Vurderingsstyrelsen har truffet afgørelse om delvis fritagelse for grundskyld for fredet bygning med 90,9894 %, svarende til 23.652.058 kr. afrundet 23.652.100 kr.

Vurderingsstyrelsen har ligeledes truffet afgørelse om, at der ikke er grundlag for at genoptage ansættelsen af grundværdien for 2014, 2016, 2018 og 2019.

Landsskatteretten stadfæster Vurderingsstyrelsens afgørelse.

Faktiske oplysninger
Den påklagede ejendom består af en grund med et areal på 3.851 m². På ejendommen er der opført to erhvervsbygninger med et tilhørende cykelskur. Det fremgår af BBR-meddelelsen, at bygningerne er opført i henholdsvis 1894, 1906 og 2003.

Den påklagede ejendom er blevet anvendt til erhverv og har et samlet bebygget erhvervsareal på 1.447 m². De to erhvervsbygninger er fredet, og de to bygninger har et samlet bebygget areal på 1.362 m². Cykelskuret har et bebygget areal på 85 m². Det resterende ubebyggede areal udgør dermed 2.404 m².

Ejendommen var i alle de påklagede år omfattet af X Kommunes lokalplan nr. [...], som var trådt i kraft den 20. december 1995. Ejendommen er placeret i lokalplanens område […], hvor bebyggelsesprocenten ikke må overstige 150.

Ifølge plangrundlaget kan ejendommen anvendes til boliger og serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, hoteller og undervisning samt håndværk og andre virksomheder, der efter Magistratens skøn naturligt kan indpasses i området.

Det fremgår af lokalplanens § 1, at et af formålene med lokalplanen er, at der etableres en sammenhængende promenade med offentlig adgang langs havnefronten. Det fremgår videre af lokalplanens § 9, stk. 4, at der langs kajen skal anlægges en 7 meter bred offentligt tilgængelig promenade for fodgængere og cyklister, at promenaden med hensyn til belægning, belysning, inventar, beplantning mv. skal udformes efter anvisning fra Magistraten, og at promenaden skal henligge uindhegnet.

Bygningerne på ejendommen blev fredet ved tinglyst fredningsbeslutning med endelig tinglysningsdato den 24. januar 1996. Af fredningsbeslutningen fremgår, at fredningen omfatter [Hovedbygningen] (1894-95 […]) med tilføjelser (1899), [Bibygning 1] (1913 […]) og [Bibygning 2] (1899 […]).

Skov- og Naturstyrelsen traf den 24. januar 1996 afgørelse om fredning af den påklagede ejendom. Skov- og Naturstyrelsen skrev bl.a. følgende i afgørelsen:

"[…]"

Med henvisning til bestemmelsen i lov om bygningsfredning § 3, stk. 1, kan bygninger fredes som følge af en væsentlig arkitektonisk eller kulturhistorisk værdi. En sådan fredning får nogle retsvirkninger for ejeren. Bl.a. er alle bygningsarbejder vedrørende en fredet bygning underlagt krav om tilladelse, hvis arbejderne går ud over almindelig vedligeholdelse, jf. lov om bygningsfredning § 10, stk. 1. Udgangspunktet er derfor, at der ikke uden tilladelse kan laves forbedringer eller udbygges på fredede bygninger. Det er heller ikke muligt at nedrive en fredet bygning, da dette ligeledes kræver tilladelse, jf. lov om bygningsfredning § 11, stk. 1.

Hvis der nægtes tilladelse til nedrivning, kan ejeren dog forlange ejendommen overtaget af staten mod erstatning, jf. lov om bygningsfredning § 12, stk. 1.

Der er som følge af fredningsbeslutningen tinglyst en bevaringsdeklaration med endelig tinglysningsdato den 20. februar 1996. Bevaringsdeklarationen medfører, at ejeren ikke kan forlange ejendommen overtaget af staten mod erstatning, hvis tilladelse til nedrivning nægtes. Bevaringsdeklarationen medfører samtidig, at ejendommen overholder kravet i lov om kommunal ejendomsskat § 7, stk. 1, litra d, og derfor er delvist fritaget for grundskyld.

Der er på ejendommen tinglyst en tåledeklaration med endelig tinglysningsdato den 18. april 2006. Tåledeklarationen medfører bl.a., at ejeren "må tåle at al nødvendig trafik — kørende såvel som gående — til de ved kajen etablerede bådebroer/brygger kan foregå uhindret over ejendommens arealer".

Selskabet har den 26. april 2018 anmodet SKAT om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2014 med henblik på, at grundværdien blev nedsat, og at ejendommen i det hele blev fritaget for grundskyld. Anmodningen var begrundet med, at SKAT havde anvendt en for høj bebyggelsesprocent, og at bygningerne på ejendommen var fredet. Selskabet anmodede samtidig om, at anmodningen om genoptagelse blev tillagt betydning ved fremtidige vurderinger af ejendommen.

Vurderingsstyrelsens afgørelse
Vurderingsstyrelsen har afslået anmodningen om genoptagelse af ejendomsvurderingerne for 2014, 2016, 2018 og 2019. Vurderingsstyrelsen har endvidere afgjort, at en del af ejendommen skal fritages for grundskyld som følge af en tinglyst bevaringsdeklaration.

Som begrundelse herfor har Vurderingsstyrelsen anført følgende:

"Vi ændrer ikke ejendomsvurderingerne for 2014, 2016, 2018 og 2019. Vi fritager en del af ejendommen for ejendomsskat som følge af en tinglyst bevaringsdeklaration

I har på vegne af H1 A/S den 26. april 2018 bedt os om at ændre ejendomsvurderingen for ejendommen Adresse Y1 [nr. …], By Y1 med ejendomsnummer [X1] pr. 1. oktober 2014. Kopi af denne afgørelse er sendt til H1 A/S.

Vi har tillige behandlet jeres henvendelse som en anmodning om ordinær genoptagelse af vurderingerne for 2016, 2018 og 2019, som alle betragtes som almindelige vurderinger, der er foretaget ved videreførelse af vurderingen for 2014.

Vi gør opmærksom på, at der blev indsendt bemærkninger til det tidligere forslag af 28. oktober 2020. Behandlingen af disse var indarbejdet i andet forslag af 19. april 2021. Disse behandles derfor ikke yderligere i forhold til vores forslag, hvor disse var medtaget.

Den 12. maj 2021 har vi modtaget jeres bemærkninger til forslaget. Jeres bemærkninger har imidlertid ikke givet anledning til ændringer af forslaget, hvorfor vi har afgjort sagen i overensstemmelse med dette. Vi har taget stilling til jeres bemærkninger i afsnittet "Derfor genoptager vi ikke vurderingerne" nedenfor.

Vi har indsat en fordeling på baggrund af en tinglyst fredningsdeklaration på 90,9894 %. Deklarationen medfører, at I bliver fritaget for at betale grundskyld for den bebyggede grund med tilhørende gårdsplads og have. Nærmere forklaring følger i det vedlagte bilag, som ses længere nede i forslaget. Dette indeholder begrundelse, beregninger og relevant billede- og kortmateriale der er relevant herfor. Forholdet vedrørende fritagelsen pga. fredning er foretaget af anden sagsbehandler, hvorfor der fremgår yderligere en sagsbehandler af signaturen i bunden af bilaget.

Faktiske forhold
Ejendommen opstår ved vurderingen pr. 1. oktober 2014, efter den udstykkes fra ejendommen Adresse Y1 [nr. …] m.fl. med ejendomsnummer [X2]. Ved ejendommens opståen i 2014, er arealet på 3.851 m2, og er vurderet med en grundværdi på 25.944.300 kr. Denne er fastsat med udgangspunkt i en enhedspris pr. etagemeter på 4.500 kr., og en bebyggelsesprocent på 150.

Ejendommen er siden 2014 vurderet som en ubebygget grund, til trods for, at der på ejendommen hele tiden har været 3 bygninger (bygning 2, 14 og 22) som alle kommer fra den udstykkende ejendom. Af disse bygninger er bygning 2 og 14 registreret som værende fredet med en tinglyst bevaringsdeklaration.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. [...] "[...]" som trådte i kraft i december 1995. Ejendomme der er beliggende i lokalplansområde nr. […] har en maksimal bebyggelsesprocent på 150 jf. § 5, stk. 1, litra a.

Derfor genoptager vi ikke vurderingerne
Vi kan kun genoptage en vurdering, hvis anmoder har godtgjort, at den er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.

Vi kan ikke genoptage vurderingsmæssige skøn, der er sket på et korrekt grundlag.

Vi kan ikke ændre grundværdien således, at bebyggelsesprocenten nedsættes fra 150 til 38, som er svarende til det omfang ejendommen er bebygget med ved vurderingen pr. 1. oktober 2014. Det mener vi ikke, vi kan, fordi grundværdien skal ansættes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Ifølge lokalplanen har ejendommen en maksimal bebyggelsesprocent på 150. Der kan ved ansættelsen af grundværdien ikke henses til, at nogle bygninger er fredet. Dette er i overensstemmelse med Højesterets dom af 27. november 1974; U.1975.56/2 ([...]).

Af jeres indsigelse af 9. november 2020, til det oprindelige forslag af 28. oktober 2020, anfører I, at hvis Vurderingsstyrelsens opfattelse er korrekt - og ansættelsen af grunden skal ske i ubebygget stand - giver lokalplanen ikke mulighed for at opføre nogen form for bebyggelse. I skriver, at det fremgår af lokalplanens § 5, stk. 1, litra b, at "bebyggelse skal opføres inden for de på tegningen viste byggefelter A-C i højest 6 etager samt eventuelt udnyttet tagetage. På den baggrund mener I, at der ikke kan opføres noget på ejendommen, hvorefter grundværdien i bedste fald skal ansættes til et ganske symbolsk beløb.

Vi mener, at den i lokalplanens § 5, stk. 1, litra b nævnte bebyggelse, der skal opføres (og de aftegnede byggefelter) må tolkes som ny bebyggelse, og vedrører således ikke de bygninger, der står i forvejen, upåagtet af om der er tale om fredede og bevaringsværdige bygninger eller ej.

I jeres bemærkninger af 12. maj 2021 til vores forslag til afgørelse af 19. april 2021 anfører I, at den del af arealet der efter Vurderingsstyrelsens opfattelse ikke kan omfattes af fredningen, har karakter af offentlig gang- og cykelsti med tilhørende beplantning. I anfører, at arealet ikke kan anvendes og udnyttes af ejendomsejer, hvorfor arealet ikke repræsenter en værdi. Derfor mener I, at arealet ud fra en handelsnormsværdi skal ansættes til 0 kr.

Vi mener ikke, at vi kan ansætte arealet der anvendes til gang- og cykelsti til 0 kr. Upåagtet af, at arealet anvendes til offentlig færdsel, repræsenterer det en værdi. Med udgangspunkt i, at grundværdien skal ansættes i ubebygget stand, skal arealet medregnes i det maksimalt tilladte etageareal, som beregnes med udgangspunkt i en bebyggelsesprocent på 150. Derved bidrager det til, at ejendommen i ubebygget stand vil kunne bebygges med et større etageareal.

(…)

Vi har genoptaget og ændret ejendomsvurderingerne vedrørende delvis fritagelse for ejendomsskat som følge af en tinglyst bevaringsdeklaration
Den 19. april 2021 sendte vi i Vurderingsstyrelsen jer et forslag til afgørelse om, at en del af jeres grund bliver fritaget for grundskyld. Vi har nu afgjort jeres sag og taget stilling til de bemærkninger, I havde til vores forslag.

I får dette brev fordi I på vegne af H1 A/S har anmodet om genoptagelse, og fordi Vurderingsstyrelsen, på grund af en henvendelse fra X Kommune, har vurderet og ændret, hvor stor en del af ejendommen, som kan fritages for betaling af grundskyld.

Ejendommen, som er fredet, har fået tinglyst en særlig bevaringsdeklaration den 15. november 1995. Ejendommen ligger på Adresse Y1 [nr. …], By Y1 og har ejendomsnummer [X1].

Bevaringsdeklarationen for ejendommen medfører, at I kan blive fritaget for at betale grundskyld (også kaldet ejendomsskat) for den bebyggede grund, og den naturligt tilhørende gårdsplads og have, som kan henføres til den fredede del af bygningerne.

Vi har d. 9. november 2020 modtaget jeres bemærkninger til vores tidligere forslag af 28. oktober 2020.

Det fremgår blandt andet af jeres bemærkninger, at I er uenige i Vurderingsstyrelsens opgørelse af det grundskyldsfritagne areal.

I henviser til Skattestyrelsens styresignal SKM2020.370.SKTSK hvor der blandt andet er henvist til Landsskatterettens afgørelse TfS1991.250, hvor Landsskatteretten "fandt under hensyn til ejendommens størrelse og manglende muligheder for at udnytte en del af grunden til andre formål, at betingelserne for at fritage hele ejendommen for kommunal grundskyld var opfyldt".

I henviser til fredningsbeskrivelsen fra Slots- og Kulturstyrelsen, hvor bygningernes historie beskrives. I mener, at arealet ned til havnekanten bør udgøre en naturlig del af de fredede bygningers gårdsplads og have.

Desuden argumenterer I for, at de øvrige dele af grunden, som i tidligere forslag ikke var skønnet som naturligt tilhørende de fredede bygninger, ikke bør behandles anderledes end resten af grunden og at grunden mod vest omkranses af træbevoksning, offentlig cykelsti mv. I bemærker også, at lokalplanen for området ikke giver mulighed for opførelse af nogen form for bebyggelse.

Vi er delvist enige og har derfor ændret vurderingerne med den begrundelse, der fremgår nedenfor i afsnittet "Sådan har vi ændret vurderingerne". Denne ændring er foranlediget af jeres indsigelse til vores første forslag af 28. oktober 2020, og er derfor allerede behandlet i vores andet forslag af 19. april 2021.

I forhold til vores andet forslag af 19. april 2021, fastholder I, at arealet der anvendes til offentlig gang- og cykelsti skal fritages for ejendomsskat på baggrund af en fredning. Subsidiært anfører I, at arealet skal ansættes til 0 kr.

Vi fastholder vores argumentation for, at arealet ikke er naturligt tilhørende de fredede bygninger, og derfor ikke kan omfattes af fritagelsen. For så vidt angår at nedsætte arealets værdi til 0 kr., henvises der til behandlingen af indsigelsen i starten af afgørelsen.

Oversigt over hvordan vi har ændret vurderingerne
Vurderingen pr. 1. oktober 2014:

	Fra	Til
Ejendommens benyttelse (kategori)	Ubebygget areal	Forretningsejendom
Ejendomsværdi	25.994.300 kr.	Uændret
Grundværdi	25.994.300 kr.	Uændret
Omberegnet grundværdi 2013	25.994.300 kr.	Uændret
Fritagelse, fredet bygning	0 kr.	23.652.100 kr.

Vurderingen pr. 1. oktober 2016:

	Fra	Til
Ejendommens benyttelse (kategori)	Ubebygget areal	Forretningsejendom
Ejendomsværdi	25.994.300 kr.	Uændret
Grundværdi	25.994.300 kr.	Uændret
Fritagelse, fredet bygning	0 kr.	23.652.100 kr.

Vurderingen pr. 1. oktober 2018

	Fra	Til
Ejendommens benyttelse (kategori)	Ubebygget areal	Forretningsejendom
Ejendomsværdi	25.994.300 kr.	Uændret
Grundværdi	25.994.300 kr.	Uændret
Fritagelse, fredet bygning	0 kr.	23.652.100 kr.

Vurderingen pr. 1. oktober 2019

	Fra	Til
Ejendommens benyttelse (kategori)	Ubebygget areal	Forretningsejendom
Ejendomsværdi	25.994.300 kr.	Uændret
Grundværdi	25.994.300 kr.	Uændret
Fritagelse, fredet bygning	0 kr.	23.652.100 kr.

I vedlagte vurderingsmeddelelse for 2014, kan I se, hvordan vurderingen ser ud efter ændringen.

Vi vedlægger ikke de ændrede vurderinger (vurderingsmeddelelser) for 2016, 2018 og 2019. Vi henviser i denne forbindelse til agterskrivelsen for 2014 for så vidt angår specifikationerne for ejendomsværdien og grundværdien, da vurderingerne for 2016, 2018 og 2019 er identiske med den ændrede vurdering for 2014.

Det er kun de talmæssige specifikationer på vurderingsmeddelelsen, I skal se på. De øvrige informationer på vurderingsmeddelelsen (fx klagefrist, lovhenvisninger og kontaktoplysninger) skal I se bort fra, da de kan være forældede. Det er derfor informationerne i dette brev, der gælder i denne sag.

Vurderingsstyrelsen har overtaget vurderingsopgaven fra SKAT
De vurderinger vi har ændret, er oprindeligt foretaget af det tidligere SKAT, og derfor er det deres logo, der er på det vedlagte forslag til en ny vurdering (Agterskrivelse). Siden den 1. juli 2018 har det dog været Vurderingsstyrelsen, der foretager og ændrer ejendomsvurderingerne. Det er derfor os, der har udarbejdet og sendt både dette brev og afgørelsen til en ny vurdering.

Derfor har vi ændret vurderingerne
Vi har ændret vurderingerne for 2014, 2016, 2018 og 2019 på baggrund af en henvendelse fra X Kommune.

Vi har behandlet sagen efter reglerne om ordinær genoptagelse i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, da vi modtog jeres anmodning den 26. april 2018. Denne dato ligger inden for fristen for ordinær genoptagelse, som er senest 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget.

Vi kan efter reglerne om foretagelse af manglende vurderinger i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, foretage en vurdering eller en del af en vurdering, som ved en fejl ikke er foretaget eller som efterfølgende er blevet nødvendiggjort.

Sådan har vi ændret fritagelsen
Det er kun grunden under de fredede bygninger og den gårdsplads og have, der naturligt hører hertil, som kan fritages for grundskyld.

Bygning 2 og bygning 14 er begge fredet ifølge fredningslisten fra Slots- og Kulturstyrelsen og omfattet af den tinglyste bevaringsdeklaration. Begge bygninger bruges ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR) til kulturelle formål.

På matriklen findes desuden bygning 22, som ikke er fredet og dermed ikke omfattet af bevaringsdeklarationen. Bygningen består af et udhus/cykelskur.

Bygning 22 skønnes naturligt tilhørende den fredede bygning 14, da udhuset/cykelskuret ikke består af en større selvstændig bygning.

Det fremgår af Tinglysningen, at bevaringsdeklarationen gælder for [Hovedbygningen], [Bibygning 1] og [Bibygning 2].

I denne sag behandles [Hovedbygningen] og [Bibygning 1].

[Bibygning 2] er beliggende under ejendomsnummer [X2] og behandles særskilt.
På nedenstående kort fra BBR ses, hvordan bygningerne er placeret på grunden.

[Billede udeladt]

På de 2 nedenstående tinglyste rids fremgår hvilke bygninger, der er fredede og omfattet af bevaringsdeklarationen.

[Billeder udeladt]

Vurderingsstyrelsens behandling af jeres indsigelse til vores første forslag af 28. oktober 2020
Landsskatteretsafgørelsen TfS1991.250 som er omtalt i Styresignalet drejer sig om fritagelse på en ejendom med et enfamilieshus, hvorfor grundens størrelse og udnyttelsesmuligheder ikke skønne at kunne sammenlignes med [Hovedbygningen], som denne sag vedrører.

Arealet mod havnekanten er ifølge blandt andet luftfoto samt gadefoto en naturlig del af den fortløbende havnepromenade som benyttes af blandt andet cyklister, fodgængere samt ejere til lystbåde i [...]s Lystbådehavn.

Desuden findes der på ejendommen diverse tinglyste deklarationer og rids for anlæg og pasning af en promenade langs havnekanten.
Den tinglyste lokalplan nr. [...] viser ligeledes en etablering af en sammenhængende promenade ved Adresse Y1/Adresse Y2 med offentlig adgang langs havnefronten. Promenaden langs kajen for fodgængere og cyklister skal have en bredde på mindst 7 meter.

Nedenstående tinglyste rids viser hvor promenaden anlægges.

[Billede udeladt]

Se nedenstående luftfoto fra Geografisk Informationssystem (GIS) som viser promenaden langs havnekanten.

[Billede udeladt]

Vurderingsstyrelsen fastholder, at arealet ned til havnekanten, som består af en offentlig tilgængelig og brugt promenade til cyklister og fodgængere samt adgangsvej for ejere til lystbåde i [...]s Lystbådehavn, ikke skønnes at høre naturligt til de fredede bygninger som en gårdsplads og have.

Derimod er vi i henhold til jeres indsigelse enige i, at de andre arealer som i tidligere forslag ikke skønnedes at høre naturligt til de fredede bygninger, kan medregnes til arealer, der hører naturligt til de fredede bygninger. Dette på grund af dels omkransningen af cykelsti, bevoksning, fortov mm, samt benyttelsen af disse arealer.

Det naturligt tilhørende areal til de fredede bygninger 2 og 14 er derfor nu skønnet og opmålt i GIS til 3.504 m². Se nedenstående opmåling.

[Billede udeladt]

Vi vurderer, at fritagelsen omfatter 3.504 m². Det svarer til 90,9894 % af grundens samlede areal på 3.851 m². Det svarer igen til 90,9894 % af hele ejendommens grundværdi på 25.994.300 kr. svarende til 23.652.058 kr. (afrundet 23.652.100 kr.)

Vurderingerne er foretaget ud fra prisniveauet i 2012."

Klagerens opfattelse
Selskabet har nedlagt principal påstand om, at hele ejendommen skal fritages for grundskyld.

Selskabet har nedlagt subsidiær påstand om, at den del af ejendommen, der ikke kan anses som fritaget for grundskyld, jf. § 7, stk. 1, litra d, i lov om kommunal ejendomsskat, er uden selvstændig værdi ud fra den handelsværdinorm, der er fastsat i vurderingsloven, og derfor skal værdiansættes til 0 kr.

Endelig har selskabet nedlagt tertiær påstand om, at den del af ejendommen, der ikke kan anses som fritaget for grundskyld, jf. § 7, stk. 1, litra d, i lov om kommunal ejendomsskat, skal værdiansættes med udgangspunkt i en maksimal lovlig bebyggelsesmulighed på 38 %, jf. plangrundlaget.

Selskabet har til støtte for påstandene anført:

"Vi henviser til støtte for de nedlagte påstande overordnet til, at:
·         Den del af ejendommen, der ikke med den påklagede afgørelse er anset for at være have, gårdsplads m.v. tilhørende den bebyggede ejendom, der er fritaget for beskatning, ikke har en selvstændig værdi, da denne del af ejendommen udelukkende har en værdi, hvis det vurderes, at denne del af ejendommen tilfører bebyggelsesmulighed til den del af ejendommen, der er fritaget for beskatning, jf. § 7, stk. 1, litra d, i lov om kommunal ejendomsskat.

Vi henviser for en nærmere begrundelse for vores påstande til nedenstående beskrivelse af sagens baggrund, relevante regler og praksis, samt vores bemærkninger.

Ejendommen
Den påklagede ejendom er opstået ved udstykning fra ejendommen Adresse Y1 [nr. …] med ejendomsnummer [X2], der forud for udstykningen havde et areal på 13.053 m2, på hvilke der var opført 7 bygninger; bygning 2, 4, 5, 14, 20, 22 og 23.

Den udstykkende ejendom blev forud for vurderingen pr. 1. oktober 2014 udstykket i 3 matrikler; matrikel nr. [...]a, som var den oprindelige, og matrikel nr. [...]b og [...]c.

Den påklagede ejendom blev udstykket som matrikel nr. [...]b og havde ved vurderingen pr. 1. oktober 2014 et areal på 3.851 m2, på hvilket der i henhold til registreringerne i Bygnings- og Boligregistret var 3 bygninger; bygning 2, 14 og 22.

De nævnte bygningerne er opført i henholdsvis 1894, 1906 og 2003, og bygning 2 og 14 var og er i Bygnings- og Boligregistret registreret som fredet med en tinglyst bevaringsdeklaration.

Den retlige regulering af ejendommen
Den udstykkende var omfattet af lokalplan nr. [...] "[...]", som trådte i kraft ultimo 1995.

Den udstykkende ejendom var beliggende i lokalplansområde nr. […], for hvilket den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 150, jf. § 5, stk. 1, litra a.

Det samme gør sig gældende for den påklagede ejendom.

Det fremgår dog af lokalplanens § 5, stk. 1, litra b, at:
"bebyggelse skal opføres inden for de på tegningen viste byggefelter A-C i højst 6 etager samt eventuelt udnyttet tagetage."

Den udstykkende ejendom er ligeledes omfattet af lokalplan nr. [...] "[...]".

Af tegning nr. […] fremgår - som det også fremgår af registreringerne i Bygnings- og Boligregistret - at to af bygningerne på matrikel [...]b er fredet og derfor ikke må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres.

Der ses ikke at være anden offentligretlig regulering af grunden, som i henhold til vurderingslovens § 13, stk. 2, skal tillægges betydning ved grundværdiansættelsen.

Der er heller ikke tinglyst privatretlige servitutter mellem nærværende ejendom og andre ejendomme i lokalplansområdet, som skal tillægges vægt ved grundværdiansættelsen efter vurderingslovens § 13, stk. 3.

Vurderingen af den udstykkende ejendom pr. 1. oktober 2012
Ejendomsværdien af den udstykkende ejendom blev ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 ansat til 129.000.000 kr. ud fra en samlet lejeværdi pr. år på 10.810.399 kr. og en kapitaliseringsfaktor 12.

De oprindelige vurderinger af den påklagede ejendom for 2014-2019
Den påklagede ejendom blev ved vurderingen pr. 1. oktober 2014 vurderet som en ubebygget ejendom, uanset at der i henhold til Bygnings- og Boligregistret var bygninger på ejendommen.

Vurderingen pr. 1. oktober 2014 blev videreført til senere vurderingsår.

Ejendommen blev således fra og med vurderingen pr. 1. oktober 2014 vurderet således:

Vurderingsår:                        Grundværdi (i DKK):
2014                                         25.994.300
2015                                         25.994.300
2016                                         25.994.300
2017                                         25.994.300

Grundværdien af den påklagede ejendom blev ved vurderingen pr. 1. oktober 2014 og dermed ved de efterfølgende vurderinger vurderet ud fra etagearealprincippet, således:

Areal x enhedspris pr. etagekvadratmeter x bebyggelsesprocent = grundværdi
3.851 x 4.500 x 1,5 = 25.994.300 kr.

Det tidligere SKAT og pr. 1. juli 2018 Vurderingsstyrelsen har således ved de oprindelige vurderinger af ejendommen, der nu er ændret, lagt til grund, at ejendommen i ubebygget stand kan bebygges med en maksimal bebyggelsesprocent på 150.

Vores anmodning om genoptagelse og den videre sagsbehandling i Vurderingsstyrelsen
Vi anmodede den 26. april 2018 det daværende SKAT om at ændre vurderingen af ejendommen pr. 1. oktober 2014 og om, at ændringerne af denne vurdering blev afspejlet i efterfølgende vurderinger.

Vi anførte i anmodningen om genoptagelse, der er vedhæftet som bilag 2, bl.a. følgende til støtte for anmodningen:

[…..]
Grundværdien pr. den 1. oktober 2014 er - ligesom i de øvrige år - fastsat efter etagearealprincippet således: 

Areal x enhedspris pr. etagekvadratmeter x bebyggelsesprocent = grundværdi
3.851 x 4.500 x 1,5 = 25.994.300 kr. 

SKAT har således lagt til grund, at ejendommen i ubebygget stand kan bebygges med en maksimal bebyggelsesprocent på 150. 

[…..] 

Ejendommenes faktiske markedsværdi
Det gøres gældende, at den offentlige grundværdiansættelse ikke afspejler de reelle forhold.
Således har SKAT fejlagtigt antaget, at ejendommen i ubebygget stand har en bebyggelsesprocent på 150, uanset at der på ejendommen ikke kan opføres yderligere på grund af de to fredede bygninger, som hverken må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres. 

Det gøres på den baggrund gældende, at ejendommens maksimale bebyggelsesprocent skal ansættes i forhold til den aktuelle anvendelse. Der er på ejendommen opført 3 bygninger med et samlet etageareal på 1.447 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på 38. 

Baseret herpå skal grundværdien pr. 1. oktober 2014 ansættes på følgende vis: 

Areal x enhedspris pr. etagekvadratmeter x bebyggelsesprocent = grundværdi
3.851 x 4.500x 0,38 = 6.585.210 kr. 

Årstal:         Grundværdi DKK:
2014             6.585.210
2015             6.585.210
2016             6.585.210
2017             6.585.210

Ejendommen er fejlagtigt vurderet som ubebygget, men bør rettelig blive vurderet med de 3 bygninger (bygning 2, 14 og 22). Henset til at bygningerne skal ansættes i 2012-niveau, og at bygningerne indgår i 2012-vurderingen for ejendommen Adresse Y1 [nr. …], By Y1, ejendomsnummer [X2], skal ejendomsværdien fastsættes således: 

Ejendomsværdi
[….] 

Blot for god ordens skyld bemærkes, at bygningerne (2, 14 og 22) ikke fremgår af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Adresse Y1 [nr. …], By Y1, ejendomsnummer [X2]. 

Som sagens bilag 1 vedlægges kopi af den specificerede ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 og 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Adresse Y1 [nr. …], By Y1, ejendomsnummer [X2]. 

Ud over at grundværdien skal nedsættes gøres gældende, at den samlede ejendom skal fritages for ejendomsskat (både grundskyld og dækningsafgift) efter bestemmelsen i ejendomsbeskatningslovens § 7, stk. 1, litra d), da bygningerne på ejendommen er fredede. SKAT anmodes derfor om at registrere de fredede bygninger og arealer, således at ejendommen fritages fuldstændig for både grundskyld og dækningsafgift. 

Betingelserne for genoptagelse
Det gøres gældende, at betingelserne for genoptagelse i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 er opfyldt. 

Den grundlæggende betingelse for genoptagelse (både ordinær og ekstraordinær) er, at den stedfundne vurdering ikke er foretaget på et korrekt grundlag. I skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, er det formuleret således, at det skal godtgøres, at "en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold". 

Bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 er gældende fra den 1. januar 2013. I lovbemærkningerne er anført, at de i bestemmelsen anførte eksempler på forhold, der kan berettige til genoptagelse, er ikke udtømmende. 

"Det afgørende er, at der er tale om en fejlagtig registrering af fysiske/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering." 

For nærværende ejendom er der registreret en fejlagtig bebyggelsesprocent på 150, mens den korrekte bebyggelsesprocent er 38, jf. ovenfor. 

Som der er redegjort for ovenfor, har den fejlagtige registrering givet sig udslag i fejlagtige vurderinger fra 2014 og frem.

Vurderingsstyrelsen varslede i første omgang afslag på anmodningen, men sendte efterfølgende et nyt forslag til afgørelse, der efter sin overskrift tillige var et afslag på genoptagelse, men som reelt var et forslag om ændring af vurderingerne af ejendommen.

Vi afgav den 9. november 2020 sålydende bemærkninger til dette forslag, jf. bilag 3 med bilag 3-1:

Jeg har modtaget Vurderingsstyrelsens forslag til afgørelse i ovennævnte sag. Jeg er ikke enig i forhold til genoptagelse af vurderingen, ligesom jeg heller ikke er enig i Vurderingsstyrelsens opgørelse af det grundskyldsfritagne areal. 

I forhold til det grundskyldsfritagne areal bemærkes, at Vurderingsstyrelsen har anført, at bygning 22 (udhus/cykelskur) naturligt er tilhørende den fredede bygning 14, hvilket kan tiltrædes. Uden nærmere begrundelse skriver Vurderingsstyrelsen herefter følgende: 

"Vi vurderer, at fritagelsen omfatter 3.017 m². Det svarer til 78,34 % af grundens samlede areal på 3.851 m². Det svarer igen til 78,34 % af hele ejendommens grundværdi på 25.994.300 kr. svarende til 20.363.935 kr. (afrundet 20.363.900 kr.)"

På et kort er så med rød angivet det areal, som Vurderingsstyrelsen har anført som grundskyldsfritaget. Der er her 4 sammenhængende "dele" af grunden, som øjensynligt ikke - efter Vurderingsstyrelsens opfattelse - naturligt hører til de fredede bygningers gårdsplads og have. Jeg er uenig heri, og skal i den forbindelse blandt andet henvise til Skattestyrelsens eget styresignal optrykt i SKM2020.370.SKTSK, hvor der blandt andet er henvist til Landsskatterettens afgørelse optrykt i TfS1991.250, hvor Landsskatteretten fandt under hensyn til ejendommens størrelse og manglende muligheder for at udnytte en del af grunden til andre formål, at betingelserne for at fritage hele ejendommen for kommunal grundskyld var opfyldt. 

Særligt bemærkes, at der i nærværende sag er tale om én matrikel, som ikke kan udstykkes. Ydermere bemærkes, at fritagelsen omfatter "[Hovedbygningen]". Ud over selve de bygningsmæssige kvaliteter er det altså placeringen ned til [havnen], som har været afgørende for fredningen. Blandt andet kan der henvises til fredningsbeskrivelse fra Kulturarvsstyrelsen, hvor følgende er anført: 

"[…]" 

Derfor er arealet ned til selve havnekanten af afgørende betydning for fredning, og det udgør derfor en naturlig del af de fredede bygningers gårdsplads og have. 

I forhold til de øvrige 3 dele af grunden er det særdeles vanskeligt at argumentere for, hvorfor disse skal behandles anderledes end de øvrige arealer. Jeg vedlægges et oversigtskort, som viser, hvordan de 3 dele af grunden med træbevoksning, offentlig cykelsti mv. naturligt omkranser de fredede bygninger. Jeg bemærker i den relation, at det netop er denne naturlige omkransning, der er nævnt i styresignalet SKM2020.370.SKTSK som eksempel på hvor hele grunden skal fritages for grundskyld. 

I forhold til vurderingen er jeg uenig i, at det ikke klart fremgår af plangrundlaget, at der ikke kan opføres yderligere på grunden. Vurderingsstyrelsen har henvist til, at der ikke skal tages hensyn til fredningen, jf. U1975.56/2 ([…]), hvilket er begrundet i, at grundværdien skal ansættes i ubebygget stand. Hvis Vurderingsstyrelsens opfattelse var korrekt - og ansættelsen af grunden skal ske i ubebygget stand - giver lokalplanen ikke mulighed for at opføre nogen form for bebyggelse. Således fremgår det af lokalplanens § 5, stk. 1, litra b, at "bebyggelse skal opføres inden for de på tegningen viste byggefelter A-C i højst 6 etager samt eventuelt udnyttet tagetage." 

Ovenstående betyder, at der slet ikke på ejendommen kan opføres noget, hvorefter grundværdien i bedste fald skal ansættes til et ganske symbolsk beløb.

Vurderingsstyrelsen meddelte herefter, med forslag til afgørelse af 19. april 2021, der er vedhæftet som bilag 4, at Vurderingsstyrelsen agtede at indsætte en fordeling i vurderingerne af ejendommen under henvisning til den tinglyste bevaringsdeklaration.

Vurderingsstyrelsen anførte i forslaget følgende begrundelse:

Derfor forventer vi at ændre vurderingerne
Vi forventer at ændre vurderingerne for 2014, 2016, 2018 og 2019 på baggrund af en henvendelse fra X Kommune.

Vi har behandlet sagen efter reglerne om ordinær genoptagelse i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, da vi modtog jeres anmodning den 26. april 2018. Denne dato ligger inden for fristen for ordinær genoptagelse, som er senest 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget.
Vi kan efter reglerne om foretagelse af manglende vurderinger i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, foretage en vurdering eller en del af en vurdering, som ved en fejl ikke er foretaget eller som efterfølgende er blevet nødvendiggjort. 

Sådan forventer vi at ændre fritagelsen
Det er kun grunden under de fredede bygninger og den gårdsplads og have, der naturligt hører hertil, som kan fritages for grundskyld. 

Bygning 2 og bygning 14 er begge fredet ifølge fredningslisten fra Slots- og Kulturstyrelsen og omfattet af den tinglyste bevaringsdeklaration. Begge bygninger bruges ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR) til kulturelle formål. 

På matriklen findes desuden bygning 22, som ikke er fredet og dermed ikke omfattet af bevaringsdeklarationen. Bygningen består af et udhus/cykelskur. 

Bygning 22 skønnes naturligt tilhørende den fredede bygning 14, da udhuset/cykelskuret ikke består af en større selvstændig bygning. 

Det fremgår af Tinglysningen, at bevaringsdeklarationen gælder for [Hovedbygningen], [Bibygning 1] og [Bibygning 2]: 

I denne sag behandles [Hovedbygningen] og [Bibygning 1]. 

[Bibygning 2] er beliggende under ejendomsnummer [X2] og behandles særskilt. 

På nedenstående kort fra BBR ses, hvordan bygningerne er placeret på grunden. 

På de 2 nedenstående tinglyste rids fremgår hvilke bygninger, der er fredede og omfattet af bevaringsdeklarationen. 

Vurderingsstyrelsens behandling af jeres indsigelse
Landsskatteretsafgørelsen TfS1991.250 som er omtalt i Styresignalet drejer sig om fritagelse på en ejendom med et enfamilieshus, hvorfor grundens størrelse og udnyttelsesmuligheder ikke skønnes at kunne sammenlignes med [Hovedbygningen], som denne sag vedrører. 

Arealet mod havnekanten er ifølge blandt andet luftfoto samt gadefoto en naturlig del af den fortløbende havnepromenade som benyttes af blandt andet cyklister, fodgængere samt ejere til lystbåde i [...]s Lystbådehavn. 

Desuden findes der på ejendommen diverse tinglyste deklarationer og rids for anlæg og pasning af en promenade langs havnekanten. 

Den tinglyste lokalplan nr. [...] viser ligeledes en etablering af en sammenhængende promenade ved Adresse Y1/Adresse Y2 med offentlig adgang langs havnefronten. 

Promenaden langs kajen for fodgængere og cyklister skal have en bredde på mindst 7 meter. 

Nedenstående tinglyste rids viser hvor promenaden anlægges. 

Se nedenstående luftfoto fra Geografisk Informationssystem (GIS) som viser promenaden langs havnekanten.
Vurderingsstyrelsen fastholder, at arealet ned til havnekanten, som består af en offentlig tilgængelig og brugt promenade til cyklister og fodgængere samt adgangsvej for ejere til lystbåde i [...]s Lystbådehavn, ikke skønnes at høre naturligt til de fredede bygninger som en gårdsplads og have. 

Derimod er vi i henhold til jeres indsigelse enige i, at de andre arealer som i tidligere forslag ikke skønnedes at høre naturligt til de fredede bygninger, kan medregnes til arealer, der hører naturligt til de fredede bygninger. Dette på grund af dels omkransningen af cykelsti, bevoksning, fortov mm, samt benyttelsen af disse arealer. 

Det naturligt tilhørende areal til de fredede bygninger 2 og 14 er derfor nu skønnet og opmålt i GIS til 3.504 m². Se nedenstående opmåling. 

Vi vurderer, at fritagelsen omfatter 3.504 m². Det svarer til 90,9894 % af grundens samlede areal på 3.851 m². Det svarer igen til 90,9894 % af hele ejendommens grundværdi på 25.994.300 kr. svarende til 23.652.058 kr. (afrundet 23.652.100 kr.) 

Vurderingerne er foretaget ud fra prisniveauet i 2012.

Vi afgav sålydende bemærkninger til dette forslag, jf. bilag 5:

Hvis Vurderingsstyrelsen er af den opfattelse, at promenaden på siden af ejendommen ikke kan anses for at være en del af den gårdsplads, have mv. tilhørende den fredede ejendom, der kan anses for omfattet af fredningen, jf. vores tidligere argumentation, er det subsidiært vores opfattelse, at der ved fordelingen af den samlede grundværdi på henholdsvis den fredede og den ikke-fredede del af ejendommen skal henses til følgende:

·         Den del af grunden, der ifølge den modtagne skitse/opmåling fra Vurderingsstyrelsen ikke kan anses for omfattet af fredningen, er reelt og må kun anvendes og udnyttes som en offentlig gang- og cykelsti med tilhørende beplatning.
·         En offentlig gang og cykelsti, der sikrer, at offentligheden kan passere forbi ejendommen, og som ikke kan bebygges eller på måde anvendes og udnyttes af ejendomsejer, har ingen værdi for ejendommens ejer. Nærmest tværtimod.
·         Den andel af ejendommens grundværdi, der kan henføres til det nævnte areal må derfor ud fra en handelsværdi-norm ansættes til 0 kr.

De påklagede vurderinger
Vurderingsstyrelsen har ved den påklagede afgørelse af 21. maj 2021, der som indledningsvis nævnt er vedhæftet som bilag 1, indsat den manglende fordeling i vurderingerne af ejendommen pr. 1 oktober 2014, 1. oktober 2016, 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019.

De manglende fordelinger er indsat i vurderingerne med oprindelig skattemæssig virkning.

Vurderingsstyrelsen antog imidlertid med afgørelsen, at værdien af den del af ejendommen, der kan anses for fritaget for beskatning, kan ansættes til 90,9894 % af værdien af den samlede ejendom.

Vurderingsstyrelsen antog i den forbindelse, at den del af ejendommen, der efter plangrundlaget er udlagt til en offentligt tilgængelig gang- og cykelsti, ikke kan anses for at være have, gårdsplads mv. til den fredede ejendom, jf. § 7, stk. 1, litra d, i lov om kommunal ejendomsskat, og ikke kan anses for at være uden selvstændig værdi.

Vurderingsstyrelsen anførte som begrundelse herfor i den påklagede afgørelse, at:

Vi kan kun genoptage en vurdering, hvis anmoder har godtgjort, at den er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold. 

Vi kan ikke genoptage vurderingsmæssige skøn, der er sket på et korrekt grundlag. 

Vi kan ikke ændre grundværdien således, at bebyggelsesprocenten nedsættes fra 150 til 38, som er svarende til det omfang ejendommen er bebygget med ved vurderingen pr. 1. oktober 2014. Det mener vi ikke, vi kan, fordi grundværdien skal ansættes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Ifølge lokalplanen har ejendommen en maksimal bebyggelsesprocent på 150. Der kan ved ansættelsen af grundværdien ikke henses til, at nogle bygninger er fredet. Dette er i overensstemmelse med Højesterets dom af 27. november 1974; U.1975.56/2 ([...]). 

Af jeres indsigelse af 9. november 2020, til det oprindelige forslag af 28. oktober 2020, anfører I, at hvis Vurderingsstyrelsens opfattelse er korrekt - og ansættelsen af grunden skal ske i ubebygget stand - giver lokalplanen ikke mulighed for at opføre nogen form for bebyggelse. I skriver, at det fremgår af lokalplanens § 5, stk. 1, litra b, at "bebyggelse skal opføres inden for de på tegningen viste byggefelter A-C i højest 6 etager samt eventuelt udnyttet tagetage. På den baggrund mener I, at der ikke kan opføres noget på ejendommen, hvorefter grundværdien i bedste [fald] skal ansættes til et ganske symbolsk beløb. 

Vi mener, at den i lokalplanens § 5, stk. 1, litra b nævnte bebyggelse, der skal opføres (og de aftegnede byggefelter) må tolkes som ny bebyggelse, og vedrører således ikke de bygninger, der står i forvejen, upåagtet af om der er tale om fredede og bevaringsværdige bygninger eller ej. 

I jeres bemærkninger af 12. maj 2021 til vores forslag til afgørelse af 19. april 2021 anfører I, at den del af arealet der efter Vurderingsstyrelsens opfattelse ikke kan omfattes af fredningen, har karakter af offentlig gang- og cykelsti med tilhørende beplantning. 

I anfører, at arealet ikke kan anvendes og udnyttes af ejendomsejer, hvorfor arealet ikke repræsenter en værdi. Derfor mener I, at arealet ud fra en handelsnormsværdi skal ansættes til 0 kr. 

Vi mener ikke, at vi kan ansætte arealet der anvendes til gang- og cykelsti til 0 kr. Upåagtet af, at arealet anvendes til offentlig færdsel, repræsenterer det en værdi. 

Med udgangspunkt i, at grundværdien skal ansættes i ubebygget stand, skal arealet medregnes i det maksimalt tilladte etageareal, som beregnes med udgangspunkt i en bebyggelsesprocent på 150. Derved bidrager det til, at ejendommen i ubebygget stand vil kunne bebygges med et større etageareal. 

I vil dog stadig få mulighed for at klage over ejendomsvurderinger foretaget i perioden 2014-2020, når klageadgangen åbner igen. Disse ejendomsvurderinger kalder vi for historiske vurderinger. I vil i den forbindelse få en meddelelse om, at det nu er muligt at klage over de historiske vurderinger.

Relevante regler og fortolkningsbidrag
Det fremgår af § 7, stk. 1, litra d, i lov om kommunal ejendomsskat for så vidt angår fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration, at:
Fritaget for grundskyld er:
[…..]
d) Fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning. Fritagelsen omfatter alene den bebyggede grund, gårdsplads og have.

Skattestyrelsen har med styresignalet SKM2020.370.SKTST præciseret praksis vedrørende omfanget af delvise fritagelser for grundskyld for fredede ejendomme med tinglyst bevaringsdeklaration efter bestemmelsen.

Styresignalet beskriver også Skatteforvaltningens administration af reglerne i skatteforvaltningslovens kapitel 12 for så vidt angår ændring af ejendomsvurderinger med fordelinger på grund af sådanne delvise fritagelser i det tilfælde, hvor ejendomsejer senest den 31. oktober 2020 har anmodet om ændring af vurderingerne.

Det fremgår således af sammenfatningen af styresignalet, jf. styresignalets pkt. 1, at:

Skatteforvaltningen præciserer derfor med dette styresignal, at § 7, stk. 1, litra d, i lov om kommunal ejendomsskat indebærer, at der i hvert enkelt tilfælde skal foretages et skøn over, hvor stor en del af grundværdien, der kan henføres til henholdsvis den fritagne og den ikke-fritagne del af grunden. 

Skatteforvaltningen beskriver samtidig Vurderingsstyrelsens administration af reglerne i skatteforvaltningslovens kapitel 12 om ændring af vurderinger i forhold til ændring af fordelinger, der frem til august 2015 er blevet foretaget under henvisning til § 33, stk. 2, i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme og § 7, stk. 1, litra d, i lov om kommunal ejendomsskat.

I styresignalets pkt. 2 er baggrunden for styresignalet beskrevet. Der fremgår af dette afsnit bl.a. følgende om den ulovmedholdelige administration, der har begrundet behovet for udsendelse af styresignalet:

En fredet ejendom, hvorpå der er tinglyst en bevaringsdeklaration, er fritaget for grundskyld efter § 7, stk. 1, litra d, i lov om kommunal ejendomsskat. Fritagelsen omfatter efter bestemmelsen alene den bebyggede grund, gårdsplads og have. 

Værdien af det fritagne areal og af et eventuelt yderligere areal fastlægges af Skatteforvaltningen som vurderingsmyndighed. Det er således Skatteforvaltningen, som foretager de fordelinger af ejendomsværdi, grundværdi og eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer, som skal fastsættes efter reglerne i lov om kommunal ejendomsskat m.v. Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 2, og af den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme § 33, stk. 2. Reglerne i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme er også anvendt, hvor der efter den 1. januar 2018 er foretaget vurdering efter ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88. 

Skatteforvaltningen foretager de nævnte fordelinger som en del af vurderingen af ejendommen. Det sker på baggrund af en henvendelse fra kommunen eller ejeren af ejendommen, og fordelingerne skal efter de beskrevne regler foretages på grundlag af et skøn. 

Skatteforvaltningen har imidlertid konstateret, at Skatteforvaltningen indtil august 2015 har administreret bestemmelserne i lov om kommunal ejendomsskat og lov om vurdering af landets faste ejendomme uensartet, og at der kan være grundlag for at ændre det udøvede skøn over værdien af henholdsvis den del af grunden, der udgør den bebyggede grund, gårdsplads og have, og den øvrige del af grunden. Dette er fx tilfældet i situationer, hvor:
·         En bygning på grunden har været fredet og omfattet af en tinglyst bevaringsdeklaration, idet Skatteforvaltningen i nogle tilfælde har fritaget hele grunden fra grundskyld, uden at dette er begrundet ud fra de faktiske forhold.
·         En bygning på grunden har været fredet og omfattet af en tinglyst bevaringsdeklaration, idet Skatteforvaltningen alene har fritaget en forholdsmæssig del af grunden fra grundskyld, uden at dette er begrundet ud fra de faktiske forhold.
·         Der har været flere bygninger på grunden og Skatteforvaltningen har foretaget fordelingen ud fra en beregningsmetode, hvor værdien af den del af grunden, der er fritaget for grundskyld, er ansat ud fra forholdet mellem den fredede bygning og andre ikke-fredede bygninger på grunden, uden at dette er begrundet ud fra de faktiske forhold.

Skatteforvaltningen vil med dette styresignal præcisere, at der skal skønnes over det areal, der er fritaget for grundskyld efter § 7, stk. 1, litra d, i lov om kommunal ejendomsskat samt angive retningslinjer for udøvelsen af dette skøn.

Forpligtelsen for Vurderingsstyrelsen til - når Vurderingsstyrelsen skønner, at det ikke er hele grunden, der kan anses for at være omfattet af fritagelsen - at foretage et konkret skøn over værdien af henholdsvis den fritagne og den ikke fritagne del af grunden, er nærmere præciseret i styresignalets afsnit 4, hvor det er anført, at: 

4. Skatteforvaltningens opfattelse
4.1 Vurderingsmyndigheden foretager et vurderingsskøn

Det er Skatteforvaltningens opfattelse, at regelgrundlaget indebærer, at vurderingsmyndigheden i hvert enkelt tilfælde har været forpligtet til at skønne over, hvor stor en del af grundværdien af en ejendom, der er delvist fritaget for grundskyld, jf. § 7, stk. 1, litra d, i lov om kommunal ejendomsskat, der har kunnet henføres til henholdsvis den del af grunden, der er fritaget for grundskyld, og den øvrige del af grunden. 

Det daværende Økonomi- og Indenrigsministerium har udtalt sig vejledende om en situation, hvor der var tinglyst en bevaringsdeklaration vedrørende visse bygninger og dele af bygninger beliggende på en ejendom. I en vejledende udtalelse af 14. januar 2014 henholdte ministeriet sig til beskrivelsen i cirkulæret og tilføjede følgende: 

"I visse tilfælde, hører der altså en gårdsplads til en ejendom, der består af fredede bygninger, hvorpå der er tinglyst en bevaringsdeklaration, og dels af ikkefredede bygninger. Økonomi- og Indenrigsministeriet er mest tilbøjelig til at mene, at vurderingsmyndighederne i disse tilfælde må foretage den fornødne fordeling af grundværdien af gårdspladsen, således at der sker fritagelse for den del af gårdspladsen, som findes at høre til de fredede bygninger". 

I en afgørelse fra Landsskatteretten fra 1991 anså det statslige skyldråd og Landsskatteretten sig for kompetente til at træffe afgørelse om omfanget af en fritagelse på en ejendom med et enfamilieshus. Landsskatteretten fandt under hensyn til ejendommens størrelse og manglende muligheder for at udnytte en del af grunden til andre formål, at betingelserne for at fritage hele ejendommen for kommunal grundskyld var opfyldt. Se TfS 1991, 250LSR. 

Det er Skatteforvaltningens opfattelse, at dette indebærer, at Skatteforvaltningen som vurderingsmyndighed i hvert enkelt tilfælde er forpligtet til at skønne, hvor stor en del af grunden, der naturligt hører til en fredet bygning, der er tinglyst en bevaringsdeklaration på, uanset om dette fører til, at der skal ske en hel eller delvis fritagelse af grunden. 

I forbindelse med en gennemgang af Skatteforvaltningens tidligere procesbeskrivelse samt praksis på området er Skatteforvaltningen blevet opmærksom på, at Skatteforvaltningens administration ikke har været ensartet, idet der ikke i alle tilfælde er foretaget et konkret skøn over de enkelte bygningers andel af have og gårdsplads ud fra alle relevante forhold.

De ændrede vurderinger skal ændres
Det følger af det ovenfor anførte, at:
-          Der ved de påklagede vurderinger skal skønnes over, om hele grunden er at anse som tilhørende den bebyggede ejendom med gårdsplads og have, jf. § 7, stk. 1, litra d, i lov om kommunal ejendomsskat.
-          Der i modsat fald ved vurderingerne skal foretages et konkret skøn over værdien af den del af ejendommen, der ikke kan anses som fritaget for beskatning, jf. kildeskattelovens § 7, stk. 1, litra d.

Det fremgår i den forbindelse udtrykkeligt af SKM2020.370.SKTST, at sidstnævnte værdiansættelse ikke kan foretages ved blot at foretage en procentuel fordeling af den samlede grundværdi på henholdsvis den del af grunden, der er skønnet at være omfattet af fritagelsen, og den del af grunden, der er skønnet ikke at være omfattet af fritagelsen.

En sådan forholdsmæssig fordeling er derimod én af de typiske fejl, der er konstateret - og som har begrundet behovet for at udsende det præciserende styresignal.

Det følger af, at det i henhold til styresignalet er en typisk fejl, at "Der har været flere bygninger på grunden og Skatteforvaltningen har foretaget fordelingen ud fra en beregningsmetode, hvor værdien af den del af grunden, der er fritaget for grundskyld, er ansat ud fra forholdet mellem den fredede bygning og andre ikke-fredede bygninger på grunden, uden at dette er begrundet ud fra de faktiske forhold".

Værdien af den samlede grund kan altså ikke uden videre fordeles på henholdsvis den fritagne del og den ikke fritagne del af grunden ved at foretage en forholdsmæssig/procentuel fordeling af den oprindeligt ansatte grundværdi for hele grunden.

Det er en naturlig følge af, at ikke alle dele af en grund har den samme værdi, og af at den samlede grundværdi således ikke er udtryk for, at alle dele af grunden er ansat med en værdi svarende til den forholdsmæssige del af den samlede grundværdi, der kan fremfindes ud fra en forholdsmæssig fordeling efter størrelsen af de enkelte arealer.

Styresignalet præciserer af samme grund, at der ved vurderingerne skal foretages et konkret begrundet skøn over værdien af den ikke fritagne del af grunden - og heri ligger implicit, at der skal foretages et konkret begrundet skøn over værdien af den fritagne del af grunden.

Hele grunden en del af den bebyggede ejendom med gårdsplads og have
Det er vores opfattelse, at hele grunden skal fritages, fordi hele grunden skal anses som en del af den bebyggede grund med gårdsplads og have.

Vi henviser om baggrunden herfor i det hele til vores indlæg til Vurderingsstyrelsen, der er refereret ovenfor og vedhæftet som bilag 2 og bilag 3 med 3-1.

Promenaden kan ikke bebygges og har ingen selvstændig værdi
Hvis klagemyndigheden er enig med Vurderingsstyrelsen i, at promenaden ikke kan anses som en del af den bebyggede grund med have, gårdsplads mv., er det vores opfattelse, at den del af grunden, der ikke kan bebygges, og som efter plangrundlaget er udlagt som en offentligt tilgængelige cykel- og gangsti, er uden værdi for den aktuelle og eventuelle fremtidige ejere, og derfor ud fra den handelsværdinorm, der er gældende efter vurderingsloven, skal ansættes til 0 kr. Vi henviser for en nærmere begrundelse herfor tillige til argumentationen i vores indlæg til Vurderingsstyrelsen, der er refereret ovenfor og vedhæftet som bilag 2 og bilag 3 med 3-1.

Promenaden kan ikke værdiansættes ud fra en bebyggelsesprocent over 38
Hvis klagemyndigheden er enig med Vurderingsstyrelsen i, at promenaden ikke kan anses som en del af den bebyggede grund med have, gårdsplads mv., og i at promenaden har en selvstændig værdi for den aktuelle og eventuelle fremtidige ejere, og vurderer, at promenaden har en selvstændig værdi, fastholder vi, at den del af grunden, der ikke kan bebygges på grund af fredningsklausulen, ikke kan værdiansættes med udgangspunkt i en maksimal bebyggelsesprocent på mere end 38 svarende til den faktiske udnyttelse.

Vi henviser herved igen til argumentationen i vores indlæg til Vurderingsstyrelsen, der er refereret ovenfor og vedhæfte som bilag 2 og bilag 3 med 3-1. Vi henviser endvidere til det nedenfor anførte.

Der er foretaget (ændrede) vurderinger og disse skal prøves ved klagebehandlingen
Vurderingsstyrelsen har med den påklagede afgørelse foretaget en del af vurderingerne af ejendommen, der tidligere var glemt.

Vi har på denne baggrund lidt vanskeligt ved at forholde os til, at Vurderingsstyrelsen har anset sig for at være afskåret fra at ændre et tidligere foretaget vurderingsskøn.

Den påklagede afgørelse er efter vores opfattelse en afgørelse om ændrede vurderinger af den påklagede ejendom pr. 1. oktober 2014, 1. oktober 2016, 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019, i hvilke Vurderingsstyrelsen har foretaget en manglende fordeling.

Skønnet over værdien af den ikke-fritagne del af ejendommen er derfor foretaget for første gang - og skal nu efterprøves af klagemyndigheden efter de ovenfor beskrevne regler og retningslinjer.

Vurderingsstyrelsen har ved foretagelsen af den manglende del af vurderingen været forpligtet til (for første gang) at foretage et skøn over værdien af den ikke-fritagne del af grunden, og dette skøn har skullet foretages ved en konkret vurdering og i respekt for, at det ikke er alle dele af en grund, der har den samme værdi, jf. også det ovenfor anførte om, at det af styresignalet fremgår, at forholdsmæssige fordelinger kun kan anvendes, hvis en forholdsmæssig fordeling finder støtte i de faktiske forhold.

Vurderingsstyrelsen har i afgørelsen om ændring af vurderingerne - som begrundelse for, at promenaden har en selvstændig værdi - anført, at denne del af grunden ikke kan anses som en del af den fritagne grund med tilhørende have og gårdsplads mv., samt at promenaden har en værdi, fordi den tilfører værdi til den øvrige del af ejendommen.

Dette er efter vores opfattelse ensbetydende med, at Vurderingsstyrelsen har antaget, at værdien i promenaden udelukkende ligger i, at den tilfører værdi til den del af ejendommen, der er fritaget for beskatning.

Vurderingsstyrelsen har dermed reelt tiltrådt, at det areal, der efter Vurderingsstyrelsen skøn ikke er omfattet af fritagelsen, udelukkende tilfører værdi til den del af ejendommen, der er fritaget for beskatning.

Det understøtter efter vores opfattelse, at den del af grunden, der af Vurderingsstyrelsen er anset som ikke-fritaget, ikke har en selvstændig værdi ud fra den efter vurderingsloven gældende handelsprisnorm.

Vi finder derfor ikke på nuværende tidspunkt anledning til at gå nærmere ind i argumentationen for, at forudsætningerne for genoptagelse og forudsætningerne for at ændre allerede foretagne vurderingsmæssige skøn er opfyldt. Vi forbeholder os dog ret til senere at argumentere i forhold til disse forhold, hvis klagesagsbehandlingen medfører, at dette bliver nødvendigt."

Vurderingsstyrelsens udtalelse til sagsfremstillingen
Vurderingsstyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling af 14. december 2023 med forslag til afgørelse:

"(…)

Delvis fritagelse for grundskyld
Skatteankestyrelsen har i deres forslag til afgørelse af 9. januar 2024 behandlet størrelsen af den fastsatte delvise fritagelse for grundskyld, og indstiller til stadfæstelse af fritagelsen på 23.652.100 kr.

Vurderingsstyrelsen er enige med Skatteankestyrelsen i forhold til fritagelsen og har derfor ikke yderligere bemærkninger hertil.

Genoptagelse af grundværdien
Skatteankestyrelsen har dernæst ikke behandlet hvorvidt betingelserne for genoptagelse af grundværdien pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 eller 2019 ses at være opfyldt, men har dog foreslået at ændre grundværdien.

Vurderingsstyrelsen finder ikke, at betingelserne for genoptagelse af grundværdien pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 eller 2019 er opfyldt.

Vurderingsstyrelsen er derfor ikke enig i indstillingen. Vurderingsstyrelsen bemærker også, at det påklagede forhold er afgørelsen, hvorfor der bør tages stilling til, hvorvidt betingelserne for genoptagelse er opfyldt.

Det følger af bl.a. skatteforvaltningslovens § 33, at en klageberettiget som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse.

Begrebet "vurdering" dækker i forhold til genoptagelsesbestemmelserne over de enkelte ansættelser eller dele af vurderingen, dette følger direkte af forarbejderne til lov nr. 212 af 3. maj 2017. Det er derfor en betingelse for genoptagelse af grundværdien, at grundværdien er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.

Dette er ikke tilfældet i nærværende sag.

Grundværdien er ansat på baggrund af de korrekte grundarealer og i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser, med en maksimal bebyggelsesprocent på 150. Der er ved ansættelsen af grundværdien ikke henset til, at nogle bygninger er fredet, hvilket ses at være i overensstemmelse med Højesterets dom af 27. november 1974; U.1975.56/2 ([...]).

Da betingelserne for genoptagelse af grundværdien ikke er opfyldt, finder Vurderingsstyrelsen ikke, at der er hjemmel til at ændre grundværdien.

Vurderingsstyrelsen indstiller derfor til stadfæstelse af afgørelsen i sin helhed.

(…)"

Vurderingsstyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens korrigerede sagsfremstilling af 24. april 2024 med forslag til afgørelse:

"(…)

Sagen vedrører klage over Vurderingsstyrelsen afgørelse af 21. maj 2021, journalnummer 18-0716965, hvor repræsentanten af 26. april 2018 har anmodet om nedsættelse af grundværdien og fastsættelse af fritagelse for grundskyld.

Vurderingsstyrelsen har derfor i sagen truffet afgørelse om afslag på genoptagelse af grundværdien pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 og 2019.

Vurderingsstyrelsen har samtidigt truffet afgørelse for vurderingerne pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 og 2019, om fastsættelse af fritagelse for grundskyld jf. § 7, stk. 1, litra d, i lov om kommunal ejendomsskat, jf. reglerne om foretagelse af manglende dele af vurderingen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, 2. pkt., jf. tidligere vurderingslov § 33, stk. 2, jf. lov om kommunal ejendomsskat § 7, stk. 1, litra d.

Vurderingsstyrelsen er enig i Skatteankestyrelsens korrigerede forslag til afgørelse.

Vurderingsstyrelsen er enige i Skatteankestyrelsens begrundelse for stadfæstelse af afgørelsen, herunder at det til promenade udlagte areal ikke i tilstrækkelig grad kan kategoriseres som hørende til de fredede bygninger, samt Skatteankestyrelsens bemærkninger ift. SKM2020.370.SKTST.

Dernæst bemærker Vurderingsstyrelsen ligeledes, at klagers subsidiære og tertiære påstande ved klagen af 18. august 2021 angår grundværdiansættelsen og en ændring heraf.

Vurderingsstyrelsen fastholder i forlængelse heraf, at der i nærværende sag ikke er grundlag for genoptagelse. Se uddybende herom i den tidligere fremsendte udtalelse af 15. marts 2024.

(…)"

Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse
Selskabet er kommet med følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse:

"(…)

Klagen omhandler Vurderingsstyrelsens afgørelse om ændring af fordelingerne af grundværdien, der er foretaget i henhold til § 7, stk. 1, litra d, i lov om kommunal ejendomsskat.

Vurderingsstyrelsen har med den påklagede afgørelse anset en del af de grundværdier på 25.994.300 kr., der er ansat ved vurderingerne for 2014-2019, som fritaget for beskatning som følge af fredningen af bygningerne med tilhørende have mv.

Vurderingsstyrelsen har nærmere bestemt truffet afgørelse om, at 23.652.100 kr. af de samlede grundværdier på 25.994.300 kr. kan henføres til den fritagne del af grunden og dermed afgørelse om at differencen på 2.342.200 kr. kan henføres til den ikke-fritagne del af grunden og derfor skal grundværdibeskattes.

Skatteankestyrelsen har, i overensstemmelse med de nedlagte påstande, indstillet, at den del af grunden, der ikke er fritaget, er uden værdi og skal værdiansættes til 0 kr.

Skatteankestyrelsen har i den forbindelse indstillet, at det ikke er fordelingen af den samlede grundværdi af grunden, der skal ændres, fordi det udelukkende er den fritagne del af grunden, der har en værdi, mens promenaden er uden værdi, men at grundværdierne, der er ansat ved de påklagede vurderinger skal ændres.

Det har vi tidligere meddelt, at vi ikke har bemærkninger til.

Det skyldes, at det for vores klient er uden betydning, om det er fordelingen, der ændres, således at hele grundens værdi henføres til den bebyggelige del af grunden, der er fritaget for beskatning, eller om det er grundens værdi, der nedsættes, fordi promenaden er uden værdi.

Skatteankestyrelsens indstilling leder dog i det hele til konklusionen, at der ikke er nogen del af grundens værdi, der kan henføres til promenaden - uanset om denne er fritaget for grundskyld eller ej - og dermed til konklusionen, at hele grundværdien skal henføres til den bebyggelige del af ejendommen, der, også i henhold til det af Skatteankestyrelsen anførte, er fritaget for beskatning.

Nu har Vurderingsstyrelsen imidlertid, ud fra indstillingen fra Skatteankestyrelsen, gjort gældende, at der ikke er grundlag for at ændre grundværdien, og at værdien af den fritagne del af ejendommen derfor skal stadfæstes, da promenaden ikke er fritaget for beskatning.

Vurderingsstyrelsen har i den forbindelse - vi tillader os at mene noget "gelinde" - helt undladt at forholde sig til, hvorvidt og på hvilket grundlag den ikke-fritagne del af grunden efter Vurderingsstyrelsens opfattelse kan antages at have en værdi, når henses til de forhold, som vi har påberåbt os, og de forhold, der er anført i Skatteankestyrelsens indstilling til afgørelse om, at den ikke-fritagne del af grunden er uden værdi.

Det har Vurderingsstyrelsen gjort, uanset at Skatteforvaltningen med SKM2020.370.SKTST udtrykkeligt har præciseret, at der ved prøvelsen af en fordeling skal foretages en vurdering af, hvor stor en del af den samlede værdi af grunden, der kan henføres til hhv. (i) den fritagne del af grunden og (ii) den ikke-fritagne del af grunden.

Vi fastholder, at hele værdien af grunden skal henføres til den fritagne del af grunden, og at der derfor mangler belæg for at ansætte en grundværdibeskatningspligtig værdi af ejendommen.

Vi henviser til begrundelsen i vores tidligere indlæg, herunder særligt til at Skatteforvaltningen med SKM2020.370.SKTST har meddelt, at der ved foretagelse af fordelinger i henhold til ejendomsbeskatningslovens § 7, stk. 1, litra d, skal forholdes til, hvor stor en del af den samlede værdi af grunden, der skal henføres til hhv. den fritagne og den ikke-fritagne del af grunden.

Vi henviser i den forbindelse tillige til argumentationen i vores tidligere indlæg for, at promenaden, i det omfang denne ikke kan anses som en del af grunden, er uden selvstændig værdi - idet vi i den forbindelse nu tillige henviser til Skatteankestyrelsens begrundelse for, at promenaden er uden selvstændig værdi, som Vurderingsstyrelsen, som ovenfor nævnt, ikke ses at have argumenteret imod i den nu forelagte indstilling.

Det forhold, at promenaden er uden selvstændig værdi, fører efter vores opfattelse til konklusionen, at der ikke har kunnet og heller ikke nu kan henføres en værdi til den del af grunden, der ikke er fritaget, idet hele værdien af grunden skal henføres til den fritagne del af grunden.

Dette forhold fører til konklusionen, at værdien af den ikke-fritagne del af grunden skal fastsættes til 0 kr. og dermed til konklusionen, at værdien af den ikke-fritagne del af grunden skal nedsættes til 0 kr., jf. SKM2020.370.SKTST.

Sagens videre proces
Det er ikke for vores klient væsentligt, om værdien af den fritagne del af grunden ansættes til 25.994.300 kr., som det er antaget og indstillet fastholdt af Vurderingsstyrelsen, eller om værdien af den fritagne del af grunden ansættes til 23.652.100 kr., således som det er indstillet af Skatteankestyrelsen.

Det væsentlige for vores klient er, at der tilsyneladende er enighed om, at promenaden er uden værdi, og at der derfor ikke er nogen del af grundværdien, der kan henføres til den ikke-fritage del af grunden, der derimod skal værdiansættes til 0 kr. med den virkning, at beskatningsgrundlaget bliver materielt korrekt efter klagebehandlingen af de ændrede vurderinger, der er påklaget til Landsskatteretten.

(…)"

Selskabet er kommet med følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens korrigerede sagsfremstilling:

"(…)

Den korrigerede sagsfremstilling med indstilling om stadfæstelse af Vurderingsankenævnets afgørelse om, at det udelukkende er en del af grundværdien for ejendommen, der kan henføres til den del af grunden, der er omfattet af bygningsfredningen, jf. KESL § 7, stk. 1, litra d, er overraskende.

Det skyldes dels de forhold, vi tidligere har påberåbt os i de skriftlige indlæg, dels at Skatteankestyrelsen i den oprindelige sagsfremstilling har tiltrådt, at den del af grunden, der ikke er omfattet af bygningsfredningen og dermed fritagelsen for grundskyld, er uden værdi.

Vi bemærker nærmere:

Skatteankestyrelsen indstillede i den oprindelige sagsfremstilling af værdien af den del af grunden, der ikke er omfattet af bygningsfredningen, har en værdi af 0 kr.

Skatteankestyrelsen anførte følgende som begrundelse herfor: 

Retten bemærker, at den i lokalplanen fastlagte promenade pålægger ejeren af ejendommen en byrde idet, promenaden skal være offentligt tilgængelig og ejeren skal derfor tolerere, at gående, cyklende og bådejere anvender promenadearealet frit. Ligeledes kan ejeren ikke hindre adgangen til promenaden via indhegning eller lignende. Retten finder, at promenadearealet ikke tilfører byggeretter til det resterende grundareal så længe, der ikke kan opføres ny bebyggelse eller ændres ved den eksisterende bebyggelse. 

Retten bemærker, at det på ejendommen beliggende lystbådeanlæg ejes og administreres af G1, hvorfor ejeren af ejendommen ej heller opnår nogen økonomisk gevinst ved dette.
Retten finder, at så længe promenadearealets formål består som i henhold til lokalplanen, er der ikke grundlag for, at arealet kan bære en selvstændig værdi. 

Retten bemærker, at promenadearealet kan sammenlignes med at vejareal, som kan benyttes af alle, hvilket normalt bliver fastsat til 0 kr. ved vurderinger.
Retten finder derfor, at promenadearealet skal ansættes til 0 kr. så længe bygningerne på ejendommen er fredet.

Skatteankestyrelsen har imidlertid nu, i den korrigerede sagsfremstilling, modsat antaget, at en del af den samlede grundværdi for ejendommen kan henføres til den del af grunden, der ikke er omfattet af fredningen og dermed fritagelsen - dvs. den del af grunden, som Skatteankestyrelsen ellers tidligere har begrundet er uden værdi.

Skatteankestyrelsen har ikke begrundet den tilsyneladende ændrede opfattelse af værdien af den ikke-fritagne del af grunden i den korrigerede sagsfremstilling. Skatteankestyrelsen har udelukkende anført, at: 

Repræsentanten henviser til Skatteforvaltningens styresignal i SKM2020.370.SKTST. Det følger af styresignalet, at vurderingsmyndigheden i hvert enkelt tilfælde er forpligtet til at skønne over, hvor stor en del af grundværdien af en ejendom, der er fritaget for ejendomsskat. 

Retten finder, at Vurderingsstyrelsen i deres afgørelse, har foretaget et sådan skøn over, hvor stor en del af ejendommen, der som følge af afgørelsen bliver fritaget for ejendomsskat. Vurderingsmyndigheden har derfor overholdt den pligt, som Skatteforvaltningen har pålagt i styresignalet. 

Skatteankestyrelsen har således udelukkende konkluderet, at Vurderingsstyrelsen ved foretagelsen af de ændrede fordelinger af grundværdien for ejendommen har foretaget et skøn til fordelingen af den samlede grundværdi på den fredede hhv. den ikke-fredede del af ejendommen.

Skatteankestyrelsen har ikke forholdt sig til, hvorvidt skønnet, der er udøvet ved den påklagede afgørelse - som ikke er et afslag på ændring af fritagelsen, men derimod er en fastsættelse af en ændret fritagelse - er udøvet på korrekt grundlag og i overensstemmelse med retningslinjerne i Skattestyrelsens styresignal SKM2020.370.SKTST.

Skatteankestyrelsens indstilling og klagemyndighedens afgørelse skal imidlertid afgøre klagen over den ændrede fritagelse (de ændrede fritagelser - én for hver vurdering), der med den påklagede afgørelse er foretaget under henvisning til SKM2020.370.SKTST.

Det er således en nødvendig del af klagebehandlingen at efterprøve, om:

-     Det vurderingsskøn, der er udøvet ved den påklagede afgørelse om ændring af fordelingen af den samlede grundværdi, er foretaget på det grundlag og efter de retningslinjer, der er beskrevet i styresignalet.

Skattestyrelsen har med styresignalet præciseret, at § 7, stk. 1, litra d, i lov om kommunal ejendomsskat indebærer, at der skal foretages et skøn over, hvor stor en del af grundværdien af grunden (ikke hvor stor en del af grunden), der kan henføres til henholdsvis den fritagne og den ikke-fritagne del af grunden (ikke hvor stor en del af grunden, der er henholdsvis fritaget og ikke-fritaget).

Skattestyrelsen har endvidere angivet følgende typeeksempler for situationer, hvor der er begået fejl ved fordelingen af grundværdien (igen: ikke hvor stor en del af grunden) på den fritagne henholdsvis den ikke-fritagne del af grunden:

·         En bygning på grunden har været fredet og omfattet af en tinglyst bevaringsdeklaration, idet Skatteforvaltningen i nogle tilfælde har fritaget hele grunden fra grundskyld, uden at dette er begrundet ud fra de faktiske forhold.

·         En bygning på grunden har været fredet og omfattet af en tinglyst bevaringsdeklaration, idet Skatteforvaltningen alene har fritaget en forholdsmæssig del af grunden fra grundskyld, uden at dette er begrundet ud fra de faktiske forhold.

·         Der har været flere bygninger på grunden og Skatteforvaltningen har foretaget fordelingen ud fra en beregningsmetode, hvor værdien af den del af grunden, der er fritaget for grundskyld, er ansat ud fra forholdet mellem den fredede bygning og andre ikke-fredede bygninger på grunden, uden at dette er begrundet ud fra de faktiske forhold.

Den fordeling, der skal være foretaget af Vurderingsstyrelsen, og som nu skal efterprøves ved klagebehandlingen, er altså en fordeling af den samlede del af grundværdi på den del af denne (grundværdien, ikke grunden), der kan henføres til henholdsvis (i) den del af grunden, der ifølge klagemyndigheden er omfattet af fredningen (fritagelsen), og (ii) den del af grunden, der ifølge klagemyndigheden ikke er omfattet af fredningen (fritagelsen).

Der udestår en begrundelse for, at Skatteankestyrelsen nu vurderer, at den sidstnævnte del af grunden har en værdi, når henses til det i den oprindelige sagsfremstilling anførte og begrundede om, at den sidstnævnte del af grunden ikke har en værdi. Dette er ikke på nogen måde begrundet i den korrigerede sagsfremstilling.

Det er, henset til det af os anførte og til den begrundelse, der er givet af Skatteankestyrelsen i den oprindelige sagsfremstilling, vores opfattelse, at der mangler grundlag for at antage, at den ikke-fredede del af grunden har en værdi.

Det er vores opfattelse, at hele grundværdien derfor må henføres til den del af grunden, der er omfattet af fredningen.

Det bemærkes i den forbindelse, at det med SKM2020.270.SKTST udtrykkeligt er fastslået, at der ikke er belæg for at foretage en forholdsmæssig fordeling af den samlede grundværdi på de to dele af grunden ud fra størrelsen af de to grundstykker - men at der derimod skal værdiskøn baseret på de faktiske forhold, bebyggelsesmulighederne på de to respektive dele af grunden mv.

Vi er således, jf. også den begrundelse, der oprindelig blev anført af Skatteankestyrelsen, af den opfattelse, at hele grundens værdi skal henføres til den fredede del af denne, da promenaden er uden værdi for ejendomsejer.

En fordeling af hele grundens værdi til den del af grunden, der er omfattet af fredningen, er i øvrigt ikke ensbetydende med, at hele grunden er anset for at være fritaget.

En fordeling af hele grundens værdi til den del af grunden, der er omfattet af fredningen, er udelukkende ensbetydende med, at hele grundværdien for ejendommen er anset for at vedrøre den del af grunden, der er omfattet af fredningen, da den resterende del af ejendommen ikke har en værdi.

Vi kan ikke forklare, at Skatteankestyrelsen ikke har forholdt sig til (efterprøvet) rigtigheden af den fordeling, der er foretaget af Vurderingsstyrelsen med den påklagede afgørelse.

Vi kan heller ikke forklare, at Skatteankestyrelsen i den korrigerede sagsfremstilling har afgivet det, der efter vores vurdering må anses som et obiter dictum ved at udtale, at der ikke er grundlag for at pålægge Vurderingsstyrelsen at genoptage vurderingerne, der er påklaget.

Vi bemærker herom:

Hverken vi eller Vurderingsstyrelsen har påstået, at grundværdien skal ændres. Skatteankestyrelsen har imidlertid i den korrigerede sagsfremstilling anført: 

Det følger af skatteforvaltningsloven § 33, stk. 1, at en anmodning om genoptagelse af en vurdering skal ske senest den 1. maj i det fjerde år efter vurderingen. 

Den oprindelige anmodning blev indgivet til Vurderingsstyrelsen den 26. april 2018 og var oprindeligt kun for vurderingen pr. 1. oktober 2014. Samtidigt blev det anmodet, at ændringerne af vurderingen for 2014 blev afspejlet i de efter følgende vurderinger. 

Retten finder, at anmodningen om genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2014 er indgivet rettidigt. 

Det følger ligeledes af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, at en klageberettiget som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse. 

Retten finder ikke, at klageren har godtgjort, at vurderingerne pr. 1. oktober 2014, 2016, 2018 og 2019 er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Retten finder derfor ikke, at vurderingerne kan genoptages. 

Landsskatteretten stadfæster således Vurderingsstyrelsens afgørelse af 21. maj 2021.

Denne bemærkning i den korrigerede sagsfremstilling kan baseret på klagen og Vurderingsstyrelsens udtalelser til sagen udelukkende være foranlediget af, at Skatteankestyrelsen i sin oprindelige sagsfremstilling har fundet anledning til indstille, at der foretages to del-grundværdier (det må vi læse som en fordeling) på 0 kr. for den ikke-fritagne del af grunden og på 23.652.100 kr. for den fritagne del af grunden - men at Skatteankestyrelsen nu er blevet uenig med sig selv deri og af den opfattelse, at klagemyndigheden ikke, som konsekvens af Skatteankestyrelsens vurdering af, at den ikke-fritagne del af ejendommen er uden værdi, kan foretage en nedsættelse af den samlede grundværdi for ejendommen til 23.652.100 kr. svarende til den værdi af den samlede grundværdi, der efter Skatteankestyrelsens opfattelse kan henføres til den fritagne del af ejendommen, men til en mindre samlet grundværdi end den, der er ansat for ejendommen.

Vi kan derfor ikke undlade at bemærke:

Vores klient har ingen interesse i at anfægte den samlede grundværdi, der ikke er ændret med den påklagede afgørelse, hvis klagemyndigheden under henvisning til den begrundelse, der blev givet med Skatteankestyrelsens første sagsfremstilling, kan tiltræde, at:

-          Hele grundværdien for den samlede ejendom er opstået af og skal derfor henføres til den bebyggelige del af ejendommen, der ubestridt er omfattet af fredningen.
-          Ingen del af grundværdien for den samlede ejendommen kan henføres til den resterende del af ejendommen, der ikke er omfattet af fredningen, da denne resterende del af ejendommen ikke kan bebygges og i det hele er stillet til rådighed for andre, jf. igen Skatteankestyrelsens fortsat eneste begrundelse om værdiansættelserne og dermed fordelingerne.

Skulle klagemyndigheden imidlertid være enig med Skatteankestyrelsen i, at fritagelsen ikke kan omfatte en større del af grundværdien end den del af grundværdien, der kan henføres til den del af grunden, der er omfattet af fredningen, er det imidlertid vores opfattelse, at klagemyndigheden har kompetence til at foretage en afledt ændring af grundværdien, som den afledte ændring, der oprindelig var foreslået af Skatteankestyrelsen.

Vi henviser til, at det med skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, er fastslået, at: 

Landsskatteretten kan uanset klagens formulering foretage afledte ændringer.
I sager om vurdering af fast ejendom kan Landsskatteretten uanset klagens formulering tillige foretage ændringer i andre ansættelser og dele af ejendomsvurderingen, hvis ændringerne er en følge af faktiske eller retlige forhold, der indgår i prøvelsen af det påklagede.

Det følger heraf, at Landsskatteretten har kompetence til ved sagens afgørelse at ændre både fordelingen (i overensstemmelse med både den nedlagte påstand og Skatteankestyrelsens oprindelige indstilling), således at hele grundværdien henføres til den fritagne del af grunden, og grundværdien (i overensstemmelse med Skatteankestyrelsens oprindelige indstilling), således at værdien af den fritagne del af grunden fastholdes, mens grundværdien, som oprindeligt foreslået af Skatteankestyrelsen nedsættes, så denne svarer til værdien af den eneste del af ejendommen, der har en værdi, nemlig den bebyggelige del af ejendommen, der er omfattet af fredningen.

Det følger også, at denne ændring af den oprindeligt ansatte grundværdi, der af Vurderingsstyrelsen kun til dels er henført til den del af ejendommen, der kan bebygges (den fritagne del af ejendommen) - uden at Landsskatteretten er begrænset af, om grundværdien ville kunne ændres af Vurderingsstyrelsen og/eller Landsskatteretten i henhold til reglerne i skatteforvaltningslovens § 33.

Når henses til bemærkningerne til bestemmelsen som formuleret med L 212 af 3. maj 2017, der senere blev vedtaget som lov nr. 688 af 8. juni 2017, er det netop formålet med denne bestemmelse, at ændringer af dele af vurderinger skal kunne føre til afledte ændringer af andre dele af samme vurderinger, herunder de dele af de nævnte vurderinger, der er ansættelser, uden af ændringsadgangen er begrænset af andet end sammenhængen mellem forskellige dele af vurderingerne.

(…)"

Selskabet er kommet med følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse til den korrigerede sagsfremstilling med forslag til afgørelse:

"(…)

Udtalelsen foranlediger ikke yderligere bemærkninger ift. de bemærkninger, vi indgav i forlængelse af modtagelsen af den korrigerede sagsfremstilling, udover bemærkningen om, at det er påfaldende, at Vurderingsstyrelsen fortsat i det hele undlader at forholde sig til værdien af den del af ejendommen, der ikke er fritaget som følge af fredningen, eftersom fordelingen der skal foretages jo efter vurderingsloven skal være en fordeling af den samlede grundværdi på hhv. den fredede del af ejendommen og den ikke-fredede del af ejendommen.
Vores bemærkninger afgivet i forlængelse af den korrigerede sagsfremstilling fastholdes i det hele. Det gælder også bemærkningen om indholdet og betydningen af skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1, hvis retten ikke kan tiltrædes vores påstand om, at hele den samlede grundværdi, der er ansat af vurderingsstyrelsen, må henføres til den del af ejendommen, der er omfattet af fredningen, da den øvrige del af ejendommen er uden værdi.

(…)"

Retsmøde
Selskabets repræsentant fastholdt påstanden om, at hele ejendommen skal fritages for grundskyld og gennemgik sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg.

Skatteforvaltningen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelser, at afgørelsen stadfæstes.

Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten skal tage stilling til, hvor stor en del af ejendommen, der skal fritages for grundskyld som følge af en på ejendommen tinglyst bevaringsdeklaration. Landsskatteretten skal endvidere tage stilling til, hvorvidt der er grundlag for at genoptage ejendomsvurderingerne for 2014, 2016, 2018 og 2019 med henblik på nedsættelse af grundværdien.

Retsgrundlaget
Det fremgår af vurderingslovens § 33, stk. 2:

"Stk. 2. Told- og skatteforvaltningen foretager de fordelinger af ejendomsværdi, grundværdi og eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer, som i øvrigt er fornødne til gennemførelsen af bestemmelser i lov om kommunal ejendomsskat, lov om lån til betaling af ejendomsskatter og boafgiftsloven."

Af ejendomsbeskatningslovens § 7, stk. 1, litra d, fremgår:

"Fritaget for grundskyld er:
d) Fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning. Fritagelsen omfatter alene den bebyggede grund, gårdsplads og have"

Reglerne om ordinær genoptagelse fremgår af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1:

"En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år, dog det sjette år for vurderinger omfattet af ejendomsvurderingslovens § 87 b, stk. 2, nr. 1-3, og § 88 a, stk. 2, nr. 1-3, efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages. Det er en betingelse for genoptagelse af en foretaget vurdering, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 pct."

Af bemærkningerne til lovforslag LFF 2017-05-03 nr. 212 fremgår bl.a. følgende:

"(…)

Det foreslås, at det i ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 1. pkt., præciseres, at de fejlagtige eller manglende registreringer, der kan begrunde genoptagelse af foretagne ejendomsvurderinger, er fejl eller mangler i oplysninger, der kan konstateres ved opslag i et register eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.

(…)"

Landsskatterettens begrundelse og resultat

Omfanget af fritagelsen for grundskyld som følge af fredning
Afgørelsen af, hvor stor en del af grundværdien, der grundet en bevaringsdeklaration skal fritages for grundskyld, skal foretages på grundlag af et skøn.

Landsskatteretten finder, at fritagelsen skal omfatte et areal svarende til det bebyggede areal af de fredede bygninger samt den del af grunden, der kan anses for at være gårdsplads til de fredede bygninger.

Bestemmelsen i ejendomsbeskatningslovens § 7, stk. 1, litra d, fastsætter ikke nærmere, hvordan gårdspladsen til en fredet bygning skal afgrænses.

Af Skov- og Naturstyrelsens afgørelse om fredning af ejendommen fremgår, at fredningen omfatter [Hovedbygningen] med tilføjelser, [Bibygning 1] og [Bibygning 2].

De fredede bygninger har et samlet bebygget areal på 1.362 m². Herudover er der et cykelskur med et bebygget areal på 85 m². Den resterende ubebyggede del af ejendommen har dermed et areal på 2.404 m².

Hovedbygningen, […], er placeret midt på grunden, og [Bibygning 1] med tilhørende cykelskur er placeret i det nordvestlige hjørne af grunden.

Ejendommen er omfattet af X Kommunes lokalplan nr. [...], som i § 9, stk. 4, regulerer, at der på ejendommen langs kajen skal anlægges en sammenhængende, offentligt tilgængelig promenade for fodgængere og cyklister med en bredde på mindst 7 meter, at promenaden med hensyn til belægning, belysning, inventar, beplantning mv. skal udformes efter anvisning fra Magistraten, og at promenaden skal henligge uindhegnet.
Lokalplanen fastlægger således promenadearealets formål, og det er ikke muligt for selskabet at ændre formålet eller anvende arealet i strid med det fastlagte formål.

Af den på ejendommen tinglyste tåledeklaration fremgår, at selskabet må tåle, at al nødvendig trafik — kørende såvel som gående — til de ved kajen etablerede bådebroer/brygger kan foregå uhindret over ejendommens arealer.

Under disse omstændigheder finder Landsskatteretten, at promenadearealet ikke kan kategoriseres som gårdsplads til de fredede bygninger. Promenadearealet kan således med reguleringen i lokalplanen og tåledeklarationen ikke benyttes til det, som har begrundet fredningen af bygningerne.

Landsskatteretten finder derfor, at der ikke er grundlag for at fritage ejendommen i sin helhed for grundskyld.

Landsskatteretten tiltræder Vurderingsstyrelsens opgørelse af den del af grunden, der er fritaget for grundskyld.

Endelig finder Landsskatteretten, at Vurderingsstyrelsen i den påklagede afgørelse har foretaget et skøn over, hvor stor en del af ejendommen, der som følge af afgørelsen bliver fritaget for ejendomsskat, i overensstemmelse med Skatteforvaltningens styresignal i SKM2020.370.SKTST.

Landsskatteretten stadfæster Vurderingsstyrelsens afgørelse på dette punkt.

Genoptagelse af vurderingerne for 2014, 2016, 2018 og 2019 med henblik på nedsættelse af grundværdien
Selskabet har begrundet anmodningen om genoptagelse med, at en bebyggelsesprocent på 150 er en fejl, idet bebyggelsesprocenten udgør 38, svarende til den faktiske bebyggelse.

Landsskatteretten finder, at bebyggelsesprocenten, som indgår som et delelement ved anvendelsen af det vurderingstekniske hjælpemiddel i form af etagearealprincippet, ikke er en fejlregistrering, der kan begrunde genoptagelse.

Bebyggelsesprocenten er således alene en beregningsteknisk hjælp til udøvelse af skønnet over handelsværdien af grunden, jf. også SKM2018.101.LSR, der vedrørte en eventuel forkert henførelse af en grund til et givent grundværdiområde.

Selskabet har under klagesagens behandling yderligere begrundet anmodningen om genoptagelse med, at promenadearealet ikke har en værdi (0 kr.).

Landsskatteretten finder, at skønnet over værdien af promenadearealet angår, om Vurderingsstyrelsens beløbsmæssige vurderingsskøn af ejendommens grundværdi er foretaget på et korrekt grundlag. Dette udgør ikke et forhold, der kan begrunde genoptagelse i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Landsskatteretten stadfæster derfor også Vurderingsstyrelsens afgørelse på dette punkt.