1. Baggrund for praksis

Skatteforvaltningen kan som led i vurderingen beslutte, at flere ejendomme, som har samme ejer eller ejere, og som udgør en samlet enhed, skal vurderes samlet (samvurderes), jf. ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 3, 1. pkt.

Styresignalet udstedes nu, som følge af de erfaringer Skatteforvaltningen har gjort i forbindelse med udsendelsen af 2020-vurderingerne, med de konsekvenser det får i forbindelse med udsendelsen af 2021-vurderingerne.

Med dette styresignal beskrives praksis vedrørende samvurderinger således, at det i styresignalet vises, hvilke betingelser en samvurdering skal opfylde. Dette særligt ift. ejerandele og fælleslodder.

2. Det retlige grundlag

Efter ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 3, beslutter Skatteforvaltningen (Vurderingsstyrelsen) som led i vurderingen, om flere ejendomme, som har samme ejer eller ejere, og som udgør en samlet enhed, skal vurderes samlet. Er der flere ejere, er det en betingelse for en samlet vurdering, at den enkelte ejendomsejer ejer samme forholdsmæssige andel af hver af de ejendomme, der vurderes samlet, jf. ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 3, 2. pkt.

Samvurderinger er en praktisk foranstaltning for såvel ejer som for vurderingsmyndigheden, idet det fx kan være vanskeligt at bryde en driftsenhed op i flere dele og vurdere hver del for sig. Bestemmelsen er udformet sådan, at Vurderingsstyrelsen som et led i vurderingen kan beslutte, at ejendomme, som udgør en samlet enhed og har samme ejer(e), skal vurderes samlet. Et enfamiliehus, hvor en del af haven udgør en selvstændig ejendom med sit eget BFE-nummer[1], kan udgøre en samlet enhed. Ejendomme kan fx anses for at udgøre en enhed, hvis de drives samlet, som havde der været tale om én ejendom. Et eksempel på en ejendom, der drives sammen, kunne være et havneareal, der består af 15 forskellige ejendomme med hvert deres BFE-nummer, hvor havnedriften foregår uden hensyn til opdelingen i forskellige ejendomme.

Beslutning om en samlet vurdering af ejendomme træffes som led i vurderingen og er en del af det vurderingsmæssige skøn, der foretages, når Vurderingsstyrelsen træffer afgørelse om vurdering af fast ejendom. Beslutningen kan træffes både i forbindelse med almindelige vurderinger og i forbindelse med omvurderinger.

Efter ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, anses fælleslodder, jf. § 2, stk. 2, og § 3 i lov om udstykning og anden registrering i matriklen m.v., som selvstændige faste ejendomme. Det betyder i forhold til samvurderinger, at et fælleslod ikke kan indgå i en samvurdering.

Beslutningen om at vurdere flere ejendomme samlet er ikke en selvstændig afgørelse og kan derfor ikke påklages særskilt. Ejeren af en ejendom vil dog i forbindelse med klage over en vurdering kunne påberåbe sig, at grundlaget for en samlet vurdering, efter ejerens opfattelse, ikke er til stede.

3. Praksis

En samvurdering opretholdes, hvis ejere, som er omfattet af en samvurdering opfylder betingelserne for samvurdering i ejendomsvurderingsloven. Omvendt ophæves en samvurdering, hvis betingelserne herfor i ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 3, ikke længere er opfyldt. Betingelserne for, at der kan træffes beslutning om samvurdering, er, at der er tale om flere ejendomme, som har samme ejer, og som udgør en samlet enhed. I tilfælde, hvor der er flere ejere, er det en betingelse for samvurdering, at den enkelte ejendomsejer ejer samme forholdsmæssige andel af hver af de ejendomme, der vurderes samlet.

Ophævelse af samvurderinger

1) En samvurdering ophæves, hvis ejendommen ændres, så den ikke længere består af to eller flere BFE’er.

Det er en helt grundlæggende forudsætning for at samvurdere en ejendom, at samvurderingen består af to eller flere BFE’er. Det betyder, at samvurderingen ophæves, hvis ejendommen ændres, så den ikke længere består af to eller flere BFE’er.

Eksempel - BFE registreres som historisk i Matriklen - Samvurdering ophæves I en samvurdering, bestående af to BFE’er, bliver det ene BFE registreret som historisk i Matriklen som følge af matrikulær sammenlægning. Den samvurderede ejendom består herefter kun af én BFE, hvorfor samvurderingen ophæves.

Eksempel - BFE frasælges - Samvurdering ophæves I en samvurdering, bestående af to BFE’er, bliver den ene BFE solgt. Den samvurderede ejendom består herefter kun af én BFE, hvorfor samvurderingen ophæves.

2) En samvurdering kan ophæves, hvis ejeren/ejerne anmoder om ophævelse af samvurderingen.

Der er alene Vurderingsstyrelsen, der beslutter, om to eller flere ejendomme skal samvurderes, jf. ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 3, og dermed også om samvurderingen skal ophæves. Vurderingsstyrelsen vil dog som alt overvejende hovedregel imødekomme en anmodning fra ejer om at ophæve en samvurdering. Samvurderinger vil alene blive opretholdt mod ejers ønske, hvis samvurderingen er af afgørende betydning for vurderingen.

Eksempel - Bygning på skel - Samvurdering ophæves ikke I tilfælde af en samvurdering, bestående af to BFE’ere, der er bebygget med en bygning, der er placeret oven på skellet mellem de to BFE’er. I den situation vil Vurderingsstyrelsen som udgangspunkt ikke imødekomme en anmodning om at ophæve samvurderingen, og samvurderingen opretholdes.

3) En samvurdering ophæves, hvis de enkelte dele af ejendommen ikke længere har samme ejerkreds.

Det er en forudsætning, at de BFE’er, der indgår i en samvurdering, har samme ejerkreds, og at de enkelte ejere har samme ejerandel af de enkelte BFE’er. Vurderingsstyrelsen vil derfor ophæve en samvurdering, hvis der sker ændringer i ejerkredsen således, at alle dele af samvurderingen ikke længere har samme ejerkreds.

Eksempel - Ændring i ejerkreds - Del af ejendom udgår af samvurdering En samvurderet ejendom består af BFE A, B og C, der er ejet af samme ejer. BFE C frasælges. Samvurderingen mellem BFE A og BFE B opretholdes, da samvurderingen fortsat består af to BFE’ere med samme ejer. BFE C udgår af samvurderingen, da den ikke længere har samme ejer som BFE A og BFE B.

4) En samvurdering ophæves, hvis ejerne af de enkelte dele af ejendommen ikke længere har samme ejerandel for alle delene af ejendommene i samvurderingen.

Det er en forudsætning, at de enkelte ejere af de BFE’er, der indgår i en samvurdering, har samme fordeling af ejerandele af de enkelte BFE’er. Skatteforvaltningen vil derfor ophæve en samvurdering, hvis der sker ændringer i ejerandelene således, at der ikke længere er samme fordeling af ejerandele på alle de enkelte BFE’er.

Eksempel - Ændring i ejerandel - Del af ejendom udgår af samvurdering En samvurderet ejendom består af BFE A, B og C, der er ejet i lige sameje af ejer 1 og 2. Ejer 1 og 2 aftaler at overdrage dele 50 pct. af ejers 1’s andel af BFE C til ejer 2. Det er en betingelse for samvurdering, at BFE’erne i samvurderingen har samme ejerkreds, og at de enkelte ejer har samme ejerandel af de enkelte BFE’er. Samvurderingen mellem BFE A og BFE B vil derfor forsætte, da ejerkredsen og ejerandelen er den samme for hver medejer. BFE C udgår af samvurderingen, da den indbyrdes fordeling af ejerandelen ikke længere er den samme for BFE C som for BFE A og B.

Eksempel - Ændring i ejerandel - Samvurdering ophæves En samvurderet ejendom består af BFE A, B og C, der er ejet i lige sameje af ejer 1 og 2. Ejer 1 og 2 aftaler at ændre på den indbyrdes fordeling af ejerskabet. Herefter er ejerfordelingen, 50/50 af BFE A, 25/75 af BFE B og 60/40 af BFE C. Det er en betingelse for samvurdering, at BFE’erne i samvurderingen har samme ejerkreds, og at de enkelte ejer har samme ejerandel af de enkelte BFE’er. Her er fordelingen af ejerskabet ikke ens for de forskellige dele af ejendommene i samvurderingen, og hvorfor samvurderingen den ophæves.

Eksempel - Ændring i ejerandel - Samvurdering opretholdes En samvurderet ejendom består af BFE A, B og C, der er ejet i lige sameje af ejer 1, 2 og 3. Parterne aftaler at ændre ejerandelen således, at ejer 1 fremover ejer 50 % af hver af de tre BFE’er, mens ejer 2 og 3 hver ejer 25 % af de tre BFE’er. Samvurderingen opretholdes, da hver enkelt ejer har samme ejerandel af hver BFE.

5) Samvurderingen ophæves som udgangspunkt, hvis samvurderingen består af forskellige ejendomstyper/"BFE-typer".

Der findes følgende tre BFE-typer:
1) Samlet fast ejendom (SFE), som er et eller flere jordstykker i matriklen, som ifølge notering skal holdes forenet.
2) Bygninger på fremmed grund (BPFG), som er en selvstændig BFE, hvor ejeren af bygninger eller teknisk anlæg ikke er den samme som som ejeren af den underliggende SFE.
3) Ejerlejligheder, som er selvstændige BFE’er beliggende på én SFE eller i en BPFG, hvor ejerlejlighederne tilsammen danner et ejerlejlighedsfællesskab.

Det er en forudsætning for at samvurdere ejendomme, at de forskellige dele af ejendommen er samme BFE-type. Vurderingsstyrelsen vil derfor ophæve samvurderinger, hvis de enkelte dele har forskellige BFE-typer.

Som udgangspunkt vil Vurderingsstyrelsen ikke ophæve en samvurdering bestående af en samlet fast ejendom (SFE) og en bygning på fremmed grund (BPFG), medmindre BPFG’en er beliggende på SFE’en.

Eksempel - BFE-subtyper er ikke ens - Samvurdering ophæves Samvurderingen består af en SFE og en ejerlejlighed. Samvurderingen ophæves, da BFE-typerne er forskellige.

Eksempel - BFE-typer er ikke ens - Samvurdering ophæves Samvurderingen består af en ejerlejlighed og en BPFG. Samvurderingen ophæves, da BFE-typerne er forskellige.

Eksempel - BFE-typer er ikke ens - Samvurdering opretholdes En samvurdering bestående af en SFE og en BPFG. BPFG’en er beliggende på en anden SFE end SFE’en, hvorfor samvurderingen opretholdes.

Eksempel - BFE-typer er ikke ens - Samvurdering ophæves En samvurdering bestående af en SFE og en BPFG. Da BPFG’en er beliggende på SFE’en, ophæves samvurderingen.

6) Der indgår et fælleslod i samvurderingen

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, at fælleslodder, jf. § 2, stk. 2, og § 3 i lov om udstykning og anden registrering i matriklen m.v., anses som selvstændige faste ejendomme.

Vurderingsstyrelsen finder på den baggrund, at fælleslodder ikke kan indgå i en samvurderingen, og fælleslodder bliver derfor udtaget fra samvurderinger.

Håndtering af samvurderinger bestående af mindst 3 BFE’er, hvor en BFE udgår af samvurderingen

Består en samvurderet ejendom af 3 eller flere BFE’er og udgår en eller flere af disse af samvurderingen, fx fordi den bliver registreret som historisk i Matriklen, solgt eller er et fælleslod, vil den konkrete BFE blive fjernet fra samvurderingen, men samvurderingen vil blive opretholdt, hvis den fortsat består af to eller flere BFE’er.

Eksempel - Samvurdering opretholdes En samvurderet ejendom består af BFE A, B og C. BFE C registreres som historisk i Matriklen, da den sammenlægges med BFE B. Samvurderingen mellem BFE A og (den ændrede) BFE B fortsætter.

Eksempel - Samvurdering ophæves En samvurderet ejendom består af BFE A, B og C. BFE B og C registreres som historisk i Matriklen, da de sammenlægges matrikulært med BFE D, som ikke indgår i samvurderingen. Da samvurderingen ikke længere består af to eller flere BFE’er, ophæves samvurderingen.

Eksempel - Samvurdering opretholdes (delvist) En samvurderet ejendom består af BFE A, B og C. BFE C registreres som historisk i Matriklen, da den sammenlægges med BFE D, som ikke indgår i samvurderingen. Samvurderingen af BFE A og B opretholdes, mens BFE C udgår.

4. Gyldighed

Styresignalet træder i kraft ved offentliggørelsen.

Den praksis, der beskrives i styresignalet, er allerede anvendt på 2020-vurderingerne og vil blive lagt til grund ved Vurderingsstyrelsens ansættelse af 2021-vurderingerne. Den fastsatte praksis, som er indeholdt i styresignalet, vil blive indarbejdet i Den juridiske vejledning, 2025-2, afsnit H.A.2.1.2 om Samlet vurdering af flere ejendomme med samme ejer eller ejere.

Styresignalet bortfalder, når det er indarbejdet i Den juridiske vejledning.