Parter

H1 ApS
(Advokat Ole Kjær)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved adv.fm. Lotte Lindeloff)

Afsagt af byretsdommer

Mads Bjerre Østergaard

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen drejer sig om, hvorvidt en af sagsøgeren, H1 ApS, erhvervet ejendom skal afgiftsberigtiges på grundlag af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering eller efter en lavere værdi, jfr. tinglysningslovens § 4, stk. 2.

Den 25. november 2009 afsagde Landsskatteretten kendelse om spørgsmålet, hvorefter Landsskatteretten fandt, at tinglysningsafgift skulle svares af seneste offentlige ejendomsvurdering og ikke et lavere beløb. Kendelsen var en stadfæstelse af SKATs afgørelse.

Sagsøgeren, H1 ApS, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at skøde anmeldt til tinglysning den 26. januar 2009 og vedrørende overdragelse af ejendommen ...1, og her afgiftsberigtiget med 52.400 kr. er afgiftsberigtiget korrekt.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.

Af Landsskatterettens kendelse fremgår blandt andet følgende:

"...

Landsskatterettens afgørelse

...

Sagens oplysninger

Den 26. januar 2009 blev der anmeldt en allonge til betinget skøde til tinglysning vedrørende overdragelse af ejendommen ...1. Der blev ved anmeldelsen betalt 52.400 kr. i tinglysningsafgift. Af allongen fremgår, at skødet er endeligt, og at køber er H1 ApS. Købesummen er i skødet aftalt til 8.500.000 kr. Af ejendomspåtegningen fremgår, at seneste offentliggjorte ejendomsværdi pr 1. oktober 2006 var 15.700.000 kr.

Vurderingen af ejendommen har været påklaget, idet SKAT den 19. august 2009 traf afgørelse om, at vurderingen pr. 1. oktober 2008 blev ændret til 8.950.000 kr. I skødet er anført følgende erklæring vedrørende ejendommens værdi, jf. skødets § 10:

"...

Ejendommen er væsentligt forringet siden seneste offentlige vurdering hvorfor værdien efter vort bedste skøn på anmeldelsestidspunktet udgør kr. 8.500.000,00.

..."

SKATs afgørelse

SKAT har anset tinglysningen af skødet for at skulle afgiftsberigtiges med yderligere 45.360 kr. - udover de betalte 52.400 kr. - på grundlag af ejendomsværdien 15.700.000 kr. som afgiftsgrundlag. I beløbet indgår 2.160 i forhøjet afgift, jf. tinglysningsafgiftslovens § 20.

Skattecentret har ved afgørelsen bl.a. henvist til, at det fremgår af cirkulære 1999-06-02, nr. 147 til tinglysningsafgiftsloven, jf. lovens § 4, stk. 2, at lovbestemmelsen vil finde anvendelse, hvis f.eks. der efter den seneste vurdering er sket nybygning eller en større tilbygning. Det er derfor SKATs opfattelse, at afgiften skal beregnes ud fra den seneste offentliggjorte ejendomsværdi. Dokumentet er anmeldt til tinglysning den 26. januar 2009. Seneste offentliggjorte ejendomsværdi var da vurderingen pr. 1. oktober 2006 på 15.700.000 kr. Da ejendomsværdien er højere end købesummen på 8.500.000 kr., skal tinglysningsafgiften beregnes på grundlag af ejendomsværdien.

Klagerens påstand og argumenter

Klageren har overfor Landsskatteretten nedlagt påstand om, at skødet ved anmeldelsen til tinglysningen er afgiftsberigtiget korrekt, og at der ikke er grundlag for pålæg af yderligere afgift.

Til støtte for påstanden har klageren bl.a. gjort gældende, at ejendommen er væsentligt forringet siden seneste offentlige vurdering, og at værdien efter parternes bedste skøn udgjorde 8.500.000 kr. på anmeldelsestidspunktet. Ejendommen har været udbudt til salg for konkursboet efter G1 A/S siden oktober 2006. Nybolig Erhverv har i første omgang herved haft ejendommen udbudt til salg for en kontantpris på 10.200.000 kr. Fra oktober 2006 har ejendommen i en længere periode henstået ubenyttet. G1 A/S erhvervede i 2005 ejendommen fra G2 A/S for 5.800.000 kr. ved en "intern handel". Prisen var den samme som G2 A/S havde erhvervet ejendommen for i 1999. I 1987 erhvervede G3 A/S ejendommen for 12.083.975 kr., og købesummen indeholdt overdragelsen af en igangværende medicinalvirksomhed. Senere overgik ejendommen til anden anvendelse. Ejendomsværdien pr. 1. juli 2007 på 15.700.000 kr. overstiger langt ejendommens handelsværdi pr. anmeldelsestidspunktet. Tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, skal i fuldt omfang anvendes, såfremt værdien af ejendommen bevæger sig i nedadgående retning.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det følger af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, at tinglysningsafgift beregnes af ejerskiftesummen, dog mindst af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, eller ved ejerskifte af en ideel andel af en fast ejendom den forholdsmæssige andel heraf, jf. lov om vurdering af landets faste ejendomme (vurderingsloven).

Af § 4, stk. 2, næstsidste pkt., følger, at

"...

Hvis ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, eller hvis der i tiden mellem den seneste offentliggjorte vurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn, og afgiften skal da mindst beregnes på grundlag af den angivne værdi.

..."

I motiverne til lovforslag 208 til tinglysningsloven som fremsat den 25. marts 1999 er der i bemærkningerne til § 4, stk. 2, bl.a. anført følgende:

"...

Ejeren af ejendommen kan i stedet for den seneste offentliggjorte ejendomsværdi vælge at anvende en senere ændret (lavere) ejendomsværdi. Denne mulighed foreligger, når ejeren på tidspunktet for anmeldelsen af ejerskiftet har modtaget meddelelse om ændring af den offentliggjorte ejendomsværdi. Vælger ejeren at lægge den ændrede ejendomsværdi til grund, skal en kopi af vurderingsmyndighedens ændringsmeddelelse følge anmeldelsen til tinglysning.

..."

(...)

"...

I visse tilfælde vil ejendommen ikke være selvstændigt vurderet på tidspunktet for anmeldelsen. I andre tilfælde er der efter den seneste vurdering sket så store forandringer af ejendommen, at den seneste offentliggjorte ejendomsværdi ikke uden videre, kan lægges til grund. Det vil f.eks. være tilfældet, hvis der efter den seneste vurdering er sket nybygning eller en større tilbygning mv. I begge tilfælde skal ejendommens værdi angives efter bedste skøn ved anmeldelsen, og afgiften skal i så fald beregnes af mindst den angivne værdi.

..."

Det anførte er gentaget i cirk. 1999-06-02, nr. 147 til tinglysningsafgiftsloven.

Det tiltrædes herefter, at anvendelse af en lavere ejendomsværdi end den senest offentliggjorte som afgiftsgrundlag, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, som udgangspunkt forudsætter, at ejeren på tidspunktet for anmeldelsen af ejerskiftet til tinglysning har modtaget meddelelse om ændring af den offentliggjorte ejendomsværdi.

Da meddelelse om nedsættelsen af ejendomsværdien af den omhandlede ejendom ikke var udskrevet og derfor ikke modtaget på tidspunktet for skødets anmeldelse til tinglysning den 26. januar 2009, skal som afgiftsgrundlag anvendes den på anmeldelsestidspunktet senest offentliggjorte ejendomsværdi, som er oplyst at være 15.700.000 kr. pr. 1. oktober 2006. Denne værdi er således højere end købesummen.

Endvidere tiltrædes, at der ikke er grundlag for at fravige det nævnte udgangspunkt, idet der ikke kan lægges til grund at være sket sådanne store faktiske eller retlige forandringer af ejendommen af en karakter som omfattes af den særlige regel i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, herunder som direkte kan anses at være indtrådt i perioden mellem den 1. oktober 2006 og anmeldelsestidspunktet til tinglysning den 26. januar 2009. Det forhold i sig selv, at ejendommen i en periode har henstået ubenyttet, kan ikke anses at indebære en stor forandring af ejendommen.

Da heller intet af det øvrige anførte kan føre til andet resultat, stadfæstes den påklagede afgørelse derfor.

..."

Parternes synspunkter

Parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med deres påstandsdokumenter.

Sagsøgeren har anført,

"...

at   skødet er korrekt afgiftsberigtiget,

at   tinglysningslovens § 4, stk. 2 indeholder en hjemmel til at fravige udgangspunktet om, at der svares afgift af en værdi, svarende til senest offentliggjorte vurdering og,

at   der i denne sag er et grundlag for at foretage en sådan fravigelse.

..."

Sagsøgte har anført følgende:

"...

Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det overordnet gældende, at sagsøgeren skal betale en tingslysningsafgift beregnet på grundlag af den på tidspunktet for anmeldelsen seneste offentliggjorte ejendomsværdi, jf. tingslysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt.

Der er ikke i sagen grundlag for at anvende den af sagsøgeren påberåbte undtagelse, og der er derfor intet grundlag for at fravige hovedreglen om, at ejendommen mindst skal afgiftsberigtiges efter seneste offentliggjorte ejendomsvurdering.

...

Det fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt., at afgiftsgrundlaget som hovedregel udgøres af ejerskiftesummen, dog mindst af den på tidspunktet for anmeldelsen til tingslysning seneste offentliggjorte ejendomsværdi.

I nærværende sag ligger det fast, at den mellem parterne aftalte ejerskiftesum er lavere end den på tidspunktet for anmeldelsen seneste offentliggjorte ejendomsværdi. I overensstemmelse med hovedreglen skal ejendommen derfor afgiftsberigtiges på grundlag af den seneste offentliggjorte ejendomsværdi.

Efter bestemmelsen er der to undtagelser hertil:

Ejendommen kan for det første afgiftsberigtiges på grundlag af en senere ændret (lavere) offentlig ejendomsværdi, såfremt ejeren af ejendommen på tidspunktet for anmeldelse af ejerskiftet har modtaget meddelelse om ændring af den offentliggjorte ejendomsværdi.

I denne sag er det ubestridt, at sagsøgeren ikke har modtaget en sådan meddelelse, og det ligger derfor også fast, at der ikke med henvisning til denne undtagelsesbestemmelse er grundlag for at anvende en anden værdi end den seneste offentliggjorte ejendomsværdi som beregningsgrundlag.

Ejendommen kan for det andet afgiftsberigtiges på grundlag af en anden værdi en den seneste offentliggjorte ejendomsværdi, hvis der i perioden siden seneste offentliggjorte ejendomsvurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn ejendommen, som den seneste ejendomsvurdering ikke har kunnet tage højde for.

Efter lovens ordlyd, og i overensstemmelse med det her anførte, er det fysiske og juridiske forandringer ved ejendommen, der kan begrunde en anvendelse af en anden værdi end den seneste offentliggjorte ejendomsværdi.

Det forhold, at markedsprisen på ejendommen falder eller stiger er derimod ikke udtryk for, at det er sket en forandring med hensyn til ejendommen. Uanset om de almindelige markedskonjunkturer fører til et prisfald eller en prisstigning vil der fortsat være tale om samme ejendom, og ejendommen i sig selv vil i sagens natur ikke alene som følge af en prisændring være forandret.

Det samme fremgår ligeledes af den kontekst, hvori bestemmelsen indgår. Det forhold, at tingslysningsafgiften som hovedreglen mindst beregnes efter den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, eller en meddelt senere ændret (lavere) offentlig ejendomsværdi, viser klart, at lovgiver har ønsket, at det ikke var en mellem uafhængige parter lavere aftalt ejerskiftesum, og dermed prisudviklingen, der skulle være bestemmende for beregningen af tinglysningsafgiften.

En sådan forståelse er da også bekræftet af lovgiver i de specielle bemærkninger til bestemmelsen, jf. Folketingstidende 1998-1999, Tillæg A, s. 4950, hvor det om undtagelsesbestemmelsen angives:

"...

I andre tilfælde er der efter den seneste vurdering sket så store forandringer med ejendommen, at den seneste offentliggjorte ejendomsværdi ikke uden videre kan lægges til grund. Det vil f.eks. være tilfældet, hvis der efter den seneste vurdering er sket nybygning eller større tilbygning mv.

..."

Ved denne eksemplificering signalerer lovgiver klart, at forandringerne knytter sig til selve ejendommen, og at det er som følge af disse forandringer, at den seneste offentlige ejendomsværdi ikke uden videre kan lægges til grund. Forandringerne med hensyn til ejendommen skal med andre ord være egnede til at påvirke ejendommens værdi.

I nærværende sag er det ikke sket sådanne forandringer med hensyn til ejendommen.

Samlet set er der derfor ikke i nærværende sag grundlag for at fravige hovedreglen i tingslysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt., hvorefter ejendommen mindst skal afgiftsberigtiges på grundlag af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, beregnes tinglysningsafgiften ved ejerskifte af ejerskiftesummen, dog mindst af den offentlige ejendomsværdi.

På anmeldelsestidspunktet oversteg den offentlige ejendomsvurdering ejerskiftesummen og androg 15.700.000 kr.

Det er ubestridt, at der på anmeldelsestidspunktet ikke var modtaget meddelelse om ændring af ejendomsvurderingen, hvorfor tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 5. pkt. ikke finder anvendelse.

Efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 6. pkt., skal den offentlige ejendomsværdi af ejeren fastsættes efter bedste skøn, såfremt der i tiden mellem den seneste offentlige ejendomsvurdering og anmeldelsen er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen.

Sagsøgeren har gjort gældende, at der foreligger sådanne forandringer med hensyn til ejendommen, der giver grundlag for at fastsætte den offentlige ejendomsvurdering efter denne bestemmelse.

Af de grunde, der er anført af Skatteministeriet, tiltrædes det, at det alene er fysiske og juridiske forandringer ved ejendommen, der kan begrunde en skønsmæssig fastsættelse af ejendomsværdien efter denne bestemmelse.

Efter sagens oplysninger om ejendommen lægges det til grund, at der ikke er sket sådanne forandringer, idet sagsøgte alene har anført den faldende markedsværdi og ejendommens forringede stand som begrundelse for nedsættelsen.

Herefter er der ikke grundlag for at fravige udgangspunktet i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, hvorefter tinglysningsafgiften ved ejerskifte som minimum skal beregnes på grundlag af den offentlige ejendomsvurdering på anmeldelsestidspunktet

Herefter tages sagsøgtes påstand til følge.

Sagsomkostningerne fastsættes som nedenfor bestemt. Retten har taget udgangspunkt i Landsretspræsidenternes vejledende takster. Sagens værdi udgør differencen mellem den af sagsøgeren indbetalte afgift og den af skattemyndighederne krævede afgift. Retten har ved afgørelsen lagt vægt på sagens karakter og udfald. Der er ved fastsættelsen taget hensyn til, at sagsøgte har udarbejdet materialesamling.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t 

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Inden 14 dage skal sagsøgeren, H1 ApS til sagsøgte betale 22.500 kr. i sagsomkostninger.