| Landsskatteretten træffer afgørelse om, at Vurderingsstyrelsens afgørelse af 27. september 2023 stadfæstes. |
Klagesagen drejer sig om
Klagesagen drejer sig om fortolkning af § 37 A i lov om kommunal ejendomsskat (herefter ejendomsbeskatningsloven), herunder hvornår et areal anses for frastykket.
Sagens oplysninger
Ejendommen beliggende Adresse Y1, By Y1, havde pr. 1. oktober 2019 et grundareal på 43.433 m2. Ejendommen bestod den 1. oktober 2019 af matr.nr. X-1.
Det fremgår af Geodatastyrelsens registreringsmeddelelse dateret den 8. oktober 2019, at der blev frastykket i alt 9.516 m2 fra matr.nr. X-1.
Det fremgår af Geodatastyrelsens registreringsmeddelelse dateret den 16. december 2020, at der blev frastykket i alt 7.582 m2 fra matr.nr. X-1.
Det fremgår af Tingbogen, at klageren den 7. juli 2021 anmeldte skøde til tinglysning på ejendommene med matr.nr. X-2 og X-3, (herefter skøde nr. 1). Det fremgår videre heraf, at overdragelsen vedrører del nr. 107 (8.704 m2) og del nr. 108 (223 m2), i alt 8.927 m2, af matr.nr. X-1, der er under udstykning. Skødet blev begæret tinglyst med frist til den 1. februar 2022 til matrikulær berigtigelse. Skødet blev betinget tinglyst samme dag.
Det fremgår af Tingbogen, at klageren den 9. juli 2021 anmeldte skøde til tinglysning på ejendommene med matr.nr. X-1, X-4, X-5, og X-6, (herefter skøde nr. 2). Det fremgår videre heraf, at overdragelsen vedrører del nr. 104 (14.413 m2), del nr. 105 (870 m2), del nr. 106 (1.916 m2) og del nr. 112 (209 m2), alle af matr.nr. X-1, der er under udstykning, i alt 17.409 m2. Skødet blev begæret tinglyst med frist til den 1. februar 2022 til matrikulær berigtigelse. Skødet blev betinget tinglyst samme dag.
Det fremgår af Tingbogen, at klageren fremsatte anmodning om forlængelse af fristen til matrikulær berigtigelse vedrørende skøde nr. 1 og 2 med tre måneder, og at fristen den 21. januar 2022 blev forlænget.
Det fremgår af dokumentet med overskriften "Bemyndigelse til arealoverførsel og udstykning" dateret den 4. marts 2022, at en landinspektør blev bemyndiget til at anmode Geodatastyrelsen om arealoverførsel fra del nr. 120 af matr.nr. X-7, til matr.nr. X-1, og om udstykning af del nr. 107 og 108 af matr.nr. X-1.
Det fremgår af Tingbogen, at Geodatastyrelsen den 28. marts 2022 anmeldte matrikulære ændringer vedrørende ejendommene med matr.nr. X-7, X-1, X-2, X-3, og at der på baggrund af anmeldelsen samme dag blev tinglyst matrikulære ændringer på ejendommene med matr.nr. X-7, X-1, X-4, X-5, X-6, X-2 og X-3. Som bilag til sin anmeldelse fremsendte Geodatastyrelsen en registreringsmeddelelse, som ifølge oplysningerne i anmeldelsen var dateret den 28. marts 2022 og forsynet med journalnummer U2021-64696.
Det fremgår af Geodatastyrelsens registreringsmeddelelse med journalnummer U2021-64696, at meddelelsen er dateret den 31. marts 2022. Af registreringsmeddelelsen fremgår det videre, at der fra ejendommen med matr.nr. X-7, blev overført et areal på 3.199 m2 til ejendommen med matr.nr. X-1, og at der fra ejendommen med matr.nr. X-1, blev udstykket to nye ejendomme med matr.nr. X-2 og X-3, og med grundarealer på henholdsvis 8.703 m2 og 223 m2. Af registreringsmeddelelsen fremgår det endvidere, at der fra ejendommen med matr.nr. X-1, blev tildelt matr.nr. X-4, X-6 og X-5, til lodder med grundarealer på henholdsvis 209 m2, 1916 m2 og 870 m2. Endeligt fremgår det af registreringsmeddelelsen, at grundarealet for ejendommen med matr.nr. X-1, efter ændringerne udgjorde 17.613 m2.
Vurderingsstyrelsens afgørelse
Vurderingsstyrelsen traf den 27. september 2023 afgørelse om ikke at ansætte et foreløbigt beregningsgrundlag for den påklagede ejendom i medfør af ejendomsbeskatningslovens § 37 A.
Af begrundelsen for afgørelsen fremgår blandt andet følgende:
"…
For at jeres klients ejendom skal have et foreløbigt beskatningsgrundlag pr. 1. marts 2021 og pr. 1. januar 2022, skal der være sket en nedsættelse af grundarealet på mere end 40 % i perioden fra den 1. oktober 2019 til den 1. marts 2021 henholdsvis perioden fra den 1. oktober 2019 til 1. januar 2022.
Den 1. oktober 2019 bestod deres ejendom af matrikelnummer X-1 med et areal på 43.433 m².
Den 8. oktober 2019 skete der en ændring af matriklen X-1. I alt blev den ændret med 9.516 m². Dermed blev arealet for matriklen X-1, ændret til 33.917 m². Arealændringen fremgår af Geodatastyrelsens registreringsmeddelelse af 8. oktober 2019 med j. nr.: U2019-60503.
Den 16/12 2020 skete der igen en ændring af matriklen X-1. I alt blev den ændret med 7.582 m². Dermed blev arealet for matriklen X-1, ændret til 26.335 m². Arealændringen fremgår af Geodatastyrelsens registreringsmeddelelse af 16. december 2020 med j. nr.: U2020-63347.
Arealet for deres ejendom er i perioden fra 1. oktober 2019 til 1. januar 2022 blevet ændret fra 43.433 m² til 26.335 m² - svarende til 39,4 %. Se nedenstående tabel.
| Tidligere grundareal | 43.433 m2 |
| Ændret areal den 8. oktober 2019 | 9.516 m2 |
| Ændret areal den 16. december 2020 | 7.582 m² |
| Grundareal pr. 1. marts 2021 og 1. januar 2022 | 26.335 m2 |
| Forskel i % | 39,4 % |
Med en ændring i arealet for deres ejendom på 39,4 % opfylder ejendommen ikke betingelserne for at blive omfattet af reglerne i §37 A i lov om kommunal ejendomsskat. Dermed kan vi ikke ansætte et foreløbigt beskatningsgrundlag for ejendommen Adresse Y1, By Y1."
Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen
I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 7. november 2023 udtalt følgende:
"Vi er enig med klager, at ejendommens grundareal er ændret den 8. oktober 2019 med 9.516 m² og den 16. december 2020 med 7.582 m².
Klager mener, at der er sket yderligere ændring af ejendommens grundareal ved afståelse af 8.927 m² den 1. juli 2021 til H1. Skødet blev tinglyst den 7. juli 2021.
Klager henviser i den forbindelse til en afgørelse fra Østre Landsret fra den 28. juni 2023, hvori der bliver fastslået, at der først kan ske omvurdering af en vurdering i henhold til dagældende vurderingslov § 3, stk. 1 nr. 1, når erhvervelsesdokumentet er tinglyst som adkomst. I den sag var der sket udstykning med approbationsdato den 17. september 2013, og tinglysning af skøderne var sket den 8. og 9. oktober 2013. Omvurderingen skulle derfor ske pr. 1. oktober 2014.
I forbindelse med overdragelsen af arealet på 8.927 m² har det tinglyste skøde af 7. juli 2021 følgende anmærkning: "skødet begæres tinglyst med frist til matrikulær berigtigelse".
Den 21. januar 2022 kommer følgende påtegning på skødet: "Nærværende skøde er lyst med frist til den 1. februar 2022 til matrikulær berigtigelse. Da udstykningen endnu ikke er sket, begæres fristen hermed udsat 3 måneder".
Den 28. marts 2022 anmelder Geodatastyrelsen, at der er sket matrikulær ændring af ejendommen Adresse Y1, By Y1, at denne ændring er tinglyst.
I Østre Landsretsdommen, som klager henviser til, er udstykningen sket før skødet er blevet tinglyst.
I nærværende sag mener vi, at udstykningen først er sket den 28. marts 2022, da Geodatastyrelsen anmelder den matrikulære ændring. Vi mener, at de 2 situationer ikke kan sammenlignes, som klager lægger op til. Vi mener, at handlen i denne situation er betinget at, at udstykningen sker, og at handlen er endelig afsluttet, når udstykningen er anmeldt af Geodatastyrelsen.
I henhold til § 37 A i lov om kommunale ejendomsskatter skal der være frastykket mere end 40 % af ejendommens samlede grundareal pr. 1. januar 2022, før vi kan ansætte et foreløbigt beskatningsgrundlag til beregning af grundskylden for 2023.
Vi fastholder, at udstykningen i forbindelse med afståelsen af 8.927 m² til H1 først er sket efter 1. januar 2022. Påtegningen på skødet af den 21. januar 2022 viser, at udstykningen endnu ikke er sket på det tidspunkt. Vi mener, at udstykningen først er gennemført, da Geodatastyrelsen den 28. marts 2022 anmelder, at der er sket en matrikulær ændring af ejendommen.
Arealet for ejendommen er i perioden fra 1. oktober 2019 til 1. januar 2022 blevet ændret fra 43.433 m² til 26.335 m² - svarende til 39,4 %. Derfor opfylder ejendommen Adresse Y1, By Y1 ikke betingelserne i § 37 A for at blive omfattet af muligheden for at få ansat et foreløbigt beskatningsgrundlag.
Vi mener, at tilladelsen til H1 til at erhverve del 107 og 108 fra matrikelnummer X-1 fra Bolig og Planstyrelsen den 4. maj 2021 samt tinglysningsridset af 11. januar 2021 ikke kan sidestilles med, at der er sket fratykning af arealet fra ejendommen Adresse Y1, By Y1 før 1. januar 2022."
Klagerens opfattelse
Klageren har fremsat påstand om, at Vurderingsstyrelsen tilpligtes at anerkende, at ejendommen er omfattet af ejendomsbeskatningslovens § 37 A og derfor skal have ansat et foreløbigt beskatningsgrundlag pr. 1. januar 2022.
Klageren har til støtte for påstanden anført følgende:
"Vores klient anmodede den 3. november 2022 Vurderingsstyrelsen om at blive omfattet af reglerne i ejendomsbeskatningslovens § 37 A, hvorefter det er muligt at få et foreløbigt beskatningsgrundlag for skatteårene 2022 og 2023, hvis der er frastykket mere end 40 % fra ejendommens samlede grundareal fra 1. oktober 2019 til 1. januar 2022.
Den 27. september 2023 traf Vurderingsstyrelsen afgørelse om, at der ikke kunne ansættes et foreløbigt beskatningsgrundlag for Ejendommen med den begrundelse, at der ikke i perioden fra 1. oktober 2019 til 1. januar 2022 er frastykket mere end 40 % af Ejendommens grundareal.
Det fremgår af OIS.dk, at Ejendommen pr. 1. oktober 2019 havde et grundareal på 43.433 kvm.
Af registreringsmeddelelse dateret den 8. oktober 2019 fremgår det, at der fra Ejendommen er udstykket 9.516 kvm, hvorfor Ejendommen herefter havde et grundareal på 33.917 kvm. Registreringsmeddelelsen af 8. oktober 2019 vedlægges som bilag 2.
Der blev i 2020 yderligere udstykket fra Ejendommen. Af registreringsmeddelelse dateret den 16. december 2020 fremgår det, at der fra Ejendommen er udstykket 7.582 kvm, hvorfor Ejendommen herefter havde et grundareal på 26.335 kvm. Registreringsmeddelelsen af 16. december 2020 vedlægges som bilag 3.
Det fremgår af det tinglyste skøde af 7. juli 2021, at der blev afstået et areal på 8.927 kvm, altså del nr. 107 og 108 af matrikel X-1, fra Ejendommen med overtagelse den 1. juli 2021. Skødet vedlægges som bilag 4.
I perioden fra 1. oktober 2019 til 1. januar 2022 er der således fra Ejendommen udstykket i alt 26.025 kvm grundareal, svarende til ca. 60 %.
Anbringender
Det gøres på baggrund af ovenstående gældende, at Ejendommen er omfattet af ejendomsbeskatningslovens § 37 A. Ejendommen skal således pr. 1. januar 2022 have ansat et foreløbigt beskatningsgrundlag.
Dette er begrundet i, at der fra Ejendommen i perioden fra 1. oktober 2019 til 1. januar 2022 er udstykket i alt 26.025 kvm grundareal, svarende til ca. 60 %, hvorfor Ejendommen opfylder betingelsen i ejendomsbeskatningslovens § 37 A om, at der i den pågældende periode skal være udstykket mere end 40 % grundareal fra ejendommen.
Af afgørelsen fra Vurderingsstyrelsen fremgår det, at Vurderingsstyrelsen er af den opfattelse, at det afståede areal på 8.927 kvm, som er solgt fra Ejendommen ved tinglyst skøde af den 7. juli 2021 først er gennemført, da Geodatastyrelsen anmelder den matrikulære ændring den 28. marts 2022.
Det afgørende er således, hvornår de 8.927 kvm anses som udstykket fra Ejendommen. Det fremgår dog ikke af ejendomsbeskatningslovens § 37 A, hvornår et grundareal anses som udstykket fra ejendommen, hvorfor reglerne om omvurdering ved udstykning i ejendomsvurderingsloven kan bidrage hertil.
Efter ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 2, skal der foretages en omvurdering, når grundarealet er ændret med mere end 25 kvm. Efter ejendomsvurderingslovens § 7, stk. 2, er en sådan ændring sket, når ændringen af arealet er registreret som gældende i matriklen. Dette skal sammenholdes med, at nyopståede ejendomme skal vurderes, når matriklen er registreret eller noteret i Bygnings- og Boligregistret eller i tingbogen, jf. ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 1, nr. 1, og § 7, stk. 1.
Til en forståelse af ovenstående bestemmelser kan der henvises til en utrykt dom fra Østre Landsret af 28. juni 2023, hvor Østre Landsret fastslog, at det er tinglysningen af erhvervelsesdokumentet, som er afgørende, både i forhold til den matrikel, hvorfra arealet fragår, men ligeledes også for den nyopståede ejendom. Østre Landsrets afgørelse vedlægges som bilag 5.
Østre Landsret udtalte bl.a. følgende herom:
"Af forarbejderne til den tilsvarende tidligere bestemmelse (vurderingslovens § 2, stk. 2, nr. 2, i Forslag nr. 10 af 19. januar 1956 til lov om vurdering og beskatning til staten af faste ejendomme) fremgår endvidere, at bestemmelsen, der omfatter ejendomme fra, hvilke der er afhændet eller til hvilke der er lagt et særskilt matrikuleret areal, lovfæster praksis, hvorefter omvurdering (uden begæring) ikke skal ske, alene fordi der finder matrikulær udstykning sted, men kun når der afhændes et areal, og erhvervelsesdokumentet er blevet tinglyst som adkomst.
Dette indebærer, at selve udstykningen, hvorved en ny ejendom opstår, ikke har betydning for vurderingen af den ejendom, der er sket udstykning fra. Tilsvarende er det i dagældende vurderingslovs § 8, stk. 4, bestemt, at når en fast ejendom eller en del af en sådan overdrages, kan det overdragne areal først vurderes som tilhørende den nye ejer, når denne har fået tinglyst adkomst på det overdragne.
Det følger således af sammenhængen mellem reglerne, at en nyudstykket ejendom først skal vurderes, når den sælges, og køberen har fået tinglyst sin adkomst. Da der først skete tinglysning af adkomst til ejendommene efter den 1. oktober 2013, og der ikke foreligger en begæring om vurdering efter dagældende vurderingslovs § 4, skulle de udstykkede ejendomme ikke have været vurderet pr. 1. oktober 2013, og sagsøgernes principale påstand tages derfor til følge."
Uanset at nærværende sag omhandler ejendomsbeskatningslovens § 37 A, er det klagers opfattelse, at dommen belyser, hvornår et grundareal kan anses for fragået fra en ejendom.
I og med at skødet er tinglyst den 7. juli 2021, er grundarealet på de 8.927 kvm fragået fra Ejendommen forinden den 1. januar 2022, og dette uagtet, at registreringsmeddelelsen er dateret den 31. marts 2022.
Derudover kan der henvises til, at Bolig og Planstyrelsen den 4. maj 2021 gav tilladelse til, at H1 måtte erhverve del nr. 107 og 108 af matrikel X-1. Tilladelsen vedlægges som bilag 6. Af bilagene til skødet kan der også henvises til tinglysningsrids, som er udarbejdet af landinspektør, der er dateret den 11. januar 2021. Tinglysningsridset vedlægges som bilag 7.
Ud fra ovenstående kan der således ikke være tvivl om, at der pr. 1 januar 2022 var frastykket mere end 40 % fra Ejendommen, hvorfor Ejendommen skulle have haft ansat et foreløbigt beskatningsgrundlag pr. 1. januar 2022."
Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse
Klageren har den 6. december 2023 fremsat følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse:
"Vurderingsstyrelsen har udtalt, at de ikke mener, at udstykningen er sket før den 28. marts 2022, hvor Geodatastyrelsen anmeldte den matrikulære ændring, hvorfor Ejendommen ikke opfylder betingelserne i betingelserne i ejendomsbeskatningslovens § 37 A.
Det skal hertil bemærkes, at der er henholdsvis anmodet og indberettet om udstykningen af Ejendommen både ved Geodatastyrelsen, men også ved Miljøstyrelsen inden 1. januar 2022.
Der kan bl.a. henvises til Landinspektørens oplysninger, som er dateret den 4. marts 2022, som er indsendt til Geodatastyrelsen, hvoraf det fremgår at delnr. 107 og 108 er ejendomme efter udstykningen. Landinspektørens oplysninger vedlægges som bilag 8.
Derudover kan der henvises til Landinspektørens redegørelse til […] Kommune af 20. januar 2021, hvoraf der ligeledes fremgår, at "delnr. 107 udstykkes (sammen med delnr. 108 til én samlet ejendom bestående af to lodder) af matr.nr. X-1."
Slutteligt kan der henvises til svarene fra Miljøstyrelsen dateret henholdsvis den 6. og 12. maj 2021, der vedlægges som bilag 9 og 10. Det kan altså udledes af de to svar fra Miljøstyrelsen, at der har været ansøgt om matrikulære ændringer lang tid før den 1. januar 2022.
Dette sammenholdt med skødet af 7. juli 2021, synes det meningsløst, at behandlingstiden i forhold til registreringen ved Geodatastyrelsen skal komme klageren til ugunst."
Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling
Klageren har den 26. april 2024 fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling:
"Først og fremmest har Skatteankestyrelsen i forslaget til afgørelse skrevet, at Ejendommen den 1. oktober 2019 havde et grundareal på 43.433 kvm, og den 1. januar 2022 havde et grundareal på 24.401 kvm. Hvis det er Skatteankestyrelsens opfattelse, at der er sket en ændring på 19.032 kvm, så må betingelsen vedrørende en ændring på 40 % i ejendomsbeskatningslovens § 37 a absolut anses for opfyldt, da dette giver en arealmæssig ændring på 43,8 %.
Derudover skal det bemærkes, at skødet vedrørende de 8.927 kvm er anmeldt til tinglysning den 7. juli 2021, hvoraf det også fremgår, at Ejendommen overtages. Ejendomsretten til de 8.927 kvm er altså på dette tidspunkt gået over til køber. Som tidligere bemærket, synes det meningsløst, at behandlingstiden i forhold til registreringen ved Geodatastyrelsen skal komme klager til ugunst.
Ovenstående understøttes i øvrigt af de generelle principper vedrørende den skattemæssige periodisering. Udgangspunktet indenfor overdragelse af fast ejendom ved salg er, at afståelsen skattemæssigt anses for sket på tidspunktet, hvor køber og sælger indgår en bindende aftale om overdragelsen af Ejendommen. Betingelser til en sådan aftale vedrørende overdragelsen kan have betydning for dette tidspunkt, hvor de resolutive betingelser ikke udskyder beskatningstidspunktet, hvorimod de suspensive betingelser gør.
Under pkt. C.C.2.5.3.4. "Resolutive og suspensive betingelser" i Den juridiske vejledning 2024-1 fremgår bl.a. følgende under eksempler for resolutive betingelser:
"Følgende betingelser vil normalt blive anset for at være resolutive, så aftalen skatteretligt bliver anset for at være indgået på aftaletidspunktet:
- Betingelse om tinglysning af et skøde i forbindelse med en ejendomshandel
- Betingelse om købesummens erlæggelse
- Betingelse om offentlig myndigheds godkendelse af udstykning, frigørelse fra landbrugsforpligtelse eller lignende
- Betingelser, hvis opfyldelse skatteyderen selv er herre over, fx vilkår om genopførelse ved branderstatning. Se SKM2007.552.BR. Se også SKM2002.383.LSR."
Det fremgår altså heraf, at betingelser om både i henhold til tinglysning af skøde og udstykningen er resolutive betingelser, som altså ikke udskyder beskatningstidspunktet.
Dette sammenholdt med, at Østre Landsret i SKM2023.464.ØLR fastslog, at erhvervelsesdokumentet er afgørende for, hvornår en grund ansås for udstykket, så kan de 8.927 kvm ikke først anses for frastykket Ejendommen den 28. marts 2022.
Det kan ikke ud af Skatteankestyrelsens forslag udledes, hvorfor Skatteankestyrelsen ikke mener, at SKM2023.464.ØLR har betydning for fastlæggelsen af, hvornår en udstykning er sket.
Hvis man derimod først skulle anse de 8.927 kvm som frastykket den 28. marts 2022, så ville det eksempelvis have den betydning, at sælger skulle beskattes af det eventuelle salg i 2021, men fortsat skulle betale ejendomsskat af en grund, som sælger ikke længere er ejer af.
Ud fra det tidligere anførte og ovenstående, er det altså fortsat klagers opfattelse, at betingelserne i ejendomsbeskatningslovens § 37 a er opfyldt."
Retsmøde
Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling
Vurderingsstyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:
"…
Skatteankestyrelsen har i deres nye forslag til afgørelse henvist til SKM2023.407.BR og SKM2024.150.LSR. På baggrund af afgørelserne finder Skatteankestyrelsen, at de matrikulære ændringer ikke i en vurderingsmæssig sammenhæng kan anses for frastykket mellem den 1. oktober 2019 og 1. januar 2022, da ændringen først er anmeldt til tinglysning og tinglyst den 28. marts 2022, og registreringsmeddelelsen er dateret 31. marts 2022.
Vurderingsstyrelsen er enig heri, og finder derfor at matrikelnumrene X-2, X-3, X-4, X-5 og [X-6], ikke skal indgå i opgørelsen af, hvor stort et areal der er i perioden fra 1. oktober 2019 og 1. januar 2022, er frastykket den påklagede ejendom efter ejendomsbeskatningslovens § 37 A.
…"
Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse
Klageren har oplyst, at Vurderingsstyrelsens udtalelse ikke giver anledning til yderligere bemærkninger.
Indlæg under retsmødet
Klagerens repræsentant nedlagde påstand i overensstemmelse med sine skriftlige indlæg i sagen.
Repræsentanten redegjorde for sin opfattelse af sagen i overensstemmelse med sine skriftlige indlæg i sagen. Repræsentanten fremhævede særligt uretfærdigheden ved, at klageren opkræves grundskyld på baggrund af et ikke-retvisende grundlag, indtil der foreligger en ny ejendomsvurdering, og at der bør være overensstemmelse mellem de vurderingsmæssige regler for, hvornår et areal anses for afstået, og de almindelige skatteretlige og civilretlige regler for, hvornår en overdragelsesaftale for et areal anses for endelig.
Vurderingsstyrelsen indstillede, at styrelsens afgørelse af 27. september 2023 stadfæstes.
Vurderingsstyrelsen redegjorde for sin opfattelse af sagen i overensstemmelse med sine skriftlige indlæg i sagen.
Landsskatterettens begrundelse og afgørelse
Retsgrundlaget
Ejendomsbeskatningsloven (lovbekendtgørelse nr. 1463 af 6. oktober 2020 som ændret ved lov nr. 278 af 17. april 2018, lov nr. 2227 af 29. december 2020, lov nr. 291 af 27. februar 2021 og lov nr. 2614 af 28. december 2021)
Ejendomsbeskatningslovens § 27, stk. 3:
"For ejendomme, der bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 1, nr. 1, i vurderingsåret før skatteåret, ansætter told- og skatteforvaltningen en foreløbig afgiftspligtig grundværdi for skatteåret efter § 1, stk. 2, som foreløbigt beregningsgrundlag for opkrævningen af grundskyld frem til udsendelse af den første almindelige vurdering eller omvurdering efter ejendomsvurderingslovens §§ 5 eller 6 efter ændringen. Bliver en ejendom, for hvilken der er ansat et foreløbigt beregningsgrundlag efter 1. pkt., omfattet af pligten til at betale dækningsafgift efter § 23 A, anvendes den foreløbige grundværdi, som det foreløbige beregningsgrundlag efter 1. pkt. er ansat efter, som foreløbigt beregningsgrundlag for opkrævningen af dækningsafgift frem til udsendelse af den første almindelige vurdering eller omvurdering efter ejendomsvurderingslovens §§ 5 eller 6 efter ændringen. Det foreløbige beregningsgrundlag efter 1. pkt. fastsættes med udgangspunkt i forholdene på og prisniveauet for ejendommen pr. 1. januar i det første vurderingsår efter ændringen. Det foreløbige beregningsgrundlag efter 1. og 2. pkt. er ikke bindende og kan frit ændres af ejendomsejeren. Er det førstkommende vurderingsår efter ændringen 2021, fastsættes det foreløbige beskatningsgrundlag efter 1. pkt. med udgangspunkt i forholdene på og prisniveauet for ejendommen pr. 1. marts 2021. Til brug for beskatningen for skatteåret 2023, hvor der anvendes en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 87 a, fastsættes det foreløbige beregningsgrundlag efter 1. og 2. pkt. dog i det prisniveau, der anvendes ved vurderingen pr. 1. januar 2020."
Ejendomsbeskatningslovens § 37 A:
"Der ansættes af told- og skatteforvaltningen et foreløbigt beregningsgrundlag efter § 27, stk. 3, til brug for en foreløbig beregning af grundskylden efter § 27, stk. 2, for skatteårene 2022 og 2023 for ejendomme, hvorfra der efter den 1. oktober 2019 er frastykket mere end 40 pct. af ejendommens samlede grundareal, og for ejerlejligheder, hvor fordelingstallet efter den 1. oktober 2019 er reduceret med mere end 40 pct. Det foreløbige beregningsgrundlag efter 1. pkt. er ikke bindende og kan frit ændres af ejendomsejeren."
Ejendomsbeskatningslovens § 37 A blev vedtaget ved lov nr. 2614 af 28. december 2021 (lov om ændring af lov om kommunal ejendomsskat, ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love).
Af bemærkningerne til de enkelte bestemmelser i ændringsforslag til 2. behandling af loven (ændringsforslag nr. 88 stillet den 15. december 2021 til 2. behandling af lov om ændring af lov om kommunal ejendomsskat, ejendomsvurderingsloven, dødsboskatteloven og skatteforvaltningsloven) fremgår følgende af ændringsforslagets nr. 12, som omhandler ejendomsbeskatningslovens § 37 A:
"…
Det foreslås således, at der i lov om kommunal ejendomsskat indsættes en overgangsregel.
Det foreløbige grundlag vil skulle ansættes ud fra reglerne i § 27, stk. 3, 2. og 4. pkt. Det foreløbige grundlag vil således skulle ansættes med udgangspunkt i forholdene på og prisniveauet for ejendommen pr. 1. januar i det første vurderingsår efter ændringen, dog således, at det vil være den 1. marts 2021, hvis det første vurderingsår efter ændringen er 2021.
Hermed sikres det, at ejere af en ejendom, hvorfra der er sket frastykning af mere end 40 pct. af det samlede grundareal, vil få fastsat et nyt foreløbigt beregningsgrundlag til brug for opkrævningen af grundskyld frem til udsendelsen af den nye vurdering. Tilsvarende vil skulle gælde for ejerlejligheder, hvor fordelingstallet er ændret med mere end 40 pct.
I tilfælde, hvor der alene frastykkes en mindre del af den samlede ejendom, eller hvor fordelingstallet alene ændres lidt, vil problemet ikke være tilsvarende stort, og af administrative grunde er det derfor en del af forslaget, at det alene vil være, når mere end 40 pct. af den oprindelige grund frastykkes eller fordelingstallet reduceres med mere end 40 pct., at der vil skulle fastsættes et foreløbigt grundlag.
Formålet med ændringen er særlig, at udviklingsejendomme, der omdannes til en enkelt beboelsesejendom, sidestilles med de ejendomme, der udstykkes fra udviklingsejendommen. I sådanne tilfælde vil det samlede grundareal være ændret med mere end 40 pct.
Det vil stå ejendomsejeren frit for at ændre den foreløbige værdi og hermed selv bestemme størrelsen på den foreløbige opkrævning af grundskyld. Det er kommunerne, der beregner og opkræver grundskylden, men skulle en ejendomsejer ønske at ændre den foreløbige værdi, vil det være nødvendigt at gøre det gennem Skatteforvaltningen. Ønsker en ejendomsejer en ændring af den foreløbige værdi, vil det samtidig have betydning for opkrævningen for alle øvrige ejere af ejendommen. Hvis flere ejere meddeler et ønske om at ændre den foreløbige værdi, vil det i alle tilfælde være den laveste af de ønskede værdier, der vil blive fastsat.
Problemet er særlig stort i overgangsperioden fra det gamle til det nye ejendomsvurderingssystem. Det foreslås derfor, at reglen tidsbegrænses, således at den alene vil gælde for skatteårene 2022 og 2023.
Hvis der den 1. januar 2022 er udsendt en opkrævning af den første rate grundskyld for 2022, vil kommunen skulle stoppe opkrævningen inden fristen for betaling, hvis ejendomsejer henvender sig, ligesom ejendomsejeren vil kunne få tilbagebetalt den foreløbige grundskyld fra 2022 og frem, hvis ejendomsejeren skulle ønske det.
Kommunen vil så skulle sende en ny opkrævning ud, i forlængelse af at Skatteforvaltningen ansætter de foreløbige grundlag."
Begrundelse og afgørelse
Vurderingsstyrelsen traf den 27. september 2023 afgørelse om ikke at ansætte et foreløbigt beregningsgrundlag for den påklagede ejendom i medfør af ejendomsbeskatningslovens § 37 A, idet styrelsen fandt, at der i perioden fra den 1. oktober 2019 til den 1. januar 2022 ikke er frastykket mere end 40 % af ejendommens grundareal.
Klageren har påklaget Vurderingsstyrelsens afgørelse og fremsat påstand om, at Vurderingsstyrelsen tilpligtes at anerkende, at ejendommen er omfattet af ejendomsbeskatningslovens § 37 A og derfor skal have ansat et foreløbigt beskatningsgrundlag pr. 1. januar 2022. Klageren har til støtte herfor anført, at der ved opgørelsen af, hvor stort et areal der er frastykket den påklagede ejendom i perioden fra den 1. oktober 2019 til den 1. januar 2022, skal medregnes et areal på 8.927 m2, som ved skøde tinglyst den 7. juli 2021 blev solgt fra ejendommen.
Spørgsmålet i sagen er herefter, hvornår et areal anses for frastykket efter ejendomsbeskatningslovens § 37 A.
Det følger af ejendomsbeskatningslovens § 37 A, at der ansættes et foreløbigt beskatningsgrundlag efter lovens § 27, stk. 3, til brug for en foreløbig beregning af grundskylden efter § 27, stk. 2, for skatteårene 2022 og 2023 for ejendomme, hvorfra der efter den 1. oktober 2019 er frastykket mere end 40 % af ejendommens samlede grundareal.
Det følger videre af ejendomsbeskatningslovens § 27, stk. 3, 1. og 3. pkt., at der ansættes en foreløbig afgiftspligtig grundværdi for skatteåret efter lovens § 1, stk. 2, som foreløbigt beregningsgrundlag for opkrævningen af grundskyld frem til udsendelse af den første almindelige vurdering eller omvurdering efter ejendomsvurderingslovens §§ 5 eller 6 efter ændringen, og at det foreløbige beregningsgrundlag fastsættes med udgangspunkt i forholdene på og prisniveauet for ejendommen pr. 1. januar i det første vurderingsår efter ændringen.
Da ejendomsbeskatningslovens § 37 A således vedrører muligheden for at få ansat et foreløbigt beskatningsgrundlag efter lovens § 27, stk. 3, hvorefter beskatningsgrundlaget fastsættes som en foreløbig afgiftspligtig grundværdi, til brug for en foreløbig beregning af grundskylden efter lovens § 27, stk. 2, og da forarbejderne til bestemmelsen ikke giver holdepunkter for et andet resultat, finder retten, at bestemmelsen i ejendomsbeskatningslovens § 37 A skal læses og fortolkes i en vurderingsmæssig sammenhæng.
Retten i […] har i dommen trykt i SKM2023.407.BR forholdt sig til, hvorvidt et frasolgt areal skulle indgå i grundarealet ved foretagelse af en årsomvurdering af en ejendom. Sagen vedrørte en årsomvurdering foretaget pr. 1. oktober 2020, som var blevet behandlet af et vurderingsankenævn. Vurderingsankenævnet havde ved opgørelsen af grundarealet ved vurderingen af ejendommen pr. 1. oktober 2020 medtaget et dealareal på 9.758 m2. Klageren indbragte afgørelsen for retten og påstod afgørelsen hjemvist, blandt andet under henvisning til at dealarealet ikke burde have været medtaget ved vurderingen, hvorfor grundlaget for vurderingen var forkert. I sagen var der mellem klageren og Skatteministeriet enighed om, at delarealet på 9.758 m2 var blevet frasolgt med overtagelse før vurderingstidspunktet den 1. oktober 2020, ligesom der var enighed om, at skødet vedrørende overdragelsen af arealet var blevet tinglyst før den 1. oktober 2020. Der var endvidere enighed om, at Geodatastyrelsen først den 14. december 2020 havde registreret delarealet som overført fra ejendommen i matrikelregistret. Retten fandt, at der ikke var fejl i grundlaget for vurderingsankenævnets skøn, idet Geodatastyrelsen først tog stilling til approbationen efter den 1. oktober, og idet det ikke var en fejl begået af vurderingsankenævnet, at data ikke var ajourført den 1. oktober. Der var derfor ikke grundlag for at hjemvise vurderingen til fornyet behandling.
Landsskatteretten har i afgørelsen offentliggjort som SKM2024.150.LSR forholdt sig til, hvorvidt en frasolgt matrikel skulle indgå i grundarealet ved foretagelse af en årsomvurdering. I sagen havde køber og sælger af en nærmere angivet matrikel anmeldt skødet vedrørende matriklen til tinglysning den 29. september 2020 og i den forbindelse erklæret, at overdragelsen alene afventede registrering i matriklen. Skødet blev endeligt indført i Tingbogen den 3. november 2020 i forbindelse med den matrikulære forandring, som blev anmeldt til tinglysning samme dag, og den endelige registreringsmeddelelse var dateret den 5. november 2020. Retten fandt, at den nærmere angivne matrikel først kunne anses for afhændet den i sagen påklagede ejendom i vurderingsmæssig sammenhæng efter, at de matrikulære forandringer var registreret i matriklen og endelig indført i Tingbogen. Matriklen skulle derfor indgå i vurderingen af den i sagen påklagede ejendom pr. 1. oktober 2020.
På baggrund af de nævnte afgørelser, og da de matrikulære forandringer af den påklagede ejendom samt matr.nr. X-2, X-3, X-4, X-5 og X-6, først blev anmeldt til tinglysning og tinglyst den 28. marts 2022, sammenholdt med at registreringsmeddelelsen indeholdende ændringerne er dateret den 31. marts 2022, finder retten, at matr.nr. X-2, X-3, X-4, X-5 og X-6, ikke i en vurderingsmæssig sammenhæng kan anses for frastykket den påklagede ejendom i perioden fra den 1. oktober 2019 til den 1. januar 2022.
Med hensyn til klagerens henvisning til Østre Landsrets dom af 28. juni 2023 bemærker retten, at landsretten forholdt sig til fortolkning af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1, i et tilfælde, hvor de matrikulære forandringer, som bestod i udstykning af tre grunde, var blev foretaget før den dagældende vurderingstermin pr. 1. oktober, men hvor adkomsten til grundene først blev tinglyst efter vurderingsterminen, ligesom grundene først blev oprettet som selvstændige ejendomme i Tingbogen efter vurderingsterminen. Retten bemærker på den baggrund, at de faktiske omstændigheder i dommen adskiller sig fra omstændighederne i den foreliggende sag, hvor der er sket betinget tinglysning af skødet vedrørende overdragelsen af de frastykkede arealer før den 1. januar 2022, men hvor de matrikulære forandringer er foretaget efter den 1. januar 2022, ligesom tinglysningen af de matrikulære forandringer er foretaget efter den 1. januar 2022. Klagerens henvisning hertil kan derfor ikke føre til et andet resultat.
Med hensyn til klagerens henvisning til Den juridiske vejledning og sondringen mellem resolutive og suspensive betingelser bemærker retten, at denne sondring er relevant ved vurderingen af, hvornår en overdragelsesaftale vedrørende fast ejendom er endelig, men spørgsmålet i den foreliggende sag vedrører, hvornår et areal skal anses for frastykket en ejendom. Klagerens henvisning hertil kan derfor ikke føre til et andet resultat.
Da matr.nr. X-2, X-3, X-4, X-5 og X-6, således ikke i en vurderingsmæssig sammenhæng kan anses for frastykket den påklagede ejendom i perioden fra den 1. oktober 2019 til den 1. januar 2022, og da ejendomsbeskatningslovens § 37 A skal fortolkes i en vurderingsmæssig sammenhæng, skal matriklerne ikke indgå i opgørelsen af, hvor stort et areal der i perioden er frastykket den påklagede ejendom efter ejendomsbeskatningslovens § 37 A.
På baggrund af Geodatastyrelsens registreringsmeddelelser dateret henholdsvis den 8. oktober 2019 og den 16. december 2020 kan arealet, som efter ejendomsbeskatningslovens § 37 A er frastykket den påklagede ejendom i perioden fra den 1. oktober 2019 til den 1. januar 2022, således opgøres til i alt 17.098 m2, svarende til 39,37 % af den påklagede ejendoms grundareal pr. 1. oktober 2019.
Betingelserne for ansættelse af et foreløbigt beregningsgrundlag efter ejendomsbeskatningslovens § 37 A er derfor ikke opfyldt.
Landsskatteretten stadfæster derfor Vurderingsstyrelsens afgørelse af 27. september 2023.