Vurderingsstyrelsen foretog den 1. oktober 2020 vurdering af de fire ovennævnte ejendomme, som er ejet af H1. Vurderingerne blev indbragt for Landsskatteretten, der den 15. november 2023 traf afgørelse om, at Vurderingsstyrelsens grundværdiansættelser blev stadfæstet.

Det er disse fire afgørelser, som er til prøvelse i sagen.

Der er enighed om, at der er hjemmel til at foretage omvurdering af ejendommen, og at det er ejendommenes handelsværdi, der skal komme til udtryk i vurderingerne. Det er således den beløbsmæssige vurdering, der er omtvistet.

Det er tillige uomtvistet, at der ved vurderingen kan ske anvendelse af byggeretsværdiprincippet. Tvisten drejer sig om, hvorvidt princippet er anvendt korrekt.

Y1-kommune har den (red. dag og måned 1 udeladt) vedtaget lokalplan (red. ...2) omhandlende bebyggelse af de fire omhandlede grunde.

Vedrørende baggrunden for lokalplanen fremgår det af beskrivelsen, at der ønskes en ændret placering af områdets grønne områder i forhold til den gældende lokalplan. Det anføres endvidere, at der skal sikres en stiforbindelse gennem området. Lokalplanen giver mulighed for åben-lav bebyggelse (parcelhuse) og en tæt-lav bebyggelse (kædehuse og lignende). Lokalplanen angiver, hvorledes vejnettet skal anlægges, herunder hvilke størrelsesmæssige krav, der er hertil, og beskriver, at grundstørrelsen ved tæt-lav bebyggelse skal være minimum 200 m2. Det angives tillige, at der forventes opført i alt ca. 50 boliger på området, og der er udarbejdet en illustrationsplan, der viser, hvordan området kan indrettes med tæt-lav bebyggelse med 46 boliger.

Skatteministeriet Departementet har i sit påstandsdokument anført:

3.3 Nærmere om områdeprisen

Landsskatteretten har til brug for beregningen af grundværdierne efter byggeretsværdiprincippet brugt salgspriserne fra sammenlignelige handler fra lokalområdet til at finde en retvisende områdepris.

Landsskatteretten har ved udøvelsen af skønnet lagt vægt på salgene af ubebyggede boliggrunde i Y1-kommune, som er beliggende inden for en afstand af ca. 5 km målt i lige linje fra den påklagede ejendom. I skønsudøvelsen er der lagt vægt på prisniveauet for de solgte ejendomme samt deres beliggenhed og andre forhold, hvor ejendommene adskiller sig i forhold til de fire ejendomme. Landsskatteretten har på den baggrund skønnet områdeprisen til 225 kr., jf. bilag 1-4, side 13.

Sagsøgeren anfører i stævningen (side 5), at det anerkendes, at grundværdiansættelserne - som i Vurderingsstyrelsens afgørelser - tager afsæt i en kvadratmeterpris på 185 kr. og en byggeretspris på 148.000 kr. Sagsøgeren har i stævningen (side 2) desuden gjort gældende, at spørgsmålet om m2-pris ikke ønskedes behandlet. Landsskatteretten har imidlertid, jf. lige ovenfor, skønnet en områdepris på 225 kr. Skatteministeriet opfordrede (A) derfor sagsøgeren til at præcisere og uddybe anbringenderne på dette punkt.

Skatteministeriet antager på baggrund af sagsøgerens svar (replikken, side 2), at sagsøgeren ønsker spørgsmålet om, hvorvidt Landsskatterettens skøn over områdeprisen er korrekt, prøvet, da det jo netop er Landsskatterettens fire afgørelser, der er indbragt. Det bemærkes, at Skatteministeriet forstår sagsøgeren sådan, at det er områdeprisen, som anbringendet omhandler.

Vedr. prisniveau
Det fremstår på baggrund af sagsøgerens svar, jf. replikken, side 2, imidlertid ikke klart, hvad sagsøgeren gør gældende på dette punkt. Sagsøgeren anfører, at det er en kvadratmeterpris på 185 kr., som anvendt af Vurderingsstyrelsen, der skal lægges til grund. Beløbet på de 185 kr. ses at være den halve områdepris, som Vurderingsstyrelsen lægger til grund ved beregningen af arealværdien, som udtrykket arealet værdi og afhænger af arealstørrelsen. Vurderingsstyrelsen har altså anvendt en områdepris på 370 kr., jf. bilag 1-4, side 12. Landsskatteretten har i de fire afgørelser derimod lagt en områdepris på 225 kr. til grund, jf. bilag 1-4, stk. 13.

Det er således forkert, når sagsøgeren sammenligner 185 kr. med de 225 kr., da beløbene ikke er udtryk for det samme. Det ville derimod give mening enten at sammenligne områdeprisen på de 370 kr., som Vurderingsstyrelsen har lagt til grund, med de 225 kr., som Landsskatteretten har lagt til grund, eller alternativt den halve områdepris på hhv. 185 kr. og 112,50 kr., der anvendes ved beregning af arealværdien/kvadratmeterpris. Det vil sige, at den områdepris, som Landsskatteretten har anvendt, rent faktisk er lavere end den, som Vurderingsstyrelsen har anvendt. Det savner derfor også umiddelbar mening, at sagsøgeren gør gældende, at det er beløbet på de 185 kr., der skal anvendes.

Uanset hvad, har sagsøgeren ikke godtgjort, at den af Landsskatteretten anvendte områdepris er forkert eller har bevirket et åbenbart urimeligt resultat. Det bemærkes i den forbindelse, at sagsøgeren ikke har forsøgt at påvise en anden eller mere retvisende områdepris ved f.eks. syn og skøn.

Om forskel i områdepris
Landsskatteren har, som nævnt ovenfor, skønnet en anden (og lavere) områdepris end Vurderingsstyrelsen. Sagsøgeren har i den forbindelse i replikken, side 2, gjort gældende, at de 225 kr. "… ses fremkommet uden nogen form for stillingtagen til det af Vurderingsstyrelsen foretagne skøn og anvendte m2-pris."

Det bestrides. Landsskatteretten har - som ovenfor nævnt - i forbindelse med skønsudøvelsen begrundet, hvad retten har lagt vægt på i forbindelse med skønnet over områdeprisen, jf. bilag 1-4, side 13. Se nærmere lige ovenfor.

Vurderingsstyrelsen har i overensstemmelse med reglerne i vurderingsloven skønsmæssigt fastsat ejendommenes handelsværdi i ubebygget stand, og Landsskatteretten har ved sine afgørelser af 15. november 2023 efter et samlet skøn - korrekt - stadfæstet de af Vurderingsstyrelsen ansatte grundværdier.

Det er således ikke afgørende, at Landsskatteretten i sine afgørelser har skønnet en anden områdepris end Vurderingsstyrelsen. Områdeprisen er alene et delelement i det samlede skøn. Trods afvigelsen har Landsskatteretten på baggrund af et samlet skøn stadfæstet grundværdierne, eftersom grundværdierne efter Landsskatterettens vurdering svarede til værdien i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6. Det forhold, at områdeprisen er indgået forskelligt i afgørelserne, fører heller ikke til, at der er tale om et forkert grundlag, da der som nævnt netop er tale om et samlet skøn.

Vedr. naboejendommen Y2-vej 2-24.
Sagsøgeren gør desuden gældende, at der skal anvendes den samme kvadratmeterpris, som for naboejendommen Y2-vej 2-24.

Det bestrides.

Sagsøgeren har fremlagt bilag 10, der er navngivet "Udskrift af 18/10-2023 fra OIS vedrørende naboejendommen beliggende Y2-vej 2-24". Bilaget skulle ifølge stævningen, side 4, vise, hvad Vurderingsstyrelsen har lagt til grund ved ansættelsen af naboejendommen Y2-vej 2-24.

I afsnit 3.4.2 nedenfor gør Skatteministeriet gældende, at det ikke kan udledes af bilag 10, hvad der er lagt til grund ved ansættelsen af naboejendommen Y2-vej 2-24. Der redegøres desuden for, at en ejendoms værdi ikke kan tilsidesættes blot på grund af andre ejendommes afvigende vurderinger. Der henvises i det hele til gennemgangen i afsnit 3.4.2.

Det bemærkes, at sagsøgeren i replikken, side 2, henviser til bilag 15, der imidlertid er et bilag, der viser sagsøgerens beregning af grundværdien vedrørende Y2-vej 71-91 (det blev fremlagt i forbindelse med stævningen).

Skatteministeriet går derfor ud fra, at der rettelig skulle være henvist til bilag 16, der er fremlagt i forbindelse med replikken. Det fremstår desuden ikke klart, hvad karakteren af dette bilag er. Men uanset hvad, kan beviset for, at det vurderingsfaglige skøn er forkert, ikke løftes ved blot at postulere, at værdien er en anden. Sagsøgeren har ikke med det fremlagte bilag 16 ført bevis for, at forudsætningerne i skønnet over de fire grundværdiansættelser er forkerte.

Vedr. sagsøgeren egne beregninger (bilag 12-15)
Sagsøgeren har i stævningen, side 6, gjort gældende, at grundværdierne for de fire ejendomme bør fastsættes til nogle nærmere bestemte beløb, som fremgår af en række bilag, som udtrykker nogen af sagsøger selv udregnede værdier, jf. bilag 12-15.

Skatteministeriet gør gældende, at bilag 12-15, der for så vidt ses udtrykker sagsøgerens egne udregninger af grundværdierne for de fire ejendomme, ikke tillægges nogen bevismæssig vægt, da bilagene netop alene viser sagsøgerens egne udregninger af grundværdierne for de fire ejendomme.

Landsskatterettens afgørelser angår, som ovenfor nævnt, ansættelsen af grundværdierne for de omhandlede ejendomme. Områdeprisen indgår som et delelement i skønnet i de sager, hvor byggeretsværdiprincippet anvendes. Denne sag er som nævnt ovenfor en prøvelse af det samlede skøn, og således ikke en isoleret prøvelse af delelementer i skønsudøvelsen.

Det bestrides, at sagsøgeren med det anførte har godtgjort, at Landsskatterettens skøn er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at grundværdierne ligger udenfor rammerne af det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne.

3.4 Fradrag for friarealer mv

Sagsøgeren har i stævningen, side 4 og 5, gjort gældende, at der ved fastsættelsen af grundværdien skal ske et fradrag for friarealer i overensstemmelse med "fast vurderingspraksis". I forlængelse heraf har sagsøgeren i replikken, side 2, anført, at Landsskatterettens skøn hviler på et forkert grundlag, da der ikke er meddelt et fradrag for friarealer mv. Det bestrides.

På baggrund af det i stævningen og replikken anførte vedrørende et fradrag for friarealer, så fremstår det uklart, hvad det er for et fradrag for friarealer, sagsøgeren mener sig berettiget til. Det er således uklart, om sagsøgeren mener, om det er ved vurderingen af antallet af byggeretter, at der skal ske en reduktion i antallet af byggeretter, eller om der menes et beløbsmæssigt fradrag i forbindelse med ansættelsen af grundværdien. Sagsøgeren har ikke henvist til, hvilken "fast vurderingspraksis" der påberåbes.

Landsskatterettens afgørelser er i fuld overensstemmelse med den almindelige vurderingsfaglige praksis på området.

Uanset hvordan sagsøgerens anbringende på dette punkt skal forstås, så har sagsøgeren fortsat ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn, herunder at der skal ske et fradrag for friarealer /grønne arealer mv. Sagsøgeren har som nævnt ikke krav på, at grunden skal vurderes efter et bestemt vurderingsprincip, herunder have et bestemt fradrag, idet det afgørende er, om skønnet afspejler handelsværdien, jf. herved også UfR 2014.771 H.

Landsskatteretten har i det samlede skøn over ejendommenes handelsværdi i ubebygget stand netop taget højde for grundenes udnyttelsesmuligheder, herunder også at der skal være plads til friarealer mv.

Det forhold, at Landsskatteretten ikke direkte nævner forholdet i de fire afgørelser, kan således ikke tillægges betydning, og fører heller ikke til en materielt forkert afgørelse. Det bemærkes i den forbindelse, at Landsskatteretten i forbindelse med det samlede skøn desuden har sænket områdeprisen fra 370 kr. til 225 kr., og at Landsskatteretten ikke har inddraget det samlede areal af de fire grunde på i alt 27.674 kvadratmeter ved opgørelsen af antallet af byggeretter. Der er således indirekte taget højde for de grønne områder og friarealer, som nævnes i lokalplanen.

3.4.2 Naboejendommen Y2-vej 2-24 (bilag 10)

Sagsøgeren har fremlagt bilag 10, der er navngivet "Udskrift af 18/10-2023 fra OIS vedrørende naboejendommen beliggende Y2-vej 224". Bilaget skulle ifølge stævningen, side 4, vise, hvad Vurderingsstyrelsen har lagt til grund ved ansættelsen af naboejendommen Y2-vej 2-24.

Sagsøgeren havde i stævningen, side 4, opfordret Skatteministeriet til at oplyse, om oplysningerne i det fremlagte bilag 10 vedrørende naboejendommen bestrides, samt redegøre for med hvilken begrundelse, der finder forskelsbehandling sted.

Som svar på opfordringen anførte Skatteministeriet følgende i svarskriftet, side 9-10:

"Skatteministeriet kan som udgangspunkt ikke fremlægge oplysninger om andre skatteyderes forhold. Opfordring 2 vil derfor ikke blive besvaret.

Det bestrides på baggrund af det fremlagte, at der har fundet forskelsbehandling sted.

Sagsøgeren opfordres B til at uddybe, hvorfor der skulle have fundet forskelsbehandling sted, samt til at fremlægge dokumentation herfor."

Sagsøgeren har ikke besvaret denne opfordring, og det fremstår således fortsat uklart, hvilken karakter bilag 10 har, samt hvad der kan udledes af bilaget. Det fremgår f.eks. ikke af selve bilaget, hvor oplysningerne stammer fra, hvilket år de vedrører, eller hvilken karakter oplysningerne i øvrigt har. Det bestrides således, at det kan udledes af bilag 10, hvad der er lagt til grund ved ansættelsen af naboejendommen Y2-vej 2-24

Hertil kommer, at allerede fordi, at sagsøgeren ikke har besvaret denne opfordring i replikken, har sagsøgeren heller ikke godtgjort, at der skulle have fundet forskelsbehandling sted.

Derfor bestrides det i replikken, side 3, anførte om, at ministeriets manglende besvarelse må føre til, at oplysninger om naboejendommen skal lægges til grund. Det er sagsøgerens bevisbyrde, og et sådant bevis kan ikke føres ved blot at postulere, at der er sket forskelsbehandling uden at fremlægge objektiv dokumentation for det påståede.

Det bemærkes desuden, at det forhold, at en anden grund måtte være vurderet anderledes, i udgangspunktet er uden betydning for nærværende sag, da hver ejendom vurderes for sig, og det forhold, at en anden ejendom har fået ansat en anden grundværdi, medfører derfor heller ikke, at skønnet i nærværende sag er forkert, jf. f.eks. SKM2009.23.HR og SKM2023.464.ØLR. Det er som sagt sagsøgeren, der må føre beviset, og der er intet fremlagt, som understøtter synspunktet.

Den omstændighed, at Landsskatterettens skønsmæssigt ansatte grundværdier måtte afvige fra de ansatte grundværdier for andre ejendomme, eller at andre ejendomme er ansat efter andre principper, medfører ikke, at Landsskatterettens afgørelser er fastsat på et forkert eller mangelfuldt grundlag eller er åbenbart urimelige. En ejendoms værdi kan således ikke tilsidesættes blot på grund af andre ejendommes afvigende vurderinger. Der er for hver ejendom tale om en konkret vurdering.

En ejendom skal vurderes på baggrund af den pågældende ejendoms konkrete forhold. Idet de omtvistede grunde er vurderet korrekt, er der således ingen holdepunkter for at ændre eller anfægte skønnet, blot fordi andre ejendomme er vurderet anderledes.

3.4.3 Grundejerforeningen Y4-by Nord (bilag 11)

Sagsøgeren har i stævningen, side 4 og 6, fremsat fire opfordringer. I replikken, side 3, kommenterer sagsøgeren på ministeriets besvarelser. Sagsøgeren gør i den forbindelse gældende, at ministeriets manglende besvarelse på flere punkter skal tillægges processuel skadevirkning. Dette bestrides.

Skatteministeriet har besvaret alle opfordringerne. Den omstændighed, at sagsøgeren ikke er tilfreds med svarene, indebærer selvsagt ikke, at der kan tillægges processuel skadevirkning. Der henvises til svarskriftet, side 8-10, og duplikken, side 6-9.
…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Det fremgår af Den juridisk vejledning 2017-2 af 31. juli 2017 fra Skattestyrelsen i punket H.A,3.2.2.2. - Særlig for åben-lav og tæt-lav bebyggelse blandt andet følgende:

…" Antallet af byggeretter
Udnytter den faktiske bebyggelse fuldt ud mulighederne for arealetagemeter i en gældende planlovgivning og ligger de enkelte husenheder arealmæssigt indenfor rammerne af normalstørrelse, så medfører anvendelsen af byggeretsværdiprincippet, at der skal indgå det antal byggeretter i grundværdien, der svarer til antallet af husenheder"…
og
…"Beregningsgrundlaget
Beregningsgrundlaget er det areal, der i grundværdispecifikationen skal ansættes med arealværdi (halv områdepris). Det omfatter det samlede matrikulære areal minus fællesareal, udlagte interne veje og andre udlagte arealer. I de tilfælde, hvor størrelsen af fællesarealet og internt vejareal er opmålt eller oplyst af ejeren, skal oplysningerne anvendes. Er det ikke tilfældet, skønnes der over størrelsen"…
og
… "Fællesarealet
Fællesarealet skal i grundværdispecifikationen indgå med værdien 0"…

Parterne er enige om, at der ved vurdering af grundene kan ske anvendelse af byggeretsværdiprincippet således, at byggeretsværdien og arealværdien benyttes til at beregne grundværdien.

Det er på baggrund af blandt andet den juridiske vejledning, rettens opfattelse, at der ved vurdering af, hvor mange byggeretter, der skal lægges til grund ved fastsættelse af grundværdierne, skal tages stilling til, om den faktiske bebyggelse udnytter mulighederne i lokalplanen.

De omhandlede grunde er bebygget med rækkehuse med henblik på udlejning. H1 har været underlagt lokalplanens angivelse af, at der i området skal være fællesarealer, en sti, der løber gennem området, og af anførte specifikke krav til vejanlæg. Retten finder det ubetænkeligt at lægge til grund, at H1 ved at opføre 46 boliger har udnyttet grundene så optimalt som muligt inden for lokalplanens rammer således, at der på arealerne er opført så mange huse, som muligt.

Landsskatteretten har beregnet, at der på de fire grunde er 130 byggeretter og har taget udgangspunkt heri ved det samlede skøn af prisniveauet på vurderingstidspunktet.

Det er rettens opfattelse, at lokalplanens bestemmelser for området, ikke giver mulighed for at antage, at der på grundene er 130 byggeretter. Det er endvidere rettens opfattelse, at fællesarealer og arealer udlagt til interne veje og stier ikke skal medtages ved værdiansættelsen, således at fælles- og vejarealer ikke skal påvirke den endelige grundværdi, jf. blandt andet afgørelse i TfS 2013.234 og ovennævnte juridiske vejledning.

Landsskatteretten har i sin afgørelse ikke nærmere beskrevet, om disse omstændigheder er indgået i det samlede skøn over grundenes værdi på vurderingstidspunktet og i givet fald med hvilken vægt.

Allerede på denne baggrund finder retten efter en samlet vurdering, at H1 har godtgjort en sådan usikkerhed om, hvorvidt den foretagne vurdering ligger inden for det rimelige skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne.

Spørgsmålet om vurdering af grundværdi for de fire arealer skal derfor hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndighederne. Det bemærkes herved, at vurderingsmyndighederne ikke i fornødent omfang har godtgjort, at det fejlagtige skøn konkret ikke har haft betydning for den ansatte grundværdi. 

Retten har efter bevisførelsen ikke tilstrækkeligt grundlag for at foretage en fastsættelse af grundværdien, hvorfor H1 principale og subsidiære påstand ikke tages til følge.

Der gives H1 medhold i den mest subsidiære påstand om hjemvisning

T H I  K E N D E S  F O R  R E T:

Sagerne hjemvises til fornyet behandling hos Vurderingsstyrelsen.