Sag BS-6562/2022-ARH

Parter

A

(v/advokat Rasmus Nørgaard Bek)

mod

Skatteministeriet

(v/advokat Søren Norlén)

Denne afgørelse er truffet af dommer Mads Emil Legaard Toustrup.

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 17. februar 2022. 

Sagen drejer sig om, hvorvidt A er berettiget til at tillægge forbedringsudgifter på i alt 1.642.612 (red.valuta.nr.1.fjernet), eller et mindre beløb efter rettens skøn, i forbindelse med opgørelsen af den i sagen omhandlede ejendoms skattemæssige anskaffelsessum og derved reducere den skattepligtige avance med et tilsvarende beløb. A erhvervede ejendommen, som er beliggende i Y1-by i Y2-land, for 4,4 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet) i (red.årstal.nr.1.fjernet) og solgte den for 10,2 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet) i (red.årstal.nr.2.fjernet).

Skatteankenævn Aarhus har ved afgørelse af den 18. november 2021 bestemt, at A ikke ved den fremlagte dokumentation har godtgjort udgifternes afholdelse, og at der dermed ikke er grundlag for at tillægge forbedringsudgifter på 1.642.612 (red.valuta.nr.1.fjernet) til anskaffelsessummen ved opgørelsen af ejendomsavancen for ejendommen.

A har endeligt nedlagt følgende påstand: 

Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at A ved fastsættelsen af den skattemæssige anskaffelsessum i forbindelse med opgørelsen af ejendomsavancen for ejendommen Y3-ejendom kan tillægge forbedringsudgifter for i alt 1.642.612 (red.valuta.nr.1.fjernet), subsidiært et af retten nærmere fastsat beløb således, at A’s skattepligtige avance opgøres under hensyntagen hertil.

Mere subsidiært har A nedlagt påstand om hjemvisning til fornyet behandling ved Skattestyrelsen.

Skatteministeriet har endeligt nedlagt følgende påstand:

Principalt:

Frifindelse.

Subsidiært:

Hjemvisning til fornyet behandling ved Skattestyrelsen.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Skatteankenævn Aarhus traf den 18. november 2021 afgørelse om ikke at tillægge forbedringsudgifter på 1.642.612 (red.valuta.nr.1.fjernet) til anskaffelsessummen ved opgørelsen af ejendomsavancen for ejendommen Y3-ejendom. Herved nåede Skatteankenævnet frem til samme resultat, som Skattestyrelsen var nået til, og Skattestyrelsens afgørelse af 24. april 2020 blev stadfæstet.

Af Skatteankenævn Aarhus’ afgørelse af 18. november 2021 fremgår blandt andet:

"…

Faktiske oplysninger

Klageren erhvervede i (red.årstal.nr.1.fjernet) ejendommen beliggende Y3-ejendom (herefter "Y3-ejendom"), for 4.400.000 (red.valuta.nr.1.fjernet).

Klageren afstod Y3-ejendom i (red.årstal.nr.2.fjernet) for 10.200.000 (red.valuta.nr.1.fjernet).

I forbindelse med opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance har klageren opgjort den skattemæssige anskaffelsessum til 6.042.612 (red.valuta.nr.1.fjernet), idet klageren har tillagt 1.642.612 (red.valuta.nr.1.fjernet) i forbedringsudgifter.

Skattestyrelsen har under sagens behandling i førsteinstans udbedt sig dokumentation for de tillagte forbedringsudgifter. Klageren har herefter fremsendt kopi af salgsskødet, billeder af ejendommen, reviderede Y2-nationalitet årsregnskaber for ejendommen for 2006-2011 og anlægskartoteker med dertil hørende specifikationer.

Ifølge de fremlagte regnskaber for Y3-ejendom har bygningerne på ejendommen været optaget til følgende samlet værdi ultimo 2006-2011:

Bygningernes værdi var ifølge anlægskartoteket for 2011 opgjort til i alt 5.517.062,22 (red.valuta.nr.1.fjernet).

De fremlagte billeder til Skattestyrelsen udgør et billede af ejendommens facade, billeder af nogle af ejendommens kontorer samt et billede fra indgangspartiet til ejendommen.

Klageren har forklaret følgende om de udførte arbejder og de fremlagte billeder:

"Da jeg købte ejendommen var lofterne forsinkede med godt en meter bl.a. fordi stuklofterne var ødelagt fra krigens tid. Og de selvsamme stuklofter har jeg restaureret med hjælp fra Y4-nationalitet stukkatører, som bruge cirka ¾ år på at istandsætte ejendomme indvendig. På samme vis er vægge og gulve restaureret hvor de gamle parketgulve er bragt op til nymodens standart. Se ligeledes vedlagte foto dokumentation. Husets balkoner på bagsiden er ligeledes smukt istandsatte.

En del af ejendomme indeholdt et lille hotel som ligeledes er istandsat ligesom husets meget smukke indgangsparti er restaureret. Bl.a. med originale meget smukke gamle vægfliser.

Arbejdet er udført i perioden 2007 og frem til afhændelsestidspunktet, der fremgår af kopi af skødet vedrørende salget.

Arbejdet er udført delvis af egne medarbejde men overvejende af Y2-nationalitet og Y4-nationalitet håndværkere. Jeg har været i kontakt med nogle af de Y2-nationalitet håndværksmestre, som ikke er i besiddelse af materialet fra dengang."

Klageren har forklaret, at han ikke er i besiddelse af anden dokumentation vedrørende forbedringsudgifterne.

Skattestyrelsen har opgjort den skattepligtige ejendomsavance til (red.ejendomsavance.nr.1.fjernet) uden tillæg af de oplyste forbedringsudgifter.

…

Skatteankenævn Aarhus’ afgørelse

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i loven.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og den kontantomregnede anskaffelsessum opgjort efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5 forhøjes anskaffelsessummen med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. Tillægget gives dog ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, medmindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen.

Anskaffelsessummen forhøjes endvidere med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Det påhviler klageren at dokumentere, at han har afholdt de oplyste forbedringsudgifter, jf. f.eks. SKM2009.124.HR. Det er i den forbindelse uden betydning, hvorvidt klageren fortsat er forpligtet til at opbevare regnskabsmaterialet for ejendommen i henhold til bogføringslovens regler. Der henvises til SKM2009.626.BR.

Klageren har ikke fremlagt de underliggende fakturaer eller andre relevante regnskabsbilag i relation til udgifterne, ligesom der ikke er fremlagt dokumentation for pengestrømmene. De fremlagte reviderede årsregnskaber og anlægskartoteker udgør ikke tilstrækkelig dokumentation for afholdelsen af de oplyste udgifter. Der henvises til SKM2009.626.BR. De fremlagte billeder af ejendommen dokumenterer ikke udgifternes afholdelse.

Nævnet finder herefter ikke, at der er grundlag for at tillægge de nævnte forbedringsudgifter til anskaffelsessummen ved opgørelsen af ejendomsavancen for Y3-ejendom.

Skatteankenævn Aarhus stadfæster Skattestyrelsens afgørelse. …"

Der er fremlagt årsregnskaber i form af Y2-nationalitet skatteregnskaber for ejendommen for perioden 2006 - 2011, hvoraf blandt andet fremgår udgifter til vedligeholdelse og afskrivninger på anlægsaktiver. Af årsregnskaberne fra 2007 - 2011 fremgår desuden ejendommens værdi efter tilgang og afskrivninger.

Der er desuden fremlagt anlægskartotek for perioden 2007 - 2009 samt 2011, hvoraf blandt andet fremgår ejendommens primo- og ultimoværdi. Den samlede tilgang i anlægskartotekerne udgør 1.633.881,79 (red.valuta.nr.1.fjernet). Af de fremlagte anlægskartoteker fremgår desuden, at ejendommens værdi ultimo 2007 afviger fra ejendommens værdi primo 2008 med 8.730,12 (red.valuta.nr.1.fjernet).

Endvidere er fremlagt en række fotos af ejendommen både før, under og efter istandsættelsen.

Derudover er fremlagt en række tilbud og fakturaer samt en ordrebekræftelse fra virksomheden G1-virksomhed. Ved fakturaerne er faktureret i alt 34.850,34 (red.valuta.nr.1.fjernet) inkl. moms.

Der er herudover fremlagt et bilag benævnt "Bankkontoudtog af 25.03.2010" som vedrører 2007 og 2008. Af bilaget fremgår en række posteringer på "Konto X1-bankkonto".

Af agterskrivelse fra SKAT af 13. april 2015 fremgår blandt andet:

"…

SKAT foreslår at ændre grundlaget for din skat for 2011 sådan:

Forhøjelse af resultat udenlandsk virksomhed 18.376.662 kr.

Vi har i materialeindkaldelsen af 13. marts 2015 bedt om:

•      Ejendomsavanceopgørelse opgjort efter danske regler på det selvangivne beløb 24.809.778 kr.

•      Ejendomsavanceopgørelse opgjort efter Y2-nationalitet regler.

…

Vi har således ikke modtaget noget af det materiale, vi har bedt om i materialeindkaldelsen af 13. marts 2015.

…"

Forklaringer

Der er afgivet forklaringer af A, IA, IC, IE og IG.

A har forklaret, at han købte én ejendom med to adresser. Han har renoveret gamle huse hele livet. Han blev først uddannet som (red.profession.nr.1.fjernet). Han læste efterfølgende (red.uddannelse.nr.2.fjernet), og han fik straks efter studiet arbejde som (red.profession.nr.2.fjernet). Han har hele tiden renoveret huse sideløbende med sit almindelige arbejde. På et tidspunkt havde han så mange penge, at han ville forsøge at investere nogle af dem i udlandet. Han fik kontakt til IE via sin bank, og de holdt deres første møde i 2005. De drøftede efterfølgende hvilke ejendomme i Y1-by, han kunne købe. Han investerede i ejendomme for 400 mio. kr. i Y1-by, og han var derfor også nødt til at tage et lån i banken. Han fik derfor en forbindelse til F1-bank. På grund af finanskrisen var der ikke en positiv prisudvikling på ejendomme i den periode, hvor han ejede ejendommen. Alligevel købte han ejendommen for 4,4 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet) og solgte den igen for 10,2 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet).

Den i sagen omhandlede ejendom, var den første han købte. Det var en meget smuk ejendom, som var en af de få i Y1-by, der ikke blev bombet under krigen. Han fik lavet en projektbeskrivelse, men han brugte ikke projektbeskrivelsen til noget. Han vidste godt selv, hvordan han ville have det. Han hyrede selv håndværkerne til at ordne de ting, som han ikke selv havde medarbejdere, der kunne udføre. I forbindelse med købet af ejendommen mødtes han mødtes med IE, hvorefter de gik ejendommen igennem. Han tog derefter kontakt til håndværkere og fik sat dem i gang med det, de skulle lave. Det var hans plan, at han ville drive (red.kontor.nr.1.fjernet) i Y1-by samtidig med, at han også drev advokatkontoret i Y5-by. Han ville derfor indrette 1. salen i ejendommen til sit (red.kontor.nr.1.fjernet). Hans kone fortalte ham dog, at hun ikke havde hun ikke lyst til at flytte til Y1-by, så det endte de med ikke at gøre.

Han ville renovere ejendommen, så den fremstod i sin oprindelig stand. Det er en fremgangsmåde, han også bruger i dag. Det er en meget dyr måde at renovere ejendomme på. Han havde i 1½ år to stukkatører fra Y4-land indkvarteret, da han ville have lavet stukken i ejendommen igen. Som man kan se på de fotos, der fremgår af ekstraktens side 371, var der kun var rester af stukken tilbage i ejendommen. Han brugte resterne af stukken til at lave ny stuk. Alt blev fjernet i ejendommen, så han stod tilbage med den oprindelige bygning, inden han gik i gang med renoveringen. Han fik repareret de vinduer, der kunne repareres, og ellers fik han lavet nye vinduer. Det var en meget gennemgribende renovering af ejendommen, og det var ikke noget, som han havde fremmede folk til at ordne for sig. Han kørte selv til Y1-by og fortalte håndværkerne, hvordan de enkelte opgaver skulle udføres.

I ejendommens kælderplan var oprindeligt et fitnesscenter. Der kunne han lave to boliger. På bagside af ejendommen var altaner, men de var i fare for at styrte sammen. Derfor skiftede han altanerne ud. Han renoverede også ejendommens facade. Det var oprindeligt en smuk bygning. Altanen mod gaden blev også renoveret. Ejendommens varmeinstallation duede ikke, så hele den gamle varmeinstallation blev pillet ud og erstattet af en ny. På ekstraktens side 392 er det sorte på de pågældende fotos den nye varmeinstallation. Ejendommen ligger i et meget lyst, fredeligt og roligt område. Da han købte ejendommen, blev 1000 m² af ejendommen brugt til hotel. Han varslede en huslejeforhøjelse over for hotellet, hvilket ejeren af hotellet ikke mente, at han havde råd til. De lavede derfor en aftale om, at hotellet kunne flytte. Den del af ejendommen, hvor der havde været hotel, var det sidste i ejendommen, som han renoverede. I 2006 startede han med at renovere sit kontor på 1. sal, hvilket der blev brugt meget tid og mange penge på i starten. Derefter gik han i gang med de to lejligheder i kælderetagen.

Han tror ikke, at der er brugt 4 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet) på vedligeholdelse, forbedring og ombygning af ejendommen, som det fremgår af stævningen på ekstraktens side 17. De 4 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet) må også vedrøre andre ejendomme. Han tror, at han har brugt 15 - 20 mio. kr. på ejendommen. Han ved ikke, hvordan det afspejler sig i skatteregnskaberne, da han aldrig ser på dem. Stort set alt der blev lavet på ejendommen var forbedringer, så langt hovedparten af udgifterne til renoveringen er medtaget som forbedringer. Han har revisorer til at kigge på regnskaberne, men det er hans personlige opfattelse, at det er forbedringer. Man laver vel altid en fordeling mellem vedligeholdelse og forbedring, men han ved ikke, hvordan fordelingen for ejendommen konkret er lavet.

Til renoveringen af ejendommen brugte han de håndværkere, der fremgår af liste over håndværkere i præsentationen på ekstraktens side 468 - 469. Det var lokale håndværkere. Til stukken brugte han dog håndværkere fra Y4-land. Han brugte ikke andre til VVS-opgaver end G2-virksomhed, som er nævnt på listen. Han benyttede ikke danske håndværkere, og han hverken søgte eller fik offentlige tilskud til renoveringen af ejendommen. Ejendommen var på mange punkter bevaringsværdig, og man kunne søge tilskud, men i Y2-land er det dog som herhjemme, at hvis man får tilskud, så kommer der nogen og blander sig i, hvordan det skal være, og det ville han ikke have. IH’s opgaver var rent administrative, og hun havde ikke noget med renoveringen at gøre. Han kontaktede selv revisoren, men det var IH, der lavede bogføringen. På dansk ville hendes titel være ejendomsadministrator. Han havde ikke noget at gøre med den arkitekt, der har lavet projektbeskrivelsen.

Han har ikke brugt det konceptet der fremgår af ekstraktens side 89. Han havde ikke noget med arkitekten at gøre. Der var ikke et kollegie i ejendommen, og det havde der aldrig været, og han ved ikke, hvorfor arkitekten har skrevet det. Det må være fitnesscentret, som arkitekten mener. Han går ud fra, at arkitekten har talt med lejerne og set på huset, men det var ikke efter aftale med ham. Han fik konstant henvendelser fra folk, der gerne ville bistå med renoveringen. Han har ikke nærstuderet alle bilag, der er fremlagt i sagen.

Udgiften til renoveringen på 1,6 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet) var ikke ligeligt fordelt mellem håndværkerne. De Y4-nationalitet stukkatører var dyre. Han indgik ikke skriftlige aftaler med håndværkerne. Han mødtes med dem og talte om, hvad der skulle laves, og så gik de i gang. Det bliver dyrere, hvis man får lavet overslag. Fakturaerne var den eneste dokumentation han fik på, at arbejdet var udført. Han var ikke nervøs for, at noget skulle gå galt. Betalingerne til de Y2-nationalitet håndværkere skete ved hjælp af bankoverførsler gennem F1-bank, F2-bank og F3-bank. Han ved ikke, om han har kontoudtog fra bankerne. Hvis han har det, burde det være på arkivet.

Han har også købt en del gamle ejendomme i Y5-by, som han løbende har istandsat. Han har et arkiv i kælderen, som efterhånden er fyldt op på grund af de mange renoveringer, han foretager. Til sidst kunne dokumenterne ikke være i arkivet. Han bad derfor sine medarbejdere om at rydde ud i arkivet. Det er selvfølgelig hans ansvar, at det der skal gemmes, bliver gemt, men det gjorde det desværre ikke. Han havde på det tidspunkt meget travlt med en landbrugsejendom, han havde købt. Han forventede ikke, at han fik brug for dokumenterne vedrørende ejendommen i Y1-by til ejendomsavanceopgørelsen, da det slet ikke hans plan at sælge ejendommen. Han havde brugt så mange penge og så meget tid på ejendommen. Ejendommen blev solgt, fordi han blev tvunget til det, da han pludselig ikke kunne låne flere penge i F1-bank, da banken selv manglede penge. Han begyndte derfor at belåne sine danske ejendomme i stedet. Kort tid efter forsvandt IG fra F1-bank. Han blev kaldt til møde i F1-bank, som ville have de 300 mio. kr., som han skyldte, betalt inden 3 måneder. Han bad om at få 6 måneder til at betale, hvilket han fik. Han blev derfor nødt til at sælge sine ejendomme i Y1-by. Han fik solgt og indfriede derefter sin gæld til F1-bank og F2-bank. Den i sagen omhandlede ejendom havde været til salg i et stykke tid, da den blev solgt i (red.årstal.nr.2.fjernet).

Han troede, at han skulle afregne ejendomsavancen med de Y2-nationalitet skattemyndigheder, men de sendte sagen til Danmark. Han vidste ikke noget om, hvorvidt den opgjorte Y2-nationalitet ejendomsavance skulle bruges ved fastsættelsen af den danske ejendomsavanceskat.

IH har i hvert fald lavet kladden til anlægsarkivet fra 2007, der fremgår af ekstraktens side 157. Når en Y2-nationalitet håndværker udstedte en faktura, blev den sendt til IA, som var i Y1-by, og så fik IH også en kopi. IA sendte desuden fakturaen til den Y2-nationalitet revisor.

Han tror, at kontodokumentationen på ekstraktens side 103 er udarbejdet af den Y2-nationalitet revisor, IC, på baggrund af den bogføring, der blev lavet af IH og IA. Han har ikke selv været inde over selve bogføringen, men det har været sendt forbi ham. Han ved ikke, om bogføringen har fulgt danske eller Y2-nationalitet regler.

Bankkontoudtoget af 25.03.2010 på ekstraktens side 197 er ikke en udskrift fra hans interne bogføringssystem. Det er enten fra IH eller den Y2-nationalitet revisors bogføringssystem. Han tror, at IH har udarbejdet kontoudtoget. Det kan være sket i samarbejde med IA. Han aner ikke, hvor de originale kontoudtog fra F3-bank er. Alt vedrørende de Y2-nationalitet ejendomme blev sendt til enten ham eller IA. Hvis det blev sendt til IA, ville hun nok sende det videre til ham, men han har det ikke længere. Det ligger nok på forbrændingen. Bogføringen vedrørende ejendommen har på et tidspunkt været i hans arkiv, men hvis det blev lagt forkert ind i systemerne, kan det være forsvundet. Han ved ikke, hvornår bogføringen er bortskaffet. Der bliver i hans arkiv ikke smidt noget ud, der skal gemmes i henhold til bogføringsloven, men der kan ske fejl.

Han kan ikke forklare, hvorfor SKAT ikke havde det materiale, som fremgår af agterskrivelsen af 13. april 2015 på ekstraktens side 345 - 346. Han kan ikke sige om materialet er sendt, eller hvorfor det ikke skulle være sendt. Han kender ikke til korrespondancen i sagen mellem SKAT’s afgørelse i 2015 og Skattenævn Y5-by afgørelse af 22. januar 2019.

Han har haft et møde med IJ, som var modtager af hans mail af 2. januar 2020, der fremgår af ekstraktens side 368. Hvis mailen drejer sig om den i sagen omhandlede ejendom, så blev arbejdet udført i perioden 2005 - 2010. Han har nok skrevet i mailen, at arbejdet blev udført fra 2007 og frem til afhændelsestidspunktet, fordi han har vidst, at det forholdt sig sådan. Der blev udført forskellige arbejder på ejendommen, fra han købte den, og til han solgte den. Han har i mailen nok skrevet 2007, fordi han havde en faktura, hvor det fremgik af, men han ved det ikke. Han har benyttet egne medarbejder i forbindelse med renoveringen af ejendommen, men han tror ikke, at hans egne danske håndværkere har været i Y1-by, og han havde ingen Y2-nationalitet håndværkere ansat. De "egne medarbejder" han henviser til i mailen var IA og medarbejderne på hans (red.kontor.nr.1.fjernet). Der har været danske jurister med i Y1-by, men de har ikke udført forbedringsarbejder. I 2020 havde han forsøgt at fremskaffe materiale til brug for dokumentationen i sagen. Han havde ledt alle steder og talt med alle revisorerne. Han havde ikke taget kontakt til IC, da IC ikke var hans revisor, men revisor for ejendommen. Han tror heller ikke, at IC kunne have hjulpet.

IA har forklaret, at hun er uddannet (red.uddannelse.nr.1.fjernet) i Y2-land og har været ansat hos A fra 2005 til 2011. Hun stod for kontakten til de Y2-nationalitet samarbejdspartnere, herunder håndværkere, arkitekter, notarer, ejendomsadministrator, advokat mv. Hun flyttede til Y1-by i 2008, hvor hun boede indtil 2011. IH var ejendomsadministrator og sørgede blandt andet for at opkræve leje og finde nye lejere. A stod for at betale håndværkere, som løbende sendte regninger. Regningerne blev sendt til A. Hun ved ikke, hvilke konti regningerne blev betalt fra. Hun husker håndværkerne, der fremgår af listen på ekstraktens side 468 - 479, fra de regninger, der blev fremsendt. Hun kan ikke huske, om der var andre håndværkere end dem, der er nævnt på listen. Hun husker ikke, om bogføringen blev lavet af IH eller af kontoret i Y5-by. Hun ved ikke, hvem der har lavet bankkontoudtoget, der fremgår af ekstraktens side 197, men det er ikke hende.

Ejendommen blev gennemgribende renoveret, og alt blev lavet, herunder gulve, vægge, stuk, loft, køkken, badeværelse mv. Hun sad på kontoret i ejendommen fra 2008. De fotos, der fremgår af ekstraktens side 398 - 466, viser renoveringen, der blev lavet. Det kan godt passe, at der blev installeret nye radiatorer i ejendommen. De fremgår af de fremlagte fotos af renoveringen.

Hun er ikke sikker på, at hun var inde over den Y2-nationalitet indkomstopgørelse for 2006, der fremgår af ekstraktens side 103. Hun husker, at de modtog sådanne opgørelser, men hun kan ikke huske, hvem der lavede dem, men de var i Y6-by eller Y7-by. Det kan godt passe, at det var R1-revision.

Hun har før set anlægskartoteket, der fremgår af ekstraktens side 157, men hun var ikke med til at udarbejde dem. Hun tror, at det var revisoren, der udarbejdede anlægskartotekerne, men det kan også have været IH. Hun ved ikke, hvor mange penge, der blev brugt på renoveringen. Hun kunne se på fakturaerne, at det ikke var småbeløb, men det samlede tal kender hun ikke. Hun kan ikke huske, om A hurtigt gik i gang med renoveringen af ejendommen. Hun var ude at rejse i tre måneder fra februar 2006. Hun er ret sikker på, at renoveringen var i gang, da hun kom hjem fra rejsen.

IC har forklaret, at han er hvad man i Danmark vil anse som registreret revisor. Han er partner i R1-revision i Y7-by. Han var også i R1-revision, da han som medarbejder gennemgik regnskaber for A’s Y2-nationalitet ejendomme. Det var ikke ham, der skrev under på regnskaberne.

Det er R1-revision, der har udarbejdet årsregnskaberne, der fremgår af ekstraktens side 103 - 128. Der er tale om skatteregnskaber til brug for den Y2-nationalitet skatteansættelse. De gennemgik de tal, som de fik fra A og fra ejendomsadministratoren. Han går ud fra, at konto X2-bankkonto og X3-bankkonto om vedligeholdelse vedrører løbende omkostninger til vedligeholdelse, der ikke havde karakter af forbedringer. Kontoplanen var anderledes i 2006 end i 2007. I 2006 blev anvendt kontoplan 3, mens kontoplan 4 blev anvendt i 2007, og der var forskel på kontonumrene. De modtog et fuldstændigt bogholderi fra A’s kontor i Y5-by og fra ejendomsadministratoren i Y1-by. Han kender navnet IH, men han ved ikke, om hun var ejendomsadministratoren i hele perioden.

R1-revision afstemte balancen på de beholdningskonti, der fremgår af kontodokumentationen på ekstraktens side 122. Anlægsaktiverne fremgår af anlægskartoteket. Det anførte under omsætningsaktiverne er mellemregninger. Det kan have været pengestrømme eller betaling fra den ene side til den anden. Det kan godt være, at renoveringen af en ejendom i et selskab blev bogført i et andet selskab. De modtog kontoudtog fra bankerne F1-bank og F3-bank. Kontodokumentationen er ikke et revideret regnskab, men en opstilling af indtægter og udgifter. Alligevel tjekkede de, at det var i orden.

Det er R1-revisions system, der er benyttet til at udarbejde anlægskartoteket for 2007, der fremgår af ekstraktens side 157. Anlægskartoteket skulle gerne passe med det, der fremgår af skatteregnskabet. Han ved ikke, hvordan differencen på 8.700 (red.valuta.nr.1.fjernet) kan være opstået i 2007. Det var R1-revision, der førte anlægskartoteket. Beregningen blev lavet automatisk og var knyttet til skatteregnskabet. Han mener, at de fik oplyst fordelingen på henholdsvis vedligeholdelse og forbedringer. Det var ikke noget, som R1-revision selv kunne fastsætte. Man bogfører f.eks. den løbende kontrol af varmeanlægget som vedligeholdelsesomkostninger. Han kan ikke huske, om han havde en løbende dialog med A.

De 5.274.483,37 (red.valuta.nr.1.fjernet), der fremgår af anlægskartoteket for 2011 på ekstraktens side 187, er den bogførte værdi pr. 31. december 2011. R1-revision er desværre ikke i besiddelse af materiale vedrørende ejendommene, da man i Y2-land kun har en opbevaringspligt i 10 år. Han ved ikke, om A modtog offentlige tilskud til renoveringen af ejendommene, men det skulle i så fald fremgå af regnskaberne.  Han har ikke set den i sagen omhandlede ejendom, og han har ingen kendskab til den konkrete renovering. Værdien i anlægskartoteket er opgjort på baggrund af, at der er sket forbedringer.

Det er ikke R1-revision, der har udarbejdet bankkontoudtoget, der fremgår af ekstraktens 197. Han er bekendt med disse bankkontoudtog, og han mener, at det er ejendomsadministratoren, der har udarbejdet dem. Det var et materiale, som de modtog fra ejendomsadministratoren, hvor de kunne se de enkelte posteringer.

R1-revision modtog færdig bogføring fra A’s kontor og fra ejendomsadministratoren. Han ved ikke, om de fik de underliggende bilag med, men det kan godt være. De tog udgangspunkt i bogføringsmaterialet. Han ved ikke, om de har taget stilling til, om udgifterne var forbedring eller vedligeholdelse. Han går ud fra, at de foretog stikprøvekontrol, hvor de har tjekket, at der ikke indgik noget i driften, som kunne aktiveres i stedet, hvilket var deres fokus i forhold til de Y2-nationalitet skattemyndigheder. Det kan godt være, at han har set de enkelte bilag, men han kan ikke huske det. En faktura som den, der fremgår af ekstraktens side 282, ville han aktivere.

Kontodokumentationen der fremgår af ekstraktens side 103, er et Y2-nationalitet skatteregnskab. Han kender ikke de danske skatteregler.

IE har forklaret, at han indtil slutning af 2023 var forretningsfører i en virksomhed, der beskæftigede sig med ejendomsudvikling. Han er nu over 60 år gammel og har solgt sin anpart af virksomheden. Han har kendt A siden 2005, hvor A opsøgte kontoret og spurgte, hvor han kunne købe ejendomme. Han har hjulpet A med at købe den i sagen omhandlede ejendom. Det var ikke hans ejendom. Han var mægler. Hans virksomhed havde lavet præsentationsmateriale vedrørende ejendommen. Ejendommen er beliggende i det bedste område i Y1-by. Ejendommen var et rigtigt herskabshus, som ikke var i den allerbedste stand på det tidspunkt. Han kan ikke huske nærmere om standen af ejendommen, da det snart er 20 år siden, og han har set mange ejendomme siden. Han kan huske, at ejendommen havde en stor kælder, som heller ikke var i den bedste stand. Prisen var af samme grund også meget gunstig. Han har tidligere set de fotos, der fremgår af ekstraktens side 371 og de følgende sider.

Efter A havde overtaget ejendommen, blev den renoveret til en stand, der passede til området, hvilket indebærer, at man ikke køber ting fra G3-virksomhed. Han så ejendommen, efter den blev renoveret, da han solgte den for A. Han kan bekræfte, at ejendommen blev renoveret i den stil, som den havde engang. Der blev lavet meget ved ejendommen. Han kan ikke huske, hvad der blev lavet i kælderen. Han ved blot, at det der blev lavet medførte, at A kunne få en god pris for ejendommen, da han solgte den. Det var ellers ikke nemt sælge sådanne ejendomme i 2011. Ejendommen var også nem at leje ud, da den var i en bedre stand, end da A overtog ejendommen, og det medfører også en højere salgspris. Det var et svært marked i 2011 på grund af finanskrisen. Der var ikke længere købere fra udlandet, som der havde været i 2005 - 2007.

Han husker ikke, at han før har set arkitektens beskrivelse, der fremgår af ekstraktens side 95. Han ved ikke, om de i hans virksomhed har fået dette dokument. De stået for salget af ejendommen til A i 2005, og de solgte ejendommen for A igen i (red.årstal.nr.2.fjernet), men de havde ikke løbende kontakt vedrørende ejendommen i den mellemliggende periode. Han husker, at der var et hotel i ejendommen, og der også noget andet. Han ved ikke, om der var et kollegie.

IG har forklaret, at han aktuelt er regionsdirektør i F2-bank. Han har arbejdet i F2-bank siden 2011. Han arbejdede for F1-bank fra 2006 - 2011. Han har hele sin karriere arbejdet med finansiering af ejendomme for erhvervsdrivende. Han arbejdede også med finansieringen af den i sagen omhandlede ejendom. A blev betjent af en kollega i F1-bank. Da han fik ansvaret for finansieringen af ejendomme i Y2-land, overtog han samarbejdet med A. Lige inden han startede i F1-bank, havde A optaget et lån til finansieringen af købet af ejendommen i Y1-by. A købte flere ejendomme i

Y1-by, og han satte dem altid i stand, hvis det var nødvendigt. Istandsættelsen af den i sagen omhandlede ejendom blev finansieret ved et tillægslån. Et sådant tillægslån blev givet på baggrund af, at de besigtiger ejendommen både før og efter renoveringen. De tog udgangspunkt i, hvad der var lavet på ejendommen, og hvad ejendommen kunne benyttes til. De så også på, hvad huslejen var, og hvad huslejen kunne være. Han har været i ejendommen flere gange, og han har også set den, mens der var håndværkere i ejendommen. Han har også set ejendommen, da den var helt færdig. Det han så var, hvad man vil kalde, en gennemgribende renovering. Han husker også, at der blev lavet stuk. Det var en meget flot ejendom, som ligger et eftertragtet sted. De skulle som en del af deres arbejde sandsynliggøre, hvad der havde været af udgifter, og de har set nogle af fakturaerne. Han mener ikke, at de så et komplet byggeregnskab. De har sandsynligvis også taget fotos, som de kunne bruge i deres møder med Finanstilsynet. Han kan ikke huske, hvornår der blev givet tillægslån, eller størrelsen heraf.

Parternes synspunkter

A har i sit påstandsdokument anført:

"…

Anbringender: 

Til støtte for de af Sagsøger nedlagte påstande gøres det gældende: 

at Sagsøger ved beregningen af den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen beliggende Y3-ejendom, er berettiget til i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2 at tillægge forbedringsudgifter for (red.valuta.nr.1.fjernet) 1.642.612 til ejendommens skattemæssige anskaffelsessum ved opgørelsen af ejendomsavancen. 

at Sagsøger har fremlagt tilstrækkelig dokumentation for de afholdte forbedringsudgifter, herunder fremlæggelse af nedenstående materiale, der må anses for retvisende og egnet til at løfte bevisbyrden for de afholdte forbedringsudgifter: 

- Et omfattende billedmateriale af det udførte bygge- og renoveringsarbejde på ejendommen (bilag 4 og 6). 

- En powerpointpræsentation af renoveringsprojektet, herunder en lang række billeder af det udførte bygge- og renoveringsarbejde på ejendommen samt fulde kontaktoplysninger på samtlige håndværkere, der blev anvendt under bygge- og renoveringsprojektet (bilag 11). 

- Udstedte fakturaer fra G1-virksomhed, der forestod tømrerarbejdet på renoveringsprojektet, idet disse 8 fakturaer udgørede i alt (red.valuta.nr.1.fjernet) 34.850,34 inkl. moms utvivlsomt vedrører forbedringsarbejde udført på ejendommen i perioden (bilag 10). 

- Bankkontoudtog fra Sagsøgers bankkonto i F3-bank for 2007 og 2008, hvoraf det fremgår, at Sagsøger har afholdt en lang række byggeudgifter, der kan henføres direkte til de i bilag 11 angivne håndværkere, herunder de fremlagte fakturaer fra G1-virksomhed, der ifølge bankkontoudtoget er betalt af Sagsøger henholdsvis den 11. april 2007 (red.faktura.nr.1.fjernet), den 30. august 2007 (faktura 07-0442), den 17. september 2007 (faktura 07-0486) og den 8. januar 2008 (red.faktura.nr.2.fjernet) (bilag 13). 

- Anlægskartoteket for 2007, 2008, 2009 og 2011 opgjort og afstemt af revisor, IC, hvor tilgangen over perioden kan afstemmes direkte med de afholdte forbedringsudgifter på (red.valuta.nr.1.fjernet) 1.642.612, og som tillige giver et harmonisk og ensartet billede af omfanget af anvendte forbedringsudgifter på ejendommen, når man sammenholder de enkelte års tilgang i anlægskartoteket med de faktisk afholdte udgifter til de respektive anførte håndværkere, jf. kontoudtoget for 2007 og 2008 i bilag 13 (bilag 12).

- Reviderede (skatte)regnskaber for 2006-2011 udarbejdet af revisor, IC, hvor ejendommen indgår til en værdi, der kan afstemmes direkte med det fremlagte anlægskartotek. (bilag 7) 

at den allerede fremlagte dokumentation i sagen desuden kan understøttes af, at en så markant værdistigning på ejendommen på 132% henover Sagsøgers ejerperiode fra 2005-2011, i en tid hvor ejendomsmarkedet var stærkt præget af den globale finanskrise, klart understøtter at der er foretaget gennemgribende forbedring   er på ejendommen. 

at Sagsøgers 5-årige opbevaringsligt i henhold til bogføringslovens § 10 (dagældende) var udløbet på tidspunktet for sagens opstart den 4. marts 2019, hvorved Sagsøger ikke længere havde pligt til at opbevare materialet ved sagens opstart 8 år efter Sagsøgers afståelse af ejendommen i (red.årstal.nr.2.fjernet), og at dette skal tillægges betydning ved vurderingen af, om Sagsøger har løftet bevisbyrden for de afholdte forbedringsudgifter.

at dokumentationspligten - i henhold til praksis på området - anses for opfyldt, såfremt skatteyder i tilstrækkelig grad kan sandsynliggøre, at denne har afholdt forbedringsudgifter på ejendommen ud over det beløb, som skattemyndighederne har godkendt, uagtet at de almindelige dokumentationskrav ikke er opfyldt, jf. SKM2006.684LSR og SKM2008.907.VLR

at fremlæggelse af anden form for dokumentation end udstedte fakturaer sammenholdt med påviste pengestrømme, efter en konkret vurdering af den foreliggende dokumentations samlende omfang og sammenhæng, er tilstrækkelig til at løfte bevisbyrden for, at der er afholdt forbedringsudgifter på ejendommen udover hvad Skatteministeriet anerkender.

at dokumentationen ikke blot skal vurderes på baggrund af typen af bilag, men tillige på omfanget heraf samt materialets sammenhæng og overensstemmelse på tværs af de fremlagte bilag.

at dokumentationskravet skal være rimeligt og proportionelt.

at Sagsøger har fremlagt dokumentation der med al tydlighed viser, at Sagsøger har foretaget gennemgribende renoverings- og forbedringsarbejder på ejendommen påbegyndt umiddelbart efter erhvervelsen heraf i (red.årstal.nr.1.fjernet), men som skattemyndighederne hverken helt eller delvist har anerkendt.

at Sagsøger utvivlsomt i sin ejerperiode har afholdt betydelige forbedringsudgifter på ejendommen.

at en afgørelse, hvorefter Sagsøger hverken helt eller delvist får godskrevet sine afholdte forbedringsudgifter på ejendommen ved beregningen af den skattemæssige ejendomsavance, vil medføre et helt åbenbart urimeligt resultat.

at de afholdte udgifter på ejendommen udgør forbedringsudgifter, 

idet vedligeholdelsesudgifter kun omfatter udgifter til vedligeholdelse af ejendommen på grund af ejendommens forringelse ved slid og ælde i den nuværende ejers ejertid,

idet sondringen mellem "løbende vedligeholdelsesudgifter" og "forbedringsudgifter" således skal bedømmes ud fra ejendommens stand ved Sagsøgers erhvervelsestidspunkt i ultimo (red.årstal.nr.1.fjernet),

idet der er en klar formodning for, at de afholdte renoveringsudgifter udgør forbedringsudgifter, idet ejendommen i den korte årrække fra 2005-2011 ikke kan være forringet i et sådant omfang, at der er tale om udgifter som følge af slid og ælde i ejerperioden,

idet der foreligger en klar formodning for, at de anvendte udgifter, der er aktiveret på ejendommens skattemæssige anskaffelsessum i henhold til anlægskartoteket, udgør "forbedringsudgifter", idet Sagsøger har haft et skattemæssigt incitament til at betragte enhver afholdt udgift på ejendommen som en "løbende vedligeholdelsesudgift", hvorfor der ikke er nogen grund til at betvivle eller tilsidesætte den allerede foretagne sondring heraf,

idet det af regnskaberne fremgår, at den del af de afholdte udgifter på ejendommen, der blev vurderet til at udgøre "fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter på bygningen" korrekt er blevet fratrukket løbende ved opgørelsen af den skattemæssige fortjeneste. 

idet sondringen tilmed har været undergivet revision, der har anerkendt fordelingen, og der i øvrigt ikke er noget, der indikerer, at Sagsøger eller dennes revisor har begået fejl i vurderingen heraf. 

at Sagsøger aldrig har søgt om eller modtaget nogen former for offentlige tilskud til renoveringen af ejendommen. 

at Sagsøger således på baggrund af ovenstående har løftet sin bevisbyrde for, at denne har afholdt forbedringsudgifter på ejendom men for (red.valuta.nr.1.fjernet) 1.642.612, herunder at disse opfylder kravene til at kunne tillægges anskaffelsessummen.

Sagsøger bestrider; 

at Sagsøgte kan anvende den påberåbte afgørelse SKM 2009.626 (og den i denne sag anførte afgørelse SKM 2004.119 ØLR) til støtte for sit resultat om afslag på anerkendelse af afholdte forbedringsudgifter i nærværende sag, idet afgørelserne ikke er udtryk for en generelt gældende retsstilling på området, men derimod et udtryk for konkrete afgørelser, hvis resultat er begrundet i sagernes konkrete omstændigheder, der ikke er sammenlignelige med nærværende sag.

…"

Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført:

"…

3. Anbringender  

3.1. Det retlige grundlag 

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst. Af samme lovs § 4 følger, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen og på den anden side anskaffelsessummen. Anskaffelsessummen skal reguleres efter lovens § 5. 

Bestemmelsen i § 5, stk. 2, havde i det omtvistede indkomstår 2011 følgende ordlyd: 

"Stk. 2. Anskaffelsessummen forhøjes endvidere med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. (…) Vedligeholdelsesudgifter, der har kunnet fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, samt udgifter, der er straksfradraget eller straksafskrevet, og som ikke er omfattet af afskrivningslovens § 21, stk. 2, samt forbedringsudgifter på fredede bygninger, der kan fradrages i efterfølgende indkomstår, kan ikke medregnes. (…) Udgifter, der modsvares af tilskud m.v., der er skattefrie, kan heller ikke medregnes. (…) Udgifterne medregnes i disse tilfælde i det omfang, de i det enkelte kalenderår overstiger tillægget efter stk. 1, 4. pkt. Reglerne i 4.-7. pkt. gælder tilsvarende. (…)" (understreget her)

Bestemmelsen giver ret til at forhøje anskaffelsessummen for ejendommen med de udgifter, der har været afholdt til forbedring eller vedligeholdelse, som ikke kunne fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. 

Af forarbejderne til bestemmelsen (lovforslag nr. 103 af 2. juni 1998, specielle bemærkninger til § 2, nr. 6), hvor bl.a. 2. punktum i citatet ovenfor (som er indstreget i sin helhed) blev indført, fremgår følgende: 

"Til nr. 6. Det foreslås, at affattelsen af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, ændres således, at bestemmelsen fastslår, at der gælder et generelt og overordnet princip om, at der ikke kan opnås dobbelt fradrag for den samme vedligeholdelses- eller forbedringsudgift ved, at udgiften dels kan fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, dels tillægges ejendommens anskaffelsessum. 

Det generelle princip indebærer for det første, at vedligeholdelsesudgifter, der har kunnet fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, ikke kan medregnes ved opgørelsen af ejendommens anskaffelsessum. Det er uden betydning, om udgifterne rent faktisk er fratrukket. 

Princippet indebærer for det andet, at forbedringsudgifter, der er fradraget ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, heller ikke kan medregnes ved opgørelsen af ejendommens anskaffelsessum. (…)"

(understreget her) 

Forarbejderne viser, hvordan det ikke er alle vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der kan tillægges anskaffelsessummen, men kun de udgifter, der ikke kunne fradrages i den skattepligtige indkomst. 

Det er skatteyderens bevisbyrde, at en udgift kan tillægges anskaffelsessummen, jf. bl.a. UfR 1994.262 H, UfR 2014.2113 H, UfR 2014.1193 H og SKM2009.124.HR (landsrettens dom i SKM2007.143.ØLR). 

Det er ikke tilstrækkeligt at dokumentere udgiftsafholdelse, idet det er skatteyderens bevisbyrde, at den pågældende udgift er en forbedringsudgift, der kan tillægges anskaffelsessummen - og ikke helt eller delvist er f.eks. vedligeholdelse, en fradragsberettiget udgift eller en udgift dækket af offentligretligt tilskud, jf. UfR 2014.1193 H og UfR 2014.2113 H samt landsrettens dom i UfR 2016.483 H. 

Det betyder, at skatteyderen har bevisbyrden for udgiftsafholdelsen, men også for fordelingen af udgiften, hvis en del af udgiften kan tillægges anskaffelsessummen, mens en anden del ikke kan. Bevisbyrden skal ses i lyset af, at dels er det skatteyderen, som gør gældende, at der er ret til fradrag, og dels er det skatteyderen, der besidder materiale omkring udgifternes størrelse og karakter. 

Hvis ikke bevisbyrden løftes, kan der ikke ske tillæg til anskaffelsessummen, uanset om det må være utvivlsomt, at der har været afholdt vedligeholdelsesudgifter i et eller andet omfang, jf. herved landsrettens dom i UfR 2016.483 H og i samme retning SKM2015.404.VLR. 

3.2 Dokumentationskravet

A har anført, at han har afholdt udgifter på i alt 4 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet) på den pågældende ejendom, jf. stævningens s. 4, og han gør gældende, at 1.642.612 (red.valuta.nr.1.fjernet) heraf skal tillægges anskaffelsessummen som forbedringsudgifter. Det bestrides. 

For det første har A ikke dokumenteret, at der er afholdt udgifter i det påståede omfang. 

For det andet er det ikke nærmere dokumenteret, om eventuelle udgifter har været dækket af offentlige tilskud, hvilket konkret blev nævnt som mulighed i en konceptbeskrivelse for ejendommen (bilag 5), og hvilket vil afskære tillæg til anskaffelsessummen. 

Det fremgår konceptbeskrivelsen (bilag 5, pdf’ens s. 5, 2. afsnit), at der kan ansøges om offentlige tilskud til byggeprojektet. I det omfang A ikke selv har afholdt udgiften, men udgiften i stedet er afholdt eller dækket af det offentlige i Y2-land, er der ikke mulighed for at tillægge udgiften til anskaffelsessummen, idet udgifter, der modsvares af tilskud mv., der er skattefrie, ikke kan medregnes, jf. ejen-domsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 6. pkt. Det er udokumenteret, om der er opnået sådanne tilskud. Henset til den klare angivelse i konceptbeskrivelsen (bilag 5) kan det ikke tillægges betydning, at A i processkrift 2, s. 2, sidste afsnit, har oplyst, at han aldrig har søgt om eller modtaget offentlige tilskud til renoveringen af ejendommen. Et synspunkt herom må - henset til den klare tilkendegivelse om muligheden for tilskud - som minimum underbygges med et fuldt regnskab med bl.a. bogføringsbilag og pengebevægelser for renoveringen, som viser udgiftsafholdelsen, og/eller en erklæring fra den eller de relevante Y2-nationalitet myndigheder. 

For det tredje har A ikke dokumenteret, at de påståede afholdte udgifter ikke har været fradragsberettigede undervejs, og dermed er det ikke dokumenteret, at eventuelt afholdte udgifter kan tillægges anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2. 

Løbende udgifter til vedligeholdelse vil typisk være fradragsberettiget i det enkelte indkomstår, jf. statsskattelovens § 6, litra e. Det er udokumenteret, at den påståede udgift på ca. 1,6 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet) ud af påståede samlede udgifter på ca. 4 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet), jf. stævningen, s. 4, sidste afsnit, skulle være forbedringer og ikke vedligeholdelse. 

Det er til fulde A’s bevisbyrde, at udgifterne skal tillægges anskaffelsessummen og ikke kunne have været fradraget løbende. Særligt fordi A efter det oplyste har foretaget istandsættelse for 4 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet) (replikken, s. 2, 3. afsnit), hvoraf han ønsker at tillægge 1.642.612 (red.valuta.nr.1.fjernet) til anskaffelsessummen som forbedringsudgifter, er sondringen relevant. 

Det bestrides, at der skulle gælde en formodning for, at A har foretaget løbende fradrag for vedligeholdelsesudgifter, som derved ikke indgår i det af ham opgjorte tillæg til anskaffelsessummen, cf. replikken, s. 3, 4. afsnit. Fradrag kan f.eks. være blevet glemt, henført til forkert kategori eller fejlagtigt medregnet i begge opgørelser. Desuden kan fradrag være opgjort efter Y2-nationalitet regler uden at overveje, om den danske opgørelse burde være anderledes. 

A oplyste for Skatteankestyrelsen, at han driver virksomhed med bl.a. udlejning af fast ejendom og ejendomsadministration, og at han købte og solgte ejendomme i Danmark og Y2-land med henblik på videresalg med fortjeneste. Ejendommene i Y2-land var erhvervet med henblik på istandsættelse, efterfølgende udlejning samt salg efter 10 års ejerskab (bilag B, s. 2, 2. afsnit). Hertil kommer, at der er tale om udgifter af en meget betydelig størrelse, i alt næsten 30 mio. kr. Udgifter afholdt i sådan erhvervsmæssig sammenhæng og i en sådan størrelsesorden bør naturligvis dokumenteres gennem f.eks. regnskabsmateriale, kontoudtog og eksterne fakturaer og tilbud, der klart specificerer, hvad der er betalt for. 

3.3 Opbevaring af dokumentation 

Ejendomsavance beskattes ved afståelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, og det følger af lovens § 5, stk. 2, at forbedringsudgifter fra 1993 og fremefter kan tillægges anskaffelsessummen, hvis de nærmere betingelser herfor er opfyldt. Det er fastlagt i retspraksis, at skatteyderen har bevisbyrden for sådanne udgifter, jf. afsnit 3.1, ovenfor. Deraf følger, at skatteyderen ikke kan forhøje anskaffelsessummen på afståelsestidspunktet med henvisning til forbedringsudgifter, hvis skatteyderen ikke har gemt dokumentation herfor. Det er jo dokumentation, der er relevant for beskatningen i afståelsesåret, dvs. i det konkrete tilfælde indkomståret 2011. 

Det er en skatteretlig bevisbyrderegel, som gælder uafhængigt af regler for opbevaring af bogførings- og regnskabsmateriale mv. Det er således uden betydning for dokumentationskravet, at oplysningerne først efterspørges flere år efter udgiftens afholdelse og eventuelt efter ophør af opbevaringspligten i henhold til bogføringsloven, jf. SKM 2009.626.BR. 

Det er derfor irrelevant for A’s skatteansættelse, om hans samarbejdspartnere har været berettiget til at bortskaffe materiale om udgiftsafholdelsen, for han kunne selv have gemt materialet. Sagen startede i øvrigt i 2015, hvor det fortsat ville være muligt at få udleveret materiale fra f.eks. R1-revision inden for deres tiårige frist for opbevaring (bilag 9, s. 4). 

Hverken en revisorerklæring eller vidneforklaring fra revisor kan løfte A’s bevisbyrde, jf. SKM2004.119.ØLR, da den må løftes ved sædvanlige dokumentbeviser.

A burde have beholdt dokumentationen for eventuelle udgifter, der skal tillægges anskaffelsessummen. Hvis dokumentationen ikke kan fremskaffes, må det komme A bevismæssigt til skade; navnlig når henses til, at A ikke har haft grund til at tro, at ejendomsavancen var endeligt fastsat. 

A’s skatteansættelse for 2011 har netop været omtvistet siden SKAT’s forslag til afgørelse af 13. april 2015 (bilag A), hvilket fremkom inden for den ordinære ansættelsesfrist for indkomståret, jf. skatteforvaltningslovens § 26. Det pågældende forslag til afgørelse førte til en afgørelse, hvor den Y2-nationalitet opgørelse af ejendomsavancen som udgangspunkt blev lagt til grund. Denne blev af A påklaget til skatteankenævnet, som traf afgørelse den 22. januar 2019 (bilag B). Ved afgørelsen blev avanceopgørelsen for ejendommen hjemvist til fornyet behandling ved Skattestyrelsen (bilag B, s. 1) med henblik på opgørelse af ejendomsavance i henhold til de danske regler. Skattestyrelsen traf afgørelse herom den 24. april 2020 (bilag 1, s. 1). Den pågældende afgørelse blev indbragt for Skatteankenævn Y5-by, hvis afgørelse i sagen (bilag 1) er grundlaget for denne retssag. 

Uanset at der på nuværende tidspunkt er forløbet betydelig tid siden den påståede afholdelse af forbedringsudgifter i ejertiden fra (red.årstal.nr.1.fjernet) til (red.årstal.nr.2.fjernet), og uanset at SKAT i første omgang godkendte fradrag ud fra den Y2-nationalitet avanceopgørelse, burde A under alle omstændigheder have beholdt den nødvendige dokumentation, hvis han ønskede udgifterne tillagt anskaffelsessummen i forbindelse med skatteansættelsen på afhændelsestidspunktet, dvs. ved skatteansættelsen for indkomståret 2011. 

3.4 Bevisuklarheder 

A har ikke dokumenteret, hvornår og hvordan de påståede udgifter til forbedringer skulle være afholdt. Oplysningerne om ombygning og ændret anvendelse af ejendommen er udokumenterede. 

For Skatteankenævn Y5-by (bilag B, s. 10, sidste afsnit) angav A’s repræsentant om opgørelse af avancen, at anskaffelsessummen var "inklusiv forbedringer i 2005, 2006 og 2007". I en mail af 2. januar 2020 oplyste A til Skattestyrelsen, at "Arbejdet er udført i perioden 2007 og frem til afhændelsestidspunktet" (bilag C). Oplysningerne stemmer ikke overens. Oplysningerne stemmer derudover ikke overens med anlægskartoteket, som viser en betydelig tilvækst i hele perioden (red.årstal.nr.1.fjernet) til (red.årstal.nr.2.fjernet). 

A har tidligere anmodet om, at en faktura af 22. december 2011 (bilag D) indgik i avanceopgørelsen (bilag B, s. 7 nederst - benævnt salgsomkostninger). Fakturaen på 932.400 (red.valuta.nr.1.fjernet) var udstedt af G4-virksomhed for juridisk rådgivning, men i beskrivelsen af det udførte arbejde fremgik, at det vedrørte "udført arbejde i 2011 vedrørende forædling af ejendommen, ombygning, møder med pengeinstitutter og bygningshåndværkere samt rådgivning i forbindelse med salg af ejendommen". Efter det i replikken oplyste (s. 4, 2. afsnit) indgår denne faktura ikke som en del af de opgjorte forbedringsudgifter, men er illustrativ for, hvordan det ikke er muligt at henføre alle arbejder på ejendommen til perioden 2005-2007. 

Videre har A ikke dokumenteret, hvem der har udført arbejdet. I en mail af 2. januar 2020 oplyste A, at "Arbejdet er udført delvis af egne medarbejde men overvejende af Y2-nationalitet og Y4-nationalitet håndværkere." (bilag C). Der er ikke fremlagt f.eks. fakturaer eller dokumentation for overførsel af honorar. Det er således uafklaret, hvordan den påståede udgift skulle være afholdt, herunder f.eks. om der er tale om eget arbejde, der ikke er indtægtsført, eller om der er tale om lønudgifter, der er fratrukket løbende. A’s forklaring understøtter derfor ikke, at der er afholdt udgifter, som skulle kunne tillægges anskaffelsessummen. 

Den manglende klarhed omkring tidspunktet og måden for udgiftsafholdelsen er illustrativ for, hvordan A ikke har godtgjort, at der er afholdt forbedringsudgifter, som kan tillægges anskaffelsessummen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

3.5 Den fremlagte dokumentation 

A gør gældende, at han har afholdt udgifter på i alt 4 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet), hvoraf han påstår, at ca. 1,6 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet) skal tillægges anskaffelsessummen som forbedringsudgifter. 

Ud over dokumentation for køb (bilag 2) og salg (bilag 3) samt den ind bragte afgørelse (bilag 1) og en beskrivelse af koncept for ejendommen (bilag 5) består A’s dokumentation af følgende:

1.   Billeder og præsentation af renoveringen (bilag 4, 6 og 11)                      

2.   Anlægskartotek og årsregnskab til brug for Y2-nationalitet skatteansættelse (bilag 7, 8, og 12) 

3.   Et bilag benævnt "(red.benævnelse.nr.1.fjernet)" (bilag 13)                      

4 .  Tilbud på og faktura for arbejde udført af en konkret håndværker (bilag 10 og 15) 

5.   Mails med udokumenterede udsagn fra håndværkere/samarbejdspartnere (bilag 9 og 14) 

Det fremlagte materiale behandles nærmere i afsnit 3.5.1-3.5.5 nedenfor. 

Det må komme A bevismæssigt til skade, at der ikke er yderligere objektiv og ekstern dokumentation for udgifter til forbedringer på i alt ca. 1,6 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet), navnlig når henses til størrelsen af de hævdede forbedringsudgifter og karakteren af A’s virksomhed. Materialet er ikke kun relevant for skattespørgsmål, men også for muligheden for at gøre obligationsretligt mangelsansvar gældende. A’s bevisbyrde kan ikke løftes gennem vidneforklaringer og det her fremlagte materiale. 

De påståede forbedringsudgifter kan i øvrigt ikke, cf. stævningen, s. 5, 4. afsnit, dokumenteres gennem værdistigningen fra 4,4 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet) til 10,2 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet), jf. f.eks. SKM2007.143.ØLR (synspunktet blev ikke gentaget for Højesteret i SKM2009.124.HR). Værdistigningen kan skyldes andre forhold, eventuelle udgifter kan have været fradragsberettigede, og under alle omstændigheder viser en værdistigning ikke noget om de faktisk afholdte udgifter. Det er således ikke tilstrækkeligt, at der faktisk måtte være sket en forbedring, hvis udgiftens størrelse ikke kan dokumenteres, jf. også landsrettens dom i UfR 2016.483 H og SKM2015.404.VLR (SKM2014.381.BR). 

3.5.1 De fremlagte billeder og PowerPoint-præsentation 

De fremlagte billeder (bilag 4 og 6) samt præsentationen i PowerPointformat (bilag 11) med billeder og navne på håndværkere viser ikke, om der er foretaget forbedring eller vedligeholdelse, og de viser videre ikke størrelsen på udgifterne. De kan således ikke tjene som bevis for, at der har været afholdt forbedringsudgifter, der kan tillægges anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

3.5.2 Materiale til brug for Y2-nationalitet skatteansættelse 

A har fremlagt et dokument benævnt "årsregnskab" (bilag 7) og en tilhørende opgørelse af anlægskartotek (bilag 12). Selv hvis der var tale om et revideret årsregnskab, ville det ikke være egnet som dokumentation for, at der er afholdt udgifter, som skal tillægges anskaffelsessummen, jf. SKM2004.119.ØLR nævnt i afsnit 3.3 ovenfor.

Hertil kommer, at det fremlagte dokument benævnt "årsregnskab" (bilag 7) ikke indeholder revisorpåtegning trods oplysning om, at regnskabet skulle være revideret (processkrift 1, s. 5, sidste afsnit). For så vidt angår udviklingen i anlægsaktiver (bilag 12), er der heller ikke her nogen revisorpåtegning. Det er irrelevant, hvorvidt det er bestridt, om de reviderede årsregnskaber er retvisende, jf. stævningen, s. 7, 4 afsnit, for det er - og har siden 2015 været - omtvistet, hvordan ejendomsavancen for den pågældende ejendom skal opgøres. 

Det fremgår af årsregnskabets sidehovede (bilag 7), at der er tale om "kontodokumentation til opgørelse af fortjeneste" i henhold til den Y2-nationalitet lov om indkomstskat. Samlet fremtræder årsregnskabet og anlægskartoteket som intern bogføring til brug for A’s Y2-nationalitet indkomstopgørelse, dvs. et skatteregnskab udarbejdet efter Y2-nationalitet regler. 

Et sådant bogføringsmateriale er ikke egnet til at dokumentere udgiftsafholdelse, i dette tilfælde forbedringsudgifter på 1.642.612 (red.valuta.nr.1.fjernet), der kan tillægges anskaffelsessummen. 

Hertil kommer, at den danske ejendomsavance skal opgøres ud fra den danske ejendomsavancebeskatningslov. Den Y2-nationalitet indkomstopgørelse er lavet ud fra et andet regelsæt. Det fremgår ikke, hvad der kan medtages i den Y2-nationalitet indkomstopgørelse, herunder hvad der kan hhv. fradrages løbende og/eller tillægges anskaffelsessummen. Den Y2-nationalitet indkomstopgørelse kan derfor ikke anvendes ved opgørelsen af ejendomsavancen i henhold til dansk ret. 

Videre er anlægskartoteket for 2006 og 2010 ikke fremlagt. I de to år har der ifølge A’s egen opgørelse været afholdt forbedringsudgifter, der skal tillægges anskaffelsessummen, på hhv. 368.162,89 (red.valuta.nr.1.fjernet) og 104.396,20 (red.valuta.nr.1.fjernet) (processkrift 1, s. 3 f., sidste afsnit), men det er ikke specificeret nærmere. 

Yderligere er der efter det oplyste (processkrift 1, s. 4, 1. afsnit) en fejl ved opgørelsen af anlægskartoteket, idet primo-værdien for 2008 er 8.730,12 (red.valuta.nr.1.fjernet) højere end ultimo-værdien for 2007. Der er ingen støtte for, at denne opskrivning i anlægskartoteket skulle dække over en udgift, der kan tillægges anskaffelsessummen, og der er ingen argumentation for, hvorfor A fastholder, at denne bogføringsmæssige uoverensstemmelse skal indgå i opgørelsen af forbedringer, der kan tillægges anskaffelsessummen.

Uoverensstemmelsen er illustrativ for, hvorfor bogføringsmaterialet ikke kan lægges til grund uden de underliggende bilag. 

Endelig har A oplyst, at han har anvendt samlet ca. 4,0 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet) på vedligeholdelse, forbedring og ombygning af ejendommen (replikken, s. 3, 3. afsnit). Det fremgår ikke af årsregnskaberne  (bilag 7). 

Det interne bogføringsmateriale er således også såvel mangelfuldt som fejlbehæftet og er tillige af den grund uegnet som bevis for, at der har været afholdt udgifter, som kan tillægges anskaffelsessummen. 

3.5.3 Kontoudtog 

A har også fremlagt bilag 13, som benævnes "(red.benævnelse.nr.1.fjernet)". Bilaget ligner ikke et bankkontoudtog, idet der ikke fremgår logo fra banken, brevhoved, udskriftsnummer eller lignende. Tværtimod ligner det internt bogføringsmateriale, hvor posteringer på bankkontoen er blevet bogført på konto og dokumenteret med underliggende bilag. 

A har ud fra dette bilag opgjort forbedringsudgifter på 441.428,99 (red.valuta.nr.1.fjernet) i 2007 og 177.059,79 (red.valuta.nr.1.fjernet) i 2008 (processkrift 1, s. 7, 5. afsnit). Opgørelsen bestrides. 

Kontoudtoget er på det foreliggende grundlag uden bevisværdi, idet det fremstår som et internt dokument og ikke et bankkontoudtog.

Herudover fremgår det ikke, hvad de afholdte udgifter skulle dække over. Der mangler underliggende bilag, som gør det muligt at vurdere, om udgiften kan tillægges anskaffelsessummen. 

Yderligere stemmer kontoudtogets oplysninger ikke med de øvrige oplysninger, som A har givet. 

I henhold til A’s egen opgørelse (processkrift 1, s. 3, sidste afsnit), har han i 2007 afholdt forbedringsudgifter på i alt 549.614,87 (red.valuta.nr.1.fjernet), hvilket ikke stemmer med kontoudtogets udgifter på 441.428,99 (red.valuta.nr.1.fjernet). Det samme gælder opgørelsen i 2008 (processkrift 1, s. 3, sidste afsnit), hvor han skulle have afholdt forbedringsudgifter på i alt 216.658,93 (red.valuta.nr.1.fjernet), men hvor kontoudtoget alene indeholder udgifter på 177.059,79 (red.valuta.nr.1.fjernet). Der er ingen forklaring på differencen. 

Yderligere har A oplyst, at han har anvendt samlet ca. 4,0 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet) på vedligeholdelse, forbedring og ombygning af ejendommen (replikken, s. 3, 3. afsnit). Det stemmer ikke med kontoudtogene, at der skulle være afholdt udgifter i denne størrelsesorden.

Endelig kan den beløbsmæssige opgørelse af udgifterne på kontoudtoget ikke følges. Blandt andet ligner det, at A har medtaget udlån, som sidenhen tilbageføres (bilag 13, s. 43, nederst, smh. s. 47, øverst), og nogle af farvemarkeringerne er tvetydige (f.eks. s. 46, hvor nogle er både gule og grønne, og s. 50, hvor også en indtægt er fremhævet med gul). Det er derfor uklart, hvordan A opgør udgiften til 441.428,99 (red.valuta.nr.1.fjernet) for 2007 og 177.059,79 (red.valuta.nr.1.fjernet) for 2008. 

3.5.4 Fakturaer 

A har fremlagt en række fakturaer fra G1-virksomhed (bilag 10). 

Fire af fakturaerne angår 2007 og samlet udgifter på 33.197,67 (red.valuta.nr.1.fjernet) inkl. moms. Det fremgår imidlertid ikke, hvad arbejdet dækker over, idet der er tale om tre aconto-afregninger og en afregning, hvor specifikationen fremgår af de bagvedliggende tilbud (bilag 15). Af selve fakturaerne fremgår således kun, at der er tale om tømrerarbejde, og at der er blevet leveret og monteret dørbeslag. De tilhørende tilbud (bilag 15) tyder nærmere på, at det har været vedligeholdelsesudgifter end forbedringsudgifter. Tilbuddene og fakturaerne gør det samlet ikke muligt at se, at det skulle være udgifter til forbedring af ejendommen, der kan tillægges anskaffelsessummen, men tyder på, at det er vedligeholdelsesudgifter. 

De sidste fire fakturaer vedrører 2009 og 2011 og udgør i alt 1.642,67 (red.valuta.nr.1.fjernet). Der er ikke noget, som støtter, at der er tale om forbedringsudgifter og særligt ikke, at det skulle være forbedringsarbejder, som kan tillægges anskaffelsessummen, hvilket blandt andet kræver, at udgifterne overstiger standardtillægget til anskaffelsessummen på 10.000 kr. pr. år, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2. 

3.5.5 Mails med udokumenterede udsagn fra håndværkere/samarbejdspartnere 

A har fremlagt en række mails (bilag 9 og 14), hvor tidligere samarbejdspartnere oplyser, at de grundet opbevaringsfrister ikke har mulighed for at fremsende dokumentation for deres arbejde på ejendommen. Disse mails er uden relevans, idet det var op til A selv at sikre dokumentation herfor. 

I den forbindelse er det dog bemærkelsesværdigt, at G5-virksomhed oplyser, at bilagene "netop her i december" (bilag 14, s. 10) er blevet destrueret. Der henvises til december 2022, hvilket er mere end tre år efter Skattestyrelsens specifikke anmodning om dokumentation for forbedringsudgifterne (bilag 1, s. 5 f., sidste afsnit). 

Ensidigt indhentede skriftlige erklæringer (tilmed uden iagttagelse af retsplejelovens § 297) om, at der har været udført arbejde kan - endnu mindre end vidneforklaringer afgivet i overensstemmelse med retsplejeloven - ikke løfte bevisbyrden, idet det er nødvendigt med objektiv dokumentation for de afholdte udgifter, og idet det er nødvendigt at se, hvad arbejdet har vedrørt for at vurdere, om der har været tale om vedligeholdelses- eller forbedringsudgifter i henhold til dansk lovgivning. 

Tidligere områdedirektør i F1-bank, IG’s skriftlige udsagn om, bl.a. at der har været omfattende renovering af lejemål (bilag 9, s. 2) dokumenterer - ligesom eventuelle vidneudsagn herom - ikke afholdelse af udgifter, der kan tillægges anskaffelsessummen. 

3.6 Skønsmæssigt fradrag 

A har subsidiært påstået, at anskaffelsessummen kan tillægges et af retten nærmere fastsat beløb. Der er ikke nogen oplysninger i sagen, som giver grundlag for at tillægge et mindre beløb til anskaffelsessummen. Der er videre ikke et tilstrækkeligt grundlag til at foretage et skøn, jf. f.eks. også landsrettens dom i UfR 2016.483 H og SKM2015.404.VLR (SKM2014.381.BR). 

Hvis retten måtte finde, at der er grundlag for et skønsmæssigt fradrag, skal sagen i overensstemmelse med såvel fast retspraksis som Skatteministeriets subsidiære påstand hjemvises til fornyet behandling ved Skattestyrelsen, idet det tilkommer skattemyndighederne at udøve skønnet, jf. f.eks. UfR 2000.2039 H, UfR 1982.1115 H, UfR 1978.660 H og UfR 1975.196 H. 

3.7 A’s mere subsidiære påstand 

Over for A’s mere subsidiære påstand, henviser Skatteministeriet til sine anbringender angående den subsidiære påstand, jf. afsnit 3.6, idet det yderligere bemærkes, at en hjemvisning af sagen forudsætter, at A påviser, at en fornyet administrativ behandling af sagen er nødvendig. 

Hvis retten fastsætter et fradragsbeløb for A, har A allerede derfor ikke påvist nødvendigheden i en fornyet administrativ behandling af sagen. A har da heller ikke nærmere redegjort for, hvilke retlige omstændigheder hans mere subsidiære påstand støttes på.

…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Der er mellem parterne enighed om, at A erhvervede den i sagen omhandlede ejendom for 4,4 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet) i (red.årstal.nr.1.fjernet) og solgte den for 10,2 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet) i (red.årstal.nr.2.fjernet), samt at beskatningen af den ejendomsavance, som A herved opnåede, skal ske efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Efter de afgivne forklaringer, som støttes af den fremlagte fotodokumentation, lægger retten desuden til grund, at ejendommen var i mindre god stand, da A erhvervede ejendommen, og at der efterfølgende blev foretaget en renovering af ejendommen.

Sagen angår herefter i første række, om A i tilstrækkelig grad har dokumenteret udgifter, som kan tillægges anskaffelsessummen i forbindelse med opgørelsen af ejendomsavance.

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, at anskaffelsessummen forhøjes i forbindelse med opgørelse af ejendomsavance med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. Vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der har kunnet fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, samt udgifter, der er straksfradraget eller straksafskrevet, og som ikke er omfattet af afskrivningslovens § 21, stk. 2, samt forbedringsudgifter på fredede bygninger, der kan fradrages i efterfølgende indkomstår, kan ikke medregnes.

I overensstemmelse med udgangspunktet for bevisbyrden for skattemæssige fradrag påhviler det A at dokumentere de afholdte udgifter, herunder at udgifterne kan medregnes ved opgørelsen af ejendomsavancen. Henset til at A var nærmest til at tilvejebringe og sikre sig den relevante dokumentation, er der ikke grundlag for at fravige dette udgangspunkt.

Kravet om at dokumentere de afholdte udgifter består uafhængigt af reglerne i bogføringsloven, herunder opbevaringspligten på 5 år, jf. den dagældende bogføringslovs § 10. Det fremgår tillige af agterskrivelse af 13. april 2015, at SKAT den 13. marts 2015 anmodede A om en ejendomsavanceopgørelse opgjort efter danske regler. På dette tidspunkt måtte det derfor stå A klart, at dokumentationen til brug for ejendomsavanceopgørelsen under alle omstændigheder skulle gemmes.

A har gjort gældende, at de afholdte forbedringsomkostninger udgør 1.642.612 (red.valuta.nr.1.fjernet). Beløbet svarer til anlægskartotekets samlede tilgang med tillæg af de 8.730,12 (red.valuta.nr.1.fjernet), som udgør differencen mellem ejendommens værdi ultimo 2007 og ejendommens værdi primo 2008.

Under hovedforhandlingen har A forklaret, at han ikke tror at der er brugt 4 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet) på vedligeholdelse, forbedring og ombygning af ejendommen, som det tidligere er gjort gældende, men kun 15 - 20 mio. kr. De 4 mio. (red.valuta.nr.1.fjernet), der tidligere er anført, må også vedrøre hans øvrige ejendomme. Foreholdt sin mail af 2. juni 2020 til de danske skattemyndigheder, hvoraf det fremgår, at arbejdet på ejendommen er udført delvis af egne medarbejde, har A desuden forklaret, at han har benyttet egne medarbejder i forbindelse med renoveringen af ejendommen, men at han ikke tror, at hans egne danske håndværkere har været i Y1-by, og at han må have ment bistanden fra hans medarbejdere på kontoret i Y5-by.

Der er ikke fremlagt tilbud, fakturaer, andre regnskabsbilag eller dokumentation for pengestrømme svarende til de påståede forbedringsomkostninger. Det fremlagte anlægskartotek og de fremlagte årsregnskaber er udarbejdet til brug for den Y2-nationalitet skatteansættelse og dokumenterer ikke, at der er afholdt udgifter til vedligeholdelse eller forbedring svarende til det påståede, herunder om udgifterne kan medregnes ved opgørelsen af ejendomsavancen. Efter A’s korrespondance med de danske skattemyndigheder, sammenholdt med hans forklaring under hovedforhandlingen, er der desuden usikkerhed om og i hvilket omfang, renoveringen af ejendommen er foretaget af A’s egne medarbejdere.

Herefter, og da A heller ikke ved den øvrige bevisførelse, herunder de afgivne forklaringer og fremlagte fotos, har dokumenteret de afholdte udgifter, finder retten det ikke godtgjort, at A har afholdt udgifter til vedligeholdelse og forbedringer svarende til det påståede beløb.

Henset til at der er foretaget en renovering af ejendommen, og at der i den forbindelse utvivlsomt er afholdt udgifter, er spørgsmålet herefter i anden række, om der er grundlag for skønsmæssigt at fastsætte de afholdte udgifter til vedligeholdelse og forbedringer, som kan medregnes ved opgørelsen af ejendomsavancen.

Det klare udgangspunkt er, at en skatteyder må dokumentere de afholdte udgifter, såfremt anskaffelsessummen skal forhøjes i forbindelse med opgørelsen af ejendomsavancen. Skatteyderen kan ikke blot overlade til skattemyndighederne eller domstolene at foretage et skøn i tilfælde, hvor skatteyderen ikke kan fremlægge den nødvendige dokumentation eller i øvrigt løfte sin bevisbyrde.

Herefter, og da bevisførelsen for byretten i øvrigt ikke kan danne grundlag for et skøn over de afholdte udgifter til vedligeholdelse og forbedringer, som kan medregnes ved opgørelsen af ejendomsavancen, tager retten Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Efter sagens udfald skal A i sagsomkostninger betale 180.000 kr. til Skatteministeriet til udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokatudgifter taget hensyn til sagen omfang og forløb, herunder at hovedforhandlingen strakte sig over 1 ½ retsdag. Skatteministeriet er ikke momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Skatteministeriet frifindes.

A skal til Skatteministeriet betale sagsomkostninger med 180.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.