Spørgsmål:

1. Kan Skatterådet bekræfte, at en vedtægtsændring i Ejendomsselskabet E, hvor der sker opdeling i kapitalklasser, således H1 tildeles A-aktier med 90 % af stemmerettighederne, ikke udgør en afståelse af aktierne i selskabet efter aktieavancebeskatningslovens regler?
2. Kan Skatterådet bekræfte, at Ejendomsselskabet E driver aktiv udlejningsvirksomhed efter reglerne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7?
3. Kan Skatterådet bekræfte, at handelsværdien af udlejningsejendommene ejet af Ejendomsselskabet E, kan værdiansættes til i alt DKK 198.754.765, svarende til dagsværdierne i årsrapporten for 2024?
4. Kan Skatterådet bekræfte, at handelsværdien af ejendommene ejet af H2, kan værdiansættes til i alt DKK 47.000.000?

Svar:

1. Ja
2. Ja
3. Ja
4. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Baggrund for anmodning

H3 og H4 er begge ejet med 50 % af Spørger A og Spørger B.

H2, er ejet 100 % af Spørger A.

Ejendomsselskabet E er ejet med 52 % af H1. De øvrige 48 %, er fordelt med 12 % på hver af personerne C1, C2, C3 og C4. H1 er ejet af personen N.

N er far til C1, C2, C3 og C4. N er desuden nevø til Spørger A og Spørger B.

Der er vedtaget nye regler om generationsskifte, hvorefter aktier eller anparter i et selskab, der driver aktiv udlejningsvirksomhed, kan overdrages med succession. Der foreligger endnu ikke offentliggjort administrativ praksis om de nye regler, og Spørgerne ønsker klarhed og tryghed om skattemæssige konsekvenser ved det påtænkte generationsskifte.

Generationsskiftet påtænkes gennemført ved følgende dispositioner:

1. Der vedtages en vedtægtsændring i Ejendomsselskabet E, hvor der sker opdeling i kapitalklasser, således at H1 tildeles A-aktier med 90 % af stemmerettighederne.
2. Der gennemføres en skattefri fusion, hvor H2, H3 og H4 fusioneres ind i Ejendomsselskabet E. Herefter bliver Spørger A og Spørger B medejere i Ejendomsselskabet E.
3. Spørger A og Spørger B overdrager efterfølgende sine aktier i Ejendomsselskabet E til Ns børn med succession. Overdragelsen finansieres på et rentefrit gældsbrev.

De enkelte skridt

Vedtægtsændring

På nuværende tidspunkt er der ingen kapitalklasser i Ejendomsselskabet E, og derfor følger stemmerettigheder og ejerandelene hinanden. Der er heller ikke etableret kapitalklasser i H2, H3 og H4.

Ved en fusion mellem H2, H3 og H4 og Ejendomsselskabet E, vil Spørger A og Spørger B blive vederlagt med aktier i Ejendomsselskabet E. Dette vil medføre, at Ns og hans børns ejerandelene i Ejendomsselskabet E vil blive udvandet, herunder vil H1 miste bestemmende indflydelse i Ejendomsselskabet E.

Både N, Spørger A og Spørger B har et ønske om, at N gennem hans selskab, H1, skal bevare kontrollen over Ejendomsselskabet E efter fusionen af generationsskiftet. Dette er for at fremtidssikre generationsskifte, hvilket også afspejles i Spørger A’s og Spørger B’s testamenter, hvoraf fremgår, at N arver kapitalandelene eller det, der måtte træde i stedet for deres kapitalandele.

Dette er for at undgå, at Ns holdingselskab mister stemmemajoriteten, når H3 og H4 fusioneres ind i Ejendomsselskabet E, og Spørger A og Spørger B bliver en del af ejerkredsen. Det bemærkes hertil, at hverken Spørger A eller Spørger B ønsker at råde over stemmerettigheder eller udøve indflydelse i selskabet.

Derudover ønskes sambeskatningen mellem H1 og Ejendomsselskabet E opretholdt efter en fusion af alle selskaberne.

Der foreligger ikke en ejeraftale mellem ejerne.

Nuværende struktur

Koncerndiagram udeladt.

Fusion

Efter vedtægtsændringen vedtages en fusion med H2, H3 og H4 som indskydende selskaber og med Ejendomsselskabet E som modtagende selskabet.

Vederlaget udstedes alene i kapitalandele, og der vil ikke blive vedtaget kontant udligningssum i forbindelse med fusionen. Hvis muligt ønsker parterne at tillægge fusionen regnskabs- og skattemæssig virkning til 1. januar 2025.

Koncerndiagram udeladt

Overdragelse af aktier

Spørger A og Spørger B overdrager sine aktier i Ejendomsselskabet E til Ns børn, C1, C2, C3 og C4 med succession. Overdragelsen finansieres ved udstedelse af gældsbreve og et mindre gavebeløb.

Koncerndiagram udeladt

Nærmere om selskaberne og ejendommene

H3 ejer alene børsnoterede værdipapirer og en række tilgodehavender. Tilsvarende ejer H4 hovedsageligt børsnoterede værdipapirer og en række tilgodehavender samt en aktiepost på 33,33 % i et for sagen uvedkommende selskab.

Det væsentligste aktiv i H2 består af et stuehus, en række bygninger og landbrugsjord. Stuehuset udlejes til Spørger A, mens landbrugsjorden forpagtes til tredjeparter. Til brug for virksomhedsomdannelse, der blev gennemført i 2024, har Skattestyrelsen tidligere tiltrådt, at den samlede ejendom havde en handelsværdi på 47.000.000 DKK, jf. Skattestyrelsens bindende svar fra 2024. Denne værdi er desuden blevet lagt til grund i selskabets årsrapport for 2024.

Ejendomsselskabet E ejer følgende ejendomme:

Udeladt af hensyn til anonymisering.

Ejendommene er optaget til dagsværdi i årsrapporten 2024 for Ejendomsselskabet E med 198.754.765 DKK.

For ejendommene i Ejendomsselskabet E anvendes ejendomsadministrator på alle ejendommene. Det er dog N, der træffer alle væsentlige beslutninger om ejendommene, herunder hvem de udlejes til, fastlæggelsen af husleje og særlige vilkår for, igangsættelse af vedligehold eller større renovationsarbejder på ejendommene. I enkelte tilfælde har N selv udført mindre vedligeholdelsesopgaver på ejendommene, fx udskiftning af dørhåndtag eller pudsning af mure efter behov mv.

Som dokumentation vedlægges billeder af N og hans familie, som foretager løbende arbejde på ejendommene ejet af Ejendomsselskabet E. Derudover vedlægges mailkorrespondance mellem N og håndværkere, tømrere og ejendomsadministrator om diverse forhold på ejendommene.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Ad spørgsmål 1

Retsregler og praksis

Det følger af aktieavancebeskatningslovens § 23, at gevinst og tab på aktier, der skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, medregnes i det indkomstår, hvori gevinsten eller tabet realiseres. Gevinst og tab opgøres som forskellen mellem afståelsessummen og anskaffelsessummen for de pågældende aktier, jf. aktieavancebeskatningslovens § 26, stk. 1.

Ved afståelse i henhold til aktieavancebeskatningslovens regler forstås salg, bytte, bortfald og andre former for afhændelse, jf. aktieavancebeskatningslovens § 30, stk. 1. Desuden sidestilles erhvervelse og afståelse af aktier ved gave, arv eller arveforskud med køb henholdsvis salg, jf. aktieavancebeskatningslovens § 31, stk. 1.

Om vedtægtsændringer fremgår af betænkning nr. 1392 i 2000, Redegørelse fra arbejdsgruppen til gennemgang af aktieavancebeskatningsloven, og de specielle bemærkninger til § 30, stk. 1, i lovforslag nr. 78 af 16. november 2005, at:

"Foretages der vedtægtsændringer i et selskab, som indebærer en ændring af aktiernes rettigheder, sidestilles dette efter praksis i visse tilfælde med en afståelse. Det beror på en konkret bedømmelse af sagens omstændigheder, hvorvidt vedtægtsændringen må sidestilles med afståelse. Ved denne vurdering vil der navnlig skulle henses til indholdet af ændringerne, herunder om de rettigheder, der er knyttet til en aktiepost, gennem en vedtægtsændring får et så væsentligt andet indhold, at der reelt ikke længere er identitet mellem aktierne før og efter ændringen. Endvidere vil der skulle henses til aktionærkredsens sammensætning - herunder om selskabet er ejet af få aktionærer, der eventuelt har et interessefællesskab, eller om selskabet er ejet af en bred kreds af investorer - sammenholdt med bevæggrundene for vedtægtsændringerne, og hvad der i øvrigt opnås herved såvel skattemæssigt som økonomisk.

Vedtægtsændringer, der medfører en forskydning af aktionærernes økonomiske rettigheder, f.eks. ved ændring af retten til udbytte, udbyttefordelingen eller en fastfrysning af kursværdien for en del af aktierne, vil normalt være at anse for en så væsentlig indholdsmæssig ændring, at disse tilfælde skattemæssigt vil være at sidestille med afståelse.

Ændres de økonomiske rettigheder knyttet til en aktieklasse, f.eks. ved ophævelse af en ret til forlods udbytte, mens der formelt ikke foretages ændringer i andre aktieklasser, vil også aktier tilhørende andre aktieklasser kunne anses for afstået, idet ændringen medfører en forskydning af de økonomiske rettigheder, som også berører de aktier, som ikke umiddelbart er berørt af vedtægtsændringen.

Vedtægtsændringer, der alene angår aktiernes stemmeret, fører kun undtagelsesvis til, at der skattemæssigt anses for at foreligge afståelse. Vedtægtsændringer, der alene angår stemmeretten kan f.eks. være ændringer, der betyder, at der knyttes stemmeret til en aktieklasse, ændringer hvor der foretages en opdeling i aktieklasser med forskellig stemmeret eller ændringer, som indebærer forskydning af stemmeret indenfor en eksisterende aktieklasseopdeling.

I forbindelse med vedtægtsændringer kan der statueres afståelse, uanset om aktierne fysisk set ombyttes eller ej."

Det beror således på en konkret vurdering af sagens omstændigheder, om en vedtægtsændring har en sådan karakter, at den må sidestilles med en afståelse af aktierne. Der kan ligeledes henvises til den Juridiske Vejledning, afsnit C.B.2.1.4.8, Vedtægtsændringer.

I henhold til offentliggjort administrativ praksis i sager, hvor der alene er foretaget af ændringer af stemmerettighederne, synes der desuden at være tilbageholdenhed med at statuere afståelsesbeskatning i disse situationer.

I SKM2007.433.SR ønskede parterne en ændring af stemmerettigheder fra 50 % til 5,56 % på A-aktier, mens B-aktier efter vedtægtsændringen ville gå fra at råde over 25 % til 69,44 % af stemmerettigheder. C-anparter ville være uændrede. Herved opnåede B-anparterne bestemmende indflydelse. Under hensyn til, at der skete en væsentlig forskydning af stemmerettigheder, at der ikke forelå en generel vedtægtsændring, og da parterne var far og søn, ville vedtægtsændringen udløse afståelsesbeskatning.

I SKM2011.168.SR medførte en ændring af 99 % af A-aktier til B-aktier og forhøjelse af stemmeret på resterende A-aktier ikke afståelsesbeskatning. Der blev henset til, at der er tale om en generel vedtægtsændring, hvor alle aktionærerne deltager, at stemmeværdien der flyttes mellem aktionærerne, var på maksimalt 0,16%, og at ingen af aktionærerne opnåede mere indflydelse eller får mindre indflydelse som følge af vedtægtsændringen. Der skete heller ikke formueforskydning mellem ejerne.

I SKM2011.169.SR ejede en fond og ville en ophævelse af aktieklassers forhøjede stemmeret og fortrinsret til udbytte og fortrinsstilling ved likvidation ikke udløse afståelsesbeskatning. Der blev lagt vægt på, at formålet var at gøre det muligt at gennemføre en kapitaltilførsel, så selskabet kan få de nødvendige kreditfaciliteter, at der var tale om en generel vedtægtsændring, hvor alle aktionærerne deltog, at A-aktionærerne opgav deres 10:1 stemmeret, mens B-aktionærerne opgav deres fortrinsret til udbytte og fortrinsstilling ved likvidation og at fonden og aktionærerne i øvrigt ikke var interesseforbundne. Der skete heller ikke formueforskydning mellem ejerne.

I SKM2011.171.SR ønskedes der foretaget en ændring af B-aktier til nye B-anparter med forhøjet stemmeret og nye C-anparter. Ændringen ville ikke udløse en afståelse. Der blev henset til, at formålet med vedtægtsændringen er at reducere den nominelle værdi af B-anparterne og tilsvarende forøge den nominelle værdi af C-anparterne, at der var tale om en generel vedtægtsændring, hvor alle aktionærerne deltog, at stemmeværdien der flyttes mellem aktionærerne, var på maksimalt 0,02%, ligesom ingen af aktionærerne opnåede mere indflydelse eller fik mindre indflydelse efter vedtægtsændringen.

I SKM2012.257.SR udløstes der afståelsesbeskatning af en vedtægtsændring, hvor stemmerettighederne for en aktiepost ændredes fra 100 % til 50 % da vedtægtsændringen kunne medføre en forflytning af værdier mellem aktionærerne.

Skatterådet bekræftede i SKM2013.190.SR, at en ændring af stemmeretsforholdene, hvor en aktionær gennem et holdingselskab ved en vedtægtsændring overførte 40 % af stemmerne til brorens holdingselskab, ikke ville medføre afståelse. Før vedtægtsændringen havde de to 5 brødres holdingselskaber hver 50 % af stemmerne. Skatterådet lagde vægt på, at vedtægtsændringen var en konsekvens af et krav i revisorloven om stemmeretsforhold, og der derfor ikke udløstes afståelsesbeskatning ved vedtægtsændringen. Skatterådet bekræftede, at vedtægtsændringen medførte, at der blev etableret sambeskatning mellem to af selskaberne.

I SKM2019.31.SR ønskede Spørgerne det bekræftet, at en vedtægtsændring, hvor en anpartshaver opgav sin bestemmende indflydelse, ikke medførte afståelsesbeskatning Vedtægtsændringen medførte, at en far, der havde bestemmende indflydelse, opgav sin bestemmende indflydelse og at ingen anpartshaver efterfølgende havde bestemmende indflydelse. Skatterådet fandt, at en vedtægtsændring, der medførte opgivelse af bestemmende indflydelse for en anpartshaver, var en væsentlig ændring, at anparterne måtte anses afstået.

Begrundelse for forslag til svar

På nuværende tidspunkt har H1 stemmeflertallet i Ejendomsselskabet E og har derfor allerede bestemmende indflydelse i det underliggende selskab.

Den foreslåede vedtægtsændring i Ejendomsselskabet E vil medføre, at H1 går fra at råde over 52 % af stemmerettighederne til at råde over 90 % af stemmerettighederne. H1 opnår blot mere bestemmende indflydelse efter ændringen. Alle aktionærerne med stemmerettigheder er enige om at foretage vedtægtsændringen.

Formålet med vedtægtsændringen er primært at smidiggøre generationsskiftet fra Spørger A og Spørger B til Ns børn.

Som udgangspunkt anses en ændring af stemmerettighederne i et selskab ikke for så væsentlig en ændring, at der foreligger afståelse af aktierne. Efter administrativ synes det afgørende at være, om en forskydning af stemmerettighederne resulterer i, at der opnås eller mistes bestemmende indflydelse i selskabet, der undergår vedtægtsændringen. Der henvises til SKM2012.257.SR og SKM2019.31.SR. Derudover lægges der vægt på selve formålet med vedtægtsændringen.

H1 har allerede aktiemajoritet i Ejendomsselskabet E, og kan derfor ved stemmeflertal beslutte, om der udloddes udbytte til aktionærerne i selskabet. Der ændres ikke på de økonomiske rettigheder eller muligheden for at udlodde udbytte fra selskabet ved den foreslåede vedtægtsændring.

Det forhold, at aktierne, der modtages af Spørger A og Spørger B som vederlag i fusionen, efterfølgende påtænkes overdraget til Ns børn, kan efter vores opfattelse heller ikke medføre, at der udløses afståelsesbeskatning ved vedtægtsændringen. Vedtægtsændringen sker alene for at sikre, at N - som hidtil - har den indirekte kontrol over Ejendomsselskabet E efter generationsskiftet, og der sker hverken direkte eller indirekte overførsel af formue eller værdier mellem parterne.

Det er derfor vores opfattelse, at den beskrevne ændring af vedtægterne i H1 ikke medfører afståelsesbeskatning af aktierne.

Spørgsmål 1 skal derfor besvares med "Ja".

Ad spørgsmål 2

Retsregler og praksis

Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, at ved overdragelse i levende live af aktier, kan parterne overdrage aktier med succession, hvis følgende betingelser er opfyldt:

1) Overdragelsen sker til børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever, hvorved forstås en person, som på overdragelsestidspunktet opfylder betingelserne i boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra d. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold.

2) Den enkelte overdragelse af aktier udgør mindst 1 pct. af aktie- eller anpartskapitalen.

3) Der er tale om aktier i et selskab m.v., hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, jf. stk. 6.  Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 7, og bortforpagtning af fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses i denne forbindelse ikke som passiv kapitalanbringelse.

4) Aktierne er ikke omfattet af §§ 19 B eller 19 C.

Det følger videre af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, hvad der skal forstås ved aktiv udlejningsvirksomhed i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, 2. pkt.:

"Stk. 7. Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år."

Aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. stk. 7, blev ændret ved lov nr. 369 af 9. april 2025 med virkning for overdragelser og udlodninger fra dødsboer af aktier og erhvervsvirksomheder, der sker den 1. januar 2025 eller senere.

Om baggrunden for indførelsen af bestemmelsen - og hvad der nærmere skal forstås ved aktiv udlejningsvirksomhed - fremgår følgende af de almindelige bemærkninger, afsnit 1, til det oprindeligt fremsatte lovforslag (lovforslag nr. 123 af 22. januar 2025, Ændring af boafgiftsloven, aktieavancebeskatningsloven og forskellige andre love (Nedsættelse af bo- og gaveafgiften og indførelse af et retskrav på en skematisk værdiansættelse ved overdragelse af erhvervsvirksomheder til et nært familiemedlem, bedre mulighed for succession ved overdragelse af ejendomsvirksomheder og lempelse af pengetankregler m.v.):

"Desuden foreslås det, at aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom skal ligestilles med andre erhvervsvirksomheder i relation til generationsskifte i familieejede virksomheder, så der bliver adgang til overdragelse med skattemæssig succession og nedsat bo- og gaveafgift, når betingelserne herfor i øvrigt er opfyldt.

Det foreslås endvidere, at aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom fremover skattemæssigt skal behandles på samme måde som andre aktive erhvervsvirksomheder i en række andre tilfælde, hvor anvendelsen af gunstige skattemæssige ordninger ikke gælder for virksomhed med udlejning af fast ejendom, fordi en sådan udlejningsvirksomhed betragtes som passiv kapitalanbringelse."

Om aktiv udlejningsvirksomhed uddybes det yderligere i de specielle bemærkninger til lovforslagets § 2, nr. 4 (afsnit 2.3.1.2.), at:

"Ved aktiv udlejningsvirksomhed vil efter forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, skulle forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdragerens direkte eller indirekte ejerandel af den faste ejendom er mere end 50 pct., og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne.

(…)

Kravet om, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad må blive varetaget af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, vil indebære, at aktierne i et ejendomsselskab ikke vil kunne overdrages med succession, når ejeren i overvejende grad har overladt disse grundlæggende opgaver i virksomheden til en uafhængig tredjemand.

En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne med medkontrahenterne, f.eks. lejerne/forpagterne, og de herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. En uafhængig tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af aftalerne, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når denne kompetence til at indgå aftalerne reelt udelukkende er formel, idet de aftaler, som den uafhængige tredjemand forelægger til underskrift, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Baggrunden for kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er, at en udlejningsejendom eller en portefølje af udlejningsejendomme ikke kan anses for at indgå i en aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ejeren/ejerne udelukkende ejer ejendommene, mens det er uafhængige, der træffer beslutninger vedrørende indgåelsen af de aftaler, der må anses for centrale i en udlejningsvirksomhed.

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom vil bl.a. omfatte leje- eller bortforpagtningsaftalerne, men kan f.eks. også være aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, vil skulle være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være varetaget af en "uafhængig", hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. varetages af et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden.

Varetages indgåelsen af de nævnte aftaler i overvejende grad af en uafhængig, vil udlejningsejendommene skulle anses for passiv kapitalanbringelse, fordi ejerne udelukkende oppebærer et løbende afkast af den kapital, der er investeret i ejendommene, mens den aktive drift af virksomheden - som er afgørende for afkastets størrelse - i sin helhed eller i det væsentlige varetages af en uafhængig tredjepart. Det kendes eksempelvis fra ejendomsprojekter, der udbydes offentligt, og hvor de enkelte investorer i almindelighed udelukkende foretager investeringen med henblik på at opnå et afkast af den investerede kapital uden selv aktivt at deltage i driften af ejendommene.

Det vil efter forslaget skulle være afgørende, om indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom "i overvejende grad" varetages af en uafhængig. Hvor der f.eks. er tale om en virksomhed med en beboelsesejendom med et stort antal lejemål, vil der således ikke foreligge aktiv udlejningsvirksomhed, blot fordi familieejerkredsen udøver bestemmende indflydelse på indholdet af en enkelt eller enkelte lejeaftaler, der er underordnet betydning for ejendommens samlede økonomiske drift.

Det bemærkes, at det i mange ejendomsudlejningsvirksomheder vil være naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter, fordi virksomheden ikke selv besidder de nødvendige personelle eller faglige kompetencer, og/eller fordi det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade opgaverne til den uafhængige part. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration, rådgivning om udformningen af lejeaftaler m.v.

Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger vedrørende sådanne opgaver - f.eks. om lejeniveauet i lejekontrakterne - og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af sådanne ydelser dog ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksomhed. Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål."

Adspurgt af EjendomDanmark om anvendelsen af ejendomsadministrator i tilknytning til aktiv udlejningsvirksomhed, svarede Skatteministeriet følgende under høringen til lovforslaget:

"Det har ikke været hensigten, at ejere af ejendomsvirksomheder, der har overladt den tekniske opgave med udarbejdelse af lejekontrakter til sagkyndige jurister eller til en ejendomsadministrator, alene af den grund skulle være afskåret fra at blive anset for at have drevet en aktiv udlejningsvirksomhed. Den omstændighed, at en ejer søger professionel bistand til udformningen af lejekontrakter mv., herunder med henblik på at sikre overholdelse af lejelovgivningens krav, er ikke ensbetydende med, at den pågældende ikke udøver aktiv, bestemmende indflydelse på virksomhedens drift. Det er således også i bemærkningerne til den i høringsudkastet foreslåede bestemmelse i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, omtalt, at hvis der fx er tale om en række ensartede lejemål, vil det afgørende være, om ejeren selv træffer beslutning om lejeniveauet. Der er, jf. også bemærkningerne nedenfor, foretaget præciseringer af ordlyden til den foreslåede bestemmelse og bemærkningerne hertil. Disse justeringer har bl.a. til hensigt at tydeliggøre, at det afgørende for, om der foreligger aktiv udlejningsvirksomhed, er, om - og i givet fald i hvilket omfang - ejeren reelt træffer bestemmelse om de aftaler, der har væsentlig betydning for den økonomiske drift af udlejningsvirksomheden. Det er i den forbindelse tydeliggjort at ejerens faktiske indflydelse på indholdet af leje- og bortforpagtningsaftaler ikke skal tillægges større vægt end ejerens indflydelse på andre aftaler, der ligeledes har væsentlig økonomisk betydning for ejendomsudlejningsvirksomhedens drift."

Det er i lovforslaget som nævnt søgt tydeliggjort, at det afgørende for, om der foreligger aktiv udlejningsvirksomhed, er, om - og i givet fald i hvilket omfang - ejeren reelt træffer bestemmelse om de aftaler, der har væsentlig betydning for den økonomiske drift af udlejningsvirksomheden.

På baggrund af lovbetænkning nr. 123 af 27. marts 2025, blev der foretaget en række justeringer af selve kontrolbetingelsen i § 34, stk. 7, 1. og 2. pkt. under lovens tredjebehandling, mens bestemmelsen om aktiv udlejningsvirksomhed ikke undergik væsentlige ændringer.

Begrundelse for forslag til svar

Skattestyrelsen kan lægge til grund, at de øvrige betingelser for overdragelse af succession er opfyldt, og vores spørgsmål går derfor alene på, om der drives aktiv udlejningsvirksomhed i henhold til ABL § 34, stk. 7.

Som det fremgår af det beskrevne ovenfor under afsnittet "Nærmere om selskaberne og ejendommene" og den fremlagte dokumentation, er det efter vores opfattelse dokumenteret eller tilstrækkeligt sandsynliggjort, at N fortager aktiv udlejningsvirksomhed, idet han selv udfører og håndterer det håndværksmæssige arbejde på ejendomme og selv træffer alle beslutninger vedrørende ejendommene i Ejendomsselskabet E. Denne opgave eller beslutningskompetence er dermed ikke overladt til en ejendomsadministrator eller lignende.

Derudover er det vores opfattelse, at overdragerne, Spørger A og Spørger B - sammen med N og hans børn - har besiddet en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer de faste ejendomme, og at dette ejerskab har bestået i mere end ét år.

Dermed foreligger der efter vores opfattelse aktiv udlejningsvirksomhed, som defineret i ABL § 34, stk. 7, hvorfor aktierne i Ejendomsselskabet E efter den påtænkte fusion kan overdrages med succession.

Det er herefter vores opfattelse, at spørgsmål 2 skal besvares med "Ja".

Ad spørgsmål 3

Retsregler og praksis

Det antages i administrativ praksis, at en skattefri fusion, spaltning, tilførsel af aktiver eller aktieombytning, ikke må medføre en formueforskydning mellem selskabsdeltagerne.  Ombytningsforholdet skal derfor fastsættes ud fra de fusionerede selskabers handelsværdier på tidspunktet for den skattemæssige fusionsdato, jf. FUL § 5, stk. 1. Sker dette ikke, medfører administrativ praksis, at der udløses skattemæssige virkninger i form af beskatning af selskabsdeltagerne ud fra udlodnings- eller gavebetragtninger. Desuden har det den væsentlige konsekvens, at fusionen ikke vil være omfattet af fusionsskatteloven, og bliver skattepligtig.

Efter årsregnskabslovens § 38, stk. 1, at investeringsejendomme kan måles til dagsværdi. I henhold til IFRS 13, afsnit 9, defineres dagsværdi som den pris, der ville blive opnået ved salg af et aktiv eller betalt for at overdrage en forpligtelse i en normal transaktion mellem markedsdeltagere på målingstidspunktet.

Begrundelse for forslag til svar

For at sikre, at der anvendes handelsværdi ved ombytningsforholdet ved den påtænkte skattefrie fusion, beder vi venligst Skattestyrelsen om at bekræfte, at dagsværdierne kan indgå som handelsværdi ved den påtænkte fusion.

Det er vores opfattelse, at udlejningsejendommene ejet af Ejendomsselskabet E, kan værdiansættes til i alt 198.754.765 DKK, svarende til dagsværdierne i årsrapporten for 2024. Der er her henset til, at dagsværdi en almindelig og anerkendt metode til værdiansættelse af investeringsejendomme, der er baseret på de samme forudsætninger som uafhængige parter ville lægge vægt på ved transaktioner med fast ejendom.

Det er herefter vores opfattelse, at spørgsmål 3 skal besvares med "Ja".

Ad spørgsmål 4

Retsregler og praksis

Der henvises til afsnittet om retsregler under "Ad spørgsmål 3".

Begrundelse for forslag til svar

For at sikre, at der anvendes handelsværdi ved ombytningsforholdet ved den påtænkte skattefrie fusion, beder vi venligst Skattestyrelsen om at genbekræfte handelsværdi af ejendommene ejet af H2.

Det er vores opfattelse, at handelsværdien af ejendommene ejet af H2, kan værdiansættes til i alt DKK 47.000.000. Der er her henset til, at de omstændigheder, der lå til grund for Skattestyrelsens bindende svar fra 2024, er de samme, og at der ikke siden afgivelse af det bindende svar er foretaget ændringer på ejendommen.

Det er herefter vores opfattelse, at spørgsmål 4 skal besvares med "Ja".

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at en vedtægtsændring i Ejendomsselskabet E, hvor der sker opdeling i kapitalklasser, således H1 tildeles A-aktier med 90 % af stemmerettighederne, ikke udgør en afståelse af aktierne i selskabet efter Aktieavancebeskatningslovens regler.

Begrundelse

Det fremgår af lovforslag nr. 78 af 16. november 2005 til Aktieavancebeskatningsloven, bemærkningerne til § 30, at:

"Foretages der vedtægtsændringer i et selskab, som indebærer en ændring af aktiernes rettigheder, sidestilles dette efter praksis i visse tilfælde med en afståelse. Det beror på en konkret bedømmelse af sagens omstændigheder, hvorvidt vedtægtsændringen må sidestilles med afståelse. Ved denne vurdering vil der navnlig skulle henses til indholdet af ændringerne, herunder om de rettigheder, der er knyttet til en aktiepost, gennem en vedtægtsændring får et så væsentligt andet indhold, at der reelt ikke længere er identitet mellem aktierne før og efter ændringen. Endvidere vil der skulle henses til aktionærkredsens sammensætning - herunder om selskabet er ejet af få aktionærer, der eventuelt har et interessefællesskab, eller om selskabet er ejet af en bred kreds af investorer - sammenholdt med bevæggrundene for vedtægtsændringerne, og hvad der i øvrigt opnås herved såvel skattemæssigt som økonomisk.

Vedtægtsændringer, der medfører en forskydning af aktionærernes økonomiske rettigheder, f.eks. ved ændring af retten til udbytte, udbyttefordelingen eller en fastfrysning af kursværdien for en del af aktierne, vil normalt være at anse for en så væsentlig indholdsmæssig ændring, at disse tilfælde skattemæssigt vil være at sidestille med afståelse.

Ændres de økonomiske rettigheder knyttet til en aktieklasse, f.eks. ved ophævelse af en ret til forlods udbytte, mens der formelt ikke foretages ændringer i andre aktieklasser, vil også aktier tilhørende andre aktieklasser kunne anses for afstået, idet ændringen medfører en forskydning af de økonomiske rettigheder, som også berører de aktier, som ikke umiddelbart er berørt af vedtægtsændringen.

Vedtægtsændringer, der alene angår aktiernes stemmeret, fører kun undtagelsesvis til, at der skattemæssigt anses for at foreligge afståelse. Vedtægtsændringer, der alene angår stemmeretten kan f.eks. være ændringer, der betyder, at der knyttes stemmeret til en aktieklasse, ændringer hvor der foretages en opdeling i aktieklasser med forskellig stemmeret eller ændringer, som indebærer forskydning af stemmeret indenfor en eksisterende aktieklasseopdeling."

I praksis er en vedtægtsændring af stemmerettigheder skattemæssigt blevet anset for en afståelse, når vedtægtsændringen medførte opgivelse af bestemmende indflydelse i selskabet.

I SKM2019.31.SR fandt Skatterådet således, at en vedtægtsændring, der medførte opgivelse af bestemmende indflydelse for en anpartshaver, var en væsentlig ændring, da der ikke var identitet mellem anparterne før og efter vedtægtsændringen.

Skatterådet henviste til, at vedtægtsændringen kunne sidestilles med situationerne i SKM2007.433.SR, SKM2011.757.LSR og SKM2012.257.SR, "hvor en aktionær, der har kontrol over et selskab, opgiver denne kontrol til fordel for familiemedlemmer. I disse sager var opgivelsen af kontrol en så væsentlig vedtægtsændring, at den medførte afståelsesbeskatning."

I nærværende sag oplyser rådgiver, at "Den foreslåede vedtægtsændring i Ejendomsselskabet E vil medføre, at H1 går fra at råde over 52 % af stemmerettighederne til at råde over 90 % af stemmerettighederne. H1 opnår blot mere bestemmende indflydelse efter ændringen."

Eneejeren af H1, N, opgiver således ikke sin kontrol ved vedtægtsændringen, men opnår tværtimod et kvalificeret flertal af stemmerne. Da H1 kun ejer 52 % af aktiekapitalen i Ejendomsselskabet E, er det dog Skattestyrelsens opfattelse, at vedtægtsændringen i Ejendomsselskabet E ikke medfører en sådan forskydning i rettighederne, at aktierne i Ejendomsselskabet E skal anses for afstået.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja".

Spørgsmål 2

Det ønskes bekræftet, at Ejendomsselskabet E driver aktiv udlejningsvirksomhed efter reglerne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7.

Begrundelse

Vedrørende formålet med de påtænkte dispositioner

Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, 1. pkt., at det er en betingelse for at kunne overdrage aktier med succession, at der er tale om aktier i et selskab m.v., hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse.

Det skyldes ifølge det oprindelige lovforslag nr. 36 af 4. oktober 2000, at "successionsreglerne er tiltænkt overdragelse af reelle erhvervsvirksomheder som en likviditetslettende generationsskifteregel" i modsætning til overdragelse af såkaldte pengetanke, hvis virksomhed i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse.

Spørger A og Spørger B´s to selskaber, H3 og H4, opfylder ikke denne betingelse, da selskabernes virksomhed alene eller hovedsageligt består i at eje børsnoterede værdipapirer og en række tilgodehavender. Selskaberne kan derfor ikke overdrages med succession til N’s børn.

Aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7 blev indsat ved lov nr. 369 af 9. april 2025. Det fremgår af lovforslaget, at:

"Det er regeringens ønske, at familieejede selskaber, der udøver aktiv virksomhed med udlejning af fast ejendom, skal ligestilles med andre erhvervsvirksomheder, når det gælder adgang til at kunne overdrage virksomheden med succession. Hensynet til at kunne opretholde virksomheden uden frasalg eller gældsætning af virksomheden gælder efter regeringens opfattelse på samme måde for familieejede selskaber med aktiv virksomhed med udlejning af fast ejendom som for andre erhvervsvirksomheder i selskabsform."

Det fremgår derfor af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, at:

"Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år."

Formålet med den påtænkte fusion, hvor H2, H3 og H4 fusioneres ind i Ejendomsselskabet E, er at gøre Spørger A og Spørger B til medejere af en aktiv ejendomsvirksomhed, Ejendomsselskabet E, så Spørger A og Spørger B efterfølgende kan overdrage deres aktier i Ejendomsselskabet E med succession, idet "hverken Spørger A eller Spørger B ønsker at råde over stemmerettigheder eller udøve indflydelse i selskabet." 

Rådgiver anfører i sin begrundelse, at "Derudover er det vores opfattelse, at overdragerne, Spørger A og Spørger B - sammen med N og hans børn - har besiddet en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer de faste ejendomme, og at dette ejerskab har bestået i mere end ét år."

Skattestyrelsen bemærker hertil, at der ikke ved det bindende svar er taget stilling til, om Spørger A og Spørger B har besiddet en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer de faste ejendomme, og at dette ejerskab har bestået i mere end ét år.

Vedrørende spørgsmålet om Ejendomsselskabet E driver aktiv udlejningsvirksomhed

Rådgiver oplyser, at Skattestyrelsen kan lægge til grund, at de øvrige betingelser for overdragelse af succession er opfyldt, og rådgivers spørgsmål går derfor alene på, om der drives aktiv udlejningsvirksomhed i henhold til ABL § 34, stk. 7.

Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, at det er et krav, at:

"opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne."

Det er rådgivers opfattelse, at det under hensyn til det beskrevne ovenfor under afsnittet "Nærmere om selskaberne og ejendommene" og den fremlagte dokumentation, er dokumenteret eller tilstrækkeligt sandsynliggjort, at N foretager aktiv udlejningsvirksomhed, idet han selv udfører og håndterer det håndværksmæssige arbejde på ejendomme og selv træffer alle beslutninger vedrørende ejendommene i Ejendomsselskabet E. Denne opgave eller beslutningskompetence er dermed ikke overladt til en ejendomsadministrator eller lignende.

Det fremgår af det nævnte afsnit, at:

"For ejendommene i Ejendomsselskabet E anvendes ejendomsadministrator på alle ejendommene. Det er dog N, der træffer alle væsentlige beslutninger om ejendommene, herunder hvem de udlejes til, fastlæggelsen af husleje og særlige vilkår for, igangsættelse af vedligehold eller større renovationsarbejder på ejendommene. I enkelte tilfælde har N selv udført mindre vedligeholdelsesopgaver på ejendommene, fx udskiftning af dørhåndtag eller pudsning af mure efter behov mv. 

Som dokumentation vedlægges billeder af N og hans familie, som foretager løbende arbejde på ejendommene ejet af Ejendomsselskabet E. Derudover vedlægges mailkorrespondance mellem N og håndværkere, tømrere og ejendomsadministrator om diverse forhold på ejendommene."

Det fremgår desuden af de vedlagte mailkorrespondancer, at N træffer beslutninger om vedligehold og renovering af ejendommene samt at ejendomsadministratorerne videresender forespørgsler om særlige vilkår og klager fra lejere til N.

Det er på dette grundlag Skattestyrelsens opfattelse, at kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er opfyldt.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 2 besvares med "Ja"

Spørgsmål 3

Det ønskes bekræftet, at handelsværdien af udlejningsejendommene ejet af Ejendomsselskabet E, kan værdiansættes til i alt DKK 198.754.765, svarende til dagsværdierne i årsrapporten for 2024.

Begrundelse

Handelsværdien af en udlejningsejendom er den pris, som udlejningsejendommen kan sælges til i fri handel.

Kendes handelsværdien ikke, f.eks. fordi udlejningsejendommen ikke har været handlet, vil den skematiske værdiansættelsesmetode i Boafgiftslovens § 12 a vejledende kunne anvendes, idet det fremgår af høringsskemaet til lovforslag nr. 123 fremsat den 22. januar 2025, at:

"Uanset at der ikke vil gælde et retskrav på anvendelsen af den skematiske værdiansættelsesmetode uden for boafgiftsloven, er det forventningen, at den skematiske værdi vil kunne anvendes som udtryk for handelsværdien i mindst samme omfang som de gældende aktie- og goodwillcirkulærer, og der vurderes derfor ikke at være noget behov for at opretholde cirkulærerne."

Det fremgår af Boafgiftslovens § 12 a, stk. 3, nr. 1, at:

"Fast ejendom ansættes til handelsværdien, ejendomsværdien ansat efter reglerne i ejendomsvurderingslovens § 11 eller dagsværdien, jf. årsregnskabslovens bilag 1, D, nr. 2."

Det fremgår af Årsregnskabslovens bilag 1, D, nr. 2, at:

"Dagsværdien er det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter."

Det kan derfor bekræftes, at handelsværdien den 31. december 2024 af udlejningsejendommene ejet af Ejendomsselskabet E, kan værdiansættes til i alt DKK 198.754.765, svarende til dagsværdierne i årsrapporten for 2024.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 3 besvares med "Ja".

Spørgsmål 4

Det ønskes bekræftet, at handelsværdien af ejendommene ejet af H2, kan værdiansættes til i alt DKK 47.000.000.

Begrundelse

Skattestyrelsen har anmodet Vurderingsstyrelsen om en udtalelse.

Vurderingsstyrelsen har svaret følgende:

I har den 21. oktober 2025 anmodet Vurderingsstyrelsen om en ny udtalelse om handelsprisen og fordelingen af denne på ejendommen beliggende [udeladt]. Anmoder

ønsker at genbekræfte handelsværdien af ejendommen pr. 1. januar 2025.

Beskrivelse af ejendommen

Ejendommen er en landbrugsejendom i landzone med et samlet grundareal på 158,2683 ha heraf vej 15.950 m². Den består af 14 matrikler og der er landbrugspligt på hovedparten af jorden med undtagelse af 5,4 ha fredskov.

Jorden ligger samlet i forbindelse med ejendommens bygninger. Den er ikke lokal-planlagt jævnfør kort.plandata.dk. Den dyrkes med almindelige landbrugsafgrøder, permanent græs og brak til slåning og der er søgt om markstøtte hertil. Jordbundstypen er ifølge Danmarks arealinformation blandet med både lerjord, sandblandet lerjord, lerblandet sandjord og lidt humusjord. Af beskyttet natur er der mindre mosearealer og nogle søer.

Stuehuset er stort og rummeligt og ser ud til at være i en rigtig god stand. Derudover er der 2 fritliggende enfamiliehuse, det ene ligger lidt nord for ejendommen. De øvrige boliger er i almindelig stand. Der er 4.553 m² driftsbygninger i almindelig god stand. Der er tiloversblevne landbrugsbygninger, da der ikke er husdyrproduktion på ejendommen, 2 lader, 1 mindre maskinhus, vognport, værksted, hestestald, ridehal, udhus og jagtstue.

Dette har vi lagt til grund for vores udtalelse

For at kunne tage stilling til handelsprisen og fordelingen af denne på ejendommen har vi undersøgt, hvad der er solgt af ubebyggede landbrugslodder, bebyggede landbrugsejendomme og boliger i åbent land indenfor de seneste 2 år i Y Kommune og omkringliggende kommuner.

Vi anvender jordpriserne fra ubebyggede landbrugsarealer og fra bebyggede landbrugsejendomme, som vi har beregnet på baggrund af købesummens fordeling i skøderne. I 2023/2024 er den gennemsnitlige ha-pris for både bebyggede (fordelt i

skødet) og ubebyggede på 155.856 kr. og ses alene på ha-priser i 2024 er gennemsnittet på ca. 148.000 kr.

Ved værdiansættelse af ejendommens jord lægger vi vægt på jordens bonitet, ar-rondering og anvendelse. Jordens bonitet er meget blandet med både lerjord, sand-blandet lerjord, lerblandet sandjord og lidt humusjord. Det trækker ned i pris, at jorden er blandet, da det gør jorden lidt mere besværlig at dyrke og dyrkningsværdien er ikke lige god alle steder. Jorden ligger samlet omkring ejendommen, hvilket er en stor fordel i forhold til markarbejde. Det meste af jorden anvendes til traditionelle landbrugsafgrøder og derudover er der brak og permanent græs samt et mindre skovareal. Vi skønner at prisfastsættelsen af jorden er passende med en samlet værdi på 24.000.000 kr.

For så vidt angår ejendommens stuehus inkl. grund, ligger vi i værdiansættelse af det, vægt på stuehusets alder, størrelse, byggematerialer, byggestil, stand og beliggenhed. Det vægter også at stuehuset er i en herskabelig stil, god stand og rimelig stort. Det vægter opadgående at stuehuset ligger i fredelige omgivelser tilbagetrukket fra offentlig vej, det ligger desuden lidt for sig selv nord for driftsbygningerne på ejendommen. Vi har ikke fundet en direkte sammenlignelig bolig (hovedbygning) og har derfor anvendt kvm-pris fra stuehuse på solgte landbrugsejendomme inden for det seneste år. Den gennemsnitlige kvm-pris på stuehuse, hvor stuehuset er beregnet ud fra købesummens fordeling, er på 20.890 kr. Det vægtes også, at der er solgt boliger i det åbne land tæt på nærværende ejendom for kvm-priser fra 20.200 kr. til 21.600 kr. og ifølge Finansdanmark er gennemsnitsprisen for boliger i Y på 20.300 kr. for 3. og 4 kvartal 2024 samt 1. kvartal 2025. Som følge af nævnte ansættes stuehusværdien inkl. grund til ca. 10.000.000 kr., og da denne værdi ligger indenfor skønsusikkerheden kan vi godkende spørgernes værdi af stuehus incl. grundværdi til 12.000.000 kr.

Der er desuden 2 andre boliger på ejendommen med boligarealer på henholdsvis 126 m² og 96 m². Boligerne skønnes at være i en beboelig stand, men det vurderes at de ikke kan bære en lige så høj kvm-pris som stuehuset. Jævnfør CPR-registeret er der ingen af boligerne, der er beboet pt. I forhold til boligernes alder, størrelse, byggematerialer, stand og beliggenhed i landlige og fredelige omgivelser skønner vi, at de samlet set kan indbringe en handelspris på omkring 3.000.000 kr.

Ved værdiansættelsen af driftsbygningerne lægger vi vægt på deres alder, størrelse, stand, rummelighed og byggematerialer. Vi lægger tillige vægt på, at de fleste bygninger er anvendelige til moderne landbrugsdrift pga. deres størrelse og rummelighed. Bygningerne ser gennemgående ud til at være i god stand og det er oplyst, at alle bygninger er lejet ud og anvendes i forbindelse med landbrugsdriften på ejendommen. Ved værdiansættelsen har vi lagt vægt på, at bygningerne udnyttes og anvendes fremfor bare at stå ubenyttet hen som landbrugsbygninger ofte gør. Vi accepterer derfor spørgernes prisfastsættelse af bygningerne på 8.000.000 kr., hvor jagtstuen, laderne og ridehallen skønnes, at have den største værdi.

Vi skønner at handelsprisen på 47.000.000 kr. ligger indenfor skønnet i forhold til de solgte og udbudte landbrugsejendomme i Y og omkringliggende kommuner. Vi er desuden enige i spørgernes fordeling, dog har vi vurderet stuehuset/hovedbygningen lidt lavere, men det ligger stadig indenfor skønsusikkerheden.

Stuehus incl. grund	12.000.000 kr.
Øvrige boliger incl. grund	3.000.000 kr.
Driftsbygninger	8.000.000 kr.
Jorden	24.000.000 kr.
I alt	47.000.000 kr.

Opsummering af udtalelsen

Vi vurderer pr. 1. januar 2025, at handelsprisen på 47.000.000 kr. stadig ligger inden for den skønsusikkerhed, som værdien af en ejendom af denne type kan bedømmes med. Vi mener derfor, at handelsprisen kan accepteres og fordelingen godkendes ligeledes.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 4 besvares med "Ja".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1

Lovgrundlag

Aktieavancebeskatningslovens § 23

Stk. 1 Gevinst og tab på aktier, der skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, medregnes i det indkomstår, hvori gevinsten eller tabet realiseres (realisationsprincippet).

Aktieavancebeskatningsloven § 26

Stk. 2 Gevinst og tab opgøres som forskellen mellem afståelsessummen og anskaffelsessummen for de pågældende aktier. Ved anskaffelsessummen forstås den samlede anskaffelsessum for den beholdning af aktier, som den skattepligtige har i det pågældende selskab, uanset om de har forskellige rettigheder. Anskaffelsessummen for andele i et medarbejderinvesteringsselskab, hvor indbetalingen har været omfattet af ligningslovens § 7 N, sættes til nul. Afstår et selskab aktier til en kurs under handelsværdien, og kan selskabet fradrage forskellen mellem aktiernes handelsværdi og afståelsessummen efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, skal aktierne ved opgørelsen efter 1. pkt. anses for afstået til aktiernes handelsværdi på afståelsestidspunktet.

Aktieavancebeskatningsloven § 30

Stk. 1 Ved afståelse forstås i denne lov salg, bytte, bortfald og andre former for afhændelse. 

Stk. 2. Begrebet afståelse dækker i denne lov den situation, hvor gevinst og tab opgøres efter lagerprincippet.

Aktieavancebeskatningslovens § 31, stk. 1

Stk. 1 Erhvervelse og afståelse af aktier ved gave, arv eller arveforskud sidestilles i denne lov med køb henholdsvis salg. Som anskaffelsessum eller afståelsessum betragtes i disse tilfælde det beløb, der er lagt til grund ved beregningen af gaveafgift, boafgift eller indkomstskat af den pågældende erhvervelse. Har denne ikke været afgifts- eller indkomstskattepligtig, eller er værdiansættelsen foretaget efter boafgiftslovens § 12 a, betragtes som anskaffelsessum eller afståelsessum den pågældende akties handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Reglerne i 1.-3. pkt. gælder ikke, i det omfang erhververen indtræder i overdragerens skattemæssige stilling.

Forarbejder

Lovforslag nr. 78 af 16. november 2005 til Aktieavancebeskatningsloven, § 30

Foretages der vedtægtsændringer i et selskab, som indebærer en ændring af aktiernes rettigheder, sidestilles dette efter praksis i visse tilfælde med en afståelse. Det beror på en konkret bedømmelse af sagens omstændigheder, hvorvidt vedtægtsændringen må sidestilles med afståelse. Ved denne vurdering vil der navnlig skulle henses til indholdet af ændringerne, herunder om de rettigheder, der er knyttet til en aktiepost, gennem en vedtægtsændring får et så væsentligt andet indhold, at der reelt ikke længere er identitet mellem aktierne før og efter ændringen. Endvidere vil der skulle henses til aktionærkredsens sammensætning - herunder om selskabet er ejet af få aktionærer, der eventuelt har et interessefællesskab, eller om selskabet er ejet af en bred kreds af investorer - sammenholdt med bevæggrundene for vedtægtsændringerne, og hvad der i øvrigt opnås herved såvel skattemæssigt som økonomisk.

Vedtægtsændringer, der medfører en forskydning af aktionærernes økonomiske rettigheder, f.eks. ved ændring af retten til udbytte, udbyttefordelingen eller en fastfrysning af kursværdien for en del af aktierne, vil normalt være at anse for en så væsentlig indholdsmæssig ændring, at disse tilfælde skattemæssigt vil være at sidestille med afståelse.

Ændres de økonomiske rettigheder knyttet til en aktieklasse, f.eks. ved ophævelse af en ret til forlods udbytte, mens der formelt ikke foretages ændringer i andre aktieklasser, vil også aktier tilhørende andre aktieklasser kunne anses for afstået, idet ændringen medfører en forskydning af de økonomiske rettigheder, som også berører de aktier, som ikke umiddelbart er berørt af vedtægtsændringen.

Vedtægtsændringer, der alene angår aktiernes stemmeret, fører kun undtagelsesvis til, at der skattemæssigt anses for at foreligge afståelse. Vedtægtsændringer, der alene angår stemmeretten kan f.eks. være ændringer, der betyder, at der knyttes stemmeret til en aktieklasse, ændringer hvor der foretages en opdeling i aktieklasser med forskellig stemmeret eller ændringer, som indebærer forskydning af stemmeret indenfor en eksisterende aktieklasseopdeling.

Praksis

SKM2011.757.LSR

En vedtægtsændring, hvorved der skete ophævelse af opdelingen af aktiekapitalen i et selskab i to aktieklasser, blev sidestillet med afhændelse af aktierne.

Det fremgår af Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse, at: "Aktiekapitalen i G1 A/S på nom. 2,5 mio. kr. er opdelt i nom. 1 mio. kr. A-aktier og nom. 1,5 mio. kr. B-aktier, hvortil der knytter sig hhv. 1.000 stemmer og 150 stemmer. Klager og hans søn har således - som ejere af hhv. A-aktierne og B-aktierne - en ejerandel på hhv. 40 % og 60 % samt en stemmeandel på hhv. 86,96 % og 13,04 %. Ved den påtænkte ophævelse af aktieklasserne vil klager og CR's stemmeandel blive ændret til hhv. 40 % og 60 %. Vedtægtsændringen vil således medføre en forskydning af stemmeandelen på 46,96 %, hvorved stemmemajoriteten overgår fra klager til CR."

SKM2019.31.SR

Spørgerne ønskede det bekræftet, at en vedtægtsændring, hvor en anpartshaver opgav sin bestemmende indflydelse, ikke medførte afståelsesbeskatning efter aktieavancebeskatningslovens § 30. Vedtægtsændringen medførte, at en far, der havde den bestemmende indflydelse, opgav sin bestemmende indflydelse og at der fremadrettet ikke vil være nogen anpartshaver med bestemmende indflydelse. Såfremt der ikke kunne svares Ja til vedtægtsændringen ønskedes en række alternative dispositioner besvaret.

Skatterådet fandt, at en vedtægtsændring, der medførte opgivelse af bestemmende indflydelse for en anpartshaver, var en væsentlig ændring, da der ikke var identitet mellem anparterne før og efter vedtægtsændringen. Skatterådet afviste at besvare spørgsmålene om de alternative dispositioner.

SKM2013.190.SR

Skatterådet bekræftede, at en ændring af stemmeretsforholdene, hvor en aktionær gennem et holdingselskab ved en vedtægtsændring overførte 40 % af stemmerne til brorens holdingselskab, ikke ville medføre afståelse. Før vedtægtsændringen havde de to brødres holdingselskaber hver 50 % af stemmerne. Skatterådet lagde vægt på, at vedtægtsændringen var en konsekvens af et krav i revisorlovens § 13 vedr. stemmeretsforhold, og der derfor ikke skulle være afståelsesbeskatning ved vedtægtsændringen. Skatterådet bekræftede, at vedtægtsændringen medførte, at der blev etableret sambeskatning mellem to af selskaberne.

SKM2012.257.SR

Skatterådet skulle i forbindelse med ændringer i en familieejet koncern besvare en række spørgsmål.

Skatterådet bekræftede, at en opsplitning af et gældsbrev til to gældsbreve kunne ske uden skattemæssige konsekvenser. Skatterådet fandt, at selve opsplitningen ikke var en væsentlig ændring af gældsforholdet.

Skatterådet blev spurgt om to vedtægtsændringer. Skatterådet bekræftede, at den første vedtægtsændring, hvor aktiekapitalen blev opdelt i 50 % A-aktier med 100 % af stemmerne og 50 % B-aktier med 0 % af stemmerne ikke ville medføre afståelsesbeskatning, da aktierne på tidspunktet for vedtægtsændringen var 100 % ejet af én aktionær. Derimod kunne Skatterådet ikke bekræfte, at en efterfølgende vedtægtsændring, hvor en selskabsaktionær gik fra at have 100 % af stemmerne til kun at have 50 % af stemmerne ikke ville medføre afståelsesbeskatning, da vedtægtsændringen kunne medføre en forflytning af værdier mellem aktionærerne. Skatterådet kunne ikke vedr. den anden vedtægtsændring bekræfte, at den ikke ville medføre afståelsesbeskatning, såfremt en aktionær fik retten til at udpege ledelsen i et datterselskab, da ændringen af stemmer stadigvæk var væsentlig.

Skatterådet fandt, at "I den konkrete sag medfører vedtægtsændringen, at der flyttes 50 % af stemmerne (Selskab D går fra at have 100 % af stemmerne til at have 50 % af stemmerne). Hvis der kigges på aktionærerne i Selskab C og Selskab D får vedtægtsændringen den konsekvens, at Faren, der kun er aktionær i Selskab D, går fra indirekte at have 66,7 % af stemmerne i Selskab A til kun indirekte at have 33,3 % af stemmerne i Selskab A. Dette medfører efter Skatteministeriet vurdering, at der kan ske en forflytning af værdier mellem de to aktionærer og det får den konsekvens, at vedtægtsændringen medfører, at alle aktierne skal anses for afstået."

SKM2011.171.SR

Skatterådet bekræftede, at en vedtægtsændring i et familieejet selskab, hvor de eksisterende B-anparter blev opdelt i nye B-anparter (10%) med 1000 stemmer pr. aktie og C-aktier (90%), ikke medførte skattemæssige konsekvenser.

SKM2011.169.SR

Skatterådet bekræftede, at en vedtægtsændring i et børsnoteres selskab, hvor en fond afgav sin bestemmende indflydelse ved sammenlægning af aktieklasserne, ikke medførte skattemæssige konsekvenser.

SKM2011.168.SR

Skatterådet bekræftede, at en vedtægtsændring i et familieejet selskab, hvor 99% af de eksisterende A-aktier ændres til B-aktier og stemmeandelen på A-aktierne ændredes til 1000 stemmer pr. A-aktie, ikke medførte skattemæssige konsekvenser for aktionærerne.

SKM2007.433.SR

Skatterådet fandt, at en vedtægtsændring, hvor en aktionær ville overføre stemmerettigheder til sin søn, ville medføre afståelse. Vedtægtsændringen ville medføre, at faren gik fra at have 50% af stemmerne til at have 5,56% af stemmerne.

Den Juridiske Vejledning, afsnit C.B.2.1.4.8, Vedtægtsændringer

Vurdering af om vedtægtsændringen er en afståelse

Det beror på en konkret bedømmelse af sagens omstændigheder, om ændringen er af en sådan karakter, at den må sidestilles med en afståelse.

Ved denne vurdering skal der navnlig lægges vægt på indholdet af ændringerne, herunder om de rettigheder, der er knyttet til en aktiepost, får et væsentligt andet indhold, således at der reelt ikke længere er identitet mellem aktierne før og efter ændringen.

I bedømmelsen indgår desuden aktionærkredsens sammensætning - herunder om selskabet er ejet af få aktionærer, der eventuelt har interessefællesskab, eller om selskabet er ejet af en bred kreds af investorer, således som det er tilfældet med en række børsnoterede selskaber - sammenholdt med bevæggrundene for vedtægtsændringerne, og hvad der skattemæssigt og økonomisk i øvrigt opnås herved.

Ændres de økonomiske rettigheder knyttet til en aktieklasse, fx ved ophævelse af en ret til forlods at modtage udbytte, mens der formelt ikke foretages ændringer i andre aktieklasser, vil også aktier tilhørende andre aktieklasser kunne anses for afstået, fordi ændringen medfører en forskydning af de økonomiske rettigheder, som også berører de aktier, der ikke umiddelbart er berørt af vedtægtsændringen.

I forbindelse med vedtægtsændringer kan der statueres afståelse, uanset om aktierne fysisk set ombyttes eller ej.

Eksempler

Ændring af stemmeret

Vedtægtsændringer, der kun angår aktiernes stemmeret - eksempelvis hvor der til en aktieklasse efter vedtægtsændring knyttes stemmeret eller hvor der foretages opdeling i aktieklasser med forskellig stemmeret eller forskydning i en eksisterende aktieklasseopdeling - fører kun undtagelsesvis til, at der skattemæssigt anses at foreligge afståelse.

Det gælder også, hvis vedtægtsændringen medfører ophævelse af eksisterende aktieklasser med forskellige stemmerettigheder, medmindre der foreligger særlige forhold.

Ændring af udbytteret

Vedtægtsændringer, der medfører en ændret udbytteudlodning til forskellige aktionærklasser, indebærer normalt en så væsentlig indholdsmæssig ændring, at disse tilfælde skattemæssigt vil blive sidestillet med afståelse, medmindre vedtægtsændringen efter en konkret bedømmelse må tillægges mindre betydning

En vedtægtsændring af en post A-aktier til B-aktier er blevet sidestillet med en ombytning af aktier, der medfører afståelse. Se SKM2010.595.SR.

Spørgsmål 2

Lovgrundlag

Aktieavancebeskatningslovens § 34

Stk. 1 Ved overdragelse i levende live af aktier kan parterne i overdragelsen anvende reglerne i stk. 2-4, hvis følgende betingelser er opfyldt, jf. dog stk. 5:

1) Overdragelsen sker til børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever, hvorved forstås en person, som på overdragelsestidspunktet opfylder betingelserne i boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra d. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold.

2) Den enkelte overdragelse af aktier udgør mindst 1 pct. af aktie- eller anpartskapitalen.

3) Der er tale om aktier i et selskab m.v., hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, jf. stk. 6.  Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 7, og bortforpagtning af fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses i denne forbindelse ikke som passiv kapitalanbringelse.

4) Aktierne er ikke omfattet af §§ 19 B eller 19 C.

Stk. 2. Gevinst ved overdragelsen beskattes ikke hos overdrageren. Erhververen indtræder i overdragerens skattemæssige stilling ved overdragelsen. Det gælder, uanset hvornår erhververen afstår aktierne. Ved opgørelsen af erhververens gevinst eller tab ved afståelse af aktierne behandles aktierne som anskaffet for den anskaffelsessum og på det tidspunkt, som de blev anskaffet til af overdrageren.

Stk. 3. Hvis erhververen på grund af sit hjemsted ikke er skattepligtig her til landet efter kildeskattelovens § 1, gælder stk. 2 kun, i det omfang aktierne efter overdragelsen indgår i en virksomhed, som er skattepligtig for erhververen efter kildeskattelovens § 2, stk. 1, nr. 4. Hvis erhververen er skattepligtig her til landet efter kildeskattelovens § 1, men i henhold til bestemmelserne i en dobbeltbeskatningsoverenskomst med en fremmed stat, Færøerne eller Grønland må anses for hjemmehørende dér, gælder stk. 2 kun, i det omfang aktierne efter overdragelsen indgår i en virksomhed, som Danmark i henhold til dobbeltbeskatningsaftalen har beskatningsretten til.

Stk. 4. Kildeskattelovens § 33 C, stk. 3, 4, 7, 8 og 13, finder tilsvarende anvendelse på aktier.

Stk. 5. Betingelserne i stk. 1, nr. 2 og 3, finder ikke anvendelse ved overdragelse af aktier som nævnt i § 17 eller § 18, stk. 1 eller 4.  Betingelsen i stk. 1, nr. 3, finder ikke anvendelse ved overdragelse af aktier i et selskab m.v., som udøver næring ved køb og salg af værdipapirer eller ved finansieringsvirksomhed og er omfattet af lov om finansiel virksomhed, lov om fondsmæglerselskaber og investeringsservice og -aktiviteter og lov om forsikringsvirksomhed eller tilsvarende for udenlandske selskaber. For udenlandske selskaber, som ikke er hjemmehørende i et EU-land eller EØS-land, er det en betingelse, at selskabet er hjemmehørende i et land, som efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst, anden international overenskomst eller konvention eller administrativt indgået aftale om bistand i skattesager udveksler oplysninger med de danske skattemyndigheder.

Stk. 6.  Selskabets virksomhed anses for i overvejende grad at bestå i passiv kapitalanbringelse som nævnt i stk. 1, nr. 3, såfremt mindst 50 pct. af selskabets indtægter, hvorved forstås den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter, opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår stammer fra fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., der efter stk. 1, nr. 3, skal anses for passiv kapitalanbringelse, eller hvis handelsværdien af selskabets sådanne ejendomme, kontanter, værdipapirer el.lign. enten på overdragelsestidspunktet eller opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår udgør mindst 50 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver. Besiddelse af andele omfattet af § 18 anses ved bedømmelsen ikke som besiddelse af værdipapirer. Afkastet og værdien af aktier i datterselskaber, hvori selskabet direkte eller indirekte ejer mindst 25 pct. af aktiekapitalen m.v., eller som udøver virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, jf. stk. 7, medregnes ikke. I stedet medregnes den del af datterselskabets indtægter og aktiver, som svarer til ejerforholdet. Ved bedømmelsen ses der bort fra indkomst ved udlejning af fast ejendom mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber. Fast ejendom, der udlejes mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber, og som lejer anvender i driften, anses ved bedømmelsen ikke som en passiv kapitalanbringelse.

Stk. 7.  Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.

Forarbejder

Lovforslag nr. 123 fremsat den 22. januar 2025

Kravet om, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad må blive varetaget af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, vil indebære, at aktierne i et ejendomsselskab ikke vil kunne overdrages med succession, når ejeren i overvejende grad har overladt disse grundlæggende opgaver i virksomheden til en uafhængig tredjemand.

En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne med medkontrahenterne, f.eks. lejerne/forpagterne, og de herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. En uafhængig tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af aftalerne, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når denne kompetence til at indgå aftalerne reelt udelukkende er formel, idet de aftaler, som den uafhængige tredjemand forelægger til underskrift, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Baggrunden for kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er, at en udlejningsejendom eller en portefølje af udlejningsejendomme ikke kan anses for at indgå i en aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ejeren/ejerne udelukkende ejer ejendommene, mens det er uafhængige, der træffer beslutninger vedrørende indgåelsen af de aftaler, der må anses for centrale i en udlejningsvirksomhed.

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom vil bl.a. omfatte leje- eller bortforpagtningsaftalerne, men kan f.eks. også være aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, vil skulle være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være varetaget af en "uafhængig", hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. varetages af et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden.

Varetages indgåelsen af de nævnte aftaler i overvejende grad af en uafhængig, vil udlejningsejendommene skulle anses for passiv kapitalanbringelse, fordi ejerne udelukkende oppebærer et løbende afkast af den kapital, der er investeret i ejendommene, mens den aktive drift af virksomheden - som er afgørende for afkastets størrelse - i sin helhed eller i det væsentlige varetages af en uafhængig tredjepart. Det kendes eksempelvis fra ejendomsprojekter, der udbydes offentligt, og hvor de enkelte investorer i almindelighed udelukkende foretager investeringen med henblik på at opnå et afkast af den investerede kapital uden selv aktivt at deltage i driften af ejendommene.

Det vil efter forslaget skulle være afgørende, om indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom "i overvejende grad" varetages af en uafhængig. Hvor der f.eks. er tale om en virksomhed med en beboelsesejendom med et stort antal lejemål, vil der således ikke foreligge aktiv udlejningsvirksomhed, blot fordi familieejerkredsen udøver bestemmende indflydelse på indholdet af en enkelt eller enkelte lejeaftaler, der er underordnet betydning for ejendommens samlede økonomiske drift.

Det bemærkes, at det i mange ejendomsudlejningsvirksomheder vil være naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter, fordi virksomheden ikke selv besidder de nødvendige personelle eller faglige kompetencer, og/eller fordi det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade opgaverne til den uafhængige part. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration, rådgivning om udformningen af lejeaftaler m.v.

Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger vedrørende sådanne opgaver - f.eks. om leje-niveauet i lejekontrakterne - og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af sådanne ydelser dog ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksom-hed. Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål.

Hvad endelig angår betingelsen om, at ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, eller at den i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år på overdragelsestidspunktet, er formålet hermed at imødegå, at f.eks. en værdipapirbeholdning kortvarigt omlægges til en erhvervsvirksomhed for at opnå mulighed for overdragelse med succession. Betingelsen svarer til det ejertidskrav, der bl.a. skal være opfyldt, for at overdragelsen vil kunne være omfattet af den foreslåede nedsættelse af bo- og gaveafgift fra 15 pct. til 10 pct., hvis overdragelsen sker ved arv eller gave.

Spørgsmål 3

Lovgrundlag

Boafgiftslovens § 12 a, stk. 3

Egenkapitalen udgør virksomhedens bogførte egenkapital efter årsregnskabets skæringsdato i den senest udløbne regnskabsperiode på overdragelsestidspunktet med følgende reguleringer:

1) Fast ejendom ansættes til handelsværdien, ejendomsværdien ansat efter reglerne i ejendomsvurderingslovens § 11 eller dagsværdien, jf. årsregnskabslovens bilag 1, D, nr. 2.

2) Unoterede aktier i associerede eller tilknyttede selskaber, jf. årsregnskabslovens bilag 1, B, nr. 5 og 7, ansættes til en værdi opgjort efter stk. 2-8.

3) Bogført værdi af immaterielle aktiver fratrækkes.

4) For virksomheder i selskabsform medregnes udskudt skat, herunder udskudt skat, der skyldes eventuelle reguleringer efter stk. 4-8 i forhold til årsregnskabet, jf. dog nr. 6.

5) Bogført værdi af egne aktier fratrækkes.

6) Andre reguleringer, der er påkrævet for at kunne anvende reglerne i stk. 2-9

Årsregnskabslovens bilag 1, D, nr. 2

Dagsværdien er det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter.

Forarbejder

Høringsskemaet til lovforslag nr. 123 fremsat den 22. januar 2025

Uanset at der ikke vil gælde et retskrav på anvendelsen af den skematiske værdiansættelsesmetode uden for boafgiftsloven, er det forventningen, at den skematiske værdi vil kunne anvendes som udtryk for handelsværdien i mindst samme omfang som de gældende aktie- og goodwillcirkulærer, og der vurderes derfor ikke at være noget behov for at opretholde cirkulærerne.