Retstilstanden før den 1. februar 2005Ved lov nr. 383 af 10. juni 1997 blev der i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber med § 6a indsat en bestemmelse, hvorefter udlæg og arrest ikke kunne foretages i en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen var knyttet retten til en bolig, når det i vedtægten for andelsboligforeningen var fastsat, at andele i andelsboligforeningens formue ikke kunne gøres til genstand for arrest eller eksekution, og at andelene ikke kunne pantsættes. Dette forbud mod udlæg, arrest og pantsætning er ophævet med virkning fra den 1. februar 2005, jf. nedenfor.

Retstilstanden fra og med den 1. februar 2005Ved lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (pant og udlæg i andelsboliger mv.), jf. lov nr. 204 af 29. marts 2004, blev § 6a ændret, således at der uanset modstående vedtægtsbestemmelser nu kan foretages arrest og udlæg i en andel i en andelsboligforening, og andelshaveren kan pantsætte sin andel. Andelshaverens ret til at pantsætte sin andel kan ikke begrænses i vedtægterne, jf. dog § 6a, stk. 2, hvorefter andelsboligforeningen uanset stk. 1 i vedtægterne kan begrænse retten til at pantsætte andelen gennem fastsættelse af en grænse for lånet størrelse. Retten kan alene begrænses på den måde, at andelshaveren ikke mod sikkerhed i andelen må optage lån, som overstiger 80 pct. af pantets værdi på lånetidspunktet.

Ændringsloven, jf. lov nr. 204 af 29. marts 2004, skulle oprindelig være trådt i kraft den 1. januar 2005, jf. bekendtgørelse nr. 1147 af 26. november 2004, men ved bekendtgørelse nr. 1396 af 17. december 2004 blev ikrafttrædelsestidspunktet ændret til 1. februar 2005.

Ved lov om ændring af tinglysningsloven, retsplejeloven og konkursloven (pant og udlæg i andelsboliger mv.), jf. lov nr. 216 af 31. marts 2004, blev der med kapitel 6b, jf. TL §§ 42i-42o, indført bestemmelser om tinglysning i andelsboligbogen.

Ændringsloven, jf. lov nr. 216 af 31. marts 2004, er trådt i kraft den 1. januar 2005, jf. bekendtgørelse nr. 1132 af 23. november 2004. Ikrafttrædelsesbekendtgørelsen ses ikke efterfølgende at være ændret. Imidlertid må også denne ændringslov som følge af bekendtgørelse nr. 1396 af 17. december 2004, jf. ovenfor, siges at være trådt i kraft den 1. februar 2005.

Af TL § 42j fremgår, at pant og retsforfølgning i andele i andelsboligforeninger, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod aftaler, der i god tro indgås om andelen, og mod retsforfølgning. Når tinglysning er sket, behøver overdragelse eller anden overførelse heraf ingen tinglysning.

Den aftale om overdragelse til eje af en andel, der skal kunne fortrænge en utinglyst pantsætningsaftale eller retsforfølgning, skal være godkendt af andelsboligforeningen, og erhververen ifølge aftalen skal være i god tro ved modtagelsen af underretning fra foreningen om godkendelse af aftalen.

Tinglyst pant i en andel i en andelsboligforening omfatter, når intet andet er aftalt, forbedringer i lejligheden samt inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Pantsætningen hindrer ikke, at sådanne forbedringer eller sådant inventar udskilles ifølge regelmæssig drift. Tilsvarende bestemmer RPL § 518, stk. 4, at udlæg i en andelsboligforening - medmindre andet fremgår af fogedens optegnelser - tillige omfatter sådanne forbedringer og sådant inventar, ligesom heller ikke udlæg er til hinder for en udskillelse ifølge regelmæssig drift. Omfatter udlægget forbedringer og inventar, indgår også aktiver af denne beskaffenhed under udlægget, selv om de først senere tilføres lejligheden.

Ifølge TL § 42k skal tinglysning af de i § 42j nævnte rettigheder ske i andelsboligbogen, der føres ved Retten i Århus. Som grundlag for tinglysning kræves ifølge stk. 2 et dokument, der efter sit indhold skal gå ud på at fastslå, stifte, forandre eller ophæve en ret over en bestemt andel. Ved tinglysning af retsforfølgning (herunder udlæg og arrest) skal der ifølge stk. 4 fremlægges en erklæring fra den myndighed, der har foretaget handlingen, eller en bekræftet udskrift af dens bøger.

Ved tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning skal der ifølge § 42k, stk. 5, fremlægges en udskrift med andelens adresse fra Bygnings- og Boligregistret (BBR) samt en erklæring fra andelsboligforeningen, jf. § 4a i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, om, hvorvidt

1. dokumentet vedrører den, som af andelsboligforeningens bestyrelse er godkendt som ejer af den pågældende andel, og
2. andelen giver brugsret til den bolig- eller erhvervsenhed, som dokumentet angiver med henvisning til en i Bygnings- og Boligregistret (BBR) anført adresse.

Af § 4, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 1151 af 29. november 2004 fremgår, at erklæringen skal afgives inden 3 uger, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, som udgør en rimelig begrundelse for en længere frist.

I praksis er der set flere tilfælde, hvor en andelsboligforening har betinget sig betalingen af et gebyr i forbindelse med afgivelsen af denne erklæring. Spørgsmålet om hjemmel til at opkræve gebyr som betingelse for at afgive denne erklæring er afgjort i SKM2010.757.BR, der fastslår, at andelsboligforeningen er forpligtet til at afgive adkomsterklæring, og der er ikke hjemmel til at opkræve gebyr for erklæringen. 

Der er ifølge bestemmelsen i § 4a tale om et egentligt lovbud, som en andelsboligforening ikke kan tilsidesætte eller egenhændigt knytte betingelser til. En andelsboligforening må således om nødvendigt ved ændring af vedtægterne skabe adgang til at pålægge andelshaveren at betale et sådant gebyr som kompensation for den ekstra administration, som bestemmelsen medfører for andelsboligforeninge

Pantebrevet eller udskriften af retsbogen (udlægsbogen) skal ifølge § 42k, stk. 6, angive den bolig- eller erhvervsenhed, hvortil andelen giver brugsret, med henvisning til en i Bygnings- og Boligregistret (BBR) anført adresse.

Foreligger i forbindelse med anmeldelsen til tinglysning den i § 42k, stk. 5, nævnte udskrift og erklæring ikke, indføres ifølge stk. 7 dokumentet foreløbigt i andelsboligbogen med frist til fremskaffelse af udskriften og erklæringen. Fristen kan efter anmelderens anmodning forlænges.

Såfremt en andelsboligforening ikke afgiver den efter § 4a påkrævede erklæring, idet man eksempelvis som betingelse herfor kræver, at udlægshaver betaler et gebyr, jf. ovenfor, kan andelsboligforeningens bestyrelse ifalde et erstatningsansvar efter dansk rets almindelige erstatningsregler. Dette forudsætter, at udlægshaver - ud over den manglende endelige tinglysning af udlægget - kan dokumentere et tab, idet der ikke (i tilstrækkeligt omfang) var andre udlægsegnede aktiver hos skyldneren.

Efter TL § 42m anses et dokument for tinglyst, når det er indført i andelsboligbogen og udleveret eller afsendt fra tinglysningskontoret. Tinglysningens retsvirkninger regnes fra den dag, dokumentet anmeldes til tinglysning. Dokumenter, der anmeldes til tinglysning samme dag, ligestilles.

TL § 42o fastslår, at §§ 42i-42n tilsvarende finder anvendelse på pant og retsforfølgning i aktier og anparter i henholdsvis boligaktieselskaber og boliganpartsselskaber omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.