Meddelelsen indeholder ajourførte oplysninger om salg af fast ejendom i de enkelte lande, som kan anvendes ved opgørelsen af grundlaget for ejendomsværdiskat for udenlandske ejendomme i 2023. Det drejer sig om det svenske indeks for fritidshuse, indekstal fra OECD samt Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse. Derudover gælder afrundingsreglerne efter ejendomsvurderingsloven. Der skal fortsat reguleres for afstandsprocenten for 2001 og 2002, hvorfor disse fortsat fremgår. Vurderingsstyrelsen har godkendt et britisk indeks, som skal benyttes for ejendomme beliggende i Storbritannien fra og med indkomståret 2024.

Indledning

Efter § 2 i ejendomsværdiskatteloven betaler personer, der er hjemmehørende i Danmark, ejendomsværdiskat af ejerboliger (herunder fritidshuse), som ligger i Danmark eller udlandet, herunder Færøerne og Grønland.

Ejendomsværdiskatten for udenlandske ejendomme opkræves med samme procent som ejendomsværdiskatten for danske ejendomme.

Derimod gælder der særregler for opgørelsen af beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for udenlandske ejendomme.

SKATs meddelelse SKM2008.565.SKAT indeholder retningslinjer for, hvordan beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten skal fastsættes. Retningslinjerne svarer til de regler, som blev vedtaget ved lov nr. 1340 af 19. december 2008, der ændrede beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for udenlandske ejendomme med virkning fra og med indkomståret 2009.

Nærværende meddelelse indeholder ajourførte oplysninger om ejendomsværdiskattegrundlaget for 2023. Det drejer sig om det svenske indeks for fritidshuse, indekstal fra OECD samt Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse i Danmark. Der reguleres ikke længere for afstandsprocenten.

Med virkning fra og med indkomståret 2024 har Vurderingsstyrelsen desuden godkendt et britisk indeks, som skal benyttes til at finde beregningsgrundlaget for ejendomme beliggende i Storbritannien.

Ejendomsværdiskattegrundlaget

Udenlandske ejendomme skal beskattes på linje med danske ejendomme, der beskattes på grundlag af den laveste af følgende tre værdier, nemlig enten

1. Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom i året før indkomståret (dvs. ejendomsvurderingen for 2020 for ejendomme, der vurderes i lige år og ejendomsvurderingen for 2021 for ejendomme, der vurderes i ulige år, er beskatningsgrundlaget for 2023)
2. ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct.
3. eller ejendomsværdien pr. 1. januar 2002.

For ejendomme, der efter ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 2, vurderes i lige år, vil det være vurderingen pr. 1. januar 2020, der danner grundlag for ejendomsværdiskat i 2023, jf. ejendomsvurderingslovens § 87 a, stk. 1, nr. 1. Hvis der er sket en omvurdering pr. 1. marts 2021, vil denne danne grundlaget for ejendomsværdiskatten for 2023 i stedet, jf. ejendomsvurderingslovens § 87 a, stk. 1, nr. 2.

For andre ejendomme, der efter ejendomsvurderingslovens 5, stk. 2, vurderes i ulige år, vil det være vurderingen pr. 1. marts 2021, der danner grundlag for ejendomsværdiskat i 2023.

Der henvises til Den juridiske vejledning, afsnit H.A.3.1.1 for en beskrivelse af vurderingsterminerne for henholdsvis ejerboliger og andre ejendomme og H.A.13 for en beskrivelse af overgangsreglen i ejendomsvurderingslovens § 87 a.

For udenlandske ejendomme er det på samme måde handelsværdien pr. 1. januar i indkomståret før, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 1. I lighed med hvad der gælder for danske ejendomme, vil det for udenlandske ejendomme være handelsprisen pr. den vurderingstermin, der ville være gældende, hvis ejendomme havde været beliggende i Danmark.

Udenlandsk vurdering

Da der for udenlandske ejendomme ikke foreligger nogen dansk ejendomsvurdering, er udgangspunktet, at hvis der i den pågældende fremmede stat findes en offentlig ejendomsvurdering, som kan sidestilles med en dansk vurdering, kan ejendomsværdiskatten beregnes efter samme regler, som gælder for danske ejendomme. Det er dog en forudsætning herfor, at Vurderingsstyrelsen har godkendt den udenlandske vurdering. På nuværende tidspunkt har Vurderingsstyrelsen kun godkendt den offentlige svenske vurdering i 2001 og 2002 af ejendomme, der er erhvervet før 1. januar 2002. Den svenske vurdering skal dog korrigeres, jf. nærmere SKM2008.565.SKAT, afsnit J 1), nr. 5.

Indeksering af anskaffelsespris

Når der ikke foreligger en godkendt udenlandsk vurdering, må der i stedet tages udgangspunkt i ejendommens faktiske anskaffelsespris.

Indeksering til 2001 med tillæg af 5 pct. og 2002: Denne anskaffelsespris vil så skulle indekseres tilbage fra anskaffelsesåret til henholdsvis 2001 eller 2002. Herved når man frem til ejendommens handelsværdi i det pågældende indkomstår.

Indekseringen skal ske for ejendomme, der er erhvervet 1. januar 2002 eller senere.

Fastsættelse af handelsværdien pr. 1. januar i året før indkomståret: Indeksene nedenfor angiver prisudviklingen i forhold til samme tidspunkt året før.

For at opnå det samme prisniveau som for danske ejendomme, der beskattes af vurderingen fra indkomståret før, er det derfor nødvendigt at indeksere handelsprisen til prisniveauet pr. den vurderingstermin, der anvendes til beskatning af tilsvarende danske ejendomme. Vurderingsterminen for danske ejendomme er 1. januar, jf. ejendomsvurderingslovens §§ 5, stk. 1, og 6, stk. 1, dog ikke vurderingen pr. 1. marts 2021, jf. ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 7.

Eftersom OECD-indekset for udvikling i huspriser fra 1. april til 31. marts, skal indekstallet for året før den aktuelle vurderingstermin anvendes. Eksempelvis angiver OECD-indekstallet for fx 2021 således prisudviklingen fra den 1. april 2021 til den 31. marts 2022. For at opnå det samme prisniveau som for danske ejendomme, der beskattes af vurderingen fra indkomståret før, er det derfor nødvendigt at indeksere handelsprisen til prisniveauet pr. den vurderingstermin, der anvendes til beskatning af tilsvarende danske ejendomme. For en ejendom erhvervet fx i 2022 betyder det, at den skal tilbageindekseres ved brug af indekstallet for 2019 til brug for beskatningen i indkomståret 2022, da vurderingen pr. 1. januar 2020 tager udgangspunkt i forholdene for ejendommen den 31. december 2019, jf. ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 5. For en ejendom erhvervet i fx 2015 skal denne fremadindekseres ved brug af indekstallet for 2019 til brug for beskatningen i indkomståret 2022.

Er der tale om en ejendom, der vurderes pr. 1. marts 2021, og som derfor i 2022 beskattes af vurderingen pr. 1. marts 2021, skal indekseringen imidlertid ske til dette prisniveau. For en ejendom erhvervet i 2022 betyder det, at den skal tilbageindekseres ved brug af indekstallet for 2020 til brug for beskatningen i 2022. For en ejendom erhvervet i fx 2015 skal denne fremadindekseres ved brug af indekstallet for 2020 til brug for beskatningen i 2022.

Tilsvarende principper gælder for det svenske indeks for fritidshuse og det danske sommerhusindeks dog med den forskel, at disse indeks følger kalenderåret. Det indebærer, at det skal være indekstallet for samme år som den aktuelle vurderingstermin, der skal anvendes. Eksempelvis skal indekstallet for 2022 anvendes for vurderingsterminen 1. januar 2022 for disse to indeks. For indkomståret 2023, vil det være indekstallet for 2019, der skal anvendes, jf. ejendomsvurderingslovens § 87 a, stk. 1, nr. 1, jf. ejendomsvurderingslovens § 81, stk. 5. 

Ejendommens faktiske anskaffelsessum indekseres henholdsvis frem eller tilbage til det angivne tidspunkt efter følgende prioriteringsrækkefølge:

1. et godkendt udenlandsk prisindeks
2. OECD's indeks for udvikling i huspriser
3. det danske sommerhusindeks

Vurderingsstyrelsen (tidligere SKAT) har godkendt anvendelsen af et indeks for svenske fritidshuse og et indeks fra OECD.

Det svenske indeks for fritidshuse skal anvendes på alle typer ejendomme i Sverige, der anvendes som fritidsbolig: 2001-2010:
Indeks		2001		2002		2003			2004		2005			2006		2007		2008		2009		2010
Sverige fritidshuse		335		358		383			424		470			527		588		604		633		679
2011- :
Indeks		2011			2012			2013		2014			2015			2016		2017		2018		2019		2020			2021		2022		2023
Sverige fritidshuse		677			664			682		710			787			829		902		892		923		1014			1186		1200		1065
	De anerkendte OECD-indeks er: 2001-2010:
OECD-indeks			2001				2002					2003			2004		2005				2006		2007			2008		2009		2010
USA			107,7				114,6					121,9			133,6		149,3				161,6		166,1			159,9		151,4		144,8
GB			108,1				125,6					145,3			162,5		171,4				182,2		202,2			200,2		184,6		198,0
Tyskland			100,0				97,2					96,3			94,4		92,6				92,6		92,6			93,5		93,5		96,8
Italien			108,2				118,6					130,8			143,7		154,6				164,3		171,9			176,7		170,0		166,1
Finland			99,1				109,4					115,9			123,0		130,2				143,0		153,7			155,5		148,6		158,7
Irland			108,1				119,7					138,7			154,7		173,0				196,3		200,9			180,8		147,3		129,6
Nederlandene			111,0				120,2					125,7			130,9		137,2				143,7		149,6			148,8		143,9		140,8
Norge			106,9				112,3					114,2			125,8		136,1				154,3		172,3			170,4		175,7		190,1
Spanien			109,6				128,1					153,7			181,8		208,4				229,3		241,8			242,3		223,8		215,5
Frankrig			107,9				116,8					130,5			150,3		173,3				194,3		207,1			209,7		194,8		207,0
Schweiz			101,9				106,6					109,8			112,4		113,6				116,4		118,9			122,0		128,2		134,0

2011- :

OECD-indeks			2011		2012		2013	2014			2015	2016	2017	2018			2019		2020		2021			2022					2023
USA			136,1		132,7		142,5	149,7			157,2	165,8	175,7	186,0			195,0		206,7		241,5			274,5					286,7
GB			196,5		199,3		206,3	227,0			242,1	236,5	246,5	254,2			257,5		264,0		290,3			316,2					319,8
Tyskland			102,4		107,8		115,9	126,3			132,8	140,0	130,6	137,9			151,8		164,4		182,5			193,1					180,0
Italien			163,5		164,5		155,0	148,3			144,4	143,2	142,5	140,8			140,8		143,4		147,0			152,7					155,6
Finland			163,3		166,0		168,6	167,6			166,6	167,8	169,5	175,0			176,9		181,0		189.0			190,1					178,6
Irland			118,9		103,7		105,2	118,0			131,6	133,7	149,8	165,1			169,0		169,7		183,7			206,3					215,5
Nederlandene			137,7		129,0		120,0	121,1			124,8	131,4	142,1	154,5			165,6		178,3		205,1*			228,6**					229,1
Norge			205,4		219,1		227,6	234,4			248,7	266,2	279,1	283,2			290,2		301,6		333,3			351,7					351,3
Spanien			202,5		184,5		172,8	168,5			174,7	182,8	194,1	207,2			217,9		222,8		231,0			240					259,9
Frankrig			217,4		216,1		211,4	207,7			204,1	205,9	212,0	218,3			225,4		238,0		253,9			269,9					273,0
Schweiz			139,6		144,9		151,6	153,6			157,1	159,1	165,8	170,9			177,1		184,7		197,5			212,3					215,4
*Indekstallet for 2021 for Nederlandene var i meddelelsen for 2021 (SKM2022.320.VURDST) angivet til 200,4 svarende til gennemsnittet af de første tre kvartaler i 2021. Tallet for 2021 er i nærværende meddelelse korrigeret, således at tallene fra fjerde kvartal indgår. ** Indekstallet for Nederlandene svarer til gennemsnittet af de første tre kvartaler i 2022. Hvis Vurderingsstyrelsen ikke har godkendt et indeks fra OECD for det pågældende land, skal Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse i Danmark anvendes: 2001-2010:
Indeks				2001		2002			2003	2004		2005	2006		2007		2008											2009				2010
Danmark sommer-huse				49,0		53,1			58,0	69,1		84,9	100,0		103,8		99,0											86,8				87,7
2011- :
Indeks	2011	2012		2013		2014			2015	2016		2017	2018			2019				2020		2021					2022		2023*
Danmark sommer-huse	83,9	80,3		79,3		79,7			80,6	82,3		85,6	89,4			91,35				99,3		113,8					118,8		119,0
* Eftersom Danmarks Statistik har ændret metode fra og med 2023, bruges et kædet indeks af EJ5 og EJ56 som det danske sommerhusindeks.

 Regulering af den indekserede anskaffelsespris (handelsværdien) - afstandsprocenten

Da ejendomsværdiskatten for danske ejendomme beregnes på grundlag af den offentlige vurdering, som hidtil typisk var lavere end handelsværdien, skulle de udenlandske beregnede handelsværdier tidligere yderligere reduceres med den såkaldte afstandsprocent, der var udtryk for forskellen imellem handelsværdien og den offentlige vurdering. Herved blev de udenlandske beregnede handelsværdier sammenlignelige med de danske ejendomsværdier.

Ved lov nr. 278 af 17. april 2018 er ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 1, ændret, således at der ikke længere skal ske en regulering med afstandsprocenten. Hensigten i det nye ejendomsvurderingssystem er, at de danske vurderinger fremover tilstræbes at afspejle handelsværdien. Der er derfor ikke længere behov for at regulere handelsværdien på de udenlandske ejendomme med den danske afstandsprocent. Ændringen har virkning fra og med det indkomstår, for hvilket beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for en lignende dansk ejendom er beregnet ud fra ejendomsværdien ansat i henhold til ejendomsvurderingslovens §§ 5 eller 6.

Til brug for ejendomsværdisbeskatningen i 2023 benyttes henholdsvis vurderingen pr. 1. januar 2020 og vurderingen pr. 1. marts 2021 som beregningsgrundlag for ejendomsværdiskat. Begge vurderinger foretages efter ejendomsvurderingslovens § 5 og § 87 a. Der henvises til Den juridiske vejledning, afsnit H.A.3.1.1 for en beskrivelse af vurderingsterminerne for henholdsvis ejerboliger og andre ejendomme. Handelsværdien efter ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 1, skal således ikke reguleres for afstandsprocenten i 2023.

Handelsværdien pr. 1. januar 2001 samt pr. 1. januar 2002 efter ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 2 og 3, skal dog fortsat reguleres med afstandsprocenten.

Afstandsprocenten til brug for regulering af handelsværdien pr. 1. januar 2001 samt pr. 1. januar 2002 er opgjort således: 2001-2002:
Afstandsprocent	2001	2002
Gns. pct.	15	18

Der henvises i øvrigt til SKATs meddelelse offentliggjort som SKM2008.565.SKAT, hvor retningslinjerne for beregningen af ejendomsværdiskatten nærmere er beskrevet. Meddelelsen indeholder eksempler på beregning af ejendomsværdiskattegrundlaget.

Afrunding

For ejendomme, beliggende i Danmark, der vurderes efter ejendomsvurderingslovens § 5 gælder reglerne for afrunding i ejendomsvurderingslovens § 49. For at beskatningen af udenlandske ejendomme ligestilles med beskatningen af danske ejendomme, gælder de samme afrundingsregler for udenlandske ejendomme.

Beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten efter ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 1, skal herefter afrundes til nærmeste 1.000 kr. i lighed med afrundingsreglerne for danske ejendomme. Se ejendomsvurderingslovens § 49.

Den regulerede handelsværdi efter ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 2, nr. 2 og 3 (2001 plus 5 pct. og 2002), afrundes efter de fastsatte afrundingsregler efter den tidligere gældende vurderingslov. Der henvises om disse afrundingsregler til Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H.A.2.1.3.

Forsigtighedsprincippet

Er handelsværdien ikke beregnet ved hjælp af ovenstående indekseringer, men er der i stedet foretaget et skøn over handelsværdien, gælder der et forsigtighedsprincip, der betyder, at beregningsgrundlaget udgør 80 pct. af handelsværdien. Formålet med forsigtighedsprincippet er, at den usikkerhed, der altid vil være ved en vurdering, skal komme boligejerne til gode, ved at beskatningsgrundlaget fastsættes lavere end selve vurderingen.

Forsigtighedsprincippet finder således anvendelse i følgende situationer:

1. Der findes en udenlandsk godkendt offentlig vurdering, som kan sidestilles med en dansk vurdering, og denne er godkendt af Vurderingsstyrelsen, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 1
2. Der foreligger anden dokumentation, der giver en mere retvisende fastsættelse af handelsværdien end indeksering efter nr. 1 og 2, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 4, nr. 3.
3. Handelsværdien er fastsat skønsmæssigt, fordi der ikke findes indeks, anden dokumentation m.v., jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 4, nr. 4.

Forsigtighedsprincippet finder også anvendelse i beskatningen i 2023 for udenlandske ejendomme.

Handelsværdien eller den udenlandske godkendte offentlige vurdering skal herefter reduceres til 80 pct. for at finde beregningsgrundlaget.

Forsigtighedsprincippet finder ikke anvendelse for handelsværdier pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct. eller pr. 1. januar 2002. Disse handelsværdier skal i stedet reguleres for afstandsprocenten efter ovenstående indeks.

Særligt om handelsværdien for indkomståret 2023

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 87 a, stk. 1, nr. 1, at den almindelige vurdering pr. 1. januar 2020 tillægges skattemæssig virkning for indkomståret 2023. Det indebærer, at hvis den udenlandske ejendom er uændret i perioden 2. januar 2020 til 1. januar 2023, skal handelsværdien pr. 1. januar 2020 indgå i beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for indkomståret 2023, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4 b, stk. 1, nr. 1, og ejendomsvurderingslovens § 87 a, stk. 1, nr. 1.

Hvis en ejendom eksempelvis blev købt i Schweiz den 1. januar 2022 for 1.000.000 schweizerfranc, og handelsværdien for vurderingsterminen pr. 1. januar 2020 skal findes, vil beregningen se således ud: 177,1/212,3 x 1.000.000 CHF = 834.196,89 CHF. Herefter skal 834.196,89 CHF omregnes til DKK: 834.196,89 x 6,8712 = 5.731.933,67 kr., da valutakursen på CHF den 30. december 2019 var 687,12. Handelsværdien for indkomståret 2023 vil være den samme for indkomståret 2022, altså 5.731.933,67 kr., jf. ejendomsvurderingslovens § 87 a, stk. 1, nr. 1. 

Oplysning

Den beregnede handelsværdi, der fremkommer ved at benytte ovenstående regler, kan oplyses via “tast selv" eller ved benyttelse af blanket 04.053.

Den beregnede handelsværdi pr. 1. januar 2020, 1. marts 2021, 1. januar 2002 og 1. januar 2001 tillagt 5 % angives i henholdsvis rubrik 212, 213 og 214, hvorefter den mindste værdi vil blive anvendt som beregningsgrundlag.

Fristen for rettidig indgivelse af det udvidede oplysningsskema, der anvendes af skattepligtige med fast ejendom i udlandet, er 1. juli 2024.

Andre godkendte udenlandske prisindeks

Udover de ovenfor godkendte indeks har Vurderingsstyrelsen desuden godkendt The UK House Price Index (HPI) fra The Office for National Statistics for ejendomme beliggende i Storbritannien.

Det pågældende indeks findes her https://landregistry.data.gov.uk/app/ukhpi/.

Indekset angiver prisudviklingen for nærmere bestemte områder eller bydele og for den enkelte type af ejendom. Indekset skal benyttes uden sæsonkorrigering.

Indekset er godkendt med fremadrettet virkning fra og med ejendomsværdibeskatningen i indkomståret 2024. Indekset vil fra og med ejendomsværdibeskatningen i indkomståret 2024 altid skulle anvendes ved prisfastsættelsen for ejendomme beliggende i Storbritannien, jf. ejendomsskattelovens § 14, stk. 2, nr. 1. Indtil ejendomsværdibeskatningen i 2024 kan ejeren vælge mellem at udregne handelsværdien efter enten dette indeks eller det godkendte indeks fra OECD.

Overgang til anvendelse af indeks medfører ikke adgang til genoptagelse af tidligere skatteansættelser i videre omfang, end hvad der er gældende efter de almindelige genoptagelsesregler.