H1
(v/advokat Othman El-Khadri)
mod
Skatteministeriet Departementet
(v/Kammeradvokaten v/advokat Sune Riisgaard)
og
H2
(v/ advokat Othman El-Khadri)
mod
Skatteministeriet Departementet
(v/Kammeradvokaten v/advokat Sune Riisgaard)
Denne afgørelse er truffet af dommer Leon Fredgaard.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 7. januar 2022.
Sagen drejer sig om grundværdiansættelsen for sagsøgernes ejendomme beliggende Y1-adresse, og Y2-adresse, herunder om, hvorvidt Landsskatterettens skøn over grundværdierne, er foretaget på et forkert eller mangelfuldt grundlag.
H1 og H2 har nedlagt følgende påstand:
Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2019, for ejendommene beliggende Y1-adresse, og Y2-adresse, hjemvises til Vurderingsstyrelsen til fornyet behandling.
Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.
Sagerne er af retten udtaget fra behandling efter reglerne om småsager, ligesom der er sket sagskumulation af de 2 sager.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
H1 og H2 påklagede den 3. juni 2020 Vurderingsstyrelsens afgørelser om grundværdien pr. 1. oktober 2019, for ejendommene beliggende Y1-adresse, og Y2-adresse, til Skatteankestyrelsen. Skatteankestyrelsen afgav forslag til afgørelser i sagerne den 2. juni 2021.
Den 7. oktober 2021 traf Landsskatteretten afgørelse om vurderingen af grundværdien pr. 1. oktober 2019, for ejendommen beliggende Y1-adresse.
Af Landsskatteretten afgørelse af 7. oktober 2021 fremgik det blandt andet:
"…
Landsskatterettens afgørelse
Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 3, at der foretages omvurdering af ejerboliger, som pr. 1. oktober 2019 opfylder betingelserne for omvurdering efter § 3 i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer (i det følgende benævnt vurderingsloven), og at omvurderingen foretages efter reglerne i vurderingsloven. Af ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 4, fremgår, at omvurderingen foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011.
Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7, fremgår følgende:
"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering
7) af nye ejendomme, herunder ejendomme, som er opstået ved opfyldning, ved en ejendoms opdeling i ejerlejligheder eller ved opførelse af en bygning på lejet grund,"
Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 9, fremgår følgende:
"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering
9) af nybyggede ejendomme,"
Selskabets ejendom skal således omvurderes pr. 1. oktober 2019. Ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet lægges til grund ved omvurderingen, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4.
Grundværdien til og med 100.000 kr. (i 2011-prisniveau) skal reduceres med 5 %. Grundværdien (i 2011-prisniveau), der ligger over disse grænser, skal reduceres med 2,5 %. Nedsættelsen reduceres efter nærmere bestemmelser. Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 5.
Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:
"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."
Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.
Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.
Vurderingsstyrelsen har for årsomvurderingsåret pr. 1. oktober 2019 ansat grundværdien til 364.100 kr. Grundværdien er ansat med udgangspunkt i byggeretsværdi princippet med 1 byggeret og en områdepris på 640 kr. for 367 m2. Byggeretsværdi princippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre boligenheder (byggeretterne), og en anden del der afhænger af arealstørrelsen (arealværdien).
Ejendommen er beliggende i et område, som ifølge lokalplanen er udlagt til tæt-lav bebyggelse. Det ses derfor at være med rette, at byggeretsværdiprincippet kan anvendes ved ansættelsen af grundværdien.
Princippet er anerkendt ved domstolene som et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. Der henvises til Højesterets dom af 11. januar 2005, offentliggjort som SKM2005.63.HR.
Ved udøvelsen af skønnet over grundværdien for selskabets ejendom har Landsskatteretten lagt vægt på ejendommens beliggenhed i udkanten af Y3-by med indkøb, skole og skov indenfor 2 km samt gode trafikale forbindelser til Y4-adresse, Y5-adresse og Y6-adresse.
Retten har endvidere henset til Vurderingsstyrelsens salgsudsøgning, som indeholder 27 handler af sammenlignelige ejendomme, der er handlet som ubebyggede parcelhusgrunde i området i perioden 2010- 2013.
Et gennemsnit af de 27 sammenlignelige ejendomme viser en gennemsnitlig salgssum på 562.453 kr. og en gennemsnitlig grundstørrelse på 859 m2. Det svarer til en områdepris på 678 kr./m2. Områdeprisen for selskabets ejendom er til sammenligning 640 kr./m2.
Det er derfor rettens opfattelse, at de 27 sammenlignelige ejendomme støtter, at Vurderingsstyrelsens vurdering af selskabets ejendom er korrekt. Dette uanset, at de 27 sammenlignelige ejendomme vedrører ubebyggede grunde udlagt til åben-lav bebyggelse, idet denne forskel efter rettens opfattelse ikke kan begrunde, at salgene ikke kan anvendes som sammenligningsgrundlag.
Retten bemærker, at selskabets repræsentant ikke har anfægtet, at de 27 sammenlignelige ejendomme ikke skulle være sammenlignelige på baggrund af beliggenhed.
Selskabet har i klagen af 3. juni 2020 henvist til 5 salg af ubebyggede storparceller i området i perioden 2008-2013. For ejendommene beliggende Y7-adresse, Y8-adresse og Y9-adresse har selskabet fremlagt udskrifter af de elektroniske skøder, og for ejendommen beliggende Y10-adresse er der fremlagt en købsaftale.
Salget af Y11-område vedrører en storparcel, og retten finder, at der i stedet skal tages udgangspunkt i de 27 handler af ubebyggede grunde i nærområdet.
Af skøderne for Y8-adresse og Y9-adresse fremgår det, at der i begge tilfælde er tale om salg af en enfamiliesejendom, hvorfor retten finder, at der ikke kan lægges vægt på disse salg ved vurderingen af en ubebygget grund.
Endvidere kan omstændighederne ved salget af Y12-område i 2009 ikke verificeres ud fra de systemer, der er tilgængelige, hvorfor det er rettens opfattelse, at der heller ikke kan lægges vægt på dette salg.
Ejendommen på Y7-adresse ligger 6,5 km fra selskabets ejendom i en anden del af Y3-by, og retten har derfor ved skønnet i stedet henset til de 27 sammenlignelige ejendomme som anført ovenfor.
Retten finder på baggrund af en samlet vurdering af ovenstående, at den af Vurderingsstyrelsen ansatte grundværdi pr. 1. oktober 2019 på 364.100 kr. er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, og § 16.
Landsskatteretten stadfæster således den af Vurderingsstyrelsen ansatte grundværdi pr. 1. oktober 2019.
…"
Den 14. oktober 2021 traf Landsskatteretten afgørelse om vurderingen af grundværdien pr. 1. oktober 2019, for ejendommen beliggende Y2-adresse.
Af Landsskatteretten afgørelse af 14. oktober 2021 fremgik det blandt andet:
"…
Landsskatterettens afgørelse
Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 3, at der foretages omvurdering af ejerboliger, som pr. 1. oktober 2019 opfylder betingelserne for omvurdering efter § 3 i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer (i det følgende benævnt vurderingsloven), og at omvurderingen foretages efter reglerne i vurderingsloven. Af ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 4, fremgår, at omvurderingen foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012.
Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7, fremgår følgende:
"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering
7) af nye ejendomme, herunder ejendomme, som er opstået ved opfyldning, ved en ejendoms opdeling i ejerlejligheder eller ved opførelse af en bygning på lejet grund,"
Selskabets ejendom skal således omvurderes pr. 1. oktober 2019. Ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet lægges til grund ved omvurderingen, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4.
Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:
"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."
Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.
Bestemmende for denne handelsværdi er blandt andet den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet ved den senest forudgående almindelige vurdering.
Vurderingsstyrelsen har for årsomvurderingsåret pr. 1. oktober 2019 ansat grundværdien til 378.600 kr. Grundværdien er ansat med udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet med 1 byggeret og en områdepris på 640 kr. for 383 m2. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre boligenheder (byggeretterne), og en anden del der afhænger af arealstørrelsen (arealværdien).
Ejendommen er beliggende i et område, som ifølge lokalplanen er udlagt til tæt-lav bebyggelse. Det ses derfor at være med rette, at byggeretsværdiprincippet kan anvendes ved ansættelsen af grundværdien.
Princippet er anerkendt ved domstolene som et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. Der henvises til Højesterets dom af 11. januar 2005, offentliggjort som SKM2005.63.HR.
Ved udøvelsen af skønnet over grundværdien for selskabets ejendom har Landsskatteretten lagt vægt på ejendommens beliggenhed i udkanten af Y3-by med indkøb, skole og skov indenfor 2 km samt gode trafikale forbindelser til Y4-adresse, Y5-adresse og Y6-adresse.
Retten har endvidere henset til Vurderingsstyrelsens salgsudsøgning, som indeholder 26 handler af sammenlignelige ejendomme, der er handlet som ubebyggede parcelhusgrunde i nærområdet i perioden 2011-2013, dog under hensyntagen til at Y13-område ikke skal indgå, da der er tale om et salg af en enfamiliesejendom.
Et gennemsnit af de resterende 25 sammenlignelige ejendomme viser en gennemsnitlig salgssum på 547.172 kr. og en gennemsnitlig grundstørrelse på 843 m2. Det svarer til en områdepris på 665 kr./m2. Områdeprisen for selskabets ejendom er til sammenligning 640 kr./m2.
Det er derfor rettens opfattelse, at de 25 sammenlignelige ejendomme støtter, at Vurderingsstyrelsens ansættelse af grundværdien for selskabets ejendom er korrekt. Dette uanset, at de 25 sammenlignelige ejendomme vedrører ubebyggede grunde udlagt til åben-lav bebyggelse, idet denne forskel efter rettens opfattelse ikke kan begrunde, at salgene ikke kan anvendes som sammenligningsgrundlag.
Retten bemærker, at selskabets repræsentant ikke har anfægtet, at de 25 sammenlignelige ejendomme ikke skulle være sammenlignelige på baggrund af beliggenhed.
Selskabet har henvist til 5 salg af ubebyggede storparceller i området i perioden 2008-2013. For ejendommene beliggende Y7-adresse, Y8-adresse og Y9-adresse har selskabet fremlagt udskrifter af de elektroniske skøder, og for ejendommen beliggende Y10-adresse er der fremlagt en købsaftale.
Salget af Y11-område vedrører en storparcel, og retten finder, at der i stedet skal tages udgangspunkt i de 25 handler af ubebyggede grunde i nærområdet.
Af skøderne for Y8-adresse og Y9-adresse fremgår det, at der i begge tilfælde er tale om salg af en enfamiliesejendom, hvorfor retten finder, at der ikke kan lægges på disse salg ved vurderingen af en ubebygget grund.
Endvidere kan omstændighederne ved salget af Y12-område i 2009 ikke verificeres ud fra de systemer, der er tilgængelige, hvorfor det er rettens opfattelse, at der heller ikke kan lægges vægt på dette salg.
Ejendommen på Y7-adresse ligger 6,5 km fra selskabets ejendom i en anden del af Y3-by, og retten har derfor ved skønnet i stedet henset til de 25 sammenlignelige ejendomme som anført ovenfor.
Retten finder på baggrund af en samlet vurdering af ovenstående, at den af Vurderingsstyrelsen ansatte grundværdi på 378.600 kr. er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, og § 16.
Landsskatteretten stadfæster således den af Vurderingsstyrelsen ansatte grundværdi pr. 1. oktober 2019.
…"
Parternes synspunkter
H1 og H2 har i deres påstandsdokument anført:
"…
4. ANBRINGENDER
Indledningsvist skal det bemærkes, at domstolene kan tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag. Dette er i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser.
Hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen, kan værdiansættelsen ikke tilsidesættes. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig. Dette er bl.a. fastslået i Højesterets dom offentliggjort i SKM2015.615.HR.
Sagsøger gør gældende, at der i nærværende sag er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn, idet skønnet hviler på et forkert grundlag.
Som det fremgår under sagsfremstillingen ovenfor, har Skatteankestyrelsen fremsendt sagsfremstilling, som Landsskatteretten ikke har fulgt. Til støtte for at sagen skal hjemvises gør sagsøgerne gældende, at Landsskatteretten har været forpligtet til at fremsende ny sagsfremstilling med vejledning om partshøring samt retsmøde. Det bemærkes, at sagsøgerne har tiltrådt sagsfremstillingen fremsendt af Skatteankestyrelsen og at Landsskatteretten fire måneder senere ændrer Skatteankestyrelsens indstilling. Der fremsendes ikke en ny sagsfremstilling til sagsøgerne.
Såvel sagsøgte (svarskrift s. 6, afsnit 4) som Landsskatteretten (bilag 1, s. 9, afsnit 9), gør gældende, at sagsøgerne ikke har anfægtet at de 27 ejendomme ikke skulle være sammenlignelige. Både sagsøgte og Landsskatteretten forbigår det forhold, at sagsøgerne ikke har fået mulighed for at anfægte de 27 ejendomme som Landsskatteretten henviser til, idet sagsøgerne som nævnt tiltrådte indstillingen fra Skatteankestyrelsen.
Landsskatteretten har ikke fulgt indstillingen fra Skatteankestyrelsen og sagsøgerne har derfor ikke haft mulighed for at fremkomme med bemærkninger til Landsskatterettens afgørelse. Det anførte vedrørende sagsøgernes manglende anfægtelse er derfor helt uden betydning, men illustrerer at sagen skal hjemvises.
I forarbejderne til skatteforvaltningslovens § 35 d, stk. 2, (bemærkningerne til § 1, nr. 33, i forslaget til lov nr. 649 af 12. juni 2013, lovforslag nr. L 212 af 24. april 2013) fremgår det imidlertid, at hvis ankenævnet eller Landsskatteretten ikke ønsker at følge indstillingen, og betingelserne for at und lade at udarbejde sagsfremstilling dermed ikke længere opfyldes, må skatteankeforvaltningen som konsekvens heraf udarbejde en sagsfremstilling.
Henset til at sagsøgerne således hverken har fået en sagsfremstilling eller er blevet vejledt om muligheden for at anmode om et retsmøde, er det fast praksis at Landsskatteretten genoptager sagen i disse tilfælde.
Sagsøgerne gør også af denne grund gældende, at sagen skal hjemvises til Vurderingsstyrelsen i overensstemmelse med Landsskatterettens praksis herom.
Det skatteretlige skøn
Det en grundlæggende betingelse, at skatteretlige skøn udøves så virkelighedsnært som muligt, og i henhold til de grundlæggende forvaltningsretlige krav, der findes til skønsudøvelse. Dette gælder både i relation til skønnets rimelighed og de faktuelle forhold skønnet baserer sig på, ligesom skønnet i fuldt omfang skal begrundes på en sådan vis, at det opfylder forvaltningsloven - og skatteforvaltningslovens begrundelseskrav.
Formålet med skatteskønnet er så godt som muligt at “ramme det rigtige", hvad enten der er tale om den samlede opgørelse af den skattepligtige årsindkomst eller blot enkelte indtægts- eller udgiftsposter.
Det gælder også, hvor skatteskønnet angår et aktiv, der skal værdiansættes f.eks. som i den konkrete sag, hvor formålet med skattemyndighedernes skøn er at komme frem til en så realistisk handelsværdi som muligt.
Skønnet kan i det enkelte tilfælde udøves med en større eller mindre grad af sikkerhed, afhængigt af mængden og kvaliteten af de foreliggende relevante oplysninger, der indgår som momenter i skønsudøvelsen. Netop for at nå målet om at “ramme det rigtige" er det vigtigt i videst muligt omfang at tilvejebringe relevante oplysninger og dokumentation.
Jo bedre fundamentet for skønnet er, jo bedre bliver også muligheden for, at kvaliteten af skønnet bliver god og så virkelighedsnært som muligt.
I den konkrete sag bemærkes, at Skatteankestyrelsen er en uafhængig myndighed, der behandler klager på skatte- og vurderingsområdet. Skatteankestyrelsen behandler og forbereder afgørelsesudkast i klagesagerne, men det er Landsskatteretten som træffer den endelige afgørelse i sagen.
Imidlertid er der et meget tæt samarbejde mellem Landsskatteretten og Skatteankestyrelsen som sekretariat for Landsskatteretten, hvilket i praksis betyder, at proceduren normalt påses i fællesskab. Både Skatteankestyrelsen og Landsskatteretten har foretaget et skøn over grundværdien i nærværende sag.
Modsat det af sagsøgte anførte, så fremgår det af bilag 7, hvordan et skatteretligt skøn som udgangspunkt bør foretages.
Det fremgår af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling (bilag 7), at Skatteankestyrelsen har inddraget de oplysninger og forhold, som er relevante og egnede med henblik på at foretage et så virkelighedsnært skøn som muligt.
Udover beliggenhed, har Landsskatterettens i sit skøn alene inddraget 27 handelspriser usammenlignelige ejendomme udlagt til åben-lav boligbebyggelse. Det bemærkes, at Landsskatteretten end ikke har foretaget sin egen udsøgning, men alene henholdt sig til den udsøgning af handelspriser som Vurderingsstyrelsen har foretaget. Dette er særligt betænkeligt set i lyset af, at der ikke omkring 2011 har været nogen grundhandler i grundværdiområdet, hvor sagsøgernes ejendom er beliggende i jf. herved ligeledes duplik s. 3 øverst.
Sagens karakter fordrer derfor, at det skatteretlige skøn udøves med udgangspunkt i de relevante oplysninger og at disse oplysninger indhentes i de tilfælde, hvor oplysningerne er fraværende.
Grundlaget for skønnet er mangelfuldt
Landsskatteretten har ændret det velbegrundede og velunderbyggede skøn, som Skatteankestyrelsen har foretaget, uden samtidig at foretage samme velbegrundede skøn eller i øvrigt redegøre nærmere herfor.
Sagsøgte har anført, at det er svært at se, hvilket sammenligningsgrundlag der skulle være mere realistisk. Det af sagsøgte anførte vidner om, at sagsøgte har misforstået formålet med skønsudøvelsen. Det påhviler de relevante myndigheder at indhente samtlige relevante oplysninger, særligt i de tilfælde, hvor de momenter som indgår i skønsudøvelsen ikke kan sammenlignes med de faktiske forhold.
Det bemærkes, at formålet med skønsudøvelsen er at komme frem til et så virkelighedsnært resultat som muligt, hvorved samtlige relevante og tilgængelige oplysninger skal inddrages i skønnet. Dette er helt i tråd med myndighedernes oplysningspligt, som heller ikke er iagttaget i afgørelserne.
Landsskatterettens skøn er udover ejendommens beliggenhed, alene base ret på handelspriser for 25 usammenlignelige ejendomme, som har en anden retlig anvendelse end sagsøgernes ejendomme.
Landsskatteretten lægger til grund, at de 25 handler er sammenlignelige, men tager ikke højde for forskellene mellem disse ejendomme og sagsøgernes ejendomme.
Landsskatteretten har således ændret det velbegrundede og velunderbyggede skøn, som Skatteankestyrelsen har foretaget, uden samtidig at foretage samme velbegrundede skøn. Konsekvensen heraf er følgelig, at skønnet udøves på et forkert eller mangelfuldt grundlag.
Til støtte for at Landsskatterettens skøn hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, henvises overordnet til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling som er tiltrådt af sagsøger.
Det fremgår heraf, at Skatteankestyrelsen ved skønsudøvelsen har lagt vægt på samtlige relevante forhold i henhold til vurderingslovens §§ 6, 13 og 16, herunder inddraget F1's statistik over prisudviklingen i den relevante periode, for det relevante område.
Landsskatteretten har derimod kun inddraget salget af 25 ubebyggede grunde, som ikke er sammenlignelige med sagsøgers ejendom. Baggrunden for at fravige Skatteankestyrelsens skøn har Landsskatteretten ikke redegjort for udover, at "retten finder, at der i stedet skal tages udgangspunkt i de 25 handler af ubebyggede grunde i nærområdet ".
Det kan oplyses, at disse handler ligeledes er inddraget i Skatteankestyrelsens skøn. Handlerne adskiller sig dog på væsentlige områder i forhold til sagsøgers ejendom. Handlerne vedrører eksempelvis grunde som har en anden retlig anvendelse end sagsøgers ejendom og derfor ikke er sammenlignelige.
Derudover adskiller grundene sig i størrelse og beliggenhed. De 25 handler kan derfor ikke udgøre selve grundlaget for skønnet, men kan evt. inddrages i samme omfang som øvrige relevante forhold i henhold til vurderingsloven.
Hvis skønnet over grundværdien alene baseres på beliggenheden, samt salget af 25 ubebyggede grunde, vil dette helt naturligt medføre, at skønnet udøves på et forkert eller mangelfuldt grundlag. Til støtte for at de 25 ubebyggede grunde ikke kan udgøre hele grundlaget for skønnet kan det oplyses, at grundene er solgt til mellem 425.000 kr. og 788.000 kr. Det mindste areal på 761 m2 er solgt til 642.250 kr., svarende til 844 kr. pr m2, og det største areal på 1.044 m2 er solgt til 627.663 kr., svarende til 601 kr. pr. m2.
Til sammenligning er sagsøgers ejendom alene 383 m2. For hovedparten af de handlede ejendomme er det uafklaret, hvorvidt byggemodningsomkostningerne er inkluderet i handelspriserne. Udover at være usammenlignelige er der ligeledes stor usikkerhed om hovedparten af handlerne.
Det kan oplyses, at der er enighed om, at grundene er underlagt en anden retlig anvendelse end sagsøgers ejendom og at de adskiller sig i størrelse ved at være mindst dobbelt så store som sagsøgers ejendom.
De væsentlige forskelle på sagsøgers ejendom og de ubebyggede grunde, som Skatteankestyrelsen inddrager i sit skøn, kommer til udtryk i sagsfremstillingen (bilag 7, side 11 tredje afsnit):
"Retten finder derfor, at selskabets ejendom skal ansattes højere end prisniveauet for de solgte storparceller, men at selskabets ejendom grundet arealets størrelse og retlige anvendelse samtidig skal ansattes lavere end prisniveauet for parcelhusgrundene." [min understregning]
Uanset at det lægges til grund, at det alene er de 25 handler af ubebyggede grunde som skal danne grundlag for skønnet, er det således Skatteankestyrelsens vurdering, at prisniveauet for sagsøgers ejendom skal ansættes lavere end for parcelhusgrundene.
Det savner i sagens natur mening at sammenligne parcelhuse med rækkehuse, som udgør anden retlig anvendelse og i øvrigt slet ikke beliggende i samme grundværdiområde som sagsøgernes ejendom.
Dette bekræfter ligeledes, at sagen bør hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen, idet Skatteankestyrelsen grundige gennemgang af de relevante forhold viser, at sagsøgers ejendom skal ansættes med en lavere pris end den pris Landsskatteretten har fastsat. Landsskatteretten har ikke redegjort nærmere for, hvorfor de øvrige relevante forhold ikke inddrages.
På baggrund af en samlet vurdering af de relevante forhold konkluderer Skatteankestyrelsen også, at sagsøgers ejendom er vurderet for højt. Af Skatteankestyrelsens sagsfremstillingen fremgår det (bilag 7, side 11, andet afsnit):
"Retten finder ud fra en samlet vurdering, at handelspriserne for de solgte ejendomme - både henset til de solgte storparceller og parcelhusgrundene viser, at prisniveauet for selskabets ejendom er sat for højt, idet selskabets ejendom er vurderet til en pris på 989 kr. pr. m2."
Skatteankestyrelsen finder ligeledes, at Vurderingsstyrelsen skøn ikke er udtryk for en realistisk skønnet handelspris. Som følge heraf udtaler Skatteankestyrelsen:
"Det er derfor rettens opfattelse, at den af Vurderingsstyrelsens ansatte grundværdi pa 378.600 kr. ikke er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi pa vurderingstidspunktet, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1 og § 16, og at selskabets ejendom passende kan ansattes til 600 kr. pr. m2."
Ved at sammenholde Skatteankestyrelsens skøn med Landsskatterettens skøn, kan det konstateres, at Landsskatterettens skøn er foretaget på et forkert eller mangelfuldt grundlag, idet det udøvede skøn langt fra, er fyldestgørende.
Sagsøgers grund har et areal på 383 m2, mens de grunde Landsskatteretten sammenligner med har et areal på mellem 761 m2 - 1.044 m2. Denne væsentlige forskel på arealstørrelserne bekræfter, at de ubebyggede grunde i bedst fald, kan indgå som et moment i skønsudøvelsen, men ikke udgøre hele grundlaget for skønnet, idet forskellen i størrelserne taler for, at grundværdien for sagsøgers ejendom skal ansættes lavere end de ubebyggede grunde.
Sagsøgte har anført, at Landsskatteretten ikke er bundet af Skatteankestyrelsens udøvelse af skøn. Hertil bemærkes, at sagsøgerne ikke gør gældende, at Landsskatteretten er bundet af Skatteankestyrelsens skøn. Ikke desto mindre, illustrerer Skatteankestyrelsen sagsbehandling af sagen forskellen på et velunderbygget skøn og et skøn som udøves på et forkert grundlag.
Det forhold at Landsskatteretten undlader at inddrage forhold af betydning for skønsudøvelsen har været egnet til at påvirke værdiansættelsen i væsentlig grad.
Dette kan konstateres i forskellen mellem Skatteankestyrelsens velunderbyggede skøn over grundværdien på 229.800 kr. og Landsskatterettens fejlagtige skøn på 378.600 kr.
Som følge heraf gør sagsøger gældende, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling af grundværdiansættelsen.
…"
Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført:
"…
3. ANBRINGENDER
Til støtte for frifindelsespåstanden gør Skatteministeriet overordnet gældende, at betingelserne for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over grundværdien af Y1-ejendom og Y2-ejendom ikke er opfyldt.
Det følger af højesteretspraksis, at domstolene alene kan tilsidesætte en værdiansættelse, hvis den skattepligtige godtgør, at den skønsmæssige ansættelse af grundværdien hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis den skattepligtige godtgør, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. UfR 2016.191 H (SKM2015.615.HR).
Det påhviler således H1 og H2 at godtgøre, at Landsskatterettens værdiansættelse af henholdsvis Y1-ejendom og Y2-ejendom hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelserne, eller at værdiansættelserne er åbenbart urimelige.
Det har H1 og H2 ikke godtgjort. H1 og H2 har ikke fremlagt nye oplysninger eller dokumenter, som ikke har indgået i Landsskatterettens afgørelser, eller som viser, at skønnet er baseret på forkerte oplysninger om plangrundlag eller andre faktiske forhold vedrørende Y1-ejendom og Y2-ejendom på vurderingstidspunktet (jf. nærmere nedenfor afsnit 3.2).
Tværtimod viser sagernes omstændigheder, at Landsskatteretten har ansat grundværdierne på både et korrekt faktisk grundlag og i overensstemmelse med bestemmelserne i ejendomsvurderingsloven og den tidligere gældende vurderingslov, jf. lov nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer (jf. nærmere nedenfor afsnit 3.1).
Det er grundlæggende uholdbart, når H1 og H2 (i H1-stævning, og replikken i H1-stævning, henholdsvis i H2-stævning, og replikken i H2-stævning) som det primære anbringende til støtte for, at skønnet hviler på et mangelfuldt eller forkert grundlag, henviser til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse (bilag 7 i både H1-stævning og H2-stævning). Skatteankestyrelsens forslag er ikke udtryk for skønsudøvelse på linje med Landsskatterettens afgørelse (modsat replikken i H1-stævning, og replikken i H2-stævning). Skatteankestyrelsen, der bl.a. yder sekretariatsbistand til Landsskatteretten, har ikke truffet afgørelse og har heller ikke kompetence til at træffe afgørelse - og dermed udøve skøn - i nærværende sager.
Det er derfor heller ikke korrekt, når H1 og H2 anfører at "[b]åde Skatteankestyrelsen og Landsskatteretten har foretaget et skøn over grundværdien i nærværende sag" (i H1-stævning, henholdsvis i H2-stævning), og at Landsskatteretten har "fraveget Skatteankestyrelsens skøn" (i H1-stævning, henholdsvis i H2-stævning). Der foreligger i det hele taget ikke "to forskellige skøn" at sammenligne (modsat stævningen i H1-stævning, henholdsvis i H2-stævning).
Det er Vurderingsstyrelsen og Landsskatteretten, der udøver et skøn - og begge myndigheder er tilmed helt enige i nærværende sager, dels for så vidt angår de relevante sammenligningsgrundlag, dels for så vidt angår de konkrete værdiansættelser.
3.1 Skønnet hviler på et korrekt grundlag
Skønnet over Y1- og Y2-ejendom er foretaget i overensstemmelse med bestemmelserne i ejendomsvurderingsloven og den tidligere gældende vurderingslov (modsat replikken i H1-stævning, henholdsvis replikken i H2-stævning).
Det følger af ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 3, (som Y1-ejendom er vurderet efter) og § 88, stk. 3, (som Y2-ejendom er vurderet efter), at der foretages omvurdering af ejerboliger og andre ejendomme, som pr. 1. oktober 2019 opfylder betingelserne for omvurdering efter § 3 i den tidligere gældende vurderingslov, og at omvurderingen foretages efter reglerne i den lov.
Y1-ejendom er omvurderet i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7 og 9, jf. vurderingsmeddelelse for 2019 (bilag 4 i H1-stævning, under "Specifikationer"), da det var en ny henholdsvis nybygget ejendom.
Omvurderingen pr. 1. oktober 2019 af Y1-ejendom skal ifølge ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 4, foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011 (og ikke pr. 1. oktober 2012 som anført i stævningen i H1-stævningen). Omvurderingen af Y1-ejendom skal således baseres på de faktiske forhold i 2019, men foretages ud fra prisniveauet i 2011, jf. vurderingsmeddelelse for 2019 (i H1-stævning), og Landsskatterettens afgørelse (bilag 1 i H1-stævning).
Y2-ejendom er omvurderet i henhold til den tidligere vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 7, jf. vurderingsmeddelelse af 2019 (bilag 4 i H2-stævning), da det var en ny ejendom.
Omvurderingen pr. 1. oktober 2019 af Y2-adresse skal ifølge ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 4, foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012. Omvurderingen af Y2-adresse skal således også baseres på de faktiske forhold i 2019, men foretages ud fra prisniveauet i 2012, jf. vurderingsmeddelelse for 2019 (bilag 4 i H2-stævning) og Landsskatterettens afgørelse (bilag 1 i H2-stævning).
Ved grundværdien forstås i henhold til vurderingslovens § 13, stk. 1, værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk forstand god anvendelse.
Det følger af vurderingslovens § 16, at grundværdien ansættes til det beløb, der efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse. I den henseende må tages hensyn til såvel ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.
Både grundværdien af Y1- og Y2-ejendom er ansat på grundlag af byggeretsværdiprincippet, jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 1 i H1-stævning, henholdsvis bilag 1 i H2-stævning).
Byggeretsværdiprincippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel til brug for den skønsmæssige fastsættelse af grundens kontantværdi i handel og vandel, og skal i almindelighed anvendes ved regulering af værdiforholdet mellem store og små grunde, jf. bl.a. UfR 2005.1164 H (SKM2005.63.HR). Bedømmelsen af grundens værdi beror dog på et konkret skøn udøvet af vurderingsmyndighederne.
Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdien udgøres af retten til at opføre et eller flere huse på ejendommen. Arealværdien dækker over selve arealets værdi og afhænger dermed af arealstørrelsen.
For hvert grundværdiområde tages udgangspunkt i en normalgrund og en områdepris. Ligningsrådet har i forbindelse med vedtagelsen af byggeretsværdiprincippet forudsat, at en normalgrund i et parcelhuskvarter er på 800 m2. Områdeprisen er prisen pr. m2 for en normalgrund i grundværdiområdet. Ligningsrådet har anset halvdelen af områdeprisen for at vedrøre byggeretsværdien. Den anden halvdel vedrører arealværdien.
Byggeretsværdiprincippet anvendes bl.a. ved ansættelsen af grundværdien for områder, der er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse, jf. f.eks. UfR 2005.1164 H (SKM2005.63.HR).
Grunde, der er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse (f.eks. række- eller dobbelthusgrunde), har typisk en højere (tilladt) bebyggelsesprocent end grunde udlagt til åben-lav boligbebyggelse (f.eks. parcelhusgrunde), hvis areal dog typisk er større. Ved en beregning af grundværdien efter byggeretsværdiprincippet for en tæt-lav grund sikres det, at værdien af byggeretten, altså retten til at opføre et hus (af en vis størrelse) på grunden, kommer korrekt til udtryk i grundværdiansættelsen i kraft af den øgede bebyggelsesprocent.
Både Y1-adresse og Y2-adresse er i henhold til lokalplanen udlagt til tæt-lav boligformål som række-, kæde-, gårdhave-, dobbelthuse eller lignende (både i H1-stævning og H2-stævning: bilag 3), hvilket også fremgår af Landsskatterettens afgørelse (både i H1-stævning og H2-stævning: bilag 1). Det er derfor med rette, at grundværdien af begge ejendomme er ansat ved brug af byggeretsværdiprincippet, hvilket H1 og H2 da heller ikke ses at have bestridt.
Grundværdien pr. 1. oktober 2019 af Y1-adresse er - i overensstemmelse med byggeretsværdiprincippet - ansat således, jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 1 i H1-stævning, "Vurderingsstyrelsens afgørelse"):
| "Kvadratmeterpris | grundstørrelse [367 m2 á 320 kr.] | 117.440 kr. |
| Byggeretspris | 1 stk. [normalgrund 800 m2 á 320 kr.] | 256.000 kr. |
| Grundværdi i alt | | 373.440 kr. |
| Grundværdi, afrundet | | 373.400 kr. |
| Reduktioner i alt, jf. vurderingslovens § 42 | | -9.335 kr. |
| Reduceret grundværdi, afrundet | | 364.100 kr." |
Vurderingsstyrelsen har således foretaget en beregning med en områdepris på 640 kr., (halvdelen af områdeprisen - dvs. 320 kr. - er brugt i beregningen af kvadratmeterprisen/arealværdien og den anden halvdel er brugt i beregningen af byggeretsværdien) svarende til områdeprisen for grundværdiområdet (red. …2), som Y1-adresse er beliggende i, både i 2011- og 2012-niveau, jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 1 i H1-stævning). Byggeretsværdiprincippet er derfor anvendt korrekt.
Grundværdien pr. 1. oktober 2019 af Y2-adresse er - også i overensstemmelse med byggeretsværdiprincippet - ansat således, jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 1 i H2-stævning, "Vurderingsstyrelsens afgørelse"):
| "Kvadratmeterpris | grundstørrelse [383 m2 á 320 kr.] | 112.560 kr. |
| Byggeretspris | 1 stk. [normalgrund 800 m2 á 320 kr.] | 256.000 kr. |
| Grundværdi i alt | | 378.560 kr. |
| Grundværdi, afrundet | | 378.600 kr. |
Vurderingsstyrelsen har således foretaget en beregning med en områdepris på 640 kr., svarende til områdeprisen for grundværdiområdet (red. …2), som Y2-adresse er beliggende i, både i 2011- og 2012-niveau, jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 1 i H2-stævning). Byggeretsværdiprincippet er derfor også anvendt korrekt for Y2-adresse.
Da der ikke forelå nogen handler i grundværdiområde (red. …2) (herunder med tæt-lav grunde) i perioden omkring 1. oktober 2011 og 2012, har Vurderingsstyrelsen supplerende ved både grundværdiansættelsen af Y1-adresse og Y2-adresse foretaget en udsøgning af frie handler med sammenlignelige ubebyggede parcelhusgrunde (åben-lav grunde) i det omkringliggende område i henholdsvis 2010-2012 (for Y1-adresse) og 2011-2013 (for Y2-adresse), jf. udtalelse fra Vurderingsstyrelsen (bilag 6 i både H1-stævning og H2-stævning).
I udsøgningen for 2010-2012 (for Y1-adresse) var der 27 sammenligninlige handler. Baseret på handlerne svarer områdeprisen til 678 kr./m2. jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 1 i H1-stævning). Områdeprisen for Y1-adresse, som beregningen af grundværdien tager afsæt i, er til sammenligning 640 kr./m2, hvilket dermed understøtter skønnet.
Udsøgningen for 2011-2013 (for Y2-adresse) indeholdt i alt 26 grunde, men én af grundene beliggende Y14-adresse indgik ikke i Landsskatterettens vurdering, idet der var tale om salg af en enfamiliesejendom (bilag 1 i H2-stævning). Baseret på handlerne for de 25 grunde svarer områdeprisen til 665 kr./m2, jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 1 i H2-stævning). Områdeprisen for Y2-adresse, som beregningen af grundværdien tager afsæt i, er til sammenligning 640 kr./m2, hvilket dermed understøtter skønnet.
Desuden er tilslutnings- /byggemodningsudgifter - som der er indregnet ved ansættelsen af grundværdien for både Y1- og Y2-ejendom - ikke indeholdt i handelspriserne for 10 ud af de 27 sammenligningsgrunde for Y1-adresse (Y17-adresse, Y18-adresse, Y19-adresser samt Y20-adresse), og i handelspriserne for 8 ud af de 25 sammenligningsgrunde for Y2-adresse (Y21-adresser samt Y22-adresse), idet disse grunde er solgt af Y15-kommune eksklusiv tilslutningsbidrag til el, vand og varme samt tinglysningsafgift. Den gennemsnitlige områdepris pr. m2 for de 27 henholdsvis 25 grunde ville - hvis de nævnte udgifter var afspejlet i handelspriserne - være (endnu) højere. Det understreger igen, at den anvendte områdepris ved ansættelsen af grundværdien for Y1- og Y2-ejendom er korrekt (og i hvert fald ikke for høj).
Landsskatteretten har ved skønsudøvelsen taget højde for Y1- og Y2-adresses konkrete placering i et attraktivt boligområde i udkanten af Y3-by med indkøb, skole og skov indenfor 2 km samt gode trafikale forbindelser til Y4-adresse, Y5-adresse og Y6-adresse (bilag 1 i H1-stævning, og bilag 1 H2-stævning).
Sammenfattende har Landsskatteretten konkret inddraget både Y1- og Y2-adresse’s grundværdiområde, deres beliggenhed, herunder afstanden til skole og skov samt trafikale forbindelser, byggeretsværdiprincippet og (supplerende) udsøgning af frie grundhandler, som viser en højere områdepris end den, der er lagt til grund ved fastsættelsen af grundværdien for Y1- og Y2-adresse, jf. Landsskatterettens afgørelser (bilag 1 både i H1-stævning og i H2-stævning). Det er således ikke rigtigt, at Landsskatteretten i sit skøn alene har inddraget de udsøgte handler, som H1 og H2 har hævdet (replikken i H1-stævning, henholdsvis replikken i H2-stævning).
Skønnet hviler med andre ord på et korrekt og ganske fyldestgørende grundlag.
3.2 H1 og H2 indsigelser
H1 og H2 anfører, at Landsskatteretten - ved at have lagt vægt på de ovennævnte sammenlignelige grunde - har "reduceret grundlaget for skønnet" (H1-stævningen, henholdsvis H2-stævningen), der således skulle være "spinkelt og ikke velunderbygget" (H1-stævningen, henholdsvis H2-stævningen).
Synspunktet støttes navnlig på, at der efter H1 og H2’s opfattelse ved skønsudøvelsen burde være lagt (afgørende) vægt på handelspriserne for visse storparceller (H1-stævningen, henholdsvis H2-stævningen). I sin klage til Landsskatteretten (bilag 5 i både H2-stævningen og H1-stævningen) henviste H1 og H2 således til handelspriserne (i år 2008-2013) for storparceller beliggende på Y16-område (der ligger ca. 10 km kørsel nordøst for Y1- og Y2-adresse), Y8-adresse (ca. 6,5 km kørsel øst), Y9-adresse (ca. 5,5 km kørsel nord) samt Y12-område og Y11-område. På grundlag heraf beregnede H1 og H2 grundværdien - uden samtidig at anvende byggeretsværdiprincippet - til henholdsvis 152.305 kr. og 158.945 kr. (bilag 5 i både H2-stævning og H1-stævning).
Det er imidlertid de faktiske forhold på vurderingstidspunktet den 1. oktober 2019 (men prisforholdene i henholdsvis 2011 og 2012), som skal lægges til grund for vurderingen, jf. afsnit 3.1. Både H1 og H2’s grund var ikke en storparcel på vurderingstidspunktet, men derimod én ud af i alt 40 boliggrunde, som blev udstykket pr. 13. februar 2019, jf. Landsskatterettens afgørelse (bilag 1 i H1-stævning, henholdsvis bilag 1 i H2-stævning).
Handelspriserne for ubebyggede storparceller, der begribeligvis fordrer større investeringer og byggemodninger over flere år, er ikke sammenlignelige med udstykkede grunde til bebyggelse i et boligkvarter. Det er derfor naturligt, at hverken Vurderingsstyrelsen eller Landsskatteretten har lagt vægt på handelspriserne for storparceller (bilag 1 i H1-stævning og bilag 1 i H2-stævning).
Det er da også usagt fra H1 og H2’s side, hvordan priserne på storparceller - hvis retlige anvendelse og størrelse netop er væsensforskellig fra H1 og H2's ejendomme - skulle udgøre et relevant sammenligningsgrundlag.
H1 og H2 anfører derudover (i H1-stævningen, henholdsvis i H2-stævningen), at de henholdsvis 27 og 25 grunde adskiller sig fra Y1-og Y2-adresse på beliggenhed og størrelse.
H1 og H2 har ikke nærmere redegjort for sit synspunkt om beliggenheden, og sammenligneligheden i den henseende blev da heller ikke anfægtet under Landsskatteretssagen (bilag 1 i H1-stævning, henholdsvis bilag 1 i H2-stævning). H1 og H2’s synspunkt er desuden uholdbart al den stund H1 og H2 selv inddrager tre storparceller, hvis beliggenhed (slet) ikke er sammenlignelig, jf. ovenfor.
Det forholder sig desuden sådan, at de 27 henholdsvis 25 frie grundhandler, som indgår i udsøgningen, er beliggende maksimalt - og i de fleste tilfælde mindre end - ca. 2 km kørsel (dvs. endnu mindre i luftlinje) fra Y1- og Y2-adresse. Grundene ligger dermed i grundværdiområder grænsende op til det, som Y1- og Y2-adresse ligger i. Det er derfor vanskeligt at se, hvilket sammenligningsgrundlag, der ifølge H1 og H2 skulle være mere realistisk, når der ikke omkring 2011 henholdsvis 2012 var nogen grundhandler i det specifikke grundværdiområde ((red. …2)), som Y1- og Y2-adresse er beliggende i.
Det er tilsvarende uholdbart, når H1 og H2 gør gældende (i H1-stævningen, henholdsvis i H2-stævningen), at den "væsentlige forskel" på arealstørrelsen mellem henholdsvis de 27 grunde (gnsn. 859 m2) og Y2-adresse (367 m2), og de 25 grunde (gnsn. 843 m2) og Y1-adresse (383 m2) gør dem "usammenlignelige", når H1 og H2 samtidig gør gældende (i H1-stævningen, henholdsvis i H2-stævningen), at der burde være lagt vægt på priserne for storparceller med en arealstørrelse på 3.000 - 23.309 m2, der således er markant større (henholdsvis ca. 817,4 - 6.351,2 % og 783,3 - 6.085,9 %).
H1 og H2 anfører endeligt (flere steder i H1-stævningen, henholdsvis flere steder i H2-stævningen), at de 27 henholdsvis 25 sammenligningsgrunde ikke har den samme retlige anvendelse som Y1- og Y2-adresse, og at der er enighed herom. Det anførte er ikke korrekt, idet den retlige anvendelse for både de 27 henholdsvis 25 grunde (åben-lav) og Y1-adresse og Y2-adresse (tæt-lav) er boligbyggeri, jf. hertil Landsskatterettens afgørelse (bilag 1 i H1-stævningen, henholdsvis bilag 1 i H2-stævningen).
Der er sammenfattende ikke grundlag for H1 og H2’s indsigelser mod Landsskatterettens skøn, og det er derfor ikke godtgjort, at skønnet er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at grundværdien ikke er ansat indenfor rammerne af det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne.
Skønnet kan derfor ikke tilsidesættes, og Skatteministeriet skal følgelig frifindes.
…"
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
H1 og H2 har som sagsøgere under sagen bevisbyrden for, at Landsskatterettens grundværdiansættelser for Y1-adresse og Y2-adresse, Y3-by, hviler på et forkert grundlag, er truffet på et mangelfuldt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelserne, eller at Landsskatterettens værdiansættelser af ejendommenes grundværdier er åbenbart urimelige.
Det er de faktiske forhold på vurderingstidspunktet den 1. oktober 2019, men prisforholdene i henholdsvis 2011 og 2012, som skal lægges til grund for vurderingerne.
Ved Landsskatterettens fastsættelse af vurderingen af grundværdierne fremgår det af afgørelserne, at Landsskatteretten ved udøvelsen af sit skøn konkret har inddraget, at Y1- og Y2-adresse i henhold til lokalplanen er udlagt til tæt-lav boligformål som række-, kæde-, gårdhave-, dobbelthuse eller lignende, deres beliggenhed, herunder afstanden til skole og skov samt trafikale forbindelser og byggeretsværdiprincippet. Landsskatteretten har også foretaget en supplerende udsøgning af frie grundhandler, som viser en højere områdepris end den, der er lagt til grund ved fastsættelsen af grundværdien for Y1- og Y2-adresse.
Retten finder, at Landsskatteretten ved fastsættelsen af vurderingen af grundværdierne har foretaget et konkret og grundigt skøn efter inddragelse af en flerhed af relevante forhold. Retten finder ikke noget grundlag for, at Landsskatteretten ved udøvelsen af sit skøn har foretaget vurderingerne på et mangelfuldt eller fejlagtigt grundlag. Dertil kommer, at vurderingen af grundværdierne heller ikke kan anses for at være åbenbart urimelige.
Med hensyn til H1 og H2's opfattelse om, at Landsskatteretten ved sin skønsudøvelse burde have lagt afgørende vægt på handelspriserne for en række storparceller, bemærker retten, at H1 og H2's grunde ikke var storparceller på vurderingstidspunktet - men derimod boliggrunde, som var blevet udstykket pr. 13. februar 2019. Det har efter rettens vurdering derfor været helt sagligt og relevant, at Landsskatteretten ved udøvelsen af sit skøn ikke har lagt vægt på handelspriserne for en række storparceller i varierende afstand fra grundene.
Det kan ikke føre til en ændret vurdering, at Landsskatteretten ikke inden sine afgørelser fremsendte en ny sagsfremstilling til sagsøgerne. Retten bemærker herved, at ingen af de faktuelle forhold eller oplysninger, der er lagt til grund af Landsskatteretten, har været bestridt af sagsøgerne som mangelfulde eller fejlagtige.
Sagsomkostningerne er fastsat med udgangspunkt i sagernes værdi, karakter, forløb og udfald. Retten har endvidere lagt vægt på, at sagerne har været sambehandlet og har haft stort set samme faktum og baggrund.
Sagsomkostningerne, samlet 31.250 kr., er fastsat til dækning af Skatteministeriets advokatudgifter.
Skatteministeriet er ikke momsregistreret. Sagsomkostningerne er derfor fastsat inclusive moms.
T H I K E N D E S F O R R E T:
Skatteministeriet frifindes.
H1 og H2 skal betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med hver 15.625 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.