Klagesagen drejer sig om
Hvorvidt klageren [A] har krav på at få ændret ejendommens foreløbige vurdering pr. 1. januar 2022 efter reglen i ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2, og i givet fald til hvilken værdi. 

Klagesagen er henvist til Landsskatteretten i medfør af skatteforvaltningslovens § 6 a, stk. 2, jf. stk. 1.

Der er klaget over
Vurderingsstyrelsens afgørelse af den 7. november 2023 om ikke at ændre den foreløbige vurdering pr. 1. januar 2022. 

Sagens oplysninger

Oplysninger om ejendommen ifølge salgsopstilling
Matrikelnr.		[…]
Opførelsesår		1991
BBR-boligareal		85 m2
Ejendomstype		Ejerlejlighed
Faktisk anvendelse		Beboelse

Særlige oplysninger om ejendommen

·     Den foreløbige vurdering for klagerens ejendom blev offentliggjort den 12. september 2023 på Vurderingsportalen.dk. Det fremgår, at ejendoms- og grundværdien pr. 1. januar 2022 af Vurderingsstyrelsen foreløbigt er blevet ansat til henholdsvis 3.656.000 kr. og 2.467.000 kr.

Øvrige sagsoplysninger

·     Den 26. september 2023 har klageren ansøgt Vurderingsstyrelsen om at få ændret ejendommens foreløbige
vurdering. På ansøgningsblanketten har klageren oplyst, at ejendommen er til salg, og at udbudsprisen er 1.800.000 kr.

Sammen med ansøgningen har klageren fremlagt tilbud af den 20. september 2023 om frikøb og udskydelse af tilbagekøbsret fra X Kommune, hvori frikøbesummen er opgjort til 2.657.482 kr., og udskydelsessummen til år 2093 er opgjort til 599.967 kr. Beløbene er opgjort på baggrund af den foreløbige vurdering pr. 1. januar 2022 for klagerens ejendom.

·     Klageren har under klagesagsbehandlingen fremlagt salgsopstilling af den 12. december 2023 fra mæglerfirmaet R1 A/S. Af salgsopstillingen fremgår, at ejendommen var blevet udbudt til salg for 2.599.000 kr.

·     Den 14. februar 2024 (dato for købsaftale) blev ejendommen ifølge tinglysning.dk overdraget i almindelig fri handel på markedsvilkår for en kontantkøbesum på 2.375.000 kr. Anmelder af skødet var ejendomsmæglerfirmaet R1 A/S.

·     Af boligsiden.dk fremgår ligeledes, at ejendommen har været udbudt til salg for 2.599.000 kr. i december 2023, og at ejendommen den 14. februar 2024 er blevet solgt i en almindelig fri handel for 2.375.000 kr.

·     Ifølge vurderingsportalen.dk har der fra 2022 til 2025 været følgende udvikling i prisindeks for ejerlejligheder til beboelse i By Y1:

 

Ejerlejligheder	2022	2025
By Y1	345	354,3

 

I henhold til prisindekset udgør den tilbageregnede købesum på 2.375.000 kr. i 2022-niveau 2.312.659 kr., svarende til en afvigelse på 36,74 pct. i forhold til ejendomsværdien i den foreløbige vurdering. 

·         H1 ApS er den 30. april 2025 opløst efter betalingserklæring fra A, og klagesagen er herefter videreført af A som klager.

Vurderingsstyrelsens afgørelse

Den 7. november 2023 har Vurderingsstyrelsen truffet afgørelse om ikke at ændre den foreløbige vurdering pr. 1. januar 2022 for klagerens ejendom. 

Som begrundelse har Vurderingsstyrelsen bl.a. anført følgende: 

"Vores begrundelse for ikke at ændre den foreløbige vurdering
Vi ændrer ikke den foreløbige vurdering af din ejendom. Det skyldes, at vi ikke kan se ud fra det materiale, vi har fået, at ejendommen er til salg. Det skal den være, for at vi kan ændre den foreløbige vurdering." 

Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen
I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 22. januar 2024 udtalt følgende: 

"Vurderingsstyrelsen har den 22. december 2023 modtaget en anmodning fra Skatteankestyrelsen om udtalelse i forbindelse med en klage over afgørelse om ikke at ændre den foreløbige vurdering for ejendommen Adresse Y1, By Y1. 

Vurderingsstyrelsen modtog den 26. september 2023 ansøgning om ændring af den foreløbige vurdering af ansøger H1 ApS (herefter nævnt som ansøger). Vurderingsstyrelsen modtog, udover ansøgningsblanketten, alene dokumentet " Tilbud om frikøb - Tilbud af 20.09.2023". Ansøger oplyste af ansøgningsblanketten, at ejendommen var til salg til en salgspris af 1.800.000 kr. 

Krav om aktiv salg af ejendom
Begrundelsen for, at Vurderingsstyrelsen ikke har ændret den foreløbige vurdering er, at Vurderingsstyrelsen ikke har kunne konstatere, at ejendommen har været aktivt til salg på ansøgningstidspunktet. 

Efter ejendomsvurderingslovens § 89d, stk. 1, er det ikke muligt at klage over den foreløbige vurdering. I særskilte tilfælde er det dog muligt at søge om ændring af den foreløbige vurdering, herunder ved salgssituationer, jf. Ejendomsvurderingslovens § 89d, stk. 4, nr. 2. Det fremgår af § 89d, stk. 4, nr. 2, 1 pkt., at "Viser det sig i forbindelse med en ejers bestræbelser på at sælge en ejendom, der er foreløbigt vurderet efter §§ 89b eller 89c, at den forventede overdragelsessum afviger fra den ansatte ejendomsværdi i den foreløbige vurdering, kan ejeren anmode om, at den ansatte ejendomsværdi i den foreløbige vurdering ændres til den forventede overdragelsessum.[…] Ændring af den foreløbige vurdering kan alene ske, hvis den tilbageregnede værdi afviger med mere end 20 pct. fra den foreløbige vurdering.[…]" 

Som det fremgår af bestemmelsen "i forbindelse med en ejers bestræbelser på at sælge en ejendom", vurderer Vurderingsstyrelsen, at ejendommen reelt skal være til salg. 

På ansøgningstidspunktet har Vurderingsstyrelsen ikke kunne konstatere, at ejendommen Adresse Y1, By Y1 har været til salg. I vores sagsgennemgang foretages der opslag via google, boligsiden.dk eller ved den konkrete ejendomsmægler, som ansøger har indsendt salgsmateriale fra. Ansøger, har i sin ansøgning indsendt et tilbud om frikøb fra X Kommune. Det fremgår af dette tilbudt, at tilbud om frikøb tidligst er gældende i år 2061, hvilket Vurderingsstyrelsen ikke har vurderet har været dækkende for at være aktivt salg. 

Da det ikke kunne konstateres, at ejendommen var til salg, sendte Vurderingsstyrelsen en høringsskrivelse til ansøger den 28. september 2023 med forslag om ikke at ændre den foreløbige vurdering. Vurderingsstyrelsen har ikke modtaget nogen indsigelse fra ansøger. 

Den 7. november 2023 sendte Vurderingsstyrelsen afgørelse om at den foreløbige vurdering ikke ville blive ændret, da det ikke kunne konstateres, at ejendommen var til salg. 

Vurderingsstyrelsen fastholder afgørelse
Vurderingsstyrelsen ønsker ikke at genoptage sagen, da ejendommen ikke fremgik at være aktivt til salg på ansøgningstidspunktet og derfor ikke har opretholdt kravet for at få ændret den foreløbige vurdering. Vurderingsstyrelsen fastholder derfor fortsat afgørelsen om ikke at ændre den foreløbige vurdering.’’ 

Den 14. maj 2024 har Vurderingsstyrelsen supplerende udtalt: 

"Kravet for at vi kan behandle en ansøgning om ændring af den foreløbige vurdering er, at ejendommen er aktivt til salg. Da ejendommen ikke har været aktivt til salg på ansøgningstidspunkt og ansøger ikke har forelagt dokumentation for at ejendommen har været sat til salg inden afgørelse er truffet, har vi fastholdt vores afgørelse. Vi fastholder fortsat vores afgørelse, da vi derudover ikke anser sælger som part i sagen, hvis ejendommen er købt. Da der er en anden ejer af ejendommen, er det i dette tilfælde køber, som skal søge under kategorien "køb". 

Derudover har ansøger ikke mulighed for at søge under kategorien sælger, da ejendommen er handlet. Det er køber, som i dette tilfælde har mulighed for at ansøge om at få ændret den foreløbige vurdering." 

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om ændring af den foreløbige ejendomsvurdering, så den afspejler ejendommens reelle værdi. 

Til støtte herfor har klageren bl.a. anført: 

"Hvad ønskes der opnået med klagen
At ejendommen reelle værdi er afspejlet i ejendomsvurderingen - Ejendomsmægler anslår en værdi på mellem 2.200.000 og 2.500.000 - se vedhæftede salgsopstilling som lige er lagt på nettet 

Begrundelse for klagen
At ejendommen vurderes til den reelle værdi ved et salg - den seneste ejendomsvurdering er 3.656.000 og pt er der en Hjemfaldspligt på ejendommen på 2.657.482 - hvilket betyder at ejendommen reelt har en værdi på ca. 900.000kr er at havebetalt Hjemfaldspligten ud 

Yderligere bemærkninger fra klager
Ejendommen er tidligere forsøgt solgt uden held og en ejendom med hjemfaldspligt er umuligt at belåne, hvorfor Ejendomsstyrelsen vurdering på 3,6 mio er totalt urealistisk" 

Efter henvisning af sagen til Landsskatteretten, har klageren i november 2024 udtalt, at det er ejendommens hjemfaldspligt, der har været årsag til, at klageren var interesseret i at få ejendommen solgt. 

Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse
I forbindelse med Vurderingsstyrelsens udtalelse af den 22. januar 2024 til Skatteankestyrelsen er klageren samme dag fremkommet med følgende supplerende bemærkninger: 

"jeg ved hæfter igen salgsopstillingen på ejendommen - ejendommen har nu været til salg i 2 måneder for 2.599.000 kr og er endnu ikke solgt - pt. er det bedste bud 2.400.000 dog uden at vedkommende har fået OK i banken - så ejendommen kan jo aldrig være 3.700.000 kr værd hvis den ikke kan sælges for 2.500.000" 

Retsmøde

Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling 

Den 15. maj 2025 har Vurderingsstyrelsen udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling: 

"Vurderingsstyrelsen indstiller til, at Landsskatteretten træffer afgørelse om stadfæstelse af Vurderingsstyrelsens afgørelse af 7. november 2023 om afslag på ændring af den foreløbige vurdering pr. 1. januar 2022, jf. ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2.

Det skal dog indledningsvist bemærkes, at Vurderingsstyrelsen mener, at denne klagesag er unødig, såfremt køber af ejendommen også er interesseret i at få den foreløbige vurdering ændret.

Køber har nemlig mulighed for at anmode om at få ændret vurderingen efter ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2, hvorefter Vurderingsstyrelsen vil ændre vurderingen, såfremt der mellem køber og sælger er enighed om at ændre den foreløbige vurdering. 

Hertil skal Vurderingsstyrelsen bemærke, at såfremt køber ikke er interesseret i at få den foreløbige vurdering ændret, så finder Vurderingsstyrelsen det endnu mere betænkeligt, hvis Landsskatteretten kommer frem til, at den foreløbige vurdering kan ændres, da køber overtog ejendommen i februar 2024 og dermed har den største retlige interesse i sagen, da den foreløbige vurdering for 2022 danner grundlaget for den foreløbige beskatning af ejendommen i 2024 og 2025. 

Vurderingsstyrelsen bemærkninger
U.2020.867 H og ny viden efter afgørelsestidspunktet
Vurderingsstyrelsen er enig med Skatteankestyrelsen i, at klageinstansen kan inddrage ny viden, der ikke var kendskab til på det oprindelige afgørelsestidspunkt, jf. U.2020.867 H. Vurderingsstyrelsen mener dog ikke, at der kan være tvivl om, at forholdene i højesteretsdommen ikke er sammenlignelige med nærværende sag. 

I forbindelse med Natur- og Miljøklagenævnets prøvelse af Y Kommunes afgørelse af 30. september 2014, inddragede Natur- og Miljøklagenævnet ny viden om opgørelsen af lugtgener, som blev offentliggjort i juni 2016. Lugtgenerne var altså eksisterende på det oprindelige afgørelsestidspunkt, da Y Kommune godkendte ansøgningen om udvidelse af Minkfarmen. Generne var blot opgjort ukorrekt, hvorfor Byret, Landsret og Højesteret på baggrund af den nye opgørelsesmetode stadfæstede Natur- og Miljøklagenævnet hjemvisning af kommunens afgørelse. Afgørelsen fra Y Kommune var således ikke foretaget på et korrekt grundlag på afgørelsestidspunktet. 

Helt principielt fremgår det af U.2020.867 H, at en myndighed i sin prøvelse af en sag er berettiget og forpligtet til at inddrage alle de forhold, der er retligt eller faktisk relevante på afgørelsestidspunktet. I den pågældende sag betød det, at lugtgener, som havde betydning for afgørelsen, korrekt blev inddraget af Natur- og Miljøklagenævnet ifm. nævnets behandling sagen. 

Det er således afgørende, hvorvidt afgørelsen træffes på et korrekt grundlag på afgørelsestidspunktet. 

I nærværende sag anmoder klager den 26. september 2023 om at få ændret den foreløbige vurdering pr. 1. januar 2022. Ejendommen er på anmodningstidspunktet ikke til salg. Vurderingsstyrelsen har den 28. september 2023 udsendt høringsbrev og har i overensstemmelse hermed truffet afgørelse om afslag på ændring af den foreløbige vurdering den 7. november 2023, da ejendommen på afgørelsestidspunktet fortsat ikke var til salg. Betingelserne for at ændre den foreløbige vurdering i ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2, var således ikke opfyldt på afgørelsestidspunktet. 

Klager dokumenterer i forbindelse med sin klage til Skatteankestyrelsen den 19. december 2023, at ejendommen den 12. december 2023 er sat til salg ved ejendomsmæglerfirmaet R1. Det er således først den 12. december 2023, at betingelserne for at få ændret en foreløbig vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2 er opfyldt. 

Der er i nærværende sag altså ikke indkommet nye oplysninger, der er relevant for bedømmelsen af, hvorvidt betingelserne i ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2, var opfyldt på afgørelsestidspunktet. Vurderingsstyrelsen har derfor truffet en korrekt afgørelse på et korrekt grundlag den 7. november 2023. 

Det er således Vurderingsstyrelsens klare opfattelse, at der ikke kan være tvivl om, at forholdene i U.2020.867 H ikke er sammenlignelige med nærværende sag, og dermed heller ikke kan have betydning for sagens udfald. 

Situationerne havde været sammenlignelige, hvis klager den 19. december 2023 havde dokumenteret, at ejendommen havde været til salg på den 7. november 2023 eller tidligere. Det er dog ikke tilfældet her. 

Det er herudover Vurderingsstyrelsens opfattelse, at Skatteankestyrelsen ved at optage nærværende sag til realitetsbehandling faktisk agerer som førsteinstans og dermed ikke har kompetence, jf. skatteforvaltningslovens § 14, til at behandle sagen. 

Det findes i øvrigt betænkeligt, hvis en korrekt afgørelse, foretaget på et korrekt grundlag på afgørelsestidspunktet, kan få et andet resultat ved at blive klagesagsbehandlet. 

Ændring af den foreløbige vurdering til den forventede overdragelsessum
Vurderingsstyrelsen bemærker, at Skatteankestyrelsen i deres indstilling til afgørelse ved Landsskatteretten opererer med en "sammenblanding" af § 89 d, stk. 4, nr. 2, 1. og 2. pkt.: 

"Viser det sig i forbindelse med en ejers bestræbelser på at sælge en ejendom, der er foreløbigt vurderet efter §§ 89 b eller 89 c, at den forventede overdragelsessum afviger fra den ansatte ejendomsværdi i den foreløbige vurdering, kan ejeren anmode om, at den ansatte ejendomsværdi i den foreløbige vurdering ændres til den forventede overdragelsessum. Hvis ejendommen overdrages til en overdragelsessum, der afviger fra den ansatte ejendomsværdi i den foreløbige vurdering, kan erhververen anmode om, at den ansatte ejendomsværdi i den foreløbige vurdering ændres til den aftalte overdragelsessum. (…)".

Det følger direkte af bestemmelsen, at sælger (i en situation, hvor ejendommen er til salg), kan anmode om ændring af den foreløbige ejendomsværdi til den forventede overdragelsessum, dvs. det ejendommen er udbudt til salg til.

Ligeledes følger det direkte af bestemmelsen, at køber kan anmode om ændring af den foreløbige ejendomsværdi, til den aftalte overdragelsessum. 

I har i jeres forslag indstillet til, at den foreløbige ejendomsværdi ændres til den aftalte overdragelsessum. Vi forstår jeres forslag til afgørelse således, at I betegner ejer som "sælger". Det vil derfor i henhold bestemmelsen ikke være muligt at ændre ejendomsværdien til den aftalte overdragelsessum, men derimod alene til den forventede overdragelsessum, dvs. udbudsprisen på 2.599.000 kr. tilbageindekseret til 2022-niveau. 

"Sælger" kan anmode om at få ændret vurderingen
Hvis Landsskatteretten mod forventning i sin afgørelse inddrager forhold, der er sket efter afgørelsestidspunktet, som beskrevet af Skatteankestyrelsen, vil Vurderingsstyrelsen mene, at klager efter salget af ejendommen ikke længere kan få den foreløbige vurdering ændret efter ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2. 

Skatteankestyrelsen gør gældende, at bestemmelsen ikke indeholder en tydelig tidsmæssig afgrænsning af hvornår, før eller efter en ejendomshandel, ejeren eller erhververen er berettiget til at anmode om ændring af en foreløbig vurdering, og at der ej heller kan udledes af lovforarbejderne, at det med bestemmelsens ordlyd har været hensigten at afskære forhenværende ejere fra at få ændret en ejendoms foreløbige vurdering. 

Dette er Vurderingsstyrelsen ikke enig i. Det følger direkte af bestemmelsens ordlyd, at bestemmelsen finder anvendelse i forbindelse med en "ejers bestræbelser på at sælge en ejendom". Formålet hermed fremgår endvidere af lovbemærkningerne:

"Den foreslåede bestemmelse i nr. 2 skal ses i sammenhæng med, at i de tilfælde, hvor en ejer ønsker at sælge en ejendom, vil en for høj foreløbig vurdering af ejendommen midlertidigt kunne indebære for høje ejendomsskatter, hvilket muligvis vil kunne besværliggøre salg af ejendommen." 

Det fremgår således klart af både bestemmelsens ordlyd og lovbemærkningerne hertil, at den foreløbige vurdering kun kan ændres i forbindelse med et forestående salg af ejendommen. 

Der bør i reglerne indfortolkes et krav om enighed ved flere parter
Hvis Landsskatteretten mod forventning lægger vægt på forhold, der er sket efter afgørelsestidspunktet, som beskrevet af Skatteankestyrelsen, bør Landsskatteretten samtidig forholde sig til betydningen af, at ejendommen er handlet. 

Når flere ejere - herunder tidligere ejere - af en ejendom beskattes på baggrund af den samme foreløbige vurdering, påvirker en ændring af vurderingen således alle ejerne. Reglernes ordlyd og lovbemærkningerne hertil forholder sig ikke til, om ejerne skal være enige om en ændring af den foreløbige vurdering, eller om det er tilstrækkeligt, at blot én af ejerne ønsker at få ændret vurderingen.

Det er Vurderingsstyrelsens holdning, at der skal indfortolkes et krav om enighed i reglerne i EVL § 89 d, stk. 4, nr. 2-6, såfremt der er flere ejere af en ejendom. 

Dette fremgår af lovbemærkningerne om baggrunden for i nogle tilfælde at tillade ændring af de foreløbige vurderinger: 

"Der vil dog kunne være tilfælde, hvor en foreløbig vurdering, der afviger væsentligt fra den (endnu ikke foreliggende) almindelige vurdering, vil kunne have økonomisk betydning for ejendomsejeren. Det foreslås derfor, at der i disse tilfælde skal gælde særlige regler, jf. nedenfor." 

Reglerne er således et forsøg på at tage højde for de situationer, hvor der er risiko for, at den foreløbige vurdering rammer skævt, og dermed afviger væsentligt fra den almindelige (endelige) vurdering, der efterfølgende skal foretages. Ejere skal derfor have mulighed for at få ændret den foreløbige vurdering i de situationer, som fremgår i ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4. Dette skal bl.a. sikre, at den foreløbige beskatning bliver så korrekt som muligt, og at den senere efterregulering ikke resulterer i en stor efteropkrævning eller et stort tilbagebetalingsbeløb. 

Der er dog ikke nogen garanti for, at en ændring af den foreløbige vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2-6, giver en mere korrekt foreløbig skattebetaling for den enkelte ejer, da den endelige skat først er kendt og kan opgøres, når den almindelige (endelige) 2022- eller 2023-vurdering er foretaget. Der vil således være en risiko for, at ændringen af den foreløbige vurdering ikke får den tilsigtede virkning. 

Herudover er det klare udgangspunkt og forventningen blandt ejendomsejere, at den foreløbige vurdering ikke kan ændres, hvilket yderligere understreger vigtigheden af, at ejerne bør være enige om at afvige fra de oprindeligt fastsætte værdier. 

Hvis grundværdien hjemvises til fornyet behandling, og Vurderingsstyrelsen skal lægge forhold til grund, som er sket efter det oprindelige afgørelsestidspunkt, er det således Vurderingsstyrelsens opfattelse, at både sælger og køber skal være enig i ansættelsen af grundværdien, før den kan ændres. 

På baggrund af ovenstående indstiller Vurderingsstyrelsen til, at afgørelsen af 7. november 2023 stadfæstes." 

Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Vurderingsstyrelsens udtalelse
Klageren har ikke fremsat bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Vurderingsstyrelsens udtalelse.  

Indlæg under retsmødet
Klageren gav ikke møde.

Vurderingsstyrelsen indstillede til stadfæstelse af den påklagede afgørelse og gennemgik herefter styrelsens synspunkter i overensstemmelse med tidligere udtalelser. 

Landsskatterettens begrundelse og afgørelse

Sagen angår, om det er med rette, at Vurderingsstyrelsen ikke har imødekommet klagerens anmodning om ændring af den foreløbige ejendomsvurdering for ejendommen.

Retsgrundlaget
Følgende fremgår af ejendomsvurderingslovens § 5, stk. 1 og 2 (lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 med senere ændringer) vedrørende almindelige vurderinger: 

"§ 5. Der foretages almindelig vurdering af fast ejendom, jf. dog § 9, hvert andet år. Vurderingerne foretages pr. 1. januar i vurderingsåret, jf. dog § 81, stk. 7, og §§ 87-88 a. 

Stk. 2. Ejerboliger vurderes i lige år. Dog vurderes ejerboliger i ulige år, hvis ejendommens grundareal udgør 2 ha eller mere, hvis der på ejendommen er registreret bygningsarealer til erhvervsmæssig anvendelse, eller hvis der på ejendommen er opført eller er ret til at opføre en eller flere produktionsvindmøller eller et eller flere erhvervsmæssige solenergianlæg. Andre ejendomme end ejerboliger vurderes i ulige år." 

Af ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1, fremgår følgende vedrørende vurderingsnormen: 

"§ 15. Ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog §§ 19 a, 19 b og 28-34 b, § 34 c, stk. 1, 2, 4 og 5, og §§ 34 d-34 f. Vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom." 

Af ejendomsvurderingslovens kapitel 15 vedrørende ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelserne fremgår følgende vedrørende foreløbige vurderinger: 

"§ 89 b. For ejendomme, der skal vurderes i lige år, jf. § 5, foretager told- og skatteforvaltningen på baggrund af modelberegninger en foreløbig vurdering pr. 1. januar 2022 til brug for en foreløbig beregning af ejendomsværdiskat og grundskyld. Herudover foretages der en foreløbig vurdering af ejendomme, der den 1. januar 2022 ikke skulle vurderes i lige år, jf. § 5, men som efterfølgende ændres, så de pr. 1. januar 2023 skal vurderes i lige år, jf. § 5. Den foreløbige vurdering anvendes, indtil der for ejendommen er foretaget en almindelig vurdering eller omvurdering efter § 6, der skal indgå i beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskat og grundskyld. Den foreløbige vurdering efter 1. pkt. foretages på grundlag af tilgængelige data om ejendommens størrelse og forholdene i øvrigt pr. 1. januar 2022 og efter prisforholdene pr. 1. januar 2022. For ejendomme, som pr. 1. januar 2023 er nyopståede, jf. § 6, stk. 1, nr. 1, eller hvorpå der pr. 1. januar 2023 er opført nybyggeri, jf. § 6, stk. 1, nr. 4, foretages den foreløbige vurdering efter 1. pkt. pr. 1. januar 2023 på grundlag af tilgængelige data om ejendommens størrelse og forholdene i øvrigt pr. 1. januar 2023 og efter prisforholdene pr. 1. januar 2022. Den foreløbige vurdering efter 2. pkt. foretages på grundlag af tilgængelige data om ejendommens størrelse og forholdene i øvrigt pr. 1. januar 2023 og efter prisforholdene pr. 1. januar 2022. 

…. 

§ 89 d. Foreløbige vurderinger efter §§ 89 b og 89 c foretages uden partshøring og kan ikke påklages til anden administrativ myndighed. 

Stk. 2. Told- og skatteforvaltningen offentliggør resultatet af foreløbige vurderinger efter §§ 89 b og 89 c.  Eventuelle ændringer, jf. stk. 4, offentliggøres ikke. 

… 

Stk. 4. Foreløbige vurderinger efter §§ 89 b og 89 c kan alene ændres i følgende tilfælde: 

… 

2) Viser det sig i forbindelse med en ejers bestræbelser på at sælge en ejendom, der er foreløbigt vurderet efter §§ 89 b eller 89 c, at den forventede overdragelsessum afviger fra den ansatte ejendomsværdi i den foreløbige vurdering, kan ejeren anmode om, at den ansatte ejendomsværdi i den foreløbige vurdering ændres til den forventede overdragelsessum. Hvis ejendommen overdrages til en overdragelsessum, der afviger fra den ansatte ejendomsværdi i den foreløbige vurdering, kan erhververen anmode om, at den ansatte ejendomsværdi i den foreløbige vurdering ændres til den aftalte overdragelsessum. Den forventede og aftalte overdragelsessum, jf. 1. og 2. pkt., skal efter de indeks, der fastsættes efter §§ 44-48, tilbageregnes til 2022-niveau for foreløbige vurderinger efter § 89 b og til 2023-niveau for foreløbige vurderinger efter § 89 c. Ændring af den foreløbige vurdering kan alene ske, hvis den tilbageregnede værdi afviger med mere end 20 pct. fra den foreløbige vurdering. Ved ændring af den ansatte ejendomsværdi i den foreløbige vurdering, jf. 1.-3. pkt., foretager told- og skatteforvaltningen skønsmæssigt en tilsvarende ændring af den ansatte grundværdi i den foreløbige vurdering." 

Bestemmelserne i ejendomsvurderingslovens §§ 89 b - § 89 d blev indsat ved lov nr. 679 af 3. juni 2023. Muligheden for at ændre den foreløbige vurdering i forbindelse med køb og salg af en ejendom, jf. ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2, er nærmere beskrevet i lovbemærkningerne til bestemmelsen, jf. forslag nr. 114 af den 26. april 2023 til lov om ændring af kildeskatteloven m.fl., side 81, hvoraf bl.a. følgende fremgår: 

"Det foreslås i § 89 d, stk. 1, 1. pkt., at foreløbige vurderinger efter de foreslåede bestemmelser i §§ 89 b og 89 c vil skulle foretages uden partshøring og ikke vil kunne påklages til anden administrativ myndighed. 

Den foreslåede bestemmelse vil indebære, at udgangspunktet vil være, at foreløbige vurderinger efter de foreslåede bestemmelser i ejendomsvurderingslovens §§ 89 b og 89 c ikke vil kunne ændres.
Det vil bl.a. betyde, at der ikke vil kunne ske genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1-4, af foreløbige vurderinger som nævnt i ejendomsvurderingslovens §§ 89 b og 89 c. Udgangspunktet fraviges dog i de tilfælde, der er nævnt i de foreslåede bestemmelser i § 89 d, stk. 4, nr. 1-6, jf. nærmere nedenfor.                

…

Den foreslåede bestemmelse i nr. 2 skal ses i sammenhæng med, at i de tilfælde, hvor en ejer ønsker at sælge en ejendom, vil en for høj foreløbig vurdering af ejendommen midlertidigt kunne indebære for høje ejendomsskatter, hvilket muligvis vil kunne besværliggøre salg af ejendommen. 

Den foreslåede bestemmelse i nr. 2 vil i den forbindelse sikre, at ejeren skal kunne kontakte Skatteforvaltningen og få rettet den foreløbige vurdering, så det i stedet er den forventede overdragelsessum som vurderet af pågældende ejendomsmægler, der anvendes som foreløbigt beskatningsgrundlag. Vurderingsprisen vil dog skulle dokumenteres af ejeren via f.eks. en salgsopstilling. 

Hvis den endelige salgspris efterfølgende måtte afvige fra ejendomsmæglerens vurdering, vil den foreslåede bestemmelse i nr. 2 herudover give mulighed for, at køberen vil kunne kontakte Skatteforvaltningen og få rettet den foreløbige vurdering til at være salgsprisen. Salgsprisen vil dog skulle dokumenteres via f.eks. et skøde. Det vil således være muligt for køberen at justere den foreløbige vurdering i overensstemmelse med salgsprisen, selv om sælgeren også tidligere har justeret den foreløbige vurdering i overensstemmelse med ejendomsmæglerens vurdering. 

Med den foreslåede bestemmelse i nr. 2 vil både vurderings- og salgsprisen dog skulle tilbageregnes efter de indeks, der fastsættes efter §§ 44-48, til 2022-niveau for foreløbige vurderinger efter § 89 b og til 2023-niveau for foreløbige vurderinger efter § 89 c, således at disse svarer til samme niveau som de foreløbige vurderinger, der ændres. 

Det vil dog alene være muligt at få ændret den foreløbige vurdering, hvis den foreløbige ejendomsværdi afviger mere end 20 pct. fra den tilbageindekserede handelspris, da dette svarer til den almindelige skønsusikkerhed. 

Det vil med den foreslåede bestemmelse i nr. 2 alene være ejendomsværdien, der vil skulle ændres, da det er ejendomsværdien, der har til formål at afspejle den forventede kontantværdi i fri handel, jf. ejendomsvurderingslovens § 15. Med den foreslåede bestemmelse vil Skatteforvaltningen dog skønsmæssigt foretage en tilsvarende ændring af den ansatte grundværdi i den foreløbige vurdering, så denne også nedsættes." 

Begrundelse og afgørelse
På baggrund af det fremlagte og oplyste lægger Landsskatteretten til grund, at klageren den 26. september 2023 anmodede Vurderingsstyrelsen om at få ændret den foreløbige ejendomsvurdering af ejendommen til 1.800.000 kr., og klageren i forbindelse med anmodningen alene fremlagde et tilbud om frikøb og udskydelse af tilbagekøbsret fra X Kommune, hvori frikøbssummen var opgjort til 2.657.482 kr. og udskydelsessummen til 599.967 kr. på baggrund af ejendommens foreløbige ejendomsvurdering. 

Retten lægger således til grund, at klageren som ejer og potentiel sælger af ejendommen på dette tidspunkt - og i overensstemmelse med det anførte i selve anmodningen - indgav anmodningen efter bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2, 1. pkt. 

Efter ordlyden af bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2, 1. pkt., er det bl.a. en betingelse for at være omfattet af bestemmelsen, at ejerens bestræbelser på at sælge ejendommen viser, at den forventede overdragelsessum for ejendommen afviger fra den foreløbige ejendomsvurdering. 

Af lovbemærkningerne til bestemmelsen fremgår samtidig bl.a., at der ved den forventede overdragelsessum i bestemmelsens forstand kan forstås den forventede overdragelsessum som vurderet af en ejendomsmægler, og denne vurderingspris skal dokumenteres af ejeren ved f.eks. en salgsopstilling. 

Landsskatteretten finder på denne baggrund, at bestemmelsen må forstås sådan, at en ejer både skal godtgøre salgsbestræbelser og forventet overdragelsessum på tilstrækkelig kvalificeret vis, hvis ejeren skal være omfattet af bestemmelsen og dermed af adgangen til en eventuel ændring af den foreløbige ejendomsvurdering. 

Retten finder endvidere, at det efter bestemmelsen er ejeren som anmoder, der må fremlægge de kvalificerede relevante oplysninger i forbindelse med anmodningen eller i hvert fald under behandlingen af anmodningen, forinden der træffes afgørelse om anmodningen. Bestemmelsen indeholder således efter sin ordlyd og sammenholdt med lovbemærkningerne angivelse af, at det er ejeren, som skal fremkomme med disse kvalificerede oplysninger, herunder med eksemplificering af typen af sådanne relevante oplysninger, ligesom der er tale om en anmodningssituation, hvor det alene er ejeren, som er i besiddelse af de kvalificerede relevante oplysninger. 

På tidspunktet for anmodningen den 26. september 2023 fremlagde klageren imidlertid ikke sådanne oplysninger om aktuelle salgsbestræbelser eller forventet overdragelsessum. Som anført ovenfor, fremlagde klageren et tilbud om frikøb og udskydelse af tilbagekøbsret fra X Kommune, hvilket ikke kan anses for kvalificerede oplysninger om salgsbestræbelser og en forventet overdragelsessum. Klageren fremlagde heller ikke under behandlingen af anmodningen ved Vurderingsstyrelsen og forinden afgørelsen heraf andre oplysninger. 

Retten finder derfor, at det er med rette, at Vurderingsstyrelsen ved den påklagede afgørelse af 7. november 2023 ikke imødekom klagerens anmodning om ændring af den foreløbige ejendomsvurdering, da klageren som ejer og potentiel sælger af ejendommen hverken på anmodningstidspunktet eller frem til afgørelsestidspunktet fremlagde oplysninger, der kunne begrunde en ændring af den foreløbige ejendomsvurdering efter bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2, 1. pkt. Klageren fremlagde således ikke på dette tidspunkt sådanne kvalificerede oplysninger om en forventet overdragelsessum i form af f.eks. en salgsopstilling eller lignede, og betingelserne i bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2, 1. pkt., var dermed ikke opfyldt. 

Herefter lægger Landsskatteretten efter det fremlagte og oplyste til grund, at klageren den 19. december 2023 indgav klage over Vurderingsstyrelsens afgørelse om ikke at imødekomme anmodningen af 26. september 2023 om ændring af den foreløbige ejendomsvurdering for ejendommen, og klagen samtidig var vedlagt bl.a. en salgsopstilling af 12. december 2023 fra mæglerfirmaet R1 A/S vedrørende ejendommen, ligesom klagen med tilhørende bilag i form af bl.a. salgsopstillingen af 12. december 2023 umiddelbart efter modtagelsen blev sendt i høring hos Vurderingsstyrelsen. 

Retten finder på denne baggrund, at klageren på dette tidspunkt i december måned 2023 nu havde fremlagt relevante og kvalificerede oplysninger om både salgsbestræbelser og forventet overdragelsessum vedrørende ejendommen, og klageren på tilstrækkelig vis havde dokumenteret dette ved særligt den fremlagte salgsopstilling fra ejendomsmægleren. Vurderingsstyrelsen ses også at være enig heri, jf. herved bl.a. det i styrelsens udtalelse af 15. maj 2025 anførte om, at klageren i forbindelse med sin klage den 19. december 2023 har dokumenteret, at ejendommen den 12. december 2023 er sat til salg ved ejendomsmægler, og det således først er den 12. december 2023, at betingelserne for at få ændret en foreløbig vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2, er opfyldt. 

På dette tidspunkt havde Vurderingsstyrelsen derfor grundlag for og anledning til at anse klagen med bilag, der blev sendt til styrelsen i december måned 2023, for en ny anmodning om ændring af den foreløbige ejendomsvurdering for ejendommen efter bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2, 1. pkt. Bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2, 1. pkt., indeholder således ikke en begrænsning om, at der alene kan indgives en anmodning eller lignende efter bestemmelsen. Der var samtidig særlig anledning til at anse dette for en fornyet anmodning, når Vurderingsstyrelsen selv - i overensstemmelse med det ovenfor anførte om bestemmelsens fortolkning - anså det for nødvendigt, at betingelserne efter bestemmelsen senest skulle være godtgjort opfyldt på tidspunktet for afgørelsen af anmodningen hos styrelsen, mens efterfølgende fremlagte relevante og kvalificerede oplysninger efter styrelsens opfattelse ikke kunne inddrages i forhold til behandlingen og bedømmelsen af, hvorvidt betingelserne i bestemmelsen var opfyldt i forhold til den oprindeligt indgivne anmodning. 

På baggrund heraf og da det på dette tidspunkt i december 2023 kunne konstateres, at der med det fra klageren indgivne forelå en situation med både et fortsat ønske om ændring af den foreløbige ejendomsvurdering for ejendommen efter bestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 4, nr. 2, 1. pkt., såvel som nu de relevante og kvalificerede oplysninger i forhold til bestemmelsen, burde det indgivne være behandlet som en ny anmodning efter bestemmelsen, og retten overlader det herefter til Vurderingsstyrelsen nu at behandle og tage stilling til denne fornyede anmodning. 

Det kan i øvrigt ikke i denne sammenhæng føre til en anden bedømmelse og et andet resultat, at ejendommen efterfølgende rent faktisk blev solgt. 

Landsskatteretten stadfæster med disse bemærkninger og denne begrundelse Vurderingsstyrelsens afgørelse og overlader det herefter til Vurderingsstyrelsen i første instans at behandle og tage stilling til det indgivne som en ny anmodning fra klageren.