Spørgsmål 

1. Kan Skatterådet bekræfte, at udlejningsejendommen anses for en aktiv erhvervsvirksomhed og at overdragelse til Spørger 1´s børn kan ske med succession i ejendomsavancen?
2. Kan Skatterådet bekræfte, at ejendommen kan overdrages til seneste offentlige ejendomsværdi -15 %, eller 21.250.000 kr.?

Svar

1. Ja
2. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger 1 har ejet udlejningsejendommen Y i over 40 år.

Ejendommen, som består af 11 beboelseslejemål og 2 erhvervslejemål, er fuldt udlejet.

Ejendommen har en offentlig ejendomsvurdering på 25.000.000 kr. pr. 1. oktober 2020. Den seneste offentlige vurdering er foretaget ud fra at ejendommen er beboelses- og forretningsejendom, og er foretaget efter den tidligere ejendomsvurderingslovs § 5. Vurderingen har udgjort 25.000.000 kr. siden 2010.

Der er ifølge Spørger 1 ikke sket faktiske eller retlige ændringer på ejendommen siden sidste vurdering af ejendommen.

Ejendommen er i seneste årsregnskab optaget til 24.600.000 kr. Ejendommens værdi er sidst blevet reguleret tilbage i indkomståret 2017. Afkastberegningen, der lå til grund for optagelsen til denne værdi i 2017, er ikke fremlagt.

Spørger 1 har 2 børn, Spørger 2 og Spørger 3. Det påtænkes at overdrage ejendommen til børnene med succession til - 15 % af den seneste offentlige ejendomsværdi.

Administrationen af ejendommen varetages i samarbejde med et advokatfirma.

Af administrationsaftalen fremgår bl.a. følgende:

"Advokatfirmaets administration omfatter alle til en forsvarlig administration knyttede normale funktioner, herunder blandt andet:

• Opkrævning af leje, a/c varme m.v. via PBS.
• Udsendelse af rykkere og påkravsbreve m.v. indenfor faste frister.
• Betaling af opkrævninger og attesterede regninger.
• Løbende bogføring af alle ind- og udbetalinger.
• Udsendelse og afregning af varmeregnskab.
• Udarbejdelse af årligt regnskab til Grundejernes Investeringsfond.
• Udsendelse af ajourført budgetoversigt m.v. efter behov.
• Behandling af ejendommens forsikringssager.
• Sekretariatsbistand til ejeren i forbindelse med f.eks. udarbejdelse af budgetforslag og lignende.
• Regulering af lejen efter lejelovens regler.
• Korrespondance og telefonsamtaler med ejendommens lejere i forbindelse med husordensproblemer og andet.
• Udarbejdelse af lejekontrakter og/eller allonger.
• Vi overgiver balance, afstemt bogføringsmateriale og bilag til ejendommens revisor.

Følgende ydelser er ikke indbefattet:

Fraflytningsbesigtigelser af lejligheder, herunder varetagelse af fraflytningsprocedurer.

Besigtigelse af istandsættelses- og vedligeholdelsesarbejder.

Genudlejningsprocedure vedrørende boliger, herunder fremvisning af lejemål og lignende. Indbefattet i ydelsen er ej heller decideret bistand i forbindelse med udlejning af erhvervslejemål og udarbejdelse af erhvervslejekontrakt."

Spørger 1 deltager aktivt i ejendommens daglige drift.

Spørger 1 varetager bl.a. nedenstående opgaver på ejendommen og er fysisk på ejendommen mindst 2 gange ugentlig:

1         Almindeligt tilsyn med ejendommen, herunder:

1.1      Tjekke installationer som varmeanlæg, vandinstallationer, kloakker og gas. Ved fejl, kontakte håndværkere og informere administrator.

1.2      Tjekke alle fællesarealer samt døre/vinduer til fællesarealer. Ved fejl, kontakte håndværkere og informere administrator.

1.3      Tjekke og sortere affald samt bortskaffe storskrald.

1.4      Indkøb af diverse småting til ejendommen f.eks. elpærer, møl-fælder, rengøringsmidler, nødvendigt håndværktøj, maling og lignende.

1.5      Snerydning og saltning.

2          Kontakt med lejere, herunder:

2.1      Besigtige indmeldte fejl og afhjælpe disse selv og rekvirere håndværkere om nødvendigt.

2.2      Besigtige lejligheder ifm. vedligeholdelse via konto for indvendig vedligeholdelse.

2.3      Fremvisning af ledige lejligheder ifm. genudlejning.

2.4      Afholde flyttesyn samt udarbejde fraflytningsrapporter.

2.5      Afholde indflytningssyn samt udarbejde indflytningsrapporter.

3         Kontakt med administrator:

3.1      Advisering om fejl.

3.2      Rådgivning om svar på spørgsmål fra lejere.

3.3      Informere om besigtigelser ifm. indvendig vedligeholdelse samt ind- og udflytninger.

Herudover har Spørger 1 også kontakt med håndværkere, f.eks. ved indhentning af tilbud, tilsyn ifm. diverse renoveringsarbejder, samt udbedring af fejl og mangler ved fraflytning.

Ovennævnte liste er ikke udtømmende for hvilke opgaver Spørger 1 varetager, da Spørger 1 i øvrigt fungerer som udlejers/administrators øjne, og altid er i tæt kontakt med dem om, hvad der sker på ejendommen. Administrator kommer ikke selv på ejendommen. Spørger 1 besigtiger og videreformidler til administrator.

Spørger 1 indgår aftaler om alle ombygninger og væsentlige vedligeholdelsesaftaler. Spørger 1 har et familiemedlem, som deltager som projektleder på større arbejder.

Spørger 1 beslutter hvem, der skal lejes ud til, og administrator udarbejder herefter lejeaftaler i samråd med Spørger 1. Lejeniveauet sættes individuelt efter vurdering af evt. forbedringer også i samråd med Spørger 1.

Administrator og Spørger 1 aftaler f.eks. hvilke hvidevarer, der skal med i kontrakten, samt om der skal være indvendig vedligeholdelseskonto. Beslutningskompetencen er tillagt Spørger 1, der efter dialog med administrator træffer beslutningerne.

Det er således Spørger 1, der i sidste ende beslutter lejefastsættelse, forbedringer m.v. Administrator har alene en rådgivende funktion. Administrator har ingen beslutningskompetence.

Ejendomsavancen ved en salgspris på 25.000.000 kr. - 15 % vil være 16.527.000 svarende til en skat på ca. 7 mio. kr.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Som en del af LF123 blev det under visse nærmere betingelser muligt at overdrage udlejningsejendomme med succession.

Det er en betingelse, at ejeren deltager aktivt i driften af udlejningsejendommen, men dog således at administration, f.eks. huslejeopkrævninger, administration af lejeforhøjelser, bogføring m.v. kan udføres af ekstern leverandør. Det er endvidere en betingelse, at overdrager har drevet ejendommen aktivt det seneste år forud for overdragelse. Hvis disse betingelser er opfyldt, så kan man anvende reglerne om succession af en udlejningsejendom, der normalt vil blive anset for passiv kapitalanbringelse.

Spørger 1 varetager en meget stor del af de praktiske forhold vedrørende ejendommen, jf. ovenstående, og han har gjort det i de seneste godt og vel 40 år. Kravet om aktiv deltagelse i ejendomsudlejningen er til fulde opfyldt i hele ejerperioden.

Det er kun den rene administration, der varetages af en ekstern administrator, hvilket ikke er til hinder for at ejendommen kan overdrages med succession.

Når der under de faktiske oplysninger står "i samråd med", så er det Spørger 1´s og administrators forståelse af udtrykket, at det er Spørger 1, der i sidste ende beslutter lejefastsættelse, forbedringer m.v. og at administrator alene har en rådgivende funktion. Administrator har ingen beslutningskompetence. Det fremgår også af den fremlagte administrationsaftale.

Med hensyn til værdiansættelsen er praksis, at ejendommen kan overdrages til den seneste endelige offentlige ejendomsværdi +/- 15 %. Medmindre der er særlige omstændigheder. Ejendommens senest kendte vurdering pr. 2020 er på 25.000.000 kr. Ejendommen er i årsrapporten optaget til dagsværdi på 24.600.000 kr. Ejendommen er reguleret på baggrund af den afkastbaserede værdiansættelsesmodel. Der har dog ikke været behov for regulering årligt i forhold til den afkastbaseret model siden 2017, da modellen arbejder med et spænd.

I Højesterets dom af 23. september 2024 (SKM2024.479.HR) fastslår Højesteret at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse svarende til den seneste offentlige ejendomsværdi +/- 15 %, medmindre der er særlige omstændigheder. I dommen fastslår Højesteret, at en forskel mellem den offentlige ejendomsværdi på 122 mio. kr., og ejendommenes dagsværdi i årsregnskabet på 170 mio. udgør en særlig omstændighed, at skatteyderne ikke kan anvende ejendomsvurderingen +/- 15 %.

For ejendommen gælder, at dagsværdien i årsrapporten er stort set sammenfaldende med den seneste endelige ejendomsværdi, hvorfor der ikke med henvisning til Højesterets dom er særlige omstændigheder, da der er en meget lille forskel mellem dagsværdien i årsrapporten og den seneste offentlige ejendomsværdi. Ejendommen kan derfor efter vores opfattelse overdrages til børnene til en kontantpris på 85 % af 25.000.000 kr. eller 21.250.000 kr.

Der er ikke pt. foretaget en endelig vurdering for vurderingsåret 2021.

På baggrund i ovenstående er det vores opfattelse, at Skattestyrelsen kan besvare begge spørgsmål bekræftende.

Der kan henvises til Lov nr. 369 af 09-04-2025 - Nedsættelse af boafgiften og gaveafgiften og indførelse af et retskrav på en skematisk værdiansættelse ved overdragelse af erhvervsvirksomheder til et nært familiemedlem, bedre mulighed for succession ved overdragelse af ejendomsvirksomheder og lempelse af pengetankregler m.v., og kildeskattelovens § 33 C stk. 1, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34 stk. 7, samt til Højesterets dom af 23. september 2024, sag BS-11908/2024-HJR (SKM2024.479.HR).

Der foreligger ikke særlige omstændigheder. Hverken salgsforhandlinger, vurderinger af ejendommen, belåning af ejendommen, arveafkald eller væsentlige værdi- og vurderingsmæssige forbedringer på ejendommen. Ligesom det ikke er påtænkt. Der er heller ikke indhentet lånetilbud.

Der er ikke foretaget retlige eller faktiske ændringer på ejendommen siden vurderingen. Der er alene foretaget normal vedligeholdelse af ejendommen. Det kan oplyses, at der er foretaget renovering af 1 lejlighed for 580.000 kr. i sommeren 2025. Den indebar total udskiftning af køkken og badeværelse, ændret ruminddeling, nye døre, radiatorer, gulv, elinstallationer mv.

Ved en værdiansættelse på - 15 % vil der også blive tale om, at der som led i finansieringen af overdragelsen vil blive en gave af en vis størrelse. Det er er ikke endeligt besluttet i hvilken størrelsesorden gaven vil være, da det afhænger af Spørger 1’s behov for likviditet m.v.

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at udlejningsejendommen kan anses for en aktiv erhvervsvirksomhed, og at overdragelse til Spørger 1’s to børn derfor kan ske med succession i ejendomsavancen.

Begrundelse

Skattestyrelsen forstår spørgsmålet således, at der spørges til, om der kan succederes ift. ejendomsavance vedrørende udlejningsejendommen ved overdragelse til Spørger 1’s 2 børn.

Ved overdragelse i levende live af en erhvervsvirksomhed til børn, kan parterne i overdragelsen anvende reglerne i kildeskattelovens § 33 C, stk. 2-11 og 14, dvs. succedere. 

Bestemmelserne finder alene anvendelse på ejendomsavancer vedrørende fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, i det omfang ejendommen anvendes i overdragerens eller overdragerens samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed.

Udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom som anført i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, og fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses i denne forbindelse ikke for erhvervsvirksomhed.

Af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, fremgår bl.a., at der ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom forstås udlejning af fast ejendom, hvor overdrageren besidder en direkte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct., og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne.

Aktiv udlejningsvirksomhed foreligger derudover kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år

Af bemærkningerne til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, fremgår, at kravet om, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad må blive varetaget af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne, eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, vil indebære, at aktierne i et ejendomsselskab ikke vil kunne overdrages med succession, når ejeren i overvejende grad har overladt disse grundlæggende opgaver i virksomheden til en uafhængig tredjemand.

En uafhængig tredjemand vil ifølge bemærkningerne skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne med medkontrahenterne, f.eks. lejerne/forpagterne, og de herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. En uafhængig tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af aftalerne, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når denne kompetence til at indgå aftalerne reelt udelukkende er formel, idet de aftaler, som den uafhængige tredjemand forelægger til underskrift, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Baggrunden for kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er ifølge bemærkningerne, at en udlejningsejendom eller en portefølje af udlejningsejendomme ikke kan anses for at indgå i en aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ejeren/ejerne udelukkende ejer ejendommene, mens det er uafhængige, der træffer beslutninger vedrørende indgåelsen af de aftaler, der må anses for centrale i en udlejningsvirksomhed.

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom vil bl.a. omfatte leje- eller bortforpagtningsaftalerne, men kan f.eks. også være aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, vil ifølge bemærkningerne skulle være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed.

Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være varetaget af en "uafhængig", hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. varetages af et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden.

Varetages indgåelsen af de nævnte aftaler i overvejende grad af en uafhængig, vil udlejningsejendommene skulle anses for passiv kapitalanbringelse, fordi ejerne udelukkende oppebærer et løbende afkast af den kapital, der er investeret i ejendommene, mens den aktive drift af virksomheden - som er afgørende for afkastets størrelse - i sin helhed eller i det væsentlige varetages af en uafhængig tredjepart. Det kendes eksempelvis fra ejendomsprojekter, der udbydes offentligt, og hvor de enkelte investorer i almindelighed udelukkende foretager investeringen med henblik på at opnå et afkast af den investerede kapital uden selv aktivt at deltage i driften af ejendommene.

Det vil efter bemærkningerne skulle være afgørende, om indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom "i overvejende grad" varetages af en uafhængig.

Hvor der f.eks. er tale om en virksomhed med en beboelsesejendom med et stort antal lejemål, vil der således ikke foreligge aktiv udlejningsvirksomhed, blot fordi familieejerkredsen udøver bestemmende indflydelse på indholdet af en enkelt eller enkelte lejeaftaler, der er underordnet betydning for ejendommens samlede økonomiske drift.

Det bemærkes i bemærkningerne, at det i mange ejendomsudlejningsvirksomheder vil være naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter, fordi virksomheden ikke selv besidder de nødvendige personelle eller faglige kompetencer, og/eller fordi det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade opgaverne til den uafhængige part. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration, rådgivning om udformningen af lejeaftaler m.v. Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger vedrørende sådanne opgaver - f.eks. om lejeniveauet i lejekontrakterne - og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af sådanne ydelser dog ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksomhed.

Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således ifølge bemærkningerne være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål.

Hvad endelig angår betingelsen om, at ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, eller at den i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år på overdragelsestidspunktet, er formålet hermed ifølge bemærkningerne at imødegå, at f.eks. en værdipapirbeholdning kortvarigt omlægges til en erhvervsvirksomhed for at opnå mulighed for overdragelse med succession.

Betingelsen svarer ifølge bemærkningerne til det ejertidskrav, der bl.a. skal være opfyldt, for at overdragelsen vil kunne være omfattet af den foreslåede nedsættelse af bo- og gaveafgift fra 15 pct. til 10 pct., hvis overdragelsen sker ved arv eller gave. Ændringen vil indebære, at familieejede selskaber med aktiv udlejning af fast ejendom vil kunne overdrages med succession, hvis også de øvrige betingelser for succession er opfyldt.

Det er en forudsætning for overdragelse med succession, at der er tale om en avance ved overdragelsen. Spørger 1 har oplyst, at der ved overdragelse til 21.250.000 kr. vil være en væsentlig ejendomsavance. Der er således en avance at succedere i.

Det er endvidere oplyst, at Spørger 1 indgår aftaler om alle ombygninger og væsentlige vedligeholdelsesaftaler. Endvidere er det oplyst, at Spørger 1 beslutter hvem, der skal lejes ud til, og at det er Spørger 1, der i sidste ende beslutter lejefastsættelse, forbedringer m.v., og at administrator alene har en rådgivende funktion. Administrator har ifølge det oplyste ingen beslutningskompetence. Der fremgår ingen særskilt beslutningskompetence for administrator af den fremlagte administrationsaftale.

På baggrund af disse oplysninger må det lægges til grund, at det er Spørger 1, der varetager opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom, og har bestemmende indflydelse på disse væsentlige forhold. Samt at de ikke i overvejende grad må anses for at blive varetaget af en uafhængig fysisk eller juridisk person. Oplysningerne om de praktiske forhold Spørger 1 varetager har ikke betydning for vurderingen.

Det er også oplyst, at udlejningsejendommen har været ejet i over 40 år. Betingelsen om, at ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, er dermed også opfyldt.

Skattestyrelsen finder herefter på baggrund af de fremlagte oplysninger, at udlejningsejendommen vil kunne overdrages med succession i ejendomsavancen. Der er ikke hermed taget stilling til opgørelsen af den konkrete avance.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja".

Spørgsmål 2

Det ønskes bekræftet, at ejendommen kan overdrages fra Spørger 1 til Spørger 1´s to børn til ejendomsvurderingen - 15 %, eller 21.250.000 kr.

Begrundelse

Skattestyrelsen forstår spørgsmålet således, at der spørges til, om en fastsættelse af overdragelsessummen til 21.250.000 kr. i sig selv vil indebære en gave.

Efter boafgiftslovens § 27 fastsættes en gaves værdi til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager.

Det bemærkes, at der ikke er spurgt til, om der kan ske værdiansættelse efter boafgiftslovens § 12 a. Boafgiftslovens § 27, stk. 1, 3. pkt., er allerede derfor ikke relevant.

Af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 fremgår bl.a., at de aktiver, der omfattes af afgiftsberegningen normalt ansættes til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked.

Ift. fast ejendom fremgår bl.a., at skattemyndighederne skal påse, at værdien i en gaveanmeldelse svarer til værdien i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen.

Til brug herfor er fastsat regler om, inden for hvilke grænser skatte- og afgiftsmyndighederne skal acceptere værdiansættelsen.

Kontantværdien af vederlaget sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for gaveoverdragelsen for parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2A.

Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Dette fremgår af SKM2016.279.HR, hvor Højesteret fandt, at værdiansættelsescirkulærets punkt 6, afsnit 2, i sammenhæng med punkt 48 i cirkulæret og på baggrund af to afgørelser fra Skattedepartementet i 1984, tidligere besvarelser fra skatteministeren om 15 %'s reglen samt forarbejderne til boafgiftsloven, førte til, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %‘s reglen, medmindre der foreligger særlige om­stændigheder.

Ved efterprøvelsen skal der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien. Det fremgår af cirkulærets pkt. 8.

Af Cirkulære om ændring af cirkulære om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning nr. 9792 af 27/9/2021 fremgår, at ovenstående +/- 15 % er ændret til +/- 20 %, såfremt der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen efter ejendomsvurderingslovens §§ 5, 6 eller 11.

I den konkrete tilfælde er der ikke meddelt Spørger 1 en vurdering af ejendommen efter ejendomsvurderingslovens §§ 5, 6 eller 11. Ændringscirkulæret har således ikke virkning ift. overdragelse af Spørger 1´s ejendom på nuværende tidspunkt, og det relevante retlige grundlag er derfor værdiansættelsescirkulæret uden disse ændringer. Herunder at den aftalte værdi skal sammenlignes med vurderingen +/- 15 %.

Af Den juridiske vejledning afsnit C.A.6.2.5 fremgår, at følgende tre forhold efter praksis skal indgå i vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder:

• Ét eller flere holdepunkter for, at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi,
• den tidsmæssige sammenhæng til overdragelsen, og
• hvor stor prisforskel der er mellem den offentlige ejendomsvurdering og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-erne.

Spørger 1 har oplyst, at der ikke foreligger særlige omstændigheder. Hverken salgsforhandlinger, vurderinger af ejendommen, belåning af ejendommen, arveafkald, eller væsentlige værdi- og vurderingsmæssige forbedringer på ejendommen. Der er heller ikke påtænkt noget sådant. Skattestyrelsen forudsætter, at dette er korrekt.

Det fremgår dog, at ejendommen regnskabsmæssigt er optaget til en værdi på 24.600.000 kr. Spørgsmålet er herefter, om dette er et holdepunkt for, at værdiansættelse efter 15 pct.-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi, hvilket er en forudsætning for, at der kan være særlige omstændigheder.

Det følger af praksis, at der skal være tale om en væsentlig prisforskel, for at der kan statueres særlige omstændigheder jf. SKM2024.479.HR. Det er den offentlige ejendomsvurdering, der indgår ved vurderingen af prisforskellen, selvom en ejendom måtte være blevet overdraget til den offentlige ejendomsvurdering tillagt eller fratrukket op til 15 pct. Dette følger også af SKM2024.33.HR. Der henvises herved også til Den juridiske vejledning afsnit C.A.6.2.5 Særlige omstændigheder ved overdragelse af fast ejendom.

Henset til, at den regnskabsmæssige værdi udgør 24.600.000 kr., og den offentlige ejendomsvurdering udgør 25.000.000 kr., så kan den oplyste regnskabsmæssige værdi efter Skattestyrelsens opfattelse ikke føre til, at der statueres særlige omstændigheder.

Der ses således ikke at være forhold i sagen, der kan føre til, at der foreligger særlige omstændigheder, som kan begrunde en fravigelse af 15 pct.-reglen.

Skattestyrelsen finder derfor, at det kan bekræftes, at ejendommen kan overdrages fra Spørger 1 til Spørger 1´s to børn til ejendomsvurderingen - 15 %, eller 21.250.000 kr.

Det forudsættes, at der ikke inden en evt. overdragelse foreligger et eller flere holdepunkt(er), der som følge af størrelsen af prisforskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-(erne), medfører, at der foreligger særlige omstændigheder. Herunder men ikke alene et holdepunkt i form af en vurdering ifm. en belåning af ejendommen.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 2 besvares med "Ja".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1

Lovgrundlag

Kildeskattelovens § 33 C, stk. 1

Ved overdragelse i levende live af en erhvervsvirksomhed, en af flere erhvervsvirksomheder eller en andel af en eller flere erhvervsvirksomheder til børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever, hvorved forstås en person, som på overdragelsestidspunktet opfylder betingelserne i boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra d, kan parterne i overdragelsen anvende reglerne i stk. 2-11 og 14. Adoptivforhold eller stedbarnsforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold. Stk. 2-11 og 14 finder alene anvendelse på ejendomsavancer vedrørende fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, i det omfang ejendommen anvendes i overdragerens eller overdragerens samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed. Kan mere end halvdelen af overdragelsessummen for ejendommen henføres til den del af ejendommen, der anvendes i overdragerens eller overdragerens samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, finder stk. 2-11 og 14 dog anvendelse på hele ejendomsavancen vedrørende den pågældende ejendom. Udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom som anført i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, og fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses i denne forbindelse ikke for erhvervsvirksomhed. […]

Aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7

Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.

Forarbejder

Lovforslag nr. L 123 Folketinget 2024-25

[…]

Kravet om, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad må blive varetaget af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, vil indebære, at aktierne i et ejendomsselskab ikke vil kunne overdrages med succession, når ejeren i overvejende grad har overladt disse grundlæggende opgaver i virksomheden til en uafhængig tredjemand.

En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne med medkontrahenterne, f.eks. lejerne/forpagterne, og de herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. En uafhængig tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af aftalerne, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når denne kompetence til at indgå aftalerne reelt udelukkende er formel, idet de aftaler, som den uafhængige tredjemand forelægger til underskrift, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Baggrunden for kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er, at en udlejningsejendom eller en portefølje af udlejningsejendomme ikke kan anses for at indgå i en aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ejeren/ejerne udelukkende ejer ejendommene, mens det er uafhængige, der træffer beslutninger vedrørende indgåelsen af de aftaler, der må anses for centrale i en udlejningsvirksomhed.

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom vil bl.a. omfatte leje- eller bortforpagtningsaftalerne, men kan f.eks. også være aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, vil skulle være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed.

Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være varetaget af en "uafhængig", hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. varetages af et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden. Varetages indgåelsen af de nævnte aftaler i overvejende grad af en uafhængig, vil udlejningsejendommene skulle anses for passiv kapitalanbringelse, fordi ejerne udelukkende oppebærer et løbende afkast af den kapital, der er investeret i ejendommene, mens den aktive drift af virksomheden - som er afgørende for afkastets størrelse - i sin helhed eller i det væsentlige varetages af en uafhængig tredjepart. Det kendes eksempelvis fra ejendomsprojekter, der udbydes offentligt, og hvor de enkelte investorer i almindelighed udelukkende foretager investeringen med henblik på at opnå et afkast af den investerede kapital uden selv aktivt at deltage i driften af ejendommene.

Det vil efter forslaget skulle være afgørende, om indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom "i overvejende grad" varetages af en uafhængig.

Hvor der f.eks. er tale om en virksomhed med en beboelsesejendom med et stort antal lejemål, vil der således ikke foreligge aktiv udlejningsvirksomhed, blot fordi familieejerkredsen udøver bestemmende indflydelse på indholdet af en enkelt eller enkelte lejeaftaler, der er underordnet betydning for ejendommens samlede økonomiske drift.

Det bemærkes, at det i mange ejendomsudlejningsvirksomheder vil være naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter, fordi virksomheden ikke selv besidder de nødvendige personelle eller faglige kompetencer, og/eller fordi det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade opgaverne til den uafhængige part. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration, rådgivning om udformningen af lejeaftaler m.v. Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger vedrørende sådanne opgaver - f.eks. om lejeniveauet i lejekontrakterne - og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af sådanne ydelser dog ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksomhed.

Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål.

Hvad endelig angår betingelsen om, at ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, eller at den i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år på overdragelsestidspunktet, er formålet hermed at imødegå, at f.eks. en værdipapirbeholdning kortvarigt omlægges til en erhvervsvirksomhed for at opnå mulighed for overdragelse med succession.

Betingelsen svarer til det ejertidskrav, der bl.a. skal være opfyldt, for at overdragelsen vil kunne være omfattet af den foreslåede nedsættelse af bo- og gaveafgift fra 15 pct. til 10 pct., hvis overdragelsen sker ved arv eller gave. Forslaget vil indebære, at familieejede selskaber med aktiv udlejning af fast ejendom vil kunne overdrages med succession, hvis også de øvrige betingelser for succession er opfyldt. Hvis overdragelsen sker ved arv eller gave, vil overdragelsen endvidere kunne være omfattet af den foreslåede 21 nedsættelse af bo- og gaveafgift fra 15 pct. til 10 pct., hvis betingelserne herfor er opfyldt.

Praksis

SKM2025.638.SR

Spørger påtænkte at lave en virksomhedsomdannelse, hvorved en udlejningsejendom blev ejet af et anpartsselskab. Efter omdannelsen ville Spørger overdrage anparterne i selskabet med succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34. Det ønskedes først bekræftet, at ejendommen opfyldte betingelserne for at være en aktiv udlejningsvirksomhed efter betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, og herefter om anparterne kan overdrages med 10 pct. i gaveafgift efter boafgiftslovens § 23 a.

Skatterådet bekræftede, at der ville være tale om en udlejningsejendom, der opfyldte aktivitetskriteriet vedr. udlejning af fast ejendom i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7.

Den juridiske vejledning C.B.2.1.13.1 Familieoverdragelse med succession

[…]

Udlejningsdriften - udlejning af fast ejendom

For at kunne successionsoverdrage aktier i et selskab med drift af udlejning af fast ejendom, er det bl.a. en betingelse, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Denne betingelse indebærer, at aktierne i et ejendomsselskab ikke vil kunne overdrages med succession, når ejeren i overvejende grad har overladt disse grundlæggende opgaver i virksomheden til en uafhængig tredjemand.

Vurderingen af, om betingelsen vedrørende indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning er opfyldt, skal foretages ejendom for ejendom. Derved kan et selskab eje ejendomme, der i relation til ABL § 34 skal betragtes som passiv kapitalanbringelse, og andre, der skal betragtes som aktiv ejendomsudlejning. Det bemærkes, at hvis selskabet både ejer ejendomme, der er genstand for aktiv udlejning, og ejendomme, der er passiv kapitalanbringelse, vil det skulle bero på en konkret bedømmelse, om en nyanskaffet ejendom skal anses for at være indgået i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed.

En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne med medkontrahenterne, f.eks. lejerne/forpagterne, og de herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. En uafhængig tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af aftalerne, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når denne kompetence til at indgå aftalerne reelt udelukkende er formel, idet de aftaler, som den uafhængige tredjemand forelægger til underskrift, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Baggrunden for kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er, at en udlejningsejendom eller en portefølje af udlejningsejendomme ikke kan anses for at indgå i en aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ejeren/ejerne udelukkende ejer ejendommene, mens det er uafhængige, der træffer beslutninger vedrørende indgåelsen af de aftaler, der må anses for centrale i en udlejningsvirksomhed.

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom vil bl.a. omfatte leje- eller bortforpagtningsaftalerne, men kan f.eks. også være aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, er, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være varetaget af en "uafhængig", hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. varetages af et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden.

Varetages indgåelsen af de nævnte aftaler i overvejende grad af en uafhængig, vil udlejningsejendommene skulle anses for passiv kapitalanbringelse, fordi ejerne udelukkende oppebærer et løbende afkast af den kapital, der er investeret i ejendommene, mens den aktive drift af virksomheden - som er afgørende for afkastets størrelse - i sin helhed eller i det væsentlige varetages af en uafhængig tredjepart. Det kendes eksempelvis fra ejendomsprojekter, der udbydes offentligt, og hvor de enkelte investorer i almindelighed udelukkende foretager investeringen med henblik på at opnå et afkast af den investerede kapital uden selv aktivt at deltage i driften af ejendommene.

Det bliver afgørende, om indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom "i overvejende grad" varetages af en uafhængig. Hvor der f.eks. er tale om en virksomhed med en beboelsesejendom med et stort antal lejemål, vil der således ikke foreligge aktiv udlejningsvirksomhed, blot fordi familieejerkredsen udøver bestemmende indflydelse på indholdet af en enkelt eller enkelte lejeaftaler, der er af underordnet betydning for ejendommens samlede økonomiske drift.

Det bemærkes, at det i mange ejendomsudlejningsvirksomheder vil være naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter, fordi virksomheden ikke selv besidder de nødvendige personelle eller faglige kompetencer, og/eller fordi det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade opgaverne til den uafhængige part. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration og rådgivning om udformningen af lejeaftaler m.v.

Eksempler på tilfælde, hvor der godt kan foreligge aktiv udlejning, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt.:

• Der anvendes en advokat til udarbejdelse af lejeaftale vedrørende en erhvervsejendom. Lejeaftalen udfærdiges på advokatens brevpapir og efter rådgivning fra advokaten, men udlejningsvirksomheden, der ejer erhvervsejendommen, udstikker rammerne for husleje - evt. efter at have indhentet en mæglervurdering. Advokaten fremsender efter aftale med udlejningsvirksomheden lejekontrakten til den potentielle lejer, der underskriver og returnerer lejeaftalen til advokaten.
• Der tilkøbes adgang til eksterne platforme til at annoncere og administrere udlejningen, men virksomheden, der ejer ejendommene, forestår selv arbejdet med udlejningen.
• Der tilkøbes adgang til betalingsplatforme til opkrævning og tidsregistrering af parkeringsydelser, men virksomheden, der ejer parkeringsarealet, drifter, vedligeholder og passer selv parkeringsarealet.
• Der udliciteres administration med indgåelse af lejeaftaler til en professionel ekstern part (hvor ejeren fortsat har den fulde kontrol over huslejeniveauer, vilkår og underskriver de endelige lejeaftaler), men virksomheden, der ejer ejendommene, står selv for indgåelse af aftaler eller egenhændigt forestår vedligeholdelsesopgaver, renoveringer, nybyg, daglig drift ift. pedelopgaver mv.
• Der indgås aftale med en virksomhed om, at virksomheden foretager til- og fraflytningssyn, løbende reparation af lejemålene samt forestår væsentlige forbedringer, ligesom virksomheden annoncerer efter lejere, finder lejerne og laver udkast til lejeaftaler, men virksomheden, der ejer ejendommene, laver selv alt andet, herunder planlægger forbedringer og indgår aftale herom og får finansieringen på plads for dem, skriver under på lejeaftalerne og har enekompetencen til at fastsætte lejens størrelse under respekt af lejelovens regler.
• Der indgås aftale med et uafhængigt ejendomsadministrationsselskab om administration af en større beboelsesejendom, hvor administrationsselskabet varetager al kontakt med lejerne, herunder opkrævning af husleje og regulering heraf i overensstemmelse med de indgåede lejeaftaler og reglerne om omkostningsbestemt husleje mv., sørger for genudlejning efter fraflytning af lejligheder og kan godkende nye lejere, hvis de nye lejere indtræder på tilsvarende vilkår som eksisterende lejere, men det er udlejningsvirksomheden, der ejer beboelsesejendommen, der godkender igangsættelse af renoveringer og andre usædvanlige udgifter, tager beslutning om ejendommens finansiering, herunder sammensætning af belåning og afdækning af renterisiko med renteswap og tager beslutning om den årlige regulering af huslejen, idet ejendomsadministrator opgør maksimal lejestigning i henhold til lovgivning og huslejekontrakt.

Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger - f.eks. om lejeniveauet i lejekontrakterne - og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af tekniske, administrative og juridiske ydelser ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksomhed. Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål.

Ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og har i hele denne periode været aktivt udlejet, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. eller har indgået i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år

For at kunne successionsoverdrage aktier i et selskab med drift af udlejning af fast ejendom, er det bl.a. en betingelse, at ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt., eller har indgået i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.

[…]

Spørgsmål 2

Lovgrundlag

Boafgiftslovens § 12 a, stk. 1

Uanset § 12, stk. 1, kan boet vælge, at reglerne i stk. 2-9 anvendes ved værdiansættelse af aktier og virksomheder, der opfylder betingelserne for nedsat afgift i § 1 a, stk. 1-3. 1. pkt. gælder dog ikke, hvis virksomheden i det væsentligste består af aktiviteter, der har medført kommercielle salg i mindre end 3 år på overdragelsestidspunktet, eller virksomhedens aktivitet i det væsentligste består af udvikling og ejerskab af immaterielle aktiver, der endnu ikke har givet afkast.

Boafgiftslovens § 23

Gaveafgiften betales med den i stk. 4 anførte sats af værdien af aktier og virksomheder, der opfylder betingelserne for at kunne overdrages med succession, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1 og 5-7, eller kildeskattelovens 33 C, stk. 1. Hvis gavegiver ikke har afkom, finder 1. pkt. tilsvarende anvendelse på aktier og virksomheder, som tilfalder gavegivers søskende og disses børn og børnebørn.

Stk. 2. Følgende er en betingelse ved anvendelsen af stk. 1:

1) Gavegiver har ejet virksomheden det seneste år umiddelbart forud for overdragelsen enten ved ejerskab af en personligt ejet virksomhed eller ved ejerskab af aktier i et selskab, der direkte eller indirekte ejer virksomheden på overdragelsestidspunktet.

2) Gavegiver eller dennes nærtstående har i mindst 1 år af gavegivers ejertid deltaget aktivt i virksomheden enten ved i en personligt ejet virksomhed at have deltaget i driften af virksomheden i et ikke uvæsentligt omfang eller ved i en virksomhed i selskabsform at have deltaget i selskabets ledelse.  Som gavegivers nærtstående anses gavegivers ægtefælle, søskende, søskendes afkom og den i § 22, stk. 1 og 2, anførte personkreds.

Stk. 3. Ved beregning af gaveafgift af gaver omfattet af stk. 1 og gaver omfattet af § 22, stk. 1, fordeles grundbeløbet, jf. § 22, stk. 1 og 2, forholdsmæssigt mellem henholdsvis den del af gaverne, hvoraf der skal betales gaveafgift efter stk. 1, og den del af gaverne, hvoraf der skal betales afgift efter § 23, stk. 1. 1. pkt. finder anvendelse ved afgiftsberegningen af gaver, der er modtaget samtidigt, og når der af en gave skal beregnes afgift efter både stk. 1 og § 23, stk. 1.

Stk. 4.  Gaveafgiften efter stk. 1 udgør 13 pct. for gaver ydet i 2016 eller 2017, 7 pct. for gaver ydet i 2018, 6 pct. for gaver ydet i 2019 og 10 pct. for gaver ydet den 1. oktober 2024 eller senere.

Boafgiftslovens § 27, stk. 1 

En gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager. Uanset 1. pkt. kan parterne vælge at fastsætte gavens værdi efter § 12 a for aktier og virksomheder, der opfylder betingelserne for nedsat afgift i § 23 a, stk. 1-3. Uanset 1. pkt. kan parterne vælge at fastsætte gavens værdi for fast ejendom svarende til ejendomsværdien ansat efter reglerne i ejendomsvurderingslovens § 11.

Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982

[…]

A. Aktiver

2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked.

Boet og parterne i gaveoverdragelsen skal selv ansætte denne værdi i overensstemmelse med reglerne i lov om afgift af arv og gave (lovbekendtgørelse nr. 443 af 28. september 1972) og under ansvar over for myndighederne.

Fast ejendom

3. Hvis en fast ejendom er solgt under bobehandlingen, og salget er sket i det åbne marked, skal værdien beregnes på grundlag af salgssummen, som denne indgår i boet. Salgsomkostninger kan fradrages, og eventuelle sælgerpantebreve ansættes til kursværdi.

4. Er ejendommen solgt til arvinger eller disses nære pårørende, eller udlægges ejendommen til en arving, skal den ansættes til værdien i handel og vandel. Det fremgår af §§ 17-19 i arve- og gaveafgiftsloven, der henviser til kildeskattelovens § 16, stk. 3 og 4.

Skatte- og afgiftsmyndighederne skal påse, at værdien i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen svarer til værdien i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen.

Til brug herfor fastsættes følgende regler om, inden for hvilke grænser skatte- og afgiftsmyndighederne skal acceptere værdiansættelsen.

5. Den nominelle værdi, der er ansat i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen, omregnes til kontantværdi ved at kursregulere hver enkelt gældspost, der indgår i boets eller parternes værdiansættelse.

Det kontante vederlag, den kapitaliserede værdi af en aftægtsforpligtelse samt arv eller gave, der indgår i den ansatte nominelle værdi, skal dog ikke kursreguleres, men medregnes til den pålydende værdi.

De øvrige poster, der indgår i den ansatte nominelle værdi, omregnes til kursværdi efter de regler, der er fastsat i ministeriet for skatter og afgifters bekendtgørelse nr. 511 af 22. september 1982 om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.

6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2A.

Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.

Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.

7. Omfatter arveudlægget eller gaveoverdragelsen såvel fast ejendom som løsøre, skal den til kontantværdi omregnede værdiansættelse fordeles forholdsmæssigt på den faste ejendom og løsøret, medmindre boet eller parterne har fastsat en anden fordeling.

8. Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien.

Cirkulære om ændring af cirkulære om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning nr. 9792 af 27/09/2021

§ 1

I cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning, som ændret ved cirkulære nr. 9054 af 4. februar 2015, foretages følgende ændring:

1. Punkt 2-16 ophæves, og i stedet indsættes:

»2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes til deres handelsværdi på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved handelsværdien forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i fri handel.

Boet og parterne i gaveoverdragelsen skal selv ansætte denne værdi i overensstemmelse med reglerne i boafgiftsloven og under ansvar over for myndighederne.

Fast ejendom

3. Hvis en fast ejendom er solgt under bobehandlingen, og salget er sket i fri handel, skal værdien beregnes på grundlag af salgssummen, som denne indgår i boet. Salgsomkostninger kan fradrages, og eventuelle sælgerpantebreve ansættes til kursværdi.

4. Er ejendommen solgt til arvinger eller disses nære pårørende, eller udlægges ejendommen til en arving, skal ejendommen ansættes til handelsværdien. Det fremgår af boafgiftslovens § 12.

5. Skatteforvaltningen skal påse, at værdien i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen svarer til handelsværdien på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen.

Til brug herfor fastsættes følgende regler om, inden for hvilke grænser Skatteforvaltningen skal acceptere værdiansættelsen.

Den værdi, der ansættes i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen, skal være ejendommens kontante handelsværdi. Omregningen fra nominel værdi til kontantværdi sker ved at kursregulere hver enkelt gældspost, der indgår i boets eller parternes værdiansættelse.

Det kontante vederlag, den kapitaliserede værdi af en aftægtsforpligtelse samt arv eller gave medregnes til den pålydende værdi.

6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med ejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne meddelte almindelige vurdering, jf. ejendomsvurderingslovens § 5, omvurdering, jf. ejendomsvurderingslovens § 6, eller vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 11.

Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 20 pct. højere eller lavere end den nævnte ejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af bo- eller gaveafgiften, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Hvis Skatteforvaltningen finder, at værdiansættelsen af en fast ejendom inden for denne ramme i en boopgørelse ikke svarer til handelsværdien, fordi der foreligger særlige omstændigheder, kan Skatteforvaltningen ændre værdiansættelsen eller anmode skifteretten om at udmelde en eller flere sagkyndige til at foretage en vurdering efter § 93 i lov om skifte af dødsboer, jf. boafgiftslovens § 12. Hvis Skatteforvaltningen påtænker at ændre værdiansættelsen, skal Skatteforvaltningen anmode skifteretten om at udmelde sagkyndig vurdering, hvis boet fremsætter begæring herom.

Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 20 pct. over eller under ejendomsværdien, ændres værdiansættelsen, så den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst forhold, som begrunder, at denne fremgangsmåde ikke følges. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest meddelte ansættelse af ejendomsværdien.

7. Omfatter arveudlægget eller gaveoverdragelsen såvel fast ejendom som løsøre, skal den til kontantværdi omregnede værdiansættelse fordeles forholdsmæssigt på den faste ejendom og løsøret, jf. § 4, stk. 5, i lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom og afskrivningslovens § 45, stk. 2.

8. Ved efterprøvelsen tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i ejendomsværdien.

[…]

§ 2

Cirkulæret træder i kraft den 15. oktober 2021 og har virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen efter ejendomsvurderingslovens §§ 5, 6 eller 11.

Praksis

SKM2024.479.HR

Sagen angik, om skattemyndighederne ved beregning af gaveafgift skulle acceptere, at en far overdrog kommanditanparter i to K/S’er, hvis væsentligste aktiver bestod af investeringsejendomme, til sine to døtre, på grundlag af en værdiansættelse af investeringsejendommene i overensstemmelse med 15 %-reglen.

Hovedspørgsmålet var, om det kunne begrunde fravigelse af 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, at investeringsejendommene var værdiansat til dagsværdi i et årsregnskab.

Investeringsejendommene blev ved overdragelsen værdiansat af parterne til i alt 104.108.000 kr. svarende til den offentlige vurdering på i alt 122.480.000 kr. fratrukket 15 %. Investeringsejendommene var i K/S’ernes regnskaber indregnet til dagsværdi, der i de seneste regnskaber forud for gaveoverdragelsen var opgjort til i alt 169.750.000 kr.

Højesteret udtalte, at det følger af højesteretspraksis, jf. senest Højesterets dom af 20. juni 2024 (UfR 2024.4183), at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Særlige omstændigheder kræver, at der er tale om særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom.

Højesteret anførte endvidere, at ifølge årsregnskabslovens § 11, stk. 1, skal et årsregnskab give et retvisende billede af blandt andet virksomhedens aktiver og passiver. Om værdiansættelse af en investeringsejendom i et årsregnskab følger det af lovens § 38, stk. 1, at ejendommen efter første indregning (der skal ske til kostpris) løbende kan reguleres til dagsværdi. Det følger af årsregnskabslovens forarbejder, at ledelsen har ansvaret for, at dagsværdien måles pålideligt.

Højesteret udtalte videre, at dagsværdien af en investeringsejendom skal afspejle den aktuelle handelsværdi af ejendommen. Det fremgår således af bilag 1 til årsregnskabsloven, at dagsværdi er defineret som det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter.

Højesteret fandt herefter, at værdiansættelse af en investeringsejendom til dagsværdi i et årsregnskab foretaget i overensstemmelse med reglerne i årsregnskabsloven vil kunne begrunde fravigelse af 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret. Hvorvidt 15 %-reglen i det konkrete tilfælde skal fraviges, må bero på en konkret vurdering af navnlig forskellen mellem dagsværdien og den offentlige ejendomsvurdering.

Højesteret tiltrådte i den konkrete sag, at der forelå særlige omstændigheder, som indebar, at skattemyndighederne ikke skal acceptere, at kommanditanparterne blev overdraget på grundlag af en værdiansættelse af investeringsejendommene efter 15 %-reglen.

Højesteret stadfæstede derfor landsrettens afgørelse.

SKM2024.33.HR

Sagen drejede sig om værdiansættelsen af 4 ejendomme, der ved en samlet aftale i juni 2019 blev overdraget fra en skatteyder til hans to børn, A og B, til værdier svarende til ejendommenes offentlige ejendomsvurderinger, i alt 15.850.000 kr. 

Skattestyrelsen fandt, at overdragelsen ikke kunne ske til de aftalte værdier og fastsatte ifølge en indhentet udtalelse fra Vurderingsstyrelsen i stedet ejendommenes handelsværdi til i alt 26.200.000 kr. 

Landsskatteretten gav parterne medhold i, at overdragelsen ifølge 15 %-reglen kunne ske til de aftalte værdier. 

Skatteministeriet indbragte sagen for domstolene, og sagen blev grundet dens principielle karakter henvist til behandling i landsretten som 1. instans. Landsretten gav ministeriet medhold (UfR 2023.335), og A og B ankede sagen til Højesteret. 

Højesteret udtalte, at efter loven fastsættes en gaves værdi til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen. Skattemyndighederne skal imidlertid acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret - hvorefter familieoverdragelser af fast ejendom kan ske til en pris, som fraviger den offentlige ejendomsvurdering med +/- 15 % - medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

I forlængelse heraf fastslog Højesteret, at en realkreditbelåning i sig selv kan udgøre en særlig omstændighed og begrunde fravigelse af 15 %-reglen, hvis belåningen viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Om dette er tilfældet, må bero på en samlet konkret vurdering i det enkelte tilfælde af bl.a. forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering og den tidsmæssige sammenhæng mellem belåningen og overdragelsen af ejendommen. I tilfælde, hvor der ved overdragelsen af ejendommen er sket overtagelse af realkreditgæld, der væsentligt overstiger den offentlige vurdering, vil dette normalt tale for, at den offentlige vurdering er for lav og dermed for at fravige 15 %-reglen.

En af ejendommene var blevet realkreditvurderet omkring en måned før overdragelsen, mens de øvrige tre ejendomme var blevet vurderet ca. 15-25 måneder før overdragelsen. For alle ejendommenes vedkommende var der tale om vurderinger, der væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering. Da A og B i forbindelse med købet af de fire ejendomme overtog en prioritetsgæld i ejendommene, der var væsentligt større end den værdi, der fremgik af de offentlige ejendomsvurderinger, fastslog Højesteret, at der i hvert fald på den baggrund forelå særlige omstændigheder, der kunne begrunde en fravigelse af 15 %-reglen. Det var herefter Vurderingsstyrelsens vurdering af ejendommenes handelsværdi, som skulle lægges til grund ved beregningen af gaveafgift.

På den baggrund stadfæstede Højesteret dommen.  

SKM2016.279.HR

Et dødsbo havde udlagt to faste ejendomme til den ene af to arvinger for ejendomsværdien mi­nus 15 %. Den arving, der havde fået ejendommene udlagt, havde givet arveafkald for 2,1 mio. kr. SKATs anmodning til skifteretten om en sagkyndig vurdering af de to ejendommes værdi blev imødekommet, uanset ejendommene var værdiansat i overensstemmelse med cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret).

Sagen angik, om 15 %'s reglen i værdiansættelsescirkulærets punkt 6, 2. afsnit, var bindende for SKAT, således at SKAT var afskåret fra at anmode om en sagkyndig vurdering af de udlagte ejendommes værdi, fordi boet havde værdiansat ejendommene på en sådan måde, at ejendommenes værdi afveg mindre end 15 % fra den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Højesteret fandt, at værdiansættelsescirkulærets punkt 6, afsnit 2, i sammenhæng med punkt 48 i cirkulæret og på baggrund af to afgørelser fra Skattedepartementet i 1984, tidligere besvarelser fra skatteministeren om 15 %'s reglen samt forarbejderne til boafgiftsloven, førte til, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %‘s reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Af de grunde, som skifteretten havde anført, fandt Højesteret, at der var sådanne særlige omstændigheder, at skattemyndighedernes anmodning om, at de pågældende ejendomme blev vurderet med henblik på fastsættelse af handelsværdien, skulle imødekommes.

Med denne begrundelse stadfæstede Højesteret landsrettens kendelse (SKM2015.302.VLR).

Den juridiske vejledning C.A.6.2.1 Gaveafgift

[…]

Fast ejendom

Med ændringscirkulære nr. 9792 af 27. september 2021 er der foretaget en række ændringer i afsnittet om værdiansættelse af fast ejendom i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982. De pågældende ændringer har virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen efter EVL §§ 5, 6 eller 11.

Det bemærkes, at +/- 15 pct.-reglen ved ændringscirkulære nr. 9792 af 27. september 2021 er ændret fra 15 pct. til 20 pct. med virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen efter EVL §§ 5, 6 eller 11. For så vidt angår udenlandske ejendomme, der ikke modtager en vurdering efter ejendomsvurderingsloven, er det Skattestyrelsens opfattelse, at ændringscirkulæret har virkning for overdragelser, der sker efter den 1. januar 2024.

Højesteret har i SKM2016.279.HR fastslået, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Det følger videre af Højesterets kendelse SKM2021.267.HR, at "særlige omstændigheder" kræver, at der er tale om særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende faste ejendom. Endelig følger det af SKM2022.507.HR, at 15 pct.-reglen skal anvendes på samme måde, uanset om der er tale om beregning af boafgift eller gaveafgift. Se afsnit C.A.6.2.5 om særlige omstændigheder ved overdragelse af fast ejendom.

[…]

Den juridiske vejledning C.A.6.2.5 Særlige omstændigheder ved overdragelse af fast ejendom

[…]

Regel

En gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Se BAL § 27, stk. 1, 1. pkt., og afsnit C.A.6.2.1.

Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager. Se BAL § 27, stk. 1, 2. pkt.

Uanset, at en gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen, kan parterne vælge at fastsætte gavens værdi efter BAL § 12 a for aktier og virksomheder, der opfylder betingelserne for nedsat afgift i BAL § 23 a, stk. 1-3. Se BAL § 27, stk. 1, 3. pkt., der har virkning for gaver, der ydes den 1. oktober 2024 eller senere. Se lov nr. 369 af 9. april 2025. Se endvidere afsnit C.A.6.2.1, afsnit C.A.6.2.2 og afsnit C.J.3.

Uanset, at en gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen, kan parterne vælge at fastsætte gavens værdi for fast ejendom svarende til ejendomsværdien ansat efter reglerne i EVL § 11. Se BAL § 27, stk. 1, 4. pkt., der har virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen pr. 1. marts 2021 eller senere efter EVL §§ 5 eller 6. Se endvidere lov nr. 562 af 27. maj 2025.

Værdien af en fast ejendom skal ansættes til handelsværdien på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen ved overdragelse af fast ejendom ved arv. Se BAL § 12 og afsnit C.E.9.2.

Uanset, at en fast ejendom værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på det tidspunktet, der er afgørende for værdiansættelsen ved overdragelse af fast ejendom ved arv, kan boet vælge, at fast ejendom værdiansættes svarende til ejendomsværdien ansat efter reglerne i EVL § 11. Se BAL § 12 c, der har virkning for udlodninger fra dødsboer, hvor der på tidspunktet for udlodningen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen pr. 1. marts 2021 eller senere efter EVL §§ 5 eller 6. Se endvidere lov nr. 562 af 27. maj 2025.

[…]

Styresignal

Styresignalet SKM2025.243.SKTST vedrører den såkaldte 15 pct.-regel i pkt. 6 i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, "værdiansættelsescirkulæret", som er en hjælperegel til værdiansættelse af ejendomme i dødsboer og ved gaveafgiftsberegning.

I styresignalet beskriver Skattestyrelsen, hvornår der foreligger såkaldt særlige omstændigheder, dvs. hvornår skattemyndighederne som følge af særlige omstændigheder ikke er bundet af en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen.

Styresignalet vedrører ligeledes 20 pct.-reglen fsva. offentlige ejendomsvurderinger med vurderingstermin 1. januar 2020, som er meddelt ejendommens ejer.

Indholdsfortegnelse

1. Indledning

2. Baggrund

3. Regelgrundlaget

3.1. Boafgiftsloven

3.2. Dødsboskifteloven

3.3. Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.

3.4. Årsregnskabsloven

3.5. Cirkulære om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning

3.6. Praksis

3.7. Skattedepartementets udtalelser og skatteministerens besvarelse m.m.

4. Skattestyrelsens opfattelse

4.1. Nærmere om begrebet særlige omstændigheder i praksis

4.2. Hvornår foreligger der særlige omstændigheder

4.3. Hvad kan være et holdepunkt

4.4. Størrelsen af prisforskellen mellem overdragelsessummen og handelsværdien

4.5. Den tidsmæssige sammenhæng

4.6 Sammenfatning

1. Indledning

Ved overdragelse af fast ejendom i dødsboer og ved gaveafgiftsberegning, finder cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, herefter "værdiansættelsescirkulæret", anvendelse.

Værdiansættelsescirkulærets punkt 6 indeholder den såkaldte 15 pct.-regel, som er en hjælperegel til værdiansættelse af ejendomme i dødsboer og ved gaveafgiftsberegning. Reglen ændres fremover til en 20 pct.-regel, og reglen har virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af en ejendom er meddelt ejeren en ny offentlig ejendomsvurdering med vurderingstermin 1. januar 2020.

Efter punkt 6 kan en fast ejendom værdiansættes til den senest bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4 A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2 A, +/- 15 pct.

Det fremgår af SKM2016.279.HR, at skattemyndighederne ikke er bundet af en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen, hvis der foreligger såkaldt særlige omstændigheder, hvilket Højesteret bekræftede igen i SKM2021.267.HR. I SKM2022.507.HR, bekræfter Højesteret, at Højesterets fortolkning af 15 pct.-reglen i SKM2016.279.HR også gælder for gaveoverdragelser.

Henset til den særlige status som værdiansættelsescirkulæret har ved værdiansættelse af fast ejendom ved udlæg fra dødsboer og ved gaveoverdragelser omfattet af værdiansættelsescirkulæret, er udgangspunktet således fortsat, at 15 pct.-reglen kan anvendes, men at der vil være tilfælde, hvor de faktiske omstændigheder bevirker, at reglen ikke kan anvendes pga. særlige omstændigheder. Som nærtstående ved gaveoverdragelser anses bl.a. den skattepligtiges ægtefælle, forældre og bedsteforældre samt børn og børnebørn. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med ægte slægtskabsforhold.

Styresignalet indeholder Skattestyrelsens fortolkning af domme mv. om, hvornår der foreligger særlige omstændigheder.

For at statuere særlige omstændigheder skal der foreligge konkrete forhold vedrørende den overdragede ejendom, og disse forhold skal være særlige. Den almindelige prisudvikling er således ikke grundlag for at statuere særlige omstændigheder, da det er det offentlige, som er nærmest til at bære risikoen for, at ejendomsvurderingerne ikke er rigtige.

På baggrund af den eksisterende praksis er det Skattestyrelsens opfattelse, at følgende tre forhold skal indgå i vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder:

• Ét eller flere holdepunkter for, at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi,
• den tidsmæssige sammenhæng til overdragelsen, og
• hvor stor prisforskel der er mellem den offentlige ejendomsvurdering og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-erne.

Hvorvidt der foreligger særlige omstændigheder, beror i det enkelte tilfælde på, om en samlet konkret vurdering af alle tre forhold viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav, og at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen derfor ikke er udtryk for handelsværdien.

Som eksempel herpå kan nævnes SKM2024.479.HR. Af SKM.2024.479.HR fremgår også, at det er den offentlige ejendomsvurdering, der indgår ved vurderingen af prisforskellen, selvom en ejendom måtte være blevet overdraget til den offentlige vurdering tillagt eller fratrukket op til 15 pct. Dette følger også af SKM2024.33.HR.

Styresignalet indeholder i pkt. 4.3 en oplistning af eksempler på holdepunkter, hvor ejendomsvurderingen ikke er udtryk for ejendommens handelsværdi. Oplistningen er ikke udtømmende.

Hvis der foreligger særlige omstændigheder, kan en overdragelse foretaget efter 15 pct.-reglen indebære en gavebeskatning af prisforskellen mellem værdien efter 15 pct.-reglen og handelsværdien. Skattestyrelsen kan endvidere ændre boets værdiansættelse i et dødsbo eller begære sagkyndig vurdering ved skifteretten, hvis der foreligger særlige omstændigheder.

Fravigelsen af 15 pct.-reglen er en helt særlig situation, idet Skatteforvaltningen ønsker at fravige dens egen vurdering. Som Højesteret anfører i SKM2021.267.HR må det offentlige bære risikoen for, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Den kan derfor efter værdiansættelsescirkulæret kun fraviges, når der foreligger særlige, konkrete forhold vedrørende den konkrete ejendom. Der er således tale om en helt anden situation end, når Skattestyrelsen ønsker at fravige skatteyderens egen værdiansættelse af et aktiv. Sidstnævnte situation berøres derfor ikke af dette styresignal.

Retningslinjerne for værdiansættelse ved overdragelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af værdiansættelsescirkulæret, ændres ikke som følge af styresignalet. Ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget. Dette følger af SKM2013.841.HR og Den juridiske vejledning afsnit C.B.3.5.4.3 Fast ejendom. Se fx også SKM2019.74.HR.

Næringsejendomme er ikke omfattet af værdiansættelsescirkulæret. Dette fremgår af SKM2024.365.HR. Styresignalet omfatter derfor ikke næringsejendomme.

Afgørelserne på området for særlige omstændigheder, herunder SKM2016.279.HR, SKM2021.267.HR, SKM2022.507.HR, SKM2024.33.HR og SKM2024.479.HR omhandler kun værdiansættelsescirkulærets punkt 6, andet afsnit og punkt 48.

Derfor vil styresignalet ikke berøre cirkulærets øvrige punkter, herunder punkt 8 og 9. Praksis angående punkt 8 og 9 vil således fortsat gælde. Det vil sige, at 15 pct.-reglen ikke kan finde anvendelse ved faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien (pkt. 8), samt i de tilfælde, hvor der er tale om ejerlejligheder, der er vurderet som udlejet, men som ved overdragelsen enten er fri eller bliver fri for lejemål (pkt. 9).

[…]

4. Skattestyrelsens opfattelse

4[…]

4.2. Hvornår foreligger der særlige omstændigheder

Dette afsnit indeholder en generel beskrivelse af, hvornår der efter Skattestyrelsens opfattelse foreligger særlige omstændigheder.

Som nævnt ovenfor skal skattemyndighederne acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, og der skal i den forbindelse være tale om særlige, konkrete forhold, vedrørende den pågældende faste ejendom.

Af SKM2021.267.HR kan det udledes, at prisudviklingen siden seneste ejendomsvurdering i sig selv ikke kan være en særlig omstændighed.

Om der foreligger særlige omstændigheder, beror på en samlet konkret vurdering, hvori der indgår en række forhold.

Først skal det vurderes, om der er:

Konkret(e) holdepunkt(er) for, at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi.

Hvis dette er tilfældet, skal der herefter i den konkrete vurdering inddrages:

• Størrelsen af prisforskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-(erne) (jf. nærmere nedenfor afsnit 4.4).
• Den tidsmæssige sammenhæng mellem holdepunktet/-(erne) for en ejendoms reelle værdi og overdragelsen efter 15 pct.-reglen (jf. nærmere nedenfor afsnit 4.5).

Hvis der ikke er et holdepunkt, vil der ikke være særlige omstændigheder.

Det er en samlet vurdering af alle forholdene, som kan medføre, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder, at 15 pct.-reglen ikke kan anvendes. Dette kan afhænge af både den tidsmæssige sammenhæng og prisforskellen mellem det holdepunkt, som viser, at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen ikke er udtryk for handelsværdien, og den offentlige ejendomsvurdering.

Skatterådet har taget stilling til en række sager om overdragelse af forskellige typer af ejendomme, hvor den tidsmæssige forskel i forhold til holdepunktet/-(erne) var meget stor, og der derfor ikke blev statueret særlige omstændigheder. Se SKM2021.492.SR, SKM2021.495.SR, SKM2021.496.SR, SKM2021.497.SR, SKM2021.499.SR, SKM2021.500.SR, SKM2021.501.SR, SKM2021.503.SR.

4.3 Hvad kan være et holdepunkt

Nedenfor gives en række eksempler på holdepunkter for at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi. Eksemplerne er ikke udtømmende.

4.3.1 Faktisk handel af samme ejendom

[…]

4.3.2 Salgsforhandlinger m.v., herunder udbud og købstilbud

[…]

4.3.3 Vurderinger af ejendommen

[…]

4.3.4 Belåning af ejendommen

[…]

4.3.5 Arveafkald - forskelle i værdiansættelse i boopgørelsen og ved arvedeling

[…]

4.3.6 Kompensation af øvrige arvinger/familiemedlemmer

[…]

4.3.7 Væsentlige renoveringer

[…]

4.3.8 Investerings- eller erhvervsejendomme

For investerings- eller erhvervsejendomme (i det følgende "ejendomme") kan en ejendoms værdiansættelse i årsregnskabet udgøre et holdepunkt for, at ejendomsvurderingen +/- 15 pct. ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.

Hvis en ejendom fx er værdiansat til dagsværdi i et regnskab, kan der foreligge særlige omstændigheder, idet dagsværdien efter årsregnskabsloven skal afspejle den aktuelle handelsværdi af ejendommen.

En ejendoms dagsværdi fastsættes typisk på baggrund af en vurdering fra en professionel vurderingsmand (ejendomsmægler) eller en afkastberegning.

I de tilfælde hvor ejendommens dagsværdi i årsregnskabet er fastsat på baggrund af en professionel vurderingsmands vurdering, vil situationen være at sammenligne med de tilfælde, hvor parterne fx har indhentet en sagkyndig vurdering fra en ejendomsmægler, se afsnit 4.3.3 Vurderinger af ejendommen. I sådanne tilfælde er der tidligere praksis for, at 15 pct.-reglen ikke kan anvendes, jf. SKM2021.534.SR, TFA2000.177.ØLD og TFA2013.390.VLD.

Dagsværdien i et årsregnskab kan fx også være fastsat på baggrund af en afkastberegning og kan således også udgøre et holdepunkt for, at ejendomsvurderingen +/- 15 pct. ikke er udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.

Se SKM2024.479.HR hvor det blev fastslået af Højesteret, at værdiansættelse af en investeringsejendom til dagsværdi i et årsregnskab foretaget i overensstemmelse med årsregnskabsloven vil kunne begrunde fravigelse af 15-pct.-reglen. Af dommen fremgår også, at det ifølge forarbejderne til årsregnskabsloven § 11, er virksomhedens ledelse, der har ansvaret for, at dagsværdien måles pålideligt. Da dagsværdien i det seneste regnskab væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering, fandt Højesteret, at der forelå særlige omstændigheder.

Hvis ejendommen er værdiansat under dens reelle handelsværdi, vil den beregnede afkastgrad være højere end den afkastgrad, en tilsvarende investering normalt vil give på markedet for investerings- eller erhvervsejendomme.

I SKM2021.267.HR havde Skattestyrelsen anmodet om, at der blev foretaget en sagkyndig vurdering af ejendommens handelsværdi. Som grundlag for anmodningen til skifteretten havde Skattestyrelsen selv beregnet en afkastgrad og sammenlignet med den almindelige prisudvikling.

Højesteret fandt, at både den prisstatistik, som Skattestyrelsen havde henvist til, og den af styrelsen beregnede afkastprocent reelt var udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering var for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet for udlejningsejendomme i området. Der var ikke oplyst særlige, konkrete forhold vedrørende ejendommen, som kunne begrunde udmelding af sagkyndig vurdering.

I sagen havde ejendommen altid været optaget til den offentlige ejendomsvurdering i årsregnskaberne. Der var således ikke oplyst holdepunkter (særlige konkrete oplysninger) i sagen.

Der kan derimod, som det fremgår ovenfor, foreligge et holdepunkt, hvis ejendommen er værdiansat til dagsværdi i et regnskab, jf. SKM2024.479.HR. Dette var også tilfældet i SKM2024.515.BR samt i SKM2024.615.BR.

I SKM2024.615.BR, der er anket til Østre Landsret, indeholdt regnskaberne aflagt umiddelbart forud for overdragelsen efter 15 pct.-reglen ingen opgjort handelsværdi eller bogført værdi for de omhandlede ejendomme.

Derimod indeholdt tidligere aflagte regnskaber en opgjort handelsværdi for de omhandlede ejendomme. Retten fandt, at den senest opgjorte handelsværdi og bogførte værdi i regnskaberne, der ikke var omfattet af årsregnskabsloven, måtte anses at udgøre virksomhedsledelsens vurdering af ejendommenes egentlige markedsværdi, på et åbent, aktivt marked. Vurderingerne var foretaget i samarbejde med virksomhedens revisor på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmetode. Vurderingerne oversteg for alle de omhandlede ejendomme den offentlige ejendomsvurdering i betragtelig grad. Byretten fandt herefter, at der forelå særlige omstændigheder.

Efter Skattestyrelsens opfattelse, vil der også efter en konkret vurdering kunne foreligge et holdepunkt, hvis en ejendom er værdiansæt til kostprisen i et regnskab. Dette kan eksempelvis være tilfældet, hvis en nyopført ejendom er værdiansat til kostprisen i regnskabet, og ejendommen er blevet overdraget efter 15 pct.-reglen.

Det skal bemærkes, at netop for investerings- eller erhvervsejendomme vil anvendelsen af 15 pct.-reglen ofte kunne betyde, at der realiseres et tab ved overdragelsen af ejendommen, som kan fradrages i øvrige avancer ved salg af ejendomme.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at 15 pct.-reglen ikke skal kunne bruges til at frembringe skattemæssige fradragsberettigede tab. Dette gælder særligt i tilfælde, hvor tab - som uden for næring er kildeartsbegrænset - kan modregnes i andre skattepligtige ejendomsavancer mv.

Det skal endvidere bemærkes, at der med lov nr. 291 af 27. februar 2021 er sket en ændring, der betyder, at erhvervsejendomme fremover kun vurderes ud fra deres grundværdi.

Vurderinger for erhvervs-, landbrugs- og skovbrugsejendomme vil fremover således bestå af en kategorisering, en grundværdi og evt. en boligværdi/stuehusværdi, men ikke en samlet ejendomsværdi.

Det medfører, at det som udgangspunkt ikke vil være muligt at anvende værdiansættelsescirkulæret, når der er meddelt ejere af sådanne ejendomme en ny vurdering pr. 1. marts 2021. Det fremgår imidlertid af EVL § 11, at ejeren mod et gebyr (2.750 kr. i 2010-niveau) kan anmode om, at der ansættes en ejendomsværdi, hvis dette er nødvendigt for ansættelse af bo- eller gaveafgift. Hvis der indhentes en vurdering efter EVL § 11, vil boets eller parternes værdiansættelse, der omregnet til kontantværdi højst er 20 pct. højere eller lavere end denne vurdering, skulle lægges til grund ved beregningen af bo- eller gaveafgiften, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, jf. cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021, § 1 pkt. 6.

Cirkulæret er trådt i kraft den 15. oktober 2021, jf. cirkulærets § 2, og har virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen efter EVL §§ 5, 6 eller 11.

Det skal i denne forbindelse bemærkes, at indtil ejeren af erhvervsejendommen har modtaget en ny vurdering pr. 1. marts 2021, finder værdiansættelsescirkulæret fortsat anvendelse, herunder 15 pct.-reglen, særlige omstændigheder mv.

Endvidere bemærkes, at der med lov nr. 562 af 27. maj 2025 er indført et retskrav på at anvende en ad hoc indhentet ejendomsvurdering til brug for bo- og gaveafgiftsberegning i familiehandler, jf. EVL § 11, stk. 3, hvoraf det fremgår, at den ansatte ejendomsværdi efter EVL § 1, stk. 1, er gældende til brug for værdiansættelsen af ejendommen til brug for de i EVL § 11, stk. 1, nævnte overdragelser, udlodninger og opgørelser m.v., der sker, senest 2 år efter at ansættelsen er meddelt, hvis ikke der siden ansættelsen er indtrådt begivenheder, der opfylder betingelserne for omvurdering, jf. EVL § 6, stk. 1.«

4.4 Størrelsen af prisforskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-erne

[…]

4.5 Den tidsmæssige sammenhæng

[…]

4.6 Sammenfatning

[…]