Spørgsmål:

1. Kan Skatterådet bekræfte, at Spørger opfylder betingelsen om aktiv udlejning i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt. for så vidt angår ejendommen "Ejendommen?
2. Kan Skatterådet bekræfte, at Spørger opfylder betingelsen om 1 års ejertid i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., ved overdragelse før den 1. september 2026?
3. Såfremt Skatterådet ikke kan besvare spørgsmål 2 bekræftende, kan Skatterådet da bekræfte, at Spørger vil opfylde betingelsen om 1 års ejertid i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt. fra d. 1. september 2026?

Svar:

1. Ja
2. Nej
3. Ja 

Beskrivelse af de faktiske forhold

Ejendommen

Ejendommen er ejet af anpartsselskabet "Ejendomsselskabet". Ejendomsselskabet er ejet med 100 pct. af anpartsselskabet "Ejendom Holding". Ejendom Holding er ejet med 100 pct. anpartsselskabet "Holding". Endeligt er Holding 100 pct. ejet af Spørger.

Ejerstrukturen kan illustreres således:

Det bemærkes, at øvrige datterselskaber under Holding er udeladt i ovenstående illustration.

Holding har d. 31. august 2025 købt Ejendom Holding. Ejendom Holding var tidligere ejet af Spørgers børn, B1 og B2 gennem disses respektive holdingselskaber (B1 Holding og B2 Holding).

Spørger og Spørgers families involvering i Ejendommen

Ejendommen stod færdig i 2022, hvor B1 Holding og B2 Holding købte Ejendom Holding i ejerforholdet 50/50. Beslutningen om at investere i Ejendommen blev imidlertid allerede truffet af Spørgers børn mens opførelse af Ejendommen stadig var i projektstadiet og både Spørger og Spørgers børn har således været involveret i beslutninger vedrørende Ejendommen længe før det formelle ejerskab overgik.

Ejendommen består af 60 udlejningslejligheder samt fælles ude- og indearealer. Fra Ejendommen drives udlejningsvirksomhed. På tidspunktet for indsendelse af nærværende anmodning om bindende svar er alle 60 lejligheder udlejet.

Det har fra starten været hensigten, at ejerskabet og driften af Ejendommen skulle være et fælles projekt for Spørgers familie. Følgende fremgår således af en artikel allerede fra 20. juli 2021 på DinAvis.dk:

"»Det står os meget nært at skabe noget godt for byen og lokalbefolkningen, samtidig med at vi som familie har et fælles projekt, der binder os sammen. Det er vigtigt for os, at det er et projekt, som vi kan se os selv bo i om nogle år, og som vores forældre vil synes er en fest at bo i. Det er særligt med dem i tankerne, at vi har købt [udeladt]« fortæller B1 og B2 […]."

Endnu et eksempel på at Ejendommen er mere end blot passiv kapitalanbringelse for Spørger og Spørgers familie kan ses på Ejendommens hjemmeside, hvor der er en uddybende beskrivelse af ejendommen og områdets betydning for familien.

På samme hjemmeside ses det endvidere, at Spørgers børn optræder personligt i den eksterne eksponering af ejendommen.

Spørgers børn er begge direktører i Ejendomsselskabet og Ejendom Holding og varetager den daglige ledelse af Ejendomsselskabet og dets ansatte. Foruden Spørgers børn er der ansat en vicevært som fleksjobber og herudover timelønnede efter behov. Ét af Spørgers børnebørn har endvidere i en periode være ansat som web udvikler og gartner.

Udover Spørgers børn deltager Spørgers svigerdatter, ligeledes aktivt i driften af Ejendomsselskabet.

Spørgers børn og svigerdatter varetager nedenstående arbejdsopgaver og ansvarsområder, der dog ikke er udtømmende:

Husorden og beboermøder

• Udarbejdelse og godkendelse af husorden.
• Deltagelse i beboermøder og udvalgsmøder.
• Behandling af fortolkningsspørgsmål vedrørende regler og vedtægter.

Have, fællesarealer og investeringer

• Overordnet ansvar for have og grønne områder.
• Beslutning og godkendelse af investeringer i fællesarealer, herunder bl.a.:  
  • Sauna og spa
  • Gildesal
  • Fælles møbler
  • Tilskud til udvalg og samråd
• Koordinering med vicevært og eksterne samarbejdspartnere.
• Beslutninger omkring større vedligeholdelsesopgaver.

Styring og koordinering

• Overordnet koordinering af have- og fællesprojekter.
• Daglig ledelse og instruktion af vicevært (jf. administrationsaftalens § 3, pkt. 8.2).

Fakturahåndtering og økonomi

• Godkendelse af bogføring og alle betalinger vedrørende ejendommen (jf. administrationsaftalens § 3, pkt. 3.1 & 3.2).
• Indgåelse af abonnementsaftaler i samarbejde med administrator (jf. administrationsaftalens § 3, pkt. 9.1).
• Sikring af, at der til enhver tid er tilstrækkelige midler på ejendommens konto (jf. administrationsaftalens § 5).
• Dialog med bankforbindelser samt monitorering af og beslutning omkring finansiering.

Lejekontrakter og udlejning

• Vurdering og godkendelse af lejekontrakternes indhold og udformning.
• Endelig godkendelse og underskrift af nye lejekontrakter (jf. administrationsaftalens § 3, pkt. 4.4).
• Det fulde ansvar for genudlejning (jf. administrationsaftalens § 3, pkt. 4.5).

Tilsyn og eftersyn

• Ansvar for gennemgang af:  
  • Årlige eftersyn
  • Femårseftersyn

Dialog, henvendelser og myndighedsforhold

• Dialog med den oprindelige bygherre.
• Kontakt til beboere.
• Behandling og afgørelse af alle henvendelser.
• Behandling af klager fra og over lejere (jf. administrationsaftalens § 3, pkt. 5.2).
• Overordnet ansvar for, at ejendommen er korrekt forsikret (jf. administrationsaftalens § 3, pkt. 9.3).
• Deltagelse på møder og repræsentation af [ejendommen] i Grundejerforeningen Y.

Ejendomsselskabet har indgået en aftale ("Administrationsaftalen") med administrationsselskabet R1 ApS ("Administrator") om varetagelse af visse tekniske og administrative ydelser. Administrationsaftalen er underskrevet den 1. juni 2025, men det bemærkes, at samarbejdet har været aktivt i overensstemmelse med Administrationsaftalens indhold også inden underskrift. Herudover bemærkes det, at Ejendomsselskabet indkøber revisionsydelser hos et revisionsfirma og undertiden indkøber juridiske ydelser fra et advokatfirma, men at dette alene sker på ad hoc basis.

Uddrag af administrationsaftalen med R1

[…]

§ 1 - Administrationens begyndelse:

Aftalen træder i kraft den 1. juni 2025

Ejer drager omsorg for, at administrator modtager alle nødvendige oplysninger om ejendommen i så god tid, at administrator kan foretage lejeopkrævning, betalinger m.v. fra aftalens begyndelsesdato. Nødvendige oplysninger, lejekontrakter, flytteopgørelser m.v. skal leveres digitalt.

Umiddelbart efter aftalens ikrafttræden drager ejer ligeledes omsorg for, at administrator modtager alt relevant materiale vedrørende ejendommen.

Ejer meddeler administrator fuldmagt til at disponere over ejendommens bankkonto. Findes ingen særskilt konto for ejendommen, drager administrator omsorg for oprettelse af en sådan. Der forekommer således ingen mellemregning mellem administrator og ejendommen.

Administrator gennemgår det modtagne materiale og opretter ejendommen i IT-system med samtlige oplysninger, der er nødvendige for den fremtidige administration, herunder for kontrol med betalinger, lejeregulering, m.v.

I forbindelse med gennemgang af det modtagne materiale kontrollerer administrator, at ejendommen er forsikret, og at nødvendige abonnementer er tegnet. Administrator underretter lejere, leverandører, myndigheder m.fl. om, at henvendelser vedrørende ejendommen fremover skal sendes til ham.

[…]

§ 2 - Honorar:

Som honorar for de i §3 om administrationens indhold og omfang anførte ydelser betales i alt 168.000 kr. årligt. Honoraret tillægges moms.

[…]

§ 3 - Administrationens omfang:

Administrationen skal til enhver tid udføres i overensstemmelse med lovgivningen, god administratorskik, ejers instrukser og det gode forhold til lejerne. Administrator skal ikke følge ejers instrukser, hvis han derved overtræder lovgivningen eller god administratorskik.

Hvor intet andet er angivet, er de neden for nævnte ydelser omfattet af det faste administrationshonorar jf. § 2.

Administrator foretager:

1.      Opkrævninger:

• Opkrævning af leje og andre betalinger fra lejerne.
• Udsendelse af lejepåkrav (påkravsgebyr ifølge lejeloven eller kontrakten tilkommer administrator).
• Ophævelse af boliglejemål ved manglende betaling, medmindre andet er aftalt.
• Oversender sagen til advokat med henblik på udsættelse af lejeren.
• Oversender restancer til inkasso efter forudgående overholdelse af inkassolovens § 10.
  
  

2.      Lejereguleringer:

• Beregning og opkrævning af aftalte lejestigninger.
• Kontrol med frister for varsling af lejeforhøjelse efter “det lejedes værdi" og varsling efter af- tale med udlejer.

3.      Betalinger:

• Alle faste betalinger afregnes efter nødvendig kontrol.
• Andre betalinger, herunder reparationsudgifter o. lign., afregnes efter at være behørigt attesterede af ejer, vicevært, eller hvem der i øvrigt måtte være bemyndiget hertil.

4.      Lejerskifte:

• Modtagelse og bekræftelse af opsigelser samt orientering herom til ejer.
• Indkaldelse og afholdelse af flyttesyn.
• Bestilling af måleraflæsning.
• Foreløbig og endelig afregning overfor fraflytter.
• Udarbejdelse af lejekontrakt med ny lejer i samarbejde med ejer. Ejer gennemgår og underskriver nye lejekontrakter.
• Ejer har det fulde ansvar for genudlejninger.

5.      Beboerkontakt:

• Modtagelse af henvendelser fra lejere.
• Ejer behandler klager fra lejere og over lejere.

6.      Bogføring og afstemninger:

• Bogføring af ind- og udbetalinger. Skal godkendes af ejer.
• Opbevaring af bilag i 5 år.

7.      Regnskabsaflæggelse m.v.:

• Drifts- og statusoversigt hvert halve år til ejer.
• Regnskab og pligtige meddelelser vedrørende vedligeholdelseskonti.
• Udskrift og afstemning af samtlige konti til ejendommens revisor med henblik på udarbejdelse af årsregnskab.

8.      Styring af tilsyn med ejendommen, ordinær vedligeholdelse m.v.:

• Håndværkertilkald i det omfang ydelsen ikke ligger hos vicevært/servicefirma.
• Daglig ledelse af ejendommens vicevært varetages af ejer

9.      Abonnementsaftaler og forsikringer:

• Indgåelse af abonnementsaftaler som led i ejendommens drift. Dette foretages i samarbejde med ejer. 
• Behandling af skadesager vedrørende ejendommen og de enkelte lejligheder.
• Ejer har det fulde ansvar for, at ejendommen altid er forsikret i det omfang dette er muligt og ønsket af ejer.

10.  Kontakt med myndigheder m.fl.:

• Lovpligtige indberetninger.
• Besvarelse af myndighedshenvendelser.
• Huslejenævns- og ankenævnssager vedrørende omkostningsbestemt leje i det omfang sagerne alene vedrører berettigelsen af budgetposter.
• Udlevering af nødvendige oplysninger til advokat i forbindelse med sager i fogedret og boligret.

11.  Hjemmeside

• Oprettelse og vedligeholdelse af hjemmeside

[…]

Den påtænkte disposition

Spørger påtænker at gennemføre et generationsskifte af Holding til sine børn og/eller børnebørn. I denne forbindelse ønsker Spørger klarhed omkring, hvorvidt betingelserne for at anse Ejendomsselskabet som aktiv udlejningsvirksomhed i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7 er opfyldte.

Ejendommen repræsenterer en væsentlig værdi og har således en ikke-ubetydelig indflydelse på hvorvidt Holding i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse. Hvorvidt Holding i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, er et afgørende element i vurderingen af om kapitalandele i Holding kan overdrages med skattemæssig succession, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1.

Spørger ønsker endvidere klarhed omkring, hvorvidt Spørger, ved opgørelse af 1 års ejertidskravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., kan medregne den periode, hvor Spørgerne (gennem deres respektive holdingselskaber) har ejet Ejendommen.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Det er en betingelse for overdragelse af kapitalandele med skattemæssig succession, at det selskab som der overdrages kapitalandele i ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3.

Indtil 1. januar 2025 har udlejningsejendomme som udgangspunkt været karakteriseret som passiv kapitalanbringelse, men med vedtagelsen af L369 af 9. april 2025 blev det under visse omstændigheder muligt at medregne udlejningsejendomme til den aktive del af en virksomhed. Dette kræver imidlertid, at betingelserne for "aktiv udlejningsvirksomhed", jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7 er opfyldte.

Aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7 har følgende ordlyd (Spørgers understregninger):

"Stk. 7.  Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlej-ning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år."

Nærværende anmodning om bindende svar har som nævnt til formål at klarlægge om Spørger opfylder betingelserne i bestemmelsens 1. og 3. pkt.

Spørgsmål 1 vedrører således spørgsmålet om, hvorvidt Spørger opfylder betingelsen om "aktiv udlejning" i 1. pkt., mens spørgsmål 2 og 3 vedrører spørgsmålet om hvorvidt/hvornår Spørger opfylder betingelsen i 3. pkt. om at have ejet Ejendommen i 1 år.

Spørgsmål 1

Generelt

I aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt. findes to betingelser for at der er tale om aktiv udlejningsvirksomhed, nemlig at:

(i)           "Overdrageren enten direkte og indirekte besidder en ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom", og

(ii)          "opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne."

Spørger ejer 100 pct. af Ejendommen, jf. ovenstående koncernstruktur og det lægges til grund af betingelse (i) er opfyldt.

Betingelse (ii) angår typen og omfanget af de opgaver, som udføres af andre end Spørger, Spørgers nærtstående og/eller ansatte.

Ad uafhængig fysisk eller juridisk person

Idet det ikke er Spørger selv, men derimod Spørgers børn, der varetager den primære drift af udlejningsvirksomheden, er det, med hensyn til betingelse (ii), indledningsvist relevant at fastlægge, hvad der skal forstås ved "uafhængig fysisk eller juridisk person", navnlig om Spørgers børn falder ind under denne betegnelse.

Om dette anføres der under punkt 2.3.1.2 i de almindelige bemærkninger til L123 følgende:

"Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, vil skulle være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være varetaget af en "uafhængig", hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. varetages af et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden."

Det er Spørgers opfattelse, at Spørgers børn ikke skal anses som "uafhængige fysiske personer"

Ovenstående synspunkt støttes af definitionen af nærtstående i ligningslovens § 2, stk. 5, der dikterer, at forældre og børn er nærtstående. I aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7 henvises endvidere til personkredsen i samme bestemmelses stk. 1, nr. 1, samt gaveafgiftskredsen i boafgiftslovens § 22, stk. 1, som også Spørgers børn falder inden for. Det er således Spørgers opfattelse, at også dette bør tale imod, at Spørgers børn skal anses for værende "uafhængige fysiske personer". Det bemærkes i denne sammenhæng, at det ville være ulogisk og imod grundtanken om familiedrevne selskaber, hvis man kunne medregne ejerandele som ejes af overdragers børn, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 2. pkt., men at samme personer skulle anses for værende uafhængige fysiske personer uden, at der var nærmere redegjort for denne forskel.

Endeligt er begge Spørgers børn ansat i Ejendomsselskabet, hvilket også med afsæt i ovenstående uddrag fra forarbejder taler for, at Spørgers børn ikke skal anses for værende "uafhængige fysiske personer".

Derimod er det Spørgers opfattelse at Administrator vil være en "uafhængig juridisk person". Der er således ikke sammenfald mellem ejerkredsen eller andre afhængighedsforhold mellem Ejendomsselskabet og Administrator.

Idet Administrator er en "uafhængig juridisk person" bliver det relevant at vurdere om opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom i overvejende grad varetages af Administrator og Administrator sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne.

Ad indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning varetages af uafhængig fysisk eller juridisk person

Om hvilke aftaler, der er af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden, bidrager forarbejderne til L123 med følgende uddybning (Spørgers understregninger):

"Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom vil bl.a. omfatte leje- eller bortforpagtningsaftalerne, men kan f.eks. også være aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom."

I forarbejderne nævnes tre eksempler, nemlig:

a)      lejeaftaler,

b)      aftaler om ombygning og

c)      aftaler om væsentlige vedligeholdelsesarbejder.

I tillæg til disse eksempler, er det Spørgers opfattelse, at følgende aftaler ligeledes er af "væsentlig økonomisk betydning for driften":

d)      aftaler om finansiering af Ejendommen og

e)      aftaler om forsikring af Ejendommen.

I forarbejderne til L123 er der endvidere anført følgende (Spørgers understregninger):

"Det bemærkes, at det i mange ejendomsudlejningsvirksomheder vil være naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter, fordi virksomheden ikke selv besidder de nødvendige personelle eller faglige kompetencer, og/eller fordi det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade opgaverne til den uafhængige part. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration, rådgivning om udformningen af lejeaftaler m.v.

Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger vedrørende sådanne opgaver - f.eks. om lejeniveauet i lejekontrakterne - og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af sådanne ydelser dog ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksomhed. Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål."

Det anerkendes således, at der tilkøbes visse tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter som en udlejningsvirksomhed enten ikke selv besidder eller som ud fra et driftsøkonomisk perspektiv vurderes mest hensynsmæssigt er udlagt til en ekstern udbyder. Det er Spørgers opfattelse, at Administrationsaftalen netop udgør et sådant tilkøb af administrative ydelser. Ifølge Administrationsaftalens § 2 skal Ejendomsselskabet som udgangspunkt betale 168.000 kr. årligt til Administrator for udførslen af de omfattede ydelser svarende til 14.000 kr. per måned. Ejendomsselskabet har vurderet, at det rent driftsøkonomisk er mest hensigtsmæssigt at udlægge de omfattede opgaver til en ekstern udbyder, idet det forventeligt ville være flere gange dyrere at skulle ansætte de samme kompetencer i Ejendomsselskabet selv.

I forhold til hvilke opgaver, der er udlagt til Administrator som uafhængig tredjemand henvises til Administrationsaftalen, hvori de opgaver som Administrator skal løse, er defineret. I Administrationsaftalen er der endvidere i et vist omfang foretaget en negativ afgrænsning af administrators ansvar idet det for visse opgaver eksplicit er anført at dette er ejers (Ejendomsselskabet) ansvar. Det kan lægges til grund, at Administrator ikke foretager yderligere end hvad der fremgår af Administrationsaftalen. Der henvises i øvrigt til den ikke-udtømmende liste over opgaver, der varetages af Spørgers børn og svigerdatter.

Om de ovenstående aftaler gør følgende sig gældende i nærværende tilfælde:

a)      Lejeaftaler: Ifølge Administrationsaftalens § 3, punkt 4, 5. bullet, har Ejendomsselskabet det fulde ansvar for genudlejninger. Ifølge samme punkts 4. bullet fremgår det, at Administrator udarbejder lejekontrakter, som Ejendomsselskabet herefter gennemgår og underskriver. I denne forbindelse bemærkes det, at "udarbejdelse" i denne sammenhæng indebærer, at en standard lejekontrakt-skabelon udfyldes med den potentielle lejers personlige oplysninger samt oplysninger om det lejede. Skabelonen er udarbejdet af Ejendomsselskabet (se bilag 1, "Lejekontrakter og udlejning") og det er endvidere Ejendomsselskabet, der træffer beslutninger om lejeniveauer og eventuelle afvigelser herfra. Administrator foretager således i denne forbindelse ingen indholdsmæssige ændringer i lejekontrakterne idet de ikke er bemyndigede hertil. Alle eventuelle forespørgsler om afvigelser fra standard-kontrakten skal forelægges for og vurderes af Ejendomsselskabet, som herefter træffer beslutning om hvorvidt en given forespørgsel kan accepteres.

b)      Aftaler om ombygning: Beslutninger vedrørende eventuelle ombygninger af/på Ejendommen træffes alene af Ejendomsselskabet.

c)      Aftaler om væsentlige vedligeholdelsesarbejder:  Ifølge Administrationsaftalens § 3, punkt 8, har Ejendomsselskabet ansvar for ledelsen af Ejendomsselskabets ansatte vicevært. Administrator kan foretage håndværkerudkald i det omfang ydelsen ikke er placeret hos Ejendomsselskabets vicevært - sådanne tilkald vil være mindre ad hoc opgaver vedrørende isolerede problemer som eksempelvis afhjælpning af en pludseligt opstået vandskade. I bilag 1 under "Have, fællesarealer og investeringer" er det endvidere anført, at beslutninger vedrørende større vedligeholdelsesopgaver tages af B1/B2 og [svigerdatteren].

d)      Aftaler om finansiering af Ejendommen: Dialog med bank- og realkreditforbindelse(r) varetages af Ejendomsselskabet og beslutninger vedrørende finansiering træffes alene af Ejendomsselskabet.

e)      Aftaler om forsikring af Ejendommen: Beslutninger vedrørende forsikringer af Ejendommen og udlejnings-virksomheden som sådan varetages alene af Ejendomsselskabet. Dette er endvidere eksplicit nævnt i Administrationsaftalens § 3, punkt 9, 3. bullet.

Selvom Administrator således varetager en række løbende driftsopgaver, er samtlige beslutninger af strategisk og væsentlig økonomisk betydning (herunder lejeniveau, genudlejning, større vedligeholdelsesarbejder, finansiering og forsikring) forbeholdt Ejendomsselskabet.

Baseret på ovenstående fra forarbejderne til L123, placeringen af beslutningskompetencer og beskrivelsen af de opgavetyper der er udliciteret til Administrator er det Spørgers opfattelse, at situationen i sin helhed kan sammenlignes med de eksempler som er opstillet i høringssvar afgivet af FSR - Danske Revisorer og gengivet i det kommenterede høringsskema, s. 67f (L123 - bilag 1).

FSR - Danske Revisorer fremsætter følgende eksempler:

Eksempel 1 vedrørende juridisk assistance til udarbejdelse af lejeaftaler:

"FSR anmoder om, at det bekræftes, at betingelsen ikke i sig selv vil blive anset for ikke at være opfyldt, hvor ejeren anvender en advokat til udarbejdelse af lejeaftale vedrørende en erhvervsejendom.

Lejeaftalen udfærdiges på advokatens brevpapir og efter rådgivning fra advokaten, men udlejningsvirksomheden udstikker rammerne for husleje - evt. efter at have indhentet en mæglervurdering. Advokaten fremsender efter af-tale med udlejningsvirksomheden lejekontrakten til den potentielle lejer, der underskriver og returnerer lejeaftalen til advokaten."

Eksempel 2 vedrørende administrativ assistance til driften af en ejendom:

"FSR anmoder om, at en tilsvarende bekræftelse i relation til et eksempel, hvor ejeren af en større beboelsesejendom har indgået en administrationsaftale med et uafhængigt ejendomsadministrationsselskab. Aftalen kan til enhver tid opsiges af ledelsen i udlejningsvirksomheden med seks måneders varsel. Administrationsselskabet varetager al kontakt med lejerne, herunder opkrævning af husleje og regulering heraf i overensstemmelse med de indgåede lejeaftaler og reglerne om omkostningsbestemt husleje mv. Administrationsselskabet sørger også for genudlejning efter fraflytning af lejligheder og kan godkende nye lejere, hvis de nye lejere indtræder på tilsvarende vilkår som eksisterende lejere.

Det er alene udlejningsvirksomheden, der godkender igangsættelse af renoveringer og andre usædvanlige udgifter. Det er også udlejningsvirksomheden, der alene tager beslutning om ejendommens finansiering, herunder sammensætning af belåning og afdækning af renterisiko med renteswap. Den årlige regulering af huslejen besluttes alene af udlejningsvirksomheden, idet ejendomsadministrator opgør maksimal lejestigning i henhold til lovgivning og huslejekontrakt."

Til eksempel 1 har skatteministeren følgende kommentar:

"Det kan bekræftes.

Det bemærkes, at advokaten i eksemplet - på basis af FSR’s beskrivelse - blot varetager opgaver af rent teknisk-juridisk karakter i relation til lejeaftalen."

Til eksempel 2 har Skatteministeren følgende kommentar:

"Det kan ligeledes bekræftes.

Det bemærkes, at ejendomsadministrationsselskabet, på basis af FSR’s beskrivelse, i eksemplet blot varetager opgaver af rent teknisk-praktisk karakter i relation til lejeaftalerne, idet det er udlejningsvirksomheden selv, der træffer beslutning om lejeniveauet og andre forhold vedrørende ejendommen, der har væsentlig økonomisk betydning for udlejningsvirksomhedens drift."

Baseret på ovenstående er det Spørgers opfattelse, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom, ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Dermed er det Spørgers opfattelse, at Spørger opfylder betingelse (ii), og at der dermed er tale om aktiv udlejningsvirksomhed, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 4, 1. pkt. for så vidt angår Ejendommen.

Det er således Spørgers opfattelse, at spørgsmål 1 bør besvares med "Ja".

Spørgsmål 2

I tillæg til betingelse (i) og (ii) ovenfor, gælder som nævnt endnu en betingelse for at kunne medregne en udlejningsejendom til den aktive del af en virksomhed i en pengetanksopgørelse, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 1, nr. 3.

Der gælder således en betingelse (iii), der kræver, at Spørger har ejet den pågældende ejendom i mindst 1 år forud for en eventuel overdragelse, og at ejendommen i hele denne periode har været aktivt udlejet som beskrevet i samme bestemmelses 1. pkt. Bestemmelsen findes i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt.

Som beskrevet ovenfor om betingelse (i) lægges det, som følge af Spørgers 100 pct. indirekte ejerskab af Ejendommen, til grund, at denne betingelse er opfyldt. En detaljeret beskrivelse heraf fandtes således ikke nødvendig i forhold til redegørelsen under spørgsmål 1.

Det følger imidlertid af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 2. pkt., at en ejer ved opgørelsen af ejerandelskravet kan medregne ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af personer, der er omfattet af personkredsen i samme bestemmelses stk. 1, nr. 1 samt gaveafgiftskredsen i boafgiftslovens § 22, stk. 1. Som nævnt ovenfor falder Spørgers børn inden for denne personkreds.

Spørger ønsker klarhed omkring hvorvidt adgangen til at medregne ejerandele i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 2. pkt. ligeledes medfører en mulighed for at medregne disse personers ejertid af en given ejendom ved vurderingen af om ejertidskravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt. er opfyldt.

Ved spørgsmål af 7. april 2025 (L123 - spørgsmål 20) anmoder DAHL Advokatpartnerselskab skatteministeren om at kommentere på deres henvendelse af 4. april 2025 (L123 - bilag 19) vedrørende denne mulighed med henvisning til et konkret eksempel.

DAHL spørger således:

"Punkt 4: Nærtståendes ejerandele i relation til ejertidskravet

I den foreslåede aktieavancebeskatningslovs § 34, stk. 7 fremgår det i pkt. 2 at:

Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds [vores fremhævning]

Senere i pkt. 3 fremgår det, at der gælder et ejertidskrav på 1 år.

Af betænkningen af 27. marts 2025 til lovforslaget, fremgår det på s. 2-3 i bemærkningerne, at:

Samtlige betingelser for, at der foreligger aktiv udlejning efter 1. pkt., vil desuden skulle være opfyldt i mindst 1 år forud for overdragelsen, jf. forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt.

Det fremgår ikke fuldstændig klart, om overdrageren kan medregne den i stk. 1, nr. 1 og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3 nævnte personkreds’ ejer- og stemmeandele, ved opgørelse af, om ejertidskravet er opfyldt.

I nedenstående figur antages det, at ejerstrukturen har bestået uændret i minimum 1 år på overdragelsestidspunktet.

Kan det bekræftes, at ved opgørelsen af om Person 1 har opfyldt ejertidskravet, kan familiemedlemmernes ejer- og stemmeandele medregnes, således at Person 1 har opfyldt ejertidskravet?"

Til dette svarer skatteministeren således:

"4. DAHL henviser til, at det i bemærkningerne til ændringsforslag 2 i betænkningen (L 123 - bilag 17) er anført, at "[s]amtlige betingelser for, at der foreligger aktiv udlejning efter 1. pkt., vil desuden skulle være opfyldt i mindst 1 år forud for overdragelsen, jf. forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt."

DAHL anmoder - med henvisning til et konkret eksempel - om, at det bekræftes, at der ved vurderingen af, om overdrageren i mindst 1 år forud for overdragelsen har besiddet over 50 pct. af ejerandelene eller over 50 pct. af stemmerne i udlejningsvirksomheden, kan medregne ejerandele og stemmerettigheder, der besiddes af nære familiemedlemmer, jf. forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 2. pkt.

Kommentar

Det kan bekræftes."

Spørger forstår skatteministerens svar således, at der er adgang til at medregne den ejertid, som nære familiemedlemmer, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 2. pkt., har haft.

B1 og B2 har som nævnt ejet Ejendommen siden 2022, hvorfor Ejendommen har været i familiens besiddelse i mere end 1 år.

Baseret på ovenstående er det således Spørgers opfattelse, at spørgsmål 2 bør besvares med "Ja".

Spørgsmål 3

Såfremt spørgsmål 2 ikke kan besvares bekræftende, ønskes det bekræftet, at ejertidskravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt. er opfyldt fra d. 1. september 2026.

I denne sammenhæng henvises til det oplyste om, at Holding købte Ejendom Holding d. 31. august 2025 på hvilket tidspunkt beregningen af ejertidskravet - forudsat spørgsmål 2 ikke kan besvares bekræftende - må anses for at være begyndt.

Ved besvarelsen af dette spørgsmål kan det lægges til grund, at der ikke sker ændringer i den nuværende ejerstruktur inden d. 1. september 2026.

Baseret på ovenstående er det således Spørgers opfattelse, at spørgsmål 3 - såfremt det ikke bortfalder som følge af besvarelsen af spørgsmål 2 - bør besvares med "Ja".

Afslutning

Med indførelsen af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, har lovgiver ønsket at ligestille familieejede ejendomsvirksomheder med andre erhvervsvirksomheder, så der bliver adgang til overdragelse med skattemæssig succession, når familien selv aktivt varetager driften, jf. punkt 2.3.1.2 i de almindelige bemærkninger til L123.

Nærværende sag er netop et eksempel på en sådan virksomhed: Ejendommen er ikke alene en økonomisk investering, men et fælles familieprojekt, hvor Spørgers børn fra starten har været personligt engageret i udviklingen og driften af ejendommen; fra projektstadiet og frem til den daglige ledelse i dag. Ejendommen og vejen er endvidere opkaldt efter Spørgers afdøde mor og svigermor.

Det er netop denne type familievirksomheder - hvor driften er forankret i familien og båret af et ønske om at videreføre virksomheden til næste generation - som de nye successionsregler har til formål at understøtte. 

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at Spørger opfylder betingelsen om aktiv udlejning i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., for så vidt angår ejendommen "Ejendommen".

Begrundelse

Spørger påtænker at gennemføre et generationsskifte af sit holdingselskab til sine børn eller børnebørn.

Et af datterselskaberne i Spørgers holdingselskab er ejendomsselskabet "Ejendomsselskabet", der ejer ejendommen "Ejendommen". Spørgers holdingselskab har erhvervet ejendomsselskabet den 31. august 2025.

Det er oplyst, at ejendommen repræsenterer en væsentlig værdi og derfor har en ikke-ubetydelig indflydelse på, hvorvidt Spørgers holdingselskab i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse. Til brug for vurderingen af, hvorvidt Spørgers holdingselskab i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, ønsker Spørger afklaret, hvorvidt betingelserne for at anse ejendomsselskabet som aktiv udlejningsvirksomhed, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., er opfyldte.

Efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., er der følgende to betingelser for at udlejning af fast ejendom kan anses for aktiv udlejningsvirksomhed:

1)      overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og

2)      opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne

Det skal herefter vurderes, om Spørger direkte eller indirekte besidder en ejerandel på mere end 50 pct. af Ejendommen eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i ejendomsselskabet samt om opgaven med driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person.

Ad ejerandel og rådighed over stemmerne

Spørger ejer 100 pct. af kapitalandelene i sit holdingselskab, der efter det oplyste erhvervede 100 pct. af kapitalandelene i ejendomsselskabet den 31. august 2025.

På nuværende tidspunkt ejer Spørger således indirekte 100 pct. af kapitalen i ejendomsselskabet og råder dermed også over 100 pct. af stemmeretterne i ejendomsselskabet. Da ejendommen "Ejendommen" efter det oplyste er ejet 100 pct. af ejendomsselskabet, udgør Spørgers ejerandel af ejendommen "Ejendommen" således 100 pct.

Skattestyrelsen anser herefter betingelserne om ejerandel og rådighed over stemmerne for opfyldte.

Ad opgaven med driften af udlejningsvirksomheden

Efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, er det et krav, at

“opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne."

Af bemærkningerne til bestemmelsen (§ 2, nr. 4 i lov nr. 369 af 9. april 2025) fremgår følgende om indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning:

"En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne, og aftalerne herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. Den uafhængige tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af leje- eller bortforpagtningsaftalerne til en uafhængig tredjemand, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når de aftaler, som den uafhængige tredjemand har forhandlet, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom kan f.eks. være leje- eller bortforpagtningsaftaler eller aftaler om ombygning af eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for at være varetaget af en fysisk eller juridisk person, der er uafhængig, vil være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer ejerandelen på mere end 50 pct. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være overladt til en uafhængig tredjemand, hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af ejerkredsen, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. er overladt til et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden."

Efter det oplyste varetager Spørgers to børn og Spørgers svigerdatter en række arbejdsopgaver og ansvarsområder, herunder beslutning om og godkendelse af investering i fællesarealer og beslutning om større vedligeholdelsesopgaver. Herudover bliver lejekontrakters udformning og indhold vurderet og godkendt af Spørgers to børn og Spørgers svigerdatter, der også endeligt godkender og underskriver nye lejekontrakter.

Skattestyrelsen finder herefter, at opgaven om ombygninger og væsentlige vedligeholdelsesarbejder foretages af Spørgers børn og Spørgers svigerdatter.

Ejendomsselskabet har indgået en administrationsaftale med et administrationsselskab om varetagelse af visse tekniske og administrative ydelser. Det drejer sig bl.a. om opgaver i forbindelse med lejerskifte, herunder udarbejdelse af lejekontrakter i samarbejde med ejendommens ejer, der gennemgår og underskriver nye lejekontrakter.

Det fremgår af ovennævnte uddrag af bemærkningerne til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, at det ikke er tilstrækkeligt, at ejeren formelt indgår lejeaftalerne. Hvis ejeren rutinemæssigt godkender aftalerne og normalt ikke foretager ændringer i lejeaftalerne, der er udarbejdet af uafhængig tredjemand, vil det være tredjemand, der spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne.

Skattestyrelsen forudsætter ved nærværende besvarelse, at godkendelsen af lejekontrakterne ikke foregår rutinemæssigt og er af formel karakter, men at Spørgers børn og Spørgers svigerdatter udøver faktisk indflydelse på lejekontrakternes indhold og udformning.

Skattestyrelsen finder herefter, at betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt. er opfyldt.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja".

Spørgsmål 2

Det ønskes bekræftet, at Spørger opfylder betingelsen om 1 års ejertid i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., ved overdragelse før den 1. september 2026.

Begrundelse

Spørger påtænker at gennemføre et generationsskifte af sit holdingselskab til sine børn eller børnebørn.

Et af datterselskaberne i Spørgers holdingselskab er ejendomsselskabet "Ejendomsselskabet", der ejer ejendommen "Ejendommen". Spørgers holdingselskab har erhvervet ejendomsselskabet den 31. august 2025.

Det er oplyst, at ejendommen repræsenterer en væsentlig værdi og derfor har en ikke-ubetydelig indflydelse på, hvorvidt Spørgers holdingselskab i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse. Til brug for vurderingen af, hvorvidt Spørgers holdingselskab i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, ønsker Spørger afklaret, hvorvidt betingelserne for at anse ejendomsselskabet som aktiv udlejningsvirksomhed.

Skattestyrelsen har i spørgsmål 1 fundet, at ejendomsselskabet opfylder betingelserne om aktiv udlejningsvirksomhed, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt.

Efter aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., foreligger der kun aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.

Efter det oplyste indgår der ikke andre ejendomsvirksomheder i Spørgers holdingselskab, og der foreligger derfor kun aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet.

Det skal derfor undersøges om Spørger i forbindelse med den påtænkte overdragelse af hendes holdingselskab til hendes børn eller børnebørn opfylder kravet om 1 års ejertid ved, at hendes holdingselskab den 31. august 2025 har købt ejendomsselskabet af hendes børns holdingselskaber.

I nærværende sag har Spørgers børn via deres holdingselskaber ejet ejendommen "Ejendommen" i perioden fra ejendommens færdiggørelse i 2022 og frem til overdragelsen til Spørgers holdingselskab den 31. august 2025. Spørger har via sit holdingselskab ejet ejendommen siden 31. august 2025.

Spørger kan således alene opfylde kravet om 1 års ejertid, såfremt Spørger kan medregne hendes børns ejertid i den periode, hvor hun hverken var direkte eller indirekte ejer af ejendommen.

Ejertidskravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt. er formuleret således:

"Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år."

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at der i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., ikke er hjemmel til at medregne nære familiemedlemmers ejerandele i perioder, hvor overdrageren ikke selv har været ejer. Overdrageren skal således have været ejer i mindst 1 år forud for overdragelsen for at opfylde betingelsen i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt.

Spørger henviser til skatteministerens besvarelse af spørgsmål 20 til L123, der omhandler forståelsen af ejertidskravet. I spørgsmålet er et eksempel på en ejerstruktur, der har bestået i mindst et år forud for overdragelsestidspunktet. I ejerstrukturen ejer person 1 indirekte 20 pct. af en udlejningsejendom, mens person 1´s familie ejer de resterende 80 pct. Skatteministeren bekræfter, at person 1 ved vurdering af, hvorvidt person 1 har besiddet over 50 pct. af ejerandelene eller 50 pct. af stemmerne kan medregne ejerandele og stemmerettigheder, der besiddes af nære familiemedlemmerne.

I nærværende sag har Spørger og Spørgers børn ikke - som i eksemplet i spørgsmål 20 - været ejere af ejendommen samtidig og i mere end 1 år. Skattestyrelsen finder herefter ikke, at nærværende sag er sammenlignelig med eksemplet i spørgsmål 20.

Det er herefter Skattestyrelsens opfattelse, at Spørger ikke på nuværende tidspunkt opfylder kravet om 1 års ejertid.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 2 besvares med "Nej".

Spørgsmål 3

Det ønskes bekræftet, at Spørger vil opfylde betingelsen om 1 års ejertid i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt. fra d. 1. september 2026.

Begrundelse

Skattestyrelsen har i spørgsmål 2 indstillet, at Spørger ikke på nuværende tidspunkt opfylder kravet om 1 års ejertid, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., og Spørger ønsker derfor bekræftet, at Spørger vil opfylde betingelsen fra den 1. september 2026.

Skattestyrelsen forudsætter ved besvarelsen, at der ikke sker ændringer i ejerstrukturen frem til den 1. september 2026.

Det fremgår af besvarelsen af spørgsmål 2, at overdrageren skal have været ejer i mindst 1 år forud for overdragelsen for at opfylde betingelsen i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt.

Da Spørgers holdingselskab efter det oplyste har erhvervet ejendommen "Ejendommen" den 31. august 2025, vil Spørger den 1. september 2026 opfylde kravet om mindst 1 års ejerskab, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 3 besvares med "Ja".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1, 2 og 3

Lovgrundlag

Aktieavancebeskatningslovens § 34

Ved overdragelse i levende live af aktier kan parterne i overdragelsen anvende reglerne i stk. 2-4, hvis følgende betingelser er opfyldt, jf. dog stk. 5:

1)             Overdragelsen sker til børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever, hvorved forstås en person, som på overdragelsestidspunktet opfylder betingelserne i boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra d. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold.

2)             Den enkelte overdragelse af aktier udgør mindst 1 pct. af aktie- eller anpartskapitalen.

3)             Der er tale om aktier i et selskab m.v., hvis virksomhed ikke i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, jf. stk. 6.  Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 7, og bortforpagtning af fast ejendom, som efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom, anses i denne forbindelse ikke som passiv kapitalanbringelse.

4)             Aktierne er ikke omfattet af §§ 19 B eller 19 C.

Stk. 2. Gevinst ved overdragelsen beskattes ikke hos overdrageren. Erhververen indtræder i overdragerens skattemæssige stilling ved overdragelsen. Det gælder, uanset hvornår erhververen afstår aktierne. Ved opgørelsen af erhververens gevinst eller tab ved afståelse af aktierne behandles aktierne som anskaffet for den anskaffelsessum og på det tidspunkt, som de blev anskaffet til af overdrageren.

Stk. 3. Hvis erhververen på grund af sit hjemsted ikke er skattepligtig her til landet efter kildeskattelovens § 1, gælder stk. 2 kun, i det omfang aktierne efter overdragelsen indgår i en virksomhed, som er skattepligtig for erhververen efter kildeskattelovens § 2, stk. 1, nr. 4. Hvis erhververen er skattepligtig her til landet efter kildeskattelovens § 1, men i henhold til bestemmelserne i en dobbeltbeskatningsoverenskomst med en fremmed stat, Færøerne eller Grønland må anses for hjemmehørende dér, gælder stk. 2 kun, i det omfang aktierne efter overdragelsen indgår i en virksomhed, som Danmark i henhold til dobbeltbeskatningsaftalen har beskatningsretten til.

Stk. 4. Kildeskattelovens § 33 C, stk. 3, 4, 7, 8 og 13, finder tilsvarende anvendelse på aktier.

Stk. 5. Betingelserne i stk. 1, nr. 2 og 3, finder ikke anvendelse ved overdragelse af aktier som nævnt i § 17 eller § 18, stk. 1 eller 4.  Betingelsen i stk. 1, nr. 3, finder ikke anvendelse ved overdragelse af aktier i et selskab m.v., som udøver næring ved køb og salg af værdipapirer eller ved finansieringsvirksomhed og er omfattet af lov om finansiel virksomhed, lov om fondsmæglerselskaber og investeringsservice og -aktiviteter og lov om forsikringsvirksomhed eller tilsvarende for udenlandske selskaber. For udenlandske selskaber, som ikke er hjemmehørende i et EU-land eller EØS-land, er det en betingelse, at selskabet er hjemmehørende i et land, som efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst, anden international overenskomst eller konvention eller administrativt indgået aftale om bistand i skattesager udveksler oplysninger med de danske skattemyndigheder.

Stk. 6.  Selskabets virksomhed anses for i overvejende grad at bestå i passiv kapitalanbringelse som nævnt i stk. 1, nr. 3, såfremt mindst 50 pct. af selskabets indtægter, hvorved forstås den regnskabsmæssige nettoomsætning tillagt summen af øvrige regnskabsførte indtægter, opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår stammer fra fast ejendom, kontanter, værdipapirer el.lign., der efter stk. 1, nr. 3, skal anses for passiv kapitalanbringelse, eller hvis handelsværdien af selskabets sådanne ejendomme, kontanter, værdipapirer el.lign. enten på overdragelsestidspunktet eller opgjort som gennemsnittet af de seneste 3 regnskabsår udgør mindst 50 pct. af handelsværdien af selskabets samlede aktiver. Besiddelse af andele omfattet af § 18 anses ved bedømmelsen ikke som besiddelse af værdipapirer. Afkastet og værdien af aktier i datterselskaber, hvori selskabet direkte eller indirekte ejer mindst 25 pct. af aktiekapitalen m.v., eller som udøver virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, jf. stk. 7, medregnes ikke. I stedet medregnes den del af datterselskabets indtægter og aktiver, som svarer til ejerforholdet. Ved bedømmelsen ses der bort fra indkomst ved udlejning af fast ejendom mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber. Fast ejendom, der udlejes mellem selskabet og et datterselskab eller mellem datterselskaber, og som lejer anvender i driften, anses ved bedømmelsen ikke som en passiv kapitalanbringelse.

Stk. 7.  Ved aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, jf. stk. 1, nr. 3, 2. pkt., forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, og opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds. Aktiv udlejningsvirksomhed efter 1. pkt. foreligger kun, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år

Ligningslovens § 2

Skattepligtige,

1)             hvorover fysiske eller juridiske personer udøver en bestemmende indflydelse,

2)             der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer,

3)             der er koncernforbundet med en juridisk person,

4)             der har et fast driftssted beliggende i udlandet,

5)             der er en udenlandsk fysisk eller juridisk person med et fast driftssted i Danmark, eller

6)             der er en udenlandsk fysisk eller juridisk person med kulbrintetilknyttet virksomhed omfattet af kulbrinteskattelovens § 21, stk. 1 eller 4, skal ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med ovennævnte parter i nr. 1-6 (kontrollerede transaktioner) i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter, jf. dog § 2 B.

Med juridiske personer i nr. 1 og stk. 3 sidestilles selskaber og foreninger m.v., der efter danske skatteregler ikke udgør et selvstændigt skattesubjekt, men hvis forhold er reguleret af selskabsretlige regler, en selskabsaftale eller en foreningsvedtægt.

Stk. 2. Ved bestemmende indflydelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, således at der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne. Ved bedømmelsen af, om den skattepligtige anses for at have bestemmende indflydelse på en juridisk person, eller om der udøves en bestemmende indflydelse over den skattepligtige af en juridisk eller fysisk person, medregnes aktier og stemmerettigheder, som indehaves af koncernforbundne selskaber, jf. stk. 3, af personlige aktionærer og deres nærtstående, jf. ligningslovens § 16 H, stk. 6, eller af en fond eller trust stiftet af moderselskabet selv eller af de nævnte koncernforbundne selskaber, nærtstående m.v. eller af fonde eller truster stiftet af disse. Tilsvarende medregnes ejerandele og stemmerettigheder, som indehaves af andre selskabsdeltagere, med hvem selskabsdeltageren har en aftale om udøvelse af fælles bestemmende indflydelse. Tilsvarende medregnes ejerandele og stemmerettigheder, som indehaves af en person eller et dødsbo, i fællesskab med nærtstående eller i fællesskab med en fond eller trust stiftet af den skattepligtige eller dennes nærtstående eller fonde eller truster stiftet af disse. Som nærtstående anses den skattepligtiges ægtefælle, forældre og bedsteforældre samt børn og børnebørn og disses ægtefæller eller dødsboer efter de nævnte personer. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med oprindeligt slægtskabsforhold.

Stk. 3. Ved koncernforbundne juridiske personer forstås juridiske personer, hvor samme kreds af selskabsdeltagere har bestemmende indflydelse, eller hvor der er fælles ledelse.

Stk. 4. En juridisk eller fysisk person anses for udenlandsk, hvis personen er hjemmehørende i en fremmed stat, Færøerne eller Grønland, herunder efter bestemmelserne i en dobbeltbeskatningsoverenskomst.

Stk. 5. Ved ændringer i ansættelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst i henhold til stk. 1, kan den skattepligtige undgå yderligere følgeændringer (sekundære justeringer) ved at forpligte sig til betaling i overensstemmelse med de i stk. 1 anvendte priser og vilkår. Det er en forudsætning for anvendelsen af 1. pkt., at den påtagne forpligtelse også opfylder de i stk. 1 anførte betingelser. 1. pkt. gælder ikke, i det omfang den påtagne forpligtelse er omfattet af § 16 E. Ved kontrollerede transaktioner med udenlandske fysiske og juridiske personer og faste driftssteder finder 1. pkt. kun anvendelse, såfremt den pågældende udenlandske skattemyndighed foretager en beskatning, der er i overensstemmelse med de priser og vilkår, der er lagt til grund ved ansættelsen af den skattepligtige indkomst i henhold til stk. 1.

Stk. 6. Det er en forudsætning for at nedsætte ansættelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst i henhold til stk. 1, at der foretages en korresponderende forhøjelse af den anden part. Det er en forudsætning for forhøjelse af anskaffelsessummer, at der foretages en korresponderende ansættelse af den anden part. Ved kontrollerede transaktioner med udenlandske fysiske eller juridiske personer og faste driftssteder er det en forudsætning, at den korresponderende indkomst medregnes ved indkomstopgørelsen i det pågældende andet land

Forarbejder

Uddrag af almindelige bemærkninger afsnit 2.3.1.2 til L123 af 23. januar 2025

[…]

Kravet om, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad må blive varetaget af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, vil indebære, at aktierne i et ejendomsselskab ikke vil kunne overdrages med succession, når ejeren i overvejende grad har overladt disse grundlæggende opgaver i virksomheden til en uafhængig tredjemand.

En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne med medkontrahenterne, f.eks. lejerne/forpagterne, og de herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. En uafhængig tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af aftalerne, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når denne kompetence til at indgå aftalerne reelt udelukkende er formel, idet de aftaler, som den uafhængige tredjemand forelægger til underskrift, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Baggrunden for kravet om, at indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad må være varetaget af en uafhængig tredjemand, er, at en udlejningsejendom eller en portefølje af udlejningsejendomme ikke kan anses for at indgå i en aktiv udlejningsvirksomhed, hvis ejeren/ejerne udelukkende ejer ejendommene, mens det er uafhængige, der træffer beslutninger vedrørende indgåelsen af de aftaler, der må anses for centrale i en udlejningsvirksomhed.

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom vil bl.a. omfatte leje- eller bortforpagtningsaftalerne, men kan f.eks. også være aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for i overvejende grad at blive varetaget af en "uafhængig" fysisk eller juridisk person, vil skulle være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den familieejede ejendomsudlejningsvirksomhed. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være varetaget af en "uafhængig", hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer mere end 50 pct. af virksomheden, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. varetages af et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden.

Varetages indgåelsen af de nævnte aftaler i overvejende grad af en uafhængig, vil udlejningsejendommene skulle anses for passiv kapitalanbringelse, fordi ejerne udelukkende oppebærer et løbende afkast af den kapital, der er investeret i ejendommene, mens den aktive drift af virksomheden - som er afgørende for afkastets størrelse - i sin helhed eller i det væsentlige varetages af en uafhængig tredjepart. Det kendes eksempelvis fra ejendomsprojekter, der udbydes offentligt, og hvor de enkelte investorer i almindelighed udelukkende foretager investeringen med henblik på at opnå et afkast af den investerede kapital uden selv aktivt at deltage i driften af ejendommene.

Det vil efter forslaget skulle være afgørende, om indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom "i overvejende grad" varetages af en uafhængig. Hvor der f.eks. er tale om en virksomhed med en beboelsesejendom med et stort antal lejemål, vil der således ikke foreligge aktiv udlejningsvirksomhed, blot fordi familieejerkredsen udøver bestemmende indflydelse på indholdet af en enkelt eller enkelte lejeaftaler, der er underordnet betydning for ejendommens samlede økonomiske drift.

Det bemærkes, at det i mange ejendomsudlejningsvirksomheder vil være naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra uafhængige parter, fordi virksomheden ikke selv besidder de nødvendige personelle eller faglige kompetencer, og/eller fordi det vurderes driftsøkonomisk mest effektivt at overlade opgaverne til den uafhængige part. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration, rådgivning om udformningen af lejeaftaler m.v.

Så længe ejerkredsen selv træffer de centrale strategiske beslutninger vedrørende sådanne opgaver - f.eks. om lejeniveauet i lejekontrakterne - og således udøver bestemmende indflydelse på de forhold, der har væsentlig indflydelse på udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, vil tilkøb af sådanne ydelser dog ikke ændre på, at der, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt, foreligger aktiv udlejningsvirksomhed.

Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det således være tilstrækkeligt, at ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål.

Uddrag af bemærkninger til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7 (§ 2, nr. 4 i lov nr. 369 af 9. april 2025):

[…]

En uafhængig tredjemand vil skulle anses for at spille den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne, såfremt den pågældende forhandler aftalerne, og aftalerne herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. Den uafhængige tredjemand vil således skulle anses for at varetage opgaven med indgåelsen af leje- eller bortforpagtningsaftalerne til en uafhængig tredjemand, også selv om ejeren formelt indgår aftalerne, når de aftaler, som den uafhængige tredjemand har forhandlet, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer.

Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom kan f.eks. være leje- eller bortforpagtningsaftaler eller aftaler om ombygning af eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Afgørende for, om aftaleindgåelsen skal anses for at være varetaget af en fysisk eller juridisk person, der er uafhængig, vil være, om den pågældende fysiske eller juridiske person agerer uafhængigt af den kreds af familiemedlemmer, der ejer ejerandelen på mere end 50 pct. Aftaleindgåelsen vil derfor ikke være overladt til en uafhængig tredjemand, hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, som ikke kan agere uafhængigt af ejerkredsen, eller hvis aftaleindgåelsen f.eks. er overladt til et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden.

[…]

Uddrag af betænkning af 27. marts 2025 til L123

[…]

Efter forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., finder 1. pkt. kun anvendelse, hvis ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, jf. 1. pkt., eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.

Det foreslås, at i forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., ændres »overdragerens direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom er mere end 50 pct.« til »overdrageren enten besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct. eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom«.

Ændringsforslaget vil medføre, at der vil kunne foreligge aktiv udlejningsvirksomhed, selv om overdrageren ikke besidder en direkte og indirekte ejerandel af den faste ejendom på mere end 50 pct., hvis overdrageren råder over et flertal af stemmerettighederne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom.

Det afgørende vil således være, om overdrageren har bestemmende indflydelse over ejendomsudlejningsvirksomheden enten i kraft af indirekte eller direkte besiddelse af et flertal af ejerandelene eller i kraft af rådighed over et flertal af stemmerne.

Ved vurderingen af, om overdrageren råder over flertallet af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom, skal medregnes stemmerettigheder, der er knyttet til overdragerens direkte ejerandele i ejendomsvirksomheden. Rådighed over stemmer vil imidlertid også kunne følge af stemmerettigheder knyttet til overdragerens indirekte ejerandele.

Ejes et ejendomsselskab f.eks. af to selskaber (A og B), der besidder henholdsvis 51 pct. og 49 pct. af ejer- og stemmeandelene i ejendomsselskabet, og besidder overdrageren 51 pct. af både ejer- og stemmeandelene i selskab A, vil overdrageren i kraft af sin rådighed over stemmeflertallet i selskab A også (indirekte) råde over flertallet af stemmerne i ejendomsselskabet. Den foreslåede betingelse for, at der kan foreligge aktiv udlejning, vil således være opfyldt, selv hvis overdrageren ikke besidder nogen ejerandel i selskab B og derfor kun har en (indirekte) ejerandel af den faste ejendom på ca. 26 pct. (51 pct. af 51 pct.).

Uanset om betingelsen om, at overdrageren har bestemmende indflydelse over den faste ejendom, er opfyldt som følge af besiddelse af ejerandele eller rådighed over stemmer, vil det yderligere være en betingelse, at opgaven med indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Samtlige betingelser for, at der foreligger aktiv udlejning efter 1. pkt., vil desuden skulle være opfyldt i mindst 1 år forud for overdragelsen, jf. forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt.

Det foreslås i forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 2. pkt., at »ejerandelen efter 1. pkt. medregnes« ændres til »ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt. medregnes stemmer, der rådes over, og«, og at »§ 22, stk. 1« ændres til »§ 22, stk. 1 og 3«.

De foreslåede ændringer tager højde for, at der efter den ved ændringsforslaget foreslåede ændring af forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., vil kunne foreligge bestemmende indflydelse over ejendomsudlejningsvirksomheden enten i kraft af indirekte eller direkte besiddelse af et flertal af ejerandelene eller i kraft af rådighed over et flertal af stemmerne.

Efter den i lovforslaget foreslåede bestemmelse i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 2. pkt., skal der ved afgørelsen af, om ejerandelen af den faste ejendom er mere end 50 pct., medregnes alle de ejerandele, der direkte eller indirekte er ejet af overdragerens (nære) familiemedlemmer. Ændringsforslaget vil sikre, at der ved afgørelsen af, om overdrageren råder over flertallet af stemmerne i ejendomsudlejningsvirksomheden, på tilsvarende vis vil kunne medregnes stemmerettigheder, som overdragerens (nære) familiemedlemmer råder over.

Derudover vil forslaget medføre, at ejerandele til den faste ejendom, der direkte eller indirekte ejes af en ikkefrasepareret ægtefælle, og stemmerettigheder, som en sådan ægtefælle kan råde over, kan medregnes ved afgørelsen af, om ejerandelen af den faste ejendom er mere end 50 pct., eller om overdrageren råder over mere end 50 pct. af stemmerne i den virksomhed, der ejer den faste ejendom.

[…]

Uddrag af høringsskema til L123 af 23. januar 2025

Bemærkning fra FSR (side 67)

FSR anmoder om, at det bekræftes, at betingelsen ikke i sig selv vil blive anset for ikke at være opfyldt, hvor ejeren anvender en advokat til udarbejdelse af lejeaftale

vedrørende en erhvervsejendom. Lejeaftalen udfærdiges på advokatens brevpapir og efter rådgivning fra advokaten, men udlejningsvirksomheden udstikker rammerne for husleje - evt. efter at have indhentet en mæglervurdering. Advokaten fremsender efter aftale med udlejningsvirksomheden lejekontrakten til den potentielle lejer, der underskriver og returnerer lejeaftalen til advokaten.

Skatteministeriets kommentar

Det kan bekræftes.

Det bemærkes, at advokaten i eksemplet - på basis af FSR’s beskrivelse - blot varetager opgaver af rent teknisk-juridisk karakter i relation til lejeaftalen.

Bemærkning fra FSR (side 67-68)

FSR anmoder om, at en tilsvarende bekræftelse i relation til et eksempel, hvor ejeren af en større beboelsesejendom har indgået en administrationsaftale med et uafhængigt ejendomsadministrationsselskab. Aftalen kan til enhver tid opsiges af ledelsen i udlejningsvirksomheden med seks måneders varsel. Administrationsselskabet varetager al kontakt med lejerne, herunder opkrævning af husleje og regulering heraf i overensstemmelse med de indgåede lejeaftaler og reglerne om omkostningsbestemt husleje mv. Administrationsselskabet sørger også for genudlejning efter fraflytning af lejligheder og kan godkende nye lejere, hvis de nye lejere indtræder på tilsvarende vilkår som eksisterende lejere.

Det er alene udlejningsvirksomheden, der godkender igangsættelse af renoveringer og andre usædvanlige udgifter. Det er også udlejningsvirksomheden, der alene tager beslutning om ejendommens finansiering, herunder sammensætning af belåning og afdækning af renterisiko med renteswap. Den årlige regulering af huslejen besluttes alene af udlejningsvirksomheden, idet ejendomsadministrator opgør maksimal lejestigning i henhold til lovgivning og huslejekontrakt.

Skatteministeriets kommentar

Det kan ligeledes bekræftes.

Det bemærkes, at ejendomsadministrationsselskabet, på basis af FSR’s beskrivelse, i eksemplet blot varetager opgaver af rent tekniskpraktisk karakter i relation til lejeaftalerne, idet det er udlejningsvirksomheden selv, der træffer beslutning om lejeniveauet og andre forhold vedrørende ejendommen, der har væsentlig økonomisk betydning for udlejningsvirksomhedens drift.

[…]

Uddrag af bilag 19 til L123 af 23. januar 2025 (spørgsmål fra advokatfirmaet DAHL)

Punkt 4: Nærtståendes ejerandele i relation til ejertidskravet

I den foreslåede ABL § 34, stk. 7 fremgår det i pkt. 2 at:

Ved opgørelsen af ejerandelen og rådigheden over stemmerne efter 1. pkt.

medregnes stemmer, der rådes over, og ejerandele, der direkte eller indirekte

besiddes af den i stk. 1, nr. 1, og boafgiftslovens § 22, stk. 1 og 3, nævnte

personkreds [vores fremhævning]

Senere i pkt. 3 fremgår det, at der gælder et ejertidskrav på 1 år.

Af betænkningen af 27. marts 2025 til lovforslaget, fremgår det på s. 2-3 i bemærkningerne, at:

Samtlige betingelser for, at der foreligger aktiv udlejning efter 1. pkt., vil desuden skulle være opfyldt i mindst 1 år forud for overdragelsen, jf. forslaget til

aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt.

Det fremgår ikke fuldstændig klart, om overdrageren kan medregne den i stk. 1, nr. 1 og BAL § 22, stk. 1 og 3, nævnte personkreds’ ejer- og stemmeandele, ved opgørelse af, om ejertidskravet er opfyldt.

I nedenstående figur antages det, at ejerstrukturen har bestået uændret i minimum 1 år på overdragelsestidspunktet.

Kan det bekræftes, at ved opgørelsen af om Person 1 har opfyldt ejertidskravet, kan familiemedlemmernes ejer- og stemmeandele medregnes, således at Person 1 har opfyldt ejertidskravet?

Uddrag af spørgsmål 20 til L123 af 23. januar 2025 (besvarelse af spørgsmål fra advokatfirmaet DAHL)

[…]4. DAHL henviser til, at det i bemærkningerne til ændringsforslag 2 i betænkningen (L 123 - bilag 17) er anført, at "[s]amtlige betingelser for, at der foreligger aktiv udlejning efter 1. pkt., vil desuden skulle være opfyldt i mindst 1 år forud for overdragelsen, jf. forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt."

DAHL anmoder - med henvisning til et konkret eksempel - om, at det bekræftes, at der ved vurderingen af, om overdrageren i mindst 1 år forud for overdragelsen har besiddet over 50 pct. af ejerandelene eller over 50 pct. af stemmerne i udlejningsvirksomheden, kan medregne ejerandele og stemmerettigheder, der besiddes af nære familiemedlemmer, jf. forslaget til aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 2. pkt.

Kommentar

Det kan bekræftes.

Praksis

SKM2026.114.SR

Spørgers selskab H1 havde i en længere årrække ejet og udlejet fire ejendomme. Spørger ønskede at foretage en ophørsspaltning af H1 og herefter overdrage anparter i det nye selskab - X ApS - til sin søn med skattemæssig succession i henhold til aktieavancebeskatningslovens § 34. Skatterådet kunne bekræfte, at ejertidskravet på 1 år i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 3. pkt., efter spaltningen fortsat ville være opfyldt for de fire ejendomme. Skatterådet kunne endvidere bekræfte, at kravet om aktiv udlejningsvirksomhed var opfyldt for hver af de fire omhandlede ejendomme, og at kravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., om aktiv udlejningsvirksomhed derved var opfyldt.

SKM2026.113.SR

Spørger ønskede at overdrage sine anparter i H1 med skattemæssig succession til sin søn. Spørger ønskede i den forbindelse bekræftet, at Ejendom Y, der var ejet af datterselskabet Ejendomsselskabet, opfyldte kravet i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, 1. pkt., om, at opgaven med indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af ejendommen ikke i overvejende grad blev varetaget af en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgik aftalerne eller sædvanligvis spillede den afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne. Skatterådet bekræftede dette.

SKM2026.12.SR

Kapitalejerne i et ejendomsselskab påtænkte at foretage en vedtægtsændring i ejendomsselskabet, der medførte en opdeling i kapitalklasser, hvorved den ene kapitalejer tildeltes A-aktier med 90 % af stemmerettighederne. Herefter gennemførtes en skattefri fusion, hvor tre selskaber blev fusioneret ind i ejendomsselskabet, hvorved kapitalejerne i disse tre selskaber blev medejere af ejendomsselskabet. Disse kapitalejere overdrog efterfølgende deres aktier i ejendomsselskabet til fire andre kapitalejere i ejendomsselskabet med succession. Overdragelsen blev finansieret på et rentefrit gældsbrev. Skatterådet bekræftede, at en vedtægtsændring i ejendomsselskabet, hvor der skete opdeling i kapitalklasser, således at den ene kapitalejer tildeltes A-aktier med 90 % af stemmerettighederne, ikke udgjorde en afståelse af aktierne i ejendomsselskabet efter aktieavancebeskatningslovens regler. Skatterådet bekræftede desuden, at ejendomsselskabet drev aktiv udlejningsvirksomhed efter reglerne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7 samt at handelsværdien af udlejningsejendommene ejet af ejendomsselskabet, kunne værdiansættes til i alt DKK 198.754.765, svarende til dagsværdierne i årsrapporten for 2024. Skatterådet bekræftede endvidere, at handelsværdien af ejendommene ejet af et af de tre selskaber, der blev fusioneret ind i ejendomsselskabet, kunne værdiansættes til i alt DKK 47.000.000.