H1
(advokat Ann Rask Vang)
mod
Skatteministeriet
(advokat Maja Højholt-Nielsen)
Denne afgørelse er truffet af dommer Tine Børsen Smedegaard.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 7. juli 2023.
H1 har nedlagt påstand om, at Vurderingsankenævn Vestjyllands afgørelser af 25. april 2023 vedrørende ejendom nr. (red. ...36), Y1-vej 25, Y2-postnr., for årene 2014, 2016, 2018 og 2019 hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen.
Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.
Oplysningerne i sagen
H1 erhvervede i 2006 ejendommen beliggende Y1-vej 25 i Y3-by.
Der er tinglyst tre byrder på ejendommen. I 2009 blev der tinglyst en færdselsret. I 2012 blev der tinglyst en købe- og forkøbsret til en del af ejendommen, og samtidig blev der tinglyst en brugsret til et parkeringsareal på ejendommen.
Ejendommens værdi er i selskabets årsrapporter for 2012-2018 opgjort til 6.100.000 kr., mens værdien i årsrapporten for 2019 blev nedskrevet til 5.500.000 kr. I selskabets årsrapport for 2020 blev ejendommens værdi nedskrevet yderligere til 1.875.000 kr. I alle årsrapporterne er det i ledelsesberetningen anført, at grundens værdiansættelse er forbundet med usikkerhed eller væsentlig usikkerhed.
Ved købsaftale af 14. juni 2021 købte G1 af NP 100 % af anpartskapitalen i G2. Af overdragelsesaftalen fremgår bl.a. under punktet om ansvarsfraskrivelse, at G1, hvis underskrivende bestyrelsesformand, LK, er ultimativ ejer af G3, der siden 2016 har forestået administrationen af G2’ datterselskab, H1, er bekendt med alle relevante forhold vedrørende selskabet, datterselskabet og disses aktiver, herunder den datterselskabet tilhørende ejendom, matr. nr. (red. ...4f), Y6-område, Y3-by Jorder.
I december 2022 bekræftede formanden for G4 over for LK, at grundejerforeningen arbejdede på at kunne købe ejendommen, og at der til interessen var knyttet en række forudsætninger, herunder at "Klagesag vedrørende ejendomsvurderinger skal afsluttes og værdiansættelsen skal svarer til den eventuelle handelspris i niveauet kr. 3.000.000,00". Der blev ikke indgået en handelsaftale med G4.
Ved købsaftale af 21. april 2023 købte Y4-Kommune ejendommen. Købesummen var 3.000.000 kr. med tillæg af moms, i alt 3.750.000 kr.
Vurderingsankenævn Vestjylland traf den 25. april 2023 fire afgørelser om grundværdien for ejendommen beliggende Y1-vej 25, Y2-postnr., vedrørende henholdsvis 2014, 2016, 2018 og 2019. Grundværdien blev for alle årene fastsat til 9.376.300 kr. Det fremgår af afgørelserne, at SKAT henholdsvis Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien på baggrund af etagearealprincippet med udgangspunkt i en etagearealpris på 1.000 kr. og en bebyggelsesprocent på 125.
Af begrundelsen i afgørelsen vedrørende 2019 fremgår:
"Repræsentanten har gjort gældende, at grundværdien pr. 1. oktober 2019 skal nedsættes, idet den ikke svarer til markedsprisen. Repræsentanten har henvist til en anpartsoverdragelsesaftale fra 2021, hvor den påklagede ejendom indgik i handlen, samt en årsrapport 2020 vedrørende H1, hvor grundstykket blev noteret med en værdi på 1.875.000 kr. Repræsentanten har videre som understøttelse til sin påstand fremsendt mailkorrespondancer hvor det fremgår, at der pågår forhandlinger om salg af den påklagede ejendom for 3.000.000 kr.
Nævnet finder, at ovenstående anpartsoverdragelsesaftale fra 2021 ikke er et almindeligt frit salg af klagerens ejendom, idet der er tale om en virksomhedshandel, hvilket ikke anses for at være udtryk for grundens reelle værdi i handel og vandel.
Med hensyn til repræsentantens henvisning til et muligt forestående salg af påklagede ejendommen bemærker nævnet, at der som udgangspunkt ikke lægges vægt på formodede fremtidige handler, da de ikke nødvendigvis vil være udtryk for den faktiske handelspris på vurderingstidspunktet. Nævnet finder derfor, at det mulige forestående salg af påklagede ejendom ikke kan danne grundlag for ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2019.
Repræsentanten har videre henvist til tre privatretlige servitutter som påstand for, at grundværdien skal nedsættes.
Det bemærkes, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for ejendommen i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse.
Ved fastsættelse af grundværdien for både den herskende og den tjenende ejendom skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom. I øvrigt skal der ikke henses til rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter ved fastsættelse af grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, stk. 3.
Ved den herskende ejendom forstås den ejendom, hvis ejer er materielt berettiget i henhold til servitutten. Det vil sige den, der kan råde over den tjenende ejendom.
Nævnet finder, at påklagede ejendom er den tjenende ejendom, for så vidt angår de fremlagte servitutter omhandlende købe- og forkøbsret og brugsret vedrørende parkeringsarealet samt den tinglyste færdselsret.
Servitutten vedrørende parkering omhandler et p-areal, der udgør 1.344 m² af påklagede ejendoms samlet areal. P-arealet er placeret yderst på påklagede ejendoms matrikel. Servitutten berettiger den herskende ejendom(naboejendommen) til at anlægge og benytte parkeringspladser på det pågældende areal. Købe- og forkøbsretten, som ligeledes omhandler p-arealet, er på tinglysningstidspunktet prisfastsat til 2.500 kr. pr. kvadratmeter byggeret. Kvadratmeterprisen reguleres i henhold til nettoprisindekset opgjort af Danmarks Statistik, og/eller til den højere pris, som sælger kan dokumentere, er tilbudt for p-arealet. Fald indgår ikke i reguleringen.
Servitutten vedrørende færdselsret på den påklagede ejendom giver den herskende ejendom en færdselsret, der går langs den påklagede ejendom. Servitutten fungerer som kørselsadgang til og fra den herskende ejendom.
Nævnet finder ud fra ovenstående, at der skal tages højde for de tre servitutter ved fastsættelsen af grundværdien.
Det fremgår af Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg, at der er registreret to frie salg af ubebyggede grunde udlagt til centerformål i perioden 1. januar 2012 til 31. december 2020 i en radius af 1 kilometer meter fra påklagede ejendom.
De registrerede salg omfatter ejendommene Y7-vej 74 og Y1-vej 23, Y2-postnr. Begge ejendomme er omfattet af samme lokalplan som den påklagede ejendom. Ejendommen beliggende Y7-vej 74 er ifølge lokalplanen beliggende i delområde IV. Bebyggelsesprocenten for området må som helhed ikke overstige 125, samt må bebyggelsen opføres i op til 5 etager med en bygningshøjde på højst 20 meter. Ejendommen beliggende Y1-vej 23 er ifølge lokalplanen beliggende i delområde II. Bebyggelsesprocenten for området må ikke overstige 125 for den enkelte matrikel. Ny bebyggelse må opføres i op til 6 etager med en bygningshøjde på højst 24 meter.
Nævnet finder, at de ovenstående ejendomme er sammenlignelige med den påklagede ejendom henset til den retlige anvendelse og beliggenhed.
Ejendommene beliggende på Y7-vej 74 og Y1-vej 23 er handlet til en etagearealspris på henholdsvis 2.630 kr. og 898 kr.
Det er på baggrund af ovenstående nævnets opfattelse, at det ikke er påvist, at det af Vurderingsstyrelsen anvendte prisniveau er forkert. Nævnet har herved lagt vægt på, at de sammenlignelige ejendomme er udlagt til det samme som påklagede ejendom samt beliggende i en radius af 1 kilometer fra den påklagede ejendom.
I øvrigt bemærkes det, at klageren ikke har fremlagt oplysninger, der påviser, at niveauet for grundværdien er ansat forkert.
Efter en samlet vurdering, herunder af den påklagede ejendoms retlige anvendelse- og udnyttelsesmuligheder, herunder de omfattede privatretlige servitutter, og beliggenhed, samt prisniveauet på de sammenlignelige ejendomme, finder nævnet, at den af Vurderingsstyrelsen ansatte grundværdi er et udtryk for en realistisk skønnet handelspris på vurderingstidspunktet.
Vurderingsankenævn Vestjylland stadfæster på baggrund af ovenstående den af Vurderingsstyrelsen ansatte grundværdi på 9.376.300 pr. 1. oktober 2019."
Begrundelsen i afgørelserne vedrørende 2014, 2016 og 2018 er - bortset fra datoen i det sidste afsnit - enslydende med begrundelsen i afgørelsen vedrørende 2019.
Forklaringer
LK har forklaret bl.a., at han er direktør i H1. Han er uddannet registreret revisor, men han har deponeret sin godkendelse og er ikke længere aktiv revisor. I 2001-2006 var han ansat ved G5, som bl.a. udbød ejendomsprojekter i Y3-by. I 2007 startede han G6, som varetager administrationen af egne og andres ejendomsprojekter. Derudover har han været direktør og bestyrelsesmedlem af forskellige virksomheder og ejendomsselskaber.
Den i sagen omhandlede grund blev oprindelig købt af G7. ÆN købte den i 2007 for 24 mio. kr. ÆN udstykkede grunden og frasolgte de dele af grunden, der ligger op mod Y5-vejen. Matrikelnummer (red. ...cf) er den rest, der er tilbage af den oprindelige ejendom. Da INs holdingselskab gik konkurs, overtog F1 administrationen af de 80 ejendomme i konkursboet. I 2013 blev NP indsat som direktør for de ejendomsselskaber i koncernen, der stadig var aktive.
Den 1. oktober 2016 blev han - efter aftale med F1, som havde pant i ejendommene, og NP - ejendomsadministrator på ejendommene. I 2017 købte G12 alle resterende grunde i konkursboet, således at kun grunden i H1 var tilbage.
I juni 2021 købte hans ejendomsselskab alle anparter i H1. Det eneste aktiv i selskabet var grunden på Y1-vej 25 i Y3-by.
Der havde i mange år været negativ egenkapital i selskabet H1. Da han i 2016 overtog administrationen af selskabet, havde banken ikke nogen interesse i at nedskrive grundens værdi, så den forblev høj på papiret. Det var et spørgsmål om, hvor stort et tab banken kunne tåle at have stående i regnskabet. Da konkursboet skulle endelig lukkes, overtog han grunden på Y1-vej 25 for en købesum på 1.875.000 kr. Han forhandlede med F1 og NP, og det endte med, at F1 nedskrev gælden, så egenkapitalen blev positiv. Han endte med at betale lige under 2 mio. kr. for selskabet, som også havde nogle ejendomsskatter og noget negativ drift, der skulle dækkes. Han købte holdingselskabet og forpligtede sig til at indfri den restgæld, som ikke var nedskrevet. De nedskrev gælden efter samme princip som i 2013, hvor grundværdien i regnskabet var blevet nedskrevet til 6.100.000 kr., så de fik regnskabet til at hænge sammen. Grunden har på intet tidspunkt været 6 mio. kr. værd. Det var kun en regnskabsteknisk værdi.
Grunden består af resterne af en stor matrikel på i alt 20.000 m². ÆN, som var developer, frasolgte de matrikler, der gik op til Y5-vejen, og andre små matrikler. Han overtog så den resterende ejendom. Ligegyldig hvem han tilbød at købe grunden, fik han at vide, at der var for høje ejendomsskatter og for mange forpligtelse på ejendommen. Kommunen havde eksempelvis planer om en anden vejføring, så grunden ville miste 750 m². Med de byrder ville han ikke kunne få F1 eller andre til at investere i ejendommen - og slet ikke til den pris, som grunden af skattemyndighederne var vurderet til at skulle have.
I vedtægter for G4, er der også en klausul om etablering af parkeringspladser. Den forpligtelse valgte G7 så at lægge på den sidste grund, der var tilbage. Nogle af grundens byrde fremgår således af tinglyste servitutter, mens andre står i vedtægterne for G4. Han har arbejdet meget med grunden i mange år.
I 2014 fik han G11 til at se på grunden. G11 konkluderede, at med de parkeringspladser, der skulle være på arealet, var der ikke plads til at bygge en ejendom, der kunne udnytte grunden. I så fald skulle man lave en parkeringskælder under ejendommen eller et parkeringshus. De har haft fat i flere ejendomsmæglere, som har forsøgt at afsætte grunden til forskellige projekter. I 2020 havde G9 en optionsaftale, så de kunne købe grunden for 4.050.000 mio. kr. G9 undersøgte grunden og havde projektudviklere på, men de ville ikke købe grunden til den pris, der var fastsat i optionsaftalen, da det ikke var rentabelt.
I bestræbelserne på at udnytte grunden blev han konstant udfordret af den måde kommunen agerede på. Der var pludselig andre tilgængelige grunde med bedre muligheder for benyttelse til både boliger og dagligvarer, som han ikke måtte sætte på sin grund. I 2009 besluttede G10, at det skulle lukke i 2014. Kommunen overtog Y9-grunden i 2015 og ville pludselig til at udvikle på den ledige Y9-grund. Mulige købere til hans grund afventede derfor, hvad der skete med Y9-grunden. I 2007 blev det besluttet at lukke (red tekst 3 udeladt) i Y3-by og flytte det til Y8-by, og i den forbindelse opstod der en stor mulighed for at overtage de tidligere (red. tekst 3 udeladt). Det sorterede alt sammen mange potentielle købere til hans grund fra.
G4, havde ingen interesse i at købe ejendommen, så længe værdien var fastsat så højt. Efter hårde forhandlinger, hvor han selv pressede på, blev de enige om en pris på 3 mio. kr. Betingelserne for handlen kan ses i e-mailen af 5. december 2022 (bilag 11), men handlen blev ikke til noget.
Han overvejede undervejs at opføre en vaskehal på grunden, så han kunne få lidt indtægter til betaling af ejendomsskatterne. Det ville dog medføre, at vejen skulle flyttes, så det var ikke rentabelt. Han tog kontakt til flere, herunder lavprishotelkæder, men ingen havde interesse for grunden, fordi potentialet var for lille. Han har aldrig fået nogen henvendelser om grunden, men har selv måttet finde og henvende sig til potentielle købere. Selv G13 har ikke haft interesse for grunden.
På et tidspunkt annoncerede kommunen noget med en ekstra vejpligt på grunden. Man ville lave en ny vejføring til (red. tekst 1 udeladt), (red. tekst 2 udeladt) og G9, og der skulle være parkeringspladser på hans grund. Han var nødt til at vide, hvor kommunen stod, så han fik en dialog med kommunen. Kommunen ville gerne købe grunden for 3 mio. kr. G4, var meget interesseret i, at kommunen overtog ejendomme, og til sidst gik handlen på plads.
Selv om grunden i tidligere regnskaber var værdiansat til 6 mio. kr., var det ikke et udtryk for den reelle værdi. På det tidspunkt havde F1 store problemer med Finanstilsynet, og banken var presset af finanskrisen. Banken måtte tage et kæmpe tab i forbindelse med frasalg af grunden. Når grunden i regnskabet var medtaget til kostprisen, behøvede revisoren ikke gå nærmere ind i det. Egenkapitalen var negativ, men der var garanti for pengene.
Ledigblivelsen af Y9-grunden og Y10-grunden var medvirkende årsag til vanskelighederne med at sælge grunden. Det er korrekt, at grunden Y1-vej 23 i perioden blev solgt for 13,5 mio. kr. (red. tekst 2 udeladt) og G9, som ses nederst på oversigtsfotoet i bilag 6, havde bygget med en for høj bebyggelsesprocent, og bygningerne manglede parkeringspladser. Kommunen var derfor nødt til at købe grunden for at lovliggøre deres egne handlinger. Han ved ikke, hvorfor kommunen - da de betalte 13,5 mio. kr. for nabogrunden - ikke også spurgte til hans grund. Han tror, at kommunen har matrikuleret grunden, de købte, sammen med G9, så bebyggelsesprocenten kunne holdes nede. Samtidig forpligtede G15 sig til at anlægge parkeringspladser. De kunne lige så godt have købt hans grund. Før der blev anlagt parkeringspladsen, parkerede folk bare på hans grund, når de skulle i G9.
I begge de to handler, som af vurderingsmyndighederne er brugt til sammenligning, er det kommunen, der har købt grundene. Den anden grund havde sammenhæng med den nye (red. tekst 1 udeladt). Y3-by (red. tekst 1 udeladt) skulle være hovedkontor for at større område, og bebyggelsesprocenter blev igen for høj. Man indgik derfor aftale om, at kommunen skulle stille offentlige parkeringspladser til rådighed. Det var et OPP-projekt, og kommunen løste de andres problem. Priserne for grundene var for høje, fordi det var et OPP-projekt. Grunden, der blev solgt til kommunen med den høje m²-pris, skulle bruges til (red. tekst 1 udeladt), hvor der var bygget meget mere, end man måtte.
Parternes synspunkter
H1 har i sit påstandsdokument anført:
"…
4. ANBRINGENDER
Til støtte for den nedlagte hjemvisningspåstand gøres det gældende, at Vurderingsankenævn Vestjyllands afgørelser er forkerte, idet der ikke er taget behørigt højde for at:
a) ejendommens beliggenhed alt andet lige er ringere end området set under et,
b) Ankenævnet har ikke taget tilstrækkeligt hensyn til de byrder, der ligger på Ejendommen, og
c) Ankenævnets afgørelse dermed er truffet på et utilstrækkeligt grundlag,
hvilket har medført, at det udøvede skøn over handelsprisen er sat urealistisk højt og hviler på et forkert grundlag.
4.1 Ejendommens beliggenhed er ringere end området set under et
Til støtte for anbringendet om, at beliggenheden er ringere end området under et, anføres det, at SKAT og senere Vurderingsstyrelsen har værdigansat samtlige ejendomme i lokalplanens delområde 1 og 2 til samme værdi, efter anvendelse af etagemeter pris kr. 1.000 på samtlige ejendomme i lokalplanens delområde I og II.
Vurderingsfagligt er det forkert, at der ikke sondres mellem de enkelte ejendomme indenfor delområderne, idet eksempelvis ejendommene Boligområde 1 i delområde I, samt matr.nr. (red. ...dc), der ligger i delområde II, alle har en betydelig facadeeffekt (eksponering) i forhold til den stærkt trafikerede Y5-vej og derved en bedre beliggenhed.
Ejendommen har som fremhævet en ringere beliggenhed end områdets bedst placerede ejendomme, som også er vurderet til en etagemeterpris på kr. 1.000, hvilket ikke giver mening henset til, at der også på Ejendommen hviler en række byrder i form af servitutter og tilslutningsudgifter for en potentiel udnyttelse i henhold til lokalplanen, jf. nedenfor afsnit 3.2.
Det er derudover forkert, når Vurderingsankenævn Vestjylland ikke ved ansættelsen på den enkelte ejendom tager konkret stilling til den reelle bebyggelsesmulighed og den tidshorisont, der er for udnyttelsen, da vurderingsnormen i henhold til den dagældende Vurderingslovs § 6 er, at vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i samme lovs § 9-16b. I forhold til lokalplanvedtagelsen er der ikke sket nybyggeri i, på nuværende tidspunkt, en 10-års periode, hvilket netop underbygger, at det fastsatte niveau er for højt.
I den foreliggende sag er der ikke fremlagt relevante handler i planens delområder I og II, der anvendelsesmæssigt er sammenlignelige, siden planen blev vedtaget for 10 år siden - og det er der en god grund til - der har nemlig ikke været nogen handler. Der er ikke lokal efterspørgsel efter grunde til de muliggjorte formål med den konkrete beliggenhed.
Dette underbygges tillige af de mange forgæves salgsforsøg, som Ejendommens ejere har haft, og de to faktiske salg der har været af Ejendommen i 2021 og i 2023.
Den manglende aktivitet i området ville under normale vurderingsforhold ideelt set have ført til overvejelser hos vurderingsmyndigheden om rigtigheden af det lagte niveau. Man kunne på baggrund heraf have sænket vurderingsniveauet generelt, eller man kunne have forbedret grundværdiområdeinddelingen ud fra ejendommenes attraktivitet og den byrde, servitutterne udgør - uden at det modsvares af indtægter.
Imidlertid har vurderingerne været suspenderede siden 2012, hvilket formentlig er grunden til, at dette ikke er sket. Det ændrer dog ikke på, at grundværdien skal ansættes til grundenes handelspris i hvert af vurderingsårerne, og at der under de korrekte forhold ville have været ansat lavere og lavere vurderinger.
Vurderingsankenævnets bemærkning om, at handlen i 2021 og kommunens (nu realiserede køb) ikke vidner om ejendommens værdi i handel og vandel kan ikke tiltrædes, og de to salg underbygger som minimum, at værdien på de kr. 9.376.300 er urealistisk høj.
Prisen, som kommunen forhandlede sig til, svarer til den pris, der fremgår af bilag 11, som blev "forhandlet" mellem uafhængige parter - dog uden de skitserede forudsætninger. Dertil kan også tilføjes, at G13 havde en købsret til grunden, hvilket G13 ikke ønskede at benytte sig af, da den (også) var for dyr.
Med de to efterfølgende salg står det således klart, at ejendommens værdi og potentiale ikke stemmer overens med den vedtagne lokalplan og den offentlige vurdering.
4.2 Der er ikke taget tilstrækkeligt hensyn til de byrder, der ligger på ejendommen
Der er enighed om, at der på ejendommen hviler en række byrder bestående i bl.a. 3 servitutter om parkeringsarealer og færdselsret.
Vurderingsankenævnet skriver bl.a. herom side 15 i bilag 4:
"[…]
Ved fastsættelse af grundværdien for både den herskende og den tjenende ejendom skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom. I øvrigt skal der ikke henses til rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter ved fastsættelse af grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, stk. 3.
Ved den herskende ejendom forstås den ejendom, hvis ejer er materielt berettiget i henhold til servitutten.
Det vil sige den, der kan råde over den tjenende ejendom.
Nævnet finder, at påklagede ejendom er den tjenende ejendom, for så vidt angår de fremlagte servitutter omhandlende købe- og forkøbsret og brugsret vedrørende parkeringsarealet samt den tinglyste færdselsret.
…
Nævnet finder ud fra ovenstående, at der skal tages højde for de tre servitutter ved fastsættelsen af grundværdien.
[…]" (Sagsøgers understregninger)
Uagtet at Vurderingsankenævnet således udtrykker, at de pågældende servitutter har betydning for Ejendommens værdi, så forholder Vurderingsankenævnet sig ikke konkret til, at både den tjenende og herskende ejendom begge er vurderet til den samme etagearelpris på kr. 1.000.
Det er derfor heller ikke korrekt, når Skatteministeriet på side 5 i svarskriftet skriver, at skønnet er foretaget i overensstemmelse med de principper, der fremgår af vurderingslovens bestemmelser, da det med alt tydelighed fremgår af afgørelserne fra nævnet, at man de facto ikke har taget højde for de tre servitutter.
Dette er netop godtgjort af Sagsøger, da det i sagens natur ikke kan være korrekt, at ejendommene skal vurderes til det samme, når den ene ejendom har en servitut tinglyst på ejendommen som forringer værdien, og den anden ejendom ved den samme servitut er beriget.
Nævnet har således de facto ikke inddraget alle relevante momenter i deres skønsafvejning, som påstået af Skatteministeriet på side 6 i svarskriftet.
4.3 Ankenævnets afgørelse er truffet på et utilstrækkeligt grundlag og er åbenbart urimelig
Vurderingsankenævnets afgørelser skal hjemvises til fornyet behandling, da der er begået fejl ved vurdering af Ejendommen, da denne uden særlige begrundelser er sat til samme værdi som områdets øvrige ejendomme, der er bedre beliggende, og som ikke har samme bebyrdende forhold, herunder servitutter og tilslutningsudgifter. Disse fejl har medført, at grundlaget for skønsudøvelsen er forkert, og har medført et åbenbart urimeligt skøn.
Sagsøger har i denne henseende henvist til SKM2015.201.ØLR, hvor Østre Landsret kom frem til, at der skulle ske genoptagelse af vurderingen vedrørende den i sagen omhandlede ejendom. Landsretten udtalte følgende:
"Vurderingen af en ejendoms grundværdi har som udgangspunkt karakter af et værdiskøn, der skal udøves i overensstemmelse med dels de retningslinjer, der er fastlagt i skatteministeriets vurderingsvejledning, dels med de almindelige forvaltningsretlige principper for saglig forvaltning, herunder lighedsgrundsætningen og princippet om, at en sag skal oplyses tilstrækkeligt, inden der træffes afgørelse. Såfremt disse krav ikke er iagttaget, kan der foreligge en sådan fejl ved værdiskønnet, at fejlen må betegnes som en “objektiv fejl og/eller myndighedsfejl" som omtalt i SKAT's Juridiske Vejlednings afsnit om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderinger.
Der er mellem parterne enighed om, at den områdepris, der på daværende tidspunkt var anvendt i forhold til alle de omkringliggende ejendomme, udgjorde 1.400 kr. pr.m2. SKAT har oplyst, at oplysningerne om områdeprisen for disse omkringliggende ejendomme var tilgængelige for skattemyndighederne, og Skatteministeriet har på trods af opfordringer hertil ikke oplyst, hvilke forhold der begrundede, at skattemyndighederne oprindeligt beregnede grundværdien af grunden X på grundlag af en højere områdepris end de omkringliggende grunde, uanset at nogle af disse grunde må anses for bedre beliggende end X. Skatteministeriet har heller ikke kunnet pege på andre omkringliggende og sammenlignelige ejendomme, hvor arealprisen var sat til 1.900 kr. pr. m2 eller forhold i øvrigt, der kunne have begrundet denne anderledes vurdering.
Under disse omstændigheder finder landsretten det godtgjort, at skattemyndighederne begik en objektiv fejl ved vurderingen den 1. oktober 2003, og at denne fejl har ført til tilsvarende fejlberegninger i de efterfølgende perioder 2003-2005." (Sagsøgers understregninger)
Den pågældende sag vedrørte principielt en modsat situation end nærværende sag, idet der i den pågældende sag var sket en ubegrundet forskelsbehandling, hvilket blev anset som en fejl. I nærværende sag er der ikke - selvom der er grundlag herfor - sket en forskelsbehandling. Vurderingsstyrelsen og vurderingsankenævnet har således vurderet Ejendommen til at have den samme værdi som de omkringliggende ejendomme trods det forhold, at en del af disse ejendomme er bedre beliggende og ikke har bebyrdende servitutter pålagt.
Skatteministeriet anfører på side 8 i svarskriftet, at dommen ikke har betydning for den foreliggende sag, da den vedrører spørgsmålet om ekstraordinær genoptagelse. Dette forhold gør imidlertid ikke dommen uanvendelig som præjudikat i nærværende sag, idet man jo netop fra Østre Landsret side fastslog, at anvendelse af forkert områdeværdi uden hensyntagen til værdierne i tilstødende sammenlignelige områder var en objektiv fejl. Det er også præciseret i dommen, at denne fejl ikke vedrører selve værdiskønnet, men derimod grundlaget for skønnet.
Det er netop Sagsøgers anbringende, at grundlaget for skønnet er forkert, idet der ikke er taget højde for, at ejendommens beliggenhed alt andet lige er ringere end området set under et (som er værdiansat til samme etagemeterpris på kr. 1.000), og idet Ankenævnet har ikke taget tilstrækkeligt hensyn til de byrder, der ligger på Ejendommen, og dermed ikke har inddraget alle relevante momenter i deres skønsafvejning.
I fortsættelse af ovenstående vedrørende de værdiforringende servitutter gøres det endvidere gældende, at Ejendommen - i modsætning til de øvrige grunde i området - har en byrde hængende over sig, hvis der skulle bygges på ejendommen i form af tilslutningsbidrag til el, vand, varme mv.
Denne oplysning eller overvejelser herom er ikke nævnt med et ord i Ankenævnets afgørelse, uanset at nævnet/Skatteankestyrelsen jf. officialmaksimen er forpligtet hertil, hvorfor det af denne grund kan konkluderes, at vurderingen er truffet på et utilstrækkeligt grundlag, da oplysningen ikke har indgået i vurderingen.
Det kan med henvisning til ovenstående derfor konkluderes, at der er begået fejl ved vurdering af Ejendommen, da denne uden særlige begrundelser er sat til samme værdi som områdets øvrige ejendomme, der er bedre beliggende, og som ikke har samme bebyrdende forhold, herunder servitutter og tilslutningsudgifter, hvorfor sagen skal hjemvises til fornyet behandling.
…"
Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført:
"…
3. ANBRINGENDER
3.1 Den retlige ramme for de skønsmæssige ansættelser af grund- og ejendomsværdien
Sagen er behandlet efter reglerne om fremrykket klageadgang efter ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1 (lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer). Det følger af ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt., at behandlingen af klager over vurderinger efter stk. 1 foretages på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret. Lovgrundlaget er derfor den dagældende lov om vurdering af fast ejendom (vurderingsloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.
Det følger af vurderingslovens § 5, at ved vurderingen ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer. Det følger videre af vurderingslovens § 6, at vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle betales kontant.
Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1.
Det fremgår af § 13, stk. 3, at der skal tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom.
Endelig følger det af vurderingslovens § 16, at grundværdien ansættes til det beløb, der efter de pågældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.
3.2 Betingelserne for at tilsidesætte grundværdiansættelserne er ikke opfyldt
Skatteministeriet gør overordnet gældende, at betingelserne for at tilsidesætte vurderingsankenævnets skøn over grundværdiansættelsen for ejendommen Y1-vej 25, Y2-postnr. pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 og 2019, ikke er opfyldt.
Det følger af fast retspraksis, at en ejendomsejer alene kan få tilsidesat en grundværdiansættelse, såfremt det godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR 2016.191 H. En sådan tilsidesættelse forudsætter desuden, at ejendomsejeren fremlægger et sikkert bevis, jf. UfR 2000.1071 H, og efter retspraksis indrømmes vurderingsmyndighederne en betydelig skønsmargin.
Selskabet har ikke over for vurderingsankenævnets lovlige og rigtige skønsudøvelse påvist, at der er grundlag for at tilsidesætte skønnet som følge af fremlæggelse af et sikkert bevis for, at vurderingsmyndighedernes skøn baserer sig på et mangelfuldt eller urigtigt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at værdiansættelsen er åbenbart urimelig.
3.2.1 Vurderingsankenævnets skøn over grundværdien er lovligt og rigtigt
Grundværdien for ejendommen pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 og 2019 er ansat på et korrekt grundlag i overensstemmelse med de principper, der fremgår af vurderingslovens §§ 6, 13 og 16.
Ejendommen blev årsomvurderet pr. 1. oktober 2014 (bilag 1, s. 8, 1. afsnit). Grundværdien blev omvurderet som følge af arealændring samt ændrede planforhold i forlængelse af vedtagelsen af en ny lokalplan (lokalplan (red. ...2)) for ejendommen (bilag 5).
De efterfølgende vurderinger for ejendommen er en videreførelse af årsomvurderingen pr. 1. oktober 2014, jf. vurderingsankenævnets afgørelser vedrørende 2016, 2018 og 2019 (bilag 2, bilag 3, og bilag 4, alle s. 8, 2. afsnit)
Grundværdien for ejendommen er pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 og 2019 ansat til 9.376.300 kr.
Vurderingsankenævnet har ved udøvelsen af skønnene over grundværdierne pr. 1. oktober 2014, 2016 2018 og 2019 taget udgangspunkt i etagearealprincippet, idet ejendommen er omfattet af lokalplan nr. (red. ...2) (bilag 5), delområde I, som er udlagt til centerformål (erhvervsformål og offentlige formål), der må opføres som etagebyggeri i op til 5 etager (bilag 5, s. 9, 3. afsnit).
Etagearealprincippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel til brug for den skønsmæssige fastsættelse af grundens kontantværdi i handel og vandel. Bedømmelsen af grundens værdi beror dog på et konkret skøn udøvet af vurderingsmyndighederne, jf. f.eks. UfR 2005.1164 H.
Etagearealprincippet indebærer, at grundværdien beregnes ved at gange den maksimale tilladte bebyggelsesprocent med grundens faktiske areal i kvadratmeter og med etagearealprisen.
For at anvende etagearealprincippet skal (i) ejendommenes maksimale tilladte kvadratmeter etagebebyggelse findes, og der skal (ii) ansættes en etagearealpris.
Den maksimale tilladte bebyggelsesprocent ganget med grundens faktiske areal i kvadratmeter udtrykker, hvor mange kvadratmeter etagebebyggelse, der må bebygges på ejendommen.
Vurderingsankenævnet har lagt til grund, at ejendommens maksimale tilladte antal kvadratmeter etagebebyggelse for ejendommen skal fastsættes på baggrund af en bebyggelsesprocent på 125, jf. lokalplanen nr. (red. ...2) (bilag 5, s. 9, 3. afsnit), og udgør således 9.376 m2, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 4, s. 7, nederst).
Til brug for etagearealprincippet skal der som nævnt også ansættes en etagearealpris. Etagearealprisen er det beløb, som en investor skønnes at ville betale for at kunne opføre en kvadratmeter etagebebyggelse på en grund i det pågældende område og udtrykker grundværdiniveauet.
Vurderingsankenævnet har ved ansættelsen af etagearealprisen henset til de to registrerede frie salg i perioden fra den 1. januar 2012 til den 31. december 2020 af sammenlignelige ejendomme i samme vurderingskreds, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 4, s. 15, sidste afsnit ff.).
De to sammenlignelige ejendomme beliggende Y7-vej 74 og Y1-vej 23 var begge ubebyggede grunde udlagt til centerformål, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 4, s. 15, næstsidste afsnit). Begge ejendomme er beliggende indenfor en radius af én kilometer fra Selskabets ejendom og er begge omfattet af lokalplan nr. (red. ...2) (bilag 5). Ejendommene er således sammenlignelige med Selskabets ejendom både for så vidt angår deres retlige anvendelse og beliggenhed. Ejendommene er handlet til en etagearealpris på henholdsvis 2.630 kr. og 898 kr.
Det fremgår af vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 4, s. 15), at vurderingsankenævnet desuden været bekendt med og taget hensyn til, at der eksisterer i alt tre tinglyste privatretlige servitutter på ejendommen; en servitut vedrørende en færdselsret (bilag 7), en servitut vedrørende parkering (bilag 9) samt en servitut vedrørende købe- og forkøbsret til parkeringsanlæg (bilag 8).
Servitutten vedrørende færdselsret på ejendommen (bilag 7) giver ejerne af matrikelnummer (red. ...ca) en færdselsret, der går langs den nordøstlige side af ejendommen. Servitutten fungerer som en kørselsadgang til og fra matrikelnummer (red. ...ca).
Servitutten vedrørende parkering (bilag 9) omhandler et parkeringsareal på den nordvestlige side af ejendommen, som udgør 1.344 m² af ejendommens samlede areal. Servitutten berettiger naboejendommen, matrikelnummer (red. ...4x), til at anlægge og benytte parkeringspladser på det pågældende areal. Det påhviler ejeren af matrikelnummer (red. ...4x) at drifte og vedligeholde de på parkeringsarealet anlagte parkeringspladser.
Servitutten vedrørende købe- og forkøbsret (bilag 8) omhandler ligeledes parkeringsarealet, som udgør 1.344 m² af ejendommens samlede areal. Købe- og forkøbsretten, som er tinglyst til fordel for ejeren af matrikelnummer (red. ...4x), er på tinglysningstidspunktet prisfastsat til 2.500 kr. pr. byggeretskvadratmeter, eller til den højere pris, som sælger kan dokumentere, er tilbudt for p-arealet af tredjemand. Kvadratmeterprisen reguleres én gang årligt i henhold til nettoprisindekset opgjort af Danmarks Statistik. Fald indgår ikke i reguleringen.
Vurderingsankenævnet har lagt til grund, at der i henhold til vurderingslovens § 13, stk. 3, skal tages hensyn til disse servitutter ved ansættelsen af etagearealprisen for ejendommen, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 4, s. 15, tredjesidste afsnit).
Under hensyntagen hertil og til de frie salg af sammenlignelige ejendomme ansatte vurderingsankenævnet etagearealprisen til 1.000 kr. - og dermed væsentligt lavere end den gennemsnitlige etagearealpris på 1764 kr. ved salget af ejendommene Y7-vej 74 og Y1-vej 23, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 4, side 7, nederst).
Vurderingsankenævnet har således indhentet og anvendt alle relevante og tilgængelige oplysninger til brug for grundværdiansættelsen af Selskabets ejendom. Grundværdiansættelsen er foretaget i overensstemmelse med det relevante regelsæt, under inddragelse af et relevant og almindeligt anerkendt vurderingsprincip, etagearealprincippet, og på baggrund af en samlet vurdering under inddragelse af konkrete forhold, herunder beliggenhed og retlige anvendelsesmuligheder.
Vurderingsankenævnets skøn over grundværdien pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 og 2019 er derfor både lovligt og rigtigt.
3.2.2 Selskabet har ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelserne
Selskabet har ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte vurderingsankenævnets grundværdiansættelser som følge af, at grundværdiansættelserne hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, som er egnet til at påvirke værdiansættelserne, eller at værdiansættelserne er åbenbart urimelige, jf. UfR 2016.191 H.
For det første kan der ikke - som anført af Selskabet (stævningen, s. 5, 1. afsnit ff.) - i skønnet over grundværdien henses til hverken F1s gældseftergivelse i Selskabet i forbindelse med salget af anparterne i Selskabets moderselskab, G2, eller til den bogførte værdi af ejendommen i Selskabets årsrapport for 2020 (bilag B, s. 7.), jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 4, s. 15, 1.-2. afsnit).
Det kan således ikke lægges til grund, at der er nogen sammenhæng mellem den angivne størrelse på restgælden på 1.971.668 kr. efter gældseftergivelsen (stævningen, s. 5, 3. afsnit) og ejendommens grundværdi, og den angivne restgæld udgør i hvert fald ikke et sikkert grundlag for at tilsidesætte vurderingsmyndighedernes grundværdiansættelse.
Der er tilsvarende ikke grundlag for ved grundværdiansættelsen at hense til, at ejendommens værdi i Selskabets årsrapport for 2020 - og dermed på tidspunktet for salget af anparterne i moderselskabet G2 - var ansat til 1.875.000 kr. (bilag B, s. 7).
Salget af anparterne udgjorde ikke et almindeligt frit salg af ejendommen, og det fremgår desuden af revisors forbehold ved værdiansættelsen af ejendommen i årsrapporten for 2020 (bilag B, s. 11, 2. tekstafsnit), at "Værdiansættelsen er forbundet med væsentlig usikkerhed". Denne usikkerhed understreges af, at ejendommen i de forudgående syv år havde været værdiansat væsentligt højere i Selskabets årsrapporter (bilag D-J).
Af eksempelvis årsrapporten for 2013 (bilag D) fremgår det således på side 10 under ledelsens beretning, at "Selskabets handelsejendomme (grundstykke) er værdiansat til nettorealisationsværdi. Værdiansættelsen er forbundet med væsentlig usikkerhed, idet værdiansættelsen er foretaget i et marked, hvor denne type grundstykker næsten ikke handles.". Ejendommen blev herefter værdiansat til 6.100.000 kr. (bilag D, side 12). Dette videreførtes i de efterfølgende årsrapporter for 2014-2018 (bilag E-I), og i årsrapporterne for 2016-2019 udtrykte ledelsen, at værdiansættelsen under de givne markedsforhold var forsvarlig, jf. f.eks. bilag G, side 6. Først med årsrapporten for 2019 blev ejendommens værdi nedskrevet fra 6.100.000 kr. til 5.550.000 kr., uden at det blev beskrevet nærmere, hvad årsagen hertil var, og først i årsrapporten for 2020 blev værdien af ejendommen nedskrevet til 1.875.000 kr. inden anpartsoverdragelsen i 2021 (bilag B, s. 7).
Hertil kommer, at den påberåbte handel med anparterne i G2 er foretaget i 2021, og at det er prisforholdene i vurderingsåret, der er bestemmende for ejendomsvurderingen, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt.
At det ikke lægges til grund, at hverken værdiansættelsen i årsrapporten for 2020 eller restgælden efter gældsnedsættelsen er udtryk for grundens reelle værdi i handel og vandel, understreges i øvrigt af, at ejendommen efterfølgende blev solgt for en kontant købesum på 3.750.000 kr. til Y4-Kommune med overtagelse den 1. april 2023 (bilag C, side 1). Da salget til kommunen skete i 2023, kan den aftalte købesum ved denne handel dog heller ikke lægges til grund for ejendomsvurderingerne i 2014, 2016, 2018 og 2019, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt.
For det andet kan Selskabets synspunkt om, at der ikke er taget tilstrækkeligt hensyn til de på ejendommen tinglyste privatretlige servitutter (stævningen, s. 6, sidste tekstafsnit f.) samt ejendommens beliggenheden (stævningen, s. 6, 6. afsnit), ikke føre til, at vurderingsankenævnets skøn skal tilsidesættes.
Det fremgår således af vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 4, s. 15, 4. afsnit ff.), at vurderingsankenævnet har været bekendt med indholdet af de tre privatretlige servitutter og har taget hensyn til disse ved skønsudøvelsen, jf. vurderingslovens § 13, stk. 3, og afsnit 3.2.1 ovenfor.
Tilsvarende har vurderingsankenævnet i behørigt omfang taget hensyn til ejendommens beliggenhed ved inddragelse af de sammenlignelige ejendomme Y7-vej 74 og Y1-vej 23 ved grundværdiansættelsen, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 4, s. 16, 6. afsnit).
Det afgørende i nærværende sag er desuden, om Selskabet kan påvise, at den ansatte værdi er åbenbart urimelig, og ikke hvad andre ejendomme i samme område er vurderet til ved den offentlige vurdering.
Selskabet har desuden anført (stævningen, s. 8, 3. afsnit), at det i vurderingsankenævnets ansættelse skulle have været tillagt vægt, at ejendommen "antageligt har en byrde hængende over sig", fordi den ifølge Selskabet ikke var byggemodnet i samme omfang som de øvrige grunde i området (stævningen, s. 8, 3. afsnit). En "antagelig" byrde på ejendommen udgør ikke et sikkert grundlag for at kunne fastslå, at vurderingsankenævnets skøn over ejendommens grundværdi er forkert eller mangelfuldt eller ligger uden for rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsankenævnet. Dertil kommer, at det eksempelvis fremgår af det fremlagte luftfoto (bilag 6, s. 1), at Y1-vej 23, som vurderingsmyndighederne har benyttet som sammenligningsejendom, ligeledes alene omfatter et jordområde og parkeringsareal og dermed ikke kan antages at have været byggemodnet i større omfang end Selskabets ejendom. Vurderingsankenævnet var således ikke i henhold til officialprincippet forpligtet til at inddrage dette synspunkt i sin afgørelse (modsat stævningen, s. 8, 4. afsnit).
Selskabet har for det tredje anført (replikken, s. 2, fjerdesidste afsnit), at den i lokalplanen forudsatte udvikling har været urealistisk og urealiserbar. Vurderingsankenævnet har imidlertid, som beskrevet ovenfor, ikke baseret sit skøn på denne forudsatte udvikling, men har i stedet bl.a. henset til Selskabets ejendoms beliggenhed, retlige udnyttelsesmuligheder samt handelspriserne for to frie salg af sammenlignelige ejendomme med tilsvarende anvendelsesmuligheder i samme periode. Lokalplanens forudsætninger har derfor ingen betydning for det foretagne skøn over grundværdien.
Selskabet har således ikke godtgjort, at vurderingsankenævnets skøn er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag. Selskabet har heller ikke godtgjort, at grundværdien ikke er ansat indenfor rammerne af det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne; altså at skønnet er åbenbart urimeligt. Selskabet har derfor ikke påvist et grundlag for at tilsidesætte ansættelsen af ejendommens grundværdi ved vurderingerne pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 og 2019.
3.3 Betingelserne for at tilsidesætte ejendomsværdiansættelserne er ikke opfyldt
Henset til, at ejendommen var ubebygget ved vurderingerne pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 og 2019, udgør grundværdien også ejendomsværdien, hvorfor der samtidig ikke er grundlag for at tilsidesætte vurderingsankenævnets ansættelse af ejendomsværdien til 9.376.300 kr. i de nævnte år, jf. vurderingsankenævnets afgørelser (f.eks. bilag 4, s. 16, sidste afsnit).
…"
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
H1 har påstået, at Vurderingsankenævn Vestjyllands afgørelser af 25. april 2023 vedrørende ejendoms- og grundværdien for ejendommen Y1-vej 25 i Y3-by for årene 2014, 2016, 2018 og 2019 skal hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen. H1 har til støtte for påstanden navnlig anført, det udøvede skøn er sat urealistisk højt og hviler på et forkert grundlag, idet Vurderingsankenævn Vestjylland ikke har taget tilstrækkelig hensyn til ejendommens beliggenhed og de på ejendommen hvilende byrder.
Parterne er enige om, at ejendommens grundværdi skal fastsættes på baggrund af etagearealprincippet.
Vurderingsankenævn Vestjylland har for alle årene 2014, 2016, 2018 og 2019 fastsat grundværdien til 9.376.300 kr. med udgangspunkt i en etagearealpris på 1.000 kr. og en bebyggelsesprocent på 125.
Det fremgår af dagældende vurderingslovs § 6, at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Da ejendommen er en ubebygget grund, er ejendomsværdien den samme som grundværdien, jf. dagældende vurderingslovs § 9. Af lovens § 13, stk. 1, følger, at ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. I medfør af stk. 3 skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter.
Ved vurderingen af ejendommen skal der således foretages et konkret skøn ud fra en samlet vurdering af ejendommen og dens karakteristika.
Det fremgår af afgørelserne, at Vurderingsankenævn Vestjylland har beskrevet de på ejendommen hvilende privatretlige servitutter, og at den omhandlede ejendom er karakteriseret som den tjenende ejendom i relation til servitutterne. Der er derfor ikke grundlag for at antage, at servitutterne ikke er indgået i vurderingsgrundlaget. De omstændigheder, at det ikke i afgørelserne er nærmere beskrevet, hvilken konkret betydning servitutterne har haft for vurderingen, og at etagearealprisen for ud fra en helhedsvurdering ender med at være ens for den tjenende og den herskende ejendom, medfører ikke, at vurderingsgrundlaget er fejlagtigt.
Ejendommens beliggenhed og anvendelsesområde er i Vurderingsankenævn Vestjyllands afgørelser sammenholdt med to andre ubebyggede grunde omfattet af samme lokalplan og udlagt til samme anvendelse, beliggende, Y7-vej 74 og Y1-vej 23. Grundene blev handlet i 2014 og 2015 til en etagearealpris på 2.630 kr. henholdsvis 898 kr. LK har forklaret om omstændighederne ved salgene af disse sammenligningsgrunde, og hvorfor de efter hans opfattelse ikke kan bruges til sammenligning. LK har herudover forklaret, at det i alle vurderingsårene ikke er lykkedes at sælge grunden til vurderingsværdien. Han har videre forklaret, at grunden i 2021 blev solgt som eneste aktiv i en virksomhed, der blev overdraget til knap 2.000.000 kr., og at grunden i 2023 endelig blev solgt i fri handel for 3.750.000 kr. inklusive moms. Disse handler er efter hans opfattelse udtryk for grundens reelle handelsværdi, hvorfor Vurderingsankenævn Vestjyllands vurderinger er alt for høje. Derudover blev ejendommen i 2022 forsøgt solgt for 3.000.000 kr., men handlen blev ikke gennemført, da det var en betingelse for handlen, at ejendomsvurderingen skulle nedsættes til et niveau omkring den eventuelle handelspris på 3.000.000 kr.
Det må lægges til grund, at ejendommens handelsværdi i 2023 var 3.750.000 kr., hvilket er betydeligt lavere end vurderingen for 2014-2019. Der foreligger ikke nærmere oplysninger om det generelle prisniveau for ubebyggede grunde og udviklingen heri over tid. Ud over LKs forklaring herom er det ikke dokumenteret, at ejendommen i årene 2014-2019 forgæves har været udbudt til salg hos en ejendomsmægler, eller hvad ejendomsmægleren i den forbindelse vurderede, at ejendommen kunne sælges for. Der har heller ikke under sagen været foretaget syn og skøn over ejendommens værdi i perioden 2014-2019.
Det kan efter bevisførelsen ikke nærmere konstateres, hvordan de handlede sammenligningsgrunde i beliggenhed og anvendelsesmuligheder ligner eller adskiller sig fra den omhandlede ejendom beliggende Y1-vej 25. Det må dog umiddelbart antages, at ejendommen er bedst sammenlignelig med nabogrunden beliggende Y1-vej 23, som i 2015 blev solgt til etagearealpris på 898 kr. Det er på den baggrund ikke godtgjort, at Vurderingsankenævn Vestjyllands vurdering, der er fastsat ud fra en etagearealpris på 1.000 kr. - uanset at der på ejendommen hviler tre privatretlige servitutter - er åbenbart urimelig.
Da H1 således hverken har påvist fejl i vurderingsgrundlaget eller godtgjort, at Vurderingsankenævn Vestjylland ved værdiansættelsen er gået uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, og at værdiansættelsen dermed er åbenbart urimelig, er der ikke grundlag for at tilsidesætte vurderingen af ejendommen og hjemvise sagen, hvorfor Skatteministeriet frifindes.
T H I K E N D E S F O R R E T:
Skatteministeriet frifindes.