen oplyst en værdi, som byggede på, at ejendommens handelsværdi udgjorde 13.000.000 kr. Også formueoversigt viser dermed, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav, og der foreligger dermed særlige omstændigheder, som indebærer, at skattemyndighederne ikke skal acceptere, at parterne kort efter ved familiehandlen overdrog ejendommen til en anden og væsentligt lavere pris end den i formueoversigten oplyste handelsværdi. De sagsøgte var også af denne grund ikke i tvivl om, at ejendommen på tidspunktet for gaveoverdragelsen havde en meget højere handelsværdi end den offentlige vurdering.

6. Skattemyndighedernes skøn 

Skattestyrelsen har ved opgørelsen af gaveafgiften fastsat ejendommens handelsværdi til 13.000.000 kr. (E204), svarende til dagsværdien i det seneste årsregnskab forud for familieoverdragelsen. Det påhviler de sagsøgte, som anfægter skattemyndighedernes skøn, at løfte bevisbyrden for, at skønnet hviler på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat, jf. f.eks. UfR 2016.191 H (M5) og UfR 2018.1215 H. 

De sagsøgte har ikke ved syn og skøn eller på anden sikker måde løftet bevisbyrden for, at Skattestyrelsens skøn kan tilsidesættes. Det bemærkes i den forbindelse, at der ikke er nogen holdepunkter for at antage, at ejendommens handelsværdi ændrede sig nævneværdigt i perioden fra statusdagen pr. 31. december 2019 og indtil familie-handlen i juni 2020 - hvilket de sagsøgte da heller ikke har gjort gældende.

…"

Boet efter A, B, C og D har i sit påstandsdokument anført:

"…

4.1 Den principale påstand 

4.1.1 Det er ikke en særlig omstændighed, at en ejendom er optaget til beregnet dagsværdi i et regnskab 

4.1.1.1 De sagsøgtes hovedanbringender  

Til støtte for den principale påstand gør de sagsøgte overordnet gældende, at Landsskatteretten ved afgørelserne af 15. november 2022 har foretaget en korrekt retsanvendelse. Det forhold, at ejendommen i årsrapporten for 2019 (og tidligere årsrapporter) var indregnet til en dagsværdi på kr. 13.000.000 efter de obligatoriske bestemmelser herom i årsregnskabsloven, udgør ikke en særlig omstændighed, der kan begrunde en fravigelse af udgangspunktet i punkt 6 i værdiansættelsescirkulæret, hvorefter en værdiansættelse, der ligger inden for et interval på +/- 15 pct. af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, skal lægges til grund til brug for gaveafgiftsberegningen. 

Det har således været korrekt og i overensstemmelse med praksis, at Landsskatteretten konkluderede, at oplysninger om en regnskabsmæssigt beregnet og opgjort dagsværdi af ejendommen ikke i tilstrækkelig grad kunne godtgøre en højere handelsværdi end den, som aftalens parter var blevet enige om og som lå inden for intervallet på +/- 15 pct. af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering. 

Det var derfor også med rette, at Landsskatteretten til brug for gaveafgiftsberegningen nedsatte værdien af ejendommen til kr. 7.012.500 kr. 

Landsskatterettens afgørelser vedrørende de sagsøgte er i fuld overensstemmelse med Landsskatterettens praksis, jf. SKM2022.412.LSR. 

Det følger af bo- og gaveafgiftslovens § 27, stk. 1, at en gave skal værdifastsættes til gavens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen.

I værdiansættelsescirkulærets punkt 6, sådan som det var affattet i 2020, da ejendommen blev overdraget, var det fastsat, at den "opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2A." 

Det vil sige, at den overdragelsessum, som blev aftalt, da A overdrog ejendommen til sine børn, skal sammenholdes med den seneste offentlige vurdering forud herfor. 

Retten kan lægge det til grund som ubestridt, at den aftalte værdi på kr. 7.012.500, ligger inden for det spænd på +/- 15 pct. af den seneste offentlige vurdering, som accepteres efter værdiansættelsescirkulærets punkt 6. 

Af punkt 6 i værdiansættelsescirkulæret fremgår det, at hvis parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi ligger inden for intervallet på +/- 15 pct., skal værdiansættelsen lægges til grund af skattemyndighederne ved beregningen af gaveafgiften.

Højesteret har ved kendelse af 8. marts 2016, jf. UfR 2016.2126 H, udtalt, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.’s-reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. 

Dette har Højesteret senest gentaget i en dom af 30. november 2023, jf. UfR 2024.880 H, hvor Højesteret tillige - med henvisning til Højesterets kendelse af 26. april 2021, jf. UfR 2021.2382 H - udtalte, at begrebet "særlige omstændigheder" kræver, at der er tale om særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende faste ejendom. 

Tvisten mellem Skatteministeriet og de sagsøgte består i, om optagelse af ejendommen til en simpel, matematisk beregnet dagsværdi i den seneste årsrapport forud for overdragelsen udgør en sådan særlig omstændighed, der kan bevirke, at udgangspunktet i værdiansættelsescirkulærets punkt 6 skal tilsidesættes. 

De sagsøgte fastholder - i overensstemmelse med Landsskatterettens afgørelser - at det ikke udgør en særlig omstændighed, at ejendommen var optaget til dagsværdi i den seneste ikke reviderede årsrapport forud for overdragelsen. De sagsøgte skal derfor frifindes for den af Skatteministeriet nedlagte påstand. 

4.1.1.2 Den foreliggende praksis fra Højesteret  

Når den foreliggende retspraksis fra Højesteret sammenholdes med den foreliggende sag, bemærker de sagsøgte følgende: 

UfR 2016.2126 H 

De faktiske forhold i UfR 2016.2126 H afviger på ganske væsentlig måde fra de faktiske forhold i den foreliggende sag. Der er således ikke belæg for at fastslå, at de forhold, der udgjorde de særlige omstændigheder i UfR 2016.2126 H, kan overføres til, at der også i den foreliggende sag skulle foreligge særlige omstændigheder. Der er derfor i nærværende sag ikke belæg for at fravige udgangspunktet om, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse, der ligger inden for intervallet på +/- 15 pct. af den seneste offentlige vurdering. 

For det første er der i den foreliggende sag ikke tale om et dødsboskifte, sådan som tilfældet var i UfR 2016.2126 H. For det andet er der i den foreliggende sag heller ikke tale om de meget klare og faste holdepunkter for, at handelsværdien er en anden end den værdi, der fremkommer ved anvendelse af den offentlige vurdering +/- 15 pct., sådan som det var tilfældet i UfR 2016.2126 H.

I UfR 2016.2126 H blev de pågældende ejendomme realkreditbelånt ca. 1 måned efter, at de blev overtaget af arvingen. De mindsteværdier, som ejendommene blev belånt til, var større end overtagelsesværdierne i boopgørelsen. Når der ved realkreditbelåning sker en værdiansættelse fra realkreditinstituttets side, som meget klart afviger fra de værdier, der var fastsat i boopgørelsen, var der netop grundlag for at statuere, at der forelå særlige omstændigheder. 

I den foreliggende sag har der ikke været tale om, at ejendommen kort tid efter overtagelsen er blevet realkreditbelånt til en værdi, der har oversteget den værdi, der blev aftalt mellem parterne den 30. juni 2020. Da der ikke foreligger en sådan realkreditbelåning af ejendommen til en værdi, der oversteg den værdi, der blev aftalt mellem parterne den 30. juni 2020, foreligger der derfor ikke et sikkert holdepunkt for, at den værdiansættelse, som A og hendes børn fastsatte ved aftalen af 30. juni 2020, skulle afvige fra handelsværdien. 

I UfR 2016.2126 H var der tillige tale om, at arveafkaldet fra den ene arving til fordel for boet reelt medførte, at de værdier, der blev anvendt ved arvedelingen, var anderledes end de værdier, der blev anvendt ved opgørelsen af grundlaget for beregning af boafgift. Med andre ord havde de to arvinger i UfR 2016.2126 H anvendt et "skyggeregnskab", hvor værdierne var ansat højere end de værdier, der blev anført i boopgørelsen, der skulle lægges til grund for boafgiftsberegningen. Herved var der reelt tale om, at arvingerne forsøgte at unddrage sig boafgift, idet arvingerne i deres indbyrdes forhold var enige om, at værdierne af de to ejendomme var højere end det, der blev angivet i boopgørelsen. 

I den foreliggende sag havde parterne i aftalen af 30. juni 2020 ikke kendskab til, hvad den aktuelle markedsværdi af ejendommen var på overdragelsestidspunktet. IA havde erhvervet ejendom i en fri handel i 1970´erne. Der havde imidlertid ikke kort tid forinden eller efter overdragelsen af ejendommen den 30. juni 2020 været optaget realkreditlån i ejendommen, der kunne indikere, at den aftalte pris i overdragelsesaftalen af 30. juni 2020 ikke skulle være markedsprisen, ligesom ejendommen heller ikke havde været handlet i en fri handel, siden IA købte den i 1970´erne. 

UfR 2021.2382 H 

I UfR 2021.2382 H var den pågældende ejendom, der blev arveudlagt, i interne regnskaber medtaget til den offentlige vurdering. Dette er i modsætning til den foreliggende sag, hvor ejendommen er medtaget i årsrapporten for 2019 til dagsværdi efter bestemmelserne herom i årsregnskabsloven. Skatteministeriet indtog i UfR 2021.2382 H det synspunkt, at den omstændighed, at ejendommen var medtaget til den offentlige vurdering i et regnskab, ikke kunne tillægges betydning. Argumentationen var nærmere den, at disse regnskaber ikke var blevet revideret og at der ikke var sket en reel værdiansættelse. 

Højesteret gentog i sagen sine bemærkninger fra UfR 2016.2126 H, hvorefter skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.’s-reglen i punkt 6 i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Det er således alene i den situation, at der foreligger særlige omstændigheder, at skattemyndighederne vil kunne få udmeldt en sagkyndig til at vurdere handelsværdien af en udlagt ejendom.

Højesteret udtalte tillige, at det forhold, at en udlejningsejendom som følge af generelle prisstigninger må antages at være steget i værdi i forhold til den seneste offentlige vurdering, ikke i sig selv kan udgøre særlige omstændigheder, der kan begrunde udmelding af sagkyndig vurdering. Hverken fremlagte oplysninger om (i) priser på solgte ejendomme i samme geografiske område i den omhandlede periode eller (ii) beregnede afkastprocenter var efter Højesterets opfattelse særlige omstændigheder, der kunne begrunde en fravigelse af udgangspunktet om anvendelse af 15 pct.’s-reglen.

Når Højesteret i UfR 2021.2382 H udtalte, at fremlagte oplysninger om faktiske handelspriser på ejendomme i samme geografiske område og i samme periode ikke kunne tillægges betydning, må det så meget desto mere gælde for skønnede oplysninger om en handelsværdi, når dette skøn er baseret på en simpel, matematisk afkastmodel. Det forholder sig nemlig sådan, at ejendommen i den foreliggende sag er optaget til dagsværdi, som netop ikke er udtryk for en faktisk handelsværdi, idet dagsværdivurderingen er et rent regnskabsmæssigt skøn, der end ikke er baseret på hverken en valuars eller en ejendomsmæglers sagkyndige vurdering. 

På tilsvarende vis som i UfR 2021.2382 H blev årsrapporten for 2019 (sagens bilag 10) i den foreliggende sag, som var den seneste forud for overdragelsen aflagte årsrapport, heller ikke revideret. Tilsvarende er tidligere årsrapporter for udlejningsvirksomheden heller ikke blevet revideret. De er dermed aflagt som regnskaber uden sikkerhed. Der er heller ikke sket en konkret værdifastsættelse af ejendommens handelsværdi baseret på en sagkyndig vurdering ved valuar eller ejendomsmægler. Den i den seneste årsrapport forud for overdragelsen fastsatte dagsværdi er baseret på et skøn, hvor forudsætningerne i dette skøn er baseret på en rent matematisk antagelse om et afkastkrav på 8 pct. 

UfR 2023.307 H 

Dommen i UfR 2023.307 H understøtter heller ikke, at der skulle foreligge særlige omstændigheder i den foreliggende sag. Da døtrene i UfR 2023.307 H, inden ejendommen blev overdraget til dem fra deres moder, var gjort bekendt med, at kommunen ville købe ejendommen til kr. 5 mio., samt at de havde indgået i salgsforhandlinger med kommunen og havde accepteret at sælge ejendommen til kommunen for kr. 5 mio., forelå der særlige omstændigheder. 

Da der var tale om, at beløbet på kr. 5 mio. var den reelle handelsværdi, fordi denne værdi netop kunne konstateres i en handel mellem uafhængige parter på samme tidspunkt som familieoverdragelsen fra mor til døtre, forelå der særlige omstændigheder. Herefter kunne moderen og døtrene ikke anvende 15 pct.’s-reglen i værdiansættelsescirkulæret. 

I den foreliggende sag er ejendommen ikke blevet handlet. Hverken umiddelbart før eller umiddelbart efter overdragelsen den 30. juni 2020, ligesom der heller ikke er en tredjemand, der har fremsat tilbud om at købe ejendommen. 

UfR 2024.880 H 

I præmisserne i UfR 2024.880 H henviser Højesteret til UfR 2016.2126 H, hvorefter udgangspunktet er, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.’s-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Ligeledes bemærker Højesteret i dommen, at "særlige omstændigheder" kræver, at der er tale om særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende faste ejendom. 

Højesterets konklusion var, at realkreditbelåning i sig selv vil kunne begrunde en fravigelse af 15 pct.’s-reglen, hvis belåningen viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Det beror på en samlet konkret vurdering i det enkelte tilfælde, om dette er tilfældet, hvor der bl.a. skal ses på forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering og den tidsmæssige sammenhæng mellem belåningen og overdragelsen af ejendommen. Det er ikke afgørende, om belåningen er sket før eller efter den offentlige vurdering. 

Hvis der er tale om tilfælde, hvor der er overtaget realkreditgæld, der væsentligt overstiger den offentlige vurdering, vil det efter Højesterets dom normalt tale for, at den offentlige vurdering er for lav, hvorefter der er mulighed for at fravige 15 pct.’s-reglen.

Konkret fandt Højesteret, ar der forelå særlige omstændigheder, der begrundede en fravigelse af 15 pct.’s-reglen. 

I den foreliggende sag er der ikke kort tid forinden overdragelsen sket optagelse af realkreditbelåning, ligesom der heller ikke er sket en sådan belåning efterfølgende, som skulle indikere, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. 

Der foreligger derfor ikke sådanne særlige, konkrete forhold, som efter Højesterets praksis er afgørende for at statuere, at der foreligger særlige omstændigheder. Særlige, konkrete forhold kan alene foreligge, hvis en ekstern sagkyndig, f.eks. en valuar, ejendomsmægler eller en vurderingsmand fra et realkreditinstitut, har foretaget en sagkyndig vurdering eller at en ejendom konkret er handlet mellem uafhængige parter kortere tid forinden eller efter en familieoverdragelse. 

Ingen af disse forhold er gældende i den foreliggende sag, hvorfor der heller intet grundlag er for at fravige den værdiansættelse af ejendommen til brug for gaveafgiftsberegningen, som A og hendes børn fastsatte ved overdragelsen den 30. juni 2020. 

Sammenfatning af Højesterets praksis i forhold til den foreliggende sag 

På baggrund af det anførte om UfR 2016.2126 H, UfR 2021.2382 H, UfR 2023.307 H og UfR 2024.880 H gør de sagsøgte overordnet gældende, at der ikke i den foreliggende sag foreligger særlige omstændigheder, som medfører, at Skattestyrelsen til brug gaveafgiftsberegningen har været berettiget til at fastsætte værdien for den pågældende ejendom til kr. 13.000.000. Værdien skal derimod fastsættes til kr. 7.012.500, sådan som det blev gjort af de sagsøgte ved aftalen af 30. juni 2020. 

Der foreligger ingen særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom, som kan statuere "særlige omstændigheder". Den pågældende ejendom er ikke blevet handlet mellem uafhængige parter kortere tid forinden eller efter overdragelsen, hvorfor der derfor ikke er en objektiv værdi på, hvad ejendommen konkret ville kunne omsættes til. Der er således ingen objektive indikationer på, hvad markeds-eller handelsværdien var på tidspunktet omkring 30. juni 2020. Der foreligger heller ingen sagkyndig vurdering af ejendommen i form af valuarvurdering, ejendomsmæglervurdering eller vurdering foretaget med henblik på realkreditbelåning. Der er således heller ingen objektive indikationer på, hvad uafhængige sagkyndige har vurderet ejendommens markeds- eller handelsværdi til på tidspunktet omkring 30. juni 2020. 

4.1.1.3 Særligt om dagsværdi  

Da en optagelse af ejendommen i den ikke reviderede årsrapport for 2019 til dagsværdi ikke udgør en sådan objektiv indikation på, hvad markeds- eller handelsværdien udgør, foreligger der ikke særlige omstændigheder. Skatteministeriet skal derfor til brug for gaveafgiftsberegningen acceptere den værdiansættelse, som de sagsøgte har foretaget, idet denne værdiansættelse er i overensstemmelse med punkt 6 i værdiansættelsescirkulæret - det vil sige inden for +/- 15 pct. af den senest foreliggende offentlige ejendomsvurdering. 

De sagsøgte fastholder, at der ikke foreligger et sikkert holdepunkt for, at den værdiansættelse, som A og hendes børn fastsatte ved aftalen af 30. juni 2020 - og som ligger inden for 15 pct. af den seneste offentlige ejendomsvurdering forud for overdragelsen den 30. juni 2020 - ikke skulle være udtryk for ejendommens handelsværdi. Der foreligger derfor ikke sådanne særlige omstændigheder, som berettiger til en fravigelse af punkt 6 i værdiansættelsescirkulæret, hvorefter A og hendes børn har haft en ret til at foretage værdiansættelsen efter punkt 6 i værdiansættelsescirkulæret.

Det forhold, at ejendommen var optaget til en dagsværdi i den seneste årsrapport forud for overdragelsen den 30. juni 2020, udgør ikke et sådant konkret holdepunkt for, at ejendommens handelsværdi afveg væsentligt fra den offentlige vurdering. 

Det følger af årsregnskabslovens § 38, at investeringsejendomme efter første indregning løbende kan reguleres til dagsværdi. Selve reguleringen følger af bestemmelserne i årsregnskabslovens § 37. 

Efter årsregnskabslovens § 37, stk. 1, opereres der med et såkaldt dagsværdihierarki. Der synes mellem Skatteministeriet og de sagsøgte at være enighed om, at ejendommen ikke kunne indregnes til de to første metoder i § 37, stk. 1, som begge forudsætter, at der foreligger et aktivt marked.

Ejendommen er derimod optaget til dagsværdi efter årsregnskabslovens § 37, stk. 1, 4. pkt., om tilnærmede salgsværdier. Sådanne tilnærmede salgsværdier, der således afviger fra § 37, stk. 1, 2. og 3. pkt., hvor der er et aktivt marked, foregår ved, at der fastsættes en kapitalværdi, der beregnes efter almindeligt accepterede værdiansættelsesmodeller og -teknikker. Det vil sige ved hjælp af beregninger, der foretages på baggrund af DCF-modeller, afkastbaserede modeller eller lignende. 

For ejendommen foregik denne beregning konkret ud fra en simpel, matematisk afkastmodel, hvor der indgik to elementer. Dels resultatet før renter i 2019, dels et afkastkrav, der skønsmæssigt var fastsat til 8 pct. 

Fastsættelsen af et skønsmæssigt forrentnings- eller afkastkrav er afgørende for, hvordan ejendommens værdi fastsættes i en sådan simpel, matematisk afkastmodel. Selv mindre udsving i afkastkravet vil få en betydelig effekt på ejendommens værdi. Nævneren i den brøk, der skal beregne dagsværdien, er således afgørende for, hvilken dagsværdi der fremkommer, når tælleren er givet. En lavere procentsats end 8 ville have afstedkommet en højere beregnet dagsværdi. Omvendt ville en højere procentsats end 8 have afstedkommet en lavere beregnet dagsværdi. Den beregnede dagsværdi blev foretaget uden sagkyndig assistance fra en vurderingsmand (ejendomsmægler eller valuar). Der blev ikke foretaget revision af årsrapporten for 2019, ligesom revisoren, der opstillede årsrapporten, heller ikke bistod med at fastlægge, hvad afkastprocenten skulle fastsættes til. 

Når tælleren i brøken skal fastsættes til brug for opgørelsen af dagsværdien, skal der også tages hensyn til forhold om eventuelt ophør af lejemål, om huslejens størrelse, etc. 

Det gøres gældende, at når en dagsværdi fastsættes efter årsregnskabslovens § 37, stk. 1, 4. pkt., sådan som det også skete for ejendommen, er det således ikke et sikkert udtryk for, at denne værdi er identisk med den værdi, som der kunne opnås i en handel mellem uafhængige parter. Dette understøttes også af bemærkningerne til § 37 i lovforslag nr. L 138 af 10. januar 2001, der var lovforslaget, som lå til grund for årsregnskabsloven af 2001, jf. lov nr. 448 af 7. juni 2001. 

Der er derfor ikke - sådan som Skatteministeriet har gjort gældende - et sikkert og konkret holdepunkt for, at ejendommens handelsværdi afviger væsentligt fra den offentlige vurdering. Der foreligger derfor heller ikke en særlig omstændighed, der har berettiget Skattestyrelsen til at fravige pkt. 6 i værdiansættelsescirkulæret. 

Når værdiansættelsen af ejendommen er sket efter en beregning, sådan som årsregnskabslovens § 37, stk. 1, 4. pkt., foreskriver (og denne beregning er baseret på simple antagelser om resultat før renter og et skønsmæssigt fastsat afkastkrav), og der ikke har medvirket sagkyndige ejendomsmæglere eller valuarer i forbindelse fastsættelsen af den i årsrapporten for 2019 fastsatte værdi, er der intet grundlag for til brug for gaveafgiftsberegningen at tilsidesætte den værdi, som A og hendes børn fastsatte ved aftalen af 30. juni 2020.

Når Højesteret i UfR 2021.2382 H konkluderede, at de af skattemyndighederne fremlagte oplysninger om generelle prisstigninger, herunder oplysninger om priser på solgte ejendomme i samme geografiske område i den relevante periode og beregnede afkastprocenter, ikke udgjorde særlige omstændigheder, der kunne begrunde fravigelse af udgangspunktet om anvendelse af 15 pct.’s-reglen, så skal det forstås på den måde, at det ikke var et sikkert holdepunkt for at fravige 15 pct.’s-reglen i punkt 6 i værdiansættelsescirkulæret, selv om der forelå en generel prisstatistik for området. Det gøres gældende, at Højesterets præmisser i dommen skal forstås sådan, at der kræves en handel med den pågældende ejendom, da almindelig prisstatistik ikke er tilstrækkeligt til at fravige udgangspunktet i punkt 6 i værdiansættelsescirkulæret. Heller ikke beregnede afkastprocenter kan fravige udgangspunktet om, at parterne i en familieoverdragelse kan anvende 15 pct.’s-reglen. 

Det er alene i den situation, hvor der har fundet salg sted mellem uafhængige parter af den pågældende ejendom eller at der er foretaget eksterne sagkyndige vurderinger af ejendommen, hvor et realkreditinstitut har vurderet værdien højere (end den offentlige vurdering) og efterfølgende eller forudgående har belånt ejendommen, jf. UfR 2024.880 H, at der er mulighed for at fravige 15 pct.’s-reglen. 

Når Skatteministeriet gør gældende, at en dagsværdiberegning foretaget efter årsregnskabslovens § 37, stk. 1, 4. pkt., skulle udgøre et sikkert holdepunkt for at fravige 15 pct.’s-reglen, så er det reelt at sidestille med, at Skatteministeriet mener, at den usikre og skønsmæssige opgørelse af ejendommens markedsværdi, som det skete ved årsrapporten for 2019 efter en simpel, matematisk afkastmodel, kan lægges til grund for en fravigelse af punkt 6 i værdiansættelsescirkulæret, uanset at Højesteret i UfR 2021.2382 H har afvist, at (i) prisstatistik på et aktivt marked og (ii) beregnede afkastprocenter kunne lægges til grund som et sikkert og konkret holdepunkt for en fravigelse af punkt 6 i værdiansættelsescirkulæret. 

Højesteret har med sin dom i UfR 2021.2382 H afvist anvendelsen af skønsmæssige fastsættelser af en handelspris baseret på prisstatistik for ejendomme i det samme geografiske område og beregnede afkastprocenter. Allerede fordi Højesteret har afvist, at konkrete priser på solgte ejendomme i samme geografiske område ikke udgjorde en særlig omstændighed, vil en fravigelse, der er baseret på opgørelse af en dagsværdi baseret på en simpel afkastmodel, tilsvarende heller ikke være et sikkert holdepunkt, der kan udgøre en særlig omstændighed, der berettiger til en fravigelse af 15 pct.’s-reglen. 

Højesteret har UfR 2021.2382 H afvist, at afkastprocenter kan udgøre en særlig omstændighed. Allerede af den grund er der ikke belæg for, at den simple, matematiske afkastmodel, som blev anvendt til at fastsætte dagsværdien af ejendommen i årsrapporten for 2019, skulle udgøre et sådant sikkert holdepunkt, der udgør en særlig omstændighed, som giver skattemyndighederne ret til at fravige 15 pct.’s-reglen i punkt 6 i værdiansættelsescirkulæret. 

Det gøres gældende, at det forhold, at det er A, der til brug for årsrapporten for 2019 har foretaget en værdiansættelse af ejendommen til dagsværdi baseret på en beregning med en simpel, matematisk afkastmodel, er uden betydning, uanset at det i UfR 2021.2382 H var skattemyndighederne, der havde fremlagt oplysninger om afkastprocenter. Det væsentlige er ikke, hvem der har foretaget en sådan beregning, men alene at der er tale om en beregning, som netop ikke udgør et sikkert holdepunkt for at fravige 15 pct.’s-reglen, jf. UfR 2021.2382 H. 

Der er således ikke tale om, at dagsværdien er udtryk for, at ejendommen har været genstand for omsætning på et marked mellem to uafhængige parter, hvorved parterne præsumptivt har fundet ejendommens faktiske handelsværdi. En beregnet dagsværdi, som er baseret på en simpel, matematisk afkast-model, er derfor ikke og kan ikke være udtryk for en faktisk handelsværdi. Den er alene udtryk for en af A subjektivt fastsat værdi, jf. også årsregnskabslovens § 37, stk. 1, der ikke er verificeret på nogen måde.

De sagsøgte fastholder, at undtagelsesområdet til punkt 6 i værdiansættelsescirkulæret er begrænset til de situationer, hvor der er et sikkert kendskab til en faktisk og aktuel handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Hvis der foreligger et sådant sikkert kendskab til en faktisk og aktuel handelsværdi i nær tidsmæssig tilknytning til overdragelsestidspunktet - enten kortere tid forinden eller efter - er der netop ikke behov for at udøve det skøn, som der er mulighed for efter punkt 6 i værdiansættelsescirkulæret, da handelsværdien netop her er kendt. 

Når der ikke foreligger et sådant sikkert kendskab til en faktisk og aktuel handelsværdi på overdragelses-tidspunktet - sådan som det netop er tilfældet i den foreliggende sag - er det offentlige efter Højesterets praksis nærmest til at bære risikoen for, hvis den offentlige ejendomsvurdering er fejlbehæftet. 

Det forhold, at der regnskabsmæssigt i årsrapporten for 2019 blev foretaget et skøn over, hvad der var en tilnærmet salgsværdi (for at anvende årsregnskabslovens ord) for ejendommen baseret på et simpelt, matematisk beregnet skøn over ejendommens dagsværdi, hverken kan eller skal sidestilles med, at der var et sikkert kendskab til ejendommens faktiske og aktuelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet den 30. juni 2020. 

Det er derfor kun i de situationer, hvor der i nær tidsmæssig tilknytning til en gaveoverdragelse foreligger en kendt og konstateret handelsværdi - enten direkte som følge af en egentlig handel eller mere indirekte som følge af f.eks. realkreditbelåning til en værdi, der klart overstiger familieprisen - at der kan foreligge særlige omstændigheder, som kan begrunde en fravigelse af 15 pct.-reglen. 

4.1.2 Angivelse i formueoversigten efter arvelovens § 22 er ikke en særlig omstændighed 

De sagsøgte gør overordnet gældende, at det ikke udgør en særlig omstændighed, at der i den formueoversigt, jf. arvelovens § 22, der blev indgivet til skifteretten efter IA’s død, blev angivet en egenkapital på kr. 12.530.030. 

Årsagen til, at denne angivelse ikke udgør en særlig omstændighed, der giver skattemyndighederne grundlag for at ændre den værdiansættelse, som A og hendes børn fastsatte ejendommen til ved aftalen af den 30. juni 2020, støttes i hovedtræk på de samme forhold, der er nævnt ovenfor under punkt 4.1.1. Den opgjorte egenkapital er en residualværdi, som fremkommer efter ejendommens opgjorte dagsværdi - i henhold til årsrapporten - er blevet fratrukket gældsforpligtelserne. 

Herudover gør de sagsøgte gældende, at når det hverken fremgår af ordlyden af arvelovens § 22, ordlyden af bestemmelserne i bekendtgørelse nr. 1554 af 18. december 2007 om formueoversigten i uskiftet bo eller af bemærkningerne til lovforslag nr. L 100 af 6. december 2006, at aktiverne i formueoversigten skal angives med deres handelsværdi, så kan der ikke fastsættes bindende bestemmelser herom i administrative forskrifter og vejledninger. 

Det forhold, at det af Domstolsstyrelsens vejledning fremgår, at aktiverne skal angives med deres handelsværdi på dødsdagen, er uden retlig betydning i den foreliggende sag, når der hverken i ordlyden af arvelovens § 22 eller bestemmelsens forarbejder er belæg for denne retsopfattelse. Det anførte i vejledningen har i særdeleshed ingen betydning i forhold til, om den længstlevende kan anvende pkt. 6 i værdi-ansættelsescirkulæret i forbindelse med overdragelse af fast ejendom til livsarvinger, når det hverken af ordlyd eller forarbejder til arvelovens § 22 fremgår, at handelsværdien skal anføres i formueoversigten. 

Formålet med formueoversigten i arvelovens § 22 er ikke og har aldrig været, at der skulle fastlægges en handelsværdi af de aktiver, der indgår i formueoversigten. Bemærkningerne til lovforslag nr. L 100 af 6. december 2006 angiver derimod, at formueoversigten dels skal tjene som bevis for arvingerne, hvis der på et senere tidspunkt måtte opstå mistanke om, at den længstlevende har misbrugt det uskiftede bos midler, dels har betydning ved vurderingen af boets skattemæssige forhold. Disse skattemæssige forhold er i lovforslagets bemærkninger angivet til, at der skal være kongruens mellem det, som den afdøde tidligere har oplyst om sine formueforhold, og det, som boet angiver om formueforholdene. Der er således ikke i bemærkningerne foretaget en angivelse af, at den længstlevende vil være afskåret fra at anvende pkt. 6 i værdiansættelsescirkulæret, hvis der i formueoversigten måtte være anført en værdi af fast ejendom, der er højere end vurderingen fratrukket 15 pct. 

Formueoversigten, der skal udarbejdes efter arvelovens § 22, har ikke til formål at fastsætte en handelsværdi for de aktiver (og passiver), der indgår i oversigten. Efter ordlyden af arvelovens § 22 skal der ikke udarbejdes andet end en oversigt. Ordlyden siger intet om, at denne oversigt skal være udtryk for en handelsværdi. Som det fremgår af lovforarbejderne til den tidligere gældende arvelovs § 13 (som er videreført i den gældende arvelovs § 22), skulle der alene udarbejdes en summarisk opgørelse af aktiver og passiver. En summarisk opgørelse hverken kan eller skal være en detaljeret opgørelse, hvor der er anført en handelsværdi. Angivelse af en handelsværdi vil i øvrigt kunne være vanskelig, når der ikke er tale om aktiver, der handles på et marked. Der er heller ikke i arvelovens § 22 belæg for, at der ved udarbejdelse af formueoversigten skal anvendes sagkyndig vurdering af de aktiver, der indgår i oversigten. 

Formålet med formueoversigten er alene at varetage et hensyn til førstafdødes livsarvinger, der skal have mulighed for at føre kontrol med den længstlevende ægtefælles eventuelle misbrug af sin rådighed over fællesboet (nu delingsformuen). Dette hensyn er også varetaget ved arvelovens § 22, stk. 5, der netop fastslår, at skifteretten efter anmodning fra livsarvingerne skal udlevere et eksemplar af formueoversigten. 

Formueoversigten har ikke til formål at fastsætte en handelsværdi for de aktiver, der indgår i oversigten. Hvis der var et krav herom, skulle det fremgå udtrykkeligt af ordlyden af arvelovens § 22 eller i det mindste fremgå med tilstrækkelig klarhed af forarbejderne til arvelovens § 22. Dette er imidlertid ikke tilfældet, da hverken ordlyden af arvelovens § 22 eller bestemmelsens forarbejder omtaler, at de aktiver, der indgår i formueoversigten, skal være opført til handelsværdi. 

Det oprindelige formål med formueoversigten var et kontrolmæssigt hensyn, idet oversigten dels skulle give mulighed for ved et skifte af et uskiftet bo at kontrollere, om der var indtrådt en forringelse af boet, som efter den dagældende arveafgiftslovgivning medførte afgiftspligt. En sådan kontrol har ikke fordret, at der blev fastsat en handelsværdi på aktiverne i oversigten. Forarbejderne omtaler derimod, at oversigten skulle være summarisk, hvilket må betragtes som modstykket til en oversigt, der angiver en konkret handelsværdi, som i sagens natur må foretages på baggrund af en sagkyndig vurdering, når der ikke foreligger en sammenlignelig handel med det pågældende aktiv. 

Det gøres på baggrund af det ovenfor anførte gældende, at det ikke udgør en særlig omstændighed, at der i den formueoversigt, som A indsendte efter arvelovens § 22, blev anvendt en værdi for ejendommen, der afveg fra og var højere end den værdi, som A den 30. juni 2020 aftalte med sine børn ved overdragelsen af ejendommen. 

4.2 Den subsidiære påstand  

Hvis retten ikke måtte give de sagsøgte medhold i den principale påstand, gøres det til støtte for den subsidiære påstand om hjemvisning gældende, at Skattestyrelsen ikke har foretaget en nærmere prøvelse af den regnskabsmæssigt opgjorte dagsværdi, men har lagt denne dagsværdiberegning uprøvet til grund uden selv at foretage et skøn over værdien.

Skattestyrelsen har således ikke foretaget en konkret skønsmæssig vurdering af de elementer, der indgik ved skattemyndighedernes værdiansættelse af ejendommen, ligesom der heller ikke synes at være foretaget en vurdering af, om der i den opgjorte værdi kan ske fradrag for skønnede salgsomkostninger, lejemålenes bonitet og lignende. 

Ved en sådan hjemvisning kan sagen blive oversendt til en konkret vurdering ved Vurderingsstyrelsen, ligesom de sagsøgte under en fornyet klagebehandling har adgang til at få udmeldt sagkyndig vurdering ved syn og skøn.

…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Efter boafgiftslovens § 27, stk. 1, fastsættes en gaves værdi til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen. Skattemyndighederne kan efter bestemmelsens stk. 2, ændre værdiansættelsen, hvis myndighederne finder, at værdiansættelsen ikke svarer til handelsværdien på tidspunktet for gavens modtagelse. 

Ved cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning, (værdiansættelsescirkulæret), som var gældende på tidspunktet for overdragelse af ejendommen, har skattemyndighederne udarbejdet retningslinjer for værdiansættelse af fast ejendom. 

Det kan ubestridt lægges til grund, at fastsættelse af værdien af ejendommen i forbindelse med overdragelsen af ejendommen og den herved overdragne gave er sket efter cirkulærets punkt 6 om opgørelse af kontantværdi og den seneste offentlige ejendomsværdi fratrukket 15 %, (15%-reglen).

Efter praksis fra Højesteret kan det videre som ubestridt lægges til grund, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15%-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Det forhold, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav som følge af generelle prisstigninger, herunder fordi de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført, udgør ikke i sig selv en særlig omstændighed, idet det offentlige er nærmest til at bære risikoen for denne lave vurdering.  

Der skal således foreligge særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom, der kan begrunde, at skattemyndighederne ikke skal respektere en værdiansættelse efter 15%-reglen. 

I det foreliggende tilfælde kan det lægges til grund, at ejendommen, der er en udlejningsejendom og udgør hovedaktivet i en personligt ejet virksomhed, ikke forud for den i sagen omhandlede overdragelse har været handlet eller vurderet af en sagkyndig siden ejendommens opførelse. Retten lægger videre til grund, at overdragelsen skete i forbindelse med et forestående generationsskifte, hvor A som den efterlevende ægtefælle overdrog ejendommen i lige andele til sine tre børn. 

Efter bevisførelsen lægger retten til grund, at ejendommen i regnskaberne for 2016 til 2019, og således i tiden op til overdragelsen i juni 2020, er opgjort til en dagsværdi på 13 mio. kr. Det fremgår af regnskabet for 2016, at der er foretaget en værdiregulering af ejendommen med ca. 3,450 mio. kr., hvorved den er forhøjet til en værdi på 13 mio. kr. 

Der er under sagen fremlagt et notat om ejendommens værdiansættelse pr. 31. december 2019, hvorefter værdien på 13 mio. kr. er beregnet ud fra et afkastkrav på 8 % og et resultat på ca. 1 mio. kr. Efter D’s forklaring lægger retten til grund, at notatet er udarbejdet af revisoren.

Ifølge regnskaberne for 2017 til 2019 og 2021 er der opnået et årligt resultat på ca. 1 mio. kr., og regnskabet for 2020 viste et halvårsresultat på ca. 550.000 kr. 

Efter D’s forklaring lægger retten til grund, at værdien af ejendommen er fastsat af hans far, IA, i samarbejde med farens revisor, og at værdien herefter er videreført uændret i de følgende regnskaber frem til og med 2019-regnskabet, som er tiltrådt og underskrevet af IA henholdsvis boet efter IA.  

Der er ikke fremkommet oplysninger om, at den beregnede dagsværdi på baggrund af afkastberegningen og virksomhedens resultat på tidspunktet for ejendommens overdragelse i juni 2020 skulle være behæftet med fejl eller særlige usikkerheder, eller at regnskabet ikke er udarbejdet på en retvisende måde. 

Efter årsregnskabslovens § 3, stk. 1, er en personligt ejet virksomhed ikke forpligtet til at aflægge regnskab, men hvis det sker, skal man efter stk. 2, følge de regler, der gælder i årsregnskabsloven, herunder de generelle bestemmelser om bl.a. indregning og måling af aktiver, når årsrapporten ikke udelukkende anvendes til virksomhedens eget brug. 

Parterne er enige om, at årsregnskabslovens § 37, stk. 1, finder anvendelse. Det fremgår af denne bestemmelse, at dagsværdien, når der ikke kan måles en salgsværdi på et aktivt marked eller fra salg af lignende aktiver, så vidt muligt skal måles til en tilnærmet salgsværdi, der efter forarbejderne tilsigter at finde den reelle salgsværdi. Af forarbejderne til årsregnskabsloven fremgår bl.a., at det er ledelsen i virksomheden, som har ansvaret for, at dagsværdien måles pålideligt, og man kan i den forbindelse antage ekstern bistand, men dette fritager dog ikke ledelsen for dens selvstændige ansvar for at vurdere dagsværdien og de forudsætninger, der ligger til grund for beregningen. 

På denne baggrund og uanset, at regnskaberne ikke er reviderede, men alene er tiltrådt af revisor uden godkendelse af værdierne i regnskabet, og da dagsværdien overstiger den offentlige ejendomsværdi med omkring 57 %, finder retten, at det må have stået A og hendes børn klart, at den offentlige ejendomsværdi sammenholdt med den værdi, de selv har oplyst i regnskabet, og som er fremkommet i samarbejde med revisor ud fra en beregning og vurdering af de da foreliggende risici ved udlejningsejendommen, var for lav. 

Det forhold, at D i formueoversigten i forbindelse med udlevering af boet efter IA oplyste værdien af virksomheden inklusive den faste ejendom til egenkapitalen i virksomheden sammenholdt med forklaringen om, at D muligvis havde tænkt, at det var ejendommens handelsværdi, støtter herefter også, at de sagsøgte måtte have indset, at ejendommen blev overdraget til en værdi, der var for lav. 

På denne baggrund finder retten således, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder, der indebærer, at skattemyndighederne ikke er forpligtet til at acceptere en værdiansættelse af ejendommen til den offentlige ejendomsværdi fratrukket 15 % i forbindelse med ejendommens overdragelse. 

Af de ovenfor anførte grunde herunder særligt, at det er de sagsøgte, der forud for overdragelsen havde angivet ejendommens værdi på den ovenfor anførte måde og var ansvarlige herfor, finder retten ikke grundlag for at hjemvise sagen til myndighedens nærmere prøvelse af værdien af ejendommen.

Herefter, og da der er enighed om opgørelsen af gaveafgiftens størrelse og forrentningen heraf, tager retten Skatteministeriets påstande til følge. 

Med hensyn til sagsomkostningerne lægger retten vægt på, at sagen er anlagt af en offentlig myndighed, der ikke havde fået medhold i Landsskatteretten. Retten lægger videre vægt på, at de sagsøgte havde anmodet retten om at henvise sagen til landsretten efter retsplejelovens § 226, stk. 1, men ikke fik medhold heri som følge af, at sagens principielle spørgsmål måtte antages at blive endeligt afklaret før denne sags afgørelse. Da denne antagelse efter det nu oplyste ikke længere er gældende, idet retstilstanden endnu ikke er endeligt afklaret, finder retten, at ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til nogen anden part, jf. retsplejelovens § 312, stk. 3. 

THI KENDES FOR RET:

B, C og D skal hver betale gaveafgift med 293.406 kr. med tillæg af rente efter boafgiftslovens § 38, stk. 1, fra den 3. juli 2020.

Boet efter A skal som solidarisk hæftende med B, C og D betale gaveafgift med 880.218 kr. med tillæg af rente efter boafgiftslovens § 38, stk. 1, fra den 3. juli 2020.      

Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til nogen anden part.