H1
(advokat Peter Kruse Lorentzen)
mod
Skatteministeriet Departementet
(advokat Linda Lomholt Petersen)
Denne afgørelse er truffet af dommer Jacob Svenning Jønsson.
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen, som er anlagt den 20. marts 2023, angår spørgsmålet om grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y2-adresse, der tilhører H1. Sagen vedrører en prøvelse af Vurderingsankenævnets afgørelse af 21. december 2022.
Sagsøgeren, H1, har påstået, at Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2014 på 10.350.000 kr. for ejendommen beliggende Y2-adresse, med ejendomsnummer …13, er for høj, og at grundværdiansættelsen skal hjemvises til fornyet behandling.
Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse. Subsidiært har Skatteministeriet påstået, at ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2014 af ejendommen Y2-adresse, hjemvises til fornyet behandling hos Vurderingsstyrelsen.
Oplysningerne i sagen
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Vurderingsankenævnet har i en afgørelse af 21. december 2022 vurderet grundværdien pr. 1. oktober 2014 af ejendommen Y2-adresse, til 10.350.000 kr.
Af vurderingsankenævnets afgørelse fremgår følgende blandt andet:
"…
Øvrige oplysninger:
(…)
• Det fremgår af tingbogen, at den påklagede ejendom er solgt med overtagelse den (red. dag og måned 1 udeladt) 2012 til 10.047.800 kr. Det fremgår af skødet, at den påklagede ejendom er solgt af G1 under konkurs. I Skatteforvaltningens salgssystemer og skødet for ejendommen er det ikke anført, at kontantprisen inkluderer tilslutningsafgifter.
(…)
Salgsoplysninger
Der er ifølge Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg registreret følgende frie salg af ubebyggede sokkelgrunde beliggende i Y14-område i perioden 1. januar 2013 til 31. december 2015:
| Ejendomsnummer | Adresse | Købsdato | Kontantpris | Solgt areal |
| …65 | Y4-adresse | (red. dag og måned 2 udeladt)2013 | 545.000 kr. | 131 m2 |
| …91 | Y5-adresse | (red. dag og måned 3 udeladt) 2013 | 295.000 kr. | 140 m2 |
| …05[*] | Y6-adresse | (red. dag og måned 4 udeladt) 2013 | 25.000 kr. | 115 m2 |
| …52 | Y15-adresse | (red. dag og måned 5 udeladt) 2013 | 150.000 kr. | 130 m2 |
| …78 | Y8-adresse | (red. dag og måned 6 udeladt) 2013 | 25.000 kr. | 115 m2 |
| …18 | Y9-adresse | (red. dag og måned 7 udeladt) 2014 | 16.000 kr. | 125 m2 |
| …87 | Y7-adresse | (red. dag og måned 8 udeladt) 2014 | 200.000 kr. | 177 m2 |
| …90 | Y10-adresse | (red. dag og måned 9 udeladt) 2014 | 100.000 kr. | 125 m2 |
| …65 | Y4-adresse | (red. dag og måned 10 udeladt) 2014 | 250.000 kr. | 131 m2 |
| …21 | Y11-adresse | (red. dag og måned 11 udeladt) 2014 | 1 kr. | 151 m2 |
| …65 | Y4-adresse | (red. dag og måned 12 udeladt) 2015 | 150.000 kr. | 131 m2 |
| …65 | Y4-adresse | (red. dag og måned 13 udeladt) 2015 | 100.000 kr. | 131 m2 |
| …79 | Y12-adresse | (red. dag og måned 14 udeladt) 2015 | 300.000 kr. | 115 m2 |
| …73 | Y13-adresse | (red. dag og måned 15 udeladt) 2015 | 465.000 kr. | 115 m2 |
[*Note: Ændret til ejendoms nr. …05 i overensstemmelse med adressen.]
(…)
• I Skatteforvaltningens salgssystemer og tingbogens oplysninger for ejendommene er det ikke anført, at kontantpriserne inkluderer tilslutningsafgifter.
• Y11-ejendom er erhvervet af H1.
• H1 er ikke part i de øvrige 13 handler.
(…)
(Red. navn vurderingsankenævn udeladt)'s begrundelse for afgørelsen
Nævnet behandler klagen efter reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89a, stk. 1. Klagen behandles på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt.
Grundværdi
SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2014 til 15.280.400 kr. som en videreførelse af en § 4 vurdering af 22. august 2013.
Nævnet konstaterer, at den påklagede ejendom er beliggende i lokalplanens delområde VIII og består af matrikel …b, hvor der i henhold til lokalplanens kortmateriale kan udstykkes op til 86 sokkelgrunde. Det kan endvidere konstateres, at der pr. 1. oktober 2014 er udstykket 17 sokkelgrunde, hvorfor der består mulighed for udstykning for yderligere 69 sokkelgrunde. Derudover giver lokalplanen ikke mulighed for andre typer udstykninger til bebyggelse for delområdet.
Nævnet konstaterer, at påklagede ejendom, udover arealet til de retligt mulige sokkelgrunde, omfatter et større areal, beliggende omkring sokkelgrundene. Arealet omkring sokkelgrundene er ikke beskrevet i lokalplanen, og nævnet lægger derfor til grund, at arealet ikke kan anvendes til andet end udenomsareal.
I forbindelse med grundværdiansættelsen skal der lægges vægt på den økonomisk bedste udnyttelse af grunden. Nævnet finder derfor, at den økonomisk bedste udnyttelse af den påklagede ejendom er udstykning af 69 sokkelgrunde.
I relation til værdien af det samlede antal sokkelgrunde henser nævnet til de foreliggende enkeltstående salg af sokkelgrunde beliggende i Y14-område fra 1. januar 2013 til 31. december 2015.
Nævnet finder, at de 14 salg er anvendelig i forbindelse med værdiansættelsen af den påklagede ejendom, da de er beliggende på Y14-område med mulighed for at opføre en fritidsbolig med udsigt til Y14-område og med adgang til områdets mange faciliteter.
Nævnet lægger vægt på, at Y14-område er beliggende i et stort område med adgang til wellness, restaurant og (red. tekst 1 udeladt).
Nævnet finder, at Y14-område har en unik beliggenhed. Nævnet finder, at sokkelgrundenes placering i Y14-område medfører, at sokkelgrundene ikke kan sammenlignes med andre fritidsgrunde beliggende i sædvanlige sommerhusområder i natur- eller kystområder på Y6-område.
Nævnet finder også, at en sokkelgrund i Y14-område er interessant for en mere snæver kreds i forhold til almindelige sommerhusområder. Nævnet bemærker, at (red. aktivitet 1 udeladt) og Y14-områdets popularitet må anses for den dominerende faktor for prisdannelsen, idet en sokkelgrund ikke anses som direkte alternativ til almindelig sommerhusgrund.
Nævnet finder derfor, at det alene er prisdannelsen på sokkelgrundene i Y14-område, der kan lægges til grund ved værdiansættelsen af grundværdien af den påklagede ejendom.
Nævnet bemærker, at Y14-områdets beliggenhed på Y16-område ikke anses for en negativ faktor i værdiansættelsen, da Y14-område er beliggende i kort afstand af (red. tekst 2 udeladt) og er centralt placeret i forhold til (red. tekst 3 udeladt).
Det er indgået i nævnets vurdering, at sokkelgrundene i Y14-område varierer med hensyn til areal og antal mulige etager, og at dette har betydning for, hvor stor en fritidsbolig, der kan opføres. Nævnet bemærker, at størrelsen og etageantal normalt vil have en positiv betydning for prisdannelsen og omsætningsmulighederne. Under hensyntagen til det foreliggende salgsmateriale for perioden 2013 til 2015 i Y14-område, finder nævnet dog, at forskellen på sokkelgrundenes areal og antal mulige etager ikke kan afspejles i prisniveauet.
Nævnet konstaterer, at der er en betydelig spredning af handelspriserne for de 14 salg. Der er otte salg, der handles mellem 100.000 til 300.000 kr., to salg, der handles over 300.000 kr. og fire salg, der handles under 100.000 kr. Nævnet konstaterer også, at de 14 salg ikke viser en tendens i prisniveauet i op- eller nedadgående retning for perioden 2013 til 2015. Nævnet henser på denne baggrund særligt til, at hovedparten af periodens salg er sket til handelspriser i intervallet 100.000-300.000 kr., samt det forhold, at der kun er foretaget fire til fem årlige handler i perioden. Nævnet lægger vægt på, at der må anses for at være en ringe efterspørgsel efter ubebyggede sokkelgrunde i Y14-område i tiden omkring vurderingsterminen. Nævnet finder, at disse handelsmæssige forhold afspejles i grundværdien.
Nævnet finder på den baggrund, at ejendommens handelsværdi på vurderingstidspunktet ikke står mål med en grundværdivurdering på 15.280.400 kr.
Nævnet konstaterer, at Y11-ejensom er solgt til H1 til 1 kr. Ud fra de 14 fundne salg er det nævnets opfattelse, at Y11-ejendom er solgt til en markant lavere pris end de øvrige 13 ejendomme i Y14-området, der ikke er solgt til H1. Nævnet konstaterer, at de 14 salg ligger indenfor et bredt prisspektrum, og at salget af Y11-ejendom på 1 kr. derfor må anses som en afvigende handel, der ikke kendetegner prisniveauet i perioden. Nævnet har ikke adgang til de nærmere forhold omkring handlen, men handlen anses ikke på det foreliggende grundlag at kunne belyse den almindelige pris i handel og vandel, hvorfor der bortses fra handlen med denne ejendom.
Nævnet lægger til grund, at den påklagede ejendom og de sammenlignelige ejendomme er solgt uden tilslutningsafgifter.
Repræsentanten henviser til forskellige salg af ubebyggede sokkelgrunde på Y14-område fra 2008 til 2021. Det bemærkes hertil, at nævnet afgrænser søgningen af sammenlignelige salg for vurderingsåret 2014 til perioden 1. januar 2013 til 31. december 2015. Nævnet anser det derfor ikke for relevant at inddrage salg før eller efter denne periode på grund af prisudviklingen, og da salgene er sket langt fra vurderingsterminen.
Repræsentanten har inden for den afgrænsede periode henvist til salgene af Y7-adresse til 200.000 kr. i 2014, Y17-adresse til 0 kr. i 2014 og Y10-adresse til 100.000 kr. i 2014. Derudover henviser repræsentanten til Y4-adresse til 100.000 kr. i 2015 og Y18-adresse, Y19-adresse, Y20-adresse og Y21-adresse, der alle er solgt til 1 kr. i 2015.
Nævnet bemærker, at Y7-adresse, Y10-adresse og Y4-adresse er almindelige frie salg, der indgår i vurderingen af grundværdien.
Nævnet bemærker, at Y17-adresse er mellem koncernforbundne selskaber, hvorfor salget ikke er et almindeligt frit salg og derfor ikke kan indgå i vurderingen af grundværdien.
Nævnet bemærker, at salgene af Y18-adresse, Y19-adresse, Y20-adresse og Y21-adresse er foretaget af samme sælger og samme køber med samme købsdato. Nævnet finder, at salgene er foretaget som et bunkesalg, og at der derfor ikke er tale om almindelige frie salg, hvorfor salgene ikke kan indgå i vurderingen af grundværdien.
Selskabets direktør har oplyst, at alle handler over 100.000 kr. de sidste 6-7 år ikke har været reelle handler, men har været interne byttehandler. Nævnet bemærker hertil, at de 14 solgte ejendomme i perioden 2013 til 2015, efter de foreliggende oplysninger er almindeligt frie salg, og at der ikke foreligger oplysninger, der antyder andet.
Selskabet har henvist til tinglyste forpligtelser vedrørende brugsret til Y14-områdets wellness- og (red. tekst 5 udeladt). Nævnet bemærker, at der for den påklagede ejendom ikke foreligger en sådan tinglyst servitut. Nævnet bemærker desuden, at der efter VUL § 13, stk. 3 ikke tages hensyn til en privatretlige servitut i forbindelse med fastsættelse af grundværdien, når servitutten ikke er pålagt ejendommen til fordel for en anden ejendom, jf. VUL § 13, stk. 3.
Den påklagede ejendom er solgt sammen med tre andre ejendomme den 6. marts 2013 til i alt 3.644.000 kr. af G3 til H1. Nævnet finder, at salget er et bunkesalg og at salget er sket i forbindelse med konkurs. Nævnet finder derfor, at salget ikke er et almindeligt frit salg, hvorfor der ikke skal lægges på vægt på salget i forbindelse med grundværdiansættelsen.
Nævnet bemærker, at udstykning af en ejendom er forbundet med udgifter til opmåling af matrikler og tinglysning heraf. Nævnet har derfor i forbindelse med skønnet af grundværdien taget hensyn til eventuelle udgifter til udstykning af 69 sokkelgrunde på den påklagede ejendom. I skønnet tillægger nævnet det samlede areal værdi og således også det areal der er omkring de etablerede og retligt mulige sokkelgrunde. Der er i skønnet taget højde for, at arealet omkring de mulige sokkegrunde alene har en begrænset anvendelse.
Nævnet finder på baggrund af ovenstående, at grundværdien pr. 1. oktober 2014 passende kan ansættes til 10.350.000 kr., hvilket efter nævnets opfattelse er en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet.
(Red. navn vurderingsankenævn udeladt) ændrer grundværdien pr. 1. oktober 2014 på 15.280.400 kr. til 10.350.000 kr.
Nævnet bemærker, at der i den eksisterende vurdering pr. 1. oktober 2014 er fastsat et fradrag for forbedringer i grundværdien. Nævnet påpeger, at det hører under Vurderingsstyrelsens kompetence at tage stilling til en begrænsning af fradrag for forbedringer i relation til den ansatte grundværdi.
…"
Af syn og skønserklæring af 2. april 2024 fremgår blandt andet følgende:
"…
Spørgsmål 1:
Skønsmanden bedes redegøre for, hvordan ejendomsmarkedet var for salg af sokkelgrunde til feriehusbebyggelse på Y14-område på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2014.
Svar på spørgsmål 1:
Ejendomsmarkedet for salg af sokkelgrunde til feriehusbebyggelse for H1 pr. 1. oktober 2014 ville have været påvirket mere, end det almindelige sommerhusmarked var, idet der, for H1, er tale om et nichemarked, der overvejende henvender sig til (red. tekst 4 udeladt), og dermed mindre til den almindelige forbruger.
Når man kigger helt overordnet på markedet i oktober 2014, skal man se på, at man der ligger på bagkant af den finanskrise, som man stadig mærkede eftervirkningerne af på verdens plan.
Der var blevet indført en strammere politik vedr. udlån til bolig, feriehuse og grunde, og alene det gjorde, at opbremsningen på boligmarkedet var markant.
Når man tager det in mente, nicheområdet og samtidig kigger på prisudviklingen jf. figur 1, så er der ingen tvivl om, at markedet for salg af sokkelgrunde til feriehusbebyggelse for H1 pr. 1. oktober 2014 har været tungt.
Ser man på det reelle salg, som der har været i det omtalte område fra 2013 - 2015 (et spænd, der er nødvendigt for sammenligningen), vil man se, at der har været få handler med netop disse grundstykker.
(…)
Spørgsmål 2:
Skønsmanden bedes vurdere den kontante handelsværdi pr. 1. oktober 2014 af Y1-ejendom., i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen af grundværdien skal skønsmanden tage hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Ved værdiansættelsen skal skønsmanden indregne de samlede omkostninger, der var forbundet med at udstykke ejendommen i 100 sokkelgrunde pr. 1. oktober 2014. Skønsmanden skal ligeledes værdiansætte grunden under hensyntagen til, at der ikke er afholdt tilslutningsudgifter til kloak på grunden. Udgiften er af Y22-kommune oplyst til kr. 35.784,96 inkl. moms pr. sokkelgrund.
Svar på spørgsmål 2:
Ved sammenhold af reelle handler i referenceårene 2013-2015 kan man se, at der er indgået 10 privat handler af grunde i området omkring Y14-område. Som udgangspunkt udgør disse en meget lille del af de sokkelgrunde, der kunne handles i området, og det vil derfor - set fra ejendomsmæglers synspunkt - været et meget usikkert og for lille et udsnit af handler til, at det vil kunne danne grundlag for en gennemsnitlig handelspris pr. grund.
Derfor vil en ejendomsmægler også skele til, hvordan prisudviklingen har været på et konkurrenceparameter, i dette tilfælde fritidshuse, således man vil kunne få en mere præcis og reel handelspris på sokkelgrundene.
Udviklingen af priserne på fritidshuse i Y22-kommune viser, at der i 3. kvartal 2014 sker et fald på 13.9% pr. m2 fra 3. kvartal 2013 - altså i det kvartal, som omfatter 1. oktober 2014.
En salgspris må derfor udregnes på følgende måde:
Gennemsnitspris pr. grund udgør kr. 129.250, - Den negative prisudvikling udgjorde 13.9 %
Den reelle handelsværdi pr. 1. oktober 2014 vil derfor andrage kr. 111.284,00 pr. grund, og vil for alle 100 sokkelgrunde udgøre kr. 11.128.400, -
Indeholdt i handelsværdien er der taget højde for udgifter til udstykningen, som udgør kr.
11.500, - pr. grund jf. oplysninger fra Landinspektør VA.
(…)
I forlængelse af spørgsmål 2 bedes skønsmanden om særskilt at oplyse de samlede omkostninger der var forbundet med at udstykke Y1-adresse, i 100 sokkelgrunde pr. 1. oktober 2014.
Svar på spørgsmål 3:
De samlede udstykningsomkostninger i forbindelse med udstykning af 100 sokkelgrunde ved Y1-adresse vil udgøre kr. 1.150.000, - inkl. moms jf. mail fra landinspektør VA.
(…)
Spørgsmål 4:
Skønsmanden bedes vurdere den kontante handelsværdi pr. 1. oktober 2014 af Y2-ejendom, i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen af grundværdien skal skønsmanden tage hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Ved værdiansættelsen bedes skønsmanden indregne de samlede omkostninger, der er forbundet med at udstykke ejendommen i 69 sokkelgrunde. Skønsmanden skal ligeledes værdiansætte grunden under hensyntagen til, at der ikke er afholdt tilslutningsudgifter til kloak på grunden. Udgiften er af Y22-kommune oplyst til kr. 35.784,96 inkl. moms pr. sokkelgrund.
Svar på spørgsmål 4:
Ved sammenhold af reelle handler i referenceårene 2013-2015 kan man se, at der er indgået 10 privat handler af grunde i området omkring Y14-område. Som udgangspunkt udgør disse en meget lille del af de sokkelgrunde, der kunne handles i området, og det vil derfor - set fra ejendomsmæglers synspunkt - været et meget usikkert og for lille et udsnit af handler til, at det vil kunne danne grundlag for en gennemsnitlig handelspris pr. grund.
Derfor vil en ejendomsmægler også skele til, hvordan prisudviklingen har været på et konkurrenceparameter, i dette tilfælde fritidshuse, således man vil kunne få en mere præcis og reel handelspris på sokkelgrundene.
Udviklingen af priserne på fritidshuse i Y22-kommune viser, at der i 3. kvartal 2014 sker et fald på 13.9% pr. m2 fra 3. kvartal 2013 - altså i det kvartal, som omfatter 1. oktober 2014.
En salgspris må derfor udregnes på følgende måde:
Gennemsnitspris pr. grund udgør kr. 129.250, -
Den negative prisudvikling udgjorde 13.9 %
Den reelle handelsværdi pr. 1. oktober 2014 vil derfor andrage kr. 111.284,00 pr. grund, og vil for alle 69 sokkelgrunde udgøre kr. 7.678.665, -,
Indeholdt i handelsværdien er der taget højde for udgifter til udstykningen, som udgør kr. 11.500, - pr. grund jf. oplysninger fra landinspektør VA.
Spørgsmål 5:
I forlængelse af spørgsmål 4 bedes skønsmanden om særskilt at oplyse de samlede omkostninger der var forbundet med at udstykke Y2-ejendom, i 69 sokkelgrunde pr. 1. oktober 2014.
Svar på spørgsmål 5:
De samlede udstykningsomkostninger i forbindelse med udstykning af 69 sokkelgrunde ved Y2-ejendom vil udgøre kr. 793.500, - inkl. moms jf. mail fra landinspektør VA.
(…)
Spørgsmål 6:
På baggrund af de faktuelle oplysninger omkring ejendomsmarkedet på Y14-området - herunder oplysningerne i stævningernes afsnit 5, samt oplysningerne om antallet af referencesalg af sokkelgrunde på Y14-område i Vurderingsankenævnets afgørelser i sagernes bilag 1 - bedes skønsmanden vurdere, hvorvidt det var realistisk at afsætte hhv. 100 sokkelgrunde fra Y1-ejendom og 69 sokkelgrunde fra Y2-ejendom, dvs. samlet 169 sokkelgrunde fra de to ejendomme, i fri handel til hver kr. 150.000 pr. sokkelgrund pr. 1. oktober 2014.
Svar på spørgsmål 6:
Når jeg ser på de fremlagte oplysninger, mine egne undersøgelser af det generelle marked samt på de faktuelle tal omkring salget på Y14-område i den nævnte periode, er min konklusion, at det ikke vil have været realistisk at sælge de i alt 169 sokkelgrunde til kr. 150.000, - pr. 1. oktober 2014.
…"
Af supplerende syn og skønserklæring af 25. april 2024 fremgår blandt andet følgende:
"…
Spørgsmål 7:
De ti referencehandler der indgår i skønsmandens gennemsnitsberegning, har alle karakter af sokkelgrunde, der er udstykkede, og hvor der tidligere er afholdt udstykningsomkostninger.
Ved besvarelsen af både spørgsmål 2 og spørgsmål 4 anfører skønsmanden, at udgiften til at udstykke en sokkelgrund udgør kr. 11.500 pr. grund, jf. mail fra landinspektør VA. Y1-ejendom og Y2-ejendom er begge en storparceller, der pr. 1. oktober 2014 ikke var udstykket i sokkelgrunde.
7.1 Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt der ved besvarelsen af spørgsmål 2 er taget højde for udgifter på i alt kr. 1.150.000 inkl. moms i udstykningsomkostninger ved den skønnede værdiansættelse pr. 1. oktober 2014 af Y1-ejendom
7.2 Såfremt dette ikke er tilfældet, da bedes skønsmanden oplyse, om dette giver anledning til at ændre/korrigere den skønnede handelsværdi pr. 1. oktober 2014 og i givet fald til hvilket beløb.
7.3 Såfremt dette er tilfældet, da bedes skønsmanden oplyse, hvorledes dette fremgår.
7.4 Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt der ved besvarelsen af spørgsmål 4 er taget højde for udgifter på i alt kr. 793.500 inkl. moms i udstykningsomkostninger ved den skønnede værdiansættelse pr. 1. oktober 2014 af Y2-ejendom.
7.5 Såfremt dette ikke er tilfældet, da bedes skønsmanden oplyse, om dette giver anledning til at ændre/korrigere den skønnede handelsværdi pr. 1. oktober 2014 og i givet fald til hvilket beløb.
7.6 Såfremt dette er tilfældet, da bedes skønsmanden oplyse, hvorledes dette fremgår.
Svar på spørgsmål 7:
7.1 Der er i bevarelsen taget højde for udstykningsomkostningerne til landinspektøren, idet disse må antages at have været indregnet i referenceejendommenes priser også. Det fremgår også af spørgsmål 2, at disse er indregnet i prisfastsættelsen.
7.2 Da udstykningsomkostningerne er indregnet, giver det ikke anledning til ændring af den skønnede handelsværdi pr. 1. oktober 2014.
7.3 Det fremgår af svaret i spørgsmål 2, at udstykningsomkostningerne er indeholdt i min værdiansættelse:
Indeholdt i handelsværdien er der taget højde for udgifter til udstykningen, som udgør kr. 11.500, - pr. grund jf. oplysninger fra landinspektør VA.
7.4 Der er i bevarelsen taget højde for udstykningsomkostningerne til landinspektøren, idet disse må antages at have været indregnet i referenceejendommenes priser også. Det fremgår også af spørgsmål 2, at disse er indregnet i prisfastsættelsen.
7.5 Da udstykningsomkostningerne er indregnet, giver det ikke anledning til ændring af den skønnede handelsværdi pr. 1. oktober 2014.
7.6 Det fremgår af svaret i spørgsmål 4, at udstykningsomkostningerne er indeholdt i min værdiansættelse:
Indeholdt i handelsværdien er der taget højde for udgifter til udstykningen, som udgør kr. 11.500, - pr. grund jf. oplysninger fra landinspektør VA.
Spørgsmål 8
De ti referencehandler der indgår i skønsmandens gennemsnitsberegning, har alle karakter af sokkelgrunde der er udstykkede.
Y1-adresse og Y2-adresse er begge en storparceller, der pr. 1. oktober 2014 der ikke var udstykket i sokkelgrunde, og som ikke er tilsluttet kloak.
Udgiften er af Y22-kommune oplyst til kr. 35.784,96 inkl. moms pr. sokkelgrund.
8.1 Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt der ved besvarelse af spørgsmål 2 vedrørende den skønnede værdiansættelse pr. 1. oktober 2014 af Y1-ejendom er taget hensyn til, at der ikke er afholdt tilslutningsudgifter til kloak på grunden. Udgiften er af Y22-kommune oplyst til kr. 35.784,96 inkl. moms pr. sokkelgrund.
8.2 Såfremt skønsmanden ved sin besvarelse forudsætter, at de oplyste handelspriser for referenceejendommene i figur 3 indeholder udgift til kloaktilslutning, at denne udgift udgør kr. 35.784,96 inkl. moms pr. sokkelgrund, og at køber af en sokkelgrund fra Y1-ejendom skal betale denne tilslutningsudgift udover købesummen for selve sokkeludstykningen, da bedes skønsmanden oplyse, hvorvidt der er taget højde for denne udgift ved besvarelsen af spørgsmål 2 ved den skønnede værdiansættelse pr. 1. oktober 2014 af Y1-ejendom.
8.3 Såfremt dette ikke er tilfældet, da bedes skønsmanden oplyse, om dette giver anledning til at ændre/korrigere den skønnede handelsværdi pr. 1. oktober 2014 og i givet fald til hvilket beløb.
8.4 Såfremt dette er tilfældet, da bedes skønsmanden oplyse, hvorledes dette fremgår.
8.5 Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt der ved besvarelse af spørgsmål 4 vedrørende den skønnede værdiansættelse pr. 1. oktober 2014 af Y2-ejendom er taget hensyn til, at der ikke er afholdt tilslutningsudgifter til kloak på grunden. Udgiften er af Y22-kommune oplyst til kr. 35.784,96 inkl. moms pr. sokkelgrund.
8.6 Såfremt skønsmanden ved sin besvarelse forudsætter, at de oplyste handelspriser for referenceejendommene i figur 3 indeholder udgift til kloaktilslutning, at denne udgift udgør kr. 35.784,96 inkl. moms pr. sokkelgrund, og at køber af en sokkelgrund fra Y2-ejendom skal betale denne tilslutningsudgift udover købesummen for selve sokkeludstykningen, da bedes skønsmanden oplyse, hvorvidt der er taget højde for denne udgift ved besvarelsen af spørgsmål 4 ved den skønnede værdiansættelse pr. 1. oktober 2014 af Y2-ejendom.
8.7 Såfremt dette ikke er tilfældet, da bedes skønsmanden oplyse, om dette giver anledning til at ændre/korrigere den skønnede handelsværdi pr. 1. oktober 2014 og i givet fald til hvilket beløb.
8.8 Såfremt dette er tilfældet, da bedes skønsmanden oplyse, hvorledes dette fremgår.
Svar på spørgsmål 8:
8.1 Jeg har i min besvarelse af spørgsmål 2 forudsat, at der ikke har været afholdt tilslutningsudgifter til kloak på grunden.
8.2 Hvis jeg forudsætter, at der er betalt tilslutningsafgift til kloak i de oplyste handelspriser for referenceejendommene, er der ikke taget højde for dette i min prisfastsættelse af den skønnede værdi pr. 1. oktober 2014.
8.3 Den skønnede handelsværdi pr. 1. oktober 2014 skal korrigeret for tilslutningsafgifter på kr. 35.784,96 pr. grund.
8.4. Der er i min prisfastsættelse, med udgangspunkt i referenceejendommene, ikke taget højde for tilslutningsomkostningerne.
8.5. Jeg har i min besvarelse af spørgsmål 4 forudsat, at der ikke har været afholdt tilslutningsudgifter til kloak på grunden.
8.6 Hvis jeg forudsætter, at der er betalt tilslutningsafgift til kloak i de oplyste handelspriser for referenceejendommene, er der ikke taget højde for dette i min prisfastsættelse af den skønnede værdi pr. 1. oktober 2014.
8.7 Den skønnede handelsværdi pr. 1. oktober 2014 skal korrigeret for tilslutningsafgifter på kr. 35.784,96 pr. grund
8.8 Der er i min prisfastsættelse, med udgangspunkt i referenceejendommene, ikke taget højde for tilslutningsomkostningerne
Spørgsmål 9
Såfremt skønsmandens besvarelse af spørgsmål 7 og/eller spørgsmål 8 giver anledning til en ændring af værdiansættelsen i skønsmandens tidligere besvarelse af spørgsmål 2 og spørgsmål 4, bedes skønsmanden oplyse den korrigerede værdiansættelse for begge ejendomme.
Svar på spørgsmål 9:
Den korrigerede værdi på Y1-ejendom vil være 111.284 - 35.784,96 = 75.499,04 pr. grund, og vil for 100 sokkelgrunde være 7.549.904.
Den korrigerede værdi på Y2-ejendom vil være 111.284 - 35.784, 96 = 75.499,04 pr. grund, og vil for 69 sokkelgrunde være kr. 5.209.433,76.
…"
Forklaringer
NC og skønsmand IG har afgivet forklaring.
NC har forklaret, at han er direktør i H1. H1 er opdelt i 3 selskaber og et holdingselskab. Han er bankuddannet, og han arbejdede dengang med bestyrelsesarbejde. Han kom i bestyrelsen i H1 i 2009, og efter et år blev han formand. Dengang var H1 et børsnoteret selskab. Det var ikke - som der var anført i lokalplanen - virkelighed, at der solgt 350 huse. H1 var opsat på forkerte forudsætninger. Der var kun solgt 130-140 huse, da H1 åbnede. Budgetterne var urealistiske, og omkostningerne var 3 gange højere end forudsat, mens indtægterne kun var 10% af det, som man havde budgetteret med. Der var et underskud på 15-20 mio. kr. i driftsselskabet, og så var der også et wellnesscenter, som havde et underskud på 10 mio. kr. Pengekassen "løb tom" i 2008. Der blev lånt penge af private investorer. De arbejdede i 2009-2010 på en rekonstruktion. De nedskrev ejendommene med 100 mio. kr. De fandt en køberskare, som gik ind og overtog og afnoterede selskabet fra børsen. De arbejdede på at får samlet det hele. Det var meget fragmenteret. Både medarbejdere og leverandører var blevet betalt med byggegrunde. LPs selskab, som siden 2010 havde været nødlidende, gik konkurs i sommeren 2012. De havde forhandlinger med banker. Fra 2010 til 2013 arbejdede de med at samle det hele sammen i en ny investorkreds. Det var rent kaos i de år. Man startede salget af grunde forud for finanskrisen, men finanskristen stoppede i stort set salget. H1 overtog løbende stedet fra 2010-13. Det var først i 2014, at H1 overtog det hele, fordi de andre investorer ikke længere troede på projektet. På Y3-vej 2 var der i 2009 ud af 86 enheder udstykket 17 enheder, hvoraf der var bygget på 3 enheder. Der er ikke udstykket enheder siden i 2010-2011. Der er ingen solgt, og tværtimod har de overtaget grunde tilbage, fordi der ikke er nogle, som har lyst til at bygge. Der er kun 3 huse på Y3-vej 2, som alle blev bygget i årene 2009 til 2011. Det andet område, kaldet "Y3-vej 1", var ejet forskellige selskaber, som gik konkurs. De over overtog arealet for omkring 10 mio. kr. med rettighederne til at få moms retur. Man kunne - når man havde solgt grundene - håbe på at få ca. 3½ mio. kr. retur i moms, som prisen for området var ca. 6½ mio. kr. Der var i årene 2007-2009 bygget 15 huse i dette område. Konkursboet solgte 7 grunde, før de overtog det resterende areal. Det er baggrunden for, at der er udstykket 22 grunde fra dette areal. Der er ikke udstykket nogle grunde siden dengang.
Alle troede, at når finanskrisen var overstået, så ville der komme gang i salget af grundstykker igen. Men antallet af (red. tekst 6 udeladt) i Danmark var faldet, og forudsætningerne for projektet var ikke til stede. Økonomien hang slet ikke sammen. Den reelle værdi af et grundstykke har siden 2011-2012 ikke været mere end 1 kr. Man troede i starten på, at priserne igen ville stige, men det gjorde de ikke. Der var store årlige udgifter på 25.000 kr. forbundet med at have et grundstykke. Derfor var der mange, som ikke ønskede at beholde deres grundstykker. H1 følte sig nødsaget erhverve grundstykkerne, da de ellers ville blive efterladt i nødlidende selskaber. De har overtaget omkring 70 grunde, hvoraf mange er købt for ned til en 1 kr. pr. styk. Folk handlede til opskruede priser, fordi de havde nogle lån, som de skulle indfri. Grundene er næste ens, og de har stort set samme værdi. Grunde handlet til 400.000 kr. var ikke baseret på en fri handel. De har klaget over skatteansættelsen på grundene. De havde 80 byggegrunde, så de klagede derfor kun over udvalgte grunde. Resultatet af de var 150.000 kr. i 2014-vurderingerne og 35.000 kr. i 2016, 2018, og 2019-vurderingerne. De undlod at klage over vurderingen på 150.000 kr., da de dengang troede, at det ikke ville have betydning for grundskylden. Dengang de skulle kloakere, sagde den daværende Y23-kommune - som var en fattig kommune - at de selv skulle kloakere. De betalte en tilslutningsafgift for, at kommune førte hovedledningen frem til Y14-område. Inde på Y14-området skulle de have et privat spildevandslag. Tilslutningsafgiften i 2008 kostede 8 mio. kr., og den blev betalt af de daværende ejere. Tilslutningsafgiften på 8 mio. kr. blev beregnet ud fra, hvad 335 huse samlet skulle betale i tilslutningsafgift. Man fik en faktura på tilslutningsafgiften. Tilslutningsafgiften blev kun opkrævet en gang. De grunde, som var solgt i forvejen, blev tilsluttet, og der blev opkrævet en forholdsmæssig andel hos grundejerne. Når man køber en grund, får man en faktura på sin andel af tilslutningsafgiften. Man betaler kun kloaktilslutning en gang. H1 købte tilslutningsrettigheder af den daværende ejers konkursbo, og de fik dengang oplyst, hvor mange grund der var tilbage, som ikke var opkrævet på. H1 har aldrig været overskudsgivende. Der været nogle store nedskrivninger. De skrev sidste år grundende ned med 25 mio. kr. Selskabets drift har igennem årene i ca. haft et underskud på ca. 10 mio. kr. om året. De er en omfattende naturplan med mange opgaver, som koster flere hundrede tusinder kr. om året at udføre. Det er Naturstyrelsen og kommunen, som hver år gennemgår området. Fællesarealer er naturarealer, som skal passes. Som grundejer har man en brugsret til wellnesscenter med spa og badeland. Det er mere forpligtigelse end en rettighed. Man betaler en fastpris, som svarer til ca. halvdelen/en tredjedel af den reelle pris. Man betalte oprindelig 10.000 kr. + moms om året. Beløbet er sidenhen blevet pristals reguleret. Man skal derudover grundejerforeningsbidraget. Derudover skal man selv drive kloaksystemet, og samtidig er fjernvarmen meget dyre. Alt i alt gør dette er det er meget svært at sælge grundene i Y14-område. Hertil kommer usikkerheden om den fremtidige drift. Der ikke betalt for det område, som ligger på Y3-vej 1. Da den daværende ejer gik konkurs, fandt de ud af, at der ikke var betalt tilslutningsbidrag for dette område. Når der tilsluttes en grund på Y3-vej 2, skal der betales direkte til G2. Det er aftalt, at de kan opkræves igennem H1. Forskellen på Y3-vej 1 og Y3-vej 2, er at udvikleren af Y14-området oprindelig har betalt for Y3-vej 1, og den rettighed ligger i dag i driftselselskabet, mens der ikke er betalt for Y3-vej 2.
IG har forklaret, at hun er uddannet ejendomsmægler i 2000. Hun blev valuar i 2001. Som ejendomsmægler sælger hun helårshuse, sommerhuse og projektsalg. Hun har også udstykningssager. Projektsalgene blev i 2008 ramt hårdere af finanskrisen end det almindelige marked. Det var ikke et velvalgt tidspunkt, at H1 blev etableret. Hun vurderer, at det i 2014 ikke var realistisk at sælge projektet på Y14-område. I så fald havde det været solgt. Hvis hele grunden skulle sælges, vil salget skulle ske til en gruppe af investorer, som vil kunne prøve og gå ind og arbejdet med projektet. Hvis man skulle sælge grundstykket benævnt "Y1-ejendom" og grundstykket benævnt "Y2-ejendom" pr. 1. oktober 2014, kan hun kun forstille sig, at det skulle være sket som en option. Det ville ikke have være en god cases at købe et sådant projekt tilbage i 2014. Hun har lavet sin vurdering af grunden i udstykket stand, og det er derfor hun har taget sine udstykningsomkostninger med. Den udgift, som er til tilslutning, påvirker prisen. Alternativet til at sælge sokkelgrunden enkeltvis i 2014 ville have været at sælge hel grundstykket til en investorgruppe. Hun kan ikke svare på, om den reelle gode pris vil være at sælge hele stykket til en gruppe af investorer. Hun har ikke forholdt sig til, om der var en alternativ løsning på jordstykket. Hun har indarbejdet udstykningsomkostningerne i sine svar. Når man sælger en udstykket sokkelgrund, er man nødt til at have udstykningsomkostningerne med i sin beregning af prisen. Pr. 1. oktober 2014 ville det næppe have været realistisk at sælge grundstykkerne benævnt "Y1-ejendom" og "Y2-ejendom" for henholdsvis 15 mio. kr. og 10 mio. kr. til en invester. Der vil jo være en del omkostninger til udvikling, advokat, ejendomsmægler, udstykninger, renter i forbindelse med et sådant projekt. Og samtidig skal man som investor have en rimelig udsigt til en rimelig gevinst. Prisen skal fastsættes således, at det vil være realistisk, at man kan tjene penge.
Parternes synspunkter
H1 har i sit påstandsdokument anført:
"…
ANBRINGENDER
Til støtte for de af sagsøger nedlagte hjemvisningspåstande gøres det overordnet set gældende, at Vurderingsankenævnets (herefter benævnt "VAN") afgørelser vedr. grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2014 for de to ejendomme Y1-adresse og Y2-adresse, begge er foretaget på et fejlagtigt og mangelfuldt grundlag, hvilket har medført, at grundværdierne overstiger værdien af grundene i handel og vandel på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2014, og at skønnet er åbenbart urimeligt.
Denne opfattelse støttes på følgende fem forhold (underanbringender):
1. VAN har ikke taget højde for, at det er forbundet med omkostninger at udstykke ejendommene hhv. 100 og 69 sokkelgrunde
2. VAN har tillagt ejendommenes fællesarealer en værdi ved grundværdiansættelserne
3. VAN har ikke taget højde for, at de 14 referencesalg der danner grundlag for skønsudøvelsen, alle er inklusive kloaktilslutningsudgift
4. Grundværdierne ikke er ansat under hensyn til den økonomisk gode anvendelse
5. Det afholdte syn og skøn dokumenterer, at grundværdierne er åbenbart urimelige
De enkelte anbringender vil blive gennemgået i det følgende.
1. VAN har ikke taget hensyn til udstykningsomkostninger
Ejendommene Y1-adresse og Y2-adresse er begge storparceller, hvorfra det pr. 1. oktober 2014 var muligt at udstykke 100 og 69 sokkelgrunde.
De referencehandler der indgår i VANs afgørelser i sagernes bilag 1 og som danner grundlaget for skønnet over grundværdierne pr. 1. oktober 2014, har alle karakter af sokkelgrunde, der er udstykkede, og hvor der således tidligere er afholdt udstykningsomkostninger. Når der sammenlignes med udstykkede sokkelgrunde ved referencesalgene, skal der ved grundværdiansættelserne pr. 1. oktober 2014 for Y1-adresse og Y2-adresse, tages højde for dette faktiske forhold i form af et nedslag i prisniveauet svarende til den omkostning, der er forbundet med at udstykke de to ejendomme i hhv. 100 og 69 sokkelgrunde.
Der er i sagen afholdt syn og skøn, og ved besvarelsen af spørgsmål 3 anfører skønsmanden, at omkostningen forbundet med at udstykke Y1-adresse i 100 sokkelgrunde pr. 1. oktober 2014 udgjorde kr. 1.150.000 inkl. moms. Ved besvarelsen af spørgsmål 5 anfører skønsmanden, at omkostningen forbundet at udstykke Y2-adresse 101 i 69 sokkelgrunde pr. 1. oktober 2014 udgjorde kr. 793.500 inkl. moms.
Begge besvarelser bygger på en pris på kr. 11.500 pr. sokkeludstykning, jf. mail fra landinspektør VA, der er vedlagt skønsrapporten.
VAN anfører i begrundelsen for sine afgørelser, (Y1-ejendom) og (Y2-ejendom) og, at der ved skønsudøvelsen er taget hensyn til eventuelle udgifter til udstykning af hhv. 100 og 69 sokkelgrunde på de to ejendomme.
Af afgørelserne fremgår det dog ikke, på hvilken måde der skulle være taget højde herfor eller med hvor meget.
Ved en nærmere gennemgang af afgørelserne sammenholdt med VANs afgørelser vedr. grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2014 for udstykkede sokkelgrunde i området, kan det konstateres, at VAN ikke har taget højde for omkostninger til udstykning og tinglysning.
VAN har ansat grundværdien for Y1-ejendom på baggrund af 100 sokkeludstykninger hver á kr. 150.000 (100 mulige sokkeludstykninger x kr. 150.000 = kr. 15.000.000), og grundværdien for Y2-ejendom på baggrund af 69 sokkeludstykninger hver á kr. 150.000 (69 mulige sokkeludstykninger x kr. 150.000 = kr. 10.350.000).
Det bemærkes, at VAN på samme tidspunkt i december 2022 ligeledes har truffet afgørelse vedr. grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2014 for flere sokkeludstykkede grunde i Y14-område, herunder grunde beliggende i samme lokalplanområde som Y1-ejendom og Y2-ejendom.
Der kan f.eks. henvises til VANs afgørelser vedr. grundværdiansættelserne pr. 1. oktober 2014 for følgende grunde
• Y28-ejendom (ejd. nr. …60), SANSTs j.nr. …16
• Y25-ejendom (ejd. nr. …10), SANSTs j.nr. …10
Som dokumentation herfor er der som bilag 3 fremlagt VANs afgørelse vedr. Y28-ejendom.
Af bilag 3 fremgår det, at VAN har nedsat grundværdien til kr. 150.000 for den udstykkede sokkelgrund Y29-ejendom, og af afsnittet "Salgsoplysninger", kan det ses, at VAN har anvendt de samme referencehandler som i sine afgørelser vedr. grundværdiansættelsen 2014 for Y1-ejendom og Y2-ejendom.
VAN har således ved sin behandling af klagesager for udstykkede sokkelgrunde omfattet af samme delområde i lokalplan …02 i Y14-område har fastsat grundværdien pr. 1. oktober 2014 til kr. 150.000 pr. sokkelgrund.
VAN har ansat ejendommenes grundværdier på baggrund af hhv. 100 og 69 sokkeludstykninger hver á kr. 150.000, og kan derfor umuligt have taget højde for de omkostninger, der er forbundet med udstykning til sokkelgrunde, når det samtidigt konstateres, VAN i sin klagesagsbehandling bevisligt har ansat grundværdierne 2014 for udstykkede og sokkelgrunde (hvor der også er afholdt kloaktilslutningsudgifter) til samme pris.
Sagsøger har i sin replik opfordret sagsøgte til at redegøre for, hvordan det kommer til udtryk i værdiansættelsen, at der - som påstået af sagsøgte - er taget hensyn til udstykningsomkostningerne, når 1) grundværdien for en udstykket grund af samme VAN og i samme område pr. samme vurderingstermin er ansat til kr. 150.000 og 2) VAN dokumenterbart har værdiansat grundværdien for ejendommene ud fra antallet af mulige sokkeludstykninger ganget med kr. 150.000 pr. sokkeludstykning.
Sagsøgte - der er en forvaltningsmyndighed underlagt officialprincippet - har dog undladt at iagttage denne opfordring til at føre bevis, hvilket efter sagsøgers opfattelse bør medføre processuel skadevirkning, jf. retsplejelovens § 344, stk. 3.
Det gøres gældende, at det er en fejl i vurderingsskønnet, at VAN ikke har taget højde for den omkostning, der er forbundet med at udstykke de to ejendomme i hhv. 100 og 69 sokkelgrunde.
Fejlen er bevisligt egnet til at påvirke skønnet, da udgifterne ved det afholdte syn og skøn er anslået til at udgøre hhv. kr. 1.150.000 for Y1-ejendom og kr. 793.500 for Y2-ejendom.
2. VAN har værdiansat ejendommenes fællesarealer
VAN anfører i begrundelsen for sine afgørelser, (Y1-ejendom) og (Y2-ejendom), at ejendommene - udover arealet til de retligt mulige sokkelgrunde - omfatter et større areal, der er beliggende omkring sokkelgrundene, og at dette areal ikke er beskrevet i lokalplanen. VAN lægger derfor til grund, at arealet ikke kan anvendes til andet end udenomsareal.
VAN anfører videre i afgørelserne, (Y1-ejendom) og (Y2-ejendom), at udenomsarealerne er værdiansat og at der er taget højde for, at arealet har en begrænset anvendelse.
VAN har således ansat fællesarealerne til en (ikke nærmere defineret) værdi ved skønnet over grundværdierne pr. 1. oktober 2014 for ejendommene.
Det er en fejl i vurderingsskønnet, at VAN har tillagt fællesarealerne en værdi, og denne fejl er et udslag af, at VAN har fejlfortolket lokalplanens bestemmelser.
Det er ikke korrekt, når det af VAN anføres, at udenomsarealerne ikke er beskrevet i lokalplanen.
Det fremgår af lokalplanens § 12, at udenomsarealet på ejendommene er udlagt til fællesarealer for en fremtidig grundejerforening.
Det fremgår af lokalplanens § 12.5, at en grundejerforening på foranledning af udstykkeren skal stiftes for et underområde, når 25 % af andelene inden for det pågældende underområde er solgt ved betinget eller endeligt skøde.
Lokalplan nr. …02 stiller således krav om, at grundejerforeningen skal etableres, når 25 % sokkelgrundene på ejendommen er solgt ved betinget eller endeligt skøde.
Der er pr. 1. oktober 2014 alene udstykket hhv. 22 ud af 122 mulige sokkelgrunde, svarende til ca. 18 % (Y1-ejendom) og 17 ud af 86 mulige sokkelgrunde, svarende til ca. 19 % (Y2-ejendom), hvorfor grundejerforeningerne ikke er etablerede.
Det fremgår af lokalplanens § 12.9 og § 12.10, at grundejerforeningen er pligtige til vederlagsfrit at modtage skøde på vej-, sti-, og fælles friarealer og herefter at overtage vedligeholdelsen af disse.
Lokalplan nr. …02 bestemmer således, at tilskødningen at fællesarealerne skal ske vederlagsfrit for grundejerforeningen.
Det kan derfor lægges til grund, at udenomsarealerne på de to ejendomme alene kan overdrages til en kommende grundejerforening, og at dette skal ske til kr. 0.
Som dokumentation herfor henvises til grundejerforeningerne i de to fuldt udstykkede områder Y29 og Y30.
Fællesarealerne i Y29-område - der ligeledes er beliggende i lokalplanens delområde V - har adressen Y26 / matr. nr. …m, (ejd. nr. …32), og har et grundareal på 70.431 m2, jf. den fremlagte BBR-Meddelelse. Arealet er med virkning for ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 vurderet som fællesareal til kr. 0. Arealet er skødet over til grundejerforeningen G5 d. (red. dag og måned 16 udeladt) 2009 til kr. 0, jf. fremlagte den tingbogsattest.
Fællesarealerne i Y30-område - der er beliggende i lokalplanens delområde II - har adressen Y27 / matr. nr. …fi, (ejd. nr. …33), og har et grundareal på 37.645 m2, jf. den fremlagte BBR-Meddelelse. Arealet er med virkning for ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 vurderet som fællesareal til kr. 0. Arealet er skødet over til grundejerforeningen G7 d. (red. dag og måned 16 udeladt) 2009 til kr. 0, jf. den fremlagte tingbogsattest.
VAN har ved sin skønsudøvelse lagt til grund, at den økonomiske gode anvendelse af de to ejendomme pr. 1. oktober 2014 er, at disse udstykkes i hhv. 100 sokkelgrunde og 69 sokkelgrunde.
Dette vil ifølge lokalplanens §§ 12.5, 12.9 og 12.10 fordre, at der oprettes grundejerforeninger og at fællesarealerne skødes vederlagsfrit til disse, nøjagtigt ligesom det har været tilfældet med fællesarealerne og grundejerforeningerne G4 og G5.
Lokalplanens bestemmelser er en byrde af offentligretlig karakter, der skal tages hensyn til ved ansættelsen af grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.
Idet grundværdien skal ansættes til værdien i handel og vandel, jf. vurderingslovens §§ 6, 13 og 16, og idet handelsværdien af fællesarealerne bevisligt er kr. 0, jf. lokalplanens § 12, da gøres det gældende, at er det er en fejl i vurderingsskønnet, at VAN har tillagt fællesarealerne en værdi.
Denne fejl i vurderingsskønnet har uomtvisteligt påvirket grundværdiansættelsen, idet VAN herved har givet ejendommene et fejlagtigt værditillæg i grundværdien.
Det er sagsøgers umiddelbare opfattelse, at VAN ved skønsudøvelsen har værdiansat fællesarealerne til samme værdi som nedslaget for udstykningsomkostninger, således at VAN har ladet dette hhv. tillæg og nedslag "neutralisere" hinanden.
Fejlen er derfor egnet til at påvirke skønnet, da udstykningsomkostningerne (og dermed de potentielle værdiansættelser af fællesarealerne) er anslået til at udgøre hhv. kr. 1.150.000 for Y1-ejendom og kr. 793.500 for Y2-ejendom, jf. ovenfor under afsnit 1.
3. VAN har ikke taget hensyn til, at referencesalgene er inkl. udgiften til kloaktilslutning
Det fremgår af lokalplanens § 10, stk. 1, at ny bebyggelse skal tilsluttes intern spildevandsledning, som har forbindelse til det offentlige kloaknet.
Det fremgår af lokalplanens s. 46 under afsnittet "Spildevand", at spildevandsanlægget inden for lokalplanens område er privatejet. Tilslutningsafgifter fra bebyggelser i området skal således erlægges til den private ejer.
Y1-ejendom og Y2-ejendom er begge ubebyggede storparceller, der ikke var tilsluttet kloak pr. 1. oktober 2014.
VAN anfører i begrundelsen for sine afgørelser, (Y1-ejendom og (Y2-ejendom), at det ved skønsudøvelsen er lagt til grund, at referenceejendommene der indgår i afgørelserne og som danner grundlaget for skønnet over grundværdien pr. 1. oktober 2014, er solgt uden tilslutningsudgifter.
Dette er en fejl i skønsudøvelsen, idet samtlige referencehandler er inkl. udgiften til kloaktilslutning.
Som bilag 12 er der fremlagt mødereferat af 5. januar 2011 fra G2.
Som det fremgår af referatet, var formålet med det pågældende møde at præcisere afregningsmodellen vedr. tilslutningsbidrag på Y14-område:
"Der var enighed om beregningen af de supplerende tilslutningsbidrag. Det blev afklaret at det er udstykningen, der udløser et tilslutningsbidrag
Opkrævning af tilslutningsbidragene fremsendes til ejerne af de enkelte matrikler som G3 har solgt grunde til.
LP fremsender navn og adresser på de respektive ejere af matriklerne jf. Referatet fra mødet den 7. april 2010."
Mødereferatet dokumenterer den afregningsmodel, der er og altid har været på Y14-område, og som sagsøger har beskrevet i stævningernes afsnit 6.3 nemlig, at G3 i sin tid har betalt G2 for rettighederne til at kloaktilslutte enheder på Y14-området og i forlængelse heraf har overtaget opkrævningen af kloaktilslutningsbidrag fra G2.
Den efterfølgende og løbende opkrævning af kloaktilslutningsbidrag på Y14-området er sket ved, at førstekøberen ved udstykning af en sokkelgrund - ud over købesummen - er blevet opkrævet kloaktilslutningsbidrag af G3.
Der kan således ikke udstykkes en sokkelgrund på Y14-området, uden at der samtidigt hermed skal betales for kloaktilslutning. Omvendt gælder det, at når en sokkelgrund er udstykket, og tilslutningsbidraget er opkrævet hos førstekøberen, da er den pågældende sokkelgrund bærer af rettigheden til at blive kloaktilsluttet. Dette uanset hvornår man måtte anmode om at blive tilsluttet.
Nedenfor ses en oversigt over de 11 ejendomme, der danner grundlag for de 14 referencesalg i VANs afgørelser:
| Ejd. nr. | Adresse | Udestykkende ejendom | Første salgsår |
| …65 | Y4-adresse | Y26-ejendom | (red. dag og måned 17 udeladt) 2010 |
| …91 | Y5-adresse | Y27-ejendom | (red. dag og måned 18 udeladt) 2008 |
| …05 | Y15-adresse | Y26-ejendom | (red. dag og måned 19 udeladt) 2007 |
| …52 | Y7-adresse | Y27-ejendom | (red. dag og måned 20 udeladt) 2010 |
| …78 | Y8-adresse | Y26-ejendom | (red. dag og måned 21 udeladt) 2010 |
| …18 | Y9-adresse | Y26-ejendom | (red. dag og måned 22 udeladt) 2007 |
| …87 | Y7-adresse | Y2-ejendom | (red. dag og måned 23 udeladt) 2010 |
| …90 | Y10-adresse | Y27-ejendom | (red. dag og måned 24 udeladt) 2007 |
| …21 | Y11-adresse | Y26-ejendom | (red. dag og måned 25 udeladt) 2007 |
| …79 | Y12-adresse | Y26-ejendom | (red. dag og måned 26 udeladt) 2008 |
| …73 | Y13-adresse | Y27-ejendom | (red. dag og måned 27 udeladt) 2008 |
Som det fremgår af oversigten, da er referenceejendommene alle handlet første gang i perioden juli 2007 - august 2010.
Referencesalgene i VANs afgørelser har således alle karakter af gensalg af tidligere udstykkede sokkelgrunde.
Som dokumenteret er udgiften til kloaktilslutning opkrævet fra udvikleren G3 i forbindelse med det første salg af de enkelte sokkelgrunde i årene 2007-2010, dvs. at de 14 referencesalg som VAN anvender som referencesalg, alle omfatter grunde der tidligere har betalt for kloaktilslutning, idet denne som nævnt blev afholdt ved det første salg af sokkelgrunden.
Som yderligere dokumentation for at den omtalte afregningsmodel er anvendt for samtlige af de 11 referenceejendomme, der danner grundlag for vurderingsankenævnets skønsudøvelse, fremlægges bilag 13-22.
Bilag 13 - Y4-adresse
Bilagets s. 1 indeholder en rykker for deponering af købesum og kloaktilslutningsafgift.
Bilagets s. 2 indeholder dokumentation for, at sokkelgrund 178 er adressen Y4, samt at det ekstra tilkøb af 15 m2 ikke udløste yderligere kloaktilslutningsbidrag.
Bilagets s. 3 indeholder det endelige skøde.
Bilaget dokumenterer således, at referencehandlen for Y4-adresse er inkl. kloaktilslutning, idet denne er afholdt i forbindelsen med den første erhvervelse af sokkelgrunden fra G3
Bilag 14 - Y5-adresse
Bilagets s. 1 indeholder oplysninger om, at der er tale om køb af sokkelgrund nr. 30.
Af bilagets s. 2 fremgår det, at "Udover købesummen skal kloaktilslutningsbidrag ligeledes overføres til kontoen, idet også dette beløb er varslet direkte overfor Dem fra sælger."
Bilagets s. 3 indeholder en rykker for deponering af købesum og kloaktilslutningsafgift.
Bilagets s. 4 indeholder dokumentation for, at sokkelgrund 30 er adressen Y5-adresse.
Bilaget dokumenterer således, at referencehandlen for Y5-adresse er inkl. kloaktilslutning, idet denne er afholdt i forbindelsen med den første erhvervelse af sokkelgrunden fra G3.
Bilag 15 - Y6-adresse
Bilagets s. 1 indeholder oplysninger om, at der er tale om OF's køb af sokkelgrund nr. 188.
Af bilagets s. 2 fremgår det, at "Udover købesummen skal kloaktilslutningsbidrag ligeledes overføres til kontoen, idet også dette beløb er varslet direkte overfor Dem fra sælger."
Bilagets s. 3 indeholder dokumentation for, at sokkelgrund 188 er matr. nr. …ai.
Bilagets s. 4 indeholder dokumentation for, at matr. nr. …ai, har adressen Y6.
Bilaget dokumenterer således, at referencehandlen for Y6-adresse er inkl. kloaktilslutning, idet denne er afholdt i forbindelsen med OF's første erhvervelse af sokkelgrunden fra G3.
Bilag 16 - Y15-adresse
Bilagets s. 1 indeholder oplysninger om, at der er tale om PC's køb af sokkelgrund nr. 61.
Af bilagets s. 2 fremgår det, at "Udover købesummen skal kloaktilslutningsbidrag ligeledes overføres til kontoen, idet også dette beløb er varslet direkte overfor Dem fra sælger."
Bilagets s. 3 og 4 indeholder dokumentation for, at sokkelgrund 61 har adressen Y15-adresse.
Bilaget dokumenterer således, at referencehandlen for Y15-adresse er inkl. kloaktilslutning, idet denne er afholdt i forbindelsen med PC's første erhvervelse af sokkelgrunden fra G3.
Bilag 17 - Y8-adresse
Bilagets s. 1 indeholder oplysninger om, at der er tale om WO's køb af sokkelgrund nr. 162.
Af bilagets s. 2 fremgår det, at "Udover købesummen skal kloaktilslutningsbidrag ligeledes overføres til kontoen, idet også dette beløb er varslet direkte overfor Dem fra sælger."
Bilagets s. 3 og 4 indeholder dokumentation for, at sokkelgrund 162 har adressen Y8-adresse.
Bilaget dokumenterer således, at referencehandlen for Y8-adresse er inkl. kloaktilslutning, idet denne er afholdt i forbindelsen med WO's første erhvervelse af sokkelgrunden fra G3.
Bilag 18 - Y9-adresse
Bilagets s. 1 indeholder oplysninger om, at der er tale om QN's køb af sokkelgrund nr. 248.
Af bilagets s. 2 fremgår det, at "Udover købesummen skal kloaktilslutningsbidrag ligeledes overføres til kontoen, idet også dette beløb er varslet direkte overfor Dem fra sælger."
Bilagets s. 3 og 4 indeholder dokumentation for, at sokkelgrund 248 har adressen Y9-adresse.
Bilaget dokumenterer således, at referencehandlen for Y9-adresse er inkl. kloaktilslutning, idet denne er afholdt i forbindelsen med den første erhvervelse af sokkelgrunden fra G3.
Bilag 19 - Y7-adresse
Bilagets s. 1 indeholder oplysninger om, at der er tale om SL*s køb af sokkelgrund nr. 59.
Af bilagets s. 3 fremgår det, at "…køber betaler samtlige tilslutningsafgifter direkte til værkerne i forbindelse med sommerhusets senere opførelse. Dette gælder dog ikke tilslutningsafgift til kloak, hvor sælger har betalt den totale tilslutningsafgift direkte til Y22-kommune i forbindelse med projektets igangsætning…".
Bilagets s. 14 indeholder dokumentation for, at sokkelgrund 59 har adressen Y7-adresse.
Bilaget dokumenterer således, at referencehandlen for Y7-adresse er inkl. kloaktilslutning, idet denne er afholdt i forbindelsen med den første erhvervelse af sokkelgrunden fra G3.
Bilag 20 - Y10-adresse
Bilagets s. 1 indeholder oplysninger om, at der er tale om MS's køb af sokkelgrund nr. 24.
Af bilagets s. 2 fremgår det, at "Udover købesummen skal kloaktilslutningsbidrag ligeledes overføres til kontoen, idet også dette beløb er varslet direkte overfor Dem fra sælger."
Bilagets s. 3 indeholder dokumentation for, at sokkelgrund 24 er matr. nr. …p.
Bilagets s. 6 indeholder dokumentation for, at matr. nr. …p, har adressen Y10.
Bilaget dokumenterer således, at referencehandlen for Y6-adresse er inkl. kloaktilslutning, idet denne er afholdt i forbindelsen med OF's første erhvervelse af sokkelgrunden fra G3.
Bilag 21 - Y12-adresse
Bilagets s. 1 og 3 indeholder oplysninger om, at der er tale om TM og UD samt LP og KH's (i alt fire købere) køb af sokkelgrund nr. 176.
Af bilagets s. 2 og 4 fremgår det, at "Udover købesummen skal kloaktilslutningsbidrag ligeledes overføres til kontoen, idet også dette beløb er varslet direkte overfor Dem fra sælger."
Bilagets s. 5 indeholder dokumentation for, at sokkelgrund 176 har adressen Y12-adresse.
Bilaget dokumenterer således, at referencehandlen for Y12-adresse er inkl. kloaktilslutning, idet denne er afholdt i forbindelsen med den første erhvervelse af sokkelgrunden fra G3.
Bilag 22 - Y11-adresse
Bilagets s. 1 indeholder oplysninger om, at der er tale om KP's køb af sokkelgrund nr. 284.
Af bilagets s. 2 fremgår det, at "Udover købesummen skal kloaktilslutningsbidrag ligeledes overføres til kontoen, idet også dette beløb er varslet direkte overfor Dem fra sælger."
Bilagets s. 3 indeholder dokumentation for, at sokkelgrund 284 har adressen Y12-adresse. [Det formodes af være Y11-adresse.]
Bilaget dokumenterer således, at referencehandlen for Y12-adresse [der står oplyst Y11-adresse] er inkl. kloaktilslutning, idet denne er afholdt i forbindelsen med den første erhvervelse af sokkelgrunden fra G3.
Bilag 23 - Y13-adresse
Bilagets s. 1 indeholder oplysninger om, at der er tale om NS's køb af sokkelgrund nr. 28.
Af bilagets s. 2 fremgår det, at "Udover købesummen skal kloaktilslutningsbidrag ligeledes overføres til kontoen, idet også dette beløb er varslet direkte overfor Dem fra sælger."
Bilagets s. 3 indeholder dokumentation for, at sokkelgrund 28 har adressen Y13r.
Bilaget dokumenterer således, at referencehandlen for Y13-adresse er inkl. kloaktilslutning, idet denne er afholdt i forbindelsen med den første erhvervelse af sokkelgrunden fra G3.
*****
Med bilagene 12-23 er det således dokumenteret, at der i prisen for de referencesalg der danner grundlag for VANs skønsudøvelse, er inkluderet retten til at kloaktilslutte, idet denne rettighed blev erhvervet i forbindelse med udstykningen af sokkelgrunden i perioden juli 2007 - august 2010, hvor den første køber - udover købesummen for sokkelgrunden - betalte for rettigheden til kloaktilslutning.
Referenceejendommene er dog - med undtagelse af to - aldrig blevet bebygget efter salget, og man har derfor endnu ikke foretaget den egentlige kloaktilslutning på disse (dette sker først ved bebyggelse, jf. også lokalplanens § 10, stk. 1). Dette ændrer dog ikke på det faktum, at der til hver af de 11 referenceejendomme er knyttet en rettighed til kloaktilslutning, og at denne rettighed naturligvis følger med grunden ved eventuelle videresalg (og dermed referencesalgene).
Det er derfor ikke korrekt, når sagsøgte argumenterer for, at det ikke kan udelukkes, at der ved referencehandlerne er sket en opkrævning af kloaktilslutningsbidraget ud over købesummen.
I så fald skulle der være tale om, at man opkrævede den samme udgift én gang til, hvilket savner mening at påstå. Udgiften er opkrævet og betalt én gang for alle, da sokkelgrundene blev udstykket.
Det gøres på ovenstående baggrund gældende, at det er en fejl i vurderingsskønnet, at VAN har lagt til grund, at de 14 referencesalg er foretaget uden tilslutningsudgifter.
Fejlen er bevisligt egnet til at påvirke skønnet.
Som bilag 11 er der fremlagt en mail fra G2 med tilhørende takstblad fra 2014, hvoraf det fremgår, at udgiften til kloaktilslutning udgjorde et fast beløb på kr. 35.784,96 inkl. moms i 2014.
Værdien af en rettighed til kloaktilslutning i 2014 udgjorde således kr. 35.784,96 inkl. moms.
VAN har ved sin skønsudøvelse lagt til grund, at den økonomiske gode anvendelse af ejendommene pr. 1. oktober 2014 er, at disse udstykkes i hhv. 100 og 69 sokkelgrunde, hvilket svarer til en samlet udgift for en køber på i alt hhv. kr. 3.578.496 inkl. moms (100 sokkeludstykninger x kr. 35.784,96 pr. sokkeludstykning) for Y1-adresse og kr. 2.469.162,24 for Y2-adresse (69 sokkeludstykninger x kr. 35.784,96 pr. sokkeludstykning), såfremt de to ejendomme skulle udstykkes og sælges i hhv. 100 og 69 sokkelgrunde.
Der er i sagen afholdt syn og skøn, og ved besvarelsen af spørgsmål 9 bekræfter skønsmanden, at det påvirker skønnet med 100 x kr. 35.784,96 (kr. 3.578.496) for Y1-adresse og 69 x kr. 35.784,96 (kr. 2.469.162,24) for Y2-adresse, såfremt det lægges til grund, at referencehandlerne er inkl. udgiften til kloaktilslutning.
Det er uden betydning, at rettigheden til tilslutning ikke er udnyttet eller hvad der i sin tid er betalt i tilslutning på referenceejendommene.
Det afgørende er, at det med ovenstående er dokumenteret, at VAN har begået fejl i skønsudøvelsen for de to ejendomme, og at fejlen er egnet til at påvirke værdiansættelsen.
Allerede af den grund skal sagerne netop hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndigheden, således at der kan tages behørig højde for forholdet.
4. VAN har ikke ansat grundværdierne til den økonomisk gode anvendelse
Vurderingslovens § 13, stk. 1, smh. § 2, 2. pkt., bestemmer, at grundværdien skal ansættes under forudsætning af en økonomisk god anvendelse af grunden på vurderingstidspunktet.
VAN har i sine afgørelser lagt til grund, at den økonomisk gode anvendelse af grundene på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2014 var udstykning og salg af hhv. 100 sokkelgrunde fra Y1-adresse og 69 sokkelgrunde Y2-adresse.
VAN har skønnet, at samtlige af disse i alt 169 udstykninger ville kunne afsættes på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2014 og at de hver ville kunne hver kr. 150.000 (kr. 15.000.000 / 100 mulige udstykninger = kr. 150.000, og kr. 10.350.000 / 69 mulige udstykninger = kr. 150.000).
Der er intet er belæg for denne forudsætning ved skønsudøvelsen, og det strider mod de faktiske oplysninger i sagen omkring markedsforholdene, samt salgsstatistiskker på vurderingstidspunktet. Sagsøger gør gældende, at skønnet gør både skønnet forkert og mangelfuldt.
Den økonomisk gode anvendelse af en grund er ikke nødvendigvis en fuld udnyttelse af de muligheder, der fremgår af plangrundlaget. Det afhænger i høj grad af markedsforholdene på vurderingstidspunktet.
Der henvises til stævningernes afsnit 5 omkring udviklingen af Y14-område, hvoraf det fremgår, at lokalplan …02 - der muliggør sokkeludstykningerne på de to ejendomme - er vedtaget i 2007 og på et tidspunkt, hvor projektet oplevede en stor succes og hvor interessen for (red. aktivitet 1 udeladt) var stigende.
Projektet blev som nævnt udviklet på forkerte og urealistiske forudsætninger og forventninger, og efter finanskrisen gik den oprindelige udvikler konkurs, hvorefter kun få nyudstykninger fandt sted, og hvor både antallet af handler og værdier faldt.
Markedet for sokkelgrundene på Y14-området adskiller sig væsentligt ift. markedet for parcelhusgrunde eller øvrige grunde til fritidshuse, hvilket VAN da også lægger til grund for sit skøn.
Den økonomisk gode anvendelse af Y1-ejendom og Y2-ejendom i hhv. 2007 - hvor lokalplanen er vedtaget - og på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2014 er derfor ikke den samme, grundet den manglende efterspørgsel efter finanskrisen, hvilket netop underbygges af et fåtal af handler med sokkelgrunde i perioden efter finanskrisen og omkring vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2014.
Af VANs afgørelser vedr. ejendomsvurderingerne 2014 og 2016 for Y1-ejendom og Y2-ejendom, kan det udledes, at der i den seksårige periode fra 2013-2019 er udsøgt salg af i alt 25 sokkelgrunde. Dette fremgår under afsnittet salgsoplysninger i sagernes bilag 1. Den samlede handelspris for disse 25 sokkelgrunde udgør kr. 2.794.506, svarende til en gennemsnitspris på kr. 111.780 pr. sokkelgrund.
Over en periode på seks år er der således alene konstateret salg af 25 sokkelgrunde på Y14-område.
Disse 25 salg til gennemsnitligt kr. 111.780 pr. sokkelgrund, svarer til ca. 15% af de i alt 169 mulige sokkeludstykninger, som lokalplanen muliggør fra Y1-ejendom og Y2-ejendom, og som VAN har skønnet, at der ville kunne udstykkes og afsættes fra de to ejendomme til hver kr. 150.000 pr. 1. oktober 2014.
Ud af de pågældende 25 udsøgte salg af sokkelgrunde i perioden 2013-2019 har VAN konstateret 19 som værende frie handler af sokkelgrunde, idet VAN anser de i alt seks handler, der er sket til kr. 1, for at være afvigende handler.
De tilbageværende 19 frie handler af sokkelgrunde svarer til ca. 11 % af de i alt 169 mulige sokkeludstykninger, som lokalplanen muliggør fra Y1-ejendom og Y2-ejendom, og som VAN har skønnet, at der ville kunne afsættes fra de to ejendomme til hver kr. 150.000 pr. 1. oktober 2014.
Det bemærkes slutteligt, at VAN i sine afgørelser vedr. ejendomsvurderingen 2014 for de to ejendomme anfører, at der er en ringe efterspørgsel på sokkelgrunde (bilag 1, s. 22, afsnit 3 vedr. Y1-ejendom og bilag 1 s. 23, afsnit 3 vedr. Y2-ejendom).
Som bilag 9 er fremlagt en oversigt, der viser 62 handler foretaget i lokalplanens delområde V i perioden 2013- 2022.
Handelspriserne i bilaget fordeler sig på følgende vis:
• 32 handler á kr. 1
• 18 handler á kr. 77.800
• 1 handel á kr. 5.000
• 3 handler á kr. 25.000
• 2 handler á kr. 100.000
• 1 handel á kr. 50.000
• 1 handel á kr. 7.500
• 1 handel á kr. 8.000
• 1 handel á kr. 28.000
• 1 handel á kr. 16.000
• 1 handel á kr. 10.000
Langt størstedelen af disse handler har VAN ikke henset til ved sine afgørelser, idet VAN ikke finder disse som værende markedskonforme, idet handlerne f.eks. er foretaget som interne handler, bunkesalg eller som et led i en konkurs.
At der har været så mange "øvrige" salg underbygger dog netop, at der ikke har været et reelt marked for at sælge sokkelgrunde i Y14-område, hvilket der naturligvis skal tages behørigt højde for ved grundværdiansættelsen.
Ved skønsmandens besvarelsen af spørgsmål 1 i skønsrapporten anfører skønsmanden ligeledes, at markedet for salg af sokkelgrunde til feriehusbebyggelse på Y14-område pr. 1. oktober 2014 har været tungt, idet skønsmanden bl.a. noterer, at der har været meget få handler med netop sokkelgrunde på Y14-område.
Ved besvarelsen af spørgsmål 6 udtaler skønsmanden videre, at når hun ser på de fremlagte oplysninger, sine egne undersøgelser af det generelle marked samt på de faktuelle tal omkring salget på Y14-område i den nævnte periode, er hendes konklusion, at det ikke vil have været realistisk at sælge de i alt 169 sokkelgrunde til kr. 150.000 pr. 1. oktober 2014.
Det gøres gældende, at det er en fejl og en urealistisk forudsætning i vurderingsskønnet, når VAN har lagt til grund, at den økonomisk gode anvendelse af grundene på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2014 var udstykning og salg af hhv. 100 sokkelgrunde fra Y1-ejendom og 69 sokkelgrunde Y2-ejendom til kr. 150.000 pr. udstykning. Der er ikke belæg for, at det skulle have været muligt at afsætte et så stort antal sokkelgrunde og da slet ikke til så høj en pris pr. sokkelgrund på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2014.
Der er forskel på at skulle vurdere værdien af og muligheden for at afsætte én sokkelgrund selvstændigt og værdien af og muligheden for at kunne afsætte 169 sokkelgrunde på én gang - dette væsentlige forhold har VAN ikke inddraget ved sin skønsudøvelse, hvilket har medført to åbenbart urimelige grundværdiansættelser pr. 1. oktober 2014.
VAN har omvendt "ramt rigtigt" ved sit skøn over grundværdiansættelserne 2016 for de to ejendomme, sagernes bilag 8, hvor disse er ansat til hhv. kr. 3.500.000 (Y1-ejendom) og kr. 2.415.000 (Y2-ejendom).
VAN har således skønnet, at grundværdien pr. 1. oktober 2014 for Y1-ejendom var kr. 15.000.000 og at den var kr. 3.500.000 to år efter pr. 1. oktober 2016, hvilket svarer til et fald på ca. 77 %.
VAN har ligeledes skønnet, at grundværdien pr. 1. oktober 2014 for Y2-ejendom var kr. 10.350.000 og at den var kr. 2.415.000 to år efter pr. 1. oktober 2016, hvilket svarer til et fald på ca. 77 %.
Dette underbygger, at 2014-afgørelserne er fejlbehæftede og åbenbart urimelige.
Som det fremgår nedenfor under afsnit 5, da har skønsmanden skønnet grundværdierne til at være hhv. kr. 7.549.904 (Y1-ejendom) kr. 5.209.433,76 (Y2-ejendom) pr. 1. oktober 2014, når der tages højde for udgifter til kloaktilslutning. Når der fradrages omkostninger til udstykning på hhv. kr. 1.150.000 (Y1-ejendom) og kr. 793.500 (Y2-ejendom), da rammer man 2014-værdier på hhv. ca. kr. 6.399.900 (Y1-ejendom) og ca. kr. 4.415.900 (Y2-ejendom).
Disse værdier er i bedre overensstemmelse med 2016-afgørelserne og underbygger ligeledes, at det er skønsudøvelsen ved 2014-afgørelserne, der er fejlbehæftet.
5. Skønsrapporten dokumenterer, at VANs skøn er åbenbart urimeligt.
Der er d. 2. april 2024 udarbejdet skønserklæring i sagen af ejendomsmægler og valuar, IG hvori skønsmanden besvarer rekvirentens/sagsøgers spørgsmål 1-6 samt sagsøgte Skatteministeriets spørgsmål 1A og 1B. Der er af rekvirenten stillet supplerende spørgsmål 7-9, som er besvaret ved skønserklæring af 25. april 2024.
I skønsmandens besvarelse er vedlagt figur 3, hvoraf det fremgår, at skønsmanden har beregnet en gennemsnitspris pr. mulig sokkeludstykning på kr. 111.284, hvilket er udregnet som et gennemsnit af referencehandlerne af de med gult markerede ti private handler fratrukket et prisfald på 13,90 %.
Skønsmanden har i skønserklæringen besvaret sagsøgers spørgsmål 2, og skønnet grundværdien til at være kr. 11.128.400 pr. 1. oktober 2014 for alle mulige 100 sokkelgrunde på Y1-ejendom, hvilket er ca. 26 % lavere end VANs skønnede grundværdi på kr. 15.000.000.
Skønsmanden har i skønserklæringen besvaret sagsøgers spørgsmål 4, og skønnet grundværdien til at være kr. 7.678.665 pr. 1. oktober 2014 for alle mulige 69 sokkelgrunde på Y2-ejendom, hvilket er ca. 26 % lavere end VANs skønnede grundværdi på kr. 10.350.000.
Det fremgår af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 8.2, 8.4, 8.6 og 8.8, at der ved disse skøn over grundværdierne for de to ejendomme ikke er taget højde for, at referencehandlerne er inkl. udgiften til kloaktilslutning.
Det fremgår videre af besvarelsen af spørgsmål 8.3 og 8.7, at såfremt det forudsættes, at referencehandlerne er inkl. udgiften til kloaktilslutning, da skal de skønnede grundværdier ved besvarelserne af spørgsmål 2 og spørgsmål 4 korrigeres for tilslutningsudgifter med kr. 35.784,96 pr. mulig sokkelgrund.
Skønsmanden anfører ved besvarelsen af spørgsmål 9, at den skønnede handelsværdi for Y1-ejendom udgør kr. 7.549.904 pr. 1. oktober 2014, såfremt det lægges grund, at referencehandlerne er inkl. udgiften til kloaktilslutning.
Dette udgør ca. halvdelen af den af VAN ansatte grundværdi på kr. 15.000.000.
Ved samme besvarelse anfører skønsmanden, at den skønnede handelsværdi for Y2-ejendom udgør kr. 5.209.433,76 pr. 1. oktober 2014, såfremt det lægges grund, at referencehandlerne er inkl. udgiften til kloaktilslutning. Dette udgør ca. halvdelen af den af VAN ansatte grundværdi på kr. 10.350.000.
Ved skønsmandens besvarelse af hhv. spørgsmål 3 og 5 anfører skønsmanden, at omkostningen forbundet med at udstykke Y1-adresse i 100 sokkelgrunde pr. 1. oktober 2014 udgjorde kr. 1.150.000 inkl. moms, og at omkostningen forbundet at udstykke Y2-adresse i 69 sokkelgrunde pr. 1. oktober 2014 udgjorde kr. 793.500 inkl. moms.
Når der fradrages omkostninger til udstykning på hhv. kr. 1.150.000 (Y1-adresse) og kr. 793.500 (Y2-adresse), da rammer man 2014-værdier på hhv. ca. kr. 6.399.900 (Y1-adresse) og ca. kr. 4.415.900 (Y2-adresse).
Som det fremgår af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1A, da bygger besvarelserne på både faktiske og sammenlignelige handler i Y14-område samt den generelle udvikling i det omkringliggende fritidshusmarked - dvs. ligeledes faktiske handler - i Y22-kommune.
Det gøres gældende, at skønsrapporten i det hele bygger på faktiske handler af sammenlignelige ejendomme, og at den derfor kan lægges til grund for sagens afgørelse.
Sagsøgte gør videre gældende, at skønserklæringen og det supplerende skønstema underbygger, at de fastsatte grundværdier pr. 1. oktober 2014 på hhv. kr. 15.000.000 og kr. 10.350.000 afviger så betydeligt - både nominelt og procentvist - fra værdien i handel og vandel, at skønnet er åbenbart urimeligt, og at sagerne skal hjemvises til fornyet behandling.
…"
Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført:
"…
3.1 Den retlige ramme
Den retlige ramme for vurderingen af sagerne er den dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme (vurderingsloven), jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved lov nr. 1635 af 26. december 2013.
Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt.
Det følger af samme lovs § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel.
Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, hvor der er taget hensyn til ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.
Endelig følger det af vurderingslovens § 16, at grundværdien kan ansættes til det beløb, der efter de pågældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse. I den henseende må tages hensyn til såvel ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.
3.2 Betingelserne for at tilsidesætte grundværdiansættelserne er ikke opfyldt
Skatteministeriet gør overordnet gældende, at betingelserne for at tilsidesætte vurderingsankenævnets skøn vedrørende ejendommenes grundværdi pr. 1. oktober 2014 ikke er opfyldt.
Det følger af fast retspraksis, at en ejendomsejer alene kan få tilsidesat en grundværdiansættelse, hvis det godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR 2016.191 H (SKM2015.615.HR) En sådan tilsidesættelse forudsætter desuden, at ejendomsejeren fremlægger et sikkert bevis herfor, jf. UfR 2000.1071 H.
Denne bevisbyrde har H1 ikke løftet.
3.3 Vurderingsankenævnets skøn er lovligt og rigtigt
Vurderingsankenævnet har ansat grundværdien for H1's ejendomme, Y1-adresse og Y2-adresse, pr. 1. oktober 2014 til henholdsvis 15.000.000 kr. og 10.350.000 kr.
Vurderingsnævnets grundværdiansættelse af H1's to ejendomme er - som vurderingsloven foreskrev - baseret på forholdene på vurderingstidspunktet, jf. vurderingslovens § 2, til et beløb, som efter de gældende handelspriser, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt., må antages at kunne opnås for de pågældende ejendomme ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse og under forudsætning af, at grundene skal vurderes i ubebygget stand, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, hvor der er taget hensyn til ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmulighederne, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.
Vurderingsankenævnet har således skønnet, at den økonomisk bedste udnyttelse af ejendommene var udstykning af henholdsvis 100 og 69 sokkelgrunde. På den baggrund har vurderingsankenævnet, under hensyntagen til ejendommenes beliggenhed, henset til foreliggende enkeltstående salg af sokkelgrunde beliggende i Y14-område i perioden fra 1. januar 2013 til 31. december 2015, men har også henset til et større areal omkring de etablerede og retlige mulige sokkelgrunde, som dog ifølge vurderingsankenævnet alene havde en begrænset anvendelse, jf. afsnit 3.3.1 til 3.3.4 nedenfor.
I sit skøn har vurderingsankenævnet desuden henset til, at de to ejendomme og de nævnte foreliggende enkeltstående salg af sokkelgrunde ifølge vurderingsankenævnet er solgt uden tilslutningsafgifter, ligesom der i vurderingsankenævnets skøn er taget hensyn til eventuelle udgifter til udstykning af henholdsvis 100 og 69 sokkelgrunde.
Vurderingsankenævnets skøn er derfor både lovligt og rigtigt.
H1 har ikke - ej heller på baggrund af skønserklæringen af 2. april 2024 eller den supplerende skønserklæring af 25. april 2024 (herefter samlet "skønserklæringen") - godtgjort, at betingelserne for at få tilsidesat skønnet er opfyldt.
3.3.1 Vurderingsankenævnet har i sit skøn inddraget ejendommenes beliggenhed og relevante referencesalg
Ejendommene Y1-adresse og Y2-adresse er omfattet af lokalplan …02 og er beliggende i henholdsvis delområde V og VIII af lokalplanen. Ejendommene består af henholdsvis matrikel …k og …b, hvor der i henhold til lokalplanens kortmateriale kan udstykkes op til 122 og 86 sokkelgrunde. Pr. 1. oktober 2014 var der allerede udstykket henholdsvis 22 og 17 sokkelgrunde, hvorfor der på vurderingstidspunktet bestod en mulighed for udstykning af yderligere henholdsvis 100 og 69 sokkelgrunde. Lokalplanen giver derudover ikke mulighed for andre typer udstykning.
Udover arealet til de retligt mulige sokkelgrunde omfatter H1's ejendomme et større areal beliggende omkring sokkelgrundene. Arealet omkring sokkelgrundene er ikke beskrevet i lokalplanen, og vurderingsankenævnet har lagt til grund, at arealet ikke kan anvendes til andet end udenomsareal.
Vurderingsankenævnet har på den baggrund vurderet, at den økonomisk bedste udnyttelse af ejendommene var udstykning af henholdsvis 100 og 69 sokkelgrunde, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1.
Der er ikke noget grundlag for at antage, at der er tale om en "fejl" eller en "urealistisk forudsætning", når vurderingsankenævnet har lagt til grund, at den økonomisk gode anvendelse af grundene var udstykning af henholdsvis 100 og 69 sokkelgrunde. H1 har da heller ikke anført, hvad der så ville være den økonomisk bedste udnyttelse af ejendommene.
I relation til H1's ejendommes beliggenhed har vurderingsankenævnet bemærket, at de to ejendommes beliggenhed på Y16-område ikke kan anses for en negativ faktor i værdiansættelsen, da ejendommene er beliggende i kort afstand af (red. tekst 2 udeladt) og er centralt placeret i forhold til (red. tekst 3 udeladt). Desuden er H1's ejendomme beliggende i et stort område med adgang til wellness, restaurant og (red. tekst 1 udeladt).
Med henblik på at ansætte værdien af det samlede antal sokkelgrunde på hver ejendom har vurderingsankenævnet yderligere henset til de foreliggende - i alt 14 - enkeltstående salg af sokkelgrunde beliggende i Y14-område i perioden fra 1. januar 2013 til 31. december 2015. Disse referencesalg ligger således i perioden fra ét år før til ét år efter vurderingsåret.
De 14 referencesalg er relevante at inddrage ved værdiansættelsen af de to ejendomme, da de - ligesom H1's ejendomme - er beliggende indenfor Y14-område med mulighed for at opføre en fritidsbolig med udsigt til Y14-området og med adgang til områdets faciliteter.
Vurderingsankenævnet har udelukkende inddraget referencesalg af ejendomme beliggende inden for Y14-område, idet det alene er prisdannelsen på sokkelgrundene i Y14-område, der kan lægges til grund ved værdiansættelsen af grundværdien for de to ejendomme. Baggrunden herfor er, at Y14-område må anses for at have en unik beliggenhed, og at sokkelgrundenes placering medfører, at sokkelgrundene ikke kan sammenlignes med andre fritidsgrunde beliggende i sædvanlige sommerhusområder i natur- eller kystområder på Y16-område, og at en sokkelgrund i Y14-område er interessant for en mere snæver kreds i forhold til almindelige sommerhusområder.
Vurderingsankenævnets sammenligning af handelspriserne for de 14 referencesalg viser, at der er en betydelig spredning på disse priser. Otte af referencehandlerne er handlet til mellem 100.000 til 300.000 kr., to af referencehandlerne er handlet til over 300.000 kr., mens fire af referencehandlerne er handlet til under 100.000 kr. Heraf et enkelt såkaldt afvigende salg (Y11-ejendom) som blev solgt til H1 til 1 kr., og som vurderingsankenævnet derfor har set bort fra. Hovedparten af salgene i perioden var til handelspriser i intervallet 100.000-300.000 kr. Salgene viste ikke nogen tendens i prisniveauet i op- eller nedadgående retning for perioden 2013 til 2015.
I referenceperioden fra den 1. januar 2013 til den 31. december 2015 var der alene foretaget fire til fem årlige handler, og vurderingsankenævnet har derfor henset til, at der må antages at have været en ringe efterspørgsel efter ubebyggede sokkelgrunde i Y14-området i tiden omkring vurderingsterminen.
På den baggrund skønnede vurderingsankenævnet, at daværende SKATs ansættelser af grundværdierne ikke stod mål med handelspriserne på referenceejendommene.
Det er derfor hverken rigtigt, når H1 anfører, "at det er en fejl i vurderingskønnet […], at der ved skønsudøvelsen ikke er taget behørig hensyntagen til den ringe efterspørgsel på sokkelgrunde i perioden omkring vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2014", eller at "det er en fejl i vurderingsskønnet, at [vurderingsankenævnet] har afgrænset søgningen til 31. december 2015, og at der ved skønsudøvelsen ikke er taget behørig hensyntagen til den ringe efterspørgsel på sokkelgrunde i perioden omkring vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2014", og at dette "har medført, at [vurderingsankenævnets] skøn over grundværdien på kr. 15.000.000 er åbenbart urimelig".
Der er desuden ikke grundlag for H1's synspunkt om, at vurderingsankenævnet burde have udvidet referenceperioden, så den også omfattede referencesalg foretaget til og med 2017.
Det forhold, at vurderingsankenævnet ved værdiansættelsen for ejendommene pr. 1. oktober 2014 har henset til salg af sokkelgrunde i Y14-området i en periode på tre år (2013-2015), mens vurderingsankenævnet ved værdiansættelsen af ejendommene pr. 1. oktober 2016 har henset til salg af sokkelgrunde i en længere referenceperiode (2015-2019), indebærer ikke, at der er fejl i skønsgrundlaget. Det er sagligt, at der anvendes forskellige referenceperioder - og længder af sådanne - når der, som her, er forskellige antal salg i en referenceperiode af samme længde (modsat f.eks. stævningen i sag14894).
Da der til brug for vurderingen af ejendommenes grundværdi pr. 1. oktober 2014 er foretaget et tilstrækkeligt antal referencesalg i perioden fra ét år før til ét år efter vurderingsåret, er der ikke grundlag for at udvidede den tidsmæssige udstrækning yderligere.
Det bemærkes desuden, at det er uden betydning, at vurderingsankenævnet pr. 1. oktober 2016 skønnede grundværdiansættelsen for de to ejendomme lavere end pr. 1. oktober 2014, idet referencegrundlaget og forholdene var nogle andre i 2016 end i 2014. Og skønnet er heller ikke på den baggrund urimeligt (modsat f.eks. stævningen i sag 14894).
Selv hvis referenceperioden ved 2014-vurderingen blev udvidet til også at omfatte de tre salg i 2016, som H1 henviser til (f.eks. stævningen i sag 14894), ville gennemsnitsprisen for de sokkelgrunde, der indgår i vurderingsankenævnets vurderingsgrundlag - efter inddragelsen af de yderligere referencesalg - fortsat udgøre kr. 158.218,75, og der er derfor under alle omstændigheder ikke grundlag for H1's synspunkt om, at "en pris på kr. 150.000 pr. sokkeludstrykning er markant for høj" (f.eks. stævningen i sag 14894). Vurderingsankenævnet har da heller ikke foretaget et skøn af de enkelte sokkelgrunde, men af de samlede ejendomme beliggende Y1-adresse og Y2-adresse.
Det er desuden uden betydning, når H1 henviser til det (begrænsede) antal af solgte sokkelgrunde i Y14-område i perioden 2013-2019 i forhold til antallet af mulige sokkelgrunde på Y14-område ejendomme, idet grundværdiansættelsen skal foretages efter forholdene på vurderingstidspunktet, dvs. pr. 1. oktober 2014, og således ikke afhænger af efterspørgslen på sokkelgrunde op til fem år herefter.
Intet af det af H1 anførte vedrørende referencesalgene kan føre til, at vurderingsankenævnets lovlige og rigtige skøn kan tilsidesættes.
3.3.2 Vurderingsankenævnet har i sit skøn taget højde for eventuelle kloaktilslutningsudgifter
Vurderingsankenævnet har ved ansættelsen af H1's ejendommes grundværdi lagt til grund, at de påklagede ejendomme og referenceejendommene er solgt uden tilslutningsafgifter, herunder udgifter til kloaktilslutning.
Det er ikke dokumenteret, at kontantprisen i de 14 referencesalg af sokkelgrunde, som vurderingsankenævnet har henset til i sine afgørelser, inkluderer tilslutningsudgifter til kloak, og der er ikke grundlag for, at vurderingsankenævnets skøn skal nedjusteres med sådanne omkostninger, som H1 ellers har gjort gældende.
Først og fremmest er det udokumenteret, at der er betalt for - og rent faktisk etableret kloaktilslutning - på de 11 ejendomme, der ligger til grund for de 14 referencesalg.
Det følger af BBR-meddelelser vedrørende hver af de 11 ejendomme, at der alene er etableret spildevandskloakering på to af ejendommene, henholdsvis Y5-adresse og Y15-adresse.
Det af H1 fremlagte materiale (korrespondance vedrørende ejendomshandler, skøder, tingbogsattester og i nogle tilfælde købsaftaler) vedrørende de 11 ejendomme, der danner grundlag for de 14 referencesalg i vurderingsankenævnets afgørelser, beviser da heller ikke, at der rent faktisk blev betalt for og etableret kloaktilslutning. Dette dokumenterer mødereferatet fra G2 af 5. januar 2011 heller ikke.
Det er således heller ikke dokumenteret, at tilslutningsomkostningerne til kloak ikke også ved et senere salg er opkrævet særskilt fra kontantprisen for de respektive sokkelgrunde.
Selv hvis det måtte lægges til grund, at der i forbindelse med de første salg af de udstykkede sokkelgrunde blev betalt for og etableret kloaktilslutning for de 11 ejendomme, er det ikke dokumenteret, hvad prisen for kloaktilslutningen da var. Af købsaftale vedrørende sokkelgrund i Y31-område, fremgår det, at sælgerens udgifter til kloaktilslutning skulle fordeles forholdsmæssigt på købere af sokkelgrunde alt efter størrelsen af byggeretten på de enkelte sokkelgrunde ud fra følgende fordelingsnøgle:
"m2 byggeret 140 a kr. 160,00 plus moms = kr. 22.400,- plus moms
m2 byggeret 176 a kr. 160,00 plus moms = kr. 28.160,- plus moms
m2 byggeret 210 a kr. 160,00 plus moms = kr. 33.600,- plus moms
m2 byggeret 250 a kr. 160,00 plus moms = kr. 40.000,- plus moms"
Af de 14 referencehandler, som vurderingsankenævnet har henset til i sine afgørelser, vedrører 12 handler et solgt areal i størrelsesordenen 115-140 m2, mens kun to af referencegrundene vedrører solgte arealer på mere end 140 m2 (henholdsvis 151 m2 og 177 m2). Ifølge ovenstående fordelingsnøgle ville prisen for kloaktilslutning derfor for 12 af referencehandlerne være 22.400 kr. med tillæg af moms og for to af referencehandlerne være 28.160 kr. med tillæg af moms.
Disse priser hænger ikke sammen med oplysningerne i bilag 11, som udgør en brudvis korrespondance mellem H1's advokat og G2, og hvoraf H1 udleder, at tilslutningsbidraget til kloak i 2014 udgjorde 35.784,96 kr. inklusive moms.
På det foreliggende grundlag kan det derfor ikke lægges til grund, at tilslutningsudgifterne til kloak for de enkelte sokkelgrunde udgjorde 35.784,96 kr. inkl. moms.
H1 har således hverken dokumentet, at der i salgsprisen for de fjorten referencesalg, som der er henset til i vurderingsankenævnets afgørelser, er indeholdt omkostninger til kloaktilslutning, eller at disse omkostninger udgjorde 35.784,96 kr. Der er derfor heller ikke grundlag for, at sådanne omkostninger skal fradrages i vurderingsankenævnets skøn.
Selv hvis begge dele måtte anses for dokumenteret, er der desuden stadig ikke grundlag for at fradrage de fulde skønnede omkostninger til kloaktilslutning for hver sokkelgrund i vurderingsankenævnets skønnede grundværdier for de to ejendomme, eftersom disse grundværdier, som beskrevet, netop er ansat ud fra et samlet skøn.
H1 har dermed heller ikke på denne baggrund bevist, at der er fejl i grundlaget for vurderingsankenævnets skøn, og H1 har således ikke påvist noget grundlag for at tilsidesætte vurderingsankenævnets afgørelser.
3.3.3 Vurderingsankenævnet har i sit skøn taget højde for udstykningsomkostninger
Vurderingsankenævnet har i sine afgørelser anført, at udstykning af en ejendom er forbundet med udgifter til opmåling af matrikler og tinglysning heraf og har desuden "taget hensyn til eventuelle udgifter til udstykning af 100 [henholdsvis 69] sokkelgrunde på den påklagede ejendom".
Vurderingsankenævnet har således eksplicit forholdt sig til udstykningsomkostninger og har taget hensyn hertil ved ansættelsen af grundværdierne for H1's to ejendomme.
Det er derfor forkert, når H1 anfører, at vurderingsankenævnet ikke har taget hensyn til udstykningsomkostningerne (f.eks. [i]stævningen), og der er derfor heller ikke grundlag for, at der skal ske "et nedslag for udstykningsomkostninger" som påstået af H1.
H1's henvisning til vurderingsankenævnets grundværdiansættelse af en anden ejendom (Y26-adresse) pr. 1. oktober 2014 dokumenterer ikke, at vurderingsankenævnet ikke har taget højde for omkostninger til udstykning af ejendommene Y1-adresse og Y2-adresse.
Det er desuden udokumenteret, at udstykningsomkostninger skulle beløbe sig til 26.000 kr. inklusive moms pr. sokkelgrund (f.eks. [i] stævningen), jf. herved skønserklæringen, svar på spørgsmål 2 og 4 og bilag 1 til skønserklæringen, hvoraf fremgår at sådanne omkostninger udgør 11.500 kr. pr. grund.
3.3.4 Vurderingsankenævnet har foretaget et samlet skøn, herunder af det samlede areal af de to ejendomme
Vurderingsankenævnet har i ansættelsen af grundværdierne for ejendommene Y1-adresse og Y2-adresse skønsmæssigst ansat grundværdien af det samlede areal af ejendommene ud fra et samlet skøn.
Vurderingsankenævnet har således - som beskrevet ovenfor - under hensyntagen til ejendommens beliggenhed og efterspørgsel i perioden omkring vurderingsterminen både henset til de foreliggende enkeltstående salg af sokkelgrunde beliggende i Y14-område fra 1. januar 2013 til 31. december 2015 (og i den forbindelse henset til både udstykningsomkostninger og tilslutningsafgifter) og har henset til et større areal omkring de etablerede og retlige mulige sokkelgrunde, som dog ifølge vurderingsankenævnet alene har en begrænset anvendelse.
Der er ikke grundlag for H1's synspunkt om, at det er en "fejl i vurderingsskønnet, at vurderingsankenævnet har tillagt fællesarealerne værdi", og at dette "uomtvisteligt har påvirkeret grundværdiansættelsen", ligesom der heller ikke er grundlag for, at værdien af fællesarealerne skulle være 0 kr.
Det fremgår ikke af vurderingsankenævnets afgørelser, at nævnets skøn (alene) skulle være baseret på, hvad hver af de enkelte sokkelgrunde (henholdsvis 100 og 69) på ejendommene ville kunne indbringe, herunder heller ikke at det skulle være 150.000 kr. pr. sokkelgrund, idet der jo netop er tale om et samlet skøn over det samlede areal af de to ejendomme.
Der er derfor heller ikke grundlag for det af H1 løbende anførte, om at vurderingsankenævnet har "lagt til grund, at disse i alt 169 udstykninger ville kunne indbringe hver kr. 150.000 på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2014".
3.4 Skønserklæringen kan ikke tilsidesætte vurderingsankenævnets skøn
Der er heller ikke på baggrund af den indhentede skønserklæring grundlag for at tilsidesætte vurderingsankenævnets lovlige og rigtige skøn over grundværdien af de to ejendomme.
Skønserklæringen har ikke sikker støtte i sammenlignelige handler, jf. afsnit 3.4.1 nedenfor, og skønserklæringen er afgivet på et urigtigt og ufuldstændigt grundlag, jf. afsnit 3.4.2 nedenfor.
Skønserklæringen godtgør dermed ikke, at vurderingsankenævnets skøn er urimeligt eller i øvrigt hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag.
3.4.1 Skønserklæringen har ikke sikker støtte i sammenlignelige handler
Det fremgår af Højesterets dom i UfR 2000.1071 H, at en forudsætning for, at en skønsmands vurdering kan være afgørende, er, at vurderingen har støtte i relevante gennemførte handler på almindelige vilkår eller i konkrete oplysninger om salgsudbud:
“Ifølge syns- og skønserklæringen vurderes den omhandlede grund til 200 kr./m2, og denne vurdering støttes bl.a. på det almindelige prisfald på erhvervsejendomsmarkedet i begyndelsen af 1990'erne og på, at de ejendomme på Y35-område, der blev udbudt 1991/1992 i prisniveauet 400-500 kr./m2, ikke kunne sælges. Vurderingen har som anført ikke støtte i gennemførte handler på almindelige vilkår på Y35-område eller i konkrete oplysninger om salgsudbud, og den kan derfor ikke være afgørende." (min understregning)
Skønsmanden har i skønserklæringen ved besvarelsen af spørgsmål 2 og 4, vedrørende fastsættelse af den kontante handelspris for henholdsvis Y1-ejendom og Y2-ejendom, inddraget 10 gennemførte handler af sokkelgrunde. Skønsmanden har således oplyst, at man "[v]ed sammenhold af reelle handler i referenceårene 2013-2015 kan […] se, at der er indgået 10 privat handler af grunde i området omkring Y14-område."
Imidlertid har skønsmanden sammesteds også oplyst, at disse handler udgør
"en meget lille del af de sokkelgrunde, der kunne handles i området, og det vil derfor - set fra ejendomsmæglers synspunkt - været et meget usikkert og for lille et udsnit af handler til, at det vil kunne danne grundlag for en gennemsnitlig handelspris pr. grund." (min understregning).
Grundlaget for skønsmandens beregninger i relation til gennemførte handler er således - med skønsmandens egne ord - meget usikkert.
Skønsmanden har for at "reparere" på denne usikkerhed "skele[t] til, hvordan prisudviklingen har været på et konkurrenceparameter, i dette tilfælde fritidshuse, således man vil kunne få en mere præcis og reel handelspris på sokkelgrundene. Udviklingen af priserne på fritidshuse i Y22-kommune viser, at der i 3. kvartal 2014 sker et fald på 13.9% pr. m2 fra 3. kvartal 2013 - altså i det kvartal, som omfatter 1. oktober 2014." (skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2 og 4). Hvorefter skønsmanden har beregnet den gennemsnitlige handelspris for de ti private handler, hun har identificeret i området, og nedjusteret denne med 13,9 %.
En sådan generel inddragelse af markedsforhold og prisregulering opfylder imidlertid ikke kravet om sammenlignelige handler, som følger af UfR 2000.1071 H.
Skatteministeriet gør derfor gældende, at skønserklæringen ikke i tilstrækkelig grad har sikker støtte i sammenlignelige handler eller salgsudbud og derfor ikke kan være afgørende, jf. UfR 2000.1071 H. Dette gør sig ikke mindst gældende, når der også henses til de konkrete mangler, der består ved grundlaget for skønserklæringen, jf. straks nedenfor.
3.4.2 Skønserklæringen er afgivet på et urigtigt og ufuldstændigt grundlag
Skatteministeriet gør videre gældende, at selv hvis indholdet af skønserklæringen lægges til grund, er den afgivet på et urigtigt og mangelfuldt grundlag.
For det første inkluderer skønserklæringen alene en delmængde af de relevante salg af sokkelgrunde i området, ligesom skønserklæringen inkluderer handelspriser for handler, der er foretaget uden for den relevante referenceperiode (2013-2015), jf. afsnit 3.4.2.1. For det andet er der ikke grundlag for at foretage en nedjustering af de faktiske handelspriser i området under henvisning til den generelle prisudvikling, jf. afsnit 3.4.2.2. For det tredje er den skønnede gennemsnitspris kunstigt lav, jf. afsnit 3.4.2.4, og for det fjerde er skønserklæringen ikke afgivet på baggrund af en samlet vurdering af ejendommene, jf. afsnit 3.4 ovenfor.
Også af disse grunde kan skønsrapporten ikke være afgørende, jf. UfR 2000.1071 H, SKM2015.747.ØLR, SKM2011.80.ØLR og SKM2010.371.VLR.
3.4.2.1 De anvendte referencehandler er ikke retvisende
Skønsmanden har inddraget handler, der falder uden for referenceperioden. Vurderingsankenævnet og skønsmanden er enige om, at den relevante referenceperiode er fra 1. januar 2013 til 31. december 2015, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1, 2, og 4 samt vurderingsankenævnets afgørelser. Skønsmanden har ved sin besvarelse af spørgsmål 2 og 4 lagt til grund, at der i denne referenceperiode er blevet gennemført 10 private handler i området omkring Y14-område.
Det er derfor ikke korrekt, når skønsmanden ved beregningen af den gennemsnitlige handelspris for en sokkelgrund inddrager handler vedrørende Y33-ejendom og Y34- ejendom, som fandt sted i 2016, dvs. efter den anvendte referenceperiodes udløb, jf. herved udskrift fra tingbogen vedrørende de to grunde.
Skønserklæringen er således afgivet på et urigtigt grundlag.
Skønsmandens referencehandler består på den baggrund reelt alene af 8 handler, og skønsmandens grundlag for at skønne over en gennemsnitlig handelspris pr. grund er derfor endnu mindre og endnu mere usikkert, end skønsmanden selv har givet udtryk for ved besvarelsen af spørgsmål 2 og 4.
Skønserklæringen tager ikke højde for handler med "investeringsejendomme"
Skønsmanden har i sit skøn taget udgangspunkt i de handler, der i figur 3 er markeret som "private handler". Skønsmanden har imidlertid ikke inddraget de ni handler, som i figur 3 er markeret som "investeringsejendomme", og som er handlet i referenceperioden 2013-2015. Der er ingen begrundelse for dette i skønserklæringen.
Skatteministeriet er enig i, at en række af de handler, som i figur 3 i skønserklæringen er markeret som "investeringsejendomme", ikke kan bruges til at beregne gennemsnitsprisen for en sokkelgrund på ejendommene Y1-adresse og Y2-adresse, idet der er tale om såkaldte afvigende handler, eller handler der ikke er sammenlignelige. Skatteministeriet er derfor enig i, at følgende handler ikke skal indgå ved beregning af gennemsnitsprisen for en sokkelgrund:
-Y32-adresse er en grund på 2.554 m2 og udgør således ikke en med de øvrige handler sammenlignelig sokkelgrund.
-Grundene Y11-adresse og Y9-adresse er begge solgt til H1 til 1 kr., hvilket udgør en afvigende handel, der ikke kendetegner prisniveauet i perioden. Handlen vedrørende Y9-ejendom falder desuden uden for den relevante referenceperiode (2013-2015), jf. vurderingsankenævnets afgørelser og bilag C (udskrift fra tingbogen vedrørende Y9-ejendom).
-Handlerne med Y18-adresse, Y19-adresse, Y20-adresse og Y21-adresse er foretaget af samme sælger og samme køber med samme købsdato. Der er således tale om salg, der er foretaget som et såkaldt bunkesalg, og der er derfor ikke tale om almindelige frie salg, hvorfor salgene ikke kan indgå i vurderingen af grundværdien, jf. vurderingsankenævnets afgørelser.
Det efterlader imidlertid tre relevante handler, som skønsmanden ikke har inddraget i sit skøn af den gennemsnitlige handelspris pr. grund, hvortil kommer to handler vedrørende Y5-adresse og Y15-adresse, som blev handlet i 2013, som ikke indgår i skønserklæringen.
Skønserklæringen er således afgivet på et ufuldstændigt grundlag.
Skønsmanden har undladt at inddrage to sammenlignelige handler i området
Skønsmanden har i sit skøn yderligere undladt at inddrage to sammenlignelige handler, som indgår i vurderingsankenævnets referencegrundlag, jf. vurderingsankenævnets afgørelser. Det drejer sig om handlerne med ejendommene Y5-adresse, som blev handlet den (dag og måned 3 udeladt) 2013, og Y7-ejendom, som blev handlet den (dag og måned 5 udeladt) 2013. De to ejendomme blev handlet til henholdsvis 295.000 kr. og 150.000 kr., jf. vurderingsankenævnets afgørelser.
Skønserklæringen er således også i denne henseende afgivet på et ufuldstændigt grundlag.
3.4.2.2 Der er ikke grundlag for at nedjustere den gennemsnitlige handelspris
I skønserklæringen har skønsmanden som beskrevet ovenfor på baggrund af 10 private handler i perioden 28. februar 2013 til 7. december 2016 beregnet en gennemsnitspris for en sokkelgrund i området.
Denne gennemsnitspris har skønsmanden som følge af det - ifølge skønsmanden - for lille og meget usikre udsnit af handler, jf. besvarelsen af spørgsmål 2 og 4, nedjusteret med 13,9 % med samtidig henvisning til, at "Udviklingen af priserne på fritidshuse i Y22-kommune viser, at der i 3. kvartal 2014 sker et fald på 13,9 % pr. m2 fra 3. kvartal 2013 - altså i det kvartal, som omfatter 1. oktober 2014 (skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2, 4 og 1A).
Da handlerne, der indgår i skønsmandens skøn, er foretaget i perioden 28. februar 2013 til 7. december 2016, udtrykker handlerne i sig selv prisudviklingen i perioden, og det forekommer derfor hverken relevant eller korrekt derudover at regulere samtlige handler med ét (tilsyneladende tilfældigt) års prisfald i perioden.
Der er desuden intet grundlag for at fradrage prisudviklingen fra 3. kvartal 2013 til 3. kvartal 2014 på handler, der er foretaget efter 3. kvartal 2013.
Dertil kommer, at Y14-område, som anført af vurderingsankenævnet, har en unik beliggenhed, hvorfor sokkelgrundenes placering i Y14-område medfører, at sokkelgrundene ikke kan sammenlignes med andre fritidsgrunde beliggende i sædvanlige sommerhusområder i natur- og kystområder på Y16-område. Derfor er det alene prisdannelsen på sokkelgrundene i Y14-område, der kan lægges til grund ved værdiansættelsen af de to ejendomme, jf. vurderingsankenævnets afgørelser. Det er H1 desuden enig i.
Prisudviklingen for de generelle priser på fritidshuse i Y22-kommune er derfor ikke relevant for grundværdiansættelserne for ejendommene Y1-adresse og Y2-adresse.
3.4.2.3 Skønsmanden har ikke foretaget et samlet skøn, herunder af de to ejendommes samlede arealer
Vurderingsankenævnet har i skønnene vedrørende ejendommene Y1-adresse og Y2-adresse skønsmæssigst ansat grundværdien af det samlede areal af ejendommene ud fra et samlet skøn, jf. afsnit 3.3.4 ovenfor.
Skønserklæringen er alene baseret på enkeltstående salg af sokkelgrunde og foretager ikke et sådant samlet skøn, herunder over ejendommenes samlede (og fulde) arealer, som er forudsat i dagældende vurderingslovs § 13. Også af denne grund kan skønserklæringen ikke tillægges afgørende betydning.
Det fremgår da heller ikke af vurderingsankenævnets afgørelser, at nævnets skøn skulle være baseret på, hvad hver af de enkelte sokkelgrunde (henholdsvis 100 og 69) på ejendommene ville kunne indbringe, herunder heller ikke at det skulle være 150.000 kr. pr. sokkelgrund.
Derfor er præmissen for skønserklæringen, hvor der tages udgangspunkt i prisen på en enkelt sokkelgrund, heller ikke retvisende. Og det er derfor uden betydning, at skønsmanden konkluderer, "at det ikke vil være realistisk at sælge de i alt 169 sokkelgrunde til kr. 150.000,- pr. 1. oktober 2014" (skønsmandens besvarelse af spørgsmål 6)
3.4.2.4 Den af skønsmanden beregnede gennemsnitlige handelspris er ikke retvisende
Da skønserklæringen er afgivet på et urigtigt og ufuldstændigt grundlag, jf. afsnit 3.4.2.1-3.4.2.2 ovenfor, er den skønnede gennemsnitlige handelspris for en sokkelgrund, jf. besvarelsen af spørgsmål 2 og 4, ikke retvisende.
Havde skønsmanden rettelig inddraget handlerne oplistet i skønserklæringens figur 3, uden at inddrage handler foretaget i 2016, de afvigende og de ikke-sammenlignelige handler, samt inddraget handlerne vedrørende Y5-ejendom og Y15-ejendom, så ville den beregnede gennemsnitlige handelspris være ca. 199.307,69 kr. for en sokkelgrund, og selv med fradrag af 13,9 % ville gennemsnitsprisen være 171.603,92 kr.
På den baggrund ville den skønnede handelsværdi pr. 1. oktober 2014 for hver af H1's ejendomme, Y1-adresse og Y2-adresse, være henholdsvis ca. 17.160.392,31 kr. (100 sokkelgrunde x 171.603,92 kr.) og ca. 11.840.670,69 kr. (69 sokkelgrunde x 171.603,92 kr.), hvilket er ca. 14 % højere end vurderingsankenævnets skøn over grundværdien pr. 1. oktober 2014 på henholdsvis 15.000.000 kr. og 10.350.000 kr.
Skatteministeriet har i disse beregninger endda lagt til grund, at Y9-ejendom blev handlet til 16.000 kr. den (red. dag og måned 7 udeladt) 2014 og ikke 32.000 kr., som skønsmanden har lagt til grund i figur 3 i skønserklæringen, jf. herved oplysningerne om handlen i vurderingsankenævnets afgørelser.
Skønsmandens skønnede handelspris er således skønnet kunstigt lav som følge af det urigtige og ufuldstændige grundlag, der ligger til grund for skønnet.
Selv hvis denne korrigerede skønnede handelspris fradrages omkostninger til kloaktilslutningsomkostninger på 35.784,96 kr. - hvilket bestrides, jf. afsnit 3.3.2 - så er gennemsnitsprisen - med udgangspunkt i skønsmandens beregningsmetode - ca. 135.818,96 kr. pr. sokkelgrund.
På den baggrund ville den skønnede handelsværdi pr. 1. oktober 2014 for hver af H1's ejendomme, Y1-adresse og Y2-adresse, være henholdsvis ca. 13.581.896,31 kr. (100 sokkelgrunde x 135.818,96 kr.) og ca. 9.371.508,45 kr. (69 sokkelgrund x 135.818,96 kr.). Dette udgør en procentvis afvigelse fra vurderingsankenævnets skøn over grundværdien pr. 1. oktober 2014 på ca. 9 %.
Det bemærkes desuden, at det fremgår entydigt af skønserklæringen, at også skønsmanden i sit skøn har taget højde for udstykningsomkostninger, jf. herved skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2, 4 og 7. Der er derfor ikke grundlag for H1's anbringende om, at skønsmandens skøn skulle nedjusteres med "et nedslag for udstykningsomkostninger kr. 1.150.000 [henholdsvis kr. 793.500]".
En tilsidesættelse af værdiansættelsen kan alene komme på tale, hvis der er en betydelig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og den skønnede alternative handelspris, jf. f.eks. UfR 1999.1178 H, hvor der ikke var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens grundværdiansættelse, der afveg 23 % fra den i skønserklæringen opgjorte handelspris.
I nærværende sag, hvor skønserklæringen i vidt omfang beror på et ufuldstændigt og urigtigt grundlag, består der ikke en sådan forskel, og skønserklæringen beviser dermed ikke, at vurderingsankenævnets skøn kan tilsidesættes. Tværtimod viser ovenstående beregninger, at der er tale om ganske beskedne afvigelser i skønnet, når der korrigeres for manglerne i grundlaget for skønnet i skønserklæringen.
Skønserklæringen godtgør dermed ikke, at vurderingsankenævnets skøn er urimeligt eller i øvrigt hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag.
3.5 Skatteministeriets subsidiære hjemvisningspåstand
Det følger af fast højesteretspraksis, at domstolene ikke sætter sit eget skøn i stedet for skattemyndighedernes, jf. f.eks. UfR 2000.2039 H, UfR 1999.763/3 H, UfR 1982.1115 H, UfR 1978.660 H og UfR 1975.196 H.
Såfremt retten måtte tilsidesætte vurderingsankenævnets værdiansættelser, skal værdiansættelserne af ejendommene derfor hjemvises i overensstemmelse med Skatteministeriets subsidiære påstande, så Vurderingsstyrelsen kan foretage skønnet over grundværdierne på ny i lyset af rettens præmisser.
…"
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Grundværdien af ejendommen Y2-adresse, blev ved vurderingsankenævnets afgørelse af 21. december 2022 vurderet til 10.350.000 kr. pr. 1. oktober 2014. Sagen drejer sig om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte vurderingsankenævnets skøn vedrørende ejendommens grundværdi.
Domstolene kan tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighedernes værdiansættelse er åbenbart urimelig.
Det følger af den dagældende vurderingslov § 6, at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af den dagældende vurderingslov § 13 fremgår, at ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Efter den dagældende vurderingslov § 16 kan grundværdien ansættes til det beløb, der efter de pågældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse.
Ejendommen Y2-adresse, er en storparcel beliggende i Y14-område. Lokalplanen for området giver mulighed for at udstykke 86 sokkelgrunde fra ejendommen. Da der pr. den 1. oktober 2014 var udstykket 17 sokkelgrunde, var der derfor på dette tidspunkt mulighed for at udstykke yderligere 69 sokkegrunde fra ejendommen.
Syns og skønsmand, ejendomsmægler og valuar IG, har vurderet grundværdien af ejendommen Y2-adresse, til 5.209.433,76 kr.
Skønsmanden har - ligesom Vurderingsankenævnet - vurderet ejendommens værdi ud fra en prisdannelse på de sokkelgrunde, som kan udstykkes fra ejendommen.
Skønsmanden har foretaget sin vurdering på grundlag reelle private handler af sokkelgrunde i Y14-område foretaget i årene 2013-2015. Skønsmanden har i sin vurdering taget højde for prisudviklingen i det pågældende område, ligesom skønsmanden har taget højde for de omkostninger, som er forbundet med udstykning af sokkelgrundene, herunder omkostninger til kloaktilslutning.
Retten finder ikke, at skønserklæringen er afgivet på et urigtigt og ufuldstændigt grundlag. Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte skønsmandens vurdering, og skønsmandens vurdering af ejendommens værdi kan lægges til grund for sagens afgørelse.
Der er en forskel på vurderingsankenævnets og skønsmandens vurderinger på 5.140.566,24 kr., svarende til 49,67%.
Vurderingsankenævnets vurdering overstiger herved væsentligt ejendommens handelsværdi, og vurderingen har derfor påført til et åbenbart urimeligt resultat. Retten her herved lagt vægt på den procentvise difference og på, at der er tale om et betydeligt beløb.
Retten hjemviser derfor grundværdiansættelsen af ejendommen pr. 1. oktober 2014 til fornyet behandling hos Vurderingsstyrelsen.
T H I K E N D E S F O R R E T:
Grundværdiansættelsen i vurderingen pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y2-adresse, hjemvises til fornyet behandling hos Vurderingsstyrelsen.