Skatterådet har accepteret andelsboligforeningen X´s fastsættelse af salgsprisen for andelsboligen til 2.250.000 kr., svarende til foreningenskøbspris med tillæg af udgifter, afholdt i forbindelse med konvertering af boligen fra andels- til ejerbolig.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Andelsboligforeningen X er stiftet i december 2004. Foreningen er privat stiftet og modtager ikke nogen form for offentlig tilskud.

Med virkning fra den 1. juli 2005 har foreningen fra Y købt et projekt indeholdende 14 nyopførte andelsboliger, samt fællesareal med P-pladser og carport med udhuse til 14 andelsboliger. Købesummen udgjorde 30.430.000 kr.

Forespørgeren, der er foreningens formand og medstifter, ønsker at købe sin egen andelsbolig med forventet overtagelse november/december 2005.

I anmodningen oplyses det, at andelsboligforeningen ikke har modtaget nogen offentlig ejendomsvurdering efter overdragelsen af husene.

Forespørgeren er af den opfattelse, at der ved beregning af salgspris skal bruges foreningens købspris (markedspris) pr. 1. juli 2005, tillagt udgifter til konvertering af boligen fra andels- til ejerbolig.

Det er anført, at det er andelsboligforeningens konklusion, at købsprisen pr. 1. juli 2005 repræsenterer den offentlig ejendomsvurdering/markedsprisen, da salget til forespørgeren sker tæt på det oprindelige købstidspunkt.

Forespørgeren bor i andelsbolig, beliggende Z. Boligens areal er på 117 m2, og der er for boligen betalt andelsindskud på 441.315 kr. (20 %), svarende til kontantpris på 2.221.575 kr. Dette svarer til den købesum, som foreningen har erlagt Y den 1. juli 2005, idet foreningen i alt har betalt 30.430.000 kr. for: 8 boliger á 2.221.575 kr. (17.772.600 kr.) og 6 boliger á 2.109.565 kr. (12.657.390 kr.).

Prisen tillægges andelsboligforeningens udgifter til dækning af sagsomkostninger, erlagt i forbindelse med konvertering af boliger til ejerboliger. Udgiften forventes at udgøre ca. 30.000 kr.

Forespørgeren er således af den opfattelse, at boligens kontantpris bør fastsættes til 2.250.000 kr.

Forespørgeren har ved e-mail af 6. marts 2006 kommenteret sagsfremstillingens udkast, idet der blev fremsat bemærkninger vedrørende beskatning af værdien af andelsbeviset efter ligningslovens § 16 B, stk. 1.

Forespørgeren har anført, at Skattedepartementet i 1988 har truffet afgørelse i en lignende sag (10 maj 1988, j.nr. 520-2114-7133, TfS 1988, 326), hvor der er givet dispensation til afståelsen af andelsbevis til andelsboligforeningen i forbindelse med køb af egen bolig fra andel til ejerforhold.

I fortsættelse heraf har forespørgeren tilkendegivet, at han stiller sig uforstående overfor beskatningsgrundlaget, idet andelsindskuddet er købt for egne frie midler, og såfremt andelen var solgt via foreningen (til en anden part), skulle der ikke ske beskatning af det til andelshaverne frigivne andelsindskud. Dernæst har forespørgeren bemærket, at der heller ikke er tale om, at andelsbeviset ved udtræden af foreningen, afhændes til en højere værdi end det oprindeligt er købt for, hvilket indebærer, at der ingen værdiforøgelse er i andelsbevisets pålydende.

Forespørgeren har i øvrigt forespurgt, hvordan der søges om dispensation og om anmodningen skal indgives før eller efter transaktionen eventuelt er gennemført. 

SKATs indstilling og begrundelse

Det er SKATs opfattelse, at overdragelsen til andelshaveren skal ske til handelsværdi. I tilfælde, hvor der foreligger ejendomsvurdering, kan den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes i det omfang, vurderingen er retvisende som udtryk for ejendommens handelsværdi.

Det fremgår imidlertid af sagens faktum, at andelsboligforeningen ikke har modtaget nogen offentlig ejendomsvurdering efter overdragelsen af husene.

I fortsættelse heraf bemærkes det, at prisfastsættelsen er afhængig af ejendomstypen, hvilket indebærer, at der ved udskillelse af andelsboliger til selvstændige ejerboliger som regel opstår et behov for at foretage en selvstændig ejendomsvurdering af den nye ejerbolig.

SKAT anfører, at ejendommen ikke blev besigtiget.

SKAT bemærker dog, at en salgsundersøgelse har vist, at der i perioden 1. januar 2005 til den 26. januar 2006 var registreret 46 frie handler af rækkehuse i kommunen med et sammenvejet etageareal på 100 m2 eller derover. Den gennemsnitlige købesum for alle 46 rækkehuse var 18.000 kr. pr. etagemeter.

14 af de 46 nævnte handler vedrørte rækkehuse, som er opført i 1980 eller senere. Gennemsnittet af disse 14 rækkehuse er et hus opført i 1988, det er på 123 etagemeter og handlet for 21.600 kr. pr. etagemeter.

Rækkehuset beliggende på Z er lidt mindre end gennemsnittet af de 14 rækkehuse, men til gengæld er det nyopført.

Med udgangspunkt i de 21.600 kr. pr. etagemeter kan handelsværdien for Z beregnes derfor til 2.527.000 kr.

SKAT bemærker samtidig, at der ikke er faste minimums- og maksimumsgrænser inden for hvilke boligpriser burde ligge, idet værdiansættelsen blandt andet er afhængig af, hvor sikkert skønnet er, hvilket har sammenhæng med antallet af de gennemførte handler.

SKAT konkluderer derfor, at prisen på 2.250.000 kr. forekommer lav, men ligger inden for den skønsusikkerhed, hvormed handelsværdien kan fastsættes.

SKAT finder derfor, at den af forespørgeren foreslåede pris kan lægges til grund ved overdragelsen til andelshaveren.

SKAT skal indstille, at spørgsmålet besvares bekræftende.

I fortsættelse heraf bemærker SKAT, at forespørgerens køb af andelsbolig vil medføre forespørgerens udtrædelse af andelsboligforeningen, hvilket indebærer, at værdien af andelsbeviset - der i forbindelse med handlens gennemførelse tilbagebetales eller trækkes fra købesummen - vil blive betragtet som udbytte og beskattet i overensstemmelse med ligningslovens § 16 B, stk. 1.

Forespørgeren har dog mulighed for at søge om dispensation efter ligningslovens § 16 B, stk. 2. Anmodning herom kan indgives til det lokale skattecenter.

Under sagens behandling har forespørgeren bemærket, at skattedepartementet i 1988 (TfS 1988.326) har meddelt dispensation efter ligningslovens § 16 B, stk. 6, jf. stk. 1 i en sag, hvor skatteyder havde overtaget en hidtidig andelsbolig som ejerlejlighed og herunder afhændet andelsbeviset til andelsboligforeningen.

SKAT bemærker, at der i TfS 1988.326 alene tages stilling til, hvorvidt dispensation efter daværende ligningslovens § 16 B, stk. 6, jf. stk. 1 skulle gives i tilfælde, hvor en andelsbolig blev overtaget som ejerbolig og hvor andelsbeviset blev afhændet til andelsboligselskabet. Selv om afgørelsen utvivlsomt er med til at danne retspraksis på området, er det dog ikke ensbetydende med, at der ikke skal foretages individuel vurdering af efterfølgende sager.

Det skal fremhæves, at afgørelsen TfS 1988.326 ikke automatisk fører til, at afståelse af andelsbeviser til udstedende andelsboligforening ikke længere er omfattet af bestemmelsen i ligningslovens § 16 B.

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling.