| Klagepunkt | Vurderingsstyrelsens afgørelse | Klagerens opfattelse | Landsskatterettens afgørelse |
| Grundværdien pr. 1. oktober 2020 | 163.750.200 kr. | Nedsættelse | 159.656.400 kr. |
| Omberegnet grundværdi 2019 | 152.833.500 kr. | Nedsættelse | 152.833.500 kr. |
Faktiske oplysninger
Den påklagede ejendom var på vurderingstidspunktet ejet af H1. Ejendommen har matrikelnummer […] og er beliggende i den nordlige del af By Y1. Ejendommen er i de påklagede år beliggende i vurderingskreds […] i grundområde […]. Grundværdiområdet har plantype C "Boligområde med etagebebyggelse i byzone", og ejendommen er vurderet efter etagearealprincippet.
Ejendommen er af Vurderingsstyrelsen tildelt benyttelseskode 25. Ejendommen består af én ejerlejlighed med 559 almene familieboliger. Fordelingstallet for den påklagede ejendom er 53.382/54.662.
Den påklagede ejerlejlighed er en del af en moderejendom med ejendomsnummer […].
Arealoverførsel
For moderejendommen fremgår approbationsdatoen den 1. oktober 2020 af Skatteforvaltningens vurderingssystemer.
Det fremgår af registreringsmeddelelse fra Geodatastyrelsen af 1. oktober 2020, at arealer på henholdsvis 42 m2 og 15 m2 blev overført fra matrikelnummer […] til matrikelnummer [….]. Ud af de 15 m2 er 7 m2 vejareal, og der skete samlet en arealoverførsel på 57 m2.
Inden arealoverførslen havde ejendommen et vurderet areal på 42.937 m2, og efter arealoverførslen har den påklagede ejendom et vurderet areal på 42.994 m2.
På den baggrund blev der den pr. 1. oktober 2020 foretaget en årsomvurdering i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1. nr. 2, idet der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket en arealændring efter vurderingen pr. 1. oktober 2019.
Bebyggede og udnyttede areal
Det fremgår af det historiske BBR-register pr. 1. oktober 2020, at moderejendommen består af 9 bygninger med følgende arealoplysninger:
Bygning 1 er opført i 1987 og er i 4 etager. Det bebyggede areal udgør 1.563 m², det samlede bygningsareal udgør 6.141 m², det beboede areal udgør 7.509 m², og det øvrige areal udgør 1.568 m2. Kælderarealet og den uudnyttede tagetage udgør hver 1.520 m2.
Bygning 2 er opført i 1987 og er i 4 etager. Det bebyggede areal udgør 2.257 m², det samlede bygningsareal udgør 8.866 m², det beboede areal udgør 10.849 m², og det øvrige areal udgør 2.248 m2. Kælderarealet udgør 2.196 m2, og den uudnyttede tagetage udgør 2.045 m2.
Bygning 3 er opført i 1987 og er i 4 etager. Det bebyggede areal udgør 2.146 m², det samlede bygningsareal udgør 8.422 m², det beboede areal udgør 10.313 m², og det øvrige areal udgør 2.124 m2. Kælderarealet udgør 2.085 m2, og den uudnyttede tagetage udgør 1.940 m2.
Bygning 4 er opført i 1987 og er i 4 etager. Det bebyggede areal udgør 3.425 m², det samlede bygningsareal udgør 13.352 m², det beboede areal udgør 16.029 m², erhvervsarealet udgør 328 m², og det øvrige areal udgør 3.339 m2. Kælderarealet udgør 3.301 m2, og den uudnyttede tagetage udgør 3.082 m2.
Bygning 5 er opført i 1988 og er i én etage. Det bebyggede areal, det samlede bygningsareal og det øvrige areal udgør hver 218 m².
Bygning 6 er opført i 1987, og det bebyggede areal udgør 10 m².
Bygning 7 er opført i 1987, og det bebyggede areal udgør 18 m².
Bygning 8 er opført i 1987 og er i én etage. Det bebyggede areal, det samlede bygningsareal og erhvervsarealet udgør hver 30 m².
Bygning 9 er opført i 1989, og det bebyggede areal udgør 98 m².
Ejendommens samlede bebyggede areal udgør således 9.765 m².
Ejendommens samlede bygningsareal udgør således 37.029 m².
Ejendommens samlede beboede areal udgør således 44.700 m².
Ejendommens samlede erhvervsareal udgør således 358 m².
Ejendommens samlede øvrige areal udgør således 9.497 m².
Ejendommens beboede areal, erhvervsareal og øvrige areal udgjorde på vurderingstidspunktet samlet 54.555 m².
Når ejendommens vurderede areal udgjorde 42.994 m2, og ejendommens udnyttede areal var 54.555 m², var ejendommen pr. 1. oktober 2020 bebygget med ca. 127 %.
Vurderingsstyrelsen har ved ansættelsen af ejendommens ejendomsværdi fastsat den årlige anslåede leje således:
Beboelse 37.498.600 kr.
Andet 4.639.500 kr.
Af den samlede årlige leje på 42.138.100 kr. udgør lejen for beboelsesarealet 88,98 %, og lejen for arealet anført som "andet" udgør 11,01 %.
Lokalplan
Ejendommen var pr. 1. oktober 2020 omfattet af lokalplan nr. […].
I henhold til tegning nr. 2 i lokalplanen er ejendommen omfattet af område I, som består af karré A, B, C og D. Ejendommen med matrikelnummer […] omfatter i henhold til Danmarks Arealinformation karré A, B, C og ca. halvdelen af karré D.
Af lokalplanens tegninger er der ét byggefelt beliggende mellem område I og IV, og ud fra tegningerne er en mindre del af dette byggefelt beliggende i område I. Det er i lokalplanen ikke nærmere angivet, hvor stort et areal af dette byggefelt, der er omfattet af område I.
Af tegning 4 fremgår bl.a., at der maksimalt må bebygges 4 etager, og for mindre områder i den sydlige del af de 4 karréer er der mulighed for penthouse i én etage.
Af lokalplanen fremgår bl.a. følgende:
"(…)
§ 3. Anvendelse
Stk. 1.
a) Område I fastlægges til helårsboliger. Herudover må der indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle, sundheds- og miljømæssige servicefunktioner, som er forenelige med anvendelsen til boliger.
Der kan endvidere tillades serviceerhverv såsom butikker, restauranter, liberale erhverv og erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk.
(…)
§ 5. Bebyggelsens omfang og placering
Stk. 1.
For område I gælder:
Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 130. Bebyggelsesprocenten beregnes for området under ét."
(…)
Stk. 5. Bebyggelsesplan
For område I, II og IV gælder:
a) Ny bebyggelse skal opføres i overensstemmelse med den på tegning nr. 4 viste bebyggelsesplan.
b) På grænsen mellem delområde I og IV er på tegning nr. 4 angivet et byggefelt med lys orange, indenfor hvilket der må opføres en bygning med et bruttoetageareal på højst 1.000 m2.
Stk. 6. Bygningshøjder, etageantal, husdybder m.v.
For område I-II gælder:
a) For bebyggelsen gælder det på tegning nr. 4 viste etageantal. Bygningshøjden må ved ombygning af den eksisterende bebyggelse ikke overstige:
· 4 m for bebyggelse i højst 1 etage
· 8 m for bebyggelse i højst 2 etager
· 20 m for bebyggelse i højst 4 etager med tagetage eller penthouseetage
· 20 m for bebyggelse i højst 5 etager
De angivne etageantal og bygningshøjder er inklusive de angivne mulige penthouseetager og eventuelle udnyttede tagetager, men eksklusive tekniske anlæg på tag, teknikrum i tag samt tagterrasser og trapperum hertil (…)"
Oplysninger om handelspriser for ubebyggede grunde
I 2012 var de sammenlignelige grundværdiområder i By Y1 Kommune ifølge Vurderingsstyrelsens systemer som følger:
| Område nr. | Beliggenhed | Plantype | Etagearealpris |
| […] | Adresse Y1 […]-[…] | Område med etagebebyggelse i byzone | 3.000 |
| […] | Adresse Y1 […]-[…] | Område med etagebebyggelse i byzone | 3.000 |
| […] | Adresse Y2 | Område med etagebebyggelse i byzone | 3.000 |
| […] | Adresse Y3 - Adresse Y4 | Område med etagebebyggelse i byzone | 3.000 |
Udsøgningen af almindelige frie salg af sammenlignelige ubebyggede grunde i Vurderingsstyrelsens statistiske analyse om ejendomssalg er foretaget med udgangspunkt i ejendomme beliggende i Bydel-1 (postnummer [a]) i vurderingskreds […] i perioden 2010-2014. Udsøgningen er endvidere foretaget med udgangspunkt i ejendomme, der er udlagt til bolig og erhverv og som vurderes efter etagearealprincippet.
Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg er der ikke registreret almindeligt frie sammenlignelige salg i Bydel-1 (postnummer [a]) i perioden 2010-2014. Søgningen er derfor blevet udvidet til også at omfatte Bydel-2 (postnummer [b]), vurderingskreds […].
Der er registreret ét almindeligt frit salg:
Adresse Y5, postnummer [b] Bydel-2, matr.nr. […], ejendomsnr. […]
Der blev den 13. september 2013 solgt en ubebygget grund på 11.849 m2 beliggende på Adresse Y5, cirka 1,6 km fra den påklagede ejendom. Købesummen udgjorde 26.700.000 kr., hvilket resulterer i en etagearealpris på 2.504. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […] og er udlagt til bolig og erhverv med en bebyggelsesprocent på 90.
Vurderingsstyrelsens afgørelse
Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien og den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2020 således:
| Vurderet areal | | | 42.994 m2 |
| Max bebyggelsesprocent | 130 % | | |
| Max tilladt Etageareal | (13.760 + 29.234) m2 x 130 % | | 55.892 m2 |
| Områdepris pr. m2 tilladt etageareal | 3.000 kr. | | |
| Etagearealværdi | 55.892 m2 à 3.000 kr./m2 | | 167.676.600 kr. |
| Fordelingstal
Ejerlejlighedens grundværdi afrundet | 53382/54662 | | 163.750.200 kr. |
| Omberegnet grundværdi 2019 afrundet | | | 152.833.500 kr. |
| | | | |
Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at grundværdien pr. 1. oktober 2020 samt den omberegnede grundværdi nedsættes, idet grundværdien skal tildeles et nedslag på 2,5 %.
Der er endvidere nedlagt påstand om, at der på ejendommen maksimalt kan bygges 45.512 m2 etageareal, hvilket med et grundareal på 42.937 m2 svarer til en maksimal bebyggelsesprocent for ejendommen på 105 (45.512 m2/ 42.937 m2).
Repræsentanten har til støtte for påstanden anført:
"På vegne af H1 (CVR-nr. […]) skal jeg hermed påklage årsomvurderingen 2020 med henblik på nedsættelse af ejendommens grundværdiansættelse pr. 1. oktober 2020.
Klagen er begrundet i, at ejendommens grundværdi ikke er tildelt et nedslag på 2,5 %.
*****
Ejendommen har et samlet beboelsesareal på 44.116 m2 og et samlet erhvervsareal på 9.279 m2, jf. hertil også vedlagte BBR-meddelelse og kopi af årsomvurderingen pr. 1. oktober 2020. Som det ligeledes fremgår heraf, består ejendommen af i alt 559 boliger (almene familieboliger).
Af ejendomsværdien kan 11,01% henføres til de registrerede erhvervsarealer, idet ejendommens boligareal er vurderet med en anslået leje på kr. 37.498.600, og ejendommens erhvervsareal er registreret med en anslået årlig leje på kr. 4.639.500 (kr. 4.639.500 / (kr. 37.498.600 + 4.639.500)).
Ejendommens benyttelseskode er registreret med kode 25, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, som har følgende definition iht. SKATs juridiske vejledning 2017-2 afsnit H.A.6.3.2:
Opsamlingsbestemmelse. Bruges når ejerlejligheden ikke hører under en anden benyttelseskode.
****
Af lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 (ejendomsvurderingsloven) fremgår det af § 88, stk. 3, at der foretages omvurdering af ejendomme pr. 1. oktober 2020, jf. § 3 i vurderingsloven (lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013), hvilket dermed også er grundlaget for omvurderingen pr. 1. oktober 2020 for nærværende ejendom.
Af § 88, stk. 5, i lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 fremgår det videre, at:
For beboelsesejendomme med mere end tre lejligheder nedsættes grundværdierne ved vurderinger som nævnt i stk. 1-4 med 2,5 pct.
At beboelsesejendomme med mere end 3 lejligheder skal tildes et nedslag på 2,5 % blev oprindeligt indført i vurderingsloven (lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013) ved § 1, stk. 4 i lov nr. 1535 af 27. december 2014, hvor det af lovforslaget hertil, lovforslag som fremsat nr. 76 af 19. november 2014, fremgår at:
Nedslaget vil blive givet til alle beboelsesejendomme uanset ejerforhold. Nedslaget vil med andre ord blive givet til ejendomme tilhørende såvel andelsboligforening som almene boligselskaber og private udlejere…
Det fremgår videre, at:
Regeringen ønsker at give mulighed for, at også beboere i andre boligformer end ejerboliger kan opnå en økonomisk kompensation i de tilfælde, hvor en upræcis vurdering måtte have givet sig udslag i for høj boligudgift i form af husleje i udlejningsbyggerier og boligafgift i andelsbyggeri.
I lovforarbejderne i forbindelse med indførslen af det ønskede 2,5 % nedslag i grundværdierne for boligejendomme har lovgiver dermed utvivlsomt haft til hensigt at tilgodese beboelsesejendomme, herunder beboelsesejendomme registreret som ejerlejligheder. Lovgiver har naturligvis ikke haft til hensigt at forbigå beboelsesejendomme, der formelt set er registreret som ejerlejligheder.
Ikke desto mindre er beboelsesejendommen beliggende Adresse Y6, postnummer [a] Bydel-1, ikke tildelt et nedslag på 2,5 % ved grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2020, eftersom ejendommen er registreret med benyttelseskode 25, hvorefter ejendommen - efter Vurderingsstyrelsens opfattelse - ikke er berettiget til et nedslag på 2,5 %, eftersom lovgiver i bemærkninger til bestemmelsen har anført, at:
De ejendomme, der vil blive omfattet af nedsættelsen af grundværdierne, er som nævnt beboelsesejendomme med mere end tre lejligheder. Teknisk vil det dreje sig om de ejendomme, som vurderes i lige år, og som i SKATs systemer er identificeret med benyttelseskode 01.
Det er vores opfattelse, at lovgivers bemærkning om, at nedslaget gives til beboelsesejendomme teknisk registreret i SKATs systemer med benyttelseskode 01 er set som en hjælp til Vurderingsstyrelsen for at kunne udsøge de relevante ejendomme. Dette skal ses i lyset af, at benyttelseskode 01 har følgende definition i SKATs juridiske vejledning 2017-2 afsnit H.A.6.3.2:
Alle ejendomme som benyttes til bolig.
Af denne definition fremgår det således ikke, at der alene er tale om beboelsesejendomme, som ikke er opdelt i ejerlejligheder, der registreres med benyttelseskode 01.
Endvidere bemærkes det, at det af vurderingslovens § 8, stk. 2 fremgår, at:
Ejerlejligheder, der er oprettet i henhold til lov om ejerlejligheder, anses som selvstændige faste ejendomme.
Når lovgiver har ydet en hjælp til Vurderingsstyrelsen i forhold til teknisk at kunne identificere de pågældende ejendomme i systemerne, har lovgiver derfor naturligvis ikke haft til hensigt at forbigå beboelsesejendomme med mere end 3 lejligheder, som formelt set er registeret som ejerlejligheder.
Set i lyset af at formålet med indførelsen af nedslaget på 2,5 % nedslag netop var, at give beboere i andre boligformer end ejerboliger en økonomisk kompensation i tilfælde, hvor en upræcis vurderinger gav sig udslag i en for høj boligudgift, savner det mening, når Vurderingsstyrelsen afskærer lejerne af de almene familieboliger i denne ejendom fra at modtage et nedslag på 2,5 % i grundværdien.
****
Med den praksis som Vurderingsstyrelsen har anlagt vil en lejer af en almen bolig registreret som en ejerlejlighed derfor blive straffet med en højere husleje, fremfor en lejer af en almen bolig registreret som en almindelig ejendomme, eftersom lejeren i ejerlejligheden ikke modtager et nedslag på 2,5 % i grundværdien og dermed også den omkostningsbestemte husleje.
Vurderingsstyrelsens praksis og fortolkning af nedslaget på 2,5 % medfører endvidere en klar forskelsbehandling, eftersom Vurderingsstyrelsens praksis forholder sig således:
· Personer der bor og ejer/bor til leje i et hus er berettiget til et nedslag på 5 % af grundværdien til og med kr. 100.000 og 2,5 % af den del af grundværdien, der er højere end kr. 100.00, jf. ejendomsvurderingslovens, jf. § 87, stk. 5, i lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020
· Personer der bor og ejer/bor til leje i en ejerlejlighed med én ejerlejlighed er berettiget til et nedslag på 5 % af grundværdien til og med kr. 100.000 og 2,5 % af den del af grundværdien, der er højere end kr. 100.00, jf. ejendomsvurderingslovens, jf. § 87, stk. 5, i lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020
· Personer der bor til leje i en beboelsesejendom hvor mindre end 25 % af ejendomsværdien kan henføres til erhverv - herunder f.eks. en almennyttig bolig - med mere end 3 lejligheder til beboelse er berettiget til nedslag på 2,5 %, jf. § 88, stk. 3, i lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 og SKM2019.566.VURDST
· Personer der bor til leje i en beboelsesejendom hvor mindre end 25 % af ejendomsværdien kan henføres til erhverv - herunder f.eks. en almennyttig bolig - med mere end 3 lejligheder til beboelse, hvor ejendommen er opdelt i ejerlejligheder er ikke berettiget til nedslag på 2,5 %
****
Det er vores opfattelse, at Vurderingsstyrelsens fortolkning af § 88, stk. 3, i lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 er forkert, idet lovgiver utvivlsomt har haft til hensigt at tilgodese samtlige ejere/lejere i beboelsesejendomme - uanset om disse beboelsesejendomme er registreret som almindelige ejendomme eller ejerlejligheder.
Der er ikke holdepunkter for at antage, at lovgiver har haft til hensigt at forbigå lejere/ejere i boligejendomme med mere end 3 lejligheder, som er registreret som ejerlejligheder.
Endvidere er ordlyden i § 88, stk. 3, i lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 formuleret således, at nedslaget skal gives til alle beboelsesejendomme. Der er ikke holdepunkter for at fortolke denne formulering således, at beboelsesejendomme opdelt i ejerlejligheder ikke er omfattet af bestemmelsen.
Ud fra en formåls- og ordlydsfortolkning af denne bestemmelse, er det herefter vores opfattelse, at der ikke er noget til hinder for at anse boligejendomme opdelt i ejerlejligheder med mere end 3 lejligheder som ikke værende omfattet af kravet på et nedslag på 2,5 % i grundværdien.
****
Eftersom nærværende ejerlejlighed beliggende Adresse Y6, postnummer [a] Bydel-1, består af i alt 559 almene familieboliger med et samlet boligareal på 44.116 m2, er det vores opfattelse, at ejendommen er at betragte som en beboelsesejendom omfattet af § 88, stk. 3, i lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020, og at ejendommens grundværdi pr. 1. oktober 2020 følgelig skal tildeles et nedslag på 2,5 % pr. 1. oktober 2020.
Det bemærkes i den forbindelse også, at mere end 75 % af ejendommens ejendomsværdi kan henføres til boliganvendelsen, og at ejendommen - på trods af det beskedne erhvervsareal - fortsat anses som værende en beboelsesejendom, jf. hertil også SKM2019.566.VURDST."
Repræsentanten har supplerende anført følgende:
"Jeg skal høfligst supplere min klage med følgende bemærkninger omkring grundværdien pr. 1. oktober 2020 og den omberegnede grundværdi, idet jeg ligeledes mener, at den anvendte bebyggelsesprocent er for høj.
I henhold til den tidligere Vurderingslovens § 13, stk. 1 og stk. 2, skal en ejendoms grundværdi ansættes i ubebygget stand under hensyntagen til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.
Ejendommen er omfattet af lokalplan […] fra 2014.
Ejendommen er beliggende i delområde I, jf. lokalplanens § 1, stk. 2, hvor anvendelsen er fastlagt til helårsbolig, jf. § 3, stk. 1.
Af lokalplanens § 5, stk. 5, litra a, fremgår det, at ny bebyggelse skal placeres i byggefelterne vist på den på tegning nr. 4 viste bebyggelsesplan.
(…)
Som det fremgår af ovenstående, er bebyggelsen på ejendommen opført fuldstændig i overensstemmelse med denne bebyggelsesplan og de øvrige bebyggelsesregulerende bestemmelser for ejendommen.
Lokalplan […] giver mulighed for at nedrive eksisterende tag og indrette tagboliger eller penthouseetage, jf. lokalplanens § 5, stk. 6, litra a.
Denne mulighed har min klient således også udnyttet, som det også fremgår af ejendommens BBR-meddelelse, hvoraf det netop fremgår, at bebyggelsen på ejendommen er indrettet med en udnyttet tagetage.
Denne udnyttede tagetage indgår således også i den realiserede bebyggelsesprocent, jf. BR 18 § 455, hvorefter ejendommen således er bebygget med et samlet etageareal på 45.512 m2 (inkl. tagetager).
Selvom lokalplanen giver mulighed for en overordnet bebyggelse af ejendommen med 130 %, jf. lokalplanens § 5, stk. 1, er det ikke muligt at udnytte denne overordnede bebyggelsesprocent for ejendommen, eftersom lokalplanens § 5, stk. 5, litra a, og § 5, stk. 6, litra a, detailregulerer bebyggelsesomfanget på ejendommen.
Ved en vurdering af ejendommen i ubebygget stand under hensyntagen til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, skal det således lægges til grund, at den opførte bebyggelse på ejendommen udgør det maksimale bebyggelsesomfang på ejendommen, jf. lokalplanens § 5, stk. 5, litra a, og § 5, stk. 6, litra a.
Det fremgår endda direkte af registreringerne i Plandata, at disse byggefelter regulerer bebyggelsesomfanget på ejendommen:
(…)
Ved ansættelsen af grundværdierne pr. 1. oktober 2020 samt den omberegnede grundværdi skal det således lægges til grund, at der på ejendommen maksimalt kan bygges 45.512 m2 etageareal, hvilket med et grundareal på 42.937 m2, svarer til en maksimal bebyggelsesprocent for ejendommen på 105 (45.512 m2/42.937 m2)."
Vurderingsstyrelsens høringssvar
Vurderingsstyrelsen har bl.a. udtalt følgende i anledning af klagen:
"(…)
Vi har set på sagen og mener ikke, at der er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.
Sådan har vi forstået klagen
R1 har på vegne af H1 klaget over årsomvurderingen pr. 1. oktober 2020 med påstand om, at ejendommens grundværdi skal tildeles et nedslag på 2,5% i henhold til Ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 5 (lovbekendtg. nr. 1449 af 1. oktober 2020) på samme måde som andre beboelsesejendomme med mere end 3 lejligheder.
Disse oplysninger har vi brugt i sagen
Det fremgår, at ejendommen er vurderet med benyttelseskode 25 - andre ejerlejligheder. Af tinglysningen fremgår, at Ejendommen er tinglyst som en ejerlejlighed tilhørende moderejendom […].
Ifølge BBR består ejerlejligheden af adskillige lejligheder, og anvendes overvejende til beboelse. Ejerlejligheden er første gang vurderet pr. 1. oktober 2008, og har siden 2008-vurderingen været vurderet med benyttelseskode 25.
Af § 88, stk. 5 i lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 (Ejendomsvurderingsloven) fremgår: "For beboelsesejendomme med mere end 3 lejligheder nedsættes grundværdien ved vurderinger som nævnt i stk. 1-4 med 2,5 pct."
Af forarbejderne til lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 fremgår, at man henviser til bemærkninger til det oprindelige lovforslag.
Det fremgår af LFF 2014-11-19 nr. 76 at de ejendomme, der vil blive omfattet af nedsættelsen i grundværdierne, er beboelsesejendomme med mere end tre lejligheder. Teknisk vil det dreje sig om de ejendomme, som vurderes i lige år, og som i SKATs systemer er identificeret med benyttelseskoden 01.
Derfor mener vi ikke, at der er grund til at ændre vurderingen
Det kan på baggrund af det ovenfor anførte konkluderes, at anvendelsesområdet for vurderingslovens § 43, stk. 4, i bemærkningerne til bestemmelsen udtrykkeligt er angivet at være ejendomme vurderet med BK01.
Det kan også konkluderes, at der er administreret i overensstemmelse med disse bemærkninger, og at der i den forbindelse ikke er fundet anledning til at antage, at vurderinger, der er foretaget i overensstemmelse med disse retningslinjer, er foretaget i strid med gældende ret.
Ud fra, at der er tale om en ejerlighed, der indeholder mere end 1 bolig, vurderes det, at ejendommens skønnede benyttelseskode 25 afspejler ejendommens anvendelse
Vi finder derfor ikke grund til at ændre vores vurdering."
Klagerens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens høringssvar
Klagerens repræsentant er til høringssvaret fremkommet med følgende bemærkninger:
"Af vurderingslovens § 8, stk. 2, fremgår følgende:
Ejerlejligheder, der er oprettet i henhold til lov om ejerlejligheder, anses som selvstændige faste ejendomme…
Dette medfører således, at VURDST alene skal forholde sig til den konkrete anvendelse af ejerlejligheden - dvs. den selvstændige faste ejendom, som udelukkende anvendes til beboelsesformål.
Ved vurderingen af denne ejerlejlighed skal det således lægges til grund, at denne består af 552 boliglejligheder med et samlet boligareal på 44.116 m2. Vurderingsstyrelsen har endda selv på vurderingsmeddelelserne anført, at ejendommen består af 559 beboelseslejligheder.
I medfør af vurderingslovens § 33, stk. 1, skal VURDST tildele ejerlejligheden en benyttelseskode.
VURDST har i denne situation henført ejerlejlighedens benyttelse til BK 25, som har følgende definition iht. SKATs juridiske vejledning afsnit H.A.6.3.2:
Opsamlingsbestemmelse. Bruges når ejerlejligheden ikke hører under en anden benyttelseskode.
Henset til at nærværende ejerlejlighed udelukkende anvendes til beboelsesformål havde det været mere passende at tildele ejendommen BK 01, der har følgende definition iht. SKATs juridiske vejledning 2017-2 afsnit H.A.6.3.2:
Alle ejendomme som benyttes til bolig.
Det fremhæves i den forbindelse igen, at det af vurderingslovens § 8, stk. 2, fremgår at også ejerlejligheder anses som selvstændige faste ejendomme.
Der er således ikke belæg for at afvise at tildele ejendommen BK01 under hensyntagen til den tilfældighed, at den pågældende beboelsesejendom tinglysningsmæssigt er registreret som en ejerlejlighed.
Som yderligere støtte for at ejendommen bør tildeles BK 01, henvises til vurderingslovens § 43, stk. 4, der har følgende ordlyd:
For beboelsesejendomme med mere end tre lejligheder nedsættes grundværdierne med 2,5 pct. Nedsættelsen foretages pr. 1. oktober 2015 i den grundværdi, der på dette tidspunkt er ansat for ejendommen. Det samme gælder for grundværdier, der ansættes senere, jf. stk. 1, nr. 2, 3 og 5.
Af bemærkningerne til denne bestemmelse i lov nr. 1535 af 27. december 2014 (pkt. 4.2) fremgår det således også, at:
Nedslaget vil blive givet til alle beboelsesejendomme uanset ejerforhold. Nedslaget vil med andre ord blive givet til ejendommen tilhørende såvel andelsboligforeninger som almene boligselskaber og private udlejere…
Heraf fremgår det videre:
Regeringen ønsker at give mulighed for, at også beboere i andre boligformer end ejerboliger kan opnå en økonomisk kompensation i de tilfælde, hvor en upræcis vurdering måtte have givet sig udslag i for høj boligudgift i form af husleje i udlejningsbyggerier og boligafgift i andelsbyggeri.
I lovforarbejderne i forbindelse med indførslen af det ønskede 2,5 % nedslag i grundværdien pr. 1. oktober 2015 har lovgiver dermed utvivlsomt haft til hensigt at tilgodese beboelsesejendomme, herunder beboelsesejendomme registreret som ejerlejligheder. Lovgiver har naturligvis ikke haft til hensigt at forbigå beboelsesejendomme, der formelt set er registreret som ejerlejligheder - dette ville ikke give nogen mening. Såfremt dette havde været tilfældet, ville det i øvrigt være dybt urimelig og klar forskelsbehandling, såfremt en lejer i en almen boligafdeling registreret som en almindelig ejendomme modtager dette nedslag i grundværdien, mens en lejer i en almen boligforening registreret som en ejerlejlighed ikke modtager nedslaget.
Med den praksis som Vurderingsstyrelsen anlægger i denne sag, medfører dette følgende retsstilling:
· Personer der bor og ejer/bor til leje i et hus er berettiget til nedslag på 2,5 % (BK 01)
· Personer der bor og ejer/bor til leje i en ejerlejlighed med én ejerlejlighed er berettiget til nedslag på 2,5 % (BK 21)
· Personer der bor til leje i en beboelsesejendom hvor mindre end 25 % af ejendomsværdien kan henføres til erhverv - herunder f.eks. en almennyttig bolig - med mere end 3 lejligheder til beboelse er berettiget til nedslag på 2,5 %
· Personer der bor til leje i en beboelsesejendom hvor mindre end 25 % af ejendomsværdien kan henføres til erhverv - herunder f.eks. en almennyttig bolig - med mere end 3 lejligheder til beboelse, hvor ejendommen er opdelt i ejerlejligheder er ikke berettiget til nedslag på 2,5 %
Af bemærkningerne til vurderingslovens § 43, stk. 4, i lov nr. 1535 af 27. december 2014 (pkt. 4.2) § 43, stk. 4, fremgår det ganske korrekt, at lovgiver har bemærket, at:
De ejendomme, der vil blive omfattet af nedsættelsen af grundværdierne, er som nævnt beboelsesejendomme med mere end tre lejligheder. Teknisk vil det dreje sig om de ejendomme, som vurderes i lige år, og som i SKATs systemer er identificeret med benyttelseskoden 01.
Med disse bemærkninger har lovgiver naturligvis ikke haft til hensigt at afskære ejendomsejere - eller lejere - af og beboelsesejendomme opdelt i ejerlejligheder fra at modtage et nedslag på 2,5 %. Det har derimod klart formodningen for sig, at bemærkningerne alene har været en hjælp til Vurderingsstyrelsen i forhold til at udpege de pågældende ejendomme i Vurderingsstyrelsens system.
Når Vurderingsstyrelsen anvender disse bemærkninger til at afvise at give et nedslag i grundværdien på 2,5 % for ejerlejligheder med mere end 3 lejligheder med henvisning til, at muligheden for at give nedslaget kun er aktuelt for BK-01 ejendomme, forekommer dette særdeles modstridende med Vurderingsstyrelsens fortolkning i sager omkring ejerlejlighed med én lejlighed (dvs. BK 21).
Alle BK 21-ejerlejligheder, dvs. ejerlejligheder med kun én lejlighed, modtager således et nedslag på 2,5 % - fuldstændig i overensstemmelse med en ordlyds- og formålsfortolkning af vurderingslovens § 43, stk. 4, selvom det af bemærkningerne til bestemmelsen fremgår, at det teknisk set drejer sig om BK 01-ejendomme.
Vurderingsstyrelsens fortolkning af § 43, stk. 4, i denne sag er derfor ikke alene i strid med ordlyden og lovgivers intention med bestemmelsen - den er også i strid med ligestillingsprincipper.
På den baggrund er det således hævet over enhver tvivl, at også beboelsesejendomme med mere end 3 ejerlejligheder opdelt i ejerlejligheder, er berettiget til et maskinelt nedslag på 2,5 %.
Det er ikke afgørende, hvorvidt Vurderingsstyrelsen kategoriserer ejendommen som BK 01 eller BK 25. Det afgørende er, at Vurderingsstyrelsen tildeler ejendommen et nedslag på 2,5 %.
Benyttelseskoder er udelukkende et teknisk hjælpemiddel til at identificere ejendomme, der er berettiget til nedslaget - som lovgiver også bemærker i bemærkningerne til bestemmelsen.
Sammenfattende er det således vores opfattelse, at nærværende ejerlejlighed kan kategoriseres som en BK 01-ejendom og herefter modtage et nedslag i grundværdien på 2,5 %, jf. vurderingslovens § 43, stk. 4. Såfremt Vurderingsstyrelsen måtte fastholde, at ejerlejligheden ikke kan kategoriseres som en BK-01 ejendom, bør ejerlejligheden under alle omstændigheder sidestilles med øvrige og fuldstændigt sammenlignelige ejendomme, således at ejerlejligheden tildeles et værdinedslag på 2,5 % - i overensstemmelse med formålet og ordlyden af vurderingslovens § 43, stk. 4."
Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling
Klagerens repræsentant er i anledning af Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse bl.a. fremkommet med følgende bemærkninger:
"(…)
Jeg noterer mig, at SANST er enige i, at der er grundlag for, at ejendommen skal tildeles et nedslag i grundværdien pr. 1. oktober 2020.
Jeg har ikke yderligere bemærkninger til denne del af forslaget, end at jeg kan erklære mig enig heri.
Vi har imidlertid bemærkninger til etagemeterprisen pr. 1. oktober 2020, der som anført er ansat til kr. 3.000.
Det er min vurdering, at denne skal ansættes til kr. 2.800 pr. etagemeter.
Hvis man ser på de forudgående grundværdiansættelser af ejendommen, da er ejendommens grundværdi netop ansat på baggrund af en etagemeterpris på kr. 2.800.
Det samme gør sig gældende for den omberegnede grundværdi.
VURDST har ved omvurderingen pr. 1. oktober 2020 forhøjet etagemeterprisen fra kr. 2.800 til kr. 3.000, hvilket der ikke er belæg for.
Dels er de forudgående grundværdier ansat til netop kr. 2.800 pr. etagemeter, og dels underbygges det af det fremhævede salg af Adresse Y5, der er handlet til ca. kr. 2.500 pr. etagemeter pr. september 2013.
Det er derfor min klare opfattelse, at grundværdien 2020 ligeledes skal ansættes på baggrund af en etagemeterpris på kr. 2.800 pr. etagemeter - der er som nævnt ikke belæg for en etagemeterpris på kr. 3.000.
(…)"
Repræsentanten er fremkommet med følgende supplerende bemærkninger:
"(…)
Det bemærkes, at ejendommen er omvurderet i henholdsvis 2018 og 2020, jf. nærmere herom nedenfor.
Nærværende sag omhandler som bekendt omvurderingen pr. 1. oktober 2020.
Omvurderingen pr. 1. oktober 2018
Ejendommen er omvurderet pr. 1. oktober 2018.
Omvurderingen pr. 1. oktober 2018 blev foretaget med hjemmel i dagældende § 87, stk. 2, i ejendomsvurderingsloven (lov nr. 654 af 8. juni 2017):
"Stk. 2. Der foretages omvurdering af ejendomme som nævnt i stk. 1, som pr. 1. oktober 2018 opfylder betingelserne for omvurdering efter § 3 i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013. Omvurderingen foretages efter reglerne i den nævnte lov. Omvurderingen betragtes som en almindelig vurdering. Der foretaget uanset §§ 5 og 6 vurdering pr. 1 september 2019 af ejendomme, der pr. 1. oktober 2018 omvurderes efter 1. pkt."
Det fremgår endvidere af stk. 3, at ansættelsen skal ske i 2012-niveau:
"Stk. 3. Vurderinger og ansættelser som nævnt i stk. 1 og 2 foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012".
Vurderingsstyrelsen har med hjemmel i ovenstående ansat både grundværdien pr. 1. oktober 2018 til kr. 152.630.900 og den omberegnede grundværdi 2017 til kr. 152.630.900.
Grundværdien pr. 1. oktober 2018 for ejendommen - der er en ejerlejlighed - er ansat på efter af etagearealprincippet og på baggrund af et grundareal for moderejendommen på 42.937 m2, en bebyggelsesprocent på 110 og en etagemeterpris - ansat prisniveauet pr. 1. oktober 2012 - på kr. 2.800, samt ejerlejlighedens fordelingstal på 53.382/54.662:
42.937 m2 x 110 % x kr. 2.800 pr. etagemeter x (53.382/54.662) = kr. 152.630.900
Omvurdering pr. 1. oktober 2020
Ejerlejligheden er omvurderet på ny pr. 1. oktober 2020, idet moderejendommen har fået tilført 57 m2 grundareal, heraf 7 m2 vejareal, således at moderejendommen grundareal pr. 1. oktober 2020 udgør 42.994 m2 (mod 42.937 m2 pr. 1. oktober 2018). Dette svarer til en forøgelse af moderejendommens grundareal på ca. 0,13 %.
Det fremgår af tinglysning.dk, at arealoverførslen på 57 m2 er sket som led i udførelsen af helhedsplanen for [boligbyggeriet].
Forud for arealoverførslen havde moderejendommen som nævnt et vurderet areal på 42.937 m2, og efter arealoverførslen havde den påklagede ejendom et vurderet areal på 42.994 m2.
Som følge heraf blev ejerlejligheden Adresse Y6, postnummer [a] Bydel-1 - i henhold til § 88, stk. 3, i ejendomsvurderingsloven (lov nr. 1449 af 1. oktober 2020) - årsomvurderet pr. 1. oktober 2020:
"Stk. 3 Der foretages omvurdering af ejendommen som nævnt i stk. 1, som pr. 1 oktober 2018, 1. oktober 2019 henholdsvis pr. 1. oktober 2020 opfylder betingelserne for omvurdering efter § 3 i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af 26. december 2013, jf. dog stk. 6 og § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017. Omvurdering efter 1. pkt. foretages efter reglerne i den nævnte lov. Omvurderingen pr. 1. oktober 2018 og pr. 1. oktober 2019 betragtes som en almindelig vurdering".
Omvurderingen i 2020 skal ligesom omvurderingen pr. 1. oktober 2018 ansættes i prisniveauet pr. 1. oktober 2012, jf. stk. 4:
"Stk. 4. Vurderinger og ansættelser som nævnt i stk. 2 og 3 foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012".
VURDST har ved omvurderingen pr. 1. oktober 2020 ansat ejerlejlighedens grundværdi til kr. 163.750.200. Dette svarer til en grundværdiforhøjelse på kr. 11.119.300 - svarende til ca. 7,3 % - ift. grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2018.
Dette er yderst bemærkelsesværdigt eftersom moderejendommen alene har fået forøget grundarealet med 57 m2, svarende til en forøgelse af grundarealet på 0,13 %.
Med en bebyggelsesprocent på 110 svarer det til en forøgelse af moderejendommens byggeret på 62 etagemeter (57 m2 x 110 %).
Jeg bemærker, at ejendommen - på vurderingstidspunkterne og i skrivende stund - er omfattet af lokalplan nr. […], som er vedtaget den 18. september 2014. Det er således heller ikke sket ændringer i ejendommens planforhold, som kan begrunde en forhøjelse.
Det siger sig selv, at dette forekommer som værende noget overraskende, at en stigning i byggeretten på 62 etagemeter skulle medføre en grundværdistigning på kr. 11.119.300.
Som jeg vil redegøre for nedenfor, da beror dette da også på en fejl begået af VURDST.
Forhøjelsen af grundværdien fra kr. 152.630.900 pr. 1. oktober 2018 til kr. 163.750.200 pr. 1. oktober 2020 fremkommer ved, at VURDST har forhøjet etagemeterprisen fra kr. 2.800 pr. 1. oktober 2018 (ansat i prisniveau 2012) til kr. 3.000 pr. 1. oktober 200 (ansat i prisniveau 2012).
Det er i denne forbindelse værd at notere sig, at omvurderingen for 2018 og 2020 skal foretages i samme 2012-prisniveau, jf. § 87, stk. 2 i dagældende ejendomsvurderingslov og § 88, stk. 4 i gældende ejendomsvurderingslov har Vurderingsstyrelsen således forhøjet etagemeterprisen med kr. 200 i forhold til omvurderingen for 2018.
Hvis ikke arealoverførslen tilfældigvis var gennemført - og omvurderingsgrunden dermed ikke var indtrådt - ville vurderingen pr. 1. oktober 2020 have været en videreførelse af omvurderingen pr. 1. oktober 2018, jf. § 88, stk. 3 i ejendomsvurderingsloven modsætningsvis. Dette understøttes tillige af Skattestyrelsens vejledende udtalelse, afsnit A.A.8.4.2.2., version 3.10:
"I perioden fra den 1. januar 2018 til og med den 31. oktober 2020 er landets ejendomme blevet vurderet ved en videreførelse af den seneste offentlige vurdering, medmindre der er grundlag for at foretage omvurdering efter reglerne i vurderingsloven."
På baggrund af en ubetydelig, tilfældig og ikke værdiforøgende arealoverførsel forhøjer Vurderingsstyrelsen - uden belæg - således etagearealprisen med kr. 200 pr. etagemeter på ejendomsvurderingen for 2020. Forhøjelsen medfører en merskat på ca. kr. 380.000 pr. år, som alene kan opkræves hos lejerne i den almene boligforening.
Som jeg har redegjort for nedenfor, da er der ikke grundlag for at forhøje etagemeterprisen fra kr. 2.800 pr. 1. oktober 2018 til kr. 3.000 pr. 1. oktober 2020.
Omvurderingen for 2020 skal ansættes i samme prisniveau som omvurderingen i 2018 - prisniveauet 2012 - hvilket VURDST har ansat til kr. 2.800 pr. etagemeter.
Prisfastsættelsen på kr. 2.800 understøttes i øvrigt af salget af Adresse Y5, postnummer [b] Bydel-2, matr.nr. […] (ejendomsnr. […]). Salget blev gennemført den 13. september 2013 til en gennemsnitlig etagearealpris på kr. 2.504. Vi bemærker, at etagearealprisen på kr. 2.504 skal tilbageindekseres til 1. oktober 2012, og at denne ejendom er beliggende 1,3 km fra Adresse Y6 og ikke 4,7 km, som anført i forslag til afgørelse.
Henset til ovenstående er det fortsat vores opfattelse, at ejendommen - som ved 2018-omvurderingen - skal ansættes til kr. 2.800 pr. etagemeter."
Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling
Vurderingsstyrelsen har med følgende bemærkninger udtalt at være enig i Skatteankestyrelses sagsfremstilling og forslag til afgørelse:
"(…)
Skatteankestyrelsen indstiller, at ejendommen på vurderingstidspunktet var omfattet af den dagældende vurderingslovs § 43, stk. 4, 1. pkt., og berettiget til nedslag i grundværdien på 2,5 %, hvilket medfører en ændring af grundværdien pr. 1. oktober 2020 fra 163.750.200 kr. til 159.656.400 kr. Endvidere indstilles det, at den omberegnede grundværdi med basisår 2019 skal nedsættes til 152.833.500 kr.
Skatteankestyrelsen indstiller ligeledes at grundværdien skal ansættes efter etagearealprincippet med en bebyggelsesprocent på 130 og en etagearealpris på 3.000 kr.
Vurderingsstyrelsen indstiller
Vurderingsstyrelsen er enig med Skatteankestyrelsens indstilling.
Det bemærkes dog, at Skatteankestyrelsen indstiller, at der skal ske nedsættelse af den omberegnede grundværdi med basisår 2019. Vi gør i den henseende opmærksom på, at værdien på 152.833.500 kr. som foreslås, er den værdi, som Vurderingsstyrelsen allerede har anvendt ved vurderingen pr. 1. oktober 2020. Der er således ikke tale om en nedsættelse af den omberegnede grundværdi, men en fastholdelse.
Supplerende bemærkninger
Det bemærkes, at der er enighed omkring de allerede anførte bemærkninger og henvisninger i Skatteankestyrelsens sagsfremstilling.
Som en supplerende bemærkning til de allerede anførte henvisninger i sagsfremstillingen, følger det af de almindelige bemærkninger til lovforslag nr. 76 af 19. november 2014 ved affattelse af den tidligere gældende bestemmelse, at
"Ejendomme, hvor der som et eksempel er butikker i underetagen og lejligheder på etagerne ovenover, vil således være omfattet af nedsættelsen, hvis mindre end 25 pct. af ejendommens værdi kan henføres til butiksdelen. Hvis værdien af butiksdelen i eksemplet udgør mindst 25 pct. af ejendommens samlede værdi, vil ejendommen ikke være omfattet af nedsættelsen"
Ejendommen har et samlet beboelsesareal på 44.116 m² og et samlet erhvervsareal på 9.279 m², jf. fremsendte BBR-meddelelse og årsomvurderingen pr. 1. oktober 2020.
Som det fremgår af det fremsendte materiale, kan 11,01 % af ejendomsværdien henføres til de registrerede erhvervsarealer, idet ejendommens boligareal er vurderet med en anslået årlig leje på kr. 37.498.600, og ejendommens erhvervsareal er registreret med en anslået årlig leje på kr. 4.639.500 (kr. 4.639.500 / (kr. 37.498.600 + kr. 4.639.500)).
Da mindre end 25 % af ejendommens værdi kan henføres til erhvervsdelen, vil ejendommen være omfattet af nedsættelsen på de 2,5 %. Det vurderes derfor, at den tildelte benyttelseskode må være uden betydning for vurderingen af, om nærværende ejendom skal tildeles et nedslag jf. den dagældende vurderingslovs § 43, stk. 4, 1. pkt."
Retsmøde i Landsskatteretten
Under retsmødet fastholdt repræsentanten de tidligere fremsatte påstande og anbringender, herunder bl.a. at ejendommen skal tildeles et nedslag i grundværdien på 2,5 %, og at grundværdien skal fastsættes på baggrund af en etagearealpris på 2.800 kr.
Vurderingsstyrelsen fastholdt indstillingen om, at ejendommen skal tildeles et nedslag på 2,5 % i grundværdien, og at grundværdien skal fastsættes på baggrund af en etagearealpris på 3.000 kr.
Landsskatterettens afgørelse
Sagen angår, om der er grundlag for at give nedslag på 2,5 % i grundværdien, når ejendommen af Vurderingsstyrelsen er tildelt benyttelseskode 25, om bebyggelsesprocenten skal nedsættes fra 130, og om ejendommens grundværdi og den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2020 skal nedsættes.
Ansættelse af etagearealpris
Af dagældende § 88, stk. 3, i ejendomsvurderingsloven (lov nr. 654 af 8. juni 2017) fremgår følgende om omvurdering:
"Stk. 3. Der foretages omvurdering af ejendomme som nævnt i stk. 1, som pr. 1. oktober 2018. pr. 1. oktober 2019 henholdsvis pr. 1. oktober 2020 opfylder betingelserne for omvurdering efter § 3 i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af 26. december 2013, jf. dog stk. 6 og § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017. Omvurdering efter 1. pkt. foretages efter reglerne i den nævnte lov. Omvurderingen pr. 1. oktober 2018 og pr. 1. oktober 2019 betragtes som en almindelig vurdering."
Det følger således af bestemmelsen, at omvurderingen af ejendommen pr. 1. oktober 2020 er omfattet af § 3 i den tidligere gældende lov, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013.
Af dagældende vurderingslov § 3, stk. 1, nr. 2, fremgår:
"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages en omvurdering
2) af ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel, (…)"
Ved omvurderingen er vurderingsterminen 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet lægges til grund ved omvurderingen, og omvurderingen foretages ud fra prisforholdene pr. 1. oktober ved den senest forudgående almindelige vurdering, jf. dagældende vurderingslovs § 3, stk. 4.
I henhold til registreringsmeddelelse fra Geodatastyrelsen af 1. oktober 2020 fik ejendommen overført et samlet areal på 57 m2 uden forandring af matrikelbetegnelsen, hvorfor betingelsen for årsomvurdering efter dagældende vurderingslov § 3, stk. 1, nr. 2, er opfyldt.
Det følger herefter af dagældende vurderingslovs § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, og af dagældende vurderingslovs § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:
"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."
Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. dagældende vurderingslovs § 16.
Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.
Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien efter etagearealprincippet med en bebyggelsesprocent på 130 % og en etagearealpris på 3.000 kr.
Etagearealprincippet anvendes i områder i byzone, der efter byplanvedtægt, lokalplan eller kommuneplan er udlagt til etagebebyggelse. Ved etagebebyggelse forstås bebyggelse i to etager eller derover.
Den påklagede ejendom er omfattet af lokalplan […]. Ifølge lokalplanen er ejendommen beliggende i delområde I, som er udlagt til helårsboliger i 4-5 etager, og hvor der kan indrettes kollektive anlæg, institutioner, serviceerhverv mm. Retten finder på denne baggrund, at grundværdien kan ansættes efter etagearealprincippet.
I henhold til Vurderingsstyrelsens Statistiske Analyse om Ejendomssalg er der ikke registreret almindelige frie sammenlignelige salg af ubebyggede grunde i Bydel-1 (postnr. [a]) vurderingskreds […] i perioden fra 1. januar 2010 til 31. december 2014. I Bydel-2 (postnr. [b]) vurderingskreds […] er der dog registreret ét frit salg af en ubebygget grund.
Der blev den 13. september 2013 solgt en ubebygget grund beliggende på Adresse Y5, postnummer [b] Bydel-2, i afstand af ca. 1,6 km fra den påklagede ejendom. Købesummen udgjorde 26.700.000 kr., svarende til en etagearealpris på 2.504 kr. Ejendommen er udlagt til bolig og erhverv og har en bebyggelsesprocent på 90. Den påklagede ejendom er beliggende tættere på By Y1s centrum end denne ejendom.
Ifølge Vurderingsstyrelsens systemer var etagearealprisen i 2012 for de sammenlignelige grundværdiområder i By Y1 Kommune fastsat til 3.000 kr.
Landsskatteretten finder på den baggrund, at en etagearealpris på 3.000 kr. for den påklagede ejendom er passende. Etagearealprisen fastsættes derfor til 3.000 kr. ved beregningen af grundværdien pr. 1. oktober 2020.
Nedslag i grundværdien
Følgende fremgår af dagældende § 43, stk. 4, 1. pkt., i vurderingsloven (lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013):
"Stk. 4. For beboelsesejendomme med mere end tre lejligheder nedsættes grundværdierne med 2,5 pct."
Det fremgår af bemærkningerne til lovforslag nr. 76 af 19. november 2014 ved affattelse af den tidligere gældende bestemmelse indført ved lov nr. 1535 af 27. december 2014, at regeringen ønskede at give mulighed for, at også beboere i andre boligformer end ejerboliger kan opnå en økonomisk kompensation i de tilfælde, hvor en upræcis vurdering måtte have givet sig udslag i for høj en grundværdi og dermed indirekte i en for høj boligudgift i form af husleje i udlejningsbyggeri og boligafgift i andelsbyggeri. Det blev derfor foreslået, at grundværdien for beboelsesejendomme med mere end tre lejligheder nedsættes med 2,5 pct. Nedslaget vil blive givet i de grundværdier, som ved videreførelse af 2012-vurderingen eller på anden måde er ansat pr. 1. oktober 2015, eller som ansættes senere. Nedslaget vil blive givet til alle beboelsesejendomme uanset ejerforhold; således også til ejendomme tilhørende såvel andelsboligforeninger som almene boligselskaber og private udlejere.
Det fremgår endvidere, at nedsættelsen af grundværdien teknisk vil dreje sig om de ejendomme, som vurderes i lige år, og som i SKATs (nu Skatteforvaltningens) systemer er identificeret med benyttelseskoden 01.
Af bemærkningerne til lovforslag nr. 115 af 20. november 2018 fremgår, at de rabatordninger, der blev indført ved lov nr. 1535 af 27. december 2014, er gældende for ejendomme, der efter den tidligere gældende vurderingslov skulle vurderes i ulige år, og at de videreføres ligesom andre ejendomme. Det blev således foreslået, at for beboelsesejendomme med mere end tre lejligheder nedsættes grundværdierne med 2,5 pct. ved vurderinger som nævnt i de foreslåede stk. 1-4 i ejendomsvurderingslovens § 88.
Den påklagede ejendom er af Vurderingsstyrelsen tildelt benyttelseskode 25 - Andre ejerlejligheder - og er bestående af én ejerlejlighed med 559 almene familieboliger.
En ejendom anses efter fast praksis for en beboelsesejendom, når mindre end 25 % af ejendommens værdi kan henføres til erhvervslejemål. Det er ubestridt, at den påklagede ejendom er en beboelsesejendom.
Retten finder på baggrund af bestemmelsens ordlyd og forarbejder, at det afgørende for, om en ejendom er omfattet af dagældende vurderingslovs § 43, stk. 4, 1. pkt., er, at der er tale om en beboelsesejendom med mere end tre lejligheder. Den tildelte benyttelseskode er derfor uden betydning for vurderingen af, om en konkret ejendom skal tildeles et nedslag.
Henset til at den påklagede ejendom er en beboelsesejendom bestående af 559 boliger, finder Landsskatteretten, at ejendommen på vurderingstidspunktet var omfattet af dagældende vurderingslovs § 43, stk. 4, 1. pkt., og berettiget til nedslag i grundværdien på 2,5 %.
Bebyggelsesprocent
I henhold til § 5, stk. 1, i dagældende lokalplan nr. […] måtte bebyggelsesprocenten for område I ikke overstige 130 %.
Det fremgår af Skatteforvaltningens vurderingssystemer, at ejendommens vurderede areal på vurderingstidspunktet udgjorde 42.994 m2, og at ejendommens udnyttede areal udgjorde 54.555 m², hvorved ejendommen pr. 1. oktober 2020 var bebygget med ca. 127 %.
Derudover fremgår det af lokalplanens tegninger, at der er et byggefelt beliggende mellem område I og IV, og ud fra tegningerne er en mindre del af dette byggefelt beliggende i område I. Området ses ikke at være bebygget.
Landsskatteretten finder derfor, at ejendommens bebyggelsesprocent på vurderingstidspunktet var 130.
Beregning af grundværdien
Grundværdien pr. 1. oktober 2020 kan herefter beregnes således:
Etagearealværdi 42.994 m2 à 3.000 kr./m2 x 130 % 167.676.600 kr.
Fordelingstal 53.382/54.662 163.750.179 kr.
Nedslag på 2,5% 159.656.425 kr.
Grundværdi afrundet 159.656.400 kr.
Landsskatteretten nedsætter herefter grundværdien pr. 1. oktober 2020 til 159.656.400 kr.
Omberegnet grundværdi
Af dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16, (lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013) fremgår følgende:
"Hvor der på en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapital 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, er sket ændring af ejendommens areal og denne ændring ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien.
Denne ansættelse omfatter grunden efter arealændringen og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis en ejerlejligheds fordelingstal ændres."
I henhold til registreringsmeddelelse fra Geodatastyrelsen af 1. oktober 2020 blev der til ejendommen overført arealer på henholdsvis 42 m2 og 15 m2 (samlet 57 m2), hvoraf 7 m2 udgjorde vejareal. Siden vurderingen pr. 1. oktober 2019 er der således sket arealændring uden forandring af matrikelbetegnelsen.
Inden arealoverførslen havde ejendommen et vurderet areal på 42.937 m2, og efter arealoverførslen havde den påklagede ejendom et vurderet areal på 42.994 m2.
Ved den omberegnede grundværdi er det vurderede areal således 42.994 m2 (42.397 m2 + 57 m2).
Omberegningen af grundværdien sker med udgangspunkt i det seneste år, hvor den faktiske grundværdi har ligget til grund for påligningen af grundskylden.
Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede grund tillige udgjorde den afgiftspligtige grundværdi, var 2019, da grundværdien udgjorde 152.630.900 kr. og var lig skatteloftet. Den påklagede ejendoms omberegnede grundværdi skal derfor ansættes med 2019 som basisår.
Den omberegnede grundværdi skal endvidere ansættes i det prisniveau, der var gældende for den påklagede ejendom i basisåret. For 2019 blev grundværdien ansat efter etagearealprincippet til 2.800 kr./m2 for et areal på 42.937 m2, en bebyggelsesprocent på 130 % og et fordelingstal, der svarer til 53.382/54.662.
Den omberegnede grundværdi kan herefter beregnes således:
Etagearealværdi 42.994 m2 à 2.800 kr./m2 x 130 % 156.498.160 kr.
Fordelingstal 53.382/54.662 152.833.500 kr.
Omberegnet grundværdi 152.833.500 kr.
Landsskatteretten stadfæster herefter den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2020 til 152.833.500 kr.