Dato for udgivelse
03 May 2001 15:17
SKM-nummer
SKM2001.162.TSS
Myndighed
Told- og Skattestyrelsen
Sagsnummer
99/99-482-00056
Dokument type
Meddelelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
SKAT internt
Emneord
Afskrivning, avance, arv, gave, pantebrev, kursansættelse, kontantomregning
Resumé
Told-og Skattestyrelsen har udsendt meddelelse om kurser og effektiv forrentning til brug for kursansættelse af private pantebreve pr.1/4 2000. Meddelelsen indeholder endvidere kurstabeller vedrørende 2. kvartal 2001, som skal anvendes ved kontantomregning af overdragelsessummer på private pantebreve m.v. (Tidligere meddelelse, se SKM2001.97.TSS)
Reference(r)
Afskrivningsloven § 45, stk. 1
Ejendomsavancebeskatningsloven § 4
Ligningsloven § 8 K, stk. 4
Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982
TSS-cirkulære 1998-32 
Ligningsvejledningen 2000 E.C.1.2.1, E.I.2.3, E.J.2.1.4.1

1. Private pantebreve

Private pantebreve og gældsbreve, som ikke står i forbindelse med overdragelse af formuegoder, jf. afsnit 2 og 3 nedenfor, kan ansættes til kursværdi ved opgørelsen af den skatte- og afgiftsmæssige værdi, jf. punkt 19 i Skattedepartementets cirkulære nr. 185 af 17/11 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.
Nyudstedte pantebreve i enfamiliehuse eller ejerlejligheder kan som hovedregel ansættes efter følgende tabel:


For ovenstående tabel gælder det, at der er taget udgangspunkt i pengeinstitutternes pantebrevsstatistik. For nyudstedte pantebreve er de effektive renter for sælger 2/3 2001 benyttet.

For cirkulerende pantebreve må man påregne, at kursen vil være relativt stigende i takt med afkortning af løbetiden og med den typisk hermed forbundne forbedring af salgsstatistikken. Der er imidlertid ikke for tiden statistisk belæg for at gennemføre en sådan graduering med fornøden sikkerhed, hvilket blandt andet beror på, at disse pantebreve har meget varierende forrentnings-og afdragsvilkår. Som vejledende standard kan kursen for øjeblikket fastsættes på basis af en effektiv forrentning svarende til den højeste noterede gennemsnitlige effektive forrentning for typerne af nyudstedte pantebreve pr.2/3 2001 for køber jf. nedenstående tabel, der gælder pr.1.4. 2001. Der er afrundet op/ned til nærmeste med 0,05 delelige procentpoint og det er forudsat, at standardafvigelsen er mindre end eller lig med 0,25.

Den effektive rente for cirkulerende pantebreve kan således som hovedregel ansættes efter følgende tabel:




Hvor der ikke foreligger pantesikkerhed, og hvor pantesikkerheden består i andet end et enfamiliehus eller en ejerlejlighed, vil den effektive rente være højere end ifølge tabellen. Dette vil ligeledes være tilfældet, hvis den foranstående prioritering er ufordelagtig, eller hvis pantebrevet indeholder bestemmelser, som indebærer risiko for forringelse af prioritetsstillingen.

Hvis et pantebrev indeholder særlige vilkår af betydning for kursansættelsen, f.eks. vilkår om ændringer i forrentnings- eller afdragsvilkårene i løbetiden eller særlige rykningsklausuler, korrigeres kursen for den skønnede indflydelse heraf.

Ovennævnte retningslinier finder tilsvarende anvendelse ved værdiansættelsen af private pantebreve som aktiver. For så vidt angår værdiansættelsen af private pantebreve som passiver kan vejledende anvendes et offentliggjort tabelmateriale, idet der dog skal tages hensyn til eventuelle særlige forhold. Tabelmaterialet kan rekvireres hos den kommunale skattemyndighed, jf. bekendtgørelse nr. 873 af 17/10 1994 om visse lignings-lovsregler m.v.

2. Overdragelsessummer for fast ejendom

Opgørelsen af fortjenesten ved afståelse af fast ejendom skal ske på grundlag af kontantomregnede anskaffelses- og afhændelsessummer, ligesom afskrivningsgrundlaget for bygninger m.v. og opgørelser af genvundne afskrivninger skal ske på grundlag af kontantomregnede anskaffelses- og afståelsessummer.
I TSS-cirkulære 1998-32 af 19/11 1998 om kontantværdiansættelse af overdragelsessummer efter afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven har Ligningsrådet i en anvisning fastsat vejledende retningslinier for omregning af de nævnte overdragelsessummer til kontantværdi.

Private pantebreve m.v. skal efter disse regler kontantomregnes efter et skøn under hensyntagen til de konkret foreliggende omstændigheder. Told- og Skattestyrelsen offentliggør kvartalsvis vejledende kurstabeller. Nedenstående tabel indeholder disse kurser vedrørende 2. kvartal 2001. I modsætning til tidligere pantebrevscirkulærer er der kun to undertabeller, eftersom pantesikkerhed indenfor 94 procent ikke længere er opdelt i fire grupper af pantesikkerhed. Ved beregningen af kurserne er der taget udgangspunkt i en effektiv rente svarende til den i afsnit 1 angivne rente for cirkulerende pantebreve.
Kurserne varierer med gældsposternes forrentning, restløbetid og sikkerhedsmæssige placering. Den sikkerhedsmæssige placering af en fordring bestemmes ved den procentdel, som restgælden på fordringen og foranstående hæftelser udgør af den samlede handelspris. Fremgangsmåden ved kontantomregningen vises i følgende eksempel:

En ejendom sælges for 600.000 kr. Køber overtager restgælden på indestående prioriteter, ialt 450.000kr.

Restkøbesummen berigtiges ved, at køber udsteder et sælgerpantebrev på 60.000 kr med årlig ydelse på 10,87 pct. heraf rente på 8 pct. af den til enhver tid værende restgæld og betaler 90.000 kr. i kontant udbetaling.

Restgælden på de overtagne hæftelser, ialt 450.000 kr., udgør 75 pct. af den samlede handelspris.

Restgælden på overtagne foranstående hæftelser og det udstedte sælgerpantebrev udgør i alt 450.000 kr + 60.000 kr = 510.000 kr., hvilket udgør 85 pct. af den samlede handelspris.

Sælgerpantebrevet er således sikkerhedsmæssigt placeret indenfor 94 pct. af handelsprisen.

Sælgerpantebrevet skal derfor kursansættes på grundlag af tabellen over gæld med pantesikkerhed indenfor 94 pct. af pantets handelsværdi.

Pantebrevets restløbetid er ca.16 år, og omregningskursen kan herefter findes i tabellen ved at gå ind under restløbetid 16 år og rentefod indtil 8 pct. I 2. kvartal 2001 vil kursen være 89 og pantebrevets kursværdi 60.000 x (89/100) = 53.400 kr.

Hvis et pantebrev indeholder særlige vilkår af betydning for kursansættelsen, f.eks. vilkår om ændringer i forrentnings- eller afdragsvilkårene i løbetiden eller særlige rykningsklausuler, korrigeres tabellens kurser for den skønnede indflydelse heraf. Såfremt en debitor inden overdragelsen har misligeholdt betalingen af ydelser på et pantebrev, kan tabellens kurser også korrigeres for den skønnede indflydelse heraf.



Hvis et pantebrev er sikkerhedsmæssigt placeret over flere af de angivne intervaller, foretages en sammenvejning af de hertil svarende kurser, jf. følgende eksempel:

Et sælgerpantebrev på 130.000 kr. antages at være sikkerhedsmæssigt placeret mellem 85 og 98 pct. af en samlet handelspris på en million kr. Resten af købesummen finansieres af foranstående hæftelser på 850.000 kr. og en udbetaling på 20.000 kr.
90.000 kr. af sælgerpantebrevets hovedstol er sikkerhedsmæssigt placeret indenfor 94 pct. af den samlede handelsværdi og de resterende 40.000 kr. er sikkerhedsmæssigt placeret over 94 pct. af den samlede handelsværdi. Eftersom sælgerpantebrevet afvikles på tilsvarende vilkår som i det foregående eksempel, hvor renten var 8 pct. og løbetiden 16 år, kursansættes pantebrevet således:

90.000 kr x (89/100) = 80.100 kr
40.000 kr x (79/100) = 31.600 kr
Samlet kursværdi = 111.700 kr

Reglerne i afsnit 2 finder tilsvarende anvendelse
1) ved skatte- og afgiftsmæssig værdiansættelse af fast ejendom i dødsboer m.v. og
2) ved gaveoverdragelse jf. lov nr. 843 af 4/9 2000 om afgift af dødsboer og gaver og Skattedeparte-mentets cirkulære nr. 185 af 17/11 1982 om vær-diansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning punkt 5.

3. Overdragelsessummer for andre formuegoder

Kontantværdiansættelse efter afskrivningsloven og ligningsloven af anskaffelses- og afståelsessummer for driftsmidler og skibe, ombygninger og særindretninger af lejede lokaler samt visse formuegoder, godtgørelser og vederlag skal i lighed med overdragelsessummer for fast ejendom kontantomregnes efter et skøn under hensyntagen til samtlige foreliggende omstændigheder. Told- og Skattestyrelsen udsender kvartalsvis en tabel med vejledende kurser til brug for omregningen til kontantværdi. Nedenstående tabel indeholder kurser for 2. kvartal 2001.
Den effektive rente, der ligger til grund for tabellen, er beregnet med udgangspunkt i gennemsnittet af de for køber effektive forrentninger for de typer af nyudstedte pantebreve, der er prissat i Finansrådets statistik. Det er forudsat, at standardafvigelserne på de effektive forrentninger er mindre end eller lig med 0,25. Inden beregning af kurserne er der lagt 4 procentpoints til gennemsnittet af de effektive forrentninger.


KURSTABEL TIL KONTANTOMREGNING AF OVERDRAGELSESSUMMER EFTER AFSKRIVNINGSLOV OG LIGNINGSLOVEN 2. KVARTAL 2001
Effektiv rente % p.a.: 11,8