Spørgsmål

1. Kan Skatterådet bekræfte, at ejerne af X-vej nr. Y, ved afståelse af hver deres ideelle andel af ejendommen, ikke vil blive beskattet af en eventuel ejendomsavance ud over 8,33 % (1/3-del af 1/4-del) af ejendommens avance, jf. ejendomsavancelovens § 8, stk. 3?

Svar

1. Nej

Beskrivelse af de faktiske forhold

Ejendommen beliggende X-vej nr. Y er i dag ejet af Spørger1, Spørger2 og Spørger3 med en ideel tredjedel hver. Spørgerne er søskende.

Der er tale om en landbrugsejendom på omkring 25.500 m2.

Alle tre ejere er tinglyst som ejere af 1/3 del i tingbogen og hæfter solidarisk på tinglyst gæld og pantebreve.

Ejerne har sammen med deres ægtefæller/samlevere løbende ombygget og moderniseret de oprindelige staldbygninger og lader til beboelsesformål.

Forløbet har været således:

Tidslinje
Primo januar 1990 ‐ ultimo oktober 1990	Ejendommen overtages primo januar 1990. Ejerforhold: Spørger1: 2/6 Spørgernes mor: 2/6 Spørger3 og dennes daværende samlever: 2/6	Hensigt med køb: Stuehus skal istandsættes og ombygges således at Spørger1 mv. kan flytte ind på 1.sal, medens Spørger3 kan flytte ind i stuen. Forældrene forventes at ville flytte ind på gården på et senere tidspunkt, når de bliver pensionister. Det er med henblik på 100% privat bolig. Der er et fælleskøkken i stueetagen samt 2 badeværelser i stuen samt et på første sal.
Ultimo oktober 1990 - primo januar 1993	Overdragelse af 1/6 andel Ejerforhold: Spørger1:  2/6 Spørgernes mor: 2/6 Spørger3: 1/6 Spørger2: 1/6	Spørger3’s daværende samlever fraflytter i løbet af sommeren 1990. Det aftales, at Spørger2 overtager dennes 1/6 anpart og flytter i gæsteværelser, der bliver istandsat i bygning 3.
1993/1994		Bygning 5 i henhold til BBR ombygges til fritstillende familiehus. Spørger3 mv. flytter fra stuehuset til den ny ombygning efter at have modtaget godkendelse i 1994. Spørger2 flytter ind i stuen i stuehuset med sin samleverske.
Primo januar 1993 ‐ ultimo december 1997	Principiel ændring i fordeling af andele. Spørger1:  2/7 Spørgernes mor: 2/7 Spørger 3: 2/7 Spørger 2: 1/7	Der udfærdiges internt notat, der ikke bliver tinglyst til skøde, fra medio juni 1993. Tillægget bliver primært lavet som dokumentation overfor Bank/Realkreditinstitut mv, således at terminsbetalinger og budget kan registreres korrekt for den enkelte. Ændringen er lavet ud fra en fairness princip aftalt parterne i mellem i forhold til primært familieforøgelse.
Primo januar 1998 ‐ primo december 2005	I forbindelse med ønske om at alle parter ønsker at eje lige store andele overdrages andele til Spørger2 og Spørger3 Ejerforhold: Spørger1:  1/4 Spørgernes mor: 1/4 Spørger3: 1/4 Spørger2: 1/4	Der bliver udfærdiget skøde for dette, som dog aldrig bliver tinglyst, da det bliver afvist af Tinglysningskontoret grundet manglende attestation fra kommunen.
1998		Der opføres tilbygning til stuehuset/ bygning 1 i henhold til BBR. Således kommer den samlede beboelse for bygning 1 til at udgøre ca. 330 m2 i alt for stue og 1.sal. I forbindelse hermed bliver fælleskøkken i bygning 1 ombygget, så der bliver 1 separat køkken for henholdsvis Spørger2 i stuen samt Spørger1 på 1.sal. Der er allerede separate badeværelser med vandskyllende toilet for hvor lejlighed i bygning 1.
2000		Bygning 3 i henhold til BBR ombygges til fritstillende familiehus. Forældrene flytter ind i den ny ombygning i 2000, efter at have modtaget godkendelse fra kommunen.
Primo december 2005	Det aftales, af Spørgernes mor overdrager sin andel primo december 2005. Ejerforhold: Spørger1: 1/3 Spørger3: 1/3 Spørger2: 1/3	Der bliver udfærdiget og tinglyst skøde for dette. I forbindelse med overdragelsen bliver der udfærdiget lejeaftale med spørgernes forældre.
Forventet 3. kvartal 2025	Spørger1 ønsker at fraflytte. Ejerforhold herefter: Spørger3: 50 % Spørger2: 50 %

Det påtænkes således, at der vil ske overdragelse af Spørger1´s andele til de 2 andre spørgere.

Af BBR fremgår, at der på ejendommen er 3 fritliggende enfamilieshuse. Spørgerne oplyser hertil, at den ene (bolig 1) består af 2 lejligheder.

Ejendommen er nu inddelt i fire beboelsesmål, henholdsvis lejlighed A, B, A1 og B1. Samt en række fællesarealer.

Spørger1 og Spørger2 bor i hovedhuset (bygning1) på hver deres etage med deres respektive familier. Spørger2 bor i lejlighed A og Spørger1 bor i lejlighed B. Spørger3 bor i en selvstændig bygning på ejendommen, som deler terrasse og gård med den anden bygning, dette er lejlighed A1 (bygning 5).

Lejlighed B1 (bygning 3) er udlejet på markedsvilkår.

Der er indgået en samejeoverenskomst mellem ejerne. Samejeoverenskomsten regulerer ejerskabet mellem de tre ejere og giver dem hver især eksklusiv brugsret til hver deres lejlighed på ejendommen.

Af den indsendte samejeoverenskomst fremgår følgende (uddrag):

"[…]

2. Formål

2.1 Formålet med Overenskomsten er at regulere Parternes brugsret til specifikke dele af ejendommen. Parterne tillægges i Overenskomsten hver især en eksklusiv brugsret til en nærmere afgrænset del af ejendommens beboelse i overensstemmelse med deres eksisterende mundtlig aftale herom.

[…]

3 Ejendommen

3.1 Parterne ejer i sameje med en ideel tredjedel hver ejendommen beliggende X-vej nr. Y("Ejendommen").

[…]

3.5 Lejlighed A

[…]

3.5.2 Lejligheden bebos af Spørger2 med samlever. Spørger2 og hans husstand har en eksklusiv brugsret til lejlighed A.

[…]

3. Lejlighed B

[…]

3.6.2 Lejligheden bebos af Spørger1 med ægtefælle. Spørger1 og hans husstand har en eksklusiv brugsret til lejlighed B.

3.7 Lejlighed A1

[…]

3.7.2 Lejligheden bebos af Spørger3 med ægtefælle. Spørger3 og hendes husstand har en eksklusiv brugsret til lejlighed A1.

3.8 Lejlighed B1

[…]

3.8.2 Lejligheden er udlejet på markedsvilkår.

[…]"

Spørgerne har underskrevet samejeoverenskomsten. Ved Spørger2´s underskrift er angivet datoen medio august 2021.

Af brev fra Spørgernes kommune ultimo februar 2023 fremgår:

"SVAR PÅ FORESPØRGSEL OM UDSTYKNINGSMULIGHED

Du har spurgt om ovennævnte ejendom kan udstykkes.
Teknik & Miljø kan oplyse, at ejendommen er beliggende i landzone udenfor kommuneplanens
landsbyzoneafgrænsning.

En udstykning af ejendommen kræver en landzonetilladelse iht. planlovens § 35.
Det kan oplyses, at kommunen ikke er indstillet på at meddele
landzonetilladelse til udstykning af ejendommen samt opførelse af en ny
selvstændig bolig på parcellen.

En tilladelse til udstykning af ejendommen med henblik på etablering af
helårsbeboelse vil stride mod landzonebestemmelsernes hovedformål om,
at modvirke byspredning ved at hindre spredt og uplanlagt bebyggelse i
det åbne land. Nye boliger bør placeres i områder, der i kommuneplanen
eller anden planlægning er planlagt til formålet og i særlige tilfælde i
umiddelbar tilknytning til landsbyer.

Der gøres opmærksom på, at der er tale om principiel vurdering. Ønskes
en egentlig afgørelse skal der fremsendes en konkret ansøgning."

Spørgers opfattelse og begrundelse

Det gøres gældende at spørgsmålet skal besvares med ja.

Ejendommen er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1 idet der ikke er tale om en næringsejendom.

Det gøres gældende, at en ejers afståelse af en ideel tredjedel af ejendommen vil være omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 3, idet der er tale om en anpartslejlighed, dog således at der vil skulle ske beskatning af 8,33 % af avancen, idet ejerne ejer 1/3 del af ejendommen, men kun anvender 1/4 del af ejendommen til privat bolig. Den sidste fjerdedel er udlejet.

Skattestyrelsen definerer en anpartslejlighed sådan her i Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.15.4 Anpartslejligheder, vers. 3.12 - 31.01.2024:

"Anpartslejligheder er kendetegnet ved, at ejeren har en tinglyst ret til en brøkdel af den samlede beboelsesejendom og en eksklusiv brugsret til en bestemt lejlighed i ejendommen. Reelt er der tale om et sameje, hvor den enkelte ejers ejerandel er en samejeanpart."

Denne definition indeholder særligt to punkter, som er vigtige. Der skal være tale om

1. en tinglyst ret til en brøkdel af beboelsesejendommen og så skal man have
2. en eksklusiv brugsret til en bestemt lejlighed.

Overordnet kan der opstilles fem betingelser for at der er tale om en anpartslejlighed, der giver skattefrihed efter parcelhusreglen. Alle fem betingelser er opfyldt og gennemgås i det følgende.

Nr. 1: Boligejendommen skal ejes af flere i sameje
Betingelsen betyder, at ejeren skal eje en ideel andel af den samlede ejendom i fællesskab med de øvrige ejere. Betingelsen er opfyldt her, idet alle tre ejere er tinglyst ejer af en ideel tredjedel af ejendommen. Der findes således kun ét blad for ejendommen i tingbogen i stedet for tre.

Betingelsen er derfor opfyldt.

Nr. 2: Der skal være flere lejligheder
Der er ikke noget krav om, at lejlighederne skal være adskilte, og der kan således godt være én lejlighed med to beboelsesdele. Som det fremgår af det som bilag 2 fremlagte rids, er der tydeligt fire forskellige, adskilte beboelsesdele.

Betingelsen er derfor opfyldt.

Nr. 3: Ejendommens grundareal
I forhold til ejendommens grundareal er det en betingelse, at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m², eller der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Den del af grundarealet, der tilhører lejligheden, skal være mindre end 1400 m².

Idet grunden er omkring 25.500 m², udgør hver ideel andel omkring 8.500 m², hvorfor nr. 1 ikke kan opfyldes.

Ejendommen ligger dog i landzone, hvilket betyder, at det som udgangspunkt ikke er muligt at udstykke uden kommunens tilladelse. Spørgernes kommune har sendt brev ultimo februar 2023, hvor kommunen - på forespørgsel fra ejerne - angiver, at de ikke er indstillet på at give tilladelse til udstykning af ejendommen.

Betingelsen er derfor opfyldt ved nr. 2.

Nr. 4: Boligkravet
Boligen skal have tjent som bolig for ejeren og dennes husstand. Denne betingelse er utvivlsomt opfyldt, da alle tre ejere og deres husstand er bosat på ejendommen og har været det i over 30 år.

Nr. 5: Der skal være tilknyttet en eksklusiv brugsret
Der skal være tilknyttet en eksklusiv brugsret til en bestemt lejlighed i boligen. Dette kan ikke blot være reguleret ved en lejekontrakt. Det kan heller ikke være en mundtlig aftale mellem ejerne, og retspraksis viser også, at det ikke er tilstrækkeligt, selvom ejerne reelt har haft brugsret til hver sin lejlighed.

Det kan derimod være opfyldt ved en samejeoverenskomst, hvor man på rids optegner de forskellige lejemål og angiver, hvem der har brugsret til hvilken del. Denne samejeoverenskomst er bindende for ejerne og angiver klart en eksklusiv brugsret til hver ejers lejemål.

Der er i lovgivningen ikke noget krav om, at samejeoverenskomsten skal være tinglyst, og det følger da også af Skattestyrelsens egen definition, jf. ovenfor, at det ideelle ejerskab skal være tinglyst, men ikke at den eksklusive brugsret skal være tinglyst.

Betingelsen er derfor opfyldt ved den som bilag 3 fremlagte samejeoverenskomst.

Spørgernes høringssvar af 23. maj 2025

SKM2009.470.ØLR understøtter, at Spørgerne har adgang til skattefrihed ved salg af en ideel andel af X-vej nr. Y, idet ejendommene - i modsætning til tilfældet i dommen - er individuelt fordelt mellem ejerne, ligesom der er knyttet en bestemt lejlighed til hver anpart, som ikke kan byttes rundt.

Både faktum i SKM2003.212.VLR og det efterfølgende cirkulære 2003-05-19 nr. 37, stemmer helt overens med den nærværende situation. Der er således i begge situationer tale om en ejendom med 4 lejligheder, som er reguleret af en kontrakt, der giver eksklusiv brugsret. Om dette benævnes en samejeoverenskomst, en interessentskabskontrakt eller noget helt tredje er underordnet i denne sammenhæng, da det afgørende er, om aftalen giver en eksklusiv brugsret.

Skattestyrelsen har i indstillingen angivet følgende:

"Af cirkulæret fremgår, at den nye praksis betyder, at avance ved salg af en

andel i boliginteressentskaber er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3, såfremt de øvrige betingelser i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, er opfyldt."

Som fastslået i anmodning om bindende svar, er alle betingelserne for skattefrihed i § 8, stk. 1 opfyldt, og avancen ved salg af en ideel anpart af X-vej nr. Y vil således være skattefri - med undtagelse af 8,33 %.

Skattestyrelsen anfører i indstillingen, at det ikke siden 1994 har været lovligt at oprette nye boligfællesskaber, idet disse ikke kan tinglyses. Der er ikke noget behov for tinglysning i denne sag, idet parterne indbyrdes har indgået en bindende samejeoverenskomst om brugsret til en bestemt andel af ejendommen. Der er ikke noget krav om tinglysning af en samejeoverenskomst, for at denne har bindende virkning og for at den opfylder betingelsen om eksklusiv brugsret, jf. også det tidligere anførte.

Skattestyrelsen gengiver i indstilling til afgørelse, at hensigten med Forslag til Lov om boligfællesskaber fremsat den 23. oktober 1975 af boligministeren, L51 1975, hvor andelsboligforeningslovens § 13 er videreført fra, var at beskytte uvidende boligkøbere fra sælgere, der udbyder en anpart til frit salg på markedet. Det er ikke den situation, der er tale om her, idet der her er tale om en søskendeflok, der har
etableret sig i et bofællesskab, hvor hver søskende inkl. dennes nærmeste familie, har egen lejlighed på samme grund. Der er således ikke noget beskyttelseshensyn.

Af Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.3 Fast ejendom og ejerforhold fremgår: 

"Det er ikke længere lovligt at opdele beboelsesejendomme i anparter med
tilknyttet brugsret til en bestemt lejlighed, medmindre der er tale om
tofamiliehuse. Det fremgår af § 13 i lov om andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber, jf. LBK nr. 1231 af 11/10/2018."

Dette følger af andelsboligforeningsloven § 13, stk. 1, men det fremgår samtidig af stk. 3 i samme bestemmelse, at stk. 1 ikke hindrer overdragelse af anparter mellem familiemedlemmer inden for en vis kreds:

"Stk. 3. Stk. 1 er ikke til hinder for, at en ejer, der kun ejer en anpart af en fast
ejendom, overdrager hele sin anpart enten til en enkelt erhverver eller til flere
erhververe, der alle er beslægtede eller besvogrede med overdrageren i op eller
nedstigende linje eller i sidelinje så nær som søskende eller disses børn."

Det er således muligt at have flere anparter i en fast ejendom, så længe anpartshaverne er beslægtede i op- eller nedstigende linje eller søskende. Det er netop tilfældet i situationen, som nærværende anmodning om bindende svar vedrører. Her er der tale om tre søskende, der ejer en ejendom i sameje med 1/3 del hver og en tydelig opdelt brugsret til hver sin andel, jf. samejeoverenskomsten.

Uanset at man generelt kan anfægte uoverensstemmelsen mellem ejendomsavancebeskatningslovens betingelser for skattefrihed og andelsboligforeningsloven, gøres det gældende, at denne uoverensstemmelse ikke hindrer, at Spørgerne kan sælge hver deres anpart skattefrit efter EBL § 8, stk. 3, dog med undtagelse af 8,33 %, idet alle betingelser for skattefrihed efter EBL § 8, stk. 3 er opfyldt og idet andelsboligforeningsloven tillader opdeling i flere anparter mellem søskende.

Det gøres derfor samlet gældende, at Spørgerne kan sælge hver deres ideelle anpart af X-vej nr. Y uden at avancen heraf skal beskattes, med undtagelse af 8,33 % for hver Spørger.

Spørgsmålet skal derfor besvares med et "ja".

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Det ønskes bekræftet, at ejerne af X-vej nr. Y, ved afståelse af hver deres ideelle andel af ejendommen ikke vil blive beskattet af en eventuel ejendomsavance ud over 8,33 % (1/3-del af 1/4-del) af ejendommens avance, jf. ejendomsavancelovens § 8, stk. 3.

Begrundelse

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3, kan en avance ved afståelse af en anpart af en fast ejendom med flere beboelseslejligheder være skattefri, såfremt anparten er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen. Dette forudsætter dog, at lejligheden har tjent til bolig for ejeren af anparten eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet anparten, og hvor betingelserne for at kunne afstå anparten skattefrit efter nærværende stykke har været opfyldt. Desuden skal betingelserne i stk. 1 være opfyldt.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3, er en videreførelse af lov om særlig indkomstskat § 2 A, stk. 4. Ifølge bemærkningerne til bestemmelsen angik den tilfælde, hvor brugsret til en lejlighed i en ejendom med mere end 2 lejligheder ikke er knyttet til en andel eller lignende i et boligselskab, men til en anpart i selve ejendommen. Det vil ifølge bemærkningerne sige, at anpartshaveren har skøde på en vis del af den samlede ejendom.

Af Cirkulære 2003-05-19 nr. 37 om genoptagelse af skatteansættelser vedrørende ejendomsavance ved salg af anparter i boliginteressentskaber fremgår, at praksis indtil forliget i SKM2003.212.VLR var, at kun tilfælde, hvor brugsretten til en lejlighed i en ejendom med 2 eller flere beboelseslejligheder var knyttet til en anpart i selve ejendommen, var omfattet af bestemmelsen. Ved SKM2003.212.VLR anerkendte ministeriet, at sagsøgers avance ved salget af sin andel af boliginteressentskabet var skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3.

Der var nærmere tale om, at skatteyder i oktober 1993 købte en andelslejlighed i ejendommen B. Lejligheden blev afstået i 1999. Lejligheden lå i en ejendom med 4 lejligheder, herunder et butikslokale. Ejendommen blev drevet af 4 personer, som hæftede solidarisk for gælden i ejendommen. Af interessentskabskontrakten fremgik det, at der til de enkelte interessentskabsandele var knyttet en eksklusiv brugsret til en lejlighed, samt at den er tinglyst servitutstiftende på ejendommen.

Af cirkulæret fremgår, at den nye praksis betyder, at avance ved salg af en andel i boliginteressentskaber er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3, såfremt de øvrige betingelser i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, er opfyldt.

Af andelsboligforeningslovens § 13 fremgår en række forbud mod overdragelse af anparter i fast ejendom, såfremt der til anparterne er knyttet brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen mv.

Af bemærkningerne til Forslag til Lov om boligfællesskaber, L51 1975, fremgår, at det forbydes en ejer af en udlejningsejendom med mere end 2 lejligheder til beboelse at sælge en del af sin ejendom, så det betinges eller forudsættes, at erhververen får brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen. Oprettelse af nye anpartslejligheder blev således fra lovens ikrafttræden i april 1976 forbudt. Bemærkningerne knyttede sig til en tidligere bestemmelse, der er videreført i andelsboligforeningslovens § 13.

Af bemærkningerne til Forslag til Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, LFF 1994-03-23 nr. 219, fremgår, at der med loven indføres et generelt forbud mod etablering af boligfællesskaber, der ikke er boligretligt regulerede som ejerlejligheder, andelsboliger og boligaktieselskaber eller boliganpartsselskaber. Bemærkningerne er til den nugældende bestemmelse i andelsboligforeningslovens § 13.

Det har således ikke siden lovens ikrafttrædelse i 1994 været lovligt i ejendomme med mere end 2 beboelseslejligheder at oprette nye boligfællesskaber i form af anpartslejligheder eller boliginteressentskaber med brugsret til en bestemt lejlighed.

Af Bekendtgørelse 2009-09-03 nr. 834 om tinglysning i tingbogen (fast ejendom) § 36 fremgår, at dokumenter om overdragelse af en anpart af en ejendom for at kunne tinglyses skal indeholde en erklæring om, at en af betingelserne i bestemmelsen i andelsboligforeningslovens § 17, litra a-d, er opfyldt. Ift. ejendomme med mere end 2 beboelseslejligheder skal det erklæres, at det ikke er en betingelse eller forudsætning for aftalen, at erhververen opnår brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen, eller at overdragelsen omfatter den samlede ejendomsret mv.

Der kan således ikke ske tinglysning, hvis der til ejendomsretten er tilknyttet en brugsret til en lejlighed.

Det er de ovennævnte former for ejerskab til anparter/andele i fast ejendom, der er omfattet af bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3.

I det konkrete tilfælde er der efter det oplyste tale om et boliginteressentskab vedrørende en ejendom, med mere end 2 lejligheder. Den sidste lejlighed er efter det oplyste indrettet i 2000. På dette tidspunkt har der i ejendomme med mere end 2 beboelseslejligheder ikke lovligt kunnet oprettes nye boligfællesskaber i form af anpartslejligheder eller boliginteressentskaber med eksklusiv brugsret til en bestemt lejlighed.

Det bemærkes, at andelene i ejendommen heller ikke inden år 2000 har kunnet sælges skattefrit, da ejendommen ikke har været omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, eller stk. 3, siden ombygningerne medførte, at der blev etableret mere end to lejligheder. De sidste opførte lejligheder er etableret på et tidspunkt, hvor ejendommen ikke længere efter andelsboligforeningslovens § 13 har kunne opdeles med en eksklusiv brugsret til en bestemt lejlighed, hvilket er en forudsætning for skattefrihed og derfor kan ejendommen efter ombygningen ikke omfattes af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3.

Skattestyrelsen finder derfor, at afståelse af de pågældende ejeres andele ikke for nogen del vil være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3. En eventuel avance ved afståelse vil derfor være fuldt ud skattepligtig.

Skattestyrelsens bemærkninger til Spørgernes høringssvar af 21. maj 2025

Spørgerne anfører bl.a., at SKM2009.470.ØLR understøtter, at der er skattefrihed, da der i Spørgernes tilfælde er knyttet en bestemt lejlighed til hver anpart i modsætning til dommen, at der ikke er behov for tinglysning og at SKM2003.212.VLR og det efterfølgende cirkulære 2003-05-19 nr. 37 stemmer helt overens med Spørgernes situation. Som anført i indstillingen har det ikke siden 1994 været lovligt i ejendomme med mere end 2 beboelseslejligheder at oprette nye boligfællesskaber i form af anpartslejligheder eller boliginteressentskaber med brugsret til en bestemt lejlighed. De nævnte domme mv. vedrører situationer, hvor det underliggende retsgrundlag ift. andelsboligforeningsloven var anderledes, og de kan således ikke anvendes til støtte for skattefrihed i Spørgernes situation. At Spørgerne ikke mener, at der er behov for tinglysning har ikke betydning for den skattemæssige stilling. Den manglende mulighed for tinglysning er en konsekvens af, at der ikke kan oprettes sådanne boligfællesskaber med en eksklusiv boligret.

Spørgerne anfører tillige, at Skattestyrelsen i indstillingen gengiver, at hensigten med Forslag til Lov om boligfællesskaber fremsat den 23. oktober 1975 af boligministeren, L51 1975, hvor andelsboligforeningslovens § 13 er videreført fra, var at beskytte uvidende boligkøbere fra sælgere, der udbyder en anpart til frit salg på markedet. Det er ikke den situation, der er tale om her.

Det er ikke korrekt, at dette er gengivet. Ligeledes bemærkes, at der som anført i indstillingen ved lovændringen blev indført et generelt forbud mod oprettelse af nye anpartslejligheder. Uanset hvilke situationer der er tale om.

I forhold til bemærkningerne om andelsboligforeningslovens § 13, stk. 3, er det korrekt, at det af bestemmelsen fremgår, at stk. 1 ikke er til hinder for, at en ejer, der kun ejer en anpart af en fast ejendom, overdrager hele sin anpart enten til en enkelt erhverver eller til flere erhververe, der alle er beslægtede eller besvogrede med overdrageren i op- eller nedstigende linje eller i sidelinje så nær som søskende eller disses børn.

Bestemmelsen forudsætter som det fremgår af ordlyden, at der sker overdragelse af hele overdragerens anpart, dvs. ved en samlet overdragelse/på en gang. Dette knytter sig til de nuværende ejeres anskaffelse af deres anparter. I det konkrete tilfælde har ejerforholdene løbende ændret sig over årene. Dette er sket på en sådan måde, at betingelsen om overdragelse af hele overdragerens anpart på en gang, ikke er opfyldt. Selvom der er sket overdragelser, har flere af ejerne fortsat været ejere. Allerede derfor finder stk. 3 ikke anvendelse.

Spørgernes høringssvar giver således ikke anledning til en ændret indstilling.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Nej".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Stk. 1. Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

1. ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller
2. der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller
3. udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse.

[…]

Stk. 3. Reglerne i stk. 1 gælder også ved afståelse af en anpart af en fast ejendom med flere beboelseslejligheder, såfremt anparten er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen, og lejligheden har tjent til bolig for ejeren af anparten eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet anparten, og hvor betingelserne for at kunne afstå anparten skattefrit efter nærværende stykke har været opfyldt.

Andelsboligforeningsloven

§ 1, stk. 1

Denne lov finder anvendelse på ejendomme til helårsbeboelse med flere end 2 beboelseslejligheder. Lovens §§ 13 og 14 a finder endvidere anvendelse på ejendomme, hvorpå der alene findes 2 beboelseslejligheder i form af fritliggende eller sammenbyggede enfamilieshuse med eventuelt tilhørende småbygninger, såfremt udstykning er mulig.

[…]

§ 13

Stk. 1. Der kan ikke ske overdragelse af en anpart af en fast ejendom, såfremt der til anparten er knyttet brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen eller det er en forudsætning for aftalen, at erhververen opnår en sådan ret.

Stk. 2. Der kan ikke ske overdragelse af en fast ejendom til flere erhververe, såfremt der til en eller flere anparter er knyttet brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen.

Stk. 3. Stk. 1 er ikke til hinder for, at en ejer, der kun ejer en anpart af en fast ejendom, overdrager hele sin anpart enten til en enkelt erhverver eller til flere erhververe, der alle er beslægtede eller besvogrede med overdrageren i op- eller nedstigende linje eller i sidelinje så nær som søskende eller disses børn.

Stk. 4. Stk. 1 omfatter ikke overdragelse af en anpart i en ejendom, hvorfra en eller flere anpartsoverdragelser er anmeldt til tinglysning inden den 13. februar 1976, når overdragelse sker til en lejer af en beboelseslejlighed i ejendommen, som mindst et år forud for aftalen har opnået en varig lejeaftale om lejligheden, og som siden har boet i ejendommen.

[…]

§ 17

Dokumenter om overdragelse af en anpart af en fast ejendom skal for at kunne tinglyses indeholde overdragerens erklæring om, at en af følgende betingelser er opfyldt:

• a) Ejendommen indeholder ikke mere end 2 beboelseslejligheder, som ikke er fritliggende eller sammenbyggede enfamilieshuse.
• b) Ejendommen indeholder alene 2 beboelseslejligheder i form af fritliggende eller sammenbyggede enfamilieshuse med eventuelt tilhørende småbygninger, og udstykning ikke er mulig ifølge en attest fra en beskikket landinspektør.
• c) Det er ikke en betingelse eller forudsætning for aftalen, at erhververen opnår brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen. 
• d) Overdragelsen omfatter overdragerens samlede ejendomsret og sker til en enkelt erhverver, med mindre erhververne er beslægtede eller besvogrede med overdrageren i op- eller nedadstigende linje eller i hans sidelinje så nær som søskende eller disses børn.

Stk. 2. Justitsministeren kan fastsætte nærmere bestemmelser om tinglysning af de nævnte dokumenter. 

Bekendtgørelse 2009-09-03 nr. 834 om tinglysning i tingbogen (fast ejendom)

[…]

§ 36

Er en ejendom omfattet af § 13 i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, kan dokumenter om overdragelse af en anpart af ejendommen kun tinglyses, såfremt dokumentet indeholder overdragerens erklæring om, at en af de i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber § 17, litra a-d, nævnte betingelser er opfyldt.

Stk. 2. Er en eller flere anpartsoverdragelser anmeldt til tinglysning inden den 13. februar 1976, kan dokumenter om overdragelse af en anpart i ejendommen endvidere tinglyses, såfremt det enkelte dokument indeholder erklæring fra overdrageren om, at erhververen mindst 1 år forud for aftalen har opnået et varigt lejemål om lejligheden, og at erhververen siden har boet i ejendommen.

Forarbejder

LFF1981-1982.2.189:

[…]

Fritagelsesreglen gælder også for sommerhuse samt for anparter af ejendomme og aktier og lignende, hvis anparten eller aktien er forbundet med en brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med mere end 2 beboelseslejligheder.

FT tillæg A 1975-76 sp. 4087 (LSI)

[…]

§ 2 A, stk. 4, angår tilfælde, hvor brugsret til en lejlighed i en ejendom med mere end 2 lejligheder ikke er knyttet til en andel eller lignende i et boligselskab, men til en anpart i selve ejendommen. Det vil sige, at anpartshaveren har skøde på en vis del af den samlede ejendom. Efter de gældende regler beskattes fortjeneste ved afståelse af sådanne anparter efter lovens regler om afståelse af fast ejendom. Lovforslaget indfører fritagelse for denne beskatning under samme betingelser som parcelhusreglen.

Forslag til Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber LFF 1994-03-23 nr. 219

[…]

Ved forslaget foreslås indført et generelt forbud mod etablering af boligfællesskaber, der ikke er boligretligt regulerede som ejerlejligheder, andelsboliger og boligaktieselskaber eller boliganpartsselskaber.

[…]

Til nr. 5

De foreslåede stykker 1, 3 og 4 svarer i hovedsagen til den gældende § 13, stk. 1, 1. pkt., stk. 2 og stk. 3. Som anført under nr. 1 foreslås den gældende § 13, stk. 1, 2. pkt., overført til § 1.

Det foreslåede § 13, stk. 2, er nyt. Ved den gældende § 13, stk. 2, 1. pkt., har det været tilsigtet at forhindre, at en ejer, der ejer en anpart af en fast ejendom, eller hele den faste ejendom, kan overdrage denne til flere erhververe, således at der opstår nye anpartslejligheder. I domspraksis er imidlertid antaget, at den gældende formulering ikke dækker tilfælde, hvor ejendomsretten til en fast ejendom overdrages i sin helhed, selvom overdragelsen sker til flere samejere i forening. Ved den foreslåede § 13, stk. 2, foreslås i overensstemmelse med det oprindelige formål fastslået, at forbuddet også rammer overdragelse af en samlet ejendom til flere erhververe, hvor der til en eller flere anparter er knyttet brugsret til en beboelseslejlighed.

Forbuddet i stk. 2 er ikke betinget af, at der er knyttet en beboelseslejlighed til hver af anparterne. Hvis dette var en betingelse, ville forbuddet ikke blive effektivt. Det rammer således også tilfælde, hvor kun een af beboerne får ret til en lejlighed.

Forbuddet i stk. 1 mod salg af en anpart rammer også tilfælde, hvor der ikke er en tilknyttet ret til en lejlighed, men blot forudsat, er erhververen får en sådan brugsret. Dette gælder ikke stk. 2. Et salg, hvor en eller flere af de erhvervende samejere rent faktisk får en lejlighed i forbindelse med købet, er ikke uden videre forbudt. Ellers ville bestemmelsen hindre, at man ved udbud af en ejendom med en lejlighed ledig for køber, solgte til flere købere, der ønskede at erhverve ejendommen i fællesskab. Men erhververne kan ikke permanent knytte brugsretten til en anpart, således at videresalg af anparten giver ret til at overtage lejligheden.

At der til en anpart er knyttet en brugsret til en beboelseslejlighed vil sige, at brugsretten følger anparten ved salg. Denne ret vil normalt være fastsat i en skriftlig aftale, men bestemmelsen rammer også tilfælde, hvor der foreligger en mundtlig eller blot stiltiende aftale. Det sidste vil kunne være indiceret ved hele aftalekomplekset og de faktiske omstændigheder. Hvis for eksempel en ejendom med fire tomme lejligheder sælges til fire personer, der alle flytter ind, vil der antageligt foreligge en stiltiende aftale om, at brugsretten følger anparten også ved videresalg. Den konkrete bedømmelse må foretages af domstolene.

[…]

Forslag til Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, LFF 1980-10-08 nr. 8

[…]

Til nr. 11

Stk. 1 svarer til § 13, stk. 1, i den gældende lov.

I stk. 2 foreslås det tydeliggjort, at ejeren kun kan overdrage hele sin anpart, når dette sker samlet og til en enkelt erhverver. Ejeren vil herefter ikke kunne overdrage hele sin samlede anpart til flere erhververe. Man har dog fundet det rimeligt, at overdragelse til flere erhververe kan ske, når alle erhververne er nært beslægtede eller besvogrede med overdrageren. Reglen i stk. 3 svarer til den nugældende bestemmelse.

[…]

Forslag til Lov om boligfællesskaber. Fremsat den 23. oktober 1975 af boligministeren, L51 1975

[…]

Ved lov nr. 199 af 8. juni 1966 om ejerlejligheder, der trådte i kraft den 1. juli 1966 åbnedes adgang til at opdele bygninger i ejerlejligheder, der kunne afhændes særskilt. Beboelsesejendomme kunne i almindelighed frit opdeles, hvis deres opførelse var påbegyndt i 1890 eller senere.

Ved lov nr. 288 af 18. juni 1969 om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene skete for beboelsesejendomme i områder med huslejeregulering den indskrænkning i opdelingsadgangen, at kommunalbestyrelsens samtykke krævedes. Det kunne dog nægtes, såfremt moderne faciliteter manglede.

Ved lov nr. 246 af 9. juni 1970 om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene skete yderligere indskrænkning i opdelingsretten. For beboelsesejendomme i de regulerede områder, taget i brug inden 1. april 1961, kunne kommunalbestyrelsen nægte samtykke til opdeling, medens samtykke skulle gives til senere ibrugtagne ejendomme såfremt disse havde moderne faciliteter.

Ved lov nr. 60 af 15. marts 1972 om ændring af lov om ejerlejligheder indførtes, gældende for hele landet, den begrænsning, at beboelsesejendomme, hvis

opførelse var påbegyndt den 1. juli 1966 eller tidligere ikke kunne opdeles i ejerlejligheder

[…]

Efterhånden som det blev vanskeligere at opdele beboelsesejendomme i ejerlejligheder, har der vist sig en stigende tendens til at sælge beboelsesejendomme i anparter, således at der til en anpart er knyttet brugsretten til en bestemt lejlighed.

Fast ejendom har altid ligesom løsøre kunnet ejes i fællesskab af flere personer, normalt således, at hver ejer har tinglyst adkomst til en bestemt brøkdel af ejendommen. Denne del kan normalt afhændes og behæftes særskilt. Behæftelsen lyses på ejendommen, så kun denne del hæfter for gælden. Realkreditinstitutterne vil dog normalt forlange pantsætning af hele ejendommen for at give lån.

[…]

Flere tinglysningsdommere havde dog i 1974 afvist bestemmelse i et antal anpartsskøder om, at der til anparten var knyttet dispositionsret til en bestemt lejlighed, fra tinglysning. De antog, at denne bestemmelse måtte være en omgåelse af ejerlejlighedsloven. Østre Landsret har dog i kendelser af 8. april 1975 tilsidesat disse afgørelser, og Højesteret har den 15. oktober 1975 stadfæstet Landsrettens afgørelse.

Det kan herefter ikke udelukkes, at der i den kommende tid vil ske et stærkt stigende salg af anparter med tilknyttet brugsret. Forbudet om opdeling af den ældre boligmasse i ejerlejligheder vil derved være gjort illusorisk. Forholdet gør derfor efter regeringens opfattelse et lovinitiativ påkrævet. Hertil kommer, at det i flere henseender er såvel mere risikofyldt som mindre attraktivt at købe anpartslejligheder end mange købere uden særligt kendskab til boligforhold på forhånd vil være tilbøjelige til at forestille sig. Den solidariske hæftelse for ejendommens gæld kan bringe en køber i ud økonomisk uføre, såfremt andre anpartshavere misligholder deres forpligtelser, og han får ofte sålænge den oprindelige ejer har beholdt det meste af ejendommen ikke den indflydelse på egne boligforhold i ejendommens fællesanliggender, som han havde forventet. Der tiltrænges således regler, der regulerer det indbyrdes forhold imellem medejerne, således at den enkelte på forhånd har større klarhed over sin retsstilling. Det var som nævnt hensigten at udarbejde forslag til en almindelig lovgivning om boligfællesskaber, men der er her tale om komplicerede problemer, hvis løsning kræver omhyggelig og grundig forberedelse. Højesterets nævnte kendelse har efter regeringens opfattelse som anført gjort det nødvendigt allerede nu at søge hindret en udvikling i de ældre udlejningsejendomme, der giver mulighed for udnyttelse af de boligsøgende gennem uheldige salg af anpartslejligheder. Dette problem må løses nu, men der vil blive arbejdet videre med boligfællesskabernes problemer med henblik på senere fremsættelse af forslag til yderligere regler.

[…]

Til § 1. Forslaget går ud på, at det forbydes en ejer af en udlejningsejendom med mere end 2 lejligheder til beboelse at sælge en del af sin ejendom, så det betinges eller forudsættes, at erhververen får brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen. Lovforslaget hindrer ikke normal handel, hvor den enkelte ejer sælger hele sin ejendomsret til den faste ejendom. Forslaget betyder derfor intet for ejere af ejerlejligheder, der uanset disse regler kan videresælge ejerlejligheden. Forbudet omfatter ikke salg til en lejer, der allerede er beskyttet af lejelovgivningens regler om uopsigelighed m. v. Herved vil reglen ikke stille sig hindrende i vejen for beboernes ønske om i fællesskab at erhverve den udlejningsejendom, de bor i.

Praksis

SKM2009.470.ØLR

Skatteyderen ejede en anpart i en beboelsesejendom med 3 selvstændige lejligheder. Det var i stiftelsesoverenskomsten for andelsforeningen anført, at "andelen er ikke knyttet til nogen bestemt del af foreningens ejendom." Sagsøgeren havde i ejertiden beboet 2 af de 3 lejligheder i ejendommen.

Landsretten fandt med henvisning til de af byretten anførte grunde, at det er en betingelse for skattefriheden efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3, at anparten af ejendommen er knyttet til en brugsret til en dertil svarende bestemt lejlighed i ejendommen. Under hensyn til det i stiftelsesoverenskomsten anførte og skatteyderens forklaring om, at stiftelsesoverenskomsten netop var lavet for at give mulighed for at bytte lejligheder indbyrdes, sammenholdt med den faktiske benyttelse fandt landsretten ikke, at anparten var knyttet til en bestemt lejlighed i ejendommen. Landsretten stadfæstede med denne begrundelse byrettens frifindende dom.

SKM2008.867.BR

Skatteyderen i sagen ejede en anpart i en beboelsesejendom med 3 selvstændige lejligheder. Det var i stiftelsesoverenskomsten for andelsforeningen anført, at "andelen er ikke knyttet til nogen bestemt del af foreningens ejendom." Sagsøgeren havde i ejertiden beboet 2 af de 3 lejligheder i ejendommen. Landsskatteretten afviste, at skatteyderens salg af sin anpart i andelsforeningen var omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3. Landsskatteretten lagde i den forbindelse vægt på, at sagsøgerens anpart ikke var knyttet til en bestemt lejlighed i ejendommen. Retten tiltrådte af de af Landsskatteretten anførte grunde, at betingelse for skattefrihed i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3, ikke var opfyldt og anførte i øvrigt, at det følger af en naturlig sproglig forståelse af bestemmelsens ordlyd samt formålet med bestemmelsen, at andelen i en ejendom skal være knyttet til en brugsret til en bestemt lejlighed i ejendommen.

Ejendommen var købt 1. juni 1990 af nogle ægtefæller. Andelsforeningen H1 blev stiftet den 27. marts 1997. Stifterne og andelshaverne, som hver havde en ejerandel på 1/4, var: klageren, klagerens ægtefælle, klagerens moder og hendes ægtefælle.

Klageren og hendes ægtefælle solgte ved endeligt skøde af 31. marts 1997 ejendommen til Andelsforeningen H1 med overtagelsesdato den 1. januar 1997 for en kontant købesum på 1.063.973 kr.

Andelsforeningen H1 købte i oktober måned 2000 de resterende 50 % af ejendommen fra klagerens moder, således at foreningen herefter bestod af klageren og hendes ægtefælle.

Andelsforeningen H1 solgte ved endeligt skøde af 17. februar 2002 med overtagelsesdato den 1. marts 2002 ejendommen ... til Andelsboligforeningen H1 for en kontant salgssum på 3.625.632 kr. Andelsboligforeningen H1 bestod af klageren og hendes ægtefælle.

Sagen vedrørte avance ved salget i 2002.

SKM2003.212.VLR

Skatteministeriet indgik forlig i en sag, der drejede sig om, hvorvidt avance ved salg af ejerandel i boliginteressentskab var omfattet af skattefritagelsesreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3. Skatteministeriet anerkendte, at sagsøgerens avance i indkomståret 1999 ved salget af sin andel af Boliginteressentskabet H1 I/S, var skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3.

Der var tale om, at skatteyder i oktober 1993 ifølge en dags-dato-kvittering købte en andelslejlighed i ejendommen B. Lejligheden blev afstået i 1999. Lejligheden, der var beliggende på 2. sal, var på 56 m2, og lå i en ejendom med 4 lejligheder, herunder et butikslokale. Ejendommen blev drevet af 4 personer, som hæftede solidarisk for gælden i ejendommen. Af interessentskabskontrakten fremgik det, at der til de enkelte interessentskabsandele var knyttet en eksklusiv brugsret til en lejlighed, samt at den er tinglyst servitutstiftende på ejendommen.

Cirkulære 2003-05-19 nr. 37 om genoptagelse af skatteansættelser vedrørende ejendomsavance ved salg af anparter i boliginteressentskaber

1. Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, at »fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke...«. Af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3, følger endvidere, at »reglerne i stk. 1 gælder også ved afståelse af en anpart af en fast ejendom med mere end 2 beboelseslejligheder, såfremt anparten er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen.«. Jf. lovbekendtgørelse nr. 693 af 20. august 2002.

2. Efter hidtidig praksis omfatter § 8, stk. 3, i ejendomsavancebeskatningsloven kun tilfælde, hvor brugsretten til en lejlighed i en ejendom med 2 eller flere beboelseslejligheder ikke er knyttet til en andel eller lignende i et boliginteressentskab m.v., men til en anpart i selve ejendommen. Praksis fremgår af Ligningsvejledningen 2002 afsnit E.J.1.3.

Denne praksis er nu ændret ved afgørelsen af en konkret sag, der er afsluttet ved forlig ved Vestre Landsret.

3. Landsskatteretten har den 3. juni 2002 afsagt kendelse, hvorefter avance ved afståelse af ejerandel af et boliginteressentskab ikke anses for omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, jf. stk. 3. Der var tale om en person, der ifølge interessentskabsbevis havde indbetalt et grundindskud på 38.000 kr. til interessentskabet i forbindelse med stiftelsen, og der var dertil knyttet en brugsret til en lejlighed beliggende på 2. sal i ejendommen. Skatteankenævnet havde anset klageren for skattepligtig af en avance ved salget af sin andel på 186.306 kr., jf. SKM 2002.419.LSR.

4. Sagen blev af klager indbragt for Vestre Landsret med påstand om, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at lejligheden er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3. Skatteministeriet har indgået forlig i sagen, således at Skatteministeriet anerkender, at sagsøgers avance ved salget af sin andel af boliginteressentskabet er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3 (SKM2003.212.VLR).

5. Den ændrede praksis betyder, at avance ved salg af en andel i boliginteressentskaber er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 3, såfremt de øvrige betingelser i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, er opfyldt. Boligen skal have tjent til bolig for ejeren af anparten eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet anparten, og hvor betingelserne for at kunne afstå anparten skattefrit har været opfyldt. Endvidere skal den del af ejendommens grundareal, der hører til den pågældende lejlighed, være mindre end 1.400 m², eller der skal ikke kunne ske udstykning derfra. (Skattestyrelsens fremhævning.)

Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.3 Fast ejendom og ejerforhold

[…]

Direkte og indirekte ejerskab

Ejerskabet til den faste ejendom kan være direkte eller indirekte.

Direkte ejerskab

Ved det direkte ejerskab har ejeren ved skøde ejendomsretten til ejendommen eller til en del af ejendommen. Ejendomsretten kan fx være til et parcelhus, en ejerlejlighed, en anpartslejlighed, en erhvervsejendom eller en blandet benyttet ejendom.

Hvis der er flere skattepligtige, der ejer en fast ejendom i sameje, kan det være som en ideel andel af ejendommen. Det forekommer fx, når ægtefæller køber en ejendom sammen.

Et interessentskab er et eksempel på et formaliseret sameje, hvor interessenterne hæfter direkte og solidarisk for interessentskabet.

Et sameje kan også omfatte den situation, hvor en ejendom er opdelt i ideelle anparter, og der til den enkelte anpart er knyttet en særlig brugsret til en bestemt beboelseslejlighed.

Ved det direkte ejerskab er det den enkelte ejer, der er retssubjekt.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ejes direkte af den skattepligtige, er omfattet af bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningsloven, medmindre der er tale om næringsejendomme eller visse ejerlejligheder. Se afsnit (C.H.2.3) og afsnit (C.H.2.4).

Bemærk

Det er ikke længere lovligt at opdele beboelsesejendomme i anparter med tilknyttet brugsret til en bestemt lejlighed, medmindre der er tale om tofamiliehuse. Det fremgår af § 13 i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf. LBK nr. 1231 af 11/10/2018. (Skattestyrelsens fremhævning).