Spørgsmål

1. Kan Skatterådet bekræfte, at Spørger kan overdrage ejendommen beliggende X-vej, Y-by til den seneste offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 pct., når denne er korrigeret for faktiske og retlige ændringer, til en handelspris på 30.752.117 kr. uden det får gaveafgiftsmæssige konsekvenser?
2. Såfremt Skattestyrelsen ikke kan bekræfte spørgsmål 1, kan Skattestyrelsen da oplyse, til hvilken værdi ejendommen kan overdrages til.

Svar

1. Nej
2. Afvises

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger købte ejendommen beliggende X-vej, som blev erhvervet ved skøde den 2. oktober 1986.

Ejendommens seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2015 lyder på 35.000.000 kr., der fremkommer således:

Bygningsværdi for stuehuse og fritliggende beboelse	3.189.908 kr.
Grundværdi ekskl. skov
Grundværdi - landbrugsjord opgjort til hektarpriser	9.930.766 kr.
Grundværdi - øvrige	442.000 kr.
Skovværdi inkl. skovens grundværdi	1.154.980 kr.
Tillægsparcelværdi	20.755.300 kr.
I alt	35.472.954 kr.
Nedrundet til	35.000.000 kr.
Stuehusværdi	1.452.200 kr.
Grundværdi	10.834.800 kr.

Ejendommens vurderede areal udgør 2.151.314 m^2, eller 215,1314 ha.

Spørger ønsker nu at overdrage ejendommen til sin søn.

Efter den seneste offentlige vurdering pr. 1. oktober 2015 er lokalplan [nummer udeladt] vedtaget. Lokalplanen giver mulighed for at en af matriklerne, matr.nr. 1a, fremadrettet kan anvendes til opstilling af solceller med dertilhørende byggeri og tekniske anlæg. Lokalplanen blev vedtaget den [dato udeladt].

Spørger indgik den 16. juni 2021 en lejeaftale med S ApS. Aftalen omhandler en del af matr.nr. [udeladt], og giver S ApS brugsret til arealet til brug for opstilling og drift af solcellepark.

[udeladt]

Det er på nuværende tidspunkt uvist om solcelleprojektet realiseres.

Herudover har Spørger siden den seneste offentlige vurdering nedrevet følgende to bygninger:

• Bygning 7
  Opførelsesår: 1858
  Areal: 268 m²
  Teknisk værdi ved seneste offentlige vurdering: 112.560
  
  
• Bygning 8
  Opførelsesår: 1870
  Areal: 60 m²
  Teknisk værdi ved seneste offentlige vurdering: 25.200

Hverken lokalplanen eller nedrivningen har givet sig udslag i den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Uddrag af lejeaftale af 16. juni 2021 mellem S ApS og Spørger

S ApS

[…]

 (Herefter benævnt "Bruger") og

[navn udeladt]

[…]

(Herefter benævnt "Ejer")

(Bruger og Ejer herefter samlet benævnt "Parterne" og hver for sig "Part")

INDLEDNING

Parterne har dags dato indgået følgende betingede 30-årige jordlejeaftale (herefter benævnt "Aftalen"), vedrørende Brugerens leje og brugsret af et nærmere angivet jordareal til brug for opstilling og drift af solcellepark på en nærmere angivet del af: 

[udeladt]

Arealerne (i det følgende benævnt "Jordarealet") tilhørende Ejerens samlede ejendom (i det følgende benævnt "Ejendommen"), er angivet på kortbilag 1 og afgrænses endeligt i forbindelse med lokalplanlægningen i Bilag 2 efter endelig vedtagelse af lokalplanen.

Lejen udgør DKK 16.000 ekskl. moms pr. år pr. ha af Jordarealet som det er fastlagt i henhold til lokalplanen fra Ibrugtagningstidspunktet. […]

1. Aftalens perioder

Aftalen dækker følgende perioder, der samlet betegnes Kontraktperioden:

1.1 Planlægningsperioden

1.1.1 Fra underskrift af Aftalen og indtil Byggestart. Planlægningsperioden omfatter bl.a. indledende undersøgelser, dialog med lokalsamfund, dialog med Faaborg-Midtfyn Kommune og andre relevante myndigheder om lokalplan for Solcelleparken, godkendelse af lokalplan, ansøgning om tilslutning til elnettet og sikkerhedsstillelse herfor. Ejer har i denne periode brugsretten og dyrkningsretten til Jordarealet. Bruger har i denne periode ret til at foretage undersøgelser på Jordarealet. 

1.2 Byggeperioden

1.2.1 Byggeperioden starter ved Byggestart og løber indtil Ibrugtagningstidspunktet. Byggeperioden omfatter bl.a. opførelse af Solcelleparken og forberedelse til nettilslutning.

1.2.2 Byggestart er defineret i punkt 10.1.1.

1.3 Lejeperioden

1.3.1 Lejeperioden starter ved Ibrugtagningstidspunktet og løber i 30 år, i hvilken periode Aftalen er uopsigelig. Lejeperioden omfatter bl.a. den planlagte produktion af elektricitet fra Solcelleparken samt reetablering.

1.3.2 Ibrugtagningstidspunktet ("Ibrugtagningstidspunktet")   er tidspunktet hvor Solcelleparken tilsluttes elnettet.

1.3.3 Inden Lejeperioden ophører, skal Jordarealet være fuldt reetableret og opfylde gældende regler og lovgivning for reetablering af Jordarealet. Ejer og Bruger kan træffe særskilt aftale om, at reetablering kan ske i op til 1 år efter Aftalens ophør. Vælger Brugeren at reetablere Jordarealet efter endt Lejeperiode, skal Brugeren betale kompensation til Ejeren svarende til Lejen, jf. pkt. 6.2 i reetableringsperioden, dog maksimalt 12 måneder fra Aftalens ophør. 

[…]

3. Brugsrettigheder og rådighedsindskrænkninger 

3.1 Placering og opstilling af solcellepark

3.1.1 Ejeren giver ved denne Aftale Brugeren en ubegrænset eneret til opstilling, vedligehold, reparation, drift samt nedtagning af solcellepark (i det følgende benævnt "Solcelleparken") på Jordarealet (som defineret i pkt. 2.1.1). Eneretten omfatter udførelse af Solcelleparken og de for Solcelleparken nødvendige bygninger og installationer og opstilling af nødvendige hegn, udstyr, herunder, transformatorstationer, lavspændingstavler og skur til udstyr mv. 

3.2 Perioden fra underskrift af Aftalen til Ibrugtagningstidspunktet

3.2.1 Brugeren og dennes tekniske rådgivere har fra Aftalens underskrift og indtil Ibrugtagningstidspunktet som defineret i pkt. 10.2.1, fri adgang til alle relevante oplysninger om Ejendommen med henblik på foretagelse af undersøgelser, projektering, herunder kontakt til myndigheder og evt. udarbejdelse af lokalplan, byggetilladelse mm., opførelse og installation af Solcelleparken og alle hermed relaterede el-arbejder.

3.3 Perioden fra Byggestart til Ibrugtagningstidspunktet

3.3.1 Brugeren og dennes tekniske rådgivere har fra Byggestart som defineret i pkt. 10.1.1 til Ibrugtagningstidspunktet fri adgang til det lejede areal med henblik på installation og opstilling af Solcelleparken, herunder skure, transformatorer, nedlæggelse af kabler og alle hermed relaterede el-arbejder. Fra Byggestart betales kompensation svarende til lejen, jf. pkt. 6.2.

[…]

6. Leje

6.1 Som betaling for rettighederne i henhold til denne Aftale betaler Brugeren til Ejeren en årlig leje fra Ibrugtagningstidspunktet og til en leje som anført i Indledningen af Aftalen. Den årlige leje reguleres hvert år pr. 1.oktober uden særskilt varsel af den umiddelbart forud for reguleringen gældende årlige leje med den procentvise ændring i nettoprisindekset, jf. Danmarks Statistik, til betaling hhv. den 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober, idet lejen dog minimum skal udgøre en leje som anført i Indledningen af Aftalen, med senere tilskrevne forhøjelser som følge af indekseringen og således at lejen ikke kan indekseres negativt.

6.2 I Byggeperioden betales en kompensation, beløbsmæssigt svarende til lejebetalingen i pkt. 6.1.

[…]

7. Nettilslutning og garantistillelse

7.1 Når endelig upåklaget lokalplan vedrørende Jordarealet til Brugerens solcelleprojekt foreligger, forpligter Brugeren sig til snarest muligt og inden 6 måneder efter udløb af klagefristen at ansøge netselskabet om nettilslutning og Brugeren forpligter sig til i den forbindelse at stille garanti overfor netselskabet.

[…]

10. Kontraktperioden

10.1 Byggestart og Byggeperiode

10.1.1 Byggestart ("Byggestart") er den dato som aftales mellem Parterne eller den dato som varsles af Brugeren med 3 måneders varsel til den første i en måned. 

10.1.2 Såfremt Ejeren dokumenterbart lider afgrødetab og tab af EU-støtte for eksisterende plantede afgrøder, som ikke kan høstes som følge af Byggestart, kompenseres Ejeren iht. pkt. 11.

10.1.3 Perioden fra Byggestart til Ibrugtagningstidspunktet betegnes Byggeperioden.

10.2 Ibrugtagningstidspunkt og Lejeperiode 

10.2.1 Ibrugtagningstidspunktet ("Ibrugtagningstidspunktet") er tidspunktet hvor Solcelleparken tilsluttes elnettet. 

10.2.2 Lejeperioden træder i kraft fra Ibrugtagningstidspunktet. 

10.2.3 I lejeperioden er Aftalen uopsigelig og ophører uden yderligere varsel ved Lejeperiodens ophør. 

[…]

Spørgers opfattelse og begrundelse

Ved overdragelse af fast ejendom mellem forældre og børn skal ejendommens værdi ansættes til handelsværdien på overdragelsestidspunktet. Se boafgiftslovens § 22 og § 27, stk. 1.

Skattemyndighederne kan ændre værdiansættelsen, hvis de finder, at værdiansættelsen ikke svarer til handelsværdien på overdragelsestidspunktet. Se boafgiftslovens § 27, stk. 2.

Retningslinjer for værdiansættelsen findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberetning (værdiansættelsescirkulæret).

Hovedreglen i værdiansættelsescirkulærets pkt. 2 er, at fast ejendom skal værdiansættes til handelsværdien, dvs. den pris ejendommen vil kunne sælges for i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked.

Efter værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 skal en værdiansættelse af en fast ejendom, der er højst 15 pct. højere eller lavere end den seneste offentlige kontantejendomsværdi, som udgangspunkt godkendes af skattemyndighederne som den gaveafgiftspligtige værdi.

Da de nye offentlige ejendomsvurderinger endnu ikke er offentliggjorte, vil det fortsat være de +/- 15 pct., som vil være gældende for nærværende handel.

Efter værdiansættelsescirkulærets pkt. 8 skal der ved værdiansættelsen tages hensyn til faktiske og retlige ændringer ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien.

Efter værdiansættelsescirkulærets pkt. 48 er cirkulæret vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte gaveanmeldelse.

I TfS 1996, 918 LSR som vedrører et dødsbo, fandt Landsskatteretten, at værdiansættelsescirkulærets pkt. 8 sammenholdt med pkt. 6, skal forstås således, at den sidst kendte vurdering skal korrigeres for ændringer, der er indtruffet i tidsrummet mellem denne og udlægstidspunktet.

I sagen blev en udlejningsejendom istandsat af dødsboet inden udlægstidspunktet. De af boet afholdte udgifter ansås i væsentligt omfang for forbedringsudgifter. Værdien af ejendommen på udlægstidspunktet blev fastsat til den senest kendte ejendomsværdi minus 15 pct. med tillæg af 85 pct. af de afholdte istandsættelsesudgifter.

I SKM2005.94.LSR blev 4/5 af en landbrugsejendom overdraget fra moder til barn. Her kunne 15 pct. reglen anvendes, selvom en del af ejendommen bestående af en medarbejderbolig og en skovparcel ikke medfulgte i handelen. Ved anvendelsen af 15 pct. reglen skulle seneste vurdering, som omfattede hele ejendommen, korrigeres for konsekvenserne af, at en del af ejendommen ikke var omfattet af overdragelsen.

Samme konklusion fremgår af en ikke offentliggjort afgørelse fra Landsskatteretten (j.nr. 20-0007246), hvor ejendomsværdien ligeledes blev korrigeret for ændringer ved overdragelsestidspunket, hvor et areal efter seneste offentlige ejendomsvurdering var overgået fra landzone til byzone, hvilket findes at være sammenlignelig med nærværende sag.

Ad spørgsmål 1:

Det er Spørgers opfattelse, at ejendommen ved overdragelse til spørgers søn skal værdiansættes med udgangspunkt i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Ejendommen skal værdiansættes med udgangspunkt i den seneste offentlige ejendomsvurdering, dog korrigeret for eventuelle retlige og faktiske ændringer, jf. således værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 og pkt. 8.

Den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2015, udgør 35.000.000 kr.

I perioden mellem den seneste offentlige ejendomsvurdering og det påtænkte overdragelsestidspunkt er lokalplan nr. [udeladt] vedtaget. Der er ligeledes nedrevet 2 ældre driftsbygninger.

Det er Spørgers opfattelse, at nedrivningerne ikke skal påvirke den samlede ejendomsværdi, da driftsbygningerne alene spiller en underordnet rolle for ejendommens handelsværdi, jf. vurderingsmeddelelsen fra 2015.

Ifølge lokalplanen kan matr.nr. [udeladt] fremadrettet anvendes til solceller.

Det er Spørgers opfattelse, at ændringen skal anses for at være en retlig ændring, som på det påtænkte tidspunkt for overdragelse endnu ikke har givet sig udslag i den offentlige ejendomsvurdering.

Værdien af landbrugsjorden udgør samlet 9.930.766 kr. Arealet, der jf. lokalplanen kan anvendes til solceller, udgør i alt 32,80 ha. Dette areal indgår således forholdsmæssigt i den offentlige ejendomsvurdering med en værdi på ca. 1.514.094 kr. (9.930.766 / 215,1314 * 32,80)

Tillægsparcelværdien for matr.nr. [udeladt] udgør forholdsmæssigt (209 % i tillægsparcelværdi) 3.164.456 kr. 

Efter den nye ejendomsvurderingsnorm skal solcellejord fastsættes ud fra standarder for den årlige produktionskapacitet ganget med en standardpris på 180 kr., jf. ejendomsvurderingslovens § 34 d:

"For ejendomme omfattet af § 34, stk. 1, nr. 6, ansættes en grundværdi til den standardiserede årlige produktionskapacitet for et anlæg med samme produktionskapacitet som anlægget ganget med en standardiseret pris på 180 kr. pr. MWh (2021-niveau). […]"

Det samlede areal af det ønskede solcelleanlæg er ca. 127 ha. og vil give mulighed for en årlig strømproduktion på 126.000 MWh. Efter ejendomsvurderingslovens § 34 da vil solcelleanlægget de nye regler blive vurderet til:

Samlet værdi af solcelleanlægget  126.000 MWh * 180 kr.	22.680.000 kr.
Værdi pr. ha.
22.680.000 kr. / 127 ha.	178.582,68 kr.
Værdi af spørgers andel af det samlede solcelleanlæg
32,80 ha. * 178.582,68	5.857.511 kr.

Ejendomsværdien korrigeret for de faktiske og retlige ændringer kan herefter opgøres således:

Ejendomsvurdering	35.000.000 kr.
Driftsbygninger nedrevet	0 kr.
Regulering for ændring af lokalplan
32,80 ha. landbrugsjord, jf. vurdering	-1.514.094 kr.
Tillægsparcelværdi af landbrugsjord	-3.164.456 kr.
Værdi af solcelleanlæg	5.857.511 kr.
I alt	36.178.961 kr.

Ved beregningen af til hvilken værdi ejendommen kan overdrages, finder Spørger, at den offentlige ejendomsvurdering korrigeret for faktiske og retlige ændringer på 36.178.961 kr. skal lægges til grund.

I overensstemmelse med værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 kan der heraf fratrækkes 15 pct. således, at ejendommen beliggende X-vej, kan overdrages til 30.752.117 kr.

Som følge heraf, er Spørger af den opfattelse, at spørgsmål 1 skal besvares med et "Ja".

Spørgsmål 2

Da spørgsmål 1 er besvaret bekræftende, bortfalder spørgsmål 2.

Repræsentantens høringssvar af 15. juli 2025

Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.

I cirkulærets pkt. 2 er det fastsat, at det er værdien i handel og vandel, hvilket vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der skal danne grundlag for værdiansættelse af det overdragne aktiv.

Det fremgår af cirkulærets pkt. 6, at parternes værdiansættelse skal lægges til grund ved gaveafgiftsberegningen, hvis kontantværdien af denne er højest 15 pct. højere eller lavere end den senest forud for gaveoverdragelsen bekendtgjorte offentlige kontantejendomsværdi.

Af cirkulærets pkt. 8 fremgår det, at

"Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien."

I TfS1996.918 LSR vedrørende et dødsbo, fandt Landsskatteretten, at cirkulærets pkt. 8 sammenholdt med pkt. 6, skal forstås således, at den sidst kendte vurdering skal korrigeres for ændringer, der er indtruffet i tidsrummet mellem denne og udlægstidspunktet.

Ad Spørgsmål 1

Skattestyrelsen skriver i sagsfremstillingen, at det er deres opfattelse, at reglerne om fastsættelse af grundværdi for et solcelleanlæg i ejendomsvurderingslovens § 34 d ikke kan finde anvendelse, da den seneste offentlige vurdering er foretaget efter de hidtidige regler i den dagældende vurderingslov.

Vores bemærkninger

Vi er uenige i Skattestyrelsens forslag til besvarelse.

De nye ejendomsvurderinger har været meget længe undervejs, og der er nok ingen, som vil kalde forløbet omkring disse hverken kønt eller uproblematisk.

Vi står nu her i dag - mere end 7 år efter den nye ejendomsvurderingslov trådte i kraft. Vi har stadig ikke set de nye ejendomsvurderinger på landbrugsejendomme for 2021 og frem.

Som Skattestyrelsen så fint beskriver, så er det netop heller ikke muligt at få en § 11 vurdering, da denne forudsætter, at der er modtaget en vurdering for ejendommen pr. 1 marts 2021, jf. ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 4.  

Hvornår vi får 2021-ejendomsvurderingen ved vi stadig ikke - så frem til da, vil ejere, hvor der på deres ejendomme er sket faktiske eller retlige ændringer, såsom her, hvor der er vedtaget en lokalplan, som giver mulighed for opstilling af vedvarende energianlæg, være låst, såfremt de ønsker at overdrage indenfor familien, hvis denne ændring er sket efter seneste offentlige ejendomsvurdering.  

Det vil også reelt betyde at værdiansættelsescirkulæret træder ud af kraft for disse ejere, som ønsker at overdrage en sådan ejendom til næste generation. 

For at finde handelsværdien har vi foreslået at korrigere i medfør af reglerne for værdiansættelse i den nye ejendomsvurderingslov. Dette er efter vores opfattelse den mest korrekte måde at korrigere på. Også henset til at det ikke bør være Spørger, som skal straffes for, at der i dag stadig ikke foreligger korrekte vurderinger på ejendommene.   

Man må formode, at vi vil erfare, at Vurderingsstyrelsen når frem til samme værdi, når de nye vurderinger engang offentliggøres, og hvor der på dette tidspunkt bliver muligt for at overdrage ejendommen til næste generation til den offentlige vurdering med fradrag af 20 pct., jf. værdiansættelsescirkulæret, som ændret ved cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021. 

Vi fastholder således at spørgsmål 1 skal besvaret med et ja.   

Ad spørgsmål 2   

Skattestyrelsen foreslår, at Skatterådet skal afvise at besvare spørgsmål 2, da der ikke kan ske besvarelse med fornøden sikkerhed.  

Det bemærkes hertil, at et spørgsmål om, til hvilken værdi ejendommen kan overdrages skal sidestilles med rådgivning.  

Vores bemærkninger  

Dette stiller vi os uforstående overfor.  

Det bindende svar er indsendt, fordi spørger ønsker at overdrage ejendommen til sin søn.  

Grundet at de nye ejendomsvurderinger stadig ikke er kommet, ønsker Spørger besvaret, hvilken værdi han kan overdrage ejendommen til.   

Såfremt Skatterådet ikke vil besvare, hvilken værdi en ejendom, som har undergået faktiske eller retlige ændringer siden sidste offentlige vurdering, og som man ikke kan få en § 11 vurdering til, og en mæglervurdering som oftest vil blive anset som ensidigt indhentet, når denne kommer fra skatteyder, så har vi en generel problematik ved handel til nærtstående frem til de nye vurderinger kommer. 

Og hertil skal det jo endnu engang bemærkes, at vi jo endnu ikke ved, hvornår dette bliver.  

Det er bestemt ikke vores opfattelse, at vi anmoder Skatterådet om at yde Spørger rådgivning - Spørger ønsker alene at kunne overdrage sin ejendom til sin søn til en så korrekt værdi som muligt.  

Det skal hertil bemærkes, at der i SKM2018.378.SR, som Skattestyrelsen henviser til, lå en offentlig ejendomsvurdering, og det der blev anmodet om, var en markedsmæssig vurdering af alle ejendomme.  

I pågældende sag er det alene en del af en ejendom, som der søges en værdi på. Og hertil har spørger anvendt fremgangsmåden for værdiansættelse i den nye ejendomsvurderingslov.  

Såfremt Skatterådet mod forventning tiltræder Skattestyrelsens forslag til besvarelsen af spørgsmål 1, er det vores opfattelse, at Skatterådet skal besvare spørgsmål 2. 

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at Spørger kan overdrage ejendommen beliggende X-vej, Y-by til den seneste offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 pct., når denne er korrigeret for faktiske og retlige ændringer, til en handelspris på 30.752.117 kr. uden det får gaveafgiftsmæssige konsekvenser.

Begrundelse

Spørger ejer ejendommen X-vej, Y-by, som Spørger ønsker at overdrage til sin søn.

Spørger ønsker bekræftet, at ejendommen ved overdragelsen til sønnen kan værdiansættes med udgangspunkt i den seneste offentlige vurdering pr. 1. oktober 2015 med korrektion for de faktiske og retlige ændringer, der er foretaget på ejendommen siden den 1. oktober 2015, således at den korrigerede ejendomsværdi ved overdragelsen udgør 36.178.961 kr.

Det er oplyst, at Spørger har nedrevet to driftsbygninger på ejendommen samt at disse to bygninger havde en samlet teknisk værdi på 137.760 ved den seneste offentlige vurdering.

Det er herudover oplyst, at der den 9. marts 2022 blev vedtaget en ny lokalplan, der gør det muligt at etablere et solcelleanlæg på en del af ejendommens areal.

Ved den påtænkte overdragelse vil Spørger og hans søn være omfattet af boafgiftslovens § 22, således at boafgiftslovens § 27 om værdiansættelse finder anvendelse. Efter boafgiftslovens § 27 skal overdragelsen ske til handelsværdi.

Til brug for fastsættelse af handelsværdien kan cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret) anvendes, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Skattestyrelsen forudsætter, at der ikke foreligger særlige omstændigheder i forbindelse med overdragelsen af ejendommen X-vej, Y-by.

Efter værdiansættelsescirkulærets pkt. 2, ansættes aktiver, der omfattes af afgiftsberegningen, normalt til deres handelsværdi på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Efter værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, vil en værdi, der højest er 15 pct. højere eller lavere end den seneste offentlige vurdering, kunne lægges til ved afgiftsberegningen. Det fremgår af værdiansættelsescirkulærets pkt. 8, at der ved efterprøvelsen må tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der er indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i ejendomsvurderingen.

Værdiansættelsescirkulærets bestemmelser omkring fast ejendom er ændret ved cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021. Ændringen indebærer, jf. § 1, nr. 1 i ændringscirkulæret, at såfremt den fastsatte handelsværdi højest er 20 pct. højere eller lavere end den seneste almindelige vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 5, omvurdering efter ejendomsvurderingslovens § 6, eller vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 11, vil den fastsatte handelsværdi kunne lægges til grund ved afgiftsberegningen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Ved efterprøvelsen af handelsværdien skal der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, som endnu ikke har givet sig udslag i ejendomsvurderingen.

Efter § 2 i ændringscirkulæret træder ændringerne i kraft den 15. oktober 2021 og har virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen efter ejendomsvurderingslovens §§ 5, 6 eller 11.

Ejendomsvurderingsloven blev vedtaget ved lov nr. 654 af 8. juni 2017. Ejendomsvurderingsloven trådte i kraft den 1. januar 2018, jf. ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 1.

Efter ejendomsvurderingslovens § 10, stk. 1, nr. 1, fastsættes der ikke en samlet ejendomsværdi af en landbrugsejendom, dog fastsættes der en grundværdi, jf. ejendomsvurderingslovens § 17. Dog kan der efter ejendomsvurderingslovens § 11 på foranledning af ejeren eller en anden med interesse i den pågældende ejendom ansættes en ejendomsværdi, hvis dette er nødvendigt for ansættelse af bo- eller gaveafgift.

Efter ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 2, blev den hidtidige lov om vurdering af landets faste ejendomme (vurderingsloven) ophævet ved ikrafttrædelsen af ejendomsvurderingsloven. Efter ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 3, vil vurderinger foretaget i medfør af hidtidig lovgivning gælde, indtil der er foretaget en vurdering efter ejendomsvurderingslovens §§ 5 eller 6. Anmodning om vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 11 kan ske fra det tidspunkt, hvor der foreligger en vurdering efter den nye ejendomsvurderingslov for ejendommen pr. 1. marts 2021, jf. ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 4.

Det er i nærværende sag oplyst, at den seneste offentlige vurdering er foretaget pr. 1. oktober 2015. Den seneste offentlige vurdering er således foretaget efter de hidtidige regler i den dagældende vurderingslov. Reglerne i ejendomsvurderingsloven, herunder reglerne om fastsættelse af grundværdi for et solcelleanlæg i ejendomsvurderingslovens § 34 d, og ændringerne til værdiansættelsescirkulæret i ændringscirkulære nr. 9792 af 27. september 2021, kan således ikke finde anvendelse ved fastsættelse af handelsværdien ved Spørgers påtænkte overdragelse af ejendommen X-vej, Y-by, til hans søn, da den nye ejendomsvurderingslov ikke er gældende for Spørgers ejendom.

Som anført ovenfor blev der den 9. marts 2022 vedtaget en ny lokalplan, der gør det muligt at etablere et solcelleanlæg. 

Efter den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 17, skal der foretages en yderligere ansættelse af grundværdien, når ejendommen ændrer anvendelse eller planforhold. Denne yderligere ansættelse af grundværdien, foretages enten ved den almindelige vurdering eller ved omvurdering.

Det fremgår af Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H.A.5.1, at der skal foretages en yderligere ansættelse, når der sker en ændring af anvendelsen eller planforhold. Det fremgår ved, at begrebet "ændrede planforhold" både omfatter det tilfælde, hvor en ejendoms zonestatus ændres, og hvor en lokalplan indebærer, at en ejendom kan anvendes på en anden måde.

Den dagældende vurderingslovs § 14, stk. 4, omhandler situationer, hvor benyttelse af jorden til andet end landbrug o.l. for dele af ejendommen må anses for at være i den økonomisk henseende gode anvendelse. Det fremgår af den dagældende vurderingslovs § 14, stk. 4, at værdien af jorden i sådanne tilfælde ansættes skønsmæssigt efter de priser, som antages at kunne opnås ved salg.

Efter den dagældende vurderingslov skal der således ske en yderligere ansættelse af grundværdien, hvis den ændrede lokalplan medfører, at det i økonomisk henseende vil være den gode anvendelse at anvende jordarealet omfattet af den ændrede lokalplan til solceller.

Ifølge den indgåede lejekontrakt vil den årlige leje udgøre 16.000 kr. pr. hektar. Skattestyrelsen lægger til grund, at dette er udtryk for den leje, der kan opnås ved aftale mellem uafhængige parter, og at det vil være muligt at indgå lejeaftaler med andre lejere til en tilsvarende leje.

Ved vurdering af, om det i økonomisk henseende vil være den gode anvendelse at anvende jordarealet til solcelleanlæg, skal der ske en sammenligning med indtjeningen ved at fortsætte med dyrkning af korn og raps på jordarealet.

Ifølge oplysninger fra Danmarks Statistik kan udviklingen i dækningsbidrag efter udgifter til arbejdsindsats, vedligeholdelse, afskrivning og rentebelastning på inventar illustreres således:

Udvikling i dækningsbidrag pr. ha.
	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Korn	963	-550	680	633	1.476	1.679	2.993
Raps	1.649	-1.550	1.765	179	3.277	2.307	5.182

Det er på baggrund heraf Skattestyrelsens opfattelse, at en lejeindtægt på 16.000 kr. pr. ha. afviger væsentligt fra det dækningsbidrag, der kan opnås ved dyrkning af korn og raps, og som følge heraf skal der ske en korrektion af den seneste offentlige vurdering, jf. værdiansættelsescirkulærets pkt. 8, inden den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 pct. lægges til grund ved prøvelsen af den fastsatte handelsværdi.

Landsskatteretten tog i TfS 1996, 918 stilling til spørgsmålet om værdiansættelse af en ejendom, der var undergået ændringer, der er omfattet af værdiansættelsescirkulærets pkt. 8.

I sagen var der tale om udlodning af en udlejningsejendom fra et dødsbo. Ejendommen var ved den seneste offentlige vurdering vurderet til 520.000 kr., og ejendommen var ved udlodningen fra dødsboet værdiansat til 468.000 kr., svarende til den offentlige vurdering med fradrag af 15 pct. Boet havde istandsat ejendommen for 285.000 kr. forud for udlodningen.

Landsskatteretten fandt, at de afholdte istandsættelsesudgifter i væsentligt omfang havde været udgifter til ombygning og forbedring af ejendommens 1. og 2. sal, samt at de foretagne arbejder havde forbedret ejendommen som udlejningsobjekt.

Landsskatteretten anfører, at cirkulærets pkt. 8 sammenholdt med pkt. 6 naturligt forstås således, at den sidst kendte vurdering skulle korrigeres for ændringer, der var indtruffet i tidsrummet mellem denne og udlægstidspunktet.

Landsskatteretten fandt herefter, at ejendommens værdi skønsmæssigt var forhøjet med 85 pct. af istandsættelsesudgifterne. Ejendommens værdi på udlodningstidspunktet kunne herefter opgøres til ejendomsværdien med fradrag af 15 pct. og tillagt 85 pct. af istandsættelsesudgifterne.

Skattestyrelsen forstår Landsskatterettens afgørelse således, at der ved overdragelse af en ejendom, hvor der er indtruffet faktiske og retlige ændringer, der endnu ikke har givet udslag i ejendomsværdien, jf. værdiansættelsescirkulærets pkt. 8, skal tages udgangspunkt i den seneste offentlige ejendomsvurdering.

I nærværende sag skal den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2015 således korrigeres ved, at den samlede offentlige ejendomsvurdering nedsættes med den del af ejendomsvurderingen, der kan henføres til arealet, der kan anvendes til solcelleanlæg. Værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, hvorefter værdiansættelse kan ske til +/- 15 pct. kan finde anvendelse på den derved fremkomne værdi. Herefter skal værdien af arealet, der kan anvendes til solceller tillægges værdien opgjort efter værdiansættelsescirkulærets pkt. 6.

Ejendommens værdi ved overdragelsen kan ved anvendelsen af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 og pkt. 8 kunne opgøres således:

Ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2015

- andel grundværdien for det areal, der kan anvendes til solceller

= Beregningsgrundlag til brug for værdiansættelsescirkulærets pkt. 6

+ værdi af det areal, der kan anvendes til solceller

= Ejendommens værdi ved overdragelsen.

Ved korrektionen af den seneste offentlige vurdering skal jordarealet på 32,80 ha., der kan anvendes til solcelleanlæg, ansættes til handelsværdi. Kendes handelsværdien ikke, må handelsværdien fastsættes skønsmæssigt.

Spørgers repræsentant har som beskrevet ovenfor, anvendt en skematisk værdiansættelse i ejendomsvurderingslovens § 34 d. Som anført ovenfor er ejendommen X-vej, Y-by ikke omfattet af ejendomsvurderingslovens bestemmelser, da ejendomsvurderingsloven endnu ikke er trådt i kraft for denne ejendom og den af repræsentanten beregnede værdi kan derfor ikke lægges til grund ved korrektionen af ejendomsvurdering.

Bemærkninger til repræsentantens høringssvar

Spørger ønsker at overdrage ejendommen X-vej, Y-by, til sin søn.

Den seneste offentlige vurdering pr. 1. oktober 2015 er foretaget efter den dagældende vurderingslov. Principperne for vurdering af landbrugsejendommene fremgår under almindelige bemærkninger til forslaget til den nye ejendomsvurderingslov, L211 af 3. maj 2017.

Det fremgår her, at landbrugsjord vurderes efter en såkaldt bondegårdsregel, der i praksis medfører, at landbrugsjord vurderes til et langt lavere beløb end jordens faktiske handelsværdi. For at kunne ansætte en samlet ejendomsværdi - ejendommens samlede værdi i handel og vandel - anvendes en såkaldt tillægsparcelværdi. Tillægsparcelværdien udgør forskellen mellem jordens faktiske handelspris ved salg som tillægsjord til en anden landmand og jordens grundværdi ansat efter bondegårdsreglen.

Det fremgår herudover, at eventuelle andre arealer, der anvendes til andre formål end landbrug - f.eks. som golfbane - vurderes efter en markedsnorm på samme måde som andre tilsvarende arealer, hvilket vil sige, at vurderingen ikke sker efter bondegårdsreglen.

Den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2015 er således foretaget efter bondegårdsreglen, hvor der både er ansat en grundværdi af landbrugsjorden og en tillægsparcelværdi, der anvendes ved fastsættelse af den samlede ejendomsværdi. Denne vurdering er, som anført ovenfor, gældende indtil den nye ejendomsvurderingslov træder i kraft for den pågældende ejendom, således at der kan indhentes en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 11, jf. ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 4.

Repræsentanten er enig i, at det på nuværende tidspunkt ikke er muligt at indhente en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 11.

Den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2015, der er foretaget efter den dagældende vurderingslov, er således fortsat gældende på tidspunktet for den påtænkte overdragelse. Det er Skattestyrelsens opfattelse, at når der skal foretages en korrektion af den seneste offentlige vurdering til brug for værdiansættelse efter værdiansættelsescirkulæret, skal denne korrektion foretages i overensstemmelse med den lovgivning, der har dannet grundlag for den seneste offentlige vurdering.

Bestemmelserne i den nye ejendomsvurderingslov, herunder § 34 d om jord til solcelleanlæg, kan således ikke anvendes ved korrektion af en ejendomsvurdering, der er foretaget efter den dagældende vurderingslov. Det bemærkes, at den nye ejendomsvurderingslov som nævnt ikke er trådt i kraft for ejendommen.

Som anført ovenfor skal jord, hvor benyttelse af jorden til andet end landbrug o.l. for dele af ejendommen må anses for at være i den økonomisk henseende gode anvendelse, ansættes skønsmæssigt efter de priser, som antages at kunne opnås ved salg.

Ved korrektionen af den seneste offentlige vurdering skal jordarealet på 32,80 ha., der kan anvendes til solcelleanlæg, som anført ovenfor, ansættes til handelsværdi, da ejendomsvurderingen vedrørende denne del af ejendommen ikke tager højde for de senere indtrufne ændringer. Da handelsværdien ikke kendes, må handelsværdien fastsættes skønsmæssigt.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at ejendomsvurderingslovens § 34 d, stk. 1, og som efter ejendomsvurderingslovens § 29 kan anvendes til vurdering af landbrugsjord, der anvendes til andre formål end produktionsjord ikke kan anvendes ved korrektionen af den gældende ejendomsvurdering, da der på nuværende tidspunkt ikke er foretaget en vurdering efter den nye ejendomsvurderingslov.

Repræsentanten bemærker, at Vurderingsstyrelsen formodentlig vil nå frem til samme værdi som repræsentanten, når de nye vurderinger offentliggøres, hvorefter det bliver muligt at generationsskifte ejendommen til den offentlige vurdering med fradrag af 20 pct., jf. værdiansættelsescirkulæret som ændret ved cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021.

Skattestyrelsen skal hertil bemærke, at da ejendomsvurderingsloven, som anført ovenfor endnu ikke er trådt i kraft for ejendommen X-vej, Y-by, er det uden betydning, hvilken værdi Vurderingsstyrelsen kan formodes at fastsætte, når den nye vurdering offentliggøres.

Skattestyrelsen finder herefter ikke, at den korrigerede ejendomsværdi kan opgøres til 36.178.961 kr., og Skattestyrelsen finder således ikke, at handelsværdien kan sættes til 36.178.961 kr. med fradrag af 15 pct., svarende til 30.752.117 kr.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Nej".

Spørgsmål 2

Da der ikke er svaret bekræftende på spørgsmål 1, ønskes det oplyst til hvilken værdi ejendommen kan overdrages til.

Begrundelse

Spørger ønsker oplyst til hvilken værdi Spørger kan overdrage ejendommen X-vej, Y-by til hans søn.

Efter skatteforvaltningslovens § 24, stk. 2, kan Skattestyrelsen og Skatterådet i særlige tilfælde afvise at give et bindende svar, hvis spørgsmålet er af en sådan karakter, at det ikke kan besvares med fornøden sikkerhed eller andre hensyn taler afgørende imod en besvarelse.

Skatterådet afviste i SKM2018.378.SR at besvare spørgsmål 5 med henvisning til, at spørgsmålet ikke kunne besvares med "ja" eller "nej".

Tilsvarende afviste Skatterådet i SKM2013.740.SR at besvare spørgsmål 4, da spørgsmålet ikke kunne besvares med enten "ja" eller "nej".

Det fremgår af Den juridiske vejledning 2025-1, afsnit A.A.3.6, at spørgsmålet skal vedrøre en konkret disposition og skal være formuleret således at der så vidt muligt kan besvares ja eller nej. Tilsvarende fremgår det af Den juridiske vejledning 2025-1, afsnit A.A.3.9.2, om afvisning af spørgsmål af teoretisk karakter, at spørgsmål, der hverken kan besvares med "ja" eller "nej" efter praksis afvises.

Efter praksis afvises en anmodning om bindende svar således, når det stillede spørgsmål hverken kan besvares med "ja" eller "nej".

Bemærkninger til repræsentantens høringssvar

Repræsentanten anfører, at Spørger ønsker klarlagt til hvilken værdi, han kan overdrage ejendommen til sin søn. Det er repræsentantens opfattelse, at en afvisning af spørgsmålet om til hvilken værdi ejendommen kan overdrages til, udgør en generel problematik ved handel mellem nærtstående frem til de nye vurderinger foreligger. Repræsentanten henviser til, at det ikke er muligt at indhente en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 11 og en mæglervurdering som oftest vil blive anset som ensidigt indhentet, når denne kommer fra skatteyder.

Som anført under spørgsmål 1 fandt Landsskatteretten i TfS 1996, 918, at cirkulærets pkt. 8 sammenholdt med pkt. 6 naturligt forstås således, at den sidst kendte vurdering skulle korrigeres for ændringer, der var indtruffet i tidsrummet mellem denne og udlægstidspunktet.

Det fremgår af besvarelsen af spørgsmål 1, at værdiansættelsen skal tage udgangspunkt i den seneste offentlige ejendomsvurdering korrigeret for den ændring, at der efterfølgende er vedtaget en lokalplan, der gør det muligt, at anlægge solcelleanlæg på et afgrænset areal af ejendommens jordareal.

Henset til, at den faktiske og retlige ændring, der er indtruffet siden den seneste ejendomsvurdering, vedrører et konkret og afgrænset areal af ejendommens jordareal, er det Skattestyrelsens opfattelse, at det vil være muligt at indhente en ejendomsmæglervurdering af det areal, der kan anvendes til solcelleanlæg.

Skattestyrelsen bemærker, at det vil være muligt at indhente bindende svar på, hvorvidt en konkret indhentet mæglervurdering af det omhandlede areal kan lægges til grund ved værdiansættelsen. 

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at praksis om afvisning af en anmodning om bindende svar, når det stillede spørgsmål hverken kan besvares med "ja" eller "nej" ikke afskærer Spørger fra at indhente en ejendomsmæglervurdering og herefter anmode om bindende svar på, hvorvidt ejendommen vil kunne overdrages til den værdi, der fremgår af mæglervurderingen.

Da spørgsmålet om til hvilken værdi ejendommen kan overdrages til, ikke kan besvares med enten "ja" eller "nej", indstiller Skattestyrelsen derfor, at spørgsmålet afvises.

Skattestyrelsen bemærker herudover, at spørgsmålet om til hvilken værdi ejendommen kan overdrages, indebærer, at Spørger ønsker en besvarelse, der kan ligestilles med rådgivning.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 2 besvares med "Afvises"

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1

Lovgrundlag

Boafgiftslovens § 22

En person kan afgiftsfrit give gaver, hvis samlede værdi inden for et kalenderår ikke overstiger et grundbeløb på 58.700 kr. (2010-niveau) til

a)      afkom, stedbørn og deres afkom samt børn, som gavegiver efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4, har afgivet erklæring om medmoderskab til, og disse børns afkom,

b)      afdødt barns eller stedbarns længstlevende ægtefælle,

c)      forældre og en mand, som har afgivet erklæring om medmoderskab til gavegiver efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4,

d)      personer, der har haft fælles bopæl med gavegiver i de sidste 2 år før modtagelsen af gaven, og personer, der tidligere har haft fælles bopæl med gavegiver i en sammenhængende periode på mindst 2 år, når den fælles bopæl alene er ophørt på grund af institutionsanbringelse, herunder i en ældrebolig,

e)      plejebørn, der har haft bopæl hos gavegiver i en sammenhængende periode på mindst 5 år, når opholdet er begyndt, inden plejebarnet fyldte 15 år, og højst en af plejebarnets forældre har haft bopæl hos gavegiver sammen med plejebarnet, og

f)       stedforældre, bedsteforældre og forældre til en mand, som har afgivet erklæring om medmoderskab til gavegiver efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4.

Stk. 2. En person kan afgiftsfrit give barns eller stedbarns ægtefælle gaver, hvis samlede værdi inden for et kalenderår ikke overstiger et grundbeløb på 20.500 kr. (2010-niveau).

Stk. 3. Gaver mellem ægtefæller, der ikke er fraseparerede, er afgiftsfri, jf. dog § 24, stk. 3.

Stk. 4. Grundbeløbene i stk. 1 og 2 reguleres efter personskattelovens § 20.

Stk. 5. Gaver fra en regent eller dennes ægtefælle til tronfølgeren eller dennes ægtefælle er undtaget fra gaveafgiftspligten. 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse for gaver fra en tidligere regent eller dennes ægtefælle til regenten, dennes ægtefælle, tronfølgeren eller dennes ægtefælle.

Boafgiftslovens § 27

En gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager. Uanset 1. pkt. kan parterne vælge at fastsætte gavens værdi efter § 12 a for aktier og virksomheder, der opfylder betingelserne for nedsat afgift i § 23 a, stk. 1-3.

Stk. 2. Finder told- og skatteforvaltningen, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien eller en værdi opgjort efter § 12 a på tidspunktet for gavens modtagelse, kan den ændre værdiansættelsen inden 6 måneder efter anmeldelsens modtagelse. Har told- og skatteforvaltningen ikke de oplysninger, der er nødvendige for at tage stilling til værdiansættelsen, suspenderes fristen i den periode, der forløber, fra told- og skatteforvaltningen anmoder om disse oplysninger, og indtil oplysningerne modtages. Har det betydning for den afgiftspligtiges mulighed for at varetage sine interesser, at fristen for at foretage værdiansættelsen forlænges, skal en anmodning om en rimelig fristforlængelse imødekommes.

Ejendomsvurderingslovens § 10

For følgende ejendomme ansættes ikke en ejendomsværdi efter § 16, jf. dog § 11:

1)      Landbrugsejendomme, jf. dog § 30.

2)      Skovejendomme, jf. dog § 30.

3)      Erhvervsejendomme m.v., jf. § 3, stk. 1, nr. 4.

4)      Ubebyggede grunde samt grunde, hvorpå der udelukkende er opført bygninger ejet af andre end grundens ejer, jf. § 2, stk. 1, nr. 3.

5)      Ejerboliger og boliger omfattet af § 30, stk. 1, 1. pkt., som ikke anses for færdigbyggede og beboelige, jf. § 52, stk. 1.

6)      Ejendomme, som ejes af staten, regionerne og kommunerne, og som ikke er omfattet af § 9.

7)      Ejerboliger, hvor der på ejendommen er registreret bygningsarealer til erhvervsmæssig anvendelse, og ejerboliger, hvor der på ejendommen er opført en eller flere produktionsvindmøller eller et eller flere erhvervsmæssige solenergianlæg som nævnt i § 5, stk. 2, 2. pkt., jf. dog § 35, stk. 1. 

Ejendomsvurderingslovens § 17

Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. dog §§ 28-33. Grundværdien ansættes inklusive værdien af eventuelle byggemodningsarbejder.

Stk. 2. Grundværdien ansættes inklusive moms.

Stk. 3. Ved ansættelsen tages hensyn til forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. §§ 18 og 19. Forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering som nævnt i denne lovs §§ 18 og 19 omfatter tinglyste servitutter om anvendelsen og udnyttelsen af en grund, der er omfattet af §§ 42 eller 43 i lov om planlægning. Servitutter som nævnt i 2. pkt. indgår alene i ansættelsen efter 1. pkt., hvis ejendomsejeren godtgør, at servitutten på ejendommen entydigt regulerer ejendommens anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder, jf. dog § 58.

Stk. 4. Forskrifter som nævnt i stk. 3 indgår ikke ved ansættelsen af grundværdien, hvis forskrifterne er påklaget og klagen har opsættende virkning.

Stk. 5. Ved ansættelsen af grundværdien for ejendomme, hvorfra der i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering kan foretages maksimalt to frastykninger til opførelse af ejendomme til helårsbeboelse eller sommerhuse og andre fritidshuse, jf. § 4, stk. 1, nr. 1 og 3, kan told- og skatteforvaltningen, medmindre andet dokumenteres af ejendomsejeren, foretage vurdering efter §§ 5 og 6 og deklaration efter skatteforvaltningslovens § 20 a ud fra en forudsætning om, at omkostningerne til udmatrikulering og byggemodning af grunden vil udgøre 21.800 kr. pr. frastykning (2010-niveau). Beløbet nævnt i 1. pkt. reguleres efter personskattelovens § 20.

Ejendomsvurderingslovens § 28

Grundværdien for produktionsjord  ansættes ved fremskrivning til vurderingstidspunktet af den senest ansatte gennemsnitlige værdi pr. hektar for det pågældende areal efter bestemmelserne i §§ 44-48.

Stk. 2.

Ved produktionsjord forstås arealer i landzone tilhørende landbrugsejendomme eller skovejendomme, hvis sådanne arealer anvendes til landbrugsmæssige formål eller er undergivet fredskovspligt og ikke efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering kan anvendes til andre formål . Grundarealer tilhørende driftsbygninger, som anvendes til landbrugsmæssige eller skovbrugsmæssige formål, og som er beliggende på arealer som nævnt i 1. pkt., betragtes som produktionsjord.

Stk. 3.

Naturarealer i landzone tilhørende landbrugsejendomme eller skovejendomme betragtes som produktionsjord, hvis de pågældende arealer ikke efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering kan anvendes til andre formål. Fredskovspligtige arealer tilhørende landbrugsejendomme eller skovejendomme uden for landzone betragtes ligeledes som produktionsjord . Grundarealer tilhørende driftsbygninger, som anvendes til landbrugsmæssige eller skovbrugsmæssige formål, og som er beliggende på arealer som nævnt i 1. og 2. pkt., betragtes som produktionsjord.

Ejendomsvurderingslovens § 29

Findes der på en landbrugsejendom eller en skovejendom arealer, der anvendes til andre formål end som produktionsjord, ansættes grundværdien for sådanne arealer efter §§ 17-20 a, jf. § 15, jf. dog § 30, stk. 3, 1. pkt., eller efter §§ 34-34 f. Grundværdien ansættes på samme måde, som hvis der havde været tale om selvstændige ejendomme.

Stk. 2. 

Er et grundareal som nævnt i stk. 1 ikke afgrænset, anses grundarealet for at udgøre et areal svarende til en bebyggelsesprocent på 45 for den del af en bygning, en bygning eller de bygninger, der anvendes til andre formål, jf. dog § 31. Der kan foretages en samlet vurdering, hvis flere bygninger eller arealer udgør en samlet enhed. Findes der ikke bygninger på arealet, eller hvis forholdene i øvrigt tilsiger det, ansættes arealets størrelse skønsmæssigt

Ejendomsvurderingslovens § 34 d

For ejendomme omfattet af § 34, stk. 1, nr. 6, ansættes en grundværdi til den standardiserede årlige produktionskapacitet for et anlæg med samme produktionskapacitet som anlægget ganget med en standardiseret pris på 180 kr. pr. MWh (2021-niveau). Der ansættes tillige en grundværdi ud fra handelsprisen for landbrugsjord for det område, hvori ejendommen er beliggende, og ejendommens grundareal, hvis en sådan grundværdi er højere end en grundværdi ansat efter 1. pkt. Den standardiserede pris pr. megawatt-time nævnt i 1. pkt. reguleres efter personskattelovens § 20.

Ejendomsvurderingslovens § 81

Loven træder i kraft den 1. januar 2018.

Stk. 2. Lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, ophæves.

Stk. 3. Vurderinger foretaget i medfør af hidtidig lovgivning gælder, indtil vurdering efter denne lovs §§ 5 eller 6 er foretaget.

Stk. 4. Anmodning om vurdering efter § 11 kan ske fra det tidspunkt, hvor der foreligger en vurdering for ejendommen pr. 1. marts 2021 

[…]

Vurderingslovens § 14

For landbrugsejendomme og ejendomme, som efter § 33, stk. 1, sidestilles hermed, skal jord, for hvilken forholdene er ensartede, ansættes til samme beløb pr. arealenhed uden hensyn til, om jorden hører til en større eller mindre ejendom.

Stk. 2. Til opnåelse heraf vil jorden til disse ejendomme være at ansætte pr. arealenhed efter, hvad jord af beskaffenhed og beliggenhed som det pågældende jordstykke må antages efter egnens priser at ville koste ved salg i ubebygget stand, når jorden tænkes at høre til en middelstor bondegård i middelgod kultur. Er ejendommens tilliggende af væsentlig forskellig beskaffenhed eller beliggenhed, ansættes hver af de pågældende dele for sig.

Stk. 3. Ansættelsen af grundværdien foretages på grundlag af jordens tilstand lige efter høst.

Stk. 4. Hvis benyttelse til andet end landbrug og lign. for dele af ejendommen må anses for at være den i økonomisk henseende gode anvendelse, må værdien af jorden for disse dele ansættes skønsmæssigt efter de priser, som antages at kunne opnås ved salg af den til den pågældende anvendelse, jf. § 16. 

Stk. 5. Inden for områder, der ligger i landzone, jf. lov om planlægning, ansættes grundværdien af ejendomme, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. § 33, stk. 1, efter reglerne i stk. 1-4, således at der ved vurderingen ses bort fra den højere værdi, der er en følge af forventninger om ejendommenes overgang til anden zonestatus. Efter samme regler ansættes grundværdien af ejendomme, beliggende i landzone, som ved 14. alm. vurdering var omfattet af § 33, stk. 1, men som efter dette tidspunkt enten er blevet tilplantet, uden at arealet er undergivet fredskovspligt, eller som ikke længere bliver benyttet. Såfremt arealet er tilplantet med skov, og skovdrift er den økonomisk gode anvendelse, ansættes grundværdien dog efter § 15.

Vurderingslovens § 33, stk. 17

Hvis en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. reglerne i kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, har ændret anvendelse eller planforhold, og denne ændrede anvendelse m.v. ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Denne ansættelse omfatter grunden efter den ændrede anvendelse m.v. og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder ikke anvendelse i de i § 13 A nævnte tilfælde.

Forarbejder

Uddrag af almindelige bemærkninger til L211 af 3. maj 2017, afsnit 2.6.1 Gældende ret - landbrugsejendomme

Der gælder særlige regler for vurderingen af ejendomme, der anvendes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage. Grundværdien ansættes efter den såkaldte »bondegårdsregel«, jf. vurderingslovens § 14, mens værdien af stuehuset med tilhørende grundareal ansættes ved en fordeling af landbrugsejendommens samlede ejendomsværdi, jf. lovens § 33, stk. 4.

Bondegårdsreglen går ud på, at jord - når forholdene er ensartede - skal ansættes til samme beløb pr. arealenhed, uanset om jorden tilhører en større eller en mindre ejendom. Jorden skal pr. arealenhed med lovens ord ansættes efter, »hvad jord af beskaffenhed og beliggenhed som det pågældende jordstykke må antages efter egnens priser at ville koste ved salg i ubebygget stand, når jorden tænkes at høre til en middelstor bondegård i middelgod kultur«.

[…]

Bondegårdsreglen medfører i praksis, at landbrugsjord vurderes til et langt lavere beløb end jordens faktiske handelsværdi. Dette skyldes ikke primært bondegårdsreglen i sig selv, idet denne - bortset fra ordlyden om den middelstore bondegård - grundlæggende er baseret på at skulle ramme de aktuelle handelspriser.

De lave vurderinger skyldes derimod, at ansættelser efter bondegårdsreglen siden 1992 er blevet foretaget i form af fremskrivninger af hektarpriser. Disse fremskrivninger har været meget forsigtige. Resultatet er, at vurderinger efter bondegårdsreglen kun udgør omkring 1/3 af den pris, der kan konstateres, når landbrugsjord handles i fri handel.

For at kunne ansætte en ejendomsværdi - ejendommens samlede værdi i handel og vandel - er det derfor nødvendigt også at operere med en såkaldt tillægsparcelværdi. Tillægsparcelværdien udgør forskellen mellem jordens faktiske handelspris ved salg som tillægsjord til en anden landmand og jordens (grund)værdi ansat efter bondegårdsreglen.

Vurderingen af en landbrugsejendom består herefter af følgende elementer:

1) Landbrugsjorden vurderes efter bondegårdsreglen.

2) Eventuelle arealer anvendt til andre formål end landbrug - f.eks. som golfbane - vurderes efter en markedsnorm på samme måde som andre tilsvarende arealer, dvs. ikke efter bondegårdsreglen. Det samme gælder grunde tilhørende eventuelle udlejede boliger på landbrugsejendommen, men ikke medarbejderboliger og aftægtsboliger.

3) Der beregnes et tillæg til ejendomsværdien (en tillægsparcelværdi), som udgøres af forskellen mellem landbrugsjordens handelsværdi og jordens værdi ansat efter bondegårdsreglen.

4) Der ansættes en ejendomsværdi, som består af summen af disse værdier samt værdien af bygningerne.

5) Grundværdien (ansat efter bondegårdsreglen) fordeles på landbrugsjorden og stuehusgrunden efter areal.

6) Ejendomsværdien fordeles på stuehus og resten af ejendommen - værdimæssig fordeling.

Disse ansættelser danner grundlag for følgende beskatning:

1) Der betales grundskyld af grundværdien af landbrugsjorden (vurderet efter bondegårdsreglen). Grundskylden betales efter de særlige satser, der gælder for beskatning af landbrugsjord m.v., dvs. med højst 7,2 promille, jf. § 2 i lov om kommunal ejendomsskat. Det samme gælder eventuelle arealer anvendt til andre formål end landbrug, herunder grunde tilhørende udlejede boliger eller medarbejderboliger og aftægtsboliger.

2) Der betales grundskyld af stuehusgrunden (vurderet efter bondegårdsreglen). Grundskylden betales efter de almindelige grundskyldssatser, dvs. med op til 34 promille, jf. § 2 i lov om kommunal ejendomsskat.

3) Der betales ejendomsværdiskat af den del af landbrugsejendommens ejendomsværdi, der kan henføres til stuehuset, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 3.

Den samlede ejendomsværdi for landbrugsejendommen danner ikke grundlag for beskatning.

Praksis

SKM2005.94.LSR

Gavegivers og gavemodtagers værdiansættelse af en overdragen del af en fast ejendom blev godkendt, da der var tale om overdragelse af en del af en selvstændigt vurderet ejendom, der var undergået faktiske og retlige ændringer, der endnu ikke havde givet sig udslag i kontantejendomsværdien. Bidrag til fortolkningen af TfS 1996, 918 og TfS 1997, 185.

TfS1996, 918 LSR

Boet efter en enke, der var afgået ved døden den 24. januar 1994 klagede over, at skatteankenævnet havde forhøjet udlægsværdien af boets udlejningsejendom med 468.000 kr. Boet havde i den endelige boopgørelse pr. 31. marts 1995 medregnet ejendommen til ejendomsværdien pr. 1. januar 1994 520.000 kr. minus 15 pct., medens skatteankenævnet havde ansat den skattemæssige værdi af ejendommen til 910.000 kr., idet der i boperioden var foretaget ombygninger af udlejningsejendommen for i alt 285.803 kr. Boet henviste til. at ejendommen havde været dårligt vedligeholdt, hvorfor udgifterne havde været fuldt fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter. Landsskatteretten fandt, at de af boet afholdte udgifter i væsentligt omfang havde været udgifter til ombygning/forbedring, ligesom de foretagne arbejder havde forbedret ejendommen som udlejningsobjekt. Retten fandt derfor, at ejendommens værdi skønsmæssigt var forhøjet med 85% af istandsættelsesudgiften, hvorefter værdien på udlægstidspunktet kunne opgøres til ejendomsværdien pr. 1. januar 1994 på 520.000 kr. minus 15% tillagt 242.000 kr. eller i alt 684.000 kr.

En udlejningsejendom blev istandsat af dødsboet inden udlægstidspunktet. De af boet afholdte udgifter ansås i væsentligt omfang for forbedringsudgifter. Værdien af ejendommen på udlægstidspunktet fastsattes til den senest kendte ejendomsværdi minus 15 pct. med tillæg af 85 pct. af de afholdte istandsættelsesudgifter.

Ikke offentliggjort afgørelse fra Landsskatteretten - findes i afgørelsesdatabasen j.nr. 20-0007246

Ved overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom, mellem forældre og børn, vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22, således, at reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse. Efter denne bestemmelse skal aktivernes værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen.

Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboet m.m. og ved gaveafgiftsberegning.

I cirkulærets pkt. 2 er det fastsat, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af det overdragne aktiv.

Det fremgår af cirkulærets pkt. 6, at parternes værdiansættelse skal lægges til grund ved gaveafgiftsberegningen, hvis kontantværdien af denne er højest 15 % højere eller lavere end den senest forud for gaveoverdragelsen bekendtgjorte offentlige kontantejendomsværdi.

Af cirkulærets pkt. 8 fremgår det, at:

“Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien."

I TfS 1996, 918, vedrørende et dødsbo, fandt Landsskatteretten, at cirkulærets pkt. 8 sammenholdt med pkt. 6 skal forstås således, at den sidst kendte vurdering skal korrigeres for ændringer, der er indtruffet i tidsrummet mellem denne og udlægstidspunktet.

Klagerens forældre overdrog den 3. juli 2018 [adresse1] til klageren. På dette tidspunkt var den offentlige ejendomsvurdering 5.850.000 kr. I perioden mellem denne offentlige ejendomsvurdering og gaveoverdragelsestidspunktet blev lokalplan nr. [x2] vedtaget. Ifølge lokalplanen overgik en del af [adresse1] fra landzone til byzone.

Efter Landsskatterettens opfattelse må ændringen af en del af arealet fra landzone til byzone anses for at være en retlig ændring, der på tidspunktet for gaveoverdragelsen ikke havde givet sig udslag i den offentlige ejendomsvurdering. Som følge heraf finder Landsskatteretten, at den senest kendte ejendomsvurdering skal korrigeres for de ændringer, der er sket i tidsrummet mellem denne og overdragelsestidspunktet, jf. værdiansættelsescirkulærets pkt. 8.

Ved beregningen af overdragelsessummen for [adresse1] har Skattestyrelsen lagt den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018 på 26.000.000 kr. til grund. I overensstemmelse med værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 har Skattestyrelsen fratrukket 15 % heraf, således at værdien af [adresse1] fastsættes til 22.100.000 kr.

Klagerens repræsentant mener ikke, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018 kan lægges til grund, da denne tidsmæssigt ligger efter overdragelsestidspunktet. Repræsentanten har i stedet opstillet et regnestykke med udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering på 5.850.000 kr. korrigeret for zoneændringen.

Arealet, der har ændret zonestatus fra landzone til byzone, udgør i alt 170.554 m2. Dette areal indgik i den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2017 med en værdi på 429.796 kr. svarende til 2,52 kr. pr. m2. Landsskatteretten finder derfor ikke, at værdien af ejendommen kan sættes til 25.507.440 kr./21.681.400 kr., som beregnet af repræsentanten, da der herved er taget udgangspunkt i et areal på 168.300 m2 og en tidligere værdi af arealet på 8,20 kr. pr. m2.

Ved at tage udgangspunkt i den senest kendte ejendomsvurdering og korrigere for de ændringer, der er sket i tidsrummet mellem denne og overdragelsestidspunktet finder retten, at en værdi på 22.100.000 kr. må anses for retvisende. Det bemærkes herved tillige, at der ved den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2018 netop er taget højde for den zoneændring, der er foretaget i forbindelse med vedtagelsen af lokalplan nr. [x2]. Landsskatteretten finder derfor, at værdien af [adresse1] skal sættes til 22.100.000 kr. på overdragelsestidspunktet.

Landsskatteretten stadfæster således Skattestyrelsens afgørelse.

Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirkulæret)

[…]

A. Aktiver

2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked.

Boet og parterne i gaveoverdragelsen skal selv ansætte denne værdi i overensstemmelse med reglerne i lov om afgift af arv og gave (lovbekendtgørelse nr. 443 af 28. september 1972) og under ansvar over for myndighederne.

Fast ejendom

[…]

Skatte- og afgiftsmyndighederne skal påse, at værdien i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen svarer til værdien i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen.

Til brug herfor fastsættes følgende regler om, inden for hvilke grænser skatte- og afgiftsmyndighederne skal acceptere værdiansættelsen.

[…]

6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2A.

Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.

Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.

[…]

8. Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien.

[…]

Cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021 - ændring af værdiansættelsescirkulæret

§ 1

I cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning, som ændret ved cirkulære nr. 9054 af 4. februar 2015, foretages følgende ændring:

1. Punkt 2-16 ophæves, og i stedet indsættes:

»2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes til deres handelsværdi på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved handelsværdien forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i fri handel.

Boet og parterne i gaveoverdragelsen skal selv ansætte denne værdi i overensstemmelse med reglerne i boafgiftsloven og under ansvar over for myndighederne.

[…]

5. Skatteforvaltningen skal påse, at værdien i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen svarer til handelsværdien på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen.

Til brug herfor fastsættes følgende regler om, inden for hvilke grænser Skatteforvaltningen skal acceptere værdiansættelsen.

Den værdi, der ansættes i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen, skal være ejendommens kontante handelsværdi. Omregningen fra nominel værdi til kontantværdi sker ved at kursregulere hver enkelt gældspost, der indgår i boets eller parternes værdiansættelse.

Det kontante vederlag, den kapitaliserede værdi af en aftægtsforpligtelse samt arv eller gave medregnes til den pålydende værdi.

6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med ejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne meddelte almindelige vurdering, jf. ejendomsvurderingslovens § 5, omvurdering, jf. ejendomsvurderingslovens § 6, eller vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 11.

Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 20 pct. højere eller lavere end den nævnte ejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af bo- eller gaveafgiften, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Hvis Skatteforvaltningen finder, at værdiansættelsen af en fast ejendom inden for denne ramme i en boopgørelse ikke svarer til handelsværdien, fordi der foreligger særlige omstændigheder, kan Skatteforvaltningen ændre værdiansættelsen eller anmode skifteretten om at udmelde en eller flere sagkyndige til at foretage en vurdering efter § 93 i lov om skifte af dødsboer, jf. boafgiftslovens § 12. Hvis Skatteforvaltningen påtænker at ændre værdiansættelsen, skal Skatteforvaltningen anmode skifteretten om at udmelde sagkyndig vurdering, hvis boet fremsætter begæring herom.

Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 20 pct. over eller under ejendomsværdien, ændres værdiansættelsen, så den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst forhold, som begrunder, at denne fremgangsmåde ikke følges. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest meddelte ansættelse af ejendomsværdien.

[…]

8. Ved efterprøvelsen tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i ejendomsværdien.

[…]

§ 2

Cirkulæret træder i kraft den 15. oktober 2021 og har virkning for overdragelser, hvor der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen er meddelt ejeren en vurdering af ejendommen efter ejendomsvurderingslovens §§ 5, 6 eller 11.

Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit.H.A.5.1

Generelle regler

Når der indtræder en faktisk eller retlig hændelse omfattet af VUL § 33, stk. 16-18, foretages en yderligere ansættelse af grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld. Den yderligere ansættelse sker enten i forbindelse med den almindelige vurdering eller ved omvurdering efter VUL § 3 og meddeles sammen med denne.

Eksempel

►Det er alene den hændelse, der har medført en yderligere ansættelse af grundværdien efter VUL § 33, stk. 16-18, der må medtages i den yderligere ansættelse. Der må i den forbindelse ikke rettes andre fejl i vurderingen. Se SKM2017.388.SKAT.◄

[…]

Ændret anvendelse eller planforhold

Der skal foretages en yderligere ansættelse, når der sker en ændring af anvendelsen eller planforhold.

En ejendom kan fx ændre status fra landbrugsejendom (05) til beboelse (01). Ved dette skift ændres princippet for fastsættelsen af grundværdien, uden at der sker planmæssige ændringer i det område, ejendommen ligger i.

[…]

Definition

Begrebet ændrede planforhold omfatter både det tilfælde,

• hvor en ejendoms zonestatus ændres, og
• hvor en lokalplan indebærer, at en ejendom kan anvendes på en anden måde. Se SKM2014.522.ØLR.

Bemærk

En ny yderligere ansættelse kan kun komme på tale, når ejendomsværdien eller grundværdien antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold.

SKAT bliver opmærksom på planændringer via kommune- og lokalplaner. SKAT skal i forbindelse med alle planændringer tage stilling til, om der skal ske vurderingsmæssige ændringer, fordi planen er blevet ændret. Finder SKAT, at vurderingen skal ændres som følge af den ændrede plan, skal der også ske en yderligere ny ansættelse af det seneste beregningsgrundlag for grundværdien.

[…]

Spørgsmål 2

Lovgrundlag

Skatteforvaltningslovens § 24

En anmodning om et bindende svar skal være skriftlig og indeholde alle de oplysninger af betydning for svaret, som står til rådighed for spørgeren. Skønner told- og skatteforvaltningen respektive Skatterådet, at spørgsmålet ikke er tilstrækkeligt oplyst, kan spørgeren anmodes om yderligere oplysninger eller dokumentation. Efterkommes anmodningen ikke inden for en rimelig frist, kan spørgsmålet afvises eller svaret begrænses til de forhold, der skønnes tilstrækkeligt oplyst.

Stk. 2. Told- og skatteforvaltningen respektive Skatterådet kan i øvrigt i særlige tilfælde afvise at give et bindende svar, hvis spørgsmålet er af en sådan karakter, at det ikke kan besvares med fornøden sikkerhed eller andre hensyn taler afgørende imod en besvarelse.

Stk. 3. En afgørelse efter stk. 1 eller 2 kan ikke påklages administrativt.

Praksis

SKM2018.378.SR

Skatterådet kunne bekræfte, at overdragelse af ejendomme der ikke blev anset for at have næringskarakter kunne overdrages til den seneste kontante ejendomsvurdering fratrukket 15%, jf. værdiansættelsescirkulæret. Dette var også gældende for ejendomme der indgik i en virksomheds drift, men som ikke havde karakter af næring for overdrageren. Anvendeligheden af værdiansættelsescirkulæret krævede endvidere, at der ikke forelå særlige omstændigheder, jf. SKM2016.279.HR.

Skatterådet kunne ikke bekræfte, at den seneste offentlige ejendomsværdi fratrukket 15%, kunne anvendes ved overdragelse af næringsejendomme, eller ejendomme der var erhvervet som led i succession, hvor erhververen indtrådte i den oprindelige erhververs næringshensigt.  

Det følger af værdiansættelsescirkulæret, at cirkulæret alene behandler værdiansættelse ved køb og salg af fast ejendom efter ejendomsavancebeskatningsloven. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningsloven, at loven ikke omfatter fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej.

En fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej, skal derimod beskattes efter statsskattelovens § 4, jf. § 5, litra a.

Skatterådet afviste at svare på et spørgsmål om, hvilken kontantværdi hver enkelt ejendom kunne indgå ved opgørelsen af værdi af ideel andel ved et benægtende svar på de øvrige spørgsmål.

SKM2013.740.SR

Skatterådet kunne ikke bekræfte, at værdien af frit værelse kunne ansættes ud fra satsen for frit logi.

Skatterådet lægger vægt på, at medarbejderne disponerer over et fritliggende parcelhus med badeværelse og køkken, der - på trods dets beskedne møblement - kvalitetsmæssigt må anses for at ligge over et almindeligt frit logi. Dernæst er der tale om et hus, der er placeret 200 meter fra arbejdsstedet.

Værdien af værelserne skal derfor fastsættes til markedsprisen, inkl. udgifter til varme, el m.m. såfremt der ikke betales særskilt af de ansatte.

TfS1996, 918 LSR

Boet efter en enke, der var afgået ved døden den 24. januar 1994 klagede over, at skatteankenævnet havde forhøjet udlægsværdien af boets udlejningsejendom med 468.000 kr. Boet havde i den endelige boopgørelse pr. 31. marts 1995 medregnet ejendommen til ejendomsværdien pr. 1. januar 1994 520.000 kr. minus 15 pct., medens skatteankenævnet havde ansat den skattemæssige værdi af ejendommen til 910.000 kr., idet der i boperioden var foretaget ombygninger af udlejningsejendommen for i alt 285.803 kr. Boet henviste til. at ejendommen havde været dårligt vedligeholdt, hvorfor udgifterne havde været fuldt fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter. Landsskatteretten fandt, at de af boet afholdte udgifter i væsentligt omfang havde været udgifter til ombygning/forbedring, ligesom de foretagne arbejder havde forbedret ejendommen som udlejningsobjekt. Retten fandt derfor, at ejendommens værdi skønsmæssigt var forhøjet med 85% af istandsættelsesudgiften, hvorefter værdien på udlægstidspunktet kunne opgøres til ejendomsværdien pr. 1. januar 1994 på 520.000 kr. minus 15% tillagt 242.000 kr. eller i alt 684.000 kr.

En udlejningsejendom blev istandsat af dødsboet inden udlægstidspunktet. De af boet afholdte udgifter ansås i væsentligt omfang for forbedringsudgifter. Værdien af ejendommen på udlægstidspunktet fastsattes til den senest kendte ejendomsværdi minus 15 pct. med tillæg af 85 pct. af de afholdte istandsættelsesudgifter.

Den juridiske vejledning 2025-2, afsnit A.A.3.6

De formelle krav til anmodningen

Det er et krav, at en anmodning om bindende svar skal være skriftlig. Se SFL § 24, stk. 1. Spørgsmålet skal vedrøre en konkret disposition og skal være formuleret således, at der så vidt muligt kan svares ja eller nej. Se afsnit A.A.3.9.2 omkring afvisning. Desuden skal anmodningen rumme alle de relevante oplysninger, der er tilgængelige for spørgeren. Hvis Skatteforvaltningen/Skatterådet vurderer, at anmodningen er mangelfuldt oplyst, anmodes spørgeren om de manglende oplysninger. Der skal normalt gives en frist på 14 dage. Lykkes det ikke at få anmodningen tilstrækkeligt oplyst, træffes afgørelse om afvisning, se afsnit A.A.3.9.

[…]

Den juridiske vejledning 2025-2, afsnit A.A.3.9.2

Afvisning af spørgsmål af teoretisk karakter

Det fremgår af lovbemærkningerne til SFL § 24, at afvisningsmuligheden kan anvendes vedrørende spørgsmål om påtænkte dispositioner, hvor spørgsmålet er af mere teoretisk karakter, fx hvis beskrivelsen af dispositionen ikke er tilstrækkelig præcis eller fyldestgørende.

[…]

Eksempel (spørgsmål, der hverken kunne besvares med ja eller nej)

Skatterådet afviste at besvare følgende spørgsmål: Hvis spørgsmål 1, 2 og/eller 3 besvares benægtende bedes oplyst, hvordan beskatningen skal ske. Det fremgår af afgørelsen, at en anmodning kan afvises i de tilfælde, hvor det stillede spørgsmål hverken kan besvares med ja eller nej. Det bemærkes, at spørgsmålet indebærer, at spørger ønsker en besvarelse, der kan sidestilles med generel rådgivning. Se spørgsmål 4 i SKM2013.740.SR

Eksempel (spørgsmål om, hvordan et lån skattemæssigt skulle kvalificeres - kunne ikke besvares med ja eller nej)

Skatterådet afviste at besvare et spørgsmål, hvor spørger bad SKAT oplyse, hvordan et lån skattemæssigt skulle kvalificeres. Spørgsmål skulle vedrøre en konkret disposition og være formuleret således, at der så vidt muligt kunne svares ja eller nej. Se SKM2016.322.SR og A.A.3.6. Se også spørgsmål 5 i SKM2018.378.SR.