Parter

Skatteministeriet Departementet

(advokat Tim Holmager)

mod

A

(advokat Helle Hougård Porsfelt)

og

B

(advokat Helle Hougård Porsfelt)

Denne afgørelse er truffet af dommer Britt Falster Klitgaard, dommer Jette Christiansen og retsassessor Anne Mette Rühne.

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 1. juli 2022. 

Sagen drejer sig om værdiansættelsen af den faste ejendom Y1-adresse, som ved købsaftale af 24. marts 2020 blev overdraget fra A til hendes søn B for 1.950.000 kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering tillagt ca. 14,7 %. A havde købt ejendommen af tredjemand for 3.850.000 kr. godt 16 måneder forud for overdragelsen til hendes søn.  Sagen er en prøvelse af Landsskatterettens afgørelser af 3. maj 2022 til henholdsvis A og B, hvor Landsskatteretten fandt, at ejendommen ved overdragelsen fra mor til søn skulle værdiansættes til 1.950.000 kr. Sagen angår navnlig spørgsmålet, om skattemyndighederne skal respektere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning). 

Skatteministeriet Departementet har nedlagt følgende påstande: 

B skal betale gaveafgift med 294.304 kr. med tillæg af rente efter boafgiftslovens § 38, stk. 1, for perioden fra den 8. maj 2020, og indtil gaveafgiften betales.

A skal som solidarisk hæftende med B betale gaveafgift med 294.304 kr. med tillæg af rente efter boafgiftslovens § 38, stk. 1, for perioden fra den 8. maj 2020, og indtil gaveafgiften betales.

A og B har nedlagt følgende påstande: Principalt, frifindelse.

Subsidiært, at B skal betale en gaveafgift, som er lavere end

294.304 kr. med tillæg af renter efter rettens bestemmelse, og at As solidariske hæftelse skal reduceres i overensstemmelse med den reducerede afgift 

Mere subsidiært, at B skal betale en gaveafgift, som er lavere end 294.304 kr. med tillæg af renter, og at fastsættelsen af gaveafgiften hjemvises til gaveafgiftsmyndighederne samt at As solidariske hæftelse skal reduceres i overensstemmelse med den reducerede afgift

Oplysningerne i sagen

I midten af 2018 overdrog A en ejendom beliggende Y2-adresse til sine to sønner B og IM. A havde selv erhvervet denne ejendom fra tredjemand i 2013 for 2.700.000 kr., og hun solgte den til sine sønner for en samlet pris på 1.616.000 kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering med fradrag af næsten 15 %. I forbindelse med overdragelsen af ejendommen Y2-adresse, i 2018 blev der givet en gave til hver af sønnerne på 10.000 kr., og As gaveanmeldelse til sønnerne er godkendt af Skattestyrelsen ved brev af 19. november 2018.

A købte ved købsaftale af 28. november 2018 den omstridte ejendom Y1-adresse, af tredjemand for 3.850.000 kr. med en overtagelsesdag den 1. januar 2019.

Lejligheden blev udlejet først til tredjemand, og fra den 1. august 2019 fik sønnen B bopæl på adressen.

A solgte ejendommen til sønnen B den 24. marts 2020, og købesummen blev aftalt til kontant 1.950.000 kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering tillagt ca. 14,7 %. Købesummen blev berigtiget ved en kontant betaling på 1.880.000 kr. og en gave på 70.000 kr. 

Ved aftalen blev der taget skatteforbehold. Det hedder herom i købsaftalen: 

"12.3 Handlen er betinget af, at i alle skattemæssige relationer anerkendes, at parterne kan overdrage ejendommen til en kontantpris fastsat efter 15 % reglen ifølge pkt. 6 i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982. Såfremt skattemyndighederne i én eller flere skattemæssige forhold træffer afgørelse om, at parterne ikke har ret til at overdrage ejendommen til en pris, som maksimalt afviger 15 % fra den senest offentliggjorte ejendomsvurdering på 1,7 mio. kr., er dette en bristet forudsætning for parterne, og betingelsen kan herefter ikke anses for opfyldt. Dette skal medføre, at handlen bortfalder med oprindelig virkning."

I umiddelbar forlængelse af salget den 24. marts 2020 af den omstridte ejendom, ejerlejligheden Y1-adresse, til sønnen B erhvervede A en anden ejerlejlighed beliggende i naboopgangen. Det drejede sig om ejendommen beliggende Y3-adresse. Denne ejerlejlighed var i februar 2020 udbudt til en pris på 3.495.000 kr., men allerede efter en måned på markedet valgte ejerne at nedsætte udbudsprisen til 3.195.000 kr. Ejerlejligheden blev købt af A for 3.100.000 kr. 

Der er i sagen fremlagt en udskrift fra (red.hjemmeside.nr1.fjernet) om udviklingen i pris pr. m2 for ejerlejligheder i Y4-bydel. Heraf fremgår, at der samlet set fra købet af den omstridte ejerlejlighed i 4. kvartal 2018 til salget i 1. kvartal 2020 har været en prisstigning på ejerlejligheder i Y4-bydel.  

Da overdragelsen af Y1-adresse 6 fra A til B var finansieret delvist med gave, blev overdragelsen gaveanmeldt til Skattestyrelsen. Parterne beregnede gaveafgiften til 15 kr., som blev anmeldt den 8. maj 2020.

Skattestyrelsen anmodede den 11. juni 2020 Vurderingsstyrelsen om en udtalelse om ejendommens handelsværdi. Vurderingsstyrelsen vurderede ved udtalelse af 21. juli 2020, at ejendommen i marts 2020 havde en handelsværdi på 3.950.000 kr. På denne baggrund fastsatte Skattestyrelsens ved afgørelser af 16. oktober 2020 til henholdsvis A og B skønsmæssigt ejendommens værdi til 3.950.000 kr. og opgjorde gaveafgiften til 294.304 kr., som med renter blev opkrævet hos A og hos B. 

Skattestyrelsens afgørelser blev af A og B påklaget til Landsskatteretten, der ved afgørelser af 3. maj 2022 ændrede Skattestyrelsens afgørelser. Landsskatteretten udtalte:

"Det forhold, at klageren erhvervede ejendommen ét år og fire måneder forud for overdragelsen til sin søn for 3.850.000 kr. anses i det foreliggende tilfælde ikke for at være en særlig omstændighed, der kan medføre, at hovedreglen i værdiansættelsescirkulæret fraviges. Landsskatteretten bemærker, at udgangspunktet må være, at fravigelse kun kan ske som en absolut undtagelse. Landsskatteretten har lagt vægt på den tid, der er gået mellem købet og salget, den usikkerhed, der var knyttet til værdiansættelsen af ejerlejligheden i den pågældende periode og til den nominelle størrelse af differencen mellem købs-og salgsprisen. Forholdene findes ikke at være sammenlignelige med forholdene i SKM2021.345.VLR og SKM2022.3.ØLR. SKM 2021.345.VLR er i øvrigt indbragt for Højesteret og således ikke endelig afgjort.

I forlængelse heraf finder Landsskatteretten, at ejendommen ved gaveoverdragelsen til klagerens søn skal værdiansættes til 1.950.000 kr."

Forklaringer

A har afgivet forklaring. 

A har forklaret bl.a., at hun i november 2018 købte lejligheden, Y1-adresse, fordi hun og hendes ægtefælle gerne vil ind til byen, når de på et tidspunkt skal downsize og flytte fra deres hus i Y5-by. De bor stadig i huset.  

Hun og ægtefællen havde oprindeligt købt en 2-værelses lejlighed til deres to sønner i Y6-adresse, hvor begge sønner boede i november 2018. Lejligheden i Y1-adresse blev derfor lejet ud til tredjemand. I perioden fra købet af lejligheden i Y1-adresse i november 2018 og til den 24. marts 2020, hvor hun overdrog lejligheden til sønnen B, fik den ene af sønnerne en kæreste, og det var ikke længere muligt for sønnerne at dele lejligheden i Y6-adresse. Da lejeren af lejligheden i Y1-adresse opsagde lejemålet, fik sønnen B mulighed for at flytte. Hun ville gerne sælge lejligheden til B.

Ved prisfastsættelsen af lejligheden i Y1-adresse gjorde hun sig de samme overvejelser, som da hun solgte lejligheden i Y6-adresse til sine sønner i 2018. Hun foretog opslag på SKATs hjemmeside, og hun kunne i princippet selv have forestået salget af lejligheden til en pris svarende til 15%-reglen, men hun valgte at kontakte advokat PH for at få hjælp. Hun spurgte PH, om der var sket ting, siden hun solgte lejligheden i Y6-adresse. PH viste hende et screenshot fra SKATs hjemmeside, hvoraf fremgik, at så længe man holdt sig til 15%-reglen, så kunne man være helt tryg. Hun var derfor helt sikker på, at hun gik korrekt frem, og hun var meget overrasket over, at handelen ikke blev godkendt af SKAT.

I 2020 blev en lejlighed svarende til lejligheden i Y1-adresse udbudt til salg i Y1-adresse nr. 8. Hun købte lejligheden i nr. 8, da hun også godt kunne se sig selv bo i nr. 8 på længere sigt. Hun er stadig ejer af lejligheden i Y1-adresse nr. 8, som er lejet ud. Hun og ægtefællen har ingen fast tidsplan for, hvornår de vil flytte til Østerbro. Lejligheden i Y1-adresse nr. 8 blev sat til salg af den samme ejendomsmægler, som havde solgt lejligheden i nr. 6. Hun modtog salgsopstilling den 15. marts 2020, hvor lejligheden var annonceret til salg til 3.495.000 kr. Danmark blev lukket ned seks dage senere, som følge af covid-19 pandemien. Ejendomsmægleren nedsatte prisen med 300.000 kr. i løbet af de første 14 dage efter nedlukningen.  Der skete yderligere nedslag i prisen på 100.000 kr., og hun købte den 21. marts 2020 lejligheden i nr. 8 for en pris på 3.100.000 kr. Ingenting var normalt som følge af pandemien, heller ikke boligmarkedet. Ejendomsmægleren oplyste, at sælgeren af Y1-adresse nr. 8 var bange for, at lejligheden ikke kunne sælges som følge af pandemien. Ejendomsmægleren tilkendegav også, at ejendomsmægleren ikke anede, hvordan boligmarkedet ville lande. 

De to lejligheder i nr. 6 og nr. 8 minder fuldstændig om hinanden, og hun var derfor villig til at afgive lejligheden i nr. 6 til sønnen B. Hun var inde og se på ejendomsvurderingerne i 2020, hvor SKAT vurderede, at de to lejligheder havde samme værdi.

Hun fik et chok, da SKAT vurderede lejligheden i nr. 6 til 3.950.000 kr., fordi hun sad med et ret nyt salg i nr. 8, hvor prisen endte på 3,1 mio. kr. Hun har ingen idé om, hvordan SKAT kom frem til den vurdering. 

Hun var af den opfattelse, at hun kunne handle til 15%-reglen. Der kom først efterfølgende oplysninger om, at der forelå særlige omstændigheder. Hun føler sig snigløbet af SKAT, da hun er en lovlydig borger. Hun synes, at det er skræmmende, at man som borger ikke har en mere gennemskuelig skattelovgivning. Hvis hun havde vidst, at der muligt kom en gaveafgift, så ville hun have rådført sig en ekstra gang. 

Parternes synspunkter

Skatteministeriet Departementet har i sit påstandsdokument anført:

"…

2. ANBRINGENDER

Skatteministeriet gør overordnet gældende, at der foreligger særlige omstændigheder, som indebærer, at skattemyndighederne ikke skal acceptere, at en ejerlejlighed i marts 2020 blev overdraget fra A til B efter 15 %-reglen. Konkrete forhold vedrørende ejendommen, nemlig prisen ved købet fra tredjemand ca. 16 måneder tidligere, viser, at handelsprisen væsentligt oversteg den offentlige vurdering. Familieprisen var således ca. det halve af handelsprisen ved købet fra tredjemand.

Retsgrundlaget beskrives nedenfor afsnit 2.1 og den konkrete sag afsnit

2.2.

Handelsprisen må herefter fastsættes efter et skøn, og de sagsøgte har ikke løftet bevisbyrden for, at skønnet kan tilsidesættes, jf. nedenfor afsnit 2.3.

Uanset at Højesteret i UfR 2023.307 H har afvist, at der skulle være en fast administrativ praksis om anvendelse af 15 %-reglen, gør de sagsøgte alligevel et sådant anbringende om en fast administrativ praksis gældende. Dette er der naturligvis ikke grundlag for, jf. nedenfor afsnit 2.4.

2.1 Boafgiftsloven og Højesterets afgørelser om 15 %-reglen

Det følger af boafgiftslovens §§ 12 og 27, at både aktiver i dødsboer og gaver skal værdiansættes til deres handelsværdi, dvs. til det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved salg på det åbne marked.

Højesteret har 4 gange taget stilling til 15 %-reglen, og i den seneste dom af 30. november 2023 anføres - efter gengivelsen af indholdet af boafgiftslovens § 27 - om de hidtidige domme:

"Højesteret har i kendelse af 8. marts 2016 (UfR 2016.2126) fastslået, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning), medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Det følger af Højesterets kendelse af 26. april 2021 (UfR 2021.2382), at "særlige omstændigheder" kræver, at der er tale om særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende faste ejendom. 15 %-reglen skal anvendes på samme måde, uanset om der er tale om beregning af arveafgift eller gaveafgift, jf. herved Højesterets dom af 18. oktober

2022 (UfR 2023.307)." 

Højesterets kendelser/domme fra 2016, 2021 og 2022 er medtaget MS107, MS125 og MS129.

Højesteret har med UfR 2016.2126 HK og i UfR 2023.307 H desuden fastslået, at der hverken på dødsboområdet eller for gaver var påvist nogen fast administrativ praksis for, at en værdiansættelse, der ikke afviger mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af skattemyndighederne på gaveområdet.

Højesteret har hermed allerede taget stilling til anbringender om en hævdet fast administrativ praksis, som sagsøgte også gør gældende i den foreliggende sag, jf. herom nedenfor afsnit 2.4. De sagsøgte påberåber sig i denne forbindelse en del af det meget omfattende materiale i form af administrative forskrifter, udskrifter fra skat.dk, afgørelser og ministersvar m.v., som blev påberåbt af parterne for Højesteret i de to sager.

Hvorvidt der i en sag foreligger særlige omstændigheder, beror efter kriteriets natur på en samlet konkret vurdering i det enkelte tilfælde.

I UfR 2021.2382 HK anførte Højesteret, at værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Højesteret fandt, at skattemyndighedernes beregninger ud fra generel prisstatistik og lignende, som var foretaget i forbindelse med skattemyndighedernes behandling af sagen, dvs. efter familiehandlen, ikke i sig selv kan medføre, at der foreligger særlige omstændigheder. Der skal således ’noget mere’ til, nemlig et konkret holdepunkt vedrørende selve den pågældende ejendom som viser, at den reelle handelsværdi afviger væsentligt fra den offentlige vurdering.

Hvis der på tidspunktet for familiehandlen foreligger et eller flere sådanne konkrete holdepunkter, som viser, at den offentlige ejendomsvurdering afviger væsentligt fra handelsværdien, er der ikke anledning til, at det offentlige skal bære nogen risiko. Risikoen er i så fald afklaret, og der er dermed ikke et sådant indrettelses- eller beskyttelseshensyn for ejeren, at boligejeren skal kunne forlade sig på den offentlige vurdering og herved opnå en beskatning af det overdragne aktiv under markedsværdien.

Et holdepunkt kan eksempelvis være, at en ejendom, som ifølge den offentlige vurdering har en værdi på 3 mio. kr., er ombygget for 2 mio. kr. siden den seneste vurdering, jf. herved også værdiansættelsescirkulærets pkt. 8. Tilsvarende vil gælde, hvis en ejendom med en offentlig vurdering på 3 mio. kr. forud for familiehandlen er købt af tredjemand for 5 mio. kr., sml. herved UfR 2023.307 H (hvor parterne ved familiehandlen var bekendt med kommunens ønske om at købe ejendommen for 5 mio. kr.) og SKM2022.3.ØLR. Og dette gælder også, hvis en sagkyndig, f.eks. en ejendomsmægler eller et realkreditinstitut, har vurderet, at en ejendom har en handelsværdi på 5 mio. kr., mens den offentlige ejendomsvurdering udgør 3 mio. kr., jf. boafgiftslovens § 12, stk. 2, hvorefter handelsværdien i dødsboer i vidt omfang fastsættes efter sagkyndige erklæringer, og Højesterets dom af 30. november 2023.

Ved bedømmelsen af, om der foreligger særlige omstændigheder, indgår det tidsmæssige aspekt, jf. i den forbindelse Højesterets dom af 30. november 2023. Højesteret stadfæstede Vestre Landsrets dom og fastslog herved bl.a., at en realkreditbelåning i sig selv kan begrunde fravigelse af 15 %-reglen, hvis belåningen "viser", at den offentlige ejendomsvurdering er for lav, og at dette må bero på en samlet konkret vurdering i det enkelte tilfælde af bl.a. forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering og den tidsmæssige sammenhæng mellem belåningen og overdragelsen af ejendommen. Højesteret fastslog desuden, at det ikke er afgørende, om belåningen er sket før eller efter den offentlige vurdering. I den konkrete sag lagde Højesteret bl.a. vægt på, at ejendommene var blevet vurderet med henblik på realkreditbelåning, der for 3 af ejendommene fandt sted ca. 1525 måneder forud for familieoverdragelsen, og dermed forud for den seneste offentlige ejendomsvurdering.

I administrativ praksis har Landsskatteretten og Skatterådet fundet, at der foreligger særlige omstændigheder i tilfælde, hvor der er væsentlig forskel mellem familieprisen inden for 15 % af den offentlige vurdering og købsprisen fra tredjemand i op til ca. 3 år før familiehandlen, jf. eksempelvis Skatterådets afgørelser i SKM2021.498.SR og SKM2021.502.SR og blandt Landsskatterettens afgørelser f.eks.

SKM2023.38.LSR, SKM2023.132.LSR og SKM2023.505.LSR. 

2.2 Der foreligger særlige omstændigheder i den konkrete sag

Der foreligger særlige omstændigheder, som indebærer, at skattemyndighederne ikke skal acceptere, at A ved aftale af 24. marts 2020 overdrog ejendommen Y1-adresse,

(red.postnr.nr1.fjernet) Y4-bydel, til sønnen B for en pris på 1.950.000 kr.

A havde nemlig købt ejerlejligheden af tredjemand ved aftale af 28. november 2018, dvs. ca. 16 måneder tidligere, for 3.850.000 kr. 

Prisen ved den forudgående overdragelse mellem uafhængige parter er et konkret holdepunkt, som viser, at handelsværdien er væsentligt højere end den offentlige vurdering, der siden 1. oktober 2013 har udgjort 1.700.000 kr.

Når man har købt af en uafhængig tredjemand for det dobbelte af, hvad man handler for 16 måneder senere i familiehandlen, så foreligger der særlige omstændigheder, som indebærer, at skattemyndighederne ikke skal acceptere, at ejendommen overdrages efter 15 %-reglen.

Det påhviler de sagsøgte at føre bevis for, at den meget markante prisforskel kan forklares med et betydeligt værdifald i markedet, og denne bevisbyrde er ikke løftet.

De sagsøgte har således ikke løftet bevisbyrden for, at handelsværdien skulle være faldet væsentligt, endsige være halveret i tiden fra moderens køb og indtil salget til sønnen.

Tværtimod fremgår det af statistik fra (red.hjemmeside.nr1.fjernet) om priser for ejerlejligheder i postnummer (red.postnr.nr1.fjernet), at der samlet set fra købet i 4. kvartal 2018 og indtil 1. kvartal 2020 havde været en prisstigning. Der havde ganske vist været mindre prisfald til og med 3. kvartal 2019, men disse blev opvejet af prisstigninger i 4. kvartal 2019 og 1. kvartal 2020. Der er ingen holdepunkter for at antage, at værdien af den konkrete ejerlejlighed ikke skulle følge det generelle markedsniveau.

2.3 Skattestyrelsens skøn over ejendommens handelsværdi

Når der som her foreligger særlige omstændigheder, skal ejendommens værdi fastsættes skønsmæssigt.

Skattestyrelsen fastsatte skønsmæssigt værdien til 3.950.000 kr. på baggrund af en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen om handelsværdien.

Skattestyrelsen opgjorde herefter gaveafgiften til 294.304 kr., som med renter blev opkrævet hos B og med A som solidarisk hæftende. Opgørelsen af kravet er ubestridt.

Det påhviler de sagsøgte, som anfægter skattemyndighedernes skøn, at løfte bevisbyrden for, at skønnet hviler på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat, jf. f.eks. UfR 2016.191 H og UfR 2018.1215 H.

De sagsøgte har ikke løftet bevisbyrden for, at Skattestyrelsens skøn over handelsværdien til 3.950.000 kr. kan tilsidesættes. De sagsøgte har således ikke ved syn og skøn eller på anden sikker måde godtgjort, at skønnet hviler på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Ejendommen blev købt fra tredjemand i november 2018 for 3.850.000 kr., og de sagsøgte har som nævnt ikke påvist, at ejendommen tabte i værdi frem til marts 2020 - tværtimod var priserne stigende i området, også i 2020 under corona-krisen. 

Der er snarere tale om et lempeligt skøn. Fra 4. kvartal 2018 og indtil 1. kvartal 2020 steg de gennemsnitlige priser i området fra 45.286 kr. pr. m2 til 47.220 kr. pr. m2, svarende til en prisstigning på 4,3 %. Hvis prisudviklingen for den omhandlede ejerlejlighed fulgte med markedet, ville værdien være steget fra 3.850.000 kr. til 4.015.550 kr., det vil sige til en værdi på 65.500 kr. højere end ifølge Skattestyrelsens skøn.

De sagsøgtes generelle henvisninger til corona-krisen og til nogle artikler herom fører ikke til, at skønnet kan tilsidesættes. De sagsøgtes henvisning til oplysninger om køb af én anden ejendom beliggende i området (Y1-adresse), som der ikke foreligger nærmere oplysninger om, udgør heller ikke grundlag for, at skønnet kan tilsidesættes.

Hvis de sagsøgte løftede deres bevisbyrde for, at skønnet kan tilsidesættes - hvilket ikke er sket - måtte sagen hjemvises ifølge de sagsøgtes mere subsidiære påstand.

2.4 De sagsøgtes anbringender om en fast administrativ praksis

I forbindelse med sagens administrative behandling gjorde de sagsøgte den indsigelse gældende, at det følger af en fast administrativ praksis, at de har krav på overdragelse af ejerlejligheden efter 15 %-reglen.

Skattestyrelsen fandt ikke, at der ifølge nogen administrativ praksis er et retskrav på anvendelse af 15 %-reglen.

Landsskatterettens afgørelser er i øvrigt heller ikke udtryk for, at de sagsøgte fik medhold i, at der foreligger en sådan fast administrativ praksis, som de kan støtte ret på. Landsskatteretten fandt derimod

(fejlagtigt, jf. ovenfor), at der ikke foreligger særlige omstændigheder.

Den foreliggende sag er anlagt den 1. juli 2022, og i stævningens afsnit 4.4. s. 13-16, har ministeriet redegjort for ministeriets anbringender om, at der ikke er påvist nogen praksis, som ville kunne afskære opkrævning af gaveafgift. Ministeriet henviser herved til anbringenderne i stævningen, der ikke er anledning til at gentage her.

Efter sagens anlæg har Højesteret nemlig den 18. oktober 2022 afsagt den første dom om 15 %-reglen på gaveområdet, UfR 2023.307, og hermed fastslået, at det ikke er godtgjort, at der foreligger en fast administrativ praksis for, at en værdiansættelse, der ikke afviger mere end 15 % fra den kontante ejendomsværdi, altid skal lægges til grund af skattemyndighederne på gaveområdet.

De sagsøgte har påberåbt sig dele af det meget omfattende materiale, som Højesteret allerede har taget stilling til, og der er ikke noget grundlag for at nå et andet resultat om praksis end Højesteret.

De sagsøgte har desuden henvist til, at skattemyndighederne i november 2018 godkendte gaveanmeldelse i forbindelse med As overdragelse af ejendommen Y2-adresse, til sine sønner.

Selv hvis omstændighederne svarede til den foreliggende sags omstændigheder, kan en sådan enkeltstående godkendelse vedrørende overdragelse af en anden ejerlejlighed under ingen omstændigheder etablere en fast administrativ praksis m.v., som kunne give de sagsøgte krav på, at den omhandlede ejerlejlighed kan overdrages i strid med boafgiftslovens § 27 som fortolket af Højesteret.

Omstændighederne svarer imidlertid ikke til hinanden, men er væsensforskellige. Ejendommen Y2-adresse, var erhvervet af A i september 2013, og ejertiden ved overdragelsen til sønnerne i 2018 var dermed mere end 5 år og altså væsentligt længere end for den foreliggende ejendom. Der er ingen eksempler på, at skattemyndighederne har fundet, at der foreligger særlige omstændigheder ved en sådan ejertid på mere end 5 år. …"

A og B har i deres påstandsdokument anført:

"…

Sagsøger har gjort gældende, at A og B i forhold til aftalen i marts 2020 skal fratages deres ret til at handle ejendommen til en pris fastsat efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret fra 1982. 

Sagsøger har gjort gældende, at sagsøger har mulighed for at tilsidesætte prisen, hvis sagsøger mener, at der foreligger "særlige omstændigheder". 

Sagsøgers opfattelse bestrides med følgende overordnede anbringender: 

1.      Sagsøgte har ret til at indrette sig efter de retningslinjer, som Skattestyrelsen selv har udmeldt som gældende praksis 

2.      Der er ikke i sagsøgtes sag grundlag for at påstå, at der foreligger "særlige omstændigheder", som bevirker, at 15 %-reglen kan fraviges 

3.      Skattestyrelsen har ikke løftet bevisbyrden for ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet 

Ad. 1. Skattestyrelsens retningslinjer  

Sagen er ikke, som man kunne få indtryk af ved at læse sagsøgers processkrifter i første omgang et spørgsmål om "særlige omstændigheder". 

Sagen er primært en sag om forudberegnelighed og retssikkerhed for borgerne. 

Sagens hovedproblemstilling er, hvorvidt myndighederne kan administrere med en "skjult" praksis, der er i strid med den praksis, som myndighederne selv udmelder til borgerne som udtryk for gældende praksis. 

Skatteministeriets synspunkt synes at være, at man som offentlig myndighed kan melde en praksis ud som gældende, samtidig med at man internt opererer med en anden og mere restriktiv praksis, som man ikke offentliggør, men alligevel følger. 

Som borger ville man i ovennævnte tilfælde forvente, at domstolene trak en streg i sandet, og sikrede at myndighederne overholdt forvaltningsretten, herunder sikrede at myndighederne opererer efter de retningslinjer, som man melder ud som offentlige.

Hvis denne streg ikke trækkes, så har det flere konsekvenser. 

For det første risikerer man, at myndighederne slækker på retssikkerheden, hvis myndighederne får den opfattelse, at man frit og med tilbagevirkende kraft kan administrere i strid med den praksis, man har udmeldt til borgerne som den gældende. Sidstnævnte er faktisk et problem som vokser i indeværende år, hvor der løbende sker tilsidesættelse med tilbagevirkende kraft af den praksis, der er blevet administreret efter i årevis. 

Dette er et retssikkerhedsmæssigt stort problem, da man som skatteyder stilles i en rigtig sårbar situation. 

En anden ulempe ved at praksis tilsidesættes med tilbagevirkende kraft er, at det fører til en stor mængde sager, som kunne være undgået, hvis praksisændringen var blevet meldt ud før den trådte i kraft. Ændring af praksis med tilbagevirkende kraft fører dermed til spild af ressourcer hos både det offentlige og borgerne, og i tillæg hertil tabt tillid fra borgerne i forhold til skattemyndighederne. 

Derudover betyder det, at man som borger får sværere ved at være en lovlydig skatteborger, fordi man kan jo aldrig helt være sikker på, hvad gældende ret er, hvis skattemyndighederne er frit stillet i forhold til med tilbagevirkende kraft at tilsidesætte de retningslinjer, de selv melder ud som gældende. 

På tidspunktet for A og Bs aftale i marts 2020, fremgik gældende ret for fastsættelse af overdragelsespris i familieforhold af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, dvs. Værdiansættelsescirkulæret, som har hjemmel i boafgiftsloven. 

Af Værdiansættelsescirkulærets pkt. 2 fremgår, at aktiver i forhold til gaveafgiftsberegning skal sættes til aktivernes handelsværdi:

"De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes til deres handelsværdi på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved handelsværdien forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i fri handel." 

Når der er tale om overdragelse af fast ejendom fremgår det klart af cirkulærets punkt 5 og punkt 6, at parternes værdiansættelse skal lægges til grund som handelsprisen, hvis den maksimalt afviger 15 % fra seneste offentliggjorte ejendomsværdi. 

Det vil sige, at der i cirkulæret er et retskrav på 15 %-reglen:

"5. Skatteforvaltningen skal påse, at værdien i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen svarer til handelsværdien på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen 

Til brug herfor fastsættes følgende regler om, inden for hvilke grænser Skatteforvaltningen skal acceptere værdiansættelsen."

og

"6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2A.  

Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.  

 

Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien." 

Skattedepartementets redegørelse i TfS 1984.418 indeholder et væsentligt bidrag til forståelsen af værdiansættelsescirkulæret, idet det her forklares, at formålet med 15 %-reglen er, at indskrænke myndighedernes ret til at tilsidesætte skatteydernes værdiansættelse i bo- og gaveafgiftssager. 

Det er her vigtigt at understrege, at dette alene gælder i forhold til bo- og gaveafgift, men ikke i alle andre relationer, da cirkulæret kun gælder for bo- og gaveafgiftssager. 

Myndighederne forpligtes derved i bo- og gaveafgiftssager at lægge til grund, at den offentlige ejendomsværdi er udtryk for ejendommens handelsværdi. 

Baggrunden er, at reglerne skal være let administrerbare, og så lægges der vægt på, at skattemyndighederne må være nærmest til at bære risikoen for, at den offentlige værdi måtte være fejlbehæftet, jf. uddrag fra TfS 1984.418:

"Værdiansættelsescirkulæret har bevirket en indskrænkning i den adgang, som myndighederne i henhold til KSL §16, stk. 3 og 4, har til at lade fast ejendom vurdere. Kontantejendomsværdien vil være afgørende, og denne anses at være udtryk for ejendomsværdien i handel og vandel jf. vurderingslovens §6, jf. §10 og §6 a. Skattemyndighederne kan således ikke lade ejendommen vurdere, hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi ligger inden for +/- 15%. 

Skattedepartementet har udtalt, at der ved udfærdigelsen af cirkulære nr.

185 af 17/11 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer

m.v. og ved gaveafgiftsberegning bevidst er foretaget en indskrænkning i den adgang, som skatte- og afgiftsmyndighederne i henhold til kildeskattelovens § 16, stk. 3 og 4, har til at lade en fast ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten. Man har for at gøre reglerne om værdiansættelse af faste ejendomme lettere at praktisere både for boet eller parterne i en gaveoverdragelse og for skatte- og afgiftsmyndighederne valgt at anvende den relevante kontantejendomsværdi direkte ved efterprøvelse af værdiansættelsen. Det bemærkes herved, at kontantejendomsværdien antages at være udtryk for ejendommens værdi i handel og vandel ved kontant betaling på det for vurderingen afgørende tidspunkt (vurderingsterminen), jf. vurderingslovens § 6, jf. § 10 og § 6 A. Skattemyndighederne kan således ikke lade ejendommen vurdere, hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi ligger indenfor plus/minus

15 pct. af kontantværdien." 

……………………  

"Da det offentlige må anses for at være nærmest til at bære risikoen for, at den af vurderingsmyndighederne fastsatte kontantejendomsværdi eventuelt er for lav, finder skattedepartementet, at skatte- og afgiftsmyndighederne må være afskåret fra at lade en ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten, hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi efter reglerne i cirkulærets punkt 5 højst er 15 pct. højere eller lavere end den relevante kontantejendomsværdi, jf. cirkulærets pkt. 6, 2. afsnit." 

…………………… 

"Som anført ad spørgsmål 1), finder skattedepartementet ikke, at skatte- og afgiftsmyndigheden kan lade en ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten, når værdiansættelsen omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den relevante kontantejendomsværdi.

Dette må gælde, uanset om udlægsmodtage-ren/gavemodtageren kort tid efter udlægget/gaveoverdragelsen sælger ejendommen til en kontantpris, der er væsentlig højere end værdiansættelsen. Det bemærkes i den forbindelse, at da udlægsmodtageren/gavemodtageren skal anvende udlægsværdien som anskaffelsessum ved det senere salg, jf. § 14, stk. 2, i lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, vil fortjenesten som følge af den "lave" anskaffelsessum typisk blive beskattet ved udlægs-modtagerens/gavemodtagerens salg af ejendommen kort tid efter udlægget/gaveoverdragelsen.

  

Spørgsmål 4 må derfor besvares benægtende.

 

Har udlægsmodtageren derimod videresolgt ejendommen inden indgivelsen af boopgørelsen, vil oplysningerne om den opnåede kontantpris kunne indgå ved overvejelserne af, om værdiansættelsen eventuelt bør ændres." 

Det fremgår ikke af cirkulæret fra 1982, at myndighederne kan fravige 15 %-reglen ved "særlige omstændigheder". 

Fravigelse ifølge værdiansættelsescirkulæret gøres kun, hvis ejendommen siden senest offentliggjorte ejendomsvurdering har undergået faktiske og retlige ændringer, jf. cirkulærets pkt. 8: 

"Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien." 

I forbindelse med vedtagelse af boafgiftsloven i 1995 videreføres principperne i værdiansættelsescirkulæret og den praksis, der er etableret på området, jf. at det af lovbemærkningerne til boafgiftsloven fremgår, at værdiansættelsescirkulærets principper fortsat vil være gældende efter vedtagelsen af loven, jf. uddrag fra bemærkningerne til § 12 i LFF 1995-05-04, nr. 254: 

"Principperne i Skattedepartementets cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning og den praksis, der er etableret på området, vil fortsat være gældende efter vedtagelsen af lovforslaget." 

Det vil sige, at ved lovændringen i 1995 ophæves 15 %-praksis nærmest til lov. 

Ovennævnte meget håndfaste forståelse af 15 %-reglen gentages af Skatteministeren i TfS 1999.705, hvor ministeren citeres for følgende: "Ved forældres salg af en ejerlejlighed til deres barn vil der være tale om en situation, hvor man skal vurdere, om der foreligger en gave fra forældrene til barnet. Hvis forældrene sælger alt for billigt til barnet, kan der foreligge en afgiftspligtig gave. Efter de gældende regler er der mulighed

for, at forældre kan sælge en lejlighed til barnet til en pris, der ligger op til 15 pct. under ejendomsvurderingen, uden at der foreligger en gaveafgiftspligtig gave.  

Dette fremgår af cirkulære nr. 185 af 17/11 1982 til den tidligere arve- og gaveafgiftslov, som skattemyndighederne stadig er bundet af.

 

Dette betyder, at skattemyndighederne hverken i relation til barnet eller i relation til forældrene kan tilsidesætte en overdragelsessum, der opfylder ovennævnte 15 pct.-regel. Da en pris svarende til 15 pct. under vurderingen vil kunne ligge væsentligt under handelsprisen, vil barnet her kort tid efter kunne sælge lejligheden til den højere handelsværdi. Hvis blot barnet har boet i lejligheden i den periode, hvor barnet har stået som ejer af lejligheden, vil denne gevinst være skattefri efter den såkaldte parcelhusregel i ejendomsavancebeskatningsloven.  

 

Efter min opfattelse er der ingen begrundelse for at opretholde den nævnte 15 pct.-regel, slet ikke med de nye regler vedrørende gaveafgift, hvor det afgiftspligtige beløb, som en forælder kan forære sit barn, er sat væsentligt op. 

15 pct.-reglen vil derfor ved først givne lejlighed blive ophævet i forbindelse med en revision af cirkulæret fra 1982.  

Det relevante i ovennævnte ministersvar er særligt, at det ses, at ministeren er af den opfattelse, at ændring af 15 %-praksis kræver en revision af værdiansættelses-cirkulæret. 

Revisionen af 1982 trækker imidlertid ud, og der sker ikke i de 20 følgende år nogen ændring af cirkulæret for så vidt angår fast ejendom. 

Derimod sker der i 2015 en ændring af Værdiansættelsescirkulæret for så vidt angår retningslinjerne for værdiansættelse af kapitalandele, dvs. aktier og anparter, idet man i 2015 afskaffer retten til at overdrage kapitalandele til den såkaldte formueskattekurs. Dette sker ved cirkulære 9054 af 4. februar 2015. 

Cirkulære nr. 9054 dokumenterer, at skattemyndighederne i 2015 har den opfattelse, at en ændring af Værdiansættelsescirkulæret kræver et nyt cirkulære, sådan at borgerne har mulighed for at indrette sig, jf. uddrag fra cirkulære 9054: 

"I cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning ophæves punkterne 17 og 18. 

 

§ 2  

Cirkulæret træder i kraft den 5. februar 2015 og har virkning for værdiansættelse af aktier m.v., hvor det tidspunkt, der skal lægges til grund ved værdiansættelsen, er den 5. februar 2015 eller senere."

 

Da der, som nævnt ovenfor, ikke i årene frem til og med 2020 er vedtaget nogen ændring af Værdiansættelsescirkulæret for så vidt angår fast ejendom, danner Værdiansættelsescirkulæret derfor fortsat grundlag for den beskrivelse af gældende ret, som fremgår af Skattestyrelsens juridiske vejledning på tidspunktet for Aog Bs overdragelse i 2020", jf. uddrag fra juridisk vejledning, 2020. afsnit C.H.2.1.8.2. Her fremgår følgende: 

"Ved visse familieoverdragelser efter 15 pct.-reglen i værdiansættelsescirkulæret er det muligt at basere sig på kontantejendomsværdien ved den ejendomsvurdering, der senest er bekendtgjort for parterne i gaveoverdragelsen forud for overdragelsen, når gaveafgiften skal beregnes. Se CIR nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning."  

Læser man juridisk vejledning igennem i de relevante afsnit i foråret 2020, står der intet sted, at Skattestyrelsen ved overdragelse i levende live havde mulighed for at fravige 15 %-reglen ved "særlige omstændigheder". 

Skattestyrelsen har ikke efterfølgende frem til foråret 2023 ændret beskrivelsen af gældende praksis i juridisk vejledning, jf. at praksis i juridisk vejledning i foråret 2023, afsnit C.H.2.1.8.2 fortsat beskrives som følger:

"Overdragelser indenfor gaveafgiftskredsen  

Ved visse familieoverdragelser efter 15 pct.-reglen i værdiansættelses-cirkulæret er det muligt at basere sig på kontantejendomsværdien ved den ejendomsvurdering, der senest er bekendtgjort for parterne i gave-overdragelsen forud for overdragelsen, når gaveafgiften skal beregnes. Se CIR nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.  

Muligheden for at fravige ved særlige omstændigheder fremgik heller ikke af den vejledning, som Skattestyrelsen i 2018 og frem offentliggjorde på sin hjemmeside, www.skat.dk til borgerne om reglerne.  Her fremgik følgende retningslinjer for, hvornår man ikke behøver at anmode om bindende svar fordi det "slet ikke er nødvendigt at bede om det, fordi reglerne ligger helt fast":

 

Som det fremgår, var spørgsmålet om salgspriser ved salg til nærtstående én af de situationer, hvor styrelsen ikke fandt det nødvendigt at bede om bindende svar. 

Klikkede man på linket, "Salgspris ved salg til nærtstående (pdf)", fremkom følgende skema:

 

Af skemaet ses, at salgsprisen ved overdragelse til nær familie kan godkendes, hvis den ikke afviger mere end 15 % fra senest offentlige vurdering. Det fremgik også, at i det omfang man så fraveg 15 %-værdien, skulle man betale afgift af forskellen mellem den aftalte pris, og så den pris, som følger af 15 %-reglen. 

Af anvisningen fremgår med andre ord, at man er forpligtet til at sætte prisen inden for 15%-reglen, da man ellers vil blive pålagt gaveafgift. 

Det vil sige, at Skattestyrelsen på www.skat.dk informerede borgerne om, at det ikke var nødvendigt at søge et bindende svar ved familiehandler, hvor parterne handlede til 15 %-reglen, da "reglerne lå helt fast". 

Som borger kan man dermed ikke have været i tvivl om, at man havde ubetinget ret (men faktisk også pligt) til at handle til 15 %-reglen, hvis lejligheden var vurderet som fri. 

Tilsvarende var der på overdragelsestidspunktet ingen administrativ praksis om særlige omstændigheder, og dermed heller ingen afgørelser, som i gaveafgiftssager gav Skattestyrelsen mulighed for at afvise 15 %reglen med henvisning til "særlige omstændigheder".

Der kan tværtimod henvises til SKM 2007.431 LSR, hvor en far kunne sælge en ejendom efter 15 %-reglen, dvs. til 1,87 mio. kr., selv om han året før havde givet 2,65 mio. kr. for ejendommen, jf. Landsskatterettens præmisser: 

"Det er herefter Landsskatterettens opfattelse, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse, der ligger inden for de i cirkulæret angivne retningslinier. Uanset at markedsværdien for den i den foreliggende sag omhandlede ejendom må antages at være højere end den seneste offentlige ejendomsvurdering -15 %, har myndighederne herefter ikke mulighed for at tilsidesætte parternes værdiansættelse." 

Sammenfattende kan man dermed konkludere, at den udmeldte praksis fra skattemyndighedernes side i foråret 2020 var, at 15 %-reglen var gældende ret, og intet sted i den praksis, som Skattestyrelsen meldte ud til borgerne, fremgik, at praksis kunne fraviges ved "særlige omstændigheder".

Højesteret havde ganske vist i en kendelse fra 2016, SKM 2016.279 HR givet skattemyndighederne medhold i, at et dødsbo ikke havde ret til at anvende 15 %-reglen. Men kendelsen var helt konkret møntet på en bestemt situation for et dødsbo, hvor arvinger havde aftalt, at den ene skulle give afkald mod at erhverve ejendomme efter 15 %-reglen. Kendelsen gav ikke i de efterfølgende år anledning til nogen offentliggjort ændring af praksis fra skattemyndighedernes side. Så som borger kan man ikke få det indtryk, at Højesterets kendelse fra 2016 ændrer noget i praksis.

Skatteministeriet har gjort gældende, at det er skatteyder, som skal dokumentere, at der eksisterer en fast praksis, hvis man vil gøre denne gældende. 

Dette er at vende tingene helt på hovedet. 

Som det er beskrevet ovenfor, er det skattemyndighederne som i både lovbemærkninger, cirkulærer og juridisk vejledning meget entydigt fastslår, at 15 %-reglen er gældende praksis. 

Intet sted i den praksis, som skattemyndighederne melder ud, fremgår, at 15 %- reglen kan fraviges ved "særlige omstændigheder". 

Højesterets kendelse fra 2016 har som det fremgår ovenfor ikke givet anledning til nogen ændring i den udmeldte praksis, selv om Skatteministeriet har haft 4 år hertil, hvis man ønskede dette.

Når myndighederne udmelder en praksis som gældende praksis, kan det ikke være borgerne som skal dokumentere, at den udmeldte praksis er den gældende. 

Dette må borgerne have ret til at gå ud fra, og dermed må borgerne have ret til at disponere på grundlag af de udmeldte retningslinjer, jf. at myndighederne jo har oplyst at der er tale om gældende praksis. 

Det følger af gældende forvaltningsretlige principper, at man som borger har en ubetinget ret til at disponere i overensstemmelse med den praksis, som beskrives i cirkulærer og i juridisk vejledning. Dette må endvidere gælde for vejledninger, som offentliggøres på skatteministeriets hjemmeside, jf. de ovennævnte uddrag fra Skattestyrelsens hjemmeside. Dette gælder naturligvis særligt, når praksis er lovfæstet, som det er tilfældet med 15 %-praksis. 

Der kan til støtte herfor henvises til juridisk vejledning afsnit A.A.7.1.3, hvor dette fremgår klart:

"Den administrative praksis indarbejdes løbende i den generelle beskrivelse af praksis, der fremgår af Skatteforvaltningens juridiske vejledninger, styresignaler og øvrige offentliggjorte beskrivelser af praksis. Se SKM2018.348.SKTST, hvoraf bl.a. fremgår, at da Den juridiske vejledning, herunder styresignaler og meddelelser fra de enkelte styrelser, fastlægger gældende praksis, kan borgere og virksomheder støtte ret herpå i det omfang, at denne praksis ikke klart er i uoverensstemmelse med højere rangerende retskilder. Dette er er fastslået i domspraksis.

  

Se også uddrag fra det citerede styresignal i SKM.2018.348.SKTST, hvor følgende fremgår:

"6. Forholdet til Den juridiske vejledning Den juridiske vejledning udgør sammen med regelgrundlaget administrationsgrundlaget for Skatteforvaltningen og er bindende for medarbejderne, medmindre vejledningens indhold klart ikke er i overensstemmelse med højere rangerende retskilder.  

Den juridiske vejledning er udtryk for Skatteforvaltningens opfattelse af gældende praksis og har cirkulærestatus. Vejledningen angiver gældende ret på offentliggørelsestidspunktet og er fremadrettet.  

Styresignaler og SKM-meddelelser skal indarbejdes i Den juridiske vejledning i forbindelse med den halvårlige ajourføring."

 

Der kan også henvises til Skattestyrelsens opslag på platformen, (red.socialt.medie.nr1.fjernet). Her ses det ret klart, at Skattestyrelsen er af den opfattelse, at Den juridiske vejledning udtrykker gældende ret, og det ses i den forbindelse, at dette skal bidrage til retssikkerheden: 

"Det er i virkeligheden en super nørdet opgave.  

 

Sådan lyder det fra jurist IA, der er en af flere medarbejdere, som bidrager til at opdatere Den juridiske vejledning. Vejledningen er Skattestyrelsens opfattelse af gældende praksis og grundlaget for at administrere skattelovgivningen. Den er på ca. 20.000 sider og er et bidrag til retssikkerheden."  

Skattestyrelsen må vide, at et indlæg på (red.socialt.medie.nr1.fjernet) kommer ud til en meget stor kreds af borgere. Skattestyrelsen har som offentlig myndighed ikke den frihed at offentliggøre ovennævnte på (red.socialt.medie.nr1.fjernet), hvis ikke indlægget er udtryk for Skattestyrelsens opfattelse.

Det følger modsætningsvist af ovennævnte uddrag og praksis, at skattemyndighederne ikke kan tilsidesætte en skatteyders krav på at kunne indrette sig i overensstemmelse med den praksis, som fremgår af juridisk vejledning, her 15 %-praksis. 

Baggrunden for ovennævnte er naturligvis, at man som borger skal have mulighed for at kende sin retsstilling, så man kan træffe sine dispositioner på et oplyst skattegrundlag, og ikke skal kunne risikere at "tæppet så og sige trækkes væk" efterfølgende, herunder så man ikke kan anklages for at have overtrådt lovgivningen.

I nærværende sag ønsker skattemyndighederne at komme igennem med, at skatteborgerne ikke skal have den beskyttelse at kunne stole på skattemyndighedernes udmelding. Skattemyndighedernes opfattelse er, at man fra myndighedernes side skal have lov at operere med en skjult praksis i strid med den praksis som skattemyndighederne selv har udmeldt den gældende. 

Hvis man tilsidesætter A og Bs ret til at anvende 15 %-reglen er der tale om at trække tæppet væk, da der er handlet helt i overensstemmelse med ovenstående praksis og den lovfæstelse heraf fra lovændringen i 1995, som utvivlsomt var gældende på overdragelsestidspunktet.

Det bør her også tillægges vægt, at parterne tidligere havde handlet efter 15%-reg-len og derfor var i berettiget god tro om, at Skattestyrelsen var enig i, at 15%-reglen var gældende ret.

På det grundlag må det fastholdes, at skattemyndighederne er afskåret fra at tilsidesætte den aftalte pris, da den er fastsat i overensstemmelse med den praksis, som Skattestyrelsen har udmeldt som den gældende. 

 Ad 2. Praksis om særlige omstændigheder  

Det må afvises, at skattemyndighederne i sagsøgtes tilfælde kan tilsidesætte prisen med henvisning til at der skulle foreligge "særlige omstændigheder". 

Der kan ikke i de afsagte domme på nogen måde hentes støtte for, at der i sagsøgtes tilfælde foreligger en "særlig omstændighed". 

I de sager om særlige omstændigheder, som er afgjort af Højesteret, har det klare udgangspunkt været, at skatteyder har ret til at anvende 15 %reglen. 

Der kan her citeres fra SKM2021.279HR:

"Højesteret finder, at værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, 2. afsnit, efter sammenhængen med pkt. 48 og på baggrund af Skattedepartementets afgørelser af 24. september og 3. december 1984, skatteministerens besvarelse af 30. april 1990 og forarbejderne til boafgiftsloven indebærer, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %'s-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder." 

Og SKM.2021.267.HR:

"Højesteret har ved kendelse af 8. marts 2016 (UfR 2016.2126) fastslået, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %’s-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Kun hvis der foreligger særlige omstændigheder, vil skattemyndighederne kunne få udmeldt en sagkyndig til at vurdere handelsværdien af en udlagt ejendom. Værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav, jf. bl.a. TfS 1984.418. Dette gælder efter Højesterets opfattelse også, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført. Det forhold, at ejendomsvurderingen er blevet videreført uændret siden 2011/2012, kan i overensstemmelse med skattemyndighedernes tilkendegivelser ikke i sig selv udgøre en særlig omstændighed, der kan begrunde fravigelse af udgangspunktet om anvendelse af 15 %’s-reglen. At en udlejningsejendom som følge af generelle prisstigninger må antages at være steget i værdi i forhold til den seneste offentlige vurdering, kan således ikke i sig selv udgøre særlige omstændigheder, der kan begrunde ud-melding af sagkyndig vurdering." 

De tre sager, hvor Højesteret har tilsidesat skatteborgernes ret til at anvende 15 %- reglen har været helt konkrete tilfælde, som alle har den ting til fælles, at realiteten ikke afspejler formaliteten. Det gælder for alle tre sager, at man "taler med to tunger", dvs. at samtidig med at parterne anvender 15 %-reglen inter partes har man i tidsmæssig sammenhæng hermed en dialog med eksterne parter, hvor ejendommen værdiansættes til væsentligt afvigende priser.

Her må nævnes ovenfor citerede SKM2016.279.HR, hvor en arving udtog ejendomme efter 15%-reglen samtidig med, at arvingen gav arveafkald. Realiteten er her, at arvingen her betaler for at anvende 15 %reglen, hvilket må anses for at skulle indregnes i udlægsværdien. 

Et andet eksempel er Højesterets dom, UfR 2023.307 H, hvor en mor overdrog sin ejendom til sine fem døtre til den offentlige værdi - 15 %, dvs. 1,615 mio. kr., samtidig med at hun var i dialog med Hedensted Kommune om en pris for ejendommen på 5 mio. kr. Umiddelbart efter familiehandlen solgte døtrene ejendommen videre til kommunen til den pris, som var drøftet med deres mor. 

Et tredje eksempel er Højesterets dom af 30. november 2023, hvor en forælder gaveoverdrog ejendomme til sine to børn, A og B. Overdragelsen blev finansieret ved at børnene overtog kreditforeningslån, som væsentligt oversteg overdragelsessum-men. Som modpost udstedte forælderen gældsbreve til børnene. Det vil sige, at her godkendte kreditforeningen, at børnene overtog lån og dermed kom til at hæfte for lån, som væsentligt oversteg overdragelsesprisen, jf. uddrag fra dommen:  "Som nævnt overtog A og B i forbindelse med købet en prioritetsgæld i ejendommene, der var væsentligt større end den værdi, der fremgik af de offentlige ejendomsvurderinger. I hvert fald på denne baggrund tiltræder Højesteret, at der for alle fire ejendomme foreligger særlige omstændigheder, der begrunder en fravigelse af 15 %-reglen."  

De sager, hvor Højesteret har tilsidesat brug af 15 %-reglen kan ikke sammenlignes med A og Bs situation. 

Tilsvarende kan der ikke hentes støtte for sagsøgers påstand i domme om "særlige omstændigheder" fra landsretterne.

I SKM2022.3.ØLD var der tale om, at en skatteyder havde solgt en ejendom til sine børn og børnebørn. Ejendommen blev købt i september 2015 til 61,75 mio. kr. og blev solgt til børnebørn i december samme år til 32,3 mio. kr. - altså en ekstremt høj forskel. 

Domme, hvor Højesteret og landsretterne tilsidesætter parternes brug af 15 %-reglen med henvisning til "særlige omstændigheder" adskiller sig markant fra A og Bs Glahns situation på følgende meget væsentlige punkter:

-          I sagerne fra Højesteret gælder som nævnt, at der er tale om at realiteten ikke afspejler formaliteten, hvilket er helt i modsætning til Aog Bs situation, 

-          I alle domme var tale om situationer, hvor der ikke havde været en vurderingstermin mellem familiehandlen og den begivenhed, som myndighederne anså for en særlig omstændighed. I de pågældende sager havde myndighederne dermed ikke haft mulighed for at "værge for sig" ved at udsende nye vurderinger. Dette er i modsætning til, hvad der gælder i sagsøgtes sag, hvor der har været to vurderingsterminer mellem As køb og salg, hvor styrelsen kunne have valgt at ændre vurderingerne, hvilket styrelsen ikke valgte. Havde styrelsen valgt at udsende nye vurderinger havde der ikke været nogen sag for sagsøgte, hvilket i realiteten dokumenterer at sagen skyldes at ejendomsvurderingsområdet ligger underdrejet på 12 år. 

-          I dommene er tidsafstanden mellem familieoverdragelsen og begivenheden, som myndighederne anser for en særlig omstændighed meget kort. I de fleste af sagerne sag foregik handlerne og den særlige omstændighed samtidigt. Dette gælder også for seneste dom fra 30. november 2023, idet der jo her var tale om at børnene overtog lån, som væsentligt oversteg overdragelsesprisen. Dette er i modsætning til sagsøgtes sag, hvor der gik 1½ år. I relation til ejendomsmarkedet er 1½ år en lang tidshorisont, og det må afvises, at man kan basere en pris for en ejendom på, hvad der er betalt 1½ år tidligere. Dette gælder særligt, når der i mellemtiden indtræder ekstraordinære begivenheder, som her Coronakrisen, jf. nedenfor, hvor der er redegjort nærmere herfor. 

-          Derudover var i sagerne tale om væsentligt større afvigelser i priserne end i Aog Bs situation. 

Situationerne i de angivne domme afviger dermed på væsentlige punkter fra sagsøgtes sag og kan dermed på det grundlag ikke tillægges betydning i nærværende sag. 

Det må desuden afvises, at der kan hentes støtte i de afgørelser, som Skatterådet har afgjort. Dels er der ikke nogen klar linje i afgørelserne, idet rådet uden at dette nærmere kan forklares, har besluttet at godkende 15 % i nogle tilfælde og afvist i andre, fx blev der anset for at foreligge særlige omstændigheder i en sag, hvor der var en afvigelse på 57 %, SKM2021.502 mellem købspris og salgspris til barn, mens 15 %reglen kunne bruges, hvor der var en afvigelse på 54 %. Derudover er afgørelserne jo udtryk for Skatterådets selvopfundne retningslinjer, som rådet ikke kan begrunde i andet end, hvad rådet selv synes. 

Det virker ærligt talt lidt tilfældigt, hvornår skattemyndighederne mener at kortet med særlige omstændigheder kan trækkes. 

Der kan heller ikke hentes støtte i udmeldt praksis fra styrelsen. 

Styrelsen udsender ganske vist i maj 2020, dvs. efter parternes overdragelse, udkast til styresignal vedr. +/- 15 %-reglen om særlige omstændigheder i høring. 

Styresignalet fra 2020 offentliggøres imidlertid ikke, og står stadig i høringsportalen, 2 år senere, angivet med teksten "historisk - ikke gældende".  

Det må derfor antages, at Skattestyrelsen ikke har tænkt sig at indføre den i signalet skitserede praksis, hvorfor myndighederne naturligvis ikke kan administrere som om, der er tale om gældende praksis. 

Styrelsen har desuden i 2022 udsendt et nyt styresignal i høring, men dette er heller ikke offentliggjort på nuværende tidspunkt, men står også angivet som "historisk - ikke gældende" på Skattestyrelsens hjemmeside. 

Det gælder derudover, at nogen af de retningslinjer, som styrelsen angiver i signalet fra 2020 tilsidesættes af Højesteret i kendelsen fra foråret 2021, dvs. SKM2021.267 HR. 

Den manglende udmelding af praksis om særlige omstændigheder, som skattemyndighederne nu vil gøre gældende, bør falde tilbage på myndighederne selv. Der er tale om passivitet i helt uhørt omfang, som myndighederne må bære ansvaret for. 

Ovennævnte understøttes af, at det jo ikke er hensigten at ophæve 15 %-reglen, men at det tværtimod i forbindelse med vedtagelsen af ejendomsvurderingsloven i 2017 er besluttet, at 15 % reglen skal videreføres som en 20 %-regel, jf. cirkulære 9792 af 27. 9. 2021, som det dog pt. heller ikke vides, hvornår skal træde i kraft, jf. at det ikke er klart hvornår de nye offentlige vurderinger udsendes for de enkelte ejendomme, så den varslede 20 %-praksis kan indføres.

Det vil derfor sige, at det ikke er 15 %-praksis som skattemyndighederne egentlig har et udestående med, men derimod det forhold, at styrelsen anser de offentlige vurderinger som ikke retvisende. 

Dette kan imidlertid ikke være borgernes hovedpine. 

Den usikkerhed, som den manglende implementering af det nye vurderingssystem fører med sig, skal ikke komme skatteyderne til skade. Skattemyndighederne må være de nærmeste til at bære risikoen for at vurderingsområdet ligger underdrejet på 11. - 12. år. 

Jeg kan her henvise til, at Skattedepartementet helt tilbage i 1984 i TfS 1984, 418 DEP udtalte, at det offentlige må være nærmest til at bære risikoen for, at vurderingsmyndighederne fastsætter korrekte vurderinger. 

Dette har Højesteret som nævnt ovenfor gentaget i SKM2021.267 HR. 

Skattestyrelsen har i sagsøgtes sag kendskab til at ejendommen i slutningen af 2018 blev handlet til 3,95 mio. kr. Skattemyndighederne kunne have valgt at ændre den offentlige vurdering for 2019, hvis myndighederne havde fundet at købsprisen havde betydning herfor. Myndighederne valgte ikke at ændre vurderingen, og må derfor være bundet af 15 %-reglen. 

 

Ad. 3. Skattestyrelsens skøn - Anbringender til støtte for den subsidiære og mere subsidiære påstand  

Såfremt retten måtte finde, at skattemyndighederne har ret til at korrigere prisen, gøres det gældende, at korrektionen skal udgøre et væsentligt mindre beløb end 2 mio. kr., og at forhøjelsen af gaveafgiften dermed skal sættes væsentligt lavere. 

På tidspunktet for sagsøgtes overdragelse i marts 2020 var Corona-krisen netop brudt ud, og den officielle holdning blandt professionelle aktører indenfor ejendoms-branchen var, at Corona ville medføre et større prisfald for ejendomsmarkedet, særligt i storbyerne, jf. fx: 

- Nykredits boligmarkedsprognose: 

"Fremadrettet må vi dog berede os på, at tallene for boligmarkedet vil se helt anderledes og negative ud. Danmark er delvist lukket ned, arbejdsløsheden stiger, og den økonomiske usikkerhed, som coronavirus har skabt, vil også trække boligmarkedet nedad. Et boligkøb er for mange den største økonomiske beslutning gennem livet, og derfor vil færre have lyst til at træffe den beslutning, når der er stor usikkerhed om den økonomiske udvikling. Færre købere vil som udgangspunkt medføre et nedadrettet tryk på priserne. Samtidig har vi set boligrenterne stige ret markant, og selvom de er dalet lidt igen, så er det idag dyrere at lånet til et boligkøb end for få uden siden, hvilket også har en negativ påvirkning på boligmarkedet." 

-uddrag fra artikel af Curt Liliegren fra Boligøkonomisk Videnscenter, Bosætning og boligkøb før, under og efter COVID-19:

"Det var ventet, at boligmarkedet ville følge samfundsøkonomien ned i en bølgedal, og i begyndelsen så dette også ud til at ville ske. Den 14. marts 2020 strammede regeringen restriktionerne ved at lukke grænserne, og den 17. marts blev det annonceret, at forsamlinger over ti personer blev forbudt, og at storcentre, restauranter m.fl. blev lukket. Den meget håndgribelige nedlukning så ud til at dæmpe interessen for at købe/sælge bolig markant, og ejendomsmæglerne meldte, at al aktivitet var ophørt. I marts 2020 faldt prisen på ejerlejligheder i Danmark med 2,1 procent i forhold til måneden før, og i Region Hovedstaden var faldet 1,8 procent. Selvom boligpriser normalt kan svinge fra måned til måned, var denne nedgang på en enkelt måned markant. Det er et fald, man normalt kun vil se i december måned, der normalt er den svage måned i ejendomsstatistikken, der har sin egen form for sæsonudsving. Antal solgte ejerlejligheder lå i marts 2020 19 procent lavere end samme måned året før." 

-artikel i Information, d. 18. april 2020: 

"I marts blev der registreret 4.447 nye villaer til salg i Danmark, hvilket er 14 procent færre end samme måned sidste år. Andelen af solgte villaer er næsten uændret, mens andelen af solgte ejerlejligheder faldt med 35 procent i løbet af marts. Til gengæld var salget af sommerhuse 55 procent højere end normalt. Der er ingen tvivl om, at coronaepidemien sætter sig i boligmarkedet, vurderer økonomer. »Det er klart, at det, der sker lige nu, skaber en masse økonomisk usikkerhed. Folk mister deres job. Aktieformuerne falder. Det har både indflydelse på efterspørgsels- og udbudssiden på boligmarkedet. Købekraften falder, ligesom antallet af boliger til salg gør det. Det er en mekanisme, vi også kender fra andre nedgangstider,« siger Jakob Roland Munch, der er professor i økonomi på Y7-bys Universitet og medlem af formandskabet for De Økonomiske Råd." 

-Ritzau: "Coronakrisen: Store konsekvenser for ejendomsmarkedet 10.4.2020 08:19:10 CEST | EjendomDanmark:

"Ny analyse fra EjendomDanmark viser, at coronakrisen kan påvirke ejendomsmarkedet markant - og der kan være tale om tab i milliard-klassen. Sker det, vil også byggeriet og den finansielle sektor blive ramt i næste led. Coronakrisen har kastet en mørk skygge over økonomien i både Danmark og udlandet. Også ejendomsbranchen vil kunne blive hårdt ramt som følge af coronakrisen. Det viser en ny analyse fra erhvervsorganisationen EjendomDanmark. Her estimeres det, at tabet for ejendomsbranchen kan løbe op på mellem 2 og 4 mia. kr. på blot et år" 

-Berlingske d. 6. april 2020:

"Coronakrisen kan få boligpriserne til at falde. Spørgsmålet er hvor meget. Det slår de såkaldte økonomiske vismænd fra Det Økonomiske Råd fast i en ny analyse at situationen. Vismændene opererer med to scenarier for, hvor galt det går. Afhængig af scenarierne vil priserne på enfamiliehuse falde med mellem 8,2 og 11,1 procent, lyder prognosen. I det værste scenarie rammes Danmark til efteråret af endnu en bølge af coronavirus og må lukke ned igen i en periode. Det vil få landets økonomi til at skrumpe med 5,5 procent. Direktør Curt Liliegreen fra Boligøkonomisk Videncenter konstaterer, at boligmarkedet i Vismændenes analyse rammes hårdt. »Prisfald på enfamiliehuse på 8-11%. Understreger at ejerboligmarkedet rammes hårdt. Først og fremmest må man hjælpe dansk økonomi som helhed, sekundært boligmarkedet specifikt,« skriver han i et tweet." 

Det kan ikke lægges til grund, at ejendommen på overdragelsestidspunktet i marts 2020 havde den værdi, som sagsøgte havde erhvervet ejendommen til i slutningen af 2018, idet markedet på det tidspunkt anså priserne for at være faldende. 

Til støtte herfor kan henvises til, at A som nævnt ovenfor købte lejligheden Y1-adresse 8, 1, 1 i naboopgangen umiddelbart efter salget af nr. 6. De to lejligheder ligner hinanden meget, bortset fra at nr. 8 har et lidt større areal, nemlig et areal på 82 m2, hvor nr. 6 har et areal på 79 m2. 

Den af min kunde erhvervede lejlighed i nr. 8 var som nævnt i februar 2020, dvs. 1 måned forinden min kundes køb af lejligheden blevet udbudt til en pris på 3,595 mio. kr. men efter kun en måned på markedet valgte ejeren af den udbudte ejendom at nedsætte prisen med ca. 400 tkr., sådan at ejendommen stod udbudt til 3,195 mio. kr. 

Det hurtige prisfald skyldtes efter As opfattelse den usikkerhed, som Coronakrisen medførte. Hun bød som nævnt 100 tkr. under den reducerede pris og hun erhvervede derfor ejendommen til 3,1 mio. kr., dvs. at ejendommen på kun 1 - 2 måneder faldt med ca. 500 tkr. 

Den nye ejendom var i god stand, og der er ikke særlige forhold ved ejendommen, som taler for at prisfaldet skyldtes andet end Coronakrisen og den usikkerhed, som krisen medførte. 

Der kan her henvises til de fremlagte billeder.

Ovennævnte understøtter, at det ikke kan lægges til grund, at den pris, som A betalte for nr. 6 i november 2018, også var udtryk for ejendommens pris i marts 2020. Det må dermed afvises, at en pris i efteråret 2018 kan sige noget om prisen i foråret 2020. 

Under alle omstændigheder må det lægges til grund, at prisen i marts 2020 var faldet fra købet i november 2018 til salget i marts 2020, og derfor vil prisen i marts 2020 skulle sættes væsentligt lavere end købsprisen, hvis det i strid med ovennævnte måtte blive lagt til grund, at der er tale om særlige omstændigheder.

Det forhold, at priserne efterfølgende udviklede sig positivt, kan ikke inddrages, da dette ikke var forventningen i foråret 2020.

For det tilfælde, at retten måtte finde, at Skattestyrelsen kan korrigere prisen med henvisning til særlige omstændigheder, gøres det gældende, at prisen for Y1-adresse 6 ikke kan sættes højere end den pris, som sagsøgte betalte for Y1-adresse 8, 1. 1, dvs. 3,0 - 3,1 mio. kr.

…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Højesteret har i kendelse af 8. marts 2016 (UfR 2016.2126) fastslået, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning), medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Det følger af Højesterets kendelse af 26. april 2021 (UfR 2021.2382), at "særlige omstændigheder" kræver, at der er tale om særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende faste ejendom. Det beror på en samlet konkret vurdering, om der i det enkelte tilfælde foreligger "særlige omstændigheder".

Den offentlige vurdering for den omstridte ejerlejlighed havde siden 1. oktober 2013 udgjort 1.700.000 kr., da A ved købsaftale af 28. november 2018 købte ejerlejligheden i fri handel fra tredjemand for 3.850.000 kr. og ca. 16 måneder senere ved aftale af 24. marts 2020 overdrog den til sin søn B for en pris på 1.950.000 kr. Familieprisen svarede til den offentlige vurdering med tillæg af knap 15 %. A var bistået af advokat med indsigt i skatteforhold ved overdragelsen af ejerlejligheden til hendes søn, og der blev taget skatteforbehold i købsaftalen.

Retten finder, at den betydelige forskel mellem ejendomsvurderingen og købsprisen i fri handel den 28. november 2018 sammenholdt med den nære tidsmæssige sammenhæng mellem salget i fri handel og den omstridte familiehandel kun godt 16 måneder senere, viser, at ejendomsvurderingen for den konkrete omstridte ejerlejlighed i marts 2020 var væsentlig for lav. Der foreligger herved sådanne særlige omstændigheder, at det begrunder en fravigelse af 15 %-reglen.

Det anførte om usikkerheden på ejendomsmarkedet som følge af coronasituationen i foråret 2020 fører ikke til andet resultat.

Der er ikke grundlag for at fastslå at den omstændighed, at skattemyndighederne i 2018 i forbindelse med en anden ejendomsoverdragelse af en ejerlejlighed i familien havde godkendt en værdiansættelse efter 15 %-reglen, skal føre til, at der er etableret en retsbeskyttet forventning hos de sagsøgte om, at også den omstridte ejerlejlighed i gaveafgiftsmæssig henseende kunne overdrages til ejendomsvurderingen med +/- 15 % i forhold til ejendomsvurderingen på

1.700.000 kr. Det er heller ikke en følge af oplysningerne på SKAT´s hjemmeside i marts 2020, herunder det anførte om flowdiagrammet og den heri indeholdte generelle vejledning om, hvornår man ikke behøvede et bindende svar i en familiehandel, at der er etableret en retsbeskyttet forventning hos de sagsøgte om, at den omstridte ejerlejlighed i gaveafgiftsmæssig henseende kunne overdrages til ejendomsvurderingen med +/- 15 % i forhold til ejendomsvurderingen på 1.700.000 kr.

Skattemyndighederne er derfor ikke afskåret fra at anfægte den aftalte pris i familieforhold for ejerlejligheden Y1-adresse (red.postnr.nr1.fjernet) Y7-by, og ejendommens værdi ved gaveafgiftsberegningen skal herefter sættes til det beløb, som ejendommen ville kunne indbringe ved et salg i det åbne marked på overdragelsestidspunktet i 1. kvartal 2020, jf. værdiansættelsescirkulæret punkt 2.  

Skattemyndighedernes skønsmæssige værdiansættelse af ejerlejligheden til 3.950.000 kr. er sket på baggrund af en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen. Der er taget hensyn til oplysninger om den pris, som ejerlejligheden blev handlet for i 2018 og til oplysninger om prisudvikling for det pågældende område, hvor ejerlejligheden er beliggende. De sagsøgte har ikke heroverfor ved syn og skøn eller på anden sikker måde godtgjort, at skattemyndighedernes skøn ikke beror på et fyldestgørende og sagligt grundlag, eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Det anførte om As samtidige køb af en anden ejerlejlighed i samme ejendom som den omstridte og om usikkerheden på boligmarkedet i marts 2020 som følge af coronasituationen, fører ikke til et andet resultat.  

Herefter og idet gaveafgiftsberegningen med 294.304 kr. ikke er bestridt, hvis

Skattemyndighedernes skønsmæssige værdiansættelse af ejerlejligheden til 3.950.000 kr. skal lægges til grund, tager retten Skatteministeriets påstand til følge. 

Efter sagens forløb og udfald, og da der er tale om en sag mellem en borger og Skatteministeriet om et principielt spørgsmål, hvor borgeren har fået medhold ved Landsskatteretten, finder retten, at ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til den anden part, jf. retsplejelovens § 312, stk. 3. 

THI KENDES FOR RET:

B skal betale gaveafgift med 294.304 kr. med tillæg af rente efter boafgiftslovens § 38, stk. 1, for perioden fra den 8. maj 2020, og indtil gaveafgiften betales.

A skal som solidarisk hæftende med B betale gaveafgift med 294.304 kr. med tillæg af rente efter boafgiftslovens § 38, stk. 1, for perioden fra den 8. maj 2020, og indtil gaveafgiften er betalt.

Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til den anden part.