Skattestyrelsen har anset klageren for at være skattepligtig af en ejendomsavance på 399.816 kr. for indkomståret 2019 ved salget af lejligheden Adresse Y1, By Y1.
Landsskatteretten nedsætter klagerens indkomst for indkomståret 2019 med 399.816 kr.
Faktiske oplysninger
Klagerens mor erhvervede den 22. marts 2010 halvdelen af lejligheden beliggende Adresse Y1, By Y1, for 975.000 kr. Den 19. juli 2012 erhvervede klagerens mor den resterende halvdel for 775.000 kr. Lejligheden er en 3-værelses lejlighed med et areal på 97 m2.
Klageren har været tilmeldt adressen i perioden 22. februar 2011 til den 1. juli 2019.
Lejligheden har i hele perioden frem til overtagelsen været udlejet til klageren og fra den 30. november 2016 ligeledes til klagerens samlever.
Den 29. januar 2018 blev klageren og hans samlever tinglyst som ejer af lejligheden. Ifølge tinglysningen er lejligheden erhvervet for 2.000.000 kr. med 50 % ejerandel til klageren og 50 % ejerandel til klagerens samlever.
Repræsentanten har oplyst, at det ikke har været muligt at fremskaffe købsaftalen, men at købsaftalen blev underskrevet samme dag som tinglysningen af skødet, og at købesummen ved overdragelsen af lejligheden blev fastsat til den offentlige ejendomsvurdering på 1.500.000 kr. + 15 % tillagt forbedringsomkostninger vedrørende lejligheden på 300.000 kr. med overtagelse den 1. marts 2018.
Det fremgår af klagerens R75, at klageren har optaget et realkreditlån i forbindelse med overtagelsen af lejligheden.
Repræsentanten har oplyst, at inden overtagelsen den 1. marts 2018 havde klageren og hans samlever drøftet et eventuelt køb af nabolejligheden, hvorfor det blev besluttet at sætte lejligheden til salg. Klageren og hans samlever indgik den 26. februar 2018 en formidlingsaftale med R1 om salg af lejligheden. Lejligheden blev værdiansat til 3.195.000 kr. med et forventet salg på 2 måneder. Formidlingsaftalen var gældende i 4 måneder.
Det er videre oplyst, at lejligheden blev taget af markedet i juni 2018 efter, at aftalen med ejendomsmægleren udløb, og at klageren og hans samlever besluttede at blive boende i lejligheden.
Repræsentanten har fremlagt en mail af 5. oktober 2018 fra ejendomsmæglerkæden R2 til klageren, hvoraf fremgår, at der fremsendes et eksempel på salgsopstilling for lejligheden. Den 6. oktober 2018 blev lejligheden sat til salg af R2 for 3.195.000. I november blev der givet et nedslag i prisen på 200.000 kr. Repræsentanten har forklaret, at lejligheden blev sat til salg, da klagerens samlever var gravid.
Der blev den 27. februar 2019 indgået en købsaftale om salg af lejligheden. Købsaftalen blev underskrevet af køber den 28. februar 2019 og af klageren og hans samlever den 3. marts 2019. Det fremgår af købsaftalen, at lejligheden blev solgt for 2.900.000 kr. med overtagelse den 1. august 2019.
Klageren og hans samlever har den 23. marts 2019 indgået en købsaftale om køb af ejendommen beliggende Adresse Y2, By Y2.
Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har for indkomståret 2019 anset klageren for at være skattepligtig af en ejendomsavance på 399.186 kr. for salget af lejligheden Adresse Y1, By Y1.
Skattestyrelsen har begrundet afgørelsen med følgende:
"Lejligheden Adresse Y1, By Y1, er handlet mellem interesseforbundne parter (din mor og dig og din samlever). Ejendommen er købt som forældrekøb, for at du kan bo til leje i ejendommen, forinden købet sker.
Forholdsvis kort tid efter jeres køb, 21 dage, igangsættes salgsbestræbelser. Det må antages at være naturligt, at man har gjort sig tanker om et eventuelt salg af en bolig, før salgsbestræbelser for alvor bliver en realitet ved kontakt til ejendomsmægler.
Det er derfor Skattestyrelsens opfattelse, at bevisbyrden, i forhold til at dokumentere, at I har opfyldt beboelseskriteriet efter købet, er særlig skærpet.
I forvejen er denne bevisbyrde skærpet, idet parcelhusreglen i EBL § 8, stk. 1 er en undtagelsesbestemmelse til hovedreglen om, at salg af ejendom er skattepligtig.
For at kunne betragte en fortjeneste som skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, skal lejligheden have tjent til bolig i ejerperioden.
Det fremgår samtidig af ovennævnte afgørelser og Den juridiske Vejlednings afsnit C.H.2.1.15.7., at det skal have været hensigten at tage varigt ophold.
Skattestyrelsen vil ikke betvivle, at I har beboet lejligheden, først som lejer i ca. 7 år og efterfølgende som ejer, hvor du har opholdt dig i lejligheden med dit og din samlevers indbo.
Det er dog Skattestyrelsens opfattelse, at jeres beboelse fra I køber af din mor, til I igangsætter salgsbestræbelser, 21 dage, er så kortvarig, at det må betragtes som værende ophold af midlertidig karakter, som ikke er omfattet af undtagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 (parcelhusreglen).
Efter en samlet konkret vurdering mener Skattestyrelsen ikke, at I med den sikkerhed, det kræves for at kunne sælge skattefrit efter parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, har løftet bevisbyrden for, at I ved overtagelsen af lejligheden har haft til hensigt at bibeholde bolig i lejligheden med henblik på at opretholde varig bopæl/ophold på ubestemt tid.
Skattestyrelsen er stadig af den opfattelse, at fortjeneste ved salg af lejligheden Adresse Y1, By Y1 er skattepligtig kapitalindkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1 og personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 14, og din revisors bemærkninger har ikke givet anledning til en ændret opfattelse."
Skattestyrelsen har fremsendt følgende udtalelse til klagen:
"Det er oplyst i sagen, at A (A) bor til leje i sin mor Bs (B) lejlighed Adresse Y1, By Y1 fra en 22. februar 2011 indtil han, sammen med sin samlever C (C), underskriver købsaftalen den 29. januar 2018 og overtager lejligheden pr. den 1. marts 2018 med 50% til hver.
A og C sætter lejligheden til salg den 21. marts 2018, lejligheden bliver ikke solgt. Lejligheden tages af i juni 2018, hvor kontrakten med ejendomsmægleren udløber.
Det oplyses i klagen, at efter A og C har underskrevet købsaftale, men inden overtagelsen den 1. marts 2018, havde A og C haft drøftelser med ejeren af nabolejligheden om et eventuelt køb af nabolejligheden udenom en ejendomsmægler. Det oplyses, at A og C ønskede at købe nabolejligheden, idet den havde samme opbygning som Adresse Y1, og desuden indeholdt et værelse mere.
Det må antages at være naturligt, at man har gjort sig nogen tanker om et køb af en bolig, før bestræbelserne for alvor bliver en realitet.
A og C skriver under på købsaftalen den 29. januar 2018 ved købet af Adresse Y1, og allerede før overtagelsesdagen den 1. marts 2018 har parret haft drøftelser om køb af anden lejlighed med mere plads.
Det oplyses i klagen, at A og C beslutter sig for at blive boende, da Adresse Y1 ikke bliver solgt. Det oplyses også, at de ikke aktivt tager lejligheden af markedet, men venter til kontrakten løber ud juni 2018. Den 6. oktober 2018, sættes lejligheden til salg igen. Årsagen er at C er gravid, og at parret derfor ønsker noget større at bo i. Lejligheden bliver solgt med overtagelse den 1. august 2019.
Overstående bekræfter Skattestyrelsens formodning om, at A og C ikke havde til hensigt at tage varigt ophold i ejerlejligheden Adresse Y1, idet de allerede ved købet af Adresse Y1 søgte noget større og bo i, og derved ikke er omfattet af undtagelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.
Der henvises her til Den Juridiske Vejledning afsnit C.H.2.1.15. 7 hvor det fremgår om beboelseskravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, at hensigten med indflytningen skal være at tage varigt ophold i ejertiden.
A's revisor kommenterer skattestyrelsens henvisninger til SKM2009.762.ØLR og SKM2011.563.ØLR, som han ikke finder sammenlignelig med denne sag, fordi varigheden i begge afgørelser er meget kortvarige, henholdsvis 4 og 6 måneder, samt SKM2009.762.ØLR som beroede på skatteyderens egen beslutning, om deres oprindelige ejendom blev ubeboelig som følge af renovering, mens skatteyderen i SKM2011.563.ØLR umuligt kan have beboet ejendommen, der var under renovering i perioden, hvor han var registreret med folkeregisteradressen på ejendommen ..
A's revisor kommenterer skattestyrelsens henvisninger til SKM2011.386.ØLR, SKM2012.593.ØLR, samt SKM2017.623.ØLR, som han ikke finder sammenlignelig med denne sag. Begrundelsen herfor er, at der lægges vægt på en lang række andre momenter end skatteyderens salgsbestræbelser, blandt andet 1) en forholdsvis kort beboelsestid på mellem 1-7 måneder, 2) at der foreligger beretning om, at skatteyder reelt havde beboet boligen, at 3) der foreligger en anden bolig, som skatteyderen efter omstændigheder måtte forventes endeligt at flytte ind i, og 4) at de øvrige momenter ikke understøtter, at der var nogen hensigt om varig eller permanent beboelse, eksempelvis manglende overdragelse af gælden eller at salgsprovenuet var tilgået en anden end skatteyder.
Skattestyrelsen er enig i, at hver af de domme, klagerens revisor kommenterer, ikke alene kan sammenlignes med denne sag.
Skattestyrelsen har henvist til dem i afgørelsen, for at vise de forskellige omstændigheder der lægges vægt på ved afgørelsen af, om man kan siges at have beboet en ejendom, herunder specielt om der er indledt salgs bestræbelser i nær tilknytning til købet.
Skattestyrelsen henviser, som i vores afgørelse, til Den juridiske Vejlednings afsnit C.H.2.1.15. 7., hvor det fremgår, at det skal have været hensigten at tage varigt ophold, og vi er fortsat af den opfattelse, at klager og kæresten C ikke har haft til hensigt at tage varigt ophold på Adresse Y1.
A og C har før overtagelsesdatoen set på nabolejligheden og må derfor allerede der anses for at have indledt salgsbestræbelser. Lejligheden sættes endelig til salg efter 21 dages ejertid, som yderligere underbygger, at hensigten ikke har været at tage varigt ophold.
Skattestyrelsen finder derfor ikke, at der er grundlag for at betragte den beregnede ejendomsavance som skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1."
Skattestyrelsen har fremsendt følgende udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling til afgørelse:
"…
Efter en gennemgang af sagens oplysninger, herunder det af repræsentantens anførte sammenholdt med omstændighederne, lægger Skattestyrelsen til grund, at klageren har godtgjort at lejligheden har tjent til reel permanent beboelse i ejerperioden, i hvert fald fra perioden den 6. oktober 2018, hvor parret ønskede at blive boende i lejligheden.
Hertil bemærker Skattestyrelsen, at parret hverken har flyttet folkeregisteradresse eller har haft anden bolig stillet til rådighed.
Skattestyrelsen finder under disse omstændigheder, at betingelserne i EBL § 8, stk. 1 er opfyldt og fortjenesten ved afståelsen af lejligheden skal derfor ikke medregnes i klagerens skattepligtige indkomst.
Afslutningsvist bemærker Skattestyrelsen, at afgørelsen bør ændres i overensstemmelse med Skatteankestyrelsens indstilling."
Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at fortjenesten ved salget af lejligheden Adresse Y1, By Y1, er skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, hvorfor den skattepligtige indkomst skal nedsættes med 399.816 kr.
Repræsentanten har anført følgende begrundelse:
"…
1. Supplerende sagsfremstilling
A (herefter: "A") og hans samlever, C (herefter: "C") købte med overtagelse den 1. marts 2018 en ejerlejlighed, beliggende Adresse Y1, By Y1, med halvdelen til hver. Købesummen for ejerlejligheden var 2.000.000 kr. Inden overdragelsen var ejerlejligheden ejet af A’ mor, som siden 2011 havde udlejet lejligheden til A. C beboede lejligheden siden 2016.
Købesummen ved overdragelse af lejligheden blev fastsat på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering på 1.500.000 kr. + 15 %, og derudover tillagt forbedringsomkostninger vedrørende lejligheden på 300.000 kr.
Skattestyrelsen har godkendt købesummen for så vidt angår A.
Som bilag 2 vedlægges BBR-udskrift vedrørende ejendommen. Det fremgår heraf, at lejligheden er 97 kvm, som er fordelt på tre værelser, ligesom lejligheden har eget køkken og bad.
Efter, at A og C havde underskrevet købsaftalen vedrørende Adresse Y1, men inden overtagelsen af ejerlejligheden den 1. marts 2018, havde A og C haft drøftelser med ejeren af nabolejligheden om et eventuelt køb af nabolejligheden udenom en ejendomsmægler. A og C ønskede at købe nabolejligheden, idet den havde samme opbygning som Adresse Y1, og desuden indeholdt et værelse mere.
A og C satte derfor Adresse Y1 til salg for 3.195.000 kr. den 21. marts 2018. Efter et par måneder, hvor ejerlejligheden havde været til salg, besluttede A og C dog i stedet at blive boende i ejerlejligheden. Parrets ejerlejligheden blev herefter taget af markedet i juni 2018, da aftalen med ejendomsmægler udløb.
Adresse Y1 blev sat til salg igen den 6. oktober 2018 til samme udbudspris. I november 2018 blev udbudsprisen sat ned med 200.000 kr. til 2.995.000 kr. Årsagen til, at ejerlejligheden blev sat til salg igen var, at C på dette tidspunkt var blevet gravid, og at parret nu for alvor havde behov for mere plads.
Det lykkedes for A og C at sælge ejerlejligheden og ejerlejligheden blev derfor taget af markedet i marts 2019. Salgssummen for ejerlejligheden var 2.900.000 kr. med overtagelsesdag den 1. august 2019. Det bemærkes hertil, at hverken A eller C havde anden bolig til rådighed på tidspunktet, hvor salgsaftalen blev underskrevet. Køberen gik derfor med til at rykke overtagelsesdagen helt frem til den 1. august 2019.
Efter salget af Adresse Y1 købte A og C et hus i By Y2, hvor de fortsat bor den dag.
…
4.2. A opfylder betingelser for at afstå ejendommen skattefrit
Ejerlejligheden på Adresse Y1 blev reelt benyttet til beboelse af A og C, både før og under ejertiden, hvilket heller ikke er bestridt af Skattestyrelsen.
At A og C havde som hensigt at tage varigt og permanent bopæl i ejerlejligheden understøttes desuden af, at de begge havde folkeregisteradresse på ejerlejligheden og at de ikke havde anden bolig eller lignende til rådighed i ejerperioden. Derudover boede A og C i ejerlejligheden i 17 måneder, hvilket ikke er en usædvanlig kort ejerperiode.
Skattestyrelsen har anført i deres afgørelse, at de efter en samlet konkret vurdering ikke mener, at vores klient har løftet bevisbyrden for, at ejerlejligheden er købt med henblik på oprette en varig bopæl på ubestemt tid.
Selvom Skattestyrelsen i sin begrundelse har anført, at de har foretaget en konkret vurdering, så synes realiteten nærmere at være, at Skattestyrelsen alene har lagt vægt på det forhold, at ejerlejligheden 21 dage efter købet blev sat til salg. Skattestyrelsen fremhæver i sin afgørelse ikke andre momenter end, at lejligheden blev udbudt til salg og ser dermed helt bort fra de øvrige momenter og forhold, der efter praksis inddrages i vurderingen af, om boligen er erhvervet med henblik på permanent beboelse.
Salgsbestræbelsen kan ikke stå alene som begrundelse for at nægte skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, når alle de øvrige betingelser er opfyldt. Der henvises desuden til vores gennemgang af retspraksis nedenfor i klagens afsnit 4.3.
Salgsbestræbelserne var dels begrundet i en række muligheder, der opstod efter købet af Adresse Y1, og dels en række personlige forhold hos A og C.
Første gang, at ejerlejligheden blev sat til salg, blev ejerlejligheden ikke solgt. Baggrunden for, at ejerlejligheden blev sat til salg var, at A og C havde et reelt ønske om at købe nabolejligheden, som indeholdt et værelse mere end deres egen lejlighed. A og C besluttede dog efterfølgende at blive boende på Adresse Y1 og lod aftalen med mægleren om salg af ejerlejligheden løbe ud. Herefter havde parret således taget varigt og permanent ophold i ejerlejligheden.
Anden gang, at A og C satte ejerlejligheden til salg, blev ejerligheden faktisk solgt.
Ejerlejligheden blev sat til salg, grundet parrets personlige forhold. C var blevet gravid og parret havde behov for mere plads.
De salgsbestræbelser, der blev foretaget, kan således ikke tages til udtryk for, at A og C på købstidspunktet af ejerlejligheden ikke havde til hensigt at tage varigt og permanent ophold i boligen. De er derimod et udslag af, at A og Cs ønsker, forudsætninger og behov ændrede sig efter købet af ejerlejligheden.
4.3 Øvrige bemærkninger til Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har henvist til en del afgørelser, som ifølge Skattestyrelsen underbygger deres synspunkt om, at ejendommen ikke tjente til beboelse for A og C i ejerperioden.
Skattestyrelsen henviser blandt andet til SKM2009.762.ØLR og SKM2011.563.ØLR.
SKM2009.762.ØLR vedrørte, hvorvidt en ejerlejlighed var anvendt til permanent beboelse eller som midlertidigt opholdssted. Skatteyderne havde i forbindelse med fraflytning til udlandet udlejet deres villa. Skatteyderne flyttede tilbage til Danmark, hvor de opholdt sig i en ejerlejlighed. På tilbageflytningstidspunktet havde lejerne i skatteydernes villa dog opsagt lejemålet. Da lejerne fraflyttede villaen, igangsatte skatteyderne en renovering af villaen, der varede fire måneder og gjorde villaen ubeboelig i perioden. Landsretten lagde til grund, at skatteyderne forud for tilbageflytning til Danmark havde til hensigt at flytte ind i deres villa. Derudover var villaen til disposition allerede på det tidspunkt, hvor skatteyderne flyttede ind i ejerligheden, og det beroede på skatteydernes egen beslutning, at ejendommen ikke kunne benyttes i en periode, som følge af renovering. Ejerlejligheden havde således alene tjent som et midlertidigt opholdssted og kunne derfor ikke afstås skattefrit.
SKM2011.563.ØLR vedrørte, hvorvidt en ejendom var anvendt til reel og permanent beboelse. Skatteyderen havde ejet en bolig i en længere årrække. Skatteyderen fik udlagt en ejendom ved arveudlæg, som skatteyderen og hans ægtefælle flyttede deres folkeregisteradresser i en ca. 6-måneders periode. Derefter flyttede skatteyderen ind i en tredje ejendom, som var erhvervet et par måneder efter, at han havde meldt folkeregisteradresse til den arveudlagte ejendom. Ved indflytning i den tredje ejendom, blev den oprindelige bolig sat til salg. Landsretten fandt, at skatteyderen ikke havde opgivet sin oprindelige bolig, som han sammen med ægtefællen havde beboet en lang årrække, og som først blev sat til salg, efter at skatteyderen havde købt og overtaget den tredje ejendom. Derudover havde den arveudlagte ejendom været ubeboelig, idet der pågik større renoveringsarbejder især i form af udskiftning af køkken og badeværelser, ligesom energiforbruget i skatteyderen oprindelige bolig var uændret i perioden.
Det synes ejendommeligt, at Skattestyrelsen henviser til disse afgørelser, når det ikke synes bestridt af Skattestyrelsen, at A reelt og faktisk beboede ejendommen, beliggende Adresse Y1, i hele sin ejerperiode.
De øvrige momenter i sagerne synes heller ikke at understøtte Skattestyrelsens afgørelse. Beboelsens varighed i begge afgørelserne var meget kortvarige, henholdsvis 4 og 6 måneder, mens vores klient før salget af sin ejerlejlighed beboede denne i 17 måneder. Begge afgørelserne indeholder desuden en række momenter, som medførte, at der var berettiget tvivl om, hvorvidt opholdet var reelt og permanent, eksempelvis i SKM2009.762.ØLR, hvor det beroede på skatteydernes egen beslutning, at deres oprindelige ejendom blev ubeboelig som følge af renovering, mens skatteyderen i SKM2011.563.ØLR umuligt kunne have beboet ejendommen, der var under renovering i perioden, hvor han havde registreret folkeregisteradresse på ejendommen.
Skattestyrelsen henviser desuden til SKM2011.386.ØLR, SKM2012.593.ØLR og SKM2017.623.ØLR til støtte for, at salgsbestræbelser foretaget af skatteyderen inden eller kort efter indflytning medfører, at ejendommen ikke har tjent som bolig.
I SKM2011.386.ØLR havde skatteyderen erhvervet en ejerlejlighed på 32 m2 i forbindelse med en samlivsophævelse. Han havde i en periode på 4 måneder haft folkeregisteradresse på den nyerhvervede ejerlejlighed, hvorefter han flyttede folkeregisteradresse tilbage til huset, hvori han tidligere boede med sin daværende ægtefælle, som ved skatteyderens tilbageflytning var fraflyttet huset. Skatteyderen havde to måneder før flytningen af folkeregisteradresse til ejerlejligheden fået udarbejdet et salgsbudget for denne, og han solgte lejligheden med overtagelse samme dag, som han flyttede folkeregisteradresse tilbage til det tidligere hus. Med henvisning til disse salgsbestræbelserne, et meget begrænsede elforbrug og oplysningerne om lejlighedens møblering i perioden fandt landsretten, at appellanten ikke havde godtgjort, at lejligheden reelt havde tjent til bolig for ham.
I SKM2012.593.ØLR (tidligere SKM2011.167.BR), hvor en skatteyder ejede to boliger, dels en ejendom, hvorfra hans virksomhed blev drevet dels en ejendom, der var opført med henblik på hans alderdom. Skatteyderen købte en tredje ejendom, hvor han havde folkeregisteradresse i 7 måneder. Landsretten stadfæstede byrettens dom. Byretten fandt, at skatteyderen ikke havde løftet bevisbyrden for reel beboelse. Byretten lagde bl.a. vægt på skatteyderens skiftende forklaringer om tidspunktet for indflytning på ejendommen, at salgsbestræbelser var indledt i nær tidsmæssige sammenhæng med indflytningen samt de i sagen fremlagte oplysninger om et lavt forbrug på ejendommen i den omtvistede periode.
SKM2017.623.ØLR vedrørte en skatteyder, der havde købt en ejerlejlighed af sin mor den 25. april 2008 for 1.400.000 kr. Forinden købet havde skatteyderen i en årrække boet til leje i ejerlejligheden. Den 28. april 2008 indgik skatteyderen en formidlingsaftale med ejendomsmægler vedrørende salg af ejerlejligheden og allerede den 13. maj 2008 blev ejerlejligheden videresolgt til tredjemand for 1.895.000 kr. Landsretten fandt, at der ikke var fremkommet objektive holdepunkter for, at lejligheden blev overdraget på et tidligere tidspunkt end den 25. april 2008, som ellers hævdet af skatteyderen. Landsretten fandt, at der ikke forelå nogen reel eller permanent beboelse. Der blev lagt vægt på, at der ikke var sket formel gældsovertagelse i forbindelse med appellantens erhvervelse af ejendommen, at lejligheden blev overdraget morens købspris, at der blev indledt salgsbestræbelser umiddelbart efter erhvervelsen af lejligheden. Derudover flyttede skatteyderen ind i en anden lejlighed tilhørende hans mor kort tid efter overdragelsen til tredjemand, ligesom realkreditlånene først blev indfriet i forbindelse med videresalget til tredjemand, hvor størstedelen af provenuet blev overført til en konto tilhørende skatteyderens far.
I alle nævnte afgørelser (SKM2011.386.ØLR, SKM2012.593.ØLR og SKM2017.623.ØLR) blev der foretaget en samlet konkret vurdering af, om den pågældende skatteyder havde taget varigt og permanent ophold. I denne vurdering er skatteyderens salgsbestræbelser indgået som et moment i denne vurdering, men ingen af dommene er afgjort alene på baggrund af skatteyderens salgsbestræbelser. Med andre ord findes der ingen støtte i retspraksis for, at der kan nægtes skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1, alene med henvisning til skatteyders salgsbestræbelser efter overtagelse af lejligheden.
I afgørelserne lægges der vægt på en lang række andre momenter end skatteyderens salgsbestræbelser, bland andet 1) en forholdsvis kort beboelsestid på mellem 1-7 måneder, 2) at der foreligger berettiget tvivl om, at skatteyderen reelt havde beboet boligen, at 3) der foreligger en anden bolig, som skatteyderen efter omstændigheder måtte forventes endeligt at flytte ind i, og 4) at de øvrige momenter ikke understøtter, at der var nogen hensigt om varig eller permanent beboelse, eksempelvis manglende overdragelse af gælden eller at salgsprovenuet var tilgået en anden end skatteyderen.
Ingen af disse øvrige momenter gør sig gældende eller er relevante i denne klagesag.
Det er herefter vores opfattelse, at A og C havde varigt og permanent ophold i lejligheden, beliggende Adresse Y1, og derfor opfyldte betingelserne for at afstå ejerlejligheden skattefrit i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1."
Skatteankestyrelsen har i forbindelse med sagsbehandlingen anmodet om formidlingsaftalen vedrørende salgsprocessen i oktober 2018, samt en uddybende forklaring på, hvorfor lejligheden blev taget af markedet i juni 2018.
Repræsentanten har fremsendt følgende bemærkninger hertil:
"Svar på materialeanmodning
…
A og C har forgæves forsøgt at finde formidlingsaftalen indgået i forbindelse med at lejligheden blev udbudt til salg i oktober 2018. De har tillige forgæves forsøgt at indhente formidlingsaftalen hos daværende mægler.
Det har dog været muligt at finde en mailkorrespondance med en sagskoordinator i ejendomsmæglervirksomheden R2 vedrørende den dengang udarbejdede salgsopstilling til brug for udbuddet. Se vedlagte bilag 3.
Hvis der fra Skatteankestyrelsens side måtte være tvivl omkring tidspunkterne for lejlighedens respektive udbud til salg og aftagning af markedet, skal vi henvise til vedlagte oversigt fra Boliga.dk, bilag 4. Som det fremgår af oversigten blev lejligheden sat til salg i marts 2018, taget af markedet i juni 2018 og efterfølgende - i oktober 2018 - udbudt til salg igen.
For så vidt angår den ønskede redegørelse, har vi modtaget følgende fra A:
"Uddybelse til skat.
Efter at vi havde underskrevet købet af vores lejlighed i december 2017, gik der ca. 3 måneder før vi overtog den.
Vi boede jo allerede til leje i lejligheden og inden vi havde overtaget den, kom vi i den forbindelse til at snakke med naboen om at vi havde købt lejligheden. Hun nævnte at hun havde i tankerne at sælge.
Da hendes lejlighed var samme størrelse som vores men havde 4 værelser i stedet for 3 Blev vi umiddelbart interesseret i hendes lejlighed i stedet.
Derfor satte vi vores lejlighed til salg i marts 2018
Efter kort tid besluttede vi os dog at blive boende da vi ikke manglede pladsen og var virkelig glade for vores lejlighed
Da vi havde lavet en aftale med mægleren om at formidlingen var “solgt eller gratis" lod vi derfor bare aftalen på de 3 måneder løbe ud så vi ikke skulle betale noget salær.
I løbet af sommeren opdagede vi så at C var Gravid med vores yngste dreng.
Derfor kunne vi så se at vi kom til at skulle bruge et værelse mere og vi satte derfor lejligheden til salg igen i oktober 2018.
Vi skal for god ordens skyld påpege, at det er et helt almindeligt vilkår i no-cure-no-pay-formidlingsaftaler, at der skal betales en andel af det beregnede ejendomsmæglersalær, såfremt formidlingsaftalen opsiges inden det aftalte udløb."
Retsmøde
Repræsentanten gennemgik og redegjorde for sine påstande og anbringender i overensstemmelse med sine skriftlige indlæg.
Repræsentanten var enig i Skatteankestyrelsens indstilling om skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk., 1., og han bemærkede, at Skattestyrelsen ligeledes tiltrådte Skatteankestyrelsens indstilling. Repræsentanten havde herefter ikke yderligere hertil.
Skattestyrelsen tiltrådte Skatteankestyrelsens indstilling.
Landsskatterettens afgørelse
Sagen angår, om klagerens fortjeneste i indkomståret 2019 på 399.816 kr. ved salget af Adresse Y1, By Y1, ikke skal medregnes i klagerens skattepligtige indkomst i medfør af den såkaldte parcelhusregel i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.
Ejendomsavance
Retsgrundlaget
Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtiges indkomst efter reglerne i denne lov.
Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, indeholder en undtagelse hertil, idet fortjeneste ved afståelse af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder ikke skal medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og såfremt betingelserne i stk. 1, nr. 1-3, i øvrigt er opfyldt.
Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, stiller ikke krav om beboelsens længde, men ejendommen skal reelt have tjent som bolig for skatteyderen, jf. U.2006.178.H og SKM2007.74.HR.
Det er, jf. de to nævnte højesteretsdomme, skatteyderen, der skal godtgøre, at lejligheden reelt har tjent som bolig for ham.
Fortjenesten er alene omfattet af skattefritagelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, når den beboelse, som skatteyderen påberåber sig, har fundet sted i ejerperioden.
Beboelse, der finder sted uden for ejerperioden, er således uden betydning for vurderingen af, hvorvidt avancen ved salg af ejendommen vil være omfattet af bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.
Landsskatterettens bemærkninger
Klageren og hans samlever indgik den 29. januar 2018 købsaftale med klagerens mor om køb af lejligheden Adresse Y1, By Y1, for 2.000.000 kr. Klageren og hans samlever blev samme dag tinglyst som ejere af ejendommen.
Klageren har oplyst, at efter overtagelsen af lejligheden overvejede han og samleveren at erhverve nabolejligheden. Den 26. februar 2018 indgik klageren og hans samlever derfor en formidlingsaftale med R1 om salg af lejligheden. Aftalen var gældende i 4 måneder, og lejligheden blev sat til salg for 3.195.000 kr.
Da lejligheden ikke blev solgt, valgte klageren og hans samlever at blive boende i lejligheden efter udløbet af formidlingsaftalen. Den 6. oktober 2018 blev lejligheden på ny sat til salg ved R2 også for 3.195.000 kr. Klageren har oplyst, at årsagen hertil var, at samleveren var gravid, og at de derfor ønskede mere plads.
Den 27. februar 2019 blev lejligheden solgt til tredjemand for 2.900.000 kr. med overtagelse 1. august 2019. Klageren og hans samlever erhvervede ved købsaftale den 23. marts 2019 ejendommen Adresse Y2, By Y2.
Under disse omstændigheder og henset til klagerens oplysninger om forløbet anses det for godtgjort, at lejligheden har tjent til reel beboelse for klageren i hvert fald i perioden efter, at lejligheden blev taget af boligmarkedet.
De øvrige betingelser i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, er ligeledes opfyldt, og fortjenesten ved afståelsen af lejligheden skal derfor ikke medregnes i klagerens skattepligtige indkomst.
Landsskatteretten nedsætter klagerens indkomst for indkomståret 2019 med 399.816 kr.