Spørgsmål:

1. Kan Skatterådet bekræfte, at H5 kan overdrages med skattemæssig succession på baggrund af den udarbejdede pengetankopgørelse, herunder den konkrete fordeling af aktiver mellem "aktive" aktiver og "passive" aktiver under de nedenfor angivne omstændigheder?

Svar:

1. Ja, se dog indstilling og begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

1. Faktiske forhold

1.1 Den nuværende struktur

Den nuværende struktur er illustreret nedenfor:

[Koncerndiagram udeladt]

Alle selskaberne i strukturen har regnskabs- og indkomstår fra den 1. januar - 31. december, dvs. kalenderåret.

Det bemærkes, at der i strukturen ikke er holdingkrav eller anmeldelsesvilkår fra tidligere gennemførte skattefrie omstruktureringer.

1.2. H1

H1 er stiftet i 1968 af Spørgers far. H1 har siden 1984 været ejet 100 procent af Spørger.

Selskabets aktiviteter består i at besidde kapitalandele i datterselskaberne H2 (under frivillig likvidation), H3 og H4 samt investering i værdipapirer.

H1's egenkapital udgjorde [x] kr. pr. 31. december 2024 i henhold til årsrapporten for 2024.

H1's aktiver bestod pr. 31. december 2024 af kapitalandele i datterselskaber på [x] kr., tilgodehavender på [x] kr., værdipapirer på [x] kr. og likvide beholdninger på [x] kr.

H1 har en selskabskapital på nominelt [x] kr., fordelt på aktier à kr. 1.000. Selskabets aktiekapital er opdelt i to aktieklasser bestående af nominelt [x] kr. A-aktier og nominelt [x] kr. B-aktier. Hver A-aktie giver 10 stemmer pr. nominelt 1.000 kr., og hvert B-aktie giver 1 stemme pr. nominelt 1.000 kr. Spørger ejer samtlige A- og B-aktier og besidder således samtlige stemmer i H1. Der er ingen forskel i økonomiske rettigheder mellem A- og B-aktier.

Spørgers skattemæssige anskaffelsessum for aktierne i H1 udgør [x] kr.

1.3 H2 (under frivillig likvidation)

H2 (under frivillig likvidation) er stiftet i 1987, og selskabets formål er at foretage investering i fast ejendom og værdipapirer i ind- og udland. H2 er ejet 100 procent af H1.

H2's egenkapital udgjorde [x] kr. pr. 31. december 2024 i henhold til årsrapporten for 2024.

Der har ifølge årsrapporten for 2024 ikke været erhvervsmæssig aktivitet i H2 i 2024.

H2’s aktiver bestod pr. 31. december 2024 udelukkende af tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder på [x] kr. Tilgodehavendet er hos H1.

H2 har en selskabskapital på nominelt [x] kr. Der er kun én aktieklasse.

H2 er under frivillig likvidation. Beslutningen om indtrædelse i likvidation blev vedtaget den xx.xx. 2025 og er anmeldt til Erhvervsstyrelsen.

1.4 H3

H3 er stiftet i 1976, og selskabets formål er at købe og sælge fast ejendom, og herunder investere i udlejningsejendomme.

H3 har siden 1999 været ejet af H1.

H3's egenkapital udgjorde [x] kr. pr. 31. december 2024 i henhold til årsrapporten for 2024.

H3’s aktiver bestod pr. 31. december 2024 af grunde og bygninger på [x] kr. (optages til kostpris i regnskabet), andre anlæg, driftsmateriel og inventar på [x] kr., råvarer og hjælpematerialer på [x] kr. samt tilgodehavender på [x] kr.

H3 ejer i alt 149 ejendomme og har sin egen administration med [x] ansatte pr. juni 2025, jf. CVR. Den væsentligste del af ejendomsporteføljen består af Ejendom 1, som koncernen selv har bygget i sin tid. Der er på nuværende tidspunkt [x] lejligheder og [x] garager i Ejendom 1 med omkostningsbestemt husleje.

Selskabet har foruden Ejendom 1 følgende ejendomme:

• Ejendom 2
• Ejendom 3
• Ejendom 4
• Ejendom 5
• Ejendom 6
• Ejendom 7
• Ejendom 8

Disse øvrige ejendomme er ligeledes udlejningsejendomme.

H3 har ejet alle ejendommene i en længere årrække.

Der er sammen med anmodningen om bindende svar indsendt mæglervurderinger af ejendommene fra foråret 2025.

H3 har [x] ansatte, som står for al drift og administration af selskabets ejendomme. Der sker således ikke outsourcing af nogen dele af driften af udlejningsvirksomheden, herunder i relation til indgåelse af aftaler, og medarbejderne, herunder Spørger (direktør i selskabet), træffer de centrale strategiske beslutninger vedrørende udlejningsvirksomheden. Selskabet driver således aktiv udlejningsvirksomhed.

H3 har en selskabskapital på nominelt [x] kr. Der er kun én aktieklasse.

1.5 H4

H4 er stiftet i 1999. H4 er ejet 100 procent af H1.

H4's egenkapital udgjorde [x] kr. pr. 31. december 2024 i henhold til årsrapporten for 2024.

H4’s aktiver bestod pr. 31. december 2024 af andre værdipapirer og kapitalandele på [x] kr., varebeholdninger på [x] kr., tilgodehavender på [x] kr. og likvide beholdninger på [x] kr.

H4 har en selskabskapital på nominelt [x] kr. Der er kun én aktieklasse.

H4 er specialist i handel med bestemt type værdifulde samleobjekter. Selskabets aktivitet består således i at indkøbe disse objekter til videresalg. Objekterne udvælges nøje ud fra, at disse har potentiale til at kunne stige i værdi, således at H4 kan opnå en fortjeneste ved videresalget. Alle objekter erhverves med videresalg for øje.

Spørger samt ES (hhv. administrerende direktør og direktør) finder og udvælger objekterne. Selskabet har en fagperson ansat, som håndterer objekterne frem til, at de sælges. Der er således tale om en virksomhed, hvor både Spørger, ES og fagpersonen deltager aktivt i driften.

Objekterne er optaget som varebeholdning i årsrapporten for H4.

En ekstern ekspert har i foråret 2025 foretaget vurderinger af handelsværdierne af objekterne i H4. Vurderingerne har været indsendt sammen med anmodningen om bindende svar.

2. Påtænkte dispositioner

Spørger ønsker at gennemføre en ophørsspaltning af H1, hvor aktiver og passiver overdrages til to nystiftede selskaber H5 og H6. Spaltningen ønskes gennemført som en skattefri ophørsspaltning uden tilladelse fra Skattestyrelsen.

Omstruktureringen sker med henblik på, at Spørger efterfølgende kan gennemføre et generationsskifte af H5 til sine børnebørn med skattemæssig succession.

Spørger påtænker derfor at gennemføre følgende:

Step 1:

En skattefri ophørsspaltning uden tilladelse fra Skattestyrelsen af H1 til to nye selskaber (H5 og H6). Ved ophørsspaltningen overføres H1’s aktiver i form af bl.a. kapitalandelene i H3 og H4 til H5, mens kapitalandelene i H2 (under frivillig likvidation) og øvrige værdipapirer overføres til H6.

Step 2:

Overdragelse af en andel af aktierne i H5 til børnebørnene med skattemæssig succession.

Det skal bemærkes, at der er indsendt særskilt anmodning om bindende svar på den påtænkte omstrukturering i step 1. Step 1 vil blive gennemført umiddelbart efter modtagelse af positivt bindende svar fra Skattestyrelsen og inden udgangen af dette regnskabsår (dvs. inden udgangen af december 2025). Nærværende anmodning om bindende svar omfatter alene successionsoverdragelsen i step 2.

Strukturen efter gennemførelsen af ovenstående step 1 kan illustreres som følger:

[Koncerndiagram udeladt]

2.1 Step 1: Ophørsspaltning af H1

Ophørsspaltningen vil blive gennemført med regnskabsmæssig virkning den 1. januar 2025. H5 og H6 vil således have første regnskabsår, som løber fra 1. januar 2025 til 31. december 2025. Skattemæssigt vil spaltningen have virkning pr. vedtagelsestidspunktet for spaltningen, hvormed der udarbejdes delårsindkomstopgørelse for H1, jf. nærmere herom nedenfor.

Spørger vil ved spaltningen alene blive vederlagt med aktier i de nye selskaber H5 og H6, dvs. ingen kontant vederlæggelse.

Udkast til spaltningsbalance har været fremsendt sammen med anmodningen om bindende svar. Heraf fremgår fordelingen af aktiver og forpligtelser til de nye selskaber som følge af spaltningen. Spaltningsbalancen er udarbejdet på baggrund af, at ophørsspaltningen af H1 gennemføres til bogført værdi pr. den regnskabsmæssige spaltningsdato den 1. januar 2025.

H5 vil blive etableret med en selskabskapital på nominelt [x] kr. á 1 kr. fordelt på nominelt [x] kr. A-aktier og nominelt [x] kr. B-aktier. Samtlige stemmerettigheder vil hvile på A-aktierne, således at B-aktierne bliver stemmeløse. Der vil ikke være forskel på øvrige rettigheder.

H6 vil blive etableret med en selskabskapital på nominelt [x] kr. á 1 kr., dvs. med én aktieklasse.

De to nye selskaber vil ved ophørsspaltningen indtræde i H1’s skattemæssige stilling. De overførte aktiver og passiver anses således for anskaffet af henholdsvis H5 og H6 på det tidspunkt og til de anskaffelsessummer, som H1 erhvervede dem.

Desuden vil Spørger personligt blive anset for at have anskaffet aktierne i henholdsvis H5 og H6 til de anskaffelsessummer og i den hensigt, som han erhvervede aktierne i H1.

Der vil således ikke ske realisationsbeskatning i H1 eller af Spørger ved den skattefrie ophørsspaltning.

Spaltningen vil ikke medføre et holdingkrav, idet Spørger er personlig aktionær i det spaltede selskab, H1.

2.2 Step 2: Overdragelse af aktier i H5

Spørger påtænker at overdrage en andel af aktierne i H5 til sine børnebørn med skattemæssig succession efter gennemførelse af spaltningen.

Til brug herfor har vi udarbejdet en foreløbig pengetankopgørelse for H5. Pengetankopgørelsen har været fremsendt sammen med anmodningen om bindende svar. Pengetankopgørelsen er udarbejdet med udgangspunkt i den udarbejdede spaltningsbalance, dvs. pr. 1. januar 2025 for H5. Da H5 på det påtænkte generationstidspunkt ikke har aflagt årsrapport, indeholder pengetankopgørelsen alene en opgørelse af aktivkriteriet.

Da pengetankopgørelsen skal ske på baggrund af handelsværdier, er værdierne af ejendommene i H3 og samleobjekterne (varelageret) i H4 reguleret i pengetankopgørelsen. Disse indgår således med handelsværdien. Pengetankopgørelsen vil blive opdateret på det konkrete tidspunkt for overdragelsen, dog således at de eksterne vurderinger på ejendomme og vil blive lagt til grund. Ved pengetankopgørelsen er ejendommene i H3 samt varelageret i H4 medregnet som "aktive" aktiver.

Følgende fremgår af pengetankopgørelsen:

[Opgørelse udeladt]

Det forventes ikke, at der sker væsentlige ændringer i fordelingen af de enkelte aktiver, hvorfor Skattestyrelsen kan lægge til grund, at fordelingen vil være den samme på tidspunktet for overdragelsen.

Skattestyrelsen kan ligeledes lægge til grund, at de øvrige betingelser for at overdrage med skattemæssig succession er opfyldt.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Det er en betingelse for at kunne overdrage med skattemæssig succession, at det selskab, der overdrages kapitalandele i, ikke må være en pengetank, dvs. selskabets virksomhed må ikke i overvejende grad bestå af passiv kapitalanbringelse. Denne betingelse indebærer, at mere end 50 procent af selskabets aktiver ikke må bestå af værdipapirer, kontanter, fast ejendom eller lignende (aktivkriteriet). Tilsvarende må der ikke være mere end 50 procent af omsætningen, som kommer fra de nævnte aktiver (indtægtskriteriet). Indtægtskriteriet skal være opfyldt ved et gennemsnit af de seneste 3 regnskabsår, mens aktivkriteriet skal være opfyldt på overdragelsestidspunktet og som et gennemsnit af de seneste 3 regnskabsår.

Ved opgørelsen af pengetankbrøken for et selskab skal der således sondres mellem indtægter og aktiver, som vedrører den aktive del af selskabets virksomhed, og de indtægter og aktiver som vedrører den passive del af selskabets virksomhed.

Hvis det selskab, hvori der overdrages kapitalandele, har eksisteret i mindre end tre år, skal alene gennemsnittet af afsluttede regnskabsår medtages, jf. SKM2006.627.SR.

H5 stiftes i forbindelse med spaltningen i step 1, og selskabet har således ikke nogen historik på tidspunktet for det påtænkte generationsskifte umiddelbart efter vedtagelse af spaltningen, hvorfor det alene er aktivkriteriet, der skal være opfyldt på overdragelsestidspunktet.

Efter vores opfattelse driver H3 aktiv ejendomsudlejningsvirksomhed, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, hvormed ejendommene, andre anlæg samt tilgodehavender fra salg og øvrige tilgodehavender (med undtagelse af tilgodehavendet på [x] kr. vedrørende udlån til lejer i forbindelse med vedkommendes køb af lejlighed) indgår i pengetankopgørelsen som "aktive" aktiver. Det skyldes, at:

• Spørger vil besidde en ejerandel på 100 procent i H5 og dermed indirekte 100 procent i H3 og udlejningsejendommene efter spaltningen;
• Opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden varetages af de ansatte og Spørger i H3 (ingen outsourcing) og har været dette i flere år, og
• Spørger skal anses for at have ejet H5, herunder H3, i mere end et år, idet selskabet er stiftet ved en skattefri spaltning, jf. step 1, hvormed Spørgers ejertid er videreført.

Ligeledes er det vores opfattelse, at H4 driver aktiv virksomhed, og at varelageret i form af samleobjekterne derfor skal indgå i den aktive del ved opgørelse af pengetankbrøken. Ligeledes indgår tilgodehavender fra salg samt øvrige tilgodehavender som "aktive" aktiver.

Vi henviser til beskrivelsen af aktiviteten af selskaberne ovenfor, jf. afsnit 1.4 og 1.5.

Som det fremgår af pengetankopgørelsen, indgår øvrige aktiver, herunder mellemregninger, værdipapirer og likvider, som "passive" aktiver i pengetankopgørelsen. Der henvises til pengetankopgørelsen, hvor det fremgår, at ca. 95 procent af selskabets aktiver er "aktive" aktiver. Aktivkriteriet er således opfyldt.

Pengetankopgørelsen vil blive opdateret på det konkrete tidspunkt for overdragelsen, jf. afsnit 2.2. Det forventes dog ikke, at der vil ske væsentlige ændringer, hvorfor det kan lægges til grund, at der på tidspunktet for overdragelsen vil være de tilsvarende balanceposter.

Skattestyrelsen kan, som nævnt ovenfor, ved besvarelsen lægge til grund, at de øvrige betingelser for at kunne overdrage med skattemæssig succession er opfyldt.

På baggrund af ovenstående er det vores opfattelse, at spørgsmålet skal besvares med "Ja".

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål

Det ønskes bekræftet, at H5 kan overdrages med skattemæssig succession på baggrund af den udarbejdede pengetankopgørelse, herunder den konkrete fordeling af aktiver mellem "aktive" aktiver og "passive" aktiver under de nedenfor angivne omstændigheder?

Begrundelse

Spørger ønsker at overdrage en andel af sine aktier i H5 til sine børnebørn med skattemæssig succession. Spørger ønsker i den forbindelse bekræftet, at betingelserne herfor er opfyldt.

Betingelserne for at overdrage aktier med skattemæssig succession fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 34.

Spørger ønsker alene bekræftet, at Spørgers aktier i H5 opfylder kravet i § 34, stk. 1, nr. 3, idet Spørger har oplyst, at det ved besvarelsen kan forudsættes, at de øvrige betingelser for overdragelse med skattemæssig succession er opfyldt. Nærværende besvarelse forholder sig derfor alene til opfyldelsen af betingelsen i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3.

Aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, bestemmer, at det er en betingelse for at overdrage aktier efter reglerne i § 34, at:

"Der er tale om aktier i et selskab m.v., hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, jf. stk. 6. Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 7, og (…) anses i denne forbindelse ikke som passiv kapitalanbringelse."

Aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, 1. pkt., bestemmer, at:

"Selskabets virksomhed anses for i overvejende grad at bestå i passiv kapitalanbringelse som nævnt i stk. 1, nr. 3, såfremt mindst 50 pct. af selskabets indtægter, hvorved forstås den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter, opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår stammer fra fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., der efter stk. 1, nr. 3, skal anses for passiv kapitalanbringelse, eller hvis handelsværdien af selskabets sådanne ejendomme, kontanter, værdipapirer el.lign. enten på overdragelsestidspunktet eller opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår udgør mindst 50 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver."

Vurderingen af indtægter og aktiver

H5 er stiftet ved en skattefri ophørsspaltning og vil have første regnskabsår fra 1. januar 2025 til 31. december 2025.

Det fremgår af forarbejderne til bestemmelsen, at såfremt selskabet har eksisteret i mindre end tre år, sker bedømmelsen ud fra de år, selskabet har eksisteret, jf. lovforslag nr. 183, folketingsåret 2016/17, de almindelige bemærkninger afsnit 3.1.1.3, lovforslag nr. 78, folketingsåret 2005/06, de specielle bemærkninger til § 34, stk. 6 samt lovforslag nr. 30, folketingsåret 2000/01, specielle bemærkninger til § 1, nr. 2 (den dagældende aktieavancebeskatningslovs § 11).

I SKM2024.299.SR og SKM2023.585.SR bekræftede Skatterådet, at man ved vurderingen af, om der kunne ske overdragelse af anparter med succession, kun skal tage hensyn til pengetankreglen, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, på tidspunktet for overdragelsen af anparterne, når overdragelsen sker i selskabets første regnskabsår.

I SKM2016.233.SR bekræftede Skatterådet, at man ved målingen af, om der kan ske overdragelse med succession, kun skal tage hensyn til handelsværdien af kapitalandelene på overdragelsestidspunktet, såfremt overdragelsen af kapitalandelene i selskabet med succession sker i umiddelbar forlængelse af en virksomhedsomdannelse og dermed forud for afslutningen af selskabets første regnskabsår.

I SKM2006.627.SR fandt Skatterådet det uden betydning for vurderingen af pengetankreglen i aktieavancebeskatningslovens § 34, om koncernen kunne anses som en "finansiel" virksomhed forud for en gennemført skattefri spaltning.

På tilsvarende vis bekræftes det i SKM2007.106.SR, at vurderingen af pengetankreglen i aktieavancebeskatningslovens § 34 efter en gennemført skattefri aktieombytning alene sker ud fra de regnskabsår, som det pågældende selskab har eksisteret efter den gennemførte skattefrie aktieombytning.

Efter det oplyste er overdragelsen af aktier i H5 fra Spørger til dennes børnebørn en påtænkt disposition. Da overdragelsen ikke er foretaget forud for afslutningen af selskabets første regnskabsår, vil der ved vurderingen efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, jf. stk. 6, ved en overdragelse i 2026 skulle foretages en vurdering af:

• Indtægtskriteriet for regnskabsåret 2025
• Aktivkriteriet for regnskabsåret 2025
• Aktivkriteriet på overdragelsestidspunktet

Pengetankvurderingen

Det er oplyst, at H5 ejer 100 pct. af H3 og H4.

Aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, 3. og 4. pkt., bestemmer følgende i forhold til afkast og værdien af aktier i datterselskaber til brug for opgørelsen efter § 34, stk. 6, 1. pkt.:

"Afkastet og værdien af aktier i datterselskaber, hvori selskabet direkte eller indirekte ejer mindst 25 pct. af aktiekapitalen m.v., eller som udøver virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, jf. stk. 7, medregnes ikke. I stedet medregnes den del af datterselskabets indtægter og aktiver, som svarer til ejerforholdet."

H3 og H4’s indtægter og aktiver skal således medregnes fuldt ud ved opgørelsen af indtægter og aktiver i H5 i henhold til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 6, 1. pkt.

Spørger har indsendt en pengetankopgørelse pr. 1. januar 2025. Det er oplyst, at det ikke forventes, at der sker væsentlige ændringer i fordelingen af de enkelte aktiver, og at Skattestyrelsen kan lægge til grund, at fordelingen vil være den samme på tidspunktet for overdragelsen. Det forudsættes således ved besvarelsen, at fordelingen af de enkelte aktiver ikke differentierer væsentligt fra den indsendte opgørelse, hverken ved vurderingen for regnskabsåret 2025 eller på overdragelsestidspunktet.

Følgende fremgår af pengetankopgørelsen:

[Opgørelse udeladt]

Det forudsættes ved besvarelsen, at de anførte værdier svarer til handelsværdien.

De samlede aktiver har efter det oplyste en værdi på [x] kr., heraf udgør grunde og bygninger [x] kr., dvs. 70,3 pct. H5 vil således opfylde kravet om, at handelsværdien af aktiver, der er passiv kapitalanbringelse, ikke må udgøre 50 pct. eller mere af handelsværdien af selskabets samlede aktiver, hvis de pågældende grunde og bygninger skal anses for ikke passiv kapitalanbringelse.

Vurdering af grunde og bygninger

Sådan som sagen foreligger oplyst, dækker værdien på [x] kr. over ejendommene ejet af H3, der ejes fuldt ud af H5.

Det er oplyst, at der er tale om 149 ejendomme. Den væsentligste del af ejendomsporteføljen består af Ejendom 1, som koncernen selv har bygget i sin tid. Der er på nuværende tidspunkt [x] lejligheder og [x] garager i Ejendom 1 med omkostningsbestemt husleje.

Selskabet har foruden Ejendom 1 følgende ejendomme:

• Ejendom 2
• Ejendom 3
• Ejendom 4
• Ejendom 5
• Ejendom 6
• Ejendom 7
• Ejendom 8                                

Disse øvrige ejendomme er ligeledes udlejningsejendomme.

H3 har ejet alle ejendommene i en længere årrække.

H3 har 5 ansatte, som står for al drift og administration af selskabets ejendomme. Der sker således ikke outsourcing af nogen dele af driften af udlejningsvirksomheden, herunder i relation til indgåelse af aftaler, og medarbejderne, herunder Spørger, der er direktør i selskabet, træffer de centrale strategiske beslutninger vedrørende udlejningsvirksomheden.

Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, at "Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 7, (…), anses i denne forbindelse ikke som passiv kapitalanbringelse."

Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom skal fortolkes ud fra stk. 7:

"Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. (…) Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år."

Det fremgår af stk. 7, 1. pkt., at overdrageren enten skal have en direkte eller indirekte ejerandel på mere end 50 procent af den faste ejendom eller råde over mere end 50 procent af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom.

Ejendommene vil være ejet af H3, der ejes 100 procent af H5, der ejes 100 procent af Spørger. Betingelsen om ejerskab er derfor opfyldt.

I stk. 7, 1. pkt., fremgår det også, at driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke må varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne.

Af de specielle bemærkninger til bestemmelsen i lovforslag 123, folketingsåret 2024/25, fremgår følgende om vurderingen:

"Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for at være varetaget af en fysisk eller juridisk person, der er uafhængig, vil være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer ejerandelen på mere end 50 pct. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være overladt til en uafhængig tredjemand, hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af ejerkredsen, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. er overladt til et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden." (Skattestyrelsens fremhævelse)

Af Skatteministeriets svar på spørgsmål 4 i forbindelse med behandlingen af lovforslaget fremgår endvidere følgende:

"Spørgsmål

Vil ministeren bekræfte, at såfremt en familie lever op til lovforslagets krav i forhold til bestemmende indflydelse over ejendomsvirksomheden, og den pågældende ejendomsvirksomhed ikke har overladt indgåelsen af lejeaftaler og andre væsentlige aftaler vedrørende virksomhedens drift til en uafhængig tredjemand, så vil familien pr. definition (qua sin bestemmende indflydelse over ejendomsvirksomheden) også leve op til kravet om ikke at have overladt indgåelsen af lejeaftaler og andre væsentlige aftaler vedrørende virksomhedens drift til en uafhængig tredjemand?

Svar

Jeg forstår spørgsmålet således, at der spørges til tilfælde, hvor den ejer, der foretager overdragelsen - sammen med de øvrige familiemedlemmer, hvis ejerandele medregnes ved vurderingen af, om ejerkravet er opfyldt - ejer mindst 50 pct. af ejendomsudlejningsvirksomheden, og hvor det er ansatte i denne virksomhed, der indgår lejeaftalerne og andre væsentlige aftaler vedrørende virksomhedens drift. Det kan bekræftes, at kravet om, at indgåelsen af lejeaftaler og andre væsentlige aftaler vedrørende virksomhedens drift ikke må være overladt til en uafhængig tredjemand, vil være opfyldt i sådanne tilfælde." (Skattestyrelsens fremhævelse)

Skatteministeriet bekræftede med ovenstående svar, at i den situation, hvor det er ansatte i virksomheden, der indgår lejeaftaler og andre væsentlige aftaler vedrørende virksomhedens drift, vil kravet være opfyldt.

Da der ikke anvendes eksterne i driften af udlejningsvirksomheden, men alt drift, herunder indgåelse af aftaler, varetages af medarbejderne i H3 og Spørger, er kravet om, at driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke må varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, opfyldt.

Den sidste betingelse i stk. 7, 3. pkt., der skal være opfyldt, er, (1) at ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller (2) at ejendommen indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.

Ejendommen skal blot opfylde enten (1) eller (2) for at opfylde ejertidskravet i stk. 7, 3. pkt.

Ejertidskravet skal vurderes i forhold til den ejer, der overdrager aktierne. Ved spaltning, hvor ejerkredsen er uændret, vil ejertiden før spaltningen således tælle med, jf. kommentaren til FSR’s høringssvar i lovforslag nr. 123, folketingsåret 2024/25, bilag 1.

Før spaltningen havde Spørger i en længere årrække ejet 100 pct. af H1, der i en længere årrække havde ejet 100 pct. af H3. På overdragelsestidspunktet vil Spørger eje 100 pct. af H5, der vil eje 100 pct. af H3.

Da Spørger således både før og efter spaltningen indirekte ejer 100 pct. af H3, kan ejertiden forud for spaltningen medtages ved vurderingen af ejertidskravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt.

Spørger har derfor indirekte ejet H3 i mere end 1 år på overdragelsestidspunktet.

H3 har ejet alle udlejningsejendommene i en længere årrække. Ejendommene har været aktivt udlejet. Den under (1) oplistede betingelse ovenfor er således opfyldt.

Samtidig er det Skattestyrelsens vurdering, at H3 henset til det oplyste om virksomhedens aktivitet driver en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, som de pågældende udlejningsejendomme indgår i. Den under (2) oplistede betingelse ovenfor er således ligeledes opfyldt.

Alene (1) eller (2) skal være opfyldt, førend ejertidskravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., er opfyldt, og i nærværende sag er både (1) og (2) opfyldt.

De pågældende ejendomme skal på baggrund af ovenstående anses for aktiv kapitalanbringelse ved vurderingen af, om Spørger kan overdrage aktier i H5 med skattemæssig succession. Da handelsværdien af ejendommene efter det oplyste udgør 70,3 pct. af den samlede handelsværdi af H5’s aktiver, er kravet om, at handelsværdien af aktiver, der er passiv kapitalanbringelse, ikke må udgøre 50 pct. eller mere af handelsværdien af selskabets samlede aktiver, opfyldt.

Indtægtskriteriet for regnskabsåret 2025

Selskabets virksomhed vil også anses for i overvejende grad at bestå af passiv kapitalanbringelse, såfremt mindst 50 pct. af selskabets indtægter, hvorved forstås den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter, stammer fra fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., der efter stk. 1, nr. 3, skal anses for passiv kapitalanbringelse.

H5 er efter det oplyste stiftet ved en skattefri ophørsspaltning og vil have første regnskabsår fra 1. januar 2025 til 31. december 2025.

Der er anmodet om bindende svar den 24. oktober 2025. Det relevante regnskabsår var således ikke afsluttet på tidspunktet for indgivelsen af anmodning om bindende svar, hvorfor de nødvendige oplysninger til brug for vurderingen ikke forelå.

Det forudsættes derfor ved nærværende besvarelse, at indtægtskriteriet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, jf. stk. 6, vil være opfyldt for regnskabsåret 2025. Det vil sige, at det ikke er tilfældet, at mindst 50 pct. af selskabets indtægter, hvorved forstås den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter, stammer fra fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., der efter stk. 1, nr. 3, skal anses for passiv kapitalanbringelse.

Skattestyrelsen finder på baggrund heraf og under de pågældende forudsætninger, at der kan svares bekræftende på, at H5 kan overdrages med skattemæssig succession på baggrund af den udarbejdede pengetankopgørelse, herunder den konkrete fordeling af aktiver mellem "aktive" aktiver og "passive" aktiver under de angivne omstændigheder.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmålet besvares med "Ja, se dog indstilling og begrundelse".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Lovgrundlag

Aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, 6 og 7

Ved overdragelse i levende live af aktier kan parterne i overdragelsen anvende reglerne i stk. 2-4, hvis følgende betingelser er opfyldt, jf. dog stk. 5:

1)      Overdragelsen sker til børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever, hvorved forstås en person, som på overdragelsestidspunktet opfylder betingelserne i boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra d. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold.

2)      Den enkelte overdragelse af aktier udgør mindst 1 procent af aktie- eller anpartskapitalen.

3)      Der er tale om aktier i et selskab m.v., hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, jf. stk. 6.  Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 7, og bortforpagtning af fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses i denne forbindelse ikke som passiv kapitalanbringelse.

4)      Aktierne er ikke omfattet af §§ 19 B eller 19 C.

(…)

Stk. 6. Selskabets virksomhed anses for i overvejende grad at bestå i passiv kapitalanbringelse som nævnt i stk. 1, nr. 3, såfremt mindst 50 pct. af selskabets indtægter, hvorved forstås den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter, opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår stammer fra fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., der efter stk. 1, nr. 3, skal anses for passiv kapitalanbringelse, eller hvis handelsværdien af selskabets sådanne ejendomme, kontanter, værdipapirer el.lign. enten på overdragelsestidspunktet eller opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår udgør mindst 50 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver. Besiddelse af andele omfattet af § 18 anses ved bedømmelsen ikke som besiddelse af værdipapirer. Afkastet og værdien af aktier i datterselskaber, hvori selskabet direkte eller indirekte ejer mindst 25 pct. af aktiekapitalen m.v., eller som udøver virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, jf. stk. 7, medregnes ikke. I stedet medregnes den del af datterselskabets indtægter og aktiver, som svarer til ejerforholdet. Ved bedømmelsen ses der bort fra indkomst ved udlejning af fast ejendom mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber. Fast ejendom, der udlejes mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber, og som lejer anvender i driften, anses ved bedømmelsen ikke som en passiv kapitalanbringelse.

(…)

Stk. 7.  Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.

Forarbejder

De specielle bemærkninger til bestemmelsen i lovforslag 123, folketingsåret 2024/25 (uddrag):

"Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for at være varetaget af en fysisk eller juridisk person, der er uafhængig, vil være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer ejerandelen på mere end 50 pct. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være overladt til en uafhængig tredjemand, hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af ejerkredsen, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. er overladt til et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden."

Kommentaren til FSR’s høringssvar i lovforslag nr. 123, folketingsåret 2024/25, bilag 1:

FSR (uddrag):
"FSR anmoder om, at det bekræftes, at 1 års ejertidskravet i forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., skal vurderes på grundlag af det skattemæssige anskaffelsestidspunkt, hvilket fx vil kunne være relevant i tilfælde af omdannelse af en skattefri virksomhedsomdannelse, en skattefri spaltning eller en skattefri fusion.

FSR anbefaler i den forbindelse, at det i bemærkningerne omtales, hvilken betydning omstruktureringer kan have for opfyldelsen af ejertidskravet."

Skatteministeriets kommentar (uddrag):

"Ejertidskravet skal vurderes i forhold til den ejer, der overdrager aktierne, herunder i forhold til ejerandele ejet af den kreds af nærtstående, hvis ejerandele skal medregnes efter forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 2. pkt.
Da ejertidskravet vurderes i forhold til den bagvedliggende ejerkreds, har omstruktureringer inden for 1 år inden overdragelsen kun betydning, hvis de medfører en ændring i den direkte eller indirekte ejerandel for den relevante ejerkreds.

Det betyder, at den personlige virksomheds anskaffelsestidspunkt vil være det relevante tidspunkt, hvis der er sket en skattefri virksomhedsomdannelse. Ved spaltning eller fusion, hvor ejerkredsen er uændret, vil det ligeledes være det ophørte selskabs anskaffelsestidspunkt, der vil være afgørende."

Skatteministeriets besvarelse af spørgsmål nr. 4, lovforslag nr. 123, folketingsåret 2024/25:

"Spørgsmål

Vil ministeren bekræfte, at såfremt en familie lever op til lovforslagets krav i forhold til bestemmende indflydelse over ejendomsvirksomheden, og den pågældende ejendomsvirksomhed ikke har overladt indgåelsen af lejeaftaler og andre væsentlige aftaler vedrørende virksomhedens drift til en uafhængig tredjemand, så vil familien pr. definition (qua sin bestemmende indflydelse over ejendomsvirksomheden) også leve op til kravet om ikke at have overladt indgåelsen af lejeaftaler og andre væsentlige aftaler vedrørende virksomhedens drift til en uafhængig tredjemand?

Svar

Jeg forstår spørgsmålet således, at der spørges til tilfælde, hvor den ejer, der foretager overdragelsen - sammen med de øvrige familiemedlemmer, hvis ejerandele medregnes ved vurderingen af, om ejerkravet er opfyldt - ejer mindst 50 pct. af ejendomsudlejningsvirksomheden, og hvor det er ansatte i denne virksomhed, der indgår lejeaftalerne og andre væsentlige aftaler vedrørende virksomhedens drift. Det kan bekræftes, at kravet om, at indgåelsen af lejeaftaler og andre væsentlige aftaler vedrørende virksomhedens drift ikke må være overladt til en uafhængig tredjemand, vil være opfyldt i sådanne tilfælde.

Jeg kan i øvrigt henvise til punkt 2.3.1.2 i lovforslagets almindelige bemærkninger, hvor følgende er anført:

"Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, vil skulle være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være varetaget af en "uafhængig", hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. varetages af et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden.""

Lovforslag nr. 183, folketingsåret 2016/17, almindelige bemærkninger afsnit 3.1.1.3 (uddrag)

"Bedømmelsen foretages som et gennemsnit af de seneste tre regnskabsår for at mindske betydningen af udsving i selskabets resultater fra år til år. Ved de seneste tre regnskabsår forstås de seneste tre regnskabsår, der er afsluttet på det tidspunkt, hvor overdragelsen sker. Har selskabet eksisteret i mindre end tre år, foretages vurderingen ud fra de år, selskabet har eksisteret. I tilfælde, hvor et selskab er stiftet ved en skattefri omstrukturering af et tidligere selskab m.v., foretages bedømmelsen ud fra de regnskabsår, det nye selskab har eksisteret."

Lovforslag nr. 78, folketingsåret 2005/06, specielle bemærkninger til § 34, stk. 6 (uddrag)

"Bestemmelsen svarer til § 11, stk. 9, i den nuværende aktieavancebeskatningslov.

(…)

Ved bedømmelsen af, hvorvidt kravet om overvejende grad er opfyldt for selskabets indtægter, tages gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår i selskabet. Har selskabet eksisteret i mindre end tre år, foretages bedømmelsen ud fra de år, selskabet har eksisteret. Ved indtægter forstås den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter. I forhold til selskabets aktivmasse skal bedømmelsen både foretages på overdragelsestidspunktet og udregnes som gennemsnittet af de seneste 3 års regnskaber. Det vil sige, at såfremt selskabets aktivmasse er således, at mere end 50 pct. vedrører den passive pengeanbringelse enten på overdragelsestidspunktet eller efter de seneste 3 års gennemsnit, så er kravet om overvejende grad opfyldt, og der kan ikke succederes i aktierne."

Lovforslag nr. 30, folketingsåret 2000/01, specielle bemærkninger til § 1, nr. 2 (den dagældende aktieavancebeskatningslovs § 11) (uddrag)

"Ved bedømmelsen af hvorvidt væsentlighedskravet er opfyldt for selskabets indtægter, tages gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår i selskabet. Har selskabet eksisteret i mindre end tre år, bedømmes væsentligheden udfra de år, selskabet har eksisteret. For selskabets aktivmasse foreslås det, at bedømmelsen både skal foretages på overdragelsestidspunktet og udregnes som gennemsnittet af de seneste 3 års regnskaber. Dvs., at er selskabets aktivmasse sammensat således, at mere end 25 pct. vedrører den passive pengeanbringelse, enten på overdragelsestidspunktet eller efter de seneste 3 års gennemsnit, er væsentlighedskravet opfyldt, og der kan ikke succederes i aktierne."

Praksis

Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.B.2.13.1 (uddrag)

"Hvis selskabet har eksisteret i mindre end tre år, foretages opgørelsen ud fra de år, selskabet har eksisteret. Se lov nr. 1413 af 21/12 2005, bemærkningerne til § 34, stk. 6.

Hvis selskabet er stiftet ved en skattefri omstrukturering af et tidligere selskab mv., foretages opgørelsen ud fra de regnskabsår, det nye selskab har eksisteret. Se SKM2006.627.SR, hvor Skatterådet udtalte, at det var uden betydning, at et spaltet selskab var et finansielt selskab (pengetank) før spaltningen. Afgørende var, om de selskaber, der skulle overdrages, og som var opstået ved spaltningen, opfyldte virksomhedskravet. På tilsvarende vis blev det bekræftet i SKM2007.106.SR, at vurderingen af pengetankreglen i ABL § 34, efter en gennemført skattefri aktieombytning, alene skulle ske ud fra de regnskabsår, som det pågældende selskab havde eksisteret efter den gennemførte skattefrie aktieombytning."

Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.B.2.13.1 (uddrag)

"Undtagelser

I en række tilfælde er det muligt at overdrage aktier med succession, uden at alle betingelserne i ABL § 34 er opfyldt.

Undtagelserne gælder:

(…)

5. Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. ABL § 34, stk. 7 

(…)

Ad e. Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. ABL § 34, stk. 7

Ved lov nr. 369 af 9. april 2025 er der bl.a. indsat bestemmelser i ABL § 34 om, at et selskabs virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, i visse tilfælde og under visse betingelser, ikke skal anses for passiv kapitalanbringelse i forhold til pengetankreglen i ABL § 34. Lovændringen har virkning for overdragelser og udlodninger fra dødsboer af aktier, der sker den 1. januar 2025 eller senere.

Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. ABL § 34, stk. 7, anses ikke som passiv kapitalanbringelse. Se ABL § 34, stk. 1, nr. 3, 2. pkt. samt ABL § 34, stk. 7.

Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. ABL § 34, stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte eller indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Se ABL § 34, stk. 7, 1. pkt.

Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i ABL § 34, stk. 1, nr. 1, og BAL § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Personkredsen i ABL § 34, stk. 1, nr. 1 omfatter børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn, en samlever, der i de sidste to år før overdragelsen har haft fælles bopæl med overdrageren mv. jf. BAL § 22, stk. 1, litra d. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold. Herudover medregnes via henvisningen til BAL § 22, stk. 1, børn, hvortil der er afgivet erklæring om medmoderskab efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4, og deres børn, afdødt barns eller stedbarns længstlevende ægtefælle, forældre og en mand, som har afgivet erklæring om medmoderskab efter børnelovens § 27 a, stk. 2 og 4, plejebørn, der har haft bopæl hos overdrageren i en sammenhængende periode på mindst 5 år, når opholdet er begyndt, inden plejebarnet fyldte 15 år, og højst en af plejebarnets forældre har haft bopæl hos overdrageren sammen med plejebarnet, stedforældre, bedsteforældre og forældre til en mand, som har afgivet erklæring om medmoderskab til overdrageren efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4, samt via henvisningen til BAL § 22, stk. 3, ægtefæller, der ikke er fraseparerede. Se ABL § 34, stk. 7, 2. pkt.

Aktiv udlejningsvirksomhed efter ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år. Se ABL § 34, stk. 7, 3. pkt.

Udlejningsdriften - udlejning af fast ejendom

For at kunne successionsoverdrage aktier i et selskab med drift af udlejning af fast ejendom, er det bl.a. en betingelse, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Denne betingelse indebærer, at aktierne i et ejendomsselskab ikke vil kunne overdrages med succession, når ejeren i overvejende grad har overladt disse grundlæggende opgaver i virksomheden til en uafhængig tredjemand.

Vurderingen af, om betingelsen vedrørende indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning er opfyldt, skal foretages ejendom for ejendom. Derved kan et selskab eje ejendomme, der i relation til ABL § 34 skal betragtes som passiv kapitalanbringelse, og andre, der skal betragtes som aktiv ejendomsudlejning. Det bemærkes, at hvis selskabet både ejer ejendomme, der er genstand for aktiv udlejning, og ejendomme, der er passiv kapitalanbringelse, vil det skulle bero på en konkret bedømmelse, om en nyanskaffet ejendom skal anses for at være indgået i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed.

En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne med medkontrahenterne, f.eks. lejerne/forpagterne, og de herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. En uafhængig tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af aftalerne, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når denne kompetence til at indgå aftalerne reelt udelukkende er formel, idet de aftaler, som den uafhængige tredjemand forelægger til underskrift, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Baggrunden for kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er, at en udlejningsejendom eller en portefølje af udlejningsejendomme ikke kan anses for at indgå i en aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ejeren/ejerne udelukkende ejer ejendommene, mens det er uafhængige, der træffer beslutninger vedrørende indgåelsen af de aftaler, der må anses for centrale i en udlejningsvirksomhed. 

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom vil bl.a. omfatte leje- eller bortforpagtningsaftalerne, men kan f.eks. også være aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, er, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være varetaget af en "uafhængig", hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. varetages af et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden.

Varetages indgåelsen af de nævnte aftaler i overvejende grad af en uafhængig, vil udlejningsejendommene skulle anses for passiv kapitalanbringelse, fordi ejerne udelukkende oppebærer et løbende afkast af den kapital, der er investeret i ejendommene, mens den aktive drift af virksomheden - som er afgørende for afkastets størrelse - i sin helhed eller i det væsentlige varetages af en uafhængig tredjepart. Det kendes eksempelvis fra ejendomsprojekter, der udbydes offentligt, og hvor de enkelte investorer i almindelighed udelukkende foretager investeringen med henblik på at opnå et afkast af den investerede kapital uden selv aktivt at deltage i driften af ejendommene.

Det bliver afgørende, om indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom "i overvejende grad" varetages af en uafhængig. Hvor der f.eks. er tale om en virksomhed med en beboelsesejendom med et stort antal lejemål, vil der således ikke foreligge aktiv udlejningsvirksomhed, blot fordi familieejerkredsen udøver bestemmende indflydelse på indholdet af en enkelt eller enkelte lejeaftaler, der er af underordnet betydning for ejendommens samlede økonomiske drift.

Det bemærkes, at det i mange ejendomsudlejningsvirksomheder vil være naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter, fordi virksomheden ikke selv besidder de nødvendige personelle eller faglige kompetencer, og/eller fordi det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade opgaverne til den uafhængige part. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration og rådgivning om udformningen af lejeaftaler m.v.

Eksempler på tilfælde, hvor der godt kan foreligge aktiv udlejning, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt.:

• Der anvendes en advokat til udarbejdelse af lejeaftale vedrørende en erhvervsejendom. Lejeaftalen udfærdiges på advokatens brevpapir og efter rådgivning fra advokaten, men udlejningsvirksomheden, der ejer erhvervsejendommen, udstikker rammerne for husleje - evt. efter at have indhentet en mæglervurdering. Advokaten fremsender efter aftale med udlejningsvirksomheden lejekontrakten til den potentielle lejer, der underskriver og returnerer lejeaftalen til advokaten.
• Der tilkøbes adgang til eksterne platforme til at annoncere og administrere udlejningen, men virksomheden, der ejer ejendommene, forestår selv arbejdet med udlejningen.
• Der tilkøbes adgang til betalingsplatforme til opkrævning og tidsregistrering af parkeringsydelser, men virksomheden, der ejer parkeringsarealet, drifter, vedligeholder og passer selv parkeringsarealet.
• Der udliciteres administration med indgåelse af lejeaftaler til en professionel ekstern part (hvor ejeren fortsat har den fulde kontrol over huslejeniveauer, vilkår og underskriver de endelige lejeaftaler), men virksomheden, der ejer ejendommene, står selv for indgåelse af aftaler eller egenhændigt forestår vedligeholdelsesopgaver, renoveringer, nybyg, daglig drift ift. pedelopgaver mv.
• Der indgås aftale med en virksomhed om, at virksomheden foretager til- og fraflytningssyn, løbende reparation af lejemålene samt forestår væsentlige forbedringer, ligesom virksomheden annoncerer efter lejere, finder lejerne og laver udkast til lejeaftaler, men virksomheden, der ejer ejendommene, laver selv alt andet, herunder planlægger forbedringer og indgår aftale herom og får finansieringen på plads for dem, skriver under på lejeaftalerne og har enekompetencen til at fastsætte lejens størrelse under respekt af lejelovens regler.
• Der indgås aftale med et uafhængigt ejendomsadministrationsselskab om administration af en større beboelsesejendom, hvor administrationsselskabet varetager al kontakt med lejerne, herunder opkrævning af husleje og regulering heraf i overensstemmelse med de indgåede lejeaftaler og reglerne om omkostningsbestemt husleje mv., sørger for genudlejning efter fraflytning af lejligheder og kan godkende nye lejere, hvis de nye lejere indtræder på tilsvarende vilkår som eksisterende lejere, men det er udlejningsvirksomheden, der ejer beboelsesejendommen, der godkender igangsættelse af renoveringer og andre usædvanlige udgifter, tager beslutning om ejendommens finansiering, herunder sammensætning af belåning og afdækning af renterisiko med renteswap og tager beslutning om den årlige regulering af huslejen, idet ejendomsadministrator opgør maksimal lejestigning i henhold til lovgivning og huslejekontrakt. 

Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger - f.eks. om lejeniveauet i lejekontrakterne - og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af tekniske, administrative og juridiske ydelser ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksomhed. Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål.

►SKM2025.637.SR omhandlede en hovedaktionær, der sammen med sin søn ejede et selskab, hvor parterne påtænkte at lade selskabet erhverve den ejendom, som sønnen ejede og boede i, og efterfølgende udleje den pågældende ejendom til sønnen. Skatterådet bekræftede, at der var tale om en aktiv udlejningsejendom, når den blev udlejet til sønnen, og at den derfor var omfattet af betingelserne i ABL § 34, stk. 7. Det blev lagt til grund, at det ville være selskabet, der ville stå for udlejningen mv. af ejendommen til sønnen på en sådan måde, at betingelserne om aktiv udlejning var opfyldt. Det blev endvidere forudsat, at overdragelse med succession af kapitalandele i selskabet, der havde erhvervet ejendommen fra sønnen og udlejet denne ejendom til ham, først skete minimum 1 år efter, at ejendommen var udlejet til sønnen. Følgende fremgår af SKM2025.637.SR:

"Det fremgår af forarbejderne til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., at det afgørende ved vurderingen er en aktivitetsvurdering. Vurderingen, der skal foretages, er i forhold til selve udlejningen af ejendommen.

I spørgsmål og svar til lovforslag L123 2024-25 - Lov nr. 369 af 9. april 2025 om ændring af boafgiftsloven, aktieavancebeskatningsloven og forskellige andre love - svarede skatteministeren:

"Landbrug og Fødevarer

Spørgsmål

Landbrug & Fødevarer spørger, om det kan bekræftes, at udlejning af et stuehus eller andre boliger på en landbrugsejendom eller anden virksomhedsgrund kan overdrages med nedsat bo- og gaveafgift, forudsat at udlejningen opfylder definitionen på aktiv udlejningsvirksomhed i den foreslåede aktieavancebeskatningslov § 34, stk. 7. Der opfordres til, at dette tydeligt fremgår af bemærkningerne til loven.

Svar

Adgangen til nedsat bo- og gaveafgift og skematisk værdiansættelse forudsætter som for andre overdragelser, at betingelserne i boafgiftslovens § 1 a og § 23 a, om forudgående ejertid og deltagelse i virksomhedens drift er opfyldt."

"Danske Advokater

Spørgsmål

Danske Advokater anmoder om, at det bekræftes, at en persons ejerskab til et parcelhus, der udlejes, og hvor ejeren ikke har overladt nogle opgaver til nogen, er en aktiv udlejningsejendom.

Svar

Det kan bekræftes."

"Spørgsmål

Danske Advokater anmoder om, at det bekræftes, at der ikke stilles krav til ejendommens karakter, og at udlejning til beboelse, erhverv eller andet derfor kan være aktiv udlejning, blot de øvrige betingelser er opfyldt.

Svar

Det kan bekræftes."

Svarene fra skatteministeren viser, at det afgørende er, om der er tale om aktiv udlejning af en ejendom. Det kan ikke udledes af svarene, at det skulle have betydning ved vurderingen, at udlejningen sker til et familiemedlem af ejeren af selskabet eller at ejendommen oprindeligt er erhvervet fra familiemedlemmet."◄

Ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og har i hele denne periode været aktivt udlejet, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. eller har indgået i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år

For at kunne successionsoverdrage aktier i et selskab med drift af udlejning af fast ejendom, er det bl.a. en betingelse, at ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt., eller har indgået i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.

Formålet med denne betingelse er at imødegå, at f.eks. en værdipapirbeholdning kortvarigt omlægges til en erhvervsvirksomhed for at opnå mulighed for overdragelse med succession. 

Betingelsen indebærer, at der kun anses at foreligge aktiv udlejning af fast ejendom, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt., dvs. at betingelserne i ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. har været opfyldt i hele denne 1-års periode.

Indgår ejendommen i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, og har denne virksomhed været ejet i mindst 1 år på overdragelsestidspunktet, skal ejertidskravet dog også anses for opfyldt. Det vil bero på en konkret vurdering, om der er tale om en ejendom, der indgår i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed.

Hvis betingelserne i ABL § 34, stk. 7, i øvrigt er opfyldt, har det ingen betydning for vurderingen, om ejerskabet til ejendomme, der er erhvervet mindre end 1 år inden overdragelsen af aktier i et holdingselskab, ligger i samme selskab eller i søsterselskaber. Det bemærkes, at kun ejendomme, der i koncernens ejertid er indgået i koncernens samlede aktivitet med aktiv udlejning, kan medregnes som "aktiv udlejningsvirksomhed".

Ejertidskravet skal vurderes i forhold til den ejer, der overdrager aktierne, herunder i forhold til ejerandele ejet af den kreds af nærtstående, hvis ejerandele skal medregnes efter ABL § 34, stk. 7, 2. pkt. Da ejertidskravet vurderes i forhold til den bagvedliggende ejerkreds, har omstruktureringer inden for 1 år inden overdragelsen kun betydning, hvis de medfører en ændring i den direkte eller indirekte ejerandel for den relevante ejerkreds. Det betyder, at den personlige virksomheds anskaffelsestidspunkt vil være det relevante tidspunkt, hvis der er sket en skattefri virksomhedsomdannelse. Ved spaltning eller fusion, hvor ejerkredsen er uændret, vil det ligeledes være det ophørte selskabs anskaffelsestidspunkt, der vil være afgørende. Er der derimod tale om en skattefri fusion med et (indtil fusionen) uafhængigt ejendomsselskab, der ophører ved fusionen, vil dette selskabs ejendomme først kunne anses for ejet i 1 år, når der er forløbet 1 år fra fusionsdatoen, da ejeren (den relevante ejerkreds) først ved fusionen har fået en ejerandel til disse ejendomme. Det vil således ikke altid være det skattemæssige anskaffelsestidspunkt, der er afgørende for vurderingen af, om ejertidskravet er opfyldt.

►SKM2025.638.SR omhandlede en spørger, der ejede en udlejningsejendom, og som påtænkte at gennemføre en skattefri virksomhedsomdannelse, hvorved udlejningsejendommen blev ejet af et anpartsselskab. Skatterådet bekræftede i spørgsmål 1, at der ville være tale om en udlejningsejendom, der opfyldte aktivitetskriteriet vedr. udlejning af fast ejendom i ABL § 34, stk. 7. Tiden før den skattefri virksomhedsomdannelse indgik i vurderingen af, om ejendommen havde været aktivt udlejet i mindst 1 år. Det var oplyst, at udlejningen før og efter omdannelsen var sket på de samme betingelser og at den samlede periode var mere end 1 år.◄

Det vil være tilstrækkeligt til at opfylde ejertidskravet, at ejendommen har været aktivt udlejet i det seneste fulde år før overdragelsen, dvs. at ejertidskravet i så fald vil være opfyldt, også hvis ejendommen har været ejet i længere tid og tidligere ikke var genstand for aktiv udlejning.

I en nybygget boligejendom vil det være tilstrækkeligt, at der i et helt år inden overdragelsen faktisk har været udlejet (nogle) boligenheder i ejendommen, så længe alle boligenheder er søgt aktivt udlejet i perioden. Er ejendommen opdelt i ejerlejligheder, der alle søges udlejet aktivt, vil den enkelte ejerlejlighed skulle anses for at indgå i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom.

Hvis en lagerhal har været aktivt udlejet før 1 års-periodens påbegyndelse og blot har stået tom i det seneste år, fordi det ikke har været muligt at finde en lejer, vil der i en sådan situation kunne foreligge aktiv udlejning, og da ejendommen har været ejet i mere end 1 år, vil det ikke være nødvendigt at opfylde kravet om, at lagerhallen faktisk har været udlejet i det seneste år før overdragelsen.

Det bemærkes, at en udlejningsejendom, der fx har været ejet i to år, men hvor udlejningen af ejendommen ikke er aktiv, fordi opgaven med aftaleindgåelse mv. som nævnt i ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. for denne ejendom, er overladt til en uafhængig fysisk eller juridisk person, ikke opfylder 1 års ejertidskravet, hvorfor ejendommen skal betragtes som passiv kapitalanbringelse. Det ændrer derfor ikke på bedømmelsen af, om aktiviteten vedrørende ejendommen skal anses for at udgøre "aktiv udlejningsvirksomhed", at ejendommen har været ejet i mere end 1 år.

Undtagelsen vedrørende ejendomme, der indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, er en særlig undtagelse, der har til hensigt at tage højde for tilfælde, hvor der mindre end 1 år før overdragelsen er tilkøbt 1 eller flere yderligere ejendomme, der indgår i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed, der har været drevet mere end 1 år. En sådan løbende tilpasning af ejendomsporteføljen i den aktive ejendomsudlejningsvirksomhed har derfor ikke indflydelse på bedømmelsen af, i hvilket omfang udlejning af en nyanskaffet ejendom skal anses for aktiv udlejningsvirksomhed. Det bemærkes dog, som også anført ovenfor, at hvis selskabet både ejer ejendomme, der er genstand for aktiv udlejning, og ejendomme, der er passiv kapitalanbringelse, vil det skulle bero på en konkret bedømmelse, om en nyanskaffet ejendom skal anses for at være indgået i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed."

SKM2025.638.SR

Spørger påtænkte at lave en virksomhedsomdannelse, hvorved en udlejningsejendom blev ejet af et anpartsselskab. Efter omdannelsen ville spørger overdrage anparterne i selskabet med succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34. Det ønskedes bl.a. bekræftet, at ejendommen opfyldte betingelserne for at være en aktiv udlejningsvirksomhed efter betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7.

Det var oplyst, at der var antaget en administrator, som udelukkende varetog følgende opgaver (uden beslutningskompetence):

• Bogføring af ejendommens indtægter og udgifter (herunder huslejeindtægter og vedligeholdelsesudgifter).
• Udarbejdelse af årsregnskab for ejendommen og fremsendelse til spørgers revisor ved årets udgang.
• Udfyldelse og formel udsendelse af standardlejekontrakter baseret på spørgers instrukser.
• Udarbejdelse af lejebudgetforslag én gang årligt efter spørgers retningslinjer og fremsendelse af budgetforslaget til spørgers godkendelse inden udsendelse til lejerne.

Skatterådet bekræftede, at der ville være tale om en udlejningsejendom, der opfyldte aktivitetskriteriet vedr. udlejning af fast ejendom i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Følgende fremgår af Skattestyrelsens indstilling, som Skatterådet tiltrådte:

"Det er oplyst, at en uafhængig part indgår i udlejningsaktiviteten og det skal derfor vurderes, om udlejningsaktiviteten er overgået til denne part.

I sagen er bl.a. følgende oplyst om udlejningsaktiviteten, der varetages af Spørger:

• Spørger "finder selvstændigt nye lejere, fraflytnings- og indflytningssyn samt viceværts- og renoveringsarbejde."
• Spørger har den afgørende beslutningsret vedr. lejefastsættelse og økonomiske beslutninger vedr. ejendommen.

Skattestyrelsen vurderer på baggrund af det oplyste, at driften af udlejningsaktiviteten varetages af Spørger og denne betingelse er derfor opfyldt."

SKM2025.637.SR

En hovedaktionær, der sammen med sin søn ejede et selskab, påtænkte at lade selskabet erhverve den ejendom, sønnen boede i. Når dette var sket, ville hovedaktionæren overdrage sin andel af selskabet med succession til sønnen efter aktieavancebeskatningslovens § 34. Det ønskedes bekræftet, at ejendommen, selskabet erhvervede, var en udlejningsejendom omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, når den blev udlejet til sønnen. Skatterådet bekræftede, at der var tale om en aktiv udlejningsejendom, når den blev udlejet til sønnen, og den var derfor omfattet af betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7.

SKM2024.299.SR

Skatterådet bekræftede i spørgsmål 3, at man ved vurderingen af, om der kunne ske overdragelse af anparter med succession, kun skal tage hensyn til pengetankreglen, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, på tidspunktet for overdragelsen af anparterne, når overdragelsen sker i selskabets første regnskabsår.

SKM2023.585.SR

Skatterådet bekræftede i spørgsmål 4, at man ved vurderingen af, om der kunne ske overdragelse af anparter med succession, kun skal tage hensyn til pengetankreglen, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, på tidspunktet for overdragelsen af anparterne, når overdragelsen sker i selskabets første regnskabsår.

SKM2016.233.SR

Spørger påtænkte at omdanne sin virksomhed til et selskab for umiddelbart derefter at overdrage dette med succession til sin søn. Skatterådet bekræftede, at man ved målingen af, om der kan ske overdragelse med succession, jf. § 34, stk. 6, 1. pkt., i aktieavancebeskatningsloven, kun skal tage hensyn til handelsværdien af aktiverne ved selve overdragelsen, såfremt overdragelsen sker i umiddelbar forlængelse af virksomhedsomdannelsen og dermed forud for afslutningen af selskabets første regnskabsår.

SKM2007.106.SR

Skatterådet tiltrådte, at NN kunne overdrage 19,5 procent af sine aktier i A A/S som gave med succession til sin datter, idet betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34 var opfyldt. Selskabet var stiftet ved en skattefri aktieombytning. Ved vurderingen af, om betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34 var opfyldt, anvendtes kun tallene fra de to regnskabsår, hvori selskabet havde eksisteret efter den gennemførte skattefri aktieombytning.

SKM2006.627.SR

Spørger ønskede at spalte sit holdingselskab i et antal selskaber for derefter at overdrage selskaberne med succession til sine børn. Skatterådet tiltrådte, at overdragelserne kunne ske med succession og bemærkede hertil, at det var uden betydning for anvendelsen af successionsreglerne, om koncernen kunne anses for en finansiel virksomhed forud for spaltningen.