H1

(advokat Claus Olsen)

mod

Skatteministeriet Departementet

(Kammeradvokaten v/ advokat Sebastian Knop Reventlow ved advokatfuldmægtig Mikkel Møller Drud)

Denne afgørelse er truffet af tilkaldedommer Tove Horsager.

 

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 6. oktober 2023.

Denne sag handler om Vurderingsankenævnets vurdering af ejendommen Y1-vej 9, Y2-by for årene 2014, 2016, 2018 og 2019.

H1 har nedlagt følgende påstand:

Principalt:

Sagsøgte skal anerkende, at sagsøgers ejendom, beliggende på adressen Y1-vej 9, Y2-by, (red. ...u), har en ejendomsværdi pr. 1. oktober 2014 på kr. 1.700.000,00, en ejendomsværdi pr. 1. oktober 2016 på kr. 1.800.000,00, en ejendomsværdi pr. 1. oktober 2018 på kr.

1.900.000,00 samt en ejendomsværdi pr. 1. oktober 2019 på kr. 2.000.000,00.

Subsidiært:

En højere ejendomsværdi pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 og 2019 end kr.

1.700.000,00, dog lavere end kr. 2.500.000,00, og i øvrigt efter Rettens nærmere skøn.

Skatteministeriet Departementet har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært hjemvisning til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen.

Dommen indeholder ikke fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysninger i sagen

Sagsøger, H1 , købte i 2012 ejendommen, Y1-vej 9, Y2-by, der var blevet solgt på tvangsauktion.

Erhvervsmægler MS vurderede ejendommen i 2020 i forbindelse med et salgsoplæg. Det fremgår heraf blandt andet.

"…

Bygning 1: Fritliggende enfamiliehus opført i murede facader og med cementtegl i 1987 med bebygget areal 96 m2 og samlet boligareal 176 m2. Opvarmning = elektricitet.

Bygning 2: Erhvervsbygning til lager m.v. (Anv.kode: 323) opført i facader af stålplader, og med bølgeeternittag i 1987, med bebygget og erhvervsareal på 468m2. Ingen registreret varmeinstallation.

…

Styrker

• Nem adgang til/fra
• Synlighed

Svagheder

• Meget lavt lejeniveau på erhvervslejemålene.

…".

I 2023 udarbejdede G1 en salgsopstilling vedrørende ejendommen og gav den følgende beskrivelse:

"…

Beskrivelse

Bolig- og Erhvervsejendom.

Bolig/Villa på 176 kvm, opført 1987, med elvarme.

Lagerhal opf. i stålplader, med bebygget areal 468 kvm.

Uopvarmet.

Grundareal på 1.721 kvm.

Generelt mangler ejendommen vedligeholdelse.

Vurderingsfastsættelse: 2.150.000,- fordelt med:

Bygningssættet kr. 1.725.000,- og grunden kr. 425.000,-

…"

Vurderingsankenævnet traf afgørelser om vurderingen af ejendommen for 2014, 2016, 2018 og 2019, hvor Vurderingsankenævnet vurderede ejendomsværdien pr. 1. oktober til 2.500.000 kr., og grundværdien ændredes til 447.500 kr. De fire afgørelser er stort set ligelydende, og det hedder heri blandt andet:

"…

Vurderingsankenævnets begrundelse for afgørelsen

Vurderingsankenævnet behandler klagen efter reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1. Klagen behandles på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1.pkt.

Ejendomsværdi

Det følger af vurderingslovens § 6, 1.pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Ved ansættelsen skal der foretages et skøn over samtlige de forhold, som har betydning for prisdannelsen, herunder en afvejning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt.

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom (grund og bygninger mv.) i sin helhed under hensyn til ejendommens beskaffenhed og beliggenhed. Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der tages hensyn til de til den faste ejendom (grund og bygninger mv.) knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens §§ 9 og 10.

Ejendomsværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende faste ejendom ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til de forekomster i jorden, der i almindelighed følger med ejendomsretten hertil, såsom kalk-, sten-, grus- og lerlejer, medens dette ikke gælder de i undergrunden værende råstoffer, der er omfattet af loven om anvendelse af landets undergrund.

Handelsværdien for ejendommen, som er erhvervet eller opført med henblik på erhvervsmæssig udnyttelse, vil i høj grad være bestemt af forventningerne til afkastet. Ejendomsværdien for erhvervsejendomme ansættes med udgangspunkt i en markedsværdiberegning, da denne metode efter praksis anses at være den sikreste til at understøtte skønnet over den enkelte ejendomsværdi.

Vedrørende den i beregningen anvendte kvadratmeterleje bemærkes, at denne fastlægges på baggrund af markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer aftaler for det på gældende lejeforhold. Foreligger der en oplyst lejeindtægt, anvendes denne imidlertid, såfremt den skønnes at falde indenfor vurderingslovens bestemmelser om sædvanlige udlejningsforhold, jf. § 1, stk. 3.

Ejendommen er erhvervet på tvangsauktion den 9. oktober 2012 til en budsum på 2.400.000 kr. Tvangssalg iværksættes på kreditorernes foranledning med det primære formål at opnå den efter omstændighederne bedst mulige dækning af udestående krav. Desuden handles ejendommen på tvangsauktion normalt uden nogen mulighed for mangels indsigelser og med fuld ansvarsskrivelse. Det vil typisk betyde, at ejendommen sælges væsentligt billigere end i almindeligfri handel.

Da auktionsprisen ikke kan lægges til grund som udtryk for ejendommens reelle værdi i fri handel, kan prisen ikke tillægges betydning i relation til værdiansættelsen.

For så vidt angår den indhentede mæglererklæring anses denne for at være en ensidigt indhentet vurdering, med henblik på en salgsvurdering, hvorfor denne ikke tillægges ikke vægt ved ansættelsen af ejendomsværdien.

Vurderingsstyrelsen har skønsmæssigt ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 til 2.700.000 kr. For ejendommen har Vurderingsstyrelsen anslået lejen til 1.190 kr. pr.m2 for beboelse, for lager til 273 kr. pr. m2 og for kontor/kantine 410 kr.pr. m2.

Vurderingsstyrelsen har ved udøvelsen af skønnet anvendt et vurderingsteknisk hjælpemiddel i form af en bruttolejemodel, hvor ejendomsværdien beregnes ved, at en anslået årlig bruttolejeindtægt ganges med en anslået lejefaktor.

Selskabet har ikke fremlagt lejekontrakter. Endvidere er der ikke fundet markedsanalyser, der viser hvad lejeniveauet og afkastet udgjorde i 2019, for erhvervsejendomme med beliggenhed i Y2-by. Nævnet har derfor anvendt (red. rapport 1 udeladt) for 2. kvartal for 2019 for Y3-by sammenholdt med udbuddet af lejemål i Y2-by i 2023. Det har dog ikke været muligt at finde lejemål, som anvendes til samme formål som nærværende ejendom.

Henset til oplysningerne om ejendommens beliggenhed, finder nævnet, at der kan henses til lejeniveauet for lagerejendomme med en tertiær beliggenhed i Y3-by. Nævnet finder herefter, at lejen kan ansættes skønsmæssigt til 250 kr. pr. m2 gældende for lager og kontor/kantine.

For så vidt angår ejendommens enfamilieshus fremgår det af oplysninger fra CPR-registreret, at huset har været udlejet i 2019. Selskabet har ikke, trods opfordret hertil, fremsendt en lejekontrakt. Det fremgår af (red. rapport 1 udeladt) for 2. kvartal for Y3-by, at bruttolejen i 2019 for nyere boligudlejningsejendomme og fuldt udviklede ældre udgør 1.400 kr./m2. I det der henses til, at statistikken er gældende for Y3-by, er det nævnets opfattelse, at bruttolejen for nærværende ejendom skal sættes noget lavere. Det er samtidig nævnets opfattelse, at den af Vurderingsstyrelsen fastsatte bruttoleje på 1.190 kr. pr.m2 fastholdes.

I den påklagede ansættelse er lejefaktoren fastsat til 8,6, hvilket ifølge nævnets opfattelse ikke levner plads til en rimelig forrentning af den investerede kapital.

Vurderingsankenævnet finder under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, bygningernes alder, stand og anvendelsesmuligheder, at lejefaktoren passende kan fastholdes til 7,8.

Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2019 kan herefter ansættes således:

Bygning 1:	Fritliggende enfamilieshus	176 m2 x 1.190 kr.	209.461 kr.
Bygning 2:	Lagerbygning	468 m2 x 250	117.000 kr.
I alt			326.461 kr.
Ejendomsværdi		326.461 kr. x Lejefaktor 7,8	2.546.395 kr.
			2.500.000 kr.

Vurderingsmyndighederne har - som det fremgår - under deres behandling af sagen ikke været bekendt med de lejekontrakter, som foreligger, idet disse først er fremlagt unde retssagen.

Det fremgår af lejekontrakt om villa-delen vedrørende udlejning pr. 15. april 2013, at det lejede var en villa, og at det samlede bruttoetageareal udgjorde 175 m2 bestående af fire værelser. Den årlige leje var aftalt til 94.800 kr. Det fremgår, at den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhvilede lejer, og at der af inventar, som tilhørte lejemålet, var komfur, køleskab, emhætte, opvaskemaskine, vandvarmer og varmepumpe. Endvidere fremgår:

"…

Lejemålet påbegyndes den 15.04.2013.

Lejemålet er for lejers side uopsigeligt de første 9 måneder derefter er der 3 måneders opsigelse til den første i en måned. Lejemålet kan derfor tidligst forlades efter 12 måneder fra lejeperiodens påbegyndelse. Opsigelsen. skal ske skriftligt.

Den årlige leje er ved lejemålets begyndelse kr. 94.800 og er aftalt forhøjet med 100 kr. pr. mdr. årligt, hver den første maj, første gang den 01.05.2014. I overensstemmelse hermed vil lejen udgøre følgende beløb:

…

Lejer skal rense afløb og efter behov i lejeperioden.

Lejer skal rense tagrender min. 2 gange årligt (forår og efterår efter løvfald)

…

Det er en forudsætning og betingelse for udlejer, at lejer vedligeholder ejendommens arealer for så vidt angår bekæmpelse af ukrudt imellem fliser og bede, græsslåning samt klipning af hæk. Hvis dette ikke overholdes, må udlejer ansætte et momsregistreret firma til at udføre arbejdet på lejers regning. Lejer skal selv sørge for bortskaffelse af haveaffald.

Lejer skal selv skovle/feje sne.

…

Lejemålet er nyistandsat ved lejers indflytning, og skal ligeledes være nyistandsat ved lejers fraflytning.

…

De hvidevarer nævnt i § 11 er til udlåns og alt reparation/vedligeholdelse sker på lejer egen regning og foranledning. Er skaden sket grundes forkert brug/misligholdelse fra lejers side, skal lejer altid udbedre skaden enten ved reparation eller udskiftning til tilsvarende funktionsdygtig maskine. Ved al anden skade/slidtage kan lejer vælge ikke at udbedre skaden og lade maskinen afhente af udlejer. Lejer kan derefter selv indsætte maskine, som lejer må medtage ved fraflytning. Udlejer betinger sig at al tilslutning sker efter gældende lovgivning og af aut. Montør

…

Lejer er bekendt og indforstået med at § 11 indeholder særlige forhold, der giver lejeren større forpligtelser eller mindre rettigheder end lejeloven kræver.

…"

Lejemålet blev igen udlejet den 1. februar 2019, og det fremgår af denne lejekontrakt, at den årlige leje var på 118.800 kr., men i øvrigt var vilkårene stort set identiske med den tidligere nævnte lejekontrakt.

Der er endvidere fremlagt lejekontrakter vedrørende erhvervsdelen, og det fremgår heraf blandt andet, at en af lejerne betalte 18.000 kr. årligt for leje af en del af erhvervsområdet, som også benyttedes af andre virksomheder. Af lejekontrakten fremgår endvidere, at lejemålet tog sin begyndelse den 1. september 2014, at al indvendig vedligeholdelse, herunder fornøden fornyelse, påhvilede lejeren, at renholdelse af det lejede påhvilede lejeren.

Af en anden lejekontrakt vedrørende erhvervsdelen fremgår blandt andet, at lejemålet tog sin begyndelse den 1. september 2014, at lejemålet benyttedes af flere virksomheder, og at den årlige leje var aftalt til 54.000 kr. I øvrigt var kontrakten stort set enslydende med den førstnævnte.

Af en tredje lejekontrakt vedrørende erhvervsdelen fremgår blandt andet, at lejemålet blev benyttet af flere virksomheder, at det påbegyndtes den 1. januar 2015, og at den årlige leje var aftalt til 36.000 kr.

Af en fjerde lejekontrakt fremgår blandt andet, at lejemålet blev benyttet af flere virksomheder, at det påbegyndtes den 1. februar 2016, og at den månedlige leje var 2.650 kr. Lejekontrakten er ikke fremlagt i sin helhed.

Af den sidste fremlagte erhvervslejekontrakt fremgår, at lejemålet blev benyttet af flere virksomheder, at det tog sin begyndelse den 1. april 2016, og at den årlige leje var aftalt til 36.000 kr.

De fremlagte lejekontrakter havde stort set samme ordlyd.

Det fremgår af markedsbarometer fra 2019 vedrørende leje af erhvervslokaler inden for industri og logistik, at lejemål med sekundær placering fra 2017 til 2019 på Sjælland udgjorde fra 300 til 325 kr. pr. m2. Det fremgår endvidere af (red. rapport 2 udeladt) udarbejdet af G2, at udviklingen i primær markedsleje for boligudlejningsejendomme for 2014 udgjorde 1.400 kr. pr. m2 af fuldt udviklede ældre boligudlejningsejendomme, og for 2019 cirka 1.500 kr. pr. m2. Tilsvarende viste udvikling i markedsleje for logistikejendomme med tertiær beliggenhed i 2014 knap 300 kr. pr. m2 og i 2019 300 kr. pr. m2.

Der har under sagen været afholdt syn og skøn ved ejendomsmægler JM. Det fremgår af skønsmandens besvarelse af de stillede spørgsmål blandt andet:

"…

Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes efter gennemgang af sagens processkrifter og bilag og efter behørig besigtigelse af ejendommen fastsætte ejendommens ejendomsværdi pr. 1. oktober 2014, pr. 1. oktober 2016, pr. 1. oktober 2018 og pr. 1. oktober 2019.

Svar på spørgsmål 1:

Da det ikke er lykkes at finde tilsvarende, sammenlignelige ejendomme, handlet i fri handel i perioden i et repræsentativt omfang, er ejendomsværdierne skønnet på baggrund af skønsmandens erfaring som ejendomsmægler og med lokalt markedskendskab.

Efter gennemgang af sagens processkrifter og bilag - og efter besigtigelse af hele ejendommen vil jeg derfor - efter bedste skøn - ansætte ejendomsværdierne som følger:

Pr. 1. oktober 2014	Kr.: 1.700.000
Pr. 1. oktober 2016	Kr.: 1.800.000
Pr. 1. oktober 2018	Kr.: 1.900.000
Pr. 1. oktober 2019	Kr.: 2.000.000

Ejendomsværdierne er ansat på baggrund af en forudsætning om, at ejendommen er en udlejet investeringsejendom.

Spørgsmål 2:

Skønsmanden bedes efter gennemgang af sagens processkrifter og bilag og efter behørig besigtigelse af ejendommen fastsætte ejendommens grundværdi pr. 1. oktober 2014, pr. 1. oktober 2016, pr. 1. oktober 2018 og pr. 1. oktober 2019.

Svar på spørgsmål 2:

Efter gennemgang af sagens processkrifter og bilag - og efter besigtigelse af hele ejendommen vil jeg, igen ud fra samme ovenstående præmisser om, at det ikke har været muligt at finde sammenlignelige grunde, der er handlet i perioden - efter bedste skøn - ansætte ejendommens grundværdi som følger:

pr. 1. oktober 2014	kr.: 500.000
pr. 1 oktober 2016	kr.: 500.000
pr. 1. oktober 2018	kr.: 600.000
pr. 1. oktober 2019	kr.: 700.000

Grundværdierne er skønnet på baggrund af en forudsætning om, at grunden udbydes til salg i fri handel, ubebygget, byggemodnet med tilslutningsafgifter til el, vand og kloak betalt, klar til en købers bebyggelse, og med sædvanlige jordbundsforhold, godkendt til bebyggelse som blandet bolig og erhverv.

11. Spørgsmål fra modpart 1

Spørgsmål IA:

Skønsmanden bedes vurdere, hvor stor en betydning det ville have for lejeniveauet for boligdelen, hvis de særlige vilkår, som er nævnt i lejekontrakterne (bilag 13 og 14, § 11), havde påhvilet udlejeren i stedet for lejerne? Skønsmanden bedes i den forbindelse beskrive, hvad der er lagt til grund ved denne vurdering.

Svar på spørgsmål IA:

Jeg har gennemgået de særlige vilkår i lejekontrakterne (bilag 13 og 14, §11) om bla. rensning afløb, tagrender, ukrudt, græs, snerydning, hvidevarer, mv., som anført i Duplik af 18/4-2024.

De anførte vilkår er - efter mit skøn - ikke usædvanlige ved udlejning af en enkeltstående, individuel en-familie-bolig, hvor kun Lejer disponerer over hele bygningen og den naturligt tilhørende have og udearealer.

Her vil både lejer og udlejer sædvanligvis forvente at lejer selv står for bl.a. græsslåning, snerydning mv.

Hvis de nævnte særlige vilkår havde påhvilet Udlejer, burde det (teoretisk) medføre en højere husleje, da lejer derved ville have mere gunstige "servicerede" vilkår end en lejer sædvanligvis ville forvente, ved leje af en individuel en-familie-bolig som her, med egen have.

Spørgsmål IB:

Skønsmanden bedes vurdere, hvilken betydning det har for lejeniveauet for boligdelen, at boligdelen ligger på en ejendom, som også udlejes til erhverv? Skønsmanden bedes i den forbindelse beskrive, hvad der er lagt til grund ved denne vurdering.

Svar på spørgsmål IB:

Det er mit skøn, at det ikke har betydning for lejeniveauet, at boligen ligger på en ejendom, som også udlejes til erhverv.

Dette begrundes med, at boligen dels har egen og ugenert have og terrasse, uden indbliksgener fra erhvervsbygningen og dels er placeret i rimelig afstand fra erhvervsbygningen.

…"

 

Forklaringer

Der er under sagen afgivet forklaring af sagsøgers kapitalejer, RN.

RN har forklaret, at han er uddannet tømrer i 1996. Det sagsøgende selskab er et blandet tømrer- og ejendomsselskab. Han er selv politiassistent. Han fik udlejet ejendommen gennem portalen "G3", som skaber kontakt mellem lejer og udlejer. Indehaveren af portalen har hjulpet ham med lejekontrakten. Pågældende har også været inde over lejefastsættelsen. Den pågældende dækker det meste af Midtsjælland.

Man kan ikke sammenligne Y2-by med Y3-by. Det har været sværere at udleje lokalerne, end han havde regnet med. Erhvervsdelen er det fortrinsvis små firmaer, som lejer, og som ikke har lyst til at betale mere end højst nødvendigt, for så løber de et andet sted hen. Derfor har nogle af lejemålene også stået tomme. Det gælder også boligdelen, hvor der har været tomgang en tre til fire måneder. Depotrummene er først etableret noget senere, da der ikke var økonomi til det.

Da han købte ejendommen, var tanken, at han ville bruge noget af den selv, men han ville også leje noget ud. Den blev købt til 2.400.000 kr. af G4, som hjemtog den til restgælden på 2.400.000 kr. Han tænkte, at det var en høj pris, men han havde troet, at den var nemmere at udleje, end det viste sig.

Parternes synspunkter

H1 har i sit påstandsdokument anført:

"…
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,

at Vurderingsstyrelsen og Vurderingsankenævnet har foretaget ejendomsvurdering af sagsøgers ejendom beliggende på adressen Y1-vej 9, Y2-by, (red. ...u), på forkert grundlag og med ikke retvisende beløb,

at dermed er foretaget forkert ejendomsvurdering af sagsøgers ejendom beliggende på adressen Y1-vej 9, Y2-by, (red. ...u), for årene 2014, 2016, 2018 og 2019,

at den reelle lejeindtægt for sagsøgers ejendom er særdeles lavere end det lejeniveau, som Vurderingsstyrelsen og Vurderingsankenævnet har beregnet sagsøgers ejendomsværdi på baggrund af, hvilket fremgår af sagens bilag 5-9 og bilag 13-19,

at Vurderingsstyrelsen og Vurderingsankenævnet har anvendt et for højt bruttolejeniveau til vurderingen af sagsøgers ejendom,

at ejendomsværdien af sagsøgers ejendom er særdeles lavere end hvad Vurderingsankenævnet har beregnet, hvilket både gælder år 2014, 2016, 2018 og 2019,

at det bør være ejendommens reelle lejeindtægter og ejendomsmæglervurderinger, der bør have afgørende vægt i beregningen af ejendomsværdien,

at flere foretaget ejendomsmæglervurderinger fastslår, at ejendommens ejendomsværdi er særdeles lavere end hvad Vurderingsstyrelsen og Vurderingsankenævnet har fastsat ejendomsværdien til, jf. blandt andet sagens bilag 10-12 og skønserklæringen af 30. oktober 2024,

at sagsøger har dokumenteret, jf. skønserklæringen af 30. oktober 2024, samt sagens øvrige bilag, at sagsøgers ejendomsværdi er særdeles lavere end hvad Vurderingsstyrelsen og Vurderingsankenævnet har fastsat ejendomsværdien til,

at sagsøgers ejendoms grundværdi er lavere end hvad Vurderingsankenævnet har beregnet,

at ejendommen beliggende på adressen Y4-vej 3, Y2-by, eller andre ejendomme i nærheden af sagsøgers ejendom, ikke kan danne grundlag for vurderingen af sagsøgers ejendoms ejendomsværdi og grundværdi, idet der ikke findes sammenlignelige ejendomme, hvilket endvidere selv er fastslået af Vurderingsankenævnet, jf. sagens bilag 1-4, side 8,

at sagsøgte ikke har dokumenteret, at lejevilkårene i de til ejendommen hørende lejekontrakter skulle have en indvirkning på fastsættelsen af ejendoms- og grundværdien, hvilket sagsøgte gør gældende, hvorfor det således er sagsøgtes bevisbyrde,

at de tilbyggede depotrum ikke skal inddrages i beregningen af ejendommens ejendoms- og grundværdi, og

at sagsøger således bør få medhold i sin nedlagte påstand.
…"

Skatteministeriet Departementet har i sit påstandsdokument anført:

"…
3. ANBRINGENDER

Det følger generelt af fast højesteretspraksis, at skattemyndighedernes skøn kun kan tilsidesættes, hvis skønnet hviler på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat, jf. eksempelvis UfR 2009.476/2 H, UfR 2011.1458 H og UfR 2011.1472 H.

Det følger videre direkte af fast højesteretspraksis, at en ejer alene kan få tilsidesat værdiansættelser, såfremt det godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. eksempelvis UfR 2016.191 H.

Der tilkommer vurderingsmyndighederne en betydelig skønsmargin, når vurderingsmyndighederne udøver skøn, jf. eksempelvis SKM2009.322.ØLR.

Det påhviler H1 at godtgøre, at skøn net kan tilsidesættes.

Skatteministeriet gør overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævn Midtsjælland afgørelser af 10. juli 2023, idet H1 ikke har godtgjort, at ejendomsværdiansættelsen er foretaget på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Det følger af vurderingslovens § 5, stk. 1, at ved vurderingen ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer.

Det følger videre af vurderingslovens § 6, at vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel.

Ejendomsværdien er efter vurderingslovens § 9, stk. 1, defineret som "værdien af den faste ejendom i dens helhed". Videre følger det af vurderingslovens § 10, stk. 3, at der ved ansættelse af ejendomsværdien for udlejningsejendomme regnes der med sædvanlige udlejningsvilkår.

Ejendomsværdien er ansat skønsmæssigt ud fra bruttolejemodellen, hvor ejendomsværdien er beregnet ved, at en anslået årlig bruttolejeindtægt, er ganget med en anslået lejefaktor.

Skønnet over ejendomsværdien for 2014, 2016, 2018 og 2019 er foretaget i overensstemmelse de eksisterende vurderingsprincipper, og skønnet udtrykker med rimelighed ejendommens værdi, jf. §§ 9 og 10, jf. § 6, idet skønnet over ejendomsværdien er fortaget som beskrevet straks nedenfor.

3.1 Bruttolejemodellen

Handelsværdien for ejendomme, som er erhvervet eller opført med henblik på erhvervsmæssig udnyttelse, vil i høj grad være bestemt af forventningerne til afkastet. Det gælder både for rene investeringsejendomme som eksempelvis udlejningsejendomme til beboelse, og for fabriks- lager- og kontorejendomme, jf. eksempelvis Den juridiske vejledning 2014-1, afsnit H,A.2.2.1.1, SKM2024.51.LSR og Kommisionsbetænkning 1999, nr. 1378, afsnit 3.4.2.

Det følger af Den juridiske vejledning 2014-1, afsnit H,A.2.2.1.1., at ejendomsværdien for udlejningsejendomme i praksis beregnes ved, at en anslået bruttoleje - eller den oplyste årlige lejeindtægt - ganges med en lejefaktor, som også benævnes kapitaliseringsfaktoren.

Lejefaktoren udgør med andre ord forholdet mellem ejendommens salgspris og ejendommens bruttolejeværdi.

Ejendomsværdien for erhvervsejendomme ansættes netop med udgangspunkt i denne markedsværdiberegning, da denne metode efter praksis anses at være den sikreste til at understøtte skønnet over den enkelte ejendoms værdi, jf. eksempelvis SKM2024.51.LSR samt SKM2019.148.BR.

Den ved vurderingen anvendte kvadratmeterleje fastlægges på baggrund af markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer aftaler for det pågældende lejeforhold. Foreligger der en oplyst lejeindtægt, anvendes denne imidlertid, såfremt den skønnes at falde indenfor vurderingslovens bestemmelser om sædvanlige udlejningsforhold, jf. vurderingslovens § 10, stk. 3, jf. eksempelvis SKM2024.51.LSR.

Vurderingsmyndighederne fastsætter lejefaktoren for de enkelte kategorier ejendomme under forudsætning af almindelig god vedligeholdelsesstandard.

3.1.1 Bruttolejeindtægten

H1 havde ikke under den administrative behandling af sagen fremsendt lejekontrakter, hvorfor det var nødvendigt og berettiget for vurderingsmyndighederne at fastsætte lejen skønsmæssigt.

Det er således med rette, at vurderingsmyndighederne fastsatte den årlige lejeindtægt skønsmæssigt, jf. vurderingslovens § 10, stk. 3, modsætningsvist, jf. også eksempelvis SKM2019.148.BR.

Imidlertid har H1, i forbindelse med indlevering af stævning og replik fremlagt lejekontrakter vedrørende beboelsesejendommen fra henholdsvis 2013 og 2019 (bilag 5 og 6) samt en række lejekontrakter for bygningerne til erhvervsmæssige formål (herefter erhvervsdelen) (bilag 15 - 19).

Idet de af H1 fremlagte lejekontrakter ikke udtrykker sædvanlige udlejningsforhold, jf. vurderingslovens § 10, stk. 3, er det ikke de reelle lejeindtægter, som skal lægges til grund i beregningen af ejendomsværdien af den i sagen omhandlende ejendom, jf. straks nedenfor i afsnit 3.1.1.1 og 3.1.1.2.

Det af vurderingsmyndighederne fastsatte skøn kan derfor ikke tilsidesæt tes med henvisning til, at der nu er fremlagt lejekontrakter.

 

3.1.1.1 Boligdelen

For så vidt angår beboelsesdelen, har H1 fremlagt underskrevne lejekontrakter fra henholdsvis den 15. april 2013 (bilag 13) og den 10. januar 2019 (bilag 14).

De fremlagte lejekontrakter udtrykker ikke sædvanlige udlejningsforhold, jf. vurderingslovens § 10, stk. 3.

Den i kontrakterne aftalte husleje udtrykker med andre ord ikke den lejeværdi, som kan og skal anvendes i forbindelse med beregningen af ejendomsværdien, og det er således også korrekt, at vurderingsmyndighederne har foretaget et skøn over lejeindtægten.

Det følger af lejeloven, for så vidt angår årene 2015 - 2019, § 19, stk. 1, i lovbekendtgørelse nr. 809 af 1. juli 2015, og for så vidt angår år 2014, § 19, stk. 1 og 3, i lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august, at udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde, og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejeren skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.

Det følger også af lejekontrakternes "Vejledning for beboelse" § 8, om de normale betingelser for udleje (bilag 13, s. 13, og tilsvarende i bilag 14, s. 12), at:

 

"Indvendig vedligeholdelse.

(…)

Det kan aftales, at den indvendige vedligeholdelse påhviler lejeren. Dette indebærer, at lejeren ud over lejen selv skal afholde udgifter til maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve i det lejede. Aftale herom angives ved afkrydsning ved "Lejer" i kontraktens § 8. Udlejeren kan kræve, at vedligeholdelse skal ske så ofte, at det lejede altid er i god vedligeholdt stand.

(…)

Udvendig vedligeholdelse.

Al anden vedligeholdelse end maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve i det lejede betragtes som udvendig vedligeholdelse.

Hvis ikke andet aftales, påhviler den udvendige vedligeholdelse af lejemålet, bortset fra låse og nøgler, udlejer.

Udlejer skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige. Alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde skal holdes i god og brugbar stand. Udlejer skal ligeledes sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom udlejer skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.

Overtager lejer ved aftalen en sådan større vedligeholdelsespligt, indebærer dette en tilsvarende nedsættelse af det beløb, udlejer kan opkræve til ejendommens udvendige vedligeholdelse." (Mine understregninger).

I lejekontrakternes § 8 (bilag 13, s. 4 og bilag 14, s. 3) fremgår, at lejerne står for den indvendige vedligeholdelse af lejemålet. Dette vilkår er dermed ikke et sædvanligt vilkår efter lejeloven.

I henhold til lejekontrakten af 15. april 2013 (bilag 13, s. 6) fremgår det dernæst af § 11 - de særlige vilkår/de aftalte fravigelser og tilføjelser i forhold til lejelovgivningens almindelige regler - blandt andet, at lejer skal rense afløb og efter behov i lejeperioden, at lejer skal rense tagrender min. 2 gange årligt (forår og efterår efter løvfald), at lejer skal vedligeholde ejendommens arealer for så vidt angår bekæmpelse af ukrudt imellem fliser og bede, græsslåning samt klipning af hæk, og hvis dette ikke overholdes, må udlejer ansætte et momsregistreret firma til at udføre arbejdet på lejers regning. Det fremgår også, at lejer skal selv sørge for bortskaffelse af haveaffald, at lejer skal selv skovle/feje sne. Derudover fremgår det:

’’De hvidevarer nævnt i § 11 er til udlåns og alt reparation/vedligeholdelse sker på lejer egen regning og foranledning. Er skaden sket grundes forkert brug/misligeholdelse fra lejers side, skal lejer altid udbedre skaden enten ved reparation eller udskiftning til tilsvarende funktionsdygtig maskine. Ved al anden skade/slidtage kan lejer vælge ikke at udbedre skaden og lade maskinen afhente af udlejer. Lejer kan derefter selv indsætte maskine, som lejer må medtage ved fraflytning. Udlejer betinger sig at al tilslutning sker efter gældende lovgivning og af aut. Montør

(…)

Lejer er bekendt og indforstået med at§ 11 indeholder særlige forhold, der giver lejeren større forpligtelser eller mindre rettigheder end lejeloven kræver." (Min understregning).

I henhold til lejekontrakten af 10. januar 2019 (bilag 14, s. 4) fremgår tilsvarende forhold i § 11.

Dermed er der i lejekontrakterne aftalt, at lejerne skal stå for både indvendig og udvendig vedligeholdelse. For så vidt angår udvendig vedligeholdelse, er det både vedligeholdelse af adgangsveje, fortov og parkeringsplads, vedligeholdelse af hårde hvidevarer, rens af afløb, og snerydning. Lejerne bliver med lejekontrakterne (bilag 13 og 14) dermed pålagt en lang række af pligter, der har en vis byrdefuld karakter, og som har en stor økonomisk værdi for udlejeren.

Der er således ikke tale om sædvanlige udlejningsforhold, da udlejeren normalt er forpligtet til at udføre de opgaver, som lejerne er blevet pålagt i lejekontrakterne (bilag 13 og 14).

Lejerne af boligejendommen har dermed større forpligtigelser, end lejeloven kræver, og dermed må det lægges til grund, at lejen er sat lavere, end det normalt kan forventes. Lejeindtægterne, som er anført lejekontrakterne, kan dermed ikke danne grundlag for beregningen af ejendomsværdien og kan da slet ikke føre til en tilsidesættelse af vurderingsskønnet.

Det er således med rette, at vurderingsmyndighederne har foretaget et skøn over lejeniveauet.

Ved den skønsmæssige fastsættelse blev der henset til (red. rapport 1 udeladt) for 2. kvartal 2022 for Y3-by (bilag C), hvoraf det fremgår at bruttolejen i 2014 for nyere boligudlejningsejendomme og fuldt udviklede ældre ejendomme udgjorde 1.400 kr./m2 i 2014, jf. bilag C, s. 25. Der blev ved fastsættelsen taget hensyn til, at statistikken var gældende for Y3-by, og at bruttolejen for boligdelen dermed skulle sættes til 1.190 kr. pr. m2, som er noget lavere, jf. bilag 1 - 4, s. 8, 9. afsnit.

H1 har ikke godtgjort, at skønnet over bruttolejen for boligdelen kan tilsidesættes, heller ikke med det i sagen foretagne syn og skøn, jf. nærmere også nedenfor i afsnit 3.2.

 

3.1.1.2 Erhvervsdelen

Vedrørende erhvervsdelen har H1 ligeledes fremlagt lejekontrakter (bilag 15 - bilag 19). Det fremgår kontrakterne, s. 5 - 6, pkt. 9 og 10, at vedligeholdelse og renholdelse påhviler lejeren. Dermed påhviler der også lejerne af erhvervsdelen større forpligtigelser, end hvad der gælder ved normale udlejningsforhold, jf. erhvervslejelovens § 16. Således må det også i forhold til erhvervsdelen lægges til grund, at lejen er lavere, end det normalt kan forventes, da lejerne har usædvanlige forpligtigelser.

Lejeindtægterne, som de fremgår af lejekontrakterne, og under de særlige vilkår, som er anført deri, kan dermed ikke danne grundlag for beregningen af ejendomsværdien, da der ikke er tale om sædvanlige udlejningsforhold.

Det er derfor med rette, at der er foretaget et skøn over lejeniveauet for erhvervsdelen, og der er ikke påvist grundlag for at tilsidesætte det.

Vurderingsankenævnet kunne ikke finde markedsanalyser, der kunne vise, hvad lejeniveauet og afkastet udgjorde i 2014 for erhvervsejendomme med beliggenhed i Y2-by. Derfor blev (red. rapport 1 udeladt) for 2. kvartal 2014 for Y3-by (bilag C) sammenholdt med udbuddet af lejemål i Y2-by. Det var i øvrigt ikke muligt at finde lejemål, som anvendes til samme formål, som den i sagen omhandlende ejendom.

Henset til oplysningerne om ejendommens beliggenhed fandt nævnet, at der kunne henses til lejeniveauet for lagerejendomme med en tertiær beliggenhed i Y3-by, og at lejen herefter kunne ansættes skønsmæssigt til 250 kr. pr. m2 gældende for lager og kontor/kantine, jf. bilag 1 - 4, s. 8, 7. afsnit.

H1 har heller ikke godtgjort, at skønnet over bruttolejen for erhvervsdelen kan tilsidesættes.

 

3.1.2 Lejefaktoren

I nærværende sag har vurderingsmyndighederne - under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, bygningernes alder, stand og anvendelsesmuligheder - fastsat lejefaktoren til 7,8.

På landsplan har hovedparten af de handlede udlejningsejendomme erfaringsmæssigt opnået priser svarende til 10-15 gange den årlige bruttolejeindtægt. Det forekommer imidlertid, at dårligt vedligeholdte ejendomme handles til 5-7 gange lejen, mens omvendt nye og ældre særligt velholdte ejendomme handles til 15-20 gange lejen, jf. Den juridiske vejledning 20141, afsnit H,A.2.2.1.1. Af Kommisionsbetænkning, nr. 1378 fra 1999, fremgår dernæst:

Salgserfaringerne fra de senere år viser, at fabriks- og lagerejendomme samt kontorejendomme gennemgående handles til mellem 7-9 gange ejendommens bruttolejeværdi. Forskellige forhold kan dog bevirke, at den faktor, der skal anvendes i det konkrete tilfælde, falder uden for dette interval. Som eksempler herpå kan nævnes:

a. Bygningsmassen er meget lille i forhold til grundarealet.

b. Nyopførte bygninger, der på grund af efterspørgselsforholdene ikke har kunnet udlejes.

c. Ejendomme med midlertidigt nedsat leje (trappeleje).

d. Ejendomme med meget høj bygningsmæssig standard og/eller særlig attraktiv beliggenhed.

e. Ejendomme af dårlig bygningsmæssig kvalitet.’’ (Min understregning).

Ministeriet gør gældende, at lejefaktoren er fastsat skønsmæssigt korrekt.

Det skal i øvrigt bemærkes, at den er fastsat en del lavere end gennemsnittet på landsplan og er fastsat nær den lejefaktor, som typisk anvendes ved dårligt vedligeholdte ejendomme. Det bemærkes tillige at lejefaktoren på 7,8 ligger inden for den gennemsnitlige lejefaktor på 7-9, som citeret fra Kommisionsbetænkning, nr. 1378 fra 1999 ovenfor.

Der er således tale om et lempeligt skøn over lejefaktoren.

H1 har anført, at selskabet ikke er enig i, at det er en lejefaktor på 7,8 der skal anvendes, og at selskabet alene har anvendt denne i stævningen til at eksemplificere ejendomsværdien for ejendommen.

Det bemærkes, at H1 ikke har anført hvad lejefaktoren så skulle være eller nærmere har anført, hvorfor lejefaktoren skulle være lavere. Det indebærer i sig selv, at den af vurderingsmyndighederne anvendte lejefaktor ikke kan tilsidesættes og underbygger, at skønnet ikke kan tilsidesættes.

Der er i øvrigt ikke oplysninger i sagen eller i skønserklæringen om, at der skulle være forhold ved ejendommen, som skulle bevirke, at lejefaktoren skulle være under dette interval, eller at den skulle fastsættes til andet end 7,8, jf. Kommisionsbetænkning 1999, nr. 1378 og Den juridiske vejledning 2014-1, afsnit H,A.2.2.1.1.

Der er således eksempelvis ikke tale om en meget lille bygningsmasse eller nyopført bygninger, som ikke kan udlejes. Der er derimod tale om en ejendom, som har en attraktiv placering set i forhold til offentlige transportmidler og parkeringsmuligheder. Ligeledes ligger ejendommen med meget kort gåafstand til indkøbsmuligheder. Det skal også bemærkes, at ejendommen ligger ca. 15 km fra Y3-by og kun ca. 50 km væk fra Y5-by, hvortil der er gode offentlige forbindelser med bus og tog.

Der er således flere forhold, som trækker lejefaktoren op, jf. Kommisionsbetænkning 1999, nr. 1378, hvilket dermed understøtter, at der er er foretaget et lempeligt skøn over lejefaktoren.

H1 har dermed ikke godtgjort, at er grundlag for at tilsidesætte den af vurderingsmyndighedernes skønsmæssigt fastsatte lejefaktor.

 

3.1.3 Samlet vurdering af ejendommens ejendomsværdi

Ejendomsværdien for boligdelen og erhvervelsen er ansat skønsmæssigt korrekt ud fra bruttolejemodellen, jf. også vurderingslovens § 10, stk. 3.

Vurderingsmyndighederne har på baggrund af skønnet over bruttolejeindtægten og lejefaktoren vurderet ejendomsværdien til 2.500.000 kr., jf. også bilag 1 - 4, s. 8, nederst- s. 9, øverst.

Det bemærkes, at ejendommen i 2012 blev solgt til H1 for 2.400.000 kr.

Det skal dog bemærkes, at det forhold, at en ejendom er solgt på tvangsauktion typisk, vil betyde at ejendommen sælges væsentligt billigere end i almindelig handel.

Ejendomsværdien er af Vurderingsnævnet blevet fastsat til 2.500.000 kr., hvilket dermed er tæt på aktionsprisen på 2.400.000 kr.

Aktionsprisen på 2.400.000 kr. understøtter, at skønnet efter vurderingslovens § 10, stk. 3, ikke forekommer urimeligt.

Endvidere skal det bemærkes, at der i (red. rapport 3 udeladt) - 1. kvartal 2019 (bilag G), fremgår lejeniveau for industri og logistik (svarende til lagerværksted m.v.) for Sjælland. Dette er markedssvarende leje, hvis man ikke har usædvanlige lejeforhold, som i nærværende erhvervslejekontrakter (bilag 15 - bilag 19).

Det fremgår af (red. rapport 3 udeladt) - 1. kvartal 2019 (bilag G, s. 8), at den månedlige normalleje (uden særlige vedligeholdelses forpligtigelser) for 4. kvartal 2017 - 2. kvartal 2018 er 300 kr. pr. m2, mens værdien fra 3. kvartal 2018 - 1. kvartal 2019 er 325 kr. pr. m2.

Lægges de 300 kr. pr. m2 til grund i beregningen, vil det medføre en pris på 140.400 kr. for de 468 m2, som erhvervsdelen udgør. Ganget med lejefaktoren på 7,8 vil det medføre en ejendomsværdi på 1.095.120 kr. for erhvervsdelen. Hvis de 325 kr. pr. m2 derimod lægges til grund, vil det medføre en ejendomsværdi for erhvervsdelen på 1.186.380 kr.

Vurderingssankenævnet har ansat ejendomsværdien for erhvervsdelen til 912.600 kr. (117.000 kr. x 7,8), jf. bilag 1 - 4, s. 7. Der er således tale om et lempeligt skøn.

Derudover er der i erhvervelsen senere opført depotrum, jf. bilag 20. Dette forhold understøtter, at der er mulighed for at udnytte tagetagen i erhvervsdelen til depotrum, som kan udlejes og at lejeniveauet, som fastsat af Vurderingsankenævnet, ikke er fastsat for højt, idet der i værdiansættelsen også for de i sagen omhandlende år skal inddrages den reelle mulighed for at udleje. Dermed skulle der også skønsmæssigt fastsættes et lejeniveau for denne del af ejendommen, selv om den ikke var udlejet.

H1 har til støtte for, at ejendomsværdien skulle være ansat til en lavere værdi, endvidere fremlagt en ejendomsmæglervurdering fra 2020 (bilag 10) og en ejendomsmæglervurdering af 26. september 2023 (bilag 12).

Heri fremgår det, at ejendommen er blevet vurderet til henholdsvis 1.500.000 kr. og 2.150.000 kr. Der er tale om ensidigt indhentede vurderinger af ejendommen, og bilagene og deres indhold og karakter må sidestilles med et partsindlæg. Bilagene kan dermed ikke tillægges særlig bevismæssig betydning ved vurderingen af om ansættelsen af ejendomsværdien er fastsat skønsmæssigt forkert, jf. eksempelvis SKM2018.67.BR.

Derudover bemærkes, at det af bilag 10, s. 4, fremgår, at prisfastsættelsen, i ejendomsmæglervurdering fra 2020, er sket ud fra de oplysninger, som H1 selv har videregivet om ejendommens lejeindtægter, jf. også bilag 11, s. 1.

Det fremgår ikke, hvilken dokumentation ejendomsmægleren eventuelt har modtaget, eller hvilke bagvedliggende forudsætninger, mægler har haft i forbindelse med udarbejdelse af mæglervurderingen. Det er dermed ikke dokumenteret, at ejendomsmægleren har været i besiddelse af de rette og nødvendige oplysninger til at foretage en korrekt vurdering. Også af den grund kan mæglervurderingen ikke tillægges særlig bevismæssig betydning.

Herudover understreger den betydelige forskel, der er på vurderingerne, at der netop er tale om et skøn, som er forbundet med en vis usikkerhed, idet forskellige ejendomsmæglere er kommet frem til vidt forskellige vurderinger af samme ejendom. Dette understøttes yderligere af, at skønsmanden kommer frem til en helt tredje vurdering af ejendommen.

 

3.2 Det afholdte syn og skøn godtgør ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte vurderingsmyndighedernes skøn over ejendomsværdien

Der har i sagen være afholdt syn og skøn, hvor ejendomsmægler, JM, har besigtiget og vurderet ejendommen.

Skønserklæringen af 30. oktober 2024 medfører ikke, at H1 har godtgjort, at vurderingsmyndighedernes skøn over den i sagen omhandlende ejendoms ejendomsværdi kan tilsidesættes. Det er ikke gennem syn og skøn eller på anden måde er sandsynliggjort, at vurderingsmyndighedernes vurdering er forkert eller hviler på et mangelfuldt grundlag, ligesom det endvidere ikke er godtgjort, at Vurderingsmyndighedernes skøn har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Skønsmanden har i skønserklæringen af 30. oktober 2024 vurderet ejendomsværdien således:

pr. 1. oktober 2014	kr.: 1.700.000
pr. 1. oktober 2016	kr.: 1.800.000
pr. 1. oktober 2018	kr.: 1.900.000
pr. 1. oktober 2019	kr.: 2.000.000

Skønsmanden har i skønerklæringen alene fastsat ejendomsværdien for de omhandlende år "efter bedste skøn". Derudover har skønsmanden anført:

’’Da det ikke er lykkes at finde tilsvarende, sammenlignelige ejendomme, handlet i fri handel i perioden i et repræsentativt omfang, er ejendomsværdierne skønnet på baggrund af skønsmandens erfaring som ejendomsmægler og med lokalt markedskendskab.’’ (Min understregning).

Skønsmandens vurderinger er således foretaget ud fra hans eget bedste bud - uden noget sammenligningsgrundlag. Skønserklæringen understøtter således ikke, at de af skønsmanden anførte ejendoms- og grundværdier, udtrykker ejendoms- og grundværdier i fri handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. vurderingslovens § 6.

Det bemærkes i den forbindelse, at formuleringen i skønserklæringen: "efter bedste skøn" udtrykker en betydelig usikkerhed omkring, hvorvidt ejendoms- og grundværdien i de omhandlende år faktisk er - som anført af skønsmanden. I den forbindelse bemærkes det videre, at skønsmanden har foretaget vurderingen af ejendommen som følge af besigtigelserne henholdsvis den 6. og 12. september 2024. Skønsmanden har altså skønnet over værdien for tidligere år, uden nærmere at begrunde, hvorledes disse tilbageregninger er foretaget.

Det er altså alene skønsmandens eget bedste bud, uden at dette understøttes af faktiske oplysninger om eksempelvis sammenlignelige salg af ejendomme i perioden.

Hvis indholdet af sådanne erklæringer baserer sig usikre forudsætninger eller i øvrigt er forbundet med betydelig usikkerhed, lægger domstolene imidlertid ikke afgørende vægt på erklæringen, jf. f.eks. UfR 2000.1071 H eller SKM2016.612.ØLR og MAD 2014.274, hvor Vestre Landsret fandt, at skønsmændenes vurdering efterlod stor usikkerhed med hensyn til en ejendoms handelsværdi, hvorfor skønserklæringen ikke blev tillagt betydning.

Som tidligere anført ovenfor, er ejendomsværdien efter vurderingslovens § 9, stk. 1, defineret som "værdien af den faste ejendom i dens helhed". Videre følger det af vurderingslovens § 10, stk. 3, at der ved ansættelse af ejendomsværdien for udlejningsejendomme regnes der med sædvanlige udlejningsvilkår.

Skønsmanden har ikke i skønserklæringen nærmere taget stilling til, i hvilket niveau lejefaktoren ligger i, ligesom han ikke har oplyst, med hvilke beløb, de til ejendommen hørende lejemål særskilt indgår i vurderingen.

Det er allerede derfor ikke med skønserklæringen dokumenteret, at den af Vurderingsankenævnet anvendte lejefaktor skal tilsidesættes, ligesom det ikke er dokumenteret, at der er grundlag for at tilsidesætte skønnet over bruttolejeindtægten.

Skønsmanden har ikke foretaget en vurdering af ejendommen i overensstemmelse med principperne i vurderingsloven, da det i hvert fald ikke fremgår af skønserklæringen, hvordan skønsmanden har indregnet lejevilkårene i vurderingen, eller hvilken lejefaktor, han har lagt til grund. Skønsmanden har i skønserklæringen, s. 4, alene anført, at hans vurdering er foretaget efter gennemgang af sagens processkrifter og bilag og efter besigtigelse af hele ejendommen, samt at ejendomsværdierne er ansat på baggrund af en forudsætning om, at ejendommen er en udlejet investeringsejendom.

Skønsmanden har - så vidt vides - ikke inddraget, at de fremlagte lejekontrakter ikke udtrykker sædvanlige udlejningsforhold, jf. vurderingslovens § 10, stk. 3.

Skønsmanden har som svar på spørgsmål IA - angående de særlige vilkår i lejekontrakterne for boligdelen - derimod anført at:

"De anførte vilkår [i lejekontrakterne (bilag 13 og 14, §11)] er - efter mit skøn - ikke usædvanlige ved udlejning af en enkeltstående, individuel en-familie-bolig, hvor kun Lejer disponerer over hele bygningen og den naturligt tilhørende have og udearealer." (Min understregning).

Skønsmanden begrunder altså ikke nærmere, hvorfor han skønner dette, til trods for at vilkårene fremgår under de særlige vilkår i lejekontrakterne (bilag 13 og 14), og til trods for, at det direkte følger af dagældende lejelovs § 19, at de anførte vilkår er usædvanlige. Skønsmanden har således foretaget en juridisk vurdering, som ikke tilkommer ham.

Det bemærkes i den forbindelse, at selv hvis det lægges til grund, at det ofte vil være lejeren af en hel enfamilie-bolig, der står for at vedligeholde have og udearealer mv., så er det et forhold, som under alle omstændigheder altid skal og må indgå i fastsættelsen af huslejen, da det ellers vil stride med lejeloven. Det bemærkes da også, at det af lejekontrakterne (bilag 13, s. 6 og bilag 14, s. 4) fremgår, at hvis lejer ikke overholder sine pligter, så må udlejer ansætte et momsregistreret firma til at udføre arbejdet på lejers regning.

Dette understreger med en ikke ubetydelig vægt den store økonomisk værdi, det har for udlejeren, at lejeren er pålagt de pligter, som fremgår af lejekontrakternes særlige vilkår.

Skønsmanden har da også anført at:

"Hvis de nævnte særlige vilkår havde påhvilet Udlejer, burde det (teoretisk) medføre en højere husleje, da lejer derved ville have mere gunstige "servicerede" vilkår end en lejer sædvanligvis ville forvente, ved leje af en individuel en-familie-bolig som her, med egen have." (Min understregning).

Skønsmanden lægger fejlagtigt til grund, at der ikke er tale om særlige vilkår i lejekontrakterne. Han bekræfter imidlertid, at hvis vilkårene havde påhvilet udlejeren, så ville det medføre en højere husleje. Skønsmanden har dermed bekræftet, at vilkårene i lejekontrakterne (bilag 13 og 14) § 11, har betydning for den husleje, der er fastsat i kontakterne.

Skønsmanden har ikke besvaret spørgsmål IA fyldestgørende, da han ikke har anført, hvor stor betydning, det ville have for lejeniveauet, hvis vilkårene havde påhvilet udlejeren.

Med henvisning til vilkårene i kontakterne, herunder at udlejer bl.a. vil kunne ansætte et momsregistreret firma, kan det imidlertid lægges til grund, at det har en stor betydning for lejeniveauet.

Selv hvis ejendomsmæglervurderingen af 26. september 2023 (bilag 12) skulle tillægges bevismæssig betydning, viser den, at skønsmandens skøn over ejendomsværdien er forkert. Det bemærkes i den forbindelse, at ejendomsmægleren i vurderingen af 26. september 2023 (bilag 12) vurderede ejendommen til 2.150.000 kr., hvoraf bygningssættet blev vurderet til 1.725.000 kr.

Skønsmanden har skønnet ejendommens grundværdi således:

pr. 1. oktober 2014	kr.: 500.000
pr. 1. oktober 2016	kr.: 500.000
pr. 1. oktober 2018	kr.: 600.000
pr. 1. oktober 2019	kr.: 700.000

Lægges ejendomsmæglerens vurdering af bygningssættet sammen med skønsmandens skøn over grundværdien, fremkommer en ejendomsværdi, som betydeligt overstiger skønsmandens vurdering af ejendomsværdien. Dette viser den betydelig usikkerhed, der er ved at få en ejendomsmægler til at vurdere en ejendom - som den i nærværende sag - når der er ikke et sikkert sammenligningsgrundlag.

3.3 Grundværdien

Idet H1 under skriftvekslingen har haft særskilte anbringender i relation til grundværdien uden dog at have en særskilt påstand, som relaterer sig til grundværdien, skal Skatteministeriet ex tuto bemærke nedenstående i relation til grundværdien.

For så vidt angår grundværdien, opgøres denne som værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1.

Endelig fremgår det af vurderingslovens § 16, at grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Grundværdien er for 2014, 2016, 2018 og 2019 ansat på et korrekt grundlag og i overensstemmelse med principperne i vurderingslovens §§ 6, 13, stk. 1 og 16.

Grundværdien er ansat skønsmæssigt ud fra kvadratmeterprincippet, som er et af domstolene anerkendt vurderingsprincip, som danner grundlaget for det vurderingsmæssige skøn.

Det påhviler ligeledes H1 at godtgøre, at den skønsmæssige fastsatte grundværdi kan tilsidesættes. Dette kræver, at det godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. UfR 2016.191 H.

Til støtte for, at grundværdien skulle være ansat forkert, har H1 alene fremlagt en ejendomsmæglervurdering af 26. september 2023 (bilag 12). Heri fremgår det, at grundværdien er blevet vurderet til 425.000 kr.

Det skal igen bemærkes, at der er tale om en ensidigt indhentet vurdering, som ikke kan tillægges særlig vægt ved vurderingen af, om ansættelsen af grundværdien er fastsat forkert. Det fremgår derudover alene af vurderingen, at vurderingen er blevet lavet til brug for ny offentlig vurdering, men der fremgår ikke i øvrigt, hvordan, og på hvilket grundlag grundværdien er fastsat.

Det skal yderligere bemærkes, at vurderingen af grundværdien til 425.000 kr., alene er 22.500 kr. lavere end de 447.500 kr., som Vurderingsankenævn Midtsjælland fastsætte grundværdien til.

Der tilkommer vurderingsmyndighederne en betydelig skønsmargin, når vurderingsmyndighederne udøver skøn, jf. eksempelvis SKM2009.322.ØLR. Skønnet kan dermed ikke tilsidesættes, selv hvis grundværdien rettelig skulle ansættes til 425.000 kr., idet der alene er tale om en mindre forskel på omkring 5%.

H1 har således ikke godtgjort, at skønnet over grundværdien kan tilsidesættes.

Skønsmanden har i skønserklæringen af 30. oktober 2024 vurderet grundværdien således:

pr. 1. oktober 2014	kr.: 500.000
pr. 1. oktober 2016	kr.: 500.000
pr. 1. oktober 2018	kr.: 600.000
pr. 1. oktober 2019	kr.: 700.000

Skønserklæringen understøtter dermed også, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævn Midtsjællands skøn over grundværdien.

3.4 Ad hjemvisningspåstanden

H1 har på dagen for forberedelsens afslutning - den 20. november 2024 - ændret påstand.

Den ændrede påstand giver Skatteministeriet anledning til at nedlægge en subsidiær påstand om hjemvisning til fornyet behandling hos Vurderingsstyrelsen, idet der også i H1’ nye påstand er anført, at H1 ønsker, at retten skal skønne over ejendomsværdien.

I det tilfælde, at retten måtte finde, at der er grundlag for at tilsidesætte skønnet over ejendomsværdien, gøres det gældende, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling hos Vurderingsstyrelsen, jf. eksempelvis UfR 2000.2039 H, UfR 1982.1115 H, UfR 1978.660 H og UfR 1975.196 H, da domstolene efter fast praksis ikke foretager dette skøn selv.

…"

 

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Indledningsvist bemærkes, at spørgsmålet om ejendommens grundværdi ikke (længere) ses at være en del af sagen.

Sagsøger har først under retssagen fremlagt lejekontrakter. Vurderingsankenævnet har således ikke haft mulighed for at vurdere sagen på fuldt oplyst grundlag, hvilket beror på sagsøgers forhold.

Det fremgår af vurderingslovens § 10, stk. 3, at ved ansættelsen af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsforhold.

Sagsøgte har gjort gældende, at den omhandlede ejendom ikke er udlejet på sædvanlige vilkår og har, for så vidt angår boligdelen, henvist til lejelovens bestemmelser omkring vedligeholdelse. Skønsmanden har udtalt, at de anførte vilkår ikke er usædvanlige ved udlejning af en enkeltstående, individuel en-familie-bolig, hvor kun lejer disponerer over hele bygningen og den naturligt tilhørende have og udearealer. Her vil både lejer og udlejer, ifølge skønsmanden, sædvanligvis forvente, at lejer selv står for bl.a. græsslåning, snerydning mv.

Retten kan tiltræde, at sagsøgte ikke har godtgjort, at der for så vidt angår vedligeholdelse af udenomsarealer på boligdelen er tale om usædvanlige vilkår, henset til, at lejer har lejet villa og udearealer som en integreret del, i modsætning til lejligheder, hvor lejer ikke enerådig disponerer over udearealerne. Der ses således ikke at være tale om usædvanlige vilkår for så vidt.

For så vidt angår erhvervslejemålene påhviler der lejerne af erhvervsdelen større forpligtigelser, end hvad der gælder ved normale udlejningsforhold, jf. erhvervslejelovens § 16. Det fremgår af erhvervslejekontrakterne blandt andet, at al indvendig vedligeholdelse, herunder fornøden fornyelse påhviler lejeren. Det må i forhold til erhvervsdelen lægges til grund, at lejen er lavere, end det normalt kan forventes. Ejendomsmægler MS har også i 2020 udtalt, at lejeniveauet var meget lavt for erhvervsdelen.

Vurderingsnævnet har anvendt en lejefaktor på 7,8, hvilket efter de foreliggende oplysninger må anses for en lempelig ansættelse, jf. den ovenfor refererede kommissionsbetænkning. Sagsøger har ikke anført endsige begrundet, hvad lejefaktoren ellers burde være. Retten finder derfor ikke grundlag for at anfægte den fastsatte lejefaktor.

Skønsmanden har vurderet ejendomsværdien for de enkelte år noget lavere end Vurderingsankenævnet. Skønsmanden har ikke kunnet henvise til konkrete ejendomme, der i perioden er handlet i fri handel, men har vurderet ejendommen efter sin erfaring som ejendomsmægler efter et skøn.

Spørgsmålet er herefter, om der er grundlag for på baggrund af ovennævnte at tilsidesætte Vurderingsnævnets skøn.

Det fremgår af retspraksis, at en ejer alene kan få tilsidesat værdiansættelser, såfremt det godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig.

Retten finder, at syn- og skønsmanden vurdering af ejendomsværdien ikke på afgørende måde kan tilsidesætte Vurderingsankenævnets skøn. Retten lægger herved vægt på, at skønsmanden vurdering også hviler på et skøn, idet der ikke er henvist til referenceejendomme. Skønserklæringen er derfor behæftet med usikkerhed og kan ikke tillægges afgørende bevismæssig betydning.

Retten har ganske vist imødekommet sagsøger ved at fastslå, at lejevilkårene for boligdelen ikke er usædvanlige for så vidt angår vedligeholdelse af udearealer, men sagsøger har ikke løftet bevisbyrden for, at dette har været egnet til at påvirke værdiansættelsen nævneværdigt, idet bemærkes, at der levnes vurderingsmyndighederne en ikke ubetydelig skønsmargin, ifølge retspraksis.

Hertil kommer det faktum, at ejendommen i 2012 på tvangsauktion af sagsøger blev erhvervet til 2,4 mio. kr., hvilken pris ligger ganske tæt på den af Vurderingsankenævnet fastsatte ejendomsværdi. Retten lægger i den forbindelse også vægt på, at ejendommen således ikke var handlet i fri handel, og at prisen på en ejendom erhvervet på tvangsauktion ikke kan anses for at udgøre markedsprisen, men må antages at ligge under markedspris.

Sagsøger har således ikke løftet bevisbyrden for, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig.

  

Retten finder ej heller, at sagsøger har løftet bevisbyrden for, at den omstændighed, at Vurderingsankenævnet ikke har taget højde for lejen fastsat ved lejekontrakterne - idet sagsøger ikke havde fremlagt disse - har medført, at skønnet er forkert eller mangelfuldt.

Som følge af det anførte, tages sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T :

Skatteministeriet, Departementet, frifindes.