H1
(advokat Hussain Ali Alhaidary ved advokatfuldmægtig Camilla Fie Petersen)

mod

Skatteministeriet
(advokat Sune Riisgaard)

Denne afgørelse er truffet af dommer Iben Lihme Degnbol, dommer Kristine Bro Holbech og retsassessor Tina Lang Christensen.

Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 25. november 2021.

Sagen vedrører prøvelse af Landsskatterettens afgørelse af 26. august 2021.

Sagen drejer sig om, hvorvidt betingelserne for genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2017 og omvurdering af grundværdien for den nyligt udstykkede ejendom beliggende Y1-adresse, jf. den dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2, er opfyldt. Sagen drejer sig herunder om, hvorvidt servitut, der er tinglyst på ejendommen, har offentligretlig karakter, og der derfor skal tages hensyn til denne ved værdiansættelsen, jf. dagældende vurderingslovs § 13, stk. 2.

H1 har nedlagt påstand om principalt, at Skatteministeriet skal anerkende, at betingelserne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, for genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2017, vedrørende ejendommen beliggende Y1-adresse, ejendomsnummer …58, ikke er opfyldt. Subsidiært, at vurderingen pr. 1. oktober 2017 af ejendommen beliggende Y1-adresse, ejendomsnummer …58, hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Af Landsskatterettens afgørelse af 26. august 2021 fremgår blandt andet: 

"Faktiske oplysninger

Den påklagede ejendom er af Vurderingsstyrelsen ved omvurderingen pr. 1. oktober 2017 vurderet som ubebygget areal.

Ejendommen er beliggende centralt i Y2-område i 1. række ud til vandet.

Ejendommens vurderede og matrikulerede grundareal er på 4.402 m2. Ejendommen er nyopstået i 2016 og er udstykket som matr. nr. …b.

Området, som ejendommen ligger i, er for vurderingsåret 2017 ansat som område med blandet bolig og erhverv i byzone, plankoden er blandet bolig og erhverv.

Vurderingskredsen er (red. vurderingskreds udeladt). Grundværdiområdet er (red. grundværdiområde udeladt). Områdets vurderingsprincip er etagearealprincippet. Bebyggelsesprocenten for området er 185, og etagearealprisen er 4.120 kr./m2.

Ejendommen er den 1. marts 2016 handlet mellem G1 og H1 for en pris på (2-cifret millionbeløb). 

Ejendommen er omfattet af (red. lokalplan udeladt) vedtaget d. (red. dag og måned 2 udeladt) 2015 og offentliggjort (red. dag og måned 3 udeladt) 2015.

"§ 1. Formål

Lokalplanen udgør det planmæssige grundlag for udviklingen af (red. tekst 1 udeladt) til et kompakt, grønt kvarter i overensstemmelse med den overordnede vision om Y3-område som (red. tekst 12 udeladt). Som led heri skal følgende overordnede hensyn tilgodeses:

•      Offentlige promenader langs eksisterende og nye kajarealer med let adgang til vandet skaber grundlag for et aktivt og levende byliv ved vandet.

•      En varieret bebyggelse i samspil med eksisterende pakhuse danner velafgrænsede byrum.

•      Udformningen af bebyggelsen sikrer en særlig karakter for Y4-område som adskiller sig fra de andre bykvarterer i indre Y3-område.

•      Variation i stueetager og kantzoner styrker en god oplevelse af byen i øjenhøjde.

•      Oplevelsen af en grøn by understøttes med etablering af et grønt forløb med rekreative muligheder for lokale beboere og ansatte samt med grønne stræder og begrønning af promenader.

•      Adgang til parkeringsanlæg og begrænsning af terrænparkering medvirker til, at byrum prioriteres til fordel for bløde trafikanter.

•      Byrum indrettes til færdsel, ophold, leg og rekreation.

•      Nybyggeri opføres som lavenergibygninger og miljørigtige og bæredygtige principper integreres i arkitekturen.

§ 2 Område
Stk. 1.
Lokalplanområdet afgrænses som vist på tegning nr. 1 og omfatter (red. tekst 11 udeladt). Y5-område, og alle parceller, der efter 01.05 2014 udstykkes i området.
Stk. 2.
Lokalplanområdet opdeles i underområde I og II som vist på tegning nr. 1. 

3. Anvendelse
Stk. 1. Anvendelse af området
Områderne fastlægges til helårsboliger og serviceerhverv. Endvidere kan der indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle, sundheds og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med anvendelsen til boliger og serviceerhverv. Der kan indrettes institutioner inden for de på tegning nr. 3 med orange skravering markerede byggefelter. 

§ 6. Bebyggelsens omfang og placering
Stk. 1. Rummelighed
Der må opføres maksimalt 137.000 m2 nybyggeri i lokalplanområdet som helhed. Indenfor underområde I må der maksimalt opføres 41.000 m2 nybyggeri. Hertil kommer 25.000 m2 i eksisterende byggeri. Indenfor underområde II må der maksimalt etableres 55.000 m2 nybyggeri, inkl. påbygninger. Hertil kommer 22.000 m2 i eksisterende byggeri.

Opførelse af ny bebyggelse og væsentlige ændringer af den eksisterende bebyggelse i underområde II forudsætter, at der vedtages en supplerende lokalplan."
 

Klageejendommen er beliggende i lokalplanens underområde I.

Der er den (red. dag og måned 1 udeladt) 2016 tinglyst servitut på ejendommen vedrørende maksimal bebyggelse og anvendelse. Servitutten er godkendt af kommunen efter planlovens § 42, stk. 1.: 

"SERVITUT VEDR I MAKSIMAL BEBYGGELSE OG SUPPLERENDE KØBESUM, II ANVENDELSE OG III PARKERINGSFORHOLD
Undertegnede G1, der er tinglyst ejer af ejendommen, mat.nr. …b, ("Ejendommen"), pålægger herved i forbindelse med en forestående tilskødning af Ejendommen til H1 CVR-nr. …42 ("Køber") nuværende og fremtidige ejere af Ejendommen og ejendomme udstykket herfra følgende servitutbestemmelser: 

I MAKSIMAL BEBYGGELSE OG TILLÆGSKØBESUM
1.  MAKSIMAL BEBYGGELSE - BYGGERETTEN
1.1 Ejendommen må ikke bebygges med mere end 8.783 etagekvadratmeter (herefter kaldet "Byggeretten") opgjort i henhold til BR10, svarende til den byggeret, som køber har erhvervet i forbindelse med købet af Ejendommen.

2. KØBESUM
2.1 forbindelse med erhvervelsen af Ejendommen har Køber erlagt en købesum til G1 på kr. (2-cifret millionbeløb). Beløbet er beregnet som kr. 7.875,00 inkl. moms multipliceret med 8.783 etagekvadratmeter.

3. SUPPLERENDE KØBESUM
3.1 Køber er forpligtet til senest forud for indsendelse af byggeandragende til Y6-kommune at indhente G1 skriftlige accept af en eventuel overskridelse af Byggeretten samt eventuelle ændringer i fordelingen af Byggeretten.

• Er der sket en ændring i fordelingen af em2, eller er der sket en overskridelse af Byggeretten, der kan godkendes af G1, betaler Køber en supplerende købesum beregnet på baggrund af den i pkt. 2.1 aftalte etagemeterpris dog reguleret for eventuel ændring i fordeling af em2, og reguleret med udviklingen i nettoprisindekset fra tidspunktet for salgsaftalens underskrift og indtil den supplerende købesum er G1 i hænde. Regulering af købesummen kan ikke ske i nedadgående retning.

Supplerende købesum iht. pkt. 3.2 eller pkt. 3.3 betales af Køber til G1 ved påkrav. 

4. MATRIKULÆRE FORANDRINGER
4.1 Måtte der ske matrikulære forandringer for Ejendommen ved en opdeling heraf inden ibrugtagningstilladelse foreligger, påhviler det ejeren af Ejendommen at foranledige, at der oprettes allonge til nærværende servitut med en fordeling af den i servitutten omtalte byggeret på hver af de nye ejendomme. 

II ANVENDELSE
1. ANVENDELSESKATEGORIER
1.1 Ejendommen skal anvendes til helårsbeboelse. Køber og efterfølgende ejere af Ejendommen samt parceller udstykket herfra må ikke ændre den aftalte anvendelse af Ejendommen uden samtykke fra den Påtaleberettigede.

III PARKERINGSFORHOLD
1. PARKERINGSFORHOLD
1.1 Den til enhver tid værende ejer af Ejendommen forpligter sig til ikke at anlægge parkeringspladser indenfor Ejendommen (hverken i konstruktion eller på terræn), idet parkeringspladser iht. Gældende lokalplan skal anlægges uden for Ejendommen i særligt indrettede parkeringshuse. 

IV PÅTALEBERETTIGET OG TINGLYSNING
PÅTALEBERETTIGET
1.1 Påtaleberettigede i henhold til nærværende servitut er G1, CVR-nr. …02.  

*[se redaktionelle noter]TINGLYSNING
1.1 Nærværende servitut, der tinglyses på Ejendommen, respekterer de på Ejendommen allerede tinglyste pantehæftelser, servitutter og byrder med hensyn til hvilke, der henvises til Ejendommens blad i tingbogen. 

Servitutter tinglyst til og med 08.12.2015 respekteres. 

Planloven - kommunalbestyrelsens tilladelse indhentet jf. planloven § 42.
 

Vurderingsstyrelsens afgørelse
Vurderingsstyrelsen har ved afgørelse af den 2. januar 2019 genoptaget og ændret vurderingen pr. 1. oktober 2017:

Grundeværdi
Vurderet areal			4.402 kvm
Max. Bebyggelsesprocent			199%
Max till. Etageareal (1.298 - 3.104) kvm x 199%			8.759 kvm
Områdepris pr. kvm tilladt etageareal			4.000 kr.
Etagearealværdi	8.759 kvm a	4.000 kr./kvm		35.039.920
Grundværdi i alt				35.039.920
Grundværdi afrundet				35.039.900
Grundværdi omberegning grundet  ændret anvendelse eller ændrede planmæssige forhold for ejendommen
Basisår 2016
Max. Bebyggelsesprocent			199%
Max till. Etageareal (1.298 - 3.104) kvm x 199%			8.759 kvm
Områdepris pr. kvm tilladt etageareal			4.000 kr.
Etagearealværdi	8.759 kvm a	4.000 kr./kvm		35.039.920
Grundværdi i alt				35.039.920
Omberegnet grundværdi 2016 afrundet				35.039.900

 

Af Vurderingsstyrelsens afgørelse fremgår bl.a. følgende:

"…
Derfor har vi ændret vurderingen
Vi kan genoptage en vurdering, hvis den er foretaget på et fejlagtigt grundlag på grund af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller på grund af lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.

Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jfr. VUL § 13, stk. 2.

Landsskatteretten har bl.a. i en ikke offentliggjort afgørelse af 28. maj 2018 tidligere lagt til grund, at der er tale om en privatretlig servitut, men med offentligretlig karakter, idet servitutten varetager bebyggelsesmæssige hensyn i et område med flydende plangrundlag. Landsskatteretten har derfor vurderet, at der er hjemmel i vurderingslovens § 13, stk. 2, til at lægge vægt på sådanne servitutter.

På baggrund af ovenstående er det Vurderingsstyrelsens opfattelse, at den tinglyste servitut har karakter af en offentligretlig servitut, der fastlægger vilkår for den enkelte ejendom på samme måde, som en lokalplan.

Vi finder derfor fortsat, at vurderingen er sket på et fejlagtigt grundlag, da der ikke er taget højde for en tinglyst servitut af (red. dag og måned 1 udeladt) 2016, som fastlægger vilkår for maksimal bebyggelse, supplerende købesum, anvendelse og parkeringsforhold.

Vi ændrer grundværdien pr. 1. oktober 2017 fra 30.990.100 kr. til 35.039.900 kr. og ansætter en omberegnet grundværdi pr. 1. oktober 2017 på 35.039.900 kr.

Sådan er vi nået frem til ændringen
Ejendommen er omfattet af (red. lokalplan udeladt), der er bekendtgjort (red. dato 3 udeladt).

Efterfølgende er der den (red. dag og måned 1 udeladt) 2016 tinglyst en servitut, som fastlægger vilkår for maksimal bebyggelse, supplerende købesum, anvendelse og parkeringsforhold. Af den tinglyste servitut fremgår det, at ejendommen matr.nr. …b, må bebygges med i alt 8.783 etagem2 bebyggelse.

Af den tinglyste servitut fremgår det endvidere, at det alene er G1, der har påtaleret, hvorfor servitutten kun kan aflyses efter deres samtykke.

Ved ansættelse af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Vi mener, at den tinglyste servitut har en offentligretlig karakter, da den fastsætter bebyggelsesmuligheden for ejendommen på samme måde som en lokalplan.

Grundværdi
På baggrund af (red. lokalplan udeladt), er ejendommen pr. 1. oktober 2017 vurderet med en bebyggelsesprocent på 176 %, svarende til en byggeret på 7.747 etagem2.

På baggrund af den tinglyste servitut, er det vores opfattelse, at grundværdien for ejendommen pr. 1. oktober 2017 skal vurderes med en samlet byggeret på 8.783 etagem2.

Ejendommen har pr. 1. oktober 2017 et samlet grundareal på 4.402 m2.

Da ejendommen må bebygges med 8.783 etagem2, svarer det til en bebyggelsesprocent på 199 %.

Bebyggelsesprocenten er beregnet på følgende måde:

8.783 etagem2 / 4.402 m2 x 100 % = 199,52 % afrundet til 199 %. Grundværdien pr. 1. oktober 2017 skal i henhold til ovenstående derfor vurderes efter etagearealprincippet og med en bebyggelsesprocent på 199 %.

Ejendommen er pr. 1. oktober 2017 beliggende i (red. grundværdiområde udeladt), som vurderes efter etagearealprincippet.

Når vi omvurderer ejendomme ved vurderingen pr. 1. oktober 2016, skal vi gøre det efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012.

Områdeprisen i grundværdiområdet udgjorde 4.000 kr. i 2012.

Vi ændrer grundværdien for ejendommen i henhold til den tinglyste servitut således:

4.402 m2 x 199 % x 4.000 kr. = 35.039.900 kr.

Omberegnet grundværdi
Tinglysning af en servitut omkring individuelle bebyggelsesprocenter sidestilles med ændrede planforhold.

Når der er ændrede planforhold på en ejendom, skal der ansættes en omberegnet grundværdi efter vurderingslovens § 33, stk. 17.

Den omberegnede grundværdi skal ansættes i det basisniveau, ejendommen blev beskattet af ved seneste vurdering før ændringen.

Ejendommen er beskattet af grundværdien for 2016 (2012 niveau), da den er lavere end den tidligere fremskrevne værdi.

Områdeprisen i 2016 (2012 niveau) udgjorde 4.000 kr. pr. m2 etageareal, der må bebygges på ejendommen.

Vi ansætter en omberegnet grundværdi for ejendommen i henhold til den tinglyste servitut således:

4.402 m2 x 199 % x 4.000 kr. = 35.039.900 kr."

Af Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsen fremgår bl.a. følgende:

"…

Vurderingen pr. 1. oktober 2017 er ændret efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2.

Ejendommen er genoptaget, da der den (red. dag og måned 1 udeladt) 2016 er tinglyst en servitut vedr. maksimal bebyggelse. Af den tinglyste servitut fremgår det, at der må opføres 8.783 etagem2 bebyggelse på ejendommen.

Ejendommen har pr. 1. oktober 2017 et samlet grundareal på 4.402 m2.

Vurderingen pr. 1. oktober 2017 var en videreført vurdering af vurderingen pr. 1. oktober 2016.

Den videreførte vurdering var ansat med en bebyggelsesprocent på 176 %, på baggrund af en gennemsnitlig bebyggelsesprocent for lokalplansområdet.

Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jfr. VUL § 13, stk. 2.

Landsskatteretten har bl.a. i en ikke offentliggjort afgørelse af 28. maj 2018 tidligere lagt til grund, at der er tale om en privatretlig servitut, men med offentligretlig karakter, idet servitutten varetager bebyggelsesmæssige hensyn i et område med flydende plangrundlag. Landsskatteretten har derfor vurderet, at der er hjemmel i vurderingslovens § 13, stk. 2, til at lægge vægt på sådanne servitutter.

På baggrund af ovenstående er det Vurderingsstyrelsens opfattelse, at den tinglyste servitut har karakter af en offentligretlig servitut, der fastlægger vilkår for den enkelte ejendom på samme måde, som en lokalplan.

Vurderingsstyrelsen har på baggrund heraf genoptaget vurderingen pr. 1. oktober 2017 og fastsat bebyggelsesprocenten til 199 %, svarende til en samlet maksimal bebyggelse på 8.783 etagem2.

…"

…

Landsskatterettens afgørelse
Der gælder følgende, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 og stk. 2:

§ 33, stk. 1:
En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.

§ 33, stk. 2.
Told- og skatteforvaltningen kan genoptage en vurdering på samme betingelser som nævnt i stk. 1, jf. dog stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan endvidere inden for fristen i stk. 1, jf. dog stk. 3, foretage en vurdering eller en del af en vurdering, hvis en sådan mangler eller ved en fejl ikke er foretaget.

Der gælder følgende, jf. den dagældende vurderingslovs § 13:

"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. 
Stk. 3. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses derfra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter."

Der er den (red. dag og måned 1 udeladt) 2016 tinglyst en servitut på ejendommen, hvorefter ejendommen ikke må bebygges med mere end 8.783 etagekvadratmeter svarende til den byggeret, som køber har erhvervet i forbindelse med købet af ejendommen, og at ejendommen skal anvendes til helårsbeboelse. Påtaleberettiget er G1. Kommunalbestyrelsen har godkendt tinglysning af servitutten jf. planlovens § 42.

Vurderingsstyrelsen har genoptaget ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2017 med henvisning til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, idet den oprindelige vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag på grund af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens planforhold, da der ikke er taget højde for tinglyst servitut af (red. dag og måned 1 udeladt) 2016. Den tinglyste servitut har karakter af en offentligretlig servitut, der fastlægger vilkår for den enkelte ejendom på samme måde som en lokalplan. Ændringen medfører en forhøjelse af bebyggelsesprocenten fra 176 til 199.

Det er klagers påstand, at genoptagelsen af vurderingen 2017 jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, er ugyldig, idet der ikke er hjemmel til at foretage en omvurdering efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, på baggrund af en privatretlig servitut. Servitutten blev pålagt ejendommen af en privatretlig part i forbindelse med et salg af ejendommen. Det følger af vurderingslovens § 13, stk. 3, at der skal bortses fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter. En servitut, som er godkendt efter planlovens § 42, er en privatretlig servitut, jf. Miljøministeriets "Vejledning om Lokalplanlægning". Endvidere er Y6-kommune ikke påtaleberettiget i henhold til servitutten.

Retten bemærker, at den omhandlede servitut regulerer ejendommens bebyggelsesprocent og dens anvendelse til helårsbeboelse, hvorfor servitutten varetager byplanmæssige formål. Servitutten er godkendt af kommunen efter planlovens § 42, stk. 1., som forudsætter, at servitutten vedrører forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan.

Retten finder på denne baggrund, at servitutten vedrører bestemmelser om rettigheder og byrder på ejendommen, som er af offentligretlig karakter, og som der skal tages hensyn til ved ansættelsen af grundværdien jf. § 13, stk. 2. Retten kan derfor tiltræde, at genoptagelsen af ejendomsvurderingen jf. § 33, stk. 2, er gyldigt foretaget, idet den oprindelige vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens planforhold.

Landsskatteretten stadfæster den påklagede afgørelse vedrørende ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2017, idet det bemærkes, at retten ikke herved har taget stilling til værdiansættelsen af grundværdien og den omberegnede grundværdi."

Af (red. lokalplan udeladt) fremgår endvidere blandt andet:

"Redegørelse for lokalplanen
…

Lokalplanens baggrund og formål
Udgangspunktet for byudviklingen af Y3-område er en aftale mellem staten og Y6-kommune fra 2005. Af aftalen fremgår det blandt andet, at værdiskabelsen fra byudviklingen af Y3-område skal medvirke til at finansiere (red. tekst 2 udeladt). På denne baggrund udskrev G1 en åben, international konkurrence for hele Y3-område om (red. tekst 12 udeladt). Med udgangspunkt i vinderprojektet fra arkitektkonkurrencen har G1 i samarbejde med Y6-kommune udarbejdet en bebyggelsesplan for den første fase af (red. tekst 3 udeladt).

Ved aftalen mellem Y6-kommune, Staten og G1 om en (red. tekst 4 udeladt) til Y3-område fra 2012, forpligter Y6-kommune sig til at tilvejebringe et plangrundlag for totalt 870.000 m2 i Y3-område.
…

Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning og lovgivning
…

Aftale og lov om (red. tekst 5 udeladt) og byudviklingen i Y3-område
I december 2005 indgik staten og Y6-kommune en såkaldt principaftale om byudvikling af Y3-område (tillægsaftale til (red. aftale udeladt)). Aftalen blev gjort til lov i 2007 ((red. lov 1 udeladt) og (red. lov 2 udeladt).
…

Lokalplanen er således en udmøntning af ovenstående aftale og lovgrundlag."

Det fremgår af udskrift fra selskabsregisteret vedrørende G1 blandt andet, at det er en statslig børsnoteret virksomhed med Y6-kommune og Transport- og Energiministeriet Departementet som stiftere og fuldt ansvarlige deltagere. Virksomheden er noteret med branchekode "681000 Køb og salg af egen fast ejendom", og om formålet fremgår:

"Virksomhedens formål er at forestå udvikling af interessentskabets arealer samt forestå (red. tekst 6 udeladt). Interessentskabet skal endvidere forestå drift og vedligeholdelse af (red. tekst 7 udeladt) samt (red. tekst 8 udeladt). Interessentskabet kan tillige drive anden virksomhed, som har en forretningsmæssig sammenhæng med arealudvikling og (red. tekst 9 udeladt). Interessentskabet skal drives på et forretningsmæssigt grundlag med størst mulig værdiskabelse og skal arbejde for at afvikle den gæld, som interessentskabet etableres med og for på sigt at kunne skabe grundlag for overskud til ejerne, som skal deles i overensstemmelse med ejerandelene i interessentskabet. Et overskud efter nødvendig konsolidering skal udloddes til ejerne. Interessentskabet kan helt eller delvist uden vederlag stille arealer til rådighed for kulturelle formål og for fritids- og rekreative formål. Interessentskabet kan med interessenternes godkendelse oprette datterselskaber eller erhverve andele i andre selskaber med begrænset ansvar i forbindelse med udøvelsen af sin virksomhed, herunder med andre havne, også i udlandet. Interessentskabet kan indgå samarbejdsaftaler mv. i forbindelse med udøvelsen af interessentskabets virksomhed eller virksomhed, som har en forretningsmæssig sammenhæng hermed. Interessentskabet og dets datterselskaber kan i særlige tilfælde erhverve ejendomme med tilknytning til interessentskabets egne ejendomme, såfremt det vurderes at have en samlet værdiforøgende effekt."

Parternes synspunkter

H1 har i sit påstandsdokument anført:

"…

Til støtte for de nedlagte påstande gør sagsøger overordnet gældende, at sagsøgte ikke har godtgjort, at betingelserne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, for genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2017 for sagsøgers ejendom er opfyldt.

Sagsøger gør gældende, at det er sagsøgte, der skal bære bevisbyrden for, at betingelserne for genoptagelse i medfør af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, er opfyldt, idet der er tale om en genoptagelse foretaget på vurderingsmyndighedens eget initiativ.

Sagsøger gør desuden gældende, at den på ejendommen tinglyste servitut ikke har offentligretlig karakter og derfor ikke skal indgå i den offentlige ejendomsvurdering af sagsøgers ejendom.

1. Bevisbyrde

Det er sagsøgte, der bærer bevisbyrden for, at betingelserne for genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2017 er opfyldt. Dette er fastslået af Vestre Landsret i SKM2023.465.VLR.

I den pågældende sag slog Vestre Landsret fast, at det var Skatteministeriet, der skulle bære bevisbyrden for, at betingelserne for (ekstraordinær) genoptagelse af ejendomsvurderinger foretaget på vurderingsmyndighedens initiativ var opfyldt. Vestre Landsret udtalte i sin begrundelse:

" (…) at Skatteministeriet ikke har godtgjort, at en manglende registrering af deklarationen har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering af ejendommens værdi. Betingelserne for ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, er derfor ikke opfyldt."

Det kan dermed lægges til grund, at det er sagsøgte, der i nærværende sag skal løfte bevisbyrden for, at genoptagelsesbetingelserne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, jf. stk. 1, er opfyldt.

Sagsøger gør desuden gældende, at sagsøgtes bevisbyrde er skærpet som følge af sagens omstændigheder, herunder at der ikke er foretaget en prøvelse af det vurderingsmæssige skøn af hverken vurderingsmyndigheden eller Landsskatteretten.

Det følger af fast retspraksis, at en ejendomsvurdering alene kan tilsidesættes, såfremt det kan dokumenteres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig. Der skal bl.a. henvises til SKM2007.500.HR, SKM2009.23.HR, SKM2012.350, SKM2013.396.HR**[se redaktionelle noter], SKM2013.416.HR, SKM2013.755, SKM2013.841.HR, SKM2013.862HR, SKM2014.65.HR og SKM2015.615.HR.

Det påhviler sagsøgte at godtgøre, at der er grundlag for at tilsidesætte skønnet, og at der er grundlag for at genoptage vurderingen.

Sagsøger gør gældende, at sagsøgte ikke har løftet denne bevisbyrde.

2. Servitutten har ikke offentligretlig karakter

Sagsøgte gør gældende, at servitutten har offentligretlig karakter og derfor skal indgå i ejendomsvurderingen i medfør af vurderingslovens § 13, stk. 2, og at der derfor er hjemmel til at foretage genoptagelse af vurderingen i medfør af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2.

2.1. Sondringen mellem privat- og offentligretlige servitutter

Sagsøger gør gældende, at den i sagen omhandlede servitut er af privatretlig karakter og derfor ikke skal indgå i ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2017, jf. vurderingslovens § 13, stk. 3, sidste pkt.

Formålet med at tinglyse privatretlige servitutter er at opnå beskyttelse mod fremtidige købere af ejendommen og kreditorer, jf. tinglysningslovens § 1. Offentligretlige servitutter er oftest gyldige mod enhver uden tinglysning i henhold til den lovgivning, som servitutten er stiftet på grundlag af. Tinglysning af disse servitutter er derfor alene af oplysende funktion.

Planlovens § 42 omfatter alene privatretlige servitutter, jf. herved bemærkningerne til § 42, stk. 1. Det fremgår da også af planlovens § 44, at bestemmelserne i planlovens §§ 42 og 43 ikke finder anvendelse på servitutter, der er pålagt af offentlige myndigheder med hjemmel i lovgivningen. Det kan derfor lægges til grund, at der i tilfælde, hvor samtykke fra kommunen i medfør af planlovens § 42 er påkrævet, per definition ikke kan være tale om en offentligretlig servitut.

I medfør af vurderingslovens § 13, stk. 3, skal der alene tages hensyn til privatretlige servitutter, såfremt der er tale om en "herskende" og en "tjenende" ejendom. Det er ikke tilfældet i nærværende sag, hvorfor servitutten ikke skal indgå i vurderingen, jf. vurderingslovens § 13, stk. 3, sidste pkt. Dette er ligeledes fastslået af Landsskatteretten i en afgørelse af 27. november 2018 (sagsnr. ...78).

Det fremgår af bemærkningerne til L211 (LFF 2017 211), side 77:

"Det vil hermed som i den gældende vurderingsordning ikke være muligt at nedbringe sin vurdering og dermed sin skattebetaling ved at tinglyse værdipåvirkende servitutter, som ejeren selv vil kunne aflyse igen, når dette måtte være ønskeligt."

Landsskatterettens afgørelse er netop udtryk for, at sagsøger selv vil kunne påvirke værdiansættelsen af sin ejendom i både op- og nedadgående retning, da sagsøger i henhold til planlovens § 42 frit kan aflyse servitutten igen uden at dette kræver forudgående samtykke fra kommunen. En sådan retstilstand vil udhule vurderingssystemet.

2.2. Vurderingsvejledningen fra 1968

Ifølge sagsøgte underbygger Vurderingsvejledningen fra 1968 side 87-88, at servitutten i nærværende sag har offentligretlig karakter og derfor skal indgå i ejendomsvurderingen i medfør af vurderingslovens § 13, stk. 2.

Vurderingsvejledningen fra 1968 henviser imidlertid til offentlige byrder og rådighedsindskrænkninger.

Dette ses ikke at være i overensstemmelse med nærværende sag, hvor sagsøgte gør gældende, at der ved den tinglyste servitut er sket en forøgelse af ejendommens byggeret, hvilket i sagens natur hverken kan udgøre en byrde eller rådighedsindskrænkning for ejendommen.

2.3. G1

Sagsøgte har i sin duplik anført, at Y6-kommune er med ejer af G1, hvilket efter sagsøgtes opfattelse skulle dokumentere, at den i sagen omhandlede servitut har offentligretlig karakter. Der er tale om et interessentskab, hvor de fuldt ansvarlige deltagere er Y6-kommune og Transport- og Energiministeriets Departement. Der er således ikke tale om en offentlig myndighed, men om et interessentskab, uanset ejerforhold og stiftelsesomstændigheder. Det fremgår af CVR-udskriftet, at interessentskabet:

" skal drives på et forretningsmæssigt grundlag med størst mulig værdiskabelse og skal arbejde for at afvikle den gæld, som interessentskabet etableres med og for på sigt at kunne skabe grundlag for overskud til ejerne, som skal deles i overensstemmelse med ejerandelene i interessentskabet."

Dette er i overensstemmelse med, at formålet med den tinglyste servitut også ses at varetage et rent økonomisk sigte, idet servitutten har til formål at sikre G1 ekstra betaling i tilfælde af, at der opføres flere etagemeter end de i marts 2016 købte. Servitutten varetager således et rent kommercielt øjemed.

3.       Betingelser for genoptagelse af ejendomsvurderinger

Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, giver vurderingsmyndigheden adgang til at genoptage på samme vilkår som grundejer efter stk. 1, dvs. såfremt der er tale om fejlregistrering, manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.

Det afgørende for, om betingelserne i skatteforvaltningsloven er opfyldt er, 1) om vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, og 2) at dette er en følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.

Det fremgår af vurderingslovens § 13, stk. 1, at grundværdien skal ansættes for grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Det følger endvidere af stk. 2, at der skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Endelig fremgår det af stk. 3, at der som udgangspunkt skal bortses fra privatretlige servitutter.

Det følger af vurderingslovens § 6, at grundværdien skal ansættes på grundlag af værdien i handel og vandel.

3.1. Ingen fejlregistrering

Sagsøgte gør gældende, at vurderingsmyndigheden ved en fejl ikke har registreret servitutten. Som følge heraf er det sagsøgtes opfattelse, at betingelserne for genoptagelse af vurderingen er opfyldt.

Sagsøgte finder ikke (svarskriftet, side 11), at det er "afgørende", hvorvidt Vurderingsstyrelsen havde registreret servitutten eller ej, da en manglende omvurdering under alle omstændigheder kan foretages inden for fristen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, uanset om der er sket en fejlregistrering. Der henvises til afsnit 3.2. nedenfor herom.

Sagsøger bestrider, at betingelserne for genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2017 er opfyldt i nærværende sag.

Servitutten er tinglyst den (red. dag og måned 1 udeladt) 2016 og således lang tid før vurderingsterminen pr. 1. oktober 2017.

Den "fejl", Vurderingsstyrelsen henviser til er sket, har derfor ikke været en følge af hverken fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens planforhold.

Ejendommens planforhold har været korrekt registreret, idet lokalplanen blev vedtaget den (red. dag og måned 2 udeladt) 2015 og offentliggjort den (red. dag og måned 3 udeladt) 2015, mens den i sagen omhandlende servitut blev tinglyst den (red. dag og måned 1 udeladt) 2016. Da ejendommens planforhold således var registreret korrekt ved vurderingen 1. oktober 2017, er betingelserne for genoptagelse i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, ikke opfyldt.

Da tinglysning er en offentlig registrering og sædvanlig sikringsakt, har servitutten været registreret korrekt siden 2016.

Det bemærkes samtidig, at Vurderingsmyndigheden har pligt til at sørge for sagens oplysning, herunder inddrage alle relevante oplysninger af betydning for grundværdiansættelsen, hvilket i sagens natur særligt gælder tinglyste forhold. Dette følger af officialprincippet, men også af, at vurderingsarbejdet i vid udstrækning baserer sig på oplysninger indhentet fra offentlige registre og fra offentlige myndigheder. Det omfatter bl.a. data fra Bygnings- og Boligregistret (BBR), plandataregistret Plandata.dk, geodata fra Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering, data fra Matriklen, Det Centrale Personregister (CPR), Det Centrale Virksomhedsregister (CVR), Det Digitale Tinglysningssystem, Danmarks Adresseregister (DAR), Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR) mv. En række af de nævnte registre eller data herfra fungerer som grunddataregistre i henhold til grunddataprogrammet.

Sagsøgtes henvisning til, at servitutten regulerer ejendommens bebyggelsesprocent og anvendelse udgør en retlig indsigelse over for den måde, hvorpå Vurderingsstyrelsen har foretaget vurderingen. Det fremgår imidlertid af skatteforvaltningslovens § 33, at andre forhold end, at vurderingen var foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag ikke kan føre til genoptagelse af vurderingen. Vurderingsstyrelsens afgørelse er dermed udtryk for genoptagelse af det vurderingsmæssige skøn i strid med skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, sidste pkt.

Styresignalet SKM2016.228.SKAT medfører heller ikke en fravigelse i skatteforvaltningslovens betingelser for genoptagelse eller en undtagelse til sagsøgtes bevisbyrde i øvrigt. Det skal således fortsat dokumenteres, at vurderingen er forkert, og at dette skyldes fejlagtig registrering af ejendommens forhold, uanset som fejlen påstås at være sket "internt" hos Vurderingsstyrelsen eller uden for Vurderingsstyrelsens systemer.

Det bemærkes i den forbindelse, at det i praksis og i andre lignende sager ikke er forbundet med vanskeligheder for skattemyndighederne at dokumentere, hvis der er tale om en fejlregistrering. Det forekommer derfor bemærkelsesværdigt, at sagsøgte i nærværende sag ikke har fremlagt dokumentation for den påståede manglende registrering.

På baggrund af ovenstående gør sagsøger gældende, at betingelserne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, ikke er opfyldt, idet sagsøgte ikke har godtgjort, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af manglende registrering af ejendommens planforhold.

3.2. Betingelser for omvurdering

Før Vurderingsstyrelsens genoptagelse, var vurderingen pr. 1. oktober 2017 en videreførelse af årsomvurderingen pr. 1. oktober 2016, som var ejendommens første vurdering.

Der er således ikke tale om, at ejendommen mangler en vurdering pr. 1. oktober 2017, som sagsøgte har gjort gældende.

Sagsøger gør overordnet gældende, at der ikke i sagen foreligger en omvurderingsgrund, og at Vurderingsstyrelsen ikke har haft hjemmel til at foretage omvurderingen i sagen.

Der er mellem parterne er enighed om, at vurderingen pr. 1. oktober 2016 er foretaget med afsæt i den for ejendommen gældende lokalplan ligesom ejendommen pr. 1. marts 2016 er handlet i ubebygget stand for (2-cifret millionbeløb) inkl. moms.

Det er sagsøgte, der gør gældende, at betingelserne for omvurdering er opfyldt, og det er følgelig sagsøgte, der skal bære bevisbyrden herfor. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Ordlyden af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, er klar. Det fremgår, at det er en betingelse for omvurdering af ejendommen, at grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold.

For at løfte bevisbyrden skal sagsøgte dermed godtgøre:

1)       At grundværdien er steget eller faldet, og

2)       At denne stigning eller fald i grundværdien er en følge af ændrede planforhold.

Sagsøgte har alene forholdt sig til, hvorvidt servitutten har karakter af ændrede planforhold.

3.2.1 Servitutten har ikke karakter af ændrede planforhold

Som anført i afsnit 2, bestrider sagsøger, at servitutten har offentligretlig karakter i medfør af vurderingslovens § 13, stk. 2, idet der efter sagsøgers opfattelse er tale om en privatretlig servitut, som ikke skal indgå i vurderingen, jf. vurderingslovens § 13, stk. 3, sidste pkt. En privatretlig servitut kan ikke sidestilles med et ændret plangrundlag, da servitutter ikke er undergivet bestemmelserne i planlovens kapitel 6.

Det er alene offentlige myndigheder, der kan ændre plangrundlaget for en ejendom. En privatretlig servitut som den i sagen omhandlede kan derfor ikke medføre en omvurdering i medfør af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6.

Formålet med tinglysningen af servitutten er ikke, som hævdes af sagsøgte, at regulere ejendommens planmæssige forhold. Formålet er derimod at sikre, at G1 får betaling for samtlige etagemeter, der opføres på ejendommen. Dette er tydeliggjort ved servituttens ordlyd, hvoraf fremgår, at der mellem grundejer og G1 kan aftales opførelse af yderligere etagemeter mod betaling af yderligere købesum.

Det er på den baggrund sagsøgers opfattelse, at betingelserne for at foretage omvurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2017 ikke er opfyldt, allerede fordi, at den på ejendommen tinglyste servitut ikke kan sidestilles med et ændret plangrundlag og følgelig ikke udgør en omvurderingsgrund.

Hvis retten imidlertid måtte være af en anden opfattelse, og finde, at sagsøgte har godtgjort, at servitutten er af en sådan offentligretlig karakter, at den kan sidestilles med ændrede planforhold, tilbagestår dermed fortsat spørgsmålet om servituttens eventuelle værdipåvirkning af ejendommen, jf. nedenfor.

3.2.2. De ændrede planforhold skal medføre en stigning eller et fald i ejendommens grundværdi

Sagsøgte har ikke forholdt sig til, om de påståede ændrede planforhold også må antages at have medført en stigning eller et fald i ejendommens grundværdi, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6.

Tilsvarende har hverken Vurderingsstyrelsen eller Landsskatteretten forholdt sig til, om betingelsen om værdistigning- eller fald er opfyldt i sagen.

Hverken sagsøgte, Vurderingsstyrelsen eller Landsskatteretten har tilvejebragt nogen form for dokumentation for, at servitutten, som er tinglyst på ejendommen pr. (red. dag og måned 1 udeladt) 2016, har medført en værdistigning eller et værditab for ejendommens grundværdi i ubebygget stand.

Sagsøgte har anført, at værdistigningen er dokumenteret ved, at Vurderingsstyrelsens genoptagelse har medført en forhøjelse af grundværdien fra 30.990.100 kr. til 35.039.900 kr. (processkrift A, side 2), svarende til en forhøjelse på ca. 13 %. Selv hvis sagsøgtes anbringende om værdipåvirkningen skulle lægges til grund, skal sagsøger bemærke, at en ændring på 13 % under alle omstændighederne er inden for rammerne af det skøn, som tilkommer vurderingsmyndigheden, jf. SKM2015.491.VLR. At vurderingsopgaven i sagens natur rummer en ikke ubetydelig grad af usikkerhed, fremgår også af, at det nye vurderingssystem indeholder en fejlmargin på +/- 20 % (det såkaldte vurderingsprincip), og hvor grundejer altså skal godtgøre, at vurderingen er mere end 20% forkert for overhovedet at kunne påklage skønnet, jf. LFF 2021-11-17 nr. 88, afsnit 3.6.2.

Det faktum, at Vurderingsstyrelsen i sin afgørelse, når frem til en højere værdi ved at bruge en højere bebyggelsesprocent, dokumenterer imidlertid ikke, at sagsøgers ejendom konkret må antages at være steget eller faldet i værdi som følge af ændrede planforhold. Der er således ikke foretaget en selvstændig prøvelse af selve vurderingsskønnet, men blot en teknisk opgørelse med ændring af bebyggelsesprocenten. Sagsøgte kan ikke hævde at have løftet sin bevisbyrde med henvisning til sagsøgtes egen opgørelse af grundværdien.

Sagsøgte har gjort gældende, at selv en marginal betydning vil være tilstrækkeligt for at foretage en omvurdering. Det er imidlertid ikke korrekt.

Det fremgår af Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H,A.1.3, at der kun foretages omvurdering, hvis der er sket "væsentlige ændringer" siden sidste almindelige vurdering. Vurderingslovens omvurderingssituationer opregnet i § 3, stk. 1, forudsætter således, at der er tale om væsentlige ændringer. Sagsøgte skal derfor løfte bevisbyrden for, at værdien af sagsøgers ejendom konkret er ændret væsentligt som følge af ændrede planforhold.

I den verserende sag ved Retten i Horsens, BS-1796/2024-HRS har Skatteministeriet gjort gældende, at en anvendt bebyggelsesprocent på 359 skal anses for at være korrekt, selvom den ubestridt hverken er i overensstemmelse med ejendommens planforhold (90%) eller faktiske bebyggelsesprocent (350). Som begrundelse anfører Skatteministeriet, at den anvendte bebyggelsesprocent på 359 "tilnærmelsesvist" svarer til den faktiske bebyggelsesprocent på 350. I den pågældende sag er Skatteministeriet således af den opfattelse, at der rent faktisk gælder nedre grænse, i modsætning til, hvad sagsøgte gør gældende i nærværende sag.

3.2.3. Ejendommens handelspris

Ejendommen er ubestridt handlet pr. 1. marts 2016 for en købesum på (2-cifret millionbeløb). I den tinglyste servitut fremgår den samme værdi på (2-cifret millionbeløb).

Følgende fremgår om handelsprisen i servituttens afsnit 2.1:

"2.1 I forbindelse med erhvervelsen af Ejendommen har Køber erlagt en købesum til G1 på kr.(2-cifret millionbeløb). Beløbet er beregnet som kr. 7.875,00 inkl. moms multipliceret med 8.783 etagekvadratmeter."

Den i servitutten anførte købesum er således den samme købesum, som fremgår af skødet og som var Vurderingsstyrelsen bekendt på tidspunktet for udarbejdelsen og udsendelsen af årsomvurdering pr. 1. oktober 2016.

Sagsøger gør gældende, at servituttens bestemmelser tydeligt viser, at der ikke er sket nogen værdimæssig påvirkning af ejendommens grundværdi i forbindelse med tinglysning af servitutten, idet købesummen ikke er reguleret. Købesummen pr. 1. marts 2016 er således identisk med den værdi, der er anført i den tinglyste servitut. Der er således beviseligt ingen værdimæssig påvirkning af, at servitutten er blevet tinglyst på ejendommen.

Sagsøger bemærker, at sagsøgte i nærværende sag har indtaget det bemærkelsesværdige synspunkt, at sammenhængen mellem ejendommens handelspris pr. 1. marts 2016 og værdien af ejendommen anført i servitutten, ikke kan lægges til grund.

For det første var skødet tinglyst forud for udarbejdelsen og udsendelsen af vurderingsmeddelelsen pr. 1. oktober 2016, som fandt sted i foråret 2017. Det er dermed ikke korrekt, at Vurderingsstyrelsen ikke var bekendt med handelsprisen ved udarbejdelse og udsendelse af vurderingen pr. 1. oktober 2016.

For det andet har Skatteministeriet indtaget det modsatrettede synspunkt i lignende sager. I BS-30776/2021-ARH har Skatteministeriet henvist til, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse på vurderingsmyndighedens initiativ af vurderingsåret 2006 kunne finde sted, bl.a. med henvisning til, at ejendommen i 2009 og 2012 var handlet til handelspriser, som væsentligt oversteg den oprindeligt ansatte grundværdi. Retten i Aarhus lagde Skatteministeriets oplysninger om de senere konstaterede handelspriser til grund, idet retten fandt, at Skatteministeriet - bl.a. ved henvisning til afvigelserne mellem den oprindelige vurdering og de langt senere handelspriser - havde godtgjort, at vurderingen var forkert som følge af fejlagtig registrering af ejendommens planforhold. Sagen er indbragt for Vestre Landsret.

I lyset af Skatteministeriets argumentation i sagen BS-30776/2021-ARH, forekommer det besynderligt, at sagsøgte i nærværende sag afviser sammenligneligheden af handelsprisen pr. 1. marts 2016 med værdien anført i servitutten, som efter sagsøgtes egen udlægning har offentligretlig karakter og derfor bør tillægges vægt ved vurderingen.

Da sagsøgte ikke har godtgjort, at grundværdien er steget eller faldet, som følge af ændrede planforhold, har sagsøgte ikke godtgjort, at betingelserne for at omvurdere ejendommen i medfør af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, er opfyldt.

Der ses i stedet at være foretaget genoptagelse med henblik på at foretage omvurdering af ejendommen i strid med dagældende vurderingslov og omvurderingen er foretaget uden hjemmel i vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1-11.

3.3. Betingelser for omberegning af grundværdi i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 17

Det er sagsøgte, der skal løfte bevisbyrden for, at servitutten ikke var registreret på vurderingstidspunktet, og at dette har resulteret i en fejlagtig vurdering.

Denne bevisbyrde har sagsøgte ikke løftet i nærværende sag.

Sagsøgtes henvisning til, at der ikke var foretaget en omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2017 dokumenterer således ikke, at servitutten ikke var registreret korrekt for ejendommen, og at dette har medført en fejlagtig vurdering.

Det er således ikke en betingelse, at der skal ansættes en omberegnet grundværdi i medfør af dagældende vurderingslovs § 33, stk. 17, hvis der konstateres en ændring i en ejendoms anvendelse eller planforhold. Dette fremgår direkte af ordlyden af bestemmelsen.

I den forbindelse skal sagsøger henvise til Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H,A.5.2, hvoraf følgende fremgår vedrørende omberegnet grundværdi i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 17:

"En ny yderligere ansættelse kan kun komme på tale, når ejendomsværdien eller grundværdien antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold.

SKAT bliver opmærksom på planændringer via kommune- og lokalplaner. SKAT skal i forbindelse med alle planændringer tage stilling til, om der skal ske vurderingsmæssige ændringer, fordi planen er blevet ændret. Finder SKAT, at vurderingen skal ændres som følge af den ændrede plan, skal der også ske en yderligere ny ansættelse af det seneste beregningsgrundlag for grundværdien." (mine understregninger)

Det er med andre ord en betingelse for, at der kan foretages en omberegning af grundværdien i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 17, at grundværdien er steget eller faldet som følge af de ændrede planforhold.

Hverken Vurderingsstyrelsen eller Landsskatteretten har forholdt sig til, om denne betingelse er opfyldt. Tilsvarende har sagsøgte ikke forholdt sig til spørgsmålet i sine processkrifter. Sagsøgte har alene forholdt sig til, om der var tale om ændrede planforhold.

Sagsøgte gør dermed gældende, at betingelserne for omvurdering af grundværdien er opfyldte, uden at forholde sig til, om det er godtgjort, at grundværdien er steget eller faldet som følge af de af sagsøgte påståede ændrede planforhold i form af den tinglyste servitut.

Det er sagsøgte, der bærer bevisbyrden, idet der er tale om en genoptagelse på vurderingsmyndighedens initiativ, og sagsøgtes manglende fremlæggelse af dokumentation for, at grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af den påståede manglende omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2017, indebærer dermed, at bevisbyrden ikke er løftet.

Det forhold, at der ikke er ansat en omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2017, dokumenterer således ikke, at der er foretaget en fejl i vurderingen i 2017, eller at dele af vurderingen mangler, som følge af fejlagtig eller manglende registrering af servitutten. Det er op til sagsøgte at dokumentere, at den påståede manglende registrering af servitutten har ført til en fejlagtig eller manglende vurdering, og heri ligger en sandsynliggørelse af, at grundens værdi skal være steget eller faldet som følge af den planmæssige ændring. Den bevisbyrde er på ingen måde løftet af sagsøgte.

Da sagsøgte ikke har været i stand til at løfte denne bevisbyrde, må det lægges til grund, at Vurderingsstyrelsen har foretaget en genoptagelse af det beløbsmæssige skøn i strid med skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Sagsøger gør gældende, at både lokalplan, købsaftale og servitut har været tilgængelig for Vurderingsstyrelsen ved vurderingsterminen pr. 1. oktober 2017. Det er følgelig ikke en fejl, at der ikke er foretaget omvurdering eller omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2017. Det skyldes tværtimod blot, at Vurderingsstyrelsen - korrekt - oprindeligt har vurderet, at betingelserne for omvurdering og omberegning af grundværdien ikke var opfyldte.

Vurderingsstyrelsen er underlagt officialprincippet, og Vurderingsstyrelsen har derfor pligt til at sørge for sagens oplysning, herunder at inddrage alle relevante oplysninger af betydning for grundværdiansættelsen, herunder i sagens natur tinglyste forhold. Det har derfor også af denne grund formodningen imod sig, at Vurderingsstyrelsen var bekendt med handelsprisen, men ikke med deklarationen.

4. Vurderingsstyrelsens praksis er underkendt af Vestre Landsret

I SKM2023.465.VLR havde Vurderingsstyrelsen foretaget en ekstraordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2008 i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1. Genoptagelsen var begrundet med, at vurderingen var foretaget uden hensyn til en på ejendommen tinglyst deklaration, fordi deklarationen ved en fejl ikke var registreret hos vurderingsmyndigheden.

Landsretten fandt ikke, at Skatteministeriet havde godtgjort, at en manglende registrering af deklarationen havde givet sig udslag i en fejlagtig vurdering af ejendommens værdi. Betingelserne for ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, var derfor ikke opfyldt.

Vestre Landsrets dom fra 2023 er direkte sammenlignelig med nærværende sag.

I begge sager er der således tale om, at vurderingsmyndigheden af egen drift har genoptaget en vurdering med henvisning til manglende registrering af en deklaration.

I begge sager er der sket behørig registrering af ejendommens planforhold i de korrekte registre, og i begge sager er der sket korrekt tinglysning af deklarationen.

Vestre Landsret fastslog imidlertid, at det kunne lægges til grund, at vurderingsmyndigheden havde adgang til de anførte oplysninger om planforholdene, og at disse oplysninger indgik i grundlaget for ejendomsvurderingen af den omhandlede ejendom.

Vestre Landsret fastslog tilsvarende, at det var Skatteministeriet, der skulle bære bevisbyrden for, at en manglende registrering af deklarationen havde givet sig udslag i en fejlagtig vurdering af ejendommens værdi. Denne bevisbyrde var ikke løftet ved at henvise til Vurderingsstyrelsens udtalelse om, at deklarationen ikke var registreret i vurderingsmyndighedens interne systemer eller med henvisning til vurderingsniveauet.

Sagsøger gør gældende, at samme betragtninger som anført af Vestre Landsret finder anvendelse i nærværende sag, og at dette skal føre til, at der i nærværende sag skal afsiges dom i overensstemmelse med sagsøgers principale påstand.

Subsidiært påstår sagsøger sagen hjemvist til fornyet behandling.

…"

Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført:

"…

Til støtte for Skatteministeriets frifindelsespåstand gør Skatteministeriet overordnet gældende, at betingelserne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, for den foretagne omvurdering pr. 1. oktober 2017 og den omberegnede grundværdi for den omhandlede ejendom er opfyldt.

Den tinglyste servitut har offentligretlig karakter, hvorfor der skal tages hensyn til servitutten ved vurderingen af ejendommen, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2. Idet der ikke blev foretaget en omvurdering af ejendommen og ansat en omberegnet grundværdi pr. 1. oktober 2017, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, og § 33, stk. 17, var betingelserne for genoptagelse af vurderingen opfyldt, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2.

Den af Vurderingsstyrelsen foretagne omvurdering pr. 1. oktober 2017 er derfor berettiget.

Det bemærkes, at H1 ikke har bestridt selve grundværdiansættelsen eller den omberegnede grundværdi, der blev foretaget af Vurderingsstyrelsen. Afgørelsen på dette punkt resulterede i, at ansættelserne blev ændret og forhøjet med over 4 mio. kr. Selskabet har ikke bestridt dette vurderingsresultat. H1 gør alene det formelle synspunkt gældende, at betingelserne for genoptagelse ikke er opfyldt.

3.1          Servitutter med offentligretlig karakter og planlovens regulering

              3.1.1      Retsgrundlag

Der skal ved grundværdiansættelsen tages hensyn til en servitut med offentligretlig karakter, jf. dagældende vurderingslov, § 13, stk. 1 og 2. Det fremgår af bestemmelsen, at:

"Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Stk. 3. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter." (egen understregning)

Det følger således af stk. 2, hvilke forhold der skal tages hensyn til ved ansættelsen af en grundværdi, herunder bl.a. byrder af offentligretlig karakter. Regulering af offentligretlig karakter, jf. § 13, stk. 2, står overfor rettigheder og forpligtigelser af privatretlig karakter, der som udgangspunkt ikke medtages i grundvurderingen, jf. § 13, stk. 3.

I Vurderingsvejledningen fra 1968, s. 87-88, fremgår det vedrørende vurderingslovens § 13, stk. 2, at:

"… udtrykket "rettigheder og byrder af offentligretlig karakter" også [omfatter] de specielle rådighedsindskrænkninger, som en offentlig myndighed med hjemmel i loven har pålagt en ejendom, f.eks. ved kondemnering, benyttelsesforbud, tinglyst byplanvedtægt, naturfredningskendelse o.s.v. Det må ved vurderingen tages hensyn til sådanne offentligretlige rådighedsindskrænkninger, således at de tages i betragtning ved ansættelsens af ejendomsværdien og/eller grundværdien i det omfang, hvori byrden må antages at virke nedsættende på ejendommens værdi i handel og vandel.

[…]

Sidestillet med offentligretlige rådighedsindskrænkninger, som er pålagt ejendomme ved kendelser, deklarationer o.s.v. med hjemmel i loven, kan betragtes rådighedsindskrænkende servitutter, som en ejer har pålagt sin ejendom ved frivillig deklaration med en interesseret offentlig myndighed som påtaleberettiget.

Offentligretlige byrder og rådighedsindskrænkninger skal tages i betragtning ved vurderinger, der foretages efter at vedkommende offentlige myndighed har vedtaget eller - hvor særlig godkendelse kræves - godkendt den pågældende plan, vedtægt og lign. […]." (mine understregninger)

Byrder og rettigheder af offentligretlig karakter, der fastlægger anvendelses- og udnyttelsesmulighederne for en ejendom, er væsentlige for vurderingen, da anvendelses- og udnyttelsesmulighed sammen med beliggenhed hører med til de mest værdipåvirkende faktorer ved skønnet over en ejendoms værdi.

For at opsamle disse værdipåvirkende faktorer fremgår det af vejledningen, at rettigheder og byrder af offentligretlig karakter ikke alene omfatter almindelige lokalplaner m.v. Anden rådighedsindskrænkende regulering kan også have offentligretlig karakter. Derudover fremgår det, at byrder, der kræver særlig godkendelse af en offentlig myndighed, skal tages i betragtning ved vurderingen. Tilsvarende gælder servitutter, når en offentlig myndighed er påtaleberettiget.

Servitutter af den i sagen omhandlede karakter har på denne baggrund løbende været inddraget i vurderingsarbejdet og således ikke alene i vurderingen af den i sagen omhandlede grund, jf. de fremlagte eksempler i sagen for Landsskatteretten.

Dette er også afspejlet i Den juridiske vejledning, 2017-2, afsnit H,A.6.1.3:

"Der er derimod grund til at tage særligt hensyn til rådighedsindskrænkninger, som hviler på enkelte ejendomme, på ejendomme i bestemte lokalområder eller på ejendomme med bestemte ejerforhold, for så vidt indskrænkningerne øver indvirkning på ejendommenes handelsværdi."

Derudover er der med den nye ejendomsvurderingslov konkret taget stilling til karakteren af en servitut, som en kommune har givet samtykke til i henhold til planlovens § 42.

Ved lov nr. 1580 af 27. december 2019 blev bl.a. ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 2, præciseret, så det fremgår af bestemmelsen, at der ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til servitutter omfattet af planlovens §§ 42 eller 43.

Af de specielle bemærkninger til den foreslåede bestemmelse, jf. lovforslag nr. 71 af 20. november 2019, § 1, nr. 20, fremgår følgende:

"Det fremgår således ikke klart af ejendomsvurderingsloven, om servitutter af den type, der er omfattet af planlovens §§ 42 og 43, skal betragtes som offentligretlig regulering, hvilket har betydning for, om der ved ansættelsen af grundværdien skal tages højde for disse servitutter. I bemærkningerne til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211 som fremsat, er der heller ikke taget stilling hertil.

Servitutter, der vil være omfattet af den foreslåede bestemmelse, er servitutter, der udvider eller begrænser anvendelsen eller udnyttelsen af en ejendom (herefter kaldet byggeretsservitutter).

I forslaget til ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 3, 2. pkt., foreslås det derfor præciseret, at forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering også vil omfatte byggeretsservitutter, der er omfattet af planlovens §§ 42 eller 43.

De omhandlende byggeretsservitutter vil derfor ikke være at betragte som privatretlige servitutter omfattet af § 15, stk. 3, der bliver til stk. 4.

Byggeretsservitutter, der er omfattet af planlovens §§ 42 eller 43, vil således skulle betragtes som offentligretlig regulering, og Skatteforvaltningen vil derfor ved ansættelsen af grundværdien skulle inddrage disse byggeretsservitutter, bl.a. til brug for beregningen af den mulige udnyttelse i områder, hvor omfangsbestemmelsen er angivet for området som helhed, jf. ejendomsvurderingslovens § 19. Omvendt vil tilsvarende servitutter, som ikke er påtegnet af kommunen efter planlovens § 42, ikke vil skulle inddrages i grundværdiansættelsen, medmindre de er omfattet af håndhævelsesreglen i planlovens § 43." (mine understregninger)

Selv om lovændringen først er vedtaget i 2019 og ikke vedrører dagældende vurderingslovs § 13, stk. 1 og 2, fremgår det af bemærkningerne, at formålet med lovændringen var at præcisere karakteren af servitutter godkendt af kommunen efter planlovens § 42.

Dette understøtter, at samme betragtning anlægges ved anvendelse af den dagældende vurderingslovs § 13, stk. 1 og 2.

_______________________

Det fremgår af planlovens § 15, stk. 1, bl.a. at en lokalplan skal indeholde oplysninger om planens formål og retsvirkninger. Af planlovens § 15, stk. 2, nr. 1-32, fremgår det, hvad der kan optages bestemmelser om i en lokalplan. Det følger af planlovens § 15, stk. 2, nr. 2 og 7, at der kan optages bestemmelser om:

"2) områdets anvendelse, herunder om at nærmere angivne arealer forbeholdes til offentlige formål,
(…)
7) bebyggelsers omfang og udformning, herunder til regulering af boligtætheden,"

I forhold til kommunens godkendelse, følger det af planlovens § 42, at:

"En ejer af fast ejendom kan kun med forudgående samtykke fra kommunalbestyrelsen gyldigt pålægge ejendommen servitutbestemmelser om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan. Samtykke efter 1. pkt. kan ikke meddeles i tilfælde, hvor der som følge af § 13, stk. 2, skal tilvejebringes en lokalplan.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsens beslutning efter stk. 1 skal påføres servitutdokumentet. Hvis samtykke meddeles, eller hvis ejendommen ejes af kommunen, skal påtegningen udtrykkeligt angive, at tilvejebringelse af en lokalplan ikke er påkrævet."

Planlovens § 43 lyder:

"Kommunalbestyrelsen kan ved påbud eller forbud sikre overholdelsen af servitutbestemmelser om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan."

Det fremgår af bestemmelserne, at kommunen skal give samtykke forud for tinglysning af servitutter, der varetager lokalplanmæssige formål. Kommunen kan ligeledes ved påbud og forbud sikre overholdelse af de lokalplanmæssige formål fastlagt med servitutten.

3.1.2 Byggeretsservitutten har offentligretlig karakter

Den i sagen omhandlede servitut er udtryk for råden af offentligretlig karakter, jf. dagældende vurderingslovs § 13, stk. 2, der udgør en ændring af planforholdene, jf. netop nedenfor.

Servitutten fastlægger nemlig, at ejendommen alene må anvendes til helårsbeboelse og kan bebygges med 8.783 etagekvadratmeter, hvilket udgør en specifikation af grundens anvendelsesmuligheder og en fastlæggelse af en højere bebyggelsesprocent for grunden, end hvad der gør sig gældende i lokalplanen generelt.

Byggeretsservitutten udgør dermed en ændring af ejendommens planforhold, der tilfører værdipåvirkende anvendelses- og navnlig udnyttelsesmuligheder - hvilket udgør kerneområdet for, hvad der er relevante planmæssige ændringer.

Som beskrevet ovenfor i afsnit 2 er ejendommen beliggende i et større område med en lokalplan, hvor anvendelsesmulighederne og omfangsbestemmelsen er angivet for området som en helhed. Det fremgår af lokalplanens § 6, stk. 1, at der maksimalt må opføres 37.000 kvm nybyggeri i området som helhed. Underområde I, hvor den i sagen omhandlede ejendom er beliggende, rummer flere byggefelter, og der må maksimalt opføres 41.000 kvm nybyggeri i form af helårsboliger og serviceerhverv m.v. Hertil kommer 25.000 kvm i eksisterende byggeri.

G1 har efter vedtagelse af lokalplanen administreret området og solgt den i sagen omhandlede grund med en ret til at opføre 8.783 etagekvadratmeter helårsbeboelse for en købesum på (2-cifret millionbeløb) Værdipåvirkningen af den præcise fastlæggelse af grundens anvendelses- og udnyttelsesmuligheder understreges af, at prisen for grunden er udregnet ud fra en pris på 7.875,00 kr. pr. etagekvadratmeter.

For at G1 på vegne af interessenterne i (red. tekst 10 udeladt) kunne sikre administrationen af de resterende byggemuligheder og værdier i området, blev der den (red. dag og måned 1 udeladt) 2016 tinglyst en servitut, der fastlægger de konkrete anvendelses- og udnyttelsesmuligheder for grunden. Denne administration af byggemulighederne under lokalplanens samlede ramme understreges af, at øvrige ejendomme i området har fået tinglyst lignende servitutter nederst.

Y6-kommune har som planmyndighed godkendt den gældende, overordnede og brede lokalplan for lokalplanområdet som en helhed. Y6-kommune har herefter, fortsat i sin egenskab af planmyndighed, jf. planlovens § 42, godkendt tinglysning af den i sagen omhandlede byggeretsservitut, der med værdimæssig betydning konkretiserer anvendelsen og udnyttelsen af H1’ grund.

At servitutten har offentligretlig karakter, understøttes også af, at G1 - dvs. sælger af ejendommen og påtaleberettiget i forhold til servitutten - er oprettet i henhold til lov, dvs. det er oprettet på baggrund af en politisk beslutning.

På baggrund af forholdene vedrørende udmøntning af lokalplanen, der er vedtaget af kommunen, hvorefter udviklingen og konkretiseringen af området foretages af G1 med inddragelse af kommunen, som i henhold til planlovens § 42 godkender servitutter, der konkretiserer anvendelsen med stor værdimæssig betydning for de enkelte grunde i lokalplanområdet, er det tydeligt, at servitutten i nærværende sag er af offentligretlig karakter.

At en sådan servitut, som i nærværende sag, er af offentligretlig karakter, understøttes også af, at der med den nye ejendomsvurderingslov er præciseret, at der ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til servitutter omfattet af planlovens §§ 42 og 43, og at disse ikke efter ejendomsvurderingsloven skal betragtes som privatretlige servitutter, jf. herom i afsnit 3.1.1, ovenfor.

Derfor skal der tages hensyn til servitutten af (red. dag og måned 1 udeladt) 2016, som er godkendt af kommunen, jf. planlovens § 42, ved ansættelsen af grundværdien efter den dagældende vurderingslov, § 13, stk. 2.

_____________________________

Det af H1 anførte i stævningen, s. 16, 2. afsnit, om, at betingelserne for tinglysning af servitutten ikke er opfyldt, jf. planloven, § 42, stk. 2, 2. pkt., kan ikke tiltrædes. Det ligger også fast, at servitutten blev tinglyst den (red. dag og måned 1 udeladt) 2016.

I replikken, s. 3, 3. og sidste afsnit, fremhæver H1 afgørelserne SKM2004.467.HR og SKM2002.675.ØLR som eksempler på, at der skal ses bort fra en grundejers private råden og forpligtigelser af privatretlig karakter ved grundvurderingen, jf. daværende vurderingslovs § 13, stk. 3.

De to domme om privat råden kan ikke sammenlignes med den råden af offentligretlig karakter, der er foretaget med de i sagen omhandlede byggeretsservitutter.

I SKM2004.467.HR var der udstedt en lokalplan den 17. januar 1990, der gav mulighed for at udnytte den omhandlede grund til offentlige formål, herunder til forskning og udvikling. Der blev tillige vedtaget en lov om det i sagen omhandlede Forskningscenter, hvor det bl.a. fremgik af lovens §§ 5 og 6, at Forskningscenteret ikke kunne sælge ejendommen, og ved Forskningscenterets eventuelle nedlukning skulle ejendommen overgå til staten.

Vurderingsmyndigheden havde alene taget udgangspunkt i lokalplanen ved grundvurderingen, mens Forskningscenteret under sagen påstod, at de øvrige vilkår, herunder salgsbegrænsningen, skulle indgå i vurderingen. Højesteret og landsretten (SKM2002.272.ØLR) fandt, at de særlige vilkår ikke var tilknyttet grunden, men alene vedrørte Forskningscentret og staten, hvor sidstnævnte med overdragelse af ejendommen ønskede at støtte driften af Forskningscenteret, men med betingelserne samtidig ønskede at sikre driften og formålet med Forskningscenteret. Det var derfor med rette, at disse begrænsninger ikke var medtaget i grundvurderingen, jf. daværende vurderingslovs § 13, stk. 3.

Det gøres heroverfor gældende, at den i nærværende sag omhandlede byggeretsservitut netop ikke kan sammenlignes med råden af privatretlig karakter, men er udtryk for råden af offentligretlig karakter. I sagen har Y6-kommune som planmyndighed godkendt den gældende, overordnede og brede lokalplan for lokalplanområdet som en helhed. Y6-kommune har herefter i sin egenskab af planmyndighed efter planlovens § 42 godkendt tinglysning af den i sagen omhandlede byggeretsservitut, der med værdimæssig betydning konkretiserer anvendelsen og udnyttelsen af selskabets grund.

Y6-kommune har så tillige en ejerandel på 95 % af G1, der har tinglyst servitutten.

Det er på denne baggrund, at det kan konkluderes, at byggeretsservitutten ikke er udtryk for privat råden, men er af offentligretlig karakter, jf. daværende vurderingslovs § 13, stk. 2.

3.2        Betingelserne for omvurdering, jf. dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6

3.2.1 Retsgrundlag

Efter dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6, skal der foretages en omvurdering i følgende tilfælde:

"af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold, jf. dog §§ 12 A og 13 A." (min understregning)

Der skal således foretages en omvurdering, hvis ændrede planforhold må antages at have betydning for en stigning eller et fald i vurderingen.

Der er ikke i bestemmelsen indlagt et krav om, hvor stor en ændring af ejendomsværdien, der skal være tale om, for at der kan foretages en omvurdering.

_____________________________

Det tidligere ejendomsvurderingssystem byggede på, at der skulle foretages almindelige vurderinger hvert andet år, og i det mellemliggende år skulle der foretages omvurdering, hvis betingelserne for omvurdering var til stede.

De dagældende §§ 1 og 3 i vurderingsloven havde følgende ordlyd:

"§ 1 Almindelig vurdering af landets faste ejendomme finder sted hvert andet år, jf. dog § 7. Ejerboliger vurderes i ulige år. Andre ejendomme vurderes i lige år. Skatteministeren fastsætter den nærmere afgrænsning mellem ejerboliger og andre ejendomme.

§ 3 Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering […] Stk. 2 Årsagen til omvurdering skal være indtrådt i det første år efter ejendommens sidste vurdering ved en almindelig vurdering […]"

Den i sagen omhandlede ejendom er ikke en ejerbolig, da den ved omvurderingen pr. 1. oktober 2017 er en større matrikel og vurderes som et ubebygget areal. Ejendommen tilhører således en kategori af ejendomme, hvor der skulle foretages almindelig vurdering i lige år.

De offentlige ejendomsvurderinger har i den i sagen omhandlede periode været særskilt reguleret, da de løbende, almindelige vurderinger har været suspenderet, indtil et nyt ejendomsvurderingssystem tages i anvendelse. Lov nr. 1535 af 27. december 2014 om ændring af lov om vurdering af landets faste ejendomme indeholder regler for foretagelse af vurderingerne pr. 1. oktober 2016 og pr. 1. oktober 2017 for den i sagen omhandlede type ejendom, der ikke er en ejerbolig.

Ved lov nr. 1535 af 27. december 2014 om ændring af lov om vurdering af landets fast ejendomme blev § 43 affattet på følgende måde:

"Almindelig vurdering pr. 1. oktober 2016 af ejendomme, som efter § 1 skal vurderes i lige år, sker ved videreførelse af den seneste af følgende ansættelser, jf. dog stk. 4:
1) Ansættelser foretaget ved den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2012.
2) Ansættelser foretaget ved senere omvurdering i ulige år, jf. § 3, og ved omvurdering foretaget pr. 1. oktober 2014 i medfør af § 43, stk. 2, som affattet ved lov nr. 1635 af 26. december 2013.
3) Ansættelser foretaget senere end pr. 1. oktober 2012 efter § 4. 
4) Ansættelser som følge af genoptagelse eller anden ændring af vurderinger som nævnt i nr. 1-3 foretaget af told- og skatteforvaltningen, af et vurderingsankenævn, af Landsskatteretten eller af domstolene.
5) Ansættelser som nævnt i § 44, stk. 5.
Stk. 2. Der foretages omvurdering af ejendomme som nævnt i stk. 1, som pr. 1. oktober 2016 opfylder betingelserne for omvurdering, jf. § 3, stk. 1. Vurdering som nævnt i 1. pkt. betragtes som en almindelig vurdering.
Stk. 3. Vurderinger og ansættelser som nævnt i stk. 1 og 2 foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012. Det samme gælder omvurderinger foretaget pr. 1. oktober 2017, jf. § 3 […]" (egne understregninger)

Den indsatte § 42, stk. 3, forudsætter, at der skal foretages omvurdering af de pågældende ejendomme pr. 1. oktober 2017, hvis betingelserne i vurderingsloven, § 3, er opfyldt.

3.2.2 Betingelserne for omvurdering er opfyldt

Efter dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6, skal der foretages en omvurdering, hvis ændrede planforhold må antages at have betydning for vurderingen, jf. også afsnit 3.2.1, ovenfor. En grunds anvendelses- og udnyttelsesmuligheder er helt centrale planforhold, der påvirker grundens værdi.

Som nævnt ovenfor i afsnit 3.1.1 skal der i vurderingsarbejdet inddrages byrder af offentligretlig karakter, jf. dagældende vurderingslovs § 13, stk. 2, hvilket omfatter forhold af bredere karakter end alene lokalplaner og ændringer af zonestatus.

Tinglysning af en servitut med et indhold som i nærværende sag, hvor servitutten varetager lokalplanmæssige formål, der er godkendt af kommunen efter planlovens § 42, er en ændring af ejendommens planforhold. Servitutten fastlægger anvendelsen af ejendommen til helårsbeboelse og forøgede bebyggelsesprocenten til 199, hvilket påvirker grundværdien i positiv retning, og som derfor skal afspejles i grundvurderingen.

Dette er også i overensstemmelse med fast administrativ praksis.

Idet der ikke efter bestemmelsen er krav om, hvor stor en ændring af ejendomsværdien, der skal være tale om, som følge af ændrede planforhold, vil selv en marginal betydning være tilstrækkelig for at foretage en omvurdering. Det er derfor ikke korrekt, som anført af H1 (processkrift II, s. 3, 1. afsnit), at der skal være tale om en væsentlig ændring. Uanset hvad der fremgår af Den juridiske vejledning, er der ikke i bestemmelsens ordlyd noget krav om væsentlighed.

Da omvurdering skal opfange værdipåvirkende ændringer af forholdene for en ejendom i året efter den almindelige vurdering af ejendommen, er der en indbyrdes sammenhæng mellem reglerne i § 13, stk. 2, og § 3, stk. 1, nr. 6, hvorefter ændrede planforhold omfattet af § 13, stk. 2, også udgør en ændring af planforhold, jf. § 3, stk. 1, nr. 6.

Betingelserne for omvurdering efter dagældende vurderingslov, § 3, stk. 1, nr. 6, og fastsættelse af en omberegnet grundværdi i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 17, jf. nærmere afsnit 3.3.2.1, er derfor opfyldt.

_____________________________

H1 har anført, at vurderingsmyndighederne ikke har forholdt sig til, om ændringen i planforholdene har medført en stigning eller et fald i ejendommens grundværdi, jf. processkrift I, afsnit 2 og 3. Dette er ikke korrekt.

I nærværende sag har Vurderingsstyrelsen ændret grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2017 fra 30.990.100 kr. til 35.039.900 kr., hvilket viser, at vurderingsmyndighederne netop anser indholdet af servitutten - herunder forhøjelsen af bebyggelsesprocenten - for at påvirke grundværdien i positiv retning. Indholdet af servitutten har dermed haft en betydning, da vurderingsmyndighederne ved skønnet over værdiansættelsen tager hensyn til en ejendoms anvendelses- og udnyttelsesmuligheder.

Derudover har H1 anført (processkrift I, s.3 mf), at der ikke er sket nogen værdimæssig påvirkning af ejendommen i forbindelse med dens tinglysning.

Argumentationen savner mening. Servitutten ændrer jo de planmæssige ramme for jordstykket og bevirker en højere udnyttelsesprocent end for området i øvrigt. Dette har selvsagt betydning for værdiansættelsen af ejendommen.

Selskabet anfører videre til støtte for synspunktet, at købesummen i skødet var baseret på den udnyttelsesmulighed, som efterfølgende blev fastsat i servitutten. Og da skødet var Vurderingsstyrelsen bekendt - efter selskabets opfattelse ved vurderingen pr. 1. oktober 2016 - og da der ikke er sket en regulering af købesummen, så er der ikke sket en værdimæssig påvirkning ifm. tinglysning af servitutten.

Også dette synspunkt savner mening. En aftalt overdragelsessum i et skøde er jo ikke udtryk for en ændring af planforholdet, uanset hvordan overdragelsessummen er aftalt. Den planmæssige ændring af de anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, som gør sig gældende for ejendommen blev først vedtaget for grunden i forbindelse med tinglysningen af den servitut, som Y6-kommune havde godkendt i overensstemmelse med bestemmelserne i planloven.

3.3        Betingelserne for genoptagelse, jf. dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2

3.3.1 Retsgrundlag

Betingelserne for genoptagelse af en ejendomsvurdering følger af dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 1 og 2 (lovbekendtgørelse nr. 678 af 31. maj 2018 med senere ændringer). Det fremgår af bestemmelsen, at:

"En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.

Stk. 2. Told- og skatteforvaltningen kan genoptage en vurdering på samme betingelser som nævnt i stk. 1, jf. dog stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan endvidere inden for fristen i stk. 1, jf. dog stk. 3, foretage en vurdering eller en del af en vurdering, hvis en sådan mangler eller ved en fejl ikke er foretaget." (min understregning)

Efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, 1. pkt., kan der således fra vurderingsmyndighedens side ske genoptagelse, hvis en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.

Ifølge skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, 2. pkt., kan der fra vurderingsmyndighedens side desuden ske genoptagelse, hvor vurderingsmyndigheden foretager en vurdering eller en del af en vurdering, hvis en sådan mangler eller ved en fejl ikke er foretaget.

3.3.2 Betingelserne for genoptagelse er opfyldt

Betingelserne for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, er opfyldt. Det gælder såvel betingelserne efter § 33, stk. 2, 1. pkt., som betingelserne efter § 33, stk. 2, 2. pkt. Der foreligger dermed to selvstændige grunde til, at der kan ske genoptagelse.

Som anført ovenfor, afsnit 3.2.1, blev den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2016 af ejendomme, der ikke var ejerboliger, foretaget som en videreførelse af den senest foretagne vurdering, jf. lov nr. 1535 af 27. december 2014, § 1, nr. 4 (om ændring af lov om vurdering af landets ejendomme).

Der skulle ikke foretages en almindelig vurdering af ejendommen i 2017, idet der i 2017 alene blev foretaget almindelige vurderinger af ejerboliger. Vurderingsterminen 1. oktober 2017 var for erhvervsejendommen i sagen altså et mellemliggende år. Der skulle dog foretages omvurderinger for sådanne ejendomme pr. 1. oktober 2017, forudsat at betingelserne herfor i øvrigt var opfyldt, jf. ovenfor, afsnit 3.2.1.

Som det fremgår i afsnit 3.2.2, var betingelserne i vurderingsloven § 3, stk. 1, nr. 6, for omvurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2017 opfyldt som følge af, at servitutten blev tinglyst den (red. dag og måned 1 udeladt) 2016.

Tinglysning af servitutten var desuden indtrådt i året efter den seneste almindelige vurdering af ejendommen, jf. vurderingslovens § 3, stk. 2. Men uanset at betingelserne for omvurdering med inddragelse af servitutten var opfyldt, så var omvurdering ikke foretaget pr. 1. oktober 2017.

Da omvurdering med inddragelse af servitutten ikke var foretaget pr. 1. oktober 2017, var Vurderingsstyrelsen berettiget til at genoptage og foretage den manglende omvurdering ved afgørelsen af 2. januar 2019, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2. 2. pkt.

Allerede af den grund skal Skatteministeriet have medhold i den nedlagte frifindelsespåstand.

Endvidere bemærkes, at selv om en manglede vurdering til enhver tid kan foretages af vurderingsmyndigheden, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, 2. pkt., er betingelserne for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, 1. pkt., ligeledes opfyldt, da den manglende hensyntagen til byggeretsservitutten bevirker, at vurderingen var foretaget på et fejlagtigt grundlag. Der var jo ikke taget hensyn til det nye plangrundlag, der kunne konstateres ved tinglysningen af byggeretsservitutten.

_____________________________

H1 anfører bl.a. (processkrift I, afsnit 1, og processkrift II, afsnit 1), at det er ministeriets bevisbyrde, at betingelserne for genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2017 er opfyldt. Videre er det anført, at bevisbyrden er skærpet.

Selskabets bevisbyrdebetragtninger bestrides, navnlig giver argumentationen om, at der skulle foreligge en skærpet bevisbyrde ikke mening.

Derudover har H1 anført i stævningen, s. 11-14, at den manglende hensyntagen til servitutten ikke kan udgøre en fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens planforhold i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, 2. pkt., da servitutten har været tinglyst pr. (red. dag og måned 1 udeladt) 2016 og derfor var registreret korrekt.

I den forbindelse er det ved afgørelsen af, om vurderingen var foretaget på et fejlagtigt grundlag, uden betydning, om servitutten var korrekt tinglyst pr. (red. dag og måned 1 udeladt) 2016. Det følger således af SKM2023.84.BR og af styresignalet offentliggjort som SKM2016.228.SKAT, at genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 og 2, også omfatter vurderinger foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejl i SKATs egne registreringer/interne systemer. Der kan således være en fejlagtig eller manglende registrering i SKATs egne systemer, der giver grundlag for genoptagelse, selvom en servitut er korrekt tinglyst.

Dertil kommer, at det fremførte i stævningen, s. 11-14, om, hvorvidt betingelserne for genoptagelse af en foretaget vurdering på grund af fejlagtig registrering, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, 1. pkt., jf. stk. 1, ikke er opfyldt, ikke er afgørende for sagen, da en manglende omvurdering kan foretages inden for fristen i stk. 1.

Endelig har H1 henvist til, at sagen trykt i SKM2023.465.VLR er direkte sammenlignelig med nærværende sag, jf. processkrift I, s. 6, 6. afsnit, og processkrift II, s. 5 ff. Skatteministeriet er ikke enig heri, allerede fordi den i landsretssagen omhandlede deklaration ikke medførte, at plangrundlaget, herunder bebyggelsesprocenten, kunne fraviges.

Der er derved en betydelig forskel på indholdet af deklarationen i den ovennævnte sag og servitutten i nærværende sag - servitutten i denne sag medfører nemlig en ændring i både bebyggelses- og anvendelsesmuligheden for ejendommen i forhold til lokalplanens regulering, idet servitutten medfører en forhøjelse af bebyggelsesprocenten fra 176 til 199 samt fastlægger, at ejendommen skal anvendes til helårsbeboelse.

Der var omvendt efter landsrettens konkrete vurdering af deklarationen - hvis formål i det væsentlige var at fastsætte rammerne for udstykning og bebyggelse af det samlede område, herunder sikre en attraktiv bebyggelsesprocent på en anden matrikel - ikke grundlag for at foretage grundværdiansættelsen ud fra en anden bebyggelsesprocent end den, der fremgik af kommuneplanen for den omhandlede ejendom, og der var derfor heller ikke grundlag for at genoptage vurderingen ekstraordinært.

3.3.2.1 Omberegnet grundværdi

Da betingelserne for genoptagelse og foretagelse af omvurderingen pr. 1. november 2017 er opfyldt, har Vurderingsstyrelsen ligeledes været berettiget til at foretage den omberegnede grundværdi.

Det følger af vurderingslovens § 33, stk. 17, at der skal ansættes en omberegnet grundværdi, hvis en ejendom har ændret anvendelse eller planforhold.

Den tinglyste servitut af (red. dag og måned 1 udeladt) 2016 ændrer planforholdene for ejendommen, idet der med servitutten sker en fastlæggelse af anvendelsen af ejendommen til helårsbeboelse og en forøgelse af bebyggelsesprocenten til 199, jf. afsnit 3.2, ovenfor.

Vurderingsstyrelsen har således været berettiget til at foretage en omberegnet grundværdi ved vurderingen pr. 1. oktober 2017.

…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat
Retten bemærker indledningsvist, at parterne er enige om, at sagen skal afgøres efter reglerne i den dagældende skatteforvaltningslov, lovbekendtgørelse nr. 678 af 31. maj 2018, (i det følgende skatteforvaltningsloven) og den dagældende vurderingslov, lov nr. 1067 af 30. august 2013, (i det følgende vurderingsloven).

Sagen drejer sig om, hvorvidt Vurderingsstyrelsen som følge af en tinglyst servitut i medfør af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, har været berettiget til at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2017, herunder i første række, om servitutten har offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.

Servitutten
Efter vurderingslovens § 13, stk. 2, skal der ved ansættelsen af grundværdien tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Det er ubestridt, at servitutten, som blev tinglyst den (red. dag og måned 1 udeladt) 2016 og pålagt af G1 i forbindelse med salget af ejendommen til H1, er en privatretlig servitut.

Det fremgår af servitutten, at den angår maksimal bebyggelse og supplerende købesum, anvendelse og parkeringsforhold. Det er i servitutten angivet bl.a., at ejendommen ikke må bebygges med mere end 8.783 etagekvadratmeter, svarende til en bebyggelsesprocent på 199, og at ejendommen skal anvendes til helårsbeboelse. Det fremgår videre, at anvendelsen af ejendommen ikke kan ændres af køber eller efterfølgende ejere uden samtykke fra sælger, G1, som også er påtaleberettiget, og at servitutten er godkendt af kommunen efter planlovens § 42, stk. 1, som omhandler servitutbestemmelser om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan.

Servitutten, der er pålagt ejendommen i forbindelse med salget, og hvis indhold er gengivet i skødet, fastlægger således den nærmere udnyttelse for den konkrete ubebyggede grund/ejendom, mens lokalplanen efter sit indhold angiver anvendelsen og udnyttelsen for området, som den ubebyggede grund/ejendom er beliggende i, som helhed.

Retten finder på denne baggrund, og under hensyn til formålet med G1, at servitutten varetager byplanmæssige formål, og at den dermed vedrører bestemmelser om rettigheder og byrder på ejendommen af offentligretlig karakter, som der skal tages hensyn til ved ansættelse af grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.

Dette støttes af, at det i den nugældende ejendomsvurderingslov, lov nr. 1580 af 27. december 2019, § 17, stk. 2, er præciseret, at der ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til servitutter omfattet af planlovens §§ 42 og 43, jf. også de specielle bemærkninger til bestemmelsen, lovforslagets § 1, nr. 20, hvoraf fremgår, at det foreslås præciseret, at forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentligretlig regulering også vil omfatte byggeretsservitutter, der er omfattet af planlovens §§ 42 eller 43.

Genoptagelse og omvurdering
Retten lægger som ubestridt til grund, at ejendommen i medfør af vurderingslovens § 1 skulle vurderes i lige år, og at 2017 derfor som udgangspunkt var et vurderingsfrit år, således at vurderingen fra 2016 blev videreført pr. 1. oktober 2017.

Efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, 1. pkt., jf. stk. 1, kan told- og skatteforvaltningen genoptage en vurdering, hvis det godtgøres, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.

Retten lægger til grund, at skatteforvaltningen på vurderingstidspunktet den 1. oktober 2017 ikke havde registreret den tinglyste servitut. Da den videreførte vurdering pr. 1. oktober 2017 som følge heraf er foretaget på et fejlagtigt grundlag, er betingelserne for genoptagelse af vurderingen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, 1. pkt., jf. stk. 1, opfyldt.

Efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, 2. pkt. kan told- og skatteforvaltningen herudover foretage en vurdering eller en del af en vurdering, hvis en sådan mangler eller ved en fejl ikke er foretaget.

Det fremgår af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, at der året efter den almindelige vurdering skal foretages omvurdering af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold, og af § 33, stk. 17, fremgår, at der i forbindelse med omvurderingen skal ske en yderligere ansættelse af grundværdien.

Ejendomsværdien blev pr. 1. oktober 2016 vurderet på baggrund af oplysningerne i lokalplanen og med udgangspunkt i en bebyggelsesprocent på 176 svarende til 7.747 etagekvadratmeter.

Efter servituttens indhold, herunder ændringen af bebyggelsesprocenten fra 176 til 199, finder retten, at tinglysningen af servitutten udgør en ændring af ejendommens planforhold, som må antages at have medført en stigning i grundværdien.

Der skulle derfor have været foretaget omvurdering og omberegning af grundværdien, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, og § 33, stk. 17, den 1. oktober 2017, og da dette ikke skete, er betingelserne for at foretage en vurdering efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, 2. pkt., også opfyldt.

Konklusion
Vurderingsstyrelsen har således været berettiget til at genoptage vurderingen den 1. oktober 2017 og foretage den manglende omvurdering og omberegning af grundværdien som sket ved afgørelsen af 2. januar 2019.

På denne baggrund, og da der efter de foreliggende oplysninger ikke er grundlag for at hjemvise vurderingen pr. 1. oktober 2017 til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen, tager retten Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Sagsomkostninger
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, der er oplyst til 137.693 kr., forløb og udfald og hovedforhandlingens varighed fastsat til dækning af advokatudgift med 25.000 kr. Skatteministeriet er ikke momsregistreret, hvorfor beløbet er inklusiv moms.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T: 

Skatteministeriet frifindes.