Vestre Landsrets dom
15. marts 1999
3. afdeling, B-1651-92

Parter

Sønderborg Andelsboligforening
(advokat Lars Henriksen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Benedicte Galbo).

Ved 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 forhøjedes grundværdierne af 5 ejendomme tilhørende sagsøgeren, Sønderborg Andelsboligforening. Forhøjelsen var baseret på en retlig udnyttelsesmulighed på 600, svarende til den i kommuneplanen fastsatte bebyggelsesprocent. Grundværdien fastsattes af vurderingsrådet for hver af ejendommene til 60% af en etagearealpris på 600 kr. pr. m² ved en bebyggelsesprocent på 100. Sagsøgeren påklagede ansættelserne til Skyldrådet for Sønderjyllands Amts Søndre Skyldkreds, der den 30. april 1987 stadfæstede ansættelserne. Sagsøgeren indbragte skyldrådets afgørelser for Landsskatteretten. Ved kendelser af 26. maj 1992 stadfæstede Landsskatteretten ansættelserne, dog således at etagearealprisen for to af ejendommene nedsattes til 500 kr. pr. m². I begrundelsen for afgørelserne anførtes:

"Landsskatteretten bemærker, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Landsskatteretten er af den opfattelse, at bestemmelserne i vurderingslovens § 13 om ansættelse af grundværdien under hensyn til en i økonomisk henseende god anvendelse af grunden i ubebygget stand må forstås som den bedste anvendelse ved salg i det åbne marked til en fornuftig køber, hvori indgår hensyn til grundens beliggenhed, form og udnyttelsesmuligheder i henhold til de gældende planlægningsbestemmelser.

Endvidere bemærkes, at vurderingen i overensstemmelse med principperne i vurderingslovens § 1 ikke er foretaget med udgangspunkt i en tidligere vurdering, men efter en fornyet undersøgelse og selvstændig bedømmelse til opfyldelse af vurderingslovens forskrift om ansættelse af grundens værdi i handel og vandel på vurderingstidspunktet.

I henhold til kommuneplanlovens § 59, stk. 1, jf. byggelovens § 33, bortfalder bl.a. bestemmelser i en bygningsvedtægt om maksimal udnyttelsesgrad (nu bebyggelsesprocent) pr. 1. februar 1977. Endvidere bortfalder bestemmelser i en bygningsvedtægt om bebyggelsens anvendelse og grundstørrelser i det hele ved bekendtgørelse af en kommuneplan eller af § 15 rammer.

Landsskatteretten må herefter være af den opfattelse, at den i kommuneplanen og i § 15-rammerne fastsatte bebyggelsesprocent på 60 er klageejendommens retlige udnyttelsesmulighed pr. 1. januar 1986. De i overensstemmelse hermed foretagne ansættelse er således foretaget med rette.

..."

Under denne sag, der er anlagt den 25. august 1992, har sagsøgeren endeligt nedlagt følgende påstande:

Principalt

Sagen hjemvises til vurderingsmyndighederne med henblik på fornyet værdiansættelse i forbindelse med den 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 under hensyn til værdiansættelsesprincipper svarende til de i syns-og skønsrapport af 11. september 1998 fastsatte værdier ved en udnyttelsesprocent på 30 for matr. nr. 4702 Sønderborg, og en udnyttelsesprocent på 40 på de øvrige 4 grunde.

Subsidiært

Sagen hjemvises til vurderingsmyndighederne med henblik på fornyet værdiansættelse pr. 1. januar 1986 under hensyn til værdiansættelsesprincipper svarende til de i syns- og skønsrapport af 11. september 1998 fastsatte værdier ved en udnyttelsesprocent på 50.

Mere subsidiært

Sagen hjemvises til vurderingsmyndighederne, med henblik på fornyet værdiansættelse pr. 1. januar 1986 under hensyn til værdiansættelsesprincipper svarende til de i syns-og skønsrapport af 11. september 1998 fastsatte værdier ved en udnyttelsesprocent på 60.

Sagsøgeren har opgjort sine påstande således:

	Principalt	Subsidiært	Mere subsidiært
Matr. nr. 2949 m.fl. Sønderborg	10.993.000	13.741.000	15.115.000
Matr. nr. 2948 Sønderborg	9.545.000	11.930.000	13.123.000
Matr. nr. 4702 Sønderborg	1.471.000	2.452.000	2.697.000
Matr. nr. 731 Ulkebøl	7.037.000	8.811.000	9.668.000
Matr. nr. 4817 Sønderborg	7.088.000	8.860.000	9.746.000

Sagsøgte, Skatteministeriet, har efter sin endelige påstand påstået hjemvisning til vurderingsmyndighederne til fornyet ansættelse af grundværdierne for de 5 ejendomme pr. 1. januar 1986.

Efter parternes begæring besluttede landsretten den 24. september 1993 i medfør af retsplejelovens § 253 foreløbigt at begrænse forberedelsen og domsforhandlingen til at angå spørgsmålet om den retlige udnyttelsesgrad af grundene. Den 30. august 1996 afsagde landsretten kendelse, hvorefter sagsøgte blev frifundet for sagsøgerens påstande.

Det hedder i kendelsen:

"Under denne del af domsforhandlingen har sagsøgeren principalt nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den retlige udnyttelsesgrad for matr.nr. 2949 m.fl., Sønderborg, matr.nr. 2948, Sønderborg, matr.nr. 731, Ulkebøl og matr.nr. 4817, Sønderborg, er 40%, samt at udnyttelsesgraden for matr.nr. 4702, Sønderborg, er 30% ved fastlæggelse at de til grundene knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter i forbindelse med vurdering efter vurderingsloven. Sagsøgeren har subsidiært påstået sagsøgte tilpligtet at anerkende, at den retlige udnyttelsesgrad for de nævnte ejendomme er 50% ved fastlæggelse at de til grundene knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter i forbindelse med vurdering efter vurderingsloven.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Det er for landsretten oplyst, at sagsøgeren ved opførelsen af den eksisterende bebyggelse på grundene - bortset fra bebyggelsen på matr.nr. 4702, Sønderborg - fuldt ud udnyttede de dagældende maksimalt tilladte udnyttelsesgrader efter Bygningsvedtægt for Sønderborg Købstad, 1964, der omfattede matr. nr. 2949 m.fl., Sønderborg, matr. nr. 2948, Sønderborg, og matr. nr. 4817, Sønderborg, med en udnyttelsesgrad på 40 og matr. nr. 4702, Sønderborg, med en udnyttelsesgrad på 30, samt Bygningsvedtægt for Ulkebøl kommune, 1963, der omfattede matr. nr. 731, Ulkebøl, med en udnyttelsesgrad på 40. Den faktiske bebyggelsesgrad for matr.nr. 4702, Sønderborg, udgør 29,5.

Bygningerne er opført i perioden 1964 - 1973 og indeholder henholdsvis 429, 324, 236, 52 og 228 beboelseslejligheder.

Grundværdierne for ejendommene er fastsat således:

		Ved landsskatte-	Årsregulering
		rettens kendelse	pr. 1. april 1985
			(kontantværdi)
1 .	Matr.nr. 2949 m.fl, Sønderborg	29.098.400 kr.	9.310.000 kr.
2.	Matr.nr. 2948, Sønderborg	23.860.800 kr.	6.816.200 kr.
3.	Matr.nr. 4817, Sønderborg	21.263.800 kr.	5.388.400 kr.
4.	Matr.nr. 4702, Sønderborg	5.191.600 kr.	1.196.000 kr.
5.	Matr.nr. 731, Ulkebøl	18.356.700 kr.	5.638.600 kr.

I forbindelse med gennemførelsen af 18. almindelige vurdering udsendte Statsskattedirektoratet den 16. februar 1987 en "Vejledning om anvendelsen af etagearealprincippet ved 18. alm. vurdering." Det fremgår heraf bl.a. følgende:

"...

Til vejledning for en undersøgelse af, om der er anvendt korrekte planregistreringer og bebyggelsesprocenter, omtales i det følgende forholdet mellem de forskellige plantyper og virkningerne for bebyggelsesprocenterne.
1	Kommuneplan/kommuneplanforslag eller § 15-rammer er hovedbestemmelserne. I de områder, hvor der ikke foreligger en af de nedenfor under 20 a-h nævnte specialplaner, er rammebestemmelserne afgørende for planregistreringen. Det må derfor af arbejdstekniske grunde først undersøges, om der foreligger en af disse specialplaner, der i nogle henseender kan afvige fra kommuneplanens rammebestemmelser.
	Hvis dette ikke er tilfældet, skal den bebyggelsesprocent, der er anført i kommuneplanens rammebestemmelser, anvendes i områderne til etagebebyggelse. Det afgørende er, at de grundsalg og nedrivningssalg, der danner grundlag for etagemeterpriserne er bedømt ud fra rammebestemmelsernes bebyggelsesprocenter, der udgør det grundlag, som offentligheden og andre myndigheder har at gå ud fra ved bedømmelsen af, hvorledes de fremtidige bebyggelsesforhold agtes indrettet.
	I ganske enkelte tilfælde kan der imidlertid være tale om, at der skal gives et nedslag i den grundværdi, der er beregnet på det ovenanførte grundlag. Det drejer sig først og fremmest om områder med bebyggelsesprocenter på 60 og derover, hvor de eksisterende bebyggelsesforhold f.eks. med blandede bebyggelsesarter - gør det usikkert, hvilken udnyttelses, det vil være muligt at opnå for enkelte, konkrete grunde ved nybyggeri. Der henvises herved til det, der er anført nedenfor under 3 a.
2	Specialplaner
	Hvis et område til etagebebyggelse er undergivet en af nedenstående specialplaner fortrænger specialplanens bebyggelsesregulerende regler rammebestemmelserne i kommuneplanen ....
c	I enkelte tilfælde har man konstateret, at konkrete byggeriet inden for en kommuneplans rammer, men uden en af de i 2 a-h nævnte specialplaner, ikke har kunnet opnå en bebyggelsesprocent, der svarer til kommuneplanens normalbestemmelser. Den faktiske bebyggelsesprocent lå 10-20 %- lavere. Dette skyldes først og fremmest bestemmelserne om friarealer og parkeringsarealer i byggeloven. Forholdet er først og fremmest konstateret i områder, hvor bebyggelsesprocenten i rammebestemmelserne var over 60.
	Hertil bemærkes: Så længe der ikke foreligger en specialplan, er kommuneplanens rammebestemmelser udgangspunkt for ansættelsen af grundværdien. Etagemeterpriserne er fastsat ud fra kendskabet til salgspriserne i forhold til rammebestemmelserne, og i etagemeterpriserne er således taget hensyn til udsving i de individuelle bebyggelsesprocenter af den nævnte størrelsesorden.

..."

Om planlægningsforholdene for Sønderborg kommune er det oplyst, at byrådet i 1977 vedtog rammer for lokalplanlægningen i henhold til kommuneplanlovens § 15. § 15-rammerne trådte i kraft samme år og var gældende, indtil byrådet den 13. november 1985 vedtog kommuneplan 1984-91, der således var i kraft på tidspunktet for 18. almindelige vurdering. I 1989 blev kommuneplan 1984-91 afløst af kommuneplan 1987-96. Sagsøgerens 5 ejendomme er placeret i kommuneplanens bydel nr. 4 - den østlige bydel - delområde B14 (matr.nr. 2949 m.fl. og 4702, Sønderborg), bydel nr. 5 - den nordlige bydel - delområde B4 (matr.nr. 2948 og 4817, Sønderborg) og bydel nr. 6 - Ulkebøl delområde B3 (matr.nr. 731, Ulkebøl). I kommuneplan 1984-91 er de nævnte delområder udlagt til boligformål med tilhørende serviceanlæg og med en maksimal bebyggelsesprocent på 60. Der er ikke vedtaget lokalplaner, som omfatter sagsøgerens ejendomme, men der gælder byplanvedtægter og lokalplaner for en række nærliggende ejendomme.

I Partiel Byplanvedtægt nr. 13 af 21. oktober 1970 der omfatter et areal lige nord for matr.nr. 2948, Sønderborg, er bebyggelsesprocenten 30-40, medens den i kommuneplan 1984-91 for det tilsvarende område 5.E2 er fastsat til 90. I lokalplan C 810203 af 18. februar 1981 er bebyggelsesprocenten fastsat til 30 for en del af det delområde 4.B9, som i kommuneplan 1984-91 har en bebyggelsesprocent på 35. I lokalplan D 850305 af 19. juni 1985, der omfatter et område vest for matr.nr. 2948, er bebygelsesprocenten 30, medens den i kommuneplan 1984-91 for det tilsvarende område 5.B5 er 60. Bydel nr. 2 - den centrale bydel - grænser op til bydel nr. 4 og 5. I lokalplan 2-8603 af 15. april 1987 er der bebyggelsesprocenter på 30 og 50 for delområde 2.B9, der i kommuneplan 1987-96 har en bebyggelsesprocent på 50. I lokalplan 2-9010 af 21. august 1991 er bebyggelsesprocenten 30 for delområde 2.B7, der i kommuneplan 1987-96 er fastsat til 75.

Der er afgivet vidneforklaring af forretningsfører for Sønderborg Andelsboligforening, GR, og teknisk direktør for Sønderborg kommune, DP.

Forklaringer

GR har forklaret, at han siden 1975 har fungeret som forretningsfører hos sagsøgeren. Sønderborg Andelsboligforening, der er en almennyttig andelsboligforening, består af ca. 50 afdelinger med ialt ca. 3000 boliger, hvoraf ca. 500 er tæt-lavt byggeri og resten lejligheder i etagebyggeri. Ejendommene er hovedsageligt opført i perioden 1965-1975. De fleste af grundene er købt af Sønderborg kommune. Opførelsen af ejendommene er sket i tæt samarbejde med Sønderborg kommune. De ejendomme, der er omfattet af sagen, blev opført i randområder, men er nu - bortset fra en af ejendommene - omsluttet af parcelhusbebyggelse. En udnyttelse af grundene svarende til en bebyggelsesprocent på 40 er rimelig. Ved opførelsen af afdeling Kærhaven, matr. nr. 2948, Sønderborg, blev der tilkøbt mere jord for at overholde bygningsvedtægtens udnyttelsesgrad ved opførelsen af den nuværende bebyggelse. Sagsøgeren har ikke fremsat indsigelser mod kommuneplanens bebyggelsesprocenter, fordi foreningen ikke forventede, at bebyggelsesprocenterne ville få indflydelse på de fremtidige vurderinger af grundværdierne. Den højere grundværdi medfører højere ejendomsskatter og dermed højere leje i foreningens etagebyggeri end i de mere attraktive parcelhuse.

DP har forklaret, at sagsøgeren ham bekendt ikke har søgt om dispensation fra de oprindeligt gældende bebyggelsesprocenter. Der kunne efter Bygningsvedtægt for Sønderborg Købstad, 1964, gives dispensation til en bebyggelsesprocent på op til 52. En udnyttelse svarende til en bebyggelsesprocent på 40 er ikke en særlig intensiv udnyttelse, heller ikke for etagebyggeri. Den maksimale bebyggelsesprocent på 60 i kommuneplanen fra 1985 er fastsat for at skabe vide rammer for kommunens fremtidige dispositioner. Det er ikke usædvanligt, at der i en lokalplan fastsættes en lavere bebyggelsesprocent end fastsat for samme område i en kommuneplan. Det afhænger helt af det konkrete byggeprojekt. Det vil teoretisk være muligt at opnå tilladelse til udnyttelse af sagsøgerens grunde svarende til en bebyggelsesprocent på 60, men en sådan udnyttelse vil formentlig ikke være realistisk med den eksisterende bebyggelse. Man kunne godt forestille sig, at der ud fra et konkret projekt ville blive givet tilladelse til en bebyggelsesprocent på 60 på sagsøgerens grunde, hvis de var ubebyggede.

Procedure

Sagsøgeren har til støtte for sin principale påstand gjort gældende, at vurderingen af grundværdierne er foretaget på et fejlagtigt grundlag. En kommuneplan har karakter af en oversigtlig rammebetonet planlægning, der ikke binder borgerne. Bebyggelsesprocenter, fastsat i en kommuneplan, udgør derfor ikke sådanne rettigheder eller byrder, som kan tillægges betydning efter vurderingslovens § 13. Ved fastlæggelsen af en i økonomisk henseende god anvendelse af grundene kan alene bebyggelsesprocenten, der var gældende, da sagsøgeren bebyggede grundene, være afgørende, idet sagsøgerens bebyggelsesrettigheder ikke senere er forøgede. Vedtagelsen af kommuneplanen i november 1985 og ophævelsen af bygningsvedtægterne har ikke medført ændringer i sagsøgerens adgang til bebyggelse af grundene. Til støtte for den subsidiære påstand har sagsøgeren gjort gældende, at den på vurderingstidspunktet gældende bebyggelsesprocent ikke har været højere end 50, jf. kommune planlovens § 42, stk. 1, litra c. Denne bestemmelse var den eneste retligt bindende forskrift for sagsøgeren på vurderingstidspunktet.

Sagsøgte har til støtte for sin påstand gjort gældende, at den faktiske udnyttelse af grundene med rette ikke er tillagt betydning ved vurderingen af grundværdierne. Vurderingen er foretaget efter vurderingslovens § 13 på grundlag af de kriterier, der efter bestemmelsen indgår i fastsættelsen af grundværdierne. Vurderingen fastsættes for grunde i ubebygget stand uden hensyn til den aktuelle bebyggelse og de til denne knyttede rettigheder eller byrder. De tidligere gældende byplanvedtægter er bortfaldet med virkning fra den 1. februar 1977, og der kan allerede som følge heraf ikke lægges vægt på de deri fastsatte bebyggelsesprocenter. De gældende bebyggelsesprocenter for grundene er fastsat i kommuneplanen fra 1985, og da der ikke er retlige bånd på ejendommene eller anden offentligretlig regulering, der indskrænker bebyggelsesmulighederne, skal disse bebyggelsesprocenter i mangel af anden retlig regulering lægges til grund ved fastsættelsen af grundværdierne. Kommuneplanen har virkning for borgerne, selv om den ikke er umiddelbart bindende for dem. Kommuneplanen er grundlag for byrådets regulering af borgernes rettigheder over deres ejendomme.

Sagsøgte har overfor sagsøgerens subsidiære påstand gjort gældende, at kommuneplanlovens § 42, stk. 1, litra c, ikke finder anvendelse ved ansættelsen af grundværdierne for sagsøgerens ejendomme, idet der ved nyopførelse eller opførelse af yderligere bebyggelse på grundene i medfør at kommuneplanlovens 16, stk. 3, skal udfærdiges en lokalplan, som vil indeholde bebyggelsesprocenter, der muligvis fraviger kommuneplanens bebyggelsesprocent.

Landsretten udtaler

Efter vurderingslovens § 13 ansættes en ejendoms grundværdi under hensyn til bl.a. en i økonomisk henseende god anvendelse af grunden i ubebygget stand. Som led i værdiansættelsen må der derfor tages hensyn til, hvilke udnyttelsesmuligheder der i henhold til gældende planlægningsbestemmelser er for en grund.

I den foreliggende sag er det ubestridt, at de bygningsvedtægter, der på tidspunktet for opførelsen af sagsøgerens byggeri regulerede de 5 grundes udnyttelsesgrad, blev ophævet før 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986. Der kan derfor ikke tillægges disse vedtægter betydning ved fastlæggelsen af sagsøgerens bebyggelsesret pr. 1. januar 1986 og dermed de retlige udnyttelsesmuligheder for grundene.

Kommuneplan 1984-91 for Sønderborg kommune, der var gældende pr. 1. januar 1986, fastlagde bl.a. rammerne for lokalplaners indhold med hensyn til byggeriets fordeling efter art og anvendelsesformål og angav i forbindelse hermed den maksimale bebyggelsesprocent for de enkelte delområder i kommunen - for sagsøgerens grundes vedkommende en bebyggelsesprocent på 60.

Der var i 1986 ubestridt ikke andre bebyggelsesregulerende planforskrifter for sagsøgerens grunde, idet der ikke var udarbejdet lokalplaner. Kommuneplanen har karakter af en oversigtlig plan, der ikke umiddelbart stifter rettigheder eller forpligtelser for den enkelte borger. Der er imidlertid ikke holdepunkter - heller ikke i forarbejderne til vurderingslovens § 13 eller den tilsvarende bestemmelse i tidligere love - for at antage, at kun bestemmelser, der er umiddelbart bindende for den enkelte borger, skal kunne tillægges betydning ved ansættelsen af grundværdierne. Da der ikke er oplyst omstændigheder, der i øvrigt indskrænker bebyggelsesmulighederne, og da den dagældende kommuneplanlovs § 42, stk. 1, litra c, der forudsætter udarbejdelse af lokalplaner før byggeri, ikke finder anvendelse, er det herefter ikke godtgjort, at vurderingsmyndighederne ved at fastsætte den retlige udnyttelsesgrad for sagsøgerens 5 grunde til den i kommuneplanen indeholdte bebyggelsesprocent har ansat grundværdierne på et fejlagtigt grundlag.

Landsretten tager derfor sagsøgtes påstand til følge.

Afgørelsen om sagsomkostninger afventer udfaldet af prøvelsen af den resterende del af sagen.

..."

Under sagens videre behandling for landsretten har der været afholdt syn og skøn. Syns- og skønsmændene, statsautoriseret ejendomsmægler og valuar P. Møller Jensen og direktør Kurt Heinze, har i en erklæring af 11. september 1998 efter at have indhentet oplysninger fra en række jyske kommuner og boligforeninger om handelspriser for råjord til etage- og/eller tætlav boligbyggeri i perioden 1980-86 besvaret nogle spørgsmål således:

"...

Spørgsmål A.

En vurdering af grundene under forudsætning af, at grundene kunne bebygges på de på bebyggelsestidspunkterne gældende og faktiske udnyttede bebyggelsesprocenter på henholdsvis 30 og 40%.

Svar A.

1. Matrikel nr. 2949 Sønderborg.
   Kløvermarken 2-36, Sønderborg.
   Areal 80.829 m².
   
   
   Med en faktisk udnyttet bebyggelsesprocent på 40 vil vi pr. 01. januar 1986 ansætte kontantværdi af ovennævnte areal som råjord til kr. 136,-/m² eller i alt afrundet til kr. 10.993.000.
   
   
2. Matrikel nr. 2948 Sønderborg.
   Kærhaven 1-12, Sønderborg.
   Areal 79.536 m².
   
   
   Med en faktisk udnyttet bebyggelsesprocent på 40 vil vi pr. 01. januar 1986 ansætte kontantværdien af ovennævnte areal som råjord til kr. 120,-/m² eller i alt afrundet til kr. 9.545.000.
   
   
   
3. Matrikel nr. 4702, Sønderborg.
   Primulavej 1-16, Sønderborg.
   Areal 14.421 m².
   
   
   Med en faktisk udnyttet bebyggelsesprocent på 30 vil vi pr. 01. januar 1986 ansætte kontantværdien af ovennævnte areal som råjord til kr. 102,-/m² eller i alt afrundet til kr. 1.471.000.
   
   
4. Matrikel nr. 731 Ulkebøl.
   Stenbjergparken, Sønderborg.
   Areal 61.189 m².
   
   
   Med en faktisk udnyttet bebyggelsesprocent på 40 vil vi pr. 01. januar 1986 ansætte kontantværdien af ovennævnte areal som råjord til kr. 115,-/m² eller i alt afrundet til kr. 7.037.000.
   
   
5. Matrikel nr. 4817 Sønderborg.
   Nørager 1-10, Sønderborg.
   Areal 59.066 m².
   
   
   Med en faktisk udnyttet bebyggelsesprocent på 40 vil vi pr. 01. januar 1986 ansætte kontantværdien af ovennævnte areal som råjord til kr. 120,-/m² eller i alt afrundet til kr. 7.088.000.

..."

Ved en bebyggelsesprocent på henholdsvis 50 og 60 har skønsmændene ansat kontantværdierne således:

		50%	60%
1.	Matr. nr. 2949	170 kr. pr. m2	187 kr. pr. m2
	m.fl. Sønderborg	13.741.000 kr.	15.115.000 kr.
2.	Matr. nr. 2948	150 kr. pr. m2	165 kr. pr. m2
	Sønderborg	11.930.000 kr.	13.123.000 kr.
3.	Matr. nr. 4720	170 kr. pr. m2	187 kr. pr. m2
	Sønderborg	2.452.000 kr.	2.697.000 kr.
4.	Matr. nr. 731	144 kr. pr. m2	158 kr. pr. m2
	Ulkebøl	8.811.000 kr.	9.668.000 kr.
5.	Matr. nr. 4817	150 kr. pr. m2	165 kr. pr. m2
	Sønderborg	8.860.000 kr.	9.746.000 kr.

Skønsmændene har i øvrigt anført følgende:

"I forbindelse med værdiansættelsen er vurderingsmændene blevet bedt om at præcisere, hvilken vægt der lægges på de enkelte vilkår.

A.

En bebyggelsesprocent på 30 og 40 er det almindelige, idet det giver tilstrækkelig mulighed for at anlægge de fornødne grønne områder og P-arealer, det giver gode adgangs- og tilkørselsforhold og der vil være tilstrækkelig redningsmulighed for brandvæsen ligesom der kan tages hensyn til bebyggelsens højde og lydforhold.

B.

I henhold til Kommuneplanloven fra 1979 § 42 fastsættes i kommuner, hvor arealer i henhold til kommuneplan er udlagt til etagebyggeri, en bebyggelsesprocent på max. 50.

En bebyggelsesprocent på 50 er nok det max. der kunne gives kommunal tilladelse til at bebygge arealerne med pr. 01.01.1986.

C.

Vurderingsmændene anser en bebyggelsesprocent på 60 for at være urealistisk høj og som følge heraf anser vi værdiansættelsen af grundene med denne bebyggelsesprocent for at være rent teoretisk".

I en supplerende skønserklæring af 7. januar 1999 er bl.a. anført:

"...

Spørgsmål D.

Syns- og skønsmændene bedes på baggrund af det ovenfor anførte oplyse, hvorvidt der ved værdiansættelsen af grundene som "råjord" foretaget ved syns- og skønsmændenes besvarelse af spørgsmål A-C i skønserklæringen af 11. september 1998, side 13-18, er taget højde for den "byggemodning", der konkret kunne konstateres i 1986 vedrørende de enkelte grunde i form af

-	vejanlæg udenfor grundene,
-	kloakanlæg udenfor grundene,
-	ledningsforsyning for vand, gas og elektricitet udenfor grundene

samt værdien af den opfyldning, afgravning og planering, der konkret er gennemført på grundene og som ville kunne anvendes af en fremtidig køber af grundene uden bygninger.

Svar D

Det er ved besvarelse af ovennævnte spørgsmål forudsat:

at	der var etableret vejanlæg udenfor grundene,
at	der var etableret kloakanlæg udenfor grundene,
at	der var ledningsforsyning for vand, gas og elektricitet udenfor grundene,
at	opfyldning, afgravning og planering først foretages ved den endelige bebyggelse af grundene og som følge heraf er sidstnævnte forhold ikke medregnet i værdiansættelsen.

I øvrigt er det vor erfaring i forbindelse med omsætning og bebyggelse af ubebyggede grunde (råjord), at bidrag til det overordnede vej-, kloak- og ledningsforsyningsanlæg først bliver fastsat og pålignet grundene ved den endelige bebyggelse.

...

Spørgsmål H

Syns- og skønsmændene har i deres kommentar til værdiansættelsen anført, at en bebyggelsesprocent på 60 var urealistisk. Syns- og skønsmændene anmodes om en uddybende begrundelse for dette synspunkt, idet det bemærkes, at bebyggelsesprocenten i henhold til Kommuneplanen på vurderingstidspunktet var 60.

Svar H

Ved besvarelse af dette spørgsmål har vi henholdt os til Kommuneplanloven af 1979 § 42, hvor der som retningslinie er fastsat en max. bebyggelsesprocent på 50 ved etagebebyggelse.

Efter syns- og skønsmændenes vurdering vil der næppe kunne udstedes en byggetilladelse til etageboligbyggeri med en bebyggelsesprocent på 60, idet de alm. generelle bestemmelser i byggereglementet fra 1982 samt de på side 11 i syns- og skønsrapporten anførte forhold skønnes ikke at kunne opfyldes i tilstrækkeligt omfang".

Forklaringer

Skønsmændene har under domsforhandlingen uddybet deres erklæringer og bl.a. forklaret, at de har indhentet oplysninger om handelspriser for råjord til bl.a. etagebyggeri hos en række syd- og sønderjyske kommuner og boligforeninger for perioden 1980-1986. Der er tale om konkrete handler, og der er stor forskel på priser afhængigt af formål og beliggenhed. Alle arealerne var beliggende i byzone, og alle var byggemodnede. Skønsmændene har kendskab til beliggenheden af arealerne og har et særdeles godt kendskab til det syd- og sønderjyske område. Udgangspunktet for vurderingerne af de af sagen omfattede grundarealer har været den faktiske bebyggelsesprocent på det pågældende jordstykke. Arealværdierne for bebyggelsesprocenterne på 50 og 60 er fremkommet ved en skønsmæssig forhøjelse af værdien med den faktiske bebyggelsesprocent. Det er normalt med en bebyggelsesprocent på mellem 30 og 40% for byggeri af den omhandlede karakter. Det vil være svært at opfylde bygningsreglementets bestemmelser om friarealer, parkeringsarealer m.v., ved en bebyggelsesprocent på mere end 50.

Procedure

Sagsøgeren har til støtte for de nedlagte påstande gjort gældende, at de af vurderingsmyndighederne fastsatte grundværdier afviger væsentligt fra de faktiske handelsværdier af grundene i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13. De foretagne vurderinger er for høje, når henses til grundenes beliggenhed, grundforpligtelser og det almindelige prisniveau for jord i området, hvilket er bevist ved det indhentede syn og skøn, hvorefter vurderingerne for alle 5 grundstykker er på mindre end 50% af de oprindelige ansættelser.

Sagsøger har i øvrigt anført, at landsretten i forbindelse med en hjemvisning bør angive, at det er værdiansættelsesprincipperne i skønserklæringen, der bør finde anvendelse.

Sagsøgte har til støtte for den nedlagte påstand anført, at der efter indholdet af skønserklæringen er grundlag for hjemvisning af sagerne til fornyet behandling. Efter fast praksis bør skønnet over, til hvilken værdi ejendommene efter de nu foreliggende oplysninger skal vurderes, overlades til vurderingsmyndighederne.

Landsretten udtaler

Det er ubestridt, at der er grundlag for at hjemvise sagerne til fornyede ansættelser ved vurderingsmyndighederne.

Da skønnet over hvilke grundværdier, der bør lægges til grund ved ejendomsbeskatningen, bør udøves af vurderingsmyndighederne, tages sagsøgtes påstand om hjemvisning til følge.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagerne vedrørende ansættelse af grundværdierne for matr. nr. 2949 m.fl., Sønderborg, matr. nr. 2948, Sønderborg, matr. nr. 4702, Sønderborg, matr. nr. 731, Ulkebøl og matr. nr. 4817, Sønderborg, pr. 1. januar 1986 hjemvises til vurderingsmyndighederne til fornyet behandling.

Sagsøgte, Skatteministeriet, betaler inden 14 dage til sagsøger, Sønderborg Andelsboligforening, 200.000 kr. i sagsomkostninger.