Klagen vedrører forhøjelse af skattepligtig indkomst som følge af ændring af overdragelsessum ved salg af fast ejendom.
Selskabsbeskatningen har ændret den skattepligtige indkomst fra 360.221 kr. til 725.221 kr.
Landsskatterettens afgørelse
Ansat skattepligtig indkomst 725.221 kr. nedsættes til 660.221 kr.
Sagens oplysninger
Datterselskabet B køber ejerlejligheden i X i dec. 1996 for 625.000 kr. I nov. 1999 sælges den til klageren, A ApS for 640.000 kr. Ejendomsværdien pr. 1. jan. 1999 var 740.000 kr.
Hovedanpartshaveren køber ejerlejligheden den 3. juli 2002 med overtagelse d. 1. september 2002 for 1 mio., svarende til ejendomsværdien pr. 1. jan. 2002. Den 16. dec. 2002 sælger hovedanpartshaveren ejerlejligheden til tredjemand for 1.365.000 kr.
Ejerlejligheden var i perioden 15. feb. 1997 til 17. jan. 2002 udlejet til hovedanpartshaverens datter.
Selskabsbeskatningens afgørelse
Der henvises til TSS-cirkulære nr. 5 af 15. marts 2000. Den offentlige ejendomsvurdering 1 mio. den 1. jan. 2002 anses ikke for retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget til hovedanpartshaveren den 3. juli 2002. Med udgangspunkt i at markedspris/handelspris for ejerlejligheden den 16. dec. 2002 er 1.365.000 kr. fastholdes, at markedspris/handelspris er 1.365.000 kr. 5 måneder tidligere den 3. juli 2002.
Klagerens påstand og argumenter
Repræsentanten klager for A ApS med påstand om, at forhøjelsen af den skattepligtige indkomst med 365.000 kr. ikke er korrekt. Det kan ikke accepteres, at myndighederne på grundlag af et efterfølgende salg til en højere pris anser sig for berettiget til at korrigere overdragelsessummen. Ifølge TSS-cirkulære 2000-05 skal interesseforbundne parter ved overdragelse af fast ejendom handle til markedsværdien, hvorved som altovervejende hovedregel forstås senest offentliggjorte ejendomsværdi. Dette udgangspunkt fraviges alene, hvor ejendomsværdien ikke kan anses for et passende udtryk for ejendommens handelsværdi. De i cirkulæret nævnte undtagelser/fravigelser er ikke til stede i den foreliggende sag.
Klageren valgte derfor - efter aftale med hovedanpartshaveren samt ægtefællen - at overdrage lejligheden til vurderingen, idet man gik ud fra, at vurderingsmyndighederne som sagkyndige på området korrekt havde fastsat ejendomsværdien til handelsværdien.
Det afgørende er forholdene på salgstidspunktet. Efterfølgende stigninger i ejendomspriserne kan således ikke få betydning for klagerens salg.
Principielt bemærkes, at man er uforstående over for, at myndighederne i deres vurdering ser bort fra den værdistigning, som generelt er sket fra selskabets salg til hovedanpartshaveren og dennes salg til tredjemand.
Repræsentanten har i brev af 14. september 2005 kommenteret kontorets indstilling om stadfæstelse af selskabsbeskatningens afgørelse. Det anføres bl.a., at ifølge Realkreditrådets statistik for 2. kvartal af 2002 fremgår, at ejerlejligheder på 50 -74 m² havde en gennemsnitlig m²-pris på 16.219 kr., og at det for en lejlighed på 65 m² som denne svarer til en pris på ca. 1.050.000 kr. sammenholdt med at selskabet ved overdragelsen sparede mægleromkostninger på 72.887 kr., havde selskabet ikke grundlag for at antage, at den aftalte pris på 1 mio. ikke svarede til handelsprisen på salgstidspunktet. Der gøres indsigelse mod, at kontorets indstilling ikke tager hensyn til de skete prisstigninger på ejerlejligheder i perioden mellem selskabets afståelse af ejendommen og det tidspunkt, hvor køberne videresælger denne.
Ved det afholdte retsmøde påstod repræsentanten principalt den selvangivne overdragelsessum lagt til grund for den skattepligtige indkomst. Subsidiært var påstanden, at der ved skønnet over handelsværdien skal tages hensyn til de prisstigninger på ca. 6-7 %, som er indtruffet mellem hovedaktionærens køb og salget til tredjemand. Endvidere skal der tages hensyn til handelsomkostninger. Repræsentanten konkluderede, at der ikke på tidspunktet for selskabets salg var noget som tydede på, at købsprisen ikke var markedspris. Ansættelsen og Landsskatterettens kontorindstilling synes at bygge på viden om den efterfølgende salgspris. Hvis ikke de to situationer - ansættelsen fejlbehæftet og ændrede forhold - i TSS-cirkulære 2000-05 foreligger, må man gå ud fra, at ejendomsværdiansættelsen er markedsprisen. Der synes ikke at være en fast linie i praksis.
Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse
Med hensyn til påstanden om nedslag for sparede handelsomkostninger henvises forlods til SKM2005.137.HR (TfS 2005.363), hvor Højesteret fastslog, at handelsværdien ved overdragelse mellem interesseforbundne parter skal fastsættes uden hensyn til sædvanlige handelsomkostninger ved salg til tredjemand.
Overdragelsen af ejendommen er omfattet af TSS-cirkulære 2000-05, hvorefter overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal ske til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet, hvor bindende aftale er indgået. Ved ligningsmyndighedernes vurdering af, om en overdragelse er sket på armslængde-vilkår, vil den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses som udtryk for ejendommens handelsværdi. Er den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen. Cirkulærets punkt 3, 2. afsnit angiver eksempler på, at ejendomsvurderingen ikke kan anses som retvisende, f.eks. hvis ejendomsvurderingen er fejlbehæftet.
Det er rettens opfattelse, at ejendomsværdien pr. 1. januar 2002 ikke kan anses som udtryk for ejendommens handelsværdi på vurderingstidspunktet. Der er bl.a. lagt vægt på ejendommens beliggenhed, salgsstatistikken i 2. halvår af 2002 for ejerlejligheder beliggende i dette postdistrikt, i X, de omkring overdragelsestidspunktet konstaterede salgspriser for tilsvarende lejligheder på samme vej, samt handelsprisen ved hovedanpartshaverens salg til tredjemand godt 5 måneder efter købet.
Retten godkender en overdragelsessum pr. 3. juli 2002 på 1.300.000 kr. Der er ved det udøvede skøn taget hensyn til de generelle stigninger i prisniveauet, der er indtruffet mellem hovedanpartshaverens køb og salget til tredjemand den 16. december 2002. Ansat skattepligtig indkomst nedsættes herefter til 660.221 kr.