Spørgsmål:
- Kan Skatterådet bekræfte, at Spørger kan overdrage ejendommen E til den seneste offentlige ejendomsvurdering +/- 15 pct., når denne er korrigeret for faktiske og retlige ændringer, til en handelspris på 14.876.900 kr. uden det får gaveafgiftsmæssige konsekvenser?
- Såfremt Skatterådet ikke kan bekræfte spørgsmål 1, bedes Skatterådet oplyse, til hvilken værdi ejendommen kan overdrages til.
Svar:
- Ja
- Bortfalder
Beskrivelse af de faktiske forhold
Spørger købte ejendommen E ved skøde af 19. februar 1996.
Ejendommens seneste offentlige ejendomsvurdering fra 1. oktober 2016 udgør 17.200.000:
| Ejerboligværdi | 1.587.900 kr. |
| Grundværdi | 5.119.800 kr. |
| Ejendomsværdi | 17.200.000 kr. |
Ejendommen er i dag på 96,2933 m². Der er ikke købt eller afstået jord fra ejendommen siden den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Spørger påtænker at overdrage ejendommen til sin søn.
I perioden mellem den seneste offentlige ejendomsvurdering og den påtænkte overdragelse er der dog indtrådt faktiske ændringer på ejendommen, som ikke er afspejlet i den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Bygning 10, der er registreret som anden bygning til helårsbeboelse i BBR, nedbrændte i november 2020. Der blev ikke udbetalt erstatning for bygningen.
Den nedbrændte bygning blev genopført i 2021 for Spørgers egne midler. Udgifterne til genopførelse udgjorde 537.236 kr.
Bygningen er oprindeligt opført i 1890 og har både før og efter genopførslen et bebygget areal på i alt 94 m², ligesom bygningen er placeret det præcist samme sted på ejendommen.
Af den seneste offentlige ejendomsvurdering (omvurdering pr. 1. oktober 2016) fremgår det, at annekset er ansat til en værdi på 235.000 kr.
Nedbrændingen og den efterfølgende genopførelse af bygningen har ikke givet sig udslag i den seneste offentlige ejendomsvurdering, hvorfor vurderingen ikke afspejler de faktiske forhold på ejendommen på tidspunktet for den påtænkte overdragelse.
Brev fra Y Kommune af 24. september 2021 ang. supplerende adresse til det genopførte anneks:
I forbindelse med genopførelse af anneks på matr.nr. [Udeladt], skal der oprettes en selvstændig adresse til dette.
Adressen oprettes, så det er muligt at navigere hen til annekset for fx redningstjenester.
Adressen oprettes på grund af følgende regler i adressebekendtgørelsen, BEK nr. 271 af 13.04.2018:
- § 46, stk. 1, kommunen skal foretage de nødvendige ændringer af en adresse, hvis der opstår forhold eller kommunen bliver opmærksom på forhold, som ændrer forudsætningerne for f.eks. det vejnavn eller husnummer, jf. § 12.
- § 26. For hvert jordstykke, som er bebygget, planlagt til bebyggelse eller udstykket med henblik på bebyggelse, skal adressemyndigheden fastsætte mindst én særskilt adresse.
- § 12, st. 2, adressens vejnavn betegner den navngivende vej, som giver adgang til adressen. Er der flere muligheder, afgør kommunen under hensyntagen til vejretten og faktiske forhold hvilken vej, der skal betragtes som adgangsgivende.
- § 17, stk. 2, som angiver, at husnumre skal fastsættes i stigende rækkefølge langs vejen, idet ulige husnumre anvendes i venstre vejside og lige husnumre i højre vejside.
På denne baggrund af ændres adressen for matr.nr. [Udeladt]med virkning fra den 30. september 2021.
| Ejerlav/matr.nr. | Ejendomsnr. | Nuværende adresse | Fremtidig adresse |
| Udeladt | Udeladt | Udeladt | Udeladt |
Restejendommen for ejendomsnummer [Udeladt] bevarer adressen [Udeladt]. Restejendommen består af flg. Matrikler [Udeladt].
[…]
Spørgers opfattelse og begrundelse
Ved overdragelse af fast ejendom mellem forældre og børn skal ejendommens værdi ansættes til handelsværdien på overdragelsestidspunktet, jf. boafgiftslovens §§ 22 og 27, stk. 1.
Skattemyndighederne kan ændre værdiansættelsen, hvis de finder, at værdiansættelsen ikke svarer til handelsværdien på overdragelsestidspunktet, jf. boafgiftslovens § 27, stk. 2.
Retningslinjer for værdiansættelsen findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberetning (Værdiansættelsescirkulæret).
Hovedreglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 2 er, at fast ejendom skal værdiansættes til handelsværdien, dvs. den pris ejendommen vil kunne sælges for i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked.
Efter værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 skal en værdiansættelse af en fast ejendom, der er højst 15 pct. højere eller lavere end den seneste offentlige kontantejendomsværdi, som udgangspunkt godkendes af skattemyndighederne som den gaveafgiftspligtige værdi.
Da de nye offentlige ejendomsvurderinger endnu ikke er offentliggjorte, vil det fortsat være de +/- 15 pct., som vil være gældende for nærværende handel.
Efter værdiansættelsescirkulærets pkt. 8 skal der ved værdiansættelsen tages hensyn til faktiske og retlige ændringer ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien.
Efter værdiansættelsescirkulærets pkt. 48 er cirkulæret vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte gaveanmeldelse.
I TfS 1996, 918 som vedrører et dødsbo, fandt Landsskatteretten, at værdiansættelsescirkulærets pkt. 8 sammenholdt med pkt. 6, skal forstås således, at den sidst kendte vurdering skal korrigeres for ændringer, der er indtruffet i tidsrummet mellem denne og udlægstidspunktet.
I sagen blev en udlejningsejendom istandsat af dødsboet inden udlægstidspunktet. De af boet afholdte udgifter ansås i væsentligt omfang for forbedringsudgifter. Værdien af ejendommen på udlægstidspunktet blev fastsat til den senest kendte ejendomsværdi minus 15 pct. med tillæg af 85 pct. af de afholdte istandsættelsesudgifter.
I Landsskatterettens kendelse i SKM2005.94.LSR blev 4/5 af en landbrugsejendom overdraget fra moder til barn. Her kunne 15 pct. reglen anvendes, selvom en del af ejendommen bestående af en medarbejderbolig og en skovparcel ikke medfulgte i handelen. Ved anvendelsen af 15 pct. reglen skulle seneste vurdering, som omfattede hele ejendommen, korrigeres for konsekvenserne af, at en del af ejendommen ikke var omfattet af overdragelsen.
Samme konklusion fremgår af LSR2001.20-0007246, hvor ejendomsværdien ligeledes blev korrigeret for ændringer ved overdragelsestidspunket, hvor et areal efter seneste offentlige ejendomsvurdering var overgået fra landzone til byzone, hvilket findes at være sammenlignelig med nærværende sag.
Ad spørgsmål 1
Det er Spørgers opfattelse, at ejendommen ved overdragelse til Spørgers søn skal værdiansættes med udgangspunkt i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.
Ejendommen skal værdiansættes med udgangspunkt i den seneste offentlige ejendomsvurdering, dog korrigeret for eventuelle retlige og faktiske ændringer, jf. værdiansættelsescirkulærets punkt 6 og punkt 8.
Den offentlige ejendomsvurdering, jf. omvurderingsmeddelelse 2016, udgør 17.200.000 kr.
I perioden mellem den seneste offentlige ejendomsvurdering og det påtænkte overdragelsestidspunkt er der dog nedbrændt og genopført en bygning (bygning 10).
Selvom bygningen i den seneste BBR-meddelelse er registreret som bygning 13, og er tildelt selvstændig adresse, og således ikke længere er anført som anneks til oprindelig adresse, er der fortsat tale om den samme bygning, beliggende på samme fysiske placering og med uændret boligareal.
Ændringen i registreringen er således af administrativ karakter og indebærer ikke en materiel ændring af bygningens faktiske forhold.
Det er Spørgers opfattelse at ændringen skal anses for at være en faktisk ændring, som på det påtænkte tidspunkt for overdragelse endnu ikke har givet sig udslag i den offentlige ejendomsvurdering, hvorfor den seneste offentlige ejendomsvurdering skal korrigeres forinden overdragelsen.
Det bemærkes, at Spørger i 2016 fik opstillet en husstandsvindmølle. Vindmøllen er etableret forud for vurderingsterminen for omvurderingen pr. 1. oktober 2016.
Det forudsættes derfor, at vurderingsmyndighederne ved den seneste offentlige ejendomsvurdering har lagt til grund, at opstillingen af vindmøllen ikke har haft betydning for ejendommens værdi, herunder jordens handelsværdi.
Det følger af tidligere praksis, jf. Landsskatterettens kendelse i SKM2001.50.LSR, at der for ejendomme med vindmøller med en udnyttelsesmulighed på op til 499 kW blev ansat et tillæg på 50.000 kr., og for ejendomme med vindmøller med en udnyttelsesmulighed på 500 kW og derover blev ansat et tillæg på 100.000 kr.
Spørgers vindmølle har en effekt på 10 kW og er dermed væsentligt mindre end de vindmøller, der har været omfattet af den nævnte praksis. Det fremstår derfor som foreneligt med den hidtidige vurderingspraksis, at der ikke er fastsat en særskilt værdi for vindmøllen i den offentlige ejendomsvurdering.
Ejendomsværdien korrigeret for de faktiske og retlige ændringer kan herefter opgøres således:
| Ejendomsvurdering | 17.200.000 kr. |
| Korrektion for nedbrændt anneks | -235.000 kr. |
| Udgifter til genopførelse af anneks | 537.236 kr. |
| Korrigeret ejendomsvurdering | 17.502.236 kr. |
Ved beregningen af til hvilken værdi ejendommen kan overdrages, finder Spørger, at den offentlige ejendomsvurdering korrigeret for faktiske og retlige ændringer på 17.502.236 kr. skal lægges til grund.
I overensstemmelse med værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 kan der heraf fratrækkes 15 pct., således at ejendommen E, kan overdrages til 14.876.900 kr.
Som følge heraf er vi af den opfattelse, at spørgsmål 1 skal besvares med et "ja".
Ad spørgsmål 2
Da spørgsmål 1 er besvaret bekræftende, bortfalder spørgsmål 1.
Skattestyrelsens indstilling og begrundelse
Spørgsmål 1
Det ønskes bekræftet, at Spørger kan overdrage ejendommen E til den seneste offentlige ejendomsvurdering +/- 15 pct., når denne er korrigeret for faktiske og retlige ændringer, til en handelspris på 14.876.900 kr. uden det får gaveafgiftsmæssige konsekvenser.
Begrundelse
Spørger erhvervede ejendommen E ved skøde af 19. februar 1996.
Den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2016 udgjorde 17.200.000 kr.
Det er oplyst, at der i 2016 er opstillet en husstandsvindmølle på ejendommen. Spørger har forudsat, at det ved den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2016 er lagt til grund, at opstillingen af vindmøllen ikke har haft betydning for ejendommens værdi, herunder jordens handelsværdi.
Herudover er det oplyst, at der i november 2020 nedbrændte en bygning på ejendommen. Den nedbrændte bygning var registreret som anden bygning til helårsbeboelse. Ved den seneste offentlige vurdering pr. 1. oktober 2016 indgik den nedbrændte bygning med 235.000 kr.
Bygningen blev genopført i 2021. Genopførslen skete efter det oplyste for Spørgers egne midler, da der ikke blev udbetalt erstatning for bygningen. Det er oplyst, at udgifterne til genopførelse udgjorde 537.236 kr.
Både den nedbrændte og genopførte bygning var beliggende på matr.nr. [Udeladt], der er en del af Spørgers ejendom E. Y Kommune har ved brev af 24. september 2021 meddelt, at der skal oprettes en selvstændig adresse til det genopførte anneks, så det bliver muligt at navigere hen til annekset for f.eks. redningskøretøjer. Y Kommune oplyser, at adressen for matr.nr. [Udeladt] ændres til [Udeladt].
Efter det oplyste er der ikke foretaget en ejendomsvurdering efter branden og den efterfølgende genopførelse.
Spørger påtænker at overdrage ejendommen E til sin søn, og ønsker i den forbindelse bekræftet, at den seneste offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2016 skal korrigeres med den ændring, der følger af branden og den efterfølgende genopførelse, og herefter værdiansætte ejendommen til 14.876.900 kr., der ligger indenfor +/- 15 pct. af den korrigerede ejendomsvurdering, der er opgjort af Spørgers repræsentant.
Skattemæssig vurdering
Ved den påtænkte overdragelse vil Spørger og hans søn være omfattet af boafgiftslovens § 22, således at boafgiftslovens § 27 om værdiansættelse finder anvendelse. Efter boafgiftslovens § 27 skal overdragelsen ske til handelsværdi.
Til brug for fastsættelse af handelsværdien kan cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret) anvendes, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
Skattestyrelsen forudsætter, at der ikke foreligger særlige omstændigheder i forbindelse med den påtænkte overdragelse af ejendommen E. Skattestyrelsen forudsætter endvidere, at opførslen af husstandsvindmøllen i 2016 er indarbejdet i den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2016.
For så vidt angår oprettelsen af en særskilt adresse til det genopførte anneks, forstår Skattestyrelsen meddelelsen fra Y Kommune således, at der ikke er tale om en udmatrikulering. Oprettelsen af den særskilte adresse medfører således ikke, at Spørgers ejendom bliver delt i to selvstændige ejendomme. Matr.nr. [Udeladt] forbliver således en del af Spørgers ejendom E.
Efter værdiansættelsescirkulærets pkt. 2, ansættes aktiver, der omfattes af afgiftsberegningen, normalt til deres handelsværdi på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Efter værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, vil en værdi, der højest er 15 pct. højere eller lavere end den seneste offentlige vurdering, kunne lægges til ved afgiftsberegningen. Det fremgår af værdiansættelsescirkulærets pkt. 8, at der ved efterprøvelsen må tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der er indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i ejendomsvurderingen.
I SKM2005.94.LSR fandt Landsskatteretten, at den seneste offentlige vurdering skulle korrigeres for faktiske og retlige ændringer, der var indtrådt på ejendommen siden den seneste offentlige vurdering. Sagen handlede om gaveoverdragelse af en ideel andel af landbrugsejendom. Forud for overdragelsen af den ideelle andel var der igangsat udstykning af en medarbejderbolig og en lille skovparcel. Den seneste offentlige vurdering var foretaget den samlede landbrugsejendom inkl. skovparcel og medarbejderbolig. Landsskatteretten fandt, at udstykningen af medarbejderboligen og skovparcellen var en faktisk og retlig ændring af landbrugsejendommen, der endnu ikke havde givet sig udslag i den offentlige ejendomsvurdering, og at der som følge heraf skulle ske korrektion af den seneste offentlige ejendomsvurdering
Landsskatteretten tog i TfS 1996, 918 stilling til spørgsmålet om værdiansættelse af en ejendom, der var undergået ændringer, der er omfattet af værdiansættelsescirkulærets pkt. 8.
I sagen var der tale om udlodning af en udlejningsejendom fra et dødsbo. Ejendommen var ved den seneste offentlige vurdering vurderet til 520.000 kr., og ejendommen var ved udlodningen fra dødsboet værdiansat til 468.000 kr., svarende til den offentlige vurdering med fradrag af 15 pct. Boet havde istandsat ejendommen for 285.000 kr. forud for udlodningen.
Landsskatteretten fandt, at de afholdte istandsættelsesudgifter i væsentligt omfang havde været udgifter til ombygning og forbedring af ejendommens 1. og 2. sal, samt at de foretagne arbejder havde forbedret ejendommen som udlejningsobjekt.
Landsskatteretten anfører, at cirkulærets pkt. 8 sammenholdt med pkt. 6 naturligt forstås således, at den sidst kendte vurdering skulle korrigeres for ændringer, der var indtruffet i tidsrummet mellem denne og udlægstidspunktet.
Landsskatteretten fandt herefter, at ejendommens værdi skønsmæssigt var forhøjet med 85 pct. af istandsættelsesudgifterne. Ejendommens værdi på udlodningstidspunktet kunne herefter opgøres til ejendomsværdien med fradrag af 15 pct. og tillagt 85 pct. af istandsættelsesudgifterne.
Skattestyrelsen forstår Landsskatterettens afgørelser således, at der ved overdragelse af en ejendom, hvor der er indtruffet faktiske og retlige ændringer, der endnu ikke har givet udslag i ejendomsværdien, jf. værdiansættelsescirkulærets pkt. 8, skal tages udgangspunkt i den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Tilsvarende fandt Skatterådet i SKM2025.564.SR, at den seneste offentlige ejendomsvurdering skulle korrigeres med de faktiske og retlige ændringer, der var indtruffet siden den seneste offentlige vurdering. Sagen omhandlede en landbrugsejendom, hvor en del af jordarealet var omfattet af en lokalplansændring, der fremadrettet gav mulighed for at anvende dette jordareal til opstilling af solceller. Skatterådet fandt, at den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2015 skulle korrigeres samt at værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, hvorefter værdiansættelse til +/- 15 pct., kunne finde anvendelse på den derved fremkomne værdi.
I nærværende sag er der på ejendommen E nedbrændt en bygning i november 2020. Bygningen er efterfølgende er genopført i 2021. Såvel brand som genopførelse er sket siden den seneste offentlige ejendomsvurdering fra 2016.
Det er Skattestyrelsens opfattelse, at såvel branden og den efterfølgende genopførelse er faktiske og retlige ændringer, der endnu ikke har givet sig udslag i den offentlige ejendomsvurdering, og der skal derfor ske en korrektion af den seneste offentlige vurdering fra 2016, jf. værdiansættelsescirkulærets pkt. 8.
I nærværende sag skal den seneste offentlige ejendomsvurdering fra 2016 for Ejendommen E korrigeres ved, at den offentlige ejendomsvurdering først reduceres med den værdi, som det nedbrændte anneks indgik med i den offentlige ejendomsvurdering. Herefter tillægges de afholdte udgifter til genopførelse. Værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, hvorefter værdiansættelse til +/- 15 pct. kan finde anvendelse på den derved fremkomne værdi.
Ejendommens værdi ved overdragelsen kan ved anvendelsen af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 og pkt. 8 opgøres således:
| Ejendomsvurdering | 17.200.000 kr. |
| Korrektion for nedbrændt anneks | -235.000 kr. |
| Udgifter til genopførelse af anneks | 537.236 kr. |
| Korrigeret ejendomsvurdering | 17.502.236 kr. |
Den korrigerede ejendomsvurdering, der skal lægges til grund ved anvendelsen af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, udgør således 17.502.236 kr.
Da den påtænkte overdragelsessum på 14.876.900 kr. ligger inden for +/- 15 pct. af den korrigerede ejendomsværdi, kan det bekræftes, at ejendommen kan overdrages til Spørgers søn til en samlet overdragelsessum på 14.876.900 kr.
Indstilling
Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja".
Spørgsmål 2
Såfremt Skatterådet ikke kan bekræfte spørgsmål 1, bedes Skatterådet oplyse, til hvilken værdi ejendommen kan overdrages til.
Begrundelse
Hvis der ikke er besvaret bekræftende til spørgsmål 1, ønsker Spørger ønsker oplyst til hvilken værdi Spørger ejendommen kan overdrages.
Da Skattestyrelsen har indstillet, at spørgsmål 1 besvares bekræftende, bortfalder spørgsmål 2.
Indstilling
Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 2 besvares med "Bortfalder".
Skatterådets afgørelse og begrundelse
Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.
Lovgrundlag, forarbejder og praksis
Spørgsmål 1
Lovgrundlag
Boafgiftslovens § 22
En person kan afgiftsfrit give gaver, hvis samlede værdi inden for et kalenderår ikke overstiger et grundbeløb på 58.700 kr. (2010-niveau) til
a) afkom, stedbørn og deres afkom samt børn, som gavegiver efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4, har afgivet erklæring om medmoderskab til, og disse børns afkom,
b) afdødt barns eller stedbarns længstlevende ægtefælle,
c) forældre og en mand, som har afgivet erklæring om medmoderskab til gavegiver efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4,
d) personer, der har haft fælles bopæl med gavegiver i de sidste 2 år før modtagelsen af gaven, og personer, der tidligere har haft fælles bopæl med gavegiver i en sammenhængende periode på mindst 2 år, når den fælles bopæl alene er ophørt på grund af institutionsanbringelse, herunder i en ældrebolig,
e) plejebørn, der har haft bopæl hos gavegiver i en sammenhængende periode på mindst 5 år, når opholdet er begyndt, inden plejebarnet fyldte 15 år, og højst en af plejebarnets forældre har haft bopæl hos gavegiver sammen med plejebarnet, og
f) stedforældre, bedsteforældre og forældre til en mand, som har afgivet erklæring om medmoderskab til gavegiver efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4.
Stk. 2. En person kan afgiftsfrit give barns eller stedbarns ægtefælle gaver, hvis samlede værdi inden for et kalenderår ikke overstiger et grundbeløb på 20.500 kr. (2010-niveau).
Stk. 3. Gaver mellem ægtefæller, der ikke er fraseparerede, er afgiftsfri, jf. dog § 24, stk. 3.
Stk. 4. Grundbeløbene i stk. 1 og 2 reguleres efter personskattelovens § 20.
Stk. 5. Gaver fra en regent eller dennes ægtefælle til tronfølgeren eller dennes ægtefælle er undtaget fra gaveafgiftspligten. 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse for gaver fra en tidligere regent eller dennes ægtefælle til regenten, dennes ægtefælle, tronfølgeren eller dennes ægtefælle.
Boafgiftslovens § 27
En gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager. Uanset 1. pkt. kan parterne vælge at fastsætte gavens værdi efter § 12 a for aktier og virksomheder, der opfylder betingelserne for nedsat afgift i § 23 a, stk. 1-3.
Stk. 2. Finder told- og skatteforvaltningen, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien eller en værdi opgjort efter § 12 a på tidspunktet for gavens modtagelse, kan den ændre værdiansættelsen inden 6 måneder efter anmeldelsens modtagelse. Har told- og skatteforvaltningen ikke de oplysninger, der er nødvendige for at tage stilling til værdiansættelsen, suspenderes fristen i den periode, der forløber, fra told- og skatteforvaltningen anmoder om disse oplysninger, og indtil oplysningerne modtages. Har det betydning for den afgiftspligtiges mulighed for at varetage sine interesser, at fristen for at foretage værdiansættelsen forlænges, skal en anmodning om en rimelig fristforlængelse imødekommes.
Praksis
SKM2005.94.LSR
Gavegivers og gavemodtagers værdiansættelse af en overdragen del af en fast ejendom blev godkendt, da der var tale om overdragelse af en del af en selvstændigt vurderet ejendom, der var undergået faktiske og retlige ændringer, der endnu ikke havde givet sig udslag i kontantejendomsværdien. Bidrag til fortolkningen af TfS 1996, 918 og TfS 1997, 185.
TfS1996, 918 LSR
Boet efter en enke, der var afgået ved døden den 24. januar 1994 klagede over, at skatteankenævnet havde forhøjet udlægsværdien af boets udlejningsejendom med 468.000 kr. Boet havde i den endelige boopgørelse pr. 31. marts 1995 medregnet ejendommen til ejendomsværdien pr. 1. januar 1994 520.000 kr. minus 15 pct., medens skatteankenævnet havde ansat den skattemæssige værdi af ejendommen til 910.000 kr., idet der i boperioden var foretaget ombygninger af udlejningsejendommen for i alt 285.803 kr. Boet henviste til. at ejendommen havde været dårligt vedligeholdt, hvorfor udgifterne havde været fuldt fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter. Landsskatteretten fandt, at de af boet afholdte udgifter i væsentligt omfang havde været udgifter til ombygning/forbedring, ligesom de foretagne arbejder havde forbedret ejendommen som udlejningsobjekt. Retten fandt derfor, at ejendommens værdi skønsmæssigt var forhøjet med 85% af istandsættelsesudgiften, hvorefter værdien på udlægstidspunktet kunne opgøres til ejendomsværdien pr. 1. januar 1994 på 520.000 kr. minus 15% tillagt 242.000 kr. eller i alt 684.000 kr.
En udlejningsejendom blev istandsat af dødsboet inden udlægstidspunktet. De af boet afholdte udgifter ansås i væsentligt omfang for forbedringsudgifter. Værdien af ejendommen på udlægstidspunktet fastsattes til den senest kendte ejendomsværdi minus 15 pct. med tillæg af 85 pct. af de afholdte istandsættelsesudgifter.
Ikke offentliggjort afgørelse fra Landsskatteretten - findes i afgørelsesdatabasen j.nr. 20-0007246
Ved overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre og børn, vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22, således, at reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse. Efter denne bestemmelse skal aktivernes værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen.
Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboet m.m. og ved gaveafgiftsberegning.
I cirkulærets pkt. 2 er det fastsat, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af det overdragne aktiv.
Det fremgår af cirkulærets pkt. 6, at parternes værdiansættelse skal lægges til grund ved gaveafgiftsberegningen, hvis kontantværdien af denne er højest 15 % højere eller lavere end den senest forud for gaveoverdragelsen bekendtgjorte offentlige kontantejendomsværdi.
Af cirkulærets pkt. 8 fremgår det, at:
“Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien."
I TfS 1996, 918, vedrørende et dødsbo, fandt Landsskatteretten, at cirkulærets pkt. 8 sammenholdt med pkt. 6 skal forstås således, at den sidst kendte vurdering skal korrigeres for ændringer, der er indtruffet i tidsrummet mellem denne og udlægstidspunktet.
Klagerens forældre overdrog den 3. juli 2018 [adresse1] til klageren. På dette tidspunkt var den offentlige ejendomsvurdering 5.850.000 kr. I perioden mellem denne offentlige ejendomsvurdering og gaveoverdragelsestidspunktet blev lokalplan nr. [x2] vedtaget. Ifølge lokalplanen overgik en del af [adresse1] fra landzone til byzone.
Efter Landsskatterettens opfattelse må ændringen af en del af arealet fra landzone til byzone anses for at være en retlig ændring, der på tidspunktet for gaveoverdragelsen ikke havde givet sig udslag i den offentlige ejendomsvurdering. Som følge heraf finder Landsskatteretten, at den senest kendte ejendomsvurdering skal korrigeres for de ændringer, der er sket i tidsrummet mellem denne og overdragelsestidspunktet, jf. værdiansættelsescirkulærets pkt. 8.
Ved beregningen af overdragelsessummen for [adresse1] har Skattestyrelsen lagt den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018 på 26.000.000 kr. til grund. I overensstemmelse med værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 har Skattestyrelsen fratrukket 15 % heraf, således at værdien af [adresse1] fastsættes til 22.100.000 kr.
Klagerens repræsentant mener ikke, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018 kan lægges til grund, da denne tidsmæssigt ligger efter overdragelsestidspunktet. Repræsentanten har i stedet opstillet et regnestykke med udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering på 5.850.000 kr. korrigeret for zoneændringen.
Arealet, der har ændret zonestatus fra landzone til byzone, udgør i alt 170.554 m2. Dette areal indgik i den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2017 med en værdi på 429.796 kr. svarende til 2,52 kr. pr. m2. Landsskatteretten finder derfor ikke, at værdien af ejendommen kan sættes til 25.507.440 kr./21.681.400 kr., som beregnet af repræsentanten, da der herved er taget udgangspunkt i et areal på 168.300 m2 og en tidligere værdi af arealet på 8,20 kr. pr. m2.
Ved at tage udgangspunkt i den senest kendte ejendomsvurdering og korrigere for de ændringer, der er sket i tidsrummet mellem denne og overdragelsestidspunktet finder retten, at en værdi på 22.100.000 kr. må anses for retvisende. Det bemærkes herved tillige, at der ved den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018 netop er taget højde for den zoneændring, der er foretaget i forbindelse med vedtagelsen af lokalplan nr. [x2]. Landsskatteretten finder derfor, at værdien af [adresse1] skal sættes til 22.100.000 kr. på overdragelsestidspunktet.
Landsskatteretten stadfæster således Skattestyrelsens afgørelse.
SKM2025.564.SR
Spørger ønskede at overdrage sin landbrugsejendom til sin søn. Den seneste offentlige vurdering for landbrugsejendommen var foretaget pr. 1. oktober 2015. Der var efterfølgende vedtaget en ny lokalplan, der gjorde det muligt at anvende en del af landbrugsejendommens jordareal til solcelleanlæg. Efter værdiansættelsescirkulærets pkt. 8 skulle der foretages en korrektion af den gældende offentlige vurdering inden værdiansættelse efter værdiansættelsescirkulæret. Spørger ønskede bekræftet, at ejendomsvurderingslovens § 34 d om grundværdi af solcelleanlæg kunne anvendes ved korrektion af den gældende offentlige vurdering. Den gældende offentlige vurdering var udarbejdet efter den dagældende vurderingslov og var efter ejendomsvurderingslovens § 81 gældende indtil der udarbejdes en vurdering efter ejendomsvurderingsloven. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at korrektion af den gældende offentlige vurdering kunne ske efter vurderingsprincipperne i den nye ejendomsvurderingslov, der ikke var gældende for Spørgers landbrugsejendom på tidspunktet for overdragelsen. Skatterådet afviste spørgsmålet om at fastsætte den værdi, som landbrugsejendommen kunne overdrages til.
Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirkulæret)
[…]
A. Aktiver
2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked.
Boet og parterne i gaveoverdragelsen skal selv ansætte denne værdi i overensstemmelse med reglerne i lov om afgift af arv og gave (lovbekendtgørelse nr. 443 af 28. september 1972) og under ansvar over for myndighederne.
Fast ejendom
[…]
Skatte- og afgiftsmyndighederne skal påse, at værdien i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen svarer til værdien i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen.
Til brug herfor fastsættes følgende regler om, inden for hvilke grænser skatte- og afgiftsmyndighederne skal acceptere værdiansættelsen.
[…]
6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2A.
Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.
Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.
[…]
8. Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien.
[…]
Cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021 - ændring af værdiansættelsescirkulæret
§ 1
I cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning, som ændret ved cirkulære nr. 9054 af 4. februar 2015, foretages følgende ændring:
1. Punkt 2-16 ophæves, og i stedet indsættes:
»2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes til deres handelsværdi på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved handelsværdien forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i fri handel.
Boet og parterne i gaveoverdragelsen skal selv ansætte denne værdi i overensstemmelse med reglerne i boafgiftsloven og under ansvar over for myndighederne.
[…]
5. Skatteforvaltningen skal påse, at værdien i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen svarer til handelsværdien på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen.
Til brug herfor fastsættes følgende regler om, inden for hvilke grænser Skatteforvaltningen skal acceptere værdiansættelsen.
Den værdi, der ansættes i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen, skal være ejendommens kontante handelsværdi. Omregningen fra nominel værdi til kontantværdi sker ved at kursregulere hver enkelt gældspost, der indgår i boets eller parternes værdiansættelse.
Det kontante vederlag, den kapitaliserede værdi af en aftægtsforpligtelse samt arv eller gave medregnes til den pålydende værdi.
6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med ejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne meddelte almindelige vurdering, jf. ejendomsvurderingslovens § 5, omvurdering, jf. ejendomsvurderingslovens § 6, eller vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 11.
Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 20 pct. højere eller lavere end den nævnte ejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af bo- eller gaveafgiften, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
Hvis Skatteforvaltningen finder, at værdiansættelsen af en fast ejendom inden for denne ramme i en boopgørelse ikke svarer til handelsværdien, fordi der foreligger særlige omstændigheder, kan Skatteforvaltningen ændre værdiansættelsen eller anmode skifteretten om at udmelde en eller flere sagkyndige til at foretage en vurdering efter § 93 i lov om skifte af dødsboer, jf. boafgiftslovens § 12. Hvis Skatteforvaltningen påtænker at ændre værdiansættelsen, skal Skatteforvaltningen anmode skifteretten om at udmelde sagkyndig vurdering, hvis boet fremsætter begæring herom.
Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 20 pct. over eller under ejendomsværdien, ændres værdiansættelsen, så den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst forhold, som begrunder, at denne fremgangsmåde ikke følges. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest meddelte ansættelse af ejendomsværdien.
[…]
8. Ved efterprøvelsen tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i ejendomsværdien.
[…]
§ 2
Cirkulæret træder i kraft den 15. oktober 2021 og har virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen efter ejendomsvurderingslovens §§ 5, 6 eller 11.