Sag BS-13893/2023-HIL
Parter
A
(advokat Maria Hygum Fleischer)
mod
Skatteministeriet
(advokat Ida Kyhl Engholm Andersen)
Denne afgørelse er truffet af dommerfuldmægtig Lars Holm.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 14. marts 2023.
Sagen drejer sig om Vurderingsankenævnets afgørelser af 15. december 2022 for indkomstårene 2014, 2016 og 2018, 2019, og om afgørelsernes ansættelse af grundværdien for ejendommen beliggende Y1-adresse skal tilsidesættes.
A har nedlagt følgende påstand:
Principalt:
Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at den offentlige grundværdi for ejendommen beliggende Y1-adresse, pr. 1. oktober 2014 skal nedsættes til 400.000 kr., at grundværdien pr. 1. oktober 2016 skal nedsættes til 400.000 kr., at grundværdien pr. 1. oktober 2018 skal nedsættes til 400.000 kr. samt at grundværdien pr. 1. oktober 2019 skal nedsættes til 400.000 kr.
Subsidiært:
Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at grundværdien for ejendommen beliggende Y1-adresse, pr. 1. oktober 2014, pr. 1. oktober 2016, pr. 1. oktober 2018 og pr. 1. oktober 2019 skal nedsættes til et beløb mellem 400.000 kr. og 800.800 kr.
Mere subsidiært:
Ansættelse af grundværdien for ejendommen beliggende Y1-adresse, pr. 1. oktober 2014, pr. 1. oktober 2016, pr. 1. oktober 2018 og pr. 1. oktober 2019 hjemvises til fornyet behandling hos Vurderingsstyrelsen.
Skatteministeriet har nedlagt påstand følgende påstande:
Principalt: Frifindelse.
Subsidiært: Hjemvisning til vurderingsmyndigheden med henblik på fornyet ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2014, 1. oktober 2016, 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019 for ejendommen Y1-adresse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagenI. Vurderingsankenævnets afgørelser.
Den 15. december 2022 traf Vurderingsankenævnet de af sagen omhandlede 4 afgørelser for grundværdien af Y2-adresse. Af Ankenævnets begrundelse for grundværdien pr. 1. oktober 2014, fremgår:
"…..
…..
Vurderingsankenævnet behandler klagen efter reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1. Klagen behandles på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, jf. § 89, stk. 3, 1. pkt.
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.
Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13.
Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.
Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet. Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.
Grundværdien pr. 1. oktober 2014 er en videreførelse af grundværdien ved vurderingen pr. 1. oktober 2012.
Klageren har gjort gældende, at grundværdien pr. 1. oktober 2014 på 800.800 kr. er ansat for højt.
Grundværdien er ansat efter kvadratmeterprincippet, hvorefter grundværdien beregnes som summen af kvadratmeterprisen × grundens faktiske areal i kvadratmeter. Princippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. Ejendommen er ifølge Y3-by Kommunes lokalplan nr. (red.lokalplan.nr.1.fjernet) udlagt til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse.
Byggeretsværdiprincippet kan derfor anvendes ved fastsættelsen af grundværdien. Efter byggeretsværdiprincippet beregnes grundværdien som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre boligenheder (byggeretterne), og en anden del der afhænger af arealstørrelsen (arealværdien). Ved anvendelsen af byggeretsværdiprincippet tages der udgangspunkt i værdien af en såkaldt normalgrund. Ligningsrådet har i forbindelse med vedtagelsen af princippet forudsat, at en normalgrund i et parcelhuskvarter er på 800 m2.
På baggrund af ejendomshandler i det pågældende område kan der beregnes en områdepris, som udtrykker kvadratmeterprisen for en parcelhusgrund på 800 m2. Med udgangspunkt i områdeprisen kan der foretages en beregning af værdien, som hviler på henholdsvis byggeretterne (halv områdepris × normalgrundstørrelse × antallet af byggeretter) og arealværdien (halv områdepris × grundens faktiske areal i kvadratmeter).
Princippet er anerkendt ved domstolene som et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. Der henvises til Højesterets dom af 11. januar 2005, offentliggjort i SKM2005.63.HR. Ifølge lokalplanen må der maksimalt opføres 1 beboelsesenhed pr. ejendom, dog må der på grunde over 1.200 m2 opføres dobbelthus med 2 beboelsesenheder. Ejendommens grundareal udgør (red.areal.nr.1.fjernet) m2.
Nævnet finder på baggrund af det ovennævnte, at der skal tages udgangspunkt i 2 stk. byggeretter. Ved udøvelsen af skønnet over grundværdien for 2014 lægger nævnet vægt på, at der ifølge Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg er registeret salg af ubebyggede parcelhusgrunde beliggende i byzone i samme postnummer som den påklagede ejendom i perioden fra den 1. januar 2013 til den 31. december 2015.
Med kendskab til den gennemsnitlige kontantpris og gennemsnitlige grundareal kan en områdepris (gennemsnitlig kontantpris / (gennemsnitligt grundareal + normalgrundstørrelse) × 2) for de registrerede salg beregnes således:
År Antal salg Gennem. Kontanp. Gennem. Grundareal Bereg. Områdepris/ byggerets.
2013-2015 15 1.587,366,67 824,27 m2 1.954,56 kr./781.825,64 kr.
De solgte ejendomme er beliggende i en afstand mellem ca. 950 m og 4,1 km fra Y3-by Station, som den påklagede ejendom er beliggende ca. 1,5 km fra. Ejendommene er ligesom den påklagede ejendom udlagt til åben-lav boligbebyggelse. Den maksimale bebyggelsesprocent for ejendommene udgør henholdsvis 25 og 30, mens den for den påklagede ejendom udgør 25. Nævnet finder, at de solgte ejendomme er sammenlignelige med den påklagede ejendom henset til den retlige anvendelse og beliggenhed.
Til brug for sagens behandling har klageren henvist til en række vurderinger af omkringliggende ejendomme på Y4-adresse i Y3-by. Hertil bemærkes, at nævnet alene forholder sig til grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2014 for klagerens ejendom og ikke til SKAT´s/Vurderingsstyrelsens grundværdiansættelser for andre ejendomme.
Nævnet foretager et skøn over grundværdien for klagerens ejendom uden at være bundet af, hvordan andre ejendomme er vurderet af SKAT/Vurderingsstyrelsen.
Klageren har desuden nedlagt påstand om, at ejendommens grundværdi skal nedsættes som følge af forurening på grunden.
Hvor udnyttelsen af et areal kræver foranstaltninger på grund af forurening, kan arealets værdi være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Forurening kan påvirke værdien af en grund i en sådan grad, at der kan være grundlag for at nedsætte grundværdien under hensyntagen hertil.
Det fremgår af jordforureningsattest fra Danmarks Miljøportal, miljøtekniske rapport fra juli 1997 og dokumenter fra Teknik og Miljø i Y5-område, at ejendommen er kortlagt med forurening på vidensniveau 2. Endvidere fremgår det, at grunden er forurenet som følge af tungere olieprodukter i jorden og at grundvandet ikke er påvirket heraf. Videre fremgår det, at forureningen omfatter et begrænset areal på ca. 20 m2 i dybden ca. 2 meter under terræn.
En kortlægning af forurening på vidensniveau 2 foretages, hvis der er dokumenteret jordforurening af en sådan art og koncentration, at den kan have skadelig virkning på mennesker og miljø, jf. jordforureningslovens § 5.
Efter en samlet vurdering af de i sagen foreliggende oplysninger finder nævnet, at forureningens art, omfang og karakter har en sådan betydning for grundens værdi i ubebygget stand, at der bør tages hensyn hertil ved fastsættelsen af grundværdien. Ved vurderingen heraf er der særligt henset til, at den påklagede ejendom er udlagt til boligformål.
Der er ikke påbud om oprensning, hvorfor nævnet finder, at det er tilstrækkeligt at fjerne forurenet jord i en dybde af 0,5 meter og fylde op med ren jord. Skatteankestyrelsen har beregnet udgiften hertil til 10.649 kr. i 2014. Nævnet finder, at udgiften skønsmæssigt kan fastsættes til 10.000 kr. i 2014. Nævnet har herved lagt vægt på den af Skatteankestyrelsen udarbejdede ingeniørberegning. På baggrund af et samlet skøn over de sammenlignelige ejendommes handelspriser i 2013 til 2015 samt til ejendommens beliggenhed og retlige udnyttelsesmuligheder, fastsætter nævnet herefter områdeprisen til 1.950 kr.
Grundværdien pr. 1. oktober 2014 kan herefter opgøres således:
Byggeretspris 2 stk. × 780.000 kr. 1.560.000 kr.
Kvadratmeterpris (red.areal.nr.1.fjernet) m2 × 975 kr. 1.201.200 kr.
Nedslag for forurening - 10.000 kr.
Grundværdi i alt 2.751.200 kr.
Grundværdi, afrundet 2.751.200 kr.
Nævnet finder, at den ovenfor beregnede grundværdi er udtryk for en realistisk skønnet handelspris på vurderingstidspunktet.
Vurderingsankenævn Y6-område ændrer således grundværdien pr. 1. oktober 2014 til 2.751.200 kr.
…..
….."
Af Vurderingsankenævnets afgørelse af grundværdien for 2014, bilag 1, fremgår det af "sagsoplysninger" blandt andet, at der ifølge statistik fra Vurderingsstyrelsen var registreret 15 frie salg af ubebyggede grunde i perioden fra den 1. januar 2013 til den 31. december 2015. I afgørelsen var de 15 ejendomssalg nærmere angivet med adresse, købsdato, kontantpris, samt solgt areal og pris pr. kvadratmeter. Af adresserne fremgår, at der var 1 ejendom på Y7-adresse, 1 på Y8-adresse, 4 på Y9-adresse, 7 på Y10-adresse og 2 på Y11-adresse, og herudover fremgår afstanden til Y3-by Station, og hvilken lokalplan ejendommen var omfattet af, samt anvendelsesmuligheden.
Den 15. december 2022 traf Vurderingsankenævnet yderligere 3 afgørelser, bilag 2-4, af grundværdien for Y1-adresse, Y3-by, pr. 1. oktober 2016, pr. 1. oktober 2018 og pr. 1. oktober 2019, og heraf fremgår det henholdsvis, at grundværdien for ejendommen blev beregnet til 2.822.000 kr., til
2.963.600 kr., og til 3.176.000 kr. Afgørelserne indeholder tilsvarende oplysninger, for inddragne ejendommen, om afstanden til Y3-by Station, og hvilken lokalplan ejendommen var omfattet af, samt anvendelsesmuligheden.
Af sagsoplysningerne i Vurderingsankenævnets afgørelse for 1. oktober 2016, bilag 2, fremgår, at der indgik oplysninger om 9 salg af ubebyggede grunde hidrørende fra Vurderingsstyrelsens statistik. Af adresserne for de registrede og inddragne salg i perioden fremgår, at der var 4 ejendomme på Y10-adresse, 1 på Y8-adresse, 2 på Y11-adresse, samt 1 på Y12-adresse og 1 på Y13-adresse. Af Vurderingsankenævnets begrundelse fremgår det blandt andet, at byggeretsprisen var beregnet til 802.121,31 kr., og at der indgik en kvadratmeterpris på 1.000 kr.
Af sagsoplysningerne i Vurderingsankenævnets afgørelse for 1. oktober 2018, bilag 3, fremgår, at der indgik oplysninger om 9 salg af ubebyggede grunde hidrørende fra Vurderingsstyrelsens statistik. Af adresserne for de registrede og inddragne salg i perioden fremgår, at der var 4 ejendommen på Y10-adresse, 1 på Y8-adresse, 2 på Y11-adresse, samt 1 på Y12-adresse og 1 på Y13-adresse. Af Vurderingsankenævnets begrundelse fremgår det blandt andet, at byggeretsprisen var beregnet til 802.121,31 kr., og at der indgik en kvadratmeterpris på 1.050 kr.
Af sagsoplysningerne i Vurderingsankenævnets afgørelse for 1. oktober 2019, bilag 4, fremgår, at der indgik oplysninger om 9 salg af ubebyggede grunde hidrørende fra Vurderingsstyrelsens statistik. Af adresserne for de registrerede og inddragne salg i perioden fremgår, at der var 4 ejendomme på Y10-adresse, 1 på Y8-adresse, 2 på Y11-adresse, samt 1 på Y12-adresse og 1 på Y13-adresse. Af Vurderingsankenævnets begrundelse fremgår det blandt andet, at byggeretsprisen var beregnet til 802.121,31 kr., og at der indgik en kvadratmeterpris på 1.125 kr.
II. Købsaftale.
Der er til sagen fremlagt købsaftale, dateret den (red.dato.nr.1.fjernet), og det fremgår heraf blandt andet, at A købte den omhandlede grund beliggende Y1-adresse på (red.areal.nr.1.fjernet) m2 for 900.000 kr. Det fremgår at købesummen var aftalt, og at den var fordelt med 400.000 kr. på grunden, og 500.000 kr. på bygninger. Af købsaftalen fremgår det endvidere, at ejendommen ifølge ejendomsvurderingsattesten blev benyttet som fabriks- og lagerejendom, og at den offentlige ejendomsværdi pr. 27. november 2014 udgjorde 1.050.000 kr. Herudover fremgår det, at der var konstateret forurening på grunden med henvisning til Miljøteknisk Rapport fra juli 1997. Købsaftalen var betinget af, at ejendommen kunne benyttes til (red.profession.nr.2.fjernet), der var købers formål. Der var i købsaftalen henvist til lokalplanen for området, Lokalplan (red.lokalplan.nr.1.fjernet), og at området på sigt ønskedes omdannet til beboelsesområde.
III. Jordforurening.
Det fremgår af sagen, at der i juli 1997 blev udarbejdet Miljøteknisk Rapport, og heraf fremgår det blandt andet:
"…..
Der er ved undersøgelsen påvist en forurening med tungere olier (420 mg total kulbrinter pr. kg tørstof) i dybden ca. 2 m.u.t. omkring olieudskilleren foran værkstedsbygningen. Indholdet overstiger det vejledende jordkvalitetskriterie.
Forureningens udbredelse skønnes at være helt lokalt omkring olieudskilleren. Forureningen vurderes ikke at udgøre nogen miljømæssig risiko overfor grund- vandsinteresser eller arealanvendelsen ved nuværende terrænforhold.
Det anbefales dog, at forureningen fjernes ved fremtidig anlægsarbejde / fjernelse af olieudskilleren.
….."
IV. Lokalplan (red.lokalplan.nr.1.fjernet).
Om anvendelsen fremgår det af Lokalplanen blandt andet, at aktiviteter ved eksisterende lovlig anvendelse til erhverv kan fortsættes, og af Lokalplanens § 3, 3.1., fremgår det herudover tillige:
"Området må kun anvendes til helårsbeboelse med bopælspligt til åben-lav boligformål. Der må maksimalt etableres 1 beboelsesenhed pr. ejendom. Dog må der på grunde over 1200 m2 etableres dobbelthus med 2 beboelsesenheder."
Sagen indeholder ikke yderligere sagsfremstilling.
Forklaringer Der er under sagen afgivet forklaring af A.
A har blandt andet forklaret, at han købte grunden til brug for drift af et (red.profession.nr.1.fjernet). Han klagede over grundværdien, fordi ejeren af en nabogrund oplyste, at han havde fået et betydeligt afslag i grundværdien som følge af jordforurening. Han fik ikke medhold i klagen over SKAT's afgørelser, fordi hans grund ikke var lige så forurenet som nabogrunden.
Ejeren af nabogrunden fortalte ham, at han havde fået et afslag på 714.000 kr. grundet jordforurening. Han kontaktede forvaltningen, og oplyste at vurderingen af grundværdien lå 400 % over købesummen, og han fik fra en medarbejder oplyst, at man endnu ikke var begyndt at vurdere erhvervsejendomme.
Jordforureningen på grunden kan ikke oprenses for 10.000 kr., og angivelsen heraf i Vurderingsankenævnets afgørelser er forkert. Han har kontaktet Dansk Miljø Rådgivning, som rådgiver myndigheder i Y14-område. Han sendte Miljørapporten vedrørende grunden, og Dansk Miljø Rådgivning foretog en vurdering af omkostningerne ved en oprensning af forureningen. Omkostningerne blev opgjort til mere end 100.000 kr.
Han blev partshørt den 23. maj 2022 forud for Vurderingsankenævnets afgørelser, og han trak ikke sin klage tilbage, fordi han regnede med, at der var "fornuftige folk" i Vurderingsankenævnet. Det er urimeligt og forkert, at han blev tilbudt at tilbagekalde klagen uden samtidig oplysning om, at vurderingen ville blive hævet meget betydeligt. Hele bebyggelsen i området skal rives ned, før området vil kunne bruges til beboelse i overensstemmelse med Lokalplanen.
Parternes synspunkter A har i sit påstandsdokument anført følgende anbringender:
"Ejendommen er handlet mellem to uafhængige parter ved købsaftale af (red.dato.nr.1.fjernet). Sælgeren og køberen (A), der har indgået handlen på markedsvilkår, er blevet enige om at indgå en handel, hvor A betalte 400.000 kr. for grunden og 500.000 kr. for de bygninger, der er beliggende på grunden.
Da der ikke var en interesseforbindelse eller lignende mellem A og sælger ved købet af ejendommen, skal det lægges til grund, at den aftalte pris for ejendommen, udgør prisen i handel og vandel.
Henset til at det følger af den dagældende vurderingslov, at ejendomsvurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt., skal handelsprisen for købet af ejendommen den (red.dato.nr.1.fjernet) direkte lægges til grund for ejendomsvurderingen for ejendommen. Det, som en køber maksimalt vil give for grunden, er med andre ord også det, som grunden er værd.
Grundværdierne udgør dermed 400.000 kr. pr. 1. oktober 2014, pr. 1. oktober 2016, pr. 1. oktober 2018 og pr. 1. oktober 2019, hvilket er den værdi, som to uafhængige parter har fastsat prisen på grunden til.
Det bemærkes, at der i øvrigt ikke er nogen holdepunkter for at konkludere, at prisen på ejendommen i sin helhed ikke svarer til markedsprisen, eller at den af aftaleparterne anførte fordeling af købesummen, er åbenbar urimelig.
4.2 Ad subsidiær påstand
Tillige med henvisning til det ovenfor anførte under afsnit 4.1 gøres det til støtte for den subsidiære påstand gældende, at grundværdierne pr. 1. oktober 2014, pr. 1. oktober 2016, pr. 1. oktober 2018 og pr. 1. oktober 2019 ikke kan fastsættes højere end til 800.800 kr., der svarer til det af skatteforvaltningen oprindeligt ansatte. Herved lægges der også vægt på, at grundværdierne for ejendommen svarer til det niveau, grundværdierne for de omkringliggende og sammenlignelige ejendomme på Y4-adresse er ansat til (bilag 18).
Skatteministeriet har anført, at der ved vurderingen af grundværdien for ejendommen ikke skal ske en sammenligning med de omkringliggende ejendomme, men derimod med andre beboelsesejendomme i Y3-by (Vurderingsankenævnets referenceejendomme), idet sidstnævnte efter Skatteministeriets opfattelse angiveligt er mere sammenlignelige.
Selv hvor der sammenlignes med disse referenceejendomme, da er de af Vurderingsankenævnet fastsatte grundværdier for ejendommen alt for høje. I processkrift 2, side 4 nederst, er der netop beregnet grundværdier for referenceejendommene i størrelsesordenen fra 852.000 kr. til 947.200 kr. (bilag 27-32).
Som anført af Skatteministeriet i duplikken, afsnit 2, kan det meget vel være, at "En ejendoms værdi kan således ikke tilsidesættes blot på grund af naboejendommes afvigende vurderinger", men det må dog med rette kunne forventes, at en grundværdi kan tilsidesættes som følge af, at grundværdien afviger markant fra grundværdierne for samtlige (tilsvarende) ejendomme i postnummeret.
Henset til ovenstående gøres det således gældende, at Vurderingsankenævnets afgørelser er åbenbart urimelige og strider direkte mod den forvaltningsretlige lighedsgrundsætning, jf. U.2016.191H ("Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig").
Udover ovenstående skal der i øvrigt tages hensyn til, at ejendommen er forurenet og kortlagt på vidensniveau 2. Det bemærkes, at miljøundersøgelsen er foretaget i 1997 (bilag D), og at det derfor ikke er utænkeligt, at forureningen har spredt sig til et endnu større område, eller at grunden er blevet yderligere forurenet som følge af den fortsatte drift af ejendommen, der bl.a. har været anvendt til vognmandsvirksomhed og (red.profession.nr.1.fjernet) - to historisk set særdeles forurenende virksomhedstyper.
I den henseende skal der tages hensyn til, at det følger af overslag fra R1 (bilag 8), at prisen for at fjerne den eksisterende forurening på ejendommen udgør i størrelsesordenen fra 93.750 kr. til 106.250 kr. inkl. moms. Allerede derved står det klart, at en forurening, som den her omhandlede, er et betydeligt værdiforringende element for ejendommen.
I lyset af overslaget fra R1-rådgivning er Skatteankestyrelsens ingeniørberegning (bilag F) også åbenbar forkert. A er naturligvis uenig i, at der alene skal fjernes 10 m3 forurenet jord fra grunden, jf. også lige nedenfor, men selv i det tilfælde, er det utænkeligt, at det vil være muligt at antage en entreprenør, der vil kunne udføre sådant arbejde for ca. 10.000 kr., når der også skal tages hensyn til de krav, der gælder i forbindelse med behandlingen af forurenet jord, jf. posterne nævnt i overslaget (bilag 8).
Forureningsproblematikken forværres kun i endnu højere grad af, at Vurderingsankenævnet vil kategorisere ejendommen som en klassisk parcelhusejendom (til trods for at ejendommen uomtvisteligt er og vurderes som en erhvervsejendom), idet det er klart, at forurenet jord har en endnu større negativ indvirkning på grundværdien for en parcelhusgrund, hvor familier skal kunne lege i haven, og småbørn skal kunne grave i jorden. Hertil kommer, at det er en forudsætning for at anvende ejendommen til beboelse, at der foretages betydeligt gravearbejde på grunden, hvilket ikke kan ske uden yderligere undersøgelser af forureningen og ansøgninger om tilladelse fra myndighederne. Alt sammen forhold, der gør udnyttelse af grunden til beboelse væsentligt dyrere end for andre ikke-forurenede grunde.
Således fremgår følgende også direkte af lokalplanens § 10.1: "I området er der 3 matrikler - nr. (red.matrikel.nr.1.fjernet), (red.matrikel.nr.2.fjernet) og (red.matrikel.nr.3.fjernet), Y3-by Overdrev - der er kortlagt som forurenet på vidensniveau 2 i området af Y5-område. Der skal søges tilladelse hos miljømyndigheden før arealanvendelsen ændres og før der bygges, graves eller flyttes jord fra ejendommen" [min fremhævning]. Lokalplanen afviger derfor fra øvrige lokalplaner ved blandt andet specifikt at nævne den pågældende ejendom som forurenet.
4.3 Ad mere subsidiær påstand
Såfremt retten finder, at købet af ejendommen i (red.årstal.nr.1.fjernet) ikke kan lægges direkte til grund ved fastsættelsen af grundværdierne for ejendommen pr. 1. oktober 2014, pr. 1. oktober 2016, pr. 1. oktober 2018 og pr. 1. oktober 2019, gøres det gældende, at de fire afgørelser fra Vurderingsankenævnet skal hjemvises til fornyet behandling, idet de hviler på et ufuldstændigt, ukorrekt og vilkårligt grundlag. Grundværdierne er dermed åbenbare urimelige og skal ikke opretholdes.
Afgørelsernes grundlag er ufuldstændigt, fordi der i afgørelserne direkte er udeladt inddragelse af ejendomssalg, der er relevante til brug for vurderingen af ejendommens værdi.
Således skal der henvises til den manglende inddragelse af to salg af ejendomme beliggende på samme vej som ejendommen, Y15-adresse og Y16-adresse, hvor disse ejendomme er købt med henblik på nedrivning af eksisterende bebyggelse. Idet køberne ved sådanne såkaldte nedrivningssalg alene er interesseret i grunden, er det klart, at den pris, som køberen har betalt, reelt svarer til prisen for grunden. Skatteministeriets anbringende om, at sådanne salg ikke kan tjene som sammenligningsgrundlag (processkrift A, side 2) kan således ikke følges. Vurderingsstyrelsen selv bruger også nedrivningssalg i forbindelse med ansættelsen af grundværdier, jf. bilag 23.
Herudover har Vurderingsankenævnet også alene søgt efter salg af sammenlignelige ejendommen i perioden fra den 1. januar 2013 til den 31. december 2017 til trods for, at to af de grundværdier, Vurderingsankenævnet har fastsat, har vurderingstermin efter den 31. december 2017.
Det gøres tillige gældende, at afgørelserne er ufuldstændige, idet Vurderingsankenævnet ikke har foretaget reelle værdiskøn. Grundværdiansættelserne skal derfor tilsidesættes, jf. U.2016.191H ("Domstolene kan - i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser - tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn") [min fremhævning].
Følgende fremgår af afgørelsernes begrundelse: "På baggrund af et samlet skøn over de sammenlignelige ejendommes handelspriser i […] samt til ejendommens beliggenhed og retlige udnyttelsesmuligheder, fastsætter nævnet herefter områdeprisen […]" [min fremhævning]. At Vurderingsankenævnet angiver, at der er tale om et skøn, fremstår nærmest komisk, idet det meget tydeligt ud af begrundelsen ses, at der alene er tale om en matematisk beregning og ikke et værdiskøn. Vurderingsankenævnet har så at sige ikke gjort andet end at plotte nogle gennemsnitstal fra en række (vilkårlige) ejendomssalg ind i et regneark, som så herefter har spyttet nogle byggeretspriser og kvadratmeterpriser ud, som så tilnærmelsesvist 1:1 er anvendt ved fastsættelsen af grundværdierne af ejendommen. Herved er det klart, at der ikke er taget hensyn til de konkrete og individuelle forskelle, der er mellem A's ejendom og de pågældende referenceejendomme.
I tillæg hertil gøres det gældende, at Vurderingsankenævnet ikke har anvendt byggeretsværdiprincippet som vurderingsteknisk hjælpemiddel, men derimod anvendt princippet til direkte at fastsætte de konkrete grundværdier uden at foretage egentlige værdiskøn. En sådan anvendelse af byggeretsværdiprincippet strider direkte imod retspraksis, jf. Højesterets dom, offentliggjort som SKM2005.63.HR. Af domspræmisserne fremgår det klart, at et værdiansættelsesprincip ikke kan erstatte et egentligt, konkret skøn.
Afgørelsernes grundlag er ukorrekt, da det lægges til grund, at ejendommen er direkte sammenlignelig med ejendomme beliggende på vejene Y7-adresse, Y9-adresse, Y10-adresse, Y13-adresse og Y11-adresse.
Af de luftfotos, der er fremlagt som bilag 24, 25 og 26, fremgår det klart, at der er tale om ejendomme beliggende i tre vidt forskellige områder af Y3-by. Således har ejendommene i "Bue-området" en klart større herlighedsværdi, ligesom den korte afstand til motorvejen til Y17-by og afstanden til skolen gør området markant mere attraktivt. Tilsvarende gør sig gældende for ejendommene på Y11-adresse, der ligeledes ligger meget mere naturskønt og med kort afstand til grønne områder og fritidsinstitutioner. For indblik i karakteren af området ved Y4-adresse henvises i øvrigt til bilag 10-17.
Hertil kommer, at Vurderingsankenævnet ikke har anført nogen egentlig eller reel begrundelse for, at de øvrige ejendomme - beliggende på vejene Y8-adresse og Y12-adresse - skulle være særligt sammenlignelige med A's ejendom.
I tillæg hertil ligger en stor del af Vurderingsankenævnets referenceejendomme i lokalplanområder, hvor bebyggelsesprocenten er 30 modsat en bebyggelsesprocent på 25, som gælder for A's ejendom. I den henseende understreges det, at det gør en markant forskel for en grundværdi, om en grund på 800 m2 kan bebygges med 200 m2 eller 240 m2. Til trods for at Vurderingsankenævnet er opmærksom på, at der er forskelle i bebyggelsesprocent, får det imidlertid ikke nogen betydning for, hvilken vægt referenceejendommene tillægges i forbindelse med fastsættelsen af grundværdierne for ejendommen. Dette er problematisk.
Endvidere overser Vurderingsankenævnet det forhold, at selvom den pågældende grund skal anskues i ubebygget stand ved fastsættelsen af grundværdien, gælder det samme ikke for grundene i det omkringliggende nabolag. Dette medfører, at det ved værdiansættelsen er nødvendigt at tage hensyn til, om ejendommen er beliggende i et attraktivt parcelhuskvarter med store énfamilieshuse, eller om der er tale om et gråt erhvervskvarter med gamle og slidte erhvervsbygninger. Der kan ikke være tvivl om at grunde i førstnævnte kvarter er dyrere end grunde i sidstnævnte.
Et yderligere misforstået forhold, er det forhold, at Vurderingsankenævnet ikke tager hensyn til, at der er væsentlig forskel på et dobbelthus og to parcelhuse. Således fremgår det af lokalplanen, der gælder for ejendommen, at der kan etableres et dobbelthus med to boligenheder. For værdien af ejendommen betyder det - ifølge Vurderingsankenævnet - det samme som, at der kan bygges to parcelhuse på grunden - herved belyst ved de to byggeretter. En sådan konklusion er imidlertid forfejlet, idet det er klart, at to fritliggende parcelhuse altid vil være langt mere værd end et rækkehus med to boligenheder. Det er således heller ikke korrekt, når Skatteministeriet anfører, at "Muligheden for at opføre dobbelthuse og dermed placere to byggeretter på A's grund medfører en i alt væsentlighed tilsvarende værdistigning, som muligheden for at udstykke […]" (Processkrift B, side 5).
Afgørelsernes grundlag er vilkårligt, fordi der ikke er valide begrundelser for de valg, som Vurderingsankenævnet har taget for de inddragne kriterier, der er lagt til grund for vurderingen af, om referenceejendommene vedrører sammenlignelige ejendomme. Eksempelvis lægger Vurderingsankenævnet afgørende og nærmest udelukkende vægt på de omhandlede ejendommes afstand til Y3-by Station. Hvis ikke kriteriet i sig selv er uvæsentligt, så er det i hvert fald betragteligt mindre væsentligt end en flerhed af andre beliggenhedskriterier som f.eks. afstand til skole og institutioner, afstand til motorvej til Y17-by, kvarterets indretning, områdets karakter, afstand til grønne områder, afstand til ind
købsmuligheder, afstand til fritidsaktiviteter, støjbelastning i området, afstand til sø/hav, trafikintensitet i området, adressens attraktivitet og så videre.
Udover afstanden til stationen og bebyggelsesprocenten, som er adresseret ovenfor, lægger Vurderingsankenævnet kun vægt på, om ejendommen kan anvendes til åben-lav boligbebyggelse. Med andre ord konstaterer Vurderingsankenævnet, at alle grunde, der ligger inden for en radius af 4,1 km fra Y3-by Station, og som er udlagt til åben-lav boligbebyggelse, er sammenlignelige med A's ejendom i ubebygget stand. Det kan nærmest ikke synes mere vilkårligt, ufuldstændigt og løsrevet fra virkeligheden, at Vurderingsankenævnet på baggrund af et så arbitrært kriterium, som afstanden til Y3-by Station, herefter kan konkludere "at de solgte ejendomme er sammenlignelige med den påklagede ejendom henset til den retlige anvendelse og beliggenhed" [min fremhævning].
Til støtte for påstanden henvises der i øvrigt også til den foreløbige ejendomsvurdering pr. 1. januar 2023, som Vurderingsstyrelsen har udsendt for ejendommen, jf. bilag 21. Heraf fremgår det, at den foreløbige 2023-vurdering er lavere end de grundværdier, som Vurderingsankenævnet har fastsat ved sine afgørelser. Det fremgår direkte af (red.brancheorganisation.nr.1.fjernet)s statistik (bilag 22), at ejendomspriserne er steget de senere år. Derfor kan det selvfølgelig kun undre, at de af Vurderingsankenævnet fastsatte grundværdier er højere end den foreløbige 2023-vurdering.
Herudover gøres det gældende, at der i forbindelse med behandlingen af klagesagen er sket en sagsbehandlingsfejl ved Skatteankestyrelsens skrivelse af 23. maj 2022 (bilag 33). Heraf fremgår det, at Skatteankestyrelsen agtede at forhøje grundværdierne, hvorfor A blev vejledt i muligheden for at tilbagekalde sin klage. Imidlertid fremgår det ikke af skrivelsen til hvilke beløb, Skatteankestyrelsen indstillede forhøjelse til, som der almindeligvis er praksis for ved behandlingen af klagesager hos Skatteankestyrelsen. Hermed havde A ikke et reelt grundlag at vurdere ud fra, om indstillingen kunne give anledning til en tilbagekaldelse af klagen. Det er klart, at det vil have afgørende indflydelse på en klagers overvejelser omkring tilbagekaldelse, om der indstilles til forhøjelse med 5 % eller ca. 800 %, hvor sidstnævnte er tilfældet i denne sag i forhold til den pris, som A betalte for grunden i (red.årstal.nr.1.fjernet)."
Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført følgende anbringender:
"Skatteministeriet gør overordnet gældende, at der ikke er grundlag for tilsidesættelse af Vurderingsankenævnets afgørelser af 15. december 2022.
Det følger af fast højesteretspraksis i sager, hvor en ejendomsejer søger at anfægte skattemyndighedernes vurdering, at der skal foreligge et sikkert bevis for, at værdiskønnet er baseret på et mangelfuldt eller forkert grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at den ansatte værdi ligger uden for rammerne af det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne. Det vil sige, at ejendomseje-ren skal godtgøre, at værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig, jf. eksempelvis UfR 2000.1071 H, UfR 2005.1164 H og UfR 2016.191 H.
A har ikke løftet sin bevisbyrde for, at skattemyndighedernes skøn baserer sig på et mangelfuldt eller urigtigt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at værdiansættelsen er åbenbart urimelig.
3.1 Vurderingsankenævnets afgørelser er rigtige
Vurderingsankenævnet Y6-område har truffet afgørelse på et veloplyst og rigtigt grundlag. Til brug for afgørelserne om grundværdiansættelserne af A's ejendom har Vurderingsankenævnet således indhentet og anvendt alle relevante og tilgængelige oplysninger, og der er derfor intet grundlag for at tilsidesætte afgørelserne.
Grundværdiansættelserne er således foretaget på baggrund af en samlet vurdering, der baserer sig på et almindeligt anerkendt vurderingskriterie i form af byggeretsværdiprincippet og under inddragelse af de relevante konkrete, lokale prisforhold, der danner grundlag for beregning af områdepriser for sammenligningsejendommene. Grundværdiansættelserne er således med rette baseret på forholdene på vurderingstidspunkterne, jf. den dagældende vurderingslovs § 2.
Vurderingerne er desuden med rette foretaget på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt., til beløb, som efter de gældende handelspriser, må antages at kunne opnås for den pågældende ejendom ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse og under forudsætning af, at grunden skal vurderes i ubebygget stand, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, og der er i den forbindelse taget hensyn til ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.
Som nævnt, er der ved ansættelserne anvendt det såkaldte byggeretsværdiprincip. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus eller husenheder - byggeretterne - og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen - arealværdien.
Den omtvistede ejendom er omfattet af lokalplan (red.lokalplan.nr.1.fjernet). Af denne fremgår, at ejendommen er udlagt til boligformål, og da ejendommens grundareal er (red.areal.nr.1.fjernet) m2, er der, jf. lokalplanens bestemmelser herom, mulighed for at opføre et dobbelthus på grunden - dvs. at der foreligger mulighed for at opføre to beboelsesenheder og dermed to byggeretter.
Den økonomisk set gode anvendelse kan for ejeren af en bebygget grund være en teoretisk mulighed. Det forhold, at en "god" grund anvendes til et "ringe" formål har derfor ikke nogen betydning for grundværdien.
Vurderingsankenævnet har på den baggrund med rette lagt til grund, at der skal tages udgangspunkt i to byggeretter, selvom der konkret ikke var opført et dobbelthus på A's grund i de år, som de omtvistede afgørelser angår.
Vurderingsankenævnet har til brug for beregningen af grundværdierne efter byggeretsværdiprincippet brugt salgspriserne fra sammenlignelige handler fra lokalområdet til at finde en retvisende områdepris.
Til brug for grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2014 har Vurderingsankenævnet således brugt en områdepris, der er beregnet på baggrund af priserne for de 15 ubebyggede parcelhusgrunde, der er solgt i lokalområdet i perioden fra den 1. januar 2013 til den 31. december 2015.
Til brug for grundværdiansættelserne pr. 1. oktober 2016, 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019 har Vurderingsankenævnet brugt en områdepris, der er beregnet på baggrund af priserne for 9 ubebyggede parcelhusgrunde, der er solgt i lokalområdet i perioden fra den 1. januar 2015 til den 31. december 2017.
Denne områdepris er derefter - efter fast praksis, jf. herved SKM.2018.67.BR og U.2014.156 - fremskrevet i henhold til prisudviklingen for parcel- og rækkehuse i Y3-by i perioden 3. kvartal 2016 til 3. kvartal 2018, som svarer til en stigning på ca. 4,86 % samt stigningen fra 3. kvartal 2018 til 3. kvartal 2019, som svarer til en stigning på ca. 6,92 %.
De solgte grunde, der er indgået i Vurderingsankenævnets sammenligningsgrundlag, er beliggende i byzone i samme postnummer som A's ejendom, i næsten samme afstand fra Y3-by Station som A's ejendom, og de er udlagt til åben-lav boligbebyggelse; ligesom A's grund.
De solgte ejendomme er sammenlignelige med A's ejendom uanset, om de er beliggende i beboelsesområder, og uanset at A's ejendom aktuelt er en erhvervsejendom beliggende i et område med andre erhvervsejendomme, da det er de retlige udnyttelses- og anvendelsesmuligheder, der er relevante i vurderingsmæssig henseende. Det bemærkes i øvrigt, at området er under omdannelse til et rent boligområde, jf. også nedenfor.
Det er velbegrundet - og almindelig fast praksis i vurderingssager - at anvende priser fra solgte ejendomme fra nærområdet som sammenligningsgrundlag, selvom de ikke er omfattet af samme lokalplan som A's ejendom.
Vurderingsankenævnet har desuden været opmærksom på, at den maksimale bebyggelsesprocent for sammenligningsgrundene udgør henholdsvis 25 % og 30 %, mens den for A's grund udgør 25 %, og har ladet det indgået som et moment i vurderingen af sammenligneligheden.
Der er endelig henset til, hvilke foranstaltninger der er påkrævet at foretage på baggrund af forureningen på grunden, og Vurderingsankenævnet har på den baggrund foretaget et velunderbygget skøn over udgifterne hertil og nedsat grundværdien.
Vurderingsankenævnet har således inddraget alle relevante oplysninger og anvendt anerkendte vurderingsprincipper ved sine afgørelser.
Vurderingsankenævnets afgørelser er således korrekte, og der er ikke grundlag for tilsidesættelse heraf.
3.2 Vurderingsnormen og handelsprisen for grunden
Den faktisk konstaterede handelspris for A's ejendom, der blev aftalt til 900.000 kr., og fordelt således, at grundens værdi blev aftalt til 400.000 kr., og bygninger, installationer og inventar til 500.000 kr., jf. bilag 9, er ikke ansat ud fra de relevante forudsætninger i henhold til vurderingsloven. A har da også selv medgivet, at "Det er helt korrekt, at parterne i købsaftalen ikke har fastsat købesummen for ejendommen på baggrund af Vurderingslovens forudsætninger", jf. processkrift 1, afsnit 2.3.
Det er helt uomtalt, hvordan eller hvorfor køber og sælger nåede frem til handelsprisen på 400.000 kr. for grunden. A er således ikke fremkommet med noget grundlag, som underbygger den påståede værdiansættelse på 400.000 kr. Denne værdi er derfor hverken retvisende eller bindende for Vurderingsankenævnets grundværdiansættelser.
3.2.1 Fordelingen af handelsprisen på bygning og grund
Fordelingen i salgsaftalen af A's ejendoms værdi på hhv. bygning og grund er sket i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven.
De normer, der gælder i forhold til vurderingsmyndighedernes fordeling af værdier, når der foretages en ejendomsvurdering, skal anses for et selvstændigt system, der er løsrevet og afviger fra den fordeling af salgssummen, der skal foretages i henhold til afskrivningslovens § 45, stk. 4, og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, 1. pkt.
Fordelingen er derfor ikke hverken retvisende eller bindende for Vurderingsankenævnet, der skal ansætte grundens værdi i henhold til vurderingslovens regler.
3.2.2 Værdien i handel og vandel
Vurderingsmyndigheden skal ikke nødvendigvis ramme eksakt i den forstand, at vurderingen altid skal ramme det beløb, en ejendom måtte være handlet til eller måtte blive handlet til. Vurderingen kan ligge inden for et vist spænd i forhold til en konstateret handelspris for den enkelte ejendom. En vurdering er altså ikke nødvendigvis »forkert«, blot fordi den ligger over eller under en faktisk konstateret salgspris.
Den omstændighed, at Vurderingsankenævnets grundværdiansættelser afviger fra den faktisk konstaterede handelspris for A's ejendom, indebærer derfor ikke i sig selv, at der er tale om forkerte grundværdiansættelser. Med andre ord er en (for) lav handelspris ikke bestemmende for vurderingsmyndighedernes skøn.
3.2.3 Værdien af grunden i ubebygget stand
Den lave handelspris for grunden må ses i sammenhæng med ejendommens faktiske anvendelse som erhvervsejendom. Ejendommen blev således handlet som en fabriks- og lagerejendom, jf. afsnittet "§ 2, Ejendommen" i bilag 9. Købsaftalen var desuden fra købers side "betinget af, at ejendommen måtte anvendes til købers formål, nemlig (red.profession.nr.2.fjernet)", jf. afsnittet "§ 13. Øvrige forhold" i bilag 9.
A har da også selv medgivet, at "Derfor havde A og hans (red.familierelation.nr.1.fjernet) en særlige interesse i at anvende Y1-adresse, til erhverv, hvilket var sælgers held, og hvilket har haft indflydelse på ejendommens pris", jf. processkrift 1, afsnit 2.3.
Handelsprisen blev dermed ikke fastsat ud fra vurderingslovens forudsætninger om, at grunden skal ansættes ud fra den bedste anvendelse i økonomisk henseende og baseret på forudsætningen om, at det er den retlige udnyttelses- og anvendelsesmulighed som følge af en lokalplans bestemmelser, der er relevant, hvilket - henset til A's grunds beliggenhed - må antages at være opførelsen af to beboelsesenheder, der vil være en væsentligt bedre udnyttelse af grunden og naturligt medføre en højere værdi end den faktiske anvendelse som erhvervsejendom.
Der er derfor i denne sag ikke grundlag for at lade den faktisk handelspris være udslagsgivende for vurderingen af, om grundværdiansættelserne er fastsat forkert.
3.3 Sammenligningsgrundlaget
Vurderingsankenævnets skønnede grundværdiansættelser er velbegrundede, idet der er anvendt oplysninger om de relevante salg af ejendomme som sammenligningsgrundlag.
A har imidlertid anført en række indvendinger mod Vurderingsankenævnets sammenligningsgrundlag. Han har således problematiseret, at Y18-adresse er indgået i sammenligningsgrundlaget, og at Vurderingsankenævnet ikke har inddraget Y19-adresse, Y15-adresse og Y16-adresse i sammenligningsgrundlaget. Han har herudover anført, at der burde være inddraget konkrete salg af ejendomme i år 2018 og 2019 for så vidt angår grundværdiansættelserne for disse år.
Det er sagligt, at ejendommen Y18-adresse er indgået, og at ejendommene Y19-adresse, Y15-adresse og Y16-adresse ikke er indgået som en del af sammenligningsgrundlaget ved vurderingen af værdien af A's grund. Vurderingsankenævnets fremgangsmåde, hvor grundværdiansættelserne pr. 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019 er sket på baggrund af en områdepris, der er beregnet på baggrund af priserne for salg af ubebyggede grunde i perioden fra den 1. januar 2015 til den 31. december 2017, er også saglig og velbegrundet.
Baggrunden herfor er, at der i forbindelse med sagsbehandlingen af sagerne blev søgt på relevante salg registreret i perioden 1. januar 2012 til 31. december 2021, og at der ikke blev fundet anvendelige salg registreret efter den 31. december 2017.
A har da heller ikke selv anført hvilke konkrete salg af ejendomme i år 2018 og 2019, han mener kunne være relevant eller påvist forhold, som vil kunne ændre på det skøn, vurderingsmyndighederne har foretaget. Det bemærkes i den forbindelse igen, at bevisbyrden for, at Vurderingsanke-nævnets afgørelser kan tilsidesættes, påhviler A.
Vurderingsankenævnet har desuden taget behørigt hensyn til, at grundværdiansættelserne pr. 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019 er sket på baggrund af en områdepris, der er beregnet på baggrund af priserne for salg af ubebyggede grunde i perioden fra den 1. januar 2015 til den 31. december 2017. Vurderingsankenævnet har således - efter fast praksis, jf. herved UfR.2014.156H og SKM.2018.67.BR - fremskrevet områdeprisen i henhold til prisudviklingen baseret på statistik fra (red.brancheorganisation.nr.1.fjernet) for parcel- og rækkehuse i Y3-by.
Det bemærkes herved, at A tilsyneladende er enig i, at prisfremskrivninger er relevant at inddrage, da han selv har foretaget en tilbageregning/omregning ud fra sin ejendoms foreløbige vurdering pr. 1. januar 2023, jf. hans processkrift 2, 1. afsnit. Hans omregning kan imidlertid ikke anvendes, fordi den er baseret på en foreløbig vurdering, som ikke er endelig eller nødvendigvis retvisende, og som i alle tilfælde ikke kan danne grundlag for en tilbageregning, jf. herved også Skatteministeriets argumentation i processkrift C, afsnit 1.
A's "frygt for, at adskillige andre relevante ejendomssalg - bevidst eller ubevidst er blevet holdt ude af afgørelsesgrundlaget i afgørelserne", jf. processkrift 2, side 3, er uden hold i fakta. Der er ikke påvist et sikkert bevis for, at værdiskønnet er baseret på et mangelfuldt eller forkert grundlag, endsige at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Der er derfor heller ikke grundlag for tilsidesættelse af Vurderingsankenævnets afgørelser. Der er i øvrigt ikke nogen holdepunkter for at hjemvise en sag, blot fordi en skatteyder "frygter", at ikke alle relevante ejendomssalg er inddraget i afgørelserne.
Det er skatteyderen, som må påvise, at vurderingsmyndighederne har undladt at inddrage eventuelle relevante ejendomssalg, og samtidigt bevise, at den manglende inddragelse af sådanne salg ville have påvirket vurderingsmyndighedernes skøn i så væsentlig grad, at en opretholdelse af afgørelsen ville være åbenbart urimeligt, jf. TfS 1997, nr. 416, SKM 2016.612 ØLR og UfR 2016.191 H. Der henvises i øvrigt til argumentationen i processkrift C.
3.3.1 Y18-adresse
A har anført, at ejendommen beliggende Y18-adresse ikke er sammenlignelig med hans ejendom, da hans grund - i modsætning til Y18-adresse - ikke kan udstykkes, og at "denne mulighed for udstykning giver en helt afgørende forskel i grundværdi", jf. processkrift 1, side 5, afsnit 3.1.
Det er imidlertid velbegrundet, at Y18-adresse er anvendt som referenceejendom - uanset, at A's grund - i modsætning til Y18-adresse - ikke kan udstykkes.
Lokalplanen for Y18-adresse tillader udstykning til to grundstykker og har bestemmelse om, at området kun må anvendes til to åben-lav boliger eller til et dobbelthus med to boliger - altså to boligretter.
Skatteministeriet er enig i, at en ejendom, der kan udstykkes, som udgangspunkt er mere værd end en ejendom, der ikke kan udstykkes, fordi der i udgangspunktet kun er én byggeret. Muligheden for at opføre dobbelthuse og dermed placere to byggeretter på A's grund medfører imidlertid en i alt væsentlighed tilsvarende værdistigning, som muligheden for at udstykke grunden for Y18-adresse. Dette synspunkt kommer også til udtryk i den nugældende ejendomsvurderingslov § 18, stk. 7, og er netop konsekvensen af byggeretsværdiprincippet.
Det er derfor relevant at inddrage Y18-adresse i vurderingen af A's ejendom.
3.3.2 Ejendomme på Y4-adresse
For så vidt angår Y19-adresse, Y15-adresse og Y16-adresse har vurderingsmyndighederne skønnet, at andre ejendomme var mere relevante, og at de tre ejendomme af forskellige grunde afveg fra den omtvistede ejendom i sådan grad, at de undlod at inddrage dem. A har da heller ikke selv påberåbt sig salgene som referencesalg i forbindelse med sagens behandling ved Vurderingsankenævnet.
Selv hvis salgene af Y19-adresse, Y15-adresse og Y16-adresse var indgået i Vurderingsankenævnets sammenligningsgrundlag, så ville det blot have underbygget ankenævnets værdiskøn, og det er derfor ikke baseret på et mangelfuldt eller forkert grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelsen.
I alle tilfælde understreger handlerne af Y19-adresse, Y15-adresse og Y16-adresse, at en postuleret grundværdi på 400.000 kr. for A's ejendom er forkert. Det bemærkes særligt, at det påhviler A at bevise, at myndighedernes skøn er åbenbart urimeligt eller hviler på et forkert grundlag.
Vurderingsankenævnets skønnede grundværdiansættelse baserer sig på områdepriser, der er beregnet ud fra konkrete salg af et stort antal ejendomme, hvilket giver et langt større empirisk grundlag og dermed mere retvisende billede af prisdannelsen end en grundværdiansættelse, der kun baserer sig på tre salg.
Der er desuden relativt store udsving i handelsprisen på ellers sammenlignelige ejendomme, hvilket netop understøtter rigtigheden i at anvende et større og bredere antal ejendomme i sammenligningsgrundlag, som Vurderingsankenævnet netop har gjort.
3.3.2.1 Y19-adresse
A har anført, at oplysninger om salg af ejendommen beliggende Y19-adresse ikke er inddraget som en del af Vurderingsankenævnets sammenligningsgrundlag, selvom ejendommen - efter A's opfattelse - er sammenlignelig med A's ejendom beliggende Y1-adresse, jf. replikken, afsnit 2.1.2.
Ved salget i år 2015 af Y19-adresse for 2.450.000 kr. var grunden bebygget. Handelsprisen udgjorde dermed ikke den reelle værdi for grunden i ubebygget stand.
Ejendommen var desuden forurenet i langt større omfang og med en betydelig mere alvorlig karakter end omfanget og karakteren af den forurening, der er på A's grund. SKAT gav således i forbindelse med en klage vedrørende forurening køberen af ejendommen et nedslag for forurening på 714.100 kr. i vurderingen af grundværdien pr. 1. oktober 2012, der herefter udgjorde 1.000.000 kr.
Vurderingsmyndighederne har således vurderet, at forholdene på grunden afveg så væsentligt fra Y1-adresse, at handelsprisen for Y19-adresse også af den grund ikke burde indgå som en del af sammenligningsgrundlaget, når værdien af A's grund skal fastsættes.
3.3.2.2 Y15-adresse
A har anført, at oplysninger om salg af ejendommen beliggende Y15-adresse ikke er inddraget som en del af Vurderingsankenævnets sammenligningsgrundlag, selvom ejendommen - efter A's opfattelse - er sammenlignelig med A's ejendom beliggende Y1-adresse, jf. replikken, afsnit 2.1.2.
Salget i år 2014 af Y15-adresse blev ikke inddraget i Vurderingsankenævnets sammenligningsgrundlag, da det var et nedrivningssalg. Ved salget var grunden således bebygget med en fabriks- og lagerbygning, der efterfølgende blev revet ned, og der blev opført et fritliggende enfamiliehus.
Vurderingsankenævnet har ved sine afgørelser udelukkende anvendt salgspriser for ubebyggede grunde, netop fordi grundværdien fastsættes til handelsprisen for en grund i ubebygget stand. Det er derfor velbegrundet, at Y15-adresse ikke blev inddraget, da der er større usikkerhed forbundet med prisdannelsen for et sådant salg.
Salgspriser for såkaldte nedrivningssalg afspejler givetvis, at der er omkostninger, der er forbundet med at nedrive bygninger på grunden. Derfor vil salgspriser for nedrivningssalg selvfølgelig også være lavere end ved salg af en ubebygget grund, da køberen skal bekoste nedrivning, før grunden er ubebygget. Værdien som ubebygget grund fremkommer først, når køberen har betalt sælgeren for grunden og har afholdt udgiften til en nedrivning. Det er derfor Skatteministeriets opfattelse, at værdien af Y15-adresse udgør salgsprisen for ejendommen tillagt nedrivningsomkostninger.
Selvom der ved grundværdiansættelserne måtte kunne henses til nedrivningssalgene af Y15-adresse (og Y16-adresse, jf. nedenfor), så ændrer det ikke på, at der ikke er grundlag for tilsidesættelse af Vurderingsankenævnets afgørelser. Det gælder uanset, om prisen for Y15-adresse kan fastsættes til 1.900.000 kr. svarende til salgsprisen tillagt nedrivningsomkostninger (der i øvrigt er udokumenterede), eller om nedrivningsomkostningerne ikke tillægges.
Hvis salget var indgået i sammenligningsgrundlaget, så ville det nemlig blot have underbygget Vurderingsankenævnets skøn, idet salgsprisen for nedrivningssalget netop viser, at myndighedernes skøn er rigtigt. Det forhold, at ejendommen ikke er indgået, medfører derfor heller ikke, at Vurderingsankenævnets værdiskøn er baseret på et mangelfuldt eller forkert grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelsen.
Der var således reelt set de samme muligheder for opførelse af flere boligenheder på Y15-adresse og på A's grund, men der blev kun opført et enfamiliehus på Y15-adresse. Det er derfor nærliggende at antage, at prisen udtrykker værdien af grunden for en køber, der vil anvende grunden til opførsel af et enfamiliehus - og dermed ikke ud fra den bedste anvendelse af grunden i økonomisk henseende. Dette underbygger i øvrigt også rigtigheden af Vurderingsankenævnets afgørelse, og vurderingsmyndighedernes fravalg af nedrivningssalget.
3.3.2.3 Y16-adresse
A har anført, at oplysninger om salg af ejendommen beliggende Y16-adresse ikke er inddraget som en del af Vurderingsankenævnets sammenligningsgrundlag, selvom ejendommen - efter A's opfattelse - er sammenlignelig med A's ejendom beliggende Y1-adresse, jf. processkrift 1, afsnit 3.6.
Vurderingsankenævnet har som nævnt ved sine afgørelser udelukkende valgt at anvende salgspriser for ubebyggede grunde i vurderingsgrundlaget, netop fordi grundværdien fastsættes til handelsprisen for en grund i ubebygget stand.
Ved salget i år 2018 af Y16-adresse var grunden bebygget med en erhvervsejendom. Der blev efter salget af Y16-adresse opført to boliger på grunden i overensstemmelse med plangrundlaget og svarende til, hvad der kan opføres på A's grund. Salgsprisen afspejlede således dels muligheden for at udstykke, og dels at der kan opføres to boligenheder.
Det er derfor velbegrundet, at salget ikke blev inddraget i sammenligningsgrundlaget. Der henvises i øvrigt til det ovenfor anførte under afsnit 3.3.3.
Selv hvis salget af Y16-adresse sidestilles med salget af en ubebygget grund, så understøtter det blot Vurderingsmyndighedernes skøn. Det gælder uanset, om prisen herfor kan fastsættes til 2.881.250 kr., svarende til salgsprisen i 2018 på 2.600.000 kr., tillagt nedrivningsomkostninger på 281.250 kr., jf. processkrift 1, side 7, afsnit 3.6, eller om de udokumenterede nedrivningsomkostninger ikke tillægges salgsprisen.
Der er kun en begrænset forskel på prisen på 2.881.250 kr. for Y16-adresse og Vurderingsankenævnets grundværdiansættelse for Y1-adresse pr. 1. oktober 2018 til 2.963.600 kr. Dette understreger netop, at vurderingsmyndighederne har foretaget en rigtig værdiansættelse, som ligger ganske tæt på den værdi, der kan opnås for ejendomme med tilsvarende muligheder.
3.4 Rammerne for skønnet
Det forhold, at Vurderingsankenævnets skønsmæssigt ansatte grundværdier væsentligt overstiger den konkrete handelspris for A's grund, medfører ikke, at Vurderingsankenævnets afgørelser er åbenbart urimelige. Den omstændighed, at Vurderingsankenævnets skønsmæssigt ansatte grundværdier måtte afvige fra de ansatte grundværdier for andre ejendomme, eller at andre ejendomme er ansat efter andre principper, medfører heller ikke, at Vurderingsankenævnets afgørelser er åbenbart urimelige. En ejendoms værdi kan således ikke tilsidesættes blot på grund af naboejendommes afvigende vurderinger.
Hvordan andre ejendomme er vurderet af skattemyndighederne er ikke bindende for, hvordan grundværdien for A's ejendom skal ansættes. Da en ejendom skal vurderes på baggrund af den pågældende ejendoms konkrete forhold, er det derfor også irrelevant, at øvrige ejendomme beliggende i Y4-adresse eventuelt måtte være vurderet på baggrund af kvadratmeterprincippet, og der er derfor ikke sket en tilsidesættelse af den forvaltningsretlige lighedsgrundsætning. Idet den omtvistede grund er vurderet korrekt, er der således ingen holdepunkter for at ændre eller anfægte skønnet, blot fordi naboejendommen er vurderet anderledes.
3.5 Forureningen
Vurderingsankenævnet har endelig taget stilling til den konstaterede forurening og dennes værdimæssige betydning.
Vurderingsankenævnet har således på baggrund af oplysningerne i den miljøtekniske rapport fra juli 1997 og dokumenterne fra Teknik og Miljø i Y5-område fra 2003 med rette lagt til grund, at 20 m2 af grundarealet, svarende til ca. 1,63 % af ejendommens samlede grundareal, er forurenet i dybden ca. 2 meter under terræn på vidensniveau 2 som følge af tungere olieprodukter i jorden, og at forureningen ikke udgør nogen risiko hverken for grundvandet eller den eksisterende bebyggelse.
Da der ikke er påbud om oprensning af A's grund, har Vurderingsankenævnet i henhold til jordforureningslovens § 72b, stk. 1, med rette lagt til grund, at det er tilstrækkeligt at fjerne forurenet jord til en dybde af 0,5 meter og opfylde med ren jord. Det er derfor også kun udgiften til fjernelse af denne mængde på 10 m3 jord, der er relevant at fradrage ved værdiansættelsen.
Det prisoverslag over den faktiske pris for oprensning af den forurenede jord på 106.250 kr. (bilag 8), som A har indhentet fra en entreprenør, er udarbejdet under den forkerte forudsætning, at det er 20 m2 jord i en dybde af 2 m, det vil sige 40 m3 jord, der skal oprenses. Prisoverslaget medfører derfor ikke, at det er et beløb på 106.250 kr., der skal fradrages, og A’s anbringende i stævningen side 3, afsnit 4 og afsnit 6, er derfor forkert.
Vurderingsankenævnet har herefter med rette lagt vægt på den af Skatteankestyrelsen indhentede ingeniørberegning, der viser, at det vil koste hhv. 10.649 kr., 11.025 kr., 11.296 kr. og 11.384 kr. at fjerne forureningen på grunden i en dybde af 0,5 m, i årene 2014, 2016, 2018 og 2019.
Vurderingsankenævnet har herefter skønsmæssigt vurderet, at det vil koste 10.000 kr. og nedsat grundværdien med dette beløb i årene 2014, 2016, 2018 og 2019.
Det forhold, at A's ejendom anvendes til erhverv - og at området, hvor ejendommen er beliggende, ifølge den relevante lokalplan kan omdannes til beboelsesområde - medfører selvsagt ikke, at der - udover det nedslag, der allerede er givet - skal gives yderligere et nedslag i den skønnede grundværdi.
3.6 Omfanget af Vurderingsankenævnets prøvelse
Vurderingsankenævnets afgørelser angår grundværdiansættelsen, som er den ansættelse, A har klaget over. Vurderingsankenævnets afgørelser indebærer en ændring af vurderingsprincip, men der er ikke foretaget "ændringer i andre ansættelser", jf. skatteforvaltningslovens § 38, stk. 2, end den klagen angår. Vurderingsankenævnet har derfor ikke overtrådt hverken sin saglige kompetence eller prøvelseskompetence, hvilket i øvrigt også først er et synspunkt, som A har gjort gældende i processkrift 1.
Det fremgår desuden af forarbejderne til bestemmelsen, at klagemyndigheden ved efterprøvelsen af, om grundværdiansættelsen skal ændres, kan hense til alle for denne relevante forhold i en situation, hvor klagen er begrundet i, at der ikke er taget højde for betydningen af jordforurening, hvilket netop er tilfældet i nærværende sag, jf. afsnittene "Klagerens opfattelse" i bilag 1-4.
Landsskatterettens kendelse trykt i SKM.2010.781.LSR, som A henviser til, angår ikke den situation, der er tale om i nærværende sag, og er derfor uden relevans.
Endelig bemærkes, at der ikke er begået sagsbehandlingsfejl. Den omstændighed, at A ikke blev præsenteret for de beløb, Skatteankestyrelsen indstillede forhøjelse til, er ikke en sagsbehandlingsfejl - endsige en væsentlig fejl. Vurderingsankenævnet er i øvrigt ikke bundet af Skatteanke-styrelsens indstilling. Det forhold, at A er uenig i Vurderingsankenævnets resultat, er ikke i sig selv udtryk for, at der er begået sagsbehandlingsfejl. A har derfor ikke godtgjort, at der er blevet begået sagsbehandlingsfejl endsige sagsbehandlingsfejl, der kan begrunde, at afgørelserne er ugyldige.
3.7 Sammenfattende
Sammenfattende har A ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævn Y6-områdes afgørelser af 15. december 2022.
Skatteministeriet har nedlagt den subsidiære påstand for det tilfælde, at skønnet måtte blive tilsidesat. Det følger af retspraksis, at en fornyet grundværdiansættelse i så fald skal foretages af vurderingsmyndigheden, og ministeriet vil i dette tilfælde være enig i A's mere subsidiære påstand, hvorefter sagen skal hjemvises til Vurderingsstyrelsen."
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Efter vurderingslovens § 6, stk. 1, skal vurderinger af værdien foretages på grundlag af den kontante værdi i handel og vandel, og det følger endvidere af vurderingslovens § 13, stk. 1, at grundværdien er værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Det følger tillige af lovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter gældende handelspriser må antages at kunne opnås for ejendommen i ubebygget stand ved salg til en efter forholdene økonomisk god anvendelse.
A har navnlig anført, at Vurderingsankenævnets afgørelser skal foretages efter værdien i handel og vandel, på markedsvilkår, og på grundlag af den indgåede købekontrakt, og at værdien således skal opgøres til 400.000 kr., og at Vurderingsankenævnets afgørelser er åbenbart urimelige og uden relation til vurderingerne af sammenlignelige nabogrunde, herunder Y19-adresse, Y15-adresse og Y16-adresse. A har tillige anført, at de trufne afgørelser strider mod den forvaltningsretlige lighedsgrundsætning, og at Y1-adresse ikke - som sket ved Vurderingsankenævnets afgørelser - er sammenlignelig med ejendommene beliggende på Y7-adresse, Y9-adresse, Y10-adresse, Y13-adresse og Y11-adresse.
Spørgsmålet i sagen er herefter, om A har godtgjort, at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi i Vurderingsankenævnets afgørelser af er truffet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller om Vurderingsankenævnet har undladt at foretage et skøn ved afgørelserne.
Retten lægger efter oplysningerne i sagen til grund, at A ved købsaftalen købte grunden beliggende Y1-adresse med et areal på (red.areal.nr.1.fjernet) m2 for 900.000 kr., og at købesummen i købsaftalen var fordelt således, at 400.000 kr. angik grunden og 500.000 kr. angik bygninger. Det fremgår endvidere af købsaftalen, at der på grunden var konstateret jordforurening omkring olieudskilleren i en dybde på ca. 2 meter med henvisning til angivelsen i Miljøteknisk Rapport fra 1997.
Retten må efter oplysningerne i sagen endvidere lægge til grund, at ejendommen Y1-adresse er omfattet af Y3-by Kommunes Lokalplan nr. (red.lokalplan.nr.1.fjernet), hvorefter området alene kan anvendes til helårsbeboelse, og at der på grunde over 1200 m2 kan etableres dobbelthus med 2 beboelsesenheder, men således at eksisterende lovlig anvendelse til erhverv tillades fortsat.
Efter oplysningerne i sagen og indholdet af afgørelserne finder retten, at Vurderingsankenævnet ved afgørelserne inddrog registrerede oplysninger om salg af grunde og foretog et skøn på grundlag af registrerede oplysninger om salgspriser på ejendomme udlagt til åben-lav bebyggelse beliggende i Y3-by. Retten finder endvidere, at det må lægges til grund, at Vurderingsankenævnet ved sine afgørelser inddrog en sammenligning mellem den omhandlede grund, og salg af grunde med mere end én byggeret, og herved inddrog en efter forholdene økonomisk god anvendelse af grunden i ubebygget stand i overensstemmelse med det såkaldte "byggeretsværdiprincip" jf. vurderingslovens § 13. Retten finder ikke, at A har godtgjort, at Vurderingsankenævnet ved inddragelsen af princippet foretog et ulovligt og forkert skøn, og det er heller ikke godtgjort, at Vurderingsankenævnet ikke har foretaget et skøn på grundlag af de tilvejebragte oplysninger.
Efter oplysningerne om, at Y19-adresse, Y15-adresse og Y16-adresse ikke var ubebyggede på tidspunktet for salgene, og herunder de foreliggende oplysninger om omfanget af forureningen af Y19-adresse, finder retten ikke, at Vurderingsankenævnet burde have inddraget ejendommene i sammenligningsgrundlaget i forbindelse med Vurderingsankenævnets afgørelser.
Retten må efter oplysningerne i sagen lægge til grund, at Vurderingsankenævnet ved afgørelserne inddrog oplysningerne om jordforureningen på grunden, og at Vurderingsankenævnet foretog et fradrag for udgifter ved en oprensning på grundlag af en udført beregning af omkostningerne ved en oprydning af forureningen. A har ikke ved syn og skøn eller på anden måde godtgjort, at der er begået fejl ved beregningen af fradraget, eller at fradraget skulle have været væsentligt højere. A henvisning til det meddelte nedslag for forurening ved vurderingen af Y19-adresse kan derfor heller ikke føre til en anden vurdering.
Retten finder endelig ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævnets afgørelser alene med grundlag i, at værdien væsentlig overstiger den ved købsaftalen indgåede salgspris, og retten finder heller ikke, at Vurderingsankenævnet er bundet af den mellem parterne foretagne fordeling af handelsprisen.
Efter det foran anførte, finder retten ikke, at A har godtgjort, at Vurderingsankenævnets skøn er forkert eller hviler på et mangelfuldt grundlag, og det er heller ikke godtgjort, at Vurderingsankenævnet skøn har ført til et åbenbart urimeligt resultat.
Efter det ovenfor anførte, og da det i øvrigt anførte - herunder det vedrørende Skatteankestyrelsens skrivelse af 23. maj 2022 anførte - ikke kan føre til et andet resultat, tager retten Skatteministeriets påstand om frifindelse til følge overfor de af A nedlagte påstande.
Skatteministeriet frifindes.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 30.000 kr. med tillæg af moms. Skatteministeriet er ikke momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Skatteministeriet frifindes.
A skal til skatteministeriet betale sagsomkostninger med 30.000 kr. med tillæg af moms.
Beløbet skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.