1. Baggrund for ændring af praksis            

I dette styresignal beskrives en ændring af praksis vedrørende fradrag i afståelsessummen for visse udgifter, der vedrører den beboelseslejlighed, som aktien m.v. giver brugsret til, når der sker skattepligtig afståelse af aktien m.v. Praksisændringen sker som følge af en afgørelse fra Landsskatteretten af 21. oktober 2019 (SKM2019.549.LSR).

Skattemyndighederne havde i sagen blandt andet nægtet fradrag for udgifter til ejendomsmægler i forbindelse med afståelse af et andelsbevis i en andelsboligforening. Landsskatteretten konstaterede, at udgifter til ejendomsmægler kunne indgå i avanceopgørelsen efter ejendomsavancebeskatningsloven. Landsskatteretten fandt ikke grundlag for, at der skulle gælde noget andet, hvor avanceopgørelsen skulle ske efter aktieavancebeskatningsloven.

I styresignalet fastsættes frister for genoptagelse, reaktionsfrist og krav til den dokumentation, der skal ledsage en anmodning om genoptagelse.

2. Det retlige grundlag

Aktieavancebeskatningslovens § 12:

Gevinst ved afståelse af aktier medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Aktieavancebeskatningslovens § 15, stk. 1:

Gevinst og tab ved afståelse af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, er skattefri, når beboelseskravet m.m., jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4, er opfyldt.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4:

Stk. 4. Fortjeneste eller tab ved afståelse, herunder ved udlodning af likvidationsprovenu i det kalenderår hvori selskabet m.v. endeligt opløses, af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, medregnes ikke ved opgørelsen af skattepligtig indkomst efter aktieavancebeskatningsloven, hvis lejligheden har tjent til bolig for ejeren af værdipapiret eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet værdipapiret, og hvor betingelserne for at kunne afstå værdipapiret skattefrit efter nærværende stykke har været opfyldt. Stk. 1, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse, såfremt der hører et bestemt grundareal til lejligheden.

Aktieavancebeskatningslovens § 26 stk. 2, 1. pkt.

Stk. 2. Gevinst og tab opgøres som forskellen mellem afståelsessummen og anskaffelsessummen for de pågældende aktier. Ved anskaffelsessummen forstås den samlede anskaffelsessum for den beholdning af aktier, som den skattepligtige har i det pågældende selskab, uanset om de har forskellige rettigheder.

Den juridiske vejledning afsnit C.B.2.1.5.8

(…)

Salgsomkostninger

Omkostninger ved afhændelsen af ejendommen, som sælgeren afholder, kan fratrækkes i afståelsessummen.

Det gælder fx udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve afståelsen af ejendommen.

(…)

Den juridiske vejledning afsnit C.B.2.6.

(…)

Bemærk

Har fx. en andelslejlighed aldrig været beboet af ejeren, er gevinst/tab ved afståelse omfattet af aktieavancebeskatningsloven. Skattestyrelsen finder, at det kun er de udgifter, som er direkte knyttet til gennemførelse og berigtigelse af køb og salg af andelsbeviset, der kan indgå ved opgørelse af henholdsvis købs- og salgsprisen. Udgifter til fx. ejendomsmægler, forhandling om køb/salg, annonceudgifter, tilstandsomkostninger, energimærkning, ejerskifteforsikring mv. kan derfor ikke indgå i avanceopgørelsen. (…)

3. Gældende praksis

Afstår en person aktier, andelsbeviser eller andre værdipapirer omfattet af aktieavancebeskatningsloven, som er forbundet med en brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, er gevinst skattefri og tab ikke fradragsberettiget, hvis visse betingelser efter aktieavancebeskatningslovens § 15, stk. 1, er opfyldte.

Har fx. en andelslejlighed aldrig været beboet af ejeren, skal gevinst og tab ved afståelse af aktier medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter reglerne i aktieavancebeskatningsloven.

I henhold til Skattestyrelsens praksis er det under avanceopgørelsen kun de udgifter, som er direkte knyttet til gennemførelse og berigtigelse af køb og salg af selve andelsbeviset, der kan indgå ved opgørelse af henholdsvis købs- og salgsprisen.

Udgifter til fx. ejendomsmægler, forhandling om køb/salg, annonceudgifter, tilstandsomkostninger, energimærkning, ejerskifteforsikring mv. har efter tidligere praksis ikke kunne indgå i avanceopgørelsen på andelsbeviset.

Dette har siden 2012 fremgået af Den juridiske vejledning afsnit C.B.2.6.

4. SKM2019.549.LSR

Landsskatteretten har 21. oktober 2019 (SKM2019.549.LSR) underkendt, at skattemyndighederne blandt andet har nægtet fradrag for udgifter til ejendomsmægler i forbindelse med salg af et andelsbevis i andelsboligforening. Sagen angik indkomståret 2014.

Klager havde i sagen solgt tre andelslejligheder, og afholdt udgifter til ejendomsmægler i forbindelse med salget af én af lejlighederne. Udgiften hertil var opgjort til 37.245 kr.

Landsskatteretten henviste til Den juridiske vejledning, afsnit C.H.2.1.8.3, der angår avanceopgørelsen efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Her står der: "Omkostninger ved afhændelsen af ejendommen, som sælgeren afholder, kan fratrækkes i afståelsessummen.

Det gælder fx udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve afståelsen af ejendommen."

Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at antage, at der skulle gælde noget andet i den foreliggende situation, hvor der var tale om salg af en andelslejlighed, hvorfor udgiften til ejendomsmægleren kunne fratrækkes i klagerens afståelsessum.

5. Ny praksis

På baggrund af SKM2019.549.LSR finder Skattestyrelsen anledning til at ændre praksis, så de omkostninger, som sælgeren afholder ved afhændelsen af en ejendom, og som kan fratrækkes i afståelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven tilsvarende kan fratrækkes i afståelsessummen for aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder.

Det gælder fx udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve den beboelseslejlighed, som aktien m.v., giver brugsret til, og som afholdes i tilknytning til afståelsen af aktien m.v.

Det bemærkes, at der fortsat ikke er fradragsret for de nævnte udgifter i det tilfælde, hvor gevinst eller tab ikke medregnes ved opgørelsen af skattepligtig indkomst efter aktieavancebeskatningslovens § 15, stk. 1.

6. Genoptagelse

Landsskatterettens afgørelse af 21. oktober 2019 (SKM2019.549.LSR) indebærer en ændring af praksis. Der er derfor adgang til genoptagelse efter reglerne om underkendelse af praksis i skatteforvaltningslovens § 26, stk. 2, og § 27, stk. 1, nr. 7.

Skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 7, anvendes i tilfælde, hvor hidtidig praksis er endeligt underkendt ved en dom, en landsskatteretskendelse eller ved en praksisændring offentliggjort af Skatteministeriet.

Der vil derfor kunne ske genoptagelse af skatteansættelserne i de tilfælde, der svarer til forholdene i landsskatteretssagen.

Det gælder fx udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve den beboelseslejlighed, som aktien m.v., giver brugsret til, og som afholdes i tilknytning til afståelsen af aktien m.v.

Der fastsættes derfor følgende retningslinjer for genoptagelse:

6.1. Frister for genoptagelse

6.1.1 Ordinær genoptagelse

I henhold til skatteforvaltningslovens § 26, stk. 2, kan der ske genoptagelse, hvis anmodning herom fremsættes senest den 1. maj i det 4. år efter udløbet af det pågældende indkomstår.

6.1.2 Ekstraordinær genoptagelse

Hvis fristen i skatteforvaltningslovens § 26 stk. 2, er udløbet, kan der i henhold til skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 7, efter anmodning ske ekstraordinær genoptagelse til gunst for den skattepligtige fra og med det indkomstår, der har været til prøvelse i den første sag, der resulterede i en underkendelse af praksis eller fra og med det indkomstår, der er påbegyndt, men endnu ikke udløbet 3 år forud for underkendelse af praksis.

Da Landsskatterettens afgørelse er afsagt 21. oktober 2019, og sagen vedrører indkomståret 2014, vil der være mulighed for genoptagelse fra og med indkomståret 2014, jf. skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 7.

6.2 Reaktionsfrist

Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, at en anmodning om ekstraordinær genoptagelse skal fremsættes senest 6 måneder efter den skattepligtige er kommet til kundskab om det forhold, der begrunder fravigelse af fristen i skatteforvaltningslovens § 26 stk. 2.

Reaktionsfristen regnes fra offentliggørelsen af dette styresignal på Skatteforvaltningens hjemmeside.

6.3 Anmodning om genoptagelse

Anmodning om genoptagelse af skatteansættelsen skal indgives til Skattestyrelsen via: TastSelv eller til Skattestyrelsen:

- Fysisk post til: Skattestyrelsen Nykøbingvej 76 Bygning 45

4990 Sakskøbing

Det er en betingelse for genoptagelse, at den skattepligtige fremlægger oplysninger af faktisk eller retlig karakter, fx kopi af overdragelsesaftalen, faktura eller lignende, der kan begrunde ændringen.

 7. Gyldighed

Den ændrede praksis, som er indeholdt i styresignalet, vil blive indarbejdet i Den juridiske vejledning, 2021-1, afsnit C.B.2.6. Efter offentliggørelsen af Den juridiske vejledning 2021-1 og udløbet af reaktionsfristen i pkt. 6.2. er styresignalet ophævet.