Offentliggjort i redigeret form.

Spørgsmål:

1. Kan Skatterådet bekræfte, at H1 ApS koncernens tyske ejendomme i H4 GmbH og H5 GmbH, i relation til en overdragelse af kapitalandele i H1 ApS fra A og B til D og C, kan omfattes af begrebet "aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom", jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, og dødsboskattelovens § 29, stk. 3?
2. Kan Skatterådet bekræfte, at ansatte i H1 ApS koncernen, som administrerer de danske ejendomme i H1 ApS koncernen, i relation til en overdragelse af kapitalandele i H1 ApS fra A og B til D og C, ikke kan anses som en "uafhængig fysisk eller juridisk person" i relation til kravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, om, at "opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne"?

Svar:

1. Ja
2. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

H1 ApS er et mellemholdingselskab i en større koncern. Koncernens aktivitet er primært besiddelse og udlejning af fast ejendom beliggende i henholdsvis Danmark og Tyskland.

Familien

E er far til A, der ikke har nogen børn, og B, der har to børn D og C.

Nuværende koncernstruktur

H1 ApS indgår i en koncernstruktur, med selskabet H6 ApS som moderselskab og administrationsselskab.

H1 ApS ejer 47,6 procent af kapitalandelene i H2 A/S.

E ejer 6 procent (A- og B-anparter) af kapitalandelene i H6 ApS, der bl.a. ejer 10 procent (A-anparter) af kapitalandelene i H1 ApS, der ejer 47,6 procent af kapitalandelene i H2 A/S.

D ejer:

• 47 procent (B-anparter) af kapitalandelene i H6 ApS, der bl.a. ejer 10 procent (A-anparter) af kapitalandelene i H1 ApS, der ejer 47,6 procent af kapitalandelene i H2 A/S.
• 100 procent af kapitalandelene i H7 ApS, der ejer:
  • 45 procent (B-anparter) af kapitalandelene i H1 ApS, der ejer 47,6 procent af kapitalandelene i H2 A/S.
  • 45 procent (B-anparter) af kapitalandelene i H9 ApS, der ejer 21,9 procent af kapitalandelene i H2 A/S.
  • 45 procent (B-anparter) af kapitalandelene i H10 ApS, der ejer 21,9 procent af kapitalandelene i H2 A/S.

C ejer:

• 47 procent (B-anparter) af kapitalandelene i H6 ApS, der bl.a. ejer 10 procent (A-anparter) af kapitalandelene i H1 ApS, der ejer 47,6 procent af kapitalandelene i H2 A/S.
• 100 procent af kapitalandelene i H8 ApS, der ejer:
  • 45 procent (B-anparter) af kapitalandelene i H1 ApS, der ejer 47,6 procent af kapitalandelene i H2 A/S.
  • 45 procent (B-anparter) af kapitalandelene i H9 ApS, der ejer 21,9 procent af kapitalandelene i H2 A/S.
  • 45 procent (B-anparter) af kapitalandelene i H10 ApS, der ejer 21,9 procent af kapitalandelene i H2 A/S.

A ejer 100 procent af kapitalandelene i A Holding ApS, der ejer 10 procent (A-anparter) af kapitalandelene i H9 ApS, der ejer 21,9 procent af kapitalandelene i H2 A/S.

B ejer 100 procent af kapitalandelene i B Holding ApS, der ejer 10 procent (A-anparter) af kapitalandelene i H10 ApS, der ejer 21,9 procent af kapitalandelene i H2 A/S.

H6 ApS er dermed ejet personligt af E (6 procent A- og B-anparter), D (47 procent B-anparter) og C (47 procent B-anparter).

Og H1 ApS er indirekte ejet af E, D og C.

Og H2 A/S er indirekte ejet af E, D, C, A og B.

Følgende selskaber i H2 A/S koncernen besidder ejendomme beliggende i Danmark:

• Ejendomsselskabet E1 ApS.
• Ejendomsselskabet E2 ApS.
• Ejendomsselskabet E3 ApS.
• Ejendomsselskabet E4 ApS.

Følgende selskaber i H2 A/S koncernen besidder ejendomme beliggende i Tyskland:

• H11 GmbH (indirekte ejet af H1 ApS med under 50 procent).
• Selskaber under H12 ApS (indirekte ejet af H1 ApS med under 50 procent).
• H4 GmbH (indirekte ejet af H1 ApS med 85 procent).
• H5 GmbH (indirekte ejet af H1 ApS med 85 procent).

Som det fremgår af den nuværende koncernstruktur, ejes H2 A/S ultimativt af en række selskaber, som besiddes af stifteren E og dennes børn A og B samt Bs to børn (Es børnebørn) D og C.

Den nuværende koncernstruktur er et resultat af flere forskellige generationsskifter, som er gennemført over en længere årrække. De gennemførte generationsskifter betyder, at det er D og C, som reelt besidder størstedelen af koncernen, dog således at E besidder flertallet af stemmerne i koncernen.

Den nuværende koncernstruktur er imidlertid uoverskuelig ikke mindst for selskabets finansielle forretningsforbindelser.

Fremtidig koncernstruktur der lægges til grund ved anmodning om bindende svar

Som følge heraf er det ønsket, at der foretages en "sanering" i antallet af selskaber i koncernen, så ejerstrukturen bliver mere enkel, men som fortsat indebærer, at E besidder den bestemmende indflydelse i koncernen.

Specifikt ønskes "saneringen" i antallet af selskaber at skulle ske ved følgende fusioner (eventuelt gennemført samtidigt):

1. En skattefri fusion af A Holding ApS og H9 ApS med H1 ApS med H1 ApS som det fortsættende selskab.
2. En skattefri fusion af B Holding ApS og H10 ApS med H1 ApS med H1 ApS som det fortsættende selskab.

A og B vil efter fusionerne eje kapitalandele i H1 ApS personligt. Vederlaget vil bestå i stemmeløse C-anparter i H1 ApS, således at E fortsat efter fusionerne udøver den bestemmende indflydelse i H1 ApS.

E vil efter fusionerne eje 6 procent (A- og B-anparter) af kapitalandelene i H6 ApS, der bl.a. vil eje 4,25 procent (A-anparter) af kapitalandelene i H1 ApS, der vil eje over 90 procent af kapitalandelene i H2 A/S (resten udgør egne aktier).

D vil efter fusionerne eje:

• 47 procent (B-anparter) af kapitalandelene i  H6 ApS, der bl.a. vil eje 4,25 procent (A-anparter) af kapitalandelene i H1 ApS, der vil eje over 90 procent af kapitalandelene i H2 A/S (resten udgør egne aktier).
• 100 procent af kapitalandelene i H7 ApS, der vil eje 34,31 procent (B-anparter) af kapitalandelene i H1 ApS, der vil eje over 90 procent af kapitalandelene i H2 A/S (resten udgør egne aktier).

C vil efter fusionerne eje:

• 47 procent (B-anparter) af kapitalandelene i  H6 ApS, der bl.a. vil eje 4,25 procent (A-anparter) af kapitalandelene i H1 ApS, der vil eje over 90 procent af kapitalandelene i H2 A/S (resten udgør egne aktier).
• 100 procent af kapitalandelene i H8 ApS, der vil eje 34,31 procent (B-anparter) af kapitalandelene i H1 ApS, der vil eje over 90 procent af kapitalandelene i H2 A/S (resten udgør egne aktier).

A vil efter fusionerne eje 13,29 procent (C-anparter) af kapitalandelene i H1 ApS, der vil eje over 90 procent af kapitalandelene i H2 A/S (resten udgør egne aktier).

B vil efter fusionerne eje 13,84 procent (C-anparter) af kapitalandelene i H1 ApS, der vil eje over 90 procent af kapitalandelene i H2 A/S (resten udgør egne aktier).

H6 ApS vil fortsat efter fusionerne være ejet af E (6 procent A- og B-anparter), D (47 procent B-anparter) og C (47 procent B-anparter).

Efter fusionerne vil H1 ApS være indirekte ejet E, D og C, samt personligt ejet af A og B. Og H1 ApS vil være den eneste aktionær i H2 A/S.

Forudsætning vedrørende fremtidig koncernstruktur

Ved besvarelsen af ovenstående spørgsmål bedes følgende forudsætning lagt til grund vedrørende den fremtidige koncernstruktur:

• At H1 ApS inden overdragelse af kapitalandele til D og C er fusioneret med selskaberne A Holding ApS, H9 ApS, B Holding ApS og H10 ApS (med H1 ApS som det fortsættende selskab), således at A og B ejer kapitalandelene i H1 ApS personligt.

Administrationsaftaler

Der er indgået administrationsaftaler mellem en tyske ejendomsadministrator og henholdsvis H4 GmbH og H5 GmbH.

Uddrag fra den nuværende "Hausverwaltervertrag" mellem den tyske ejendomsadministrator og H4 GmbH:

"Hausverwaltervertrag - allgemeine Hausverwaltung -

(…)

§ 1

Auftrag und Bevollmächtigung

1. Dieser Hausverwaltervertrag wird für die in der Anlage i bezeichneten Immobilien abgeschlossen.
2. Der Auftraggeber überträgt dem Verwalter die Erledigung aller Angelegenheiten, die zur laufanden, Verwaltung der vorstehenden Grundstücke notwendig und zweckmäßig sind.
3. Der Verwalter verpflichtet sich, die Hausverwaltung gewissenhaft zu führen und alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist und dabei die Interessen des Auftraggebers zu wahren und zu vertreten.
4. Der Verwalter ist ermächtigt, im Rahmen der ihm übertragenen Aufgaben im Namen des Auftraggebers zu handeln und rechtsverbindliche Erklärungen mit Wirkung für und gegen den Auftraggeber abzugeben.

(…)

§ 3

Besondere Pflichten und Rechte des Verwalters

Der Verwalter ist insbesondere verpflichtet und berechtigt:

• Den baulichen Zustand der Häuser zu überwachen und die erforderlichen Reparaturen ausführen zu lassen. Bei Reparaturaufträgen oder Aufträgen für sonstige Leistungen, die den Betrag von 2.000,00 EUR vermutlich übersteigen, hat der Verwalter vorher die Zustimmung des Auftraggebers einzuholen.
• Für durch die Verwaltung veranlasste Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen kann eine Sonderhonorarvereinbarung getroffen werden, wenn hierbei ein erhöhter Arbeitsaufwand erforderlich ist.
• Dafür zu sorgen, dass die Hausordnung eingehalten wird, Verstöße abzumahnen oder sonst in geeigneter Weise einzuschreiten.
• Den pünktlichen Eingang aller Miet- oder Pachtzahlungen zu überwachen, Miet- oder Pachtzahlungen entgegenzunehmen. Miet- oder Pachtverträge zu kündigen und neue Verträge abzuschließen, ist der Verwalter jedoch nur nach vorhergehender Mitteilung und Übereinstimmung des Auftraggebers berechtigt.
• Durch Abschluss von Lieferverträgen dafür zu sorgen, dass stets das erforderliche Heizungsmaterial vorhanden ist sowie eine notwendig werdende Aufteilung von Heiz- oder sonstigen Kosten unter den Mietern vorzunehmen und mit Wirkung gegenüber den Mietern zu berechnen.
• Mietrückstände sowie Rückstände mit sonstigen Leistungen der Mieter können vom Verwalter außergerichtlich wie gerichtlich geltend gemacht werden. Insoweit hat der Verwalter Prozessvollmacht und ist auch berechtigt, anderen Personen Prozessvollmacht zu erteilen.
• Alle Zahlungen für die Grundstücke wie öffentliche Abgaben, Versicherungsbeträge, Zinsen und Tilgungen für Hypotheken rechtzeitig vorzunehmen.
• Sonstige eingehende Gelder aber auch rechtsgeschäftliche Erklärungen oder Zustellungen, die an den Auftraggeber als Grundstückseigentümer gerichtet sind, für den Auftraggeber entgegenzunehmen. Erklärungen und Zustellungen sind jedoch unverzüglich an den Auftraggeber weiterzuleiten oder in sonstiger Weise dem Inhalt nach dem Auftraggeber mitzuteilen.
• Die Wahrnehmung und Erhaltung der dem Auftraggeber zustehenden Vermieterrechte: Durchführung von Mieterhöhungen, Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, Wirtschaftlichkeitsberechnungen im sozialen Wohnungsbau und den daraus resultierenden Mietänderungen.
• Die Prüfung des Versicherungsbedarfs, Abschluss und Kündigen von Versicherungsverträgen und die Wahrung der Rechte des Auftraggebers bei Schadensfällen.
• Regelmäßige Begehung der Grundstücke, Beauftragung von notwendigen Instandsetzungsarbeiten.
• Im Übrigen alles zu tun, damit ein ordnungsgemäßes und friedliches Wohnen in den Häusern gewandeistet ist und Schäden an den Häusern und Nachteile für den Auftraggeber abgewendet und vermieden werden.
• Der Verwalter ist verpflichtet, die ihm mit Verwaltungsübergabe überlassenen Unterlagen für die Dauer von 3 Jahren aufzubewahren. Danach ist der Auftraggeber verpflichtet dem Verwalter die Untertagen abzunehmen oder schriftlich zu gestalten, die Unterlagen zu entsorgen. Andernfalls muss eine gesonderte Vereinbarung über die Vergütung der Aufbewahrung getroffen werden.“ 

Forudsætning vedrørende fremtidig administrationsaftale  

Ved besvarelsen af ovenstående spørgsmål bedes følgende forudsætning lagt til grund vedrørende fremtidig administrationsaftale:     

• At den nuværende administrationsaftale med den tyske ejendomsadministrator korrigeres i overensstemmelse med de ændringer/præciseringer, der er angivet nedenfor. Administrationsaftalen mellem den tyske administrator og H4 GmbH er forelagt for Skattestyrelsen. Skatterådet bedes forudsætte, at der foreligger en tilsvarende administrationsaftale mellem H5 GmbH og den tyske administrator, og at tilsvarende ændringer/præciseringer vil blive foretaget i denne.

Arbejdsbeskrivelse for Fs ansættelse i selskabet H3 ApS

Fs ansættelse i H3 ApS vedrører administration af tyske ejendomme ejet af selskaberne:

• H4 GmbH.
• H5 GmbH (ejet 100 procent af H4 GmbH).

Fs arbejdsopgaver vedrører f.eks. (ikke udtømmende):

• Gennemgang af de af den tyske ejendomsadministrator udarbejdede årsbudgetter for de tyske ejendomme.
• Løbende gennemgang af månedsregnskaber fra den tyske ejendomsadministrator.
• Kontakt med finansieringskilder vedrørende de tyske ejendomme. Ændring i finansiering eller finansieringsbetingelser skal dog godkendes af H3 ApS´s direktion.
• Besigtigelse af de tyske ejendomme med henblik på behov for væsentlige vedligeholdelses- og forbedringsarbejder.
• Korrespondance med den tyske ejendomsadministrator vedrørende forsikringsforhold, herunder opsigelse af forsikringer, ændringer i dækninger mv. eller tegning af nye forsikringer på de tyske ejendomme.
• Korrespondance med den tyske ejendomsadministrator vedrørende huslejefastsættelse i forbindelse med opsigelser samt årlig regulering af huslejen i ejendommene.
• Korrespondance med den tyske ejendomsadministrator vedrørende væsentlig krav/klager fra lejere.
• Korrespondance med den tyske ejendomsadministrator vedrørende henvendelser fra tyske offentlige myndigheder mv.
• Korrespondance med den tyske ejendomsadministrator vedrørende vedligeholdelsesarbejder (over 2.000 EUR).

Væsentlige forhold skal løbende meddeles til og godkendes af H3 ApS´s direktion.

Forudsætning vedrørende Fs ansættelse

Ved besvarelsen af ovenstående spørgsmål bedes følgende forudsætning lagt til grund vedrørende Fs ansættelse:

• At F er ansat i H3 ApS, hvor han bl.a. har ansvar for driften af de tyske ejendomme i de tyske selskaber i overensstemmelse med den ovenfor omtalte arbejdsbeskrivelse.

Fremtidigt generationsskifte (arv/gave)

Idet A ikke har børn, er det Bs to børn, D og C, som på sigt skal overtage kapitalandelene i H1 ApS fra deres farbror A og deres far B.

Det er et ønske, at As og Bs aktier kan overtages af D og C med succession efter bestemmelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34 (eller efter de tilsvarende regler om succession efter dødsboskattelovens § 36 (jf. dødsboskattelovens § 29).

Forudsætningerne for at D og C kan overtage kapitalandele i H1 ApS med succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34 stk. 1 er:

1. at D og C er nærtstående til overdrager,
2. at hver overdragelse udgør mindst 1 procent af kapitalen i H1 ApS og
3. at H1 ApS (sammen med den underliggende koncern) i overvejende grad består af "aktiv" virksomhed.

Idet D og C skal overtage aktier i H1 ApS, som enten er ejet af deres far (B) eller deres farbror (A), opfyldes betingelsen i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 1 om, at en overdragelse med succession skal ske til "børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn………"

Idet D og C fra deres far og farbror skal overtage ca. 13 procent af kapitalen i H1 ApS (dvs. hver ca. 6-7 procent af kapitalen i H1 ApS), vil betingelsen om overtagelse af mindst 1 procent af kapitalen også kunne opfyldes.

Dermed er det kun i forbindelse med pkt. 3 ovenfor, at der i nærværende anmodning om bindende svar ønskes en klarhed over reglerne.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Spørgsmål 1

Det er Spørgernes opfattelse, at spørgsmål 1 kan besvares med "Ja", idet ansatte i ejerselskabet for de tyske selskaber (H3 ApS) træffer de væsentlige endelige driftsmæssige beslutninger i de tyske selskaber, hvor de tyske udlejningsejendomme er beliggende.

Koncernens aktivitet er som anført ovenfor investering i og udlejning af fast ejendom. Ved bedømmelsen af betingelsen i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, om, at der skal være tale om overdragelse af kapitalandele i et selskab m.v., hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, kan det i relation til de nye regler have betydning, om koncernens tyske ejendomme - hvor der af praktiske grunde er tilknyttet en tysk administrator - kan kvalificeres som ejendomme, der er er omfattet af begrebet "aktiv udlejningsvirksomhed af fast ejendom", dvs. hvor "aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsejendommene vedrørende de faste ejendomme ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person".

Følgende selskaber i H2 A/S koncernen besidder som ovenfor nævnt ejendomme beliggende i Tyskland:

• H11 GmbH (indirekte ejet af H1 ApS med under 50 procent)
• Selskaber under H12 ApS (indirekte ejet af H1 ApS med under 50 procent)
• H4 GmbH (indirekte ejet af H1 ApS med 85 procent)
• H5 GmbH (indirekte ejet af H1 ApS med 85 procent)

Nærværende anmodning om bindende svar vedrører kun tyske ejendomme ejet af H4 GmbH og H5 GmbH, idet kun disse selskaber - og dermed ejendommene heri - er ejet mere end 50 procent.

De tyske ejendomme i de tyske ejendomsselskaber har været ejet i en årrække.

De ejerandele, som ikke er ejet af H1 ApS er bl.a. ejet af G (bror til E) og H 13 ApS (som er ejet af Gs børn og børnebørn).

F har været en væsentlig initiativtager til indkøbet af de tyske ejendomme og forestår den løbende drift af de tyske ejendomme sammen med den tyske ejendomsadministrator. Væsentlige beslutninger træffes dog efter godkendelse fra stemmemajoritetsejer (E).

F har siden erhvervelsen af de tyske ejendomme været ansat i H3 ApS, hvor hans arbejdsområde specifikt er driften af de tyske ejendomme og korrespondance med den tyske ejendomsadministrator. Der er ingen ansatte i de tyske ejendomsselskaber.

Direktionen i H3 ApS udgøres af E og A.

Den nuværende administrationsaftale mellem H4 GmbH og den tyske ejendomsadministrator er forelagt for Skattestyrelsen. Rettelser og præciseringer heri vil blive foretaget i overensstemmelse med de korrektioner, som er omtalt nedenfor. De anførte rettelser har således blot til formål at sikre, at den faktiske beslutningsproces er i overensstemmelse med det formelle aftalegrundlag.

Som anført ovenfor er der udarbejdet en arbejdsbeskrivelse for Fs ansættelse i H3 ApS, hvor det er formaliseret, hvilke arbejdsopgaver vedkommende varetager i relation til de tyske ejendomme i H4 GmbH og H5 GmbH.

Lovgrundlag mv.

I henhold til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, er begrebet "aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom" defineret således (Spørgernes understregning):

"Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1.pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år."

Idet de tyske ejendomme i henholdsvis H4 GmbH og H5 GmbH har været ejet af koncernen i en årrække, vedrører spørgsmål 1 primært en bekræftelse af, at koncernen ikke har overladt indgåelse af væsentlige aftaler af økonomisk betydning til en uafhængig fysisk eller juridisk person.

Af Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.B.2.13.1 fremgår følgende i relation til administrationen af ejendomme omfattet af begrebet "aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom (uddrag med Spørgernes understregning)":

"En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne med medkontrahenterne, f.eks. lejerne/forpagterne, og de herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. En uafhængig tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af aftalerne, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når denne kompetence til at indgå aftalerne reelt udelukkende er formel, idet de aftaler, som den uafhængige tredjemand forelægger til underskrift, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

(…)

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom vil bl.a. omfatte leje- eller bortforpagtningsaftalerne, men kan også være aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, er, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være varetaget af en "uafhængig", hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. varetages af et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden.

(…)

Eksempler på tilfælde, hvor der godt kan foreligge aktiv udlejning, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt.:

• Der anvendes en advokat til udarbejdelse af lejeaftale vedrørende en erhvervsejendom. Lejeaftalen udfærdiges på advokatens brevpapir og efter rådgivning fra advokaten, men udlejningsvirksomheden, der ejer erhvervsejendommen, udstikker rammerne for husleje- evt. efter at have indhentet en mæglervurdering. Advokaten fremsender efter aftale med udlejningsvirksomheden lejekontrakten til den potentielle lejer, der underskriver og returnerer lejeaftalen til advokaten.
• Der tilkøbes adgang til eksterne platforme til at annoncere og administrere udlejningen, men virksomheden, der ejer ejendommene, forestår selv arbejdet med udlejningen.
• Der tilkøbes adgang til betalingsplatforme til opkrævning og tidsregistrering af parkeringsydelser, men virksomheden, der ejer parkeringsarealet, drifter, vedligeholder og passer selv parkeringsarealet.
• Der udliciteres administration med indgåelse af lejeaftaler til en professionel ekstern part (hvor ejeren fortsat har den fulde kontrol over huslejeniveauer, vilkår og underskriver de endelige lejeaftaler), men virksomheden, der ejer ejendommene, står selv for indgåelse af aftaler eller egenhændigt forestår vedligeholdelsesopgaver, renoveringer, nybyg, daglig drift ift. pedelopgaver mv.
• Der indgås aftale med en virksomhed om, at virksomheden foretager til- og fraflytningssyn, løbende reparation af lejemålene samt forestår væsentlig forbedringer, ligesom virksomheden annoncerer efter lejere, finder lejerne og laver udkast til lejeaftaler, men virksomheden, der ejer ejendommene, laver selv alt andet, herunder planlægger forbedringer og indgår aftale herom og får finansieringen på plads for dem, skriver under på lejeaftalerne og har enekompetencen til at fastsætte lejens størrelse under respekt af lejelovens regler".
• Der indgås aftale med et uafhængigt ejendomsadministrationsselskab om administration af en større beboelsesejendom, hvor administrationsselskabet varetager al kontakt med lejerne, herunder opkrævning af husleje og regulering heraf i overensstemmelse med de indgåede lejeaftaler og reglerne om omkostningsbestemt husleje mv., sørger for genudlejning efter fraflytning af lejligheder og kan godkende nye lejere, hvis de nye lejere indtræder på tilsvarende vilkår som eksisterende lejere, men det er udlejningsvirksomheden, der ejer beboelsesejendommen, der godkende igangsættelse af renoveringer og andre usædvanlige udgifter, tager beslutning om ejendommenes finansiering, herunder sammensætning af belåning og afdækning af renterisiko med renteswap og tager beslutning om den årlige regulering af huslejen, idet ejendomsadministrator opgøre maksimal lejestigning i henhold til lovgivning og huslejekontrakt.

Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger - f.eks. om lejeniveauet i lejekontrakterne- og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af tekniske, administrative og juridiske ydelser ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksomhed. Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål."

Konkrete bemærkninger - vurderinger

I henhold til ejendomsadministrationsaftalen mellem H4 GmbH og den tyske ejendomsadministrator er der bl.a. aftalt følgende, hvor forslag til præciseringer er angivet med fremhævet tekst:

§ 1 Fuldmagt:

H4 GmbH giver fuldmagt til ejendomsadministrator til at foretage alle løbende nødvendige opgaver ifm. ejendommene.

Administratoren har fuldmagt til at handle i H4 GmbH´s navn og indgå bindende retslige aftaler (det vil blive præciseret, at dette skal ske efter godkendelse fra H4 GmbH, jf. nedenstående præciseringer)

§ 3 særlige pligter for administratoren:

Ved reparationer over 2.000 EUR skal administratoren indhente godkendelse hos H4 GmbH.

Administratoren skal varetage alle huslejebetalinger og sørge for rettidig betaling og opsige, forny eller udarbejde huslejekontrakter med H4 GmbH´s godkendelse.

Administratoren skal omgående videresende korrespondance med offentlige myndigheder mv. til H4 GmbH.

Administratoren skal gennemføre huslejestigninger og udsendelse af varmeregnskab mv. (det vil blive præciseret, at huslejestigninger, som ikke kun vedrører en kontraktmæssig pristalsregulering, skal ske efter godkendelse fra H4 GmbH). 

Administratoren skal gennemgå forsikringer, herunder opsige og forny forsikringer og dækninger (det vil blive præciseret, at dette skal ske efter godkendelse fra H4 GmbH)

Administratoren skal regelmæssigt besigtige ejendommene og igangsætte nødvendige vedligeholdelse (beløb over 2.000 EUR skal godkendes af H4 GmbH, jf. ovenfor).

De forhold, som i henhold til administrationsaftalen med den tyske ejendomsadministrator skal godkendes af H4 GmbH (og af H5 GmbH) vil blive varetaget af F, jf. den ovenfor anførte arbejdsbeskrivelse for Fs ansættelse i H3 ApS.

Sammenligning med lovgrundlag mv.:

Som det fremgår ovenfor, er det afgørende for, om investeringsejendomme kan betragtes som "aktiv udlejning af fast ejendom" i henhold til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, at familiekredsen træffer de væsentligste beslutninger vedrørende ejendommene, således at "aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsejendommen vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person".

Som det fremgår af såvel administrationsaftalen med den tyske ejendomsadministrator (inkl. ovenfor anførte ændringer/præciseringer, der er fremhævet) samt arbejdsbeskrivelsen for F som er ansat i H3 ApS - og dermed er ansat i H1 ApS koncernen - sker administrationen af de tyske ejendomme således, at

• Den tyske ejendomsadministrator forestår udlejning af lejligheder, men huslejeniveauet er afstemt med og godkendt af ejer (v. F)
• Den tyske ejendomsadministrator forestår årlige reguleringer af huslejer efter tyske regler, men reguleringer, som ikke blot er en årlig pristalsregulering af lejen, er afstemt med og godkendt af ejer (v. F).
• Vedligeholdelses- og ombygningsarbejder (over 2.000 EUR) skal godkendes af ejer (v. F).
• Ændring i forsikringsforhold skal godkendes af ejer (v. F).
• Ejer (v. F) har en tæt og løbende korrespondance med den tyske ejendomsadministrator vedrørende såvel lejeforhold som andre forhold vedrørende de tyske ejendomme.

F afstemmer alle væsentlige beslutninger vedrørende de tyske ejendomme med direktionen i H3 ApS (typisk E), som er en del af den samlede familiekreds, som ejer H1 ApS koncernen.

Som følge heraf er det Spørgernes opfattelse, at ejerkredsen af H1 ApS koncernen selv træffer de centrale strategiske beslutninger over de tyske ejendomme og i øvrigt udøver den bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, og at de tyske ejendomme i H4 GmbH og H5 GmbH hermed er omfattet af  begrebet "aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom" jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, og dødsboskattelovens § 29, stk. 3.

Som følge heraf er det Spørgernes opfattelse, at Skatterådet kan besvare spørgsmål 1 med "Ja".

Spørgsmål 2

Det er Spørgernes opfattelse, at spørgsmål 2 kan besvares med "Ja", idet koncernens ansatte - uden bistand fra en ekstern administrator - træffer de løbende driftsmæssige beslutninger vedrørende udlejningsejendommene.

De danske ejendomme i H1 ApS koncernen administreres udelukkende af ansatte i H1 ApS koncernen. De pågældende medarbejdere er som udgangspunkt ansat i selskaber, hvor ejendommene ligger. Driften af de danske ejendomme varetages således af koncernens ansatte. Væsentlige beslutninger træffes dog som udgangspunkt først efter godkendelse fra H1 ApS koncernens stemmemajoritetsejer (E).

Lovgrundlag mv.

I henhold til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, er er begrebet "aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom" defineret således (Spørgernes understregning):

"Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1.pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år."

Definitionen af "en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne" er ikke nærmere defineret i loven.

Spørgsmålet er derfor, om uafhængighedsbegrebet skal vurderes i forhold til udlejningsvirksomheden, eller om uafhængighedsbegrebet skal vurderes i forhold til den familiemæssige ejerkreds, som ejer udlejningsvirksomheden.

Af Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.B.2.13.1. fremgår følgende (Spørgernes understregning):

"Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, er, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være varetaget af en "uafhængig" hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. varetages af et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden".

Som det fremgår, må udgangspunktet være, at ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden ikke er uafhængige.

Kommentarerne i Den juridiske vejledning synes dog også at lægge vægt på, at den ansatte "ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne" i virksomheden".

Konkrete bemærkninger - vurderinger

Idet familiekredsen, som ejer mere end 50 procent af virksomheden eller råder over mere end 50 procent af stemmerne i virksomheden, som udgangspunkt vil have instruktionsbeføjelserne over virksomhedens ansatte, bør det alene som følge heraf betyde, at de ansatte ikke kan agere uafhængigt af kredsen af familiemedlemmer.

Dette bør i hvert fald være tilfældet, såfremt der er tale om den familiekreds, som råder over mere end 50 procent af stemmerne i virksomheden.

Det er dog Spørgernes opfattelse, at det også bør gælde, selvom der er tale om en familiekreds, som ikke har mere end 50 procent af stemmerne, hvis de har mere end 50 procent af kapitalen. Det skyldes, at successionsmulighederne netop både gælder for den familiekreds, som har mere end 50 procent af stemmerne, og for den familiekreds, som har mere end 50 procent af kapitalen. I tilfælde af, at familiekredsen ikke har mere end 50 procent af stemmerne, har familiekredsen derfor ikke nødvendigvis en sikkerhed for at kunne deltage i de væsentlige beslutninger i virksomheden.

Som følge heraf er det Spørgernes opfattelse, at Skatterådet kan besvare spørgsmål 2 med "Ja".

Det bemærkes, at i den konkrete situation, har H1 ApS koncernens familiekreds både mere end 50 procent af stemmerne og mere end 50 procent af kapitalen i de selskaber, som ejer investeringsejendommene, og samtidig er E, som har den bestemmende indflydelse som udgangspunkt involveret i alle væsentlige beslutninger i hele koncernen.

Høringssvar fra Spørgers repræsentant

Spørgers repræsentant håber, at Skattestyrelsen vil præcisere begrundelsen for besvarelsen af spørgsmål 1.

Skattestyrelsen anfører i udkast til indstilling til spørgsmål 1 følgende (Spørgers repræsentants understregning):

"På baggrund af de ovenfor beskrevne administrationsaftaler med den tyske administrator samt Fs arbejdsbeskrivelse, hvoraf det bl.a. fremgår, at væsentlige beslutninger træffes efter godkendelse fra stemmemajoriteten, er det Skattestyrelsens opfattelse, at driften af udlejningsaktiviteten vedrørende koncernens tyske ejendomme, der er ejet af H4 GmbH og H5 GmbH, bliver varetaget af Spørgerne, og at kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er opfyldt".

Spørgers repræsentant vil anbefale, at Skattestyrelsen revurderer, om den (af Spørgers repræsentant) understregede indskudte sætning bør fremstå som en betingelse for besvarelsen af spørgsmål 1 (selvom sætningen faktuelt er korrekt). 

Det skyldes, at Skattestyrelsen anfører som begrundelse for besvarelsen af spørgsmål 2, at en ansat i H1 ApS koncernen, som administrerer de danske ejendomme i H1 ApS koncernen, ikke kan anses som "en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne".

Idet ansatte i en ejendomskoncern, jf. besvarelsen af spørgsmål 2, ikke kan betragtes som uafhængige i forhold til ejerkredsen/familiekredsen bag ejendomskoncernen i relation til administration af danske ejendomme, er det Spørgers repræsentants opfattelse, at den tyske ejendomsadministrators pligt til at opnå accept fra ansatte i den danske ejendomskoncern i sig selv vil bidrage til opfyldelse af kravet om familiekredsens "aktive udlejningsvirksomhed" i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, vedrørende de tyske ejendomme.

Idet Spørgers repræsentant antager, at Skatterådets afgørelse vil blive offentliggjort, vil den ovenfor understregede indskudte sætning kunne skabe usikkerhed, idet den vil kunne opfattes som en betingelse, som efter Spørgers repræsentants opfattelse ikke er nødvendig. Spørgers repræsentant skal derfor opfordre til, at den af Spørgers repræsentant understregede indskudte sætning ovenfor helt udgår.

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at H1 ApS koncernens tyske ejendomme i H4 GmbH og H5 GmbH, i relation til en overdragelse af kapitalandele i H1 ApS fra A og B til D og C, kan omfattes af begrebet "aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom", jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, og dødsboskattelovens § 29, stk. 3.

Begrundelse

H1 ApS er et mellemholdingselskab i en større koncern. Koncernens aktivitet er primært besiddelse og udlejning af fast ejendom beliggende i henholdsvis Danmark og Tyskland.

Om de personlige anpartshavere er det oplyst, at E er far til A, der ikke har nogen børn, og B, der har to børn D og C.

Spørgerne ønsker lagt til grund, at der er gennemført følgende fusioner:

1. En skattefri fusion af A Holding ApS og H9 ApS med H1 ApS med H1 ApS som det fortsættende selskab.
2. En skattefri fusion af B Holding ApS og H10 ApS med H1 ApS med H1 ApS som det fortsættende selskab.

Det lægges uprøvet til grund, at betingelserne for at kunne gennemføre ovennævnte fusioner skattefrit efter fusionsskattelovens regler, er opfyldt. Der er således ikke i nærværende bindende svar taget stilling til, om betingelserne herfor er opfyldt.

Efter fusionerne vil H1 ApS være ejet af følgende:

• B ejer 13,84 procent C-anparter.
• A ejer 13,29 procent C-anparter.
• H8 ApS ejer 34,31 procent B-anparter. C ejer 100 procent af H8 ApS.
• H7 ApS ejer 34,31 procent B-anparter. D ejer 100 procent af H7 ApS.
• H6 ApS ejer 4,25 procent A-anparter. H6 ApS er ejet af følgende:
  • E ejer 6 procent A- og B-anparter.
  • D ejer 47 procent B-anparter.
  • C ejer 47 procent B-anparter.

Efter fusionerne vil H1 ApS eje over 90 procent af aktierne i H2 A/S (resten udgør egne aktier), der ejer 85 procent af H3 ApS, der ejer 100 procent af H4 GmbH, der ejer 100 procent af H5 GmbH. Dermed ejer H1 ApS indirekte 85 procent af de tyske ejendomme i H4 GmbH og H5 GmbH.

Spørgerne påtænker, at henholdsvis A og B eller deres respektive dødsboer overdrager kapitalandele i H1 ApS med succession til henholdsvis C og D efter reglerne i aktieavancebeskatningslovens § 34 eller dødsboskattelovens § 36, jf. dødsboskattelovens § 29.  

I spørgsmål 1 spørges der specifikt til, om de tyske ejendomme, der ejes af H4 GmbH og H5 GmbH, kan omfattes af begrebet aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, og dødsboskattelovens § 29, stk. 3. Der er således ikke i nærværende bindende svar taget stilling til, om øvrige betingelser i aktieavancebeskatningslovens § 34 eller dødsboskattelovens § 36, jf. dødsboskattelovens § 29 er opfyldt.

Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, 1. pkt., at overdragelse med skattemæssig succession bl.a. forudsætter, at der er tale om aktier i et selskab m.v., hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, jf. stk. 6. Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, 2. pkt., at aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 7, i denne forbindelse ikke anses som passiv kapitalanbringelse.

Aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, bestemmer, at:

"Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år."

Det fremgår af dødsboskattelovens § 29, stk. 3, 4. pkt., at "Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, og bortforpagtning af fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses ikke i denne forbindelse for passiv kapitalanbringelse."

Ovenstående indebærer, at uanset om de anførte overdragelser af kapitalandele i H1 ApS sker fra A og B i deres levende live eller fra deres respektive dødsboer, skal vurderingen af, om koncernens tyske ejendomme i H4 GmbH og H5 GmbH kan omfattes af begrebet aktiv udlejning med fast ejendom, ske efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7.

Ejerandel

Det fremgår bl.a. af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., at overdrageren enten skal have en direkte eller indirekte ejerandel på mere end 50 procent af den faste ejendom eller råde over mere end 50 procent af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom.

A og B ejer hver ca. 13 procent af H1 ApS, der indirekte ejer 85 procent af de tyske ejendomme i H4 GmbH og H5 GmbH.

A og B råder over 0 procent af stemmerne i H1 ApS. Dermed råder de over 0 procent af stemmerne i den virksomhed, der ejer de pågældende tyske ejendomme.

Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 2, pkt., at der ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds.

I forhold til A har de øvrige personlige direkte og indirekte anpartshavere i H1 ApS følgende relation til A:

• B er bror.
• C er brors datter.
• D er brors søn.
• E er far.

I forhold til B har de øvrige personlige direkte og indirekte anpartshavere i H1 ApS følgende relation til B:

• A er bror.
• C er datter.
• D er søn.
• E er far.

Det fremgår bl.a. af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 1, at børn, søskende og søskendes børn er omfattet af den i bestemmelsen nævnte personkreds. Det fremgår endvidere bl.a. af boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra c, at forældre er omfattet af den i bestemmelsen nævnte personkreds.

Samlet set indebærer ovenstående, at både A og B i forhold til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, skal anses for at eje 100 procent af både stemmerne og kapitalandelene i H1 ApS, der indirekte ejer 85 procent af de tyske ejendomme i H4 GmbH og H5 GmbH.

Betingelsen om ejerskab er derfor opfyldt.

Uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne

Det fremgår bl.a. af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., at driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke må varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne.

Af de almindelige bemærkninger til bestemmelsen i lovforslag 123, folketingsåret 2024/25, fremgår følgende om vurderingen:

"Baggrunden for kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er, at en udlejningsejendom eller en portefølje af udlejningsejendomme ikke kan anses for at indgå i en aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ejeren/ejerne udelukkende ejer ejendommene, mens det er uafhængige, der træffer beslutninger vedrørende indgåelsen af de aftaler, der må anses for centrale i en udlejningsvirksomhed.

Det bemærkes, at det i mange ejendomsudlejningsvirksomheder vil være naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter, fordi virksomheden ikke selv besidder de nødvendige personelle eller faglige kompetencer, og/eller fordi det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade opgaverne til den uafhængige part. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration, rådgivning om udformningen af lejeaftaler m.v.

Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger vedrørende sådanne opgaver - f.eks. om leje-niveauet i lejekontrakterne - og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af sådanne ydelser dog ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksom-hed. Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål."

Af de specielle bemærkninger til bestemmelsen i lovforslag 123, folketingsåret 2024/25, fremgår følgende om vurderingen:

"En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne, og aftalerne herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. Den uafhængige tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af leje- eller bortforpagtningsaftalerne til en uafhængig tredjemand, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når de aftaler, som den uafhængige tredjemand har forhandlet, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom kan f.eks. være leje- eller bortforpagtningsaftaler eller aftaler om ombygning af eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for at være varetaget af en fysisk eller juridisk person, der er uafhængig, vil være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer ejerandelen på mere end 50 pct. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være overladt til en uafhængig tredjemand, hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af ejerkredsen, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. er overladt til et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden."

I SKM2026.114.SR bekræftede Skatterådet i spørgsmål 2, at der ville være tale om udlejningsejendomme, der opfyldte aktivitetskriteriet vedrørende udlejning i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Om de to af udlejningsejendommene var det oplyst, at disse ejendomme blev drevet af spørger, der bl.a. forestod udlejning, lejeforhandlinger, vedligeholdelsesbeslutninger, lejeopkrævninger, og at der blev anvendt juridisk bistand ved løsning af juridiske problemstillinger, når de opstod. Om de to andre af udlejningsejendommene var det oplyst, at disse ejendomme blev drevet af spørger med en tilknyttet ekstern ejendomsadministrator, der assisterede løbende i form af bogføring og lejeopkrævninger. De væsentlige beslutninger om indgåelse af lejeaftaler, lejevilkår og lejeniveau blev foretaget af spørger. Større vedligeholdelsesbeslutninger blev altid godkendt af spørger. Da der indgik en uafhængig part i udlejningsaktiviteten af disse ejendomme, skulle det vurderes, om udlejningsaktiviteten var overgået til denne part. Da spørger havde beslutningskompetencen i forhold til indgåelse af lejeaftaler, lejevilkår og lejeniveau samt altid havde den afgørende beslutningsret i forhold til større vedligeholdelsesbeslutninger, fandt Skatterådet, at driften af udlejningsaktiviteten blev varetaget af spørger, og kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad måtte være varetaget af en uafhængig tredjemand, var opfyldt.

I SKM2026.113.SR bekræftede Skatterådet, at der ville være tale om en udlejningsejendom, der opfyldte aktivitetskriteriet vedrørende udlejning i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Det var oplyst, at der var indgået en administrationsaftale vedrørende ejendommen med R1. Ifølge denne aftale varetog R1 lejeopkrævning, lejeregulering, bogføring, betaling af regninger, udfærdigelse og evt. bogføring af moms, varmeregnskab, opgørelse til GI og besvarelse af forespørgsler om alle bogholderiforhold, som repræsentanter for udlejer måtte have. Endvidere blev der ydet juridisk rådgivning. Ud fra det oplyste indgik der ikke i øvrigt uafhængige i driften af ejendommen, bortset fra til gårdservice og rengøring. Det var oplyst, at Spørger bl.a. havde den endelige beslutningskompetence ved stridigheder med lejere og juridiske spørgsmål i øvrigt, varetog indgåelse af lejekontrakter samt løbende varetog alle aftaler om vedligeholdelsesarbejder og udvikling af ejendommen. Skatterådet fandt ud fra det oplyste, at der kunne svares bekræftende på, at opgaven med indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af ejendommen ikke i overvejende grad blev varetaget af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgik aftalerne eller sædvanligvis spillede den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt.

I SKM2026.16.SR bekræftede Skatterådet bl.a. i spørgsmål 1 og 2, at ejendomsselskaber, der indirekte var ejet af overdrager med 55 procent, skulle anses for aktiv virksomhed. Det var oplyst, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomhederne i disse selskaber i overvejende grad blev varetaget af overdrager selv. En uafhængig fysisk eller juridisk tredjemand varetog den praktiske håndtering, idet ejendommene var beliggende i Tyskland, men overdrager traf alle beslutninger af økonomisk betydning, herunder også om lejeniveau, renoveringer, vedligehold mv. På dette grundlag fandt Skatterådet, at kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, var opfyldt.

I SKM.2026.12.SR bekræftede Skatterådet i spørgsmål 2, at et ejendomsselskab drev aktiv udlejningsvirksomhed efter reglerne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Det var oplyst, at der blev anvendt ejendomsadministrator på alle ejendommene. Det var endvidere oplyst, at N, der var nevø til overdragerne, selv udførte og håndterede det håndværksmæssige arbejde på ejendommene og selv traf alle beslutningerne vedrørende ejendommene, herunder hvem de udlejer til, fastlæggelsen af husleje og særlige vilkår, igangsættelse af vedligehold eller større renovationsarbejder på ejendommene, samt at N selv havde udført mindre vedligeholdelsesopgaver på ejendommene, som f.eks. udskiftning af dørhåndtag eller pudsning af mure efter behold m.v. På dette grundlag fandt Skatterådet, at kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, var opfyldt.

I SKM2025.638.SR bekræftede Skatterådet i spørgsmål 1, at der ville være tale om en udlejningsejendom, der opfyldte aktivitetskriteriet vedrørende udlejning af fast ejendom i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Det var oplyst, at en administrator udelukkende varetog opgaver uden beslutningskompetence, der bestod af bogføring af ejendommens indtægter og udgifter, udarbejdelse af årsregnskab for ejendommen, udfyldelse og formel udsendelse af standardlejekontrakter baseret på spørgers instrukser, udarbejdelse af lejebudgetforslag én gang årligt efter spørgers retningslinjer og fremsendelse af budgetforslaget til spørgers godkendelse inden udsendelse til lejerne. Det var endvidere oplyst, at spørger selvstændigt varetog at finde nye lejere, fraflytnings- og indflytningssyn samt viceværts- og renoveringsarbejde, og at spørger havde den afgørende beslutningsret vedrørende lejefastsættelse og økonomiske beslutninger vedrørende ejendommen. Skatterådet fandt ud fra det oplyste, at der kunne svares bekræftende på, at opgaven med indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af ejendommen ikke i overvejende grad blev varetaget af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgik aftalerne eller sædvanligvis spillede den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt.

Vurderingen af, om betingelsen vedrørende indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning er opfyldt, skal foretages ejendom for ejendom, jf. Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.B.2.13.1.

I nærværende sag er der indgået administrationsaftaler mellem en tyske ejendomsadministrator og henholdsvis H4 GmbH og H5 GmbH vedrørende de tyske ejendomme, der er ejet af de to selskaber. Spørgerne har anmodet om, at bedømmelsen af administrationsaftalerne sker med baggrund i de påtænkte tilpasninger.

Det er oplyst, at F er ansat i H3 ApS, der ejer 100 procent af kapitalandelene i H4 GmbH, der ejer 100 procent af kapitalandelene i H5 GmbH. Fs ansættelse i H3 ApS vedrører administration af de tyske ejendomme, der er ejet af H4 GmbH og H5 GmbH.

Det er oplyst, at samtlige tyske ejendomme, der ejes af H4 GmbH og H5 GmbH, er underlagt de ovenfor beskrevne administrationsaftaler, herunder de påtænkte tilpasninger. Det er endvidere oplyst, at den beskrevne arbejdsbeskrivelse for Fs ansættelse i selskabet H3 ApS vedrører samtlige tyske ejendomme, der ejes af H4 GmbH og H5 GmbH.

Det er oplyst, at F bl.a. har ansvaret for og forestår den løbende drift af de tyske ejendomme i samarbejde med den tyske ejendomsadministrator, herunder bl.a.:

• Gennemgang af de af den tyske ejendomsadministrator udarbejdede årsbudgetter for de tyske ejendomme.
• Løbende gennemgang af månedsregnskaber fra den tyske ejendomsadministrator.
• Kontakt med finansieringskilder vedrørende de tyske ejendomme. Ændring i finansiering eller finansieringsbetingelser skal dog godkendes af H3 ApS´s direktion.
• Besigtigelse af de tyske ejendomme med henblik på behov for væsentlige vedligeholdelses- og forbedringsarbejder.
• Korrespondance med den tyske ejendomsadministrator vedrørende forsikringsforhold, herunder opsigelse af forsikringer, ændringer i dækninger mv. eller tegning af nye forsikringer på de tyske ejendomme.
• Korrespondance med den tyske ejendomsadministrator vedrørende huslejefastsættelse i forbindelse med opsigelser samt årlig regulering af huslejen i ejendommene.
• Korrespondance med den tyske ejendomsadministrator vedrørende væsentlig krav/klager fra lejere.
• Korrespondance med den tyske ejendomsadministrator vedrørende henvendelser fra tyske offentlige myndigheder mv.
• Korrespondance med den tyske ejendomsadministrator vedrørende vedligeholdelsesarbejder (over 2.000 EUR).

Det er oplyst, at væsentlige beslutninger træffes efter godkendelse fra stemmemajoritetsejeren E.

Det fremgår bl.a. af de administrationsaftaler, som Spørgerne har anmodet om, at der lægges til grund,

• at den tyske administrator skal indhente godkendelse, hvis en faktura overstiger 2.000 EUR,
• at den tyske administrator skal varetage alle huslejebetalinger og sørge for rettidig betaling og opsige, forny eller udarbejde huslejekontrakter med godkendelse fra henholdsvis H4 GmbH og H5 GmbH,
• at huslejestigninger, der ikke kun vedrører en kontraktmæssig pristalsregulering, skal ske efter godkendelse fra henholdsvis H4 GmbH og H5 GmbH,
• at opsigelse og fornyelse af forsikringer skal ske efter godkendelse fra henholdsvis H4 GmbH og H5 GmbH.

Det fremgår af ovenstående, at Spørgerne har beslutningskompetencen i forhold til indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende de tyske ejendomme i H4 GmbH og H5 GmbH, herunder bl.a. huslejestigninger og fakturaer, der overstiger 2.000 EUR. På den baggrund er det Skattestyrelsens opfattelse, at driften af udlejningsaktiviteten vedrørende de pågældende tyske ejendomme varetages af Spørgerne selv, og dermed ikke i overvejende grad bliver varetaget af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, hvorved denne betingelse anses for opfyldt.

Ejerperiode

Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., at aktiv udlejningsvirksomhed efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt. kun foreligger, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.

Spørgerne har oplyst, at de tyske ejendomme, der ejes af H4 GmbH og H5 GmbH, har været ejet af koncernen i en årrække. Det lægges således uprøvet til grund, at de pågældende ejendomme har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen.

Spørgerne har som nævnt anmodet om, at det er de korrigerede versioner af administrationsaftalerne med den tyske ejendomsadministrator, der skal lægges til grund ved besvarelsen. Dette ville i så fald indebære, at det bindende svar alene ville være gældende, såfremt overdragelsen af aktierne finder sted tidligst et år efter, at de indgåede administrationsaftaler er korrigeret, idet det er et krav, at de tyske ejendomme har været aktivt udlejet i mindst et år før overdragelsen.

Skattestyrelsen kan dog supplerende oplyse, at det er Skattestyrelsens opfattelse, at driften af udlejningsaktiviteten vedrørende de pågældende tyske ejendomme også med de nuværende administrationsaftaler varetages af Spørgerne selv, og dermed ikke i overvejende grad bliver varetaget af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne.

Ved vurderingen af de nuværende administrationsaftaler har Skattestyrelsen bl.a. lagt vægt på, at det er oplyst, at væsentlige beslutninger både før og efter ændring af administrationsaftalerne træffes efter godkendelse fra stemmemajoritetsejeren E, samt at den tyske administrator skal varetage alle huslejebetalinger og sørge for rettidig betaling og opsige, forny eller udarbejde huslejekontrakter med godkendelse fra henholdsvis H4 GmbH og H5 GmbH, og at den tyske administrator skal indhente godkendelse, hvis en faktura overstiger 2.000 EUR, hvorved Spørgerne også ved de nuværende administrationsaftaler har beslutningskompetencen i forhold til indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende de tyske ejendomme i H4 GmbH og H5 GmbH.

Betingelsen om ejerperiode anses derfor for opfyldt.

Opsamling

Det bemærkes, at der ikke ved nærværende bindende svar er taget stilling til, om de påtænkte overdragelser opfylder øvrige betingelser i aktieavancebeskatningslovens § 34 eller dødsboskattelovens § 36, jf. dødsboskattelovens § 29 for at kunne overdrages med succession, idet der ved nærværende spørgsmål alene er taget stilling til, om de tyske ejendomme, der ejes af H4 GmbH og H5 GmbH, kan omfattes af begrebet aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, og dødsboskattelovens § 29, stk. 3.

Det bemærkes endvidere, at der ikke ved nærværende bindende svar er taget stilling til, om de påtænkte fusioner opfylder betingelserne i fusionsskattelovens regler for at kunne gennemføres skattefrit.

På baggrund af de ovenfor beskrevne administrationsaftaler med den tyske administrator samt Fs arbejdsbeskrivelse, hvoraf det bl.a. fremgår, at væsentlige beslutninger træffes efter godkendelse fra stemmemajoriteten, er det Skattestyrelsens opfattelse, at driften af udlejningsaktiviteten vedrørende koncernens tyske ejendomme, der er ejet af H4 GmbH og H5 GmbH, bliver varetaget af Spørgerne, og at kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er opfyldt.

Det er endvidere Skattestyrelsens opfattelse, at kravet om ejerandel og ejerperiode ligeledes er opfyldt.

Bemærkninger til Spørgers repræsentants høringssvar

Spørgers repræsentant anmoder i sit høringssvar om, at sætningen "hvoraf det bl.a. fremgår, at væsentlige beslutninger træffes efter godkendelse fra stemmemajoriteten" udelades af Skattestyrelsens begrundelse. Dette uanset, at sætningen faktuelt er korrekt. Spørgers repræsentant anfører, at idet ansatte i en ejendomskoncern, jf. besvarelsen af spørgsmål 2, ikke kan betragtes som uafhængige i forhold til ejerkredsen/familiekredsen bag ejendomskoncernen i relation til administration af danske ejendomme, er det Spørgers repræsentants opfattelse, at den tyske ejendomsadministrators pligt til at opnå accept fra ansatte i den danske ejendomskoncern i sig selv vil bidrage til opfyldelse af kravet om familiekredsens "aktive udlejningsvirksomhed" i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7 vedrørende de tyske ejendomme.

Hertil bemærker Skattestyrelsen, at vurderingen af om konkrete ejendomme kan omfattes af begrebet aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, foretages på baggrund af en konkret individuel vurdering af hver enkelt ejendom for sig. Derved vil det også være forskelligt for hver ejendom, hvad der lægges vægt på. Dette indebærer ikke, at det forhold, der lægges vægt på i en sag, udgør et minimum for andre ejendomme. Skattestyrelsen er enig i, at såfremt den tyske ejendomsadministrator havde pligt til at opnå accept fra ansatte i den danske ejendomskoncern, ville dette også kunne indebære, at de konkrete ejendomme kunne omfattes af begrebet aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Men dette ændrer ikke på, at det faktuelt i nærværende sag er stemmemajoriteten, der skal indhentes godkendelse fra.

Skattestyrelsen indstiller herefter, at det kan bekræftes, at H1 ApS koncernens tyske ejendomme i H4 GmbH og H5 GmbH, i relation til en overdragelse af kapitalandele i H1 ApS fra A og B til D og C, kan omfattes af begrebet "aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom", jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, og dødsboskattelovens § 29, stk. 3.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja".

Spørgsmål 2

Det ønskes bekræftet, at ansatte i H1 ApS koncernen, som administrerer de danske ejendomme i H1 ApS koncernen, i relation til en overdragelse af kapitalandele i H1 ApS fra A og B til D og C, ikke kan anses som en "uafhængig fysisk eller juridisk person" i relation til kravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, om, at "opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne".

Begrundelse

Om koncernens, selskabernes og familiens forhold mv. henvises til beskrivelsen under begrundelsen til spørgsmål 1.

Spørgerne påtænker, at henholdsvis A og B eller deres respektive dødsboer overdrager kapitalandele i H1 ApS med succession til henholdsvis C og D efter reglerne i aktieavancebeskatningslovens § 34 eller dødsboskattelovens § 36, jf. dødsboskattelovens § 29.  

I spørgsmål 2 spørges der specifikt til, om ansatte i H1 ApS koncernen, som administrerer de danske ejendomme i H1 ApS koncernen, i relation til en overdragelse af kapitalandele i H1 ApS fra A og B til D og C, ikke kan anses som en "uafhængig fysisk eller juridisk person" i relation til kravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, om, at "opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne".

Der er således ikke i nærværende bindende svar taget stilling til, om øvrige betingelser i aktieavancebeskatningslovens § 34 eller dødsboskattelovens § 36, jf. dødsboskattelovens § 29 er opfyldt.

Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, 1. pkt., at overdragelse med skattemæssig succession bl.a. forudsætter, at der er tale om aktier i et selskab m.v., hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, jf. stk. 6. Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, 2. pkt., at aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 7, i denne forbindelse ikke anses som passiv kapitalanbringelse.

Aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, bestemmer, at:

"Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år."

Det fremgår af dødsboskattelovens § 29, stk. 3, 4. pkt., at "Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, og bortforpagtning af fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses ikke i denne forbindelse for passiv kapitalanbringelse."

Ovenstående indebærer, at uanset om de anførte overdragelser af kapitalandele i H1 ApS sker fra A og B i deres levende live eller fra deres respektive dødsboer, skal vurderingen af, om koncernens tyske ejendomme i H4 GmbH og H5 GmbH kan omfattes af begrebet aktiv udlejning med fast ejendom, ske efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7.

Af de specielle bemærkninger til bestemmelsen i lovforslag 123, folketingsåret 2024/25, fremgår følgende om vurderingen:

"Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for at være varetaget af en fysisk eller juridisk person, der er uafhængig, vil være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer ejerandelen på mere end 50 pct. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være overladt til en uafhængig tredjemand, hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af ejerkredsen, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. er overladt til et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden."

Det fremgår således af ovenstående, at aftaleindgåelse ikke vil være overladt til en uafhængig tredjemand, hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af ejerkredsen, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. er overladt til et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden.

På den baggrund er det Skattestyrelsens opfattelse, at ansatte i H1 ApS koncernen, som administrerer de danske ejendomme i H1 ApS koncernen, i relation til en overdragelse af kapitalandele i H1 ApS fra A og B til D og C, ikke kan anses som en "uafhængig fysisk eller juridisk person" i relation til kravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, om, at "opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne", hvorfor det indstilles, at spørgsmålet bekræftes.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 2 besvares med "Ja".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1 og 2

Lovgrundlag

Aktieavancebeskatningslovens § 34

"Stk. 1. Ved overdragelse i levende live af aktier kan parterne i overdragelsen anvende reglerne i stk. 2-4, hvis følgende betingelser er opfyldt, jf. dog stk. 5:

1) Overdragelsen sker til børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever, hvorved forstås en person, som på overdragelsestidspunktet opfylder betingelserne i boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra d. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold.

2) Den enkelte overdragelse af aktier udgør mindst 1 pct. af aktie- eller anpartskapitalen. 

3) Der er tale om aktier i et selskab m.v., hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, jf. stk. 6.  Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 7, og bortforpagtning af fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses i denne forbindelse ikke som passiv kapitalanbringelse.

4) Aktierne er ikke omfattet af §§ 19 B eller 19 C.

Stk. 2. Gevinst ved overdragelsen beskattes ikke hos overdrageren. Erhververen indtræder i overdragerens skattemæssige stilling ved overdragelsen. Det gælder, uanset hvornår erhververen afstår aktierne. Ved opgørelsen af erhververens gevinst eller tab ved afståelse af aktierne behandles aktierne som anskaffet for den anskaffelsessum og på det tidspunkt, som de blev anskaffet til af overdrageren. 

Stk. 3. Hvis erhververen på grund af sit hjemsted ikke er skattepligtig her til landet efter kildeskattelovens § 1, gælder stk. 2 kun, i det omfang aktierne efter overdragelsen indgår i en virksomhed, som er skattepligtig for erhververen efter kildeskattelovens § 2, stk. 1, nr. 4. Hvis erhververen er skattepligtig her til landet efter kildeskattelovens § 1, men i henhold til bestemmelserne i en dobbeltbeskatningsoverenskomst med en fremmed stat, Færøerne eller Grønland må anses for hjemmehørende dér, gælder stk. 2 kun, i det omfang aktierne efter overdragelsen indgår i en virksomhed, som Danmark i henhold til dobbeltbeskatningsaftalen har beskatningsretten til.

Stk. 4. Kildeskattelovens § 33 C, stk. 3, 4, 7, 8 og 13, finder tilsvarende anvendelse på aktier.

Stk. 5. Betingelserne i stk. 1, nr. 2 og 3, finder ikke anvendelse ved overdragelse af aktier som nævnt i § 17 eller § 18, stk. 1 eller 4.  Betingelsen i stk. 1, nr. 3, finder ikke anvendelse ved overdragelse af aktier i et selskab m.v., som udøver næring ved køb og salg af værdipapirer eller ved finansieringsvirksomhed og er omfattet af lov om finansiel virksomhed, lov om fondsmæglerselskaber og investeringsservice og -aktiviteter og lov om forsikringsvirksomhed eller tilsvarende for udenlandske selskaber. For udenlandske selskaber, som ikke er hjemmehørende i et EU-land eller EØS-land, er det en betingelse, at selskabet er hjemmehørende i et land, som efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst, anden international overenskomst eller konvention eller administrativt indgået aftale om bistand i skattesager udveksler oplysninger med de danske skattemyndigheder.

Stk. 6. Selskabets virksomhed anses for i overvejende grad at bestå i passiv kapitalanbringelse som nævnt i stk. 1, nr. 3, såfremt mindst 50 pct. af selskabets indtægter, hvorved forstås den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter, opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår stammer fra fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., der efter stk. 1, nr. 3, skal anses for passiv kapitalanbringelse, eller hvis handelsværdien af selskabets sådanne ejendomme, kontanter, værdipapirer el.lign. enten på overdragelsestidspunktet eller opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår udgør mindst 50 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver. Besiddelse af andele omfattet af § 18 anses ved bedømmelsen ikke som besiddelse af værdipapirer. Afkastet og værdien af aktier i datterselskaber, hvori selskabet direkte eller indirekte ejer mindst 25 pct. af aktiekapitalen m.v., eller som udøver virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, jf. stk. 7, medregnes ikke. I stedet medregnes den del af datterselskabets indtægter og aktiver, som svarer til ejerforholdet. Ved bedømmelsen ses der bort fra indkomst ved udlejning af fast ejendom mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber. Fast ejendom, der udlejes mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber, og som lejer anvender i driften, anses ved bedømmelsen ikke som en passiv kapitalanbringelse.

Stk. 7. Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år."

Boafgiftslovens § 22

"Stk. 1. En person kan afgiftsfrit give gaver, hvis samlede værdi inden for et kalenderår ikke overstiger et grundbeløb på 58.700 kr. (2010-niveau) til

a)      afkom, stedbørn og deres afkom samt børn, som gavegiver efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4, har afgivet erklæring om medmoderskab til, og disse børns afkom,

b)      afdødt barns eller stedbarns længstlevende ægtefælle,

c)      forældre og en mand, som har afgivet erklæring om medmoderskab til gavegiver efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4,

d)      personer, der har haft fælles bopæl med gavegiver i de sidste 2 år før modtagelsen af gaven, og personer, der tidligere har haft fælles bopæl med gavegiver i en sammenhængende periode på mindst 2 år, når den fælles bopæl alene er ophørt på grund af institutionsanbringelse, herunder i en ældrebolig,

e)      plejebørn, der har haft bopæl hos gavegiver i en sammenhængende periode på mindst 5 år, når opholdet er begyndt, inden plejebarnet fyldte 15 år, og højst en af plejebarnets forældre har haft bopæl hos gavegiver sammen med plejebarnet, og

f)       stedforældre, bedsteforældre og forældre til en mand, som har afgivet erklæring om medmoderskab til gavegiver efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4.

Stk. 2. En person kan afgiftsfrit give barns eller stedbarns ægtefælle  gaver, hvis samlede værdi inden for et kalenderår ikke overstiger et grundbeløb på 20.500 kr. (2010-niveau).

Stk. 3. Gaver mellem ægtefæller, der ikke er fraseparerede, er afgiftsfri, jf. dog § 24, stk. 3.

Stk. 4. Grundbeløbene i stk. 1 og 2 reguleres efter personskattelovens § 20.

Stk. 5. Gaver fra en regent eller dennes ægtefælle til tronfølgeren eller dennes ægtefælle er undtaget fra gaveafgiftspligten. 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse for gaver fra en tidligere regent eller dennes ægtefælle til regenten, dennes ægtefælle, tronfølgeren eller dennes ægtefælle."

Dødsboskattelovens § 29, stk. 3

"Stk. 3. Gevinst ved udlodning af aktier m.v. omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 12 eller § 22 medregnes ved opgørelsen af bobeskatningsindkomsten, medmindre der er tale om udlodning af aktier m.v. i et selskab m.v., hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse. 1. pkt. finder dog ikke anvendelse, hvis selskabet m.v. udøver næring ved køb og salg af værdipapirer eller finansieringsvirksomhed og selskabet er omfattet af lov om finansiel virksomhed eller tilsvarende for udenlandske selskaber. For udenlandske selskaber, som ikke er hjemmehørende i et EU-land eller EØS-land, er det en betingelse, at selskabet er hjemmehørende i et land, som efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst, anden international overenskomst eller konvention eller administrativt indgået aftale om bistand i skattesager udveksler oplysninger med de danske skattemyndigheder. Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, og bortforpagtning af fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses ikke i denne forbindelse for passiv kapitalanbringelse. Uanset 1.-4. pkt. skal gevinst ved udlodning af de i 1. pkt. nævnte aktier m.v. medregnes ved opgørelsen af bobeskatningsindkomsten, hvis udlodningen til den enkelte modtager udgør mindre end 1 pct. af aktiekapitalen i det pågældende selskab m.v., jf. i øvrigt stk. 4. Selskabets virksomhed anses for i overvejende grad at bestå i passiv kapitalanbringelse, såfremt mindst 50 pct. af selskabets indtægter, hvorved forstås den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter, opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår stammer fra fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., der efter 4. pkt. skal anses for passiv kapitalanbringelse, eller hvis handelsværdien af selskabets sådanne ejendomme, kontanter, værdipapirer eller lignende enten på overdragelsestidspunktet eller opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår udgør mindst 50 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver. Besiddelse af andele omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 18 anses ved bedømmelsen ikke som besiddelse af værdipapirer. Afkastet og værdien af aktier i datterselskaber, hvori selskabet m.v. direkte eller indirekte ejer mindst 25 pct. af aktiekapitalen, eller som udøver virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, medregnes ikke. I stedet medregnes en til ejerforholdet svarende del af datterselskabets indtægter og aktiver ved bedømmelsen. Ved bedømmelsen ses der bort fra indkomst ved udlejning af fast ejendom mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber. Fast ejendom, som udlejes mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber, og som lejer anvender i driften, anses ved bedømmelsen ikke som en udlejningsejendom."

Dødsboskattelovens § 36

"Stk. 1. Konstateres der ved udlodning af aktiver fra et bo, der ikke er fritaget for beskatning efter § 6, en gevinst, indtræder modtageren, såfremt denne er en fysisk person, i boets skattemæssige stilling (succederer) medmindre andet følger af §§ 37 og 38. Indtræden i boets skattemæssige stilling (succession) kan dog ikke ske i det omfang, gevinsten skal beskattes i boet efter § 28, stk. 3, eller § 29.

Stk. 2. Ved den efterfølgende beskatning af modtageren af udlodning med succession anses et udloddet aktiv for erhvervet af modtageren på det tidspunkt, til det beløb og under de omstændigheder, hvorved det i sin tid er erhvervet af afdøde, boet eller, når boet er indtrådt i den længstlevende ægtefælles skattemæssige stilling efter § 20, stk. 2, ægtefællen. Er der i afdødes, boets eller ægtefællens ejertid sket skattemæssigt relevante ændringer i et aktivs status, overtages aktivet af modtageren med hensyntagen til sådanne ændringer. Er der ved udlodningen beregnet passivpost efter boafgiftslovens § 13 a vedrørende det pågældende aktiv, lægges de omstændigheder med hensyn til anskaffelsestid og anskaffelseshensigt, som blev lagt til grund ved beregningen af passivposten, til grund for beskatningen af aktivet hos modtageren.

Stk. 3. Er en fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven udloddet med succession med hensyn til gevinst efter ejendomsavancebeskatningsloven, og er der ikke sket succession med hensyn til gevinst efter afskrivningslovens kapitel 3 for bygninger tilhørende den faste ejendom eller kun i en del af disse, skal modtageren ved opgørelsen af gevinst eller tab ved afståelse af ejendommen nedsætte anskaffelsessummen med beløb svarende til, hvad dødsboet skulle have nedsat ejendommens anskaffelsessum med efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 4, nr. 1-5, såfremt ejendommen var blevet solgt på udlodningstidspunktet."

Forarbejder

Lovforslag L123, FT 2024/25 (lov nr. 369 af 9. april 2025)

De almindelige bemærkninger til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7:

"(…)

Baggrunden for kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er, at en udlejningsejendom eller en portefølje af udlejningsejendomme ikke kan anses for at indgå i en aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ejeren/ejerne udelukkende ejer ejendommene, mens det er uafhængige, der træffer beslutninger vedrørende indgåelsen af de aftaler, der må anses for centrale i en udlejningsvirksomhed.

(…)

Det bemærkes, at det i mange ejendomsudlejningsvirksomheder vil være naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter, fordi virksomheden ikke selv besidder de nødvendige personelle eller faglige kompetencer, og/eller fordi det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade opgaverne til den uafhængige part. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration, rådgivning om udformningen af lejeaftaler m.v.

Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger vedrørende sådanne opgaver - f.eks. om leje-niveauet i lejekontrakterne - og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af sådanne ydelser dog ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksom-hed. Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål.

(…)"

De specielle bemærkninger til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7:

"(…)

En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne, og aftalerne herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. Den uafhængige tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af leje- eller bortforpagtningsaftalerne til en uafhængig tredjemand, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når de aftaler, som den uafhængige tredjemand har forhandlet, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom kan f.eks. være leje- eller bortforpagtningsaftaler eller aftaler om ombygning af eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for at være varetaget af en fysisk eller juridisk person, der er uafhængig, vil være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer ejerandelen på mere end 50 pct. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være overladt til en uafhængig tredjemand, hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af ejerkredsen, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. er overladt til et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden.

(…)"

Praksis

SKM2026.114.SR

Spørgers selskab H1 havde i en længere årrække ejet og udlejet fire ejendomme. Spørger ønskede at foretage en ophørsspaltning af H1 og herefter overdrage anparter i det nye selskab - X ApS - til sin søn med skattemæssig succession i henhold til aktieavancebeskatningslovens § 34. Skatterådet kunne bekræfte, at ejertidskravet på 1 år i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., efter spaltningen fortsat ville være opfyldt for de fire ejendomme. Skatterådet kunne endvidere bekræfte, at kravet om aktiv udlejningsvirksomhed var opfyldt for hver af de fire omhandlede ejendomme, og at kravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., om aktiv udlejningsvirksomhed derved var opfyldt.

SKM2026.113.SR

Spørger ønskede at overdrage sine anparter i H1 med skattemæssig succession til sin søn. Spørger ønskede i den forbindelse bekræftet, at Ejendom Y, der var ejet af datterselskabet Ejendomsselskabet, opfyldte kravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., om, at opgaven med indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af ejendommen ikke i overvejende grad blev varetaget af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgik aftalerne eller sædvanligvis spillede den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Skatterådet bekræftede dette.

SKM2026.16.SR

Spørgerne havde gennemført et delvist generationsskifte af H1.

Spørgerne ønskede bekræftet, at overdragelserne kunne ske med skattemæssig succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34 samt at der ved overdragelserne var retskrav på at anvende boafgiftslovens § 12 a til værdiansættelse af H1. Spørgerne ønskede endvidere bekræftet, at værdien af de overdragne kapitalandele var opgjort korrekt efter boafgiftslovens § 12 a.

Skatterådet bekræftede, at overdragelserne kunne ske med skattemæssig succession samt at der var retskrav på at anvende den skematiske værdiansættelse i boafgiftslovens § 12 a i forbindelse med overdragelsen.

De almindelige bevisbyrderegler var gældende for ændring af værdiansættelsen efter boafgiftslovens § 12 a. Da der var sket tilkøb og ombygning af fast ejendom samt væsentlig udvidelse af aktiviteten i et af koncernens forretningsområder, skulle der ske regulering af de regnskabsmæssige tal ved anvendelse af den skematiske værdiansættelse i boafgiftslovens § 12 a. Skatterådet kunne derfor ikke bekræfte, at værdien af de overdragne kapitalandele var opgjort korrekt.

Spørgerne ønskede herudover bekræftet, at en påtænkt fusion kunne gennemføres efterfølgende uden at der skulle ske korrektion af den nedsatte gaveafgift.

Ved fusionen skete der udvidelse af ejerkredsen med henholdsvis Spørgernes mor og ægtefælle, og fusionen indebar dermed en indirekte delvis afståelse af kapitalandelene i H1. En afståelse i forbindelse med en fusion udløste korrektion af den nedsatte gaveafgift, medmindre fusionen var forretningsmæssigt begrundet i en udvikling af virksomheden eller der ikke i forbindelse med fusionen opstod en pengetank. Aktiviteten i det selskab, der påtænktes indfusioneret, bestod i tilgodehavender mod H1. Fusionen skete således ikke med henblik på udvikling af virksomheden, og fusionen var derfor ikke forretningsmæssigt begrundet. Herudover var det oplyst, at det forventedes, at fusionen medførte, at H1 blev en pengetank. Skatterådet kunne derfor ikke bekræfte, at den påtænkte fusion kunne gennemføres uden regulering af den nedsatte gaveafgift.

SKM2026.12.SR

Kapitalejerne i et ejendomsselskab påtænkte at foretage en vedtægtsændring i ejendomsselskabet, der medførte en opdeling i kapitalklasser, hvorved den ene kapitalejer tildeltes A-aktier med 90 procent af stemmerettighederne. Herefter gennemførtes en skattefri fusion, hvor tre selskaber blev fusioneret ind i ejendomsselskabet, hvorved kapitalejerne i disse tre selskaber blev medejere af ejendomsselskabet. Disse kapitalejere overdrog efterfølgende deres aktier i ejendomsselskabet til fire andre kapitalejere i ejendomsselskabet med succession. Overdragelsen blev finansieret på et rentefrit gældsbrev. Skatterådet bekræftede, at en vedtægtsændring i ejendomsselskabet, hvor der skete opdeling i kapitalklasser, således at den ene kapitalejer tildeltes A-aktier med 90 procent af stemmerettighederne, ikke udgjorde en afståelse af aktierne i ejendomsselskabet efter aktieavancebeskatningslovens regler. Skatterådet bekræftede desuden, at ejendomsselskabet drev aktiv udlejningsvirksomhed efter reglerne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7 samt at handelsværdien af udlejningsejendommene ejet af ejendomsselskabet, kunne værdiansættes til i alt DKK 198.754.765, svarende til dagsværdierne i årsrapporten for 2024. Skatterådet bekræftede endvidere, at handelsværdien af ejendommene ejet af et af de tre selskaber, der blev fusioneret ind i ejendomsselskabet, kunne værdiansættes til i alt DKK 47.000.000.

SKM2025.638.SR

Spørger påtænkte at gennemføre en skattefri virksomhedsomdannelse, hvorved en udlejningsejendom ville blive ejet af et anpartsselskab. Efter omdannelsen ville Spørger overdrage anparterne i selskabet med succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34. Det ønskedes først bekræftet, at ejendommen opfyldte betingelserne for at være en aktiv udlejningsvirksomhed efter betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, og herefter om anparterne kunne overdrages med 10 pct. i gaveafgift efter boafgiftslovens § 23 a.

Skatterådet bekræftede, at der ville være tale om en udlejningsejendom, der opfyldte aktivitetskriteriet vedr. udlejning af fast ejendom i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7.

Skatterådet kunne ikke bekræfte, at anparterne kunne overdrages med 10 pct. i gaveafgift, da der efter boafgiftslovens § 23 a, stk. 2, nr. 2, gælder et krav om aktiv deltagelse i virksomheden i mindst 1 år af gavegivers ejertid. Spørger ville have ejet det nystiftede selskab i mindre end et år på tidspunktet for overdragelsen, og Spørger kunne således ikke opfylde betingelsen om aktiv deltagelse i udlejningsvirksomheden i mindst et år af sin ejertid ved alene at have deltaget i selskabets ledelse. Det var derfor nødvendigt også at vurdere Spørgers ejertid af udlejningsvirksomheden i personligt regi for at kunne opnå mindst et års ejertid med aktiv deltagelse. Skatterådet fandt, at Spørger ikke havde deltaget i virksomhedens drift i væsentligt omfang, og at kravet dermed ikke var opfyldt.

Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.B.2.13.1

"Familieoverdragelse med succession

(…)

Ad e. Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. ABL § 34, stk. 7

Ved lov nr. 369 af 9. april 2025 er der bl.a. indsat bestemmelser i ABL § 34 om, at et selskabs virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, i visse tilfælde og under visse betingelser, ikke skal anses for passiv kapitalanbringelse i forhold til pengetankreglen i ABL § 34. Lovændringen har virkning for overdragelser og udlodninger fra dødsboer af aktier, der sker den 1. januar 2025 eller senere.

Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. ABL § 34, stk. 7, anses ikke som passiv kapitalanbringelse. Se ABL § 34, stk. 1, nr. 3, 2. pkt. samt ABL § 34, stk. 7.

Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. ABL § 34, stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte eller indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Se ABL § 34, stk. 7, 1. pkt.

Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i ABL § 34, stk. 1, nr. 1, og BAL § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Personkredsen i ABL § 34, stk. 1, nr. 1 omfatter børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn, en samlever, der i de sidste to år før overdragelsen har haft fælles bopæl med overdrageren mv. jf. BAL § 22, stk. 1, litra d. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold. Herudover medregnes via henvisningen til BAL § 22, stk. 1, børn, hvortil der er afgivet erklæring om medmoderskab efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4, og deres børn, afdødt barns eller stedbarns længstlevende ægtefælle, forældre og en mand, som har afgivet erklæring om medmoderskab efter børnelovens § 27 a, stk. 2 og 4, plejebørn, der har haft bopæl hos overdrageren i en sammenhængende periode på mindst 5 år, når opholdet er begyndt, inden plejebarnet fyldte 15 år, og højst en af plejebarnets forældre har haft bopæl hos overdrageren sammen med plejebarnet, stedforældre, bedsteforældre og forældre til en mand, som har afgivet erklæring om medmoderskab til overdrageren efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4, samt via henvisningen til BAL § 22, stk. 3, ægtefæller, der ikke er fraseparerede. Se ABL § 34, stk. 7, 2. pkt.

Aktiv udlejningsvirksomhed efter ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år. Se ABL § 34, stk. 7, 3. pkt.

Udlejningsdriften - udlejning af fast ejendom

For at kunne successionsoverdrage aktier i et selskab med drift af udlejning af fast ejendom, er det bl.a. en betingelse, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Denne betingelse indebærer, at aktierne i et ejendomsselskab ikke vil kunne overdrages med succession, når ejeren i overvejende grad har overladt disse grundlæggende opgaver i virksomheden til en uafhængig tredjemand.

Vurderingen af, om betingelsen vedrørende indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning er opfyldt, skal foretages ejendom for ejendom. Derved kan et selskab eje ejendomme, der i relation til ABL § 34 skal betragtes som passiv kapitalanbringelse, og andre, der skal betragtes som aktiv ejendomsudlejning. Det bemærkes, at hvis selskabet både ejer ejendomme, der er genstand for aktiv udlejning, og ejendomme, der er passiv kapitalanbringelse, vil det skulle bero på en konkret bedømmelse, om en nyanskaffet ejendom skal anses for at være indgået i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed.

En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne med medkontrahenterne, f.eks. lejerne/forpagterne, og de herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. En uafhængig tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af aftalerne, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når denne kompetence til at indgå aftalerne reelt udelukkende er formel, idet de aftaler, som den uafhængige tredjemand forelægger til underskrift, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Baggrunden for kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er, at en udlejningsejendom eller en portefølje af udlejningsejendomme ikke kan anses for at indgå i en aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ejeren/ejerne udelukkende ejer ejendommene, mens det er uafhængige, der træffer beslutninger vedrørende indgåelsen af de aftaler, der må anses for centrale i en udlejningsvirksomhed. 

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom vil bl.a. omfatte leje- eller bortforpagtningsaftalerne, men kan f.eks. også være aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, er, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være varetaget af en "uafhængig", hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. varetages af et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden.

Varetages indgåelsen af de nævnte aftaler i overvejende grad af en uafhængig, vil udlejningsejendommene skulle anses for passiv kapitalanbringelse, fordi ejerne udelukkende oppebærer et løbende afkast af den kapital, der er investeret i ejendommene, mens den aktive drift af virksomheden - som er afgørende for afkastets størrelse - i sin helhed eller i det væsentlige varetages af en uafhængig tredjepart. Det kendes eksempelvis fra ejendomsprojekter, der udbydes offentligt, og hvor de enkelte investorer i almindelighed udelukkende foretager investeringen med henblik på at opnå et afkast af den investerede kapital uden selv aktivt at deltage i driften af ejendommene.

Det bliver afgørende, om indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom "i overvejende grad" varetages af en uafhængig. Hvor der f.eks. er tale om en virksomhed med en beboelsesejendom med et stort antal lejemål, vil der således ikke foreligge aktiv udlejningsvirksomhed, blot fordi familieejerkredsen udøver bestemmende indflydelse på indholdet af en enkelt eller enkelte lejeaftaler, der er af underordnet betydning for ejendommens samlede økonomiske drift.

Det bemærkes, at det i mange ejendomsudlejningsvirksomheder vil være naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter, fordi virksomheden ikke selv besidder de nødvendige personelle eller faglige kompetencer, og/eller fordi det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade opgaverne til den uafhængige part. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration og rådgivning om udformningen af lejeaftaler m.v.

Eksempler på tilfælde, hvor der godt kan foreligge aktiv udlejning, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt.:

• Der anvendes en advokat til udarbejdelse af lejeaftale vedrørende en erhvervsejendom. Lejeaftalen udfærdiges på advokatens brevpapir og efter rådgivning fra advokaten, men udlejningsvirksomheden, der ejer erhvervsejendommen, udstikker rammerne for husleje - evt. efter at have indhentet en mæglervurdering. Advokaten fremsender efter aftale med udlejningsvirksomheden lejekontrakten til den potentielle lejer, der underskriver og returnerer lejeaftalen til advokaten.
• Der tilkøbes adgang til eksterne platforme til at annoncere og administrere udlejningen, men virksomheden, der ejer ejendommene, forestår selv arbejdet med udlejningen.
• Der tilkøbes adgang til betalingsplatforme til opkrævning og tidsregistrering af parkeringsydelser, men virksomheden, der ejer parkeringsarealet, drifter, vedligeholder og passer selv parkeringsarealet.
• Der udliciteres administration med indgåelse af lejeaftaler til en professionel ekstern part (hvor ejeren fortsat har den fulde kontrol over huslejeniveauer, vilkår og underskriver de endelige lejeaftaler), men virksomheden, der ejer ejendommene, står selv for indgåelse af aftaler eller egenhændigt forestår vedligeholdelsesopgaver, renoveringer, nybyg, daglig drift ift. pedelopgaver mv.
• Der indgås aftale med en virksomhed om, at virksomheden foretager til- og fraflytningssyn, løbende reparation af lejemålene samt forestår væsentlige forbedringer, ligesom virksomheden annoncerer efter lejere, finder lejerne og laver udkast til lejeaftaler, men virksomheden, der ejer ejendommene, laver selv alt andet, herunder planlægger forbedringer og indgår aftale herom og får finansieringen på plads for dem, skriver under på lejeaftalerne og har enekompetencen til at fastsætte lejens størrelse under respekt af lejelovens regler.
• Der indgås aftale med et uafhængigt ejendomsadministrationsselskab om administration af en større beboelsesejendom, hvor administrationsselskabet varetager al kontakt med lejerne, herunder opkrævning af husleje og regulering heraf i overensstemmelse med de indgåede lejeaftaler og reglerne om omkostningsbestemt husleje mv., sørger for genudlejning efter fraflytning af lejligheder og kan godkende nye lejere, hvis de nye lejere indtræder på tilsvarende vilkår som eksisterende lejere, men det er udlejningsvirksomheden, der ejer beboelsesejendommen, der godkender igangsættelse af renoveringer og andre usædvanlige udgifter, tager beslutning om ejendommens finansiering, herunder sammensætning af belåning og afdækning af renterisiko med renteswap og tager beslutning om den årlige regulering af huslejen, idet ejendomsadministrator opgør maksimal lejestigning i henhold til lovgivning og huslejekontrakt. 

Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger - f.eks. om lejeniveauet i lejekontrakterne - og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af tekniske, administrative og juridiske ydelser ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksomhed. Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål.

SKM2025.637.SR omhandlede en hovedaktionær, der sammen med sin søn ejede et selskab, hvor parterne påtænkte at lade selskabet erhverve den ejendom, som sønnen ejede og boede i, og efterfølgende udleje den pågældende ejendom til sønnen. Skatterådet bekræftede, at der var tale om en aktiv udlejningsejendom, når den blev udlejet til sønnen, og at den derfor var omfattet af betingelserne i ABL § 34, stk. 7. Det blev lagt til grund, at det ville være selskabet, der ville stå for udlejningen mv. af ejendommen til sønnen på en sådan måde, at betingelserne om aktiv udlejning var opfyldt. Det blev endvidere forudsat, at overdragelse med succession af kapitalandele i selskabet, der havde erhvervet ejendommen fra sønnen og udlejet denne ejendom til ham, først skete minimum 1 år efter, at ejendommen var udlejet til sønnen. Følgende fremgår af SKM2025.637.SR:

"Det fremgår af forarbejderne til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., at det afgørende ved vurderingen er en aktivitetsvurdering. Vurderingen, der skal foretages, er i forhold til selve udlejningen af ejendommen.

I spørgsmål og svar til lovforslag L123 2024-25 - Lov nr. 369 af 9. april 2025 om ændring af boafgiftsloven, aktieavancebeskatningsloven og forskellige andre love - svarede skatteministeren:

"Landbrug og Fødevarer

Spørgsmål

Landbrug & Fødevarer spørger, om det kan bekræftes, at udlejning af et stuehus eller andre boliger på en landbrugsejendom eller anden virksomhedsgrund kan overdrages med nedsat bo- og gaveafgift, forudsat at udlejningen opfylder definitionen på aktiv udlejningsvirksomhed i den foreslåede aktieavancebeskatningslov § 34, stk. 7. Der opfordres til, at dette tydeligt fremgår af bemærkningerne til loven.

Svar

Adgangen til nedsat bo- og gaveafgift og skematisk værdiansættelse forudsætter som for andre overdragelser, at betingelserne i boafgiftslovens § 1 a og § 23 a, om forudgående ejertid og deltagelse i virksomhedens drift er opfyldt."

"Danske Advokater

Spørgsmål

Danske Advokater anmoder om, at det bekræftes, at en persons ejerskab til et parcelhus, der udlejes, og hvor ejeren ikke har overladt nogle opgaver til nogen, er en aktiv udlejningsejendom.

Svar

Det kan bekræftes."

"Spørgsmål

Danske Advokater anmoder om, at det bekræftes, at der ikke stilles krav til ejendommens karakter, og at udlejning til beboelse, erhverv eller andet derfor kan være aktiv udlejning, blot de øvrige betingelser er opfyldt.

Svar

Det kan bekræftes."

Svarene fra skatteministeren viser, at det afgørende er, om der er tale om aktiv udlejning af en ejendom. Det kan ikke udledes af svarene, at det skulle have betydning ved vurderingen, at udlejningen sker til et familiemedlem af ejeren af selskabet eller at ejendommen oprindeligt er erhvervet fra familiemedlemmet."

Ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og har i hele denne periode været aktivt udlejet, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. eller har indgået i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år

For at kunne successionsoverdrage aktier i et selskab med drift af udlejning af fast ejendom, er det bl.a. en betingelse, at ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt., eller har indgået i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.

Formålet med denne betingelse er at imødegå, at f.eks. en værdipapirbeholdning kortvarigt omlægges til en erhvervsvirksomhed for at opnå mulighed for overdragelse med succession. 

Betingelsen indebærer, at der kun anses at foreligge aktiv udlejning af fast ejendom, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt., dvs. at betingelserne i ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. har været opfyldt i hele denne 1-års periode.

Indgår ejendommen i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, og har denne virksomhed været ejet i mindst 1 år på overdragelsestidspunktet, skal ejertidskravet dog også anses for opfyldt. Det vil bero på en konkret vurdering, om der er tale om en ejendom, der indgår i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed.

Hvis betingelserne i ABL § 34, stk. 7, i øvrigt er opfyldt, har det ingen betydning for vurderingen, om ejerskabet til ejendomme, der er erhvervet mindre end 1 år inden overdragelsen af aktier i et holdingselskab, ligger i samme selskab eller i søsterselskaber. Det bemærkes, at kun ejendomme, der i koncernens ejertid er indgået i koncernens samlede aktivitet med aktiv udlejning, kan medregnes som "aktiv udlejningsvirksomhed".

Ejertidskravet skal vurderes i forhold til den ejer, der overdrager aktierne, herunder i forhold til ejerandele ejet af den kreds af nærtstående, hvis ejerandele skal medregnes efter ABL § 34, stk. 7, 2. pkt. Da ejertidskravet vurderes i forhold til den bagvedliggende ejerkreds, har omstruktureringer inden for 1 år inden overdragelsen kun betydning, hvis de medfører en ændring i den direkte eller indirekte ejerandel for den relevante ejerkreds. Det betyder, at den personlige virksomheds anskaffelsestidspunkt vil være det relevante tidspunkt, hvis der er sket en skattefri virksomhedsomdannelse. Ved spaltning eller fusion, hvor ejerkredsen er uændret, vil det ligeledes være det ophørte selskabs anskaffelsestidspunkt, der vil være afgørende. Er der derimod tale om en skattefri fusion med et (indtil fusionen) uafhængigt ejendomsselskab, der ophører ved fusionen, vil dette selskabs ejendomme først kunne anses for ejet i 1 år, når der er forløbet 1 år fra fusionsdatoen, da ejeren (den relevante ejerkreds) først ved fusionen har fået en ejerandel til disse ejendomme. Det vil således ikke altid være det skattemæssige anskaffelsestidspunkt, der er afgørende for vurderingen af, om ejertidskravet er opfyldt. 

SKM2025.638.SR omhandlede en spørger, der ejede en udlejningsejendom, og som påtænkte at gennemføre en skattefri virksomhedsomdannelse, hvorved udlejningsejendommen blev ejet af et anpartsselskab. Skatterådet bekræftede i spørgsmål 1, at der ville være tale om en udlejningsejendom, der opfyldte aktivitetskriteriet vedr. udlejning af fast ejendom i ABL § 34, stk. 7. Tiden før den skattefri virksomhedsomdannelse indgik i vurderingen af, om ejendommen havde været aktivt udlejet i mindst 1 år. Det var oplyst, at udlejningen før og efter omdannelsen var sket på de samme betingelser og at den samlede periode var mere end 1 år.

Det vil være tilstrækkeligt til at opfylde ejertidskravet, at ejendommen har været aktivt udlejet i det seneste fulde år før overdragelsen, dvs. at ejertidskravet i så fald vil være opfyldt, også hvis ejendommen har været ejet i længere tid og tidligere ikke var genstand for aktiv udlejning.

I en nybygget boligejendom vil det være tilstrækkeligt, at der i et helt år inden overdragelsen faktisk har været udlejet (nogle) boligenheder i ejendommen, så længe alle boligenheder er søgt aktivt udlejet i perioden. Er ejendommen opdelt i ejerlejligheder, der alle søges udlejet aktivt, vil den enkelte ejerlejlighed skulle anses for at indgå i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom.

Hvis en lagerhal har været aktivt udlejet før 1 års-periodens påbegyndelse og blot har stået tom i det seneste år, fordi det ikke har været muligt at finde en lejer, vil der i en sådan situation kunne foreligge aktiv udlejning, og da ejendommen har været ejet i mere end 1 år, vil det ikke være nødvendigt at opfylde kravet om, at lagerhallen faktisk har været udlejet i det seneste år før overdragelsen.

Det bemærkes, at en udlejningsejendom, der fx har været ejet i to år, men hvor udlejningen af ejendommen ikke er aktiv, fordi opgaven med aftaleindgåelse mv. som nævnt i ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. for denne ejendom, er overladt til en uafhængig fysisk eller juridisk person, ikke opfylder 1 års ejertidskravet, hvorfor ejendommen skal betragtes som passiv kapitalanbringelse. Det ændrer derfor ikke på bedømmelsen af, om aktiviteten vedrørende ejendommen skal anses for at udgøre "aktiv udlejningsvirksomhed", at ejendommen har været ejet i mere end 1 år.

Undtagelsen vedrørende ejendomme, der indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, er en særlig undtagelse, der har til hensigt at tage højde for tilfælde, hvor der mindre end 1 år før overdragelsen er tilkøbt 1 eller flere yderligere ejendomme, der indgår i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed, der har været drevet mere end 1 år. En sådan løbende tilpasning af ejendomsporteføljen i den aktive ejendomsudlejningsvirksomhed har derfor ikke indflydelse på bedømmelsen af, i hvilket omfang udlejning af en nyanskaffet ejendom skal anses for aktiv udlejningsvirksomhed. Det bemærkes dog, som også anført ovenfor, at hvis selskabet både ejer ejendomme, der er genstand for aktiv udlejning, og ejendomme, der er passiv kapitalanbringelse, vil det skulle bero på en konkret bedømmelse, om en nyanskaffet ejendom skal anses for at være indgået i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed.

Eksempel pengetankopgørelse for udlejningsejendom

Forudsætninger:

• Et selskab ejer en enkelt fast ejendom,
• Selskabet ejer i 2025 40 pct. af den pågældende ejendom,
• Selskabet ejer i 2026 100 pct. af den pågældende ejendom og selskabet udlejer ikke ejendommen aktivt,
• Selskabet ejer i 2027 100 pct. af den pågældende ejendom og selskabet udlejer ejendommen aktivt,
• Aktierne overdrages i 2028.

Indtægter:

Ved opgørelsen af de gennemsnitlige indtægter i de seneste 3 regnskabsår forud for overdragelsen, jf. ABL § 34, stk. 6, vil lejeindtægterne fra den pågældende ejendom i selskabet skulle anses for at vedrøre passiv kapitalanbringelse i 2025 og 2026, men derimod aktiv udlejningsvirksomhed i 2027.

Aktiver:

Ejendommens handelsværdi medregnes som aktiv udlejningsvirksomhed ved opgørelsen af handelsværdien af aktiverne på overdragelsestidspunktet, mens ejendommen ved opgørelsen af den gennemsnitlige handelsværdi af aktiverne i 3-års perioden, vil skulle medregnes som passiv kapitalanbringelse i 2025 og 2026, mens der foreligger aktiv ejendomsudlejning i 2027.

Lovændringen har virkning for overdragelser og udlodninger fra dødsboer af aktier, der sker den 1. januar 2025 eller senere. I forhold til opgørelse af pengetankbrøken indebærer dette, at indtægter og værdien af ejendomme fra en aktiv udlejningsvirksomhed vil skulle henføres til den aktive del af virksomheden, også for de forudgående 3 år, når aktierne udloddes eller overdrages eksempelvis den 1. januar 2025, såfremt ejendommene har været aktivt udlejet i de 3 forudgående år.

(…)"