Meddelelsen indeholder opdaterede indeks for udviklingen i huspriser som kan anvendes ved opgørelsen af grundlaget for ejendomsværdiskat for ejendomme beliggende i udlandet til brug for indkomståret 2025. Det drejer sig om det svenske indeks for fritidshuse, indekstal fra OECD samt Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse beliggende i Danmark. Vurderingsstyrelsen har desuden godkendt et britisk indeks, som skal benyttes for ejendomme beliggende i Storbritannien fra og med indkomståret 2024.
Indledning
Efter § 2 i ejendomsskatteloven skal fysiske personer, der er skattepligtige til Danmark efter kildeskatteloven § 1 og hjemmehørende i Danmark betale ejendomsværdiskat af fast ejendom beliggende i Danmark, udlandet, på Færøerne og i Grønland.
Er personen efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst hjemmehørende i en fremmed stat, på Færøerne eller i Grønland, omfatter skattepligten kun fast ejendom beliggende i Danmark, jf. ejendomsskattelovens § 2, stk. 2, 2. pkt.
Ejendomsværdiskatten for ejendomme beliggende i udlandet, på Færøerne og i Grønland opkræves med samme procent som ejendomme beliggende i Danmark.
Da der for udenlandske ejendomme ikke foreligger nogen dansk ejendomsvurdering, er der i ejendomsskattelovens § 14 fastsat nærmere regler for, hvordan handelsværdien fastsættes.
SKATs meddelelse SKM2008.565.SKAT indeholder retningslinjer for, hvordan beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for udenlandske ejendomme skal fastsættes. Retningslinjerne svarer til de regler, som blev vedtaget ved lov nr. 1340 af 19. december 2008, der ændrede beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for udenlandske ejendomme med virkning fra og med indkomståret 2009.
Denne meddelelse indeholder opdaterede indeks for udviklingen i huspriser som kan anvendes ved opgørelsen af grundlaget for ejendomsværdiskat for ejendomme beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland til brug for indkomståret 2025. Det drejer sig om det svenske indeks for fritidshuse, indekstal fra OECD samt Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse i Danmark.
Med virkning fra og med indkomståret 2024 har Vurderingsstyrelsen desuden godkendt et britisk indeks, som skal benyttes til at finde beregningsgrundlaget for ejendomme beliggende i Storbritannien.
Beskatningsgrundlaget
Ejendomme beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland skal beskattes på linje med danske ejendomme, hvor beskatningsgrundlaget er den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom i det forudgående indkomstår (dvs. ejendomsvurderingen for 2024 for ejendomme, der vurderes i lige år og ejendomsvurderingen for 2023 for ejendomme, der vurderes i ulige år).
Er den udenlandske ejendom dog omfattet af det, der svarer til en omvurderingsårsag i ejendomsvurderingslovens § 6, anvendes handelsværdien i det indeværende indkomstår i stedet for handelsværdien i det forudgående indkomstår.
Udenlandsk vurdering
Da der for ejendomme beliggende i udlandet, på Færøerne og i Grønland ikke foreligger nogen dansk ejendomsvurdering, er udgangspunktet, at hvis der i den pågældende fremmede stat findes en offentlig ejendomsvurdering, som kan sidestilles med en dansk vurdering, kan denne anvendes.
Det er dog en forudsætning herfor, at Vurderingsstyrelsen har godkendt den udenlandske vurdering.
På nuværende tidspunkt har Vurderingsstyrelsen kun godkendt den offentlige svenske vurdering i 2001 og 2002 af ejendomme, der er erhvervet før 1. januar 2002.
Udgangspunktet for en godkendelse af en udenlandske offentlige ejendomsvurdering er, at denne kun i ringe grad afviger fra den regulerede handelsværdi.
Muligheden for at kunne lægge udenlandske ejendomsvurderinger til grund for beskatningen indebærer, at SKAT ud fra erfaringen vil kunne godkende udenlandske vurderinger på forhånd.
Indeksering af anskaffelsespris
Når der ikke foreligger en godkendt udenlandsk vurdering, fastsættes beskatningsgrundlaget i stedet med udgangspunkt i ejendommens faktiske anskaffelsespris.
For at opnå det samme prisniveau som for danske ejendomme, er det nødvendigt at indeksere handelsprisen til prisniveauet pr. den vurderingstermin, der anvendes til beskatning af tilsvarende danske ejendomme.
Ejerboliger vurderes som udgangspunkt i lige år, og vurderingerne foretages pr. 1. januar i vurderingsåret, jf. ejendomsvurderingsloven § 5.
Visse ejerboliger hvis grundareal udgør 2 ha eller mere og erhvervsejendomme vurderes i ulige år, og vurderingerne foretages pr. 1. januar i vurderingsåret, jf. ejendomsvurderingsloven § 5.
Ejendommens faktiske anskaffelsespris indekseres henholdsvis frem eller tilbage til det angivne tidspunkt efter følgende prioriteringsrækkefølge:
- Et godkendt udenlandsk prisindeks
- OECD's indeks for udvikling i huspriser
- Det danske sommerhusindeks
Fælles for alle tre typer af indeks er, at det er indekstallet for året før den relevante vurderingstermin, der skal anvendes.
Eksempel: anskaffelsesprisen for en ejendom skal indekseres efter OECD-indekset til brug for beskatning i indkomståret 2025, hvor den relevante vurderingstermin er 1. januar 2024. Derfor skal indekstallet for det relevante land i OECD-indekset for 2023 anvendes.
Det svenske indeks for fritidshuse skal anvendes på alle typer ejendomme i Sverige, der anvendes som fritidsbolig
Kilde Svensk sommerhusindeks: Statistikdatabasen
Sverige
| År | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| Indeks | 335 | 358 | 383 | 424 | 470 | 527 | 588 | 603 | 633 |
| År | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
| Indeks | 679 | 677 | 664 | 682 | 710 | 785 | 826 | 902 | 892 |
| År | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| Indeks | 923 | 1014 | 1186 | 1200 | 1101 | 1103 | 1111 |
Eksempel:
Det første indekstal der indgår i beregningen, er indekstallet for købsåret. Hvis ejendommen er købt i 2014, skal indekstallet for 2014 anvendes i beregningen.
Det andet indekstal der indgår i beregningen, er indekstallet for 2023, som skal benyttes for at nå frem til værdien pr. 1. januar 2024, som er den vurderingstermin der danner grundlag for beskatning af ejerboliger for indkomståret 2025.
I indekstallet for 2023 indgår handler foretaget fra 1. januar 2023 frem til 31. december 2023.
Hvis en ejendom blev købt i Sverige den 1. maj 2014 for 1.200.000 SEK, og handelsværdien for vurderingsterminen pr. 1. januar 2024 skal findes, vil beregningen af den indekserede handelsværdi se således ud: 1101/710 x 1.200.000 SEK =1.860.845,07 SEK.
Herefter skal 1. 860.845,07 SEK omregnes til DKK: 1. 860.845,07 x 0,6717 x = 1.249.929,63 kr., da valutakursen på SEK den 30. december 2023/ultimo 2023 var 67,17.
Beløbet afrundes til nærmeste 1.000 kr. Det giver en værdi pr. 1.1.2024 på 1.250.000 kr.
De anerkendte OECD-indeks er: OECD-indeks
USA
| År | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| Renter | 70,1 | 75,1 | 80,8 | 88,4 | 97,6 | 103,3 | 103,2 | 94,8 | 89,1 |
| År | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
| Renter | 86,4 | 82,7 | 84,9 | 90,8 | 95,1 | 100 | 105,6 | 112 | 118,8 |
| År | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| Renter | 124,7 | 134,5 | 156,7 | 177,6 | 185,8 | 195,8 | 201,4 |
Tyskland
| År | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| Renter | 84,4 | 83,3 | 83,6 | 82,3 | 83,3 | 83 | 81,2 | 82,3 | 83 |
| År | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
| Renter | 83,9 | 86,8 | 89,8 | 92,6 | 95,5 | 100 | 107,5 | 114,1 | 121,7 |
| År | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| Renter | 128,7 | 138,7 | 154,7 | 164,1 | 150,3 | 148 | 152,7 |
Italien
| År | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| Renter | 75,8 | 83 | 91,5 | 100,6 | 108,2 | 115,2 | 121,1 | 123,2 | 118,6 |
| År | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
| Renter | 118,1 | 119,7 | 116,7 | 109,1 | 104 | 100 | 100,3 | 99,2 | 98,6 |
| År | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| Renter | 98,5 | 100,4 | 103 | 106,9 | 108,3 | 111,7 | 116,2 |
Finland
| År | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| Renter | 57,9 | 61,4 | 65,3 | 70,7 | 76,2 | 81,6 | 86,4 | 87,1 | 88,3 |
| År | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
| Renter | 93,9 | 96,9 | 99,2 | 100,4 | 100 | 100 | 01,3 | 102,4 | 103,3 |
| År | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| Renter | 103,8 | 105,6 | 110,5 | 111,5 | 104,6 | 101,3 | 98,9 |
Irland
| År | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| Renter | 89,3 | 95,6 | 109,1 | 121,3 | 131,8 | 151,4 | 162,7 | 151,4 | 122,4 |
| År | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
| Renter | 106 | 87,9 | 76 | 77 | 89,7 | 100 | 107,5 | 119,2 | 131,4 |
| År | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| Renter | 134,4 | 134,8 | 146 | 164 | 169 | 183,4 | 197,2 |
Nederlandene
| År | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| Renter | 88,9 | 94,7 | 98 | 102,3 | 106,2 | 110,8 | 116,1 | 118,7 | 113,4 |
| År | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
| Renter | 111,4 | 109,2 | 101,9 | 95,8 | 96,6 | 100 | 105,3 | 113,8 | 124,4 |
| År | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| Renter | 133,4 | 144 | 164,9 | 186,8 | 183,3 | 198,2 | - |
Norge
| År | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| Renter | 43 | 45,2 | 45,9 | 50,6 | 54,8 | 62,3 | 70,1 | 69,4 | 70,7 |
| År | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
| Renter | 76,5 | 82,6 | 88,2 | 91,8 | 94,3 | 100 | 107 | 112,4 | 114 |
| År | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| Renter | 116,8 | 121,8 | 134,5 | 141,6 | 140,8 | 144,6 | 152,5 |
Spanien
| År | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| Renter | 62,7 | 73,3 | 88 | 104,1 | 119,3 | 135,5 | 148,8 | 146,7 | 137 |
| År | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
| Renter | 134,6 | 124,3 | 105,9 | 96,2 | 96,5 | 100 | 104,6 | 111,1 | 118,6 |
| År | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| Renter | 124,7 | 127,5 | 132,2 | 142 | 147,7 | 160,3 | 180,6 |
Frankrig
| År | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| Renter | 53 | 57,6 | 64,4 | 74,1 | 85,5 | 95,8 | 102,1 | 103 | 95,7 |
| År | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
| Renter | 100,6 | 106,6 | 106 | 103,8 | 101,9 | 100 | 100,9 | 104 | 107,1 |
| År | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| Renter | 110,7 | 116,8 | 124,6 | 132,4 | 131,6 | 126,2 | 127 |
Schweiz
| År | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| Renter | 63 | 62,9 | 63,8 | 66,2 | 68,6 | 72,8 | 77,1 | 80 | 80,4 |
| År | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
| Renter | 82,6 | 87,9 | 92,1 | 94,9 | 97,4 | 100 | 101,6 | 103,6 | 106,7 |
| År | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| Renter | 110,6 | 115,4 | 123,3 | 132,6 | 134,9 | 138,6 | 145,5 |
Eksempel:
Det første indekstal der indgår i beregningen, er indekstallet for købsåret. Hvis ejendommen er købt i 2011, skal indekstallet for 2011 anvendes i beregningen.
Det andet indekstal der indgår i beregningen, er indekstallet for 2023, som skal benyttes for at nå frem til værdien pr. 1. januar 2024, som er den vurderingstermin der danner grundlag for beskatning af ejerboliger for indkomståret 2025.
I indekstallet for 2023 indgår handler foretaget fra 1. januar 2023 frem til 31. december 2023.
Hvis en ejendom blev købt i Schweiz den 1. januar 2011 for 1.000.000 schweizerfranc, og handelsværdien for vurderingsterminen pr. 1. januar 2024 skal findes, vil beregningen se således ud: 134,9/ 87,9 x 1.000.000 CHF = 1.534.698,52 CHF.
Herefter skal 1.534.698,52 CHF omregnes til DKK: 1.534.698 x 8,0485 =12.352.021,05 kr., da valutakursen på CHF den 30. december 2023/ultimo 2023 var 804,85.
Beløbet afrundes til nærmeste 1.000 kr. Det giver en værdi pr. 1.1.2024 på 12.352.000 kr.
Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse i Danmark
Kilde: Dansk sommerhusindeks, EJ67 i statistikbanken.
Tabellen har basisår: 2022=100
Danmark
| År | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| Indeks | 38,6 | 41,7 | 45,8 | 55,6 | 68,1 | 80,6 | 83,9 | 80,2 | 71 |
| År | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
| Indeks | 71,4 | 67,9 | 65,2 | 64,2 | 64,5 | 64,9 | 66,6 | 69,2 | 72,4 |
| År | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| Indeks | 74,9 | 81,3 | 95,1 | 100 | 100,2 | 103 | 108 |
Eksempel:
Det første indekstal der indgår i beregningen, er indekstallet for købsåret. Hvis ejendommen er købt i 2015, skal indekstallet for 2015 anvendes i beregningen.
Det andet indekstal der indgår i beregningen, er indekstallet for 2023, som skal benyttes for at nå frem til værdien pr. 1. januar 2024, som er den vurderingstermin der danner grundlag for beskatning af ejerboliger for indkomståret 2025.
I indekstallet for 2023 indgår handler foretaget fra 1. januar 2023 frem til 31. december 2023.
Hvis en ejendom f.eks. blev købt i Portugal den 1. juni 2015 for 220.000 Euro, og handelsværdien for vurderingsterminen pr. 1. januar 2024 skal findes, vil beregningen se således ud: 100,2/64,9 x 220.000 Euro =339.661,02 Euro.
Herefter skal 339.661,02 Euro omregnes til DKK: 339.661,02 x 7,4529 = 2.531.459,59 kr., da valutakursen på Euro den 30. december 2023 var 745,29.
Beløbet afrundes til nærmeste 1.000 kr. Det giver en værdi pr. 1.1.2024 på 2.531.000 kr.
Det britiske indeks skal anvendes på alle typer ejendomme i Storbritanien
Vurderingsstyrelsen har godkendt The UK House Price Index (HPI) fra The Office for National Statistics for ejendomme beliggende i Storbritannien.
Det pågældende indeks findes her landregistry.
Indekset angiver prisudviklingen for nærmere bestemte områder eller bydele og for den enkelte type af ejendom. Indekset skal benyttes uden sæsonkorrigering.
Ved anvendelse af indekset indekseres fra ultimo anskaffelsesåret til indekstal for ultimo 2023.
Indekset skal anvendes ved indeksering af ejendomme beliggende i Storbritannien.
Overgang til anvendelse af dette indeks medfører ikke adgang til genoptagelse af tidligere skatteansættelser i videre omfang, end hvad der er gældende efter de almindelige genoptagelsesregler.
Om- og tilbygning af udenlandske ejendomme
Når beskatningsgrundlaget er en indekseret handelsværdi og der senere er foretaget om- eller tilbygning af den udenlandske ejendom, skal den indekserede udgift til ombygning eller tilbygningen lægges til den indekserede handelsværdi.
Valutakursregulering
Foretages reguleringen af beregningsgrundlaget på grundlag af det danske indeks er der valgfrihed mellem 1) valutakursen på købstidspunktet og 2) valutakursen på det tidspunkt, hvortil der reguleres tilbage. Denne valgfrihed skyldes, at et dansk indeks - i modsætning til et lokalt indeks - ikke påvirkes af konjunkturændringer i det land, hvor ejendommen er beliggende.
Hvis et land har skiftet valuta - f.eks. til Euro - efter det tidspunkt, der er lagt til grund ved fastsættelsen af beregningsgrundlaget, skal der konverteres tilbage til den oprindelige valuta.
Konverteringsforholdet mellem ny og gammel valuta kan findes på Danmarks Nationalbanks hjemmeside. (jf. SKM2008.565.SKAT.)
Afrunding
For ejendomme, beliggende i Danmark, der vurderes efter ejendomsvurderingslovens § 5 gælder reglerne for afrunding i ejendomsvurderingslovens § 49. For at beskatningen af udenlandske ejendomme ligestilles med beskatningen af danske ejendomme, gælder de samme afrundingsregler for udenlandske ejendomme.
Beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten efter ejendomsskattelovens § 14 skal herefter afrundes til nærmeste 1.000 kr. i lighed med afrundingsreglerne for danske ejendomme. Se ejendomsvurderingslovens § 49.
Forsigtighedsprincippet
Er handelsværdien ikke beregnet ved hjælp af ovenstående indekseringer, men er der i stedet foretaget et skøn over handelsværdien, gælder der et forsigtighedsprincip, der betyder, at beregningsgrundlaget udgør 80 pct. af værdien. Formålet med forsigtighedsprincippet er, at den usikkerhed, der altid vil være ved en vurdering, skal komme boligejerne til gode, ved at beskatningsgrundlaget fastsættes lavere end selve vurderingen.
Forsigtighedsprincippet finder således anvendelse i følgende situationer:
- Der findes en udenlandsk godkendt offentlig vurdering, som kan sidestilles med en dansk vurdering, og denne er godkendt af Vurderingsstyrelsen, jf. ejendomsskattelovens § 14, stk. 1.
- Der foreligger anden dokumentation, der giver en mere retvisende fastsættelse af handelsværdien end indeksering efter ejendomsskattelovens § 14, stk. 2, nr. 1 og 2, jf. ejendomsskatteloven § 14, stk. 2, nr. 3.
- Handelsværdien er fastsat skønsmæssigt, fordi der ikke findes indeks, anden dokumentation m.v., jf. ejendomsskatteloven § 14, stk. 2, nr. 4.
Oplysning
Den beregnede handelsværdi, der fremkommer ved at benytte ovenstående regler, skal oplyses via “tast selv" eller ved benyttelse af blanket 04.053.
Den beregnede handelsværdi pr. 1. januar 2024 skal angives i rubrik 212.
Fristen for rettidig indgivelse af det udvidede oplysningsskema er 1. juli 2026.
Rabatordning - Ejendomme overtaget senest den 31. december 2023
Efter ejendomsskattelovens § 36 ydes der rabat i ejendomsværdiskat til personer, der pålægges højere samlet ejendomsværdiskat ved overgangen til de nye regler der gælder fra 2024. Det er en betingelse, at ejendommen har være overtaget senest 31. december 2023 og ejer skal have været ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen i 2024.
Rabatten vil fremgå af årsopgørelsen for 2025.