| Landsskatteretten træffer afgørelse om, at: Den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2020 stadfæstes. Der fordeles et fradrag for forbedringer på 923.684 kr. med startår 2008. |
Klagesagen drejer sig om
Sagen drejer sig om, hvilket basisår der skal anvendes i forbindelse med en omberegning af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 16, såfremt der ifølge skatteforvaltningens interne systemer er sket fejl ved beregning af skatteloftet for en tidligere udstykningsejendom.
Sagen drejer sig endvidere om fordeling af fradrag for forbedringer.
Der er klaget over
Vurderingsstyrelsens ansættelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2020 på 110.505.900 kr. samt fordeling af fradrag for forbedringer.
Sagens oplysninger
| Oplysninger om ejendommen | | |
| Matrikelnr. | | X-1 |
| Grundareal | | 7.449 m2 |
| Plangrundlag | | lokalplan […] |
| Anvendelsesmuligheder ifølge plangrundlag | | Etageboliger og erhverv |
Særlige oplysninger om ejendommen
· I henhold til registreringsmeddelelse fra Geodatastyrelsen af 20. april 2020 er der foretaget arealændring af selskabets ejendom.
Ifølge meddelelsen er der tilført arealer fra matr.nr. X-2 (BFE nr. …729) og matr.nr. X-3 (BFE nr. …638) på henholdsvis 2.737 m² og 2.180 m².
Samtidig er der udstykket et areal på 5.918 m² fra selskabets ejendom til matr. nr. X-4.
Efter arealændringerne udgør selskabets ejendom 7.449 m², heraf 2.180 m² vej.
· Ifølge lokalplan […] "[…]", som blev endeligt vedtaget den 20. juni 2018, er delområde I udlagt til bydelscenter med mulighed for at etablere etageboliger, publikumsorienterede erhverv, liberale erhverv, detailhandelsbutikker, sports- og fritidsvirksomheder, caféer, restauranter og lignende. Herudover må området anvendes til opholdsarealer.
Indenfor delområde 1 må der opføres i alt 40.000 m² bruttoetageareal, fordelt med ca. 25.700 m² bruttoetageareal inden for byggefelt 1a, 1b og 1c og ca. 14.300 m² inden for byggefelt 2a og 2b. Fordelingen af etagemeter mellem byggefelterne indenfor delområde 1 må afvige fra ovennævnte med op til 500 m2.
Selskabets ejendom er pr. 1. oktober 2020 beliggende indenfor byggefelterne 1a, 1b og 1c.
· Ifølge BBR-meddelelsen er bebyggelsen på ejendommen opført i 2022. Den faktiske bebyggelse udgør 26.328 m² foruden lavtliggende kælder og affaldsrum.
· Pr. 1. oktober 2018 og 2019 er der ved grundværdiansættelsen for selskabets ejendom anvendt en etagearealpris på 4.300 kr.
Øvrige sagsoplysninger
Vurderingsoplysninger om selskabets ejendom
· Adresse Y1, By Y1, ejendomsnummer …704, opstod i 2018 ved udstykning fra Adresse Y2, By Y1, ejendomsnummer …490. I forbindelse hermed blev den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 foretaget med basisår 2017.
· Fra 2018 til 2019 er grundskatteloftsfelterne for ejendommen opgjort således:
o Vurderingsår /skatteår pr. 1. oktober 2018 - skattegrundlag: 2018- omvurdering
o Vurderingsår /skatteår pr. 1. oktober 2019 - skattegrundlag: 2019
I perioden er de aktuelle grundværdier lavere end det beregnede skatteloft, hvorfor basisåret ændres årligt. Pr. 1. oktober 2019 var basisåret for ejendommen således 2019.
· Ejendommen er beliggende i vurderingskreds 01 […], grundværdiområde […] LP…/…/…/…./…./2001 = 1500 kr. Området betegnes som et område med blandet bolig og erhverv, plantype G. Grundværdiområdet opstod i 2009. I 2016 var etagearealprisen 4.300 kr., og i 2019 var den 4.500 kr.
Vurderingsoplysninger om Adresse Y2
· Adresse Y2, By Y1, ejendomsnummer …490, opstod i 2014 ved udstykning fra Adresse Y3, By Y1, ejendomsnummer …092. I forbindelse hermed blev den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2014 foretaget med basisår 2010.
· Fra 2014 til 2017 er grundskatteloftsfelterne for ejendommen opgjort således:
o Vurderingsår /skatteår pr. 1. oktober 2014 - skattegrundlag: 2014- omvurdering
o Vurderingsår /skatteår pr. 1. oktober 2015 - skattegrundlag: 2015
o Vurderingsår /skatteår pr. 1. oktober 2016 - skattegrundlag: 2016- omvurdering
o Vurderingsår /skatteår pr. 1. oktober 2017 - skattegrundlag: 2017
I perioden er de aktuelle grundværdier lavere end det beregnede skatteloft, hvorfor basisåret ændres årligt. Pr. 1. oktober 2017 var basisåret for ejendommen således 2017.
· Adresse Y2 ligger pr. 1. oktober 2017 i vurderingskreds 01 […], grundværdiområde […]. Området betegnes som et område med erhvervsområde i byzone, plantype F. Specifik plankode er Havneerhverv. Kvadratmeterprisen var 302 kr. i 2017.
Vurderingsoplysninger om Adresse Y3
· Adresse Y3, By Y1, ejendomsnummer …092, opstod i 2006. I forbindelse hermed blev den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2006 foretaget med basisår 2001.
· Fra 2006 til 2013 er grundskatteloftsfelterne for ejendommen opgjort således:
o Vurderingsår /skatteår pr. 1. oktober 2006 - skattegrundlag: 2001 - vurderingsår
o Vurderingsår /skatteår pr. 1. oktober 2007 - skattegrundlag: 2001
o Vurderingsår /skatteår pr. 1. oktober 2008 - skattegrundlag: 2001- vurderingsår
o Vurderingsår /skatteår pr. 1. oktober 2009 - skattegrundlag: 2001
o Vurderingsår /skatteår pr. 1. oktober 2010 - skattegrundlag: 2010- vurderingsår
o Vurderingsår /skatteår pr. 1. oktober 2011 - skattegrundlag: 2010- omvurdering
o Vurderingsår /skatteår pr. 1. oktober 2012 - skattegrundlag: 2010- vurderingsår
o Vurderingsår /skatteår pr. 1. oktober 2013 - skattegrundlag: 2010- omvurdering
Ifølge beregning af loftfelter er basisåret 2001 i perioden 2006 - 2009. I 2010 ændres basisåret til 2010.
Under beregning af loftsfelter pr. 1. oktober 2009 fremgår, at det anvendte skattegrundlag er 2001. Beregningen viser, at den aktuelle grundværdi er højere end basisåret 2001 tillagt loftsreguleringen.
Under beregning af loftsfeltet pr. 1. oktober 2010 er loft-basisåret 2009 indsat. Loftberegningen viser, at den aktuelle grundværdi er lavere end basisåret 2009 tillagt loftsreguleringen. Det anvendte skattegrundlag for skatteåret er dermed 2010.
Ifølge "jt73" er der ved grundskatteloftsansættelsen pr. 1. oktober 2010 anvendt 2009 som basisår. Af systemet fremgår følgende beskeder: "Forkert basisår. Indberet ny loftansættelse." og "Udgående basisår sidste år: 2001.".
· Adresse Y3, ejendomsnummer: …092, er pr. 1. oktober 2006 og 2010 beliggende i vurderingskreds 1 "[…]", grundværdiområde […] "[…]". Området betegnes som erhvervsområde i byzone. Kvadratmeterprisen for grundværdiområdet var i 2010 fastsat til 302 kr.
Fradrag for forbedringer
· I henhold til registreringsmeddelelse fra Geodatastyrelsen af 20. april 2020, er der registreret følgende arealændringer:
o Matr.nr. X-2 (BFE nr. …729) på 2.737 m² er sammenlagt med selskabets ejendom.
o Matr.nr. X-3 (BFE nr. …638) på 2.180 m² er sammenlagt med selskabets ejendom.
o Der udstykkes et areal på 5.918 m² fra selskabets ejendom til matr.nr. X-4.
Samlede faste ejendomme efter arealændringerne:
o Selskabets ejendom udgør 7.449 m², heraf 2.180 m² vejareal
o Matr.nr. X-4 (BFE nr. …845) udgør 5.917 m², heraf 0 m² vejareal.
o Matr.nr. X-2 (BFE nr. …729) udgår.
o Matr.nr. X-3 (BFE nr. …638) udgår.
· Ifølge skatteforvaltningens interne systemer er matr.nr. X-2, tidligere tildelt et grundforbedringsfradrag med startår 2008. Pr. 1. oktober 2012 udgjorde fradraget i alt 1.657.400 kr. Ved samme vurderingstermin var grundværdien for ejendommen ansat til 19.499.000 kr. Fradraget udgjorde således 8,5 procent af grundværdien.
Vurderingsstyrelsens afgørelse
| Fradrag for forbedringer | 0 kr. |
| Omberegnet grundværdi | 171.864.600 kr. |
Den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2020 er specificeret således:
| Vurderet areal | 7.449 m2 | | |
| Max bebyggelsesprocent | 345 % | | |
| Max tilladt etageareal | 7.449 m2 × 345 % | 25.699 m2 | |
| Områdepris pr. m2 tilladt etageareal | 4.300 kr. | | |
| Etagearealværdi | 7.449 m2 × 4.300 kr. × 345 % | | 110.505.915 kr. |
| Grundværdi, afrundet | | | 110.505.900 kr. |
| Basisår 2019 | | | |
Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen
I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 25. oktober 2021 udtalt følgende:
“Disse oplysninger har vi brugt i sagen
Ejendommen er årsomvurderet pr. 1. oktober 2020 grundet særskilt matrikel tillagt jf. Vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1 samt udstykkelse af et areal fra ejendommen jf. Vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 3.
Påklagede ejendom er en ubebygget grund på 7.449 m². Ejendommen er omfattet af lokalplan […] - […] og er beliggende i lokalplanens delområde I og II. Delområde I er jf. lokalplanens § 3, stk. 1 udlagt til bydelscenter med mulighed for at etablere etageboliger, og forskellige erhverv.
Delområde II er jf. lokalplanens § 3, stk. 5 udlagt til parkerings-, færdels- og ankomstareal. Påklagede ejendom må jf. lokalplanens § 8 stk. 1 bebygges med ca. 25.700 m², som skal placeres indenfor de i lokalplanen angivne byggefelter.
I forbindelse med årsomvurderingen pr. 1. oktober 2020 er der foretaget ændring af den omberegnede grundværdi jf. Vurderingslovens § 33, stk. 16, idet der er sket en arealændring.
Den omberegnede grundværdi ansættes med basisår 2019. Jf. registreringsmeddelelse af d. 3. april 2020 er ejendommen sammenlagt med ejendom …766 på 2.737 m². Denne ejendom er efter sammenlægningen udgået, men er tidligere tildelt et fradrag for forbedringer på 1.658.600 kr. med startår 2008.
Derfor mener vi, at der er grund til at ændre vurderingen
Påklagede ejendom sammenlægges med ejendom …766 som har været tildelt et fradrag for forbedringer på 1.658.600 kr. (I klagen skrives der, at fradraget for forbedringer udgør 8.211.000 kr. Dette beløbet er ansættelsen af den omberegnede grundværdi 2001)
Nærværende ejendom udstykker efterfølgende et areal på 5.918 m² til ejendom …891. Jf. Ejendomsvurderingslovens § 23 skal fradrag for forbedringer fordeles forholdsmæssigt på de udstykkede ejendomme, hvorfor Vurderingsstyrelsen er enige i, at nærværende ejendom kan tildeles et fradrag fordelt i overensstemmelse hermed.
Der er ved vurderingen pr. 1. oktober 2020 foretaget ændringer af den omberegnede grundværdi og basisåret ansættes til 2019.
Arealændringen har ikke medført ændrede udnyttelsesmuligheder, hvorfor ejendommens niveau fra 2019 er anvendt i ansættelsen.
Vurderingsstyrelsen har alene forholdt sig til den aktuelle klage over årsomvurdering 2020 og finder, at den omberegnede grundværdi er ansat med korrekt basisår og niveau.
I klagen oplyses det, at vurderingen pr. 1. oktober 2018 er påklaget vedr. lignende forhold, der har betydning for nærværende klage. Klagen behandles af Skatteankestyrelsen og der foreligger endnu ikke afgørelse derpå. (Sagsnr.: 19-0055467)
Klager anmoder om, at nærværende klage sættes i bero indtil der er truffet afgørelse i den tidligere klagesag, men det falder uden for Vurderingsstyrelsens kompetence at rækkefølgebehandle.
På baggrund af ovenstående, er det Vurderingsstyrelsens opfattelse, at påklagede ejendom kan tildeles et fradrag for forbedringer, men da det vurderes, at den omberegnede grundværdi 2019 på foreliggende grundlag bør fastholdes, mener Vurderingsstyrelsen ikke at kunne opnå enighed med klager."
Klagerens opfattelse
Selskabet har fremsat påstand om, at basisåret skal ændres til 2001 med en etagearealpris på 1.100 kr. ved den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2020.
Der er endvidere fremsat påstand om, at der skal fordeles et fradrag for forbedringer til ejendommen.
Argumenterne for klagen er:
"Det er vores opfattelse, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2020 er fastsat forkert, hvorfor vi skal anmode om, at denne ændres. Ligeledes er det vores opfattelse, at nærværende ejendom skal tildeles et fradrag for forbedringer.
Vi skal som følge heraf gøre gældende, at den omberegnede grundværdi og fradraget for forbedringer
opgøres som vist i tabellen nedenfor.
| | Vurderingsstyrelsens opfattelse | Vores opfattelse |
| Basisår | 2019 | 2001 |
| Omberegnet grundværdi | 110.505.900 kr. | 28.268.900 kr. |
| Fradrag for forbedringer | 0 kr. | 4.105.500 kr. |
2. Sagens omstændigheder
Vurderingsstyrelsen har foretaget en omvurdering pr. 1. oktober 2020 for nærværende ejendom, jf. bilag 1. Omvurderingen er foretaget med den begrundelse, at der er sket en arealændring, jf. dagældende vurderingslovs §§ 3, stk. 1, nr. 1 og 3.
Ligeledes er der foretaget en omberegning af grundværdien som følge af, at der er sket en arealændring på nærværende ejendom, jf. dagældende vurderingslov § 33, stk. 16.
Det skal indledningsvist bemærkes, at der foreligger en igangværende klagesag over omvurderingen pr. 1. oktober 2018 ved Skatteankestyrelsen. Sagen handler ligeledes om fastsættelsen af basisår og den omberegnede grundværdi. Der skal henvises til sagsnr. 19-0055467.
3. Vores opfattelse
Ad basisåret
Vurderingsstyrelsen har ved omvurderingen pr. 1. oktober 2020 fastsat den omberegnede grundværdi med basisår 2019 og ved brug af etagearealprincippet. Vurderingsstyrelsen har anvendt en bebyggelsesprocent på 345 og en etagearealpris på 4.300 kr.
Vi er ikke enige i det anvendte basisår, og herunder heller ikke enige i den anvendte etagearealpris, jf. nærmere herom nedenfor.
Nærværende ejendom, Adresse Y1, er udstykket fra Adresse Y2 (ejd. nr. …490). Adresse Y2 blev i 2014 udstykket fra Adresse Y3 (ejd. nr. …092).
Det følger af dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, at nyopståede ejendomme arver basisår fra den udstykkende ejendom. Bestemmelsen har følgende ordlyd.
“Stk. 18. Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkende ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkende ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige værdi."
Det er vores opfattelse, at Adresse Y3 har basisår 2001, hvorfor den omberegnede grundværdi for nærværende ejendom ligeledes skal fastsættes med basisår 2001. Som begrundelse herfor skal vi bemærke, at Vurderingsstyrelsen i en skrivelse af 14. november 2018 har tilkendegivet, at det korrekte basisår for Adresse Y3 er 2001, jf. bilag 2.
Vi skal på baggrund heraf gøre gældende, at basisåret ændres til 2001, da nærværende ejendom arver basisår fra Adresse Y2, som arver basisår fra Adresse Y3.
Ad etagearealpris
Som nævnt i det ovenstående har Vurderingsstyrelsen anvendt en etagearealpris på 4.300 kr. ved fastsættelsen af den omberegnede grundværdi.
Det er vores opfattelse, at basisåret skal fastsættes til 2001, hvorfor etagearealprisen skal fastsættes efter niveauet i 2001 for omkringliggende ejendomme.
Landsskatteretten har i en afgørelse af 8. marts 2019, sagsnr. 17-0988172, jf. bilag 3, fastlagt at etagearealprisen for omkringliggende ejendomme udlagt til blandet bolig og erhverv vurderes med etagearealpris på 1.100 kr. i 2001.
Vi skal som følge heraf anmode om, at den omberegnede grundværdi nedsættes som vist nedenfor.
| | Grundareal | Bebyggelsesprocent | Etagearealpris | I alt |
| Omberegnet
grundværdi
(basisår 2001) | 7.449 m² | 345 | 1.100 kr. | 28.268.900 kr. |
Ad fradrag for forbedringer
Vi skal yderligere gøre gældende, at nærværende ejendom skal tildeles et fradrag for forbedringer.
Nærværende ejendom er den 3. april 2020 blev sammenlagt med matr.nr. X-2, tidligere Adresse Y4, By Y1, ejd. nr. …766, jf. bilag 4.
Matr.nr. X-2 var pr. 1. oktober 2018 tildelt et fradrag for forbedringer på 8.211.000 kr., jf. Vurderingsstyrelsens afgørelse af 26. august 2020, jf. bilag 5.
Det er derfor vores opfattelse, at nærværende skal tildeles en andel af fradraget for forbedringer fra matr.nr. X-2, da denne sammenlægges med nærværende ejendom.
Vi skal som følge heraf gøre gældende, at nærværende ejendom tildeles 4.105.500 kr. i fradrag for forbedringer.
4. Afsluttende bemærkninger
På baggrund af ovenstående skal vi gøre gældende, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2020 er fastsat for højt.
Det er vores opfattelse, at den omberegnede grundværdi skal fastsættes med basisår 2001, og som følge af Landsskatterettens afgørelse med en etagearealpris på 1.100 kr.
Da den igangværende klagesag vedrørende omvurderingen pr. 1. oktober 2018 har betydning for nærværende sag skal vi anmode om, at nærværende sag stilles i bero indtil der er truffet afgørelse i sagsnr. 19-0055467."
Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse
Selskabet har den 24. november 2021 fremsat følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse:
“Vurderingsstyrelsen har i sin udtalelse bemærket, at de er enige i, at nærværende ejendom skal tildeles et fradrag for forbedringer, da ejendommen er blevet lagt sammen med …766, hvor der var tildelt et fradrag for forbedringer.
Det er oplyst, at fradraget udgjorde 1.658.600 kr.
Vi har i klagen angivet, at det pågældende fradrag udgjorde 8.211.000 kr., men kan indstille til, at dette korrigeres til 1.658.600 kr. som anført af Vurderingsstyrelsen.
Det er yderligere Vurderingsstyrelsens opfattelse, at den omberegnede grundværdi er fastsat korrekt, da disse er i overensstemmelse med den udstykkende ejendom.
Vi skal i det hele henvise til vores klage herom som fortsat fastholdes. Der foreligger en igangværende klagesag vedrørende ejendommen …704, som har betydning for nærværende sag.
Vi skal således igen henstille til, at denne sættes i bero indtil der er truffet afgørelse i sagen vedrørende vurdering pr. 1. oktober 2018 for ejendommen …704.“
Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling
Selskabet har ikke fremsat bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling.
Landsskatterettens begrundelse og afgørelse
Sagen drejer sig om, hvilket basisår der skal anvendes i forbindelse med en omberegning af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 16, såfremt der ifølge skatteforvaltningens interne systemer er sket fejl ved beregning af skatteloftet for en tidligere udstykningsejendom.
Sagen drejer sig endvidere om fordeling af fradrag for forbedringer.
Retsgrundlaget
Af vurderingslovens § 33, stk. 16, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, fremgår følgende:
"Hvor der på en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, er sket ændring af ejendommens areal og denne ændring ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Denne ansættelse omfatter grunden efter arealændringen og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis en ejerlejligheds fordelingstal ændres."
Af lov om kommunal ejendomsskat § 1, stk. 2, jf. lovbekendtgørelse nr. 1104 af 22. august 2013, fremgår:
"Grundskyld pålignes de afgiftspligtige ejendomme med en bestemt promille af den afgiftspligtige grundværdi. Ved den afgiftspligtige grundværdi forstås den laveste af følgende værdier:
1) Ejendommens grundværdi efter fradrag for forbedringer, således som disse beløb er fastsat ved de i afsnit C og D i lov om vurdering af landets faste ejendomme omhandlede ansættelser, og reduktion for fritagelser for grundskyld efter §§ 7 og 8.
2) Den afgiftspligtige grundværdi for ejendommen, der dannede grundlag for påligningen af grundskyld det foregående skatteår, forhøjet med en reguleringsprocent."
SKM2025.20.LSR
Sagen angik, hvorvidt der var grundlag for at pålægge Vurderingsstyrelsen at genoptage den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011. Landsskatteretten fandt, at en omberegnet grundværdi for en nyopstået ejendom, der var baseret på et forkert basisår for en udstykkende ejendom, generelt kunne udgøre en vurdering, der var foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af en fejlagtig registrering af et lignende faktisk forhold efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, hvis det måtte anses for godtgjort, at en sådan fejl var opstået. Landsskatteretten konstaterede herefter, at basisåret, der var anvendt ved ansættelsen efter vurderingslovens § 33, stk. 18, ved den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011 for den påklagede ejendom, var forkert. Retten fandt som følge heraf, at det var godtgjort, at anvendelsen af basisår 2010, som var en del af det faktiske grundlag for vurderingen ved omberegningen for den påklagede ejendom pr. 1. oktober 2011, udgjorde en fejlagtig registrering af et lignende faktisk forhold efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1. Landsskatteretten pålagde herefter Vurderingsstyrelsen at genoptage den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011.
Af vurderingslovens §§ 17 og 18, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 9. september 2002, fremgår følgende:
"§ 17.
Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.
§ 18.
Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.
Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1-3, dog 60 år - før vurderingen."
Ved lov nr. 925 af 18. september 2012 blev grundforbedringsfradragene i vurderingslovens §§ 17 og 18 ophævet. Af nævnte lovs § 3, stk. 2 og 3, fremgår følgende:
"Stk. 2.
Fradrag, som før lovens ikrafttræden er givet i medfør af afsnit D i vurderingsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 som ændret senest ved § 14 i lov nr. 433 af 16. maj 2012, gives fortsat, så længe betingelserne herfor er opfyldt. Fradraget gives i den til enhver tid ansatte grundværdi og ansættes til samme forholdsmæssige del af grundværdien, som fradraget har pr. 1. januar 2013, men kan ikke overstige størrelsen pr. nævnte dato. Har en ejendom flere forskellige grundforbedringsfradrag, beregnes fradraget efter 2. pkt. for hver del for sig. Ansættelsen af fradrag kan ikke senere genoptages, jf. dog stk. 5.
Stk. 3.
Hvis en ejendom omfattet af stk. 2 udstykkes i flere ejendomme, fordeles fradraget forholdsmæssigt mellem disse efter grundareal. Sammenlægges en ejendom som nævnt i 1. pkt. helt eller delvis med en anden ejendom, overføres fradraget forholdsmæssigt til den nye sammenlagte ejendom."
Af ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 3 og 4, jf. lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020, fremgår:
"Stk. 3.
Der foretages omvurdering af ejendomme som nævnt i stk. 1, som pr. 1. oktober 2018. pr. 1. oktober 2019 henholdsvis pr. 1. oktober 2020 opfylder betingelserne for omvurdering efter § 3 i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af 26. december 2013, jf. dog stk. 6 og § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017. Omvurdering efter 1. pkt. foretages efter reglerne i den nævnte lov. Omvurderingen pr. 1. oktober 2018 og pr. 1. oktober 2019 betragtes som en almindelig vurdering.
Stk. 4.
Vurderinger og ansættelser som nævnt i stk. 2 og 3 foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012."
Af vurderingslovens § 3, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, fremgår endelig:
"§ 3
Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering
1) af ejendomme, fra hvilke der er afhændet eller til hvilke der er lagt et særskilt matrikuleret areal, når erhvervelsesdokumentet er blevet tinglyst som adkomst,
2) af ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel,
3) af ejendomme, fra hvilke der er udskilt et areal, når dette er blevet ansat ved en vurdering i henhold til § 4, stk. 1, eller når arealet i overensstemmelse med reglerne i § 8, stk. 3, skal vurderes som en selvstændig ejendom,"
Landsskatterettens begrundelse og resultat
Ifølge registreringsmeddelelse af 20. april 2020 er der sket ændring af grundarealet for selskabets ejendom.
Selskabets ejendom opstod i 2018 ved udstykning fra Adresse Y2, By Y1, ejendomsnummer …490. Adresse Y2 opstod i 2014 ved udstykning fra Adresse Y3, By Y1, ejendomsnummer …092.
Af skatteforvaltningens interne systemer fremgår, at der ved grundskatteloftsansættelsen i 2010 for Adresse Y3 er anvendt et forkert basisår. Fejlen medfører, at det udgående basisår er 2010 i stedet for 2001, som var basisåret i perioden forinden.
Omberegnet grundværdi
I henhold til vurderingslovens § 33, stk. 16, skal der ved den almindelige vurdering eller en omvurdering foretages en yderligere ansættelse af grundværdien - en omberegnet grundværdi. Den omberegnede grundværdi foretages i det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi efter § 1, stk. 2, i lov om kommunal ejendomsskat. Dette år betegnes basisåret.
Den afgiftspligtige grundværdi fastsættes efter § 1, stk. 2, i lov om kommunal ejendomsskat. Efter § 1, stk. 2, skal den aktuelle grundværdi efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld hvert år (værdien efter § 1, stk. 2, nr. 1) sammenlignes med sidste års afgiftspligtige grundværdi tillagt en reguleringsprocent (værdien efter § 1, stk. 2, nr. 2). Den laveste af de to værdier bliver skatteårets afgiftspligtige grundværdi, som lægges til grund ved beregningen af grundskylden.
I forbindelse med de offentlige ejendomsvurderinger foretager vurderingsmyndigheden en række skøn som følge af de vurderede ejendommes særlige karakteristika, planforhold og prisniveau mv. De vurderingsmæssige skøn forekommer ved både de almindelige vurderinger og omvurderinger og foretages som led i de vurderingsmæssige ansættelser efter vurderingsloven.
Ejendomsvurderingerne er desuden uafhængige af hinanden og har til formål at afspejle vurderingsnormen ved de enkelte vurderingsterminer for den konkrete ejendom.
Ifølge oplysningerne i skatteforvaltningens interne systemer er der foretaget en omberegning af grundværdien for Adresse Y3 i både 2011 og 2013. Efter Adresse Y2 opstod ved udstykning fra Adresse Y3, er der foretaget en omberegning af grundværdien for Adresse Y2 i 2014 og 2016. Der er endvidere foretaget en omberegning af grundværdien for selskabets ejendom i 2018, i forbindelse med at ejendommen opstod som ny ejendom.
I perioden 2011-2019 viser grundskatteloftberegningerne, at de aktuelle grundværdier for alle tre ejendomme har været lavere end det beregnede skatteloft, hvorfor ejendomsskatterne i perioden er pålignet på baggrund af de aktuelle grundværdier. Som følge heraf er der løbende dannet nyt skatteloft i henhold til § 1, stk. 2, i lov om kommunal ejendomsskat. I 2019 var skattegrundlaget for selskabets ejendom således den aktuelle grundværdi pr. 1. oktober 2019.
Idet skatteloftet og dermed ejendommenes basisår løbende er ændret som følge af, at de aktuelle grundværdier har været lavere end skatteloftet, kan det ikke entydigt fastslås, om basisåret for ejendommene var forblevet 2001 i perioden frem til 2019, hvis ikke de konstaterede fejl i skatteloftet forelå.
Det kan således ikke fastslås, om ejendommenes basisår under andre omstændigheder ville være ændret som følge af ændrede faktiske eller retlige forhold mellem vurderingerne, herunder hvilke udgående basisår Adresse Y3, Adresse Y2 og selskabets ejendom ville have i henholdsvis 2014, 2017 og 2019. En sådan konstatering vil forudsætte en efterprøvelse af samtlige vurderinger og omvurderinger af de førnævnte ejendomme i perioden 2010-2019, hvilket falder uden for prøvelsen i nærværende klagesag.
Under disse omstændigheder finder Landsskatteretten, at basisåret for selskabets ejendom skal findes ved aflæsning af det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi for ejendommen, jf. lov om kommunal ejendomsskat § 1, stk. 2, nr. 1.
Landsskatteretten finder herefter, at omberegningen af grundværdien for selskabets ejendom skal foretages med basisår 2019.
Det følger endvidere af vurderingslovens § 33, stk. 16, 2. pkt., at den omberegnede grundværdi skal ansættes i det vurderingsniveau, der var gældende for ejendommen i basisåret.
I basisåret 2019 er der ved grundværdiansættelsen for selskabets ejendom anvendt en etagearealpris på 4.300 kr. Retten finder herefter, at der ved omberegning af grundværdien kan anvendes en etagearealpris på 4.300 kr.
I henhold til lokalplan […] "[…]" er selskabets ejendom beliggende indenfor byggefelt 1a, 1b og 1c. Indenfor byggefelterne må der samlet opføres 25.700 m² bruttoetageareal.
Selskabets ejendom har i vurderingsåret et grundareal på 7.449 m2. Det tilladte bruttoetageareal i lokalplanen svarer således til en bebyggelsesprocent på 345.
Landsskatteretten fastholder derfor den af Vurderingsstyrelsen fastsatte bebyggelsesprocent.
På baggrund af ovenstående stadfæster Landsskatteretten den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2020 på 110.505.900 kr.
Fradrag for forbedringer
Ifølge ejendomsvurderingslovens § 88 skal omvurderinger pr. 1. oktober 2020 foretages efter reglerne i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme.
I henhold til vurderingslovens §§ 17 og 18 var det tidligere muligt at få tildelt et fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirkede en stigning i grundværdien. Fradraget måtte alene gives i det omfang, hvori forbedringerne måtte antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og måtte ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde. Fradragene blev tildelt i 30 år - dog 60 år for skov.
Ved lov nr. 925 af 18. september 2012 blev grundforbedringsfradragene i vurderingslovens §§ 17 og 18 ophævet. Af overgangsbestemmelserne til loven følger dog, at fradrag for forbedringer fortsat gives, så længe betingelserne herfor er opfyldt. Samtidig følger det af bestemmelserne, at grundforbedringsfradragene fordeles forholdsmæssigt efter grundareal, hvis ejendomme med fradrag udstykkes i flere ejendomme.
I henhold til registreringsmeddelelse af 20. april 2020 er matr.nr. X-2 (BFE nr. …729), sammenlagt med selskabets ejendom. I samme forbindelse er der frastykket et areal på 5.917 m² fra selskabets ejendom til matr. nr. X-4 (BFE nr. …845).
Ifølge skatteforvaltningens interne systemer er matr.nr. X-2, tidligere tildelt et grundforbedringsfradrag med startår 2008. Pr. 1. oktober 2012 udgjorde fradraget 1.657.400 kr., og grundværdien for ejendommen var ansat til 19.499.000 kr.
I henhold til lov nr. 925 af 18 september 2012 § 3, stk. 2, gives fradrag for forbedringer i den til enhver tid ansatte grundværdi og ansættes til samme forholdsmæssige del af grundværdien, som fradraget havde pr. 1. januar 2013, men kan ikke overstige størrelsen pr. nævnte dato. Grundforbedringsfradraget for matr.nr. X-2, kan således maksimalt udgøre 1.657.400 kr. eller 8,5 procent af den til enhver tid ansatte grundværdi.
Efter sammenlægning af matr.nr. X-2 (BFE nr. …729), og matr.nr. X-3 (BFE nr. …638), udgjorde det samlede grundareal for selskabets ejendom 13.366 m2 før udstykning af matr. nr. X-4. Med et samlet grundforbedringsfradrag på 1.657.400 kr. svarer dette til et fradrag på 124 kr. pr. m2 grundareal.
Ved omvurderingen pr. 1. oktober 2020 er grundarealet for selskabets ejendom 7.449 m2. På baggrund af ovenstående kan fradraget forholdsmæssigt opgøres til 923.684 kr. Idet fradraget ikke overstiger 8,5 procent af grundværdien for selskabets ejendom ved nærværende vurdering, skal der ikke ske maksimering af fradraget.
Landsskatteretten fordeler herefter et fradrag for forbedringer på samlet 923.684 kr. med startår 2008 til selskabets ejendom.