Indhold

Afsnittet indeholder:

• Beregning på basis af hele året
• Forskudt indkomstår
• Beregningsgrundlag for udenlandske ejendomme
• Satserne
• Lempelse og nedslag
• Nedslag
• Bortfald af nedslag ved ejerskifte
• Nedslag for folkepensionister.

Beregning på basis af hele året

Regel

Ejendomsværdiskatten for ejendommen opgøres på basis af hele året efter ESL § 22-26. Se ESL § 15, stk. 1.

ESL §§ 22-26 omhandler skattesatser for og nedslag i ejendomsværdiskat.

Når ejendomsværdiskatten bliver beregnet på helårsniveau, betyder det, at de nominelle nedslag i ESL §§ 24 og 25 vil skulle reduceres forholdsmæssigt i eksempelvis det år, hvor den faste ejendom afstås.

Det betyder også, at indkomsterne som nævnt i ESL § 26 for personer, der har nået folkepensionsalderen, vil skulle være den pågældendes indkomst for hele året. De indkomster, der, er tale om er personlig indkomst, positiv nettokapitalindkomst, positiv aktieindkomst og udbytteindkomst. Dette fremgår af ESL § 26, stk. 1.

Ejendomsværdiskatten pålægges for indkomståret. Indkomståret udgør 360 dage med 30 dage i hver kalendermåned. Se ESL § 72.

Se også afsnit C.H.4.2.5.1 om Beregningsgrundlag, nedslag og satser for danske ejendomme.

Forskudt indkomstår

Ved forskudt indkomstår forstås, at den skattepligtige anvender et andet indkomstår end kalenderåret. Reglerne om forskudt indkomstår er reguleret i KSL § 22, som efter ESL § 31 finder anvendelse for ejendomsværdiskat af ejendomme nævnt i ESL § 3.

Se også afsnit C.H.4.2.5.1 om Beregningsgrundlag, nedslag og satser for danske ejendomme.

Beregningsgrundlag for udenlandske ejendomme

For ejendomme omfattet af ESL § 3, stk. 2, der ligger i udlandet, på Færøerne eller i Grønland gælder det beregningsgrundlag, der vises i skemaet. Se ESL § 14, stk. 1 og 2.

Omfattet af bestemmelsen er således ejendomme nævnt i ESL § 3, stk. 1, nr. 1-5, 9 og 10, som er beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland.

Hvis...	Så...
der findes en udenlandsk, færøsk eller grønlandsk offentlig ejendomsværdi, som kan sidestilles med en dansk ejendomsværdi,	bliver ejendomsværdiskatten beregnet på grundlag af 80 pct. af ejendomsværdien i året før indkomståret.
der ikke findes en ejendomsværdi,	bliver ejendomsværdiskatten beregnet på grundlag af Handelsværdien pr. 1. januar i året før indkomståret. ►Se nærmere nedenfor◄

Bemærk

Ejendomsværdiskattestoppet er ikke videreført. Der skal derfor ikke længere opgøres skattestopsværdier for 2001 og 2002.

Ejere af udenlandske ejendomme bliver ligeledes omfattet af reglerne om skatterabat, der skal sikre, at ingen boligejere, der har købt deres bolig inden 2024, skal betale højere samlede ejendomsskatter i 2024, end hvis de tidligere gældende regler (herunder også ejendomsværdiskattestoppet) var blevet videreført.

Se afsnit C.H.4.5.2 om rabat i ejendomsværdiskat.

Bemærk

Beskatningsgrundlaget for udenlandske ejendomme som nævnt i ESL § 3, stk. 1, nr. 1-5, 9 og 10, opgøres på tilsvarende vis som for danske ejendomme. Se ESL § 14, stk. 4.

Det betyder, at der ved opgørelsen af beskatningsgrundlaget for tofamiliehuse (omfattet af ESL § 3, stk. 1, nr. 2), kun skal medregnes den del af henholdsvis ejendomsvurderingen eller handelsværdien, der er henført til ejerens lejlighed.

Det betyder også, at ved opgørelsen af beskatningsgrundlaget for landbrugs- og skovejendomme (omfattet af ESL § 3, stk. 1, nr. 3 og 4), kun skal medregnes den del af henholdsvis ejendomsvurderingen eller handelsværdien, der er henført til boligen tilhørende landbrugsejendommen henholdsvis skovejendommen.  

Endelig betyder det, at der ved opgørelsen af beskatningsgrundlaget for ejendomme, der anvendes til både bolig og erhverv, mindre landejendomme og ejendomme med vindmølleparceller (omfattet af ESL § 3, stk. 1, nr. 5, 9 og 10), kun bliver medregnet den del af handelsværdien, der er henført til ejerens bolig.

Se også

Se også afsnit

• C.H.4.2.3 om, hvilke ejendomme der skal betales ejendomsværdiskat af.
• C.H.4.2.5.3 om beregning for ejendomme med særlige forhold.

Udenlandsk, færøsk eller grønlandsk offentlig ejendomsvurdering

Det er en forudsætning for at kunne anvende en udenlandsk, færøsk eller grønlandsk offentlig ejendomsvurdering, at Skatteforvaltningen har godkendt, at denne ejendomsvurdering kun i ringe grad afviger fra ejendommens regulerede handelsværdi, og dermed kan sidestilles med en dansk ejendomsvurdering.

Eventuelle godkendelser af andre udenlandske vurderinger kan trækkes tilbage i det omfang, de ikke kan sidestilles med en dansk ejendomsvurdering. Dette gælder også færøske eller grønlandske vurderinger.

►På nuværende tidspunkt har Vurderingsstyrelsen kun godkendt den offentlige svenske vurdering i 2001 og 2002 af ejendomme, der er erhvervet før 1. januar 2002. Der er således ikke nogen godkendt udenlandsk offentlig ejendomsvurdering, der kan lægges til grund som beskatningsgrundlag for indkomståret 2024.◄

►I SKM2025.376.ØLR fandt retten, at en schweizisk offentlig ejendomsvurdering ikke kunne sidestilles med en dansk ejendomsvurdering.◄

Handelsværdien i året før indkomståret

►Når der ikke foreligger en godkendt udenlandsk offentlig ejendomsvurdering, fastsættes handelsværdien efter ESL § 14, stk. 2, på følgende måde:◄

1. Hvis der findes et udenlandsk, færøsk eller grønlandsk prisindeks for ejendomme af den samme type, og hvis dette indeks kan godkendes af told- og skatteforvaltningen, så fastsættes handelsværdien på grundlag af den faktiske anskaffelsespris reguleret efter et sådant prisindeks. Told- og skatteforvaltningen kan bestemme, at et udenlandsk, færøsk eller grønlandsk prisindeks skal anvendes med fremadrettet virkning.
2. Hvis der ikke findes et prisindeks som nævnt under nr. 1, så anvendes dansk prisindeks for ejendomme af den samme type.
3. Hvis der findes anden dokumentation, der giver en mere retvisende fastsættelse af handelsværdien end den dokumentation, der er nævnt under nr. 1 og 2, så lægges den dokumentation til grund for værdifastsættelsen. Beregningsgrundlaget udgør 80 pct. af den fastsatte handelsværdi (forsigtighedsprincippet).
4. Hvis der hverken findes et prisindeks eller anden dokumentation som nævnt i nr. 1-3, fastsættes handelsværdien skønsmæssigt. Dette vil også gælde hvis indekseringen af en faktisk anskaffelsespris medfører et resultat, som står i åbenbart misforhold til ejendommens reelle handelsværdi. Beregningsgrundlaget udgør 80 pct. af den fastsatte handelsværdi (forsigtighedsprincippet)

Bemærk

Fastsættes handelsværdien efter nr. 1 og 2 anvendes forsigtighedsprincippet ikke og beskatningsgrundlaget bliver 100 pct. af handelsværdien. I de tilfælde fastsættes handelsværdien ud fra en objektiv norm, og værdiansættelsen indebærer derfor ikke et skøn på samme måde som for de danske ejendomsvurderinger.

Ad nr. 1 Udenlandsk, færøske eller grønlandske prisindeks

Det udenlandske, færøske eller grønlandske prisindeks ►kan være udgivet af det enkelte land◄ eller af OECD. 

Det er en forudsætning, at Skatteforvaltningen har godkendt det udenlandske, færøske eller grønlandske prisindeks. På den måde sikres det, at det pågældende udenlandske indeks altid anvendes ved prisfastsættelsen for ejendomme af den pågældende type i det pågældende land eller i det pågældende område, hvis indekset kun omfatter en del af et land.

Hvis Skatteforvaltningen bliver bekendt med eksistensen af et allerede eksisterende relevant indeks, eller et sådant indeks etableres, kan Skatteforvaltningen bestemme, at dette indeks skal anvendes fremadrettet.

Skatteforvaltningen har godkendt anvendelsen af et indeks for svenske fritidshuse og indeks ►udgivet af OECD vedrørende ti lande ◄.

Ud over disse godkendte indeks har Skatteforvaltningen desuden godkendt The UK House Price Index (HPI) fra The Office for National Statistics for ejendomme beliggende i Storbritannien. Indekset angiver prisudviklingen for nærmere bestemte områder eller bydele og for den enkelte type af ejendom. Indekset skal benyttes uden sæsonkorrigering.

Indekset er godkendt med fremadrettet virkning fra og med ejendomsværdibeskatningen i indkomståret 2024. Indekset vil fra og med ejendomsværdibeskatningen i indkomståret 2024 altid skulle anvendes ved prisfastsættelsen for ejendomme beliggende i Storbritannien.

Ved omregningen anvendes valutakursen på det tidspunkt, som omregningen vedrører. Skal der således fastsættes et beskatningsgrundlag pr. 1. januar 2028, vil det være valutakursen på denne dato, der skal anvendes. 

Ad nr. 2 Dansk prisindeks

Findes der ikke et udenlandsk, færøsk eller grønlandsk indeks, anvendes et dansk prisindeks for ejendomme af den pågældende type.

Efter EVL §§ 44-48 skal Danmarks Statistik udarbejde prisindeks for en række grupper af ejendomme, herunder boligejendomme med en eller to boligenheder, ejerlejligheder til beboelse og sommerhuse.

►Valutakursregulering

Foretages reguleringen af beregningsgrundlaget på grundlag af det danske indeks er der valgfrihed mellem 1) valutakursen på købstidspunktet og 2) valutakursen på det tidspunkt, hvortil der reguleres tilbage. Denne valgfrihed skyldes, at et dansk indeks - i modsætning til et lokalt indeks - ikke påvirkes af konjunkturændringer i det land, hvor ejendommen er beliggende.◄

Ad nr. 3 Dokumentation

Foreligger der anden dokumentation, der giver en mere retvisende fastsættelse af handelsværdien end den fastsættelse, der er nævnt ovenfor i nr. 1 og 2, lægges sådan dokumentation til grund for værdifastsættelsen.

Hvis handelsværdien fastsættes i overensstemmelse med sådan anden dokumentation, er der være tale om et skøn og derfor indgår handelsprisen med 80 pct. efter forsigtighedsprincippet.

Ad nr. 4 Skøn

Findes der ikke et prisindeks eller anden mere retvisende dokumentation som nævnt i nr. 1-3, fastsættes handelsværdien skønsmæssigt. Dette gælder også, hvis indeksering af en faktisk anskaffelsespris medfører et resultat, som står i åbenbart misforhold til ejendommens reelle handelsværdi.

Den skattepligtige vil altid have adgang til at fremlægge dokumentation af anden karakter til brug for skatteansættelse. Hvis det kan påvises, at en sådan anden dokumentation giver et mere retvisende billede af ejendommens værdi, vil denne dokumentation kunne lægges til grund for fastsættelsen af handelsværdien. Tilsvarende vil Skatteforvaltningen altid have mulighed for at lægge anden og mere retvisende dokumentation til grund, hvis Skatteforvaltningen skulle være i besiddelse af en sådan.

Når handelsværdien fastsættes af Skatteforvaltningen ved et skøn, vil der være samme usikkerhed om skønnet som tilfældet er for de danske ejendomsvurderinger. Derfor vil forsigtighedsprincippet skulle anvendes. Forsigtighedsprincippet indebærer, at beskatningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten udgør 80 pct. af den fastsatte handelsværdi.

Årlig meddelelse om beskatningsgrundlaget for udenlandske ejendomme

Vurderingsstyrelsen offentliggør hvert år en meddelelse om ejendomsværdiskattegrundlaget, der kan bruges for ejendomme, der ligger i udlandet. Det bliver ajourført med oplysninger om salg af fast ejendom i de enkelte lande.

Det drejer sig om:

• Det svenske indeks for fritidshuse
• Indekstal fra OECD
• Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse

►Se SKM2025.229.VURDST om fastsættelse af grundlaget for ejendomsværdiskat for ejendomme beliggende i udlandet for indkomståret 2024 (SKM2024.342.VURDST for indkomståret 2023). 

Meddelelsen indeholder opdaterede indeks for udviklingen i huspriser, som kan anvendes ved opgørelsen af grundlaget for ejendomsværdiskat for ejendomme beliggende i udlandet til brug for indkomståret 2024.

Det drejer sig om det svenske indeks for fritidshuse, indekstal fra OECD samt Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse beliggende i Danmark.

Vurderingsstyrelsen har desuden godkendt et britisk indeks, som skal benyttes for ejendomme beliggende i Storbritannien fra og med indkomståret 2024.

Som følge af den nye ejendomsskattelov (lov nr. 678 af 3. juni 2023), der bl.a. finder anvendelse for ejendomsværdiskat fra og med 1. januar 2024, opgøres indekstallene for OECD i denne meddelelse fra 1. januar til 31. december i kalenderåret.

Meddelelsen indeholder eksempler på, hvordan beskatningsgrundlaget opgøres ved anvendelsen af indekstal fra det svenske sommerhusindeks og indekstal udgivet af OECD.◄

Særligt om dobbeltbeskatningsoverenskomsten med Frankrig

Se SKM2008.530.SKAT om fritagelse for ejendomsværdiskat af franske ejendomme erhvervet før 29. november 2007 i særlige tilfælde. I henhold til denne meddelelse er personer, som den 28. november 2007 var fuldt skattepligtig til Danmark og som på dette tidspunkt ejede fast ejendom i Frankrig, fritaget for ejendomsværdibeskatning i Danmark af denne ejendom, så længe personen forbliver fuldt skattepligtig til Danmark og ejer den pågældende ejendom. Tilsvarende gælder, hvis der er indgået aftale om erhvervelse af ejendommen senest den 28. november 2007.

Der er i foråret 2023 indgået en ny dobbeltbeskatningsaftale med Frankrig, som fordeler beskatningsretten mellem landene. Som udgangspunkt gælder SKM2008.530.SKAT fortsat efter vedtagelsen af den nye dobbeltbeskatningsoverenskomst. 

Dobbeltbeskatningsoverenskomsten trådte i kraft den 1. januar 2024. Se BEK om ikrafttræden af lov om gennemførelse af dobbeltbeskatningsoverenskomst og tilhørende protokol mellem Kongeriget Danmark og Den Franske Republik.

Om- og tilbygning af udenlandske ejendomme

Hvis der foretages om- eller tilbygning af udenlandske ejendomme, der er ejendomsværdiskattepligtige, og værdien af om- eller tilbygningen ikke indgår i den udenlandske, færøske eller grønlandske offentlige ejendomsvurdering eller handelsværdien, lægges værdien af om- eller tilbygningen til ejendomsvurderingen eller handelsværdien.

Hvis beskatningsgrundlaget er en udenlandsk, færøsk eller grønlandsk ejendomsvurdering, vil denne ejendomsvurdering skulle tillægges den indekserede udgift til ombygning m.v. for at finde det fulde beskatningsgrundlag for ejendommen inklusive ombygningen m.v.

Når beskatningsgrundlaget er handelsværdien, vil ejendommens handelsværdi ligeledes skulle tillægges den indekserede udgift til ombygning eller tilbygningen.

Prisen på om- eller tilbygningen fremindekseres ved at anvende et udenlandsk, færøsk eller grønlandsk prisindeks som nævnt ovenfor.

Prisindekset ►kan være udgivet af det enkelte land eller◄ af OECD. Findes der ikke sådant prisindeks, anvendes i stedet et dansk prisindeks. Danmarks Statistik udarbejder prisindeks for grupper af ejendomme, herunder boligejendomme med en eller to boligenheder, ejerlejligheder til beboelse og sommerhuse. Se EVL §§ 44-49. 

ESL § 14, stk. 3, sikrer, at de danske regler om værdiansættelse af om- eller tilbygninger også vil gælde for ejendomme beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland.

Bemærk

ESL § 14, stk. 3, er med sproglige ændringer en videreførelse af EVSL § 4 b, stk. 5, og med de ændringer, som den foreslåede ophævelse af reglerne om ejendomsværdiskattestoppet giver anledning til.

Derudover foreslås nybygning at udgå af bestemmelsen, så det kun vil være om- eller tilbygninger, der er omfattet af forslaget. Det skyldes, at der ikke foreligger en vurdering i forvejen for en nybygning, som der gør for en om- eller tilbygning.

Klagemuligheder

De indekserede eller skønnede handelsværdier på om- eller tilbygningen vil være er en del af skatteansættelsen og vil dermed kunne påklages efter reglerne om påklage af ejendomsværdiskat m.v. Se SFL § 5, stk. 1, nr. 5, § 11, stk. 1, nr. 1, og § 35 b, stk. 1, 2. pkt. Det betyder, at klagen som udgangspunkt afgøres af et skatteankenævn, medmindre klagen visiteres til afgørelse i Landsskatteretten som principiel.

Satserne

Ejendomsværdiskattesatsen er 5,1 promille af den del af beregningsgrundlaget efter ESL §§ 13 og 14, der ikke overstiger et grundbeløb på 9.200.000 kr. (2024-niveau), og 14 promille af resten. Se ►ESL § 22, stk. 1.◄

Grundbeløbet reguleres hvert andet år i forhold til et ejerboligværdiindeks.

Se også afsnit C.H.4.2.5.1 om Beregningsgrundlag, nedslag og satser for danske ejendomme.

Lempelse og nedslag

Det er muligt at få lempelse for den danske ejendomsværdiskat, når der også skal betales udenlandsk skat af ejendomme, der ligger i udlandet.

Lempelse efter dobbeltbeskatningsoverenskomst

Udenlandske ejendomme er omfattet af ejendomsskatteloven, når de er ejet af fuldt skattepligtige personer. Se afsnit C.H.4.2.2. om, hvem der skal betale ejendomsværdiskat.

Ejendomsværdiskatten har status af en formueskat i forhold til dobbeltbeskatningsoverenskomster. Det betyder, at hvis Danmark har indgået en dobbeltbeskatningsoverenskomst med en anden stat, som omfatter formueskatter, så vil ejendomsværdiskatten enten helt bortfalde (eksemption-metoden) eller blive reduceret med den eventuelle udenlandske skat (credit-metoden).

Se afsnit C.F.9 om dobbeltbeskatningsoverenskomster.

Nedslag efter ESL § 27

Hvis ejendommen ikke ligger i en af overenskomststaterne, vil der kun kunne gives credit-nedslag i ejendomsværdiskatten for de betalte udenlandske skatter, som bliver beregnet ud fra værdien af den udenlandske ejendom. Se ESL § 27.

Ejeren skal dokumentere, at den udenlandske ejendomsskat er betalt. Der kan opnås lempelse i den danske ejendomsværdiskat for betalt udenlandsk skat af ejendomme i udlandet, også selv om den udenlandske skat ikke efter sin art svarer til ejendomsværdiskatten. 

Grundskatter, tinglysningsafgifter og andre skatter og afgifter i forbindelse med overdragelse og belåning eller anden disposition over fast ejendom er ikke omfattet af ESL § 27. 

Det fremgår af forarbejderne til lov nr. 1340 af 19. december 2008, at den svenske fastighedsavgift er omfattet af disse nedslagsregler. Se desuden SKM2010.707.SKAT om nedslag i ejendomsværdiskatten for fransk og spansk skat på fast ejendom.

Er der flere ejendomme i udlandet, lempes der ejendom for ejendom. 

Nedslagsbeløbet kan ikke overstige den opgjorte ejendomsværdiskat.

Bemærk

Hvis en udenlandsk stat opkræver indkomstskat af en bolig, fx i form af skat af lejeværdi af egen bolig eller af faktiske lejeindtægter, kan ejeren kun få nedslag for sådanne indkomstskatter i dansk indkomstskat af faktiske lejeindtægter og ikke i ejendomsværdiskatten. Ejeren kan få nedslag enten efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst eller efter LL § 33.

Nedslag

For ejere, der senest den 1. juli 1998 har erhvervet ret til deres ejendom, gælder to overgangsordninger, der giver nedslag i ejendomsværdiskatten.

Afgørende for, om en køber har erhvervet ret til ejendommen den 1. juli 1998, er, at både køber og sælger har underskrevet en købsaftale senest denne dato.

For det første får alle ejere, der har erhvervet ejendommen senest 1. juli 1998 en nedsættelse i den beregnede ejendomsværdiskat på et beløb, der svarer til 1,0 promille af beregningsgrundlaget efter ESL §§ 13 og 14.

Bemærk

Foreligger der en udenlandsk ejendomsvurdering, som er godkendt som beskatningsgrundlag, vil nedsættelsen skulle ske i forhold til 80 pct. af ejendomsværdien. Findes der ikke en udenlandsk ejendomsvurdering, der kan sidestilles med en dansk ejendomsvurdering beregnes nedslaget som 4,1 promille af beskatningsgrundlaget efter ESL § 14, stk. 2. 

Det betyder, at ejerne kun skal betale 4,1 promille i ejendomsværdiskat af den del af ejendomsværdien eller beskatningsgrundlaget efter ESL § 14, der ikke overstiger 9.200.000 kr., og 13,0 promille af resten. Se ESL § 23, stk. 1.

Når...	Så...
Ejendomsværdiskattegrundlaget efter ESL § 14 er mindre end eller lig med 9.200.000 kr.,	er ejendomsværdiskatten 4,1 promille.
ejendomsværdiskattegrundlaget efter ESL § 14 er større end 9.200.000 kr.,	er ejendomsværdiskatten 4,1 promille af 9.200.000 kr. og 13 promille af ejendomsværdiskattegrundslaget over 9.200.000 kr.

 

For det andet får ejerne af visse ejendomme et yderligere nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat. Se ESL § 24. Det drejer sig om ejerne af ejendomme, som er nævnt i ESL § 3, stk. 1, nr. 1, 3-5, 9 og 10, og stk. 2, nemlig:

•  Enfamiliehuse
• Sommerhuse
• Boliger på landbrugsejendomme, hvor der ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi efter EVL § 30, stk. 1
• Boliger på skovbrugsejendomme hvor der ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi efter EVL § 30, stk. 1
• Ejendomme der anvendes til både bolig og erhverv, som indeholder en eller to selvstændige boligenheder, hvor der ansættes en ejendomsværdi for boligdelen efter EVL § 35, stk. 1
• Landejendomme over 5.000 m² beliggende helt eller delvist i landzone, hvor der foretages en fordeling efter EVL § 36
• Ejendomme samnoteret med en vindmølleparcel, hvor der foretages en fordeling efter EVL § 37, stk. 1. Ejendomme nævnt i ESL § 3 nr. 1-5, 9 og 10, og som er beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland.

Herudover er også ejerboliger med to selvstændige boligenheder omfattet af nedslaget efter specielle regler.

Nedslag i ejendomsværdiskatten efter ESL § 23 gives for alle ejendomme, der er erhvervet senest den 1. juli 1998, mens nedslaget efter ESL § 24 kun gives for ovenstående ejendomme.

Se også afsnit C.H.4.2.5.1 om Beregningsgrundlag, nedslag og satser for danske ejendomme

Bortfald af nedslag ved ejerskifte

Begge typer af nedslag efter ESL §§ 23 og  24 bortfalder ved senere ejerskifte.

Ejerskifte mellem ægtefæller medfører ikke, at nedslagene bortfalder. Det gælder både ved ejerskifte, mens ægtefællerne er gift, og ved skilsmisse. Det vil sige, at selv om den ægtefælle, der overtager ejendommen, ikke stod som ejer af ejendommen den 1. juli 1998, får han eller hun nedsat ejendomsværdiskatten efter ESL § 23 og § 24.

Var begge ægtefæller ejere af ejendommen den 1. juli 1998, vil den ægtefælle, der i forbindelse med skilsmisse overtager hele ejendommen, også få fuldt nedslag på grundlag af hele beskatningsgrundlaget.

En længstlevende ægtefælle, der bliver boende i eller fortsat har rådighed over en ejendom, der har tilhørt den afdøde ægtefælle, kan succedere i nedslagene, også selv om ægtefællen ikke selv var ejer den 1. juli 1998. Det vil sige, at selv om den ægtefælle, der overtager ejendommen, ikke stod som ejer af ejendommen den 1. juli 1998, får han eller hun nedsat ejendomsværdiskatten efter ESL § 23 og § 24. Nedslaget bevares for både helårshuse og sommerhuse.

Der kan også succederes i nedslagene ved ægtefællens død, selvom ægtefællerne var separerede inden dødsfaldet. Selv om den længstlevende ægtefælle indgår nyt ægteskab, ophører retten til at succedere i nedslagene ikke.

Nedslag efter ESL §§ 23 og 24 bortfalder heller ikke ved ejerskifte mellem medejere, som har erhvervet en del af ejendommen før den 1. juli 1998 eller før. 

Forudsætningen for, at en medejer vil kunne opnå nedslag, er, at den pågældende senest den 1. juli 1998 havde erhvervet en del af ejendommen og dermed fik nedslag. Ved erhvervelse af en yderligere del af ejendommen eller den resterende del af ejendommen den 2. juli 1998 eller senere sker der en forøgelse af beskatningsgrundlaget for nedslaget.

I andre ejerskiftesituationer vil nedslaget bortfalde.

Bemærk

ESL §§ 23 og 24 viderefører bestemmelserne i EVSL §§ 6 og 7.

Nedslag, der er bortfaldet efter EVSL §§ 6 og 7 senest den 31. december 2023, vil dermed også blive anset som bortfaldet efter ejendomsskatteloven.

Nedslag, som en ægtefælle eller en medejer efter EVSL §§ 6 og 7 har opnået senest den 31. december 2023, samt nedslag, der er givet til en længstlevende ægtefælle senest den 31. december 2023, vil med ejendomsskatteloven blive videreført efter den nævnte dato og bortfalder først ved et senere ejerskifte.

Nedslag for folkepensionister

Udgangspunktet er, at alle betaler ejendomsværdiskat på samme vilkår, eventuelt med nedslag. Dog er der et særligt nedslag for folkepensionister. Se ESL § 25.

Hvis en ejer eller dennes samlevende ægtefælle inden udgangen af indkomståret har nået folkepensionsalderen efter § 1 a i lov om social pension, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat med 6.000 kr. pr. boligenhed for helårshuse og 2.000 kr. for sommerhuse. Nedslaget på 6.000 kr. gælder også sommerhuse, der med tilladelse anvendes som helårsbolig.

Ejendomsværdiskatten kan dog aldrig blive negativ.

Nedslaget for folkepensionister er afhængigt af indkomsten.

En ejer, der inden udgangen af indkomståret har nået folkepensionsalderen, får som ovenfor nævnt et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat på 6.000 kr. for helårshuse og 2.000 kr. for sommerhuse. Se ESL § 25.

Nedslaget reduceres, hvis ejeren har en indkomst over en vis størrelse. Indkomsten opgøres som summen af:

• Ejerens personlige indkomst, opgjort efter PSL § 3
• Positiv nettokapitalindkomst efter PSL § 4
• Positiv aktieindkomst, bortset fra udbytteindkomst op til 5.000 kr., hvori der er indeholdt endelig udbytteskat. Der er tale om et bundfradrag.
• Afgiftsberigtiget aktieløn, hvor købe- og tegningsretter tildelt før den 1. juli 2003 udnyttes eller afstås i indkomståret 2007 eller senere, jf. overgangsreglen i § 17, stk. 2, i lov nr. 394 af 28. maj 2003 som ændret ved § 27 i lov nr. 515 af 7. juni 2006.

Nedslaget reduceres med 5 pct. af den del af den opgjorte indkomst, der for en ugift person overstiger et grundbeløb på 174.000 kr. (2010-niveau).

For ægtefæller, der er gift og samlevende ved indkomstårets udgang opgøres indkomsten som summen af ægtefællernes samlede:

• Personlige indkomst, opgjort efter PSL § 3
• Positive nettokapitalindkomst efter PSL § 4
• Positive aktieindkomst, bortset fra udbytteindkomst op til 10.000 kr., hvori der er indeholdt endelig udbytteskat. Der er tale om et bundfradrag
• Afgiftsberigtigede aktieløn, hvor købe- og tegningsretter tildelt før den 1. juli 2003 udnyttes eller afstås i indkomståret 2007 eller senere, jf. overgangsreglen i § 17, stk. 2, i lov nr. 394 af 28. maj 2003 som ændret ved § 27 i lov nr. 515 af 7. juni 2006.

Nedslaget reduceres med 5 pct. af den del af den opgjorte indkomst, der overstiger et grundbeløb på 268.000 kr. (2010-niveau).

Grundbeløbene reguleres årligt efter PSL § 20.

Bemærk

Nedslaget er uafhængig af om de pågældende er hjemmehørende her i landet eller ej.

Oplysningspligt

Skatteforvaltningen modtager som udgangspunkt automatisk indkomstoplysninger fra tredjeparter. Det vil være pensionisten, der via Skatteforvaltningens til enhver tid gældende digitale selvbetjeningsplatform kan supplere de oplyste indkomster, der indgår i beregningen af indkomstgradueringen af pensionistnedslaget, inden for de oplysningsfrister, der er fastsat i SKL §§ 10 og 11.

Disse frister udløber den 1. maj og den 1. juli i året efter indkomstårets udløb. Det indebærer, at Skatteforvaltningen først efter udløbet af oplysningsfristerne kan foretage en endelig opgørelse af ejendomsværdiskatten.

Se også afsnit C.H.4.2.5.1 om Beregningsgrundlag, nedslag og satser for danske ejendomme.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsretsdomme
►SKM2025.376.ØLR◄	►Skattestyrelsen havde fastsat ejendomsværdiskatten for en ejendom beliggende i Schweiz med den regulerede handelsværdi som beregningsgrundlag.  Skatteyder gjorde gældende, at beskatningsgrundlaget for en ejendom beliggende i Schweiz skulle fastsættes med udgangspunkt i den schweiziske vurdering af ejendommen. Landsretten fandt, at det afgørende kriterium efter forarbejderne til den EVSL § 4 b, stk. 1, er, om den udenlandske ejendomsvurdering kun i ringe grad afviger fra den regulerede handelsværdi efter § 4 b, stk. 2. Landsretten fandt endvidere, at sammenligningen skal foretages på grundlag af de økonomiske værdier, og at det ikke er afgørende, om metoderne, der anvendes til at opgøre værdierne, er sammenlignelige. Da den schweiziske offentlige ejendomsvurdering afveg fra den regulerede handelsværdi i en sådan grad, at den ikke afspejlede - og dermed heller ikke kunne sidestilles med - en dansk vurdering, fandt landsretten at den ikke kunne anvendes som beregningsgrundlag for ejendomsværdiskatten.  Landsretten fandt videre, at beskatningsgrundlaget for den udenlandske ejendom ligger på niveau med en tilsvarende dansk vurdering, og at det derfor ikke er godtgjort, at den udenlandske ejendom beskattes hårdere end en tilsvarende ejendom beliggende i Danmark, eller at beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten dermed udgør en hindring for kapitalens frie bevægelighed. Ejendomsværdiskatten af ejendommen i Schweiz skal derfor ansættes i medfør af bestemmelsen i den dagældende EVSL § 4 b, stk. 2, om handelsværdien som beregningsgrundlag.◄	►Dommen er anket til Højesteret.◄ ►Bemærk, at dommen vedrører dagældende EVSL, men reglerne om en udenlandsk vurdering som beregningsgrundlag er videreført i ESL § 14, stk. 1.◄