Klagen vedrører

Møde mv.

Sagen har været forhandlet med selskabets repræsentanter, ligesom disse har haft adgang til at udtale sig ved et retsmøde.

Sagens oplysninger

Pr. 30. april 1996 ejes alle anparter i selskabet af H1 ApS, nu H1 Invest ApS. Pr. 24. september 1996 overtager LP og NJ anparter i selskabet (53,2 %). Frem til dette tidspunkt var A, hans ægtefælle og deres børn hovedanpartshavere via H1 Invest ApS.

Den omhandlede ejendom ligger på .... A og hans ægtefælle har boet der siden 1974. I 1986 køber selskabet ejendommen af A.

Af anpartshaveroverenskomst af 24. september 1996 fremgår:

"Undertegnede anpartshavere i H1 ApS har dags dato indgået overenskomst om, at B-anparter er knyttet til ansættelse i selskabet, hvorfor de øvrige anpartshavere kan beslutte ved simpelt stemmeflertal med stemmeret som angivet i vedtægterne for H1 ApS § 6, at en B-anpartshaver skal være forpligtet til at sælge alle sine B-anparter, såfremt anpartshaverens ansættelse i selskabet ophører. Beslutningen skal være taget og meddelt den som ophører senest 14 dage efter den første ordinære generalforsamling, som følger efter ophørstidspunktet. I mangel af mindelig aftale om den kurs, B-anparterne handles til, fastsættes denne svarende til 90 % af den direkte regnskabsmæssige indre værdi, som opgjort af selskabets revisor på grundlag af selskabets økonomiske stilling på salgstidspunktet. I tilfælde af, at de øvrige anpartshavere kræver salg, forpligter de sig til at købe B-anparterne til den nævnte kurs med betaling senest 3 måneder efter at beslutning om køb er meddelt den, som ophører.

Som gensidig og bindende forpligtelse aftales at den af H1 ApS ejede ejendom ..., overtages af A og hans hustru senest 30.04.2001. Uanset den fremtidige udvikling i ejendomsvurderingerne er købsprisen endeligt fastsat i denne overenskomst til 1.400.000,- kr., svarende til den på aftaledagen senest kendte offentlige ejendomsvurdering, med tillæg af eventuelle udgifter til forbedringer af ejendommen, som H1 ApS måtte have afholdt fra denne aftales indgåelse indtil overtagelsen. Omkostninger til vedligeholdelse af ejendommen indtil overtagelsen afholdes af H1 ApS. A og hustru er forpligtet til at tage skøde på ejendommen senest 30.04.2001."

Endeligt skøde, hvor H1 ApS sælger ejendommen til A og hans ægtefælle, er underskrevet den 7. december 2000 og tinglyst den 3. maj 2001. Der henvises i skødet til anpartshaveroverenskomsten, som ikke tinglyses.

Ejendommens ansættelse var pr. 1. jan. 1996 1,4 mio. og pr. 1. jan. 2000 2,15 mio.

I selskabets regnskab for indkomståret 2001 (01.05.2000-30.04.2001) indgår ejendommen stadig som en del af selskabets aktiver pr. 30.04.2001. I regnskabet for indkomståret 2002 er ejendommen optaget som solgt i året. Fortjeneste eller tab ved salg af ejendommen er hverken medtaget regnskabsmæssigt eller skattemæssigt i 2001 eller 2002.

SKATs afgørelse

Skattemyndighedens afgørelse stadfæstes. I sagsfremstillingen er afgørelsen begrundet således:

"Vi mener ikke, at man ved sine handlinger har tilkendegivet, at der er tale om et salg af ejendommen i 1996. Der er ikke i regnskabet hverken driftsøkonomisk eller skattemæssigt givet oplysninger om at ejendommen er solgt, herunder at belåning af ejendommen ikke bør overskride den aftalte salgssum.

Såfremt man skulle anse ejendommen for solgt i 1996 mener vi, at A mv. skulle have afholdt alle udgifter privat vedrørende ejendommen, idet de tager den i benyttelse straks efter 24.09.1996, hvorefter der måtte anses at være overtagelse af ejendommen i 1996. Herved skulle der ikke betales leje i perioden grundet den helt særlige situation, ligesom selskabet ikke ville have mulighed for at optage lån med pant i ejendommen.

Som anført ovenfor (punkt 5.3) har A ikke taget skøde på ejendommen i 1996 af økonomiske hensyn, hvorved selskabet kunne fradrage vedligeholdelsesudgifter mv. og A skulle kun betale husleje/beskattes af fri bolig. Vi mener derved, at det er tilkendegivet, at årsagen til at der ikke tages skøde på ejendommen i 1996 er en forventet skattebesparelse.

Ejendommen bliver alene anvendt som privat bolig for A og denne familie.

Vi fastholder således, at på tidspunktet for aftalen (Anpartshaveroverenskomsten af 24.09.1996), om en fremtidig fordel for A og dennes familie, er A og dennes familie hovedanpartshavere. Der må anses, at være tale om udbytte til A bestående af denne fordel, som endeligt kan beregnes på tidspunktet for underskrivelse af skødet den 07.12.2000. Vi skal fastslå, at vi er af den opfattelse, at A har modtaget en økonomisk fordel/gevinst ved den valgte fremgangsmåde.

Da salgsprisen på ejendommen først endelig kan beregnes ved underskrivelse af skødet den 07.12.2000 anses ejendommen først for solgt på dette tidspunkt i forhold til ejendomsavancebeskatningsloven.

Vi mener at salgssummen - som ved handel mellem uafhængige parter - som minimum udgør kr. 2.150.000, som svarer til ejendomsvurderingen pr. 01.01.2000.

Forskellen kr. 553.526, mellem den ansatte salgssum kr. 2.150.000 og den af selskabet opgjorte salgssum kr. 1.596.474, anses for maskeret udbytte til A, jf. ligningslovens § 16A. Ejendomsavancen skal opgøres således:

Salgssum	2.150.000 kr.
Anskaffelsessum jf. årsregnskab	-1.692.712 kr.
Tillæg jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5	-60.000 kr.
I alt	397.288 kr.
Ejertidsnedslag 24% jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 6	-95.349 kr.
Fortjeneste i alt	301.939 kr.

Selskabet skatteansættelse skal forhøjes med fortjenesten kr. 301.939 opgjort efter ejendomsavancebeskatningslovens §§ 4, 5 og 6."

Klagerens påstand og argumenter

Det anerkendes ikke, at ejendommen er overdraget til en for lav pris, og det anerkendes ikke, at det skattemæssige overdragelsestidspunkt skulle være 2000. Det skattemæssige overdragelsestidspunkt er i 1996, som det fremgår af notat af 26. okt. 2004, som påberåbes.

"Der vedlægges kopi af det af SKAT påpegede referat af HD af 22/5-96 i Schultzinformation.dk., hvor jeg har indstreget, at der netop af Højesteret i den pågældende sag blev lagt vægt på, at der var usikkerhed om ejendommen ville blive overdraget til trods for køberet og købepligt. Dommen blev afsagt "under hensyn til graden af usikkerhed m.h.t. det videre kontraktforløb" og "en sådan grad af usikkerhed om det videre kontraktforløb". SKAT nedtoner usikkerheden i Højesteretssagen, og skattecentret tager ikke i sin afgørelse hensyn til, at der slet ikke i den nu foreliggende sag er nogen usikkerhed om, at A overtager ejendommen, hvorfor det skattemæssige overdragelsestidspunkt er ved indgåelsen af anpartshaveroverenskomsten i 1996.

Jeg skal ikke undlade at oplyse, at der er netop vedr. anpartshaveroverenskomsten i skattecentrets sagsfremstilling på side 9 (2. sidste afsnit) står, at jeg skulle have udtalt, at jeg ikke var revisor for selskabet i 1996. Dette har jeg ikke udtalt. Jeg sagde derimod på møde med skattevæsenet, at jeg ikke i 1996 var bekendt med anpartshaveroverenskomsten, hvorfor jeg ikke i 1996 havde forholdt mig til indholdet af anpartshaveroverenskomsten. (Jeg fik først kendskab til anpartshaveroverenskomsten adskillige år efter).

Skattecentrets argumenterer "bagvendt" side 11 i 3. sidste afsnit: "Da salgsprisen på ejendommen først endelig kan beregnes ved underskrivelse af skødet den 07.12.2000 anses ejendommen først for solgt på dette tidspunkt i forhold til ejendomsavancebeskatningsloven." Man kan ikke ud fra en salgspris opgøre salgstidspunktet, idet salgstidspunktet ikke afhænger af salgsprisen, hvorfor skattevæsenets argument for at trække salgstidspunktet til 2000 ikke holder.

Jeg skal henlede Landsskatterettens opmærksomhed på TfS 2000.26 om Notat fra Skatteministeriets Retssikkerhedsudvalg af 26/9 1996 om betingede aftaler, hvorfor det vedlægges.

Hvis det ikke havde drejet sig om en fast ejendom, men om en post aktier viser skatteafgørelser og den foreliggende litteratur, at der ikke ville have været tvivl om, at det skattemæssige overdragelsestidspunkt var 1996, hvilket jeg skal anmode Landsskatteretten medtage i sine overvejelser."

Repræsentanten har henvist til 2 erklæringer af 26. oktober 2006 fra LP og NJ, hvori det hedder,

"at vedhæftede anpartshaveroverenskomst af 24. september 1996, hvorefter den i sagen omhandlede ejendom overdrages til A og denne hustru, blev underskrevet samme dag af LP, NJ og A."

Der har på intet tidspunkt været et interessesammenfald mellem LP/NJ og A, og de driver i dag konkurrerende virksomheder.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

En ejendom er overdraget på det tidspunkt, hvor der er indgået en endelig og bindende aftale. Der er i nærværende sag underskrevet skøde 7. december 2001.

For så vidt angår det anførte om, at ejendommen er overdraget ved anpartshaveroverenskomst af 24. september 1996 bemærker retten, at dette forhold har været ubekendt for omverdenen herunder skattemyndighederne. Der er ikke sket tinglysning af aftalen, og aftalen fremgår ikke af selskabets skatte- og årsregnskaber, ligesom den heller ikke har været meddelt til selskabets revisor. I det indbyrdes forhold mellem køber og sælger er der intet, som viser, at der har fundet en ejendomsoverdragelse sted, idet sælger er fortsat med at afholde vedligeholdelsesudgifter på ejendommen, og køber er fortsat med at betale leje.

Retten finder på denne baggrund ikke det sandsynliggjort, at der har fundet en overdragelse af ejendommen sted i 1996.

Den påklagede ansættelse vil derfor være at stadfæste.