1. Vil A kunne lade hotellejligheden indgå i virksomhedsordningen.
2. Hvis der svares "nej" på spørgsmål 1, ønskes oplyst, om A kan erhverve et sommerhus og anvende det til udlejning og anvende virksomhedsordningen, hvis udlejningsbureauet har 100 pct. rådighed over sommerhuset. Der henvises til afgørelsen TfS 1997,768 LSR.

Svar

1. Ja, se sagsfremstilling og begrundelse.
2. Bortfalder.

A overvejer at erhverve en hotellejlighed, der skal udlejes gennem et udlejningsbureauet X. Lejligheden udbydes til salg af K/S Y.

Hvis hun erhverver lejligheden, påtager hun sig en forpligtelse til at være medlem af ejerforeningen I/S Z, jf. punkt 4 i ejerforeningens vedtægter.

Ifølge vedtægterne er foreningens formål at administrere ejendommen matr. nr. .. og ..., beliggende ..., samt at varetage medlemmernes fælles anliggender, rettigheder og forpligtelser.

Foreningen indgår ifølge vedtægternes pkt. 3.1 på vegne af medlemmerne og med forpligtende virkning for disse en samlet aftale om udlejning for ét år ad gangen af medlemmernes ejerlejligheder. De enkelte ejerlejlighedsejere kan ikke opsige, ophæve eller i øvrigt ændre udlejningsaftalen i den aftalte lejeperiode, idet evt. opsigelse og genforhandling herunder ændring af udlejningsaftalen og lignende må foretages af ejerforeningen.

Det fremgår endvidere af pkt. 3.1 i vedtægterne, at de enkelte medlemmer kan undtage lejligheden helt eller delvis fra udlejning i ønskede perioder, men udlejning mod betaling kan alene ske gennem den af ejerforeningen valgte udlejer og til de af ejerforeningen forhandlede betingelser.

Medlemmerne hæfter direkte, personligt og solidarisk for foreningens forpligtelser over for tredjemand. I det indbyrdes forhold hæfter medlemmerne i forhold til fordelingstal, jf. pkt. 5.1 i vedtægterne.

Ifølge pkt. 21.1 i vedtægterne står de enkelte ejerlejlighedsejerne selv for den indvendige vedligeholdelse af lejlighederne, mens ejerforeningen står for den udvendige vedligeholdelse.

Der er endvidere fremlagt en udlejningsaftale indgået mellem ejerforeningen I/S Z og udlejningsbureauet X.

Det fremgår af punkt 1.2 i udlejningsaftalen, at formålet med aftalen er at sikre, at de hotellejligheder, der er ejet af medlemmer af ejerforeningen, udlejes bedst muligt som hotellejligheder og tillige drives i overensstemmelse med lov om hotel og restaurationsvirksomhed.

Udlejningsbureauet har eneret til at formidle lejemålet til hotellejlighederne. Formidler forestår og afholder omkostninger til markedsføring af hotellejlighederne samt kontakten til hotelgæsterne, herunder afregning af leje m.v. Formidler skal opretholde en reception på en nærmere bestemt kro og receptionen skal drives således, at lov om hotel- og restaurationsvirksomhed er opfyldt.

Det fremgår af endvidere af punkt 2.6 og 2.7 i udlejningsaftalen, at lejen afregnes direkte over for de enkelte hotelejerlejlighedsejere i forhold til, hvor meget den enkelte ejers hotelejerlejlighed har været udlejet, og at formidleren skal tilstræbe, at hver enkelt hotelejerlejlighed i hver kategori udlejes lige meget. Til sikring heraf skal formidler løbende orientere om udlejningen med månedlige udskrifter.

Hotelejerlejlighedsejerne udlægger omkostningerne til el, der er forbrugt i den enkelte ejerlejlighed. Formidler afkræver hotelgæsterne betaling herfor, der afregnes over for hotelejerlejlighedsejeren ved næste lejeafregning med fradrag af sædvanlig avance. Dette fremgår af punkt 3.3. i udlejningsaftalen.

Af pkt. 7 i udlejningsaftalen fremgår:

"Hotelejerlejligheden er i den gældende lokalplan pålagt hotelpligt, og parterne er forpligtet til for deres vedkommende at medvirke til, at hotellejligheden til enhver tid drives som hotel og således anvendes i overensstemmelse med lokalplanen.

Hotelejernes egenbenyttelse af hotelejerlejligheden må derfor, uanset hvad der er fastsat i nærværende aftale, på intet tidspunkt andrage et sådant omfang, at hotelejerlejligheden ikke længere kan anses for drevet som hotel."

A's revisor har oplyst, at hver enkelt ejerlejlighedsejer særskilt belåner sin ejerlejlighed.

Revisoren har forklaret, at baggrunden for spørgsmål 1 er, at hun ifølge udlejningsaftalen ikke er afskåret fra at benytte hotellejligheden og derfor ikke kan benytte virksomhedsskatteordningen.

A har derfor til hensigt at indgå en allonge til lejeaftalen med udlejningsbureauet, der lyder således:

"A overgiver hermed den fulde rådighed til udlejning til udlejningsbureauet X over nævnte hotellejlighed, hvorunder det især præciseres, at ejer under ingen omstændigheder kan råde over lejligheden, hverken til udlejningsformål eller til egen benyttelse."

A's revisor finder, at der bør svares "ja" til spørgsmål 1, hvorefter spørgsmål 2 bortfalder.

Revisoren har gjort gældende, at A helt afskæres fra at benytte ejerlejligheden privat. Efter praksis lægges det herefter til grund, at hun udelukkende anvender lejligheden erhvervsmæssigt. Hun er derfor berettiget til at anvende virksomhedsordningen, da udelukkende erhvervsmæssigt benyttet fast ejendom kan indgå i denne ordning. Han har i denne forbindelse henvist til Landsskatterettens kendelse offentliggjort som TfS 1997,769, hvor det blev godkendt, at to af de fire sommerhuse, som et ægtepar ejede, blev anset som udlejningsejendomme.

Revisor har endvidere gjort gældende at medlemmerne i ejerforeningen ikke driver fælles udlejning, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 10. Han har i denne forbindelse fremhævet følgende forhold:

• Ejerlejlighedsejerne belåner særskilt deres egen lejlighed.

• Overskud ved udlejning afregnes særskilt over for hver enkelt ejerlejlighedsejer, alt efter hvor meget den enkelte lejlighed har været udlejet. Lejlighederne udlejes ikke lige meget, da der vil være forskel på, hvor lang en periode, ejerne personligt ønsker at benytte lejligheden.

• El-forbruget afregnes særskilt for hver enkelt lejlighed og påvirker direkte størrelsen af indtægten ved udlejning af den enkelte lejlighed.

• Den enkelte ejerlejlighedsejer står selv for den indvendige vedligeholdelse af sin lejlighed.

Da der ikke er tale om fælles udlejning omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 10, er virksomhedsskattelovens § 1, stk. 1, 2.pkt.,  efter revisorens opfattelse ikke til hinder for, at den omhandlede ejerlejlighed kan indgå i virksomhedsordningen.

SKATs indstilling og begrundelse

Fast ejendom, der udelukkende anvendes erhvervsmæssigt, kan indgå i virksomhedsordningen, jf. virksomhedsskattelovens § 1, stk.1, og § 1, stk. 3. Efter fast praksis foreligger der erhvervsmæssig virksomhed, når en fast ejendom udelukkende anvendes til udlejning på forretningsmæssige vilkår.

Efter SKATs opfattelse vil den allonge, som A påtænker at indgå med udlejningsbureauet, helt afskære hende fra at benytte ejerlejligheden privat. Ejendommen anses derfor for udelukkende erhvervsmæssigt benyttet, jf. SKM2002.229.HR og SKM2005.78.HR.

Efter virksomhedsskattelovens § 1, stk. 1, 2. pkt., kan virksomhedsordningen dog ikke anvendes af selvstændige erhvervsdrivende, hvis indkomst fra virksomheden er omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 10.

Personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 10, omfatter indkomst ved selvstændig erhvervsvirksomhed, når antallet af ejere er større end 10, og den skattepligtige ikke deltaget i virksomhedens drift i væsentligt omfang.

Af de grunde, der anføres af A's revisor, er SKAT enig i, at der ikke er tale om fælles udlejning. Virksomhedsskattelovens § 1, stk. 1, 2. pkt., er således ikke til hinder for, at hun kan anvende virksomhedsordningen på udlejningsvirksomheden.

A vil således kunne anvende virksomhedsordningen på sin udlejningsvirksomhed.

SKAT indstiller herefter, at der svares "ja" til spørgsmål 1.

SKAT har ikke herved taget stilling til, om det, der aftales i allongen, er i strid med vedtægterne i ejerforeningen I/S Z. Det skal i denne forbindelse fremhæves, at det bindende svar ikke er bindende for SKAT, hvis relevante forudsætninger for svaret ændrer sig.

Svaret på spørgsmål 1 indebærer, at spørgsmål 2 bortfalder.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

5 år fra afgørelsens dato.