Spørgsmål:

1. Kan det anerkendes, at andelsboligforeningen ikke er skattepligtig ved salg af boligparcellerne til andelshaverne eller alternativt salg af boligparceller til ekstern investor?

2. Kan det anerkendes, at andelsboligforeningen ikke er skattepligtig af salget af fællesparcellen, såfremt fællesparcellen overdrages uden vederlag til en nystiftet grundejerforening?

3. Kan det anerkendes, at der ikke indtræder skattepligt for andelshaverne såfremt boligparcellerne sælges kontant, til markedsværdi, til andelshaverne i løbet af 2006, mens beslutningen om den endelige likvidation af andelsboligforeningen samt udlodningen af likvidationsprovenuet først sker i 2007?

4. Kan det anerkendes, at boligparcellerne ved salg værdiansættes som udlejningsboliger?

5. Kan det anerkendes, at boligparcellerne ved salg værdiansættes til markedsværdien for tilsvarende ejerboliger?

Svar

1. Ja.

2. Ja.

3. Ja.

4. Nej.

5. Ja.

Andelsboligforeningen er etableret i september 2000.

Ejendommen består af samlet ejendom med 23 andelsboliger og en fællesparcel. Alle 23 boligparceller er udlejet til andelshavere. Der har på intet tidspunkt siden andelsforeningens etablering været nogen form for udlejning af boligparceller til ikke-andelshavere. Andelsboligforeningen har således aldrig været objektiv skattepligtig.

Udover boliger med tilhørende haver består ejendommen af veje, parkeringsplader, grønne friarealer samt et beboerhus. Andelsboligforeningen ejer en del af beboerhuset, mens den resterende del ejes af en anden andelsboligforening.

Ejendommens samlede grundareal er 9.527 kvadratmeter. Det samlede boligareal udgør 2.125 kvadratmeter eksklusiv fælleshuset.

Påtænkte dispositioner:

Andelsboligforeningen påtænker i løbet af 2006 at foretage en udstykning af den samlede ejendom til 23 boligparceller samt 1 fællesparcel. Fællesparcellen skal bestå af veje, parkeringsplader, grønne friarealer samt et beboerhus. Udstykningen forventes at falde på plads i løbet af sommeren/efteråret 2006, hvorefter salget, af boligparcellerne til andelshaverne samt salg af fællesparcellen til en nystiftet grundejerforening, kan gennemføres. Efter udstykningen er det således tanken, at de enkelte boligparceller skal sælges enkeltvis til andelshaverne således, at andelshaverne har forkøbsret til den boligparcel, som de bebor i dag.

Såfremt ikke alle andelshavere ønsker at blive ejere, er det andelsboligforeningens tanke, at de boligparceller som disse andelshavere bebor, skal sælges til ekstern investor. Disse andelshavere bevarer deres ret til at blive boende til en husleje, som ikke overstiger den nuværende boligafgift.

Salgssummen for fællesparcellen fastsættes til kr. 0, således at den overdrages uden vederlag til en nystiftet grundejerforening.

Købesummen på ca. kr. 30.000 pr. kvadratmeter boligareal vil blive berigtiget kontant af andelshaverne. Berigtigelse af købesummen sker ved at køber foranlediger, at der i forbindelse med underskrift af købsaftale stilles bankgaranti fra et anerkendt pengeinstitut/kreditforening på hele købe-/salgssummen. På overtagelsesdagen, foreløbig anslået til den 1. oktober 2006, afløses bankgarantien af en deponering i andelsboligforeningens pengeinstitut.

Grundet den manglende endelige godkendelse af udstykningen (fra Kort & Matrikelstyrelsen) samt det tidsmæssige forløb vedrørende tinglysning af skøder mv. forventer andelshaverne, at den endelige likvidation af andelsboligforeningen samt udlodning af likvidationsprovenuet til andelshaverne, først kan ske i starten af indkomståret 2007.

Andelsboligforeningen er skattepligtig i henhold til selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Andelsboligforeningen beskattes i henhold til denne bestemmelse udelukkende af indtægter, som kan henføres til erhvervsmæssig virksomhed og af fortjeneste/tab ved afståelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed. I henhold til selskabsskattelovens § 1, stk. 5, betragtes leverancer til medlemmer ikke som erhvervsmæssig virksomhed.

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4, vil fortjeneste eller tab ved udlodning af likvidationsprovenu ved afståelse af andelsbeviser, der er forbundet med en brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, ikke skulle medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, hvis lejligheden har tjent som bolig for ejeren af værdipapiret eller dennes husstand i en del eller hele den periode, hvor denne har ejet værdipapiret.

I henhold til ovenstående, er det repræsentantens opfattelse, at de påtænkte dispositioner ikke har nogen skattemæssige konsekvenser for andelsboligforeningen eller andelshaverne. 

SKATs indstilling og begrundelse

Ad spørgsmål 1

Andelsforeningen må efter en konkret vurdering af dens vedtægter anses for at være et selvstændigt skattesubjekt omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Foreningen er efter denne bestemmelse alene skattepligtig af indtægt ved erhvervsmæssig virksomhed, samt fortjeneste eller tab ved afhændelse, afståelse eller opgivelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed.

Det fremgår endvidere af Ligningsvejledningen 2005-4, afsnit E.J.2.1.1, at foreninger omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, ved indkomstopgørelsen ikke skal medregne fortjeneste, der stammer fra afståelse af fast ejendom, medmindre ejendommen har tilknytning til erhvervsmæssig virksomhed.

Efter det oplyste har andelsboligforeningen ikke drevet nogen form for erhvervsmæssig virksomhed, herunder udlejning til ikke-medlemmer, og SKAT indstiller som følge heraf, at der svares ja til spørgsmål 1, således at salget af ejendommen kan ske skattefrit.

Ad spørgsmål 2

SKAT indstiller, at der svares ja til spørgsmål 2, idet andelsboligforeningen ikke er skattepligtig, da foreningen ikke har drevet erhvervsmæssig virksomhed, jf. besvarelsen af spørgsmål 1.

Ad spørgsmål 3

Det er oplyst, at alle andelshavere anvender deres andelsboliger som private boliger. Et salg af boligerne i 2006 kan således ske skattefrit, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Det fremgår af aktieavancebeskatningslovens § 15, stk. 1, at gevinst og tab ved afståelse af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med mere end to beboelseslejligheder, er skattefri, når beboelseskravet m.m., jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4, er opfyldt.

Efter stk. 2, er gevinst og tab ved udlodning af likvidationsprovenu af aktier m.v. som nævnt i stk.1 skattefri under samme betingelser som nævnt i stk. 1, når udlodningen finder sted i det kalenderår, hvori selskabet m.v. endeligt opløses.

Likvidation af andelsboligforeningen og udlodning af likvidationsprovenu i 2007 kan efter SKATs opfattelse ske skattefrit for andelshaverne, idet beboelseskravet i EBL § 8, stk. 4, er opfyldt, og likvidation og udlodning af likvidationsprovenu sker i samme år jf. aktieavancebeskatningslovens § 15, stk. 2.

SKAT indstiller derfor, at der svares ja til spørgsmål 3.

Ad spørgsmål 4

Det er SKATs opfattelse, at ejendommene ved et salg af boligparcellerne til andelsbolighaverne skal vurderes som frie boliger. Andelshaverne er således ikke bundet af lejekontrakter, idet de selv bebor parcellerne inden salget og der er derfor ikke tale om salg af en udlejningsejendom. 

Ved et salg til ekstern investor, kan det forholde sig anderledes, men det vil afhænge, om investoren blot videreformidler boligerne til den andelshaver, der bebor lejligheden eller der er tale om en reel investering, hvor andelshaverne lejer sig ind i de enkelte parceller. SKAT finder ikke, at eventuelt salg til ekstern investor er konkretiseret tilstrækkeligt til, at det kan vurderes, om ejendommene skal handles som udlejede eller ej. 

SKAT indstiller, at der svares nej til spørgsmål 4, under forudsætning af, at salget sker til andelshaverne.

Ad spørgsmål 5

Det er SKATs opfattelse, at boligparcellerne ved salg skal værdiansættes til markedsprisen, og det indstilles, at der svares ja til spørgsmål 5.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.