Spørgsmål:

1. Kan Skatterådet bekræfte, at opgaven med indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af Ejendom Y ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt.?

Svar:

1. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger ejer moderselskabet H1, som ejer datterselskabet Ejendomsselskabet.

Moderselskabet har ingen aktivitet udover ejerskab af datterselskabet.

Datterselskabets eneste aktivitet er ejerskab og drift af ejendommen Ejendom Y.

Ejendommen har været ejet af Ejendomsselskabet siden 2012, hvor selskabet blev stiftet ved en skattefri virksomhedsomdannelse. Den oprindelige anskaffelse er sket i 1992.

Administrationen af ejendommen sker via R1, som varetager bogføring, huslejeopkrævning mv, jf. § 2 i administrationsaftalen. Kopi af administrationsaftalen, hvor arbejdsfordelingen er skitseret mellem R1 og Ejendomsselskabet, er fremsendt sammen med anmodningen om bindende svar.

Det fremgår af administrationsaftalen, jf. § 1, at den har virkning fra og med den 1. juni 2021.

Om administrationens omfang fremgår følgende af administrationsaftalen, jf. § 2:

Opgaver, som ejeren Spørger varetager, er beskrevet nedenfor.

Viceværtfunktion 

• Spørger foretager selv funktionen som vicevært for ejendom, dog minus rengøring og gårdservice.
• Spørger klipper planter på facaderne, støvsuger elevatordørenes skinner, skifter lyskilder på trappen, løbende kontrol af boilerrum etc., og hvad dertil hører.
• Spørger har løbende kontakt med lejerne. Skal en vaskemaskine serviceres, tjekker Spørger og varetager kontakten til servicefolk.

Ved lejerskifte

• Spørger varetager fraflytning med gennemgang af flytterapport og rekvisition af håndværkere og udarbejder flytteopgørelse til administrationen, så lejemålet er klar til nye lejere.
• Spørger varetager lejerskifte med annoncering, dialog, fremvisning, kontraktskrivning og indflytningsrapport, dokumentation og nøgler.

Jura

• Spørger varetager stridigheder med lejere og juridiske spørgsmål i ejendommen i dialog med LLO og måske juridiske rådgivere, og Spørger har den endelige beslutningskompetence.

Vedligeholdelse

Spørger varetager løbende vedligeholdelsesopgaver, da han har 40 års erfaring fra byggebranchen og udfører bl.a. nedenstående opgaver:

• Udbudsmateriale, indhentning af tilbud og løbende projekthåndtering
• Maling af facader.
• Maling af vinduer.
• Tagarbejder.

Udvikling

Spørger varetager løbende udvikling af ejendommen, herunder projektbeskrivelser i tekst og streg for byggetilladelser og entrepriseudbud og løbende projekthåndtering vedrørende:

• Vinduesudskiftning.
• Installation af fjernvarme.
• Installation af elevator.
• Renovering af lejemål.
• Ombygning af tagkonstruktionen for optimering.
• Omfangsdræn.
• Totalrenovering af erhvervslejemål.

Spørger vurderer, at hans gennemsnitlige tidsforbrug med arbejdet vedrørende ejendommen udgør cirka et ½ dags arbejde. I perioder er indsatsen begrænset til "overvågning", men i forbindelse med f.eks. genudlejning, jura og udvikling er indsatsen ofte 18 timer/døgn.

Beskrivelse af ejendommen

[…]

Spørger påtænker at overdrage anparterne i H1 til sin søn med skattemæssig succession.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Efter vores opfattelse kan spørgsmålet besvares med "Ja".

Ifølge aktieavancebeskatningslovens § 34 skal en række betingelser være opfyldt, før der kan ske overdragelse af aktier med succession:

1. Den enkelte aktieoverdragelse skal udgøre mindst 1 procent af aktie- eller anpartskapitalen. 
2. Aktierne må ikke være omfattet af aktieavancebeskatningslovens §§ 19 B eller 19 C.
3. Der må ikke konstateres et tab ved overdragelsen.
4. Selskabets virksomhed må ikke i overvejende grad bestå af passiv kapitalanbringelse (pengetankreglen). 

Det kan i besvarelsen af det bindende svar lægges til grund, at betingelserne anført under a, b og c vil være opfyldt ved overdragelse af anparter i H1 til Spørgers søn.

Vedrørende punkt d - Pengetankreglen

Pengetankreglen afgrænser, hvilke virksomheder der kan overdrages med skattemæssig succession. Reglen har desuden betydning på andre områder, f.eks. muligheden for at tegne en ophørspension ved salg af virksomhed, den særlige kapitalafkastberegning ved aktiekøb og anvendelse af etableringskontomidler.

En af betingelserne for at kunne succedere i f.eks. aktier er, at der er tale om aktier i et selskab, hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse. Bortforpagtning af fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses ikke som passiv kapitalanbringelse. 

Selskabets virksomhed anses for i overvejende grad at bestå i passiv kapitalanbringelse, hvis mindst 50 % af selskabets indtægter stammer fra fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., eller hvis handelsværdien af de nævnte "passive" aktiver udgør mindst 50 % af handelsværdien af selskabets samlede aktiver.

Ved lov nr. 369 af 9. april 2025 er der sket en lovændring i avancebeskatningslovens § 34, stk. 7, hvor Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom ikke længere skal betragtes som passiv kapitalanbringelse.

Følgende betingelser skal være opfyldt for, at der er tale om aktiv udlejningsvirksomhed:

• Ejerandelen (direkte eller indirekte ejerskab) af den faste ejendom skal udgøre mere end 50 % (Ejerandel).
• Opgaven med indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden må ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne (Egen administration).
• Ejendommen skal have været ejet i mindst ét år før overdragelsen og i hele denne periode været aktivt udlejet (Ejertidskrav).

Som det fremgår ovenfor, er det bl.a. en betingelse for at kunne successionsoverdrage aktier i et selskab med drift af udlejning af fast ejendom, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne.

Denne betingelse indebærer, at aktierne i et ejendomsselskab ikke vil kunne overdrages med succession, når ejeren i overvejende grad har overladt disse grundlæggende opgaver i virksomheden til en uafhængig tredjemand.

Vurderingen af, om betingelsen vedrørende indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning er opfyldt, skal foretages ejendom for ejendom.

En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne med medkontrahenterne, f.eks. lejerne/forpagterne, og de herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. En uafhængig tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af aftalerne, også selvom ejeren formelt indgår aftalerne, når denne kompetence til at indgå aftalerne reelt udelukkende er formel, idet de aftaler, som den uafhængige tredjemand forelægger til underskrift, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Baggrunden for kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er, at en udlejningsejendom eller en portefølje af udlejningsejendomme ikke kan anses for at indgå i en aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ejeren/ejerne udelukkende ejer ejendommene, mens det er uafhængige, der træffer beslutninger vedrørende indgåelsen af de aftaler, der må anses for centrale i en udlejningsvirksomhed. 

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom vil bl.a. omfatte leje- eller bortforpagtningsaftalerne, men kan f.eks. også være aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, er, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed.

Varetages indgåelsen af de nævnte aftaler i overvejende grad af en uafhængig, vil udlejningsejendommene skulle anses for passiv kapitalanbringelse, fordi ejerne udelukkende oppebærer et løbende afkast af den kapital, der er investeret i ejendommene, mens den aktive drift af virksomheden - som er afgørende for afkastets størrelse - i sin helhed eller i det væsentlige varetages af en uafhængig tredjepart.

I mange ejendomsudlejningsvirksomheder vil det være naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter, fordi virksomheden ikke selv besidder de nødvendige personelle eller faglige kompetencer, og/eller fordi det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade opgaverne til den uafhængige part. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration og rådgivning om udformningen af lejeaftaler m.v.

I Skattestyrelsens juridiske vejledning afsnit C.B.2.13.1 er der anført følgende eksempler på tilfælde, hvor der godt kan foreligge aktiv udlejning:

• Der anvendes en advokat til udarbejdelse af lejeaftale vedrørende en erhvervsejendom. Lejeaftalen udfærdiges på advokatens brevpapir og efter rådgivning fra advokaten, men udlejningsvirksomheden, der ejer erhvervsejendommen, udstikker rammerne for husleje - evt. efter at have indhentet en mæglervurdering. Advokaten fremsender efter aftale med udlejningsvirksomheden lejekontrakten til den potentielle lejer, der underskriver og returnerer lejeaftalen til advokaten.

• Der tilkøbes adgang til eksterne platforme til at annoncere og administrere udlejningen, men virksomheden, der ejer ejendommene, forestår selv arbejdet med udlejningen.

• Der tilkøbes adgang til betalingsplatforme til opkrævning og tidsregistrering af parkeringsydelser, men virksomheden, der ejer parkeringsarealet, drifter, vedligeholder og passer selv parkeringsarealet.

• Der udliciteres administration med indgåelse af lejeaftaler til en professionel ekstern part (hvor ejeren fortsat har den fulde kontrol over huslejeniveauer, vilkår og underskriver de endelige lejeaftaler), men virksomheden, der ejer ejendommene, står selv for indgåelse af aftaler eller egenhændigt forestår vedligeholdelsesopgaver, renoveringer, nybyg, daglig drift ift. pedelopgaver mv.

• Der indgås aftale med en virksomhed om, at virksomheden foretager til- og fraflytningssyn, løbende reparation af lejemålene samt forestår væsentlige forbedringer, ligesom virksomheden annoncerer efter lejere, finder lejerne og laver udkast til lejeaftaler, men virksomheden, der ejer ejendommene, laver selv alt andet, herunder planlægger forbedringer og indgår aftale herom og får finansieringen på plads for dem, skriver under på lejeaftalerne og har enekompetencen til at fastsætte lejens størrelse under respekt af lejelovens regler.

• Der indgås aftale med et uafhængigt ejendomsadministrationsselskab om administration af en større beboelsesejendom, hvor administrationsselskabet varetager al kontakt med lejerne, herunder opkrævning af husleje og regulering heraf i overensstemmelse med de indgåede lejeaftaler og reglerne om omkostningsbestemt husleje mv., sørger for genudlejning efter fraflytning af lejligheder og kan godkende nye lejere, hvis de nye lejere indtræder på tilsvarende vilkår som eksisterende lejere, men det er udlejningsvirksomheden, der ejer beboelsesejendommen, der godkender igangsættelse af renoveringer og andre usædvanlige udgifter, tager beslutning om ejendommens finansiering, herunder sammensætning af belåning og afdækning af renterisiko med renteswap og tager beslutning om den årlige regulering af huslejen, idet ejendomsadministrator opgør maksimal lejestigning i henhold til lovgivning og huslejekontrakt. 

Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger - f.eks. om lejeniveauet i lejekontrakterne - og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af tekniske, administrative og juridiske ydelser ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksomhed. Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål.

Under henvisning til de under punktet "faktuelle forhold" og ovenfor beskrevne opgaver, som Spørger varetager vedrørende udlejning af Ejendom Y, er det derfor vores opfattelse og vurdering, at opgaven med indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af Ejendom Y ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne.

Det er derfor vores opfattelse og vurdering, at betingelsen i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, om, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, er opfyldt.

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål

Det ønskes bekræftet, at opgaven med indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af Ejendom Y ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt.

Begrundelse

Spørger ønsker at overdrage sine anparter i H1 med skattemæssig succession til sin søn.

Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, 1. pkt., at overdragelse med skattemæssig succession bl.a. forudsætter, at der er tale om aktier i et selskab m.v., hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, jf. stk. 6. Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3, 2. pkt., at aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 7, i denne forbindelse ikke anses som passiv kapitalanbringelse.

Aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, bestemmer, at:

"Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. (…) Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år."

Spørger vil på overdragelsestidspunktet eje 100 procent af H1. H1 vil eje 100 procent af Ejendomsselskabet, der ejer Ejendom Y.

Betingelsen om, at overdrageren enten skal have en direkte eller indirekte ejerandel på mere end 50 procent af den faste ejendom eller råde over mere end 50 procent af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, er således opfyldt.

Spørgerne ønsker i forbindelse med den påtænkte overdragelse bekræftet, at kravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., om, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, er opfyldt for så vidt angår Ejendom Y.

Af de specielle bemærkninger til bestemmelsen i lovforslag 123, folketingsåret 2024/25, fremgår følgende om vurderingen:

"En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne, og aftalerne herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. Den uafhængige tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af leje- eller bortforpagtningsaftalerne til en uafhængig tredjemand, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når de aftaler, som den uafhængige tredjemand har forhandlet, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom kan f.eks. være leje- eller bortforpagningsaftaler eller aftaler om ombygning af eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for at være varetaget af en fysisk eller juridisk person, der er uafhængig, vil være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer ejerandelen på mere end 50 pct. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være overladt til en uafhængig tredjemand, hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af ejerkredsen, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. er overladt til et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden."

I SKM2025.638.SR bekræftede Skatterådet, at der ville være tale om en udlejningsejendom, der opfyldte aktivitetskriteriet vedrørende udlejning af fast ejendom i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, i en sag, hvor der var antaget en administrator.

Det var oplyst, at en pågældende administrator udelukkende varetog følgende opgaver (uden beslutningskompetence):

• Bogføring af ejendommens indtægter og udgifter (herunder huslejeindtægter og vedligeholdelsesudgifter).
• Udarbejdelse af årsregnskab for ejendommen og fremsendelse til spørgers revisor ved årets udgang.
• Udfyldelse og formel udsendelse af standardlejekontrakter baseret på spørgers instrukser.
• Udarbejdelse af lejebudgetforslag én gang årligt efter spørgers retningslinjer og fremsendelse af budgetforslaget til spørgers godkendelse inden udsendelse til lejerne.

Følgende fremgår af Skattestyrelsens indstilling, som Skatterådet tiltrådte:

"Det er oplyst, at en uafhængig part indgår i udlejningsaktiviteten og det skal derfor vurderes, om udlejningsaktiviteten er overgået til denne part.

I sagen er bl.a. følgende oplyst om udlejningsaktiviteten, der varetages af Spørger:

• Spørger "finder selvstændigt nye lejere, fraflytnings- og indflytningssyn samt viceværts- og renoveringsarbejde."
• Spørger har den afgørende beslutningsret vedr. lejefastsættelse og økonomiske beslutninger vedr. ejendommen.

Skattestyrelsen vurderer på baggrund af det oplyste, at driften af udlejningsaktiviteten varetages af Spørger og denne betingelse er derfor opfyldt."

Det er oplyst, at der er indgået en administrationsaftale vedrørende ejendommen med R1. Ifølge denne aftale varetager R1 lejeopkrævning, lejeregulering, bogføring, betaling af regninger, udfærdigelse og evt. bogføring af moms, varmeregnskab, opgørelse til GI og besvarelse af forespørgsler om alle bogholderiforhold, som repræsentanter for udlejer måtte have. Endvidere ydes der juridisk rådgivning.

Ud fra det oplyste indgår der ikke i øvrigt uafhængige i driften af ejendommen, bortset fra til gårdservice og rengøring.

Det er oplyst, at Spørger bl.a. har den endelige beslutningskompetence ved stridigheder med lejere og juridiske spørgsmål i øvrigt, varetager indgåelse af lejekontrakter samt løbende varetager alle aftaler om vedligeholdelsesarbejder og udvikling af ejendommen.

Skattestyrelsen vurderer ud fra det oplyste, at der kan svares bekræftende på, at opgaven med indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af ejendommen Ejendom Y ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmålet besvares med "Ja".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Lovgrundlag

Aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, og stk. 7

Ved overdragelse i levende live af aktier kan parterne i overdragelsen anvende reglerne i stk. 2-4, hvis følgende betingelser er opfyldt, jf. dog stk. 5:

1)     Overdragelsen sker til børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever, hvorved forstås en person, som på overdragelsestidspunktet opfylder betingelserne i boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra d. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold.

2)     Den enkelte overdragelse af aktier udgør mindst 1 procent af aktie- eller anpartskapitalen.

3)     Der er tale om aktier i et selskab m.v., hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, jf. stk. 6.  Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 7, og bortforpagtning af fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses i denne forbindelse ikke som passiv kapitalanbringelse.

4)     Aktierne er ikke omfattet af §§ 19 B eller 19 C.

(…)

Stk. 7.  Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.

Forarbejder

De specielle bemærkninger til bestemmelsen i lovforslag 123, folketingsåret 2024/25 (uddrag):

"En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne, og aftalerne herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. Den uafhængige tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af leje- eller bortforpagtningsaftalerne til en uafhængig tredjemand, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når de aftaler, som den uafhængige tredjemand har forhandlet, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom kan f.eks. være leje- eller bortforpagningsaftaler eller aftaler om ombygning af eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for at være varetaget af en fysisk eller juridisk person, der er uafhængig, vil være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer ejerandelen på mere end 50 pct. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være overladt til en uafhængig tredjemand, hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af ejerkredsen, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. er overladt til et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden."

Praksis

SKM2025.638.SR

Spørger påtænkte at lave en virksomhedsomdannelse, hvorved en udlejningsejendom blev ejet af et anpartsselskab. Efter omdannelsen ville spørger overdrage anparterne i selskabet med succession efter aktieavancebeskatningslovens § 34. Det ønskedes bl.a. bekræftet, at ejendommen opfyldte betingelserne for at være en aktiv udlejningsvirksomhed efter betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7.

Det var oplyst, at der var antaget en administrator, som udelukkende varetog følgende opgaver (uden beslutningskompetence):

• Bogføring af ejendommens indtægter og udgifter (herunder huslejeindtægter og vedligeholdelsesudgifter).
• Udarbejdelse af årsregnskab for ejendommen og fremsendelse til spørgers revisor ved årets udgang.
• Udfyldelse og formel udsendelse af standardlejekontrakter baseret på spørgers instrukser.
• Udarbejdelse af lejebudgetforslag én gang årligt efter spørgers retningslinjer og fremsendelse af budgetforslaget til spørgers godkendelse inden udsendelse til lejerne.

Skatterådet bekræftede, at der ville være tale om en udlejningsejendom, der opfyldte aktivitetskriteriet vedr. udlejning af fast ejendom i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7. Følgende fremgår af Skattestyrelsens indstilling, som Skatterådet tiltrådte:

"Det er oplyst, at en uafhængig part indgår i udlejningsaktiviteten og det skal derfor vurderes, om udlejningsaktiviteten er overgået til denne part.

I sagen er bl.a. følgende oplyst om udlejningsaktiviteten, der varetages af Spørger:

• Spørger "finder selvstændigt nye lejere, fraflytnings- og indflytningssyn samt viceværts- og renoveringsarbejde."
• Spørger har den afgørende beslutningsret vedr. lejefastsættelse og økonomiske beslutninger vedr. ejendommen.

Skattestyrelsen vurderer på baggrund af det oplyste, at driften af udlejningsaktiviteten varetages af Spørger og denne betingelse er derfor opfyldt."

SKM2025.637.SR

En hovedaktionær, der sammen med sin søn ejede et selskab, påtænkte at lade selskabet erhverve den ejendom, sønnen boede i. Når dette var sket, ville hovedaktionæren overdrage sin andel af selskabet med succession til sønnen efter aktieavancebeskatningslovens § 34. Det ønskedes bekræftet, at ejendommen, selskabet erhvervede, var en udlejningsejendom omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, når den blev udlejet til sønnen. Skatterådet bekræftede, at der var tale om en aktiv udlejningsejendom, når den blev udlejet til sønnen, og den var derfor omfattet af betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7.

Den juridiske vejledning 2026-1, afsnit C.B.2.13.1 (uddrag)

"Undtagelser

I en række tilfælde er det muligt at overdrage aktier med succession, uden at alle betingelserne i ABL § 34 er opfyldt.

Undtagelserne gælder:

(…)

5. Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. ABL § 34, stk. 7 

(…)

Ad e. Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. ABL § 34, stk. 7

Ved lov nr. 369 af 9. april 2025 er der bl.a. indsat bestemmelser i ABL § 34 om, at et selskabs virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, i visse tilfælde og under visse betingelser, ikke skal anses for passiv kapitalanbringelse i forhold til pengetankreglen i ABL § 34. Lovændringen har virkning for overdragelser og udlodninger fra dødsboer af aktier, der sker den 1. januar 2025 eller senere.

Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. ABL § 34, stk. 7, anses ikke som passiv kapitalanbringelse. Se ABL § 34, stk. 1, nr. 3, 2. pkt. samt ABL § 34, stk. 7.

Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. ABL § 34, stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte eller indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Se ABL § 34, stk. 7, 1. pkt.

Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i ABL § 34, stk. 1, nr. 1, og BAL § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Personkredsen i ABL § 34, stk. 1, nr. 1 omfatter børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn, en samlever, der i de sidste to år før overdragelsen har haft fælles bopæl med overdrageren mv. jf. BAL § 22, stk. 1, litra d. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold. Herudover medregnes via henvisningen til BAL § 22, stk. 1, børn, hvortil der er afgivet erklæring om medmoderskab efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4, og deres børn, afdødt barns eller stedbarns længstlevende ægtefælle, forældre og en mand, som har afgivet erklæring om medmoderskab efter børnelovens § 27 a, stk. 2 og 4, plejebørn, der har haft bopæl hos overdrageren i en sammenhængende periode på mindst 5 år, når opholdet er begyndt, inden plejebarnet fyldte 15 år, og højst en af plejebarnets forældre har haft bopæl hos overdrageren sammen med plejebarnet, stedforældre, bedsteforældre og forældre til en mand, som har afgivet erklæring om medmoderskab til overdrageren efter børnelovens § 27 a, stk. 2 eller 4, samt via henvisningen til BAL § 22, stk. 3, ægtefæller, der ikke er fraseparerede. Se ABL § 34, stk. 7, 2. pkt.

Aktiv udlejningsvirksomhed efter ABL § 34, stk. 7, 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år. Se ABL § 34, stk. 7, 3. pkt.

Udlejningsdriften - udlejning af fast ejendom

For at kunne successionsoverdrage aktier i et selskab med drift af udlejning af fast ejendom, er det bl.a. en betingelse, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Denne betingelse indebærer, at aktierne i et ejendomsselskab ikke vil kunne overdrages med succession, når ejeren i overvejende grad har overladt disse grundlæggende opgaver i virksomheden til en uafhængig tredjemand.

Vurderingen af, om betingelsen vedrørende indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning er opfyldt, skal foretages ejendom for ejendom. Derved kan et selskab eje ejendomme, der i relation til ABL § 34 skal betragtes som passiv kapitalanbringelse, og andre, der skal betragtes som aktiv ejendomsudlejning. Det bemærkes, at hvis selskabet både ejer ejendomme, der er genstand for aktiv udlejning, og ejendomme, der er passiv kapitalanbringelse, vil det skulle bero på en konkret bedømmelse, om en nyanskaffet ejendom skal anses for at være indgået i en samlet aktiv udlejningsvirksomhed.

En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne med medkontrahenterne, f.eks. lejerne/forpagterne, og de herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. En uafhængig tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af aftalerne, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når denne kompetence til at indgå aftalerne reelt udelukkende er formel, idet de aftaler, som den uafhængige tredjemand forelægger til underskrift, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Baggrunden for kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er, at en udlejningsejendom eller en portefølje af udlejningsejendomme ikke kan anses for at indgå i en aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ejeren/ejerne udelukkende ejer ejendommene, mens det er uafhængige, der træffer beslutninger vedrørende indgåelsen af de aftaler, der må anses for centrale i en udlejningsvirksomhed. 

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom vil bl.a. omfatte leje- eller bortforpagtningsaftalerne, men kan f.eks. også være aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, er, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være varetaget af en "uafhængig", hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. varetages af et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden.

Varetages indgåelsen af de nævnte aftaler i overvejende grad af en uafhængig, vil udlejningsejendommene skulle anses for passiv kapitalanbringelse, fordi ejerne udelukkende oppebærer et løbende afkast af den kapital, der er investeret i ejendommene, mens den aktive drift af virksomheden - som er afgørende for afkastets størrelse - i sin helhed eller i det væsentlige varetages af en uafhængig tredjepart. Det kendes eksempelvis fra ejendomsprojekter, der udbydes offentligt, og hvor de enkelte investorer i almindelighed udelukkende foretager investeringen med henblik på at opnå et afkast af den investerede kapital uden selv aktivt at deltage i driften af ejendommene.

Det bliver afgørende, om indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom "i overvejende grad" varetages af en uafhængig. Hvor der f.eks. er tale om en virksomhed med en beboelsesejendom med et stort antal lejemål, vil der således ikke foreligge aktiv udlejningsvirksomhed, blot fordi familieejerkredsen udøver bestemmende indflydelse på indholdet af en enkelt eller enkelte lejeaftaler, der er af underordnet betydning for ejendommens samlede økonomiske drift.

Det bemærkes, at det i mange ejendomsudlejningsvirksomheder vil være naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter, fordi virksomheden ikke selv besidder de nødvendige personelle eller faglige kompetencer, og/eller fordi det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade opgaverne til den uafhængige part. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration og rådgivning om udformningen af lejeaftaler m.v.

Eksempler på tilfælde, hvor der godt kan foreligge aktiv udlejning, jf. ABL § 34, stk. 7, 1. pkt.:

• Der anvendes en advokat til udarbejdelse af lejeaftale vedrørende en erhvervsejendom. Lejeaftalen udfærdiges på advokatens brevpapir og efter rådgivning fra advokaten, men udlejningsvirksomheden, der ejer erhvervsejendommen, udstikker rammerne for husleje - evt. efter at have indhentet en mæglervurdering. Advokaten fremsender efter aftale med udlejningsvirksomheden lejekontrakten til den potentielle lejer, der underskriver og returnerer lejeaftalen til advokaten.
• Der tilkøbes adgang til eksterne platforme til at annoncere og administrere udlejningen, men virksomheden, der ejer ejendommene, forestår selv arbejdet med udlejningen.
• Der tilkøbes adgang til betalingsplatforme til opkrævning og tidsregistrering af parkeringsydelser, men virksomheden, der ejer parkeringsarealet, drifter, vedligeholder og passer selv parkeringsarealet.
• Der udliciteres administration med indgåelse af lejeaftaler til en professionel ekstern part (hvor ejeren fortsat har den fulde kontrol over huslejeniveauer, vilkår og underskriver de endelige lejeaftaler), men virksomheden, der ejer ejendommene, står selv for indgåelse af aftaler eller egenhændigt forestår vedligeholdelsesopgaver, renoveringer, nybyg, daglig drift ift. pedelopgaver mv.
• Der indgås aftale med en virksomhed om, at virksomheden foretager til- og fraflytningssyn, løbende reparation af lejemålene samt forestår væsentlige forbedringer, ligesom virksomheden annoncerer efter lejere, finder lejerne og laver udkast til lejeaftaler, men virksomheden, der ejer ejendommene, laver selv alt andet, herunder planlægger forbedringer og indgår aftale herom og får finansieringen på plads for dem, skriver under på lejeaftalerne og har enekompetencen til at fastsætte lejens størrelse under respekt af lejelovens regler.
• Der indgås aftale med et uafhængigt ejendomsadministrationsselskab om administration af en større beboelsesejendom, hvor administrationsselskabet varetager al kontakt med lejerne, herunder opkrævning af husleje og regulering heraf i overensstemmelse med de indgåede lejeaftaler og reglerne om omkostningsbestemt husleje mv., sørger for genudlejning efter fraflytning af lejligheder og kan godkende nye lejere, hvis de nye lejere indtræder på tilsvarende vilkår som eksisterende lejere, men det er udlejningsvirksomheden, der ejer beboelsesejendommen, der godkender igangsættelse af renoveringer og andre usædvanlige udgifter, tager beslutning om ejendommens finansiering, herunder sammensætning af belåning og afdækning af renterisiko med renteswap og tager beslutning om den årlige regulering af huslejen, idet ejendomsadministrator opgør maksimal lejestigning i henhold til lovgivning og huslejekontrakt. 

Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger - f.eks. om lejeniveauet i lejekontrakterne - og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af tekniske, administrative og juridiske ydelser ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksomhed. Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål."

►SKM2025.637.SR omhandlede en hovedaktionær, der sammen med sin søn ejede et selskab, hvor parterne påtænkte at lade selskabet erhverve den ejendom, som sønnen ejede og boede i, og efterfølgende udleje den pågældende ejendom til sønnen. Skatterådet bekræftede, at der var tale om en aktiv udlejningsejendom, når den blev udlejet til sønnen, og at den derfor var omfattet af betingelserne i ABL § 34, stk. 7. Det blev lagt til grund, at det ville være selskabet, der ville stå for udlejningen mv. af ejendommen til sønnen på en sådan måde, at betingelserne om aktiv udlejning var opfyldt. Det blev endvidere forudsat, at overdragelse med succession af kapitalandele i selskabet, der havde erhvervet ejendommen fra sønnen og udlejet denne ejendom til ham, først skete minimum 1 år efter, at ejendommen var udlejet til sønnen. Følgende fremgår af SKM2025.637.SR:

"Det fremgår af forarbejderne til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., at det afgørende ved vurderingen er en aktivitetsvurdering. Vurderingen, der skal foretages, er i forhold til selve udlejningen af ejendommen.

I spørgsmål og svar til lovforslag L123 2024-25 - Lov nr. 369 af 9. april 2025 om ændring af boafgiftsloven, aktieavancebeskatningsloven og forskellige andre love - svarede skatteministeren:

"Landbrug og Fødevarer

Spørgsmål

Landbrug & Fødevarer spørger, om det kan bekræftes, at udlejning af et stuehus eller andre boliger på en landbrugsejendom eller anden virksomhedsgrund kan overdrages med nedsat bo- og gaveafgift, forudsat at udlejningen opfylder definitionen på aktiv udlejningsvirksomhed i den foreslåede aktieavancebeskatningslov § 34, stk. 7. Der opfordres til, at dette tydeligt fremgår af bemærkningerne til loven.

Svar

Adgangen til nedsat bo- og gaveafgift og skematisk værdiansættelse forudsætter som for andre overdragelser, at betingelserne i boafgiftslovens § 1 a og § 23 a, om forudgående ejertid og deltagelse i virksomhedens drift er opfyldt."

"Danske Advokater

Spørgsmål

Danske Advokater anmoder om, at det bekræftes, at en persons ejerskab til et parcelhus, der udlejes, og hvor ejeren ikke har overladt nogle opgaver til nogen, er en aktiv udlejningsejendom.

Svar

Det kan bekræftes."

"Spørgsmål

Danske Advokater anmoder om, at det bekræftes, at der ikke stilles krav til ejendommens karakter, og at udlejning til beboelse, erhverv eller andet derfor kan være aktiv udlejning, blot de øvrige betingelser er opfyldt.

Svar

Det kan bekræftes."

Svarene fra skatteministeren viser, at det afgørende er, om der er tale om aktiv udlejning af en ejendom. Det kan ikke udledes af svarene, at det skulle have betydning ved vurderingen, at udlejningen sker til et familiemedlem af ejeren af selskabet eller at ejendommen oprindeligt er erhvervet fra familiemedlemmet."◄"