Sagens emne

Klagepunkt	Skattestyrelsens afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Indkomståret 2016 Gevinst på aktier ved fraflytning	95.305.872 kr.	0 kr.	95.305.872 kr.

Faktiske oplysninger
Klageren [A] flyttede fra Danmark til Land Y1 den 15. februar 2016.

På fraflytningstidspunktet ejede han 100 % af anparterne i selskabet H1 ApS (herefter selskabet). Selskabet havde pr. 30. juni 2015 en egenkapital på 213.102.603 kr. og havde pr. 30. juni 2016 en egenkapital på 219.695.441 kr. Der er desuden udarbejdet en mellembalance pr. 15. februar 2016, som viser en egenkapital på 171.109.456 kr. Af mellembalancen fremgår kapitalandele i tilknyttede virksomheder med 163.550.024 kr. og kapitalandele i associerede virksomheder med 349.151 kr.

På fraflytningstidspunktet ejede selskabet 95 % af H2 ApS samt 25 % i H3 I/S og 37,5 % i H4 GmbH & Co. KG.

H2 ApS er en ejendomskoncern, som beskæftiger sig med udleje af ejendomme til bolig og erhverv. H2 ApS havde en egenkapital på 207.558.774 kr. pr. 30. juni 2015 og havde pr. 30. juni 2016 en egenkapital på 211.872.279 kr.

I forbindelse med fraflytningen har klageren selvangivet en gevinst på aktier ikke optaget på et reguleret marked på 95.305.872 kr. vedrørende selskabet.

Gevinsten er opgjort således:

Værdi ved fraflytning	102.559.432 kr.
Anskaffelsessum	-80.000 kr.
Gevinst før hovedaktionærnedslag	102.479.432 kr.
Gevinst	95.305.872 kr.

I forbindelse med selvangivelsen er det oplyst, at værdiansættelsen af aktierne er sket på baggrund af et salg af 5 % af aktierne i H2 ApS for 5.000.000 kr., svarende til en værdi af H2 ApS på 100.000.000 kr. Salget er sket med virkning fra den 1. juli 2015.

Salget af 5 % af aktierne i H2 ApS er sket til G1 ApS, som ejes af B. B var ansat som underdirektør i H2 ApS på tidspunktet for salget og tiltrådte som direktør for H2 ApS den 30. december 2015.

Følgende fremgår blandt andet af anpartsoverdragelsesaftalen mellem selskabet og G1 ApS:

"
2.          Købesum

2.1.     Købesummen for de overdragne nom. Kr. 4.000 anparter i Selskabet er aftalt til DKK 5.000.000,00 skriver DKK fem millioner 00/100.

2.2.     fastlæggelse af købesummen er sket under hensyntagen til muligheden for at overdrage til en lavere pris end den bogførte egenkapital i Selskabet ud fra skattekursen beregnet ud fra den offentlige ejendomsvurdering af Selskabets ejendomme.

2.3.     Købesummen betales i h.t. særskilt oprettet gældsbrev.

2.4.     Der tildeles desuden Køber en køberet på yderligere 5% af anparterne på nærmere aftalte vilkår.

(…)

4.          Sælgers garantier og oplysninger

(…)

4.2.     Køber er bekendt med selskabet idet købers ejer, B, hidtil har været underdirektør i Selskabet.

5.          Købers forpligtelser 

(…) 

5.2.     Køber og købers ejer, B, er forpligtet til ikke at påbegynde nye ejendomsudviklingsaktiviteter end de der er påbegyndt, uden dette sker med Selskabet som part. De udviklings-/byggeaktiviteter Køber pt. er involveret i udenom Selskabet (der pt. består i byggerier beliggende Adresse Y1, By Y1, Adresse Y2, By Y2 og Adresse Y3, By Y3) skal afvikles via normal udvikling og salg. Såfremt salg ikke er muligt, kan de byggede enheder udlejes og drives indtil videre, idet B i videst muligt omfang skal være udenfor den daglige drift af disse. 

6.          Bs ansættelse 

6.1.     Købers ejer, B, er ved aftalens indgåelse ansat i Selskabet, og det er parternes intention med nærværende overdragelse at fastholde dette, og samtidig sikre begge parters interesse bedst muligt i det fremtidige samarbejde.

Såfremt Bs ansættelse i Selskabet stopper - uanset af hvilken årsag -, er Sælger berettiget og forpligtet til at købe de overdragne anparter tilbage. I så fald skal købesummen for anparterne fastsættes efter Punkt 6.2-6.5. 

6.2.     Såfremt Bs ansættelse ophører til kontraktsmæssig fratræden inden udgangen af 2016, skal tilbagekøbsprisen på anparterne fastsættes til Anskaffelsessummen, og med tillæg af 20 % af det beløb 5% af Selskabets egenkapital i h.t. seneste aflagte årsrapport overstiger den beregnede Anskaffelsessum. 

Som eksempel kan anføres at Selskabet pr. 30.06.2015 har en samlet egenkapital på kr. 200.000.000, hvoraf 5% udgør 10.000.000. De 20% af det beløb dette overstiger anskaffelsessummen på 5.000.000 med udgør kr. 1.000.000, således at tilbagekøbsprisen her i alt udgør 6.000.000 (købesummen på kr. 5.000.000 + 20% af værdistigningen svarende til 1.000.000).

6.3.     Ophører Bs ansættelse efter samme retningslinjer i 2017, ændres de 20% til 40%, således at tilbagekøbsprisen i eksemplet i dette tilfælde vil udgøre kr. 7.000.000.

Ophører ansættelsen i 2018 ændres de 40% til 60%, således at tilbagekøbsprisen i eksemplet vil udgøre kr. 8.000.000.

Ophører ansættelsen i 2019 ændres de 60% til 80%, således at tilbagekøbsprisen i eksemplet vil udgøre kr. 9.000.000.

6.4.     Ophører Bs ansættelse efter 1/1-2020, udgør tilbagekøbsprisen 5% af egenkapitalen i selskabet uden fradrag (bortset fra Købers gæld til Sælger).

6.5.     Egenkapitalen i selskabet skal fastsættes ud fra de samme regnskabsprincipper og værdiansættelsesprincipper for Selskabets ejendomme som anvendt i Selskabets og dets datterselskabers årsrapport 2013/14.

6.6.     Såfremt B dømmes for en straffelovsovertrædelse begået mod Selskabet eller sælgers koncern i øvrigt, har Sælger ret til at købe anparterne tilbage til samme pris som de er solgt til."

I forbindelse med indgåelse af anpartsoverdragelsesaftalen er der udarbejdet et gældsbrev vedrørende købesummen. Gældsbrevet er indgået mellem G1 ApS som debitor og selskabet som kreditor og underskrevet af begge parter den 26. august 2015.

Følgende fremgår blandt andet af gældsbrevet:

"(…)

Det skyldige beløb på kr. 5.000.000 betales i takt med at der fra H2 ApS udbetales udbytte. Debitor er dog berettiget til at undlade at betale 25% af det udbetalte udbytte til kreditor.

Lånet kan indfries af debitor når som helst.

Som sikkerhed for lånet får kreditor pant i debitors anparter nom. Kr. 4.000 i H2 ApS.

Såfremt gældsbrevet misligholdes, eller såfremt den mellem parterne indgåede købsaftale om erhvervelse af de pantsatte anparter i H2 ApS i punkt 5.1. anførte indeståelse gøres gældende af kreditor, er debitor berettiget til at anvise anparterne i H2 ApS som betaling for gældsbrevet, således at kreditor i så fald ikke er berettiget til at gøre gældsansvaret for hovedstolen eller tilskrevne renter gældende mod debitor i øvrigt.

Nærværende gældsbrev tjener samtidigt som eksekutionsfundament i henhold til Retsplejelovens § 478."

Der er fremlagt kendelse om gældssanering for B af 4. november 2011 samt årsrapporter for G1 ApS for 2014 og 2015.

Da anparterne i H2 ApS blev solgt til en værdi, der lå under den bogførte egenkapital, og da denne værdi blev lagt til grund ved klagerens selvangivelse af gevinst på aktier ved fraflytning, valgte Skattestyrelsen at efterprøve værdiansættelsen.

Den 13. februar 2018 udsendte SKAT materialeindkaldelse til klageren, hvori der blandt andet blev anmodet om dokumentation for fraflytning, mellembalance for selskabet og anpartsoverdragelsesaftale vedrørende salget af 5 % af H2 ApS.

Følgende fremgår bl.a. af mail af 21. februar 2018 fra repræsentanten til SKATs sagsbehandler:

 "Grundlæggende går dine spørgsmål på exitskatten - og hvis SKAT vil diskutere værdiansættelsen yderligere - så forbeholder vi på vegne af klienten ret til at anmode om ordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 26, stk. 2 og sætte exitværdien efter SKATs offentlige ejendomsvurderinger som jo efter vurderingsloven skal afspejle værdien i handel og vandel. Tilsvarende er der mangeårig praksis siden år 2000 - de offentlige vurderinger skal anvendes ved værdiansættelsen af unoterede aktier og anparter, jf. også TS cirkulære 2000-9.

Anvendes den cirkulærebestemte værdiansættelsesregel med anvendelse af offentlige vurderinger, vil det medføre, at egenkapitalen i H1 ApS vil blive negativ med minus (-104.210.735 DKK) og dermed vil der ikke være nogen exitskat at beregne, og vi skal i så fald have slettet denne og frigivet sikkerhederne ad exitskatten."

Genoptagelsesanmodningen er gentaget flere gange, bl.a. i brev fra repræsentanten til SKAT af 6. juni 2018.

Undervejs i sagsforløbet anmodede SKATs sagsbehandler kontoret for ejendomsvurderinger (nu Vurderingsstyrelsen) om at estimere værdien af ejendommene i H2 ApS.

Der er fremlagt diverse materiale, som repræsentanten har fremlagt til Vurderingsstyrelsen. Materialet omfatter blandt andet oversigt over de bogførte værdier af de enkelte ejendomme, oversigt over lejligheder og lejere, oversigt over lejeindtægter og specifikation af driftsudgifter mv.

Det er desuden oplyst, at der er afholdt møde mellem klageren, repræsentanten og Vurderingsstyrelsen, og at der er sket besigtigelse af flere ejendomme.

Der er fremlagt sagsnotater for udtalelse vedrørende handelsværdi pr. 15. februar 2016 vedrørende 20 ejendomme, svarende til ca. 65 % af ejendommene i H2 ApS.

Det fremgår af disse, at der ikke er lavet en udtalelse, da Skattestyrelsen har tilbagekaldt deres anmodning om udtalelse. Af sagsnotaterne fremgår beskrivelser af ejendommene samt en vurdering af ejendommenes handelspris.

Størstedelen af ejendommene er besigtiget med deltagelse af blandt andre B samt medarbejdere fra Vurderingsstyrelsen. Der er sket besigtigelse af flere lejligheder i de enkelte ejendomme.

Skattestyrelsen har oplyst, at da vurderingerne ikke viste indikationer på, at værdien af selskabets anparter var opgjort til en værdi lavere end handelsværdien, besluttede Skattestyrelsen ikke at gå videre med sagen. I mail af 30. november 2018 blev Vurderingsstyrelsen anmodet om ikke at gå videre med sagen. Repræsentanten har oplyst, at klageren og repræsentanten ikke blev oplyst om, at vurderingerne blev stoppet. Repræsentanten fik efterfølgende kendskab til vurderingerne efter anmodning om aktindsigt.

Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har ikke fundet grundlag for at ændre klagerens skatteansættelse for indkomståret 2016 vedrørende værdien af selskabet på fraflytningstidspunktet.

Som begrundelse er anført følgende:

"1.4. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse
Indledningsvist skal påpeges, at vi ikke ved vores telefoniske samtale med dig den 30. maj 2018 har nævnt, at TSS-cirkulære 2000-09 ikke kan anvendes længere. I forbindelse med vores telefoniske samtale nævner du flere gange, at du kan bruge ejendomsvurderingerne ved værdiansættelsen, hvortil vi nævner, at det er den reelle markedsværdi ved fraflytningen, der skal anvendes. Det er i den forbindelse, at den nye Højesterets dom (SKM2018.41.HR) kommenteres, idet vi nævner, at den fastslår, at der skal anvendes værdier i handel og vandel, og at der ikke er et retskrav på bl.a. at bruge de offentlige ejendomsværdier. Der er således i samtalen ikke nævnt, hvorvidt de anvendte værdier er udtryk for markedsværdien eller ej, eller om sagsbehandlingen vil resultere i en forhøjelse eller nedsættelse af de selvangivne indkomster.

Ved din rådgivers brev af 18. januar 2018 er refereret til, at Skattestyrelsen telefonisk har oplyst til dig, at Vurderingsstyrelsen nok skulle nå til højere værdier end det, som var offentlige vurderinger og tilmed højere end det, som var selvangivet. Vi formoder, at der refereres til samtalen den 30. maj 2018, og vi tager afstand fra dette citat fra samtalen.

Du fraflytter den 15. februar 2016, og i forbindelse med din fraflytning skal der, ifølge aktieavancebeskatningslovens § 38, stk. 1, ske beskatning af eventuel urealiseret gevinst på dine anparter i H1 ApS. Af aktieavancebeskatningslovens § 38, stk. 4 fremgår, at aktierne anses for afstået til aktiernes handelsværdi på det tidspunkt, hvor skattepligten ophører.

Du anmoder om, at værdien af H1 ApS på fraflytningstidspunktet sættes til 0 kr., idet I ønsker at anvende de på fraflytningstidspunktet seneste offentliggjorte ejendomsvurderinger- jf. TSS cirkulære 2000-9 om værdiansættelse af unoterede aktier/anparter - og hvor ejendomme i balancen/ balancerne sættes til den seneste offentlige ejendomsvurdering. I henhold til brev indsendt sammen med selvangivelsen for 2016, vil værdien af H1 ApS ved anvendelse af offentlige vurderinger medføre en egenkapital på -104.210.735 kr.

Af TSS-cirkulære 2000-9 fremgår, at cirkulæret kan anvendes såfremt aktierne ikke har været omsat dels, at det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier.

Den helt afgørende aktiepost i H1 ApS på fraflytningstidspunktet er kapitalandelene i H2 ApS, hvor selskabet ejer 95%.

H1 ApS solgte med virkning fra 1. juli 2015 5% af aktierne i H2 ApS for 5 mio. kr. svarende til en værdi af H2 ApS på 100 mio. kr. hvilken værdi, der er lagt til grund i forbindelse med selvangivelsen.

Eftersom anparterne blev solgt til langt under den bogførte egenkapital, valgte Skattestyrelsen at efterprøve værdiansættelsen. På denne baggrund anmodede Skattestyrelsen Vurderingsstyrelsen om at estimere den værdi, der var anvendt. Før alle ejendomme var vurderet, fandt vi ingen indikationer på, at H1 ApS var opgjort til en værdi lavere end handelsværdien, hvorfor vi oplyste til Vurderingsstyrelsen, at de ikke behøvede at vurdere de resterende ejendomme. Dette var ligeledes med baggrund i, at koncernen indirekte var blevet værdiansat i forbindelse med salget af 5% af anparterne.

Vi er af den opfattelse, at Højesterets Dom den 20. december 2017 offentliggjort som SKM2018.41.HR har præjudikats værdi, idet sagsøgerens argumentation ikke drejer sig om, hvad handelsværdien rent faktisk var. I stedet gør sagsøgeren gældende, at han har et ubetinget retskrav på, at værdien af anparterne skal fastsættes ud fra de hjælperegler, der er indeholdt i dels 1982-cirkulæret, dels TS S-cirkulærerne 2009-09 og 2010-10, som det fremgår af den tidligere Østre Landsrets dom af 18. januar 2017 offentliggjort som SKM2017.200.ØLR i samme sag. I den konkrete sag anerkendte Højesteret således, at SKAT var berettiget til at fravige disse vejledende anvisninger, når der var grundlag for at antage, at handelsværdien- som i sagen - afveg markant fra værdiansættelserne i henhold til cirkulærerne. Ved dommen tiltræder Højesteret, at der ved udtrykket "værdien" i § 38, stk. 4, må forstås handelsværdien af anparterne, dvs. det beløb, som de vil kunne indbringe ved et salg på et åbne marked.

I refererer til, at du på baggrund af Landsskatteretsafgørelse offentliggjort i SKM2018.551.LSR, kan støtte ret på anvendelse af de offentlige ejendomsvurderinger. Vi er af den opfattelse, at afgørelsens resultat ikke kan lægges til grund for din sag, eftersom overdragelsen sker i et gavemiljø omfattet af værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Ifølge mellembalancen er der en egenkapital i H1 ApS på 171.109.456 kr. på fraflytningstidspunktet 15. februar 2016. Ved anvendelse af offentlige vurderinger vil egenkapitalen ifølge det oplyste være -104.210.735 kr. Herudover er 5% af aktierne i H2 ApS, som udgør størstedelen af aktiverne i H1 ApS, blevet solgt den 1. juli 2015 til en værdiansættelse af H2 ApS på i alt 100 mio. kr.

Det er på denne baggrund Skattestyrelsens opfattelse, at anvendelse af de særlige hjælperegler ved værdiansættelsen af H1 ApS ikke kan anses for retvisende, hvorfor vi kan se bort fra hjælpereglerne og skønne en værdi. Vi er ligeledes af den opfattelse, at du ikke har et retskrav på anvendelse af ejendomsvurderingerne, da det efter vores opfattelse er åbenlyst, at selskabets handelsværdi ikke er -104.210.735 kr., når der henses til, at det primære aktiv i selskabet er ejerandelen af H2 ApS, som indirekte er værdisat til 100 mio. kr. ved en handel pr. 1. juli 2015.

Der er således ingen indikationer af, at værdien af dine aktier i H1 ApS i forbindelse med fraflytningen skal genoptages til 0 kr. Da du har selvangivet ud fra salget af de 5%, er vi således af den opfattelse, at din selvangivelse ikke skal ændres på det punkt.

(…)

1.6. Skattestyrelsens endelige afgørelse
Du har i forbindelse med din fraflytning den 15. februar 2016, opgjort værdien af dine anparter i H1 ApS på baggrund af den implicitte værdiansættelse, der kan udledes fra et tidligere salg af anparterne til direktøren i H2 ApS, der repræsenterer det mest væsentlige selskab i H1 ApS. Salget til direktøren den 1. juli 2015 indikerer at markedsværdien af egenkapitalen i H1 ApS kan opgøres til 102.559.432 kr.

Du ønsker nu at anvende en ny værdi. Som den principale påstand ønsker du, at værdien skal fastsættes ud fra de seneste kendte ejendomsvurderinger (en værdi på -308.769.897 kr.) Som den subsidiære påstand skal der ske korrektion efter Vurderingsstyrelsens nyvurderinger med forventet regulering af alle ejendomme (en værdi på 5.314.357 kr.), og som mere subsidiær påstand skal der ske korrektion efter Vurderingsstyrelsens nyvurderinger med samme regulerings% (84%) (en værdi på 18.440.372 kr.).

Den indre værdi af selskabet er jf. mellembalance pr. 15. februar 2016 opgjort til 171.109.456 kr. 

Som det fremgår af vores forslag den 7. februar 2019, er vi ikke enige i jeres påstand om, at der eksisterer et retskrav på at anvende TSS-cirkulær 2000-09 i forbindelse med værdiansættelse af handelsværdien på unoterede aktier og anparter, efter hvilket ejendommene skal indgå med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering.

Af cirkulæret fremgår netop, at dette kan anvendes, såfremt man ikke kender handelsværdien af den unoterede aktie, fx fordi aktierne ikke har været omsat, eller fordi de stedfundne omstændigheder ikke anses som egnet som grundlag, for skønnet over handelsværdien.

Højesterets dommen SKM2018.41.HR underbygger, at der ikke er et ubetinget retskrav på, at værdien af anparterne kan fastsættes ud fra de hjælperegler, der er indeholdt i dels 1982-cirkulæet, dels TSS-cirkulærerne 2009-09 og 2010-10.

Det er ligeledes vores opfattelse, at Højesteret i SKM2019.74.HR fastslår, at der ikke er et krav på at anvende den offentlige ejendomsvurdering, selv om ejendommen ikke er ombygget, moderniseret eller fejlbehæftet, såfremt denne vurdering ikke giver et retvisende billede af ejendommens handelsværdi. Til gengæld er det skattemyndighederne, som har bevisbyrden for, at den offentlige ejendomsvurdering ikke er et retvisende udtryk for handelsværdien.

Da H2 ApS repræsenterer den største værdi i H1 ApS og en andel af disse anparter er handlet til en værdiansættelse af H2 ApS på 100 mio. kr. er vi af den opfattelse, at vi har løftet bevisbyrden for, at den offentlige ejendomsvurdering ikke er et retvisende udtryk for handelsværdien.

Det skal understreges, at de værdier Vurderingsstyrelsen er kommet frem til, ikke er at sidestille med ejendomsvurderinger. Efter vores opfattelse er værdierne fastsat forsigtigt, i forbindelse med at efterprøve, om handlen med 3. mand kan benyttes som værdiansættelse i forbindelse med fraflytningen.

Vi er derfor heller ikke enige i jeres udlægning af, at vi stopper dette arbejde, fordi de værdier der findes er lavere end de bogførte værdier. Arbejdet stoppes, fordi vi er af den opfattelse, at der ikke var nogle indikationer på, at handlen til 3. mand ikke kunne anvendes.

Eftersom det primære aktiv i selskabet er omsat til 3. mand, er vi af den opfattelse, at denne handel skal ligges til grund ved værdiansættelsen ved fraflytningen, hvilket I ligeledes oprindeligt har anvendt.

I refererer til Skatteministerens svar på spørgsmål nr. 184 af 20. februar 2019, men af svaret fremgår også: 

Der skal imidlertid også herudover tages højde for, hvis handelsværdien af andre grunde afviger fra værdien beregnet efter cirkulærerne. Det kan fx være i tilfælde, hvor handelsværdien er konstateret i forbindelse med overdragelse af andele i virksomheden mellem uafhængige parter. Derfor fremgår det også af bemærkningerne til L 183, FT 2016-17, at Skattestyrelsen altid skal vurdere, om en værdiansættelse efter aktie- og goodwillcirkulærerne kan anses for at være udtryk for virksomhedens handelsværdi, eller om der i situationen foreligger andre omstændigheder, som cirkulærerne ikke tager højde for, og Skattestyrelsen skal i givet fald som nævnt ovenfor kunne godtgøre, at dette er tilfældet.

Herudover skal det bemærkes, at spørgsmålet vedrører værdiansættelse i forbindelse med generationsskifte. Ved handlen med direktøren i H2 ApS findes en værdi ved salg til 3. mand.

I oplyser nu, at denne handel ikke kan lægges til grund, idet ejendomsvurderingerne er et langt mere præcist udvisende for handelsværdien, end salget af den mindre aktieandel gør. Baggrunden herfor er, at I er af den opfattelse, at købet ikke har nogen betalingsevne, hvorfor kursværdien på gældsbrevet allerede på salgstidspunktet er tæt på 0 kr.

Vi er af den opfattelse, at salget til G1 ApS/B er frivilligt, og vi står uforstående overfor, at der sælges en andel af selskabet velvidende, at salgssummen aldrig vil blive erlagt. Du har ligeledes ved telefonisk samtale den 30. maj 2018 oplyst, at I forbindelse med Bs køb har I også været omkring værdiansættelsen, for B vil jo ikke betale for meget for ejendommene, og samtidig vil du heller ikke give ham en gave.

Herudover har du fuld kontrol qua dit ejerforhold til at foretage udbytteudlodninger og dermed sikre betaling af gældsbrevet.

Vi fastholder således, at grundlaget for din skat ikke skal ændres."

Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har nedlagt principal påstand om, at forhøjelsen af klagerens aktieindkomst for indkomståret 2016 nedsættes til 0 kr. Subsidiært har repræsentanten nedlagt påstand om, at forhøjelsen nedsættes til 5.314.357 kr. Mere subsidiært er der nedlagt påstand om, at forhøjelsen nedsættes til 16.440.372 kr.

Til støtte herfor er anført følgende:

"Til støtte for påstandene skal følgende anbringender i kortfattet AT-opregning gøres gældende:

·     At vores klient har selvangivet en væsentlig for høj exitskat som følge af en for høj værdiansættelse af H1 ApS, som vores klient er eneejer af.
·     At den for høje værdiansættelse er en følge af en for høj værdiansættelse af H2 ApS.
·     At værdien af H2 ApS er fastsat på baggrund af salgsprisen ved en minoritetshandel.
·     At salgsprisen ved minoritetshandlen ikke er et anvendeligt grundlag for værdiansættelsen, blandt andet henset til:

-    At salget er foretaget knap 8 måneder forinden fraflytningen, og prisfastsættelsen er foretaget med udgangspunkt i selskabets seneste regnskab, der var aflagt per 30. juni 2014. Salgsprisen viser derfor ikke handelsværdien på fraflytningstidspunktet, jf. Højesterets dom offentliggjort i SKM2018.41.HR.
-    At gældsbrevet der blev udarbejdet mellem G1 ApS og H1 ApS og derved også købesummen, skal skattemæssigt kursfastsættes ud fra de særlige vilkår i anpartsoverdragelsesaf-talen samt ud fra G1 ApS/Bs manglende betalingsevne, hvilket giver en kursværdi tæt på 0 kr.
-    At der ved prisfastsættelsen blev reguleret for en lang række forhold vedrørende driften af ejendommene, som det var umuligt at kvantificere nogenlunde præcist.

·     At værdien af H2 ApS, og dermed værdien af vores klients aktier i H1 ApS, skal beregnes efter TSS-cirkulære 2000-9, eller dog efter de værdier som Vurderingsstyrelsen var i færd med at gøre op, og næsten nåede at gøre færdigt i forbindelse med Skattestyrelsens revision/genoptagelse, hvilket vurderingsarbejde-/værdiansættelsesarbejde dog af Skattestyrelsen blev afbrudt, da man kunne se, at Vurderingsstyrelsens værdiopgørelser var klart i vores klients favør.
·     At cirkulæret anviser, at koncernens ejendomme skal indgå i værdiansættelsen med SKATs offentliggjorte ejendomsvurderinger, jf. cirkulærets pkt. 2
·     At suspensionen af de offentliggjorte ejendomsvurderinger siden 2012 ikke skal komme borgerne til skade, jf. SKM2018.551.LSR.
·     At det er et lovkrav efter § 6 i Lov om vurdering af landets faste ejendomme, at de offentlige vurderinger afspejler handelsværdien.
·     At såfremt Skattestyrelsen ønsker at fravige reglerne i cirkulæret skal de, jf. SKM2019.74.HR, skatteministerens svar på spørgsmål nr. 284 af 20. februar 2019 og LF 2017.183, godtgøre:

1.       At værdiansættelsen efter cirkulæret ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien og
2.       at værdiansættelse efter en anden metode konkret vil være mere retvisende
·     At skattestyrelsen ikke har løftet bevisbyrden for, at de offentliggjorte ejendomsvurderinger ikke er retvisende.
·     At skattestyrelsen ikke har løftet bevisbyrden for, at prisen ved minoritetssalget er et retvisende grundlag for værdiansættelsen, og Skattestyrelsen opstartede ligningen af værdien af vores klients aktier netop fordi de ikke fandt, at prisen ved minoritetssalget var retvisende.
·     At H2 ApS udelukkende er en ejendomskoncern, som kun har virksomhed omkring anlægsejendomme til udlejning, det vil sige såkaldte udlejningsejendomme.
·     At det følger af fast skattepraksis, at der ikke er nogen goodwill i en ejendomskoncern, jf. eksempelvis SKM2003.168.LR og SKATs juridiske vejledning afsnit C.C.6.4.1.1.
·     At når der er tale om en virksomhed med stabil indtjening og vækst og endda helt uden immaterielle aktiver, så kan Skattestyrelsen ikke fravige cirkulærerne, jf. Skatteministerens svar på spørgsmål nr. 284 af 20. februar 2019.

·     At vilkårlig forskelsbehandling ved fravigelse af en ellers fast administrativ praksis om at følge cirkulæret udgør et brud på lighedsgrundsætningen.
·     At SKM2018.41.HR er en helt konkret begrundet afgørelse vedrørende en virksomhed med en ikke ubetydelig goodwill. Dommen er derfor helt uden relevans ved værdiansættelsen af anparter i en regulær og traditionel ejendomskoncern uden goodwill.
-    Højesteretsdommen vedrører en situation, hvor der ikke var en handelsværdi i forbindelse med et faktisk salg, at tage udgangspunkt i, hvorfor handelsværdien ifølge Højesteret skulle opgøres ved anvendelse af et eller flere af de kendte værdiansættelsesværktøjer, der findes og anerkendes.
·     At TS-cirkulære 2000-9 er et centralt værdiansættelsesværktøj.
·     At for selskaber uden goodwill er der ingen aktiver, der ikke er bogført, hvorfor TSS-cirkulære 2000-9 er den helt rigtige værdiansættelsesmodel, idet der er tale om en standard, som også udtrykker den praksis, som skattemyndighederne skal følge som følge af lighedsgrundsætningen, jf. princippet i UfR1983.8H.
·     At Vurderingsstyrelsen hen over sommer/efterår og vinter 2018 har værdiansat en meget stor del af ejendomsporteføljen med fokus på værdien pr. fraflytningstidspunktet - og har vurderet ejendomsporteføljen højere end den gældende offentlige ejendomsvurdering på fraflytningstidspunktet.
·     At Vurderingsstyrelsens nye vurderinger imidlertid ikke i sig selv løfter bevisbyrden for, at de offentlige ejendomsvurderinger var fejlbehæftede og derfor ikke er et udtryk for handelsværdien, og der er efter vores vidende ingen håndfaste oplysninger om, at de offentlige ejendomsvurderinger skulle have været fejlbehæftede. Tilmed er disse vurderinger foretaget af Vurderingsstyrelsen i 2018 klart til vores klients gunst, og allerede derfor skal exitskatten ændres/nedsættes, jf. påstandene i nærværende klageskrivelse.
·     At der ikke under nogen omstændigheder kan anvendes en værdiansættelse, der ligger ud over de handelsværdier, som Vurderingsstyrelsen netop har vurderet for de ejendomme, som Vurderingsstyrelsen nåede at gennemgå og værdiansætte, førend Skattestyrelsen egenhændigt stoppede Vurderingsstyrelsens arbejde.
·     At det bemærkes, at Skattestyrelsen selv havde sat Vurderingsstyrelsen til at lave dette arbejde som led i genoptagelsen af og kontrollen med exitskattens opgørelse, og Skattestyrelsen har oplyst vores klient såvel telefonisk som ved brev, at det netop ville blive værdierne som Vurderingsstyrelsen satte, som ville være afgørende for sagen.
·     At der er intet der indikerer, at der skulle være tale om forsigtige vurderinger foretaget af Vurderingsstyrelsen.
·     At for så vidt angår de få ejendomme, der ikke nåede at blive vurderet af Vurderingsstyrelsen, har vi foretaget en opgørelse af de forventede ejendomsvurderinger ud fra en konkret forventet regulering, som er foretaget af H2 ApS, baseret på erfaring, drøftelser og metode vedrørende de ejendomme, som Vurderingsstyrelsen nåede at vurdere.
·     At når Skattestyrelsen afbryder Vurderingsstyrelsens arbejde, fordi det viser, at der skal foretages en nedsættelse af det selvangivne og på trods af genoptagelsen og myndighedens skattekontrol med henblik på omligning udgør det et brud på officialmaksimen, Grundlovens § 43 og herunder Skattestyrelsens egne retningslinjerne for sagstilskæring, jf. SKM2017.741, man er forpligtet til at ansætte og opkræve den rette skat, hverken mere eller mindre, og dette gælder også, når det går i borgerens favør.

-  Alternativt kan værdien af ejendommene i koncernen i forbindelse med værdiansættelsen af H2 ApS fastsættes til 84 % af de bogførte værdier, da Vurderingsstyrelsens nyvurdering af ejendomsporteføljen udgør 84 % af de bogførte værdier.
-  Hjemvisning er derudover muligt i denne specielle sag, hvor Skattestyrelsen selv igangsatte vurderingsarbejdet - og selv afbrød det i sidste time før Vurderingsstyrelsen havde fuldendt deres arbejde. Der skal henses til at Skattestyrelsen havde oplyst vores klient, at Vurderingsstyrelsens arbejde ville blive konklusionen på sagen, og herunder at R1 og klienten alene skulle diskutere værdiansættelsen og vurderingerne med Vurderingsstyrelsen. Allerede derfor skal sagen efter denne påstand hjemvises til fornyet behandling ved Skattestyrelsen med henblik på at få Vurderingsstyrelsen til at vurdere de få resterende ejendomme og dermed med henblik på, at Skattestyrelsen kan foretage den beløbsmæssige opgørelse af vores klients exitskat på grundlag af Vurderingsstyrelsens vurderinger.

5.    Talmæssig oversigt 

Til støtte for den principale, subsidiære og mere subsidiære påstand skal vi derudover gøre følgende beløbsmæssige anbringender gældende:

	Principal påstand	Subsidiær påstand	Mere subsidiær påstand
	Vurderinger	Korrektion efter Vurderingsstyrelsens nyvurderinger med forventet regulering af alle ejendomme	Korrektion efter Vurderingsstyrelsens nyvurderinger med samme regulerings% (84%)
Bogførte ejen- domsværdier	1.017.559.761	1.017.559.761	1.017.559.761
Ejendoms-vurderinger	512.423.600	843.038.604	854.750.199
Korrektion af værdi	505.136.161	(174.521.157)	(162.809.562)
Påvirkning ved 95% ejer- skab	(479.879.353)	(165.795.099)	(154.669.084)
Bogført EK i H1 ApS (15.02.2016)	171.109.456	171.109.456	171.109.456
Værdi af H1 ApS pr. fraflyt- ningsdato	(308.769.897)	5.314.357	16.440.372

[…]

7.  Sagsforløbet 

7.1.              Selvangivelse 

I forbindelse med fraflytningen selvangav vores klient en gevinst på anparter ikke optaget til handel på et reguleret marked på 95.305.872 kr. vedrørende H1 ApS.

Beløbet er fremkommet med udgangspunkt i mellembalancen i H1 ApS pr. 15. februar 2016 på 171.109.456 kr., hvor H2 ApS indgik med 163.550.024 kr.

På baggrund af salget af 5 % af anparterne til B til 5 mio. kr. blev de 95 % af anparterne, som H1 ApS ejede værdiansat til 95 mio. kr.

Der er dermed en difference på 68.550.024 kr. mellem den værdiansættelse, som H2 indgik med i mellembalancen (163.550.024 kr.) og værdiansættelsen på baggrund af minoritetssalget (95 mio. kr.).

Beløbet i mellembalancen blev derfor reduceret med dette beløb, hvorefter egenkapitalen i H1 ApS blev fastsat til 171.109.456 kr. - 68.550.024 kr. = 102.559.432 kr.

Gevinsten i forbindelse med fraflytningen blev derefter opgjort som følger:

Værdi ved fraflytning	102.559.432 kr.
Anskaffelsessum	-80.000 kr.
Hovedaktionærnedslag	-7.173.560 kr.
Gevinst	95.305.872 kr.

H1 ApS har været ejet af vores klient siden 1991, og der er derfor indregnet et hovedaktionærnedslag på 7 % i exitavancen.

I forbindelse med selvangivelsen oplyste vi, at vores klient tøvede med at anvende den cirkulærebestemte regel, da koncernens bogførte ejendomsværdier oversteg SKATs ejendomsvurderinger for samme ejendomsmasse. Brevet til SKAT i forbindelse med selvangivelsen er vedhæftet som bilag 12. 

7.2.              Skattestyrelsens kontroltiltag og ligning opstart af sag (daværende SKAT)

Skattestyrelsen opstartede en sag for vores klient på baggrund af den modtagne selvangivelse, fordi de havde en klar, men ubegrundet formodning om, at værdierne på fraflytningstidspunktet var højere end det selvangivne, og at der dermed var grundlag for en forhøjelse.

Skattestyrelsen oplyste telefonisk vores klient om, at Vurderingsstyrelsen nok skulle nå til højere værdier end det, som fulgte af de offentlige vurderinger og tilmed højere end det, som var selvangivet.

Skattestyrelsen anså på dette tidspunkt en værdiansættelse foretaget på grundlag af vurderinger af ejendommene i ejendomsporteføljen for mere retvisende end en værdiansættelse foretaget med udgangspunkt i prisen på anparterne ved minoritetssalget.
Skattestyrelsen anmodede Vurderingsstyrelsen om at iværksætte en vurdering af samtlige ejendomme i koncernen under H1 ApS. Det fremgår af følgende uddrag af korrespondance, at SKAT havde et ønske om, at der blev foretaget et fuldstændigt værdiansættelsesarbejde:

·     Skattestyrelsens interne mail af 9. april 2018 fra NM til LB (Bilag 13) med følgende ordlyd: 

"På fraflytningstidspunktet ejer han anparter i en større ejendomskoncern, og jeg synes at værdiansættelsen virker noget skæv i forhold til de bogførte værdier."

Skattestyrelsens interne mail af 12. april 2018 fra NM til CS med anmodning om hjælp til værdiansættelsen, jf. spørgsmålet (Bilag 14): 

"Hvad er værdien af aktierne i H1 ApS ved fraflytningen den 15. februar 2016?"

·     Skattestyrelsens interne mail af 19. april 2018 fra CS til PP fra Vurderingsstyrelsen (daværende SKAT ejendom) (Bilag 15) med anmodning som følger: 

"…anmodes SKATs kontor for ejendomsvurderinger om at identificere ejendommene i de respektive selskaber samt estimere værdier i disse. "

·     Skattestyrelsens interne mail af 7. maj 2018 fra CS til NM (bilag 16), hvoraf følgende fremgår: 

"Det vil være nemmest, at du tager kontakt med mig igen efter ejendomskontoret har værdiansat ejendommene. Så vil jeg inkorporere deres ejendomsvurderinger i den samlede værdiansættelse, herunder vurdere passivsiden (kautioner mv.)."

Skattestyrelsen fremsender en materialeindkaldelse til vores klient den 24. maj 2018, se bilag 17. Skattestyrelsen gør i den forbindelse vores klient opmærksom på, at de vil efterprøve den opgjorte værdi af anparterne i H1 ApS med henblik på at vurdere, om værdien svarer til den handelsværdi, som uafhængige parter ville være villige til at indgå.

Den 6. juni 2018 fremsendte R1 en ubetinget begæring om genoptagelse. Vi henviser til bilag 18 samt til punkt 6.4 vedrørende genoptagelse.

Den 21. juni fremsender R1 omfattende materiale og redegørelser til Vurderingsstyrelsen, se vedlagte bilag 19, som bliver indsendt som bevisgrundlag efter Vurderingsstyrelsens materialeindkaldelse.

Det fremgår således af skrivelserne til og fra Skattestyrelsen i perioden fra februar - juli 2018, at sagen derfra skulle overgå til Vurderingsstyrelsen i By Y4 (hvor de mange ejendomme var beliggende). Der blev med deltagelse fra R1, ejendomsselskabets administration og ledelse samt 5 ledende vurderingsfolk fra Vurderingsstyrelsen holdt et heldagsmøde i Vurderingsstyrelsens kontor i By Y4, hvor alt frembragt materiale blev gennemgået.

Den øverste ledelse fra Vurderingsstyrelsen var også til stede ved mødet, herunder bl.a. PP. Der blev i tilknytning til mødet indkaldt yderligere materiale vedrørende ejendommene. Dette blev leveret. Det fremgår af vedlagte bilag 20, hvem der deltog i mødet fra Vurderingsstyrelsen. Derudover fremgår det af bilag 21, at R1 og B deltog ligesom det fremgår, hvilket materiale Vurderingsstyrelsen anmodede om i forbindelse med mødet.

R1 forbeholder sig ret til at fremvise alt dette materiale for Skatteankestyrelsen, Landsskatteretten for yderligere bevis.

Skattestyrelsen tilkendegav også ved brev og mail, at så længe vurderingsmyndighedens (Vurderingsstyrelsens) arbejde pågik, kommunikerede vi ikke længere med Skattestyrelsen, men arbejdede sammen med Vurderingsstyrelsen og forsynede dem med adgang til de mange ejendomme - og tilgang til alt bogholderi, regnskaber, lejeoversigter osv.

Allerede derfor virker det meget lidt objektivt, når så det viser sig, at Vurderingsstyrelsen var ved at færdiggøre sit arbejde - og dette til vores klients gunst og favør - så vender Skattestyrelsen tilbage og stopper arbejdet helt ubegrundet, jf. videre nedenfor. 

7.3.              Mere om Vurderingsstyrelsens (tidligere SKAT Ejendoms) arbejde

Efter Skattestyrelsen havde anmodet Vurderingsstyrelsen om at igangsætte arbejdet med ejendomsvurderingerne, var R1 og ejendomskoncernens direktør og administration løbende i dialog med Vurderingsstyrelsen.

Direktøren for H2 ApS, B havde en lang række møder med Vurderingsstyrelsen. Dette ud over det indledende heldagsmøde, hvor R1 også deltog ved Vurderingsstyrelsen.

Derudover ofrede gruppens administration en masse tid på at sikre, at Vurderingsstyrelsen kunne få adgang til udlejede enheder og boligkomplekser, herunder sørgede de for kontakt til lejere mv.

Vurderingsstyrelsen har modtaget oplysninger om bogførte værdier, lejere, lejeindtægter, tomgang mv. Derudover har Vurderingsstyrelsen været ude på samtlige lokationer og besigtige ejendommene i H2, som følge af Skattestyrelsens opfordring. Det skal nævnes, at der er 5 personer fra Vurderingsstyrelsen, som har deltaget i gennemgangen af alt vedrørende ejendomskoncernen, og at alt dette arbejde tog mere end 5 måneder.

R1 ved undertegnede deltog også i det første tilrettelæggelsesmøde, som var nævnte heldagsmøde med Vurderingsstyrelsen i By Y4, hvorefter alt det praktiske med gennemgang og dialog skete direkte med selskabets ledelse.

Der har dermed været tale om et massivt arbejde fra vurderingsstyrelsens side, hvilket også har været forbundet med et meget væsentligt tidsforbrug for vores klient, gruppens administration og R1 som repræsentant.

Vurderingsstyrelsen gennemgik på baggrund af listen over ejendomme i koncernen ca. 65 % af de samlede værdier (efter bogførte værdier).

Vurderingsstyrelsen informerede ved mail af 26. oktober 2018 (Bilag 22) Skattestyrelsen om den foreløbige konklusion på deres vurderinger. Vurderingsstyrelsens informerede herved Skattestyrelsen om, at man havde vurderet de allerstørste ejendomsporteføljer (65 %) som følger:

·     Ejendommene efter bogførte værdier:	656.396.141 kr.
·     Vurderingsstyrelsens gennemgang og vurdering for disse:	558.238.604 kr.

Det skal bemærkes, at vurderingsstyrelsens samlede opgjorte beløb på 558.238.604 kr., som det fremgår af vurderingsstyrelsens mail af 26. oktober 2018 ikke omfatter værdien af Adresse Y4 på 1.000.000 kr.

Derudover er der ved værdiansættelsen for Adresse Y5 lagt til grund, at ejendomsmæglerfirmaet R2 i 2018 havde ejendommen til salg for 37.400.000 kr. Ejendommen kunne dog ikke sælges til dette beløb, og ejendommen er efterfølgende vurderet af rådgivningsfirmaet R3 til 30.500.000 kr. og dermed 6.900.000 kr. mindre, se bilag 23.

Det giver dermed en samlet vurderingspris på 552.338.604 kr. (558.238.604 kr. + 1.000.000 kr. + 6.900.000).

Vurderingsstyrelsen vurderede hermed ejendommene til værdier svarende til 84 % af de bogførte værdier.

Skattestyrelsen har på intet tidspunkt forelagt resultatet af Vurderingsstyrelsens arbejde for vores klient af egen drift, men vi får oplysninger om de gennemførte vurderinger via aktindsigtsbegæring. Det vil sige på R1s initiativ.

R1 og vores klient kan tilmed via aktindsigten konstatere, at Skattestyrelsen ved en chef i By Y3, da ovennævnte besked anløber kontoret i Skattestyrelsen, straks beder ejendomsspecialisterne i Vurderingsstyrelsen om at indstille arbejdet og ikke vurdere de sidste ejendomme. Dette ved mail af 30. november 2018, se vedlagte bilag 24.

Samme chef beder NM ved Skattestyrelsen i By Y5 om at indstille videre undersøgelser om ejendomsporteføljen. Dette ved mail af 30. november 2018 (bilag 25), hvor der også er udarbejdet et notat. Følgende fremgår af notatet: 

"På baggrund af de ejendomme som Vurderingsstyrelsen har vurderet, finder Skattestyrelsen ingen indikationer pS, at H1 ApS er opgjort til en værdi lavere end handelsværdien. Skattestyrelsen har derfor besluttet ikke at gå videre med sagen, og har oplyst Vurderingsstyrelsen, at de ikke behøver at vurdere de resterende ejendomme."

På dette tidspunkt er alle de meget tunge udlejningsejendomme i X, Y og Z vurderet af Vurderingsstyrelsen.

De resterende ejendomme, som Vurderingsstyrelsen er blevet stoppet i at vurdere, dækker alene småejendomme nogle erhvervsejendomme og andre udlejningsejendomme, som ikke har nogen særlig værdi og ikke værdier, der på nogen måde overstiger 2012-offentliggjorte ejendomsvurderinger. Der er fra administrationen i H1 ApS-koncernen (H2 ApS) indgivet alt talmateriale og datamateriale, herunder udlejnings- og afkastopgørelser til Vurderingsstyrelsen, så alt materiale er ved skatte- og vurderingsmyndighederne.

I forbindelse med vurderingen af ejendommene har Vurderingsstyrelsens udarbejdet sagsnotater for hver enkelt ejendom. Sagsnotaterne indeholder oplysninger om:

·     Faktiske forhold
·     Besigtigelse, herunder oplysninger om hvorvidt besigtigelse er foretaget og et besigtigelsesnotat
·     Konklusion og begrundelse
·     Udtalelse, hvoraf det fremgår hvad ejendommens handelsværdi pr. 15. februar 2016 udgør ifølge Vurderingsstyrelsens opfattelse

Vi har vedhæftet aktlisten, hvoraf det fremgår, hvilke sagsnotater vi har fået aktindsigt i (bilag 26). Derudover har vi vedhæftet eksempler på nogle af sagsnotaterne (Bilag 27). Henset til omfanget af materialet har vi valgt alene at fremsende eksempler på sagsnotaterne, men vi kan fremsende yderligere sagsnotater efter anmodning, såfremt Skatteankestyrelsen måtte ønske dette. 

7.4.              Anmodning om genoptagelse imødekommet via skattekontrollen og oversendelse til Vurderingsstyrelsen 

Vi skal oplyse, at uanset at sagen er opstartet på Skattestyrelsens initiativ, har vi flere gange undervejs i sagsforløbet anmodet om genoptagelse på vegne af vores klient.

Ved mail af 21. februar 2018 (Bilag 28) anmodede vi eksempelvis om, at de offentlige vurderinger, som var offentliggjort på fraflytningstidspunktet, skulle lægges til grund for exitskatteopgørelsen.

Endvidere fremsatte vi ved brev af 6. juni 2018 til Skattestyrelsen (Bilag 17) en ubetinget begæring om genoptagelse på baggrund af TSS-Cirkulæret 2000-9, og de seneste offentliggjorte ejendomsvurderinger ad udlejningsejendommene i koncernen. Det fremgik af brevet, at det arbejde som Vurderingsstyrelsen skulle foretage skulle indgå som led i genoptagelsen på vores klients initiativ.

Derudover fremsendte vi ved mail af 2. januar 2019 (Bilag 29) yderligere anbringender til Skattestyrelsen til støtte for genoptagelse af fraflytningsbeskatningen med henblik på nedsættelse af exitskatten, og i mailen henvises til vores tidligere begæringer mv.

Da vi blev opmærksomme på, at Vurderingsstyrelsens arbejde var blevet afbrudt af Skattestyrelsen, fremsendte vi endvidere endnu en anmodning om genoptagelse ved brev af 18. januar 2019, se vedlagte (Bilag 30). Her henviser vi blandt andet til, at Skattestyrelsen ikke har overholdt retningslinjerne for sagstilskæring. 

8.  Retsregler, praksis mv.

8.1.1.         TSS-cirkulære 2000-9

Ifølge TSS-cirkulære 2000-9 er udgangspunktet for værdiansættelsen af selskabets værdi aktiver minus gæld. Det vil sige den regnskabsmæssige indre værdi. Der anvendes således et substansprincip.

Derudover fremgår følgende af cirkulæret:

[…]

8.1.2.         SKATs Juridiske vejledning
Følgende fremgår af SKATs juridiske vejledning afsnit C.C.6.4.1.1. i relation til goodwill: 

[…]

8.1.3.         Skatteministerens svar på spørgsmål
Skatteministeren har i svar på spørgsmål nr. 284 af 20. februar 2019 (bilag 31) vedrørende anvendelse af aktie- og goodwillcirkulærer oplyst følgende:

[…]

Spørgsmålet og svaret vedrører L 2017.683 og følgende fremgår endvidere af lovforarbejderne til denne lov LF 2017.183 almindelige bemærkninger punkt 2.2: 

[…]

8.1.4.         SKM2018.41.HR - Værdiansættelse af virksomhed med immaterielle aktiver, kundekreds mv.

[…] 

SKM2017.200.ØLR 

[…]

8.1.5.         SKM2018.551.LSR - værdiansættelse af ejendomsselskab

[…]

8.1.6.         SKM2003.168.LR - ingen goodwill knyttet til udlejningsejendomme

[…]

8.1.7.         SKM2019.74.HR (BS 13444/2018 HJR) - Bevisbyrde

[…]

8.1.8.         Lov om vurdering af landets faste ejendomme

Følgende fremgår af Lov om vurdering af landets faste ejendomme § 6:

[…]

8.1.9.         Retningslinjer for sagstilskæring 2016/2017

Følgende fremgår af SKATs meddelelser offentliggjort ved SKM2017.741.SKAT og SKM2016.475.SKAT: 

[…] 

9.  Klagegrunde - Uddybning af anbringender

På baggrund af sagsforløbet ved Skattestyrelsen og Vurderingsstyrelsen står det klart, at vores klient har selvangivet en væsentlig for høj exitskat som følge af for høje værdiansættelser. Vores påstand er derfor overordnet, at exitskatten skal nedsættes i overensstemmelse med de anmodninger om genoptagelse, som vi løbende har fremsat over for Skattestyrelsen.

9.1.1.         Minoritetshandel - ikke retvisende grundlag

Det skal indledningsvist fastslås, at salgsprisen ved H1 ApS' salg af 5 % af anparterne i H2 ApS til G1 ApS, som ejes af direktøren i H1 ApS ikke er et anvendeligt grundlag ved beregningen af handelsværdien af anparterne på fraflytningstidspunktet. 

SKM2018.41.HR
Skattestyrelsen støtter i høj grad deres begrundelse i afgørelsen for vores klient af 19. juni 2019 på Højesterets dom offentliggjort i SKM2018.41.HR. Som det fremgår nedenfor, er denne sag på mange måder vidt forskellig fra vores klients sag. Vi skal dog alligevel henvise til, at Højesteret i den nævnte dom tiltræder de grunde, som er anført af Østre Landsret. Landsretten indleder præmisserne med at fastslå, at der ikke foreligger nogen anvendelig salgspris per fraflytningstidspunktet den 29. november 2010, idet anparterne ikke har været omsat siden et generationsskifte den 12. december 2009.

Det skal bemærkes, at skatteyderen under sagen forklarede, at han var raget uklar med sin mor, da de ikke kunne arbejde sammen om at få selskabet gennem krisen, og at der derfor lå hårde forhandlinger bag generationsskiftet, og at han betalte samme pris som en udefrakommende skulle have betalt. Ud fra formuleringen af præmisserne ses landsretten ikke at bestride dette.

Højesteret er dermed af den opfattelse, at der ikke foreligger en handelsværdi, som det er muligt at foretage værdiansættelsen på grundlag af, når anparterne senest er omsat knap 1 år tidligere.

I vores sag vælger Skattestyrelsen, at foretage værdiansættelsen på grundlag af et minoritetssalg, der er foretaget knap 8 måneder forinden vores klients fraflytning, og hvor prisfastsættelsen i øvrigt er foretaget med udgangspunkt i selskabets seneste regnskab, der var aflagt per 30. juni 2014. Salgsprisen ved minoritetssalget kan dermed allerede af den grund ikke anses for anvendeligt som grundlag for værdiansættelsen henset til Højesterets dom. 

Omstændigheder i forbindelse med overdragelsen
Der foreligger endvidere en lang række omstændigheder, som i øvrigt medfører, at handelsprisen ved minoritetssalget den 1. juli 2015 slet ikke er et anvendeligt grundlag for værdiansættelsen.

Det fremgår direkte af anpartsoverdragelsesaftalen, at B ikke kan påbegynde nye ejendomsprojekter uden, at dette sker i regi af H2 ApS. Handlen er endvidere betinget af Bs fortsatte ansættelse i H2 ApS, og den går tilbage, hvis ansættelsesforholdet stopper - uanset årsag - under visse nærmere og væsentlige tilbagekøbsbetingelser.

Det fremgår endvidere af anpartsoverdragelsesaftalen, at G1 ApS har fået en køberet til yderligere 5 % af anparterne, hvilket må have en vis værdi for G1 ApS.

Gældsbrevet, der blev udarbejdet mellem G1 ApS og H1 ApS og derved også købesummen, skal skattemæssigt kursfastsættes ud fra disse særlige vilkår.

Når anparter handles til G1 ApS på 100 % sælgerfinansiering og med de særlige vilkår i øvrigt, så skal såvel gældsbrev som anpartskøb påvirkes. Det vil sige, at det kursnedslag som skal gives på gældsbrevet, også tilsvarende skal nedsætte værdien af det overdragne, som er anparterne.

G1 ApS' betalingsevne på overdragelsestidspunktet og i øvrigt helt frem til dags dato er ligesom ejeren Bs betalingsevne lig med 0 DKK. For at en indfrielse af gældsbrevet er muligt, skal der derfor ske en fremtids-værdiskabelse, som bestemt ikke forelå på tidspunktet for vores klients udflytning.

Dette taler for en kursværdi på overdragelsestidspunktet, der ligger meget tæt på 0 kroner. Det debitorbetingede kursnedslag vil - alt andet lige - være i området 90 % i denne sag.

Denne usikkerhed påvirker i den grad anvendeligheden af handlen i forhold til at beregne en handelsværdi på fraflytningstidspunktet.

Skattestyrelsen påpeger i begrundelsen for deres afgørelse for vores klient af 19. juni 2019, at vi har henvist til, at køberen G1 ApS/B ikke havde nogen betalingsevne, og at kursværdien på gældsbrevet derfor allerede på salgstidspunktet var tæt på 0 kr.

Skattestyrelsen mener ikke, at der er hold i dette synspunkt, hvilket de begrunder med deres subjektive opfattelse af en meget tvetydig udtalelse telefonisk fra vores klients side over for Skattestyrelsen. Derudover argumenterer Skattestyrelsen for, at vores klient qua sit ejerforhold har fuld kontrol til at foretage udbytteudlodninger og dermed sikre betaling af gældsbrevet.

Dette argument giver ingen logisk mening. Såfremt der foretages udbytteudlodninger af så væsentligt et omfang, at udbyttet kan anvendes til fuld tilbagebetaling i henhold til gældsbrevet bliver slutresultatet, at G1 ApS/B er i besiddelse af 5 % af anparterne i H2 ApS uden på noget tidspunkt at have haft penge oppe af lommen og uden i øvrigt at have nogen gæld i relation til købet. Værdiansættelsen efter dette synspunkt må derfor være på O kr.

Ved prisfastsættelsen i forbindelse med minoritetshandlen blev der endvidere reguleret for en lang række forhold vedrørende driften af ejendommene. For en nærmere beskrivelse af disse forhold henvises til afsnit 5.1.4. og bilag 11. Der var tale om forhold, som det var umuligt at kvantificere nogenlunde præcist.

Af disse årsager kan overdragelsesaftalen og gældsbrevet ikke anvendes til at udlede nogen handelsværdi pr. udrejsedatoen, og da slet ikke uden meget voldsom kursnedskrivning som følge af den samtidige "sælgerfinansiering" og de særlige forhold i relation til pantesikkerhed mv. i aktierne, og vilkårene i øvrigt. 

9.2.              Principal påstand - Anvendelsen af TSS-cirkulære 2000-9

Det er vores principale påstand, at værdien af H1 ApS anparter i H2 ApS på tidspunktet for vores klients fraflytning skal opgøres i overensstemmelse med TSS-cirkulære 2000-9, hvorefter værdien skal fastsættes ud fra de senest kendte offentlige ejendomsvurderinger på ejendommene i ejendomskoncernen. 

TSS-cirkulære 2000-9 - offentlige ejendomsvurderinger
H2 ApS' værdi skal beregnes efter TSS-cirkulære 2000-9. Værdien skal dermed beregnes med udgangspunkt i det seneste aflagte årsregnskab, og de bogførte værdier for alle ejendomme (udlejningsejendomme) skal udskiftes med den senest kendte offentlige ejendomsværdi. Dette fremgår direkte af ordlyden i cirkulærets pkt. 2.

De seneste offentliggjorte ejendomsvurderinger er vurderingerne per 2012, da ejendomsvurderingerne har været suspenderet lovgivningsmæssigt siden da.

Vi skal i den forbindelse henvise til, at det fremgår af Landsskatterettens afgørelse offentliggjort i SKM2018.551.LSR, at suspensionen af de offentlige ejendomsvurderinger ikke skal komme borgerne til skade, og at borgerne derfor kan påberåbe sig de seneste offentliggjorte ejendomsvurderinger.

Baggrunden for at TSS cirkulære 2000-9 anviser, at ejendomme skal indgå i værdiansættelsen med SKATs vurdering er den simple, at det er et lovkrav efter § 6 i Lov om vurdering af landets faste ejendomme, at SKATs (nu Vurderingsstyrelsens) offentlige vurderinger afspejler handelsværdien.

De offentlige ejendomsvurderinger må på den baggrund anses for det bedste værdiansættelsesværktøj, der er til rådighed for værdiansættelsen, herunder særlig henset til, at der for udlejningsejendomme ikke er tilknyttet goodwill eller andre bogførte aktive, jf. nedenfor. 

Bevisbyrde
TSS-cirkulære 2000-9 indeholder standarder for værdiansættelsen. Såfremt skattemyndighederne ønsker at fravige standarderne, påhviler det dem at godtgøre, at en værdiansættelse efter cirkulæret ikke vil give et retvisende udtryk for handelsværdien, og at værdiansættelse efter en anden metode derfor konkret vil være mere retvisende.

Dette følger blandt andet af Højesterets dom offentliggjort i SKM2019.74.HR, hvor Højesteret fastslog, at den part der gør gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, har bevisbyrden for dette.

Derudover følger det af skatteministerens svar på spørgsmål nr. 284 af 20. februar 2019, at Skattestyrelsen skal konkretisere og underbygge, hvorfor en værdiansættelse efter cirkulærerne ikke kan anvendes til fastsættelse af handelsværdien.

Det følger endvidere af forarbejderne LF 2017 .183, at Skattestyrelsen skal anvende de værdiansættelsesmetoder, der er bedst egnede til vurdering af virksomhedens værdi. Det uddybes i forarbejderne, at dette indebærer, at Skattestyrelsen for det første skal godtgøre, at værdiansættelsen efter cirkulæret ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien og for det andet godtgøre, at værdiansættelse efter en anden metode konkret vil være mere retvisende.

Det er vores opfattelse, at Skattestyrelsen for det første ikke har godtgjort, hvorfor de offentlige ejendomsvurderinger, der som følge af lovkrav skal afspejle handelsværdier, ikke skulle være retvisende.

For det andet har Skattestyrelsen ikke løftet bevisbyrden for, at en anden metode er mere retvisende. Skattestyrelsen har valgt, at lægge prisen ved handlen af 5 % af aktierne i H2 til grund for værdiansættelsen. Skattestyrelsen har dog på ingen måde løftet bevisbyrden for, at denne handelspris er anvendelig eller retvisende. Vi henviser til ovenstående begrundelse i afsnit 1.8.1. for, hvorfor prisen ved minoritetshandlen ikke udgør et anvendeligt grundlag.

Derudover er det meget væsentligt at bemærke, at Skattestyrelsen netop startede sagen for vores klient op, fordi Skattestyrelsen var af den opfattelse, at værdiansættelsen i forbindelse med minoritetshandlen ikke var retvisende. Dette underbygges af, at Skattestyrelsen i forbindelse med intern korrespondance har omtalt værdiansættelsen som "noget skæv". Vi henviser til korrespondancen gengivet i afsnit 1.6.2. 

Ingen goodwill og ingen andre immaterielle aktiver (alt er substans i et ejendomsselskab, dvs. materielle anlægsaktiver)
H2 ApS er en ejendomskoncern, som alene har virksomhed omkring anlægsejendomme til udlejning, det vil sige såkaldte udlejningsejendomme.

Det følger af et utal af domme og afgørelser fra skattepraksis, at "goodwill" slet ikke findes i en ejendomskoncern med udlejningsejendomme, idet der ikke er nogen "kundekreds", da lejere ikke kan betragtes som kunder. Indtjeningen ligger derfor "passivt", da omsætningen kommer fra den udleje, der er afkastet fra virksomhedens anlægsbesiddelser, nemlig de ejede ejendomme. Dette svarer helt til en post obligationer med en rentesats forbundet. Derfor anses ejendomsvirksomhed også for rendyrket "pengetank-aktiv" i skattemæssig forstand, jf. generationsskifteregler mv.

Det fremgår eksempelvis af Ligningsrådets afgørelse offentliggjort i SKM2003.168.LR, at resultatet af udlejningsejendomme ikke skal indgå ved beregningen af goodwill.

Derudover fremgår det af SKATs juridiske vejledning afsnit C.C.6.4.1.1, at der ikke er knyttet goodwill til en virksomhed, hvis forventningen om en fremtidig indtjening ikke knytter sig til en oparbejdet kundekreds eller forretningsforbindelse.

Eftersom H2 ApS slet ikke har nogen goodwill, som skal opgøres eller kvantificeres, er det alene TSS-cirkulære 2000-9, der skal anvendes. TSS-cirkulære 2010-10 om goodwill finder ikke anvendelse.

Koncernen under H1 ApS er præcis den type virksomhed, som skatteministeren henviser til i svaret til spørgsmål nr. 284 af 20. februar 2019, da der er tale om en virksomhed med stabil indtjening og vækst og endda helt uden immaterielle aktiver. Der er dermed ifølge Skatteministeren tale om en virksomhed, hvor Skattestyrelsen som altovervejende hovedregel ikke vil fravige cirkulærerne.

Med lighedsgrundsætningen in mente, så kan alle borgere dermed støtte ret på TSS-cirkulære 2000-9, hvor virksomheden som sådan falder ind under den type, som er beskrevet af skatteministeren, hvilket vores klients ejendomsudlejningsvirksomhed i koncernen under H1 ApS gør. Der kan ikke ske vilkårlig forskelsbehandling fra en ellers fast administrativ praksis. Tilmed udtrykker cirkulæret en generel tjenestebefaling, som myndighederne derfor skal rette sig efter. 

SKM2018.41.HR - ingen præjudikatsværdi i nærværende sag
Skattestyrelsen henviser i begrundelsen for deres afgørelse til, at SKM2018.41.HR underbygger, at der ikke er et retskrav på anvendelsen af cirkulære 2000-9.

Denne begrundelse kan vi på ingen måde tiltræde. Dommen er en helt konkret og singulær afgørelse, som angår en virksomhed med "cash burn" i en periode med opbygning af immaterielle aktiver, og der er tale om en handels-/produktionsvirksomhed med indtjening og kundekreds. Der er dermed tale om en virksomhed med en ikke ubetydelig goodwill.

Dommens resultat har dermed overhovedet ingen relevans for værdiansættelsen af anparter i en regulær og traditionel ejendomskoncern. Der er, som vi nøje har redegjort for ovenfor, ikke knyttet goodwill til en virksomhed, som alene har indtægter via udlejning af ejendomme.

Højesterets dom vedrører en situation, hvor der ikke var en handelsværdi i forbindelse med et faktisk salg at tage udgangspunkt i, som nævnt ovenfor i afsnit 1.8.1. og hvor man derfor skulle finde et andet grundlag for værdiansættelsen af anparterne. Tilsvarende er tilfældet i relation til H2 ApS, her er der efter vores opfattelse heller ikke en anvendelig salgspris, der kan anvendes som grundlag for fastsættelse af handelsværdien.

Vi undres derfor, når Skattestyrelsen med henvisning til denne dom mener, at der skal tages udgangspunkt i et salg, der har fundet sted tidligere, da det netop ikke er det Højesteret gør i dommen.

Det fremgår af dommen, at handelsværdien skal opgøres ved anvendelse af et eller flere af de kendte værdiansættelsesværktøjer, der findes og anerkendes. Her er cirkulærerne TSS 2000-9 og 2000-10 samt værdiansættelsesvejledningen centrale værktøjer.

I Højesteretssagen blev det lagt til grund, at værdiansættelse efter TSS 2000-9 og 10 gav en markant lavere værdi end handelsværdien. Dommen er meget konkret begrundet, og man kan ikke af Højesterets dom udlede det faktum, at TSS cirkulærerne altid giver en for lav værdi, eller at de ikke kan anvendes.

Det grundlæggende problem ved værdiansættelse af aktier/anparter vedrørende virksomheder med goodwill efter TSS 2000-9 og 2000-10 er goodwillberegningen (2000-10). Beregningen af goodwill efter dette cirkulære bliver ofte ganske lav. Værdiansættelse af kundeportefølje og andre ikke-bogførte aktiver, der kan karakteriseres som goodwill, giver derfor typisk ikke et retvisende billede af værdien af goodwill i en aktiv produktions- og handelsvirksomhed. Det er derfor, at Skattestyrelsen kan - og ofte vil - anvende fravigelsesreglen i TSS 2000-9, hvorefter cirkulæret kan fraviges helt eller delvist.

Helt anderledes forholder det sig med virksomheder og selskaber, der ikke har nogen goodwill. Her er der ingen aktiver, der ikke er bogført. Alle aktiver findes på balancen, og derfor er TSS-cirkulære 2000-9 den helt rigtige værdiansættelsesmodel, idet der er tale om en standard, som også udtrykker den praksis, som skattemyndighederne skal følge som følge af lighedsgrundsætningen, jf. princippet i UfR1983.8H, hvorefter et cirkulære skal følges, så længe det er gældende ret, og så længe det er administrativ praksis. Derfor kan det ikke usagligt eller vilkårligt i det konkrete tilfælde fraviges til skade for vores klient.

I den forudgående dom fra Østre Landsret, som tiltrædes af Højesteret i SKM2018.41.HR, lagde landsretten endvidere vægt på, at Skatteyderen hverken ved syn og skøn eller på anden måde havde godtgjort, at skattemyndighedernes skønsmæssige ansættelse hvilede på et forkert eller mangelfuldt grundlag.

Manglende etablering af syn og skøn tillægges generelt negativ virkning for skatteyderen, jf. TfS 2015.723.H, hvorfor det ikke er overraskende, at Østre Landsret lægger vægt på dette.

I sagen for vores klient har der i modsætningen hertil været foretaget et massivt vurderingsarbejde, hvor Vurderingsstyrelsen har gennemgået meget omfattende materiale, foretaget besigtigelse mv.

Såfremt Skattestyrelsen stadig mener, at SKM2018.41.HR har afgørende betydning for beregningen af vores klients exitskat, kan det dermed konkluderes, at det eneste der kan udledes af dommen er, at handelsprisen ikke er anvendelig, at man skal anvende anerkendte værdiansættelsesmetoder, hvilket for ejendomskoncerner er metoden efter cirkulære 2000-9, og at Vurderingsstyrelsens vurderinger på tilsvarende måde som almindeligt syn og skøn skal tillægges afgørende vægt ved vurderingen af, om handelsværdien er retvisende. 

Vurderingsstyrelsens nye vurderinger
Vurderingsstyrelsen har i forbindelse med ligningen af vores klients exitværdier forsøgt at værdiansætte en stor del af ejendomsporteføljen pr. 15. februar 2016.

Uanset at Vurderingsstyrelsen i dette arbejde har vurderet ejendomsporteføljen højere end den gældende offentlige ejendomsvurdering på fraflytningstidspunktet, så foreligger der efter vores vidende ikke håndfaste oplysninger om, at alle de gældende ejendomsvurderinger har været fejlbehæftede grundet manglende registrering af om- eller tilbygning osv. Alt er lagt frem for Vurderingsstyrelsen, herunder alle interne virksomhedsregnskaber mv. ejendom for ejendom.

Det er derfor vores opfattelse, at Vurderingsstyrelsens nye vurderinger ikke i sig selv kan løfte bevisbyrden for, at ejendomsvurderingerne, der var gældende på fraflytningstidspunktet, var fejlbehæftede og derfor ikke et udtryk for handelsværdien. 

9.3.              Subsidiær påstand - Regulering efter nyvurderinger (Vurderingsstyrelsens grundige arbejde i 2018)

Såfremt Skatteankestyrelsen/Landsskatteretten mod forventning ikke vil anerkende, at de offentlige ejendomsvurderinger, der var gældende på fraflytningstidspunktet, er korrekte, og såfremt Skatteankestyrelsen/Landsskatteretten finder, at bevisbyrden for at tilsidesætte de offentlige ejendomsvurderinger er løftet, hvilket vi bestrider, så er det R1s klare opfattelse, at Skatteankestyrelsen/Landsskatteretten under alle omstændigheder ikke kan komme frem til en værdiansættelse, der ligger ud over de handelsværdier, som Vurderingsstyrelsen netop har vurderet for de ejendomme, som Vurderingsstyrelsen nåede at gennemgå, førend Skattestyrelsen abrupt stoppede Vurderingsstyrelsens arbejde.

Vurderingsstyrelsen nåede at vurdere den overvejende del af den store ejendomsmasse og dermed også den langt overvejende del af ejendommene, herunder den overvejende del af værdiansættelsen totalt set.

Derudover var det i høj grad de værdi bærende ejendomme, der nåede at blive vurderet.

Skattestyrelsen anfører i begrundelsen for deres afgørelse for vores klient af 19. juni 2019, at det er Skattestyrelsens opfattelse, at de værdier, som Vurderingsstyrelsen er kommet frem til, er fastsat forsigtigt med henblik på at efterprøve, om minoritetshandlen kan benyttes som værdiansættelsen i forbindelse med vores klients fraflytning. Vi forholder os fuldstændigt uforstående over for dette argument. Der er overhovedet intet i Vurderingsstyrelsens sagsnotater, der indikerer, at der skulle være tale om en forsigtig værdiansættelse.

Hvis man skal følge Skattestyrelsens tankegang om, at der er tale om en forsigtig vurdering, så vil det medføre, at Vurderingsstyrelsens vurderinger burde være endnu lavere, da Vurderingsstyrelsen i så fald blot havde til opgave at belyse, om værdierne af ejendommene var lavere eller højere end det, der var lagt til grund for det selvangivne. De havde dermed ikke til opgave at belyse præcis, hvor meget lavere værdierne var.

Vores subsidiære påstand tager udgangspunkt i de allerede nyvurderede ejendomme. For så vidt angår de ejendomme, der ikke er nyvurderet, har vi foretaget en opgørelse af de forventede værdier ud fra en konkret forventet regulering, som er foretaget af H2 ApS, på baggrund af erfaringen med Vurderingsstyrelsens nyvurderinger. Vi henviser til vedlagte opstilling (bilag 4).

Der er tale om en meget præcis vurdering af de resterende ejendomme, baseret på drøftelser og metode vedrørende de ejendomme, som Vurderingsstyrelsen nåede at vurdere.

[…] 

Afbrydelse af vurderingsstyrelsens arbejde
Vurderingsstyrelsens arbejde skulle være et objektivt stykke arbejde, som også kunne støtte vores klient i sit synspunkt om anvendelse af de offentlige ejendomsvurderinger, som grundlag for værdiansættelsen.

Vurderingsstyrelsen oplyser den 26. oktober Skattestyrelsen om, at deres foreløbige vurdering af 65 % af ejendommene har resulteret i en værdiansættelse svarende til 84 % af de bogførte værdier for ejendommene.

Skattestyrelsen oplyser ikke vores klient herom, hvilket forekommer yderst betænkeligt, og det er hverken retssikkerhedsmæssigt eller forvaltningsmæssigt korrekt at undlade at informere vores klient om faktiske sagsoplysninger, der er så vigtige for sagen.

Ifølge forvaltningslovens § 19 er Skattestyrelsen forpligtet til at foretage høring i informationer af faktisk karakter, som indgår i sagen, og som borgeren ikke er bekendt med indgår i sagen.

Skattestyrelsen anmoder Vurderingsstyrelsen om at indstille arbejdet, og undlade at vurdere de sidste ejendomme. Dette udgør en klar forsømmelse. Vurderingsstyrelsens arbejde viste netop, at vurderingerne var i vores klients favør og underbyggede påstanden i den fremsatte genoptagelsesanmodning.

Det er heller ikke muligt at foretage en "stille henlæggelse" af sagen, da vi undervejs i forløbet har begæret ordinær genoptagelse. Der er dermed ikke længere tale om en sag, som udelukkende er startet op på Skattestyrelsens initiativ.

Vi skal hertil i øvrigt anføre, at Skattestyrelsen ikke kan stoppe en værdiansættelsessag blot fordi en efterprøvelse af værdierne ved et signifikant udsnit ved gennemgang af ejendommene indikerer, at de pågældende værdier er væsentligt lavere end det selvangivne.

Det følger af officialmaksimen, at Skattestyrelsen har ansvaret for af egen drift at oplyse en sag tilstrækkeligt før, der træffes afgørelse. Skattestyrelsen er derfor forpligtet til at færdiggøre sit arbejde og inddrage Vurderingsstyrelsens arbejde i sagsbehandlingen og endvidere til at fremlægge et forslag til nedsættelse, hvis dette er resultatet af Skatte- og Vurderingsstyrelsens arbejder.

Vi finder sagsbehandlingen særdeles kritisabel, idet der skal være lighed for loven, og med objektiv ligning skal man sætte den korrekte skat, hverken mere eller mindre. Det betyder også, at når Skattestyrelsen via Vurderingsstyrelsen konstaterer, at en skatteborger har selvangivet for højt et beløb, så skal der nedsættes til det korrekte beløb, ellers ender man i en uhjemlet beskatning.

Skattestyrelsen har misforstået sin opgave. Det har aldrig været skatteforvaltningens opgave, at sikre at borgerne betaler mest muligt i skat. Det er alene Skattestyrelsens opgave at sikre, at alle betaler det rigtige i skat.

Det følger af Grundlovens § 43 om hjemmelskravet på skatteområdet, at ingen skal betale højere skat end det, som loven og gældende ret tilsiger.

Når Skattestyrelsen bestrider anvendelsen af de offentlige ejendomsvurderinger, som forelå pr. fraflytningsdatoen, og samtidig de facto har skaffet sig helt nye vurderinger fra Vurderingsstyrelsen til formålet, og dette taler vores klients sag, så følger det klart af Højesterets dom offentliggjort i SKM2019.74.HR, at vores klient har et retskrav på at bruge vurderingerne, eller dog som det mindre i det mere de vurderingsresultater, som Vurderingsstyrelsen er nået frem til. 

Sagstilskæringsnotatet - og grundloven
Retningslinjerne for sagstilskæring er bindende for Skattestyrelsen og følger ministeriets eget cirkulære. Skattestyrelsen har helt åbenlyst ikke overholdt disse retningslinjer.

Det følger af retningslinjerne for sagstilskæring samt af hjemmelskravet i Grundlovens § 43, at Skattestyrelsen ikke kan undlade, at færdiggøre arbejde med den begrundelse, at det vil ende i en nedsættelse i vores klients favør.

Der er tale om usaglig sagstilskæring på et tidspunkt, hvor det bliver klart for Skattestyrelsen, at undersøgelserne og faktaindsamlingen meget klart taler i vores klient favør i relation til den nedlagte genoptagelsespåstand.

På grundlag af de tal som Skattestyrelsen modtager fra Vurderingsstyrelsen, er der ikke bare indicier, men et meget klart bevisgrundlag, som gør, at vores klient skal have nedsat sin fraflytningsskat, idet værdierne på fraflytningstidspunktet var lavere end antaget, og tilmed bringer det vores klient i den situation, at han kunne have anvendt de offentlige ejendomsvurderinger.

Der er en forpligtigelse for Skattestyrelsen til at gøre sig bekendt med det pågældende vurderingsmateriale i sagen og til at gøre arbejdet færdigt, idet netop vurderingsarbejdet fra Vurderingsstyrelsen skulle bruges til at skatteansætte og efterprøve fraflytningsværdierne. 

Resultat ved regulering efter nyvurderinger
På baggrund af Vurderingsstyrelsens vurderinger pr. fraflytningstidspunktet kan værdien af H1 ApS opgøres til 5.243.357 DKK.

H1 ApS har været ejet af vores klient siden 1991, og der er derfor indregnet et hovedaktionærnedslag på 7 % i exitavancen, jf. Aktieavancebeskatningslovens § 47. Nedslaget udgør dermed 366.405 kr.

Beskatningsgrundlagt for exitskatten er dermed på 4.867.952 kr.

Exitskatten pr. fraflytningspunktet kan dermed opgøres til 2.036.950 kr. Vi henviser til beregningen i vores anbringender. 

9.4.              Mere subsidiær påstand

Såfremt Skatteankestyrelsen/Landsskatteretten ikke kan tiltræde hverken vores principale eller subsidiære påstand, der er det vores mere subsidiær påstand, at værdien af ejendommene i koncernen i forbindelse med værdiansættelsen af H2 ApS skal fastsættes til 84 % af de bogførte værdier.

De 84 % fremkommer ved at sammenholde Vurderingsstyrelsens nyvurdering af ejendomsportefølje på 552.338.604 kr. med de bogført værdier på 657.392.141 kr.

Idet de bogførte ejendomsværdier på fraflytningstidspunktet udgør 1.017.559.761 kr. skal disse nedsættes til 854.750.199 kr., svarende til 84 % af de bogførte værdier.

Vi henviser til vedlagte bilag 4. I relation til begrundelsen for vores mere subsidiære påstand, skal vi i øvrigt henvise til vores begrundelse under den subsidiære påstand, da det er samme synspunkter, der gør sig gældende i relation til denne påstand, uanset at der er tale om valg af en anden metode til foretagelse af den konkrete beløbsmæssige opgørelse.

Vores klients mere subsidiære påstand er således, at værdien af H1 ApS på fraflytningstidspunktet kan opgøres til 16.440.372 kr. Vi henviser til den beløbsmæssige opgørelse i vores anbringender.

Efter hovedaktionærnedslaget på 366.405 kr. udgør beskatningsgrundlaget dermed 15.215.146 kr.

Exitskatten pr. fraflytningspunktet kan dermed opgøres til 6.382. 771 kr. Vi henviser til beregningen i vores anbringender. 

9.5.              Mest subsidiær påstand - hjemvisning

Såfremt Skatteankestyrelsen/Landsskatteretten ikke kan tiltræde vores principale eller subsidiære påstande, er det vores mest subsidiære påstand, at Vurderingsstyrelsens vurderinger skal lægges til grund ved værdiansættelsen af H2 ApS, og at der skal ske hjemvisning af sagen med henblik på, at få Vurderingsstyrelsen til at vurdere de resterende ejendomme og dermed med henblik på, at Skattestyrelsen kan foretage den beløbsmæssige opgørelse af vores klients exitskat på grundlag af Vurderingsstyrelsens vurderinger.

Årsagen til, at vi ikke på nuværende tidspunkt er i besiddelse af Vurderingsstyrelsens vurderinger for samtlige ejendomme i koncernen er, at Skattestyrelsen ikke har overholdt retningslinjerne for sagstilskæring, officialmaksimen eller grundlovens § 43."

Skattestyrelsens udtalelse til klagen
Skattestyrelsen har udtalt følgende:

"Indledningsvist skal kort skitseres baggrunden for sagen for en forståelse af sammenhængene.

Sagen er oprindeligt startet som en kontrolsag, hvor bl.a. As selvangivne gevinst på aktier på et ikke reguleret marked i forbindelse med fraflytning er kontrolleret. Gevinsten knytter sig alene til det 100 % ejede selskab H1 ApS. Størstedelen af værdien af H1 ApS består af 95% ejerskab af ejendomskoncernen H2 ApS.

Værdien ved fraflytningen er baseret på et salg af aktien til 3. mand (de 5%) og ligger meget under de bogførte værdier, og eftersom salget er til direktøren i koncernen valgte vi at efterprøve værdiansættelsen.

I forbindelse med værdiansættelsen bad vi Store Selskaber om hjælp til at efterprøve den selvangivne værdi, og de rettede i den forbindelse henvendelse til ejendomskontoret for at få en vurdering af om de anvendte værdier på ejendommene kunne accepteres. Ejendomskontorets værdier blev fastsat forsigtigt, og de viste, at værdierne lå under de bogførte værdier, og på denne baggrund var der ikke noget der indikerede, at den opgjorte værdi ved salget ikke repræsenterede handelsværdien af selskabet ved fraflytningen.

I sagsforløbet anmoder skatteyder om genoptagelse af selvangivelsen på punktet, idet de som principale påstand ønsker at anvende de seneste kendte offentlige ejendomsvurderinger ved værdiansættelsen. Nærværende klagesag vedrører denne genoptagelse, idet vi genoptager indkomståret, men vi er af den opfattelse, at genoptagelsen ikke giver anledning til ændring af det selvangivne, idet salget til 3. mand er den stærkeste indikator for værdien af selskabet."

Repræsentantens bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse
Repræsentanten har anført følgende:

"Vi skal på vegne af vores klient A hermed fremkomme med vores bemærkninger til Skattestyrelsens høringssvar af 30. juli 2019 i sagen med j.nr. 19-0063098. 

Genoptagelsesanmodning
Skattestyrelsen henviser i høringsvaret til, at vi på vegne af vores klient under sagsforløbet anmodede om genoptagelse, og at vi nedlagde en principal påstand om anvendelse af de senest kendte offentlige ejendomsvurderinger ved værdiansættelsen af H2 ApS.

Det er meget væsentlig at nævne, at vi ud over denne principale genoptagelsespåstand ligeledes nedlagde en subsidiær og en mere subsidiær genoptagelsespåstand over for Skattestyrelsen.
Disse påstande er enslydende med den subsidiære og mere subsidiære påstand i vores klageskrivelse, som er fremsendt til Skatteankestyrelsen. Der er dermed tale om påstande om anvendelse af Vurderingsstyrelsens nyvurderinger ved værdiansættelsen af H2 ApS.

Påstandene fremgår klart og tydeligt af vores brev til Skattestyrelsen af 21. maj 2019, som vi har vedlagt som bilag. Derudover nedlagde vi allerede den 19. marts subsidiær påstand om, at værdiansættelsen skulle foretages efter Vurderingsstyrelsens nyvurderinger. Det fremgår direkte af den påklagede afgørelse side 10, at vi den 19. marts 2019 nedlagde denne påstand. 

Påstand om forsigtige værdiansættelser
Skattestyrelsen gentager i høringssvaret sin fuldstændigt ubegrundede påstand om, at der skulle være tale om forsigtige værdiansættelser. Det ligger deri indforstået, at der er tale om værdiansættelser, der er lavere end de reelle værdier. Vi fastholder synspunktet i vores klage om, at såfremt der er tale om forsigtige værdiansættelser, så må der naturligt være tale om værdiansættelser, som er højere end de reelle værdier. Derudover bemærker vi, at sagsbehandleren blot gentager sin påstand, men stadig ikke er i stand til at underbygge denne.

Det er vores indtryk, at Vurderingsstyrelsen forholdte sig meget professionelt og grundigt til vurderingsarbejdet, og det er indiskutabelt, at Vurderingsstyrelsen foretog en meget detaljeret gennemgang af ejendommene og lagde mange timer i vurderingerne. Der er derfor ikke tale om et hurtigt estimat, men om vurderinger, der er foretaget i overensstemmelse med den arbejdsmetode, der må anses for helt sædvanlig for Vurderingsstyrelsen at anvende. Når den sædvanlige metode anvendes, må det have formodning imod sig, at Vurderingsstyrelsen herved skulle nå frem til et resultat, som er "forsigtigt", eller som på anden måde ikke afspejler den korrekte vurdering.

Skattestyrelsens sagsbehandler anerkender, som det fremgår ovenfor, at vi undervejs i sagsforløbet anmodede om genoptagelse, og at den påklagede afgørelse derfor er truffet på denne baggrund. Det ville derfor være dybt kritisabelt, hvis man forestillede sig en situation, hvor Vurderingsstyrelsen rent faktisk i forbindelse med denne genoptagelsessag alene var blevet bedt om at foretage forsigtige vurderinger.

Det skal bemærkes, at uanset om Skattestyrelsen rent faktisk har haft en intention om, at der skulle foretages forsigtige vurderinger og dermed havde en intention om at frembringe et fejlagtigt grundlag til afgørelse af vores genoptagelsesanmodning, så er denne intention ikke videreformidlet til Vurderingsstyrelsen og har dermed ikke påvirket Vurderingsstyrelsens arbejde. 

Salg til tredjemand
Skattestyrelsen henviser nu til, at salget af minoritetsposten til direktøren B skulle være den stærkeste indikator for værdien af selskabet. Det begrundes dog stadig ikke, hvorfor dette skulle være tilfældet. Dette på trods af, at vores klage indeholder en meget detaljeret begrundelse for, hvorfor salgsprisen ikke er anvendelig som grundlag for værdiansættelsen, herunder med henvisning til den Højesterets dom, som Skattestyrelsen har anset for relevant for nærværende sag.

Skattestyrelsens synspunkt kræver i høj grad en begrundelsen, både fordi Skattestyrelsen ellers ikke har løftet bevisbyrden for, at de offentliggjorte ejendomsvurderinger ikke er retvisende, men også, fordi Skattestyrelsen har været af den fuldstændigt modsatte opfattelse, da de i forbindelse med at sagen blev indledt blandt andet nævnte, at værdiansættelserne var "noget skæve", jf. også sagsbehandlerens egne interne notater sendt fra Skattecenter til lederen af værdiansættelseskontoret i SKAT store selskaber.

Derudover blev det af netop sagsbehandler NM telefonisk oplyst over for vores klient, at Vurderingsstyrelsen nok skulle nå til højere værdier end det, som fulgte af de offentlige vurderinger og tilmed højere end det, som var selvangivet. Vi henviser til vores klage for en nærmere beskrivelse heraf.

Vi har endvidere efter indsendelsen af klagen til Skatteankestyrelsen drøftet sagen yderligere med vores klient, herunder drøftet indholdet af den telefonsamtale, som sagsbehandleren ved Skattestyrelsen henviser til har fundet sted mellem hende og vores klient. Sagsbehandleren har alene oplyst om en del af samtalens indhold. Hun har glemt at oplyse om, at hun på telefonsamtalen, efter vores klient havde forklaret hende, hvordan han var nået frem til værdien af H2 ApS, orienterede ham om, at han ikke kunne bruge salget til B til at værdiansætte aktierne i H2 ApS, da denne handel ikke var foretaget mellem to af hinanden uafhængige parter. Dette gav vores klient hende ret i henset til, at der eksisterede et afhængighedsforhold mellem B og vores klient.

Dette stemmer overens med Skattestyrelsens bemærkninger i høringssvaret nu til Skatteankestyrelsen, hvoraf det fremgår:

- og eftersom salget er til direktøren i koncernen valgte vi at efterprøve værdiansættelsen". 

Dette afspejler også med al tydelighed, at Skattestyrelsen havde til hensigt at kontrolsagen skulle munde ud i en langt højere værdiansættelse for både den udflyttede majoritetsaktionær som en forhøjelse af værdiansættelse for direktøren, jf. også den opfattelse, som vores klient fik ved direkte telefonisk samtale med NM.

Det forekommer besynderligt, at Skattestyrelsen ikke på noget tidspunkt har kunnet eller kan begrunde det synspunkt, som hele deres afgørelse hviler på, særlig henset til, at det grundlag de nu træffer afgørelse på i første omgang blev anset for fuldstændigt uanvendeligt af Skattestyrelsen.

Da R1 netop efter en række indsigelser fra primo 2018 til maj 2018 fik at vide, at tvisten skulle afgøres ved, Skattestyrelsen lod Vurderingsstyrelsen foretage fuldstændig værdiansættelse af samtlige ejendomme pr. udflytningsdagen - og lade dette arbejde blive afgørende i sagen, idet Skattestyrelsen formentlig forventende en langt højere værdiansættelse - da begærede R1 på vegne klienten netop som modstykke en nedsættelse via samtidig begæret genoptagelsesbegæring. Da resultatet af Vurderingsstyrelsens arbejde gik borgerens vej, så ønskede Skattestyrelsen ikke, at dette arbejde skulle fortsætte, selvom arbejdet i overvejende grad var færdigt, dvs. for langt den største mængde af ejendomsporteføljen - og hvad værre er - det blev i oktober/november besluttet internt i Skattestyrelsen at Vurderingsstyrelsens arbejde skulle stoppes, og der blev ikke givet oplysninger om dette, førend R1 i december 2018 bad om indsigt i status for Vurderingsstyrelsens arbejde. Det var overraskende at konstatere ved aktindsigten, at Skattestyrelsen havde stoppet dette arbejde, og det var i særdeleshed overraskende at konstatere ved aktindsigt, at værdiansættelserne talte klart i vores klients favør.

Vores klient har krav på nedsættelse af skatten, og evt. ved at Vurderingsstyrelsen anmodes om at gøre sit arbejde helt færdigt for den "resterende lille del af ejendommene"."

Supplerende bemærkninger af 25. november 2020
Repræsentanten har anført følgende:

"
[…] 

Nyt bidrag til Folketinget
Skatteministeriet har netop i svar på spørgsmål 30 af 21. oktober 2020 (alm. del) - vedrørende fremtidige regler om lagerbeskatning af selskabers ejendomsportefølje - givet følgende beskrivelse af konsekvensen af suspensionen af ejendomsvurderingerne, og om hvorvidt selve suspensionen i sig selv er en "særlig omstændighed", der kan begrunde en fravigelse af anvendelse af ejendomsvurderingerne som udtryk for handelsværdien: 

[…]

Som det fremgår, er det Skatteministeriets opfattelse, at suspension af ejendomsvurderingerne ikke kan komme skatteyder til skade.

Det er ikke en " særlig omstændighed" i sig selv, at ejendomsvurderingerne har været suspenderet.

Skatteministerens svar er helt på linje med SKM2018.551.LSR og SKM2019.74.HR.

Det er derfor nu yderligere dokumenteret - og nu via Skatteministeriet selv - at de videreførte ejendomsvurderinger 2012 kan danne grundlag for værdiansættelse og;

- at de kun kan fraviges, hvis der er ekstraordinære omstændigheder og
- såfremt den der ønsker at fravige dem, kan løfte bevisbyrden.

Allerede derfor skulle vores klient have adgang til genoptagelse med henblik på nedsættelse af sin exitskat. 

Fastsættelse af handelsværdi
Skatteministeriets svar vedrører værdiansættelse ved generationsskifte.

Hjemmelsgrundlaget for værdiansættelse er imidlertid det samme ved generationsskifte (boafgiftslovens §12, stk. 1) som ved fraflytninger (aktieavancebeskatningslovens § 38) - nemlig at aktiver skal værdiansættes til handelsværdien, og tilsvarende giver også fra mangeårig praksis, jf. TS-cirkulære 2000-5, samt TS-cirkulære 2000-9 en direkte anvendelighed af de offentlige vurderinger:

SKM2016.279.HR (resume):

[…]

De to bestemmelser-sammenholdt:

Boafgiftslovens § 12, stk. 1, 1. pkt.	Aktieavancebeskatningslovens § 38, stk. 4
"Aktiver og passiver i dødsboer ansættes i boopgørelsen til deres handelsværdi på den i boopgørelsen fastsatte opgørelsesdag."	"Stk. 4. Gevinst og tab, der anses for realiseret efter stk. 1, opgøres efter reglerne i §§ 23-29 og 46, dog træder værdien ved skattepligtens ophør i stedet for afståelsessummen."

Det fremgår af Den Juridiske Vejledning, afsnit C.B.2.14.2.7, at "værdien ved skattepligtens ophør" skal forstås som handelsværdien på det tidspunkt, hvor skattepligten ophører:

[…]

Supplerende bemærkninger af 6. maj 2021
Repræsentanten har anført følgende:

"
[…]

Praksis er kommet til et stadie, hvor Højesteret nu har talt.

Vores klient skal indrømmes sin genoptagelse, dvs. han skal have medhold, jf. klagen. 

Ny dom fra Højesterets

Højesteret har den 26. april 2021 afsagt en dom netop vedrørende værdiansættelse af fast ejendom, bilag 1.

Sagen vedrørte værdiansættelse af en udlejningsejendom i forbindelse med, at denne blev udlagt til en arving i forbindelse med behandlingen af et dødsbo. Skattemyndighederne var af den opfattelse, at værdiansættelsen efter værdiansættelsescirkulæret (cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning) ikke var retvisende, og var af den fiskale opfattelse, at man som myndighed kunne fravige de offentlige ejendomsvurderinger og få lavet særskilt vurdering.

Skattestyrelsen baserede sin opfattelse på generelt fremlagte prisstatistikker over tilsvarende ejendomme, der var solgt i samme område, til salgspriser som gennemsnitligt var 165 % over de offentlige vurderinger samt på beregninger af afkastprocenten på ejendommen.

Højesteret traf dog en meget klar afgørelse om, at Skattestyrelsens anmodning om foretagelse af en sagkyndig vurdering ikke skulle efterkommes, og at de generelle prisindikationer ikke kunne bruges, hvorfor den konkrete offentlige ejendomsvurdering skulle anvendes.

Følgende fremgår blandt andet af Højesterets begrundelse:
"Både den fremlagte prisstatistik og den beregnede afkastprocent er reelt udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering i for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet for udlejningsejendomme i området - hvilket det offentlige som nævnt må bære risikoen for - og der er ikke oplyst særlige, konkrete forhold vedrørende denne ejendom, som kan begrunde udmeldingen af sagkyndig vurdering." (vores understregninger)

Vi er opmærksomme på, at dommen vedrører anvendelsen af værdiansættelser efter 1982-cirkulæret for dødsboer, og ikke værdiansættelse efter TSS-cirkulære 2000-5 og TS-cirkulære 2000-9, men Højesteret fastslår klart og tydeligt, at Skattestyrelsen skal respektere de offentlige ejendomsvurderinger, uanset om Skattestyrelsen måtte være af den opfattelse, at ejendomsvurderingen ikke har fulgt den generelle prisudvikling, og dermed ud fra en generel betragtning måtte være for lave.

Højesterets synspunkt er derfor grundlæggende, at man skal kunne støtte ret på gældende lovgivning, uanset om Skattestyrelsen måtte være uenig, i det der følger heraf.

Det kan dermed ikke komme skatteyderne til skade, at ejendomsvurderingerne ikke er ajourført siden 2012. Det er Skattestyrelsen, der som myndighed må bære risikoen herfor.

Højesteret formulerer dette som følger: 

"Værdisansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bærer risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav, jf. bl.a. TfS 1984.418. Dette gælder efter Højesterets opfattelse også, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført." 

Betydningen af Højesterets dom for vores klients sag

Vi har i sagen for vores klient netop nedlagt påstand om, at værdien af H2 ApS skal fastsættes ud fra de seneste kendte offentlige ejendomsvurderinger for ejendommene i koncernen, jf. TSS-cirkulære 2000-9.

Udgangspunktet er dermed, at de offentlige vurderinger skal anses for markedsprisen.

Skattestyrelsen skal derfor kunne påvise konkrete forhold, som medfører, at de offentlige vurderinger ikke skulle være retvisende, såfremt dette udgangspunkt skal fraviges.

Skattestyrelsen har ikke dokumenteret, at dette helt klare udgangspunkt skal fraviges i vores klients sag, idet Skattestyrelsen har afbrudt vurderingsstyrelsens arbejde, som styrelsen selv satte i gang med gennemgang af koncernens ejendomme, og Vurderingsstyrelsens arbejde kan ses via aktindsigten i sagen. De vurderede efter at have gennemgået ca. 80% af ejendommene (målt i substans), at vores klient faktisk havde ret i, at de offentlige ejendomsvurderinger rent faktisk var retvisende.

Skattestyrelsen stoppede dog Vurderingsstyrelsen i at gøre sit arbejde færdigt, men der var gennemgået en så signifikant andel af koncernens ejendomme, at det er mere end sikkert, at vores klient har ret i sin klage og klagegrunde, og dermed skal have indrømmet sin genoptagelse med henblik på ændring af den foreliggende exitskat.

Der er dermed intet, der indikerer, at der i vores klients sag konkret skulle foreligge omstændigheder, som kan begrunde en fravigelse af de offentlige ejendomsvurderinger, og udgangspunktet må i overensstemmelse med Højesterets dom være, at det er Skattestyrelsen, der er nærmest til at bære den risiko, som følger af, at ejendomsvurderingerne har været suspenderet lovgivningsmæssigt siden 2012.

Vi skal fremhæve, at netop i denne sag er der tilmed ved Vurderingsstyrelsens gennemgang sikkerhed for, at de offentlige ejendomsvurderinger var korrekte. Dette bevisgrundlag har myndighederne under Told- og Skatteforvaltningen selv skabt, og de foreliggende vurderinger, som forelå på tidspunktet for vores klients fraflytning til udlandet, skulle have været anvendt til fastsættelse af værdien af de unoterede anparter i moderselskabet/holdingselskabet, som er 100% ejet af vores klient A." 

Supplerende bemærkninger af 31. marts 2022
Repræsentanten har anført følgende:

[…]

Repræsentantens bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling
Repræsentanten har anført følgende:

"Bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og indstilling - j.nr. 19-0063098

På vegne af vores klient A, cpr.nr. […] fremsender vi hermed vores bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og indstilling til afgørelse i sagen med j.nr. 19-0063098.

Vi kan ikke tiltræde Skatteankestyrelsens indstilling og fastholder vores anmodning om retsmøde, jf. skatteforvaltningslovens § 44. 

Relevant praksis

Skatteankestyrelsen indleder begrundelsen med blandt andet at henvise til Højesteretsdommen offentliggjort ved SKM2018.41.HR og henviser helt kort til, at det følger af denne dom, at TSS-cirkulære 2000-09 alene er vejledende og derfor kan fraviges i visse tilfælde.

Skatteankestyrelsen undlader dermed at henvise til, at det også fremgår af denne Højesteretsdom:

·         At værdiansættelsen ikke kan foretages på baggrund af en handelsværdi, som ligger knap 1 år tidligere end fraflytningen, og
·         At dommen vedrørte en helt anden type virksomhed, nemlig en virksomhed med en ikke ubetydelig goodwill, hvilket står fuldstændig i modsætning til, hvad der er gældende for et ejendomsselskab.
·         At dommen vedrører en "IT virksomhed" med masser af "opbyggede rettigheder", som ikke kunne ses i balancen, da de var udgiftsført osv.

Dommen har ingen som helst præjudikats-værdi for nærværende sag.

Denne sag angår rendyrket fast ejendomsaktivitet ved udlejning til beboelse og lidt udlejning til erhverv. Alle ejendomme indgår notorisk i balancetallene og dermed i regnskaberne, og der er således ingen ikke-bogførte aktiver.

Det ligger helt fast gennem rigtig mange års domstolspraksis på skatteområdet, at fast ejendom/udlejningsaktivitet ad fast ejendom ikke er forbundet med goodwill. Man kan kun foretage en ren afkastbaseret værdiansættelse af leje potentialet, og det er ikke "kundekreds".

Det er retssikkerhedsmæssigt betænkeligt, når Skatteankestyrelsen kommer med sådanne argumenter og med henvisning til en rendyrket goodwill-dom. Det er således "grebet ud af luften" - uden at det individuelt passer til den konkret foreliggende sag og dennes individuelle sagsforhold.

I ejendomsselskaber som er rene udlejningsvirksomheder ad fast ejendom, da er der ikke en "kundekreds" og derfor ikke en goodwill i form af kundekreds. Det skattemæssige goodwill-begreb rummer kun "kundekreds som del af goodwillbegrebet".

Se klassisk om praksis for, at ejendomsselskaber ikke har goodwill, og at ejendomme ikke skal indgå i "forrentningen ad driftsmæssig goodwill for blandede selskaber", jf. SKM2003.168.LR.

Se også Den Juridiske Vejledning afsnit C.C.6: 

"Landsskatteretten udtalte, at der ikke i forbindelse med afståelsen af en erhvervsandelslejlighed var afstået en kundekreds med videre. Sælgers tab var derfor ikke tab på goodwill. Se SKM2002.86.LSR."

Højesteret har også klart sagt, at der skal være en kundekreds, og at skattemæssig goodwill knytter sig til kundekreds, jf. SKM2005.274.HR.

Dette fremgår også af den juridiske vejledning afsnit 2022 C.C.6. med meget lang tids praksis bag sig. 

"Vestre Landsret har udtalt, at goodwill i skattemæssig henseende siden 1939 har været knyttet til afståelse af kundekreds, forretningsforbindelser eller lignende. Se TfS 1992, 431 VLR og kommenteret i TJS 1992, 537 DEP."

Skattestyrelsen henviser endvidere til, at Højesterets kendelse af 26. april 2021 ikke kan føre til, at anparterne i selskabet nedsættes til negativ værdi. Dette begrundes dog tilmed slet ikke, og Skatteankestyrelsen tager dermed heller ikke konkret stilling til betydningen af, at Højesteret netop traf en meget klar afgørelse om, at de offentlige ejendomsvurderinger skulle anvendes, blandt andet med henvisning til at det offentlige må bære risikoen for de offentlige vurderinger er for lave.

Denne konklusion stemmer i øvrigt også med Landsskatterettens tidligere konklusion i afgørelsen SKM2018.551.LSR, hvorefter suspensionen af den offentliggjorte ejendomsvurdering ikke skal komme borgerne til skade.

Her i denne sag er der to forhold:

1.       Skattestyrelsen starter en kontrolsag- med det ved mails (aktindsigt viser dette) erklærede formål at finde merværdier.

2.       På samme tid anmoder skatteyder om genoptagelse (ordinært), og dette er i øvrigt også del af den påklagede afgørelse og påstanden, fordi der i den påklagede afgørelse nægtes ændringer via genoptagelsesanmodningen.

Da forløbet kører hhv. kontrolsag og genoptagelsesanmodning, da beslutter Skattestyrelsen, at man vil lade Vurderingsstyrelsen gennemgå hele ejendomsporteføljen, og dermed lader man Vurderingsstyrelsen arbejde, da de fagligt har kendskab til værdiansættelserne. Denne del af løsningen bliver tilmed oplysningsgrundlaget for skatteyders genoptagelsesbegæring.

Dette forhold er slet ikke belyst ordentligt af Skatteankestyrelsen. Borgeren har netop i denne situation et retskrav på, at Vurderingsstyrelsen gør sit arbejde færdigt. Vurderingsstyrelsen laver et kæmpe arbejde og kommer frem til, at borgeren/skatteyder meget sandsynligt skal have medhold, og derfor stopper Skattestyrelsen arbejdet og behandler derfor ikke genoptagelsesanmodningen korrekt.

Samtidig tilsidesætter man objektivitetskravet i sagsbehandlingen - også i egen kontrolsag. 

Betydning af handel 8 måneder tidligere

Skatteankestyrelsen lægger i begrundelsen i indstillingen afgørende vægt på, at der 8 måneder forud for fraflytningen blev foretaget et minoritetssalg af 5 % af anparterne i H2 ApS.

Dette er dog fuldstændig uden, at der samtidig tages stilling til betydningen af de konkrete omstændigheder, der forelå i forbindelse med overdragelsen, nemlig at:

·         Salget skete 8 måneder tidligere med udgangspunkt i senest aflagte regnskab pr. 30. juni 2014 (mere end 1,5 år tidligere)
·         Salget skete under betingelse af:

-    At køber ikke kunne opstarte ejendomsprojekter i andet regi

-    Købers fortsatte ansættelse - ved evt. ansættelsesophør væsentlige tilbagekøbsbetingelser

·         Overdragelsesaftalen indeholdt en køberet til yderligere 5 % af aktierne
·         Handlen skete med 100 % sælgerfinansiering, og at køber havde meget ringe betalingsevne - dermed lav kursværdi, og at udbyttepolitikken jo styres af majoritetsaktionæren.

Det er på den baggrund efter vores opfattelse helt åbenlyst, at dette salg ikke er anvendeligt, som grundlag for værdiansættelsen i forbindelse med fraflytningen, jf. også SKM2018.41.HR nævnt ovenfor vedrørende det tidsmæssige aspekt. 

Resultatet af vurderingsstyrelsens arbejde - dem egentlige udtalelse

Skatteankestyrelsen henviser i begrundelsen i indstillingen til, at Vurderingsstyrelsen har vurderet en række ejendomme og har udarbejdet sagsnotater men ikke egentlige udtalelser.

Det er en meget overfladisk beskrivelse - og dækker ikke over realiteten.
R1 skal derfor præcisere, at der er tale om vurdering af langt størstedelen af ejendommene, herunder de to suverænt største samling ejendomme i hhv. X og Z.

For det andet er vi helt uforstående overfor Skatteankestyrelsens påstand om, at der ikke er tale om "egentlige udtalelser".

R1 skal henvise til, at den egentlige sagsbehandling i Vurderingsstyrelsen, hvor R1 og selskabernes direktør var til stede til et "kick off-møde", hvor alle de interne oplysninger, interne regnskaber, lejekontrakter mv. skulle drøftes og fremlægges. Derefter gik Vurderingsstyrelsen i gang med massive besigtigelser.

Det fremstår meget uklart, hvad Skatteankestyrelsen mener der karakteriserer en egentlig udtalelse, og det virker umiddelbart som om, at det i sig selv er overskriften "sagsnotat", der får Skatteankestyrelsen til at påstå, at der ikke er tale om et dokument, der kan karakteriseres som en udtalelse.

Det duer ganske enkelt ikke, at Skatteankestyrelsen ikke kan beskrive de faktiske sagsskridt og den undersøgelse, som Vurderingsstyrelsen blev pålagt at udføre, og det som de rent faktisk gennemgik.

Faktum er, at Vurderingsstyrelsens sagsnotater, jf. eksempelvis bilag 27 til klageskrivelsen er direkte forvaltningsmæssige undersøgelser og konklusioner, jf. udtalelserne om faktumindsamlingen og kvalifikationen af dette, jf. således:

·         Som underoverskrift til overskriften "sagsnotater" bærer overskriften "Udtalelse vedrørende handelsværdi pr. 15.02.2016",
·         Indeholder detaljerede oplysninger som grundlag for vurderingerne, herunder billeder
·         I pkt. 3 angiver konklusion og begrundelse
·         Angiver en konklusion, der er formuleret som følger: "Det er derfor Vurderingsstyrelsens opfattelse, at handelsprisen pr. 15. februar 2016 er på ... "

Det er derfor uden betydning, om Vurderingsstyrelsen har valgt at angive, at der ikke er foretaget en udtalelse, fordi Skattestyrelsen alligevel ikke ønskede at modtage en sådan udtalelse, når alle relevante oplysninger, som en sådan udtalelse kunne indeholde, allerede fremgår af sagsnotatet og ikke mindst det indsamlede sagsmateriale og faktumoplysningen.

Det er derfor utvivlsomt heller ikke korrekt, når Skatteankestyrelsen påstår, at der ikke er foretaget en egentlig udtalelse. Det fremgår direkte, at der er tale om udtalelser, og udtalelserne indeholder nogle meget klare konklusioner, som er foretaget på baggrund af et meget detaljeret oplysningsgrundlag.

Vi må bede Skatteankestyrelsen sikre en direkte indhentelse af samtlige akter i Vurderingsstyrelsens sagsbehandling og i Vurderingsstyrelsens sagsjournaler. Det må følge af officialmaksimen, at dette kommer frem. Vi afventer at høre fra Skatteankestyrelsen. 

Sagstilskæring og krav på at vurderinger lægges til grund

Vi kan ikke tiltræde Skatteankestyrelsens indstilling, hvorefter der ikke er sket ulovlig sagstilskæring, alene fordi Skatteankestyrelsen finder, at der er taget materielt stilling til værdien af anparterne.

Man kan ikke blot ignorere det faktum, at der er foretaget en massiv og grundig sagsoplysning, men at Skattestyrelsen alligevel har valgt at se helt bort fra en stor del af denne sagsoplysninger, fordi resultatet af Vurderingsstyrelsens vurderinger ikke var, som Skattestyrelsen havde ønsket.

Det kan aldrig være afgørende, at Skattestyrelsen foretager en materiel skatteretlig vurdering, hvis størstedelen af det relevante retsfaktum forud for denne vurdering er skåret væk.

Det er ikke Skattemyndighedernes opgave at opkræve højest mulige skatter. Det er derimod Skattemyndighedernes opgave at opkræve de mest muligt korrekt fastsatte skatter.

Det følger i øvrigt af officialprincippet, at Skattestyrelsen skal undersøge en sag, så langt som det er nødvendigt for at træffe den materielt rigtige afgørelse. De kan derfor aldrig afbryde sagsoplysninger, fordi de oplysninger, der kommer frem, ikke stemmer med det resultat, som Skattestyrelsen allerede på forhånd ønskede at komme frem til.

Officialprincippet er en dommerskabt retsgrundsætning i dansk forvaltningsret med en retskildeværdi på lovs plan, jf. jf. Skatte- og afgiftsproces, Hans Henrik Bonde Eriksen, Susanne Dahl og Poul Bostrup, 3. udgave 2010, S. 311.

Princippet fremgår endvidere af vejledning om forvaltningsloven nr. 11740 af 4. december 1986, pkt. 199, der lyder som følger: 

[…]

Følgende fremgår ligeledes af Folketingets Ombudsmands overblik #8 vedrørende Officialmaksimen pkt. 4. 

[…] 

Repræsentantens bemærkninger af 30. august 2022
Repræsentanten har anført følgende:

"Bemærkninger til Skatteankestyrelsens skrivelse af 19. august 2022 - j.nr. 19-0063098

På vegne af vores klient A, cpr.nr. […], skal vi hermed besvare Skatteankestyrelsens skrivelse af 19. august 2022 i sagen med j.nr. 19-0063098.

Det fremgår af Skattestyrelsens skrivelse, at der ikke vil blive udsendt en ny sagsfremstilling. Det fremgår ikke direkte, om der heller ikke vil blive udarbejdet en ny sagsfremstilling, eller om denne blot ikke vil blive fremsendt.

Vi antager dog som udgangspunkt, at brevet må forstås således, at Skatteankestyrelsen ikke anerkender, at sagsfremstillingen er mangelfuld og derfor ikke er indstillet på at tilrettet denne i væsentlig grad eller at udarbejde en helt ny sagsfremstilling.

Dette er meget uheldigt, idet Skatteankestyrelsens opgave netop er at foretage sagsoplysning, så Landsskatteretten har tilstrækkeligt grundlag til at kunne træffe en afgørelse. Det er derfor svært at gennemføre et retsmøde med den sagsoplysning, der er foretaget på nuværende tidspunkt, idet en beskrivelse af Vurderingsstyrelsens sagsbehandling slet ikke fremgår, på trods af, at dette er et af de allermest væsentlige forhold at få belyst i sagen.

I vores bemærkninger til sagsfremstillingen opfordrede vi ikke alene til en ændring af sagsfremstillingen men opfordrede også til, at Skatteankestyrelsen foretager høring af Vurderingsstyrelsen og indhenter samtlige relevante akter fra Vurderingsstyrelsen.

Denne del af opfordringen besvares ikke ved Skatteankestyrelsens skrivelse af 19. august 2022. Vi skal dermed anmode om, at Skatteankestyrelsen tager stilling til denne opfordring. Vi ønsker i øvrigt at blive orienteret om forløbet, såfremt en sådan høring bliver iværksat."

Repræsentantens bemærkninger af 19. september 2022
Repræsentanten har anført følgende:

[…]

Skattestyrelsens udtalelse i forbindelse med retsmøde
Skattestyrelsen har udtalt følgende:

"(…)

Faktiske oplysninger
Klageren fraflyttede Danmark 15. februar 2016, hvor han tog ophold i Land Y1. På fraflytningstidspunktet ejede han 100 % af anparterne i selskabet H1 ApS.

Selskabet havde pr. 30. juni 2015 en egenkapital på 213.102.603 kr., og havde pr. 30. juni 2016 en egenkapital på 219.695.441 kr. Der er desuden udarbejdet en mellembalance pr. 15. februar 2016, som viser en egenkapital på 171.109.456 kr. Af mellembalancen fremgår kapitalandele i tilknyttede virksomheder med 163.550.024 kr. og kapitalandele i associerede virksomheder med 349.151 kr.

På fraflytningstidspunktet ejede selskabet 95 % af H2 ApS, samt 25 % i H3 I/S og 37,5 % i H4 GmbH & Co. KG.

I forbindelse med fraflytningen har klageren selvangivet en gevinst på unoterede aktier på 95.305.872 kr. vedrørende selskabet. Det er i forbindelse hermed oplyst at anparterne er værdiansat på baggrund af et salg af 5 % af anparterne i H2 ApS til 5.000.000 kr. den 1. juli 2015. 

Skattestyrelsens begrundelse
Det fremgår af aktieavancelovens § 38, stk. 1, at aktierne anses for realiseret, hvis den danske skattepligt ophører af anden grund den skattepligtiges død.

Det fremgår endvidere af aktieavancelovens § 38, stk. 4, at ved opgørelse af gevinst og tab på aktier i forbindelse med at skattepligten til Danmark ophører, anses aktierne for afstået til aktiernes handelsværdi på det tidspunkt, hvor skattepligten ophører.

Det fremgår af cirkulære nr. 45 af 28. marts 2000, at værdien af unoterede aktier og anparter fastsættes til handelsværdien. Kendes handelsværdien ikke, fx fordi aktierne ikke har været omsat, eller de stedfundne omstændigheder ikke kan anses som egnet som grundlag for skønnet over handelsværdien, kan vurderingen fortages med udgangspunkt i cirkulærets vejledende hjælperegel.

Af cirkulæret fremgår bl.a.: 

"2. Hjælpereglen
Udgangspunktet er, at aktiernes værdi beregnes som summen af værdierne af de enkelte aktivposter i selskabet minus de respektive gældsposter i selskabet. Den således opgjorte værdi tillægges værdien af goodwill. Der anvendes således et substansprincip. 

Opgørelsen foretages på grundlag af selskabets indre værdi ifølge seneste aflagte årsregnskab, idet følgende regnskabsmæssige poster korrigeres således: 

Fast ejendom
- Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Eventuelle ombygningsudgifter tillægges dog, såfremt disse udgifter ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen. Udenlandske ejendomme medtages til den bogførte værdi. 

[…]

3. Fravigelse af hjælpereglen
Det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af de overdragne aktier."

Det fremgår af Højesterets dom af 20. december 2017, offentliggjort som SKM2018.41.HR, at skattemyndighederne kan se bort fra hjælpereglerne i f.eks. ovennævnte cirkulære, hvis hjælpereglerne under de givne omstændigheder fører til en værdi, som er markant lavere end handelsværdien på fraflytningstidspunktet.

Ifølge selskabets mellemregning pr. 15. februar 2016 udgjorde selskabets egenkapital 171.109.456 kr. Den væsentligste værdi i selskabet var en beholdning af anparter i H2 ApS. H1 ApS solgte med virkning fra 1. juli 2015 5% af anparterne i H2 ApS for 5 mio. kr. svarende til en værdi for H2 ApS på 100 mio. kr., hvilken er den værdi, der er lagt til grund ved selvangivelsen.

Eftersom anparterne blev solgt til langt under den bogførte egenkapital, valgte Skattestyrelsen at efterprøve værdiansættelsen. På denne baggrund anmodede Skattestyrelsen Vurderingsstyrelsen om at estimere den værdi, der var anvendt. Før alle ejendomme var vurderet, fandt vi ingen indikationer på, at H1 ApS var opgjort til en værdi lavere end handelsværdien. Skattestyrelsen fandt som følge heraf, at det beløb der var selvangivet på baggrund salget den 1. juli 2015, gav et retvisende resultat, hvorfor det vurderedes, at Skattestyrelsen ikke havde brug for yderligere oplysninger fra Vurderingsstyrelsen.

Skattestyrelsen gør opmærksom på, at hjælpereglen i cirkulæret alene finder anvendelse, hvis aktierne ikke har været omsat, eller de stedfundne omstændigheder ikke kan anses som egnet som grundlag for skønnet over handelsværdien.

Eftersom det foreligger et salg af anparter H2 ApS fra 1. juli 2015 samt at hjælpereglerne under de givne omstændigheder ville føre til en værdi, som er markant lavere end handelsværdien på fraflytningstidspunktet, er Skattestyrelsen ikke bunden til at lægge hjælpereglerne til grund for vurderingen, jfr. SKM2018.41.HR.

Skattestyrelsen finder, at der ikke er foretaget en ulovlig sagstilskæring, eftersom det er foretaget en skatteretlig vurdering af sagens konkrete forhold. Skattestyrelsen finder at vi var ikke nødt til at indhente flere oplysninger fra Vurderingsstyrelsen eller at lægge oplysningerne fra vurderingsstyrelsen til grund for afgørelsen, eftersom der forelå et salg af anparter H2 ApS, der kunne danne grundlag for en retvisende vurdering af anparternes værdi på fraflytningstidspunktet.

Skattestyrelsen tiltræder Skatteankestyrelsens indstilling om stadfæstelse."

Repræsentantens bemærkninger af 8. november 2022

Repræsentanten har anført følgende:

[…] 

Bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse
Skattestyrelsens udtalelse giver ikke anledning til mange bemærkninger, idet den ikke indeholder noget nyt. 

Anvendelsen af SKM2018.41.HR
Vi skal dog knytte en kommentar til den gentagne anvendelse af SKM2018.41.HR, der af skattemyndighederne bredt anvendes til at fravige cirkulærerne i langt højere omfang, end dommen kan bære. Derfor finder vi det relevant at knytte en kommentar til dommen og dens anvendelse.

Vi må bede om, at Skatteankestyrelsens sagsbehandler gør sig bekendt med dommens faktiske forhold.

Præmisserne opsummeres som følger i sagens uddrag:

"Højesteret fandt endvidere, at S med rette havde set bort fra cirkulærerne og i stedet ansat anparternes værdi efter et skøn, da værdiansættelse efter de nævnte cirkulærer førte til en værdi, som var markant lavere end anparternes handelsværdi på fraflytningstidspunktet."

Det er denne opsummerende gengivelse af dommens præmisser, som Skattestyrelsen henviser til og som anvendes også i vores klients sag som argument for at fravige værdiansættelse efter cirkulæret.

Vi må imidlertid fastholde, at en opsummerende gengivelse ikke er en retskilde. Dommens præmisser uden redigering er retskilden, og disse præmisser skal endvidere meget snævert forstås i sammenhæng med sagens faktiske oplysninger. Dansk retstradition er derved væsensforskellig fra angelsaksisk ret, hvor domspræmisser typisk løftes op til principielle og overordnede retningslinjer.

Dommens præmisser er sålydende:

[…]

De faktiske forhold i SKM2018.41.HR var som følger:

·         Koncernen udviklede, producerede og solgte industrielle maskiner til industrielle formål.
·         For årene 2006-2010 havde koncernen et bruttoresultat på mellem 73,1 og 93,6 mio DKK pr. år.
·         Der var betydelige ikke bogførte immaterielle aktiver i koncernen -værdi af know-how, patenter, distributionsnet, leverandøraftaler, kundekreds osv. -dvs. aktiver, der ikke umiddelbart aflejrer sig i regnskabet, men som udgør den merværdi udover selskabets aktiver, som en køber vil betale for.
·         Værdiansættelse af denne type virksomheder og de ikke bogførte værdier kunne ske ved

-    Undersøgelse i Bloomberg Professional for derigennem at udlede en enterprise value.
-    Pengestrømsanalyse med diskontering og WACC baseret på diskonteringsfaktorer for sammenlignelige børsnoterede virksomheder.

De faktiske forhold for vores klient og hans 95% ejerandel af H2 er som følger:
·         Koncernen udlejer lejligheder til boligformål.
·         Der er ingen goodwill eller andre ikke bogførte værdier i koncernen. Koncernens værdi er således værdien af koncernens ejendomme, under hensyntagen til værdien af lejeindtægterne, samt andre bogførte aktiver såsom kontantbeholdninger, tilgodehavender osv. De offentlige vurderinger og Vurderingsstyrelsens kontrol af vurderingerne værdiansætter netop ejendommene med inddragelse af deres indtjeningspotentiale.

Handelsværdien af H2 er derfor værdien af ejendomme (og de øvrige bogførte aktiver), minus gælden.

Der er ikke skjulte aktiver (dvs. ikke-bogførte aktiver), der kræver, at der anvendes værdiansættelsesværktøjer for at udlede koncernens reelle værdi. Derfor har SKM2018.41.HR ingen konkret præjudikatsværdi for vores klients sag.

Skattestyrelsen og Skatteankestyrelsen mangler at oplyse, hvilke værdier man mener, der findes i koncernen, som der ikke er medtaget i regnskabet.

De senest kendte offentlige ejendomsvurderinger er efterprøvet af Vurderingsstyrelsen og Vurderingsstyrelsen kommer frem til, at ejendommene er vurderet korrekt.

Og så er vi sådan set tilbage til uddraget af SKM2018.41.HR:

"Højesteret fandt endvidere, at S med rette havde set bort fra cirkulærerne og i stedet ansat anparternes værdi efter et skøn, da værdiansættelse efter de nævnte cirkulærer førte til en værdi, som var markant lavere end anparternes handelsværdi på fraflytningstidspunktet."

Handelsværdien af H2 består (stort set) udelukkende af værdien af koncernens ejendomme. Der er ikke yderligere (væsentlige) værdier.

Skattemyndighederne kunne i SKM2018.41.HR vise, at der konkret var yderligere værdier (jf. oplistningen ovenfor), og dette er således nøglen til at forstå Højesterets dom. Hvis der er værdier, der ikke fremgår af regnskabet, skal de naturligvis med i værdiansættelsen, og hvis cirkulærerne ikke medtager disse, så er cirkulærerne i sagens natur ikke retvisende.

Skattemyndighederne har ikke i relation til værdiansættelsen af H2 anvist de yderligere værdier, der skulle begrunde en fravigelse af anvendelsen af TSS cirkulære 2000-9.

Derfor er det forkert at anvende SKM2018.41.HR som relevant praksis i nærværende sag."

Repræsentantens brev til Skatteankestyrelsens direktør
Repræsentanten har anført følgende i brev til Skatteankestyrelsens direktør:

[…]

Repræsentantens bemærkninger af 13. december 2022
Repræsentanten har anført følgende:

[…]

Retsmøde
Repræsentanten gennemgik sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg og det materiale, der blev udleveret på retsmøde. Det blev anført, at den principale påstand går på, at det er de offentlige ejendomsvurderinger, der skal lægges til grund ved værdiansættelse af klagerens anparter. Den subsidiære og mere subsidiære påstand er, at det arbejde Vurderingsstyrelsen allerede har udført skal danne grundlag for værdiansættelsen, da dette indikerer en lavere værdi end den værdi, klageren har indberettet på baggrund af. Den mest subsidiære påstand går på, at det arbejde Vurderingsstyrelsen blev anmodet om at udføre skal færdiggøres, så det kan danne grundlag for klagerens exitbeskatning, idet Vurderingsstyrelsens indledende arbejde indikerer, at den bogførte værdi af ejendommene var for høj.

Repræsentanten gennemgik herefter sagsforløbet ved Skattestyrelsen og understregede, at det var Skattestyrelsen selv, der havde anmodet Vurderingsstyrelsen om at fastsætte markedsværdien for selskabets ejendomme, og at dette arbejde ikke bare kan stoppes, fordi Vurderingsstyrelsens arbejde ser ud til at medføre en nedsættelse af værdien af selskabets ejendomme. Dette er i strid med grundlovens § 43 og Skattestyrelsens udarbejdede regler for sagstilskæring.

Det blev fremhævet, at det er den part, der påstår at den offentlige ejendomsvurdering er forkert, der skal løfte denne bevisbyrde, og det er repræsentantens påstand, at Skattestyrelsen ikke har løftet denne bevisbyrde, hvorfor det er de offentlige ejendomsvurderinger, der skal lægges til grund ved opgørelse af klagerens avance ved salg i forbindelse med exitbeskatning.

Direktør B gennemgik fremlagt skema i forhold til opgørelse af de subsidiære påstande.

Klageren fremhævede afslutningsvis, at han af daværende SKAT havde fået at vide, at hans exitbeskatning var angivet forkert, og at dette skulle rettes. Det blev aftalt, at der skulle laves en opgørelse af selskabets ejendomme, så dette kunne danne grundlag for beskatningen. Klageren anførte, at Skattestyrelsen burde lægge vægt på det arbejde, Vurderingsstyrelsen har lavet, da det var SKAT selv, der anmodede om det, og at de ikke bare kan stoppe projektet, fordi det viser et resultat, de ikke er enige i.

Skattestyrelsen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser, at afgørelsen stadfæstes. Skattestyrelsen fremhævede, at klagerens selvangivne exitbeskatning er ansat på baggrund af et konkret salg af 5 % af selskabets anparter, og at det på baggrund af Vurderingsstyrelsens arbejde blev vurderet, at den selvangivne værdi ikke var for lav, uanset at den var lavere end den bogførte værdi af selskabets ejendomme.

Landsskatterettens afgørelse
Sagen angår fastsættelsen af værdien af klagerens unoterede anparter i H1 ApS pr. 15. februar 2016, da klagerens skattepligt til Danmark ophørte ved hans flytning til Land Y1, idet denne værdi anses som hans afståelsessum for anparterne ved opgørelsen af hans avance på disse, jf. aktieavancebeskatningslovens § 38, stk. 4.

Retsgrundlaget
Gevinst og tab på aktier omfattet af aktieavancebeskatningsloven betragtes som realiseret, hvis gevinsten eller tabet vedrører en aktie, der er omfattet af dansk beskatning, og den danske beskatningsret ophører af anden grund end den skattepligtiges død. Dette fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 38, stk. 1.

Ved opgørelse af gevinst og tab på aktier i forbindelse med at skattepligten til Danmark ophører, anses aktierne for afstået til aktiernes handelsværdi på det tidspunkt, hvor skattepligten ophører. Dette følger af aktieavancebeskatningslovens § 38, stk. 4.

Ligningsrådet har i medfør af skattestyrelseslovens § 18, jf. § 13, godkendt cirkulære nr. 45 af 28. marts 2000 om værdiansættelse af aktier og anparter (TSS-cirkulære 2000-09).

Det fremgår af cirkulæret, at værdien af unoterede aktier og anparter fastsættes til handelsværdien. Kendes handelsværdien ikke, fx fordi aktierne ikke har været omsat, eller de stedfundne omstændigheder ikke kan anses som egnet som grundlag for skønnet over handelsværdien, kan vurderingen fortages med udgangspunkt i cirkulærets vejledende hjælperegel.

I henhold til cirkulærets hjælperegel skal aktiernes værdi beregnes som summen af værdierne af de enkelte aktivposter i selskabet minus de respektive gældsposter i selskabet. Den således opgjorte værdi tillægges værdien af goodwill. Der anvendes således et substansprincip. Opgørelsen foretages som udgangspunkt på baggrund af selskabets indre værdi ifølge seneste aflagte årsregnskab. Vedrørende fast ejendom erstattes den regnskabsmæssige værdi med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Eventuelle ombygningsudgifter tillægges dog, såfremt disse udgifter ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen. Udenlandske ejendomme medtages til den bogførte værdi.

Det resultat, der følger af hjælpereglens anvendelse, vil kunne fraviges i sin helhed eller for så vidt angår enkeltposter, når det må anses for relevant og væsentligt for at finde et egnet udtryk for værdien af aktierne.

Højesteret har ved dom af 20. december 2017, offentliggjort som SKM2018.41.HR, der angår værdiansættelse af anparter ved fraflytning, generelt udtalt, at de nævnte hjælperegler, herunder TSS-cirkulære 2000-09, alene er vejledende og derfor kan fraviges i visse tilfælde.

Repræsentanten har henvist til Højesterets kendelse af 26. april 2021, offentliggjort som SKM2021.267.HR, som vedrørte værdiansættelse af en udlejningsejendom og anvendelse af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret). Følgende fremgår af Højesterets kendelse:

"Højesteret har ved kendelse af 8. marts 2016 (UfR 2016.2126) fastslået, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %’s-reglen i værdiansættelsescirkulæret, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Kun hvis der foreligger særlige omstændigheder, vil Skattemyndighederne få udmeldt en sagkyndig til at vurdere handelsværdien af en udlagt ejendom.

Værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at være risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav, jf. bl.a. TfS 1984.418. Dette gælder efter Højesterets opfattelse også, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført. Det forhold, at ejendomsvurderingen er blevet videreført uændret siden 2011/2012, kan i overensstemmelse med skattemyndighedernes tilkendegivelser ikke i sig selv udgøre en særlig omstændighed, der kan begrunde fravigelse af udgangspunktet om anvendelse af 15 %’s-reglen. At en udlejningsejendom som følge af generelle prisstigninger må antages at være steget i værdi i forhold til den seneste offentlige vurdering, kan således ikke i sig selv udgøre særlige omstændigheder, der kan begrunde en udmelding af sagkyndig vurdering."

Ifølge repræsentantens beregninger vil en værdiansættelse i henhold til hjælpereglen i TSS-cirkulære 2000-9 medføre, at handelsværdien af selskabet på fraflytningstidspunktet ansættes til -308.769.987 kr.

Landsskatterettens bemærkninger
I forbindelse med klagerens ophør af skattepligt til Danmark den 15. februar 2016 selvangav klageren en avance på de omhandlede anparter på 95.305.872 kr. Avancen var beregnet ud fra en værdi af anparterne pr. 15. februar 2016 på 102.559.432 kr., der således udgjorde klagerens selvangivne afståelsessum, jf. aktieavancebeskatningsloven § 38, stk. 4.

Som udgangspunkt påhviler det klageren at godtgøre eller i hvert fald sandsynliggøre, at værdien af anparterne pr. 15. februar 2016 udgjorde et lavere beløb end det, han selvangav på 102.559.432 kr., og dermed at avancen udgør et lavere beløb end 95.305.872 kr.

Den 1. juli 2015, godt syv måneder før ophøret af klagerens skattepligt til Danmark den 15. februar 2016, solgte H1 ApS 5 % af anparterne i H1 ApS’ datterselskab H2 ApS til G1 ApS for 5 mio. kr., der svarede til en samlet værdi af H2 ApS på 100 mio. kr. G1 ApS var ejet af B, der var ansat som underdirektør i H2 ApS, men som efter det i øvrigt oplyste må anses som en i forhold til klageren og H1 ApS uafhængig 3. mand.

Pr. 15. februar 2016 udgjorde egenkapitalen i H1 ApS ifølge mellembalancen 171.109.456 kr.

Henset hertil, og da der over for det anførte ikke på andet grundlag, f.eks., i form af syn og skøn, foreligger oplysninger, der kan føre til at ansætte værdien af de omhandlede anparter pr. 15. februar 2016 til et mindre beløb end den selvangivne på 102.559.432 kr., har klageren ikke løftet sin bevisbyrde.

Klageren har for Landsskatteretten således ikke tilvejebragt et grundlag, der kan føre til en nedsættelse af den afståelsessum, som klageren har selvangivet, og dermed en nedsættelse af den selvangivne avance på anparterne.

Hjælpereglen i cirkulære 2000-9 og Vurderingsstyrelsens værdiansættelser af en del af H2 ApS’ ejendomme kan under de anførte omstændigheder ikke føre til et andet resultat.

Derfor, og da Skattestyrelsen har taget materielt stilling til værdien af anparterne i selskabet, hvorfor Skattestyrelsen ikke har foretaget en ulovlig sagstilskæring, stadfæster Landsskatteretten Skattestyrelsens afgørelse.