Klagen vedrører Vurderingsstyrelsens afslag på anmodning om ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2017 i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.
Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten afviser den nedlagte påstand om, at Vurderingsstyrelsen skal pålægges at foretage ordinær genoptagelse af vurderingen i det vurderingsfrie år 2017.
Landsskatteretten hjemviser spørgsmålet om, hvorvidt der skal foretages ordinær genoptagelse af årsomvurderingen pr. 1. oktober 2018 og vurderingen pr. 1. oktober 2019 til afgørelse ved Vurderingsstyrelsen.
Faktiske oplysninger
Ejendommen er beliggende i den […] del af By Y1, nær […], i et område præget af store skovarealer, og anvendes til golfbane.
Ejendommen er tildelt benyttelseskode "33 - privat institutions- og serviceejendom". Ejendommen har været tildelt denne benyttelseskode siden vurderingen pr. 1. oktober 2006. I perioden 1996 - 2005 var ejendommen vurderet med benyttelseskode 06 - selvstændig skovejendom og omfattede ved årsreguleringen pr. 1. oktober 2005 et areal på 240.520 m2.
Grundens areal udgjorde pr. 1. oktober 2017 1.147.478 m2. Vurderingen pr. 1. oktober 2017 er en videreførsel af årsomvurderingen pr. 1. oktober 2013.
Ejendommens grundværdi er pr. 1. oktober 2013 ansat således:
| Skovens grundværdi | 240.520 m2 | | 523.852 kr. |
| Kvadratmeterpris
Kvadratmeterpris | 4.100 m2 á
894.638 m2 á | 227 kr.
20 kr. | 930.700 kr.
17.892.760kr. |
| Vejareal | 8.220 m2 á | 0 kr. | 0 kr. |
| Grundværdi i alt | | | 19.347.312 kr. |
| Grundværdi, afrundet | | | 19.347.300 kr. |
Ejendommen er endvidere årsomvurderet pr. 1. oktober 2018, idet der er sket arealændring. Arealet udgjorde herefter pr. 1. oktober 2018 1.147.257 m2.
Grundværdien er pr. 1. oktober 2018 ansat således:
| Skovens grundværdi | 240.520 m2 | | 523.852 kr. |
| Kvadratmeterpris
Kvadratmeterpris | 4.100 m2 á
894.417 m2 á | 227 kr.
20 kr. | 930.700 kr.
17.888.340kr. |
| Vejareal | 8.220 m2 á | 0 kr. | 0 kr. |
| Grundværdi i alt | | | 19.342.900 kr. |
| Grundværdi, afrundet | | | 19.342.900 kr. |
Den omberegnede grundværdi har basisår 2003 og er ansat således:
| Skovens grundværdi | 240.520 m2 | | 291.029 kr. |
| Kvadratmeterpris
Kvadratmeterpris | 4.100 m2 á
894.417 m2 á | 150 kr.
6 kr. | 615.000 kr.
5.366.502 kr. |
| Vejareal | 8.220 m2 á | 0 kr. | 0 kr. |
| Omberegnet grundværdi i alt | | | 6.272.531 kr. |
| Omberegnet grundværdi, afrundet | | | 6.272.500 kr. |
Vurderingsåret 2019 er en videreførelse af årsomvurderingen pr. 1. oktober 2018. Grundværdien er ligeledes ansat til 19.342.900 kr. pr. 1. oktober 2019 i henhold til Skatteforvaltningens systemer.
Selskabet har i henhold til oplysninger fra tinglysningssystemet erhvervet den samlede ejendom over 3 omgange i perioden 1965 til 2005.
Ejendommen består af 3 matrikler, […], […] og […]. Der er på matrikel […] lyst et fredsskovareal på 596.648 m2 ud af et samlet areal på 596.776 m2, og hele matrikel […] med et areal på 524.589 m2 er fredskovspligtig. Der er ikke lyst fredskovspligt på matrikel […], der i henhold til BBR-registret udgør 26.020 m2.
Af ois.dk fremgår det, at matrikel […] er beliggende i byzone, mens matrikel […] og […] er beliggende i landzone. Det fremgår imidlertid af Vurderingsstyrelsens it-systemer, at alle 3 matrikler er beliggende i landzone, samt at der er lyst fredskovspligt på matrikel […] og matrikel […].
Det fremgår af tinglysningssystemet med notering den 24. november 2005, at hele matrikel […] er fredsskovsbelagt og med notering pr. 20. november 1998, at hele matrikel […] er fredskovsbelagt.
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […], der er offentliggjort den 21. december 2002.
Der fremgår bl.a. følgende af plangrundlaget:
"Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra H1 Golfklub om udvidelse af den eksisterende golfbane.
Planen fastlægger områdets anvendelse til golfbane, således at der gives mulighed for udvidelsen.
I planen gives endvidere mulighed for udvidelse af klubhus og driftsbygninger således, at der kan bygges op til 4500 m2 etageareal med tilhørende parkering. (…)
2. Områdets afgrænsning og zonestatus (…)
2.2 Lokalplanområdet ligger i landzone. (…)
3. Områdets anvendelse
3.1 Området må kun anvendes til golfbane med tilhørende faciliteter (klubhuse, parkering og driftsbygninger). (…)
8. Ubebyggede arealer og beplantning
8.1 Inden for området må etableres de nødvendige anlæg til en 27-hullers golfbane med nødvendige træningsfaciliteter og 9-hullers kortbane.
8.2 Områdets beplantning og karakter af skov skal i princippet bevares. Ved rydning til baneanlæg skal sikres, at grænsen mod tilbageværende beplantning får karakter af skovbryn. (…)
10.2 I henhold til §15 stk. 4 i Lov om Planlægning er der med lokalplanens endelige vedtagelse samtidig meddelt tilladelse efter Planlovens §35 stk. 1 (landzonetilladelse) til
- opførelse og anvendelse af bebyggelse,
- anlæg af vej-, sti- og parkeringsarealer,
- anlæg af golfhuller og udendørs opholdsarealer og
- etablering af beplantningsbælter"
I henhold til lokalplanens kortbilag 3 (forslag til baneudvidelse) er selve golfbanearealerne spredt ud over hele grunden, ofte flankeret af skovvækst. Arealet, der direkte i henhold til dette "forslag til baneudvidelse" anvendes til greens, stier m.v., udgør skønsmæssigt i henhold til dette kortbilag ca. 1/3 af lokalplansområdets samlede areal.
Af matrikelkort fra OIS.dk følger, at det ikke beplantede areal udgør skønsmæssigt ca. 50 % af ejendommens samlede areal.
Skovarealerne på grunden har for en stor dels vedkommende ikke en egentlig sammenhængende karakter, idet greens og stier m.v. er spredt ud over ejendommens areal.
Selskabets repræsentant har fremlagt fredningsafgørelse efter naturbeskyttelseslovens § 33, stk. 1, fra Fredningsnævnet for […] af 16. maj 2017, hvilket bl.a. omfatter selskabets ejendom.
Der fremgår bl.a. heraf:
"K. Fredningens indhold og omfang
(…)
§ 1 Fredningens formål
Fredningen har til formål at sikre og forbedre de landskabelige værdier i området og herunder sikre, at området fremtræder som et overvejende skovdækket landskab afbrudt af golfbane, dyrkede marker, hede, overdrev og søer, at bevare og forbedre områdets naturværdier, herunder levesteder og spredningsmuligheder for plante- og dyreliv, blandt andet ved at området ikke fragmenteres, og at eksisterende naturområder beskyttes og sikres sammenhæng og særligt i relation til matr.nr. […] at udvikle lysåben natur til understøtning af Natura 2000-område […],
at sikre de geologiske interesser og skabe grundlag for, at der sker en formidling af disse,
at sikre og forbedre områdets rekreative kvaliteter, herunder offentlighedens adgang til området via et stisystem,
at skabe grundlag for naturpleje, og
at medvirke til at sikre at naturtyper og arter, som er omfattet af Natura2000-beskyttelse, har en gunstig bevaringsstatus.
(…)
§ 3 Bevaring af området
Fredningsområdet skal bevares i sin nuværende tilstand, medmindre en tilstandsændring er påbudt eller tilladt i de følgende bestemmelser eller tillades ved forudgående dispensation fra fredningsnævnet, f.eks. i forbindelse med naturgenopretning/naturforbedring eller rekreativ anvendelse.
(…)
§ 7 H1 Golfbane
Stk. 1. Den eksisterende golfbane indenfor fredningsområdet kan fortsætte i det nuværende omfang. Banerne må ikke udvides. Ændring i banernes udstrækning kræver fredningsnævnets forudgående godkendelse. Der kan indenfor de intensivt plejede arealer uden fredningsnævnets godkendelse ske ændringer i teesteder og anlægges øvegreens og bunkers på driving range, hvis der ikke sker en udvidelse af golfbanen.
Stk. 2. Indenfor de på fredningskortet med særlig signatur angivne felter er fredningen ikke til hinder for byggeri, parkeringsplads mv. i relation til golfbanens funktion som golfbane. Fredningen er heller ikke til hinder for, at det eksisterende skur på driving range flyttes længere mod øst med en placering umiddelbart vest for træningscentret og i den forbindelse udvides og placeres indenfor byggefeltet på fredningskortet. Fredningsnævnet skal forudgående godkende konstruktionernes udformning, størrelse og placering.
Stk. 3. Indenfor en bræmme på 25 meter fra de intensivt plejede arealer i form af teesteder, greens, fairways og semiroughs kan der ske en skånsom pleje af skov- og hedeområder efter den hidtidige praksis, herunder fjernelse af væltede træer og invasive arter samt fjernelse af f.eks. birkeris af hensyn til hedevegetationen. Hvis golfbanen nedlægges, skal arealet retableres til enten skov, der drives naturnært, eller udlægges til naturarealer, der afgræsses, eller med høslet.
Stk. 4. Fredningen er ikke til hinder for, at der i forbindelse med turneringer og andre tilsvarende arrangementer etableres midlertidige tiltag, der er nødvendige og sædvanlige ved sådanne arrangementers gennemførelse, f.eks. telte, tilskuertribuner, mobile sendestationer, affaldsstativer, toiletter, boder, skilte, afspærringer og befæstelse af skovveje med køreplader.
Stk. 5. Offentlighedens adgang og færdsel på golfbanen følger de almindelige regler i naturbeskyttelsesloven og skovloven. Det betyder, at der er ret til færdsel til fods og på cykel ad eksisterende veje og stier, medmindre klare sikkerhedsmæssige begrundelser taler for det modsatte. Om vinteren, når der ikke spilles golf, er der adgang overalt til fods. Der er desuden adgang på ski på ikke hegnede arealer på de af golfklubben anlagte langrendsløjper."
Selskabet er som følge af den foretagne fredning tilkendt erstatning på i alt 369.995 kr. Det fremgår således af erstatningsafgørelsen:
"Erstatningen vedrører matr.nr. […] og […] og matr.nr. […] med et samlet areal på 114,75 ha. Der tilkendes ikke grunderstatning for 112,15 ha fredskov og 6,7 ha omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3.
H1 A/S har under sagens behandling indledningsvist rejst et meget stort erstatningskrav, men har efterfølgende anført, at en imødekommelse af en række ændringsforslag vil betyde, at en fredning ikke vil få væsentlige driftsøkonomiske implikationer for golfaktiviteterne.
Det er fredningsnævnet opfattelse, at der under fredningssagens behandling er sket en sådan ændring i de foreslåede fredningsbestemmelser, at der allerede på den baggrund ikke er anledning til at tilkende en større erstatning end den, der følger af de anførte erstatningstakster."
Repræsentanten har den 31. januar 2020 anmodet Vurderingsstyrelsen om at genoptage vurderingerne fra 2017 og frem til 2019, idet ejendommen rettelig burde have været tildelt benyttelseskode som skovejendom, samt at grundværdien som følge af fredningsafgørelsen burde ansættes som skov.
Af Vurderingsstyrelsens Juridiske Vejledning, afsnit A.A.8.4.1.1, fremgår på anmodningstidspunktet følgende omkring hvilke vurderinger, der kan gøres til genstand for genoptagelse:
"Vurderinger det vil være muligt at ændre
Det vil på baggrund af ovenstående være muligt for Vurderingsstyrelsen at ændre:
- Ordinære vurderinger
- Omvurderinger
- Årsreguleringer efter den nu ophævede VUL § 3A
- Vurderingsfrie år
- Videreførte vurderinger
At årsreguleringer kan genoptages følger af Højesterets dom SKM2011.1.HR.
Efter Vurderingsstyrelsens praksis gælder de hensyn, Højesteret lagde vægt på i nævnte dom, også for vurderingsfrie år, og dermed vil de vurderingsfrie år også kunne genoptages. I den forbindelse kan henvises til SKM2013.755.HR. Det fremgår heraf, at selv om et reguleringsår/vurderingsfrit år kan genoptages, kan vurderingen i dette år ikke ændres, hvis den forudgående almindelige vurdering har været korrekt. Som følge heraf kunne der ikke ske ændring af den pr. 1. januar 2003 fastsatte årsregulering, selv om der var sket forbedringer af ejendommen, idet disse forbedringer først var sket efter 1. januar 2002, som var tidspunktet for den seneste almindelige vurdering."
Som begrundelse for Højesterets dom i SKM2011.1.HR fremgår bl.a. følgende af dommens præmisser:
"I mangel af sådanne fortolkningsbidrag finder Højesteret, at der ved afgørelsen af, hvordan genoptagelsesreglen (tidligere skattestyrelseslovens § 34, stk. 2, nu skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2) skal forstås efter indførelsen af ordningen med årsregulering efter vurderingslovens § 3 A, må lægges afgørende vægt på, at der ikke i indholdet af eller forarbejderne til lov nr. 292 af 15. maj 2002 er holdepunkter for, at overgangen fra almindelige vurderinger hvert år til hvert andet år skulle have den konsekvens, at de tidsmæssige muligheder for genoptagelse - og dermed for at få korrigeret en materielt urigtig ejendomsbeskatning - skulle beskæres. Det må således have formodningen mod sig, at det skulle have betydning for adgangen til at få ændret en forkert ansættelse, om ansættelsen er foretaget på grundlag af en selvstændig vurdering det pågældende år eller er videreført fra det foregående år."
Repræsentanten har i forbindelse med sagens behandling henvist til Østre Landsrets dom af 17. april 1998, offentliggjort som TfS 1998.399.ØLR. Sagen omhandlede, hvorvidt et fremsat fredningsforslag udgjorde en byrde af offentligret karakter, der skulle tages hensyn til ved vurderingen af en sommerhusejendom. Østre Landsret henså bl.a. ved vurderingen af, om fredningsforslaget var en offentligretlig byrde, til ordlyden af og forarbejderne til daværende vurderingslovs § 2, stk. 2, nr. 8, hvorefter der skal ske årsomvurdering af ejendomme, der på grund af offentlige foranstaltninger er undergået værdiforringelse, og der ved forlig med eller kendelse af vedkommende myndighed er tillagt ejeren erstatning herfor.
Selskabet har ligeledes påklaget Vurderingsstyrelsens afslag på anmodning om ekstraordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2015. Klagen behandles samtidig med nærværende klage.
Vurderingsstyrelsens afgørelse
Vurderingsstyrelsen har afslået den fremsatte genoptagelsesanmodning. Det fremgår bl.a. af afgørelsen:
"Afgørelse: Vi genoptager ikke H1 A/S ejendomsvurdering for 2017
I har den 31. januar 2020 på vegne jeres klient H1 A/S bedt os om at genoptage ejendomsvurderingen for Adresse Y1, By Y1 (H1 A/S) med ejendomsnummer […] pr. 1. oktober 2017. Vi har nu afgjort jeres sag, og vi genoptager ikke ejendomsvurderingen.
Jeres bemærkninger til vores forslag
Vi har den 2. marts 2020 fået jeres bemærkninger til vores forslag, og I mener fortsat, at vurderingen skal genoptages. I har lagt vægt på en værdiforringelse af ejendommen som følge af fredningsafgørelsen. Det har vi taget stilling til i afsnittet nedenunder.
Derfor genoptager vi ikke vurderingen
Vi kan kun genoptage en vurdering, hvis den er foretaget på et fejlagtigt grundlag på grund af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller på grund af lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.
En fredningsafgørelse er ikke omfattet af genoptagelsesreglerne, og vi har derfor ikke lovhjemmel til at ændre vurderingen."
Vurderingsstyrelsen har i forbindelse med klagebehandlingen bl.a. udtalt følgende:
"Den påklagede ejendom med ejd. nr. […] tilhørende H1 A/S beliggende Adresse Y1, By Y1 er ansat til en grundværdi på 19.345.500 kr.
Klager ønsker grundværdien nedsat til 2.549.700 kr. med den begrundelse, at ejendommens samlede areal ønskes ansat til skovens grundværdi. Til støtte anbringer klager, at ejendommen anvendes til skovbrug, jf. anden anmodning til Skatteankestyrelsen (sag nr. 20-0022399) vedr. ændring af benyttelseskoden til skovejendom grundet fredskovpligt på ejendommens areal.
Herudover anbringer klager, at Fredningsnævnet den 16. maj 2017 har truffet afgørelse om fredning af et område benævnt Område Y1 i By Y1 som bl.a. omfatter den påklagede ejendom. Det er klagers opfattelse, at fredningen medfører en værdiforringelse af ejendommen. Det er herudover klagers opfattelse, at grundværdiansættelsen er foretaget ud fra den antagelse, at en del af ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er senest årsomvurderet pr. 1. oktober 2018 i forbindelse med arealoverførsel. Vurderingen blev ikke påklaget indenfor tidsfristen.
Det fremgår af skatteforvaltningsloven § 33, at en klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, kan anmode om genoptagelse af den fejlagtige vurdering senest d. 1. maj i det i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Det fremgår videre af § 33, stk. 1 at beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.
Vurderingsstyrelsen har den 5. marts 2020 afvist anmodningen med den begrundelse, at der ikke er konstateret nogen fejlagtige eller manglende registreringer på ejendommen som kan begrunde en genoptagelse i henhold til § 33. Dertil bemærkes at en fredningsafgørelse ikke er omfattet af genoptagelsesreglerne, og der er derfor ikke lovhjemmel til at ændre vurderingen.
Vurderingsstyrelsens supplerende oplysninger
Den påklagede ejendom omfatter tre matrikler på i alt 1.147.385 m², alle tre matrikler er beliggende i landzone og vurderet herefter. Grundværdien er beregnet efter følgende principper:
| Skovens grundværdi | 240.520 m2 | | 523.852 kr. |
| Kvadratmeterpris
Kvadratmeterpris | 4.100 m2 á
894.417 m2 á | 227 kr.
20 kr. | 930.700 kr.
17.888.340kr. |
| Vejareal | 8.220 m2 á | 0 kr. | 0 kr. |
| Grundværdi i alt | | | 19.342.900 kr. |
| Grundværdi, afrundet | | | 19.342.900 kr. |
Til sammenligning kan Vurderingsstyrelsen oplyse, at G1 Golfklub (ejd. nr. […]), der omfatter en matrikel i landzone på 673.038 m² beliggende ca. 6 km NØ for den påklagede ejendom er beregnet efter følgende grundværdiprincip:
| Skovens grundværdi | 87.000 m2 | | 187.920 kr. |
| Kvadratmeterpris
Vejareal | 580.014 m2 á
6.024m2 á | 36 kr.
0 kr. | 20.880.504 kr.
0kr. |
| Grundværdi, afrundet | | | 21.068.400 kr. |
Vurderingsstyrelsen anbringer, at H1 Golfklub, til trods for en mere bynær beliggenhed end nabogolfklubben med en udpræget landlig beliggenhed, er vurderet til 20 kr. pr m² og således betydelig lavere end nabo klubbens arealer vurderet til 36 kr. pr. m². Supplerende kan Vurderingsstyrelsen oplyse, at det fremgår af fredningen, at H1 A/S i forbindelse med erstatningsafgørelsen selv oplyser, at fredningen ikke vil få væsentlige driftsøkonomiske implikationer for golfaktiviteterne (jf. klagers bilag 4: […], side 5, Lb. Nr. 11 (H1 A/S))
Det er således Vurderingsstyrelsens opfattelse, at H1 A/S ikke finder, at fredningen påvirker ejers byrder og rettigheder. Vurderingsstyrelsen finder ud fra ovenstående ikke grundlag for at ændre afgørelsen."
Klagerens opfattelse
Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at Vurderingsstyrelsen tilpligtes at genoptage grundværdien og den omberegnede grundværdi i perioden 2017 - 2019 efter reglerne om ordinær genoptagelse i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, samt at Vurderingsstyrelsen skal pålægges at foretage genoptagelse af den ikke foretagne årsomvurdering pr. 1. oktober 2017.
"Jeg skal herved på vegne af ejeren af ejendommen beliggende Adresse Y1, By Y1, ejendomsnummer […] ("Ejendommen") påklage Vurderingsstyrelsens afgørelse af 5. marts 2020, hvor Vurderingsstyrelsen har meddelt afslag på genoptagelse.
(…)
Påstand
Vurderingsstyrelsen tilpligtes at genoptage grundværdiansættelsen tilbage fra 1. oktober 2017 for ejendommen beliggende Adresse Y1, By Y1, ejendomsnummer […], således at grundværdiansættelsen nedsættes til 2.549.700 kr., idet ejendommens samlede areal skal ansættes efter princippet for "skovens grundværdi", jf. nuværende vurdering.
Vurderingsstyrelsen tilpligtes ydermere at ændre benyttelseskoden for ejendommen med den virkning, at der pålægges grundskyld med den i ejendomsbeskatningslovens § 2, stk. 1, 2. pkt., anførte grundskyldspromille for blandt andet ejendomme, der anvendes til skovbrug.
Anbringender
Der henvises til anbringenderne i anmodning om genoptagelse af 31. januar 2020, der vedlægges (…).
Ejendommen er beliggende i et område benævnt Område Y1 i By Y1 kommune, som Fredningsnævnet den 16. maj 2017 har truffet afgørelse om at frede. Fredningen er sket efter fremsættelse af forslag til fredning af området fra Danmarks Naturfredningsforening i medfør af Naturbeskyttelseslovens § 36, jf. § 33, stk. 3. Ejendommens areal udgør samlet 1.147.385 m2, hvoraf 1.121.237 m2 er angivet som fredskov. Fredningsnævnets afgørelse vedlægges som bilag 3, idet det i denne fremgår hvilke indskrænkninger af anvendelses- og udnyttelsesmulighederne, der gælder for ejendommen. Ejendommen er herudover på OIS.dk registreret som beliggende i både by- og landzone, uanset at det følger af den for ejendommen vedtagne lokalplan nr. […] fra 2002, at lokalplansområdet er landzone, jf. lokalplanens pkt. 2, ligesom det i øvrigt også fremgår, at ejendommen for en stor dels vedkommende er underlagt fredskovspligt.
I forhold til nedsættelsen af grundværdien gøres gældende, at den samlede grundværdi skal ansættes som skov, dvs. i det niveau, som skovarealet i henhold til den seneste vurdering er ansat til. Hertil kommer, at fredningsafgørelsen yderligere har begrænset den i forvejen indskrænkende anvendelse af ejendommen, men at Vurderingsstyrelsen uanset de ændrede anvendelses- og udnyttelsesmuligheder ikke har foretaget den omvurdering, som Vurderingsstyrelsen i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6 og 10 var forpligtet til at foretage pr. 1. oktober 2017.
Hertil kommer, at den hidtidige grundværdiansættelse synes at være foretaget ud fra den antagelse, at en del af ejendommen er beliggende i byzone, hvilket ikke, jf. lokalplanen, ses at være tilfældet.
Som følge af fredningsafgørelsen har Fredningsnævnet tilkendt ejeren af ejendommen en samlet erstatning på 369.995 kr., hvilket må ses som udtryk for, at der er sket en indskrænkning i anvendelses- og udnyttelsesmulighederne for ejendommen, hvilket har ført til en væsentlig reduktion af grundens værdi. Kopi af Fredningsnævnets afgørelse om erstatning vedlægges som bilag 4. Det må således være indiskutabelt, at indskrænkningerne i anvendelsen/udnyttelsen af ejendommen har ført til en væsentlig reduktion af grundens værdi.
På trods den meget indgribende foranstaltning, som en fredningsafgørelse er, og som begrænser anvendelses- og udnyttelsesmulighederne for ejendommen, har Vurderingsstyrelsen ikke foretaget en omvurdering pr. 1. oktober 2017, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6 og 10, hvilket efter vores vurdering er fejlagtigt.
Sagens videre forløb
(…)
Der tages forbehold for at fremsende et supplerende indlæg, ligesom sagen allerede på nuværende tidspunkt begæres henvist til Landsskatteretten."
Repræsentanten har den 31. januar 2020 fremsendt anmodning om ordinær genoptagelse af vurderingerne fra 2017 og frem til Vurderingsstyrelsen, idet ejendommen fra det pågældende tidspunkt har været fredet med de deraf begrænsende anvendelses- og udnyttelsesmuligheder. Det gøres overfor Vurderingsstyrelsen gældende, at arealet skal ansættes efter princippet om "skovens værdi".
Det fremgår bl.a. heraf:
" (…) anmodes om genoptagelse af grundværdiansættelsen (og den omberegnede grundværdi) tilbage fra 1. oktober 2017, idet ejendommen fra det pågældende tidspunkt har været fredet med de deraf begrænsende anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, jf. nedenfor, uden at dette har givet sig udslag i en omvurdering. I forbindelse med genoptagelsen skal grundværdiansættelsen nedsættes til 2.549.700 kr., idet det samlede areal på 1.147.385 m2 skal ansættes efter princippet for "skovens grundværdi", jf. nuværende vurdering.
(…)
Anbringender til støtte for påstandene om at ændring af benyttelseskode
I forhold til kategorisering af ejendommen som skovejendom, kan der - selvom de foretagne vurderinger er foretaget efter den tidligere vurderingslov - henvises til noterne til ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 3, om kategorisering af en ejendom som skovejendom. Heraf fremgår, at "bestemmelsen om kategorisering skal træffes ud fra ejendommens samlede karakter. Der skal for skovejendommes vedkommende være tale om skov med et produktionspotentiale. Det er ikke i sig selv afgørende for kategoriseringen, om der foregår egentlig kommerciel skovdrift på ejendommen, eller om der er tale om en mere rekreativ anvendelse. Dog må ejendommen have en sådan størrelse og fremtræden i øvrigt, at den ikke har karakter af ejerbolig."
Som det fremgår af ovenstående, skal der foretages en vurdering af ejendommens samlede karakter, og det er ikke afgørende for kategoriseringen, om der foregår egentlig komerciel skovdrift på ejendommen, eller om der er tale om en mere rekreativ anvendelse. Det forhold, at der på omhandlende ejendom foregår mere rekreativ anvendelse i form af drift af en golfklub, er således ikke til hinder for, at ejendommen kan kategoriseres som en skovejendom. Ejendommens areal udgør ydermere 1.147.385 m2, hvilket må siges at være af en sådan størrelse, at den ikke har karakter af ejerbolig. Ud af ejendommens areal på 1.147.385 m2 er 1.121.237 m2 kategoriseret som fredskov, hvilket svarer til 97 % af ejendommens samlede areal.
Dette fremgår blandt andet af vedlagte fredningskort (som stammer fra Fredningsnævnets afgørelse, jf. bilag 1). Det følger desuden af Den juridiske vejledning, 2019-2, afsnit C.H.2.1.6.4 Overførsel af fredskovpligt, at "når et areal er fredskovpligtigt, betyder det, at den, der ejer arealet, til enhver tid har pligt til at anvende det til skovbrugsformål. De fredskovpligtige arealer kaldes fredskove." Det ligger således i definitionen af begrebet "fredskov", at der er tale om skov. Da hele 97 % af ejendommens samlede areal er angivet som fredskov, og dermed er kategoriseret som skov, må ejendommes samlede karakter siges at kunne kategoriseres som en skovejendom.
Desuden følger det af § 7, stk. 5 i fredningens indhold (fra Fredningsnævnets afgørelse som er vedlagt som bilag 1), at "offentlighedens adgang og færdsel på golfbanen [red. G2 Golfbane] følger de almindelige regler i naturbeskyttelsesloven og skovloven." Det forhold at færdsel på golfbanen er reguleret af skovloven indikerer, at der er tale om et skovområde, da skovloven, som navnet indikerer, regulerer landets skove, jf. skovlovens § 1. Side 3
Opsummerende synes det forhold, at 97 % af ejendommens samlede areal er fredskov, samt at hele ejendommen er reguleret af skovloven, at kunne fastslå, at der er tale om en skovejendom i ejendomsvurderingslovens forstand. Som følge heraf bør benyttelseskoden for hele ejendommen dermed ændres til skovejendom, med den virkning at grundskyldspromillen nedsættes, jf. ejendomsbeskatningslovens § 2, stk. 1, 2. pkt. Der kan i øvrigt henvises til SKM2013.618.SR, hvor Skatterådet alene på baggrund af fredskovsregistrering fandt at to vurderinger skulle genoptages, idet der fejlagtigt ikke var taget hensyn til, at en stor del af arealet var omfattet af fredskovspligtigt. Såfremt hele ejendommen, på trods af ovenstående, ikke anses for at være en skovejendom, bør den del af arealet, der udgør fredskov, nemlig 1.121.237 m2, blive anset som skovejendom med den følge, at grundskyldspromillen nedsættes, jf. ejendomsbeskatningslovens § 2, stk. 1, 2. pkt. for dette areal.
Blot for god ordens skyld bemærkes, at det i øvrigt følger af vurderingslovens § 33, stk. 1, at Told- og skatteforvaltningen i forbindelse med vurderingen træffer bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres
Anbringender til støtte for påstanden om nedsættelse af grundværdi
I forhold til nedsættelsen af grundværdien gøres gældende, at den samlede grundværdi skal ansættes som skov, dvs. i det niveau, som skovarealet i henhold til den seneste vurdering er ansat til. Hertil kommer, at fredningsafgørelsen yderligere har begrænset den i forvejen indskrænkende anvendelse af ejendommen, men at Vurderingsstyrelsen uanset de ændrede anvendelses- og udnyttelsesmuligheder ikke har foretaget den omvurdering, som Vurderingsstyrelsen i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6 og 10 var forpligtet til at foretage pr. 1. oktober 2017. Hertil kommer, at den hidtidige grundværdiansættelse synes at være foretaget ud fra den antagelse, at en del af ejendommen er beliggende i byzone, hvilket ikke, jf. lokalplanen, ses at være tilfældet. I forhold til værdiforringelsen af ejendommen som følge af fredningsafgørelsen har Fredningsnævnet tilkendt min klient en samlet erstatning på 369.995 kr. Kopi af Fredningsnævnets afgørelse om erstatning vedlægges som bilag 2, hvorfor det må være indiskutabelt, at indskrænkningerne i anvendelsen/udnyttelsen af ejendommen har ført til en væsentlig reduktion af grundens værdi."
Repræsentanten har den 1. april 2020 fremsendt bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse. Det fremgår bl.a. heraf:
"Jeg har modtaget Vurderingsstyrelsens udtalelse. Jeg skal fastholde det tidligere anførte, idet jeg bemærker, at Vurderingsstyrelsen åbenbart har valgt at fremhæve vurderingen af G1 Golfklub. Jeg tillader mig at være tvivlende i forhold til sammenligningen, idet jeg ikke kan forestille mig, at den pågældende ejendom tillige er registreret som fredsskov og at der har været en tilsvarende fredning, som er tilfældet for vores sag. Det må i givet fald være op til Vurderingsstyrelsen at dokumentere dette. Herudover bemærker jeg, at Vurderingsstyrelsen har valgt at fremdrage G1 Golfklub. I stort set tilsvarende afstand er G3 Golfklub og G2 Golfklub på Adresse Y2 beliggende. Disse er vurderet således:
| Golfklub | Adresse | Grundværdi pr. 1. oktober 2019 | Areal | Grundværdi pr. m2 | Grundskyld 2020 |
| G3 Golfklub | Adresse Y3, By Y1 | 3.383.200 kr. | 818.266 m2 | 4,13 kr. | 24.288,48 kr. |
| G2 Golfklub | Adresse Y2, By Y1 | 6.138.700 kr. | 1.032.931 m2 | 5,94 kr. | 46.702,08 kr. |
Jeg vedhæfter endvidere et oversigtskort, som viser placeringen af de omkringlæggende golfklubber, idet jeg tillige i forhold til G1 Golfklub bemærker, at matrikel […], som er udlagt til golfbane og anvendes som sådan, er vurderet med en pris pr. m2 på 6 kr."
Repræsentanten har den 29. september 2021 anført følgende omkring det i den oprindelige anmodning om genoptagelse til Vurderingsstyrelsen anførte omkring den manglende foretagelse af årsomvurdering pr. 1. oktober 2017:
"(…)Landsskatteretten skal tilpligte Vurderingsstyrelsen at genoptage efter SFL § 33, stk. 2. (…)"
Selskabets bemærkninger til møde i Skatteankestyrelsen
Under mødet med Skatteankestyrelsens sagsbehandler blev det bl.a. anført, at de 97 % af arealet, der omtales i klagen, skal forstås som den del af ejendommen, der er fredsskovsbelagt. Repræsentanten var således enig med Skatteankestyrelsen i, at 97 % af ejendommens areal ikke består af skov. Repræsentanten anførte, at ca. 50 % af ejendommen består af decideret skovareal.
På vurderingen er ca. 250.000 m2 ansat som skov. Dette areal stammede sandsynligvis fra den oprindelige ejendom i 2005, hvorved ejendommen i 2005 sandsynligvis var vurderet som 100 % skovejendom på dette tidspunkt. Det blev gjort gældende, at plangrundlaget siden 2002 havde været golfbanedrift.
Den tilkendte erstatning for fredningen i 2017 var baseret på 3.600 kr./hk og var en standardtakst. Fredningen burde have udløst en omvurdering pr. 1. oktober 2017 som følge af begrænsningen i forhold til ejendommens anvendelse, hvilket Vurderingsstyrelsen ikke havde foretaget. I denne forbindelse blev det gjort gældende, at dette måtte have betydning i en genoptagelsessituation.
Det blev anført, at anvendelsesmulighederne uomtvisteligt var reduceret, hvorfor grundens værdi var reduceret i en ikke ubetydelig grad.
Det blev endvidere anført, at, at fredningen var en årsomvurderingsgrund som følge af "ændret anvendelse" i § vurderingslovens § 3, stk. 1, hvorfor ejendommen i 2017 burde havde været årsomvurderet.
I forhold til om en ejendoms benyttelseskode kunne være et skøn, blev det gjort gældende, at en fredskovspligt på 97 % ikke kunne give plads til et skøn.
Den relativt begrænsede erstatning for fredningen skulle ses i forhold til ejendommens reelle værdi, der var en del lavere end vurderingen.
Vurderingsstyrelsens yderligere udtalelse af 26. oktober 2021
På baggrund af repræsentantens anmodning herom har Skatteankestyrelsen den 5. oktober 2021 anmodet om en yderligere udtalelse til belysning af, om fredningsafgørelsen udgjorde en årsomvurderingsgrund, således at ejendommen burde have været årsomvurderet pr. 1. oktober 2017.
Af udtalelsen fremgår bl.a. følgende:
"Indledningsvist bemærkes, at Vurderingsstyrelsen pr. 1. oktober 2017 ikke havde viden om fredningsafgørelsen, idet denne ikke er tilgået Vurderingsstyrelsen som en registeroplysning. De bemærkes dog, at fredningsafgørelsen ikke giver anledning til årsomvurdering af nedenstående grunde.
Ejendommens areal er omfattet af lokalplan […], hvoraf fremgår, at ejendommens areal er udlagt til golfbane. Lokalplanen trådte i kraft 21. december 2002 og ejendommen har siden lokalplanens vedtagelse været drevet som en golfklub.
Den 11. juli 2017 blev der tinglyst en offentligretlig servitut på ejendommen omhandlende fredningen af Område Y1.
Fredningen har til formål at sikre og forbedre de landskabelige værdier i området og at området fremtræder som et overvejende skovdækket landskab afbrudt af golfbane, dyrkede marker, hede, overdrev og søer.
I servitutten bliver der direkte taget stilling til, hvordan afgørelsen vil påvirke den allerede eksisterende golfbane. Hertil bliver det i servituttens § 7 fremhævet, at den eksisterende golfbane inden for fredningsområdet kan fortsætte i det nuværende omfang.
Ifølge Vurderingsloven kan en offentligretlig servitut medføre, at ejendommen skal årsomvurderes, hvis servitutten medfører ændringer i ejendommens plangrundlag eller ejendommens anvendelse. Videre stilles der krav om, at den ændrede anvendelse eller det ændrede plangrundlag skal udmønte sig i en ændring af ejendommens grundværdi eller ejendomsværdi jf. daværende Vurderingslovs § 3, stk. 1 nr. 10 samt § 3, stk. 1 nr. 6.
Det fremgår klart af servitutten, at arealets anvendelse og drift kan fortsætte i det omfang, som hidtil. Det vurderes således ikke, at der er sket ændringer i ejendommens plangrundlag, som har udmøntet sig i en værdimæssig betydning for ejendommens ejendomsværdi eller grundværdi.
Derfor vurderer vi ikke, at servitutten af den 11, juli 2017 danner grundlag for at ejendommen burde have været årsomvurderet pr. 1. oktober 2017 eller senere.
Det bemærkes at den tilkendte erstatningssum ikke ændre på ovenstående vurdering.
Hertil skal bemærkes, at ejendommens grundværdiniveau er noget lavere sammenhold med grundværdiniveauet for golfbaner af lignende karakter i området.
Hertil kan henvises til G1 golfklub Adresse Y4, By Y2, hvor ejendommens kvadratmeterpris er sat til 36 kr. og G4 golfklub Adresse Y5, By Y3, hvor ejendommens kvadratmeterpris er sat til 30 kr."
Repræsentantens bemærkninger til Vurderingsstyrelsens yderligere udtalelse
Repræsentanten er den 24. november 2021 fremkommet med bemærkninger til Vurderingsstyrelsens yderligere udtalelse.
Det fremgår bl.a. heraf:
"Undertegnede og Vurderingsstyrelsen (og givetvis også Skatteankestyrelsen) er enige om følgende:
· Der er op til vurderingen pr. 1. oktober 2017 tinglyst en servitut af offentligretlig karakter - altså en servitut, som skal indgå i vurderingsgrundlaget
· Servitutten af offentligretlig karakter har ikke indgået i Vurderingsstyrelsen grundlag for grundværdiansættelse, idet servitutten ikke er tilgået Vurderingsstyrelsen som en registeroplysning
Der er altså enighed om, at den grundlæggende betingelse for genoptagelse - altså at grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2017 er foretaget på et fejlagtigt grundlag, som følge af fejl i registreringen af ejendommens forhold.
Vurderingsstyrelsen lægger herefter op til, at Skatteankestyrelsen/Landsskatteretten skal foretage den prøvelse af, hvorvidt betingelserne for at foretage en årsomvurdering ville være opfyldt, hvis Vurderingsstyrelsen havde taget hensyn til den offentligretlige servitut. Selvom det efter min opfattelse ville være korrekt at hjemvise sagen til Vurderingsstyrelsen, der herefter skulle træffe afgørelse om 2017-ansættelsen, som så kunne indbringes for Skatteankestyrelsen, kan undertegnede acceptere, at den "normale proces" afviges under den forudsætning, at der foretages en fuld prøvelse af både grundlaget og skønnet.
Vurderingsstyrelsen ses ikke at være uenig heri, idet Vurderingsstyrelsen blandt andet har henvist til grundværdiniveauet for andre golfklubber i området.
I forhold til selve fredningen (altså den offentligretlige servitut) udgør en sådan nærmest pr. definition en byrde for en ejendom, idet den begrænser anvendelsen og udnyttelsesmuligheder. Det gælder både i forhold til den anvendelse, som aktuelt kan gøres af ejendommen, men det gælder også udsigten til en ændrede anvendelse/udnyttelse af ejendommen fremadrettede. En fredning afskærer altså effektivt enhver udsigt eller forventning til at en ejendom kan anvendes eller udnyttes anderledes i fremtiden. Det er selvsagt korrekt, når Vurderingsstyrelsen skriver, at den aktuelle anvendelse til golfbane kan fortsætte, idet det modsatte jo ville være en de facto ekspropriation. Den fremtidige anvendelse og udnyttelse er med fredningen blev væsentligt begrænset, ligesom omkostningerne ved at opretholde anvendelsen og udnyttelsen på den nuværende niveau er blevet væsentlig mere omkostningstungt.
Jeg har tidligere redegjort mere specifikt for ovenstående og jeg skal henvise hertil. Jeg vil dog kort bemærke, at udmålingen af en erstatning i forbindelse med fredningen jo tydeligt understøtter, at fredningen har anvendelses- og udnyttelsesbegrænsninger.
I forhold til det sammenligningsgrundlag, som Vurderingsstyrelsen har henvist til, vil jeg blot bemærke, at ejendommen på Adresse Y4, By Y2, i 2007 ses handlet i en almindelig fri handel til et beløb, som er væsentlig lavere end den offentlige vurdering og til en pris, som er væsentlig lavere end de 36 kr. pr. m2, som Vurderingsstyrelsen henviser til. Den anden ejendom som Vurderingsstyrelsen har henvist til er ejet af By Y3 Kommune og er fritaget for grundskyld. Af den årsag er selve vurderingen jo aldrig blevet prøvet. Jeg bemærker dog også, at en del af det udlagte areal til golfbane - de arealer, som ejer af private - er værdiansæt efter ha-princippet. "
Repræsentanten er den 16. februar 2022 fremkommet med yderligere bemærkninger. Det fremgår bl.a. heraf:
"I forlængelse af min mail fra g.d. vil jeg gøre opmærksom på afgørelsen optrykt i TfS1998.399Ø, hvor Østre Landsret tog stilling til den dagældende bestemmelse i vurderingslovens § 2, stk. 2, nr. 8, som svarer til den nuværende vurderingslov § 3, stk. 1, nr. 6 med ændringer. I den forbindelse var det utvivlsomt, at hvis fredningsforslaget havde været mere end blot et forslag, ville det have udløst en omvurdering. Det er jo direkte sammenligneligt med vores sag.
NB: Den dagældende bestemmelse i vurderingslovens § 2, stk. 2, nr. 8 blev ophævet ved lov nr. 378 af 18. maj 1994 om ændring af vurderingsloven og af forskellige skatte- og afgiftslove for at blive genindsat med samme ordlyd i § 3, stk. 1, nr. 6 i lov nr. 292 af 15. maj 2002 om ændring af vurderingsloven, skattestyrelsesloven og andre skattelove. Ved lov nr. 1047 af 17. december 2002 om ændring af lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme og lov om vurdering af landets faste ejendomme blev bestemmelsen omformuleret til den nugældende formulering. I henhold til forarbejderne (LFF nr. 39 af 23. oktober 2002 Ændring af lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme og lov om vurdering af landets faste ejendomme) var formålet med omformuleringen at sikre, at ejendomme, der som følge af offentlige foranstaltninger eller ændring af zonestatus er steget i værdi også omfattes af omvurderingsreglerne.
Giver det (…) anledning til at overveje, hvorvidt vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6 omfatter en situation som vores, hvor der utvivlsomt er en vedtaget fredning."
Vurderingsstyrelsens høringssvar
Vurderingsstyrelsen er kommet med følgende høringssvar i forbindelse med, at sagen er sendt i erklæring:
"Skatteankestyrelsen har ved brev af 10. maj 2022 anmodet Vurderingsstyrelsen om en udtalelse i en sag, hvor der skal træffes afgørelse af Landsskatteretten.
Sagen drejer sig om en afgørelse, der er truffet den 5. marts 2020. Vurderingsstyrelsen har i afgørelsen afvist at genoptage ejendommen i året 2017 efter Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, med den begrundelse, at ejendommen ikke er vurderet på et fejlagtigt faktisk grundlag.
Skatteankestyrelsen indstiller, at Landsskatteretten afviser den nedlagte påstand om, at Vurderingsstyrelsen skal pålægges at foretage ordinær genoptagelse af vurderingen i det vurderingsfrie år 2017.
Skatteankestyrelsen indstiller, at spørgsmålet om, hvorvidt der skal foretages ordinær genoptagelse af årsvurderingen pr. 1. oktober 2018 og den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2019, hjemvises til afgørelse ved Vurderingsstyrelsen.
Vurderingsstyrelsen kan tiltræde Skatteankestyrelsens indstilling med begrundelsen, der er anført nedenfor.
Ordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2017
Vurderingsstyrelsens administration af genoptagelsesreglerne
Vurderingsstyrelsen kan ændre en vurdering ved genoptagelse, når betingelserne herfor er opfyldt, jf. SFL § 33, stk. 2, jf. stk. 1.
Vurderingsstyrelsen kan ligeledes foretage en vurdering eller en del af en vurdering, hvis en sådan mangler eller ved en fejl ikke er foretaget, jf. SFL § 33, stk. 2.
Det er den første fejlbehæftede vurdering, der er genstand for genoptagelsen, altså der hvor fejlen først opstod. Det er bl.a. beskrevet således i de specielle bemærkninger til lovforslag nr. 198 af 14. august 2012:
"Hvis en fejlagtig vurdering er foretaget første gang pr. 1. oktober 2011, vil den således kunne genoptages på ejerens foranledning frem til og med den 1. maj 2015"
…"Hvis et bestemt fejlagtigt forhold ligger til grund for vurderingen pr. 1. oktober 2009, og det samme fejlagtige forhold ligger til grund for vurderingen pr. 1. oktober 2011, vil fristen for genoptagelse løbe fra den 1. oktober 2009"
Efter det ovenfor beskrevne er der sikret ensartethed i reglerne uanset om den ændring, der gøres til genstand for genoptagelse, er sket i en videreført vurdering eller i et vurderingsfrit år.
En vurdering, der er foretaget og fejlbehæftet, kan derfor genoptages, og Vurderingsstyrelsen kan foretage en vurdering, hvis en sådan ved en fejl ikke er foretaget. Det er den første fejlbehæftede vurdering der genoptages, eller det første år hvor en vurdering ved en fejl ikke er foretaget.
På baggrund af ovenstående er det Vurderingsstyrelsens opfattelse, at det er i overensstemmelse med reglerne i skatteforvaltningslovens §§ 33, stk. 1 og 2, når der i "Den juridiske vejledning afsnit A.A.8.4.1.1" står:
"Det vil på baggrund af ovenstående være muligt for Vurderingsstyrelsen at ændre:
►Almindelige◄ vurderinger
Omvurderinger
Vurderingsfrie år"
Der henvises herved til vurderinger, der er foretaget, eller vurderinger, der ved en fejl ikke er foretaget.
Vurderingsstyrelsen er dog af den opfattelse, at der ved henvisningen til bl.a. SKM2011.1.HR i ovennævnte kontekst, kan opstå tvivl om styrelsens administration af reglerne.
Hertil er Vurderingsstyrelsen enige med Skatteankestyrelsen i, at det fremgår klart af SKM2015.459.LSR, at SKM2011.1.HR, der omhandler genoptagelse i reguleringsår, ikke kan udstrækkes til at omfatte vurderingsfrie år, og at afgørelsen har højere retskildeværdi end den juridiske vejledning.
Genoptagelse af vurderingen 2017
Det bemærkes i tråd med det ovenfor anførte, at der ikke er foretaget en vurdering i året 2017, der kan gøres til genstand for genoptagelse. Benyttelseskoden, som efter Vurderingsstyrelsens opfattelse er et skøn, er således ikke ændret i 2017.
Det bemærkes også, i tråd med det ovenfor anførte, at der ikke er sket ændringer, der kan begrunde årsomvurdering efter dagældende vurderingsloven i 2017. Der er således ikke tale om, at der mangler en vurdering.
Vurderingsstyrelsen er ligeledes enige i, at spørgsmålet om, hvorvidt der skal foretages ordinær genoptagelse af årsvurderingen pr. 1. oktober 2018 og den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2019 hjemvises til afgørelse ved Vurderingsstyrelsen, af de grunde der er anført i Skatteankestyrelsens indstilling.
Vurderingsstyrelsen er således enige i indstillingen fra Skatteankestyrelsen, og henviser i øvrigt til tidligere udtalelser."
Retsmøde
På retsmøde den 7. december 2022 gennemgik klagers repræsentant sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg. […]. Repræsentanten anførte, at ca. 97% af ejendommens areal er registreret som fredskov, ligesom ejendommen er omfattet af skovloven, hvorfor skønnet over benyttelseskoden for ejendommen er forkert, og vurderingen pr. 1. oktober 2017 derfor skal genoptages.
Yderligere henviste repræsentanten til kendelse fra Fredningsnævnet af 16. maj 2017, og at Vurderingsstyrelsen havde oplyst, at de ikke havde kendskab til kendelsen ved vurderingen pr. 1. oktober 2017. Repræsentanten henviste til SKM2022.547.LSR, hvor retten kom frem til, at vurderingen var foretaget på et fejlagtigt grundlag, idet der ved ansættelse af grundværdien ikke var taget hensyn til en tinglyst deklaration om byggelinjer. På den baggrund anførte repræsentanten, at der var en årsomvurderingsgrund pr. 1. oktober 2017, og at vurdering pr. 1. oktober 2017 derfor skulle genoptages
Vurderingsstyrelsen indstillede, at afgørelsen stadfæstes.
Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.
Af dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 1, fremgår følgende:
"En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."
Af bemærkningerne til lovforslaget vedrørende lov nr. 925 af 18. september 2012 - lov om ændring af vurderingsloven og skatteforvaltningsloven (afskaffelse af grundforbedringsfradrag og ændring af regler om genoptagelse m.v.) fremgår bl.a. følgende:
“Forslaget begrundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at være udformet på en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre omfang, end det har været tilsigtet med bestemmelsen. (…)
Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag. Lovforslaget opregner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nemlig fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Andre eksempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er registreret som beliggende i byzone i stedet for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde.
Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering. Beløbsmæssige ansættelser foretaget på et korrekt grundlag vil ikke kunne genoptages. Heri ligger, at det skal være selve grundlaget for vurderingen, der ikke er materielt korrekt. Det forhold, at ejendommens ejer ikke er enig med SKAT om den beløbsmæssige vurdering af en bestemt ejendom, skal ikke kunne gøres til genstand for genoptagelse. Uenighed mellem ejendommens ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering skal afgøres efter de gældende regler om påklage og inden for de klagefrister, der gælder.
Det er således konstaterede fysisk/materielle fejl, der skal kunne gøres til genstand for genoptagelse."
Skatteforvaltningslovens § 33 blev endvidere ændret ved lov nr. 688 af 8. juni 2017. Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår bl.a. følgende:
"Det foreslås, at det i ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 1. pkt., præciseres, at de fejlagtige eller manglende registreringer, der kan begrunde genoptagelse af foretagne ejendomsvurderinger, er fejl eller mangler i oplysninger, der kan konstateres ved opslag i et register eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.
…
Det foreslås, at det i ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 2. pkt., præciseres, at ved genoptagelse på foranledning af en klageberettiget skal den klageberettigede dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, der skal bestå af fejlagtige eller mangelfulde registreringer.
Forslaget har til formål at præcisere den dokumentationspligt, der i sådanne situationer påhviler den, der ønsker vurderingen genoptaget."
Følgende fremgår af dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2:
"Told- og skatteforvaltningen kan genoptage en vurdering på samme betingelser som nævnt i stk. 1, jf. dog stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan endvidere inden for fristen i stk. 1, jf. dog stk. 3, foretage en vurdering eller en del af en vurdering, hvis en sådan mangler eller ved en fejl ikke er foretaget."
Det følger endvidere af dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1:
"Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering
6) af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold, jf. dog §§ 12 A og 13 A,
(…)
10) af ejendomme, der har ændret anvendelse,"
Af SKATs Juridiske Vejledning, afsnit H.A.6.3.1, der var gældende på vurderingstidspunktet, fremgår bl.a. følgende:
“Når SKAT skal bestemme, hvilken benyttelse en ejendom har, er VUL § 33, stk. 1 den centrale bestemmelse.
SKAT foretager et skøn over, hvor en ejendom bedst kan placeres. Der er ikke tale om nogen objektiv afgrænsning.
Ejerne af ejendommen kan klage over den kode, der er tildelt.
Ejendomme inddeles i benyttelseskoder af hensyn til statistik og styring. På den måde sikres det, at vurderingsprocessen bliver så ensartet som mulig.
Nogle steder i lovgivningen har det afgørende betydning, hvilken benyttelse en ejendom er tildelt. Det gælder i nogle tilfælde ejendomme med benyttelsen 01, 05 eller 06.
Der kan ikke gives en udtømmende vejledning i, hvilken kode en konkret ejendom skal tildeles.
(…)"
Det har siden vurderingen pr. 1. oktober 2012 og frem til anmodningstidspunktet den 31. januar 2020 ikke været muligt at påklage de almindelige vurderinger som følge af, at ejendomsvurderingerne oprindeligt blev udskudt efter reglerne i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af 26. december 2013, § 1 i lov nr. 1535 af 27. december 2014 og § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017 samt ejendomsvurderingslovens § 89.
For erhvervsejendomme er udskydelserne sket ved den tidligere gældende vurderingslovs § 44, stk. 3, jf. § 43, samt ved ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 2, jf. § 88, stk. 2. Det fremgår heraf, at den første vurdering klageadgangen for erhvervsejendomme blev udskudt for, er vurderingen pr. 1. oktober 2014.
Der har været hjemmel til at foretage årsomvurderinger i perioden, såfremt betingelserne herfor efter lov om vurdering af landets faste ejendomme med senere ændringer har været opfyldt, jf. § 3, stk. 1. Påklage af foretagne årsomvurderinger har i perioden kunnet ske indenfor skatteforvaltningslovens almindelige frister.
Landsskatteretten bemærker indledningsvist, at Vurderingsstyrelsen ved den påklagede afgørelse har afslået at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2017.
Repræsentanten har ved den oprindelige anmodning til Vurderingsstyrelsen anmodet om genoptagelse af vurderingerne i perioden 2017 - 2019. Det samme fremgår ligeledes af klage over den påklagede afgørelse.
Ejendommen er i perioden 1. oktober 2012 - 1. oktober 2019 årsomvurderet pr. 1. oktober 2013 og pr. 1. oktober 2018 som følge af arealændring.
Ad påstand om ordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2017 som følge af fejlagtig benyttelseskode, samt at ejendommen fejlagtigt ikke er vurderet som et skovareal:
Repræsentanten har gjort gældende, at Vurderingsstyrelsen tilpligtes at foretage ordinær genoptagelse af det vurderingsfrie år 2017 som følge af, at ejendommen er tildelt en fejlagtig benyttelseskode, samt at ejendommen burde have været vurderet som et skovareal, herunder særligt idet 97 % af ejendommen er underlagt fredsskovspligt.
I henhold til lovteksten i skatteforvaltningslovens § 33, stk. stk. 1, er det en forudsætning for at foretage ordinær genoptagelse, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Pr. 1. oktober 2017 er der ikke foretaget en vurdering eller årsomvurdering af ejendommen.
Retten finder således, at der på det omhandlede tidspunkt ikke forefindes en vurdering, jf. lovteksten, der kan gøres til genstand for genoptagelse.
Retten bemærker i denne forbindelse, at det fremgår af den på anmodningstidspunktet gældende juridiske vejledning, afsnit A.A.8.4.1.1, at vurderingsfrie år kan gøres til genstand for genoptagelse. Retten henviser i denne forbindelse til Landsskatterettens afgørelse af 19. juni 2015, offentliggjort som SKM2015.459.LSR, hvoraf bl.a. fremgår, at Højesterets dom af 16. december 2010, offentliggjort som SKM2011.1.HR, efter rettens opfattelse ikke kunne udstrækkes til at omfatte vurderingsfrie år. Retten fandt, at vurderingsfrie år således ikke kan gøres til genstand for genoptagelse, da der for et vurderingsfrit år netop ikke er foretaget en vurdering.
Selvom indholdet i Vurderingsstyrelsens Den Juridiske Vejledning ikke er bindende for Landsskatteretten, kan selskabet under visse betingelser støtte ret på indholdet i vejledningen.
Med udgangspunkt i det forvaltningsretlige lighedsprincip har selskabet således et retskrav på, at Vurderingsstyrelsens fortolkning af reglerne i punkt A.A.8.4.1.1 i Den Juridiske Vejledning skal anvendes, såfremt punktet har den fornødne hjemmel i lovgivningen og ikke er i klar modstrid med ranghøjere retskilder.
Retten skal hertil bemærke, at Landsskatterettens afgørelse i SKM2015.459.LSR blev truffet den 19. juni 2015 og offentliggjort umiddelbart herefter. Indholdet af Den Juridiske Vejledning må således på anmodningstidspunktet anses som værende i strid med den offentliggjorte afgørelse herom.
Det bemærkes endvidere, at det følger af skovlovens § 9, stk. 1, 3. pkt., at fredsskovspligtigt areal kan drives på en måde, der ikke er i overensstemmelse med lovens hovedregel i § 8 omkring fredskovspligtige arealer, i det omfang det følger af en fredning efter lov om naturbeskyttelse. Der kan endvidere efter lovens § 38, stk. 1, når særlige grunde taler for det, opnås dispensation for reglerne i § 8.
Det fremgår af § 7, stk. 1, i fredningsafgørelsen, at den eksisterende golfbane indenfor fredningsområdet kan fortsætte i det nuværende omfang.
Retten afviser herefter den nedlagte påstand.
Ad påstand om at Landsskatteretten skal pålægge Vurderingsstyrelsen at foretage den ikke foretagne årsomvurdering pr. 1. oktober 2017 efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, 2. pkt., som følge af fredningsafgørelsen:
Ved lov nr. 378 af 18. af maj 1994 ophævedes § 2 i daværende vurderingslov i forbindelse med overgangen til årlige vurderinger. Bestemmelsens ordlyd var således:
"§ 2
I tiden mellem de almindelige vurderinger skal der hvert år finde en “årsomvurdering" sted.
Stk. 2.Ved årsomvurderingerne foretages der vurdering,
(…)
8) af ejendomme, der på grund af offentlige foranstaltninger er undergået værdiforringelse, og der ved forlig med eller kendelse af vedkommende myndighed er tillagt ejeren erstatning herfor,"
Af forarbejderne ved indsættelsen af bestemmelsen i § 2, stk. 2, 8), LFF1956-01-19 nr. 10, fremgik følgende:
" Ny er reglen under nr. 8, hvorefter omvurdering skal foretages, når der ved forlig med eller kendelse af vedkommende myndighed er tillagt ejeren erstatning for værdiforringelse på grund af offentlige foranstaltninger. Der er bl. a. herved tænkt på værdiforringelse som følge af gennemført fredning. Når værdiforringelse på grund af offentlige foranstaltninger kun er foreslået gjort til omvurderingsgrund, når der er fastsat erstatning, skyldes dette, at det kan være vanskeligt for vurderingsrådene på forhånd at skønne over, hvorvidt værdiforringelse er sket. …"
Bestemmelsen blev indsat med delvist samme formulering i vurderingsloven ved lov nr. 292 af 15. maj 2002 som § 3, stk. 1, nr. 6, i forbindelse med overgang til vurdering hvert andet år.
Ved lov nr. 1047 af 17. december 2002 om ændring af lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme og lov om vurdering af landets faste ejendomme blev bestemmelsen omformuleret til den nugældende formulering med senere ændringer:
"§ 3
Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering
(…)
6) af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold,(…)"
Af forarbejderne til bestemmelsen fremgår følgende:
"Efter de fra og med vurderingsåret 2003 gældende regler i vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, skal der foretages omvurdering af ejendomme, der som følge af offentlige foranstaltninger er undergået værdiforringelse, og der ved forlig eller kendelse af vedkommende myndighed er tillagt ejeren erstatning herfor, samt ejendomme, der overføres fra byzone eller sommerhusområde til landzone.
Vurderingslovens § 3, stk. 1, indeholder derimod ikke nogen bestemmelse om omvurdering af ejendomme, der som følge af offentlige foranstaltninger eller ændring af zonestatus er steget i værdi.
Vurderingslovens § 33, stk. 15, der vedrører beregningsgrundlaget for loftet over ejendomsværdiskatten, forudsætter imidlertid eksistensen af en sådan bestemmelse, ligesom forslaget om et loft over beregningsgrundlaget for grundskylden aktualiserer behovet for en sådan bestemmelse.
Det foreslås derfor, at vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, omformuleres, således at bestemmelsen kommer til at omfatte begge situationer.
Efter forslaget skal der foretages omvurdering i den situation, hvor en ejendoms ejendomsværdi eller grundværdi må antages at være faldet som følge af ændrede planforhold. Der skal endvidere foretages omvurdering i den situation, hvor en ejendoms ejendomsværdi eller grundværdi må antages at være steget som følge af ændrede planforhold. Der skal ikke foretages omvurdering efter reglerne i vurderingslovens § 3 af ejendomme, der er omfattet af reglerne i vurderingslovens § 4 A om frigørelsesafgift.
Begrebet "ændrede planforhold" omfatter såvel det tilfælde, hvor en ejendoms zonestatus ændres, som det tilfælde, hvor en lokalplan indebærer, at en ejendom kan anvendes på anden måde end hidtil."
Repræsentanten har endvidere nedlagt påstand om, at Vurderingsstyrelsen skal tilpligtes at foretage en årsomvurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2017 i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, 2. pkt., idet der ikke er taget højde for fredningsafgørelsen af 16. maj 2017 ved vurderingen pr. 1. oktober 2017.
Repræsentanten har i denne forbindelse gjort gældende, at der burde have været foretaget en årsomvurdering i henhold til dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6.
Retten skal hertil bemærke, at ejendommens plangrundlag ikke er ændret som følge af fredningsafgørelsen. Ejendommen er pr. 1. oktober 2017 fortsat omfattet af lokalplan nr. […], offentliggjort den 21. december 2002, der udlægger ejendommens anvendelse til golfbanedrift. Retten skal hertil bemærke, at ejendommen efter fredningsafgørelsen i henhold til plangrundlaget fortsat kan anvendes til golfbanedrift.
Retten finder endvidere, at ejendommen som følge af fredningsafgørelsen ikke har ændret anvendelse, idet ejendommen fortsat kan anvendes, og faktuelt anvendes, til golfbanedrift i henhold til plangrundlaget.
Retten finder, at fredningsafgørelsen ikke udgør en omvurderingsgrund i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, idet ordlyden af bestemmelsen blev ændret væsentligt ved lov nr. 1047 af 17. december 2002. Der er efter rettens opfattelse ikke holdepunkter i hverken bestemmelsens ordlyd eller forarbejder til lov nr. 1047 af 17. december 2002 for, at fredningsafgørelsen skulle udgøre en årsomvurderingsgrund for ejendommen.
Det er herefter en forudsætning for at foretage en årsomvurdering efter denne bestemmelse, at ejendomsværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold. Det følger af forarbejderne til lovforslaget, at begrebet "ændrede planforhold" omfatter såvel det tilfælde, hvor en ejendoms zonestatus ændres, såvel som det tilfælde hvor en lokalplan indebærer, at en ejendom kan anvendes på en anden måde end hidtil.
Retten finder således ikke, at der rettelig burde have været foretaget en årsomvurdering pr. 1. oktober 2017 af ejendommen.
Idet det ikke findes, at der skulle have været foretaget en årsomvurdering pr. 1. oktober 2017, er der således ikke grundlag for, at retten behandler spørgsmålet om, hvorvidt Vurderingsstyrelsen kan pålægges at genoptage en eventuelt manglende vurdering efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, 2. pkt.
Retten afviser den nedlagte påstand om, at Vurderingsstyrelsen skal pålægges at foretage ordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2017 efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.
Retten afviser ligeledes den nedlagte påstand om, at Vurderingsstyrelsen skal tilpligtes at foretage årsomvurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2017 efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, 2. pkt.
Anmodning om genoptagelse af årsomvurderingen pr. 1. oktober 2018 og vurderingsåret 2019:
Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1, 1. pkt., at Landsskatteretten afgør klager over told- og skatteforvaltningens afgørelser, hvor klagen ikke afgøres af skatteankeforvaltningen, et skatteankenævn eller et motorankenævn.
Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om ordinær genoptagelse af årsomvurderingen pr. 1. oktober 2018 og vurderingsåret 2019 ved anmodning af 31. januar 2020.
Landsskatteretten bemærker, at Vurderingsstyrelsen ikke har truffet afgørelse vedrørende denne påstand. Retten kan herefter ikke behandle anmodningen, jf. skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1, 1. pkt.
Retten hjemviser herefter den fremsatte anmodning om genoptagelse til Vurderingsstyrelsen med henblik på afgørelse heraf.