Spørgsmål:

1. Kan Skatterådet bekræfte, at Spørger kan overdrage ejendommen E til sine to sønner til en samlet overdragelsessum på 22.265.000 kr.?

Svar:

1. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger ejer ejendommen E, der indtil oktober 2025 bestod af to selvstændige ejendomme E2 og E.

I forbindelse med forestående delvist generationsskifte af Spørgers landbrugsvirksomhed, og planlægning af forestående staldbyggeri på ejendommene hen over skel, fandtes det mest hensigtsmæssigt at ejendommen E2 blev arealoverført til E.

Ejendommen E har efter arealoverførslen nu et samlet areal på 110,85 ha., svarende til summen af arealerne på de sammenlagte ejendomme. Et ældre nedrivningsmodent stuehus på tidligere E2, er nedrevet, mens driftsbygningerne i form af stald og lade fortsat eksisterer. BBR-oplysningerne for den sammenlagte ejendom er i øvrigt korrekte.

Ejendommene E og E2 var ved vurderingen i 2019 vurderet til henholdsvis 12.600.000 kr. og 8.800.000 kr.

Ved den påtænkte overdragelse til sønnerne vil sønnerne indtræde i en del af realkreditgælden. Samlet forventes sønnerne at indtræde i realkreditgæld på ca. 15,5 mio. kr.

E2 blev oprindelig anskaffet i 2000 for ca. 3,9 mio. kr., og senere jordtilkøb for ca. 1 mio. kr., dvs. samlet anskaffelsessum 4,9 mio. kr. E blev anskaffet i 2015 for 11,4 mio. kr. 

Der foreligger efter sammenlægningen af de to ejendomme ikke en gældende offentlig ejendomsvurdering

Spørgers opfattelse og begrundelse

Spørger mener, at spørgsmål 1 skal besvares med et "ja"

Der er tale om en familieoverdragelse af ejendomme indenfor gaveafgiftskredsen, hvorfor bestemmelserne i gaveafgiftscirkulæret af 17. november 1982 kan finde anvendelse, dvs. en overdragelse til +/- 15 pct. af den senest kendte offentlige ejendomsvurdering. Da der efter sammenlægningen af E og E2 ikke foreligger en gældende vurdering, vil det efter Spørgers opfattelse være nærliggende af anvende summen af de seneste kendte tidligere vurderinger som grundlag for værdiansættelse. Dette bør gælde uanset om det ældre stuehus nu er nedrevet.

Både E og E2 er vurderet efter tillægsparcelværdiprincippet, hvilket vil sige, at en del af jordens værdi udgør del af forskelsværdien på ejendommen. Det er Spørgers opfattelse, at såfremt ejendommen havde været vurderet på nuværende tidspunkt, ville ejendomsvurderingen ikke afvige væsentligt fra summen af de senest tidligere kendte vurderinger, dvs. ejendomsvurderingerne pr. 1. januar 2019.

Det er Spørgers opfattelse, at der ikke foreligger særlige omstændigheder i forbindelse med overdragelsen. Dels er ejendommene anskaffet for mange år siden, og belåningsgraden i ejendommene udgør heller ikke en særlig omstændighed. Udover førnævnte nedrivning af ældre stuehus, er der ikke foretaget bygningsforbedringer og ombygninger m.v. udover sædvanlig vedligeholdelse. Efter Spørgers opfattelse er der således ikke forhold, der i henhold til Skattestyrelsens styresignal om særlige omstændigheder i SKM2025.243.SKTST, kan betegnes som er en særlig omstændighed.

Såfremt der i forbindelse med forestående staldbyggeri, måtte blive afholdt byggeomkostninger af Spørger inden overdragelsen, vil disse blive tillagt overdragelsessummen 100 pct.

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at Spørger kan overdrage ejendommen E til sine to sønner til en samlet overdragelsessum på 22.265.000 kr.

Begrundelse

Spørger har i en årrække ejet ejendommene E og E2.

Geodatastyrelsen fremsendte den 9. september 2025 registreringsmeddelelse, hvor det fremgår, at ejendommen E2 blev arealoverført til E.

Efter det oplyste er der ikke foretaget en ejendomsvurdering efter arealoverførslen. De seneste kendte ejendomsvurderinger er efter det oplyste ejendomsvurderingerne for 2019, hvor ejendomsvurderingen for E2 udgjorde 8.800.000 kr., mens ejendomsvurdering for E udgjorde 12.600.000.

Det er oplyst, at der siden 2019 er sket nedrivning af et ældre stuehus. Stuehuset indgik i den seneste offentlige vurdering med 634.900 kr.

Det er endvidere oplyst, at det påtænkes at opføre en ny staldbygning, men at der på tidspunktet for anmodningen om bindende svar ikke var afholdt udgifter hertil.

Spørger påtænker at overdrage ejendommen E til sine to sønner, og ønsker i den forbindelse bekræftet, at ejendommen ved overdragelsen kan værdiansættes til 22.265.000 kr., der ligger indenfor +/- 15 pct. af de samlede ejendomsvurderinger fra 2019, der udgjorde 21.400.000 kr. (8.800.000 + 12.600.000)

Skattemæssig vurdering

Ved den påtænkte overdragelse vil Spørger og hans sønner være omfattet af boafgiftslovens § 22, således at boafgiftslovens § 27 om værdiansættelse finder anvendelse. Efter boafgiftslovens § 27 skal overdragelsen ske til handelsværdi.

Til brug for fastsættelse af handelsværdien kan cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret) anvendes, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Skattestyrelsen forudsætter, at der ikke foreligger særlige omstændigheder i forbindelse med overdragelsen af ejendommen E. Skattestyrelsen forudsætter endvidere, at Spørger ikke afholder byggeomkostninger til den påtænkte staldbygning forud for overdragelsen.

Efter værdiansættelsescirkulærets pkt. 2, ansættes aktiver, der omfattes af afgiftsberegningen, normalt til deres handelsværdi på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Efter værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, vil en værdi, der højest er 15 pct. højere eller lavere end den seneste offentlige vurdering, kunne lægges til ved afgiftsberegningen. Det fremgår af værdiansættelsescirkulærets pkt. 8, at der ved efterprøvelsen må tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der er indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i ejendomsvurderingen.

I SKM2005.94.LSR fandt Landsskatteretten, at den seneste offentlige vurdering skulle korrigeres for faktiske og retlige ændringer, der var indtrådt på ejendommen siden den seneste offentlige vurdering. Sagen handlede om gaveoverdragelse af en ideel andel af landbrugsejendom. Forud for overdragelsen af den ideelle andel var der igangsat udstykning af en medarbejderbolig og en lille skovparcel. Den seneste offentlige vurdering var foretaget den samlede landbrugsejendom inkl. skovparcel og medarbejderbolig. Landsskatteretten fandt, at udstykningen af medarbejderboligen og skovparcellen var en faktisk og retlig ændring af landbrugsejendommen, der endnu ikke havde givet sig udslag i den offentlige ejendomsvurdering, og at der som følge heraf skulle ske korrektion af den seneste offentlige ejendomsvurdering

Landsskatteretten tog i TfS 1996, 918 stilling til spørgsmålet om værdiansættelse af en ejendom, der var undergået ændringer, der er omfattet af værdiansættelsescirkulærets pkt. 8.

I sagen var der tale om udlodning af en udlejningsejendom fra et dødsbo. Ejendommen var ved den seneste offentlige vurdering vurderet til 520.000 kr., og ejendommen var ved udlodningen fra dødsboet værdiansat til 468.000 kr., svarende til den offentlige vurdering med fradrag af 15 pct. Boet havde istandsat ejendommen for 285.000 kr. forud for udlodningen.

Landsskatteretten fandt, at de afholdte istandsættelsesudgifter i væsentligt omfang havde været udgifter til ombygning og forbedring af ejendommens 1. og 2. sal, samt at de foretagne arbejder havde forbedret ejendommen som udlejningsobjekt.

Landsskatteretten anfører, at cirkulærets pkt. 8 sammenholdt med pkt. 6 naturligt forstås således, at den sidst kendte vurdering skulle korrigeres for ændringer, der var indtruffet i tidsrummet mellem denne og udlægstidspunktet.

Landsskatteretten fandt herefter, at ejendommens værdi skønsmæssigt var forhøjet med 85 pct. af istandsættelsesudgifterne. Ejendommens værdi på udlodningstidspunktet kunne herefter opgøres til ejendomsværdien med fradrag af 15 pct. og tillagt 85 pct. af istandsættelsesudgifterne.

Skattestyrelsen forstår Landsskatterettens afgørelser således, at der ved overdragelse af en ejendom, hvor der er indtruffet faktiske og retlige ændringer, der endnu ikke har givet udslag i ejendomsværdien, jf. værdiansættelsescirkulærets pkt. 8, skal tages udgangspunkt i den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Tilsvarende fandt Skatterådet i SKM2025.564.SR, at den seneste offentlige ejendomsvurdering skulle korrigeres med de faktiske og retlige ændringer, der var indtruffet siden den seneste offentlige vurdering. Sagen omhandlede en landbrugsejendom, hvor en del af jordarealet var omfattet af en lokalplansændring, der fremadrettet gav mulighed for at anvende dette jordareal til opstilling af solceller. Skatterådet fandt, at den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2015 skulle korrigeres samt at værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, hvorefter værdiansættelse kan ske til +/- 15 pct., kunne finde anvendelse på den derved fremkomne værdi.

I nærværende sag er E2 arealoverført til E. Det er derudover oplyst, at der er nedrevet et stuehus på ejendommen E2. Såvel nedrivning som arealoverførsel er sket siden den seneste offentlige ejendomsvurdering fra 2019.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at såvel nedrivning som arealoverførsel er faktiske og retlige ændringer, der endnu ikke har givet sig udslag i den offentlige ejendomsvurdering, og der skal derfor ske en korrektion af den seneste offentlige vurdering fra 2019, jf. værdiansættelsescirkulærets pkt. 8.

I nærværende sag skal den seneste offentlige ejendomsvurdering fra 2019 for E korrigeres ved, at den offentlige ejendomsvurdering korrigeres for værdiforøgelsen som følge af arealoverførslen af E2. Herudover skal der tages højde for, at stuehuset på E2 efterfølgende er nedrevet. Værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, hvorefter værdiansættelse kan ske til +/- 15 pct. kan finde anvendelse på den derved fremkomne værdi.

Ejendommens værdi ved overdragelsen kan ved anvendelsen af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 og pkt. 8 kunne opgøres således:

Ejendomsvurderinger fra 2019
E	12.600.000
E2	8.800.000
Reduktion som følge af nedrevet stuehus	-634.900
Korrigeret ejendomsværdi for E	20.765.100

Den korrigerede ejendomsvurdering, der skal lægges til grund ved anvendelsen af værdiansættelsescirkulærets pkt. 6, udgør således 20.765.100 kr.

Da den påtænkte overdragelsessum på 22.265.000 kr. ligger inden for +/- 15 pct. af den korrigerede ejendomsværdi, kan det bekræftes, at ejendommen kan overdrages til Spørgers to sønner til en samlet overdragelsessum på 22.265.000 kr.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1

Lovgrundlag

Boafgiftslovens § 22

En person kan afgiftsfrit give gaver, hvis samlede værdi inden for et kalenderår ikke overstiger et grundbeløb på 58.700 kr. (2010-niveau) til

a)      afkom, stedbørn og deres afkom samt børn, som gavegiver efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4, har afgivet erklæring om medmoderskab til, og disse børns afkom,

b)      afdødt barns eller stedbarns længstlevende ægtefælle,

c)      forældre og en mand, som har afgivet erklæring om medmoderskab til gavegiver efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4,

d)      personer, der har haft fælles bopæl med gavegiver i de sidste 2 år før modtagelsen af gaven, og personer, der tidligere har haft fælles bopæl med gavegiver i en sammenhængende periode på mindst 2 år, når den fælles bopæl alene er ophørt på grund af institutionsanbringelse, herunder i en ældrebolig,

e)      plejebørn, der har haft bopæl hos gavegiver i en sammenhængende periode på mindst 5 år, når opholdet er begyndt, inden plejebarnet fyldte 15 år, og højst en af plejebarnets forældre har haft bopæl hos gavegiver sammen med plejebarnet, og

f)       stedforældre, bedsteforældre og forældre til en mand, som har afgivet erklæring om medmoderskab til gavegiver efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4.

Stk. 2. En person kan afgiftsfrit give barns eller stedbarns ægtefælle gaver, hvis samlede værdi inden for et kalenderår ikke overstiger et grundbeløb på 20.500 kr. (2010-niveau).

Stk. 3. Gaver mellem ægtefæller, der ikke er fraseparerede, er afgiftsfri, jf. dog § 24, stk. 3.

Stk. 4. Grundbeløbene i stk. 1 og 2 reguleres efter personskattelovens § 20.

Stk. 5. Gaver fra en regent eller dennes ægtefælle til tronfølgeren eller dennes ægtefælle er undtaget fra gaveafgiftspligten. 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse for gaver fra en tidligere regent eller dennes ægtefælle til regenten, dennes ægtefælle, tronfølgeren eller dennes ægtefælle.

Boafgiftslovens § 27

En gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager. Uanset 1. pkt. kan parterne vælge at fastsætte gavens værdi efter § 12 a for aktier og virksomheder, der opfylder betingelserne for nedsat afgift i § 23 a, stk. 1-3.

Stk. 2. Finder told- og skatteforvaltningen, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien eller en værdi opgjort efter § 12 a på tidspunktet for gavens modtagelse, kan den ændre værdiansættelsen inden 6 måneder efter anmeldelsens modtagelse. Har told- og skatteforvaltningen ikke de oplysninger, der er nødvendige for at tage stilling til værdiansættelsen, suspenderes fristen i den periode, der forløber, fra told- og skatteforvaltningen anmoder om disse oplysninger, og indtil oplysningerne modtages. Har det betydning for den afgiftspligtiges mulighed for at varetage sine interesser, at fristen for at foretage værdiansættelsen forlænges, skal en anmodning om en rimelig fristforlængelse imødekommes.

Praksis

SKM2005.94.LSR

Gavegivers og gavemodtagers værdiansættelse af en overdragen del af en fast ejendom blev godkendt, da der var tale om overdragelse af en del af en selvstændigt vurderet ejendom, der var undergået faktiske og retlige ændringer, der endnu ikke havde givet sig udslag i kontantejendomsværdien. Bidrag til fortolkningen af TfS 1996, 918 og TfS 1997, 185.

TfS1996, 918 LSR

Boet efter en enke, der var afgået ved døden den 24. januar 1994 klagede over, at skatteankenævnet havde forhøjet udlægsværdien af boets udlejningsejendom med 468.000 kr. Boet havde i den endelige boopgørelse pr. 31. marts 1995 medregnet ejendommen til ejendomsværdien pr. 1. januar 1994 520.000 kr. minus 15 pct., medens skatteankenævnet havde ansat den skattemæssige værdi af ejendommen til 910.000 kr., idet der i boperioden var foretaget ombygninger af udlejningsejendommen for i alt 285.803 kr. Boet henviste til. at ejendommen havde været dårligt vedligeholdt, hvorfor udgifterne havde været fuldt fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter. Landsskatteretten fandt, at de af boet afholdte udgifter i væsentligt omfang havde været udgifter til ombygning/forbedring, ligesom de foretagne arbejder havde forbedret ejendommen som udlejningsobjekt. Retten fandt derfor, at ejendommens værdi skønsmæssigt var forhøjet med 85% af istandsættelsesudgiften, hvorefter værdien på udlægstidspunktet kunne opgøres til ejendomsværdien pr. 1. januar 1994 på 520.000 kr. minus 15% tillagt 242.000 kr. eller i alt 684.000 kr.

En udlejningsejendom blev istandsat af dødsboet inden udlægstidspunktet. De af boet afholdte udgifter ansås i væsentligt omfang for forbedringsudgifter. Værdien af ejendommen på udlægstidspunktet fastsattes til den senest kendte ejendomsværdi minus 15 pct. med tillæg af 85 pct. af de afholdte istandsættelsesudgifter.

SKM2025.564.SR

Spørger ønskede at overdrage sin landbrugsejendom til sin søn. Den seneste offentlige vurdering for landbrugsejendommen var foretaget pr. 1. oktober 2015. Der var efterfølgende vedtaget en ny lokalplan, der gjorde det muligt at anvende en del af landbrugsejendommens jordareal til solcelleanlæg. Efter værdiansættelsescirkulærets pkt. 8 skulle der foretages en korrektion af den gældende offentlige vurdering inden værdiansættelse efter værdiansættelsescirkulæret. Spørger ønskede bekræftet, at ejendomsvurderingslovens § 34 d om grundværdi af solcelleanlæg kunne anvendes ved korrektion af den gældende offentlige vurdering. Den gældende offentlige vurdering var udarbejdet efter den dagældende vurderingslov og var efter ejendomsvurderingslovens § 81 gældende indtil der udarbejdes en vurdering efter ejendomsvurderingsloven. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at korrektion af den gældende offentlige vurdering kunne ske efter vurderingsprincipperne i den nye ejendomsvurderingslov, der ikke var gældende for Spørgers landbrugsejendom på tidspunktet for overdragelsen. Skatterådet afviste spørgsmålet om at fastsætte den værdi, som landbrugsejendommen kunne overdrages til.

Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirkulæret)

[…]

A. Aktiver

2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked.

Boet og parterne i gaveoverdragelsen skal selv ansætte denne værdi i overensstemmelse med reglerne i lov om afgift af arv og gave (lovbekendtgørelse nr. 443 af 28. september 1972) og under ansvar over for myndighederne.

Fast ejendom

[…]

Skatte- og afgiftsmyndighederne skal påse, at værdien i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen svarer til værdien i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for værdiansættelsen.

Til brug herfor fastsættes følgende regler om, inden for hvilke grænser skatte- og afgiftsmyndighederne skal acceptere værdiansættelsen.

[…]

6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2A.

Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.

Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.

[…]

8. Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien.

[…]