Parter

A
(Advokat Rasmus Nilsson-Børresen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokatfuldmægtig Michael Schaumburg-Müller)

Afsagt af byretsdommer

Anja Olsen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt et tilkendt nedslag i sagsøgers ejendomsværdi skal fratrækkes i den samlede ejendomsvurdering eller i grundværdien alene samt om sagsøger skal fritages for betaling af ejendomsskat.

Sagsøgerens påstande i sagen er, at sagsøgte skal tilpligtes at anerkende, at det tilkendte nedslag på kr. 250.000 i ejendomsværdien ved vurderingen pr. 1. oktober 2007 i ejendommen matr. nr. ..., beliggende ...1, skal fratrækkes i grundværdien samt at sagsøgte skal tilpligtes at anerkende, at sagsøger fritages for betaling af ejendomsskat for ejendommen.

Sagsøgtes påstande i sagen er principielt frifindelse, subsidiært, at ansættelsen af grundværdien ved vurderingen pr. 1. oktober 2007 af ejendommen hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

Oplysningerne i sagen

Ved skrivelse (telefax) af 29. juni 2008 klagede sagsøgeren til SKAT over ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2007 for ejendommen beliggende ...1, ...2 kommune. Følgende fremgår af skrivelsen:

"...

Jeg ønsker hermed at klage over ansættelsen af grundværdi.

På det fremsendte Ejendomsskema 2007 foretager SKAT først en såkaldt standardberegning, og den herved fremkomne grundværdi på 336.700 kr. og bygningsværdi på 891.000 kr. adderes, givende en beregnet ejendomsværdi på 1.227.700 kr.

Herefter konstateres det under "Særlige forhold", at handelspriserne i lokalområdet er lavere end standardberegningen giver udtryk for - og med denne begrundelse fratrækker SKAT så uden yderligere specifikation 250.000 kr. fra den beregnede ejendomsværdi, givende en korrigeret (og dernæst afrundet) ejendomsværdi på 970.000 kr.

Med en således nedsat ejendomsværdi må den i ejendomsværdi-summen indgående grundværdi jo også skulle nedsættes, for at regnestykket kan gå op. Men det står der ikke yderligere om Ejendomsskemaet.

I SKATs pjece "Ejendomsvurdering" (for 2007-vurderingen) står der i underkapitlet Grundværdien:

"...

Grundværdien er med andre ord først og fremmest et udtryk for værdien af ejendommens beliggenhed. ... Den forskel, der er i priserne på fast ejendom rundt om i landet, er først og fremmest udtryk for, at grundværdierne er forskellige.

..."

Da SKATs begrundelse for nedsættelsen udelukkende knytter sig til mit lokalområde (og altså ikke til bygningen), må det jvf. SKATs 2007-pjece betyde, at det er grundværdien, som er blevet beregnet 250.000 kr. for højt ved SKATs standardberegning. Den korrigerede grundværdi må altså være: 336.700 kr. - 250.000 kr. = 86.700 kr.

At SKATs drastiske forøgelse af grundværdierne (startende med 2005-vurderingen) er politisk dikteret synes således igen afsløret via den åbenlyse uoverensstemmelse disse forøgelser har med ordlyden i SKATs pjece om Ejendomsvurdering (for 2005-vurderingen passede grundværdistigningerne ikke med pjecens daværende inflationsforklaring - denne forklaring samt det tilhørende taleksempel er nu blevet fjernet helt fra kapitlet "Grundværdien" i den nye version af pjecen).

Disse uoverensstemmelser mellem ord og handling efterlader desværre indtrykket af en myndighed, som føjer sig for politisk ønsketænkning snarere end for et fastlagt regelsæt. Dette indgyder ikke nogen større grad af tillid til, at myndighedens afgørelser er korrekte.

..."

Vurderingsankenævnet fremkom 22. september 2009 med et forslag til afgørelse, hvor den udmeldte fordeling af den nedsatte ejendomsværdi blev fastholdt. Sagsøger fremkom med sine bemærkninger hertil i skrivelse af 19. maj 2010 og den 7. oktober 2010 traf vurderingsnævnet herefter afgørelse, i overensstemmelse med sit udkast.

Denne afgørelse blev af sagsøger indbragt for Landsskatteretten, der i afgørelse af 10. februar 2011 fremkom med følgende afgørelse:

"...

Afgørelse

De har klaget over Vurderingsankenævnets afgørelse af 7. oktober 2010, EJD-nr. ... . Landsskatteretten har nu truffet afgørelse i sagen. Kopi af afgørelsen vedlægges.

...

Klagen vedrører vurderingen pr. 1. oktober 2007.

Ejendommen er ved vurderingen pr. 1. oktober 2007 af Vurderingsankenævnet ansat til:

Ejendomsværdi	970.000 kr.
Grundværdi	336.700 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæster grundværdien.

Sagens oplysninger

Ejendommen er et sommerhus, opført i 1970. Det bebyggede areal udgør 72 m2 og grunden er på 1.205 m2. Ejendommen er beliggende i 2. række til ...4.

SKAT har fastsat grundværdien således:

1 byggeret (1200 m² x 280/2)		168.000 kr.
M² pris 1205 m² a 140 kr.		168.700 kr.
Beregnet grundværdi		336.700 kr.

SKAT har beregnet ejendomsværdien til 1.227.700 kr., heraf bygningsværdi 891.000 kr. og grundværdi 336.700 kr. SKAT har i beregningen givet et nedslag på 250.000 kr. begrundet med, at handelspriserne i lokalområdet er lavere end standardberegningen for den type ejendom giver udtryk for. Ejendomsværdien udgør herefter 977.700 kr.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Vurderingsankenævnet fastholder en grundværdi på 336.700 kr.

Vedrørende klage til vurderingsankenævnet:

Klager nævner, at han har klaget til SKAT, som gav op uden at svare, og som derfor har videresendt klagen til nævnet.

Vurderingsankenævnet henleder i den forbindelse til skatteforvaltningslovens § 38, stk. 2, hvoraf fremgår, at en klage skal indgives til SKAT. Det fremgår videre af § 38, stk. 3, at SKAT kan genoptage afgørelsen hvis SKAT finder grundlag herfor, og såfremt klager er enig heri. I tilfælde som dette, hvor SKAT ikke har fundet grundlag for at genoptage afgørelsen, videresender SKAT klagen til Vurderingsankenævnet sammen med en udtalelse om klagen.

Dette er baggrunden for, at Vurderingsankenævnet på sædvanlig vis har modtaget klagen fra SKAT.

Vedrørende klage over grundværdien:

Ved grundværdien forstås værdien afgrunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf., vurderingslovens § 13. Der tages endvidere hensyn til rettigheder og byrder af offentlig karakter. Grundværdien ansættes til det beløb, som efter gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, jf. vurderingslovens § 16.

Ved ansættelsen af grundværdien udøves der et skøn over værdien af grunden i ubebygget stand, dvs., at grundværdien skal ansættes til, hvad grunden er værd i ubebygget stand med de faktisk foreliggende omgivelser, jf. vurderingslovens § 13.

Ankenævnet kan oplyse, at ansættelsen af grundværdien er en selvstændig vurdering, og at grundværdierne ved 2007-vurderingen er fastsat ved analyser af salg i området. Klagers grund er - og i øvrigt ansat som tilsvarende grunde i grundværdiområdet - til en område- pris på 280 kr. Grundværdianalysesystemet har således beregnet forslag til områdepris (estimeret pris) på 280 kr. - i dette tilfælde beregnet ud fra 61 bebyggede salg.

Grundværdiens beregningsmetode i den konkrete sag er i øvrigt sædvanlig. Princippet går ud på, at der ansættes en pris for retten til at have lov til at opføre et hus (byggeret) samt en areal pris.

Grundværdiniveauet fraviges kun i de tilfælde, hvor forhold på og i forbindelse med grunden gør, at den fastsatte grundværdi ikke svarer til den handelspris, der skønnes at kunne opnås ved salg af grunden i ubebygget stand. Klager har ikke anført forhold omkring den konkrete ejendom, der kan begrunde et nedslag i grundværdien.

Ejerens påstand og argumenter

Ejeren har fremsat påstand om at grundværdien nedsættes til 86.700 kr.

Ejeren har anført følgende:

Ved min ejendomsvurdering 2007 foretog SKAT først en tilsyneladende sædvanlig standardberegning af grundværdi (336.700 kr.) og af bygningsværdi (891.000 kr.) og lagde disse to tal sammen til en ejendomsværdi på 1.227.700 kr.

Dernæst konstaterede SKAT under "Særlige forhold", at "Handelspriserne i lokalområdet er lavere end standardberegningen for denne type ejendomme giver udtryk for" - og SKAT fratrak derefter et ikke yderligere dokumenteret beløb på 250.000 kr. b. fra ovennævnte ejendomsværdi.

Herefter var - ifølge vurderingen - "korrigeret ejendomsværdi" 977.700, som sluttelig afrundedes til en ejendomsværdi på 970.000 kr.

Selv om det først beregnede resultat på 1.227.700 kr. nu var blevet nedsat til 970.000 kr. indikerede ejendomsskemaet ikke spor om korrektion af de to i ejendomsværdien først beregnede del-komponenter, grundværdi og bygningsværdi, således at regnestykket grundværdi + bygningsværdi = ejendomsværdi stadig ville gå op efter nedsættelsen af ejendomsværdien.

Min klage over min 2007-vurdering omhandler i al væsentlighed spørgsmålet, om SKAT skal overholde sine egne publicerede regler og beregningsmetoder for ejendomsvurdering - eller om SKAT ad hoc kan opfinde fravigelser fra de publicerede regler.

Hvis SKAT ad hoc kan ændre reglerne, har jeg jo faktisk ingen retssikkerhed overhovedet. Begrundelsen for manglende retssikkerhed er som følger: Vurderingsvejledningen er en af SKATs såkaldte "juridiske vejledninger" og har som sådan status som et cirkulære, ifølge min advokat. I "Om SKATs juridiske vejledninger" står, at disse vejledninger angiver gældende ret, regler og praksis, at de skal være en håndbog for SKATs medarbejdere i deres daglige arbejde, at de er bindende for skatteforvaltningens medarbejdere, og at de skal sikre korrekte afgørelser og dermed borgernes retssikkerhed.

I min klage har jeg anvendt SKATs publicerede regler (i Vurderingsvejledning 2008-1 og i pjecen Ejendomsvurdering) til at påvise, at nedsættelsen af min ejendomsværdi med 250.000 kr. med den givne begrundelse om lokalområdets lavere handelspriser helt faktuelt og i fuld overensstemmelse med SKATs regler må være en samtidig nedsættelse af min først beregnede grundværdi med de samme 250.000 kr. De vægtigste argumenter for dette fremførte jeg i mit brev af 19. maj 2010 til Vurderingsankenævnet.

Hvor nævnet i afgørelsen har valgt at citere fra mine første 2 klageskrivelser (mit fax af 29. juni 2008 og mit fax af 31. august 2009), har nævnet helt udeladt at citere de mere vægtige punkter i mit brev af 19. maj 2010. Nævnet har i stedet blot henvist til, at brevet er vedlagt som bilag. På denne måde mener nævnet tilsyneladende, at det i afgørelsen helt kan undlade at komme ind på mine konkrete påvisninger af hvorfor jeg har ret. Dette er også en krænkelse af min retssikkerhed.

Af hensyn til overskueligheden vil jeg fremføre mine argumenter på punktform:

1) Alle de fine ord i vurderingslovens § 13 og § 6 om, at grundværdien er værdien af grunden i ubebygget stand, og at grundværdien skal ansættes til kontantværdien i fri handel, er hensigtserklæringer, der ikke kan bruges til at ansætte grundværdier i grundværdiområder, hvor der ikke har været nogen rene grundsalg. For i sådanne områder uden grundsalg ved ingen - heller ikke SKAT - hvad en køber vil betale for en grund.

Her træder så den i Vurderingsvejledningen anførte indirekte metode til beregning af grundværdi ind, hvor salgspriser fra områder uden rene grundsalg sammenlignes med salgspriser fra andre områder, hvor grundpriserne kan fastlægges ud fra grundsalg (C. 2, Grundpris-analysesystemet).

For at beregne grundværdier for områder uden rene grundsalg kræves altså salgspriser (både bebyggede og ubebyggede salg) for andre områder, hvor grundsalg har fundet sted.

Uden dette kan den indirekte metode ikke anvendes.

2) Da standardberegningen af ejendomsværdi så tydeligt har regnet for højt i forhold til salgspriserne i mit lokalområde, må der jo i standardberegningen have indgået andre områders salgspriser, der er væsentligt højere end mit områdes priser.

Jeg har ved fax af 21. juli 2009 til Skatteministeriet (vedlagt) forespurgt om sammenhængen mellem lovgivningen og teksten i SKATs pjece Ejendomsvurdering.

Skatteministeriets svar af 7. august 2009 og SKATs svar af 25. august 2009 vedlægges.

Desuden står der i C.1, Beliggenheden: "Beliggenheden er den vigtigste prisdannende enkeltfaktor. Opdeling af landet i såkaldte grundværdiområder afspejler dette forhold." Når der er forskel mellem mit lokalområdes ejendomsprisniveau og de andre i standard- beregningen indgående områders prisniveau, må det (både ifølge pjecen Ejendomsvurdering, ifølge SKATs ovennævnte svar, som henviser til vurderingsloven, og ifølge C.1) være "først og fremmest" min grundværdi, der er forskellig fra de andre områders.

Altså, af de 250.000 kr., som min ejendomsværdi er blevet nedsat, må det "først og fremmest" være min grundværdi, der er beregnet for højt i standardberegningen, og som derfor skal nedsættes for at være korrekt i forhold til mit lokalområdes handelspriser.

3) Selv om nedslaget på 250.000 kr. i ejendomsværdi står anført under "Særlige forhold" på ejendomsskemaet (se B. 1.1.5), er det ikke et individuelt nedslag kun til min ejendom. Alle ejendomme i mit grundværdiområde (dvs., mindst ca. 120 ejendomme) har fået et sådant nedslag begrundet med lokalområdets lavere handelspriser i forhold til standard- beregningen.

I B.1.2 står:

"...

Har SKAT konstateret større afvigelser mellem salgspriser og vurdering, bør SKAT søge klarlagt, om afvigelsen skyldes, at det seneste vurderingsniveau har været forkert.

..."

Ved vurderingsniveau forstås som bekendt prisen for 1 m² standardbygning i lokalområdet, jvf. B. 1.1.3.

Især fordi jeg har klaget, og SKAT derfor har måttet tage min vurdering op til fornyet overvejelse, har SKAT foretaget en sådan klarlæggelse af om afvigelsen mellem det først beregnede vurderingsforslag på 1.227.700 kr. og salgspriserne skyldes, at det anvendte vurderingsniveau (givende bygningsværdien på 891.000 kr.) har været forkert. Ved denne klarlæggelse har SKAT bibeholdt vurderingsniveauet. SKATs udtalelse til nævnet siger direkte, at man finder, at der er god overensstemmelse mellem handelsprisniveauet i 2. halvår 2007 og vurderingsniveauet."

Da SKAT herned siger, at bygningsværdien på 891.000 kr. er korrekt, er dette det samme som at sige, at det alene er grundværdien, der er blevet sat for højt i første vurderingsforslag. Men SKAT har "glemt" at nedsætte den.

Den ved standardberegningen fundne ejendomsværdi på 1.227.700 kr. er på ejendomsskemaet blevet korrigeret til lokalområdets handelspriser ved at få fratrukket 250.000 kr. Den ved standardberegningen fundne bygningsværdi på 891.000 kr. er faktisk også allerede blevet korrigeret til lokalområdets handelspriser, idet SKAT ved selve standard- beregningen har foretaget lokalkorrektion jf. B.1.1.3 ved at ændre det generelle normtal på 11.300 kr. (pris for i m2 standard-sommerhusbygning i hele landet) til et lokalt normtal på 12.650 kr. (pris pr. 1 m2 standard-sommerhusbygning i lokal, området).

I B.1.1.3 står:

"...

Den endelige beregning af vurderingsforslaget, som gennemføres ved, at bygningsværdien beregnes og lægges sammen med grundværdien, sker først efter, at der er truffet endelig beslutning om vurderingsniveauet, dvs., om fastlæggelsen af det lokale normtal.

..."

Altså har SKAT ved vurderingen af min ejendom endeligt tilpasset bygningsværdien til lokalområdets handelspriser. Og SKAT har bekræftet dette ved sin udtalelse til nævnet.

Når SKAT så nedsætter den ved standardberegningen fundne ejendomsværdi, fordi den er beregnet for højt i forhold til lokalområdets handelspriser, er der kun en post tilbage, som kan være årsag til den for højt beregnede ejendomsværdi, og denne post er grundværdien på 336.700 kr. Grundværdien er den eneste post fra standard- beregningen, der ikke er blevet korrigeret til lokalområdets handelspriser, så det kan kun være den, der er blevet beregnet 250.000 kr. for høj i standardberegningen.

Ifølge B.1.1.3 udføres lokalkorrektionen for at lade bygningsværdien opfange noget af den beliggenhedsbetingede forskel i ejendomsværdien. Dette er altså udført ved min vurdering. Tilbage står så at lade grundværdien opfange den resterende del af den beliggenhedsbetingede forskel i ejendomsværdien, jf., første sætning i B.1.1.3. Dette vil først være gjort, når det fulde nedslag på 250.000 kr. (begrundet med mit lokalområdes lavere handelspriser) er blevet fratrukket den ved standardberegningen fundne for høje grundværdi på 336.700 kr. Standardberegningen er nemlig forkert, siden den giver et 250.000 kr. for højt resultat; og fejlen kan ifølge SKATs egne beregningsregler og udtalelser kun ligge i grundværdien.

Når nedslaget i ejendomsværdien ikke er et individuelt nedslag, men er givet til alle i mit grundværdiområde, kan SKAT ikke fastholde, at nedslaget kun gives i ejendomsværdien. Der er nemlig tale om, at SKATs beregningsmetode har regnet forkert grundværdi udfor hele mit grundværdiområde, siden nedslag har måttet gives til alle i grundværdiområdet. (At bygningsværdierne i mit grundværdiområde er korrekte, har SKAT jo bekræftet ved sin udtalelse om vurderingsniveau til nævnet.)

Der er faktisk ingen beskrivelse givet i Vurderingsvejledningen for et sådant generelt nedslag til alle i et grundværdiområde, så anførslen af nedslaget under "Særlige forhold" på ejendomsskemaet må siges at være en ad hoc metode opfundet af SKAT til lejligheden, måske med det formål at holde grundværdien høj på kunstig vis, idet grundskylden jo ikke er fuldt omfattet af skattestoppet.

Uanset formålet kan den anvendte, men ubeskrevne ad hoc metode siges at være en krænkelse af den retssikkerhed, som Vurderingsvejledningen jo ellers skulle tilsikre. Det anføres, at kurven er "baseret på en dokumenterbar sammenhæng mellem niveauet for ubebyggede og bebyggede salg".

Det ses af kurven, at til en højere ejendomsværdi hører der en højere grundværdi, og til en lavere ejendomsværdi hører der en lavere grundværdi.

Et tilhørende taleksempel - som står fejlplaceret i C.2.1.1, Små grunde (fra tabellen og resten af afsnittet) - viser samme sammenhæng mellem ejendomsværdi og grundværdi. Hvis der til en ejendomsværdi på 1.227.700 kr. hører en grundværdi på 336.700 kr. ud fra en sådan grundværdikurve, så er det ikke muligt, at der til en helt anden ejendomsværdi på blot 970.000 kr. skulle kunne høre den samme grundværdi på 336.700 kr. ud fra kurven. Der er altså ikke sammenhæng mellem en grundværdi på 336.700 kr. og en ejendomsværdi på 970.000 kr.

At min grundværdi imidlertid ikke skal nedsættes, når min ejendomsværdi er blevet nedsat med den givne begrundelse, strider altså også mod dette punkt. I SKATs egne beregningsregler for grundværdi (og dermed mod SKATs såkaldt dokumenterbare sammenhæng mellem ejendomsværdi og grundværdi).

Igen, hvor er min retssikkerhed?

Min klage har lige siden min første klageskrivelse af 29. juni 2008 handlet om et regnestykke (grundværdi + bygningsværdi = ejendomsværdi), som ikke længere går op efter SKATs nedsættelse med 250.000 kr. af den først beregnede ejendomsværdi, samt at grundværdien derfor må nedsættes, således at regnestykket går op!

SKAT har aldrig svaret mig direkte. Jeg har kun SKATs udtalelse til nævnet, og i den kommer SKAT hverken ind på grundværdi eller regnestykket. (SKAT omtaler kun vurderingsniveau (bygningsværdi) og salgspris for bebyggede salg.)

Nævnets forslag til afgørelse nævnte heller ikke spor om regnestykke, og grundværdi indgik kun på den måde, at man konkluderede, at fordi ejendomsværdien efter nedsættelse var korrekt, så var grundværdien før nedsættelse også korrekt.

Da jeg i mine kommentarer til nævnets forslag pillede den argumentation fra hinanden, har nævnet i afgørelsen ændret argumentationen til, at jeg ikke har anført forhold om den konkrete ejendom, der kan begrunde nedslag i grundværdien.

Til trods for, at nævnet ved ændringen af forslaget til at blive til selve afgørelsen har indsat - med fede typer - i pkt. 1, at klagen omhandler et regnestykke (med den meget tendentiøse og helt unødvendige tilføjelse" - efter klagers opfattelse - "), kommer nævnet i afgørelsen overhovedet ikke ind på, om regnestykket behøver at gå op eller ej. Efter at man altså har klargjort, hvad klagen handler om, undlader man at komme bare i nærheden af det egentlige klageproblem. Dette endda til trods for min kvalificerende argumentation fra mit brev af 19. maj 2010 om, at Statsskattedirektoratet traf beslutning om, at vurderingsforslagene skulle kunne beregnes ved hjælp af de fire regnearter (brevets pkt. 13).

Jeg må opfatte det som et ganske alvorligt retssikkerhedsproblem, at jeg ikke kan få et direkte svar på, om SKAT og nævn er enig eller uenig i, om regnestykket skal gå op også efter nedsættelsen af ejendomsværdien. Især fordi jeg påviser mange steder i vurderingsvejledningen, hvor man kan finde støtte for mit synspunkt.

Hvis jeg tog fejl kunne SKAT og nævn da bare fremkomme med modargumenter om hvad jeg måtte have overset i vurderingsvejledningen (eller andre steder). Helt at undlade at komme ind på regnestykkeproblemet kommer let til at fremstå som et forsøg på at omgå sandheden om reglerne Jeg må derfor anmode Landsskatteretten om at tage stilling til, om nævnte regnestykke skal gå op også efter nedsættelsen af ejendomsværdi begrundet med lokalområdets lavere handelspriser.

Herunder må Landsskatteretten have for øje dels ovennævnte pkt. 13 fra mit brev af 19. maj 2010, dels at der ikke er tale om et individuelt nedslag kun givet til min ejendom, men om et nedslag givet til alle ejendomme i grundværdiområdet, og dels at politikerne tilsyneladende ønsker, at borgerne skal kunne forstå og acceptere grundværdiansættelsen (ved lov nr. 292 af 15. maj 2002 blev der indsat en ny § 168 i vurderingsloven, som sikrer, at ejere, som tidligere havde svært ved at forstå, at en ejendom kunne være ansat med 2 byggeretter, selvom der ikke kunne gives tilladelse til udstykning, nu kun for sådanne ejendomme ansat med i byggeret).

Desuden må Landsskatteretten have for øje pkt. 4. fra mit brev af 19. maj 2010 om, at hvis ikke dette regnestykke skal gå op, hvorfor skal noget regnestykke i forbindelse med skatteberegning da overhovedet behøve at gå op? Og hvem træffer i givet fald beslutning om, hvilke regnestykker der ikke behøver gå op, og hvornår de ikke behøver gå op?

Endelig må Landsskatteretten have øje for det rent ud sagt bedrageriske element, der ligger i, at SKAT først foregiver, at ejendomsværdien fremkommer ved et regnestykke baseret på faktiske salgstal, for så - når noget er gået galt i regnestykket - blot at præsentere borgeren for en udokumenteret tilretning af slutresultatet uden at resten af regnestykket skal tilrettes (se pkt. 9 i mit brev af 19. maj 2010).

Det er i allerhøjeste grad borgerens retssikkerhed, der ofres, når noget sådant kan finde sted. Og retssikkerheden er yderligere blevet ofret, når konklusionen for enhver pris fastholdes, mens argumentationen til stadighed ændres i takt med, at gammel argumentation bliver påvist uholdbar ved hjælp af Vurderingsvejledningens regler.

Jeg kommer derfor til at anmode om et klart og begrundet svar på mit klagepunkt:

Skal regnestykket i den konkrete situation gå op eller skal det ikke?

Den eneste beskrivelse i Vurderingsvejledningen af hvad der i vurderingsmeddelelsen kan påføres under punktet "Særlige forhold", finder man i B.1.1.5. Disse særlige forhold er alle individuelle og dermed kun gældende for en enkelt ejendom, ikke for alle ejendomme i et grundværdiområde.

Ved at påføre min nedsættelse af ejendomsværdi (som gjaldt for hele mit grundværdiområde) under punktet "Særlige forhold" har SKAT indført en ad hoc ændring af Vurderingsvejledningens bestemmelser.

Herved er min retssikkerhed forsvundet.

9) I nævnets forslag til afgørelse var dets argumentation, at fordi ejendomsværdien efter nedsættelse var korrekt, så var grundværdien for nedsættelse også korrekt.

I nævnets afgørelse er dets argumentation imidlertid ændret til, at jeg ikke har anført forhold, der kan begrunde individuelt nedslag i grundværdien.

Problemet med denne argumentation er, at jeg ikke har udbedt mig noget nedslag i grundværdien. Når jeg siger, at min grundværdi skal være 250.000 kr. lavere end de anførte 336.700 kr., er det ikke som et nedslag men som en konsekvens af fejl i beregningsmetoden sammenholdt med Vurderingsvejledningens bestemmelser. Den fejlagtige standard beregning må - når bygningsværdien er korrekt, som SKAT jo har udtalt - alt andet lige have beregnet grundværdien 250.000 kr. for højt, og jeg forlanger så blot beregningen korrigeret.

10) I nævnets afgørelse omtales først, at der i mit grundværdiområde i 2007 er solgt 9 ejendomme ved frie salg. Formodentlig er alle disse 9 salg bebyggede salg, hvorfor grundværdi for mit område ikke kan udledes ud fra disse 9 salg.

Senere i afgørelsen står, at grundværdianalysesystemet har beregnet min områdepris til 280 kr. b. ud fra 61 bebyggede salg.

Ud fra beskrivelsen i C.2, Grundpris-analysesystemet er det klart, at man overhovedet ikke kan beregne grundværdi alene ud fra bebyggede salg, så hvad nævnet skriver, er noget gedigent vrøvl.

At finde grundpriser alene ud fra bebyggede ejendomme kræver, at man er i stand til at opsplitte den faktiske salgspris for en faktisk ejendom i en grund-del og en bygningsdel. Dette vil svare til at løse en ligning med to ubekendte. Det vil sige, at løse en ligning af

typen: 10 = x + y

Hvis x er 1, er y 9.

Hvis x er 2, er y 8.

Hvis x er 1,5, er y 8,5.

Og så videre, og så videre. En sådan ligning har nemlig uendelig mange løsninger. Så ud fra bebyggede salg alene kan man finde næsten hvilken grundværdi, man ønsker. Men beregning er der ikke tale om - kun gæt.

Nævnets påstand om beregning af min grundværdi strider altså imod Vurderingsvejledningen.

11) I nævnets afgørelse står, at grundværdiens beregningsmetode i den konkrete sag er sædvanlig.

Det kan den jo dog ikke have været, for så skulle det jo ikke have været nødvendigt at give 250.000 kr. nedslag i min ejendomsværdi og tilsvarende nedslag til alle andre ejendomme i mit grundværdiområde (ihukommende at bygningsværdien ifølge SKATs undersøgelse af vurderingsniveauet er ansat korrekt i grundværdiområdet).

Ligeledes skriver nævnet, at min grund er ansat som tilsvarende grunde i grundværdiområdet. Heller ikke denne udtalelse taler for korrektheden af ansættelsen, idet det jo var nødvendigt at give nedslag i ejendomsværdi til alle ejendomme i grundværdiområdet. At jeg muligvis er den eneste i grundværdiområdet, der har klaget, kan på ingen måde tages til indtægt for, at SKAT har ret, og jeg har uret.

12) At Realkreditrådets kvadratmeterpriser overhovedet nævnes i en klagesag, som omhandler grundværdi og sommerhuse, er faktisk meget flovt og afslører manglende viden. På Realkreditrådets hjemmeside - som nævnet gudhjælpemig henviser til i afgørelsen - kan findes følgende oplysninger om Realkreditrådets Ejendomsprisstatistik:

Dels omfatter Realkreditrådets tal kun handler finansieret med realkreditlån, og dermed for sommerhuse kun 50-55 % af alle handler.

Dels tager Realkreditrådets tal overhovedet ikke hensyn til grundværdi. På deres hjemmeside siges det direkte: "Vi har desværre ikke mulighed for at skille grund- og bygningspriserne ad."

Dels er Realkreditrådets mindste områdeinddeling postnumre, og et postnummer- område indeholder mange forskellige af SKATs grundværdiområder.

Dels bruger Realkreditrådet et vægtet boligareal, der er forskelligt fra SKATs. Rådet bruger andre % -satser, og derfor kan nævnet ikke, som gjort, bruge SKATs 72 m2 vægtet areal for min ejendom sammen med Realkreditrådets kvadratmeterpriser, idet rådets vægtning giver et større areal for min ejendom.

Og dels tager Realkreditrådets tal slet ikke hensyn til grundareal, så deres kvadratmeterpris udtrykkes kun pr. kvadratmeter bygning (vægtet areal).

13) I C.2, Grundværdikurver står, at formålet

"...

er at finde frem til, hvor meget af de beliggenhedsbetingede variationer i huspriserne, som skal henføres til grundværdiniveau, og hvor meget der skal henføres til beliggenhedsforskelle i bygningsværdier.

..."

Nedsættelsen af min ejendomsværdi med 250.000 kr. med den givne begrundelse er en beliggenhedsbetinget variation i husprisen. Da min bygningsværdi på 891.000 kr. er blevet lokalkorrigeret jf. B.1.1.3, og da SKAT i sin udtalelse til nævnet har bekræftet, at bygningsværdien er blevet korrekt lokalkorrigeret, er den beliggenhedsbetingede variation allerede indregnet i den ansatte bygningsværdi. Der udestår så blot at henføre resten af den beliggenhedsbetingede variation (her lig med alle 250.000 kr.) til grundværdien, ifølge Vurderingsvejledningens ganske klare beskrivelse.

14) Det bør måske ikke være nødvendigt at sige det, men Landsskatteretten må jo være opmærksom på, at en nedsat grundværdi jo ikke yderligere vil sænke ejendomsværdien på 970.000 kr. - den vil blot i stedet få regnestykket grundværdi + bygningsværdi = ejendomsværdi til at gå op.

I andre skatte- og afgiftssituationer indgår der også additions-regnestykker af ganske tilsvarende karakter som regnestykket grundværdi + bygningsværdi = ejendomsværdi. En butik, som f.eks. sælger en tv-fladskærm, anvender regnestykket:

pris + moms = salgspris.

Før udsalg ser regnestykket f.eks. således ud:

4.800 + 1.200 = 6.000 kr.

Så nedsættes salgsprisen på udsalg til kun at være 4.000 kr., i stedet for de 6.000 kr. (Dette svarer til nedsættelsen af min ejendomsværdi). Men i den situation forlanger SKAT ikke momsbetaling af den oprindelige pris på 4.800 kr. I stedet tilpasses hele regnestykket, så der kun skal betales moms af den korrigerede, lavere pris (som svarer til det nye slutresultat): 3.200 + 800 = 4.000 kr. Hvorfor i alverden skal jeg så betale ejendomsskat, grundskyld, af en ikke-nedsat grundværdi, selv om slutresultatet af beregningen er blevet nedsat?

16) I A.1 Systemets opbygning og anvendelse står "at der tages udgangspunkt i grundværdien, når forslaget til ejendomsværdi beregnes" Med udgangspunkt i en grundværdi på 336.700 kr. b. er forslaget til ejendomsværdi blevet beregnet til 1.227.700 kr. Altså hører disse 2 tal sammen.

Dette må jo så også betyde, at hvis den ejendomsværdi, man således når frem til, er for høj i forhold til områdets salgspriser, så må start-grundværdien jo også have været for høj. Altså må der også i henhold til dette punkt I Vurderingsvejledningen gælde, at en nedsat ejendomsværdi hører der en nedsat grundværdi.

17) I C.2, Grundpris-analysesystemet og Grundværdikurver anføres hovedprincipperne den indirekte metode at finde grundværdi på for områder uden rene grundsalg. Denne metode har imidlertid et indbygget problem, som gør metoden komplet umulig at udføre (også maskinelt). Først skal faktiske salgstal for faktiske ejendomme opsplittes i en grund-del og en bygnings-del. Men at foretage denne opsplitning på entydig måde er umulig, jf., pkt. 10 ovenfor. Ordet »gæt» dækker nok bedre denne opsplitning, end ordet »beregning". Vurderingsvejledningen er ikke engang enig med sig selv om, hvorledes denne opsplitning af faktisk salgspris skal foretages.

Først beskrives det, hvordan "salgspriserne for bebyggede ejendomme kan omregnes priser for standardhuset":

"...

Den foreløbige forslagsmodel må udarbejdes på den måde, at der først findes et foreløbigt grundværdiniveau ud fra de ubebyggede salg opgjort større områder. Dette niveau fratrækkes salgspriserne for de bebyggede salg, og det er den, forskelsværdi, der fremkommer herved, som nu bruges i foreløbige forslagsanalyser.

..."

Men umiddelbart efter denne beskrivelse henvises til et eksempel, som imidlertid viser sig at stå fejlplaceret i C.2.1.1, Små grunde (alt fra tabellen til slut af C.2.1.1). Her står et til at begynde med enslydende afsnit om, hvordan "salgspriserne for bebyggede ejendomme kan omregnes til priser for standardhuset", men fortsættelsen er ganske anderledes:

"...

Den foreløbige forslagsmodel udarbejdes ved at de ved den foregående vurdering ansatte grundværdier fratrækkes salgspriserne for de bebyggede salg, og er den forskelsværdi, der fremkommer herved, som nu bruges i foreløbige forslagsanalyser.

..."

(Også B.1.1, Beregningsmodeller siger, at "salgssummen reduceres med ejendommens senest ansatte grundværdi".)

Selv om opsplitningen af salgspris i en grund-del og en bygnings-del altså på ingen måde er entydig (og samtidig kun er foreløbig, jf., ovenstående), er det ikke opsplitningen, der udgør den egentlige umulighed, for SKAT gætter sikkert bare nogle tal for grund-delene.

Det er i den fortsatte beskrivelse i C.2, Grundværdikurver, at en umulig beregning påstås udført.

Bygningsdelen af den faktiske salgspris skal nu standardiseres til hvad den ville svare til, hvis sommerhuset var et standardhus. Men da et sommerstandardhus er defineret som havende et bygningsareal på 60- 120 m2, kan denne standardisering ikke finde sted.

For f.eks. et sommerhus på 50 m2 skal bygningsdelen af salgsprisen først divideres med 50 for at finde prisen pr. kvadratmeter. Men for at regne dette mellemresultat videre til et standardsommerhus på 60-120 m2, hvad skal man så gange med? 60 eller 120?

Hvis man ganger med 120, får man jo en dobbelt så høj pris for en standardsommerhusbygning, som hvis man gangede med 60.

Og skal prisen for bygninger mellem 60 og 120 m2 omregnes, eller er de allerede standardiserede? Hvis det sidste, kommer man jo til at sammenligne salgstal for huse på 60 m2, som om de skulle koste det samme som huse på 120 m2. Herved falder et af forslagsmodellens væsentligste principper sammen (at større bygninger har større bygningsværdi).

Så de tal, Vurderingsvejledningen hævder, skal beregnes og afsættes som x-værdier i grundværdikurverne i Figur 1 og Figur 2, kan det faktisk ikke lade sig gøre at beregne. (Figur 1 og Figur 2 er faktisk identiske. Det fremgår klarest af Figur 2, hvad x-aksen er: "Standardejendomsværdi" som er "værdien af et standardhus på en standardgrund".)

Da salgstallene således ikke kan omregnes til at svare til et standardhus, fordi en standardsommerhusbygnings areal er defineret som et interval i stedet for som et fast antal kvadratmeter, kan grundværdikurverne ikke udarbejdes, og grundværdier kan ikke beregnes for områder uden tilstrækkeligt mange grundsalg (herunder mit grundværdiområde).

Med dette i mente må man jo sige, at SKAT i hvert fald ikke overholder Vurderingsvejledningens bestemmelser, når man ansætter grundværdi, og hvor er så borgerens sikkerhed mod arbitrære afgørelser?

I øvrigt står der heller intet anført i Vurderingsvejledningen om, hvorledes alle disse ovenstående foreløbige beregninger (baseret på en foreløbig forslagsmodel og en foreløbig grundværdi, ifølge vejledningen) bliver gjort endelige. En sådan proces rummer jo ellers muligheder for at fifle med tallene, så denne mangel i Vurderingsvejledningen udgør også et retssikkerhedsmæssigt problem.

Med hovedsagelig Vurderingsvejledningens bestemmelser som baggrund har jeg ovenfor begrundet, hvorfor min grundværdi i 2007-vurderingen korrekt skal være 336.700- 250.000 = 86.700 kr.

Jeg har også redegjort for adskillige problemstillinger i forbindelse med min 2007- vurdering, hvor min retssikkerhed synes ikke-eksisterende, fordi SKAT ikke følger reglerne.

I forbindelse med sagens behandling indtil nu, må jeg desværre også fremhæve følgende:

at undlade at besvare en borgers velbegrundede spørgsmål - hvis det forekommer ubehageligt for det siddende regime - synes at være blevet en naturlig del af den danske offentlige administration i de senere år. Man kan jo ikke undgå at stille sig selv spørgsmålet, om dette beror på en eller anden form for forholdsordre udstedt af regimet.

Hvis dette sidste ikke skulle være tilfældet, får Landsskatteretten nu mulighed for at rette op på en indtil nu ganske mangelfuld sagsbehandling.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, if. vurderingslovens § 2.

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne herom i vurderingslovens afsnit B og C.

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed, jf. vurderingslovens §§ 6 og 9.

Ved grundværdien forstås værdien af grunden med grundforbedringer, i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1.

Hver vurderingskreds inddeles i grundværdiområder, idet den geografiske beliggenhed er meget afgørende for prisdannelsen på en ejendom. Hvert grundværdiområde må kun omfatte ejendomme med ensartede prisforhold for grundene og med en forventet ensartet prisudvikling i fremtiden.

Efter det oplyste, herunder om sommerhusets alder og størrelse, finder Landsskatteretten at det er med rette, at nedslaget på 250.000 kr. alene er indrømmet i ejendomsværdien.

Der er ikke i det fra klagerens side anførte grundlag for at tilsidesætte grundværdien der er ansat som tilsvarende grunde i området.

Landsskatteretten stadfæster således vurderingsankenævnets afgørelse.

..."

Sagsøger har tillige klaget over de tidligere års ejendomsvurderinger (2005 -2006) samt de efterfølgende.

I forbindelse med klage over vurderingen pr. 1. oktober 2009 modtog sagsøgeren svar fra SKAT, i skrivelse af 29. oktober 2010, hvoraf følgende fremgår:

"...

Svar på generelle spørgsmål i forbindelse med klage over vurderingen pr. 1. oktober 2009.

Under henvisning til kvittering af 9. august 2010 for telefax af 30. juni 2010 stilet til SKAT er her svaret på dine spørgsmål og kritikpunkter af mere generel karakter.

Som nævnt i brevet af 9. august bliver den konkrete klage over grundværdien ved 2009-vurderingen behandlet i den normale instansfølge, Ejendomsvurdering i ...5, vurderingsankenævn og eventuelt herefter Landsskatteretten. Nærværende brev behandler udelukkende dine spørgsmål og kritikpunkter.

I brevet til dig af 25. august 2009 - j.nr. 09-141412 - var konklusionen følgende:

"...

Så den beskrivelse af grundværdi og ejendomsværdi, der står i vejledningen, er ikke ren digt. Beskrivelsen tager udgangspunkt i de bestemmelser om værdifastsættelse af grundværdi og ejendomsværdi, som står i Vurderingsloven. Og beskrivelsen understøttes af de salgspriser, som forekommer.

..."

Din nye henvendelse vil jeg tillade mig at inddele i følgende hovedpunkter:

1. Grundværdierne i det område, hvor din ejendom ligger, er i virkeligheden det rene gæt, som er styret af hensynet til, at grundskylden ikke er fuldt omfattet af skattestoppet. Du mener, at grundværdien er politisk dikteret og dermed ikke begrundet i fastlagte beregningsmetoder.

2. Vurderingsvejledningen indeholder selvmodsigelser.

3. Det er faktisk ikke muligt at lave en omregning til standardhus for sommerhuse, da et standardsommerhus kan være alt fra 60 m2 til 120 m2 sammenholdt med, at man ikke har fastlagt en eksakt størrelse for standardsommerhuset. "Herved falder et af forslagsmodellens væsentligste principper sammen (at større bygninger har større bygningsværdi)".

Først nogle generelle bemærkninger om Vurderingsvejledningen. Den tjener flere formål, blandt andet følgende:

- Overfor offentligheden at dokumentere og forklarer de principper, som anvendes i forbindelse med de almindelige vurderinger. Eksempelvis hvordan vi vurderer grundene for parcelhuse med byggeretsprincippet, og hele proceduren omkring forslagssystemet.

- Som vejledning og opslagsværk for medarbejderne i SKAT, der varetager opgaven med værdiansættelse af fast ejendom.

Vurderingsvejledningens beskrivelse af de analyser og statistiske beregninger, som foregår i forbindelse med tilvejebringelse af ejerboligernes forslagsværdier, giver ikke et fuldstændig dækkende billede hvert enkelt element i den komplicerede proces, som forslagsmodellen består af. Det er da også klart tilkendegivet i Vurderingsvejledningen. I relation til dine kritikpunkter kan jeg således henvise til afsnit C.2, Grundværdiberegningen, hvor det i underafsnittet Grundprisanalysesystemet er anført: "Som følge af kompleksiteten vil analyser og beregninger ikke her blive beskrevet i alle detaljer", hvorefter det nævnes, at det kun er hovedprincippet der gennemgås.

Vejledningen er med hensyn til forslagsejendommene ikke en minutiøs brugsvejledning, men tjener til at give et indtryk af det arbejde, der går forud for de endelige ansættelser. Eksempelvis er det ikke nødvendigt at forklare detaljer omkring begrebet "multipel regressionsanalyse", men tilstrækkeligt at oplyse, at det er den teknik der anvendes. For medarbejderne i SKAT er der behov for, at de overordnet forstår processen i forslagssystemet og dermed hvorledes det materiale, de skal tage stilling til i vurderingsforløbet, er tilvejebragt. Det behov tilfredsstiller Vurderingsvejledningen.

At det ikke er en minutiøs beskrivelse kan ikke tages som udtryk for, at der foregår noget suspekt, således som du i realiteten gør, når du hævder, at det er umuligt at gennemføre de beregninger, som er beskrevet i Vurderingsvejledningen.

Til dine bemærkninger om tidspunkter for Vurderingsvejledningens forskellige versioner kan jeg oplyse, at medarbejderne har alle relevante oplysninger, når arbejdet med vurderingerne pågår, og at oversigten over de forskellige versioner angiver udgivelsesdato for hver version. Version 2010-1 forelå således inden resultaterne af vurderingen pr. 1. oktober 2009 blev offentliggjort.

Ad 1. Umuligt at ansætte grundværdier ifølge din beskrivelse.

Du starter med udsagnet om, at der har "i flere år ikke været tilstrækkelig mange rene grundsalg i mit område til at give statistisk baggrund for at udtale sig om grundværdien i mit område". Det er korrekt, at der er mange områder, hvor salgene af ubebyggede grunde i det konkrete område ikke er så stort, at man på dette grundlag med tilstrækkelig sikkerhed kan fastlægge grundværdien. Men det er jo netop en hel central pointe i forslagssystemet at "skabe statistisk baggrund" for værdiansættelser i områder, hvor der ikke i området selv er tilstrækkelig mange salg af ubebyggede grunde. Dette fremgår også klart af Vurderingsvejledningen.

Du refererer en medarbejder for at have udtalt, at de i forbindelse med ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2005 var blevet bedt om at hæve grundværdierne, og dette udsagn relaterer du så til skatteministeren og reglen om, at der ikke er absolut stop for hævning af grundskylden.

Jeg kan oplyse, at der dels i forbindelse med en vurdering kan ske en opretning af tidligere for lave eller høje niveauer, dels at der foretages nogle prøvekørsler af vurderingen, hvor hver af de 8 vurderingscentre med Kompetencecenter Ejendomsvurdering drøfter resultatet af prøvekørslerne. Herunder kommer Kompetencecentret med sine betragtninger, men dette sker udelukkende ud fra talmaterialet, som er funderet i fastlagte beregningsmetoder.

Ad 2: Selvmodsigelser ifølge din beskrivelse.

Første selvmodsigelse: Du refererer til 2 udsagn fra henholdsvis afsnit A.1 og B.1.3, uden at sætningerne sættes ind i deres rette sammenhæng.

I din første henvisning er der tale om en historisk redegørelse, hvor opbygningen af forslagssystemet beskrives, og i den forbindelse anføres det, som du rigtigt refererer: "Derfor blev systemet indrettet således, at der tages udgangspunkt i grundværdien, når forslaget til ejendomsværdi beregnes". Det tilføjes, at andre udgangspunkter kunne være valgt, som f eks. bygningsforhold, men at dette antages at føre til mindre sikre forslag.

I din anden henvisning er der tale om en beskrivelse af selve den konkrete statistiske analyse ved hver enkelt vurdering, hvor SKAT ser på konstaterede salgspriser ved starten af en analyse.

Der er tale om 2 forskellige situationer, og SKAT mener ikke, at der er nogen selvmodsigelse i de 2 udsagn.

Anden selvmodsigelse: Du refererer til 2 udsagn i Vurderingsvejledningen, henholdsvis afsnit C.2, Grundværdiberegningen, underafsnit "Grundprisanalysesystemet" og afsnit C.2.1.1 Byggeretsværdiprincippet, underafsnit "Små grunde". I C.2 står anført, at der først findes et foreløbigt grundværdiniveau ud fra de ubebyggede salg, mens der i C.2.1.1. står, at det sker ud fra de ved den foregående vurdering ansatte grundværdier.

Jeg er enig i, at eksemplet, der refereres til i Vurderingsvejledningen 2010-1, afsnit C.2, underafsnit "Grundværdikurven" var fejl placeret i C.2.1.1. i underafsnit "Små grunde". I 2010-2 versionen er det da også flyttet om under C.2. i underafsnit "Grundprisanalysesystemet", og henvisningen i underafsnit "Grundværdikurven" er justeret, så der nu henvises til eksempel C.2.a.

Så du har ret i, at der ikke var sammenhæng mellem de 2 udsagn i 2010-1 versionen af vurderingsvejledningen. I 2010-2 versionen er det korrekt beskrevet under C.2. i underafsnit "Grundprisanalysesystemet", nemlig at der i grundværdianalysen først findes et foreløbigt grundværdiniveau ud fra de ubebyggede salg opgjort for større områder. Og i 2010-2 versionen er ovennævnte eksempel og den efterfølgende tekst slettet i afsnit C.2.1.1 Byggeretsværdiprincippet, underafsnit "Små grunde".

Jeg kan tilføje, at de ansatte grundværdier ved den foregående vurdering anvendes i forbindelse med ejendomsværdiansættelsen. Således er det i afsnit B.1.1 under Beregningsmodeller - "forslagsmodellerne" anført:

"...

Analyserne tager udgangspunkt i de solgte ejendommes bygningsværdi, idet salgssummen reduceres med ejendommens senest ansatte grundværdi. Bygningsværdien sammenholdes med BBR´s oplysninger om ejendommen. Ved hjælp af en metode, der kaldes multipel regressionsanalyse, findes det forhold, hvori beliggenheden og bygningernes opførelses år, størrelse og indretning påvirker salgsprisen.

..."

Ad 3: Ifølge din beskrivelse kan der ikke laves en omregning til standardsommerhus, da dette er angivet med en intervalstørrelse og ikke med en eksakt kvadratmeterstørrelse.

Hertil er blot at sige, at det forhold, at der ved den endelige værdiansættelse af den enkelte ejendom opereres med et standardhus med et interval, er udtryk for, at der for huse, hvor det bebyggede areal ligger i dette interval, ikke gives fradrag eller tillæg i det generelle normtal, når det bebyggede areal ligger inden for dette interval. I de beregninger, som anvendes ved fastlæggelse af grundværdierne, indsættes et fast kvadratmeterantal.

Ved analysen er der ved vurderingerne i 2007 og 2009 for sommerhuse anvendt 72 m2 sammenvejet etageareal, mens der i 2005 blev anvendt 63 m2 sammenvejet etageareal. For parcelhuse blev der ved vurderingerne i 2007 og 2009 anvendt 130 m2 sammenvejet etageareal, mens der i 2005 blev anvendt 133 m2 sammenvejet etageareal. For grundarealerne anvendes 800 m2 for parcelhuse og 1.200 m2 for sommerhuse.

Hvis vi ikke indlagde en sådan "konstant" i modellen, ville du have ret i, at det ikke var muligt at gennemføre beregningerne.

Konstanterne er ikke oplyst i Vurderingsvejledningen, hvilket er et eksempel på det forhold, jeg beskrev under omtalen af vejledningens formål, nemlig at den ikke er en minutiøs brugsvejledning, men tjener til at give et indtryk af det arbejde, der går forud for de endelige ansættelser.

Jeg skal til slut oplyse, at vi i forbindelse med hver ny version af Vurderingsvejledningen overvejer, hvorvidt der er behov for forbedring af enkelte tekstafsnit. Så når du mener, at det er komplet umuligt at forstå, hvad SKAT rent faktisk foretager sig for at ansætte grundværdi, er det et synspunkt som vil indgå i forbindelse med arbejdet med næste version af Vurderingsvejledningen.

..."

Forklaringer

A har forklaret bl.a., at efter at Landsskatteretten havde truffet afgørelse, anmodede han om at få tilsendt alle sagens akter og bilag F indgik heri. Afstandsprocenten i bilaget mangler på nogle af ejendommene, og ingen af de 4 ejendomme, hvor afstandsprocent er beregnet, er sommerhusejendomme. Efter han modtog afgørelsen, læste han den pjece om ejendomsvurdering, som foreligger fra SKAT. Han havde ikke læst denne tidligere. Han tilskrev skattemyndighederne for at få yderligere oplysninger, og han fik svar. Der gik dog nogen tid. De sendte forkert materiale, og noget af materialet var mangelfuldt. Han har ikke adgang til internettet, og han var på daværende tidspunkt begrænset skattepligtig udenlandsk dansker, og derfor var det svært for ham med kontakten. Han mener, at den beregnede grundværdi er forkert. Det nedslag på 250.000,00 kr., som er givet i den samlede ejendomsværdi, skulle være givet alene i grundværdi. Regnestykket går således ikke op. Myndighederne har beregnet en grundværdi og en bygningsværdi og har lavet en sammentælling af disse tal. Det giver den samlede ejendomsværdi. Der er givet et samlet afslag på de 250.000,00 kr., men dette bliver trukket fra det samlede beløb og ikke fra grundværdien alene. Bygningsværdien er beregnet på grundlag af en standardpris for området, der er oplyst til at være 12.650,00 kr. Sagsøger henviste til vurderingsvejledningens beregningsmetode for grundværdiberegning og byggeretsprincippet. Standardprisen beskrives i vurderingsvejledningen som det lokale normtal. Der er endvidere et generelt normtal, som er beregnet samme år til 11.300,00 kr. Der er således foretaget en lokal korrektion for de ejendomme, der er beliggende i hans vurderingsområde. Det er hans opfattelse, at bygningsværdien, hvilken fremgår af ejendomsskemaet for 2007, således allerede er reguleret via denne fastsættelse af standardpris for området. Der er således sket en konkret regulering af beløbet for bygningsværdi. Der er angivet et samlet nedslag på 250.000,00 kr., men det eneste, der ikke er blevet reguleret, det er grundværdien. Det er ikke angivet, hvordan nedslaget på de 250.000,00 kr. er beregnet, og der må være tale om et skøn. Tallet er imidlertid forkert, og det påvirker hele regnestykket. Regnestykket går ikke op. Hvad var årsagen til, at man første beregnede ejendomsværdien for højt? Ifølge hans opfattelse er det, at grundværdien hele tiden har været for høj. Det er afgørende for regnestykket, hvilken rækkefølge af skøn man anvender, og hvorledes disse bliver lagt til grund. Beløbet på 250.000,00 kr. er som nævnt fuldstændig udokumenteret i beregning. Det er givet til alle ejendomme i området, og der er ikke sammenfald mellem de pågældende bygningers størrelse eller alder og overhovedet. Sagsøger henviste til vurderingsvejledningens afsnit C2 og afsnit 1,1.3, hvoraf det fremgår, at det er beliggenheden af ejendommen, der påvirker grundværdien, og derved har betydning for fordelingen. Han kan imidlertid ikke i sin ejendomsvurdering overhovedet se dette. Der er ifølge hans opfattelse ikke sket nogen fordeling. Sagsøger har under hovedforhandlingen fremlagt og gennemgået bilag 20. Han har henvist til, at den metode, som SKAT anvender, ikke er anvendelig i og med, at grundværdien ikke kan beregnes på den skitserede måde, da faktoren for grundværdien indgår som en del af begrebet standardejendomsværdi, og grundværdien afhænger således af sig selv. SKAT har hele vejen igennem ændret forklaringer omkring, hvorfor der ikke skal ske regulering af grundværdien for hans ejendom. Han har fået 5 forskellige forklaringer på, hvorfor den fastsatte fordeling er korrekt. Han er således meget forbløffet over skattemyndighedernes håndtering af sagen og mener, at det krænker hans retssikkerhed. Det er ikke pengene som sådan, der er afgørende, men det faktum, at SKAT ikke overholder grundlæggende logiske krav i forbindelse med deres behandling af hans sag, og han mener, at matematikken helt mangler i den beregningsmetode, der anvendes. Det er således ikke muligt for SKAT ud fra den opstillede beregningsmåde at beregne værdien af x-aksen. Den matematiske logik i modellen mangler.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i påstandsdokument af 21. maj 2012 samt under hovedforhandlingen gjort gældende, vedrørende påstand 1),

at	sagsøger ikke har anfægtet sagsøgtes skøn, men alene hvordan det skønnede nedslag skal tildeles ejendommen,
at	samtlige ejendomme i sagsøgers grundværdiområde ubestridt har fået samme nedslag,
at	både standardberegningens ejendomsværdi og bygningsværdi ved ansættelsen er blevet korrigeret til lokalområdets handelspriser,
at	såfremt et skøn er udøvet ved ansættelsen af grundværdien, er skønnet ikke ændret det mindste i forhold til den standardberegnede grundværdi, hvorfor den standard beregnede grundværdi må anses at være det reelle grundlag for ansættelsen,
at	bygningerne i grundværdiområdet ikke er identiske, hverken i stand, materialer, størrelse eller alder,
at	det eneste fælles for disse ejendomme er deres beliggenhed i det pågældende grundværdiområde.
at	det alene er ejendommenes beliggenhed, der må antages at være afgørende for det af sagsøgte ansatte nedslag og ikke bygningens alder, stand eller indretning, størrelse mv..
at	når bygningsværdien ikke giver anledning til korrektioner som følge af stand, indretning, alder, størrelse eller lignende, så skal det af SKAT skønnede standardnedslag på kr. 250.000 gives i grundværdien og ikke i ejendomsværdien,
at	når det af Landsskatteretten påståede individuelle nedslag vedrørende bygningsværdien forsvinder ved ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 (bilag 13), uden at bygningen på nogen måde har undergået fysiske ændringer, og uden at denne type bygning er blevet særligt eftertragtet i et ejendomsmarked med markant faldende huspriser, så beviser det, at nedslaget alene har vedrørt grundværdien og ikke bygningsværdien, der som bekendt er indeholdt i ejendomsværdien,
at	SKATs nedsættelse af ejendomsværdien reelt er en kamufleret nedsættelse af grundværdien, som grundet en undtagelse fra skattestoppet er en væsentlig indtægtskilde for landets kommuner, hvorfor nedslaget ikke retmæssigt er tilkendt i grundværdien,
at	grundværdien for sagsøgers ejendom pr. 1. oktober 2007 skal nedsættes med det af SKAT fastsatte nedslag på 250.000 kr. for ejendomme beliggende i sagsøgers grundværdiområde,
at	den af sagsøgte henviste retspraksis ikke vedrører samme problemstilling og således ikke er relevant for nærværende sag, idet der ikke er sat spørgsmålstegn ved anvendelse af byggeretsprincippet,
at	der er foretaget et lovligt skøn for så vidt angår hvor stort et nedslag som der betinges af ejendommens beliggenhed, og at der er tale om et generelt, og fast nedslag for alle grundværdiområdets værdiansatte ejendomme,
at	SKAT allerede har taget stilling til nedslagets størrelse, så der ikke er behov for et nyt skøn, og at Retten kan tage stilling til den juridiske problemstilling i sagen uden at hjemvise sagen til fornyet behandling ved SKAT.

Ad. påstand nr. 2.

Nærværende påstand vedrører det forhold, at der bliver opkrævet ejendomsskatter på baggrund af en af SKAT ansat grundværdi som er fastsat på baggrund af en elektronisk beregning (vurderingsteknisk) som ikke kan efterprøves og ikke er i overensstemmelse med den i vurderingsvejledningen anførte beregningsmetode, som i sig selv er uladsiggørlig.

Det gøres, som anført i replikken, gældende,

at	grundværdien må antages at være beregnet iht. SKATs beregningsmetoder som beskrevet i afsnit C.2. i vurderingsvejledningen,
at	den i vurderingsvejledningen fremlagte grundværdikurve ikke kan anvendes på den i vurderingsvejledningen tiltænkte måde, idet der indgår ubekendte faktorer,
at	den anførte grundværdikurve hverken kan udarbejdes eller anvendes på den måde som anført i vurderingsvejledningens afsnit C.2, idet man for at kunne beregne den vandrette akses indgangsværdier af standardejendomsværdien, skal have forhåndskendskab til den eller de normalgrundværdier, der først efterfølgende kan aflæses på kurven,
at	når grundværdien ikke med sikkerhed kan beregnes på baggrund af den i vurderingsvejledningen anførte metode er der ikke tilstrækkelig sikkerhed for at grundværdien er korrekt beregnet og således ikke et grundlag at kunne beregne ejendomsskatter af, hvorfor ejendommen skal fritages for betaling af ejendomsskatter,
at	sagsøger i retten nærmere vil redegøre for hvorfor det ikke lader sig gøre, at udarbejde en grundværdikurve som den i vurderingsvejledningen anførte i afsnit C.2, med udgangspunkt i den figur som fremgår af replikkens s. 19,
at	når det ikke er muligt at lave den anførte grundværdikurve, så er det heller ikke muligt at beregne grundværdien og således udøve et skøn ved hjælp af vurderingstekniske hjælpemidler idet processen ikke kan beskrives,
at	det grundlag som skal anvendes til beregning af grundværdien er angivet i vurderingsvejledningens afsnit C.2, og når det ikke er muligt for SKAT at følge den i vurderingsvejledningen anførte beregningsmetode, er det heller ikke muligt at fastsætte grundværdien,
at	grundværdifastsættelsen ikke lovligt kan baseres på en vilkårlig og udokumenterbar fastsættelse, men naturligvis må fastsættes på den måde som er foreskrevet i vurderingsvejledningen som er de retningslinjer som vurderingsmyndigheden er underlagt,
at	den af sagsøgte henviste retspraksis ikke vedrører samme problemstilling og således ikke er relevant for nærværende sag, idet der ikke er sat spørgsmålstegn ved byggeretsprincippet, som i øvrigt står korrekt beskrevet i vurderingsvejledningen, mens grundværdikurve-princippet ikke står korrekt og anvendeligt beskrevet sammes sted.

Sagsøgte har i påstandsdokument af 21. maj 2012 og ved hovedforhandlingen til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gjort gældende, at betingelserne for at tilsidesætte det af vurderingsmyndighederne udøvede skøn over grundens værdi ikke er opfyldt.

Om foretagelse af vurderingen fastslås følgende i vurderingslovens § 6:

"...

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

..."

Om fastsættelse af ejendomsværdien fastslås følgende i vurderingslovens § 9, stk. 1 (afsnit B):

"Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed." Om fastsættelse af grundværdien fastslås følgende i vurderingslovens § 13, stk. 1 (afsnit C):

"...

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

..."

Ansættelsen af grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, beror på et skøn over værdien af grunden i ubebygget stand, dvs. at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, jf. vurderingslovens § 16.

Det påhviler efter fast retspraksis sagsøgeren at godtgøre, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag, eller at myndighederne er gået uden for rammerne af det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne i sager af den foreliggende karakter, jf. f.eks. U.1999.1178H og SKM2010.43.VLR. Herunder må sagsøgeren godtgøre, at den ansatte grundværdi overstiger den kontante handelsværdi, jf. SKM2009.23.HR. Sagsøgeren har ikke løftet bevisbyrden herfor.

Det gøres gældende, at grundværdien (og ejendomsværdien) er fastsat i overensstemmelse med principperne i vurderingslovens § 6, og § 13, hvorefter ejendomsvurderingen skal afspejle værdien i handel og vandel. Grundlaget for vurderingen er både retligt og faktisk korrekt.

For bebyggede ejendommes vedkommende er grundværdien en fiktiv værdi, fordi grunden ikke uden videre lader sig sælge i ubebygget stand. Ved udøvelsen af skønnet anvendes der derfor vurderingstekniske hjælpemidler til beregning af grundværdien.

Ved ansættelsen af grundværdien anvendes byggeretsprincippet, jf. Vurderingsvejledningen 2012-1 pkt. C.2.1.1., hvorved grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Dette fremgår af vurderingsmeddelelsen for sagsøgerens ejendom (bilag B, s. 2), hvor byggeretsværdien er opgjort til kr. 168.000,- og arealværdien er opgjort til kr. 168.700,-, i alt kr. 336.700,-.

Højesteret har fastslået, at anvendelsen af byggeretsprincippet som et vurderingsteknisk hjælpemiddel ikke er i strid med vurderingslovens forudsætning om, at der skal udøves et skøn over grundværdien, jf. SKM2005.63.HR. Det bestrides således, at grundværdiberegningsmetoden er uanvendelig, som det er gjort gældende af sagsøgeren til støtte for påstand nr. 2 i processkrift 1, s. 4.

Til brug for fastsættelsen af såvel ejendoms- som grundværdi for langt de fleste ejendomme, herunder sagsøgerens, anvender vurderingsmyndighederne et såkaldt "forslagssystem", der har hjemmel i vurderingslovens § 39, stk. 1. "Forslagssystemet" beregner et forslag til ejendomsværdi og grundværdi (standardberegning) for alle "forslagsejendomme".

I denne sag afveg "standardberegningen" af sagsøgerens ejendom fra de faktisk konstaterede handelspriser i området. Vurderingsmyndigheden skønnede på den baggrund, at der var behov for at tildele et nedslag på kr. 250.000,- i den samlede ejendomsværdi for sagsøgerens ejendom, således at denne stemte bedre overens med det aktuelle handelsniveau.

For god ordens skyld bemærkes, at det er udokumenteret, at nedslaget for de øvrige ejendomme i lokalområdet skulle være af samme størrelse, således som anført af sagsøgeren. Det bestrides allerede på den baggrund, at der er tale om udøvelse af skøn under regel.

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at den foretagne grundværdiansættelse falder uden for rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne. Det er således ikke påvist, at grundværdien på kr. 140 pr. m2 for sagsøgerens ejendom overstiger handelsværdien.

Der foreligger ingen oplysninger om, at der omkring vurderingstidspunktet er handlet ubebyggede grunde i grundværdiområdet til under vurderingen, og bevisbyrden påhviler sagsøgeren, uanset om der ikke måtte være ubebyggede grunde at sammenligne med, jf. U.2000.1071H og SKM2003.554.VLR.

At grundværdiansættelsen derimod er rimelig understøttes af, at de øvrige grunde i grundværdiområdet er fastsat i et tilsvarende niveau. Det understøttes videre af, at grundværdien på kr. 140,- pr. m2 i sagsøgerens ejendoms grundværdiområde (2. række til ...4) er væsentligt lavere end grundværdien i nabogrundværdiområdet (1. række til ...4), der er kr. 250 pr. m2. Og det understøttes endeligt af, at den gennemsnitlige handelspris for ubebyggede grunde i den kommune, sagsøgerens ejendom er beliggende i, gennemsnitligt var ca. 71 pct. højere vurderingsmyndighedernes grundværdiansættelser i det omtvistede vurderingsår (bilag F, s. 2), hvilket tilsiger, at grundværdiansættelserne i kommunen, herunder sagsøgerens ejendom generelt var lempelige for skatteyderne i det omtvistede vurderingsår.

Konsekvensen af sagsøgerens påstand er derimod, at udviklingen af grundværdien skulle være gået fra kr. 240.500,- (2005), til kr. 276.600,- (2006) og til kr. 86.700,- (2007), hvilket fremstår helt uden sammenhæng med stigningen i det generelle prisniveau for de pågældende år. Dette harmonerer også ringe med det faktum, at de tidligere grundværdiansættelser fra 2005 og 2006, der er endeligt fastslået af henholdsvis Landsskatteretten og SKAT (bilag 16 og 8), dermed ville være langt højere.

Såfremt retten måtte finde, at betingelserne for at tilsidesætte det udøvede skøn er opfyldt, gøres det gældende, at vurderingen i overensstemmelse med fast retspraksis må hjemvises i overensstemmelse med sagsøgtes subsidiære påstand.

Rettens begrundelse og afgørelse

Det påhviler sagsøgeren at godtgøre, at vurderingsmyndighedernes fordeling af det meddelte nedslag i ejendomsværdien for året 2007 og derved fastsættelsen af hans grundværdi, er foretaget ukorrekt og således udøvet på et forkert grundlag.

Ifølge § 16 i vurderingsloven ansættes grundværdien for et sommerhus til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Som også oplyst af Landsskatteretten, udøves der et skøn over værdien af grunden i ubebygget stand, dvs. at grundværdien skal ansættes til, hvad grunden er værd i ubebygget stand med de faktisk foreliggende omgivelser, jf. vurderingslovens § 13.

Efter bevisførelsen må det lægges til grund, at ejendomsværdien for sagsøgers ejendom for året 2007 er fastlagt på grundlag af vurderingslovens bestemmelser med tilhørende vurderingsvejledning, og at der ikke er anvendt andre regler eller beregningsmåder for sagsøgerens ejendom end for de øvrige ejendomme i samme vurderingsområde, jf. Landsskatterettens angivelse af, at

"...

Grundværdiens beregningsmetode i den konkrete sag er i øvrigt sædvanlig. Princippet går ud på, at der ansættes en pris for retten til at få lov til at opføre et hus (byggeret) samt en areal pris. Grundværdiniveauet fraviges kun i de tilfælde, hvor forhold på og i forbindelse med grunden gør, at den fastsatte grundværdi ikke svarer til den handelspris, der skønnes at kunne opnås ved salg af grunden i ubebygget stand.

..."

Sagsøger har ikke ført bevis for, at der foreligger konkrete oplysninger vedrørende hans ejendom som medfører, at den meddelte grundværdi kan anses at være for høj sat.

Det faktum, at vurderingsmyndighederne ved meddelelse af nedslag i ejendomsværdien for 2007 har fratrukket nedslaget på 250.000,- kr. i den samlede ejendomsværdi og ikke har foretaget en opdeling af beløbet til særskilt fradrag i respektive grundværdi og bygningsværdi, kan ikke føre til et andet resultat, idet nedslaget er givet som kompensation for, at handelspriserne i lokalområdet er lavere end standardberegningen for typen af ejendomme giver. Det er ikke ved nedslaget angivet, at alene grundværdien er for højt beregnet og der foreligger ikke lovregler der forpligter vurderingsmyndighederne til at foretage en opdeling i grundværdi og bygningsværdi af et samlet nedslag.

Det lægges endvidere til grund, at sagsøger - som oplyst i skattemyndighedernes skrivelse af 29. oktober 2010 - ikke alene på grundlag af de skitserede beregningsregler i vurderingsvejledningens beskrivelse af de analyser og statistiske beregninger, der foregår hos skattemyndighederne i forbindelse med tilvejebringelse af ejerboligers forslagsværdier, herunder grundprisanalysesystemet, kan foretage en beregning af grundværdien. Som anført af skattemyndighederne fremgår det af vurderingsvejledningen, afsnit C.2, at "Som følge af kompleksiteten vil analyser og beregninger ikke her blive beskrevet i alle detaljer". Det er i skrivelsen nævnt, at skattemyndighederne ved fastsættelse af vurderingen for 2007 for sommerhuse har anvendt en "konstant"-værdi på 72 kvm for sommerhuse og på 1.200 kvm. for sommerhusgrunde. Disse konstanter er ikke oplyst i vurderingsvejledningen, men er en nødvendig forudsætning for at kunne foretage en beregning af vurderingen. Denne manglende beregningsmulighed er ikke tilstrækkelig til, at det kan lægges til grund, at grundværdien er forkert beregnet og derfor skal nedjusteres.

Sagsøgeren har således ikke løftet bevisbyrden for, at fastsættelsen af hans grundværdi, er foretaget ukorrekt eller i øvrigt er beregnet på et forkert grundlag. Sagsøger har endvidere ikke dokumenteret, at vurderingsmyndighederne i forbindelse med deres sagsbehandling har foretaget sådanne sagsbehandlingsfejl eller i øvrigt taget usaglige hensyn, der ville kunne medføre, at der er grundlag for at tilsidesætte det af myndighederne udøvede skøn i forbindelse med fastsættelsen af ejendommens grundværdi. Sagsøgte frifindes derfor i sin helhed.

Ved fastsættelse af sagens omkostninger er det lagt til grund, at der er tale om en sag, anlagt som anerkendelsessøgsmål, hvor værdien ikke overstiger 50.000,- kr. Der er udarbejdet processkrifter i sædvanligt omfang og sagen har været hovedforhandlet over 1/2 dag. Det idømte omkostningsbeløb skal dække sædvanlige advokatomkostninger idet det bemærkes, at beløbet i henhold til landsretternes notat om afgørelser om sagsomkostninger i civile sager omfatter udgiften til udarbejdelse af materialesamling.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte Skatteministeriet frifindes i sin helhed.

Inden 14 dage fra dato skal sagsøger, A, betale sagens omkostninger til sagsøgte med 12.000,- kr. med tillæg af moms. Beløbet forrentes i medfør af rentelovens § 8 a.