Spørgsmål:

1. Kan Skatterådet bekræfte, at de 4 ejendomme fortsat opfylder ejertidskravet på 1 år efter spaltningen, således at successionsbestemmelsen i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., vil være opfyldt?
2. Kan Skatterådet bekræfte, at kravet om aktiv udlejningsvirksomhed er opfyldt for hver af de 4 omhandlede ejendomme, og at kravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., om aktiv udlejningsvirksomhed derved er opfyldt?

Svar:

1. Ja, se dog indstilling og begrundelse
2. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger har i en længere årrække (mere end 1 år) ejet og drevet selskabet H1. Ejerandelen andrager 100 procent.

H1 ejer og har i en længere årrække (mere end et år) ejet en række ejendomme, og Spørger ønsker nu at generationsskifte den største del af de af H1 ejede ejendomme helt eller delvist til sin søn. Der er tale om 4 ejendomme.

Generationsskiftet tænkes tilrettelagt ved, at H1 ophørsspaltes således, at de 4 ejendomme og en andel af de finansielle aktiver, der ønskes generationsskiftet, udspaltes. Det ene af de to selskaber, der består efter spaltningen, vil indeholde de 4 ejendomme og en andel af de finansielle aktiver.

Det således nystiftede selskab - foreløbig kaldet X ApS, der forventes generationsskiftet - forventes at ville opfylde kravene til at kunne overdrages med succession i henhold til aktieavancebeskatningslovens § 34 stk. 1.

X ApS vil i forbindelse med ophørsspaltningen få adkomst med skattemæssig succession til 4 af de ejendomme, der i en lang årrække har været ejet af det indskydende selskab H1, og forventes ved successionen fortsat at opfylde 1 års ejertidskravet efter spaltningen, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt.

Ejendommene:

Ejendom 1: Ejendommen drives af H1’s direktør og ejer, som forestår udlejning, lejeforhandlinger, vedligeholdelsesbeslutninger og lejeopkrævninger. Der anvendes juridisk bistand ved løsning af juridiske problemstillinger, når de opstår.

Ejendom 2: Ejendommen drives af H1’s direktør og ejer, som forestår udlejning, lejeforhandlinger, vedligeholdelsesbeslutninger og lejeopkrævninger. Der anvendes juridisk bistand ved løsning af juridiske problemstillinger, når de opstår.

Ejendom 3: Ejendommen drives af H1’s direktør og ejer med en tilknyttet ekstern ejendomsadministrator, der assisterer løbende i form af bogføring og lejeopkrævninger. De væsentlige beslutninger om indgåelse af lejeaftaler, lejevilkår og lejeniveau foretages af H1’s direktør og eneejer Spørger. Større vedligeholdelsesbeslutninger godkendes altid af H1’s ejer og direktør Spørger, der samlet set i overvejende grad forestår opgaven med indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsejendommen.

Ejendom 4: Ejendommen drives af H1’s direktør og ejer med en tilknyttet ekstern ejendomsadministrator, der assisterer løbende i form af bogføring og lejeopkrævninger. De væsentlige beslutninger om indgåelse af lejeaftaler, lejevilkår og lejeniveau foretages af H1’ direktør og eneejer Spørger. Større vedligeholdelsesbeslutninger godkendes altid af H1’s ejer og direktør Spørger, der samlet set i overvejende grad forestår opgaven med indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsejendommen.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Spørgsmål 1

Det er vores opfattelse, at spørgsmål 1 bør besvares med "Ja". Ophørsspaltning forventes at ske med fuld succession som en ophørsspaltning uden tilladelse i henhold til fusionsskattelovens bestemmelser herom, hvorved de aktiver og passiver, som de udspaltede nystiftede selskaber modtager, behandles som om

• De var anskaffet af de modtagende selskaber på de tidspunkter, hvor de er erhvervet af det indskydende selskab, og
• For de anskaffelsessummer, hvortil de er erhvervet af det indskydende selskab

Hvilket fremgår af juridisk vejledning C.D.6.1.6.3.

Successionen indebærer således, at ejertidskravet på mere end 1 år tillige vil være opfyldt i det modtagende selskab X ApS. Herudover vil der på personniveau, transparent set, ikke være ændring i ejerkredsen eller i ejertid ved den gennemførte spaltning.

Spørgsmål 2

Der er vores opfattelse, at spørgsmål 2 ligeledes bør besvares med et "Ja". Det er vores vurdering, at direktør Spørger utvivlsomt er dybt inde i driften af ejendommene og er beslutningstager og inde over alle opgaver og aftaler af væsentlige økonomisk betydning for driften af alle 4 ejendomme. 

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at de 4 ejendomme fortsat opfylder ejertidskravet på 1 år efter spaltningen, således at successionsbestemmelsen i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., vil være opfyldt.

Begrundelse

Spørger ønsker efter den beskrevne spaltning at overdrage anparter i X ApS til sin søn med skattemæssig succession i henhold til aktieavancebeskatningslovens § 34. I den forbindelse ønsker Spørger bekræftet, at ejertidskravet på 1 år i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., efter spaltningen fortsat vil være opfyldt for de 4 ejendomme, der vil være ejet af X ApS.

Det forudsættes ved besvarelsen af spørgsmål 1, at hver af ejendommene er aktivt udlejet i henhold til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, forud for spaltningen, og har været dette i mindst 1 år, og ligeledes vil være det efter spaltningen, idet der i øvrigt henvises til besvarelsen af spørgsmål 2.

Besvarelsen af spørgsmål 1 tager alene stilling til, hvorvidt den planlagte spaltning vil påvirke opfyldelsen af ejertidskravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt.

Aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., bestemmer, at:

"Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år."

H1 har ejet de pågældende ejendomme i en længere årrække, ligesom Spørger har ejet H1 i en længere årrække. X ApS, der består efter spaltningen, og som påtænkes generationsskiftet, vil dog ikke have ejet ejendommene i mindst 1 år på overdragelsestidspunktet.

Af kommentaren til FSR’s høringssvar i lovforslag nr. 123, folketingsåret 2024/25, bilag 1, fremgår følgende:

FSR (uddrag):

"FSR anmoder om, at det bekræftes, at 1 års ejertidskravet i forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., skal vurderes på grundlag af det skattemæssige anskaffelsestidspunkt, hvilket fx vil kunne være relevant i tilfælde af omdannelse af en skattefri virksomhedsomdannelse, en skattefri spaltning eller en skattefri fusion.

FSR anbefaler i den forbindelse, at det i bemærkningerne omtales, hvilken betydning omstruktureringer kan have for opfyldelsen af ejertidskravet."

Skatteministeriets kommentar (uddrag):

"Ejertidskravet skal vurderes i forhold til den ejer, der overdrager aktierne, (…)

Da ejertidskravet vurderes i forhold til den bagvedliggende ejerkreds, har omstruktureringer inden for 1 år inden overdragelsen kun betydning, hvis de medfører en ændring i den direkte eller indirekte ejerandel for den relevante ejerkreds.

(…) Ved spaltning eller fusion, hvor ejerkredsen er uændret, vil det ligeledes være det ophørte selskabs anskaffelsestidspunkt, der vil være afgørende."

Ovenstående fremgår tilsvarende af Den juridiske vejledning 2025-2, afsnit C.B.2.13.1.

Da X ApS vil være stiftet ved en ophørsspaltning af H1, og Spørger vil eje alle kapitalandele i X ApS på samme vis, som han indtil ophørsspaltningen ejede alle kapitalandele i H1, kan ejertiden forud for ophørsspaltningen medtages ved vurderingen af ejertidskravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt.

Skattestyrelsen finder under de anførte forudsætninger, at der kan svares bekræftende på, at de 4 ejendomme efter spaltningen fortsat opfylder ejertidskravet på 1 år i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja, se dog indstilling og begrundelse".

Spørgsmål 2

Det ønskes bekræftet, at kravet om aktiv udlejningsvirksomhed er opfyldt for hver af de 4 omhandlede ejendomme, og at kravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., om aktiv udlejningsvirksomhed derved er opfyldt.

Begrundelse

Spørger ønsker bekræftet, at kravet om aktiv udlejningsvirksomhed er opfyldt for hver af de 4 omhandlede ejendomme, og at kravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., om aktiv udlejningsvirksomhed derved er opfyldt.

Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, at "Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 7, (…), anses i denne forbindelse ikke som passiv kapitalanbringelse."

Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom skal fortolkes ud fra stk. 7:

"Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. (…) Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år."

Det fremgår af stk. 7, 1. pkt., at overdrageren enten skal have en direkte eller indirekte ejerandel på mere end 50 procent af den faste ejendom eller råde over mere end 50 procent af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom.

Ejendommene vil være ejet af X ApS, der ejes 100 procent af Spørger. Betingelsen om ejerskab er derfor opfyldt.

I stk. 7, 1. pkt., fremgår det også, at driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke må varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne.

Af de specielle bemærkninger til bestemmelsen i lovforslag 123, folketingsåret 2024/25, fremgår følgende om vurderingen:

"En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne, og aftalerne herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. Den uafhængige tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af leje- eller bortforpagtningsaftalerne til en uafhængig tredjemand, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når de aftaler, som den uafhængige tredjemand har forhandlet, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom kan f.eks. være leje- eller bortforpagningsaftaler eller aftaler om ombygning af eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for at være varetaget af en fysisk eller juridisk person, der er uafhængig, vil være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer ejerandelen på mere end 50 pct. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være overladt til en uafhængig tredjemand, hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af ejerkredsen, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. er overladt til et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden."

I SKM2025.638.SR bekræftede Skatterådet, at der ville være tale om en udlejningsejendom, der opfyldte aktivitetskriteriet vedrørende udlejning af fast ejendom i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, i en sag, hvor der var antaget en administrator.

Det var oplyst, at en pågældende administrator udelukkende varetog følgende opgaver (uden beslutningskompetence):

• Bogføring af ejendommens indtægter og udgifter (herunder huslejeindtægter og vedligeholdelsesudgifter).
• Udarbejdelse af årsregnskab for ejendommen og fremsendelse til spørgers revisor ved årets udgang.
• Udfyldelse og formel udsendelse af standardlejekontrakter baseret på spørgers instrukser.
• Udarbejdelse af lejebudgetforslag én gang årligt efter spørgers retningslinjer og fremsendelse af budgetforslaget til spørgers godkendelse inden udsendelse til lejerne.

Følgende fremgår af Skattestyrelsens indstilling, som Skatterådet tiltrådte:

"Det er oplyst, at en uafhængig part indgår i udlejningsaktiviteten og det skal derfor vurderes, om udlejningsaktiviteten er overgået til denne part.

I sagen er bl.a. følgende oplyst om udlejningsaktiviteten, der varetages af Spørger:

• Spørger "finder selvstændigt nye lejere, fraflytnings- og indflytningssyn samt viceværts- og renoveringsarbejde."
• Spørger har den afgørende beslutningsret vedr. lejefastsættelse og økonomiske beslutninger vedr. ejendommen.

Skattestyrelsen vurderer på baggrund af det oplyste, at driften af udlejningsaktiviteten varetages af Spørger og denne betingelse er derfor opfyldt."

Vurderingen af, om betingelsen vedrørende indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning er opfyldt, skal foretages ejendom for ejendom, jf. Den juridiske vejledning 2025-2, afsnit C.B.2.13.1.

Spørger har i forhold til ejendommene oplyst om forholdene forud for spaltningen. Det forudsættes ved nærværende besvarelse, at forholdene ikke vil være ændrede efter spaltningen. Dvs. at Spørger som ejer og direktør i X ApS vil varetage de samme opgaver vedrørende de 4 ejendomme, som han varetog som ejer og direktør i H1, og at der anvendes uafhængige parter i forhold til udlejningsaktiviteten i samme omfang som hidtil.

Ejendom 1:

Det er oplyst, at ejendommen drives af Spørger, som forestår udlejning, lejeforhandlinger, vedligeholdelsesbeslutninger, lejeopkrævninger, og at der anvendes juridisk bistand ved løsning af juridiske problemstillinger, når de opstår.

Efter det oplyste indgår der således ikke en uafhængig part i udlejningsaktiviteten vedrørende denne ejendom.

Ejendom 2:

Det er oplyst, at ejendommen drives af Spørger, som forestår udlejning, lejeforhandlinger, vedligeholdelsesbeslutninger, lejeopkrævninger, og at der anvendes juridisk bistand ved løsning af juridiske problemstillinger, når de opstår.

Efter det oplyste indgår der således ikke en uafhængig part i udlejningsaktiviteten vedrørende denne ejendom.

Ejendom 3:

Det er oplyst, at ejendommen drives af Spørger med en tilknyttet ekstern ejendomsadministrator, der assisterer løbende i form af bogføring og lejeopkrævninger. De væsentlige beslutninger om indgåelse af lejeaftaler, lejevilkår og lejeniveau foretages af Spørger. Større vedligeholdelsesbeslutninger godkendes altid af Spørger.

Da der indgår en uafhængig part i udlejningsaktiviteten af ejendommen, skal det vurderes, om udlejningsaktiviteten er overgået til denne part.

Da Spørger har beslutningskompetencen i forhold til indgåelse af lejeaftaler, lejevilkår og lejeniveau samt altid har den afgørende beslutningsret i forhold til større vedligeholdelsesbeslutninger, vurderer Skattestyrelsen, at driften af udlejningsaktiviteten varetages af Spørger, og denne betingelse er derfor opfyldt.

Ejendom 4:

Ejendommen drives af Spørger med en tilknyttet ekstern ejendomsadministrator, der assisterer løbende i form af bogføring og lejeopkrævninger. De væsentlige beslutninger om indgåelse af lejeaftaler, lejevilkår og lejeniveau foretages af Spørger. Større vedligeholdelsesbeslutninger godkendes altid af Spørger.

Da der indgår en uafhængig part i udlejningsaktiviteten af ejendommen, skal det vurderes, om udlejningsaktiviteten er overgået til denne part.

Da Spørger har beslutningskompetencen i forhold til indgåelse af lejeaftaler, lejevilkår og lejeniveau samt altid har den afgørende beslutningsret i forhold til større vedligeholdelsesbeslutninger, vurderer Skattestyrelsen, at driften af udlejningsaktiviteten varetages af Spørger, og denne betingelse er derfor opfyldt.

Den sidste betingelse i stk. 7, 3. pkt., der skal være opfyldt, er, at "ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller (…) indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år."

Denne betingelse har Spørger spurgt isoleret til i spørgsmål 1, og Skattestyrelsen har indstillet, at det kan bekræftes, at betingelsen er opfyldt. Der henvises til indstillingen i spørgsmål 1 i sin helhed.

Skattestyrelsen finder, at der kan svares bekræftende på, at kravet om aktiv udlejningsvirksomhed er opfyldt for hver af de 4 omhandlede ejendomme, og at kravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., om aktiv udlejningsvirksomhed derved er opfyldt.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 2 besvares med "Ja".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Lovgrundlag

Aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, og stk. 7

Ved overdragelse i levende live af aktier kan parterne i overdragelsen anvende reglerne i stk. 2-4, hvis følgende betingelser er opfyldt, jf. dog stk. 5:

1)     Overdragelsen sker til børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever, hvorved forstås en person, som på overdragelsestidspunktet opfylder betingelserne i boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra d. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold.

2)     Den enkelte overdragelse af aktier udgør mindst 1 pct. af aktie- eller anpartskapitalen.

3)     Der er tale om aktier i et selskab m.v., hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, jf. stk. 6.  Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 7, og bortforpagtning af fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses i denne forbindelse ikke som passiv kapitalanbringelse.

4)     Aktierne er ikke omfattet af §§ 19 B eller 19 C.

(…)

Stk. 7.  Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.

Forarbejder

De specielle bemærkninger til bestemmelsen i lovforslag 123, folketingsåret 2024/25 (uddrag):

"En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne, og aftalerne herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. Den uafhængige tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af leje- eller bortforpagtningsaftalerne til en uafhængig tredjemand, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når de aftaler, som den uafhængige tredjemand har forhandlet, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom kan f.eks. være leje- eller bortforpagningsaftaler eller aftaler om ombygning af eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for at være varetaget af en fysisk eller juridisk person, der er uafhængig, vil være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer ejerandelen på mere end 50 pct. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være overladt til en uafhængig tredjemand, hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af ejerkredsen, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. er overladt til et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden."

Kommentaren til FSR’s høringssvar i lovforslag nr. 123, folketingsåret 2024/25, bilag 1:

FSR (uddrag):
"FSR anmoder om, at det bekræftes, at 1 års ejertidskravet i forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., skal vurderes på grundlag af det skattemæssige anskaffelsestidspunkt, hvilket fx vil kunne være relevant i tilfælde af omdannelse af en skattefri virksomhedsomdannelse, en skattefri spaltning eller en skattefri fusion.

FSR anbefaler i den forbindelse, at det i bemærkningerne omtales, hvilken betydning omstruktureringer kan have for opfyldelsen af ejertidskravet."

Skatteministeriets kommentar (uddrag):

"Ejertidskravet skal vurderes i forhold til den ejer, der overdrager aktierne, herunder i forhold til ejerandele ejet af den kreds af nærtstående, hvis ejerandele skal medregnes efter forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 2. pkt.
Da ejertidskravet vurderes i forhold til den bagvedliggende ejerkreds, har omstruktureringer inden for 1 år inden overdragelsen kun betydning, hvis de medfører en ændring i den direkte eller indirekte ejerandel for den relevante ejerkreds.

Det betyder, at den personlige virksomheds anskaffelsestidspunkt vil være det relevante tidspunkt, hvis der er sket en skattefri virksomhedsomdannelse. Ved spaltning eller fusion, hvor ejerkredsen er uændret, vil det ligeledes være det ophørte selskabs anskaffelsestidspunkt, der vil være afgørende."

Praksis

SKM2025.638.SR

Spørger påtænkte at lave en virksomhedsomdannelse, hvorved en udlejningsejendom blev ejet af et anpartsselskab. Efter omdannelsen ville spørger overdrage anparterne i selskabet med succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34. Det ønskedes bl.a. bekræftet, at ejendommen opfyldte betingelserne for at være en aktiv udlejningsvirksomhed efter betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7.

Det var oplyst, at der var antaget en administrator, som udelukkende varetog følgende opgaver (uden beslutningskompetence):

• Bogføring af ejendommens indtægter og udgifter (herunder huslejeindtægter og vedligeholdelsesudgifter).
• Udarbejdelse af årsregnskab for ejendommen og fremsendelse til spørgers revisor ved årets udgang.
• Udfyldelse og formel udsendelse af standardlejekontrakter baseret på spørgers instrukser.
• Udarbejdelse af lejebudgetforslag én gang årligt efter spørgers retningslinjer og fremsendelse af budgetforslaget til spørgers godkendelse inden udsendelse til lejerne.

Skatterådet bekræftede, at der ville være tale om en udlejningsejendom, der opfyldte aktivitetskriteriet vedr. udlejning af fast ejendom i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Følgende fremgår af Skattestyrelsens indstilling, som Skatterådet tiltrådte:

"Det er oplyst, at en uafhængig part indgår i udlejningsaktiviteten og det skal derfor vurderes, om udlejningsaktiviteten er overgået til denne part.

I sagen er bl.a. følgende oplyst om udlejningsaktiviteten, der varetages af Spørger:

• Spørger "finder selvstændigt nye lejere, fraflytnings- og indflytningssyn samt viceværts- og renoveringsarbejde."
• Spørger har den afgørende beslutningsret vedr. lejefastsættelse og økonomiske beslutninger vedr. ejendommen.

Skattestyrelsen vurderer på baggrund af det oplyste, at driften af udlejningsaktiviteten varetages af Spørger og denne betingelse er derfor opfyldt."

SKM2025.637.SR

En hovedaktionær, der sammen med sin søn ejede et selskab, påtænkte at lade selskabet erhverve den ejendom, sønnen boede i. Når dette var sket, ville hovedaktionæren overdrage sin andel af selskabet med succession til sønnen efter aktieavancebeskatningslovens § 34. Det ønskedes bekræftet, at ejendommen, selskabet erhvervede, var en udlejningsejendom omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, når den blev udlejet til sønnen. Skatterådet bekræftede, at der var tale om en aktiv udlejningsejendom, når den blev udlejet til sønnen, og den var derfor omfattet af betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7.

Den juridiske vejledning 2025-2, afsnit C.B.2.13.1 (uddrag)

"Undtagelser

I en række tilfælde er det muligt at overdrage aktier med succession, uden at alle betingelserne i ABL § 34 er opfyldt.

Undtagelserne gælder:

(…)

5. ►Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. ABL § 34, stk. 7 ◄

(…)

Ad e. Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. ABL § 34, stk. 7

Ved lov nr. 369 af 9. april 2025 er der bl.a. indsat bestemmelser i ABL § 34 om, at et selskabs virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, i visse tilfælde og under visse betingelser, ikke skal anses for passiv kapitalanbringelse i forhold til pengetankreglen i ABL § 34. Lovændringen har virkning for overdragelser og udlodninger fra dødsboer af aktier, der sker den 1. januar 2025 eller senere.

Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. ABL § 34, stk. 7, anses ikke som passiv kapitalanbringelse. Se ABL § 34, stk. 1, nr. 3, 2. pkt. samt ABL § 34, stk. 7.

Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. ABL § 34, stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte eller indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Se ABL § 34, stk. 7, 1. pkt.

Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i ABL § 34, stk. 1, nr. 1, og BAL § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Personkredsen i ABL § 34, stk. 1, nr. 1 omfatter børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn, en samlever, der i de sidste to år før overdragelsen har haft fælles bopæl med overdrageren mv. jf. BAL § 22, stk. 1, litra d. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold. Herudover medregnes via henvisningen til BAL § 22, stk. 1, børn, hvortil der er afgivet erklæring om medmoderskab efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4, og deres børn, afdødt barns eller stedbarns længstlevende ægtefælle, forældre og en mand, som har afgivet erklæring om medmoderskab efter børnelovens § 27 a, stk. 2 og 4, plejebørn, der har haft bopæl hos overdrageren i en sammenhængende periode på mindst 5 år, når opholdet er begyndt, inden plejebarnet fyldte 15 år, og højst en af plejebarnets forældre har haft bopæl hos overdrageren sammen med plejebarnet, stedforældre, bedsteforældre og forældre til en mand, som har afgivet erklæring om medmoderskab til overdrageren efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4, samt via henvisningen til BAL § 22, stk. 3, ægtefæller, der ikke er fraseparerede. Se ABL § 34, stk. 7, 2. pkt.

Aktiv udlejningsvirksomhed efter ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år. Se ABL § 34, stk. 7, 3. pkt.

Udlejningsdriften - udlejning af fast ejendom

For at kunne successionsoverdrage aktier i et selskab med drift af udlejning af fast ejendom, er det bl.a. en betingelse, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Denne betingelse indebærer, at aktierne i et ejendomsselskab ikke vil kunne overdrages med succession, når ejeren i overvejende grad har overladt disse grundlæggende opgaver i virksomheden til en uafhængig tredjemand.

Vurderingen af, om betingelsen vedrørende indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning er opfyldt, skal foretages ejendom for ejendom. Derved kan et selskab eje ejendomme, der i relation til ABL § 34 skal betragtes som passiv kapitalanbringelse, og andre, der skal betragtes som aktiv ejendomsudlejning. Det bemærkes, at hvis selskabet både ejer ejendomme, der er genstand for aktiv udlejning, og ejendomme, der er passiv kapitalanbringelse, vil det skulle bero på en konkret bedømmelse, om en nyanskaffet ejendom skal anses for at være indgået i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed.

En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne med medkontrahenterne, f.eks. lejerne/forpagterne, og de herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. En uafhængig tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af aftalerne, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når denne kompetence til at indgå aftalerne reelt udelukkende er formel, idet de aftaler, som den uafhængige tredjemand forelægger til underskrift, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Baggrunden for kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er, at en udlejningsejendom eller en portefølje af udlejningsejendomme ikke kan anses for at indgå i en aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ejeren/ejerne udelukkende ejer ejendommene, mens det er uafhængige, der træffer beslutninger vedrørende indgåelsen af de aftaler, der må anses for centrale i en udlejningsvirksomhed. 

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom vil bl.a. omfatte leje- eller bortforpagtningsaftalerne, men kan f.eks. også være aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, er, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være varetaget af en "uafhængig", hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. varetages af et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden.

Varetages indgåelsen af de nævnte aftaler i overvejende grad af en uafhængig, vil udlejningsejendommene skulle anses for passiv kapitalanbringelse, fordi ejerne udelukkende oppebærer et løbende afkast af den kapital, der er investeret i ejendommene, mens den aktive drift af virksomheden - som er afgørende for afkastets størrelse - i sin helhed eller i det væsentlige varetages af en uafhængig tredjepart. Det kendes eksempelvis fra ejendomsprojekter, der udbydes offentligt, og hvor de enkelte investorer i almindelighed udelukkende foretager investeringen med henblik på at opnå et afkast af den investerede kapital uden selv aktivt at deltage i driften af ejendommene.

Det bliver afgørende, om indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom "i overvejende grad" varetages af en uafhængig. Hvor der f.eks. er tale om en virksomhed med en beboelsesejendom med et stort antal lejemål, vil der således ikke foreligge aktiv udlejningsvirksomhed, blot fordi familieejerkredsen udøver bestemmende indflydelse på indholdet af en enkelt eller enkelte lejeaftaler, der er af underordnet betydning for ejendommens samlede økonomiske drift.

Det bemærkes, at det i mange ejendomsudlejningsvirksomheder vil være naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter, fordi virksomheden ikke selv besidder de nødvendige personelle eller faglige kompetencer, og/eller fordi det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade opgaverne til den uafhængige part. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration og rådgivning om udformningen af lejeaftaler m.v.

Eksempler på tilfælde, hvor der godt kan foreligge aktiv udlejning, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt.:

• Der anvendes en advokat til udarbejdelse af lejeaftale vedrørende en erhvervsejendom. Lejeaftalen udfærdiges på advokatens brevpapir og efter rådgivning fra advokaten, men udlejningsvirksomheden, der ejer erhvervsejendommen, udstikker rammerne for husleje - evt. efter at have indhentet en mæglervurdering. Advokaten fremsender efter aftale med udlejningsvirksomheden lejekontrakten til den potentielle lejer, der underskriver og returnerer lejeaftalen til advokaten.
• Der tilkøbes adgang til eksterne platforme til at annoncere og administrere udlejningen, men virksomheden, der ejer ejendommene, forestår selv arbejdet med udlejningen.
• Der tilkøbes adgang til betalingsplatforme til opkrævning og tidsregistrering af parkeringsydelser, men virksomheden, der ejer parkeringsarealet, drifter, vedligeholder og passer selv parkeringsarealet.
• Der udliciteres administration med indgåelse af lejeaftaler til en professionel ekstern part (hvor ejeren fortsat har den fulde kontrol over huslejeniveauer, vilkår og underskriver de endelige lejeaftaler), men virksomheden, der ejer ejendommene, står selv for indgåelse af aftaler eller egenhændigt forestår vedligeholdelsesopgaver, renoveringer, nybyg, daglig drift ift. pedelopgaver mv.
• Der indgås aftale med en virksomhed om, at virksomheden foretager til- og fraflytningssyn, løbende reparation af lejemålene samt forestår væsentlige forbedringer, ligesom virksomheden annoncerer efter lejere, finder lejerne og laver udkast til lejeaftaler, men virksomheden, der ejer ejendommene, laver selv alt andet, herunder planlægger forbedringer og indgår aftale herom og får finansieringen på plads for dem, skriver under på lejeaftalerne og har enekompetencen til at fastsætte lejens størrelse under respekt af lejelovens regler.
• Der indgås aftale med et uafhængigt ejendomsadministrationsselskab om administration af en større beboelsesejendom, hvor administrationsselskabet varetager al kontakt med lejerne, herunder opkrævning af husleje og regulering heraf i overensstemmelse med de indgåede lejeaftaler og reglerne om omkostningsbestemt husleje mv., sørger for genudlejning efter fraflytning af lejligheder og kan godkende nye lejere, hvis de nye lejere indtræder på tilsvarende vilkår som eksisterende lejere, men det er udlejningsvirksomheden, der ejer beboelsesejendommen, der godkender igangsættelse af renoveringer og andre usædvanlige udgifter, tager beslutning om ejendommens finansiering, herunder sammensætning af belåning og afdækning af renterisiko med renteswap og tager beslutning om den årlige regulering af huslejen, idet ejendomsadministrator opgør maksimal lejestigning i henhold til lovgivning og huslejekontrakt. 

Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger - f.eks. om lejeniveauet i lejekontrakterne - og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af tekniske, administrative og juridiske ydelser ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksomhed. Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål.

Ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og har i hele denne periode været aktivt udlejet, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. eller har indgået i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år

For at kunne successionsoverdrage aktier i et selskab med drift af udlejning af fast ejendom, er det bl.a. en betingelse, at ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt., eller har indgået i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.

Formålet med denne betingelse er at imødegå, at f.eks. en værdipapirbeholdning kortvarigt omlægges til en erhvervsvirksomhed for at opnå mulighed for overdragelse med succession. 

Betingelsen indebærer, at der kun anses at foreligge aktiv udlejning af fast ejendom, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt., dvs. at betingelserne i ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. har været opfyldt i hele denne 1-års periode.

Indgår ejendommen i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, og har denne virksomhed været ejet i mindst 1 år på overdragelsestidspunktet, skal ejertidskravet dog også anses for opfyldt. Det vil bero på en konkret vurdering, om der er tale om en ejendom, der indgår i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed.

Hvis betingelserne i ABL § 34, stk. 7, i øvrigt er opfyldt, har det ingen betydning for vurderingen, om ejerskabet til ejendomme, der er erhvervet mindre end 1 år inden overdragelsen af aktier i et holdingselskab, ligger i samme selskab eller i søsterselskaber. Det bemærkes, at kun ejendomme, der i koncernens ejertid er indgået i koncernens samlede aktivitet med aktiv udlejning, kan medregnes som "aktiv udlejningsvirksomhed".

Ejertidskravet skal vurderes i forhold til den ejer, der overdrager aktierne, herunder i forhold til ejerandele ejet af den kreds af nærtstående, hvis ejerandele skal medregnes efter ABL § 34, stk. 7, 2. pkt. Da ejertidskravet vurderes i forhold til den bagvedliggende ejerkreds, har omstruktureringer inden for 1 år inden overdragelsen kun betydning, hvis de medfører en ændring i den direkte eller indirekte ejerandel for den relevante ejerkreds. Det betyder, at den personlige virksomheds anskaffelsestidspunkt vil være det relevante tidspunkt, hvis der er sket en skattefri virksomhedsomdannelse. Ved spaltning eller fusion, hvor ejerkredsen er uændret, vil det ligeledes være det ophørte selskabs anskaffelsestidspunkt, der vil være afgørende. Er der derimod tale om en skattefri fusion med et (indtil fusionen) uafhængigt ejendomsselskab, der ophører ved fusionen, vil dette selskabs ejendomme først kunne anses for ejet i 1 år, når der er forløbet 1 år fra fusionsdatoen, da ejeren (den relevante ejerkreds) først ved fusionen har fået en ejerandel til disse ejendomme. Det vil således ikke altid være det skattemæssige anskaffelsestidspunkt, der er afgørende for vurderingen af, om ejertidskravet er opfyldt. 

Det vil være tilstrækkeligt til at opfylde ejertidskravet, at ejendommen har været aktivt udlejet i det seneste fulde år før overdragelsen, dvs. at ejertidskravet i så fald vil være opfyldt, også hvis ejendommen har været ejet i længere tid og tidligere ikke var genstand for aktiv udlejning.

I en nybygget boligejendom vil det være tilstrækkeligt, at der i et helt år inden overdragelsen faktisk har været udlejet (nogle) boligenheder i ejendommen, så længe alle boligenheder er søgt aktivt udlejet i perioden. Er ejendommen opdelt i ejerlejligheder, der alle søges udlejet aktivt, vil den enkelte ejerlejlighed skulle anses for at indgå i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom.

Hvis en lagerhal har været aktivt udlejet før 1 års-periodens påbegyndelse og blot har stået tom i det seneste år, fordi det ikke har været muligt at finde en lejer, vil der i en sådan situation kunne foreligge aktiv udlejning, og da ejendommen har været ejet i mere end 1 år, vil det ikke være nødvendigt at opfylde kravet om, at lagerhallen faktisk har været udlejet i det seneste år før overdragelsen.

Det bemærkes, at en udlejningsejendom, der fx har været ejet i to år, men hvor udlejningen af ejendommen ikke er aktiv, fordi opgaven med aftaleindgåelse mv. som nævnt i ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. for denne ejendom, er overladt til en uafhængig fysisk eller juridisk person, ikke opfylder 1 års ejertidskravet, hvorfor ejendommen skal betragtes som passiv kapitalanbringelse. Det ændrer derfor ikke på bedømmelsen af, om aktiviteten vedrørende ejendommen skal anses for at udgøre "aktiv udlejningsvirksomhed", at ejendommen har været ejet i mere end 1 år.

Undtagelsen vedrørende ejendomme, der indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, er en særlig undtagelse, der har til hensigt at tage højde for tilfælde, hvor der mindre end 1 år før overdragelsen er tilkøbt 1 eller flere yderligere ejendomme, der indgår i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed, der har været drevet mere end 1 år. En sådan løbende tilpasning af ejendomsporteføljen i den aktive ejendomsudlejningsvirksomhed har derfor ikke indflydelse på bedømmelsen af, i hvilket omfang udlejning af en nyanskaffet ejendom skal anses for aktiv udlejningsvirksomhed. Det bemærkes dog, som også anført ovenfor, at hvis selskabet både ejer ejendomme, der er genstand for aktiv udlejning, og ejendomme, der er passiv kapitalanbringelse, vil det skulle bero på en konkret bedømmelse, om en nyanskaffet ejendom skal anses for at være indgået i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed."

Den juridiske vejledning 2025-2 afsnit C.D.6.1.6.3 (uddrag)

"Succession

Anvendelsen af FUL § 8 indebærer, at aktiver og passiver, der ved spaltningen overføres fra det indskydende selskab til et modtagende selskab, behandles som om

• de var anskaffet af dette selskab på de tidspunkter, hvor de er erhvervet af det indskydende selskab, og
• for de anskaffelsessummer, hvortil de er erhvervet af dette selskab

ved opgørelsen af det pågældende modtagende selskabs skattepligtige indkomst."