Spørgsmål
Vil fortjeneste ved afståelse af stuehuset på landbrugsejendommen X være skattefri efter ejendomsavancebeskatningsloven?
Ja, se sagsfremstilling og begrundelse.
Beskrivelse af de faktiske forhold
Spørger erhvervede i 1972 landbrugsejendommen X. Der er vurderingsmæssigt tale om et bebygget landbrug med 1 lejlighed og et jordtilliggende på 195.031 m2.
Ejendommen består af 4 matrikler, der er samnoteret i matriklen. Der er landbrugspligt på ejendommen.
K Kommune har oplyst, at der fra ejendommen ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse.
Ejendommen blev erhvervet på et tidspunkt, hvor det var muligt at erhverve landbrugsejendomme, uden at der var bopælspligt.
Ejendommen indeholder foruden et stuehus med beboelsesareal på 205 m2, en ladebygning på 113 m2, en staldbygning på 139 m2 samt en jagthytte på 72 m2 . (Der er indlagt bad og toilet i jagthytten.)
Ejendommens arealer og bygninger var meget forsømte på overtagelsestidspunktet. En del af arealerne var skov uden fredskov og fredskovspligt. De øvrige arealer, som tidligere var i markdrift, var tilgroet med græs, siv, pil mv.
Ejendommen blev erhvervet på hobbybasis af spørger og hans hustru med henblik på at retablere arealer og bygninger. Driftsbygningerne var i dårlig stand. De rustne bliktage blev afrenset og malet, og murværket blev repareret og kalket.
Bygningerne er endnu i 2008 i anvendelse.
Det oprindelige stuehus blev nedrevet og i 1980 blev det nye selvbyggede stuehus færdigbygget og har siden været bolig for familien ved siden af familiens ejerlejlighed i P.
Landbrugsejendommen består i dag af hugstmodent skov, pyntegrøntkultur og skov under opvækst, herunder rekreative områder og levende hegn. Driften af disse arealer, skovning, beskæring, gødsking mv. og bygningernes vedligeholdelse har været udført og udføres af familien i fællesskab. Familien driver fortsat landbrugsejendommen.
Spørger har anvendt ejendommen som fritidsejendom, men det ligger ifølge spørger også fast, at han sammen med sin familie har brugt ejendommen som decideret beboelse i forbindelse med at passe den på ejendommen værende erhvervsvirksomhed. Pasningen af virksomheden er hovedsagelig sket i weekender og ferier.
En del af ejendommens jordarealer har været bortforpagtet.
Det fremgår af det medsendte materiale, at spørger udover tilskud til vildtplantning ikke har modtaget tilskud til plantninger på ejendommen.
Nettoresultaterne af driften incl. afskrivninger på bygningerne har været medtaget ved spørgers indkomstopgørelse gennem årene.
Det lokale skattevæsen har ved skatteansættelserne anset ejendommen for en kombineret erhvervs- og fritidsbolig, og der har været indrømmet skattemæssige fradrag for kørselsudgifter i forbindelse med pasningen af ejendommen.
Spørger har nu oplyst, at han ikke har foretaget fradrag for befordringsudgifter i forbindelse med driften af ejendommen de seneste 10 regnskabsår.
I spørgers ejertid har der ikke været tilmeldt personer med folkeregisteradresse på ejendommen.
Spørger og hans hustru har i hele ejerperioden haft fuldtidsarbejde i P.
Spørger ønsker nu at sælge hele ejendommen.
Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling
På baggrund af den nyeste praksis omkring muligheden for at sælge 2 ejendomme skattefrit, hvoraf den ene ejendom har været anvendt erhvervsmæssigt, mener repræsentanten, at spørger må kunne sælge ejendommens stuehus skattefrit. Subsidiært gør repræsentanten gældende, at der er tale om et fritidshus, der kan sælges skattefrit.
Repræsentanten har modtaget et tidligere udkast til indstilling i sagen fra SKAT, hvor SKAT indstillede, at spørgsmålet skulle besvares benægtende.
Repræsentanten var ikke enig i SKATs tidligere indstilling i sagen.
Repræsentanten var specielt uenig i SKATs fortolkning af praksis omkring 2 boliger set i relation til nærværende sag.
Han anførte, at i relation til det at have 2 boliger forbundet med erhverv, er der netop i enkelte af de tilfælde, der foreligger, godkendt 2 boliger, selv om kun en meget lille del af den årlige indtægt er erhverv i den subsidiære ejendom (idet man kun har boet der i kortere perioder).
For så vidt angår driftsresultatet af ejendommen, vedlagde repræsentanten en oversigt, der viser, at det er korrekt, at ejendommen i de seneste år har givet underskud, men at den inden da gav overskud, da det er en skovejendom med vekslende indtægter og udgifter, og man er nu nået til en periode, hvor der kan forventes positive resultater igen.
Det fremgår heraf, at der har været 19 år med underskud og 16 år med overskud på driften. Det samlede driftsresultat for en 35-årig periode udgør 40.250 kr.
Repræsentanten henviste endvidere til en erklæring fra K Kommune, hvoraf fremgår, at spørger er regnskabspligtig for ejendommen, da det er en erhvervsejendom. Endvidere henvises til en vedlagt e-mail af 13. november 2007 fra spørger til ... med opgørelse over det træ, der har været at levere fra spørgers side.
Supplerende oplyste repræsentanten, at spørger stedse har arbejdet i tæt kontakt med ..., og at spørger da også er tildelt tilskud til bæredygtig skovdrift fra Miljøministeriet.
Herudover anførte repræsentanten, at spørger og hans hustru ikke har haft andet erhvervsarbejde i de 2 seneste år, og således tilbragt væsentlig mere tid på ejendommen end tidligere. Med andre ord er spørgers ejendom gennem utallige år drevet erhvervsmæssigt med tæt kontakt til skattemyndighederne, og den er vurderet som en erhvervsejendom med tilhørende beboelse og er i væsentligt omfang, specielt i det senere år, i den forbindelse benyttet til beboelse af spørger og hans hustru.
Med henblik på den praksis, der de senere år er opstået for ligebehandling af skatteydere, var det repræsentantens opfattelse, at man ikke kunne tilsidesætte spørgers ønske om i hvert fald at få den godkendt som en subsidiær beboelse f.s.v. angår stuehusdelen, og derfor skattefri.
SKAT har bl.a. på baggrund af ovenstående revurderet sagen og ændret indstillingen, jf. nedenfor.
SKATs indstilling og begrundelse
Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring ved handel med fast ejendom, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) § 1.
Efter § 8, stk. 1, i EBL skal fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit. Det er dog efter stk. 1, nr. 1, en betingelse for skattefrihed, at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2, eller at der som nævnt i stk. 1, nr. 2, ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse.
Ved afståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug m.v., jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have, ikke medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste, jf. § 9, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven. Det er bl.a. en forudsætning for skattefritagelse efter denne bestemmelse, at stuehuset har været anvendt til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele ejerperioden. Herudover gælder tilsvarende arealkrav for stuehuset som anført i § 8, stk. 1, i EBL.
SKAT tager udgangspunkt i, at stuehuset til en ejendom, der er vurderet som en landbrugsejendom med ejerboligfordeling, har status af en helårsbolig.
Ad EBL § 9, stk. 1, jf. 8, stk. 1 - helårshuse
Det fremgår ikke af § 8, stk. 1, om helårshuse, om en ejer på samme tid kan have to ejendomme, der tjener til bolig for ejeren eller dennes husstand i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.
Ifølge praksis, jf. SKM2007.217.DEP, er der dog intet til hinder for, at en supplerende helårsejendom vil kunne sælges skattefrit i henhold til denne bestemmelse, hvis ejendommen i ejerperioden har været anvendt som bolig af ejeren af arbejdsmæssige årsager. Det er i den forbindelse uden betydning, om en skatteyder anskaffede ejendommen af arbejdsmæssige årsager eller ej, blot skatteyderen faktisk har anvendt ejendommen af arbejdsmæssige årsager.
SKAT finder, at tilsvarende må gælde for et stuehus til en landbrugsejendom, der er omfattet af § 9, stk. 1, i EBL.
Det beror på en konkret vurdering af samtlige foreliggende omstændigheder, hvorvidt det er sandsynliggjort, at ejendommen er anvendt som bolig for ejeren i arbejdsmæssig forstand, og om boligkravet i EBL således er opfyldt. Der henvises bl.a. til SKM2007.483.SR og SKM2007.510.SR, hvor Skatterådet har truffet afgørelser i sager om to helårsboliger.
Hvis ejeren f.eks. har fratrukket udgifter til befordring mellem den sædvanlige bolig og den supplerende bolig, der er anvendt af arbejdsmæssige årsager, vil spørgers anvendelse af den supplerende bolig ikke blive anset for omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i § 8, stk. 1, i EBL.
I nærværende bindende svar er det oplyst, at spørger sammen med sin familie har drevet og fortsat driver landbrugsejendommen som fritidsejendom i weekender og ferier. At der er tale om hobbyvirksomhed underbygges også af, at landbrugsejendommen trods bortforpagtning af jordarealer har givet underskud.
Det er endvidere nu oplyst, at spørger ikke har fratrukket udgifter til befordring mellem sin sædvanlige bopæl og hobbylandbruget de seneste 10 regnskabsår.
SKAT finder herefter, at de foreliggende omstændigheder i sagen kan sammenlignes med forholdende i en ikke-offentliggjort kendelse fra Landskatteretten i en lignende sag, j.nr. 2-4-1847-0658, hvor klageren dog havde opholdt sig mellem to og fire måneder årligt på ejendommen.
Landsskatteretten udtalte i begrundelsen for afgørelsen: "Retten lægger ved afgørelsen til grund, at klageren har opholdt sig på den omhandlede ejendom mellem to og fire måneder hvert år siden erhvervelsen af ejendommen i 1976, og at disse ophold har været i forbindelse med driften af landbruget på ejendommen. Retten finder herefter, at den omhandlede ejendom har tjent til bolig for klageren i en del af den periode, hvori klageren har ejet ejendommen. Retten har herved henset til, at klageren har opholdt sig på ejendommen i forbindelse med driften af landbruget på ejendommen, og at disse ophold ikke alene har karakter af ferie- eller weekendophold og at ejendommen derfor må anses for at have tjent klageren til bolig ..."
Selv om spørger ikke har opholdt sig i flere sammenhængende måneder årligt i forbindelse med arbejdet på ejendommen, finder SKAT, at spørgers forhold som udgangspunkt kan sammenlignes med de forudsætninger, der er lagt til grund i Landsskatterettens kendelse.
Det er således oplyst, at spørger sammen med sin familie igennem ejerperioden har haft ophold på ejendommen i weekender og ferier i forbindelse med varetagelse af arbejdsopgaver med driften af ejendommen. Spørger og hans hustru, der nu er pensionerede, driver fortsat ejendommen som hobbylandbrug dels fra bopælen i P og dels fra selve landbrugsejendommen X. Spørger oplyser, at han nu har ophold på gården i kortere eller længere perioder hele året, dog at sommermånederne hovedsageligt har været til de lange ferieophold.
På baggrund af de fremlagte oplysninger om spørgers og hans families benyttelse af ejendommens stuehus i forbindelse med varetagelsen af arbejdsopgaver med driften af ejendommen, samt under hensyn til, at afstanden mellem spørgers sædvanlige bopæl og hobbylandbruget er ca. 50 km, finder SKAT, at ejendommen af arbejdsmæssige årsager må anses at have tjent som supplerende bolig for spørger i de seneste år, hvor der ikke er foretaget fradrag for befordringsudgifter.
Under henvisning til ovenstående finder SKAT, at den del af fortjenesten, der vedrører landbrugsejendommens stuehus vil være omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i § 9, stk. 1, i EBL.
SKAT indstiller, at spørgsmålet bevares med et ja.
Skatterådets afgørelse og begrundelse
Skatterådet er enig i indstillingen og begrundelsen.
Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode
I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.