Klagen vedrører ekstraordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1. januar 1992.

SKAT har givet afslag på at forelægge sagen for Skatterådet efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.

Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten finder ikke grundlag for at pålægge SKAT at forelægge sagen for Skatterådet med henblik på ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.

Sagens oplysninger
Sagen drejer sig om en landbrugsejendom beliggende på adressen Y1. Ejendommen var på 49,1146 ha pr. 1. januar 1992 og 1. januar 1993 og med en tilknyttet mælkekvote på 628.191 kg.

En del af ejendommens driftsbygninger brændte i 1988 og der blev opført nye bygninger der stod færdig og blev færdigmeldt i 1989.

Vurderingen pr. 1. januar 1989 var 3.610.000 kr.

Vurderingen pr. 1. januar 1992 var 3.800.000 kr., med en stuehusværdi på 730.000 kr. og grundværdi på 755.700 kr. SKAT har anført, at tillægsparcelværdien i det pågældende område 1 1992 var 140 - 150 % og deraf konkluderet, at ejendommen er ansat ud fra driftsbygningernes tekniske værdier. De tekniske værdier er beregnet til 2.614.300 kr. i 1992.

Pr. 1. januar 1996 er ejendommen vurderet til 5.850.000 kr., med stuehusværdi på 540.000 kr. og grundværdi på 680.900 kr. Ejendommen er vurderet ud fra tekniske værdier, med en teknisk værdi på 4.248.700 kr. og yderligere forskelsværdi som følger af mælkekvote knyttet til ejendommen på 500.400 kr.

Der har ikke været klaget ejendomsvurderingen i perioden 1992 til 1999, ligesom ejerne ikke har benyttet sig af den særlige mulighed for at få foretaget en § 4B-vurdering pr. 19. maj 1993.

Skattecentrets afgørelse
SKAT har ikke givet medhold i anmodning om forelæggelse for Skatterådet af spørgsmålet om ekstraordinær genoptagelse af 1992 og 1993 vurderingerne.

Som begrundelse er blandt andet fremført følgende:

"I sager om forelæggelse for Skatterådet af spørgsmålet om ekstraordinær genoptagelse af en ejendomsvurdering skal SKAT foretage en konkret afvejning. En ekstraordinær genoptagelse forudsætter jfr. praksis, at der skal foreligge væsentlige fejl eller afvigelser, ligesom der lægges vægt på, om der forekommer myndighedsfejl eller lignende, der har betydet, at ejeren i betydelig grad er blevet vildledt og dermed ikke har benyttet sin klagemulighed.

SKAT har ved denne afvejning lagt vægt på, at der ikke foreligger væsentlige fejl eller afvigelser ved vurderingerne, idet vurderingerne er ansat efter den praksis, der var gældende på området på daværende tidspunkt, ligesom der i den konkrete sag ikke foreligger objektive forkerte oplysninger, myndighedsfejl eller åbenlyse fejl i vurderingen.

G1 har i høringsperioden indsendt supplerende bemærkninger i brev af 19. august 2010.

I brevet er det bl.a. jeres opfattelse, at når de tekniske værdier på landbrugsbygningerne er steget med 63 %, og at der yderligere tillægges 500.400 kr. som værdi af mælkekvoten, kan værdi af mælkekvoten ikke være indregnet i de tekniske værdier på landbrugsbygningerne i vurderingen 1. januar 1992.

Derudover bemærker I, at når vurderingsmeddelelsen 1. januar 1992 og årsreguleringen 1. januar 1993 ikke var specificeret på en måde, så ejeren kunne se, hvordan vurderingen var sammensat, så har der ikke været mulighed for at konstatere, om værdi af mælkekvote var indregnet i vurderingen.

I fastholder dermed, at vurderingen er væsentligt fejlbehæftet, og at sagen bør
forelægges Skatterådet til en ekstraordinær genoptagelse, særligt når der henses til, at myndighederne af egen drift anses for at have korrigeret fejlen ved vurderingen pr. 1.januar 1996.

Endelig henviser I til SKM.2008.424.SR, LSR 24-1847-0622 og LSR 2-4-1847-
0583 begge af 20. juni 2002.

Det er SKATs opfattelse, at ovennævnte supplerende bemærkninger ikke ændrer
afgørelsen, da der efter vores opfattelse ikke er tale om væsentlige fejl eller afvigelser."

Af SKATs sagsfremstilling fremgår blandt andet følgende:

"Til indsigelserne bemærkes, at efter SKATs opfattelse medfører et værdiskøn beregnet med udgangspunkt i bemærkningerne til den citerede landsskatteretsafgørelse ikke væsentlige ændringer i forhold til den ansatte ejendomsværdi pr. januar 1992 for den konkrete ejendom.

Fra og med 1996-vurderingen blev der indført specificerede vurderingsmeddelelser. Inden da bestod vurderingsmeddelelserne for landbrugsejendomme alene af ejendomsværdi, grundværdi og stuehusværdi. Det ændrer ikke ved, at den enkelte ejer på samme måde som ved de specificerede vurderingsmeddelelser skulle tage stilling til, om den ansatte ejendomsværdi var udtryk for ejendommens handelsværdi som helhed, eller om ejer fandt anledning til at klage over vurderingen.

I anmodningen om ekstraordinær genoptagelse henvises til SKM2008.424.SR. Den pågældende sag vedrørte en blandet bolig- og forretningsejendom udlagt til etagebeboelse. Ejendomsværdien var fejlagtigt ansat væsentligt lavere end grundværdien. SKAT finder ikke, at der kan drages sammenligning mellem den her omhandlede landbrugsejendom og den omhandlede bolig- og forretnings- ejendom i SKM2008.424.SR.

Som begrundelse for ekstraordinær genoptagelse henvises endvidere til 2 landsskatteretskendelser, 2-4-1847-0583 og 2-4-1847-0622, der omhandler salg af ejendom i hhv. 1997 og 1998. I begge sager har Landsskatteretten afgjort, at der ved avanceopgørelsen kunne tages udgangspunkt i en korrigeret 1993-vurdering. I 2-4-1847-0583 var baggrunden herfor bl.a., at vurderingsmyndighederne af egen drift havde fundet anledning til at ændre 1996-vurderingen uden samtidig at ændre 1992-vurderingen. I 2-4-1847-0622 var der foretaget besigtigelse i forbindelse med en § 4-vurdering i november 1995, hvorved det blev konstateret at visse bygningsdele samt en mælkekvote ikke var medtaget, hvilket imidlertid ikke førte til genoptagelse af 1992-vurderingen.

Det skal yderligere bemærkes, at der ikke har været klaget over den her omhandlede ejendoms ansættelser i perioden 1992 - 1999, lige som ejer ikke har benyttet sig af den særlige mulighed for at få foretaget en § 4 B-vurdering pr. 19. maj 1993 til brug ved en eventuel senere ejendomsavanceopgørelse.

SKAT gør også opmærksom på, at ejendomsværdien skal være et udtryk for værdien i handel og vandel på vurderingstidspunktet. Det er således ikke afgørende, hvilken beregningsmetode, der anvendes, men om den værdi, der fremkommer, skønnes at være et passende udtryk for ejendommens handelsværdi."

Ejernes påstand og argumenter
Ejernes repræsentant har fremsat påstand om, at anmodningen om forelæggelse for Skatterådet af spørgsmålet om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen for 1992 imødekommes.

Til støtte for påstanden har repræsentanten blandt andet fremført følgende:

"Sagens faktiske forhold

Ejendommen beliggende Y1 er i matriklen noteret som en landbrugsejendom.

Pr. 1. januar 1992 og pr. 1. januar 1993 havde ejendommen ifølge det oplyste et areal på 49,1146 ha.

Til ejendommen hørte en mælkekvote. Kvoten var ifølge det oplyste på 628.191 kg.

Ejendommen har været vurderet således:

	Ejendomsværdi i alt	Heraf stuehus
1. januar 1989	3.610.000 kr.	uoplyst
1. januar 1992	3.800.000 kr.	430.000 kr.
1. januar 1993	3.800.000 kr.	430.000 kr.
1. januar 1994	3.420.000 kr.	387.000 kr.
1. januar 1995	3.420.000 kr.	387.000 kr.
1. januar 1996 (49,1146 ha)	5.850.000 kr.	540.000 kr.
1. januar 1997 (57,3371 ha)	6.300.000 kr.	567.000 kr.

Det er oplyst, at SKAT har fastsat de tekniske værdier for driftsbygningerne til 2.614.300 kr. i vurderingen 1992/1993 (inkl. værdi af mælkekvote).

I vurderingen pr. 1. januar 1996 indgår de tekniske værdier inkl. en del af værdien af mælkekvote med 4.248.700 kr., hvortil kommer en yderligere forskelsværdi på 500.400 kr. som følge af mælkekvote. Den samlede værdi af driftsbygningernes tekniske værdi i 1996 inkl. værdi af mælkekvote må således være 4.749.100 kr.

Af BBR-meddelelse fremgår følgende bygninger:

Bygning	Opført/ombygget	Størrelse
Stuehus	1860	184 m2
Ungkreaturstald	1989	295 m2
Foderlade	1989	743 m2
Garage	1920	102 m2
Maskinhus	1989	553 m2
Avlsbygning	1979	1091 m2
Maskinhus	1994	252 m2
Liggestald	1998	632 m2

Det er oplyst, at størstedelen af driftsbygningerne brændte i 1988.

Der blev genopført 3 nye bygninger efter branden, og anskaffelsessummerne for disse bygninger var:

Foderlade	945.980,00 kr.
Ungdyrstald	788.263,69 kr.
Maskinhus	305.000,00 kr.
I alt byggeudgifter	2.039.243,69 kr.

Branderstatningssummen for de brændte bygninger udgjorde 1.584.618 kr.

Begrundelse for klagen
Det følger af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, at Skatterådet har hjemmel til at udtage tidligere vurderingsår til genoptagelse, som ligger ud over fristerne i § 33, stk. 2.

SKAT har afvist ejerens anmodning om forelæggelse for Skatterådet med henblik på en ekstraordinær genoptagelse. I medfør af skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1, nr. 1 har Landsskatteretten herefter kompetence til at tage stilling til, om sagen skal forelægges Skatterådet.

Om en ejendomsvurdering ekstraordinært skal genoptages beror på et forvaltningsretligt skøn. Dette fremgår bl.a. af Østre Landsretsdom af 9. marts 2007 og Højesteretsdom af 9. januar 2006, offentliggjort i SKM2007.186.ØLR og SKM2006.49.HR.

En ekstraordinær genoptagelse forudsætter, jf. praksis, at der skal foreligge væsentlige fejl eller afvigelser. Desuden lægges der vægt på, om der forekommer myndighedsfejl eller lignende, der har betydet, at ejeren i betydelig grad er blevet vildledt og dermed ikke har benyttet sin klagemulighed.

Det er klagernes opfattelse, at der i nærværende tilfælde skal ske ekstraordinær genoptagelse, idet forudsætningerne herfor er til stede.

Der foreligger således væsentlige fejl/afvigelser i vurderingerne for 1992 og 1993, jf. nedenfor, ligesom der foreligger myndighedsfejl.

SKAT anfører i afgørelsen af 10. september 2010 følgende:

"-vurderingen var på 3.800.000 kr., grundværdien på 755.700 kr. og stuehusværdien på 430.000 kr. Ved 1992-vurderingen udgjorde tillægsparcelværdiprocenten i det pågældende område 140-150. Det kan heraf udledes, at ejendomsværdien er ansat ud fra driftsbygningernes tekniske værdier, der væsentligt overstiger tillægsparcelværdien. De tekniske værdier kan beregnes til 2.614.300 kr. i 1992."

SKAT er således af den opfattelse, at ejendomsværdien pr. 1. januar 1992 er fastsat således af vurderingsmyndigheden:

	Opgjort efter jordens tillægsparcelværdi	Opgjort efter driftsbygningernes tekniske værdier
Stuehus	430.000 kr.	430.000 kr.
Jord (grundværdi)	755.700 kr.	755.700 kr.
Tillægsparcelværdi jord 140-150 %	1.057.980 kr. -1.133.550 kr.
Teknisk værdi driftsbygninger		2.614.300 kr.
Ialt	2.243.680 kr. - 2.319.250 kr.	3.800.000 kr.
Ejendomsværdi herefter		3.800.000 kr.

Det kan konkluderes, at ejendomsværdien pr. 1. januar 1992 (og pr. 1. januar 1993) er fastsat ud fra driftsbygningernes tekniske værdier, og at disse tekniske værdier udgør 2.614.300 kr.

Mælkekvoten udgjorde ifølge det oplyste 628.191 kg i 1992/1993. Det fremgår af fast administrativ vurderingspraksis, at mælkekvoter i 1992/1993 normalt blev værdiansat til 1,25 kr. pr. kg.

Da mælkekvoten efter SKATs opfattelse er indeholdt i driftsbygningernes tekniske værdier, må der være 1.829.062 kr. tilbage til værdien af selve driftsbygningerne, beregnet således:

Driftsbygningernes samlede tekniske værdier inkl. mælkekvote ifølge SKAT	2.614.300 kr.
Mælkekvotens værdi, 628.191 kg a 1,25 kr.	785.238 kr.
Teknisk værdi af selve driftsbygningerne	1.829.062 kr.

Dette beløb skal dække følgende bygninger:

Ungkreaturstald	1989	295 m²
Foderlade	1989	743 m2
Garage	1920	102 m2
Maskinhus	1989	553 m2
Avlsbygning	1979	1091 m2

Som tidligere anført blev der opført følgende bygninger efter branden i 1988:

Foderlade	945.980,00 kr.
Ungdyrstald	788.263,69 kr.
Maskinhus	305.000,00 kr.
I alt byggeudgifter	2.039.243,69 kr.

Hvis det antages, at de genopførte bygninger i hvert fald ikke er faldet i værdi fra opførelsen i 1988/1989 til den 1. januar 1992/1993, vil den tekniske værdi af de genopførte bygninger inkl. mælkekvotens værdi som minimum udgøre følgende beløb:

Foderlade	945.980 kr.
Ungdyrstald	788.263 kr.
Maskinhus	305.000 kr.
Mælkekvotens værdi, 628.191 kg a 1,25 kr.	785.238 kr.
I alt byggeudgifter	2.824.481 kr.

Til dette beløb skal lægges værdien af følgende 2 bygninger:

Garage	1920	102 m2
Avlsbygning	1979	1091 m2

Da avlsbygningen på 1091 m² på vurderingstidspunktet 1. januar 1992/1993 kun er 13-14 år gammel, må den antages at have en forholdsvis stor værdi.

Foranstående viser, at den samlede værdi af driftsbygningerne og mælkekvoten klart overstiger den værdi på 2.614.300 kr., som SKAT har fastsat.

Ejendomsværdien er steget med 2.050.000 kr. fra vurderingen i 1992/1993 til vurderingen pr. 1. januar 1996. En del af stigningen skyldes, at der i 1994 er opført et maskinhus for 136.482 kr.

Da jordtilliggendet er uændret fra 1992/1993 til 1. januar 1996, vil de sammenlignelige ejendomsværdier være følgende:

Vurdering 1. januar 1992/1993	Vurdering 1. januar 1996
3.800.000 kr.	5.713.518 kr. (5.850.000 kr. - 136.482 kr.)

Stigningen fra 1992/1993 til 1. januar 1996 vil herefter være på 1.913.518 kr., svarende til over 50 %.

Det fremgår af oplysninger i Told & Skat Salgsprisstatistik for ejendomssalg 1. halvår 2001, side 83 (vedhæftet som bilag), at indeks for "Øvrige Sjælland" for 1. halvår 1992 var på 100 og at indeks for 2. halvår 1995/1.halvår 1996 var på henholdsvis 96 og 112 for ejendomme på 15-60 ha.

Prisudviklingen har således ligget på et niveau på mellem minus 4 % og plus 12 % for sammenlignelige landbrugsejendomme i det pågældende område fra 1992 til 1996.

Dette står i skærende kontrast til den ovenfor anførte beregning, hvor nærværende ejendom er steget over 50 % i ejendomsværdi i samme periode.

Hvis man ser på SKATs fastsatte tekniske værdier kan det umiddelbart udledes, at der er tale om åbenbart for lave værdier ved vurderingen pr. 1. januar 1992/1993.

Således er driftsbygningernes tekniske værdier inkl. værdi af mælkekvote i 1992/1993-vurderingerne ansat til 2.614.300 kr., mens den tilsvarende værdi i 1996-vurderingen er ansat til 4.749.100 kr. Hvis der reguleres for det i 1994 opførte maskinhus med den faktiske anskaffelsessum bliver den tekniske værdi i 1996 på 4.612.618 kr., dvs. en forhøjelse på intet mindre end 2 mio. kr. set i forhold til 1992/1993-vurderingen.

I den juridiske vejledning 2010-2 fra SKAT er der i afsnit A.A.8.6 Genoptagelse af vurdering af fast ejendom i underafsnittet "Ekstraordinær genoptagelse" anført følgende (uddrag):

"Der kan ikke gives noget eksakt mål for, hvornår en ændring er væsentlig. Hvor det drejer sig om objektive fejl/myndighedsfejl, vil ændringer på mindre end 10-15 % af vurderingen som oftest blive betragtet som uvæsentlige. I forbindelse med vurderingsskønnet må der forventes ændringer på mindst 30-35 %, før de betragtes som væsentlige."

Der er i nærværende tilfælde tale om helt objektive fejl, der åbenlyst overstiger de ovenfor anførte 10-15 %. Forudsætningerne for at få genoptaget ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1992/1. januar 1993 er således til stede.

Det bemærkes slutteligt, at SKAT har henvist til, at der ikke har været klaget over vurderingerne i perioden 1992 - 1999, ligesom ejer ikke har benyttet sig af muligheden for at få foretaget en § 4 B-vurdering pr. 19. maj 1993.

Klagerne har til dette bemærket, at de i forbindelse med branden i 1988 var ude for en meget tragisk ulykke, hvor deres søn blev alvorligt skadet, hvilket har medført, at de i mange år derefter ofrede meget af deres tid og opmærksomhed på genoptræning af sønnen. Dette var hovedårsagen til den manglende opmærksomhed på de offentlige vurderinger o.l."

Til mødet med rettens sagsbehandler præciserede repræsentanten blandt andet, at dele af ejendommen brændte i 1988. I 1988 blev genopførelsen af bygningerne påbegyndt, men bygningerne var først færdigbygget og færdigmeldt i 1989.

Vedrørende beregningen af bygningsværdien i klagen bemærkede repræsentanten at der i 1992 også er en gyllebeholder på 1150 m³ fra 1986 på ejendommen udover de nævnte bygninger.

Ejendommen er i både i 1992 og 1996 vurderet med tekniske værdier. I 1992 er den tekniske værdi 2.614.300 kr. Ifølge vurderingsmeddelelsen fra 1996 er den tekniske værdi i 1996 4.248.700 kr. og der er en yderligere forskelsværdi på 500.400 kr. grundet mælkekvoten.

Repræsentanten finder ikke, at der ved vurderingen i 1992 kan være taget hensyn til de nye bygninger og mælkekvoten. Dette begrundes med, at vurderingen fra 1. januar 1989 til 1. januar 1992 kun er steget fra 3.610.000 kr. til 3.800.000 kr. uagtet at der siden 1. januar 1989 er kommet nybyggede bygninger på ejendommen. I klagen har repræsentanten beregnet nybygningsværdien af de nyopførte bygninger til 2.039.243,69 kr. Ved at bruge Vurderingsmyndighedens vejledende tekniske værdier for landbrugsbygninger ved vurderingen 1992/93 har repræsentanten beregnet de tekniske værdier at driftsbygningerne uden mælkekvote i 1992/93 til 3.600.800 kr., samtidig med at SKAT har vurderet den tekniske værdi til 2.614.300 kr. inkl. mælkekvote. I 1996 er den tekniske værdi steget til 4.748.700 kr. inkl. yderligere forskelsværdi grundet mælkekvote, der er dermed taget højde for de nye bygninger og mælkekvoten i 1996. Stigningen i vurderingen fra 1992 til 1996 kan ikke forklares med den generelle prisudvikling på landbrug.

Repræsentanten finder derfor, at der er objektiv fejl ved vurderingen i 1992/93.

Landsskatterettens kontors indstilling
Skatterådet har hjemmel til at udtage tidligere vurderingsår til genoptagelse, som ligger ud over de almindelige frister i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2. Dette følger af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, som har følgende ordlyd:

"Skatterådet kan efter forelæggelse af told- og skatteforvaltningen, jf. § 2, stk. 2, foretage eller ændre en vurdering af en fast ejendom efter udløbet af fristerne i stk. 1 og 2. Skatterådet kan bestemme, fra hvilket tidspunkt ændringen skal følges ved beregningen af indkomstskat, ejendomsværdiskat og kommunal ejendomsskat."

En ekstraordinær genoptagelse forudsætter jf. praksis, at der skal foreligge væsentlige fejl eller afvigelser.

Af SKAT kompetencecenter Ejendomsvurderings afgørelse fremgår det, at der ikke er grundlag for en ekstraordinær genoptagelse i den konkrete sag, hvorfor sagen ikke vil blive forelagt Skatterådet.

I medfører af skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1, nr. 1 har Landsskatteretten herefter kompetence til at tage stilling til om sagen skal forelægges for Skatterådet med henblik på en ekstraordinær genoptagelse.

Kontoret skal bemærke, at det af praksis fremgår, at det beror på et forvaltningsretligt skøn om en ejendom skal optages til revision, og at den klageberettigede har ikke et retskrav på, at der foretages en revision.

Dette gælder også selvom der har været gennemført en revision af senere vurderinger, jf. bl.a. Østre Landsretsdom af 9. marts 2007 og Højesteretsdom af 9. januar 2006 offentliggjort i SKM2007.186.ØLR og SKM2006.49.HR.

Mælkekvoter blev betragtet som fast ejendom ved vurderingen pr. 1. januar 1992. Det vil sige, at den værdiforøgende effekt, som mælkekvoten havde på en ejendoms handelsværdi, skulle afspejle sig i ejendomsværdien.

Det skal bemærkes, at det forhold, at mælkekvoten på daværende tidspunkt ikke var frit omsættelig, men normalt blev afhændet i forbindelse med salg af ejendommen bevirker, at handelsværdien er vanskelig at fastsætte, da den indgår i den samlede bedømmelse af ejendommens værdi.

Efter kontorets opfattelse er spørgsmålet om, hvorvidt værdien af mælkekvoten indgår i driftsbygningernes tekniske værdi med tilstrækkelig værdi baseret på et skøn.

Fejl, som er begrundet i vurderingsskønnet forudsætter ifølge praksis en markant større afvigelse end fejl, som er begrundet i helt åbenlyse og faktuelle fejl.

Kontoret bemærker, at oplysningerne om bygningernes opførselspris i 1989 sammenholdt med ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1992 ikke er nye oplysninger for ejerne.

Oplysningerne om bygningernes opførelsespris har ejeren således haft kendskab til siden 1989, men først i november 2007 anmodes der om genoptagelse.

Kontoret finder herefter ikke at der er grundlag for ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.

Det bemærkes, at kontoret endvidere har lagt vægt på der ikke ved fastsættelsen af ejendomsværdien i 2002 og 2006 er begået ansvarspådragende fejl.

Afslag på anmodning om ekstraordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1. januar 1992 indstilles hermed stadfæstet.

Repræsentantens bemærkninger til kontorindstillingen
Repræsentanten er ved brev af 24. marts 2011 blandt andet kommet med følgende bemærkninger til kontorets indstilling:

"Videncentret er ikke enig med Landsskatteretten i forslaget til afgørelse.

Som anført i SKATs: Den Juridiske Vejledning 2011-1, afsnit 8.6 er bestemmelsen om ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, en videreførelse af den tidligere skattestyrelseslovs § 19, stk. 1.

Den praksis, der var gældende før vedtagelsen af skatteforvaltningsloven, gælder således stadig.

Landsskatterettens praksis på området
Landsskatterettens praksis på området kan udledes af bl.a. to kendelser fra 2002:

Landsskatteretten 2-4-1847-0583 af 20. juni 2002

Landsskatteretten 2-4-1847-0622 af 20. juni 2002

I Landsskatterettens kendelse 2-4-1847-0583 af 20. juni 2002 bemærkede Landsskatteretten bl.a.:

"Retten kan herefter tiltræde A's opgørelse af anskaffelsessummen for den frasolgte del af ejendommen inklusiv mælkekvote til i alt 437.468 kr. således af ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1993 tillægges værdi af mælkekvote.

Der er herved henset til, at man må tage udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 1993, man at det er ubestridt, at der ikke er taget højde for værdi af mælkekvote ved vurderingen pr. 1. januar 1993, at A ikke ud af den på daværende fremsendte ejendomsvurdering kunne se, at de pågældende aktiver ikke indgik i vurderingen, samt at resultatet er tiltrådt af Told- og Skattestyrelsen, der er den øverste myndighed på vurderingsområdet, hvorfor det må anses for ubetænkeligt at lægge den ændrede vurdering pr. 1. januar 1993 til grund."

I Landsskatterettens kendelse 2-4-1847-0622 af 20. juni 2002 bemærkede Landsskatteretten bl.a.:

"Retten kan herefter tiltræde A's opgørelse af anskaffelsessummen for den frasolgte del af ejendommen til i alt 1.034.906 kr. på baggrund af en vurdering pr. 1. januar 1993 på 1.650.000 kr., hvori er medtaget værdi af mælkekvote samt manglende teknisk værdi af driftsbygninger. Der er herved henset til, at man må tage udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 1993, men at det er ubestridt, at der ikke er taget højde for værdi af mælkekvote og teknisk værdi af de pågældende driftsbygninger ved vurderingen pr. 1. januar 1993, at A ikke ud af den på daværende fremsendte ejendomsvurdering kunne se, at de pågældende aktiver ikke indgik i vurderingen, samt at resultatet er tiltrådt af Told- og Skattestyrelsen, der er den øverste myndighed på vurderingsområdet, hvorfor det må anses for ubetænkeligt at lægge den ændrede vurdering pr. 1. januar 1993 til grund."

I begge kendelser lægger Landsskatteretten vægt på:

- at der af vurderingsmyndighederne ikke var taget højde for værdi af mælkekvote

- at ejeren af en landbrugsejendom på daværende tidspunkt ikke kunne se, om der var taget højde for mælkekvote, idet vurderingsmeddelelserne ved vurderingen pr. 1. januar 1992 (og 1993) ikke var tilstrækkeligt specificerede.

Landsskatteretten fandt herefter i begge kendelser, at vurderingen pr. 1. januar 1992 (1993) var så fejlbehæftede, at betingelserne for ændring var til stede.

I førstnævnte kendelse blev den officielle ejendomsværdi pr. 1. januar 1992 ændret fra:

570.000 kr. til 735.725 kr.

Afvigelsen udgør således 165.725 kr., svarende til 29 % af den officielle vurdering 570.000 kr. Afvigelsen svarer til 23 % af den af Landsskatteretten godkendte vurdering.

I sidstnævnte kendelse blev den officielle ejendomsværdi pr. 1. januar 1992 ændret fra:

1.350.000 kr. til 1.650.000 kr.

Afvigelsen udgør således 300.000 kr., svarende til 22 % af den officielle vurdering 1.350.000 kr. Afvigelsen svarer til 18 % af den af Landsskatteretten godkendte vurdering.

I begge kendelser er afvigelsen under de 30 - 35 %, der - såvel dengang som nu - er det absolutte minimum for at betragte et vurderingsskøn som værende væsentligt fejlagtigt. Altså må Landsskatteretten i begge sager have vurderet, at en manglende hensyntagen til mælkekvote/værdi af driftsbygninger er objektive fejl/myndighedsfejl.

Landsskatterettens kontors forslag til afgørelse i nærværende sag må således anses for ikke at være i overensstemmelse med Landsskatteretten praksis på området, jf. foranstående.

Det bemærkes i den forbindelse, at der i kendelse 2-4-1847-0622 af 20. juni 2002 var tale om en landbrugsejendom, hvor vurderingen pr. 1. januar 1992 (1993) var opgjort ud fra tekniske værdier for driftsbygningerne, hvilket også er tilfældet i nærværende sag.

Det skal i øvrigt påpeges, at fejl, som vurderingsmyndighederne begik ved vurderingen pr. 1. januar 1992 (1993) ved bl.a. ikke at medregne værdien af mælkekvoten i vurderingen, ikke bør komme ejerne af ejendommen til skade. Man må som skatteyder som udgangspunkt kunne gå ud fra, at der ikke findes graverende fejl i myndighedernes beregninger, og - hvis/når sådanne alligevel forekommer - at fejlene rettes uden at det kommer til at koste skatteyderen noget.

I nærværende tilfælde vil vurderingsmyndighedernes fejl - hvis de ikke bliver rette op - komme til at koste ejeren af ejendommen beliggende Y1 ved et kommende salg af ejendommen på mange hundrede tusinde kroner.

Særlige omstændigheder
Efter Videncentrets opfattelse bør der ved bedømmelsen af, om der skal ske ekstraordinær genoptagelse, ses på, om der foreligger "særlige omstændigheder".

Der henvises i den forbindelse til Juridisk vejledning 2011-1, afsnit 8.6, hvor der bl.a. anføres:

"Ved bedømmelsen af, hvilke sager, der skal forelægges for Skatterådet, foretager SKAT en samlet individuel vurdering af forholdene. Der lægges blandt vægt på, om der er tale om objektive fejl i vurderingerne og/eller myndighedsfejl, at ændringerne er væsentlige og/eller der foreligger særlige omstændigheder i øvrigt."

En af de særlige omstændigheder, der gør sig gældende i nærværende sag er, at fejlen her kommer til at koste ejerne en meget stor merskat. Normalt medfører forkerte vurderinger en større betaling af ejendomsskat og/eller ejendomsværdiskat. Merskatten er dog ofte af en forholdsvis beskeden størrelse.

Den merskat, der vil blive udløst som følge af vurderingsmyndighedernes fejl i nærværende sag, vil - som anført ovenfor - løbe op i mange hundrede tusinde kroner. Alene af den grund foreligger der "særlige omstændigheder".

Der henvises i den forbindelse også til skatteminister Stavads svar af 9. juni 1993 om skærpelsen af ejendomsavancebeskatningsloven (lovforslag nr. L 295, 1992-1993). Skatteministeren svarede, at der i forbindelse med indførelsen af de nye skærpede beskatningsregler indføres overgangsregler for at sikre, at skattefrie fortjenester optjent før lovens ikrafttræden ikke beskattes. Hvis der ikke sker ændring af den åbenlyst forkerte 1992-vurdering (1993), vil der ubetinget ske beskatning klart i strid med skatteministerens svar, når ejendommen til sin tid sælges.

Af andre særlige omstændigheder kan nævnes:

SKAT har i afgørelsen henvist til, at der ikke har været klaget over vurderingen i perioden 1992 - 1999, ligesom ejer ikke har benyttet sig af muligheden for at få foretaget en § 4 B-vurdering pr. 19. maj 1993.

En af grundende til, at der ikke blev klaget over 1992-vurderingen (1993) var, at det ikke var muligt - ud fra vurderingsmeddelelsen - at se, hvordan vurderingsmyndighederne havde sammensat ejendomsværdien.

Der henvises i den forbindelse til vurderingsmeddelelsen om årsregulering pr. 1. januar 1993 for Y1.

Det ses af vurderingsmeddelelsen, at den indeholder fire beløb:

	Ejendomsværdi	3.800.000 kr.
	Heraf grundværdi	755.700 kr.
	Stuehusværdi, pgf. 33, stk. 4	430.000 kr.
	Stuehusgrundværdi	2.600 kr.

Det var svært for "almindelige mennesker" at udlede af disse sparsomme oplysninger, om en mælkekvote var medregnet i vurderingen, og om de nye driftsbygninger var medregnet med tilstrækkelig værdi.

Den anden grund til manglende klage over vurderingen var, at familien - som nævnt i klagen af 10. december 2010 - blev ramt af en tragisk ulykke.

Objektive fejl/myndighedsfejl
I Juridisk vejledning 2011-1. afsnit 8.6 anføres bl.a.:

"Som eksempler på objektive fejl eller myndighedsfejl kan nævnes forkert opmålte arealer, bygninger der ikke er medtaget, eller der er medtaget for mange bygninger."

I nærværende tilfælde er mælkekvoten ikke medtaget, hvilket må sidestilles med den situation, hvor bygninger ikke er medtaget.

De nye driftsbygninger er ligeledes ikke medtaget med de rette tekniske værdier.

Der er således klart tale om objektive fejl/myndighedsfejl.

Det bemærkes i den forbindelse, at der efter Videncentrets opfattelse ikke nødvendigvis skal være tale om ansvarspådragende fejl, for at fejlen kan defineres som en objektiv fejl eller en myndighedsfejl."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse
Skatterådet har hjemmel til at udtage tidligere vurderingsår til genoptagelse, som ligger ud over de almindelige frister i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2. Dette følger af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, som har følgende ordlyd:

"Skatterådet kan efter forelæggelse af told- og skatteforvaltningen, jf. § 2, stk. 2 foretage eller ændre en vurdering af en fast ejendom efter udløbet af fristerne i stk. 1 og 2. Skatterådet kan bestemme, fra hvilket tidspunkt ændringen skal følges ved beregningen af indkomstskat, ejendomsværdiskat og kommunal ejendomsskat."

En ekstraordinær genoptagelse forudsætter jf. praksis, at der skal foreligge væsentlige fejl eller afvigelser.

Af SKAT kompetencecenter Ejendomsvurderings afgørelse fremgår det, at der ikke er grundlag for en ekstraordinær genoptagelse i den konkrete sag, hvorfor sagen ikke vil blive forelagt Skatterådet.

I medfører af skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1, nr. 1, har Landsskatteretten herefter kompetence til at tage stilling til om sagen skal forelægges for Skatterådet med henblik på en ekstraordinær genoptagelse.

Landsskatteretten skal bemærke, at det af praksis fremgår, at det beror på et forvaltningsretligt skøn, om en ejendom skal optages til revision, og at den klageberettigede har ikke et retskrav på, at der foretages en revision.

Dette gælder også, selvom der har været gennemført en revision af senere vurderinger, jf. bl.a. Østre Landsretsdom af 9. marts 2007 og Højesteretsdom af 9. januar 2006 offentliggjort i SKM2007.186.ØLR og SKM2006.49.HR.

Med hensyn til Landsskatterettens kendelser 2-4-1847-0583 og 2-4-1847-0622, som repræsentanten henviser til, bemærker Landsskatteretten, at i begge sager har retten bemærket, at retten ikke har kompetence til at ændre vurderingen pr. 1. januar 1993. Vurderingerne er således ikke blevet genoptaget, men retten har lagt en ændret vurdering til grund for beregningen af indgangsværdien ved beregning af ejendomsavancen ved delsalg. I begge tilfælde havde Told- og Skattestyrelsen tiltrådt ændringen i vurderingen.

I 2-4-1847-0583 har vurderingsmyndigheden i 1999 på egen foranledning ændret 1996-vurderingen fra 600.000 kr. til 790.000 kr., da mælkekvoten ikke ansås at være omfattet af den oprindelige 1996-vurdering. 1993-vurderingen var ikke tilsvarende blevet ændret, da de stedlige vurderingsmyndigheder ikke havde kompetence til dette. Told- og Skattestyrelsen tiltrådte at det herefter kunne antages, at mælkekvoten ikke havde været indregnet ved 1993-vurderingen, og mælkekvoten kunne derefter indregnes ved opgørelse af indgangsværdien ved beregning af ejendomsavancen.

I 2-4-1847-0622 havde der været foretaget en § 4-vurdering den 30. november 1995, hvorefter ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 blev ansat til i alt 1.650.000 kr. Told- og Skattestyrelsen, Administrationsafdelingen har i en udtalelse til Landsskatteretten erklæret, at ejendomsværdien pr. 1. januar 1992 for den i sagen omhandlede ejendom på det nu foreliggende grundlag skønnes at udgøre 1.650.000 kr., hvorfor årsreguleringen pr. 1. januar 1993 tilsvarende udgør 1.650.0000 kr. Der er herved konkret henset til § 4-vurderingen af 30. november 1995, der er foretaget efter besigtigelse.

Landsskatteretten finder herefter ikke, at de 2 kendelser fremlagt af repræsentanten er sammenlignelige med den aktuelle sag. Der er ikke tale om ekstraordinær genoptagelse, endvidere er ændringen tiltrådt af Told- og skattestyrelsen som øverste myndighed på vurderingsområdet på daværende tidspunkt, samt at ændringerne er foretaget på baggrund af konkrete vurderingsændringer foretaget forholdsvis kort tid efter 1992-vurderingen.

Endvidere bemærker Landsskatteretten, at ejerne ikke har udnyttet sin mulighed for en § 4B-vurdering, der ville have sikret ejerne mod, at skattefrie fortjenester optjent før ejendomsavancebeskatningslovens ikrafttræden ville blive beskattet på et senere tidspunkt.

Mælkekvoter blev betragtet som fast ejendom ved vurderingen pr. 1. januar 1992. Det vil sige, at den værdiforøgende effekt, som mælkekvoten havde på en ejendoms handelsværdi, skulle afspejle sig i ejendomsværdien.

Det skal bemærkes, at det forhold, at mælkekvoten på daværende tidspunkt ikke var frit omsættelig, men normalt blev afhændet i forbindelse med salg af ejendommen bevirker, at handelsværdien er vanskelig at fastsætte, da den indgår i den samlede bedømmelse af ejendommens værdi.

Efter Landsskatterettens opfattelse er spørgsmålet om, hvorvidt værdien af mælkekvoten indgår i driftsbygningernes tekniske værdi med tilstrækkelig værdi baseret på et skøn.

Fejl, som er begrundet i vurderingsskønnet forudsætter ifølge praksis en markant større afvigelse end fejl, som er begrundet i helt åbenlyse og faktuelle fejl.

Landsskatteretten bemærker, at oplysningerne om bygningernes opførselspris i 1989 sammenholdt med ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1992 ikke er nye oplysninger for ejerne.

Oplysningerne om bygningernes opførelsespris har ejerne således haft kendskab til siden 1989, men først i november 2007 anmodes der om genoptagelse.

Tre retsmedlemmer, herunder retsformanden, finder at det ikke er godtgjort, at der er tale om væsentlig fejl ved vurderingen i 1992, som kan begrunde ekstraordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1. januar 1992. Disse medlemmer kan tiltræde SKATs afgørelse, hvorefter der er givet afslag på forelæggelse af vurderingen for Skatterådet med henblik på ekstraordinær genoptagelse.

Et retsmedlem bemærker, at en ændring i vurderingen kan påvirke ejernes kommende skatteberegning så meget, at fejlen i skønnet må anses for væsentlig. Dette retsmedlem voterer således for at pålægge SKAT at forelægge sagen for Skatterådet med henblik på ekstraordinær genoptagelse.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet. Den påklagede afgørelse stadfæstes med dissens.