Der er klaget over
Ejendomsværdien pr. 1. januar 2020 på 3.027.000 kr.

Grundværdien pr. 1. januar 2020 på 2.271.000 kr.

Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 3, alene omfatter told- og skatteforvaltningens mulighed for at inddrage handler af den vurderede ejendom, der er tinglyst før det tidspunkt, hvor told- og skatteforvaltningen træffer afgørelse, eller om bestemmelsen også omfatter klagemyndighedens mulighed for at inddrage en sådan handel, før afgørelse om en klage over en vurdering træffes i en klagesag.

Klagesagen er henvist til Landsskatteretten i medfør af skatteforvaltningslovens § 6 a, stk. 1, 1. pkt., jf. stk. 2.

Sagens oplysninger

Oplysninger om ejendommen
Matrikelnr. ifølge Matriklen		[…]
Grundareal ifølge Matriklen		866 m2
Opførelsesår ifølge BBR		1930
Boligareal ifølge BBR		116 m2
Faktisk anvendelse		Fritliggende enfamilieshus
Plangrundlag ifølge Plandata.dk		[…]
Anvendelsesmuligheder ifølge Plandata.dk		Åben-lav boligbebyggelse
Maksimal bebyggelsesprocent ifølge Plandata.dk		30

Særlige oplysninger om ejendommen

·     Ejendommen er beliggende i […] i den nordvestlige del af By Y1 i By Y1 Kommune. Ejendommen ligger centralt i By Y1 i kort afstand til […]. Grundarealet er rektangulært, og huset ligger på den østlige del af grunden direkte ud mod Vej Y1. Vej Y1 er en større villavej, der fungerer som fordelingsvej i området, fx til hovedfærdselsåren […] mod syd.

·     Det fremgår af BBR, at husets (parcelhus) ydervægge er af mursten, og tagmaterialet er af fibercement.

·     Det vægtede areal udgør 134,9 m2 opgjort med udgangspunkt i Finans Danmarks vægtninger.

 

Øvrige sagsoplysninger

·     Klagerne købte ejendommen i almindelig fri handel ved købsaftale af 14. august 2022 til en pris på 2.400.000 kr. med overtagelse den 1. oktober 2022. Skødet blev tinglyst den 15. september 2022.

Salgspriser for ejendomme 

Oplysninger om Vurderingsstyrelsens referenceejendomme

 

Adresse	Opført/ Om-/tilbygget	Vægtet areal	Grund-areal	Handelsdato	Fremskrevet handelspris	Fremskrevet handelspris pr. m² vægtet areal
Adresse Y1	1969	128,7 m²	971 m²	27.09.2016	2.503.932,19 kr.	19.455,57 kr.
Adresse Y2	1966	105,4 m²	455 m²	22.02.2017	3.095.167,46 kr.	29.365,92 kr.
Adresse Y3	1965	115,3 m²	525 m²	08.10.2019	2.867.627,84 kr.	24.871,01 kr.
Adresse Y4	1966	102,35 m²	254 m²	01.08.2016	2.522.174,26 kr.	24.642,64 kr.
Adresse Y5	1966	110,85 m²	257 m²	24.10.2018	2.937.086,13 kr.	26.496,04 kr.
Adresse Y6	1965	115,3 m²	365 m²	16.04.2014	3.633.680,52 kr.	31.515,01 kr.
Adresse Y7	1951/1987	182,55 m²	653 m²	30.03.2016	3.802.985,51 kr.	20.832,57 kr.
Adresse Y8	1966	110,7 m²	300 m²	28.04.2019	2.987.520,81 kr.	26.987,54 kr.
Adresse Y9	1934	104,6 m²	719 m²	22.06.2014	2.778.907,71 kr.	26.567,00 kr.
Adresse Y10	1942/1972	165,1 m²	698 m²	07.10.2018	2.395.272,94 kr.	14.508,01 kr.
Adresse Y11	1973	143,1 m²	833 m²	09.09.2015	3.945.349,04 kr.	27.570,57 kr.
Adresse Y12	1960/1970	154,7 m²	709 m²	25.05.2018	3.669.144,83 kr.	23.717,81 kr.
Adresse Y13	1985	125,1 m²	740 m²	04.09.2017	3.257.892,57 kr.	26.042,31 kr.
Adresse Y14	1923	176,3 m²	600 m²	07.06.2017	3.888.362,76 kr.	22.055,38 kr.
Adresse Y15	1908/1998	201,6 m²	752 m²	23.10.2018	5.822.761,51 kr.	28.882,75 kr.

·     Alle referenceejendommene er beliggende i samme boligområde indenfor en radius af 220 meter fra den påklagede ejendom.

·     Adresse Y14 er beliggende på en større villavej, der fungerer som fordelingsvej i området, og som løber på tværs af Vej Y1.

·     De øvrige referenceejendomme er beliggende på mindre villaveje, der ligger mere tilbagetrukket i området.

Salg af ubebyggede grunde

Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg har der i perioden 1. januar 2019 til 31.december 2019 været følgende frie salg af ubebyggede grunde i byzone til boligbebyggelse med et grundareal på mellem 830 m² og 900 m² i postnummer By Y1:

Adresse	Handelsdato	Handelspris	Areal	Beregnet pris pr. m2
Adresse Y16	04.03.2019	1.900.000 kr.	844 m²	2.251 kr.
Adresse Y17	09.05.2019	1.900.000 kr.	863 m²	2.202 kr.
Adresse Y18	18.01.2019	1.900.000 kr.	899 m²	2.113 kr.
Adresse Y19	15.01.2019	1.900.000 kr.	858 m²	2.214 kr.
Adresse Y20	20.02.2019	1.900.000 kr.	836 m²	2.273 kr.
Adresse Y21	01.05.2019	1.800.000 kr.	850 m²	2.118 kr.

 

·     Grundene er beliggende i […] i udkanten af den nordvestlige del af By Y1 i en afstand mellem 2,6 km - 2,8 km i fugleflugtslinje nordvest for den påklagede ejendom.

·     Grundene er beliggende i en afstand mellem 100 m- 300 m i fugleflugtslinje øst for […] motortrafikvej og i en afstand mellem 3,2 km - 3,5 km i fugleflugtslinje vest for […].

·     4 af grundene har en rektangulær grundform. 2 af grundene, Adresse Y18 og Adresse Y17, er hjørnegrunde med en tilnærmelsesvis trekantet grundform.

Ifølge Finans Danmarks boligmarkedsstatistik har der været følgende prisudvikling for realiserede handelspriser for parcel- og rækkehuse i postnr. By Y1 i 2019 pr. m² vægtet areal:

 

	1. kvartal	2. kvartal	3. kvartal	4. kvartal
2019	21.802 kr.	22.549 kr.	22.461 kr.	22.577 kr.

Finans Danmarks Boligmarkedsstatistik indeholder ikke oplysninger om prisudviklingen for ubebyggede grunde.

Vurderingsstyrelsens afgørelse

Ejendomsværdi	3.027.000 kr.
Grundværdi	2.271.000 kr.

Af Vurderingsstyrelsens afgørelse, der blev truffet den 30. juni 2022, fremgår blandt andet, at Vurderingsstyrelsen har ansat ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. januar 2020 for den påklagede ejendom således:

Ejendomsværdien er ansat ved modelberegning ud fra salgspriserne for de 15 referenceejendomme. Alle referenceejendommene er solgt ved almindelige frie salg inden for 6 år før vurderingstidspunktet. Salgspriserne er på baggrund af prisudviklingen i området fremskrevet til vurderingstidspunktet. Referenceejendommene er tillagt forskellig vægt. Vægtningen afhænger af beliggenheden i forhold til den påklagede ejendom. Den nærmeste referenceejendom er tillagt størst vægt, mens den fjerneste referenceejendom er tillagt mindst vægt. Den indbyrdes vægtning fremgår af listen over de 15 referenceejendomme. Den ejendom, der er tillagt størst vægt (12,9 %), er nævnt øverst, og den ejendom, der er tillagt mindst vægt (0,4 %), er nævnt nederst.

Vurderingsstyrelsen har på grundlag af de fremskrevne salgspriser for referenceejendommene opgjort områdets kvadratmeterpris til 25.513 kr. pr. m² vægtet areal. Der er herefter foretaget justering, idet der ved modelberegningen er taget hensyn til forskelle mellem den påklagede ejendom og referenceejendommene. Det er herved beregnet, at der sammenlagt skal foretages justering på 8,44 % i nedadgående retning for forhold, hvor den påklagede ejendom adskiller sig fra referenceejendommene. Der er tale om justering for grundareal (+ 4 %), opvarmning (+ 4 %), afstand til trafikvej (-8 %), tagmateriale (- 2 %), antal toiletter og bad (-2 %), vægtet areal (- 4 %) samt øvrige justeringer (- 0,6 %). Den justerede kvadratmeterpris for den påklagede ejendom er herefter beregnet til 22.445 kr.

Vurderingsstyrelsen har opgjort det vægtede areal for den påklagede ejendom til 134,9 m² (afrundet) ud fra oplysningerne om arealanvendelse og areal fra BBR. Vurderingsstyrelsen har anført, at der er taget udgangspunkt i de vægte, som Finans Danmark har beregnet.

Vurderingsstyrelsen har herefter beregnet den foreløbige ejendomsværdi til 3.026.641 kr. Med henvisning til, at Vurderingsstyrelsen ikke har oplysninger om særlige forhold eller fejl i data, der påvirker ejendomsværdien, har Vurderingsstyrelsen herefter ansat ejendomsværdien pr. 1. januar 2020 for den påklagede ejendom til 3.027.000 kr. efter afrunding.

Vurderingsstyrelsen har henvist til reglerne i ejendomsvurderingslovens §§ 3, 4, 5, 15, 16, 24, 25, 58 a, 49 og 81, stk. 5. 

Grundværdien er vurderet i ubebygget stand baseret på, hvad der økonomisk set er den bedst muligt anvendelse og udnyttelse, som giver den højeste værdi. Grundens faktiske anvendelse og udnyttelse samt hvilke muligheder, der efter plangrundlaget indgår i vurderingen. I forhold til plangrundlaget er der for vurderingen 2020 særligt to forhold, som indgår. Der tages kun højde for mulig anvendelse til boligbebyggelse eller sommerhus- og fritidsbebyggelse, og hvis der står i plangrundlaget, at en del af ejendommen skal anvendes til alment boligbyggeri eller erhverv, skal denne del af grunden vurderes til 0 kr. Udnyttelsen af grunden opgøres i etageareal. Det faktiske etageareal er det samlede areal af hus og eventuelle bibygninger og annekser, og det planlagte etageareal er det beregnede antal kvadratmeter, det er muligt at bygge efter plangrundlaget. Vurderingsstyrelsen har anvendt plangrundlaget "[…]" fra Plandata.dk og set på den faktiske anvendelse af grunden, som er åben-lav boligbebyggelse og med et faktisk udnyttet etageareal på 162 m². Vurderingsstyrelsen har vurderet, at den økonomisk bedste måde at anvende og udnytte den påklagede grund på, er den, der er mulig efter plangrundlaget, og som er anvendelse af grunden til åben-lav boligbebyggelse og en bebyggelsesprocent på 30 med et planlagt etageareal på 260 kvadratmeter. Med en grundstørrelse for den påklagede ejendom på 866 m², vejareal på 0 m² og et samlet planlagt etageareal på 260 m², udgør restarealet 606 m².

Vurderingsstyrelsen har på baggrund af en beregning af en ejendomsværdi af et standardhus på den påklagede grund, en aflæsning af en værdi på grundværdikurven og en justering i forhold til den bedste udnyttelse af grunden, beregnet en foreløbig grundværdi til 2.271.029 kr. Ved beregning af en ejendomsværdi af et standardhus på den påklagede grund er der taget udgangspunkt i områdets kvadratmeterpris, og der er justeret for forskellene mellem referenceejendommene og standardhuset, dvs. ikke for forskelle mellem referenceejendommene og den påklagede ejendom, og det er standardhusets vægtede areal, der anvendes i stedet for den påklagede ejendoms vægtede areal. Vurderingsstyrelsen har beregnet værdien af standardhuset på den påklagede grund til 3.186.641 kr. Ejendomsværdien af standardhuset på den påklagede grund er brugt til at aflæse en værdi af grunden, som kaldes grundværdikurven. Den aflæste værdi af den påklagede grund er 2.210.269 kr. Vurderingsstyrelsen har dernæst justeret i forhold til den bedste udnyttelse af den påklagede grund. Der er justeret i forhold til en typisk grund på 800 kvadratmeter med en bebyggelsesprocent på 30. Det giver et etageareal på 240 kvadratmeter og et restareal på 560 kvadratmeter. Det er herved beregnet, at forskellene mellem den typiske grund og den bedste udnyttelse af den påklagede grund giver en samlet justering på 3 % i opadgående retning, svarende til en foreløbig justeret værdi på 60.759 kr. Vurderingsstyrelsen har foretaget beregningen af den samlede justering i procent ved at gange de enkelte justeringer med hinanden, dvs. en multiplikativ metode, som herefter er afrundet.

Vurderingsstyrelsen har fastsat den endelige grundværdi under hensyntagen til særlige forhold, der påvirker værdien, og som kan føre til tillæg eller nedslag. Vurderingsstyrelsen har med henvisning til, at styrelsen ikke har oplysninger om særlige forhold eller fejl i data, der påvirker grundværdien, ansat den endelige grundværdi for den påklagede ejendom til 2.271.000 kr.

I forhold til ansættelse af grundværdien har Vurderingsstyrelsen henvist til reglerne i ejendomsvurderingslovens §§ 3, 4, 5, 15, 17, 18, 25, 49, 58 a, 81, og 85 a samt til bygningsreglementet 2018.

Udtalelse fra Vurderingsstyrelsen
I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Vurderingsstyrelsen den 24. februar 2023 udtalt følgende:

"…

Vi har set på sagen og mener ikke, at der er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.

…

Disse oplysninger har vi brugt i sagen
Ejendomsværdi
Vi har fastsat ejendomsværdien til 3.027.000 kr., hvilket svarer til en kvadratmeterpris på 22.445 kr.

Flertallet af referenceejendommene ligger i samme boligkvarter. De fire referenceejendomme [Adresse Y2, Y4, Y5 og Y8] er rækkehuse, hvor resten er parcelhuse ligesom vurderingsejendommen. Det er et ældre kvarter, hvor to referenceejendomme er ældre end vurderingsejendommen, og hovedparten af referenceejendommene er opført i 1960’erne. Flertallet af referenceejendommene har boligarealer mellem 100 m² og 130 m². De fem nærmeste referenceejendomme var i almindelig god udvendig stand på salgstidspunktet. Vurderingsejendommens områdepris på 24.513 kr. ligger tæt på referenceejendommenes gennemsnitlige fremskrevne kvadratmeterpris på 24.900,68 kr. Rækkehuse har ofte en højere kvadratmeterpris end parcelhuse. Hvis vi frasorterer rækkehusene, ændrer den gennemsnitlige fremskrevne kvadratmeterpris sig til 23.292,44 kr.

For at en handelspris kan indgå i vurderingen af ejendommen, skal salget have fundet sted inden for de seneste seks år fra vurderingsterminen. Det vil sige fra den 1. januar 2014 til og med den 31. december 2019, hvor salget også senest skal være tinglyst. Salgsprisen fra oktober 2022 kan derfor ikke indgå i vurderingen af ejendommen.

Der er på ejendommen opført et parcelhus i 1930 med et boligareal på 116 m² fordelt på 72 m² i stueplan og 44 m² udnyttet tagetage. Der er desuden 30 m² kælder. Parcelhuset er opført i mursten, tagmaterialet er fibercement, og opvarmningsformen er fjernvarme.

Ejendommen har fået en samlet justering i kvadratmeterprisen på -8,44 %. De største justeringer skyldes grundstørrelse (4,16 %), opvarmningsform (4,31 %) og afstand til gennemfart/fordelingsvej (-8,07 %). Ejendommen har et grundareal på 866 m², hvor flertallet af referenceejendommene har grundarealer under 700 m². Flertallet af referenceejendommene opvarmes også med fjernvarme, men da tre ejendomme opvarmes med flydende brændsel, har ejendommen fået en positiv justering for opvarmning. Vurderingsejendommen ligger ud til Vej Y1, som er en gennemfartsvej. Referenceejendommene ligger alle mere end 50 m fra nærmeste gennemfartsvej.

Grundværdi
Vi har fastsat grundværdien til 2.271.000 kr., hvilket svarer til en kvadratmeterpris på 2.622 kr.

…

Der er et faktisk etageareal på 162 m² på ejendommen, og der må opføres op til 259,8 m² på ejendommen. Der er ingen forurening, hældninger eller beskyttelseslinjer, som påvirker grundens udnyttelsesmuligheder.

Vi har vurderet referenceejendomme med grundarealer mellem 700 m² og 1.000 m² fra 2.100.000 kr. til 2.500.000 kr.

Derfor mener vi ikke, at der er grund til at ændre vurderingen
Vi mener ikke, at ejendomsværdien og grundværdien er fastsat for højt.

Vi vurderer, at vurderingsejendommen og referenceejendommene er meget sammenlignelige set i forhold til beliggenhed, byggematerialer, opvarmningsform og stand. Den gennemsnitlige fremskrevne kvadratmeterpris ændrer sig ikke væsentligt, når vi frasorterer rækkehusene, og den ligger tæt på vurderingsejendommens områdepris. Vi vurderer derfor, at områdeprisen er retvisende.

Vi mener, at vi har taget højde for de forskelle, der er mellem vurderingsejendommen og referenceejendommene, gennem justeringer. Da ejendommen ikke adskiller sig væsentligt fra referenceejendommene på nogen parametre, vurderer vi, at der ikke er grundlag for at give nedslag i ejendomsværdien.

Da vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris, er der efter vores opfattelse ikke noget til hinder for, at en vurdering kan overstige den salgspris, som ejere har givet eller kan forvente at få for deres ejendom.

Når vi sammenligner ejendommen med referenceejendommene, vurderer vi, at vurderingen på 3.027.000 kr. afspejler ejendommens forventelige kontantværdi i fri handel pr. 1. januar 2020.

Vi mener, at ansættelsen af grundværdien til 2.271.000 kr. afspejler værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive udnyttet og anvendt bedst muligt i økonomisk henseende på vurderingstidspunktet pr. 1. januar 2020.

Vi vurderer, at det er muligt at udnytte grunden fuldt ud i henhold til plangrundlaget. Vurderingsejendommens grundværdi er på niveau med grundværdier for referenceejendomme af tilsvarende størrelse. Vi mener derfor, at grundværdien er retvisende."

Klagerens opfattelse

Klagerne har fremsat påstand om, at grundværdien og ejendomsværdien skal nedsættes.

Til støtte for påstanden er anført:

"Samlet vurdering skal sættes ned til 2.400.000

Vi har købt ejendommen for 2.400.000 d. 1 okt 2022.
Det må derfor anses for at være den sande værdi."

Klagerne har endvidere overfor Skatteankestyrelsen oplyst, at ejendomsværdien skal sættes ned til 2.400.000 kr., og at grundværdien ud fra den betragtning også er for høj og skal sættes ned. 

Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse

Klagerne har ikke fremsat bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse.

De tidligere ejere af ejendommen har fremsat følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse:

"Inden salget 1/10-2022 var det mæglerens (R1) vurdering, at det ville blive svært at sælge ejendommen for mere end 2,5 mil. Da forventningerne, på daværende tidspunkt, var at renten ville stige, hvilket den også gjorde, var jeg enig med mægler i hans vurdering af salgsprisen. At den endelige pris blev 2,4 mil. skyldtes at der opstod en mulighed for at afslutte salget hurtigt. Det var altså mæglerens vurdering, at den realistiske salgspris ikke skulle overstige 2,5 mil."

Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling

Klagerne samt de tidligere ejere af ejendommen har ikke fremsat bemærkninger.

Retsmøde

Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling

Vurderingsstyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:

"Vurderingsstyrelsen er ikke enige i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, vedr. ejendomsværdien ansat pr. 1. januar 2020, for nærværende ejendom.
Vurderingsstyrelsen har ingen bemærkninger til Skatteankestyrelsen indstilling til stadfæstelse af grundværdien, da Vurderingsstyrelsen er enig heri.

Vurderingsstyrelsen indstiller til Landsskatteretten, at vurderingen pr. 1. januar 2020 stadfæstes, da Vurderingsstyrelsen ikke finder grundlag for at ændre ejendoms- eller grundværdien med mere end 20 procent.

Bemærkninger til forslaget
Det skal indledningsvist understreges, at Vurderingsstyrelsen ikke finder, at det forhold at ejendommen er solgt efter den 31. december 2019 (1. oktober 2022), er til hinder for, at salget inddrages ved klagesagsbehandlingen. Dette fremgår fejlagtigt af den tidligere fremsendte udtalelse til Skatteankestyrelsen.

I forbindelse med klagesagsbehandlingen kan det være relevant at inddrage salg af ejendommen efter vurderingstermin, med eventuelle forbehold for prisudvikling, ændringer på ejendommen mv.

Det skal dog understreges, at den manglende behandling af salget i forbindelse med ejers klage ikke ses at have betydning for det materielle udfald i sagen, hvorfor der ikke findes grundlag for at hjemvise ejendomsværdien til fornyet behandling.

…

Ejendomsvurderingslovens § 24
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 1, at vurderinger af ejerboliger foretages på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret:

"§ 24 Vurderingen af ejerboliger foretages på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme og for den pågældende ejendom selv, jf. dog stk. 3, og på grundlag af øvrige markedsindikatorer af væsentlig betydning for vurderingen."

Undtagelsen hertil, findes i stk. 3:

"Stk. 3. Der kan tages hensyn til en konstateret handelspris for den ejerbolig, der skal vurderes, selv om endeligt overdragelsesdokument er tinglyst efter vurderingstidspunktet, men før afgørelse om vurderingen træffes."

Der kan således tages hensyn til en konstateret handelspris, når denne ligger efter vurderingsterminen, her 1. januar 2020, men før afgørelse om vurderingen træffes.

Det er derfor vigtigt at understrege i nærværende sag, at afgørelsen om vurderingen pr. 1. januar 2020 er truffet 30. juni 2022, mens ejendommen er tinglyst handlet den 15. september 2022, hvilket ligger efter vurderingen er foretaget.

Denne handelspris bør derfor ikke indgå i datagrundlaget for vurderingen pr. 1. januar 2020, hvilket også understøttes af de specielle bemærkninger til § 24, stk. 3, (lovforslag nr. 211, fremsat den 3. maj 2017), hvor Skatteankestyrelsen i deres forslag til afgørelse har undladt den understregede pointe:

"Der kan imidlertid forekomme tilfælde, hvor en handelspris, som konstateres efter vurderingstidspunktet den 1. september, afviger væsentligt fra resultatet af modelberegningen, jf. afsnit 2.5.2.7 om håndteringen af faktiske handelspriser for den vurderede ejendom i lovforslagets almindelige bemærkninger. Modelberegningerne foretages på grundlag af de handler, der er tinglyst pr. 1. september i vurderingsåret, men handles ejendommen eksempelvis i oktober til en pris, der afviger væsentligt fra modelberegningens resultat, kan dette være en indikator for, at modelberegningen bør efterprøves for den enkelte ejendom.

Det foreslås derfor i stk. 3, at der ved vurderingen af den enkelte ejendom kan tages hensyn til en konstateret handelspris for den pågældende ejendom selv, selv om endeligt overdragelsesdokument er tinglyst efter vurderingstidspunktet. Overdragelsesdokumentet skal dog være tinglyst inden det tidspunkt, hvor afgørelse om vurderingen bliver truffet. Handler, som tinglyses efter dette tidspunkt, vil indgå i grundlaget for den næstfølgende vurdering."

Vurderingen pr. 1. januar 2020 er derfor foretaget på et korrekt prisgrundlag jf. ejendomsvurderingslovens § 24, og den konstaterede handelspris kan medtages i overensstemmelse med lovforarbejderne, når ejendommen vurderes pr. 1. januar 2022.

Efterprøvelse
Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse fremgår følgende:

"Landsskatteretten bemærker, at ordlyden af ejendomsvurderingsloven § 24, stk. 3, ikke indeholder en begrænsning om, at der kun kan ses på handler af den vurderede ejendom, der er tinglyst før det tidspunkt, hvor fx told- og skatteforvaltningen træffer afgørelse. Bestemmelsen indeholder alene udtrykket "før afgørelse om vurderingen træffes".

Det er Vurderingsstyrelsens holdning, at der netop jf. det beskrevne i afsnittet vedr. ejendomsvurderingslovens § 24, fremgår en konkret begrænsning for, hvornår handler skal indgå i grundlaget for vurderingen.

Det er derfor vigtigt, at der her skelnes mellem reglerne for vurderingen af ejendommen i ejendomsvurderingsloven og reglerne om klagebehandling i skatteforvaltningsloven.

Det er derfor ligeledes ikke retvisende, når Skatteankestyrelsen videre skriver følgende (min fremhævning):

"Landsskatteretten finder, at formålet med bestemmelsen ud fra udtrykket "på et sådant tidspunkt, at det fortsat er muligt at tage vurderingen op til efterprøvelse" i forarbejderne til bestemmelsen (almindelige bemærkninger, afsnit 2.5.2.7, i Folketingstidende 2016-2017, tillæg A, lovforslag nr. L 211, fremsat den 3. maj 2017) mest nærliggende må antages at være, at der potentielt kan ses på alle handler af den vurderede ejendom, som det er muligt at inddrage på det tidspunkt, hvor afgørelse om vurderingen træffes, herunder også fx under klagebehandling.

Det følger eksplicit af lovforarbejderne, at denne omtalte "efterprøvelse" alene vedrører efterprøvelse af modelberegningen og ikke den endelige vurdering, hvilket fremgår af afsnittet i sin helhed (min fremhævning):

"Er den vurderede ejendom siden sidste vurdering blevet handlet til en pris, der afviger væsentligt fra den modelberegning, der foretages i forbindelse med den aktuelle vurdering, kan der være grundlag for at tage modelberegningen op til efterprøvelse. I praksis vil vurderingsmyndigheden foretage foreløbige modelberegninger forud for den egentlige vurdering, og konstateres det i denne forbindelse, at en ejendom er handlet til en pris, der afviger væsentligt fra de foreløbige beregningsresultater, vil beregningen for den pågældende ejendom kunne udtages til efterprøvelse.

Det samme vil gælde for ejendomme, der handles efter vurderingsterminen, hvis handelen tinglyses på et sådant tidspunkt, at det fortsat er muligt at tage vurderingen op til efterprøvelse. Det er vigtigt at bemærke, at vurderingsmyndigheden kun har mulighed for af egen drift at foretage disse efterprøvelser i det omfang, at der tale om tinglyste handler. Hvis en handel ikke er tinglyst, har vurderingsmyndigheden ikke de fornødne data.

Hvis en efterprøvelse af en modelberegning på grundlag af en konstateret handelspris efter en konkret bedømmelse bevirker, at værdiansættelsen ændres, vil det som udgangspunkt kun få betydning for den pågældende ejendom selv. Det vil være den faktisk konstaterede handelspris, som er tinglyst på vurderingstidspunktet (den 1. september), og ikke den efterfølgende konstaterede handelspris og dermed justerede modelberegning for den handlede ejendom, der vil indgå som et element - blandt mange andre - i grundlaget for vurderingen af omkringliggende ejendomme."

Denne efterprøvelse som beskrives, går forud for, at vurderingen foretages af Vurderingsstyrelsen. Her efterprøver Vurderingsstyrelsens sagsbehandlere den modelvurdering der automatisk er genereret i det nye ejendomsvurderingssystem. Der tales derfor ikke om en efterprøvelse af ejendomsvurderingen efter denne er foretaget.

Det er derfor vigtigt at der skelnes mellem klagebehandling og den almindelige foretagelse af ejendomsvurderingerne og det arbejde der sker i forlængelse af de udarbejdede modelberegninger.

Det er derfor også korrekt som Skatteankestyrelsen herefter skriver, at Landsskatteretten ikke er afskåret fra at inddrage oplysningen om handelsprisen, når Landsskatteretten træffer afgørelse efter bestemmelserne i Skatteforvaltningslovens § 45.
Dette er dog uafhængigt af ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 3:

"Landsskatteretten finder herefter, at der hverken i ordlyden af ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 3, eller ud fra forarbejderne til bestemmelsen er grundlag for, at Landsskatteretten i et tilfælde som det foreliggende er afskåret fra at inddrage oplysningen om handelsprisen ved den tinglyste handel i september 2022 af den påklagede ejendom i den efterprøvelse, som Landsskatteretten skal foretage."

Dette gælder tilsvarende for Vurderingsstyrelsens mulighed for at genoptage ejendomsvurderingen jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 5:

"Stk. 5. Hvis den myndighed, der har truffet afgørelsen, på grundlag af klagen finder anledning dertil, kan myndigheden uanset de almindelige frister for genoptagelse af myndighedens afgørelse efter denne lov genoptage og ændre afgørelsen, hvis klageren er enig heri. Det er en betingelse for genoptagelse efter 1. pkt. af vurderinger foretaget efter ejendomsvurderingslovens §§ 5 og 6, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien, der er større end 20 pct. (…)"

Hvorfor Vurderingsstyrelsen, som nævnt indledningsvist under bemærkninger til forslaget, ikke finder, at det forhold at ejendommen er solgt efter den 31. december 2019 (1. oktober 2022), er til hinder for, at salget inddrages ved klagesagsbehandlingen. Selvom dette salg ikke jf. ejendomsvurderingslovens § 24 bør indgå ved den almindelige vurdering af ejendommen, kan en sådan salgspris give en indikation af prisniveauet i 4. kvartal 2022, og derfor på baggrund af den almindelige prisudvikling også en indikation af, hvorvidt Vurderingsstyrelsen har ramt vurderingsnormen pr. 1. januar 2020.

Selve vurderingsnormen er beskrevet i ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1:

"Ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog §§ 19 a, 19 b og 28-34 b, § 34 c, stk. 1, 2, 4 og 5, og §§ 34 d-34 f. Vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom."

Her er det væsentligt at bemærke, at ejendommen skal ansættes med værdier på baggrund af den forventelige kontantværdi for en af den pågældende kategori mv., og at vurderingen for den pågældende ejendom derfor også kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris.

Det skal også her bemærkes, at den afvigelse fra konstaterede handelspriser der nævnes i § 15, stk. 1, sidste pkt., relaterer sig til handler der skal medtages ved vurderingen. Den konkrete ejendomshandel i dette tilfælde kan som beskrevet blive medtaget ved den kommende vurdering pr. 1. januar 2022, jf. EVL § 24, stk. 3.

Vurderingsstyrelsen indstiller at vurderingen stadfæstes

Vurderingsstyrelsen har som beskrevet mulighed for at genoptage ejendomsvurderingen, hvis Vurderingsstyrelsen på grundlag af klagen finder anledning hertil, og hvis en sådan genoptagelse resulterer i en ændring af ejendoms- eller grundværdien på mere end 20 procent, og hvis klager i øvrigt er enig heri.

Vurderingsstyrelsen finder ikke på baggrund af klagen grund til at ændre ejendoms- eller grundværdien med mere end 20 %

Vurderingsstyrelsen finder, at vurderingsnormen er opfyldt. Det findes ligeledes, at de udvalgte referenceejendomme udgør et fyldestgørende grundlag for prisniveauet pr. 1. januar 2020, og derfor alle bør anvendes.

Hertil skal det yderligere bemærkes, at Skatteankestyrelsen finder ejendommene Adresse Y1, Adresse Y7, Adresse Y10, Adresse Y11, Adresse Y12, Adresse Y13 og Adresse Y14, mere relevante som sammenligningsgrundlag end de øvrige referenceejendomme. Disse referenceejendomme har en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 22.026 kr., ud fra følgende fremskrevne kvadratmeterpriser baseret på realiserede handler:

Adresse	Fremskrevet kvadratmeterpris
Adresse Y1	19,456 kr.
Adresse Y7	20,833 kr.
Adresse Y10	14,508 kr.
Adresse Y11	27,571 kr.
Adresse Y12	23,718 kr.
Adresse Y13	26,042 kr.
Adresse Y14	22,055 kr.

Hvis ejendomsværdien for den nærværende ejendom skulle fastsættes på baggrund af de, efter Skatteankestyrelsens vurdering, mere relevante referenceejendomme, så ville ejendomsværdien for nærværende ejendom kunne fastsættes med en kvadratmeterpris på 22.026 kr. mod de nuværende 22.445 kr. pr. m2 , hvilket vil give en samlet ejendomsværdi på 2.970.210 kr.

Dette betyder også, at selv hvis der ved klagebehandlingen blev taget hensyn til den konkrete handelspris pr. 1. oktober 2022, hvor ejendommen er solgt til en kvadratmeterpris på 17.798 kr., så vil den gennemsnitlige kvadratmeterpris blive reduceret til 21.497 kr., hvilket kunne begrunde en nedsættelse af ejendomsværdien fra 3.027.000 kr. til 2.898.934 kr.

Dette udgør en ændring på 128.066 kr., svarende til en ændring på 4 %, hvorfor betingelserne for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 5 ikke ses at være opfyldt.

Det bør slutteligt også nævnes, at Vurderingsstyrelsen ikke finder en direkte ændring til handelsprisen pr. 1. oktober 2022, er den korrekte måde at tage hensyn til salget der først er realiseret efter både vurderingstermin og afgørelsestidspunktet.
Der findes betydelige udfordringer ved at basere vurderingen på salgsstatistik fra én ejendom alene.

Dette understøttes også af tidligere ejeres bemærkninger i sagen, der i henvendelse af 25. februar 2023 har beskrevet, at ejendomsmægler og tidligere ejer mente, at en realistisk værdi af ejendommen var 2.500.000 kr. på handelstidspunktet, men:

"At den endelige pris blev 2,4 mil. skyldtes at der opstod en mulighed for at afslutte salget hurtigt.".

Ud fra en samlet vurdering af sagen, finder Vurderingsstyrelsen ikke anledning til at  ændre ejendomsvurderingen på baggrund af klagen. Der indstilles derfor til stadfæstelse af ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2020."

Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse

Klagerne samt de tidligere ejere af ejendommen har ikke fremsat bemærkninger.

Indlæg under retsmødet

Klagerne udeblev fra retsmødet.

Vurderingsstyrelsen fastholdt indstillingen om stadfæstelse, herunder fortolkningen af ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 3. Vurderingsstyrelsen redegjorde for styrelsens opfattelse af sagen i overensstemmelse med de skriftlige indlæg.

Landsskatterettens begrundelse og afgørelse

Landsskatteretten skal tage stilling til Vurderingsstyrelsens ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. januar 2020.

I den forbindelse skal Landsskatteretten tage stilling til, hvorvidt ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 3, alene omfatter told- og skatteforvaltningens mulighed for at inddrage handler af den vurderede ejendom, der er tinglyst før det tidspunkt, hvor told- og skatteforvaltningen træffer afgørelse, eller om bestemmelsen også omfatter klagemyndighedens mulighed for at inddrage en sådan handel, før afgørelse om klage over en vurdering træffes i en klagesag.

Retsgrundlaget

Skatteforvaltningsloven (lovbekendtgørelse nr. 1053 af 20. september 2024): 

Skatteforvaltningslovens § 45, stk. 2:

"Landsskatteretten kan ved klage over en afgørelse efter ejendomsvurderingsloven kun ændre ejendomsværdien eller grundværdien, hvis det resulterer i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien, der er større end 20 pct."

Ejendomsvurderingsloven (lovbekendtgørelse nr. 1510 af 8. december 2023):

§ 15, stk. 1:

"Ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika, jf. dog §§ 19 a, 19 b og 28-34 b, § 34 c, stk. 1, 2, 4 og 5, og §§ 34 d-34 f. Vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom."

§ 16, stk. 1 og 2:

"Ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet. Driftsmateriel og inventar medtages ikke.

Stk. 2. Ejendomsværdien ansættes inklusive moms. Anvendes ejendommen eller selvstændige dele heraf til andre formål end beboelse, indgår værdien af ejendommen eller af disse selvstændige dele dog i ansættelsen eksklusive moms."

§ 17, stk. 1 og 3:

"Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. dog §§ 28-33. Grundværdien ansættes inklusive værdien af eventuelle byggemodningsarbejder.

Stk. 3. Ved ansættelsen tages hensyn til forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. §§ 18 og 19. Forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering som nævnt i denne lovs §§ 18 og 19 omfatter tinglyste servitutter om anvendelsen og udnyttelsen af en grund, der er omfattet af §§ 42 eller 43 i lov om planlægning. Servitutter som nævnt i 2. pkt. indgår alene i ansættelsen efter 1. pkt., hvis ejendomsejeren godtgør, at servitutten på ejendommen entydigt regulerer ejendommens anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder, jf. dog § 58."

§ 18, stk. 1:

"Grundværdien ansættes på grundlag af den anvendelse og den udnyttelse, der er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. dog § 20."

§ 24:

"Vurderingen af ejerboliger foretages på grundlag af de priser i fri handel, der på vurderingstidspunktet er konstateret for sammenlignelige ejendomme og for den pågældende ejendom selv, jf. dog stk. 3, og på grundlag af øvrige markedsindikatorer af væsentlig betydning for vurderingen.

Stk. 2. En handelspris betragtes som konstateret, når endeligt overdragelsesdokument for den pågældende handel er tinglyst.

Stk. 3. Der kan tages hensyn til en konstateret handelspris for den ejerbolig, der skal vurderes, selv om endeligt overdragelsesdokument er tinglyst efter vurderingstidspunktet, men før afgørelse om vurderingen træffes."

Af forarbejderne til ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 3, (almindelige bemærkninger, afsnit 2.5.2.7, i Folketingstidende 2016-2017, tillæg A, lovforslag nr. L 211, fremsat den 3. maj 2017) fremgår om håndteringen af faktiske handelspriser for den vurderede ejendom:

"Som nævnt i det foregående kan der være grundlag for efterprøvelse af en modelberegning, hvis det konstateres, at ejendommen handles til en pris, der afviger væsentligt fra modelberegningens resultat. Ved en væsentlig afvigelse skal forstås en afvigelse, som ligger ud over den usikkerhedsmargin, som må anses for acceptabel, dvs. et spænd på plus/minus 20 pct., jf. afsnit 2.2.2.

Også her gælder det, at formålet med efterprøvelsen er at sikre, at vurderingen ligger inden for den opstillede vurderingsnorm. Det forhold, at en ejendom sælges til en pris, der ligger uden for den accepterede usikkerhedsmargin, er ikke i sig selv et bevis på, at modelberegningen er »forkert«. Det er alene en indikation af, at der er behov for at efterprøve resultatet af modelberegningen.

…

Er den vurderede ejendom siden sidste vurdering blevet handlet til en pris, der afviger væsentligt fra den modelberegning, der foretages i forbindelse med den aktuelle vurdering, kan der være grundlag for at tage modelberegningen op til efterprøvelse. I praksis vil vurderingsmyndigheden foretage foreløbige modelberegninger forud for den egentlige vurdering, og konstateres det i denne forbindelse, at en ejendom er handlet til en pris, der afviger væsentligt fra de foreløbige beregningsresultater, vil beregningen for den pågældende ejendom kunne udtages til efterprøvelse.

Det samme vil gælde for ejendomme, der handles efter vurderingsterminen, hvis handelen tinglyses på et sådant tidspunkt, at det fortsat er muligt at tage vurderingen op til efterprøvelse."

Af de specielle bemærkninger til § 24, stk. 3, (lovforslag nr. L 211, fremsat den 3. maj 2017) fremgår:

"Der kan imidlertid forekomme tilfælde, hvor en handelspris, som konstateres efter vurderingstidspunktet den 1. september, afviger væsentligt fra resultatet af modelberegningen, jf. afsnit 2.5.2.7 om håndteringen af faktiske handelspriser for den vurderede ejendom i lovforslagets almindelige bemærkninger. Modelberegningerne foretages på grundlag af de handler, der er tinglyst pr. 1. september i vurderingsåret, men handles ejendommen eksempelvis i oktober til en pris, der afviger væsentligt fra modelberegningens resultat, kan dette være en indikator for, at modelberegningen bør efterprøves for den enkelte ejendom.

Det foreslås derfor i stk. 3, at der ved vurderingen af den enkelte ejendom kan tages hensyn til en konstateret handelspris for den pågældende ejendom selv, selv om endeligt overdragelsesdokument er tinglyst efter vurderingstidspunktet. Overdragelsesdokumentet skal dog være tinglyst inden det tidspunkt, hvor afgørelse om vurderingen bliver truffet. Handler, som tinglyses efter dette tidspunkt, vil indgå i grundlaget for den næstfølgende vurdering."

Vurderingsterminen blev ved lov nr. 1729 af 27. december 2018 ændret fra 1. september til 1. januar.

§ 25:

"Vurderingen foretages endvidere på grundlag af oplysninger fra offentlige registre eller offentlige myndigheder om grundareal, bygningsareal, beliggenhed og øvrige karakteristika vedrørende grunden og bygningerne af væsentlig betydning for vurderingen på vurderingstidspunktet.
Stk. 2. Endelig tages der ved vurderingen hensyn til øvrige forhold, som på vurderingstidspunktet er af væsentlig betydning for den forventelige kontantværdi i fri handel for den ejerbolig, der skal vurderes."

§ 58 a:

"Told- og skatteforvaltningen kan foretage vurdering af ejerboliger efter §§ 5 og 6 og deklaration efter skatteforvaltningslovens § 20 a på grundlag af de oplysninger, der er indhentet i medfør af denne lovs §§ 55 og 56."

§ 81, stk. 5:

"Stk.5. Ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. januar 2020 foretages på grundlag af ejendommenes størrelse og forholdene i øvrigt den 31. december 2019. Vurderingen sker efter prisforholdene på dette tidspunkt." 

Landsskatterettens begrundelse og resultat

Det er Landsskatterettens opgave som klageinstans at forholde sig til rigtigheden af det samlede vurderingsfaglige skøn. Enhver vurdering af en ejendom vil altid befinde sig inden for et vist spænd uden af denne grund at være forkert.

Dette er baggrunden for, at Landsskatteretten kun kan ændre ejendomsværdien eller grundværdien, hvis ændringen er større end 20 % i forhold til den værdi, som Vurderingsstyrelsen har ansat. Reglen om dette fremgår af skatteforvaltningslovens § 45, stk. 2.

Ejendomsværdi

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet.

Vurderingsstyrelsen har ansat ejendomsværdien til 3.027.000 kr.

20 % af ejendomsværdien på 3.027.000 kr. udgør 605.400 kr. For at Landsskatteretten kan ændre den påklagede ejendomsværdi, skal der således være grundlag for at nedsætte ejendomsværdien til et beløb på under 2.421.600 kr. eller forhøje ejendomsværdien til et beløb på over 3.632.400 kr.   

Ejendommen ligger i et boligområde i By Y1. Ejendommen består af en grund på 866 m² og et fritliggende enfamilieshus (parcelhus) opført i 1930. Boligarealet er på 116 m², og det vægtede areal er på 134,9 m². Ejendommen ligger i kort afstand til […].

Alle 15 referenceejendomme ligger i samme boligområde indenfor en radius på 220 m fra den påklagede ejendom.

Referenceejendommen Adresse Y15 er opført i 1908 og om-/tilbygget i 1998. Landsskatteretten finder derfor, at denne referenceejendom er mindre sammenlignelig med den påklagede ejendom, når der henses til et væsentligt senere om-/tilbygningsår.

Referenceejendommene beliggende på Adresse Y1, Adresse Y7, Adresse Y10, Adresse Y11, Adresse Y12, Adresse Y13 og Adresse Y14 har vægtede arealer på mellem 125,5 m² og 182,55 m² samt grundstørrelser på mellem 600 m² og 971 m².

De øvrige 7 referenceejendomme har vægtede arealer på mellem 102,35 m2 og 115,3 m², hvor 6 af dem tillige har en grundstørrelse på mellem 254 m² og 525 m².

Henset hertil finder Landsskatteretten, at referenceejendommene Adresse Y1, Adresse Y7, Adresse Y10, Adresse Y11, Adresse Y12, Adresse Y13 og Adresse Y14 er mere relevante som sammenligningsgrundlag end de ovenfor nævnte 7 øvrige referenceejendomme.

Ejendomsværdien på 3.027.000 kr. for den påklagede ejendom svarer til en pris pr. m² vægtet areal på 22.438,84 kr.

Referenceejendommene Adresse Y1, Adresse Y7, Adresse Y10, Adresse Y11, Adresse Y12, Adresse Y13 og Adresse Y14 har fremskrevne handelspriser pr. m² vægtet areal på mellem 14.508,01 kr. og 27.570,57 kr.

Det er indgået i Landsskatterettens skøn, at flertallet af ovennævnte referenceejendomme har et senere opførelsesår end den påklagede ejendom, samt at nogle af dem også efterfølgende er blevet om-/tilbygget. Det er endvidere indgået i skønnet, at den påklagede ejendom er beliggende ud til Vej Y1, som er en større villavej, der fungerer som fordelingsvej til en hovedfærdselsåre, og som derfor anses for at være mere trafikeret end de mindre villaveje, som flertallet af referenceejendommene er beliggende på. Herudover er huset på den påklagede ejendom beliggende på den del af grunden, som ligger direkte ud til Vej Y1.

Landsskatteretten bemærker i den forbindelse, at der som et led i den påklagede ansættelse er foretaget visse justeringer af områdets kvadratmeterpris for referenceejendommene, som blandt andet afspejler forskellen i afstanden til trafikvej, vægtet areal og grundareal.

Landsskatteretten finder på baggrund af ovenstående, at den ansatte ejendomsværdi for den påklagede ejendom passende skal ligge et sted i spændet for prisniveauet for ovennævnte 7 referenceejendomme Adresse Y1, Adresse Y7, Adresse Y10, Adresse Y11, Adresse Y12, Adresse Y13 og Adresse Y14.

Klagerne har henvist til, at de købte den påklagede ejendom for 2.400.000 kr. den 1. oktober 2022, og at denne købssum derfor må være den sande ejendomsværdi. Den påklagede ejendom blev ved en handel, der blev indgået i august 2022 og tinglyst den 15. september 2022, solgt for en pris på 2.400.000 kr.

Af ordlyden af ejendomsvurderingsloven § 24, stk. 3, kan det ikke umiddelbart udledes, om bestemmelsen er rettet til en bestemt myndighed. Bestemmelsen angiver alene "før afgørelse om vurderingen træffes".

Landsskatteretten finder, at bestemmelsen må forstås således, at "før afgørelse om vurderingen træffes" refererer til tidspunktet for Vurderingsstyrelsens afgørelse, da det er Vurderingsstyrelsen, der træffer afgørelse om vurderingen. Klagemyndigheden træffer således ikke afgørelse om vurderingen, men efterprøver, om Vurderingsstyrelsens afgørelse om vurderingen er korrekt.

Landsskatteretten har endvidere lagt vægt på, at formålet med bestemmelsen ud fra udtrykket "på et sådant tidspunkt, at det fortsat er muligt at tage vurderingen op til efterprøvelse" i sammenhæng med det øvrige beskrevne i forarbejderne til bestemmelsen (almindelige bemærkninger, afsnit  2.5.2.7, i Folketingstidende 2016-2017, tillæg A, lovforslag nr. L 211, fremsat den 3. maj 2017) mest nærliggende må antages at være, at der potentielt kan ses på alle handler af den vurderede ejendom, som det er muligt at inddrage på det tidspunkt, hvor Vurderingsstyrelsen træffer afgørelse om vurderingen, og ikke i forhold til en eventuel efterfølgende klagebehandling. Der er herved henset til, at efterprøvelse i forarbejderne konsekvent omtales i sammenhæng med efterprøvelse af modelberegningen, og at det alene er Vurderingsstyrelsen, der foretager efterprøvelse af modelberegningen i forbindelse med, at Vurderingsstyrelsen træffer afgørelse om vurderingen.

Landsskatteretten finder herefter, når ordlyden af ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 3, sammenholdes med forarbejderne til bestemmelsen, at Landsskatteretten i et tilfælde som det foreliggende er afskåret fra at inddrage oplysningen om handelsprisen ved den tinglyste handel i september 2022 af den påklagede ejendom i den prøvelse, som Landsskatteretten skal foretage, idet handlen af ejendommen først er konstateret efter Vurderingsstyrelsens afgørelse.

Idet en ændring skal være på mere end 20 %, finder Landsskatteretten efter et samlet skøn på baggrund af ovenstående, at der ikke er grundlag for at ændre ejendomsværdien for den påklagede ejendom.

Landsskatteretten stadfæster derfor ejendomsværdien pr. 1 januar 2020 på 3.027.000 kr.

Grundværdi

Grundværdien ansættes for grunden i ubebygget stand under hensyn til størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika samt under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende. Grundværdien ansættes inklusive eventuelle byggemodningsarbejder.

Ansættelsen sker som udgangspunkt på grundlag af den anvendelse og udnyttelse af grunden, der er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering.

Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien til kr. 2.271.000 kr.

20 % af grundværdien på 2.271.000 kr. udgør 454.200 kr. For at Landsskatteretten kan ændre den påklagede grundværdi, skal der således være grundlag for at nedsætte grundværdien til et beløb på under 1.816.800 kr. eller forhøje grundværdien til et beløb på over 2.725.200 kr.

For at efterprøve Vurderingsstyrelsens skøn over grundværdien inden for en skønsmargin på plus/minus 20 % har Landsskatteretten set på salg af ubebyggede grunde i det nærområde, hvor den påklagede ejendom er beliggende.

Landsskatteretten finder, at de 6 grundsalg nævnt under "Salg af ubebyggede grunde" er sammenlignelige med den påklagede grund. Ved udøvelsen af skønnet over grundværdien for den påklagede grund har Landsskatteretten henset til grundstørrelse, grundform, beliggenhed og plangrundlag for de 6 solgte grunde.

Landsskatteretten har lagt vægt på, at den påklagede grund er beliggende mere attraktivt med sin centrale beliggenhed i By Y1 i modsætning til de 6 solgte grunde, der er beliggende i udkanten af By Y1 og i kort afstand til […] motortrafikvej.

Der foreligger ikke statistik for prisudviklingen for ubebyggede grunde. Landsskatteretten har derfor ved sin bedømmelse henset til den stigende tendens i prisudviklingen ved salg af parcel- og rækkehuse fra 1. og 2. kvartal 2019 til 4. kvartal 2019 for postnummer By Y1.

Landsskatteretten bemærker, at der ikke foreligger oplysninger om særlige forhold eller fejl i data, der påvirker grundværdien.

På baggrund af ovenstående finder Landsskatteretten, at der ikke foreligger forhold, der efter et samlet skøn giver grundlag for at ændre grundværdien med mere end 20 % for den påklagede ejendom.

Landsskatteretten stadfæster derfor grundværdien pr. 1. januar 2020 på 2.271.000 kr.