Klagesagen drejer sig om
Sagen drejer sig om, hvorvidt registrering af et fejlagtigt basisår for en udstykket ejendom kan udgøre et lignende faktisk forhold, der medfører, at en omberegnet grundværdi for en nyopstået ejendom fastsat efter vurderingslovens § 33, stk. 18, skal genoptages efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

 

Der er klaget over
SKATs afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2011.

 

Sagens oplysninger

Oplysninger om ejendommen
Matrikelnr.		[…]
Grundareal		8.352 m2
Faktisk udnyttelse		forretning
Plangrundlag		lokalplan nr.[…]
Anvendelsesmuligheder ifølge plangrundlag		cityformål i form af erhvervsformål

Særlige oplysninger om ejendommen

·     Ifølge registreringsmeddelelse fra Geodatastyrelsen er selskabets ejendom den 30. maj 2011 udstykket fra matr.nr. […], ejd.nr. […92], Adresse Y1. Ejendommen er efterfølgende pr. 1. oktober 2011 årsomvurderet som nyopstået ejendom.

·     Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […], "[…]". Lokalplanen blev endeligt vedtaget den 1. december 2010 og offentligt bekendtgjort den 22. december 2010.

Lokalplansområdet er udlagt til cityformål herunder kontorer, liberale erhverv, servicevirksomheder, mindre butikker, restaurationer, cafeer, udstillings-, kultur-, undervisnings- og konferencevirksomhed og lignende.

Der må i alt opføres maksimalt 22.000 m² etageareal foruden kælder, altaner, balkoner og tagterrasser. Alle lokalplanens byggefelter, dvs. 1-7, er beliggende indenfor selskabets ejendom.

·     Ejendommen er beliggende i vurderingskreds […], grundværdiområde […], og området betegnes som et område med blandet bolig og erhverv. Etagearealprisen for grundværdiområdet var i 2010 fastsat til 4.500 kr. Grundværdiområdet eksisterede ikke i 2001.

·     Den udstykkende ejendom, ejendomsnummer: [… 92], er pr. 1. oktober 2010 beliggende i vurderingskreds […], grundværdiområde […]. Området betegnes som erhvervsområde i byzone. Kvadratmeterprisen for grundværdiområdet var i 2010 fastsat til 302 kr.

Af skatteforvaltningens interne systemer fremgår af oversigtsbillede af loftsfelter "jt77", at lofts-basisåret for den udstykkende ejendom er 2001 i perioden 2006 - 2009. I 2010 er lofts-basisåret 2010.

Under beregning af loftsfelter pr. 1. oktober 2009 fremgår, at det anvendte skattegrundlag er 2001. Beregningen viser, at den aktuelle afgiftspligtige grundværdi er højere end loft-basisåret 2001 tillagt loftsreguleringen.

Under beregning af loftsfelter pr. 1. oktober 2010 er loft-basisåret 2009 indsat. Loftberegningen viser, at den aktuelle afgiftspligtige grundværdi er lavere end loft-basisåret 2009 tillagt loftsreguleringen. Det anvendte skattegrundlag for skatteåret er dermed 2010.

Ifølge "jt73" er der ved grundskatteloftsansættelsen pr. 1. oktober 2010 anvendt 2009 som loft-basisår. Af systemet fremgår følgende beskeder: "Forkert basisår. Indberet ny loftansættelse." og "Udgående basisår sidste år: 2001.".

Øvrige sagsoplysninger

·     Selskabet har ved brev af 13. november 2013 anmodet SKAT om at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2011. SKAT har ved den påklagede afgørelse meddelt afslag på genoptagelse, og klagen herover er indsendt den 26. september 2014 til Skatteankestyrelsen.

·     I forbindelse med Skatteankestyrelsens behandling af sagen er følgende mail af 12. juni 2014 fra G1 til SKAT fremlagt:

 "… 

Vi kan ikke give et entydigt svar, da der er mange ubekendte.

Vi har kigget på vurderingerne, og hvornår de kan være blevet opdateret i systemet.

2008 og 2009 er sidst rørt i den store reguleringskørsel i 2011 (GSL korrektion).

2010 er sidst rørt 18-10-2012. Der er ingen bestilte kørsler, som har skullet arbejde på 2010, så vidt vi kan se. Der KAN altså være sket en låsning af vurderingen og samtidig opdatering af grundskatteloft.

2011 - der er to vurderinger, der sidst er rørt 6-11-2012. Heller ikke her ser der ud til at være nogen bestilte kørsler, der har skullet arbejde på vurderingsåret. Teoretisk set kan der også her være sket en låsning af vurderingen, men det virker ikke helt sandsynligt, når det drejer sig om to vurderinger for samme år.

Det er nok mere sandsynligt, at beregningen har ændret sig for 2009 og 2010, når der nu også er indberettet FFF på loftansættelsen på 2010-vurderingen. Dette FFF har jo været indregnet indtil L65, som vi netop kørte nogle kørsler på i efteråret 2011, så vi vil skyde på, at værdier og basisår inden da har været, som de ser ud på JT78, så der ved oprettelse i JT73 (i starten af 2011) har stået 2009 i basisår på 2009-vurderingen. 

Vi kan således ikke kategorisere situationen som værende en fejl. Men p.g.a. reguleringer, rettelser, indberetninger, er det reelt umuligt at sætte en finger på, hvad der er sket i sagen, desværre."

·     Der er desuden fremlagt orienteringsskrivelse fra Vurderingsstyrelsen af 14. november 2018, hvoraf følgende fremgår:

"Til orientering vedrørende ejendommen Adresse Y1, By Y1, ejendomsnr. [… 92].

Det oplyses hermed, at der ved omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2010 for ejendommen Adresse Y1, By Y1 fejlagtigt er anvendt basisår 2009. Basisåret burde korrekt have været 2001.

Som følge her af er basisåret for omberegningen pr. 1. oktober 2011 ligeledes ansat med forkert basisår. Omberegningen er ansat med basisår 2010. Dette burde ligeledes have været basisår 2001.

Da det fremgår af VUL § 33, stk. 16 hvorledes basisåret skal fastsættes, er der tale om et objektivt konstaterbart forhold der begrunder genoptagelse af vurderingen.

Grundet systemmæssige afklaringer, vedrørende Vurderingsstyrelsens vurderingssystem, afventer sagen pt. behandling. Det er desværre ikke muligt at oplyse en dato for denne afklaring."

·     Med basisår 2010 er den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011 for selskabets ejendom, ansat således:

Vurderet areal	8.352 m2
Max bebyggelsesprocent	263 %
Max tilladt etageareal	(2.260 m2 + 6.092 m2) × 263 %	BEREGNET 21.965 m2
Områdepris pr. m2 tilladt etageareal	4.500 kr.
Etagearealværdi	21.965 m2 × 4.500 kr.		98.845.920 kr.
Grundværdi, afrundet			98.845.900 kr.

 

SKATs afgørelse

SKAT har meddelt afslag på anmodningen om genoptagelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011

SKAT har som begrundelse bl.a. anført: 

"Vi kan ikke genoptage ejendomsvurderingen for 2011, da betingelserne ikke er opfyldt. Det derfor den oprindelige vurderingsmeddelelse, der gælder. I har den 1. november 2013 bedt om, at vi genoptager vurderingen pr. 1. Oktober 2011 for ejendommen, Adresse Y2, By Y1, ejendomsnummer [… 42].

….

Derfor genoptager vi ikke vurderingen
Vi kan ikke genoptage vurderingsmæssige skøn, der er sket på et korrekt grundlag. Vi kan kun genoptage en vurdering, hvis I kan dokumentere, at vurderingen er sket på et fejlagtigt grundlag. Der skal være tale om fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. 

Vi mener ikke, at betingelserne for at få genoptaget vurderingen er opfyldt, fordi det anvendte basisår 2010 er korrekt ansat i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18. (nyopståede ejendomme) og juridisk Vejledning afsnit H.A.5.2. 

Ejendommen er udstykket fra Adresse Y1, By Y1, ejd.nr. [… 92], og grundværdien skal derfor omberegnes i det basisår, der er gældende for udstykningsejendommen på vurderingstidspunktet og i det prisniveau som var gældende. Ejendommen er opsat med basisår 2010. 

Adresse Y2 er vurderet første gang til vurderingen pr. 1. Oktober 2011 og opsættes med basisår 2010, som udstykningsejendommen Adresse Y1. 

Sammenligningsejendommene er udstykket i henholdsvis 2008 og 2009, hvor basisåret for udstykningsejendommen var 2001. 

Ifølge Skats registre er etagemeterprisen for grundværdiområde […], som ejendommene er tilknyttet, ansat til 4500 kr. pr. 1. oktober 2010. Ved omberegning af grundværdien for Adresse Y2 er der anvendt en etagemeterpris på 4.500 kr. 

Ejendommen er handlet pr. 14. december 2010 for en handelspris på 110.000.000 kr. Grundværdien er ved den efterfølgende vurdering pr. 1. Oktober 2011 ansat til 98.845.900 kr. 

Ansættelsen af grundværdien er værdien i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6. Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk.1. 

Der er dags dato sendt en kopi af afgørelsen til H1 A/S."

Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen
I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 28. august 2019 udtalt følgende: 

"Jeg kan til orientering oplyse, at ejendommen er udstykket fra ejendomsnummer [… 92], beliggende Adresse Y3, By Y1, nu Adresse Y1, By Y1. 

Som på udstykningstidspunktet har basisår 2010. 

Ejendommen [… 42], Adresse Y2 opstår som en ubebygget grund i 2011, og vurderes også som en ubebygget grund. Der er også ansat en yderligere ansættelse af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. nyopstået ejendommen. 

Ejendommen beliggende Adresse Y4, By Y1 ligger også til behandling i Skatteankestyrelsen og denne sag bør behandles/afgøres på samme måde. 

Adresse Y1 er ikke klagebehandlet."

Vurderingsstyrelsen har den 4. marts 2020 udtalt følgende: 

"Vurderingsstyrelsen har den 28. august 2019 sendt udtalelse til Skatteankestyrelsen. I udtalelsen har vi henvist til ejendommen Adresse Y4, By Y1 og anbefalet at de to sager afgøres på samme måde. Vi antager at det omhandler Adresse Y5, By Y1. ejendoms nr. [… 44], jeres sagsnummer 14-526123. 

Fælles for de to ejendomme er, at de begge er udstykket fra ejendommen [… 92], Adresse Y1, By Y1, nu Adresse Y6, havneareal. 

Vurderingsstyrelsen mener fortsat, at der ikke er grundlag for at genoptage og ændre afgørelsen. 

Derfor mener vi, at der ikke er grund til at ændre afgørelsen
Vurderingsstyrelsen kan oplyse, at den udstykkende ejendom ikke er blevet ændret, samt at den udstykkende ejendom derfor fortsat ved 2010-vurderingen er ansat med basisår 2009. 

Ved vurderingen for den konkrete ejendom, [… 42], pr. 1. oktober 2011, skal den yderligere ansættelse af grundværdien foretages på baggrund af vurderingslovens § 33, stk. 18, da ejendommen er nyopstået. Ejendommen skal herefter, jf. "… som gælder for vurderinger af den udstykkede (ejendommen som udstykkes fra, min tilføjelse) ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi", tage udgangspunkt i den udstykkende ejendoms basisår. 

Basisåret skal fastlægges på forskellige måder ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 og pr. 1. oktober 2011. Basisåret ved ansættelsen pr. 1. oktober 2011 skal fastlægges efter lov om kommunal ejendomsskats § 1, stk. 2, hhv. § 1, stk. 4 og 5, som disse er udformet efter lov nr. 581 af 18. juni 2012, da vurderingen pr. 1. oktober 2011 danner grundlag for beskatningen i 2013, hvor ændringsloven ifølge § 2 træder i kraft. Det fastlagte basisår efter denne lov beskrives i vurderingssystemet som "Regel 3". 

Da [… 42] først opstår til vurderingen pr. 1. oktober 2011, skal der ikke foretages en beregning efter lov om kommunal ejendomsskats § 1, stk. 4 og 5 som affærdiget efter lov nr. 1047 af 17. december 2002 og lov nr. 1605 af 22. december 2010, samt overgangsbestemmelserne i disse ændringslove. 

Den udstykkende ejendom, [… 92], går, fsv. "regel 3", ud af 2010 med basisår 2010, da loftsværdien ved udgangen af 2010-vurderingen er 85.821.000 kr. (82.282.800 kr.*4,3 %) og den aktuelle grundværdi 82.282.800 kr. [… 42] skal derfor, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18 og ovenfor, arve basisåret 2010. 

Hvis basisåret ved den yderligere ansættelse på den udstykkende ejendom ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 er fejlagtigt, har dette ikke betydning for foretagelsen af den yderligere ansættelse pr. 1. oktober 2011, da basisåret, som ovenfor nævnt, fastlægges efter lov om kommunal ejendomsskats § 1 affærdiget på to forskellige måder. 

Vurderingsstyrelsen skal derfor bemærke, at vi fortsat finder det korrekt, at der, i vores afgørelse af 1. juli 2014, er givet afslag på genoptagelse. 

Vi vurderer fortsat, at det er korrekt, at betingelserne for genoptagelse ikke er opfyldt. 

Vi finder derudover, basisåret for ejendommen, [… 42], er korrekt ansat. 

Vi finder derfor ikke, at der er grundlag for at ændre denne afgørelse.
Vurderingsstyrelsen kan ikke på nuværende tidspunkt oplyse, om der vil ske evt. behandling af […92]. Vurderingsstyrelsen kan derfor heller ikke oplyse, om og evt. hvornår vi vil sende en evt. yderligere supplerende udtalelse vedrørende denne ejendom [… 42]. 

Der kan, fsv. angår basisåret på den udstykkende ejendom efter "regel 3", henvises til vedhæftede skærmbillede for basisåret ved vurderingen pr. 1. oktober 2011, hvilket symboliserer, at ejendommen er gået og skulle være gået "ud af" vurderingsåret 2010 med basisåret 2010." 

Vurderingsstyrelsen har den 11. maj 2021 udtalt følgende: 

"… 

Det er vores opfattelse, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011 for både Adresse Y1 og i forlængelse heraf de udstykkende ejendomme er fastsat med et korrekt basisår. Vi fastholder således de supplerende udtalelser, der er blevet fremsendt til jer i forbindelse med sagsbehandlingen af de påklagede ejendomme.

Vi bemærker endvidere, at der ikke er grundlag for at genoptage vurderingerne pr. 1. oktober 2010 og 2011 for Adresse Y1, da der ikke foreligger en anmodning fra ejer eller dens repræsentant." 

Klagerens opfattelse

Selskabet har fremsat påstand om, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011 skal genoptages. 

Til støtte for påstanden har selskabet den 26. september 2014 bl.a. anført: 

"…

Fakta
Grunden Adresse Y2 er erhvervet af H1 A/S i foråret 2011. 

Grundstykket er udmatrikuleret fra Adresse Y1 ([…92]).
Moderejendommen udgjorde oprindeligt hoveddelen af […]. 

Efter udstykningen er Adresse Y2 vurderet første gang ved offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2011 til 98.845.920 DKK. Her har ejendommen ligeledes fået fastsat en omberegnet grundværdi på 98.845.920 DKK til brug for kommunens beregning af ejendomsskat. Basisåret er fastsat til 2010. 

Fra moderejendommen Adresse Y1 er ligeledes udstykket en lang række andre ejendomme. Udstykningerne foretaget i 2008 og 2009 har medført, at ejendommene ved den obligatoriske omberegning har fået fastsat basisår til 2001 og til en enhedspris på 1.500 DKK pr. etagemeter. Som eksempel herpå kan nævnes: 

·         Adresse Y7 nr. […]-[…] ([… 88])

·         Adresse Y8 ([… 61])

Adresse Y1 er delvist fritaget for grundskyld som følge af, at dele af arealerne er anvendt til godsomsætning. SKAT har ved den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2008 fået ansat fradrag for forbedringer på 89.160.000 DKK. Fradraget er ifølge vores oplysninger givet for omkostninger til opfyldning og kajindfatning.

Fradraget for forbedringer har medført, at Adresse Y1 ved den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010 ved en udstykning har fået ændret basisåret til 2010.

Fastsættelse af basisår
SKAT anfører i deres afslag på genoptagelse, de ikke finder fejl i den offentlige ejendomsvurdering af Adresse Y2. Vi er imidlertid af den opfattelse, at fejl ved den offentlige ejendomsvurdering af Adresse Y1 har medført, at Adresse Y2 ved den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2011 har fået fastsat et forkert basisår. 

Det vores opfattelse, at fastsættelse af et forkert basisår er en fejl i de faktiske forhold, og ikke blot et beløbsmæssigt vurderingsskøn. Derfor er spørgsmålet om genoptagelse efter vores vurdering omfattet af Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.
Ejendommen Adresse Y2 bør have samme basisår som de øvrige ejendomme udstykket af moderejendommen Adresse Y1, da der ellers vil ske en uretmæssig forskelsbehandling af ejendommen, som er omfattet af det samme vurderingsområde ([…]).

Vi er af den opfattelse, at der er to fejl ved Adresse Y1: 

1.        Omberegningen af grundskatteloftet ved den offentlige ejendomsvurdering i 2010 er ikke udført korrekt
2.        Fradrag for forbedringer er fastsat på et forkert grundlag

Ad 1) Omberegningen af grundskatteloftet
Ved den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010 har Adresse Y1 fået foretaget en ny omberegning af grundskatteloftet som følge af udstykning af dele af grunden. Ved denne omberegning har SKAT i lighed med tidligere år fastsat 2001 som basisår, men den aktuelle grundværdi fratrukket fradrag for forbedringer udgør en lavere værdi efter fremskrivning af grundskatteloftet, hvorfor basisåret fremrykkes til 2010.

Omberegningen er imidlertid udført forkert, da fradrag for forbedringer ikke er medregnet i grundskatteloftet i modsætning til tidligere år. Dette er efter vores opfattelse en klar fejl, da fradrag for forbedringer ved den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010 fortsat skal medregnes ved omberegning. Reglerne er først korrigeret i 2012.

Denne fejl har således medført, at basisåret uberettiget er blevet fremrykket fra 2001 til 2010. 

Vi skal derfor anmode om, at Adresse Y2 får fastsat 2001 som basisår, da dette ville have udgjort det korrekte basisår, hvis ikke omberegningen for Adresse Y1 var fejlbehæftet. 

Ad 2) Fradrag for forbedringer
Adresse Y1 har ved den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2008 fået tildelt et fradrag for forbedringer på 89.160.000 DKK, hvilket har medført at grundskatteloftet i det pågældende år er nedsat til 0 DKK.

Vi vil gerne henlede opmærksomheden på følgende problematiske forhold:

·         Der har ikke været nogen værdiforøgelse af grunden. Ejendomsværdien er tværtimod faldet ud fra en forholdsmæssig vurdering når der kompenseres for udstykninger i perioden mellem 2006 vurderingen og 2008 vurderingen.
·         Grundarealerne er teknisk uændrede (efter korrektion for udstykning), men såfremt fradraget er givet for opfyldning af havnen burde arealerne også være forøgede, hvilket ikke er tilfældet.
·         Fradraget har en uforholdsmæssig høj værdi i forhold til den fastsatte værdi af arealerne. Fradraget udgør således mere end 40% af den fastsatte ejendomsværdi
·         Fradraget burde være fordelt mellem de dele, der kan henføres til arealerne som er fritaget for vurdering samt de dele der ikke er fritaget.
·         Sidst men ikke mindst er grunden vurderet til værdier, som ikke umiddelbart overstiger råjordspriser.

Med baggrund i ovenstående opfylder det tildelte fradrag efter vores vurdering ikke de grundlæggende principper for godkendelse af fradrag for forbedringer.

Såfremt fradraget for forbedringer var opgjort korrekt, ville Adresse Y1 afhængig af omfanget af fejlen fortsat have basisår i 2001 på tidspunktet for udstykningen af Adresse Y2.

Vi er af den klare overbevisning, at Adresse Y2 har fået fastsat basisåret på et ukorrekt grundlag, og at Skatteankestyrelsen derfor bør ændre basisåret til 2001.

Fastsættelse af omberegnet grundværdi for 2001
De direkte sammenlignelige ejendomme indenfor samme grundværdiområde har som anført ovenfor fået fastsat en enhedspris på 1.500 kr. i 2001. Det vil derfor være naturligt at anvende denne pris, hvorved der sikres lighed i beskatningen.

Vi skal derfor anmode Skatteankestyrelsen om at ændre den omberegnede grundværdi i den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2011 for Adresse Y2 til 32.948.640 DKK eller 1.500 kr. pr. etagemeter ved et basisår i 2001."

Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse
Selskabet har den 11. marts 2022 fremsat følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse:

"…
Det virker ikke til, at Vurderingsstyrelsen har set nærmere på den reelle problemstilling i denne sag.

Hele problemstillingen vedrører reelt Adresse Y1, hvor SKAT i strid med reglerne har indsat et tillæg i grundskatteloftet i 2008 vurdering på 70.000.000 kr. til trods for, at der ikke var sket nogen matrikulære ændringer som berettigede til en ny omberegning af grundskatteloftet. Dette tillæg har SKAT gentagne gange på skrift anerkendt er forkert. Ved at fjerne tillægget ændres der ikke basisår i 2008.

Til gengæld opstår en ny problemstilling i 2010 vurderingen, som følge af Lov nr. 1605 - lov om ændring af lov om kommunal ejendomsskat - af 22. december 2010. Her ændres regelsættet om fradrag for forbedringers betydning i beregningen af beskatningsgrundlaget. Det betyder, at fradrag for forbedringer fratrækkes i basisårets værdi af den omberegnede grundværdi. Fradraget er af en sådan størrelse, at grundskatteloftet efter modregning af fradraget bliver negativt.

Derfor opstår […] to relevante spørgsmål i forhold til Vurderingsstyrelsen:
1.        Hvis skattegrundlaget bliver negativt, skal der så skiftes basisår?
2.        På hvilket grundlag har SKAT fastsat fradraget for forbedringer i 2008 vurderingen? 

Begge spørgsmål er væsentligt at høre Vurderingsstyrelsens vurdering af. 

Ad 1) Det er min klare opfattelse, at et negativt grundlag ikke er at sidestille med, at der ikke eksisterer et grundlag, og derfor skal der ikke skiftes basisår i forbindelse med udstykningen til Adresse Y2 i 2011 vurderingen, selvom skattegrundlaget for Adresse Y1 i 2010 er negativt.

Hvis Vurderingsstyrelsen ikke er enig i punkt 1, er det relevant at se nærmere på punkt 2. 

Ad 2) Mine kommentarer i denne forbindelse er:
·         Der har ikke været nogen værdiforøgelse af grunden. Ejendomsværdien er tværtimod faldet ud fra en forholdsmæssig vurdering med 70%, når der kompenseres for udstykninger i perioden mellem 2006 vurderingen og 2008 vurderingen
·         Grundarealerne er teknisk uændrede (efter korrektion for udstykning), men såfremt fradraget er givet for opfyldning af havnen burde arealerne også være forøgede, hvilket ikke er tilfældet.
·         Fradraget har en uforholdsmæssig høj værdi i forhold til den fastsatte værdi af arealerne. Fradraget udgør således mere end 40% af den fastsatte ejendomsværdi
·         Fradraget burde være fordelt mellem de dele, der kan henføres til arealerne som er fritaget for vurdering samt de dele der ikke er fritaget.
·         Sidst men ikke mindst er grunden vurderet til værdier, som ikke umiddelbart overstiger råjordspriser, så hvordan kan der så tilføres et fradrag af en sådan størrelse

Samme problemstilling gør sig gældende i 2010 vurderingen. 

Det er reelt disse fradrag, som sammenholdt med en forunderlig prisudvikling på grundværdien fra 2006 til 2008 og videre til 2010, der skaber problemerne med skatteloftet. 

Ingen har interesseret sig for Adresse Y1, fordi ejendommen reelt var fritaget for ejendomsskat. Det er dog meget bekymrende, hvis Vurderingsstyrelsen ikke kan rette denne problemstilling op. Alle udstykninger af ejendomme efter 2010 er således endt med markant højere ejendomsskat end udstykninger gennemført i 2008 og 2009.

Nedenfor fremgår oplysninger om ejendommen Adresse Y1.

Vurdering
Antal kvadratmeter Pris Grundskatteloft
2006

65.951                 330                      21.763.830         14.839.000         2001

132.328               0                           Vej

405.660               0                           Havn?

Tillæg                  700.000.000

Grundværdi        721.763.830                                    FFF                      0

 

2008

61.354                 302                      18.528.908         83.840.700         2001

135.605               0                           0 Vej

217.871               0                           0 Havn?

Tillæg                  200.000.000

Grundværdi        218.528.908                                    FFF                      89.160.000 129.368.908

 

2010

60.539                 290                      17.556.310         83.622.300

123.611               0                           0

190.966               0                           0

Tillæg                  160.000.000

177.556.310                                    FFF                      95.200.000,00    82.356.310,00

 

Jeg ser frem til en drøftelse af, hvorledes vi kan komme videre med denne sag. 

Men helt grundlæggende finder vi det hensigtsmæssigt at sætte sagen i bero indtil der er afklaring af, om Adresse Y1 genoptages, idet der ifølge vores oplysninger aktuelt er en genoptagelsessag i gang på denne ejendom. 

Det kunne ligeledes være hensigtsmæssigt, hvis vi kunne få kontakt til personerne ansvarlige for genoptagelsessagen, da undertegnede har væsentlig indsigt i problemstillingerne i sagen." 

Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling
Selskabet har oplyst, at de er enige i Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og ikke har yderligere bemærkninger til sagen. 

Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling
Vurderingsstyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling: 

“… 

Vurderingsstyrelsen kan ikke tiltræde Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse af den 8. juli 2024.

Vurderingsstyrelsen indstiller, at Landsskatteretten træffer afgørelse om stadfæstelse.

Bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse
Ejendommen opstår i 2011 som følge af udstykning den 30. maj 2011 fra Adresse Y1, nu Adresse Y6 (den udstykkede ejendom). Dato for udstykningen fremgår af tinglysning.dk samt registreringsmeddelelse fra Geodatastyrelsen med journalnummer: U2011-56623.

Når der ved udstykning opstår en ny grundskyldspligtig ejendom, skal der i forbindelse med ansættelsen af grundværdien for den nye ejendom også foretages en ansættelse af grundskatteloftet, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18, 1. pkt.

Grundskatteloftet ansættes med udgangspunkt i det, der kaldes et basisår.

Efter § 33, stk. 18, 2. pkt., skal der ved ansættelsen af grundværdien for den nye ejendom anvendes samme basisår som for den udstykkede ejendom, når den udstykkende ejendom er omfattet af pligten til at betale grundskyld.

Adresse Y1 (udstykkede ejendom) har pr. 1. oktober 2010 en loftsværdi på 85.821.000 kr. Den aktuelle grundværdi (fratrukket FFF) pr. 1. oktober 2010 udgør 82.282.800 kr. Da den aktuelle grundværdi (fratrukket FFF) er lavere end loftsværdien, udgør denne beskatningsgrundlaget, og ejendommen går derfor ud af 2010 med basisår 2010

Ejendommens omberegnede grundværdi er ved vurderingen pr. 1. oktober 2011 derfor med udgangspunkt i den udstykkede ejendom fastsat på baggrund af basisåret 2010.

Højesteret fandt ligeledes frem til det samme resultat i SKM2017.286.HR "Forventningsprincip", hvor X skulle anvendes som basisår ved ansættelsen af grundskatteloftet ved vurderingen. Det kunne ikke føre til et andet resultat, at der i samme område var et større antal sammenlignelige ejendomme, hvis grundværdier var ansat med Y som basisår, med heraf følgende betydelige forskelle ved fastsættelsen af de afgiftspligtige grundværdier og grundskyld.

Vi mener på baggrund af ovenstående ikke at vi kan tiltræde Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse og genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2011. Det er vores opfattelse at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011 er korrekt fastsat på baggrund af de gældende forhold. Vi bemærker, at såfremt ejendommen burde have fastsat et andet basisår, må det forudsætte en ændring i den udstykkede ejendoms omberegnede grundværdi herunder basisåret."

Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse
Selskabet har ikke fremsat bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling. 

Landsskatterettens begrundelse og afgørelse
Sagen drejer sig om, hvorvidt registrering af et fejlagtigt basisår for en udstykket ejendom kan udgøre et lignende faktisk forhold, der medfører, at en omberegnet grundværdi for en nyopstået ejendom fastsat efter vurderingslovens § 33, stk. 18, skal genoptages efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Retsgrundlaget
Af dagældende bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, jf. lov nr. 925 af 18. september 2012, fremgår følgende: 

“En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."

Af bemærkningerne til § 2, nr. 1, i lovforslag nr. 198 af 14. august 2012 om ændring af vurderingsloven og skatteforvaltningsloven fremgår blandt andet følgende:

"Forslaget begrundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at være udformet på en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre omfang, end det har været tilsigtet med bestemmelsen.

...

Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag. Lovforslaget opregner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nemlig fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Andre eksempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er registreret som beliggende i byzone i stedet for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde. Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.

Beløbsmæssige ansættelser foretaget på et korrekt grundlag vil ikke kunne genoptages. Heri ligger, at det skal være selve grundlaget for vurderingen, der ikke er materielt korrekt. Det forhold, at ejendommens ejer ikke er enig med SKAT om den beløbsmæssige vurdering af en bestemt ejendom, skal ikke kunne gøres til genstand for genoptagelse. Uenighed mellem ejendommens ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering skal afgøres efter de gældende regler om påklage og inden for de klagefrister, der gælder."

Reglerne om de yderligere ansættelser i vurderingslovens § 33, stk. 18, blev indført ved lov nr. 1047 af 17. december 2002. I samme forbindelse blev reglerne om skatteloftet indført i lov om kommunal ejendomsskat § 1.

Af vurderingslovens § 33, stk. 18, fremgår:

"Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi."

Af lov om kommunal ejendomsskat § 1, stk. 2, som affattet ved lov nr. 494 af 7. juni 2006, fremgår:

"Grundskyld pålignes de afgiftspligtige ejendomme med en bestemt promille af den afgiftspligtige grundværdi. Ved den afgiftspligtige grundværdi forstås den laveste af følgende værdier:

1)       Ejendommens grundværdi efter fradrag for forbedringer, således som disse beløb er fastsat ved de i afsnit C og D i lov om vurdering af landets faste ejendomme omhandlede ansættelser, og reduktion for fritagelser for grundskyld efter §§ 7 og 8.
2)       Den afgiftspligtige grundværdi for ejendommen, der dannede grundlag for påligningen af grundskyld det foregående skatteår, forhøjet med en reguleringsprocent."

Landsskatterettens afgørelse af 6. maj 2021
SKAT havde meddelt afslag på ekstraordinær genoptagelse af den omberegnede grundværdi i henhold til dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 3. Landsskatteretten hjemviste den omberegnede grundværdi til Vurderingsstyrelsen for en stillingtagen til, hvorvidt betingelserne for ekstraordinær genoptagelse var opfyldt. Landsskatteretten fandt, at fastsættelse af et basisår, i det konkrete tilfælde, måtte anses for at være et lignende faktisk forhold. Retten bemærkede, at der i forbindelse med fastsættelse af et basisår efter vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt., ikke foretages et skøn over basisåret, men at der alene er tale om en aflæsning i interne registre. Henset hertil var det Landsskatterettens opfattelse, at det var godtgjort, at ansættelsen af den omberegnede grundværdi var foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af en fejlagtig aflæsning af basisåret.

Landsskatterettens begrundelse og resultat
Da klagen vedrører afslag på genoptagelse, har Landsskatteretten alene kompetence til at tage stilling til, om Vurderingsstyrelsen skal pålægges at genoptage vurderingen af selskabets ejendom pr. 1. oktober 2011, jf. forretningsorden for Landsskatteretten § 12, stk. 7.

Det er en betingelse for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, at selskabet kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. 

Af bemærkningerne til lovbestemmelsen fremgår, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysiske eller materielle forhold, og at den fejlagtige registrering skal give udslag i en fejlagtig vurdering. Det fremgår desuden, at beløbsmæssige skøn foretaget på korrekt grundlag ikke skal kunne gøres til genstand for genoptagelse.

I henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18, skal der ved den almindelige vurdering, eller en omvurdering, foretages en yderligere ansættelse af grundværdien - en omberegnet grundværdi. Den omberegnede grundværdi for en nyopstået ejendom foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi efter § 1, stk. 2, i lov om kommunal ejendomsskat. Dette år betegnes basisåret.

Den afgiftspligtige grundværdi fastsættes efter § 1, stk. 2, i lov om kommunal ejendomsskat. Efter § 1, stk. 2, skal den aktuelle grundværdi efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld hvert år (værdien efter § 1, stk. 2, nr. 1) sammenlignes med sidste års afgiftspligtige grundværdi tillagt en reguleringsprocent (værdien efter § 1, stk. 2, nr. 2). Den laveste af de to værdier bliver skatteårets afgiftspligtige grundværdi, som lægges til grund ved beregningen af grundskylden.

Det seneste år, hvor værdien efter § 1, stk. 2, nr. 1, i lov om kommunal ejendomsskat udgjorde den afgiftspligtige grundværdi for den udstykkende ejendom, udgør basisåret for den nyopståede ejendom.

Basisåret for den udstykkende ejendom indgår således som faktisk grundlag for ansættelsen af den omberegnede grundværdi for den nyopståede ejendom efter vurderingslovens § 33, stk. 18. I forbindelse med fastsættelse af et basisår efter § 33, stk. 18, 2. pkt., for den nyopståede ejendom foretages der ikke et skøn.

Landsskatteretten finder af den grund, at en omberegnet grundværdi for en nyopstået ejendom, der er baseret på et forkert basisår for en udstykkende ejendom, generelt kan udgøre en vurdering, der er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af en fejlagtig registrering af et lignende faktisk forhold efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, hvis det må anses for godtgjort, at en sådan fejl er opstået.

I denne sag fremgår det af Skatteforvaltningens interne systemer, at den afgiftspligtige grundværdi i 2009 for den udstykkende ejendom, ejendomsnummer [… 92], var 2001.

Ved grundskatteloftsansættelsen i 2010 for den udstykkende ejendom er basisåret 2009 imidlertid anvendt. Beregningen af skatteloftet medfører, at det anvendte skattegrundlag for den udstykkende ejendom bliver den aktuelle grundværdi pr. 1. oktober 2010 i stedet for 2001.

Idet den aktuelle grundværdi hvert år skal sammenlignes med sidste års afgiftspligtige grundværdi, burde 2001, som var den afgiftspligtige grundværdi i skatteåret 2009, indgå som basisår ved beregning af grundskatteloftet i 2010 for den udstykkende ejendom, jf. lov om kommunal ejendomsskat § 1, stk. 2.

SKAT, og senere Vurderingsstyrelsen, har i den forbindelse bekræftet, at det anvendte skattegrundlag i 2010 ville være 2001, såfremt der ikke var sket fejl ved skatteloftet.

Af skatteforvaltningens interne systemer er der desuden angivet følgende beskeder ved grundskatteloftsansættelsen for den udstykkende ejendom i skatteåret 2010; "Forkert basisår. Indberet ny loftansættelse." og "Udgående basisår sidste år: 2001.".

Grundskatteloftet for den udstykkende ejendom i skatteåret 2010 fremstår således som fejlagtigt opgjort i henhold til reglerne i lov om kommunal ejendomsskat.

Basisåret, der er anvendt ved ansættelsen efter vurderingslovens § 33, stk. 18, ved den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011 for selskabets ejendom er derfor ligeledes forkert.

Retten finder som følge heraf, at det er godtgjort, at anvendelsen af basisår 2010, som er en del af det faktiske grundlag for vurderingen ved omberegningen for selskabets ejendom pr. 1. oktober 2011, udgør en fejlagtig registrering af et lignende faktisk forhold efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Retten lægger herved vægt på, at der i forbindelse med fastsættelse af et basisår efter § 33, stk. 18, 2. pkt., for den nyopståede ejendom ikke foretages et skøn.

Den omstændighed, at det af skatteforvaltningens interne systemer flere steder fejlagtigt fremgår, at det udgående basisår for den udstykkende ejendom er 2010, kan ikke føre til andet resultat.

Landsskatteretten pålægger herefter Vurderingsstyrelsen at genoptage den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011.