Klagen vedrører ansættelse af ejendomsavance.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæster afgørelsen.

Møde mv.

Klagerens repræsentant og Landsskatterettens sagsbehandler har haft telefonmøde om sagen (forhandling).

Sagens oplysninger

Klageren har erhvervet ejendommen ..., før den 1. maj 1993. Ejendommen er en landbrugsejendom med tilhørende driftsbygninger, som klageren solgte ved endelig, bindende købsaftale af 3. maj 2001 med overtagelsesdato den 1. juli 2001 for en kontant salgssum på 3.300.000 kr.

Ejendommen var den 1. januar 1993 vurderet til 1.350.000 kr. Klageren anmodede i december 1993 om, at der blev foretaget en vurdering efter vurderingslovens § 4B. Klageren anførte i sin anmodning, at ejendommen er en kvægbrugsejendom med tilknyttet mælkekvote på 220.000 kg., hvilken kvote ikke er medtaget i vurderingen af ejendommen den 1. januar 1993. Værdien af denne kvote burde efter klagerens opfattelse den 1. januar 1993 være ansat til 290.000 kr. Driftsbygningen var ligeledes efter klagerens opfattelse for lavt vurderet, idet de tekniske værdier pr. 1. januar 1996 udgjorde 1.326.000 kr., medens de ved vurderingen den 1. januar 1992 kun var ansat til 560.000 kr. Driftsbygningernes værdi burde efter klagerens opfattelse den 1. januar 1993 være ansat til ca. 800.000 kr. Der blev herefter foretaget en vurdering af ejendommen efter vurderingslovens § 4B, hvor ejendomsværdien blev ansat til 1.900.000 kr.

Klageren har for indkomståret 2001 selvangivet en skattepligtig ejendomsavance på 925.885 kr. og har medsendt et regnskab, hvoraf det fremgår, at avancen er opgjort på grundlag af en § 4B-vurdering.

SKAT påbegyndte i oktober måned 2003 revisionen af klagerens selvangivelse for indkomståret 2001. Klageren indsendte i den forbindelse materiale og anmodede om, at ejendomsavancen blev ændret til 651.745 kr. Årsagen hertil var, at klageren anvendte ½-delsreglen med udgangspunkt i § 4B-vurderingen.

SKAT imødekom anmodningen delvist, idet anvendelsen af ½-delereglen blev anerkendt, men på grundlag af § 4-vurderingen. Der blev endvidere foretaget en kursfastsættelse af et inkonvertibelt lån, hvorefter den skattepligtige avance blev opgjort til 910.519 kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Uanset vurderingen pr. 1. januar 1993 måtte være uegnet som grundlag for beregning af anskaffelsessummen, er der ikke fundet hjemmel i ejendomsavancebeskatningsloven til at fravige den ansatte ejendomsværdi.

De af klageren fremlagte ikke-offentliggjorte kendelser fra Landsskatteretten er ikke anset for sammenlignelige med den foreliggende sag, idet retsgrundlag og fakta er anderledes. I Landsskatteretssagerne er der lagt vægt på, at skatteyderen ikke har været bekendt med, at § 4-vurderingen ikke var korrekt. Dette er imidlertid ikke blevet påklaget af klageren, men han har i stedet valgt at få foretaget en § 4B-vurdering. Et andet væsentligt moment vedrørende Landsskatteretssagerne er, at disse har omhandlet indkomstår, førend der var frit valg, såfremt der var foretaget en § 4B-vurdering.

I 1993 har man efter de dagældende regler bundet sig til at anvende § 4B-vurderingen som indgangsværdi ved et senere salg. Fra 1998 er der åbnet mulighed for frit at vælge indgangsværdi, uanset der er foretaget en § 4B-vurdering. Med de nye regler er der imidlertid ikke åbnet op for at § 4B-vurderingen kan anvendes som grundlag for beregningerne efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 1 eller nr. 2. Grundlaget for beregning af ejendomsavance efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 1 og 2 er vurderingen pr. 1. januar 1993.

Der er beregnet ejendomsavance således:

Afskrivningsgrundlag for bygninger inkl. passagebidrag udgør 778.134 kr.

Klagerens påstand og argumenter

Der er nedlagt påstand om, at avance ved salg af ejendommen Gjesingevej 5 skal ansættes til 651.745 kr.

I § 4-vurderingen af ejendommen er mælkekvoten således ikke medtaget, og driftsbygningerne er blevet ansat for lavt. § 4-vurderingen burde på vurderingsmyndighedernes eget initiativ være blevet ændret som en naturlig konsekvens af, at der blev foretaget en vurdering den 19. maj 1993 (§ 4B-vurdering). Da denne ændring ikke blev foretaget, er det derfor foreslået, at der som korrigeret § 4-vurdering passende kan anvendes § 4B-vurderingen.

Som anført af SKAT i brev af 29. marts 2004 er der i de omtalte 2 nye afgørelser ikke anmodet om en § 4B-vurdering. Det må være en fordel, at der netop blev anmodet om en § 4B-vurdering af ejendommen i 1993 og ikke flere år senere. Der skal i den forbindelse gøres opmærksom på, at der er valgfrihed mellem at anvende vurderingen pr. 1. januar 1993 og en § 4B-vurdering som grundlag for opgørelsen af anskaffelsessummen. Det forhold, at der er udarbejdet en § 4Bvurdering udelukker således ikke, at der med fordel kan anvendes en korrekt § 4-vurdering som beregningsgrundlag anskaffelsessummen. I 1993 kunne det heller ikke forudses, at ½-delereglen blev indført nogle år senere, og at denne regel kun kunne anvendes, såfremt § 4-vurderingen blev anvendt.

Avancen kan i stedet opgøres således

Salgsprisen fordelt som følger

Det eneste forhold, som klageren har bestridt i forhold til skatteankenævnets avanceopgørelse, er, om der skal anvendes en omregnet/korrigeret § 4-vurdering og ½-delsreglen vedrørende anskaffelsessummen ud fra den foretagne § 4B-vurdering, eller om det er den vurderede ejendomsværdi pr. 1. januar 1993, som skal anvendes sammen med halvdelsreglen. Klageren er dog af den opfattelse, at § 4B-vurderingen ligeså godt kunne være opgjort til 1.916.500 kr.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Fortjeneste ved salg af fast ejendom opgøres i henhold til de på tidspunktet for indgåelse af endelig, bindende købsaftale gældende regler i ejendomsavancebeskatningsloven som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter ejendomsbeskatningslovens § 4, stk. 2, eller stk. 3, og reguleret efter ejendomsavancebeskatningslovens §§ 5 og 5 A, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.

Der er hverken i ordlyden eller forarbejderne til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, støtte for at antage, at en anden vurdering end vurderingen pr. 1. januar 1993, herunder en korrigeret vurdering ud fra vurderingslovens § 4B, kan anvendes i forbindelse med halvdelsreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, ligesom der i øvrigt ikke foreligger momenter, som i tilstrækkelig grad understøtter klagerens fortolkning af bestemmelsen.

Idet avanceopgørelsen i øvrigt ikke anses for bestridt, stadfæstes skattenævnets afgørelse.